Кондоминиум как форма собственности

Вид работы:

Дипломная (ВКР)
Предмет:

Основы права
Язык:

Русский
,
Формат файла:
MS Word

58,93 Кб
Опубликовано:

2013-11-13

Все дипломные работы по основам права

Скачать дипломную работу Читать текст online Заказать дипломную
*Помощь в написании! Посмотреть все дипломные работы

Вы можете узнать стоимость помощи в написании студенческой работы.

Кондоминиум как форма собственности

Содержание

Введение

I. Кондоминиум как форма собственности

1.1 Понятие кондоминиума

1.2 Специфический режим кондоминиума

II. Объект кондоминиума

2.1 Понятие объекта кондоминиума

2.2 Состав объекта кондоминиума

III. Управление объектом кондоминиума

3.1 Формы управления объектом кондоминиума

3.2 Кооператив собственников квартир

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Проводимые в Казахстане рыночные реформы затронули, прежде всего, отношения собственности, в том числе в жилищной сфере. Необходимость внедрения кондоминиума обусловлена процессами преобразования в экономической и правовой системах Республики Казахстан. До реформирования жилищной сферы в Казахстане, как и в других республиках, весь жилищный фонд находился в собственности государства. Многоквартирный жилой дом рассматривался в целом как единый объект, в котором квартиры принадлежали гражданам на основе договора найма, а все остальное имущество за пределами квартир было в ведении жилищно-эксплуатационных управлений. Отношения собственности составляют основу экономических отношений любого общества. Принятие Закона КазССР "О собственности" 15 декабря 1990 г. явилось значительным этапом в развитии законодательства Казахстана. Достоинством данного Закона, по нашему мнению, было то, что в нем было определено существование двух форм собственности: государственной и частной. Под частной собственностью понимается негосударственная собственность. Частная собственность выступает как собственность граждан и (или) негосударственных юридических лиц и их объединений.

Основаниями возникновения и прекращения правоотношения, связанного с появлением кондоминиума, является приобретение в собственность квартиры в многоквартирном доме, что влечет за собой определенные юридические последствия, в частности, возникновение у собственников прав и обязанностей по поводу общей собственности многоквартирного дома.

Специфика возникновения кондоминиума заключается в том, что он создается не волеизъявлением участников, а образовывается в силу факта нахождения отдельных частей недвижимости в раздельной собственности (ином вещном праве) и необходимости признания мест общего пользования общей собственностью всех индивидуальных собственников.

Таким образом, в основе возникновения кондоминиума лежит заключение гражданско-правовой сделки, т.е. заключение договора купли-продажи квартиры или иного договора. Уже на данном этапе проявляется специфичность кондоминиума, которая заключается в том, что субъект, заключив сделку, становится участником кондоминиальных правоотношений, т.е. независимо от того, хотел он того или нет, становится обладателем общей долевой собственности в многоквартирном жилом доме.

Впервые норма, посвященная кондоминиуму, была закреплена в ныне уже не действующем Указе Президента Республики Казахстан, имеющем силу Закона, "О земле" от 22 декабря 1995 г. Подпунктом 1 ст.1 устанавливалось, что кондоминиумом является форма собственности на недвижимость, при которой отдельные части недвижимости, в том числе отдельные земельные участки, находятся в индивидуальной собственности граждан, юридических лиц и (или) государства; а те части недвижимости, которые не находятся в раздельной собственности (неделимый земельный участок при доме, земля общего пользования), принадлежат собственникам частей недвижимости на праве общей собственности.

Следующим этапом развития законодательства Республики Казахстан о кондоминиуме после Указа "О земле" стало принятие Закона РК "О жилищных отношениях" от 16 апреля 1997 г. В данном Законе кондоминиум назван также особой формой собственности.

Вопрос о формах собственности является одним из спорных и недостаточно исследованных. Хотя и имеет не только теоретическое, но и практическое значение. В зависимости от того, к какой форме и к какому виду относится право собственности, принадлежащее тому или иному конкретному лицу, определяется правовой режим имущества, составляющего объект этого права, и спектр тех возможностей, которыми в отношении указанного имущества располагает его собственник.

По нашему мнению, при анализе и теоретическом обосновании казахстанского законодательства были учтены все особенности и сформулировано в целом верное понятие кондоминиума как особой формы собственности.

кондоминиум форма собственность кооператив

I. Кондоминиум как форма собственности

1.1 Понятие кондоминиума

Слово "кондоминиум" - латинского происхождения ("кон" - общий, "доминиум" - имущество). Впервые встречается в римском праве. Кондоминиумом признавалась общая собственность. Так, М. Бартошек указывал на то, что "condominium" является синонимом понятия "communio". Он писал, что". кондоминиум - это общая собственность, когда несколько лиц имеют право собственности на одну и ту же вещь. Каждый из общих собственников волен распоряжаться своей идеальной долей общей нераздельной вещи (pars quota, p. Pro indiviso). Пропорционально этим долям распределяются все доходы и издержки. Для юридических действий, касающихся всей вещи (например, создания сервитута), требуется согласие всех общих собственников. Каждый из них может пользоваться вещью и принимать необходимые общепринятые хозяйственные меры; однако принципиально важные и исключительные меры, принятые одним из собственников, может запретить другой (ius prohibendi). Если один из общих собственников отпадает и его место не занимает кто-то другой, то его доля прирастает к остальным (ius adcrescendi). Каждый из общих собственников может в любое время потребовать прекращения кондоминиума".

Идею о кондоминиуме как форме общей собственности на жилье воплотили в Римской империи, когда римский сенат примерно 2000 лет назад принял закон о кондоминиуме, разрешивший гражданам владеть отдельными жилыми помещениями в городских многосемейных домах. Считается, что именно этот исторический факт является предшественником современной концепции кондоминиума. С этого времени термином "кондоминиум" стали обозначать имущественные комплексы, элементами которых являются квартиры, иные жилые и нежилые помещения, а также земельные участки. Однако, - отмечал О.А. Городов, - "юридическая практика знает и иные приложения термина "кондоминиум", используемого в некоторых случаях для обозначения совместного управления двумя или несколькими государствами территорией третьего государства". Например, в начале XX в. Судан представлял собой англо-египетский кондоминиум.

Развитие понятия кондоминиума в зарубежных странах опиралось на положения римского права. В средние века на территории Западной Европы кондоминиальные правоотношения складывались в связи с тем, что существовал дефицит земельных участков, пригодных для строительства отдельно стоящих жилых зданий. В городах недостаток и дороговизна земли заставляли жителей строить большие, многоквартирные дома. Это привело к тому, что горожане объединялись для строительства зданий на несколько семей в товарищества, а построенные дома переходили затем в собственность отдельных членов. Соответственно, правоотношения между семьями-собственниками строились как кондоминиальные, т.е. на основе совместного владения общим имуществом дома.

В начале XX в. концепция кондоминиума была реализована в Европе, и он стал весьма популярной формой домовладения в Германии, Франции, Испании, Бельгии, Италии и Великобритании. Надо отметить, что в законодательстве многих стран (Канады, Франции, Германии) как таковое понятие "кондоминиум" не употребляется, однако в жилищном законодательстве применяются нормы об объектах, правовое положение которых соответствует понятию кондоминиума в Республике Казахстан.

Проведя сравнительный научный анализ понятия "кондоминиум" в законодательствах зарубежных государств, мы выяснили, что в странах Западной Европы, например, в Германии, Франции, кондоминиум является популярным видом многоквартирного жилья.

Так. Французский закон "О статусе общей собственности в многоквартирных зданиях" от 10 июня 1965 г. устанавливает правовой статус зданий или групп зданий, находящихся в собственности многих лиц. Закон разделяет многоквартирные дома на отдельные и общие части зданий. Отдельными являются части зданий и площадок, находящиеся в исключительной собственности определенного лица, общими - части зданий и площадок, подлежащие пользованию всеми или несколькими собственниками. Если иное не установлено договором, к общим частям зданий относятся: земля, дворы, парки и сады, подъездные пути, несущие конструкции зданий, общие элементы оборудования, в том числе части канализации, пресекающие отдельные помещения, лестничные клетки, дымоходы и дымовые трубы, места общего пользования, переходы и коридоры. Для французского законодательства характерна подробнейшая регламентация вопросов владения, пользования и распоряжения недвижимостью, находящейся в коллективной собственности.

Одной из стран СНГ, принявших законы о кондоминиуме, является Республика Кыргызстан. В ст.1 Закона Республики Кыргызстан "О товариществах собственников жилья (кондоминиумах)" от 8 октября 1997 г. определение понятия "кондоминиум" дано следующим образом: "Кондоминиум - это организационно-правовая форма управления недвижимостью, товарищество собственников помещений (как жилых, так и нежилых), некоммерческая организация, создаваемая для обеспечения эксплуатации, содержания, управления зданиями, помещениями, общим имуществом всех собственников помещений. Кондоминиум состоит из помещений собственников и общего имущества".

Анализируя это определение, можно заметить противоречие между первой частью дефиниции и второй. В первой части кондоминиум это - организационно-правовая форма управления недвижимостью, во второй части - это имущественный комплекс, который состоит из помещений собственника и общего имущества. Однако содержание закона позволяет сделать вывод о том, что под кондоминиумом в Республике Кыргызстан понимается все-таки товарищество собственников жилья. По замечанию Ю.Г. Басина, подобное смешение понятий встречается не только в законодательных актах, но и в научной литературе. Так, в учебной литературе некоторых казахстанских авторов кондоминиум называется то формой собственности, то комплексным объектом.

Кондоминиум понятие многоплановое. Оно применяется, в частности, для обозначения:

§особого вида недвижимости, то есть имущественного комплекса в жилом многоквартирном доме, в котором сочетаются объекты, находящиеся на праве частной собственности (квартира), и объекты, находящиеся на праве общей долевой собственности - элементы общего пользования (Россия);

§ассоциации собственников квартир, которая осуществляет управление общей собственностью в многоквартирном жилом доме (США);

§организационно-правовой формы управления недвижимостью - товарищества собственников помещений (как жилых, так и нежилых), некоммерческой организации, создаваемой для обеспечения эксплуатации, содержания, управления зданиями, помещениями, общим имуществом всех собственников помещений (Кыргызстан).

Таким образом, понятием кондоминиума охватывается целый спектр гражданско-правовых понятий от обозначения объекта до обозначения субъекта - юридического лица.

Важным аспектом в исследовании понятия "кондоминиум" является определение его как формы собственности. Вопрос о формах (типах, видах) собственности рассматривался разными учеными. В юридической науке по этой проблеме отсутствует единство мнений. Прежде всего, в определении терминов и базовых понятий, отражающих разнообразие форм собственности, что не способствует объяснению их правовой природы, причин их образования и разнообразия. Различие в рассмотрении и выделении форм собственности объясняется различиями в методологических подходах исследователей. В конституции закреплено положение о многообразии форм собственности и об их равноправии. В условиях рыночной экономики существуют разнообразные формы собственности в самых разных соотношениях и комбинациях. Собственность - сложный и многогранный общественный институт, который выступает объектом изучения различных наук, поэтому критерии выделения форм собственности также разнообразны. В нашем исследовании мы исходим в первую очередь из критериев, которые существуют в науке гражданского права. Так, отдельные ученые считают, что формы собственности представляют собой экономические, а не юридические категории. По их мнению, "формы собственности как экономические отношения получают различные юридические формы выражения, не сводящиеся только к праву собственности. Кроме того, участниками имущественных отношений, регулируемых гражданским правом, в том числе субъектами права собственности, могут быть не всякие субъекты экономических отношений присвоения". Представленная автором аргументация позволила ему сделать вывод о том, что "существование разных форм собственности отнюдь не требует появления зеркально соответствующих им разных прав собственности". Такое же мнение высказывается и некоторыми казахстанскими авторами. К.И. Скловский считает, что "форма собственности не является юридическим понятием, но, поскольку она стала фактом существующего законодательства, нужно четко ограничить сферу их существования и рассматривать исключительно как способ определения имущества тому или иному субъекту". Подобные рассуждения привели к следующим высказываниям: "с позиции гражданского права нет понятия "форма собственности"". Оппонентом данного мнения является Ю.К. Толстой, который отмечает, что "единое право собственности выступает в различных правовых формах и что, следовательно, речь может идти не только о формах собственности, но и о формах права собственности".

Проблема множественности форм собственности рассматривается нами в связи с тем, что в Казахстане существует отличная от всех остальных стран концепция кондоминиума как формы собственности. Среди ученых не существует единой точки зрения в отношении данной проблемы. Так, в некоторых российских источниках встречается мнение о том, что существует только вещное право общей собственности членов кондоминиума. Другие авторы вообще отрицают возможность признания кондоминиума формой собственности, говоря о том, что он вполне вписывается в конструкцию частной формы собственности.

Принятое законодателем определение данного понятия было проанализировано в работах видных казахстанских цивилистов. Так, в монографии "Вещные права в Республике Казахстан" под редакцией М.К. Сулейменова исследуются понятие и классификация вещных прав, анализируются их основные виды: право собственности, владение, сервитут, залог, аренда, доверительное управление и другие. Специальный раздел монографии посвящен вещным правам на жилище. В главе 9 "Вещные права на жилище" Ю.Г. Басин отмечает:"в пределах общего понятия "право на жилище" можно различить несколько разновидностей, главные из них:

§право собственности на жилище;

§жилищное право участника кондоминиума;

§право пользования кооперативной квартирой;

§право пользования жилищем в частном жилищном фонде;

§право пользования государственным жилищем.

Прежде всего, вещным правом на жилище является право собственности, которое, как известно, означает для собственника возможность в полном объеме и по своему усмотрению владеть, пользоваться. и распоряжаться принадлежащим ему имуществом. - Вторым в списке значится новое вещное право - жилищное право участника кондоминиума, то есть жилищное право участника особой формы собственности. Ю.Г. Басин классифицирует кондоминиум в системе гражданско-правовых понятий как разновидность собственности нескольких субъектов на один комплексный объект недвижимости.

Еще одной работой, посвященной рассматриваемому понятию, является статья К.М. Ильясовой "Кондоминиум как форма собственности".

