Понятие и предмет жилищного права
Жилищное право и подходы к его изучению существенно изменились в последнее время. Эти изменения связаны, в первую очередь, с трансформированием экономики, кроме того, произошли существенные изменения отношений собственности.
В советский период казахстанское жилищное законодательство входило в состав гражданского законодательства. Такое положение сохранялось вплоть до 1982 г., когда были приняты и введены в действие Основы жилищного законодательства Союза СССР и союзных республик, которые определяли наиболее важные и единые для всех республик принципы и правила регулирования жилищных отношений. Позднее был принят и введен в действие с 1 января 1984 г. Жилищный кодекс Казахской ССР.
Начиная с этого времени, а именно с 1 января 1984 г., жилищное законодательство Казахстана развивается отдельно от гражданского законодательства. Нельзя сказать, что в гражданском законодательстве совсем нет норм, регулирующих жилищные отношения. Так, например, ГК РК содержит ст. 194 ГК РК «Право собственности и иные вещные права на жилище», которая имеет отсылочный характер, в ней, в частности, говорится следующее: «Особенности осуществления права собственности и иных вещных прав на жилище регулируются жилищным законодательством»; а также нормы гл. 30 ГК РК «Наём жилища», которая построена аналогично вышеуказанной статьи и имеет больше отсылочный характер, поскольку содержит лишь общие положения о найме жилища. О том, что в гражданском кодексе содержатся лишь общие положения по регулированию жилищных отношений, писал Ю. Г. Басин1.
В течение довольно длительного периода времени определение жилищного права в системе права является предметом дискуссии. Практически каждый из исследователей жилищного права сталкивается с этой проблемой.
В 1963 г. Ю. Г. Басин отмечал, что «в лексикон юридической литературы и юридических документов прочно вошел термин "жилищное право"»2. Им ставился вопрос, занимает ли жилищное право самостоятельное место среди институтов гражданского права или входит в состав другого института.
В. Ф. Чигир писал об этой проблеме следующим образом: «В советской юридической науке нет единого мнения по вопросам понятия жилищного права, его состава и места в системе советского права» 3. Ш. Д. Чиквашвили вопрос о месте жилищного права в системе советского права назвал спорным4.
Современные исследователи продолжают искать ответ на этот вопрос. Так, О. А. Городов, исследуя данный вопрос, пришел к выводу, что не существует единого мнения не только по вопросу о механизме формирования и составе жилищного права, но и о его месте в системе российского права.1
Как видим, и в советский период, и в современное время выводы ученых сходятся в том, что это один из дискуссионных вопросов в теории права.
Проведенный анализ научных работ позволяет сделать вывод о том, что в юридической науке по данной проблематике было высказано множество различных мнений. Точки зрения, высказанные учеными, можно свести к трем группам.
Первая группа ученых считает, что жилищное право не что иное, как институт гражданского права. Одним из представителей этой точки зрения является В. Ф. Чигир: «нормы права, на основании которых они (жилищные правоотношения) возникают, составляют самостоятельный институт гражданского права, именуемый жилищным правом». К такому выводу ученый пришел в результате того, что, по его мнению, жилищные отношения - это имущественные отношения товарно-денежного характера, имеющие стоимостную форму, и регулируются они нормами части жилищного законодательства, относящегося к гражданскому праву2 и далее «жилищное... право состоит из норм гражданского права и является его самостоятельным правовым институтом». Его поддерживал и В. Н. Литовкин: «жилищное право является составной частью гражданского права...».3
Другие ученые называли жилищное законодательство подот-раслевым, а жилищное право - подотраслью гражданского права. Такого мнения придерживались П. С. Никитюк,4 Г. А. Свердлык.5
Третья группа ученых считает, что жилищное право - это комплексная отрасль права. Надо заметить, что в последнее время подобное мнение стало господствующим в юридической науке. О преобладании этой точки зрения в новейших научных работах отмечают О. А. Городов,6 Б. М. Гонгало.7
Впервые вывод о том, что жилищные отношения регулируются нормами трех институтов: административно-правового распределения жилья; гражданско-правового института договора найма жилого помещения: кооперативно-правового института по обеспечению жилой площадью в домах жилищно-строительных кооперативов, сделал В. К. Райхер. Он считал, что все названные отношения входят во вторичное образование системы права - комплексную отрасль права.8 Данную точку зрения впоследствии поддержали и другие ученые. Ее сторонниками среди казахстанских ученых являются Н. Р. Весельская, Е. В. Горячева1; среди российских ученых: Ю. К. Толстой, П. И. Седугин, И. Б. Марткович, С. М. Корнеев.2
Исходной точкой в определении жилищного права, уяснения его места в системе казахстанского права играет, прежде всего, правильное понимание того, какова же структура современной системы права и что представляют собой комплексные отрасли права. Среди современных казахстанских исследователей необходимо отметить С. П. Мороз, которая при исследовании актуальных проблем инвестиционного права произвела довольное подробное исследование внутреннего строения системы права.3
Она выделяет несколько основных подходов к общей классификации отраслей права.
Первый подход (1938-1940 гг.) - система права состоит из десяти отраслей права (в том числе государственное, трудовое, земельное, колхозное, административное, бюджетно-финансовое, семейное, гражданское, уголовное, судебное), при этом отрицается деление права на частное и публичное.
Второй подход (1956-1959 гг.) - система права дифференцируется на три составных части: 1) государственное право; 2) материальные отрасли; 3) процессуальные отрасли.
Третий подход (классификация, предложенная О. С. Иоффе) - система права состоит только из пяти отраслей права: государственное, административное, гражданское, уголовное и процессуальное.4
Четвертый подход (классификация, предложенная С. С. Алексеевым) - современные юридические системы состоят из следующих отраслей права: 1) профилирующие (базовые); 2) специальные; 3) комплексные.5
Так, что же такое комплексные отрасли права? С. С. Алексеев называет комплексными такие отрасли, для которых характерно соединение разнородных институтов профилирующих и специальных отраслей. Верным является, на наш взгляд, утверждение С. С. Алексеева о том, что в настоящее время формируются современные сферы комплексного характера, юридически опосредующие новые «слои социальности». Думается, что жилищное право в современный период является именно такой сферой комплексного характера, иначе говоря, комплексной отраслью права.
М. И. Козырь считает, что комплексная отрасль права - это наличие органичного комплекса двух факторов: тесно связанных между собой общественных отношений как предмета правового регулирования и метода правового регулирования, соответствующего каждому виду отношений.1
По мнению Я. Н. Шевченко, в методе правового регулирования комплексной отрасли права аккумулируются черты нескольких методов, присущих другим отраслям.2 С его мнением не согласен С. Н. Братусь, который отмечает, что нет никакого «сплава» и трансформации методов при той разнородности и самостоятельности отношений, учитывая даже взаимосвязанность отношений, направленных в совокупности на достижение хозяйственной или иной цели.3
При формировании комплексных отраслей права наблюдаются некоторые недостатки. К ним можно отнести то, что в классическую систему права включаются новые образования, включаемые в прежний правовой порядок, однако по иным критериям. С. С. Алексеев отмечает, что «Большинство комплексных отраслей формируется в связи с необходимостью специализированного регулирования определенной группы отношений на основе и в рамках существующих отраслевых юридических режимов. Хотя каждая комплексная отрасль имеет свой предмет регулирования (рассматриваемый, правда, в иной плоскости, нежели предметы основных отраслей), этот предмет не требует особого метода и механизма регулирования. Он предопределяет лишь необходимость относительного обособленного нормативного регулирования и некоторое юридическое своеобразие - отдельные специфические принципы, положения, приемы регулирования, непосредственно связанные с отдельными видами деятельности, с признанием их абсолютной существенности и специфичности по якобы особому предмету правового регулирования».
Деление системы правовых норм на отрасли права осуществляется по нескольким основаниям на различных уровнях. В поддержку данного мнения высказывался В. К. Райхер «...классификационная структура системы права может быть значительно сложнее. ...Эти последние не укладываются в тот же самый ряд классификационных звеньев, так как сочетают в себе элементы различных, расположенных в этом ряду, отраслей права. Но вместе с тем они не являются просто смешанными образованиями, простыми конгломератами в области права. Ибо, будучи в одном отношении комплексом разнородных элементов, они обладают, в другом отношении, известным предметным единством. А потому и они должны быть признаны в роли классификационных звеньев правовой системы, хотя и расположенных уже в другой классификационной плоскости этой системы». Критику данной точки зрения мы встречаем у Ю. Г. Басина. Он писал о том, что комплексные отрасли не обладают предметным единством; составные элементы комплексных отраслей не объединены между собой внутренней связью; параллельное расположение отраслей не образует замкнутой цепи однородных категорий, поэтому они не могут быть звеньями классификации, охватывающей всю совокупность правовых норм.
По мнению Ю. К. Толстого, существует два типа отраслей права: основные и комплексные. Комплексные, по его мнению, состоят из норм, взятых из основных отраслей права, регулируют разнородные отношения, при этом занимают условное место в систематике права.1
Профессор Ю. К. Толстой считает, что действие жилищного законодательства распространяется «на разнородные общественные отношения, к которым применяются различные методы правового регулирования, хотя указанные отношения и подпадают под собирательное понятие «жилищные отношения». Их регулирование происходит путем применения различных по своей отраслевой принадлежности правовых норм: государственного, административного, гражданского и иных отраслей права, причем далеко не все из них кодифицированы. Именно поэтому жилищное законодательство и относится к комплексным правовым образованиям, состоящим из различных по своей юридической природе нормативных актов и норм».2
Жилищное право, по мнению П. И. Седугина,- это комплексная отрасль, в которой объединены нормы права и правовые институты гражданского, административного и других отраслей права. С. М. Корнеев подчеркивает, что наиболее правильно считать жилищное право комплексной отраслью права, которая базируется на комплексной отрасли законодательства3. И. Б. Марткович в своем исследовании отмечает, что жилищное право в объективном смысле имеет особый, комплексный характер, поскольку его составляют нормы различных отраслей права. Само жилищное законодательство представляет собой комплекс сочетающихся в нем административно-правовых и гражданско-правовых норм. По нашему мнению, жилищное право сформировалось как комплексная отрасль права, включив в себя нормы различных отраслей.
Таким образом, жилищное право - это особая комплексная отрасль права, которая регулирует общественные отношения по поводу особого объекта (жилища).
Помимо этого существуют иные точки зрения на жилищное право. Так, жилищное право иногда обозначается как совокупность правовых норм о жилище. Именно так жилищное право определяет П. В. Крашенинников.4
Предметом отраслевого регулирования является определенный круг общественных отношений. Жилищные отношения - это совокупность различных видов отношений, возникающих по поводу жилища, в том числе по жилым помещениям, по управлению и эксплуатации их, пользованию и предоставлению жилых помещений, собственности на жилые помещения и др.
Жилищные правоотношения отличаются своеобразием, что и позволяет выделить жилищное право как комплексную отрасль права. Жилищное право регулирует отношения субъектов по предоставлению жилого помещения, пользованию им, управлению жилищным фондом и т.д. Ряд данных отношений строится на началах равенства субъектов, другие - на началах власти и подчинения. Очевидно, что отношения в жилищной сфере регулируются нормами различных отраслей права.
Большой пласт жилищных правоотношений носит имущественный характер: право собственности и другие вещные права на жилые помещения, сделки с жилыми помещениями, выполнение работ и оказание услуг в жилищной сфере. Подобные отношения являются предметом гражданско-правового регулирования. Поэтому иногда ошибочно жилищное право рассматривают как одну из подотраслей гражданского права.
Но наряду с имущественными правоотношениями жилищное право регулирует и такие отношения, которые имеют несколько иной характер. Административное право определяет структуру, компетенцию и порядок деятельности государственных органов управления жилищным хозяйством, порядок предоставления жилого помещения гражданам в домах государственного жилищного фонда и т.д.
Нормы семейного права определяют брачно-родственные отношения, что влияет на основании возникновения прав на жилое помещение.
Однако правоотношения не существуют раздельно, они тесно переплетаются, взаимодействуют друг с другом и в комплексе образуют жилищные правоотношения. Например, регистрация объекта кондоминиума связана не только с гражданским, но и с земельным правом. Эксплуатация и ремонт жилищного фонда регулируется нормами финансового и гражданского права.
Жилищное право нельзя отнести к тем отраслям, которые имеют совершенно определенный публичный или частный характер. Жилищные правоотношения являются той областью, где стираются различия между публичным и частным правом, и сама отрасль права является комплексной.