Ю.Г. Басин и К.М. Ильясова, ссылаясь на законодательство, называют кондоминиум особой формой собственности в многоквартирных жилых домах и иных зданиях, при которой сочетаются раздельная собственность на квартиры и иные помещения и общая собственность на места общего пользования, в том числе на земельный участок.С. Скрябин считает "неправильным рассмотрение указанными авторами кондоминиума в качестве особой форы собственности. Это связано с тем, что сам по себе термин "форма собственности" корреспондирует с понятием субъекта права собственности, с традиционным для советской цивилистики противопоставлением государственной собственности частной и соответственно различием в определении и содержании права собственности". По мнению С. Скрябина, которое он высказал на круглом столе по презентации и обсуждению концептуальных положений по вопросам кондоминиума проекта Закона РК "О внесении изменений и дополнений в Закон РК "О жилищных отношениях" от 16.04.1997 г.", кондоминиум - это имущественный комплекс, как это определено в российском законодательстве. Констатация в законах кондоминиума как формы собственности не объясняет его юридической сущности, причины его возникновения, диалектики его взаимодействия с другими формами, а также направления развития. Практика преобразований в жилищной сфере показала особую роль специфической формы собственности в становлении жилищных правоотношений. Исследование ее сущности, содержания и структуры позволит с правильных методологических позиций подойти к рассмотрению ее проявлений, взаимосвязей и отличий от других форм собственности. На этой ступени анализа необходимо отметить, что существование такой формы собственности, как кондоминиум, возможно благодаря плюрализму форм собственности, их взаимному переплетению, комбинированию и интегрированию.

Согласно п.1 ст.6 ныне действующей Конституции, в Республике Казахстан признаются и защищаются равным образом государственная и частная собственность. Обратим внимание на то, что в конституции вообще не упоминается термин "форма собственности". Поскольку, как отмечает И.У. Жанайдаров, "понятия "форма" и "вид" по своей сути многозначны и теоретически применительно к праву собственности недостаточно разработаны". Это обстоятельство позволяет нам сделать вывод о том, что, назвав кондоминиум формой собственности, законодателю удалось в определенной степени (насколько это возможно в кодифицированном акте) не только закрепить уже сложившиеся экономические реалии, но и продвинуться вперед путем легализации, может быть и спорных, но, безусловно, прогрессивных правовых установлений, составивших ряд новелл ГК РК.

Как правило, традиционным подходом при разграничении форм собственности являются различное социальное назначение и правовой режим. Наиболее распространенной классификацией является разграничение форм собственности по субъектному принципу. Например, в Конституции РК разделение на две формы собственности производится по признаку их отношения к государству как субъекту права собственности. Закрепив кондоминиум как форму собственности, законодатель открыл путь к тому, чтобы классификация форм собственности проводилась в несколько иной плоскости.

Классификация форм собственности по субъектному признаку не является единственно возможной. По утверждению Ю.К. Толстого, "различие форм права собственности, т.е. правовых форм отнюдь не сводится к различию в субъектах".

Характеризуя кондоминиум как форму собственности, мы воспользуемся иным классификационным рядом. В частности, мы отметим, что кондоминиум - особая форма собственности потому, что в нем множественность субъектного состава сочетается с множественностью объектов. Субъектами данной формы собственности в соответствии со ст.31 Закона РК "О жилищных отношениях" от 16 апреля 1997 г. могут быть как граждане и юридические лица, так и государство, поэтому говорить о том, что кондоминиум - это разновидность частной собственности, будет не справедливо. Особенностью правового режима кондоминиума является то, что он возникает по поводу одного объекта - имущественного комплекса (многоквартирного жилого дома) - у нескольких субъектов - собственников квартир, у которых имеется два разных вещных права на составляющие имущественного комплекса. Одно из них - это индивидуальное (раздельное) право частной или государственной собственности на жилое или нежилое помещение. Другое - право общей долевой собственности, обладающее специфическими признаками, на общее имущество многоквартирного жилого дома. Таким образом, в кондоминиуме интегрируется частная и государственная, а также общая долевая кондоминиальная собственность. Взаимное переплетение этих форм и видов собственности и определили, по нашему мнению, возникновение кондоминиума как особой формы собственности.

Многоквартирный жилой дом содержит в себе множество разнообразных объектов, правовой режим которых весьма специфичен. К общему имуществу относятся те части дома, которые не находятся в раздельной (индивидуальной) собственности - подъезды, лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование, земельный участок, включая элементы благоустройства, и другое общее имущество общего пользования.

В отличие от площадей, принадлежащих индивидуальным владельцам, которые могут свою собственность выделить и продать, заложить, сдать в аренду или распорядиться иначе по своему усмотрению, недвижимость в общей собственности является "неделимой" - ее нельзя продать, заложить или управлять ею без согласия совладельцев. Такая общая собственность не может быть разделена по требованию отдельного владельца. Доля собственника в недвижимости, находящейся в общем владении, неотделима от принадлежащей ему индивидуальной собственности в кондоминиуме и не может быть передана другому лицу без одновременной передачи последней.

В концепции кондоминиума определяется не только форма собственности, но и права собственника путем формирования условий и ограничений для них. В сущности, для общей пользы кондоминиум как форма собственности ограничивает права пользования и владения недвижимостью для предотвращения непосредственного или потенциального отрицательного воздействия осуществления одними лицами своих прав собственников на права других. Данная форма собственности обычно устанавливает ограничения на порядок распоряжения собственностью, которые не применяются к владельцам индивидуальных частных домов. По этому поводу В.И. Хвостов отмечал, что "вполне возможно, чтобы несколько лиц имели право собственности на одну и ту же вещь, ограничивая друг друга в пользовании этим правом. В таком случае возникает то, что называется теперь сособственностью - condominium".

В кондоминиуме исходя из определения, данного в нормативных правовых актах сочетается индивидуальная (раздельная) собственность на жилые помещения и общая долевая собственность на общее имущество многоквартирного жилого дома. Это сочетание позволяет говорить об особой форме собственности - кондоминиуме.

В настоящее время отношения собственности в многоквартирном жилом доме стали более многообразны, поскольку предметом права выступают не только жилые помещения, но и иная недвижимость в жилищной сфере: общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры.

Необходимо отметить, что точка зрения на правовую природу понятия кондоминиума как особой формы собственности, назовем ее юридико-исторической, представляется более оправданной и требует для своего обоснования обращения к истории возникновения термина. По свидетельству И.Б. Новицкого, термин condominium был хорошо известен еще римским юристам. Отношения между несколькими собственниками по поводу принадлежности им одной вещи именовались тогда communio (общность). Право обшей собственности осуществлялось участниками совместно. Доли участия каждого из них могли быть как равными, так и неравными, а всякого рода изменения вещи или права на нее могли производиться только с общего согласия.

В современном гражданском праве подобная модель отношений опосредуется правом общей долевой собственности или, говоря иными словами, сособственностью (гл.16 ГК РК). При этом следует иметь в виду, что права собственников не образуют какую-то новую совокупность и не порождают новых экономических отношений присвоения. Наличие одной вещи (имущества) и множества ее собственников вызывает к жизни всего лишь особую форму собственности, объединяющую в себе "персональные" права собственности множества субъектов и их доли в праве общей собственности, которую, отдавая дань традициям, можно называть кондоминиумом, а принципы, в соответствии с которыми образуется эта правовая форма, принципами кондоминиума.

В связи со сказанным, представляется обоснованной позиция Кэрол С. Рабенхорст, автора учебного пособия для России "Организация деятельности и управление собственностью товарищества домовладельцев (кондоминиума)", утверждающей, что кондоминиум - это форма собственности.

Одним из последних нормативных правовых актов, в котором было закреплено рассматриваемое понятие, стал Земельный кодекс РК от 20 июня 2003 г. Необходимо отметить, что одним из понятий, претерпевшим изменения в Земельном кодексе, является понятие "кондоминиум".

В соответствии со ст.12 Земельного кодекса кондоминиум - это особая форма собственности (иного права) на недвижимость, при которой отдельные части недвижимости находятся в раздельной (индивидуальной) собственности (ином праве) физических и (или) юридических лиц, а те части недвижимости, которые не находятся в раздельной собственности, в том числе и земельный участок, принадлежат им на праве общей долевой собственности (ином общем праве) и не отделимы от прав на части недвижимости, находящиеся в раздельной (индивидуальной) собственности (ином праве).

В данном определении законодатель заменил понятие "общее имущество" на понятие "части недвижимости". Тем самым он показывает, что кондоминиум возникает в отношении только недвижимого имущества (имущественного комплекса). В остальном данное определение не имеет существенных отличий от того, которое было закреплено в Законе РК "О земле" от 24 января 2001 г.

Изменения коснулись круга вещных прав, на которых может находиться недвижимость у физических или юридических лиц, например, формулировка "иное право". В настоящее время кондоминиум не просто форма собственности, а сочетание в одном объекте других вещных прав (оперативного управления, хозяйственного ведения). Данный факт говорит о совершенствовании законодательства и об осмыслении правового режима кондоминиума в Республике Казахстан. В частности, п.1 ст.62 Земельного кодекса РК гласит: "Участники кондоминиума - государственные землепользователи, которым помещения принадлежат на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, приобретают на земельные участки в установленном порядке право общего постоянного землепользования, если иное не установлено Земельным кодексом". В этой статье законодатель определил, что субъекты могут обладать недвижимым имуществом не только на праве собственности, но и на иных вещных правах, в частности, на праве хозяйственного ведения и оперативного управления.

На этом процесс законотворчества завершился, несмотря на то что в последнее время данная форма собственности требует все большего внимания. Проблемы развития кондоминиума в Республике Казахстан являются в настоящее время весьма актуальными.

Правовыми последствиями возникновения кондоминиума в Республике Казахстан являются:

§обеспечение защиты права собственности всех новых собственников жилых, нежилых помещений, гаражей, дач и т.д. при введении управления собственностью на справедливой и равноправной основе;

§уточнение прав и обязанностей собственников жилых, нежилых помещений, гаражей, дач и т.д., включая финансовые обязательства по отношению к другим собственникам в том же имущественном комплексе - объекте кондоминиума;

§обеспечение защиты и сохранности жилищного фонда, а также иных видов недвижимого имущества, при формировании соответствующего порядка эффективного и квалифицированного управления имущественными комплексами - объектами кондоминиума;

§создание работоспособного и понятного механизма принятия своевременных решений, связанных с ремонтом и эксплуатацией объектов кондоминиума;

§уменьшение количества случаев обращения в органы, раз решающие споры, особенно в суды, при условии создания для этих целей адекватного механизма в рамках форм управления объектом кондоминиума.

Под кондоминиумом понимается особая форма собственности на недвижимость как единый имущественный комплекс, при которой помещения находятся в раздельной (индивидуальной) собственности граждан, юридических лиц, государства, а общее имущество принадлежит им на праве общей долевой собственности.

1.2 Специфический режим кондоминиума

Анализируя кондоминиум как форму собственности, необходимо установить его признаки. Для этого воспользуемся системой специфических признаков кондоминиума, которые были систематизированы казахстанскими учеными.

Кондоминиум характеризуется следующим специфическим режимом.

. В кондоминиуме сочетается индивидуальная собственность на отдельные части недвижимости и общая собственность на места общего пользования. В соответствии со ст.31 главы 6 Закона "О жилищных отношениях" от 16 апреля 1997 г.". в жилых домах, принадлежащих двум и более собственникам помещений, образуется особая форма собственности - кондоминиум. Каждый из собственников помещений вправе по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться помещением, принадлежащим ему на праве раздельной (индивидуальной) собственности. Те части дома, которые не находятся в раздельной (индивидуальной) собственности (подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование, земельный участок, включая элементы благоустройства и другое имущество общего пользования), принадлежат собственникам помещений на праве общей собственности. Земельный участок при жилом доме может принадлежать собственникам помещений на праве общего землепользования".

Данный признак является основным, поскольку, опираясь на него, можно действительно классифицировать вновь возникающую форму собственности как кондоминиум.

Предыдущие отечественные кодификации гражданского законодательства не предусматривали специальных глав, посвященных праву собственности на такой объект, как жилые помещения. Объяснить это можно различными причинами. Однако главная, на наш взгляд, состоит в том, что до недавнего времени основная часть жилищного фонда Республики Казахстан находилась в государственной собственности. Жилые помещения этого фонда сдавались в наем, а отношения, складывающиеся в связи с этим, первоначально регламентировались главой в Гражданском Кодексе КазССР 1964 г., а затем - Основами жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик 1981 г. и Жилищным кодексом Республики Казахстан от 1 июля 1992 г. По мере осуществления экономических преобразований в стране, в частности, бесплатной приватизации жилищного фонда, а также наделения правом собственности членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, выплативших паевые взносы, многие казахстанские граждане стали собственниками жилья. Жилые помещения все чаще начали выступать объектами имущественного оборота, и новые отношения потребовали адекватного правового регулирования и теоретического осмысления. Гражданский кодекс РК и Закон РК "О жилищных отношениях" предусматривают специальную форму собственности, возникающую в многоквартирных жилых домах.

. Кондоминиум возникает не из-за волеизъявления участников, а в силу факта нахождения отдельных частей недвижимости в раз дельной собственности (ином вещном праве) и необходимости признания мест общего пользования общей собственностью всех индивидуальных собственников.

Основаниями возникновения гражданских правоотношений являются юридические факты как основания гражданских правоотношений.

Юридическим фактом в данном случае будет приобретение в собственность квартиры в многоквартирном доме, что влечет за собой определенные юридические последствия, в частности, возникновение у собственников прав и обязанностей по поводу общей собственности многоквартирного дома.

. Объект кондоминиума признается имущественным комплексом, в состав которого входят как помещения, находящиеся в раздельной собственности (ином вещном праве), в том числе подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеквартирные либо общедомовые инженерные системы, так и оборудование, включая элементы благоустройства и другое имущество общего пользования.

Объект кондоминиума является весьма специфической разновидностью недвижимости.

. Кондоминиум возникает при приватизации жилья в много квартирных домах, когда частные собственники отдельных квар тир должны совместно эксплуатировать находящееся в их общей собственности имущество.

Участники кондоминиума несут обязательства по содержанию имущества, а также налоговые и иные обязательства перед третьими лицами, связанные с обладанием общим имуществом. Участники общей собственности на объекты общего пользования в многоквартирном доме несут бремя содержания принадлежащих им общих объектов - межквартирных лестниц, подвалов, крыш и т.д. Действующее законодательство Республики Казахстан возлагает на граждан, являющихся собственниками квартир, обязанность бережно относится к занимаемому помещению.

Однако кроме этих обязанностей по содержанию индивидуальных помещений на собственников квартир возлагаются и обязанности по содержанию общего имущества. Смысл этих обязанностей заключается в следующем:

§использовать общее имущество в соответствии с его назначением и с учетом требований закона;

§участвовать во всех расходах на содержание общего имущества и дома;

§по получении заблаговременного письменного уведомления собственник либо другой проживающий обязаны допустить представителя других собственников помещений или органа управления объектом кондоминиума в помещение, если необходима проверка состояния общего имущества, ремонт или замена общего имущества, которые могут быть произведены лишь из помещения собственника;

§соблюдать государственные технические, противопожарные и санитарные правила содержания дома, жилого помещения и при домовой территории;

§принимать участие в расходах и обеспечивать уплату взносов, необходимых для покрытия затрат, связанных со строительством, реконструкцией, содержанием, эксплуатацией и капитальным ремонтом многоквартирного дома, пропорционально размеру приходящейся на него доли в общей собственности, своевременно вносить платежи за коммунальные услуги, целевые взносы и специальные сборы в размере, утвержденном общим собранием собственников квартир.

Участниками кондоминиума необходимо признать не только собственников помещений, но и владельцев иных вещных прав, несущих обязательства по содержанию общего имущества и являющихся субъектами налоговых правоотношений. В ситуации, когда собственник возмездно или безвозмездно вселяет в свое помещение других лиц (наниматели, родственники и т.п.), то они вправе только пользоваться предоставленным помещением, но не могут им распоряжаться, и выполнение соответствующих имущественных обязанностей возлагается на собственника помещения. В число вещных прав на эти объекты недвижимости входят также надлежаще оформленные право хозяйственного ведения и право оперативного управления, осуществляемые государственными юридическими лицами. Таким образом, участниками кондоминиума являются субъекты, обладающие правом хозяйственного ведения и оперативного управления на жилые помещения. Особенность правового положения участников кондоминиума, обладающих правом хозяйственного ведения и оперативного управления на жилые помещения, заключается в распорядительной деятельности субъектов таких вещных прав.

. Одной из специфических черт кондоминиума является особый режим доли в общем имуществе. Если иное не установлено законодательными актами или соглашением участников кондоминиума, объем имущественных обязанностей участника кондоминиума, связанных с общим имуществом, определяется долей в общем имуществе. Данный признак закреплен в п.3 ст.31 Закона РК "О жилищных отношениях": "Размер доли, если иное не предусмотрено соглашением собственников, определяется отношением полезной площади жилых помещений, находящихся в раздельной (индивидуальной) собственности". В кондоминиуме может быть установлен иной принцип определения доли, но для этого требуется решение общего собрания собственников квартир, принятое в установленном порядке.

Таким образом, кондоминиум - это особая форма собственности, которая нуждается в особом регулировании. Как особая форма собственности кондоминиум обладает определенным субъектным составом, а также имеет свой специфический объект.

С нашей точки зрения, теория кондоминиума как особой формы собственности имеет свою правовую базу.

Во-первых, положения ГК РК, являющегося законом общего действия, закрепляющие кондоминиум как форму собственности для любых видов недвижимости.

Во-вторых, это отраслевой Закон РК "О жилищных отношениях", закрепляющий кондоминиум как форму собственности именно на недвижимость в жилищной сфере.

В-третьих, это Земельный кодекс РК, расширивший круг вещных прав, на которых может находиться недвижимость при такой форме собственности как кондоминиум.

Таким образом, можно утверждать, что не следует отождествлять понятие кондоминиума с объектом недвижимости или объединением собственников жилья. Кондоминиум есть особая форма собственности на недвижимость.

II. Объект кондоминиума

2.1 Понятие объекта кондоминиума

Понятие "имущественный комплекс" - одно из новых понятий для казахстанского законодательства. В последнее время в юридической литературе активно обсуждается проблема различных имущественных комплексов, таких как предприятие, предпринимательское дело, наследственная масса. Правовой режим подобных объектов в настоящее время представляет особый интерес, поскольку значимость недвижимого имущества трудно переоценить как для политической, экономической, так и для правовой системы нашего общества. Поэтому на современном этапе стоит проблема определения специфики правового режима объекта кондоминиума именно как имущественного комплекса.

Имущественные комплексы, как правило, обладают определенными классифицирующими признаками, которые и позволяют отнести те или иные объекты к категории имущественных комплексов. Имущественный комплекс должен быть именно комплексом, т.е. содержать в себе более одного составляющего элемента; основным элементом должен быть недвижимый объект; должна существовать фактическая причина, вызвавшая необходимость подчинения разнообразных объектов единому юридическому режиму. Мы попытаемся теоретически обосновать законодательно закрепленное определение объекта кондоминиума как имущественного комплекса, поскольку от этого зависят те или другие гражданско-правовые последствия. Для этого воспользуемся классифицирующими признаками имущественных комплексов, предложенных В.А. Беловым. По его мнению, "всякий имущественный комплекс должен представлять собою (1) совокупность юридически разнородных субстанций (различного юридического режима), (2) рассматриваемую правом как единый идеальный объект (подобный сложной, недвижимой, неделимой, непотребляемой вещи) с целью экономии правового регулирования динамики возникающих по их поводу гражданских отношений, (3) относящихся к категории имущества или имущественных прав, (4) объединенных в систему и противопоставленных другим подобным комплексам, определенным общим целевым назначением и (5) обладающих свойством частичной оборотоспособности".1

Соответствие первому признаку является очевидным. Объект кондоминиума имеет сложносоставной характер, поскольку в него входят различные части многоквартирного жилого дома: жилые или нежилые помещения, которые обладают одним правовым режимом, поскольку принадлежат субъектам права на праве раздельной (индивидуальной) собственности; подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование, земельный участок, включая элементы благоустройства и другое имущество общего пользования, обладающие другим правовым режимом, поскольку принадлежат участникам кондоминиума на праве общей долевой собственности. Однако объект кондоминиума не включает в себя такие широко распространенные в других имущественных комплексах элементы как движимые вещи, требования, долги и исключительные права. Это в свою очередь ведет к возникновению вопроса: а могут ли именоваться имущественными комплексами объекты, состоящие только из недвижимых вещей? По нашему мнению, такая возможность существует.

Объект кондоминиума является единым неделимым объектом. В соответствии с законодательством юридическая судьба общего имущества объекта кондоминиума полностью зависит от юридической судьбы имущества, находящегося на праве раздельной (индивидуальной) собственности. Так п.6 ст.31 Закона РК "О жилищных отношениях" гласит: "собственник помещения не вправе отчуждать свою долю в общем праве раздельной (индивидуальной) собственности". Таким образом, объект кондоминиума как имущественный комплекс представляет собой уникальный объект. Его уникальность заключается в том, что в многоквартирном жилом доме существует "совокупность многих частей, каждая из которых сама по себе составляет отдельный объект отдельного субъективного права". Нам представляется, что соответствие второму признаку имущественных комплексов не вызывает сомнений.

Несомненно, что объект кондоминиума соответствует третьему признаку, т.е. относится к категории имуществ. По смыслу ст.115 ГК РК под имуществом понимаются имущественные блага и права. По мнению М.К. Сулейменова, ""имущество" - понятие многоплановое. Понятием "имущество" охватывается совокупность принадлежащих лицу (гражданину, юридическому лицу, государству) вещей, прав требования и обязанностей (долгов)"..П. Сергеев отмечает, что "под имуществом понимаются от дельные вещи или их совокупность".2 Все элементы, составляю щие в совокупности объект кондоминиума, являются имуществом.

Необходимо отметить, что соответствие четвертому признаку также является неоспоримым фактом. Казахстанские ученые, исследуя правовой режим объекта кондоминиума, отмечают, что "объект кондоминиума функционирует в качестве единого жилого комплекса, имеющего нераздельную общую систему жизнеобеспечения". Таким образом, имущество, объединенное в едином комплексе, - объекте кондоминиума - взаимосвязано между собой и используется по общему назначению как единое целое в целях "обеспечения общих потребностей владельцев зданий и (или) расположенных в них жилых помещений, связанных с их повседневной эксплуатацией (использованием)".

Объект кондоминиума может быть реализован на рынке целиком только в том случае, если одним субъектом будут выкуплены все жилые и (или) нежилые помещения. В этом случае объект кондоминиума престает быть объектом кондоминиума, поскольку в его составе уже не будет имущества, находящегося на праве раздельной (индивидуальной) собственности и общего имущества на праве общей долевой собственности. Это будет жилое или нежилое здание, с множеством помещений, используемых для проживания (найм жилища) или арендуемых для предпринимательской или иной деятельности, находящееся у одного собственника..А. Белов по этому поводу отмечает, что объект кондоминиума "отвечает признаку более общему, родовому - выпадение из-под действия начала свободы оборота". Объект кондоминиума, казалось бы, обладает свойством частичной оборотоспособности. Оборотоспособными в гражданском обороте выступают некоторые элементы объекта кондоминиума. Так, на рынке вполне распространены сделки с таким видом недвижимости как жилое или нежилое помещение, являющееся составляющим объекта кондоминиума. Объектами прав и сделок, подлежащих государственной регистрации, в объекте кондоминиума может выступать также общее имущество, способное участвовать (ограниченно или в полной мере) в гражданском обороте. Дальнейшие размышления В.А. Белова приводят к следующему выводу: "последний, пятый, признак, присутствует в нем, но в несколько измененном виде: единая юридическая судьба кондоминиума устанавливается не ради превращения такового в единый объект права, а ради объединения в оболочку кондоминиума элементов, становящихся объектами фактического господства лиц, которым предоставлена возможность управления кондоминиума в целом". Действительно, оборотоспособность отдельных, частей объекта кондоминиума очевидна. Что соответствует признаку частичной оборотоспособности.

На основании вышеизложенного следует, что объект кондоминиума - это самостоятельный имущественный комплекс, соответствующий признакам имущественного комплекса. Объект кондоминиума в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью и, кроме того, он представляет собой совершенно особый объект гражданских прав. Правовой режим объекта кондоминиума является довольно специфичным в силу того, что отдельные части объекта (жилые и/ или нежилые помещения) находятся у участников кондоминиума на праве раздельной собственности, а другие части объекта (подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование, земельный участок и др.) находятся у участников кондоминиума на праве общей долевой собственности. В свою очередь право общей долевой собственности на общее имущество объекта кондоминиума обладает особыми отличными чертами: доля участника в общем имуществе, если иное не установлено законодательными актами или соглашением участников кондоминиума, зависит от площади объекта, находящегося в раздельной собственности; доля участников кондоминиума в общем имуществе неотделима от права на помещение, находящееся в раздельной собственности, и не может быть предметом отчуждения.

Необходимо констатировать, что сегодня в действующем казахстанском законодательстве есть понятие "кондоминиум"; понятие "собственника квартиры - участника кондоминиума"; понятие "права общей долевой собственности в объекте кондоминиума"; понятие "ответственности собственника за содержание своего недвижимого имущества". Однако отсутствует такое важное понятие как "объект кондоминиума" и его теоретическое обоснование как имущественного комплекса. Подобные "белые пятна" в действующем законодательстве - главная беда казахстанского гражданского законодательства. Речь идет об объекте, который в настоящее время принят за базовый объект учета в жилищной сфере в городах Казахстана. Исходя из этого, в качестве важнейшего условия признания первичного объекта объектом кондоминиума К.М. Ильясова признает установление вторичных объектов, находящихся в его составе, в раздельной (индивидуальной) собственности (ином вещном праве), а мест общего пользования - в общей долевой собственности (ином вещном праве) всех участников кондоминиума.

К раздельной (индивидуальной) собственности (иному вещному праву) относятся жилые и нежилые помещения. Что касается объектов общей долевой собственности, то в это понятие входят земельный участок, подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование, в том числе элементы благоустройства, и другое имущество общего пользования.

Гражданский кодекс содержит норму, в соответствии с которой на территории Республики Казахстан могут существовать различные виды кондоминиума (п.6. ст. 209 ГК РК): "Особенности правового режима разных видов кондоминиума могут определяться законодательными актами". По законодательству Республики Казахстан кондоминиум - это особая форма собственности (иного права) на недвижимость. Поэтому говорить о различных видах кондоминиума не совсем правильно. Скорее всего, законодатель данным определением хотел подчеркнуть, что кондоминиум может применяться не только в отношении многоквартирного жилого дома, но и в отношении иных объектов недвижимости. Таким образом, наиболее правильным будет рассматривать различные виды объекта кондоминиума, а не различные виды кондоминиума.

Объекты кондоминиума можно классифицировать по видовой характеристике объектов недвижимости, в отношении которых возникают кондоминиальные отношения. Так, в соответствии с тем, что объектом кондоминиума является имущественный комплекс, состоящий из нескольких недвижимых объектов, можно говорить о применении режима кондоминиума в отношении следующих объектов: жилые и нежилые помещения, дачи, гаражи, поскольку все они имеют в своем составе имущество, находящееся в индивидуальной (раздельной) собственности и общее имущество, находящееся на праве общей долевой собственности, права на которое не отделимы от прав на имущество, находящееся в индивидуальной (раздельной) собственности.

В отношении такого объекта кондоминиума, как многоквартирный жилой дом, в состав которого входят жилые и/или нежилые помещения, законодатель принял соответствующий нормативно-правовой акт - Закон РК "О жилищных отношениях" от 16 апреля 1997 г. В отношении других объектов законодатель еще не проявил должной инициативы. По нашему мнению, правовое положение групп дач, индивидуальных жилых или садовых домов, гаражей с земельными участками должно получить свое законодательное закрепление. Отношения, связанные с такими весьма специфическими объектами, постоянно развиваются, в них появляется все больше новых, ранее не наблюдавшихся аспектов. Кардинально изменился правовой режим гаражей, дач и их комплексов как объектов недвижимости, а также правовое положение гаражных, дачных и иных подобных кооперативов либо товариществ и их членов.

С введением в действие Закона СССР "О собственности в СССР" члены гаражных и дачных кооперативов, выплатившие паевые взносы, признавались собственниками гаражей и дач. Последующее законодательство полностью подтвердило данное право. В советской юридической литературе отмечалось, что вопрос о даче как объекте права частной собственности являлся одним из неясных и запутанных. Термином "дача" обозначается строение, периодически используемое собственником или членами его семьи для отдыха или лечения, расположенное в дачной, курортной или сельской местности. Именно в этом смысле использует рассматриваемый термин и законодательство. Особенностью правового положения дачного имущественного комплекса в настоящее время является то, что гражданин, став собственником дачи, одновременно с этим приобрел право общей собственности на имущество, ранее находившееся в собственности дачного кооператива. К такому имуществу относятся дороги, хозяйственные постройки, детские площадки, гидро- и электрооборудование, ограждения, объекты инженерного обеспечения и т.п.

В последние годы число граждан, ставших собственниками транспортных средств, существенно увеличилось. Многие из них в целях создания условий для нормальной эксплуатации, а также охраны своей собственности строят или приобретают гаражи. Законодательного определения понятия "гараж" на сегодняшний день нет, однако с учетом определений других недвижимых объектов гаражи можно определить как строения, предназначенные для содержания автомототранспорта и отвечающие соответствующим строительным, техническим и противопожарным требованиям. В гаражном имущественном комплексе наряду с гаражами, принадлежащими гражданам на праве собственности, имеется иное имущество, предназначенное для удовлетворения общих нужд. Это могут быть административные и технические здания, земельные участки, сооружения, дороги, гидро- и электрооборудование и т.п.