Жилищные отношения, являясь предметом жилищного права, включают в себя различные виды частно- и публичноправовых отношений. Жилищное право как комплексная отрасль права регулирует отношения, складывающиеся в процессе пользования жилыми помещениями, предоставления в пользование жилых помещений, управления и эксплуатации жилищных фондов, т.е. общественные отношения, возникающие в процессе реализации права на жилище. Особенностью тех общественных отношений, которые регулируются нормами жилищного права, является то, что они возникают, существуют и прекращаются по поводу особого объекта - жилища.
Под правовым регулированием понимается осуществляемое при помощи системы правовых средств (юридических норм, правоотношений, индивидуальных предписаний и др.) результативное, нормативно-организационное воздействие на общественные отношения с целью их упорядочения, охраны, развития в соответствии с потребностями общества. Методы правового регулирования _- это приемы юридического воздействия, их сочетание, характеризующие использование в данной области общественных отношений того или иного комплекса юридических средств воздействия.
Метод жилищного права - совокупность способов, приемов и средств воздействия на поведение субъектов жилищного права.
Существуют общеправовые способы воздействия на участников общественных отношений. Но для каждой отрасли права характерны свои, специфические способы, приемы и средства воздействия на данный вид общественных отношений.
Отраслевой метод регулирования зависит от характера регулируемых отношений и других социальных факторов. Способы правового регулирования (дозволение, запрещение, обязывание) выступают в различных сочетаниях, хотя, как правило, один из них является преобладающим.
Специфика метода регулирования жилищных правоотношений определяется комплексным характером жилищного права. Разнородные общественные отношения, подпадающие под действие жилищного законодательства, связаны с несколькими правовыми отраслями, имеющими свои методы правового регулирования.
Некоторые явления в жилищных правоотношениях регулируются совокупностью норм различных отраслей права, которые не теряют связи со своей отраслью и регулируют данные отношения присущими им методами. В зависимости от вида регулируемых отношений и применяемых норм права меняются и вариации способов правового регулирования. Публично-правовой метод регулирования выдвигает на первое место императивный метод регулирования, присущий отраслям публичного нрава (административному, финансовому и др.), где господствует принцип прямого подчинения. Отношения частноправового характера (заключение договора, наследование жилого помещения) требуют диспозитивного метода регулирования. Субъекты в этом случае самостоятельны и имеют возможность по своему усмотрению формировать взаимоотношения.
Что касается методов жилищного права, то они, как правило, являются заимствованными из основных отраслей права. Так, для регулирования отношений собственности на жилое помещение используется гражданско-правовой метод; для регулирования отношений по распределению жилья из государственного жилищного фонда применяется метод административного права. Например, в случае предоставления жилого помещения гражданам в домах государственного жилищного фонда нормы административного права будут действовать при постановке на учет, выдаче ордера. Следовательно, преобладает императивный метод регулирования, и отношения носят характер субординации. Диспозитивный метод действует при заключении на основании ордера договора найма жилого помещения, так как речь идет о гражданско-правовых отношениях.
В жилищном праве применяются различные сочетания методов правового регулирования, что предопределено комплексным характером предмета жилищного права. В целом метод правового регулирования жилищного права можно охарактеризовать как императивно-диспозитивный.
Под правовыми принципами понимаются основополагающие идеи, требования, лежащие в основе правового регулирования отношений в отрасли права. В жилищном праве как комплексной отрасли наблюдается действие принципов нескольких отраслей права. Например, в сфере жилищных отношений пользования жилыми помещениями на основе договора найма регулирование осуществляется по принципам, свойственным гражданскому праву, и, соответственно, проявляется гражданско-правовой метод регулирования.
Под принципами жилищного права понимаются основные положения правового регулирования жилищного права:
§неприкосновенность жилища;
§свобода выбора места жительства;
§свободного использования жилых помещений;
§неприкосновенности собственности.
Неприкосновенность жилища - это конституционный принцип, получивший дальнейшее развитие в других законах, в частности, в законе о жилищных отношениях. Правом на охрану жилища обладают не только собственники жилья, но и его пользователи (например, наниматели). При применении этого принципа жилище понимается в несколько расширенном смысле. В его содержание, кроме жилых домов и помещений, предназначенных для постоянного проживания граждан, включаются также и места временного их проживания (гостиница). Этот принцип защищает жилище не только против проникновения преступных элементов, но и против произвольного проникновения должностных лиц органов власти и охраны правопорядка. Однако он не является абсолютным и подлежит ограничению в случае преследования преступника, вошедшего в квартиру, сотрудниками правоохранительных органов, а также, если они имеют основания полагать, что в помещении происходят или произошло преступление или несчастный случай.
Недопустимость произвольного лишения жилья - этот принцип жилищного права, имеет большое значение для реализации стабильного, устойчивого права на пользование жилищем. Можно сказать, что данный принцип является проявлением одного из принципов гражданского права, в частности, принципа недопустимости произвольного вмешательства в частные дела. Некоторые виды выселения возможны только при предоставлении другого благоустроенного жилища, либо выплаты денежной компенсации, включающей рыночную стоимость жилища и земельного участка, а также возмещения в полном объеме убытков, причиненных собственнику. Любое выселение можно обжаловать в суде.
Свобода выбора, места жительства заключается в свободе каждого законно находящегося на территории Республики Казахстан человека выбирать место постоянного или временного проживания в любой части республики, переезжать в любую местность.
Принцип свободного использования жилых помещений означает, что в настоящее время отменены ранее действовавшие ограничения при строительстве и приобретении гражданами в собственность жилых домов по этажности, площади и т.п. Частная собственность на недвижимое имущество в жилищной сфере не ограничивается по количеству, размерам, стоимости и обеспечивается правом неприкосновенности. Реализация данного принципа способствует осуществлению конституционных прав и свобод человека и гражданина.
Принцип неприкосновенности собственности имеет существенное значение для жилищно-правового регулирования и вытекает из положений ст. 63 Конституции РК о том, что «никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения». В соответствии с этим принципом собственник жилого помещения обеспечен возможностью стабильного осуществления права владения, пользования и распоряжения принадлежащими им жилыми помещениями.
При рассмотрении принципов жилищного права необходимо обратить внимание на то, что в юридической литературе встречается такой принцип как целевое использование жилого помещения. Данный принцип присущ жилищному праву России. По законодательству Республики Казахстан разрешено использование жилых помещений или их частей по нежилому назначению. Причем на реализацию этого права собственнику не требуется специального разрешения от государственных органов. Указанное право реализуется собственником лишь при соблюдении строительных, санитарных, противопожарных и других обязательных норм и правил. Единственным ограничением реализации данного права будет являться факт обнаружения компетентными органами нарушения обязательных норм и правил либо факты, когда использование жилища существенно нарушает права и интересы других граждан. В данном случае собственник помещения может быть привлечен к предусмотренной законодательством ответственности с одновременным возложением на него обязанности устранить такие нарушения и их последствия. Напротив, в Российской Федерации законодательно запрещен перевод жилых помещений в нежилые, т. е. лица, ставшие собственниками квартир, владеют, пользуются и распоряжаются ими в соответствии с назначением помещений. Так, Гражданский кодекс Российской Федерации установил, что жилые помещения предназначены для проживания граждан (абз. 1 п. 2 ст. 288 ГК РФ), поэтому собственники жилых помещений не вправе использовать их с нарушением целевого назначения, т. е. не допускается сдача жилых помещений в аренду под офисы, склады, а также их продажа для указанных целей. Позднее в 2004 г. этот принцип нашел свое закрепление и в нормах Жилищного кодекса РФ, ст. 17 ЖК гласит: «Жилое помещение предназначено для проживания граждан. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает прав и законных интересов других граждан. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств». Это ограничение обусловлено социальной значимостью недвижимости в жилищной сфере.
Наука жилищного права - систематизированная совокупность категорий, выводов и суждений о правовом регулировании жилищных отношений, закономерностях его функционирования и развития, практики правоприменения. Предметом науки жилищного права являются:
§жилищное право как комплексная отрасль права, его происхождение, закономерности развития, состав и система норм жилищного права;
§нормативные акты, в которых содержатся нормы жилищного права, их виды и юридическая сила, изучение практики применения действующих нормативных актов, разработка научно обоснованных предположений по совершенствованию жилищного законодательства;
§изучение тех общественных отношений, которые регулируются нормами жилищного права, выделение их специфических особенностей, свойств, которые обуславливают отнесение их к жилищно-правовой сфере регулирования.
Основным способом толкования жилищных норм в науке является доктринальный, т.е. научное толкование, произведенное учеными. Наука жилищного права использует самые разнообразные методы исследования, такие как: общенаучные (диалектический, исторический), а также частноправовые (сравнительного правоведения, системного анализа, социологических исследований и т.д.).
При использовании общенаучных методов жилищное право изучается не изолированно, а во взаимодействии с другими явлениями в конкретной исторической среде. При применении сравнительного правоведения происходит сопоставление казахстанского жилищного права с жилищным правом зарубежных стран. С помощью системного анализа происходит исследование жилищного права в сопоставлении с другими отраслями права. Для проведения социологического исследования характерны опросы, интервьюирование, анкетирование граждан и юристов, анализ статданных.
II. Правовое регулирование жилищных правоотношений
.1 Понятие и виды источников жилищного права
жилищный фонд государственный нормативный
Под источниками права понимают исходящие от государства или признаваемые им официально-документальные способы выражения и закрепления норм права, придания им юридического, общеобязательного значения.
Выделяют четыре основные разновидности источников:
§нормативный акт - это правовой акт, содержащий нормы
права и направленный на урегулирование определенных общественных отношений (Конституция, законы, подзаконные акты);
§правовой обычай - это исторически сложившееся правило
поведения, содержащееся в сознании людей и вошедшее в привычку в результате многократного применения, приводящее к правовым последствиям (обычаи делового оборота);
§юридический прецедент - это судебное или административное решение по конкретному юридическому делу, которому
придается сила нормы права и которым руководствуются при раз
решении схожих дел (распространен преимущественно в странах
общей правовой семьи - Англии, США, Канаде и т.д.);
§нормативный договор - соглашение между правотворческими субъектами, в результате которого возникает норма права.1
Источники жилищного права представляют собой систему законов и других нормативных актов, комплексно регулирующих разнородные жилищные отношения как единое целое. Своеобразие этой системы законодательства определяется, в первую очередь, комплексным характером отрасли права.
Первоначально жилищные правоотношения регулировались нормами гражданского права. Идеи о том, что необходимо разработать специальное жилищное законодательство, были выдвинуты в 20-х годах XX в. Одни ученые считали, что нормы, регулирующие жилищные отношения, являются гражданско-правовыми.2 Другие авторы полагали, что данные нормы являются комплексными3. Например, Ю. Г. Басин, М. К. Сулейменов, Р. С. Тазутдинов писали: «Основы и ЖК являются комплексными нормативными актами: часть статей регулирует административные, а часть - гражданско-правовые отношения».4 Ю.К. Толстой считал, что основными в жилищном законодательстве являются нормы гражданского права. В частности он отмечал: «Многие законы и иные нормативные акты с равным основанием могут считаться актами как жилищного, так и гражданского законодательства».1 В. В. Витрянский и М. И. Брагинский считают, что жилищное законодательство не может существовать без норм гражданского права.2
Нормативные правовые акты являются основными источниками жилищного права и образуют единую систему, которая функционирует на основе принципа иерархии, выражающегося в соподчиненности актов различного уровня.
Жилищное законодательство Республики Казахстан регулирует отношения с участием граждан, юридических лиц, государственных органов, связанные с:
§основаниями возникновения и прекращения права собственности на жилища и права пользования ими;
§осуществлением права пользования жилищами;
§требованиями к жилищам;
§обеспечением сохранности и ремонта жилищных фондов;
§контролем государственных органов за соблюдением жилищных прав граждан в жилищной сфере и использованием жилищного фонда и др.
Правовой основой жилищного законодательства является Конституция РК. Этот нормативно-правовой акт обладает высшей юридической силой и закладывает основы жилищных правоотношений. Согласно п. 1 ст. 6 ныне действующей Конституции, в Республике Казахстан признаются и защищаются равным образом государственная и частная собственность.
Принципиально важной для жилищных правоотношений является ст. 25 Конституции Республики Казахстан, которая утверждает, что «жилище неприкосновенно». Норма о неприкосновенности жилища означает, что у каждого человека имеется возможность пользоваться имеющимся у него на законном основании жилым помещением. Неприкосновенность жилища означает, что никто не имеет права без законного основания войти в жилище, находиться там против воли проживающих в нем лиц. В случае нарушения неприкосновенности жилища предусмотрена уголовная ответственность. В Республике Казахстан создаются условия для обеспечения граждан жильем. Установленным в законе категориям граждан, имеющих нужду в жилье, оно предоставляется на условиях договора найма из государственного жилищного фонда.