Таким образом, в отношении таких объектов, как дачи и гаражи, применяется режим кондоминиума. Однако на практике данные объекты не регистрируются в качестве объектов кондоминиума. В соответствии с изложенным, в целях упорядочения правоотношений в гаражных и дачных имущественных комплексах, необходимо распространить нормы о жилищном кондоминиуме на данные объекты.

В соответствии со ст.32 Закона РК "О жилищных отношениях" объект кондоминиума должен быть зарегистрирован как единый комплекс в соответствии с законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако многие вопросы проведения такой регистрации и ее правовые последствия в упомянутой статье не рассмотрены.

Особенности регистрации объекта кондоминиума обусловлены самим объектом и спецификой прав, возникающих в отношении этого объекта. Принципиальной особенностью системы государственной регистрации в отношении кондоминиума как формы собственности является то, что регистрации подлежат не только права, возникающие в отношении помещений, принадлежащих собственникам на праве индивидуальной (раздельной) собственности, а также права на иное имущество в кондоминиуме, но и то, что регистрации подлежит сам объект кондоминиума как объект недвижимости. В Указе о государственной регистрации практически не уделяется этому вопросу никакого внимания, и процесс формирования кондоминиумов "тормозится" из-за отсутствия должным образом прописанных процедур. Это связано с тем, что, как отмечают казахстанские ученые, система государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Республике Казахстан находится на начальном пути своего становления. В Казахстане формирование законодательства о регистрации прав на недвижимость происходило в условиях, когда в стране не было никакого опыта ее проведения.

В настоящее время регистрация объекта кондоминиума как имущественного комплекса - объекта недвижимости - осуществляется в соответствии с Временным положением о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденным постановлением правительства Республики Казахстан от 20 февраля 1997 г., а также Временными указаниями по регистрации объекта кондоминиума, утвержденными Директором Агентства по регистрации недвижимости и юридических лиц Министерства юстиции Республики Казахстан от 27 апреля 1998 г. Согласно Временным указаниям регистрация объекта кондоминиума заключается в занесении установленной законодательством системы записей по каждому объекту недвижимости в регистрационный лист Правового кадастра. В Казахстане предусмотрена необходимость учета или регистрации недвижимого имущества, например, в соответствии с Порядком ведения Государственного земельного кадастра, утвержденным постановлением Правительства Республики Казахстан от 6 июня 1996 г. № 710, учет земель для целей регистрации осуществляется органами, ведущими Государственный земельный кадастр." В настоящее время указанная функция осуществляется Комитетом по управлению земельными ресурсами. Учет зданий и сооружений должен вестись в градостроительном кадастре, создание которого предусмотрено ст.21 Закона РК "Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан" от 16 июля 2001 г. Правила ведения градостроительного кадастра определяются Порядком создания и ведения Государственного градостроительного кадастра, утвержденным постановлением Кабинета Министров РК от 6 июля 1995 г. №931.

2.2 Состав объекта кондоминиума

Рассматривая состав объекта кондоминиума, нельзя не согласиться с мнением К.М. Ильясовой о том, что необходимым условием признания первичного объекта является установление вторичных объектов, находящихся в его составе, в раздельной (индивидуальной) собственности (ином вещном праве), а мест общего пользования - в общей долевой собственности (ином общем вещном праве) всех участников кондоминиума.

В состав вторичного объекта кондоминиума входят помещения, находящиеся в раздельной (индивидуальной) собственности (ином вещном праве). К таким помещениям относятся приобретенные на основании гражданско-правовых сделок и иных юридических фактов квартиры в многоквартирном жилом доме, гаражи в гаражном комплексе и дачи в дачном комплексе.

В состав кондоминиума входят как жилые, так и нежилые помещения. Жилое помещение (квартира) как объект жилищного права был рассмотрен нами ранее.

Нежилое помещение - это отдельное помещение, используемое для иных, чем постоянное проживание, целей (магазин, кафе, мастерская, контора и тому подобное), за исключением частей жилого дома (жилого здания), являющихся общим имуществом (ст.1 Закона РК "О жилищных отношениях"). Хотелось бы отметить, что существуют как нежилые помещения, конструктивно предназначенные для использования по нежилому назначению, т.е. предусмотренные архитектурно-строительными нормами, так и нежилые помещения, переведенные из жилых в нежилые, т.е. выкупленные и, возможно, перепланированные квартиры, которые используются под офисы, магазины и т.д.

Исследуя вторичный объект кондоминиума, нельзя не остановиться на таком его составляющем, как общее имущество многоквартирного жилого дома. Данная категория представляет интерес для исследования, поскольку к такому имуществу применяется особый режим, установленный для кондоминиума. В частности, право на общее имущество неотделимо от прав на имущество, находящееся в раздельной собственности.

Общее имущество жилищного кондоминиума - это части жилого дома, кроме помещений, находящихся в раздельной собственности. Общее имущество гаражного кондоминиума - это имущество, предназначенное для удовлетворения общих нужд, в частности, административные и технические здания, земельные участки, сооружения, дороги, гидро - и электрооборудование и т.п.

Общим имуществом дачного кондоминиума являются дороги, хозяйственные постройки, детские площадки, инженерное оборудование, ограждения, объекты инженерного обеспечения и т.п.

Перечень имущества, относящегося к общей собственности многоквартирного жилого дома, представлен в ст.31 Закона РК "О жилищных отношениях" и в п.1.1 Временных указаний по регистрации объекта кондоминиума. Так, в соответствии с п.2 ст.31 названного Закона к общему имуществу относятся те части дома, которые не находятся в раздельной (индивидуальной) собственности (подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, вне-квартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование, земельный участок, включая элементы благоустройства и другое имущество общего пользования.). Все вышеперечисленное имущество принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности. Данное положение закреплено в ст.31 Закона РК "О жилищных отношениях". Причем режим общей долевой собственности по отношению к имуществу, находящемуся у собственников квартир, дач, гаражей на праве общей собственности, отличается от привычного режима общей долевой собственности, который закреплен в Гражданском кодексе Республики Казахстан. Согласно ст.210 ГК РК, "если размер долей участников долевой собственности не может быть определен на основании законодательных актов и не установлен соглашением всех участников, доли считаются равными. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества".

Таким образом, при общем режиме долевой собственности доли определяются соглашением сторон или законодательством. Рассматривая режим общей долевой собственности в кондоминиуме, мы сталкиваемся с чертами, которые имеют много схожего с правом общей долевой собственности, а также с его особыми, специфическими чертами. В соответствии с п.2 ст.31 Закона РК "О жилищных отношениях" "размер доли, если иное не предусмотрено соглашением собственников, определяется отношением полезной площади жилых помещений или площади нежилых помещений, находящихся в раздельной (индивидуальной) собственности, к общей площади всего дома". Следовательно, при определении размера доли общей собственности в кондоминиуме необходимо опираться на размер квартиры, дачи, гаража или иного помещения, находящегося у собственника, либо, если кто-то из собственников произвел пристройку помещения к объекту кондоминиума или отделения от него, необходимо оформить соглашение сторон о том, что размеры долей в общем имуществе должны быть пересчитаны (увеличены или уменьшены). В данном случае мы наблюдаем схожесть в определении долей при общем режиме долевой собственности, предусмотренном в Гражданском кодексе, и при определении долей в кондоминиуме. Единственным отличием является то, что при общем режиме общей долевой собственности доли определяются в зависимости от вклада в общее имущество, а при режиме общей долевой собственности в кондоминиуме доля в общем имуществе определяется в зависимости от размера помещения, принадлежащего собственнику. Конечно, можно не согласиться с данным различием, поскольку в его основе лежат все те же вклады в общее имущество, но в несколько трансформированном виде. Однако, на наш взгляд, это отличие все-таки играет существенную роль при классификации данного вида общей долевой собственности как одной из составляющих кондоминиума, поскольку, изначально приобретая в частную собственность помещение, собственник может даже не догадываться о том, что он одновременно становится обладателем общего имущества, которое будет принадлежать ему на праве общей долевой собственности и, соответственно, о том, что он вступает в кондоминиальные отношения. Тогда как при общей долевой собственности, предусмотренной ГК РК, сособственники вкладывают денежные средства в общее имущество, заранее зная о том, что они будут иметь часть доли в этом имуществе.

Многие ученые, рассматривая общую долевую собственность в кондоминиуме и общую долевую собственность в ее классическом понимании (установленную Гражданским кодексом), отмечают их различие в части распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности. В частности, согласно ст.212 Гражданского кодекса Республики Казахстан, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников. Каждый участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, заложить свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением условий, предусмотренных ст.216 ГК РК. То есть, в соответствии с данной статьей, обладатель доли имеет право распоряжаться ею так, как это будет ему удобно, при условии, что такое распоряжение не будет нарушать закон. Исследуя правомочия распоряжения в отношении общей долевой собственности в кондоминиуме, мы опираемся на пп.5, 6 ст.31 Закона РК "О жилищных отношениях", которые гласят, что переход права собственности на помещение (помещения) к другому лицу влечет переход к приобретателю соответствующей доли в общем имуществе. Собственник помещения не вправе отчуждать свою долю в общем имуществе отдельно от помещения, принадлежащего ему на праве раздельной (индивидуальной) собственности. В соответствии с положениями Закона РК "О жилищных отношениях" судьба доли в общем имуществе неразрывно связана с судьбой помещения, находящегося на праве частной собственности. Таким образом, право распоряжения долей в общем имуществе при различных режимах собственности различно. Так, при общем режиме долевой собственности право распоряжения своей долей лежит на собственнике этой доли, тогда как право распоряжения долей при режиме кондоминиума напрямую зависит от того, будет ли распоряжаться своей частной собственностью (помещением) собственник или нет, кроме этого, собственник доли в общем имуществе вообще не вправе распорядиться ею, поскольку, во-первых, она неразрывно связана с имуществом, находящимся на праве частной собственности, а во-вторых, доля в общем имуществе кондоминиума не может быть выделена в натуре. То есть существует только доля, которая распределена во всем общем имуществе (часть доли находится (сосредоточена) в трубопроводе, в крыше, в подъезде, в лифте, в подвале и т.д.).

Сособственники общего имущества практически лишены права свободно распоряжаться своей долей. Б.В. Покровский и Г.А. Алиханова, говоря о специфике взаимосвязи раздельной и общей собственности отмечают неприменимость к отношениям общей собственности в кондоминиуме (в частности, неприменим п.2 ст.212 ГК РК, в соответствии с которым каждый из участников долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, заложить свою долю либо распорядиться ею иным образом).1 Более того, выделение доли даже в раздельное пользование, по справедливому замечанию П.В. Крашенинникова, как правило, не представляется возможным, что может служить серьезным препятствием для свободного и самостоятельного осуществления незначительных по объему распорядительных правомочий домовладельца. Кроме того, режим общей долевой собственности кондоминиума исключает преимущественное право покупки отчуждаемой доли.2 Эту специфическую особенность общего кондоминиального имущества подчеркивает и В.Н. Симонов: "при продаже или мене жилого помещения остальные собственники жилых помещений как участники общей долевой собственности на общее имущество дома не имеют право преимущественной покупки, так как доля в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома следует судьбе помещения"3. Распоряжение долей в праве собственности на общее имущество в кондоминиуме происходит путем распоряжения помещением, судьбе которого следует доля. Распоряжение самим общим имуществом также возможно, но в пределах, ограниченных целевым назначением данного имущества. Так, в соответствии с п.6 ст.31 Закона РК "О жилищных отношениях" собственник помещения не вправе отчуждать свою долю в общем имуществе отдельно от помещения, принадлежащего ему на праве раздельной (индивидуальной) собственности. Общее имущество не может служить предметом различного рода сделок в силу отсутствия оборотоспособности.

Но правомочие распоряжения не исчерпывается только возможностью отчуждения имущества. Цивилистическая доктрина традиционно относит к распорядительным актам действия по потреблению, переоборудованию и уничтожению объекта собственности. Поэтому такие действия, как замену устаревшего инженерного и технического оборудования, перестройку помещений, предназначенных для обслуживания всего здания в целом, следует признать распоряжением общей долевой собственностью в кондоминиуме. Данный вывод находит подтверждение в судебной практике. Так, в 1999 г. в суде г. Семипалатинска удовлетворены требования гражданина О.П. Иванова о признании незаконным разрешения на возведение надстройки в доме, в котором гражданин О.П. Иванов имел квартиру на праве собственности. Мотивируя данное определение, суд указал следующее: "На основании п.6 ст. 209 Гражданского кодекса РК на праве собственности принадлежит не только квартира, но и доля в праве собственности на общее имущество, распоряжение которым принадлежит ему наравне с другими собственниками дома - жильцами, приватизировавшими жилые помещения. Следовательно, местные исполнительные органы не вправе были давать разрешение на возведение надстройки в случае обоснованных на этот счет возражений гражданина О.П. Иванова и других сособственников дома. Как видно из материалов дела, в нарушение прав сособственников дома возведение жилой надстройки связано с частичным уничтожением, разрушением и отчуждением их общего имущества и изменением объекта собственности.".

Из вышеизложенного можно сделать вывод о том, что общая долевая собственность на недвижимость общего пользования в многоквартирных домах является одним из составляющих элементов новой особой формы собственности - кондоминиума. Ее характерными признаками являются:

§отсутствие возможности выдела доли в натуре;

§невозможность отчуждения доли в праве общей собственности отдельно от жилого помещения.

Из названных признаков вытекает, что доля не может существовать самостоятельно, она - составная часть квартиры как объекта права собственности, поэтому всегда следует судьбе такого жилого помещения.

Третьим элементом состава объекта кондоминиума является земельный участок. Земельный участок - это выделенная в замкнутых границах часть земли, закрепляемая в установленном Земельным кодексом порядке за субъектами земельных отношений. В рассматриваемой нами особой форме собственности - кондоминиуме - земельный участок является одним из составляющих объекта этой формы собственности. Одной из предпосылок возникновения у участников кондоминиума вещного права на земельный участок в кондоминиуме признается формирование объекта.

Рассматривая правовую природу вещного права на земельный участок у участников кондоминиума, в первую очередь необходимо отметить особенность его возникновения. Традиционными способами возникновения прав на земельный участок в соответствии с п.1 ст.22 Земельного кодекса РК являются: предоставление права собственности; передача права собственности; переход права собственности в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица).

Возникновение же прав на земельный участок при такой форме собственности, как кондоминиум, происходит не по традиционным основаниям, а в результате того, что участники кондоминиума стали собственниками жилых или нежилых помещений и, соответственно (хотели они того или нет), стали сособственниками земельного участка при доме. Е.В. Басин и П.В. Крашенинников отмечают, что лицо направляет свою волю на возникновение права собственности на конкретное жилище, но поскольку существование его в многоквартирном доме невозможно без вспомогательных элементов, одновременно с приобретением права собственности на жилое помещение возникает право общей собственности на коридоры, крыши, земельный участок и т.д. ' Таким образом, приобретение квартиры в многоквартирном жилом доме или дачного, садового домика либо гаража в гаражном комплексе приводит к возникновению права общей долевой собственности на земельный участок всего комплекса.

В соответствии с Порядком, земельный участок - это неотъемлемая часть объекта кондоминиума, являющаяся единой и неделимой, которая предоставляется в общую долевую собственность (общее землепользование) всем участникам кондоминиума.

Целевым назначением данного земельного участка является размещение, содержание и эксплуатация здания, строения и сооружения.

Интересным является вопрос возникновения различных видов вещного права у участников кондоминиума в зависимости от вида вещного права на жилое и (или) нежилое помещение, входящее в состав объекта кондоминиума. В соответствии с п.1 ст.62 Земельного кодекса РК земельный участок, необходимый для размещения, эксплуатации, содержания многоквартирного дома или иного объекта кондоминиума, переходит в установленном порядке в общую долевую собственность собственников помещений, находящихся в составе объекта кондоминиума. Участники кондоминиума - государственные землепользователи, которым помещения принадлежат на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, приобретают на земельные участки в установленном порядке право общего постоянного землепользования, если иное не установлено Земельным кодексом. Таким образом, возникновение прав на земельный участок зависит от того, на каком праве принадлежит участнику кондоминиума помещение в объекте кондоминиума. Когда в кондоминиуме все помещения являются приватизированными, то все собственники помещений обладают одним вещным правом на земельный участок - правом общей долевой собственности. И наоборот, когда сам объект кондоминиума принадлежит предприятию, обладающему имуществом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, то все участники кондоминиума, поскольку они являются не собственниками помещений, а лишь нанимателями, приобретают на земельные участки право общего долевого временного землепользования на срок действия договора найма (в случае сдачи государственным землепользователем в установленном порядке в аренду принадлежащих ему зданий (строений, сооружений). Вместе с ним, по правилам п.3 ст.52 Земельного кодекса РК, передается в аренду земельный участок, который занят указанным имуществом и необходим для его эксплуатации в соответствии с установленными нормами. Соответственно, государственное предприятие, обладающее таким объектом кондоминиума, обладает земельным участком на праве постоянного землепользования. На практике известны случаи, когда в составе объекта кондоминиума находятся помещения, часть из которых принадлежит участникам на праве собственности, а другая часть находится еще в государственном жилищном фонде или принадлежит предприятиям, обладающим имуществом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, которым земельные участки принадлежат на праве общего постоянного землепользования (согласно п.1 ст.62 Земельного кодекса РК, "участники кондоминиума - государственные землепользователи, которым помещения принадлежат на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, приобретают на земельные участки в установленном порядке право общего постоянного землепользования, если иное не установлено Земельным кодексом"). В данном случае происходит смешение вещных прав на земельный участок, то есть в одном объекте кондоминиума одновременно присутствуют такое вещное право, как общая долевая собственность и общее долевое землепользование.

Путем сравнительного анализа ст. ст.53, 56, 57 Земельного кодекса РК, регламентирующих правовой режим земельного участка при обычном режиме общей долевой собственности, и ст.62 Земельного кодекса РК, регламентирующей правовой режим земельного участка, находящегося на праве общей долевой собственности в кондоминиуме, мы обнаружили определенные различия в их правовом режиме.

.При обычном режиме обшей долевой собственности общая собственность на земельный участок появляется в случаях, предусмотренных законодательными актами при неделимости участка, а также при добровольном объединении собственниками принадлежащих им земельных участков в один участок (например, фермерское хозяйство); в кондоминиуме право общей долевой собственности на земельный участок возникает вследствие того, что участники кондоминиума приобрели право частной собственности на отдельные жилые и (или) нежилые помещения, то есть, хотят они того или нет, собственники помещений становятся обладателями доли в праве общей долевой собственности на земельный участок.

2.При обычном режиме общей долевой собственности земельные доли являются самостоятельным объектом земельных прав и обязанностей; в кондоминиуме доля каждого собственника помещений (иного правообладателя) неотделима от раздельной (индивидуальной) собственности (иного вещного права) на принадлежащее ему помещение.

.При обычном режиме общей долевой собственности размер доли определяется соглашением участников, а при отсутствии соглашения - доли считаются равными; в кондоминиуме размер доли, если иное не предусмотрено соглашением участников кондоминиума, определяется отношением полезной площади жилого помещения либо площади нежилого помещения, находящегося в раздельной (индивидуальной) собственности (ином вещном праве), к сумме полезных площадей всех жилых и всех нежилых помещений, находящихся в данном объекте кондоминиума.

.При обычном режиме общей долевой собственности соглашением всех участников может быть установлен порядок определения и изменения долей в зависимости от вклада каждого из них в приобретение и освоение общего земельного участка; в кондоминиуме изменение размера земельного участка не ставится в зависимость от вклада участника кондоминиума в приобретение и освоение общего земельного участка. Специфичность изменения размера земельного участка заключается в том, что размер доли подлежит перерасчету в случаях изменения основных параметров (показателей), относительно которых были исчислены эти доли, по тем же правилам, по которым эти доли были исчислены ранее.

.При обычном режиме общей долевой собственности переход права собственности на земельную долю происходит на основании гражданско-правовых сделок непосредственно с самой долей в земельном участке; в кондоминиуме переход права собственности на квартиру (помещение) к другому лицу влечет переход к приобретателю квартиры (помещения) соответствующей доли в праве на земельный участок.

.При обычном режиме общей долевой собственности при не достижении участниками общей долевой собственности (общего долевого землепользования) соглашения о способе и условиях раздела общего земельного, участка каждый участник вправе потребовать выдела своей земельной доли из общего земельного участка в натуре (на местности); в кондоминиуме выдел земельной доли из общего земельного участка в натуре (на местности) невозможен, поскольку данная доля является идеальной долей.

.При обычном режиме общей долевой собственности, если выдел земельной доли невозможен без несоразмерного ущерба земельному участку и всему, что с ним прочно связано, выделяющийся собственник (землепользователь) имеет право на выплату ему стоимости его земельной доли другими участниками общей долевой собственности (общего землепользования); в кондоминиуме выделяющийся собственник не имеет права требовать вы платы стоимости его земельной доли, поскольку специфичность земельной доли в кондоминиуме предполагает невозможность вы деления земельной доли в натуре (на местности), кроме этого, данная доля является неотделимой от раздельной (индивидуальной) собственности на помещение.

Учитывая рассмотренные отличия, можно говорить о новой форме собственности - кондоминиуме, в составе которой имеется вещное долевое право на земельный участок.

Таким образом, анализируя имущество, входящее в состав объекта кондоминиума, мы видим, что в него входят три компонента: а) жилое помещение (квартира) или нежилое помещение, принадлежащее на праве собственности (или ином вещном праве) участнику кондоминиума; б) общее имущество, расположенное за пределами квартир, принадлежащее участникам кондоминиума на праве общей долевой собственности (или ином общем вещном праве); в) земельный участок, принадлежащий участникам кондоминиума на праве общей долевой собственности. Все выше перечисленное имущество, объединяемое понятием "объект кондоминиума", обладает специфичным режимом.

По своей сути объект кондоминиума относится к сложным вещам, т.е. он образуется из вещей, которые составлены искусственно из нескольких соединенных между собой частей-. В состав таких объектов всегда в качестве главной вещи входит само помещение, непосредственно предназначенное для удовлетворения жилищных потребностей граждан. Наряду с помещением в состав объекта входят другие вещи либо имущественные права.

III. Управление объектом кондоминиума

3.1 Формы управления объектом кондоминиума

Собственники помещений поставлены перед необходимостью совместно владеть и пользоваться имуществом, предназначенным для обслуживания, использования и доступа к помещениям. Кроме того, собственники совместно несут затраты на ремонт и содержание как своих помещений, так и всего здания в целом. Это обстоятельство предполагает наличие совместного управления делами многоквартирного жилого дома, зарегистрированного как объект кондоминиума. Это, например, принятие решения о необходимости произвести капитальный ремонт кровли здания; выбор организации, которой следует поручить проведение ремонта, решение вопроса о необходимости найма дворника, сантехника и другие подобные решения. В связи с тем, что объект кондоминиума функционирует в качестве единого жилого комплекса, он должен управляться как единый комплекс. Поэтому законодательно закреплено, что не позже чем через месяц после регистрации объекта кондоминиума собственники помещений должны решить вопрос о форме управления объектом кондоминиума. Государственная регистрация объекта кондоминиума сама по себе лишь фиксирует границы комплекса недвижимого имущества, индивидуализируя тем самым как сам объект управления, так и его составные части. Никаких дополнительных благ для собственников жилых и нежилых помещений она не несет, открывая лишь установленную законом возможность избрания способа управления зарегистрированной недвижимостью. В соответствии с п.2 ст.42 Закона РК "О жилищных отношениях" основными формами управления объектом кондоминиума являются:

) непосредственное совместное управление всеми собственниками, если их количество не превышает четырех;

) кооператив собственников помещений (квартир);

) управление объектом кондоминиума третьими (сторонними) физическими (управляющий жилым домом) или юридическими лицами (служба оказания жилищно-эксплуатационных и коммунальных услуг);

) иные формы, не противоречащие законодательству Республики Казахстан.

Таким образом, избрание способа управления объектом кондоминиума является и правом, и обязанностью собственников помещений. Нельзя не согласиться с мнением О.А. Городова, что правом собственников является самостоятельность выбора способа управления, проявляющая себя в недопустимости каких-либо властных предписаний и административных указаний относительно конкретного способа управления.1 Неисполнение обязанности избрания способа управления объектом кондоминиума в срок ведет к тому, что собственникам будет отказано в регистрации той формы, которую они избрали в органах юстиции. Вследствие чего участникам кондоминиума необходимо будет обратиться в органы, осуществляющие регистрацию объекта кондоминиума для продления срока на регистрацию формы управления объектом кондоминиума, уплатив при этом определенную денежную сумму. Таким образом, законодатель стимулирует участников кондоминиума к тому, чтобы соблюдались сроки, установленные для регистрации объекта кондоминиума.

Как уже было сказано выше, закон называет 4 основные формы управления объектом кондоминиума. Одна из них - это непосредственное совместное управление всеми сособственниками - предусмотрено законодателем в ограниченных случаях, когда кондоминиум включает в себя не более четырех помещений.

Количество собственников при данном способе управления не может быть менее двух и более четырех. Например, четырехквартирный коттедж, в котором хотя бы одна из квартир находится в собственности гражданина или юридического лица, а три другие арендуются у органа местного самоуправления тем же гражданином или юридическим лицом, может управляться непосредственно, ибо подпадает под установленные Законом РК "О жилищных отношениях" для подобного вида управления.

Ограничение использования данной формы управления делами в кондоминиуме его размерами обусловлено тем, что законодатель включает сюда и полномочия ведения дел. Под ведением дел понимается заключение различных сделок: договоров на выполнение ремонтных работ, найма обслуживающего персонала и так далее. Собственники по соглашению между собой должны обеспечить надлежащее техническое и санитарное состояние общего имущества в кондоминиуме, а также соблюдать все требования, относящиеся к содержанию и эксплуатации жилищного фонда. Отношения собственников при таком способе управления с ресурсоснаб-жающими организациями могут оформляться индивидуально с каждым из них или с уполномоченным этими собственниками лицом. Таким образом, ведение дел представляет собой внешние отношения с третьими лицами. Действительно, ведение дел в кондоминиуме непосредственно всеми его собственниками, которых могут быть десятки и сотни, на практике трудноосуществимо. В этом случае для заключения любой сделки требовались бы подписи всех собственников.

Неудобством такой формы управления объектом кондоминиума является проблема распределения исполнения обязанностей перед кредиторами в лице ресурсоснабжающих организаций. Так, Ю.Г. Басин говорит о том, что при такой форме управления "следует также учитывать, что большинство обязанностей участников, связанных с жизнеобеспечением всего дома, неделимы и поэтому в соответствии со ст.287 Гражданского кодекса такие обязанности и ответственность за их неисполнение носят солидарный характер. Это означает, например, что, если собственники не договорятся между собой, как они будут оплачивать ремонт теплопровода, подающего горячую воду непосредственно в дом, то ремонтная фирма вправе взыскать всю сумму оплаты с любого из собственников, не вникая в их внутренние расчеты и перерасчеты".1

Таким образом, данная форма является наиболее простой и не требует образования каких-либо организационных структур, ведения сложной документации и накладных расходов, однако применение ее возможно только в ограниченных случаях, когда число собственников помещений не превышает четырех.

Другой формой управления объектом кондоминиума является управление третьими (сторонними) физическими лицами (управляющий жилым домом) или юридическими лицами (служба оказания жилищно-эксплуатационных и коммунальных услуг). Данная форма является не самой популярной и причин этого несколько. Первая из них - отсутствие в Законе РК "О жилищных отношениях" норм, регулирующих правовое положение управляющего объектом кондоминиума, а также отсутствие каких-либо норм, отсылающих к нормам иного законодательства, применение которого позволяет раскрыть суть и правовое положение такой рассматриваемой формы управления объектом кондоминиума. Вторая - отсутствие на практике сложившегося механизма управления таким объектом недвижимости, как многоквартирный жилой дом. Третья - отсутствие подготовленных грамотных специалистов, обладающих соответствующими профессиональными навыками по управлению объектом кондоминиума.

Указанные обстоятельства, сдерживают применение и развитие такой формы управления объектом кондоминиума как управляющий жилым домом.

Управляющий жилым домом - это не однозначное понятие. Оно имеет две формы проявления. С одной стороны, управляющий жилым домом может быть нанят кооперативом собственников квартир по трудовому договору. По которому управляющий жилым домом выполняет функции агента правления кооператива собственников квартир по реализации поставленных задач по защите собственности кооператива собственников квартир и его членов. Управляющий нанимается правлением кооператива собственников квартир. Он должен быть способен:

§претворять в жизнь общие цели и задачи правления;

§устанавливать эффективные связи с жильцами и другими сторонами;

§вызывать к себе доверие жильцов и пользоваться их уважением;

§уметь устанавливать ровные отношения с персоналом, подрядчиками и населением в целом;

§обладать навыками обучения персонала и оценки качества его работы;

§уметь планировать и организовывать деятельность своих сотрудников, обслуживающего персонала и подрядчиков, добиваясь высокого качества их работы;

§уметь составлять короткие и четкие отчеты о проделанной работе, письма, уведомления, а также вести другую переписку;

§обладать достаточно крепким здоровьем для проведения час тых проверок на местах всех территорий общей собственности кооператива собственников квартир, пешком и в любых погодных условиях;

§иметь опыт работы по обслуживанию зданий.