Вторыми по юридической силе являются законы. Важную роль в регулировании жилищных отношений играет Закон Республики Казахстан «О жилищных отношениях» от 16 апреля 1997 г.
В разделе 1 Закон о жилищных отношениях закрепляет общие положения, основные термины и определения, основные правила использования жилища, его эксплуатации, способы управления жилищным фондом. В нем также закреплено положение о разрешении жилищных споров в суде, права и обязанности иностранных юридических лиц, иностранцев и лиц без гражданства. Большое значение имеет закрепленное понятие частного и государственного жилищного фонда.
Раздел 2 Закона о жилищных отношениях закрепляет право частной собственности на жилище. Здесь содержатся не только основания приобретения и прекращения права собственности на жилище, а также раскрывается содержание права собственности и условия его осуществления. В этом же разделе содержатся нормы, регулирующие отношения по найму жилищ в частном жилищном фонде
Нормы раздела 3 закрепляют особую форму собственности - кондоминиум, устанавливают общие положения о регистрации объекта кондоминиума, определяют доли собственников на общее имущество многоквартирного дома. В этом разделе закреплено правовое положение кооператива собственников квартир как одной из форм управления объектом кондоминиума. Здесь же регулируются жилищные правоотношения, возникающие по поводу жилых помещений в жилищно-строительном кооперативе. Рассматриваются такие вопросы как образование и деятельность жилищного и жилищно-строительного кооператива, условия членства в ЖСК, правовое положение членов кооператива, порядок предоставления члену кооператива жилого помещения.
В разделе 4 конкретизируется порядок предоставления и использования жилища из государственного жилищного фонда. В нем закрепляются основания возникновения, действия, изменения и прекращения жилищных правоотношений при предоставлении гражданам жилого помещения из государственного жилищного фонда, права и обязанности нанимателей (поднанимателей) жилищ (членов их семей) из государственного жилищного фонда. В этом разделе закреплены условия предоставления служебных помещений. В рамках этого раздела рассматриваются понятие служебного жилища, порядок предоставления, пользования и выселения из служебных жилищ.
Раздел 5 посвящен договорным обязательствам по предоставлению жилища. В нем раскрываются понятие и виды договорных обязательств.
В 6 разделе содержатся переходные положения. Рассматриваются вопросы о сохранении очередности граждан, состоящих на учете нуждающихся в жилище.
Таким образом, Закон РК «О жилищных отношениях» предусматривает основы правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере. Этот Закон определил существенные нововведения. Прежде всего, он устанавливает четкую классификацию видов жилищного фонда.
Особое значение для жилищного права имеет Гражданский кодекс РК. Для регулирования жилищных правоотношений важна не только вторая часть ГК РК, определяющая порядок и условия заключения сделок в жилищной сфере (договоры купли-продажи, дарения, мены, ренты, найма жилого помещения). Широкое распространение на практике этих видов сделок актуализирует значение соответствующих глав ГК РК. Но и нормы, содержащиеся в первой части ГК РК, которые регулируют такие значимые для жилищной сферы вопросы, как право собственности, общие положения об обязательствах, сделки и представительство, общие поло жения об юридических лицах. Важность этой части ГК РК определяется тем, что жилищные правоотношения носят в основном имущественный характер.
Большое значение имеют те разделы ГК РК, которые регулируют наследственные отношения, правовое положение иностранных граждан.
Уголовный кодекс РК, кодекс об административных правонарушениях определяют основания и меры ответственности за нарушение жилищного законодательства.
Становление рыночных отношений в жилищной сфере Казахстана началось в 1990 г. после принятия следующих нормативных правовых актов: Закона КазССР «О собственности» от 15 декабря 1990 г., Закона КазССР «О разгосударствлении и приватизации» от 22 июня 1991 г. Позже были приняты новый Гражданский кодекс ч. Общая от 27 декабря 1994 г., ч. Особенная от 1 июля 1999 г., Указы Президента Республики Казахстан, имеющие силу закона, «Об ипотеке недвижимого имущества» от 23 декабря 1995 г. и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 25 декабря 1995 г., Закон Республики Казахстан от 16 апреля 1997 г. «О жилищных отношениях», разработано положение о порядке использования приватизационных жилищных купонов от 27 июня 1993 г. и другие.
В 1993 г. был сделан важный шаг в жилищной реформе. Указом Президента Республики Казахстан от 6 сентября 1993 г. № 1344 принята «Государственная программа новой жилищной политики и механизмы ее реализации». В соответствии с этим актом государственная жилищная политика строится на основе следующих принципов:
§перехода от распределения государственного жилья к преимущественному его зарабатыванию отдельными гражданами и предприятиями, независимо от их форм собственности;
§создания условий для обеспечения конституционных прав граждан на жилище, включая государственное обеспечение жильем отдельных категорий граждан;
§создания системы льгот для граждан и юридических лиц, участвующих в процессе жилищного строительства;
§поэтапного перевода сферы жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства в режим безубыточного финансирования;
§обеспечения сохранности имеющегося жилищного фонда, увеличения длительности эксплуатации жилья;
§изменения структуры жилищного строительства в сторону увеличения доли малоэтажных домов для одной или нескольких семей;
§преемственности проводимой жилищной политики в отношении сохранения прав очередников на жилье.
Государственная программа новой жилищной политики провозгласила ряд важнейших стратегических шагов в сфере жилищной политики государства, таких как: внесение необходимых изменений и дополнений в систему правовых норм, имеющих отношение к жилищной сфере; реформирование системы финансирования жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства; демонополизация; разработка комплекса мер по снижению стоимости строительства жилья и удешевления его для населения; создание системы льгот участникам процесса жилищного строительства и эксплуатации с целью вовлечения в этот процесс максимального количества граждан и юридических лиц; осуществление мер по расширению арендного сектора в жилищной сфере; модернизация базы строительной индустрии; разработка упрощенной процедуры выделения и регистрации земельных участков для жилищного строительства; комплексное развитие в районах жилой застройки социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры; создание эффективных организационных структур для осуществления жилищной политики государства; развитие инфраструктуры рынка жилья и недвижимости в целом.
Несмотря на то что значительная часть провозглашенных в упомянутой программе стратегических задач не реализована по сей день, этот документ указывает на важность жилищных проблем для государства и вхождение жилищной политики в число приоритетных направлений деятельности государства. Это соображение крайне важно для анализа реальных возможностей дальнейшего реформирования жилищного сектора.
В условиях преобразования государственного жилья в частное, преобразования людей, ранее проживавших в городских квартирах, во владельцев недвижимости, а также в условиях создания рынка жилья возникла проблема регулирования отношений в жилищной сфере, как на государственном уровне, так и на уровне отдельных собственников квартир. В связи с этим 15 июня 2006 года Постановлением Правительства Республики Казахстан утверждена «Программа развития жилищно-коммунальной сферы в Республике Казахстан на 2006-2008 годы».1
Целью Программы является обеспечение надлежащей эксплуатации и содержания имеющегося жилищного фонда, безопасные и комфортабельные условия проживания в нем.
Для достижения цели намечается решение следующих задач:
§проведение системных преобразований в жилищно-коммунальной сфере, связанных с формированием системы финансирования поддержания состояния, обновления и капитального ремонта существующего жилищного фонда, созданием условий для эффективного управления жилищным фондом, обеспечением надлежащего контроля за состоянием эксплуатируемого жилищного фонда и проведением разъяснительной работы среди населения;
§совершенствование отношений в сфере коммунальных услуг для обеспечения условий проживания и качества предоставляемых коммунальных услуг.
Реализация Программы осуществляется по следующим направлениям:
системные преобразования в жилищно-коммунальной сфере;
совершенствование отношений в сфере коммунальных услуг.
Основным направлением Программы являются обеспечение развития жилищно-коммунальной сферы, дальнейшего совершенствования нормативной правовой базы жилищно-коммунальной сферы, привлечение в нее инвестиций и адресная социальная защита населения в сфере жилищных отношений.
Следующей разновидностью источников жилищного права являются санкционированные правовые обычаи, т.е. «вошедшие в привычку правила, которым государство придало общеобязательное значение, и соблюдение которых оно гарантирует своей принудительной силой».1
ГК РК (п. 4.ст. 3) содержит понятие обычаев и обычаи делового оборота Под обычаями понимаются правила поведения, сложившиеся в данной местности или в данной этнической (социальной) группе населения по поводу имущественных или личных отношений, охватываемых в общей форме гражданско-правовым регулированием. Обычаи делового оборота - это правила, сложившиеся при осуществлении предпринимательской деятельности. Думается, что, скорее всего, в жилищной сфере применяются обычаи делового оборота при заключении договоров. Поэтому справедливо замечание О. А. Городова о том, что удельный вес санкционированных обычаев в жилищной сфере невелик.
Юридический прецедент в казахстанском праве практически не применяется. Тогда как для правильного применения жилищного законодательства большое значение имеет судебная практика. Однако следует иметь в виду, что жилищные споры, как и другие споры, рассматриваемые судами, всегда индивидуальны, обладают только им свойственными особенностями. Поэтому решения судов по конкретным жилищным делам не являются источником права. Ни суд, ни иной орган, рассматривающий конкретный жилищный спор, не вправе при его решении ссылаться на какое-либо ранее вынесенное судом решение даже по аналогичному делу. При решении спора суд подчиняется только закону.
Нормативный договор с нормативным содержанием является очень близким понятием к нормативным правовым актам. К таким договорам относятся широко применяемые в жилищной сфере типовые договоры.2 Нормы типовых договоров действуют и в тех случаях, когда договор найма в письменной форме не заключен.3
Таким образом, источники жилищного права имеют разносторонний характер, поскольку регулируют разнообразные отношения, входящие в предмет жилищного права. О том, что правовая природа жилищных отношений различна, неоднократно отмечалось в юридической литературе.1 К источникам жилищного права относятся: Конституция РК, Закон РК «О жилищных отношениях», ГК РК, КОАП РК, УК РК, иные нормативные правовые акты. В целом, отмечая то, что источники жилищного права находятся в органическом единстве и тесном взаимодействии, образуя единую целостную систему, необходимо признать, что указанная отрасль законодательства в ее современном виде только складывается.
.2 Действие нормативно-правовых актов, регулирующих отношения в жилищной сфере
Нормативные правовые акты имеют временные, пространственные и субъективные пределы своего функционирования.
Действие нормативных правовых актов традиционно различают во времени, в пространстве и по кругу лиц.
Действие жилищного законодательства во времени. Действие нормативных правовых актов, регулирующих отношения в жилищной сфере во времени, характеризуется, прежде всего, моментом начала их применения к конкретным правоотношениям. Этот момент чаще всего связан с истечением определенного срока после официального опубликования нормативного правового акта. Об этом правиле писал Д.И.Мейер: «Действие закона начинается со времени его обнародования...».2 В соответствии с п. 4. ст. 4 Конституции РК все законы, международные договоры, участником которых является Республика, публикуются. Официальное опубликование нормативных правовых актов, касающихся прав, свобод и обязанностей граждан, является обязательным условием их применения.
Этот принцип официального опубликования законов и иных нормативных правовых актов является определяющим при применении жилищного законодательства. Законодательство должно быть доступным для участников жилищных правоотношений.
В соответствии со ст. 45 Конституции РК Президент РК на основе и во исполнение Конституции и законов издает указы и распоряжения, имеющие обязательную силу на всей территории Республики Казахстан.
В случае, предусмотренном п. 4 ст. 53 Конституции, Президент Республики Казахстан издает законы, а в случае, предусмотренном п. 2 ст. 61 Конституции,- указы, имеющие силу законов.
Акты Парламента, подписываемые Президентом РК, а также акты Президента, издаваемые по инициативе Правительства, предварительно скрепляются соответственно подписью Председателя каждой из Палат Парламента либо Премьер-министра, на которых возлагается юридическая ответственность за законность данных актов.
В ст. 62 Конституции РК подчеркивается, что Парламент принимает законодательные акты в форме законов Республики Казахстан, постановлений Парламента, постановлений Сената и Мажилиса, имеющих обязательную силу на всей территории республики. Порядок разработки, представления, обсуждения, введения в действие и опубликования законодательных и иных нормативных правовых актов республики регламентируется специальным законом и регламентами Парламента и его Палат.