Вопрос о профессиональном управляющем вызвал большой интерес у практических работников, осуществляющих управление объектом кондоминиума. Для исследования представляет интерес разработанная С. Худяковым должностная инструкция для управляющего объектом кондоминиума. ' Инструкция содержит несколько разделов: общее управление; контроль за работой персонала; проверка коммунального хозяйства; работа с подрядчиками и поставщиками; связь с жильцами; административная работа (ведение дел и деловой переписки); услуги индивидуальным владельцам. Необходимо отметить, что данная инструкция была разработана для управляющего как структурной единицы КСК, поэтому практически всегда управляющий подотчетен правлению КСК, и в его обязанности входят в основном функции по реализации тех планов, которые приняты правлением КСК. В этом случае отношения по найму управляющего регулируются трудовым законодательством.

С другой стороны, управляющий жилым домом может быть избран в том случае, если собственники квартир решили отказаться от создания любой другой организационно-правовой формы управления объектом кондоминиума. В этом случае собственники помещений могут нанять профессионального управляющего (управляющую организацию), который будет заниматься текущим управлением и отвечать за вопросы эксплуатации и обслуживания здания. При внедрении на практике данной формы управления объектом кондоминиума возникают проблемы с определением правового статуса управляющего жилым домом, поскольку ни в Законе РК "О жилищных отношениях", ни в каком-либо другом нормативном правовом акте не дается подробной регламентации этой формы управления.

При применении такой формы управления объектом кондоминиума как управляющий жилым домом возникает необходимость определить, каким из существующих видов договоров должны регулироваться данные отношения. В юридической литературе существует мнение, что в данном случае должен применяться договор возмездного оказания услуг.

Управляющий объектом кондоминиума управляет им не от своего имени, и не в своих интересах, а от имени и в интересах собственников помещений. Следовательно, для регулирования подобных отношений, более подходящим является договор о возмездном оказании услуг. В рамках системы гражданско-правовых обязательств обязательства по оказанию услуг граничат с обязательствами по выполнению работ. Основным признаком, отличающим договор по оказанию услуг, выступает не овеществленный результат деятельности исполнителя. Так, О.С. Иоффе подчеркивал, что в договоре услуг идет речь "о деятельности таких видов, которые не получают или не обязательно должны получить воплощение в материализованном, а тем более в овеществленном результате". '

Данного мнения придерживается и Е.Д. Шешенин, который отличительным признаком обязательства по оказанию услуг также называет содержание обязательства. В обязательстве по оказанию услуг деятельность услугодателя не связана с использованием материалов, которые предназначены для переработки в вещественный результат.

Необходимо отметить, что обязательство по оказанию услуг по управлению объектом кондоминиума является одним из звеньев системы гражданско-правовых обязательств. Следовательно, общие принципы построения системы должны найти отражение и при выделении такого вида обязательств. Общим для всех видов обязательств по оказанию услуг является объект - услуга как гражданско-правовая категория, а также те элементы содержания обязательства, которые обусловлены особенностями услуги как гражданско-правовой категории. В договоре оказания услуг по управлению объектом кондоминиума объектом договора является осуществление действий по управлению объектом кондоминиума в целом, содержанию объектов общей собственности, использованию их по прямому назначению; обеспечению сохранности, рациональному использованию, своевременной реконструкции и ремонту имущества, входящего в состав объекта кондоминиума; осуществлению сбора доходов от сдачи помещений в наем и аренду, платежей за ремонт и техническое обслуживание общего имущества объекта кондоминиума, а также сбор платежей за оказываемые коммунальные услуги, оформление соответствующих договоров, а также по обеспечению ведения технической документации на строения, инженерные коммуникации, объекты внешнего благоустройства и т.д. Кроме того, в договоре можно оговорить и иные полномочия лица, осуществляющего управление объектом по усмотрению участников кондоминиума, в частности, управляющий может выступать в роли заказчика по капитальному ремонту объекта кондоминиума.

Побудительным мотивом для заключения данного вида договора является потребность в управлении объектом кондоминиума. Потребность можно определить как объективно существующую необходимость в потреблении определенных благ. В данном случае она представляет собой внутренний побудительный мотив участников кондоминиума, который выражается в заинтересованности заключения договора по управлению объектом. Содержанием данного договора выступают услуги по управлению, которые можно определить как отношения, в результате которых потребности участников кондоминиума удовлетворяются посредством оказания услуг по управлению, которые не имеют овеществленного результата.

Нам представляется, что высказанное М.И. Брагинским и В.В. Витрянским мнение о том, что "в настоящее время существует многообразие услуг, которые способны обеспечивать индивидуальные и коллективные потребности участников гражданского оборота" позволяет включить в их число и договор об управлении объектом кондоминиума.

В соответствии с условиями договора на управление объектом кондоминиума предметом договора является выполнение управляющей организацией или управляющим работ по управлению объектом кондоминиума. При этом управляющему (управляющей организации) передается право управления объектом кондоминиума в пределах установленных договором. Участники кондоминиума обязаны своевременно перечислять средства, необходимые для ремонта и содержания переданного имущества, предоставив всю необходимую документацию, а также содействовать управляющему в осуществлении его функций. Управляющий нанимается по договору, в котором подробно перечисляются его обязанности. Общее собрание собственников помещений заключает договор об оказании услуг по управлению объектом кондоминиума, а управляющий обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах общего собрания собственников помещений. Таким образом, собственники помещений передают право на управление объектом кондоминиума управляющему, наделяя последнего соответствующими правомочиями, в рамках которых управляющий вправе совершать действия, необходимые для - обеспечения эффективного управления доверенным ему объектом кондоминиума. Суть обязанностей управляющего объектом кондоминиума состоит в совершении отдельных юридических и фактических действий в отношении объекта кондоминиума. Исполнение обязанностей управляющим объектом кондоминиума состоит в обеспечении эффективного управления доверенным ему объектом кондоминиума. Именно в этом управляющий объектом кондоминиума отчитывается перед общим собранием собственников помещений и за это он несет ответственность.

Таким образом, эта закрепленная в Законе РК "О жилищных отношениях" форма управления объектом кондоминиума не получила своего дальнейшего развития именно в результате отсутствия механизма реализации на практике. Хотя управление объектом кондоминиума, осуществляемое силами профессиональных управляющих, представляется нам более предпочтительным, ибо дает лучший конечный результат по показателям состояния недвижимости и обеспечивает эффект непрерывности управления.

3.2 Кооператив собственников квартир

Образование собственниками помещений кооператива собственников квартир (помещении) является третьим способом управления объектом кондоминиума. Кооператив собственников квартир - некоммерческое объединение собственников квартир в многоквартирном жилом доме (домах), создаваемое с целью управления объектом кондоминиума.

Правовой статус кооператива собственников квартир представляет особый интерес, поскольку это новая форма некоммерческих организаций, имеющая свои отличительные особенности. Причем гражданская правосубъектность кооперативов собственников квартир, их юридическая личность становится непосредственным предметом теоретических исследований только в условиях перехода к рыночной экономике и проведения первой кодификации казахстанского жилищного законодательства. Определение правового положения кооперативов собственников квартир, закрепленного в отдельных нормативных актах, выдвигается в число наиболее существенных и значительных проблем казахстанского жилищного права.

В литературе 20-х гг. XX в. проблема гражданской правосубъектности кооперативов, осуществляющих управление недвижимостью в жилищной сфере, исследуется с различной степенью интенсивности. Так как данный вид кооперации в определенном объеме существовал и до революции, это иногда порождало иллюзию, будто речь идет о достаточно известном феномене, не изменившем ни своей социальной сущности, ни правового содержания. Выразители подобных представлений обращали внимание преимущественно на чисто догматическую сторону дела, на выявление отдельных юридических признаков, отличающих кооперативы от других предусмотренных ГК объединений лиц, в первую очередь таких, как гражданско-правовые товарищества. При этом нередко гражданско-правовое товарищество рассматривалось как родовое явление, а кооператив - как такая разновидность этого явления, которая представляет собой гражданско-правовое товарищество с переменным составом членов и капиталов.

Юридическая наука и нормативные акты используют понятие "кооператив" для определения различных объединений субъектов экономического оборота.

Исследователи гражданского законодательства 20-х гг. выделяли кооперативные товарищества и потребительские кооперативы. При этом целью кооперативных товариществ являлось "удовлетворение разнообразных потребностей человеческого ума, чувства, вкуса и т.д.".

После ликвидации в конце 20-х - начале 30-х гг. негосударственных коммерческих организаций кооперативные товарищества были отнесены к некоторым видам потребительских кооперативов. Актуальность в исследовании кооперативов возникла лишь с принятием законов Союза ССР "О кооперации в СССР" от 26 мая 1988 г., "О собственности в СССР" от 6 марта 1990 г., "О гос. предприятиях в СССР" от 30 июня 1987 г., а затем и целого ряда казахстанских законодательных актов.

Опираясь на анализ современного законодательства, классификацию кооперативов можно производить по различным основаниям.

Законодательство РК, называя такие виды потребительских кооперативов, как сельские потребительские кооперативы, кредитные кооперативы, гаражные кооперативы, дачные кооперативы и кооперативы собственников квартир, указывает на то, что это юридические лица, основанные на добровольном объединении граждан на основе членства для удовлетворения материальных и иных потребностей участников, путем объединения его членами имущественных (паевых) взносов.

Организация и деятельность таких образований регулируется законами: "О некоммерческих организациях" от 16 января 2001 г., "О потребительском кооперативе" от 8 мая 2001 г., "О жилищных отношениях" от 16 апреля 1997 г., "О сельской потребительской кооперации" от 21 июня 1999 г. '

В свою очередь такие кооперативы в соответствии с гл.2 Закона "О некоммерческих организациях" подразделяются на две самостоятельные организационно-правовые формы: потребительские кооперативы и кооперативы собственников квартир.

Одно из самых главных отличий кооператива собственников квартир от потребительских кооперативов и, в частности, от жилищных кооперативов (самых близких по цели деятельности), состоит в том, что в кооперативе собственников квартир нет паевых правоотношений. В потребительских кооперативах средства паевого фонда являются средствами юридического лица и имеют строго целевое назначение: они предназначены исключительно для оплаты строительства или стоимости построенного дома. Члены же кооператива собственников квартир, как видно из названия и подтверждается гражданским законодательством, являются собственниками помещений, то есть они оплатили или приобрели жилое помещение по иным основаниям до вступления в кооператив собственников квартир (либо до его образования).

Другим отличием является то, что у членов' кооператива собственников квартир нет такой обязанности, как обязанность покрывать образовавшиеся убытки путем дополнительных взносов (имеющаяся у членов других кооперативов).

Весьма существенное значение имеют различия, лежащие в плоскости отношений собственности. По общему правилу, кооператив собственников квартир не является субъектом права собственности на помещения и на объекты общего пользования многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив выступает в качестве собственника, как жилых помещений, так и объектов общего пользования.

Кроме того, сфера организации и деятельности кооператива собственников квартир намного уже по сравнению с соответствующей сферой потребительских кооперативов. Кооперативы собственников квартир могут организовываться только собственниками жилых и иных помещений и только для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом. (Постановление Правительства Республики Казахстан № 647 "О мерах по развитию потребительских кооперативов собственников квартир и нежилых помещений в жилых домах" от 27 мая 1996 г.1 и ст.1 Закона Республики Казахстан "О жилищных отношениях" от 16 апреля 1997 г.) Что же касается потребительских кооперативов, то они могут создаваться с целью удовлетворения самых различных материальных и иных потребностей.

Учитывая рассмотренные отличия, а также, принимая во внимание норму, содержащуюся в п.3 ст.34 ГК РК, которая допускает создание различных форм некоммерческих организаций, предусмотренных республиканскими законами, можно говорить о новой организационно-правовой форме некоммерческой организации - кооперативе собственников квартир.

Для более полного анализа различий между потребительскими кооперативами и кооперативами собственников квартир представляется необходимым указать на то, что при обстоятельствах, отмеченных в законе, кооперативы собственников квартир возникают на базе некоторых видов потребительских кооперативов. К ним относятся жилищные и жилищно-строительные кооперативы, члены которых полностью выплатили паевые взносы. В таких случаях последняя часть взноса выступает в роли катализатора - преобразователя правоотношений; обязательственные - жилищные правоотношения трансформируются в правоотношения собственности. Ядро жилищно-кооперативных отношений - паевые правоотношения - перестают существовать как таковые, а право пользования жилищем уже основывается не на факте членства в кооперативе, а на праве собственности.

Возможность создания и деятельности непосредственно объединений собственников жилых помещений в Республике Казахстан появилась несколько раньше вступления в действие Закона РК "О жилищных отношениях". Здесь уместно вспомнить приватизационное законодательство, ст.51 Закона Союза ССР "О кооперации в СССР" и некоторые другие акты. Однако названные нормативные акты, говоря о праве собственников жилых помещений объединяться в кооперативы и иные объединения, не давали четкого и однозначного определения правового статуса кооперативов собственников квартир.

Следующим актом стан Закон РК "О жилищных отношениях" от 16 апреля 1997 г. В данном нормативном акте регулировались все отношения, возникающие по поводу жилых помещений, в том числе и управление объектом кондоминиума. В качестве одной из форм управления объектом кондоминиума назван кооператив собственников квартир. Однако в Законе содержатся лишь общие положения о правовом статусе кооператива собственников квартир, что вынуждало органы государственной власти на местах принимать собственные положения. Следует констатировать тот факт, что возникшие объединения собственников квартир были организованы в основном благодаря региональным положениям. Здесь нельзя не согласиться с мнением российского ученого С.М. Корнеева о том, что регламентация организации и деятельности товарищества жилья собственников (аналог казахстанского кооператива собственников квартир) является "продуктом вмешательства государства в данную сферу". Вместе с тем нам представляется, что такое вмешательство должно быть обоснованным и соответствовать законодательному акту, не говоря уже о соответствии действующей нормативно-правовой базы.