В Указе Президента РК, имеющего силу закона «О Парламенте Республики Казахстан и статусе его депутатов» от 16 декабря 1995 г. подчеркивается, что Парламент принимает имеющие обязательную силу на всей территории Республики Казахстан, в том числе конституционные, индивидуальные постановления Парламента, а также нормативные постановления Парламента, по вопросам введения в действие законов. Сенат и Мажилис по вопросам своей компетенции принимают постановления индивидуального характера.
Парламент и его Палаты вправе по вопросам своей компетенции принимать обращения, декларации, заявления, иные акты, не носящие законодательного характера. Их принятие осуществляется с соблюдением условий и требований, установленных регламентами Парламента и его Палат.
Правительство РК по вопросам своей компетенции издает постановления, имеющие обязательную силу на всей территории республики. Премьер-министр республики издает распоряжения, имеющие обязательную силу на всей территории республики.
Согласно ст. 69 Конституции РК постановления Правительства и распоряжения Премьер-министра не должны противоречить Конституции, законодательным актам, указам и распоряжениям Президента республики.
В соответствии со ст. 36 Закона РК «О нормативных правовых актах» нормативные акты вводятся в действие в следующие сроки:
1.законы РК, указы Президента РК, постановления Правительства РК - по истечении десяти календарных дней после их первого официального опубликования, если в самих актах или актах о введении их в действие не указаны иные сроки;
2.постановления Парламента РК, его палат со дня первого официального опубликования, если в самих актах или актах о введении их в действие не указаны иные сроки;
.постановления Конституционного совета РК - со дня их принятия;
.нормативные правовые акты центральных исполнительных и иных центральных государственных органов, как входящих, так и не входящих в состав Правительства РК, в том числе Верховного Суда РК, Национального Банка РК, а также местных представительных и исполнительных органов, - по истечении десяти календарных дней после дня их первого официального опубликования, если в самих актах не указаны иные сроки.
Кроме того, в нормативных правовых актах или актах о введении их в действие могут быть указаны иные сроки введения в действие отдельных частей, глав, статей нормативных правовых актов, чем установленные для всего акта в целом.
В соответствии с одним из принципов права закон не имеет обратной силы, т.е. его нормы не распространяются на регулирование отношений, возникших до принятия закона. Д. И. Мейер называл это «общим правилом относительно времени действия закона». Далее он пишет, что «такое правило совершенно сообразно с существом дела; гражданам приходится соображать свои действия с законами; но граждане обязаны и могут знать лишь существующие законы». Думается, что данное положение относится не только к уголовному или административному праву, но также к иным отраслям, в том числе и к жилищному. Из этого правила есть только два исключения: если в самом законе указано, что его положения распространяются на ранее возникшие отношения и если закон смягчает или вовсе устраняет ответственность. Нормы Закона РК «О жилищных отношениях», по общему правилу, не имеют обратной силы, из чего следует, что они распространяют свое действие только на отношения жилищной сферы, которые возникли после вступления в силу Закона РК «О жилищных отношениях».
Из общих правил действия нормативных правовых актов во времени существуют исключения. Во-первых, придание новому нормативному правовому акту обратной силы, что выражается в наличии указания о распространении действия данного акта на те общественные отношения, которые возникли до его принятия. Например, п. 1 ст. 117 Закона РК «О жилищных отношениях» «Сохранение очередности граждан, состоящих на учете нуждающихся в жилье» придана обратная сила, она распространяется на отношения, возникшие ранее. Вторым исключением является «переживание» старого нормативного правового акта, что выражается в ситуации, когда утративший силу акт на основании специального указания продолжает регулировать отдельные отношения, которые возникли или существовали во время действия этого акта.
Необходимо отметить, что с 1 сентября 1997 г. в Казахстане ведется Государственный реестр нормативных правовых актов, действие которого предусмотрено Указом Президента РК, имеющим силу закона «О государственном реестре нормативных правовых актов РК и мерах по упорядочению их государственной регистрации» от 4 марта 1997 г. Нормативный правовой акт вступает в силу со дня присвоения ему номера государственной регистрации, если в самом акте не установлен более поздний срок вступления его в силу. После государственной регистрации заключение и один экземпляр нормативного акта с присвоенным ему регистрационным номером направляется органу, представившему документ на регистрацию. Второй экземпляр нормативного правового акта и заключения направляется для опубликования (кроме документов с грифом «секретно»). Третий остается в регистрирующем органе. При рассылке и опубликовании нормативного правового акта указание на номер и дату государственной регистрации является обязательным.
Прекращение действия нормативных правовых актов, как правило, связывается с истечением срока действия того либо иного акта или с отменой нормативного акта уполномоченным органом. Существует и вариант прекращения действия нормативных правовых актов в связи с заменой их иными актами, которые регулируют те же самые общественные отношения, что и ранее действовавший нормативный акт.
Действие жилищных нормативных правовых актов в пространстве. Нормы жилищного законодательства распространяют свое действие на всей территории Республики Казахстан. Под территорией Республики Казахстан понимается ее сухопутное и водное пространство внутри государственных границ, воздушное пространство над ними, недра.
Действие жилищного законодательства по кругу лиц распространяется на всех лиц, находящихся на территории Республики Казахстан, т.е. нормы жилищного законодательства, которые регулируют отношения, связанные с жилищем, адресованы любому участнику жилищного правоотношения. К указанным лицам относятся граждане, юридические лица, Республика Казахстан. Иностранные юридические лица и иностранцы пользуются в Республике Казахстан правами и несут обязанности в жилищных отношениях наравне с юридическими лицами и гражданами Республики Казахстан, если иное не установлено законодательными актами РК. Лица без гражданства, постоянно проживающие в РК, пользуются правами и несут обязанности в жилищных отношениях наравне с гражданами РК.
Применение жилищного законодательства по аналогии
Основанием для применения жилищного законодательства по аналогам является отсутствие нормы жилищного, гражданского или иного законодательства, а также соглашения сторон, прямо регулирующих правоотношения.
Аналогия закона выражается в том, что к жилищным отношениям применяются нормы закона, сходного с такими отношениями. Применение какого-либо иного нормативного акта не предусмотрено данной статьей.
Под аналогией права понимается применение к соответствующему отношению общих начал и смысла жилищного законодательства с учетом добросовестности, гуманности, разумности и справедливости, которыми должны руководствоваться субъекты жилищного отношения, а также суд при рассмотрении этого отношения. Одним из примеров применения аналогии закона к жилищным отношениям являются положения ст. 43 Закона РК «О жилищных отношениях» "Образование кооператива собственников помещений". В Законе РК «О жилищных отношениях» дается более менее подробная регламентация процедуры созыва учредительного собрания собственников помещений для организации Кооператива собственников квартир. Однако в законе абсолютно никак не регулируется процедура созыва общего собрания собственников помещений для организации любой другой формы управления объектом кондоминиума. Скорее всего, законодатель, утвердив в законе один порядок учредительного собрания собственников помещений, подразумевает то, что во всех остальных случаях собственники помещений должны действовать по аналогии.
Принцип аналогии применяется только к частноправовым отношениям и не может применяться к публичным правоотношениям.
III. Объекты жилищного права
.1 Понятие жилища и его виды
При рассмотрении вопроса об объектах жилищного права мы исходим из понятия объекта, выработанного философской наукой. Философия диалектического материализма определяет объект как внешний предмет, противостоящий субъекту, на который направляется познавательная и иная деятельность человека.
В юридической науке вопрос об объектах является одним из наиболее сложных и спорных. Ю.К.Толстой утверждает, что в правоотношении может быть специальный объект в виде вещи или продукта духовного творчества. Именно на таких позициях и стоит большинство ученых. Под объектом понимаются реальные предметы мира, продукты духовного творчества в объективированной форме.
Под объектом жилищного права принято понимать, прежде всего, жилище. В соответствии с действующим жилищным законодательством жилище - отдельная жилая единица (индивидуальный жилой дом, квартира, комната в общежитии), предназначенная и используемая для постоянного проживания, отвечающая установленным техническим, санитарным и другим обязательным требованиям. Особенность объектов жилищного права состоит в том, что жилище есть непотребляемая вещь особого рода. Оно предназначено для проживания (жилище необходимо человеку для отдыха, работы, учебы и т.д.) и должно отвечать ряду требований: быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, соответствовать установленным санитарным и техническим нормам и др.
В качестве объекта жилищного права выступает отдельная квартира. В ст. 2 Закона РК «О жилищных отношениях» квартира определяется как отдельное помещение, предназначенное и используемое для постоянного проживания, включающее как жилую, так и нежилую площадь жилища.
Процесс перехода экономики к рыночным отношениям сопровождался включением в их орбиту новых объектов. Уверенно завоевал свое место на рынке такой товар, как квартира. К ней стали применимы категории товарно-денежных отношений: цена, продажа, наследование. Квартира может стать товаром как на стадии строительства (договор будущего собственника квартиры с подрядчиком о строительстве дома), так и на стадии распределения (продажа квартир в новых домах) и перераспределения (сделки граждан с квартирами).
Рассматривая квартиру как объект жилищного права, обратимся к исторической справке, чтобы показать, как в разное время менялось правовое положение квартиры. Для этого нам придется обратиться частично к законодательству России, когда только происходило становление советской государственности (начало XX в.), а также к законодательству советского периода. Так, Декретом СНК от 14 (27) декабря 1917 г. «О запрещении сделок с недвижимостью» были приостановлены какие-либо сделки по продаже, покупке, залогу любой недвижимости, в том числе и земельных участков в городах. Чуть позднее, 20 августа 1918 г., ВЦИК издал Декрет «Об отмене права частной собственности на недвижимости в городах». Конституцией 1936 г. из гражданского оборота были изъяты объекты, которые являлись исключительной собственностью государства, к их числу отнесен и основной жилищный фонд.
Теперь через призму закона проследим вкратце путь превращения квартиры в товар, или, иными словами, путь превращения квартиры из объекта найма в объект собственности. Первое упоминание о собственности на квартиру находим в п. 2 Постановления ЦК КПСС и СМ СССР от 31 июля 1957 г. «О развитии жилищного строительства в СССР»: «Рекомендовать предприятиям, организациям и местным Советам депутатов трудящихся разрешать, поощрять строительство многоквартирных домов по типовым проектам силами индивидуальных застройщиков на началах трудовой взаимопомощи с сохранением права личной собственности одного застройщика на одну квартиру». Советы Министров Союзных республик по предложению ЦК КПСС и Совета Министров СССР внесли соответствующие изменения в существовавшие положения по индивидуальному строительству и организации жилищно-строительных коллективов. В соответствии с этим союзные республики приняли свои Положения о жилищно-строительных коллективах, согласно которым многоквартирные жилые дома, возведенные жилищно-строительным коллективом, составляли общую долевую собственность индивидуальных застройщиков. Кроме того, каждый из них имел право собственности на отдельную изолированную квартиру. Фундамент, крыша, лестничные клетки и другие части многоквартирного дома, которые обслуживают все квартиры, составляют общую собственность участников коллектива, содержатся и ремонтируются на средства участников коллектива соответственно доле каждого из них1, в работах советских цивилистов такая квартира рассматривалась как объект личной собственности граждан. Так, Д. М. Генкин право собственности на квартиру в коллективном доме по своему содержанию и правовому режиму приравнивал к праву личной собственности на жилой дом.2 Опираясь на мнение Д. М. Генкина, можно сделать вывод о том, что уже в советский период существовали зачатки частной собственности на отдельную квартиру. Однако, как уже было отмечено, советское законодательство активно боролось с частнособственническими интересами, поэтому правоотношения собственности в коллективном доме не имели должного законодательного закрепления и не были разработаны теоретически. Единственной республикой, в законодательстве которой было прямо закреплено, что можно обладать не только идеальной долей в праве общей собственности на дом в целом, но и быть собственником реальной его части, была Узбекская ССР. Так, в ст. 134 ГК Узбекской ССР предусматривалось, что собственники вправе произвести с учетом принадлежащих им долей раздел жилого дома с тем, чтобы в личной собственности каждого из них была закреплена обособленная часть дома (квартира или отдельная изолированная комната).1
Черепахин Б. Б. утверждает, что уже Основы гражданского законодательства Союза ССР и Союзных республик 1961 г. закрепили право собственности на квартиру. «Учитывая, однако, что к моменту принятия Основ Постановление от 31 июля 1957 г., допустившее, в принципе, право личной индивидуальной собственности на часть дома, уже действовало, а в Основах употреблена общая формула о личной собственности гражданина на часть дома без указания, о какой части дома и о каком способе ее приобретения идет речь, мы приходим к выводу, что Основы признали право индивидуальной собственности гражданина на отдельную квартиру.2
По-видимому, и ГК Союзных республик, принятые вслед за Основами, под частью дома понимали также квартиру, потому что самостоятельного права собственности на квартиру ни в одном ГК установлено не было, а регулятивные нормы для квартир в домах ЖСК имелись Наиболее близко квартира как объект права собственности по целевому назначению и правовому положению примыкает к жилому дому, но не сходна с ним. Нельзя ограничиться также сведением квартиры к части дома. Любой кв. м. дома, любую дверь можно назвать частью дома. Квартира - часть дома, обладающая рядом специфических признаков, это единое помещение, состоящее из жилых комнат и мест обслуживающего назначения. С улицей квартира соединяется, как правило, через общий коридор, в который выходят и другие квартиры. Это заставляет большое количество лиц проживать в одном строении и совместно эксплуатировать его.
Представляется, что нормы о собственности на квартиру актов 50-х, 60-х гг. остались почти не действующими, а квартир на праве собственности было настолько мало, что они явились, скорее всего, исключением, чем правилом. Кроме того, вскоре был принят Закон о жилищно-строительных кооперативах, которые получили в дальнейшем большое распространение.
Новый этап в развитии собственности на квартиру был начат Постановлением СМ СССР от 2 декабря 1988 г. № 1400 «О продаже гражданам в личную собственность квартир в домах государственного и общественного жилищного фонда» и соответствующими нормативными актами на республиканском и местном уровнях. В силу ряда объективных и субъективных причин лишь немногие пожелали выкупить свои квартиры. Но начало было положено, гражданам была предоставлена возможность выбора характера жилищных правоотношений: либо сохранить статус нанимателя, либо стать собственником. Поэтому в истории становления права собственности на квартиру Постановление № 1400 имеет большое значение.
Отношения собственности составляют основу экономических отношений любого общества. Принятие Закона КазССР «О собственности» 15 декабря 1990 г. явилось значительным этапом в развитии законодательства Казахстана. Достоинством данного Закона, по нашему мнению, было то, что в нем было определено существование двух форм собственности: государственной и частной. Под частной собственностью понимается негосударственная собственность. Частная собственность выступает как собственность граждан и (или) негосударственных юридических лиц и их объединений. Как объект собственности квартира может принадлежать физическим и юридическим лицам, а также государству в лице его органов. В п. 2 ст. 3 1 Закона РК «О жилищных отношениях» раскрываются правомочия домовладельцев, составляющие их право на принадлежащие помещения. Данные правомочия домовладельцы обязаны осуществлять в соответствии с общими нормами гражданского законодательства.
В соответствии с п. 2 ст. 188 ГК РК собственник квартиры вправе:
§владеть принадлежащим ему помещением, т. е. фактически и юридически им обладать;
§пользоваться принадлежащим ему помещением, т. е. извлекать из помещения пользу, выгоду;
§распоряжаться принадлежащим ему помещением, т. е. определять юридическую и фактическую судьбу помещения путем продажи, дарения, завещания, сдачи в аренду (найм), передачи в залог, мены и т. д.
Как мы отмечали выше, к объектам жилищного права относится также и жилой дом. В соответствии со ст. 2 Закона РК «О жилищных отношениях» под жилым домом (жилым зданием) понимается строение, состоящее в основном из жилых помещений, а также нежилых помещений и иных частей, являющихся общим имуществом.
Термин «жилой дом» впервые был закреплен в Конституции СССР 1936 г. Таким образом, именно с 1936 г. в юридический обиход было введено это понятие.
Жилой дом - специальный юридико-технический термин, употребляемый для обозначения сложного имущественного комплекса, в состав которого входит ряд имеющих самостоятельное значение материальных ценностей. В. Ф. Маслов выделял следующие признаки жилого дома:
§архитектурно-строительное сооружение;
§постоянное круглосуточное проживание человека;
§строение капитального типа, физически неразрывно связанное с землей.1
Исходя из этих признаков, можно сделать некоторые практически значимые правовые выводы. Во-первых, жилой дом - это цельное сооружение. Во-вторых, не является жилым домом в смысле особого объекта личной собственности продукция строительных компаний, которая именуется как дома сборно-щитовые, которые иногда реализуются гражданам в разобранном виде. В этом случае объектом собственности выступает не жилой дом, а комплект материалов, деталей, узлов, идущих на возведение жилой постройки. На них не распространяется особый правовой режим, специально установленный для жилых домов.1
Жилой дом как объект жилищного права не мыслим без физической и правовой связи с земельным участком. Поэтому тот ряд признаков, который был предложен В. Ф. Масловым, необходимо дополнить еще одним признаком, а именно - признаком права собственности на земельный участок.
Объектом жилищного права является общежитие - жилое здание, специально построенное или переоборудованное для проживания лиц, работающих по срочному трудовому договору (контракту), студентов (курсантов, аспирантов) и учащихся в период учебы, а также других лиц, имеющих срочный трудовой договор (контракт) с собственником или владельцем общежития. Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей жилые дома. Иногда под общежития выделяются не целые дома, а блок-секции, этажи, подъезды или отдельные квартиры. В литературе по этому поводу существуют различные точки зрения. Например, В. Н. Литовкин полагает, что «нельзя использовать как общежитие площадь части жилого дома заселенного на общих основаниях,- подъезда, этажа, секции». В качестве аргументов им были выдвинуты следующие позиции: «Это правило хотя и действовало задолго до его появления в Основах, но оно не соблюдалось и не имело правового механизма обеспечения. Ему не было придано обратной силы, и поэтому все общежития, до момента вступления в силу Основ, на этажах, в подъездах, секциях жилых домов, заселенных на общих основаниях, сохраняют статус общежитий до расформирования, поэтому, если в доме, в определенной части заселенного после 1 января 1982 г. на общих основаниях, окажется и часть, пусть даже малая, заселенная как общежитие, она не приобретает такой статус и в случае конфликта администрации с проживающими не" получит, допустим, судебной поддержки...»
В. М, Жуйков считает, что «под общежитие могут быть выделены, в зависимости от местных условий и потребности в жилой площади, используемой с такой целью, не целый дом, а лишь подъезд в доме либо даже отдельная квартира, для обслуживания которой, естественно, специально штат выделяться не будет; либо граждане, проживающие в общежитии семьями, приобретают свою мебель и другие предметы домашнего обихода. Совершенно очевидно, что от этого жилые помещения не перестанут быть общежитием»2
.2 Понятие жилищного фонда и его виды
Понятие жилищного фонда используется для характеристики той или иной совокупности жилых помещений. В советский период легальное определение жилищного фонда практически отсутствовало. Как правило, в литературе и жилищном законодательстве описывались разновидности жилищного фонда. В юридической литературе высказывались различные предложения о том, как определить понятие жилищный фонд. Ю. К. Толстой считал, что в определении жилищного фонда должна быть заложена необходимость дальнейшего подразделения его на виды и предлагал следующее определение жилищного фонда: совокупность жилых помещений, пригодных для постоянного проживания, расположенных в жилых или иных строениях; помещений, которые в зависимости от формы собственности, характера использования, других факторов подчиняются особому правовому режиму и удовлетворяют потребности граждан в жилье постоянно или временно.1 Другие российские авторы дают определение жилищного фонда практически дословно из Жилищного Кодекса РФ: все жилые дома, а также жилые помещения любой формы собственности независимо от их использования, находящиеся на территории РФ.
В Республике Казахстан определение понятия жилищный фонд содержится в ст. 3 Закона РК «О жилищных отношениях». Жилищный фонд - находящиеся на территории Республики Казахстан жилища всех форм собственности. По данным регистра жилищного фонда на 1 января 2005 г. общая площадь жилищного фонда Республики Казахстан составляет 252,7 млн. кв. метров. Из них 153,0 млн. кв. метров приходится на городские населенные пункты и 99,7 млн. кв. метров - на сельские.
Понятие жилищного фонда - родовое. Его отличия по видам можно классифицировать по различным критериям. Выбирая тог или иной критерий, законодатель использует единое классификационное основание. В литературе выделяют несколько классификационных оснований для дифференциации понятия «жилищный фонд»:
а)по формам собственности;
б)по правовому режиму использования;
в)по основаниям предоставления жилых помещений в пользование;
г)по видам жилых домов;
д)по формам использования.
Современная классификация жилищного фонда в Республике Казахстан закреплена в ст. 3 Закона РК «О жилищных отношениях».
С учетом положений Конституции РК и ГК РК жилищный фонд можно классифицировать по признаку принадлежности к той или иной форме собственности.
В соответствии с Законом РК «О жилищных отношениях» жилищный фонд Республики Казахстан включает два вида:
§частный жилищный фонд;
§государственный жилищный фонд.
Жилищный фонд Республики Казахстан по формам собственности, согласно действующему законодательству, состоит на 97,0 % из частного жилищного фонда (244,9 млн. кв. м.) и на 3,0 % из государственного жилищного фонда (7,8 млн. кв. м).
В свою очередь каждый из видов жилищного фонда можно подвергнуть более детальной классификации в зависимости от правового режима пользования жилым помещением (собственность, рента, социальный найм, коммерческий найм, "поднайм, аренда и др.).
В состав фонда, находящегося в собственности граждан, входят индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством.
Жилые помещения на протяжении долгого времени в редких случаях могли находиться на праве частной или личной как она называлась в то время собственности. Правовой режим таких квартир вызывал научные дискуссии среди ученых, исследовавших проблемы личной собственности.
В законодательстве настоящего времени закреплены совершенно иные правила. Так, в соответствии с Законом РК «О жилищных отношениях» гражданин или юридическое лицо может иметь в частной собственности законно приобретенное жилище, независимо от его местонахождения на территории Республики Казахстан. При этом количество и размеры жилищ, находящихся в собственности одного гражданина или юридического лица не ограничиваются.
В структуре частного жилищного фонда выделяются квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом. В соответствии со ст. 63 Закона РК «О жилищных отношениях» внесение полной суммы паевого взноса служит основанием для приобретения членом кооператива права собственности на кооперативную квартиру.
В состав фонда, находящегося в собственности юридических лиц, входят жилые дома и жилые помещения, построенные или приобретенные за счет их средств, в том числе за счет средств жилищных и жилищно-строительных кооперативов с неполностью выплаченным паевым взносом. Субъектами, которые являются владельцами данного подвида частного жилищного фонда, являются: акционерные общества, хозяйственные товарищества, производственные кооперативы и иные коммерческие и некоммерческие организации. В качестве оснований возникновения права собственности на жилище закон называет:
§строительство дома (части дома);
§совершение сделок купли-продажи, обмена, дарения, отчуждения с условием пожизненного содержания и других гражданско-правовых сделок, не противоречащих законодательству;
§получение жилища по наследству или в порядке универсального правопреемства;
§приобретение в собственность нанимателем занимаемого им жилища или жилого помещения в доме государственного жилищного фонда путем его приватизации (выкупа или безвозмездной передачи);
§внесение членом жилищного (жилищно-строительного) кооператива всей суммы паевого взноса за жилое помещение;
§предоставление жилого помещения в собственность в силу договорного обязательства, в том числе договора об участии гражданина своими средствами или трудом в строительстве дома;
§предоставление жилища юридическими лицами, основанными на негосударственной форме собственности, в собственность своему работнику или иному лицу путем продажи либо безвозмездной передачи;
§предоставление жилища государством или юридическим лицом, основанным на государственной форме собственности, в собственность своему работнику либо иному лицу на условиях, установленных законодательством;
§предоставления жилища в качестве компенсации за утрату жилища, находившегося в частной собственности, вследствие сноса или реквизиции;
§по другим основаниям, не запрещенным законодательными актами Республики Казахстан.
В ст. 29 Закона РК «О жилищных отношениях» дается исчерпывающий перечень оснований принудительного прекращения права собственности на жилище:
§обращение взыскания на жилище вместе с земельным участком по долгам собственникам;
§реквизиции;
§конфискации
§изъятия (выкупа) земельного участка, на котором расположен дом, для государственных надобностей.
Государственный жилищный фонд составляют: фонд, состоящий в государственной собственности и фонд, находящийся в ведении местных исполнительных органов (государственный коммунальный жилищный фонд) либо в ведении государственного предприятия (жилищный фонд государственного предприятия).
Таким образом, государственный жилищный фонд состоит из двух уровней: республиканское жилье и региональное (коммунальное или государственное предприятия).