Цивилистическая теория, как и гражданский закон, на протяжении всей истории их существования исходили из того, что, подобно правосубъектности граждан, правосубъектность юридических лиц раскрывается через категории право - и дееспособности, специфика которых в сравнении с право - и дееспособностью граждан состоит в одновременности возникновения и специальном их содержании (специальные право - и дееспособность). Под правосубъектностью юридических лиц понимается наличие у него качеств субъекта права. В науке гражданского права принято различать общую (универсальную) и специальную правоспособность. Общая правоспособность означает возможность для субъекта права иметь любые гражданские права и обязанности, необходимые для осуществления любых видов деятельности. Специальная правоспособность предполагает наличие у юридического лица лишь таких прав и обязанностей, которые соответствуют целям его деятельности и прямо зафиксированы в его учредительных документах. Дееспособность - это когда юридическое лицо своими собственными действиями может приобретать, создавать, осуществлять и исполнять гражданские права и обязанности.

Кооперативы собственников квартир, как мы уже отмечали, отличаются от других потребительских кооперативов рядом признаков. Причем эти признаки играют большую роль в определении правосубъектности кооперативов собственников квартир.

Дееспособность включает в себя сделкоспособность и деликто-способность. Сделкоспособность - способность совершения сделок. Деликтоспособность - способность нести ответственность за неправомерные действия.

Законодательство проводит различия между кооперативом собственников квартир и потребительским кооперативом, соответственно, и их правосубъектность отлична от правосубъектности потребительских кооперативов.

Согласно ст.6 Закона РК "О потребительском кооперативе" от 8 июня 2001 г., потребительский кооператив обладает следующими правомочиями.

§заниматься деятельностью, направленной на удовлетворение потребностей своих членов;

§осуществлять предпринимательскую деятельность постольку, поскольку это служит достижению уставных целей;

§иметь свои филиалы и представительства в порядке, установленном законодательством РК и предусмотренном уставом кооператива;

§обжаловать в судебном порядке акты государственных органов, акты органов местного самоуправления, действия их должностных лиц, нарушающие права потребительского кооператива;

§осуществлять иные права юридического лица, необходимые для достижения целей, предусмотренных уставом потребительского кооператива.

Правосубъектность кооператива собственников квартир имеет свои специфические правомочия. Рассматривая более детально правомочия кооперативов собственников квартир, можно определить следующие цели деятельности, направленной на удовлетворение потребностей своих членов:

§эффективное совместное использование общего имущества;

§поддержание требуемого технического и санитарного со стояния здания;

§поддержание первоначального рыночного уровня стоимости недвижимости и, по мере возможности, его повышение;

§предоставление домовладельцам условий для безопасного и удобного проживания;

§минимизация затрат на обслуживание и коммунальные услуги;

§получение дополнительного финансирования за счет хозяйственной деятельности;

§проведение кредитной и инвестиционной политики на цели содержания кондоминиума в интересах членов кооператива;

§оказание жильцам дополнительных услуг;

§представление интересов собственников во взаимоотношениях с третьими лицами;

§совместный контроль за соблюдением норм общежития.

Конечно же, основной целью деятельности кооператива собственников квартир является обеспечение эффективного совместного управления и использования общего имущества, входящего в состав кондоминиума. Собственники жилья, объединенные в кооператив лучше, чем кто-либо другой, позаботятся о состоянии и эксплуатации своего имущества. Они больше кого-либо заинтересованы в наиболее выгодном использовании подвалов, чердаков и других помещений, придомовых земельных участков, а также в том, чтобы все собственники выполняли правила пользования жилыми и нежилыми помещениями, местами общего пользования. Какие же возможности имеет кооператив собственников квартир для реализации своих целей? С точки зрения основной задачи - эффективного управления общим имуществом и улучшения качества его обслуживания - кооператив собственников квартир имеет право:

§самостоятельно решить, каким способом будет осуществляться управление недвижимостью: силами правления или специалистов-профессионалов;

§нанять профессионального управляющего или/и управляющую компанию;

§заключать договоры с предприятиями любой организационно-правовой формы на предоставление услуг по обслуживанию и эксплуатации здания;

§привлекать подрядчиков на любые виды работ;

§контролировать выполнение работ служащими и подрядчиками и применять санкции за невыполнение или плохое качество работ в рамках договора.

Одно из главных преимуществ, которое получают владельцы квартир, создав кооператив собственников квартир - возможность выйти из-под монополии государственных эксплуатационных организаций. В принятии решений, касающихся управления общим имуществом, кооператив собственников квартир не зависит от городских властей.

Существуют различные возможности наладить процесс управления объектом кондоминиума. Один из них - это управление уполномоченной структурой - кооперативом собственников квартир. Существующие доныне жилищно-строительные кооперативы накопили колоссальный опыт самоуправления. Вряд ли кто-либо будет спорить, что многие кооперативные дома и снаружи, и внутри выглядят хоть чуть-чуть лучше, чем соседние государственные - вот наглядное преимущество самостоятельности и коллективизма в принятии решений и хозяйского отношения к своей собственности. Тем не менее, и самоуправление имеет свои отрицательные стороны. Прежде всего, это недостаток профессиональных знаний и подготовки в области управления и обслуживания жилья у членов кооператива. Хорошо, если в доме проживает специалист, обладающий всеми необходимыми знаниями и навыками и, кроме того, желающий заниматься этой работой. В этом случае он может возглавить правление и грамотно выполнять возложенные на него обязанности по управлению общим имуществом. Однако если такого человека нет, то, скорее всего, членам кооператива придется прибегнуть к профессиональной помощи специалиста. Главными преимуществами найма профессионального управляющего являются лучшее качество выполнения порученных работ и большая ответственность персонала, поддерживаемая материальными стимулами. В то же время возможно, что приглашение на работу наемного служащего будет чревато для членов кооператива повышением расходов. Могут также возникнуть трудности с поиском специалиста или фирмы с необходимой квалификацией, которая отвечала бы запросам и задачам деятельности кооператива. Если рынок специалистов по управлению и эксплуатации в городе очень узок или если качество обслуживания, предоставляемого существующей государственной эксплуатационной организацией, устраивает собственников, кооператив может заключить договор с этим предприятием. В таком случае оно получает право контролировать выполнение работ и предъявлять свои требования, если качество работ неудовлетворительное или условия договора нарушаются. Кооперативы собственников квартир должны стать мощным рычагом для развития конкуренции в сфере эксплуатации и содержания жилья.

Главным видом взаимоотношений кооператива собственников квартир и всех организаций и предприятий, с которыми сопряжена их деятельность, становятся договорные отношения. Договорные отношения кооператива собственников квартир являются одним из способов проявления дееспособности, в частности, сделкоспособности. В основу договорных отношений между кооперативом собственников квартир и ресурсоснабжающими организациями положено разграничение прав собственности и хозяйствования с соответствующим разделением прав и ответственности сторон. После образования кооператива на его баланс по двухстороннему акту от предыдущих балансодержателей передаются инженерные сети, оборудование, устройства, служащие для обеспечения дома коммунальными услугами. Кроме подробного описания передаваемых элементов недвижимости, необходимо получить ранее существовавшую техническую документацию на все инженерные системы и сети, включающую:

§схемы водоснабжения и водоотведения, электро- и газоснабжения;

§технические условия на подключение к водопроводным, канализационным, тепловым и прочим сетям;

§разрешения на водопотребление и сброс сточных вод в канализацию, на тепло - и электропотребление и т.д.;

§схемы подключения к сетям с указанием границ балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности.

Эта документация прилагается к договорам на оказание коммунальных услуг, а также договорам на техническое обслуживание, санитарное содержание и текущий ремонт кондоминиума.

В тех случаях, когда управление кондоминиумом осуществляется кооперативом, договоры на оказание коммунальных услуг заключаются от лица кооператива председателем правления или управляющим. При передаче функций по управлению управляющей компанией договоры заключаются последней, но кооператив может оставить за собой право контроля за условиями договора.

Особенностью взаимоотношений между кооперативом собственников квартир и поставщиками коммунальных услуг является то, что организации, оказывающие такие услуги, как водо-, электро-, тепло- и газоснабжение, как правило, являются монополистами в силу технологических особенностей производства и оказания услуг. В связи с этим кооператив собственников квартир как потребитель не имеет возможности выбирать поставщика (продавца, исполнителя, подрядчика), как при обеспечении любых других потребностей кооператива.

Обязанность по заключению договоров с кооперативом собственников квартир для ресурсоснабжающих организаций предусмотрена Гражданским кодексом Республики Казахстан. При этом взаимоотношения кооператива с такими организациями строятся чаще всего на основе так называемых "типовых" договоров, разрабатываемых с учетом требований ст.387 ГК РК "Публичный договор". Ресурсоснабжающая организация по характеру своей деятельности должна оказывать услуги каждому обратившемуся и не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения публичного договора (п.1 ст.387 ГК РК). В случаях уклонения организации, монопольно оказывающей коммунальные услуги, от заключения публичного договора кооператив собственников квартир вправе подать иск в суд о понуждении данной организации заключить такой договор и возместить кооперативу убытки, вызванные отказом заключить договор (п.4 ст.399 ГК РК).

Кооператив получает также гарантию от неравноправного отношения к себе организации, занимающей доминирующее положение на рынке, в виде нормы, установленной п.2 ст.387 ГК РК, которая предусматривает, что не только цена товаров, работ и услуг, а также иные условия публичного договора устанавливаются одинаково для всех потребителей, за исключением случаев, когда законодательством допускается предоставление льгот для отдельных категорий потребителей.

В настоящее время осуществляется переход к регулированию отношений производителя и потребителя коммунальных услуг полноценным договором, а не отраслевыми правилами, положениями, инструкциями, которые должны регламентировать лишь технические вопросы пользования инженерными системами.

Переход на договорной характер отношений между кооперативом собственников квартир и ресурсоснабжающей организацией предполагает равенство отношений, при котором каждая сторона имеет права и обязанности и несет ответственность за соблюдение условий договора. Обычно у потребителя есть право и возможность выбирать поставщика услуг, поэтому условия договора определяет именно потребитель. В случае с ресурсоснабжающими организациями происходит все наоборот, они привыкли диктовать условия.

В своих отношениях с организациями, производящими и поставляющими коммунальные услуги для населения, кооператив собственников квартир должен превратиться из привычного "абонента" в полноценного "заказчика", иначе кооператив не в состоянии будет обеспечить права проживающих в кондоминиуме, в том числе и не платить за то, что не было им предоставлено, и платить меньше при снижении качества услуг.

Одним из правомочий кооператива собственников квартир является возможность осуществлять предпринимательскую деятельность постольку, поскольку это служит достижению уставных целей. К таким видам деятельности относятся:

§обеспечение обслуживания, эксплуатации и ремонта недвижимого имущества в кондоминиуме;

§строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в кондоминиуме;

§сдача в аренду, внаем либо продажа недвижимого имущества, входящего в состав кондоминиума и находящегося в собственности кооператива, в случае недостаточности средств, необходимых для содержания общего имущества кондоминиума.

Кооператив собственников квартир может заниматься любым видом предпринимательской деятельности, который указан в его уставе и служит для достижения целей кооператива. Например, чаще всего кооперативы сдают в аренду нежилые помещения, если они переданы в собственность кооператива, получая арендную плату на свой банковский счет. Если кооперативу принадлежат квартиры в доме, что также разрешено законом, они могут быть сданы, проданы или переданы в пользование за плату. Кооперативы могут также за плату оказывать дополнительные услуги, например, по ремонту квартир, своим членам.

Конечно, такие виды деятельности под силу не каждому кооперативу, да и не всегда экономически оправданы и целесообразны. Все решения, касающиеся предпринимательской деятельности кооператива, должны быть взвешены и обоснованы профессионалами. Как уже отмечалось, кооператив может заниматься только теми видами деятельности, которые не противоречат закон) ', указаны в уставе кооператива и соответствуют его целям, важно также, что, будучи некоммерческой организацией, кооператив не имеет права распределять полученную прибыль между, своими членами. Вся прибыль после уплаты налогов должна тратиться только на содержание и эксплуатацию жилищного фонда.

Таким образом, по мнению Ю.Г. Басина, практика показывает, что оптимальной формой управления является КСК. Здесь в меньшей степени проявляются конфликты интересов между собственниками и органами управления объектом кондоминиума, минимизированы накладные расходы, применимы традиционные формы контроля, учета воли интересов каждого собственника при решении общих вопросов. В настоящее время для нормальной деятельности кооперативов собственников квартир в основном создана нормативная правовая база и накоплен значительный опыт.

В исследованиях справедливо отмечалось, что основными причинами, тормозящими образование объединений собственников квартир, являются: неполное и противоречивое законодательство, отсутствие понимания выгод и прав, несовершенство законов, регулирующих частную собственность на недвижимость и организацию объединений.

Следует отметить, что кооперативы собственников помещений могут создаваться не только в многоквартирных домах, но и путем объединения в кооперативы собственников индивидуальных строений в сельской местности, что во многом облегчит и упростит эксплуатацию ими своих домов. Вместе с тем принципы деятельности кооперативов собственников квартир могут быть распространены и на иные объединения собственников недвижимости - на гаражно-строительные и дачные кооперативы.

Выбор способа управления объектом кондоминиума является важной стадией процесса упорядочения отношений собственности, поскольку закладывает основы дальнейшего совместного проживания собственников квартир. Как правило, выбор способа управления объектом кондоминиума осуществляется на общем собрании собственников квартир. В Законе "О жилищных отношениях" дается более менее подробная регламентация процедуры созыва учредительного собрания собственников помещений для организации Кооператива собственников квартир.

Анализ всех форм управления объектом кондоминиума позволяет сделать следующие выводы:

§участники кондоминиума самостоятельно выбирают форму управления объектом кондоминиума;

§одной из самых распространенных форм управления объектом кондоминиума является кооператив собственников квартир;

§внедрение такой формы управления кондоминиума, как управляющий жилым домом в настоящее время осложнено отсутствием соответствующего законодательного регулирования.

Заключение

Право собственности на квартиру в многоквартирном жилом доме, часть дома всегда связано с взаимодействием интересов всех собственников. С учетом этого жилищным законодательством вводится режим кондоминиума, который определяется как особая форма собственности. Закрепление отношений кондоминиума есть неизбежное следствие изменения отношений собственности по поводу жилищ в целом, в результате которого возникла необходимость урегулировать несение бремени содержания всего имущества, неразрывно связанного с жилищами, их собственниками.

Раньше эту функцию выполнял государственный коммунально-эксплуатационный орган, который был компетентен требовать от жильцов соблюдение тех или иных правил, при этом неся основную юридическую ответственность за состояние подъездов, лестниц, лифтов, крыш, чердаков, подвалов и т.д., все это в комплексе можно обозначить как отношения, связанные с управлением, эксплуатацией, обеспечением сохранности жилищного фонда. В настоящее время, оставив за собой минимум функций по управлению жилищным фондом, непосредственные функции по управлению, а также эксплуатации, обеспечению сохранности жилищного фонда, государство передало самим собственникам квартир.