Условия предоставления жилища из государственного жилищного фонда закреплены законодательно. В частности, установлено, что жилища из государственного жилищного фонда предоставляются в пользование нуждающимся в жилье гражданам Республики Казахстан, постоянно проживающим в данном населенном пункте (независимо от срока проживания) и относящимся к малоимущим социально защищаемым слоям населения, а также нуждающимся в жилье государственным служащим, работникам бюджетных организаций, военнослужащим и лицам, занимающим государственные выборные должности. Кроме того, подобное жилье предоставляется гражданам РК, единственное жилище которых являлось предметом ипотеки по ипотечным жилищным займам и приобретено местным исполнительным органом в соответствии с законодательством РК о жилищных отношениях.
IV. Предоставление жилых помещений из государственного жилищного фонда
Жилища из государственного жилищного фонда предоставляются в пользование нуждающимся в жилье гражданам Республики Казахстан, постоянно проживающим в данном населенном пункте (независимо от срока проживания) и относящимся к малоимущим социально защищаемым слоям населения.
Отношения, связанные с пользованием жилищем из государственного жилищного фонда, возникают в случаях, когда гражданам предоставляется жилище, принадлежащее на праве собственности государству и находящееся в ведении местных исполнительных органов (государственный коммунальный жилищный фонд) либо находящееся в ведении государственного предприятия (жилищный фонд государственного предприятия). Законодательство, регламентирующее порядок предоставления, найма и эксплуатации жилищ из государственного жилищного фонда Республики Казахстан, не распространяется на проживание в строениях временного и сезонного проживания, садовых и охотничьими домиках, туристических базах, мотелях, кемпингах, гостиницах, домах отдыха, санаториях, пансионатах, интернатах.
Жилища из государственного фонда предоставляются также нуждающимся в жилье государственным служащим, работникам бюджетных организаций, военнослужащим и лицам, занимающим государственные выборные должности. Предоставляемые им жилища приравниваются к служебным.
К социально защищаемым слоям населения относятся:
- инвалиды и участники Великой Отечественной войны, а также лица, приравненные к ним;
- инвалиды 1 и 2 групп (за исключением лиц, ставших инвалидами в результате совершения ими преступления);
- семьи, имеющие или воспитывающие детей инвалидов;
- лица, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, перечисленных в списке заболеваний, утверждаемом в установленном законодательством порядке;
- пенсионеры по возрасту;
- дети-сироты, не достигшие двадцати лет, потерявшие родителей до совершеннолетия. При призыве таких лиц на службу возраст продлевается на срок прохождения срочной военной службы;
- репатрианты;
- лица, лишившиеся жилища в результате экологических бедствий, чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера;
- многодетные семьи;
- семьи лиц, погибших при исполнении государственных или общественных обязанностей воинской службы, при спасении человеческой жизни, при охране правопорядка;
- неполные семья.
Граждане признаются нуждающимися в жилье,
- если они не имеют жилища на праве собственности на территории Республики Казахстан; они не имеют в постоянном пользовании в данном населенном пункте жилища из государственного жилищного фонда, а также в домах, принадлежащих юридическим лицам, основанным на негосударственной форме собственности, в том числе в домах жилищных (жилищно-строительных) кооперативов;
- жилище, в котором проживает семья, не отвечает нормативным санитарным и техническим требованиям;
- в смежных, неизолированных жилых помещениях проживают две и более семей;
- в составе семьи имеются больные, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний (по списку заболеваний, утвержденных в установленном законодательством порядке), при котором совместно проживание с ними в одном помещении (квартире) становится невозможно.
Гражданин (вместе с супругом и несовершеннолетними детьми) вправе иметь в данном населенном пункте только одно жилище из государственного жилищного фонда, кроме случаев, когда каждый из супругов имел такое жилище до вступления в брак.
Учет граждан, которым может быть предоставлено жилище из государственного жилищного фонда, осуществляется по месту жительства в местном исполнительном органе. На учет ставятся социально не защищенные граждане либо нуждающиеся в жилье государственные служащие, работники бюджетных организаций, военнослужащие и лица, занимающие государственные и выборные должности.
Перечень и форма документов, необходимых для учета, утверждаются Правительством Республики Казахстан. Требовать предоставления гражданами каких-либо дополнительных документов запрещается.
Заявления граждан о постановке их самих и членов их семей на учет в качестве нуждающихся в предоставлении жилища из государственного жилищного фонда рассматриваются в течение месяца по месту жительства соответствующим местным исполнительным органом. О решении, то есть, постановке на учет или отказе в постановке на учет местный исполнительный орган должен письменно известить заявителей до истечения месячного срока. Граждане, чьи жилищные права нарушены принятым решением, могут предпринять предусмотренные законодательством меры по их защите.
Для того чтобы четко обозначить критерии принятия решения не ставить граждан на учет в качестве лиц, которым может быть предоставлено жилье из государственного жилищного фонда, в законодательстве - статья 72 Закона РК «О жилищных отношениях»- предусмотрен перечень оснований отказа в постановке на учет для предоставления жилища из государственного жилищного фонда. Хотя внешне названный перечень является исчерпывающим, следует отметить, по смыслу норм статьи 73 Закона РК «О жилищных отношениях» основания, указанные в ней в качестве оснований снятия лица с жилищного учета, одновременно должны являться основаниями и для отказа в постановке граждан на учет в качестве лиц, которым может быть предоставлено жилье из государственного жилищного фонда. Точно так же основания отказа в постановке на учет являются одновременно и основаниями для снятия лица с учета как нуждающегося в предоставлении жилища из государственного жилищного фонда, если эти основания были выявлены позже постановки его на учет. Гражданину может быть отказано в постановке на учет, а необоснованно поставленный на жилищный учет гражданин должен быть снят с него, если будет установлено, что гражданин стал нуждающимся в жилье в результате преднамеренного ухудшения своих жилищных условий в течение последних пяти лет путем:
- обмена жилого помещения;
- отчуждения пригодного для проживания жилища, принадлежавшего ему на праве собственности, независимо от того, в том же или другом населенном пункте Республики Казахстан оно находилось;
- разрушения или порчи жилища по его вине;
- выезда из жилища, при проживании в котором он не был нуждающимся в предоставлении жилища из государственного жилищного фонда;
- вселения других лиц, кроме супруга, несовершеннолетних и нетрудоспособных детей, а также нетрудоспособных родителей.
Как уже было отмечено, в статье 73 перечислены основания снятия граждан с жилищного учета. Данный перечень оснований характерен тем, что они как бы во всех случаях возникают после постановки лица на учет. Специфика жизненных ситуаций может привести к тому, что те или иные основания, предусмотренные статьей 73, возникнут и до постановки лица на учет. В частности лицо может обратиться за постановкой на жилищный учет, не имея достаточных оснований для предоставления жилища из государственного жилищного фонда. В таком случае ему должно быть отказано в постановке на учет. Если же эти основания возникли позже постановки гражданина на учет, то он будет подлежать снятию с учета.
Помимо этого снятие (отказ в учете) с учета граждан, нуждающихся в предоставлении жилища из государственного жилищного фонда, возможно если гражданин:
выехал на постоянное место жительства в другой населенный пункт;
представил не соответствующие действительности сведения о нуждаемости в предоставлении жилища из государственного жилищного фонда (при принятии на учет неправомерные действия могут быть совершены и соответствующими должностными лицами, что приведет к тем же последствиям);
получил земельный участок и завершил строительство собственного жилища либо приобрел жилище.
Когда гражданин, состоящий на учете, выехал на другое постоянное место жительства, либо умер, очередность сохраняется за оставшимися членами семьи, вместе с ним состоящими на учете. Для оставшихся членов семьи основания для признания их нуждающимися в предоставлении жилища из государственного жилищного фонда могут отпасть по иным основаниям.
Когда обнаружились нарушения, вследствие которых гражданин необоснованно был поставлен на учет, но на этот момент основания для постановки на учет все-таки появились (увеличилось количество членов семьи, понизился совокупный доход членов семьи и тому подобное), он признается нуждающимся в жилье со дня появления оснований.
Жилье (жилище) из государственного жилищного фонда предоставляется гражданам, состоящим на учете в порядке очередности, установленной списками, с момента подачи заявления со всеми необходимыми документами. Для малоимущих, социально защищаемых граждан и государственных служащих, работников иных бюджетных организаций и военнослужащих местные исполнительные органы ведут раздельные списки очередности.
Распределение жилищ, независимо от того, вновь они введены в эксплуатацию или освобождены жильцами производится между очередниками обеих раздельных списков. При этом распределение производится в пропорции, ориентированной на численность очередников в каждом списке. Иной порядок распределения жилья может быть предусмотрен законодательством.
В целом, декларируя равенство прав граждан на получение жилья в домах государственного жилищного фонда, новое жилищное законодательство сохраняет понятия внеочередного и первоочередного получения жилища1. Внеочередность и первоочередность получения жилья связана с поддержанием гарантий жилищных прав некоторых категорий граждан, которые состояли на учете в качестве нуждающихся в жилище к моменту введения в действие Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях». Кроме того, для всех граждан состоявших на учете до введения в действие данного закона, сохраняется прежний порядок получения жилища из государственного жилищного фонда. Внеочередное получение жилищ предусмотрено в следующих случаях :
- когда жилище гражданина в результате стихийного бедствия на территории Республики Казахстан стало непригодным для проживания;
- лицо возвратилось из государственного детского учреждения, от родственников, опекуна или попечителя, а ранее занимаемое жилище невозможно возвратить ввиду сноса или переоборудования в нежилое помещения;
- реабилитации гражданина, если он утратил жилье вследствие незаконного осуждения, и возвратить прежнее жилище невозможно.
При этом требование о предоставлении жилища должно быть заявлено в течение года после реабилитации:
когда гражданин потерял родителей до совершеннолетия и является сиротой, не достигшим двадцати лет. При призыве на военную службу возраст такого лица продлевается на срок прохождения им срочной военной службы.
если жилище должно быть предоставлено в силу государственных обязательств, вытекающих из договора контракта, или если лицо неправомерно лишено возможности пользоваться прежним жилищем;
избрания лица на выборную государственную должность, если это связано с переездом в другую местность, при условии, что прежнее жилище за ним не сохраняется.
Удостоенные государственных наград Республики Казахстан имеют право на получение жилья в порядке установленном законодательством о государственных наградах Республики Казахстан.
Граждане имеют право на первоочередное получение жилища из государственного жилищного фонда, если они состояли на учете до ведения в действие Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях» и относятся к категории:
- инвалидов и участников Великой Отечественной войны и приравненных к ним в установленном порядке лиц;
- Героев Советского Союза, Героев Социалистического Труда, награжденных подвеской «Алтын Алка» и которым ранее присвоено звание «Мать героиня», а так же лиц, награжденных орденами Славы, Трудовой славы, « За службу Родине в Вооруженных Силах СССР» всех трех степеней;
- лиц, пребывавших в составе действующей армии в период гражданской и Великой Отечественной войн и во время других боевых операций по защите СССР и Республики Казахстан, партизан гражданской и Великой Отечественной войн, воинов-интернационалистов, а также других лиц, принимавших участие в боевых операциях по защите СССР и Республики Казахстан;
- инвалидов 1 и II групп (за исключением лиц, ставших инвалидами в результате совершенного ими преступления);
- семей погибших при исполнении государственных или общественных обязанностей, при спасании человеческой жизни, при охране правопорядка либо погибших на производстве в результате несчастного случая, или пропавших без вести воинов (партизан);
- лиц, страдающих тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, перечисленных в списке заболеваний, утверждаемом в установленном законодательством порядке;
- граждан, состояние здоровья которых по заключению Медико-социальной экспертизы (МСЭК) ухудшилось вследствие экологических бедствий, Чернобыльской катастрофы, взрывов (ядерных испытаний) на Семипалатинском полигоне, а также чрезвычайных ситуаций на других ядерных объектах гражданского и военного назначения;
- граждан, в отношении которых в судебном порядке установлен факт незаконного осуждения или внесудебных репрессий по политическим мотивам (признанных, в судебном порядке жертвами политических репрессий или пострадавшими от политических репрессий);
- семей молодоженов, вступивших в первый брак до 30 лет и родивших ребенка в первые три года после вступления в брак;
- лиц, воспитывающих детей- инвалидов;
- многодетных семей;
- инвалидов III группы, пенсионеров по возрасту, одиноких матерей (не состоявших в браке женщин, воспитывающих ребенка), семей при рождении детей-близнецов, если эти категории граждан получают доходы ниже прожиточного минимума, определяемого в установленном законодательством Республики Казахстан порядке;
- демобилизованных военнослужащих, прослуживших свыше двадцати лет и уволенных с военной службы в связи с возрастом, состоянием здоровья или сокращением штатов (численности), при возвращении к месту проживания на территории Республики Казахстан до военной службы;
- педагогических работников государственных учреждений образования;
- медицинских и фармацевтических работников, непосредственно оказывающих медицинскую и лекарственную помощь населению в государственных учреждениях здравоохранения;
- судей, сотрудников прокуратуры, органов внутренних дел;
Граждане, которые ранее уже получали жилье в первоочередном порядке, могут быть вновь включены в списки на получение другого жилища в первоочередном порядке лишь по решению местных исполнительных органов.