Кондоминиум - это особая форма собственности, характеризуемая сложным объектом, составляющим единый имущественный комплекс. Кондоминиум нельзя смешивать с объединением лиц, которым принадлежит данный имущественный комплекс на праве собственности. Объединение собственников может приобретать различные организационно-правовые формы - группа индивидуально действующих собственников, простое товарищество, кооператив собственников квартир (КСК) и т.п. Это имеет значение для методов управления кондоминиумом в интересах собственников, но отнюдь не для характеристики самого кондоминиума, существующего только в качестве сложного, но единого объекта, одни части которого принадлежат раздельно каждому из собственников, а другие - всем собственникам сообща.

Своей индивидуальной собственностью, входящей в состав кондоминиума, его участник вправе свободно, по собственному усмотрению, распоряжаться, без необходимости получить согласие других участников либо органов, управляющих кондоминиумом. Разумеется, не нарушая общих пределов, установленных законодательством для осуществления права собственности.

Остальное имущество, входящее в состав кондоминиума, относится к общей долевой собственности всех участников кондоминиума, т.е. всех собственников раздельных частей кондоминиального имущества. Но их доли пространственно не выделены и выражаются в форме части единицы (или в процентах), принадлежащей каждому участнику.

Общее имущество находится в распоряжении и в общем пользовании участников кондоминиума. Общее имущество имеет сугубо подсобное назначение - обеспечивать нормальную эксплуатацию жилого дома. К такому имуществу относятся лестницы, подъезды, подвал, чердак, крыша, лифт, внеквартирные сети коммунального обслуживания и т.п. Закон включает в состав общего имущества также земельный придомовой участок.

Индивидуальная собственность участника кондоминиума и его доля в общем имуществе связаны неразделимой общностью юридической судьбы. Нельзя ни продать, ни купить квартиру, принадлежащую участнику кондоминиума, не продавая и не покупая при этом полную долю такого участника в общей собственности. Нельзя также переуступить кому-либо право на часть доли или на полную долю в общей собственности кондоминиума, не переуступая при этом право на помещение, находящееся в индивидуальной собственности данного участника кондоминиума. Если участник кондоминиума распоряжается частью помещения, например, продает ее, то к покупателю переходит соразмерная часть доли в общем имуществе. В отличие от прав участника общей долевой собственности, предусмотренных статьями 212 и 218 Гражданского кодекса РК, участник кондоминиума не имеет права ни самостоятельно распоряжаться своей долей в общем имуществе кондоминиума, ни требовать ее выдела из общего имущества.

Наконец, все участники кондоминиума, независимо от размера принадлежащей им доли в общем имуществе, имеют равное право пользоваться таким имуществом. Порядок пользования может складываться без каких-либо решений по этому вопросу, если такой порядок не вызывает возражений у кого-либо из участников. Порядок может определяться или изменяться соглашением участников либо решением органа управления кондоминиумом.

Право пользования общим имуществом кондоминиума принадлежит всем участникам в силу одного того факта, что все они являются собственниками отдельных помещений кондоминиума. Это право не требует никаких подтверждений, решений или иных разрешительных актов. Решения могут влиять на порядок осуществления права, но не на его существование. Такое право пользования является бессрочным, как и право индивидуальной собственности на помещение.

Напротив, лица, не имеющие права индивидуальной собственности хотя бы на одно помещение кондоминиума, не могут иметь непосредственного права пользоваться предметами общей собственности. Они вправе приобретать право пользования, но производное - по решению или разрешению участников кондоминиума либо органов управления кондоминиумом.

В жилом доме помимо жилых помещений могут быть нежилые помещения, также находящиеся в индивидуальной собственности (магазины, парикмахерские, офисы и т.д.). Их собственники также являются участниками кондоминиума, занимая правовое положение в кондоминиальных отношениях, аналогичное положению собственников жилых помещений.

Если в одном жилом помещении (в одной квартире) проживают два или несколько собственников, а также если одно нежилое помещение принадлежит нескольким собственникам, они все вместе рассматриваются как один участник кондоминиума.

Таково основное содержание вещных прав участников жилищного кондоминиума.

Но осуществление этих прав неразрывно связано с формой управления кондоминиумом, поскольку кондоминиум как таковой может функционировать только в качестве единого жилого комплекса с нераздельной системой жизнеобеспечения. Поэтому возможность реализации индивидуальных прав каждого участника зависит от согласования его действий с действиями других участников.

Формы управления кондоминиумом могут быть различными, но в одном кондоминиуме возможна только одна. Недопустимо, чтобы один подъезд дома управлялся жильцами, другой - нанятым управляющим, третий - кооперативом жильцов и т.п., ибо возникает опасность для нормального обеспечения дома водой, теплом, газом и другими услугами, которые могут предоставляться только в целом на весь дом. Именно поэтому пунктом 1 статьи 42 Жилищного закона предусмотрено, что в многоквартирном жилом доме (или его части), который имеет единую систему инженерного обеспечения и составляет единый жилищно-коммунальный комплекс, может применяться только одна форма управления объектом кондоминиума.

Отметим, что собственники помещений обязаны участвовать во всех расходах на содержание общего имущества и дома, несут ответственность за сохранность и безопасную эксплуатацию общего имущества и помещений, находящихся в раздельной (индивидуальной) собственности.

Не позже чем через месяц после регистрации объекта кондоминиума, собственники помещений должны решить вопрос о форме управления объектом кондоминиума. До такого решения по обязательствам, связанным с объектом кондоминиума как с единым комплексом, а также с централизованным обеспечением жилого дома коммунальными услугами, собственники отвечают солидарно.

В многоквартирном жилом доме (или его части), который имеет единую систему инженерного и коммунального обеспечения и составляет единый жилищно-коммунальный комплекс может применяться только одна из форм совместного управления объектом кондоминиума.

Форма управления объектом кондоминиума определяется соглашением его участников. Такими формами могут быть:

непосредственное управление всеми собственниками, если их число не превышает четырех;
кооператив собственников помещений (квартир);
управление объектов кондоминиума третьими физическими (управляющий жилым домом) или юридическими лицами (служба оказания жилищно-эксплуатационных и коммунальных услуг);
иные формы, не противоречащие законодательству Республики Казахстан.

Объем правомочий по управлению объектом кондоминиума, передаваемых по договору службе оказания жилищно-эксплутационных и коммунальных услуг либо управляющему жилым домом, определяется договором.

Собственники помещений вправе заключать и отдельные договоры об оказании жилищно-эксплуатационных и коммунальных услуг с теми организациями, которые предоставляют такие услуги.

Решением большинства собственников помещений (квартир) форма управления объектом кондоминиума может быть изменена.

Собственники помещений жилого дома, который вместе с другими домами управляется одним кооперативом собственников помещений, вправе по решению, принятому большинством, выйти из состава этого кооператива и образовать свой отдельный кооператив либо применить иную форму управления объектом кондоминиума.

Кондоминиум в некоторых случаях применяется также и для управления государственным жильем. В жилых домах и помещениях, относящихся к государственной форме собственности, государство как один из собственников в лице местного исполнительного органа или государственного предприятия является участником кондоминиума и членом учрежденного объединения собственников для совместного управления объектом кондоминиума.

Список использованной литературы

Нормативно-правовые акты.

1.Конституция Республики Казахстан от 30 августа 1995 года. С изменениями и дополнениями внесенными Законом Республики Казахстан "О внесении изменений и дополнений в Конституцию Республики Казахстан" № 284-1 от 7 октября 1998 г Официальный текст по состоянию на 15 января 2008 года. - Алматы.: ЮРИСТ. 2008.

2.Гражданский Кодекс РК (Общая часть), введенный в действие с 1 марта 1995 г. и (Особенная часть), введенный в действие с 1 июля 1999г. Официальный текст с изменениями и дополнениями на 15 января 2008 год. - Алматы., ЮРИСТ., 2008.

3.Закон Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года № 94-1 "О жилищных отношениях". Официальный текст с изменениями и дополнениями на 15 января 2008 года. - Алматы. ЮРИСТ. 2008.

4.Закон Республики Казахстан "О браке и семье" от 17 декабря 1998 года № 321-1. - Алматы.: ЮРИСТ, 2008.

.Закон Республики Казахстан от 16 июля 2001 г. № 242-II "Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан". Юридический справочник "Законодательство Республики Казахстан". - Алматы. ЮРИСТ. 2008.

.Указ Президента Республики Казахстан "Об обеспечении права на жилище граждан" от 5 апреля 1994 года № 1640. Юридический справочник "Законодательство Республики Казахстан". - Алматы. ЮРИСТ. 2008.

.Постановлении Правительства РК "О мерах по развитию потребительских кооперативов собственников квартир и нежилых помещений в жилых домах" от 27 мая 1996 года. Юридический справочник "Законодательство Республики Казахстан". - Алматы. ЮРИСТ. 2008.

.Постановление Кабинета Министров Республики Казахстан от 8 апреля 1993 г. № 277 "Об упорядочении правого статуса общежитий". Юридический справочник "Законодательство Республики Казахстан". - Алматы. ЮРИСТ. 2008.

.Порядок ведения Государственного земельного кадастра, утвержденный постановлением Правительства Республики Казахстан от 6 июня 1996 г. № 710 // САПП РК. - 1996. - № 26 - Ст.223.

.Постановление Правительства Республики Казахстан от 22 декабря 1997 года № 1813 "Об утверждении Порядка предоставления земельного участка собственникам помещений (участникам) кондоминиума". Юридический справочник "Законодательство Республики Казахстан". - Алматы. ЮРИСТ. 2008

.Постановление Правительства Республики Казахстан "О мерах по поддержке деятельности потребительских кооперативов собственников квартир" от 17 апреля 1997 года, Юридический справочник "Законодательство Республики Казахстан". - Алматы. ЮРИСТ. 2008.

.Постановление Правительства Республики Казахстан от 29 сентября 1997 года № 1377 "О порядке установления платы за коммунальные услуги". Юридический справочник "Законодательство Республики Казахстан". - Алматы. ЮРИСТ. 2008.

.Постановление Правительства РК от 9 апреля 1999 года № 400 "О дополнительных мерах по государственному регулированию цен и тарифов на услуги предприятий-монополистов". Юридический справочник "Законодательство Республики Казахстан". - Алматы. ЮРИСТ. 2008.

.Постановление Правительства Республики Казахстан от 17 сентября 1997 года № 1348 "О мерах по обеспечению сохранности жилищного фонда и повышению качества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг". Юридический справочник "Законодательство Республики Казахстан". - Алматы. ЮРИСТ. 2008.

.Постановление Пленума Верховного суда РК от 9 июля 1999 года "О некоторых вопросах применения законодательства о праве собственности на жилище". Юридический справочник "Законодательство Республики Казахстан". - Алматы. ЮРИСТ. 2008

.Приказ Агентства по регистрации недвижимости и юридических лиц Министерства юстиции Республики Казахстан от 27 апреля 1998 года N 75 "Об утверждении Временной инструкции по регистрации объекта кондоминиума". Юридический справочник "Законодательство Республики Казахстан". - Алматы. ЮРИСТ. 2008

.Инструкция о порядке предоставления, найма и эксплуатации жилищ из государственного жилищного фонда Республики Казахстан. Юридический справочник "Законодательство Республики Казахстан". - Алматы. ЮРИСТ. 2008

Специальная литература.

18.Гражданский кодекс Республики Казахстан (Особенная часть). Комментарий (постатейный): В двух книгах. Книга 1/Ответ. Ред.М. К Сулейменов, Ю.Г. Басин. - Алматы, 2006. С.356.

19.КупряковаС.И. Правовое регулирование приватизации жилья: Дис. канд. юрид. наук. - М., 1996. С.138.

.Хвостов В. М Система римского права: Конспект лекций. - М., 1908. С 14.

.Бартошек М. Римское право: понятие, термины, определения. - М., 1989. С.79.

.Городов О.А. Жилищное право: Учеб. пос - М., 2001. С.77.

.Потяркин Д.Е. Товарищества собственников жилья // Российская юстиция. - 1999. - № 6. С.22

.Басин Ю.Г. Вещные права на жилище // Вещные права в Республике Казахстан. - Алма-ты, 1999. С.261

.Скрябин С.В. Право собственности в Республике Казахстан: сравнительно-правовой комментарий книги Уго Матеи "Основные принципы права собственности". - Алматы, 2000. С, 159

.Гражданское право: Учеб. для вузов (академический курс) / Отв. ред. М.К. Сулейменов, Ю.Г. Басин - Алматы, 2000. - Т.1С.365

.Гражданское право / Под ред.А.П. Сергеева: В 3-х т. - М., 1999. - Т.1. С.345

.Хвостов В.М. Система римского права: Конспект лекций. - М. 1908. С.10

.Новицкий И.Б. Римское право. - М, 1993. С.100

.Белов В.А. Имущественные комплексы Очерк теории и опыт догматической конструкции по российскому гражданскому праву. - М., 2004. С.56.

.Сулейменов М.К. Объекты гражданских прав по законодательству Республики Казахстан // Объекты гражданских прав: Материалы международной научно-практической конференции (в рамках ежегодных цивилистических чтений). Отв. ред. М.К. Сулейменов. Алматы, 2004. С.11

.Гражданское право. Учеб. Том 1. / Под ред.А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М., 1999. С.256.

.Крашенинников П.В. Гаражи и гаражно-строительные кооперативы: Нормат. - справоч. пос - М.: 1996. С.5.

.Чефранова Е.А. Приватизация жилищного фонда. Вопросы судебной практики: Уч. - практ. пос - М.: 1994.С. 194.

.Батуров Г.П. Право личной собственности граждан на жилое строение: Дис. канд. юрид. наук. - Ленинград, 1970. С, 58

.Ильясова К.М. Регистрация прав на недвижимость в Республике Казахстан: основные концептуальные положения. - Алматы, 2000. С.3

.Ильясова К.М. Кондоминиум как форма собственности. С.63.

.Покровский Б.В., Алиханова Г.А. Проблемы права общей собственности // Гражданское законодательство РК; Статьи. Комментарии. Практика. - Алматы, 2000. - Вып.9. - С.45

.Симонов В.Н. Совершенствование законодательства о товариществах собственников жилья // Актуальные проблемы жилищного права: Сб. памяти П.И. Седугина. - М.: Статут, 2003. С.177.

Кондоминиум как форма собственности

Кондоминиум как форма собственности

Похожие работы на - Кондоминиум как форма собственности