Жилище из государственного жилищного фонда предоставляется в размере не менее пятнадцати и не более восемнадцати метров полезной площади на человека. Во всех случаях, когда жилье получает один гражданин, ему независимо от площади должна быть предоставлена отдельная однокомнатная квартира.
Нормы предоставления социального жилья (гражданам, не находящимся на государственной или военной службе, а также не работающим в бюджетных организациях) могут быть уменьшены. Эта норма определяется решением Правительства Республики Казахстан, но мри этом должна быть не менее санитарной нормы жилой площади на человека и не менее одной жилой комнаты. Инструкцией о порядке предоставления, найма и эксплуатации жилищ из государственного жилищного фонда Республики Казахстан, утвержденной постановлением Правительства Республики Казахстан от 2 сентября 1999 года № 1292 (п.5), решение вопроса о конкретной норме предоставления социального жилья отнесено к компетенции местных исполнительных органов. Для соответствия вышеприведенным критериям норма предоставления такого жилища должна составлять на каждого члена семьи (или отдельного гражданина) не менее шести квадратных метров жилой площади.
Площадь жилища, превышающая указанные размеры считается излишней, что будет влечь оплату за пользование жилищем в повышенном размере. Гражданам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, перечисленных в списке заболеваний, утверждаемом в порядке предусматриваемом законодательством, предоставляется отдельная дополнительная комната. Дополнительная площадь, предоставленная по такому основанию, не считается излишней.
При определении размера жилища, предоставляемого из государственного жилищного фонда, учитывается наличие в семье женщины, имеющей беременность свыше двадцати недель.
При предоставлении жилища из государственного жилищного фонда к нему предъявляются требования, непосредственно определяемые законодательством. В частности жилище из государственного жилищного фонда, предоставляемое гражданам для проживания, должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта и находиться в черте населенного пункта, где нуждающийся состоял на учете. Если жилище не отвечает таким требованиям, оно может быть предоставлено только с письменного согласия нуждающегося и всех совершеннолетних членов его семьи. После получения согласия на предоставление неблагоустроенного жилища и его предоставления, граждане подлежат снятию с учета в качестве нуждающихся.
При предоставлении жилища из государственного жилищного фонда не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше семи лет (кроме супругов), если на это не получено их согласие. В соответствии с нормами, регламентирующими законное представительство, согласие от имени разнополых несовершеннолетних на их совместное проживание в одной комнате должно даваться их родителями, усыновителями, опекунами или попечителями.
В тех случаях, когда жилище из государственного предоставляется инвалидам, престарелым, больным сердечно-сосудистыми и другими тяжелыми заболеваниями, жилище ими по их выбору получается на нижних этажах или в жилых домах, имеющих лифты.
Кроме того, для инвалидов в соответствии с индивидуальной программой реабилитации предоставляется право выбора жилого помещения с учетом типа здания, степени благоустройства и других необходимых условий для проживания.
При предоставлении жилища из государственного жилищного фонда выносится решение местного исполнительного органа по месту жительства заявителя.
Вынесение решения не требуется, когда жилище предоставляется из жилищного фонда государственных предприятий. Предоставление жилищ в домах государственного жилищного фонда основывается на гласности. Она выражается в том, что списки лиц, состоящих на учете на получение жилища из государственного жилищного фонда за последние двадцать четыре месяца, предоставляются для ознакомления по требованию лиц, состоящих в этих списках. Формы таких списков обязательно должны включать сведения о составе семьи, времени постановки на учет, основаниях для получения жилища из государственного жилищного фонда и его размере, времени предоставления жилища.
Законодательство о жилищных отношениях предусматривает порядок предоставления освободившейся части жилищ в домах государственного жилищного фонда. Когда часть жилища, в котором живут малоимущие социально защищаемые лица освобождается, то она предоставляется очередникам, состоящим на учете нуждающихся. При этом граждане, проживающие в этом жилище, нуждающиеся в улучшении имеющихся жилищных условий имеют преимущественное право на получение в пользование освободившейся жилой площади.
Рассмотрим порядок пользования помещениями в домах государственного жилищного фонда. Права и обязанности жильцов возникают при предоставлении государственных жилищ на основе сложного юридического состава. Одним из юридических фактов, относящихся к нему, является решение местного исполнительного органа. Кроме того, заключается и договор найма жилища, который регламентирует права и обязанности стороны, предоставившей жилище (наймодателя), и гражданина, получившего его.
Одной из особенностей такого договора является то, что он основывается непосредственно на нормах законодательства. Помимо Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях», отношения найма жилища в государственном жилищном фонде регламентируются Инструкцией о порядке предоставления, найма и эксплуатации жилищ из государственного жилищного фонда Республики Казахстан. Типовой договор найма жилища из государственного жилищного фонда является приложением к нему. К данным отношениям в соответствующих случаях применяются также и нормы гражданского законодательства.
Договор найма жилища из государственного жилищного фонда заключается между местным исполнительным органом или администрацией государственного предприятия (наймодателем), с одной стороны, и гражданином (нанимателем). Он заключается в письменной форме. Несмотря на то, что такой договор найма по своей сути является договором, устанавливающим права в отношении недвижимого имущества, он не подлежит государственной регистрации. В законодательстве нет указаний на последствия несоблюдения письменной формы данного договора. На практике эти договора в ряде случаев не заключаются, и в таких случаях права и обязанности сторон определяются в соответствии с законодательством.
Предметом договора найма в государственном жилищном фонде является отдельное жилище. Жилая комната, имеющая выход (вход) в другую комнату (смежная комната), часть комнаты, а также подсобные помещения в квартире не могут быть самостоятельным предметом договора найма жилища из государственного жилищного фонда.
Наниматель жилища из государственного жилищного фонда имеет право проживать в предоставленном жилом помещении сам, а также вместе с членами семьи. В круг членов семьи входят постоянно совместно проживающие супруги и их дети. Родители супругов, а также дети, имеющие свои семьи и постоянно проживающие с нанимателем, могут быть признаны членами по взаимному согласию. В исключительных случаях членами семьи собственника могут быть признаны и другие лица, если они постоянно проживают с собственником и ведут с ним общее хозяйство. Членами семьи будут являться и нетрудоспособные иждивенцы, проживающие совместно с нанимателем.1
Члены семьи пользуются правами по пользованию жильем наравне с нанимателем. Одновременно они несут и обязанности, вытекающие из договора найма жилища из государственного жилищного фонда. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора найма жилища.
Члены семьи нанимателя жилища в доме государственного жилищного фонда в тех случаях, когда наниматель временно отсутствует вправе пользоваться всем жилищем на прежних условиях. При этом они осуществляют права и исполняют обязанности в соответствии с условиями договора найма. Жилая площадь, которая временно сохраняется в этом случае за временно отсутствующим гражданином, не считается излишней. В тех случаях, когда вышеуказанные лица перестали быть членами семьи нанимателя, они сохраняют равные с нанимателем жилищные права и обязанности по своему желанию.
Совершеннолетний член семьи нанимателя может с согласия нанимателя и остальных совершеннолетних членов семьи потребовать признания его нанимателем вместо первоначального нанимателя по ранее заключенному договору найма. Право потребовать признания его нанимателем принадлежит в случае смерти нанимателя любому совершеннолетнему члену семьи умершего. Перемена нанимателя обусловливает необходимость переоформления договора найма жилища.
Вселенные лица приобретают право пользования жилым помещением наравне с остальными проживающими лицами. Данное правило применяется, если они вселялись в качестве членов семьи нанимателя. Однако письменным соглашением между нанимателем и членами его семьи, с одной стороны, и этими лицами, с другой, заключаемым на момент вселения, права вселенных лиц по пользованию жилым помещением могут быть ограничены.
Наниматель жилища в домах государственного жилищного фонда имеет ограниченные права распоряжения жилым помещением2. Они выражаются в праве нанимателя сдавать жилище или его часть в поднаем. Сдача в поднаем всего жилища производится по смыслу норм жилищного законодательства в тех случаях, когда наниматель и члены его семьи временно отсутствуют и за ними сохраняется жилое помещение. Основания и сроки сохранения жилого помещения определяются в соответствии со статьями 85, 86 Закона РК « О жилищных отношениях» .
Сдача жилища в поднаем не только допускается, но и поощряется. Так, если наниматель не вселил во временно пустующее жилище, сохраняемое за ним поднанимателей, то по истечении трех месяцев наймодатель с согласия нанимателя вправе предоставить его по договору поднайма другим гражданам в пределах срока, на который за нанимателем сохраняется жилище из государственного жилищного фонда. При сдаче жилища в поднаем наймодателем срок поднайма может быть сокращен при досрочном возвращении нанимателя и членов его семьи. Если жилище поднанимателям или временным жильцам было предоставлено наймодателем при возвращении нанимателя или членов его семьи, они вправе потребовать их немедленного выселения. В случае отказа освободить жилище поднаниматели или временные жильцы по требованию нанимателя или членов его семьи подлежат выселению без предоставления другого жилища из государственного жилищного фонда.
Если жилище было сдано в поднаем самим нанимателем, то к досрочному прекращению договора поднайма должны применяться общие положения о досрочном прекращении договора найма жилища в частном жилом фонде. Следует отметить, что в целом норма, касающаяся сдачи внаем жилища наймодателем вместо нанимателя, не соответствует современным историческим условиям. Ее действие ориентировано на тот этап формирования рынка жилья, когда ощущался сильный дефицит жилья. Кроме того, предоставление наймодателю возможности сдавать в поднаем жилье вместо самого нанимателя будет отрицательно сказываться и на его правовых интересах, связанных с вещно-правовым обладанием государственным жилищем и на гарантированности прав граждан на жилище.
Однако нельзя сбрасывать со счета то, что государственное жилье гражданину предоставляется для удовлетворения насущных потребностей в жилье. Хотя в целом особенностью отношений найма жилища в домах государственного жилищного фонда является их бессрочный характер, но бессрочное сохранение такого жилья за гражданином, а значит и поддержание вещных правомочий нанимателя в случае его не проживания в занимаемом помещении, вступают в противоречие с юридическими мотивациями предоставления государственного жилья, а поэтому ограничены во времени.
При временном отсутствии самого нанимателя или членов его семьи (имеется в виду как раз непроживание в предоставленном жилом помещении) жилище из государственного жилищного фонда за ними сохраняется в течение шести месяцев.
Когда отсутствие нанимателя или членов его семьи длилось свыше шести месяцев, срок сохранения жилища за ними может быть продлен. По смыслу нормы пункта 2 статьи 85 Закона РК «О жилищных отношениях» заявление нанимателя (члена) его семьи о продлении срока сохранения жилища будет рассматриваться органом, являющимся наймодателем. При недостижении соглашения между нанимателем и наймодателем спор может быть передан на рассмотрение суда.
Жилище из государственного жилищного фонда сохраняется за гражданами в иных прямо указанных в законодательстве случаях на более длительные сроки. В частности сохранение права на жилище предусмотрено, в случаях:
§прохождения гражданином военной службы в Вооруженных Силах Республики Казахстан либо в составе вооруженных сил, созданных с участием Республики Казахстан за ее пределами - в течение срока службы;
§выезда на работу по срочному трудовому договору (контракту) или в связи с избранием на выборную должность - в течение всего времени работы;
§выезда за границу в командировку, для прохождения стажировки, работы дипломатических, консульских учреждениях республики, по иным основаниям предусмотренным законодательством - в течение времени пребывания за границей;
§выезда на учебу - в течение времени обучения;
§помещения детей на воспитание в детское учреждение - в течение всего времени их пребывания в этом учреждении, у родственников или опекуна (попечителя) - до достижения детьми совершеннолетия;
§выезда в связи выполнением обязанностей опеку на (попечителя) - на все время до прекращения этих обязанностей;
§выезда на лечение - в течение времени нахождения на лечении;
§заключения под стражу либо осуждения к лишению свободы или иной мере наказания, исключающей возможность проживания в данной местности - в течение времени нахождения под стражей или отбывания наказания. Лишение права на жилище из государственного жилищного фонда в этом случае может быть предусмотрено приговором суда.
Право пользования жилищем во всех вышеперечисленных случаях сохраняется за отсутствующими в течение шести месяцев со дня, когда лицо завершило обучение, было демобилизовано из вооруженных сил, освобождено из места лишения свободы и так далее.
Вместе с тем признание лица нанимателя (членов его семьи) утратившим право пользования жилищем из государственного жилищного фонда сверх предусмотренных сроков происходит не само по себе1. Предусмотрен судебный порядок такого признания. Истцом в некоторых случаях выступает наимодатель - коммунальный орган, заинтересованный в предоставлении жилища иным нуждающимся в жилье лицам, наниматель, который с отсутствовавшим нанимателем занимал жилое помещение, с целью улучшения своих жилищных условий, устранения правовой неопределенности в пользовании жильем и другим. Кроме того, такой иск могут предъявить в суде и члены (бывшие члены) семьи нанимателя.
Временное отсутствие нанимателя не освобождает его от выполнения обязанностей по договору найма жилища из государственного жилищного фонда. Исключение составляют случаи, когда жилище предоставляется в поднаем нанимателем или наймодателем или в него поселяются временные жильцы.
Одним из правомочий распоряжения жилищем из государственного жилищного фонда является предоставляемая нанимателю возможность по обмену занимаемого жилого помещения. Причем в современных условиях, обмен такими жилыми помещениями подвергнут более жесткой регламентации, чем это было в праве союзного периода. Свои особенности имеет обмен жилищами, предоставленными малоимущим социально защищаемым гражданам, в военных городках, на пограничных заставах или иных закрытых объектах, из жилищного фонда государственных предприятий.
Жилище, предоставленное малоимущим социально защищаемым гражданам, может быть обменено на другое жилище, которое также было предоставлено малоимущим социально защищаемым гражданам. Совершаемый обмен не должен приводить к намеренному ухудшению жилищных условий гражданина, вследствие чего он становится в соответствии с законодательством нуждающимся в улучшении жилищных условий.
Служебные жилые помещения, предоставленные в военных городках, на пограничных заставах или иных закрытых объектах могут быть обменены на такие же жилища в рамках того или иного военного городка, пограничной заставы или иного закрытого объекта.
Если производится перевод военнослужащего (специалиста) для прохождения службы (работы) в другом военном городке (пограничной заставе, закрытом объекте), то обмен может производится и в другую местность.
Жилище, предоставленное из жилищного фонда государственных предприятий, может быть обменено с согласия администрации государственного предприятия на другое жилище из жилищного фонда государственных предприятий. Допускается обмен такого жилья на жилье из коммунального жилищного фонда, однако тогда требуется согласие не только администрации предприятия, но и местных исполнительных органов1.
Принудительный обмен жилыми помещениями в домах государственного жилищного фонда, возможность которого предусматривалась в прежнем жилищном законодательстве, новым законодательством, регулирующим жилищные отношения, не предусмотрен. Поэтому, если те или иные лица прекратили семейные отношения, но продолжают проживать в одном жилище из государственного жилищного фонда по единому договору найма жилища, они вправе определить порядок пользования жилищем без заключения отдельных договоров найма.
Такое законодательное решение связано с тем, что зачастую заключение отдельных договоров жилищного найма с каждым из совершеннолетних бывших членов семьи, прекративших свои отношения, является технически неосуществимым, вследствие отсутствия жилых помещений, которые могут выступить самостоятельными предметами жилищного найма. Кроме того, даже при возможности заключения отдельных договоров, требуется положительное решение вопроса об этом со стороны субъекта, выступающего наймодателем жилищ из государственного жилищного фонда. Граждане могут потребовать только заключения вместо нескольких отдельных договоров найма жилища одного договора, если они проживают в отдельном жилище из государственного жилищного фонда и объединились в одну семью. В таком случае нанимателем будет выступать кто- то из них по выбору.
Основными обязанностями нанимателя и членов его семьи являются обязанность использовать жилище надлежащим образом, не допуская его порчи и разрушения, а также использовать его для проживания. Из требования использования жилого помещения по назначению могут делаться отдельные исключения. В частности жильцы могут содержать в соответствии с установленными правилами в квартирах домашних животных.
Наниматель обязан вносить плату за пользование жилищем в домах государственного жилищного фонда и за коммунальные услуги. Плата за пользование жилищем в домах коммунального жилищного фонда устанавливается местным исполнительным органом, а в домах жилищного фонда государственных предприятий администрацией предприятия. Иной порядок определения платы за пользование жилищем может определяться законодательными актами Республики Казахстан. Плата за коммунальные услуги для жилищ независимо от формы собственности взимается но тарифам, которые утверждаются Правительством Республики Казахстан.
Государство принимает меры по оказанию помощи малообеспеченным гражданам и их семьям на оплату содержания жилища, а также потребления коммунальных услуг. Такая помощь не оказывается при содержании индивидуального жилого дома, принадлежащего на праве частной собственности. Жилищная помощь оказывается за счет местных бюджетов тем лицам, которые постоянно проживают в той или иной местности и являются собственниками (арендаторами) жилища. Размер и порядок оказания жилищной помощи определяются местными представительными органами.
Как ранее указывалось обязанность, расходы, связанные с пользованием жилищем, обязаны нести все совершеннолетние члены семьи нанимателя. Такая обязанность возлагается также на каждого из нескольких нанимателей и собственников, проживающих в одном и том же жилище. Порядок распределения общих расходов по оплате жилища и плате за коммунальные услуги между названными лицами определяется соглашением между ними, при недостижении соглашения - в судебном порядке.
Законодательством Республики Казахстан могут быть установлены льготы по оплате жилища и коммунальных услуг.
Ряд обязанностей по договору найма жилища из домов государственного жилищного фонда несет наймодатель. Местный исполнительный орган или администрация государственного предприятия для обеспечения сохранности жилищного фонда и надлежащего его использования, а также контроля за соблюдением гражданами правил пользования жилищем и прилегающей территорией создают или привлекают в установленном порядке жилищно-эксплуатационные службы. Деятельность служб по эксплуатации жилищного фонда осуществляется на договорной основе, и они являются непосредственно отвественными за сохранение фонда и содержание его в надлежащем состоянии.
Помимо чисто технических функций на жилищно-эксплуатационные службы возлагаются и иные обязанности, что, в свою очередь, оказывает определенное влияние на возникновение и реализацию отношений жилищного найма. Они обеспечивают:
- -соблюдение установленных законодательством норм и сроков при заселении жилых домов и жилых помещений либо при их освобождении;
- ведение первичного учета подведомственного жилищного фонда, его регистрацию и техническую инвентаризацию;
- соблюдение жильцами правил пользования государственным жилищем, содержания жилого дома и при домовой территории, переоборудования и переустройства занимаемых ими помещений либо отдельных частей общего имущества;
- соблюдение правил обмена и бронирования жилищ;
- в составе создаваемых местными исполнительными органами комиссий прием на баланс частных или ведомственных жилищ, передаваемых в государственный жилищный фонд.
На жилищно-эксплуатационных службах лежит обязанность своевременно проводит техническое обследование, текущий и капитальный ремонт жилых домов. Отбор жилых домов для текущего и капитального ремонта производится исходя из их технического состояния. При капитальном ремонте устраняются неисправности всех примененных конструкций и деталей, то есть степень износа жилых домов при производстве такого ремонта является высокой. Конструкции (детали) восстанавливаются или заменяются на более долговечные и экономичные. Одновременно повышается сейсмостойкость, улучшаются эксплуатационные и конструктивные показатели реконструируемых зданий. При текущем ремонте строительные конструкции, инженерные системы и оборудование восстанавливаются до состояния работоспособности с целью поддержания их эксплуатационных показателей на период до выполнения капитальных ремонтно-строительных работ. Сторона наймодателя устраняет также мелкие неисправности (протечки запорных устройств инженерных систем, засорение канализационных стояков). Это производится во время профилактических осмотров или незамедлительно по заявкам населения. Устранение аварийных ситуаций осуществляется незамедлительно.
Поддержание в исправном состоянии внутренних сетей, водопровода, газопроводных труб, электропроводки и так далее является обязанностью нанимателя.
На жилищно-эксплуатационных службах лежит обязанность ежегодно проводить плановые (очередные) и внеочередные осмотры строительных конструкций и инженерных систем. По их результатам они принимают решения о дальнейшей пригодности или непригодности конструкций, трубопроводов и оборудования. Для обследования аварийных, ветхих домов, а также жилых домов на сейсмостойкость жилищно-эксплуатационные организации обязаны привлекать специализированные организации. Жилищно-эксплуатационные службы обеспечивают также устранение дефектов, в течение гарантийного срока после ввода в эксплуатацию вновь построенных либо капитально отремонтированных домов. Они обеспечивают бесперебойную работу оборудования и устройств, а для этого своевременное заключение договоров с диспетчерскими и аварийными службами инженерного обеспечения. Ведут учет потребления коммунальных услуг нанимателями, а для этого должны устанавливать индивидуальные (поквартирные) счетно-регулирующие приборы. На сторону наймодателя (жилищно-эксплуатационные службы) возлагается обязанность своевременно проводить ежегодную подготовку к эксплуатации жилых домов в зимний период.
Государство как один из собственников может передавать нанимателю жилых помещений из государственного жилищного фонда свои права по участию в объекте кондоминиума. В таком случае наниматель кроме платежей за пользование жилищем в домах государственного жилищного фонда участвует также в общих расходах по содержанию и использованию общего имущества соразмерно их доле. Размер доли участия нанимателя в расходах устанавливается органом управления объектом кондоминиума1. Передача нанимателю права участия в управлении объектом кондоминиума оформляется решением акима города (района) либо руководителем государственного предприятия.
На наймодателе при производстве капитального ремонта лежит обязанность по предоставлению нанимателю жилища, пригодного для проживания.
Если ремонт не может быть произведен без выселения жильцов, наймодатель предоставляет нанимателю и членам его семьи другое жилище на время проведения капитального ремонта. Вследствие этого на наймодателя возлагается дополнительная обязанность возместить нанимателю расходы, понесенные им при переселении, связанным с производством капитального ремонта.
Наниматель обязан платить только за пользование жилищем, предоставленным на период капитального ремонта, а также за коммунальные услуги, предоставляемые в этом жилище.
Государственные служащие и работники бюджетных организаций, лица, занимающие государственные выборные должности, могут приватизировать занимаемые или жилища, приравненные к служебным, с согласия собственников. Для этого они должны проработать на государственной службе или в бюджетных организациях не менее десяти лет. В данный срок включается и срок пребывания на государственной выборной должности. Когда перечисленные лица прекращают трудовые отношения по основаниям, перечисленным в пункте 5 статьи 101 Закона Республики Казахстан « О жилищных отношениях», они имеют право на приватизацию занимаемого жилища независимо от срока работы.
Военнослужащие могут приватизировать предоставленное им по службе жилье, если они состояли на воинской службе не менее десяти лет после предоставления им жилья. Если они увольняются по выслуге лет, болезни или по сокращению штатов, они имеют приватизировать жилище независимо от срока службы. Такое правило не распространяется на жилища, которые находятся в военных городках, на пограничных заставах и иных закрытых объектах. При невозможности приватизации по этой причине военнослужащим занимаемого им жилища, право приватизации компенсируется ему стоимостью соответствующего жилища для его приобретения (строительства) в другой местности.
Военнослужащие, уволенные с военной службы по основаниям, допускающим приватизацию жилища, и имеющие выслугу двадцать и более лет в календарном исчислении, имеют право приватизировать его безвозмездно. Такая льгота применяется один раз. Если гражданин, имевший право на приватизацию жилища, приравненного к служебному, умер, не успев реализовать данное право, то право приватизации переходит к членам семьи умершего (погибшего).
Прекращение договора найма жилища. Главой 14 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях» предусматривается порядок прекращения права пользования и выселения из жилищ государственного жилищного фонда. Основное деление оснований прекращения отношений жилищного найма связано с тем, предоставляется или не предоставляется при выселении по тому или иному основанию новое жилище взамен прежнего. В тех случаях, когда жилище взамен не предоставляется, основания выселения учитывают противоправность поведения нанимателя (членов его семьи), особенности правового режима того или иного жилища из государственного жилищного фонда.
Наниматель вправе с согласия совершеннолетних членов семьи в любое время расторгнуть договор найма. Если наниматель и члены его семьи выезжают на постоянное жительство в другое место, договор найма жилища также прекращается. При этом он считается расторгнутым со дня выезда.
Договор найма жилища из государственного жилищного фонда может быть расторгнуть по требованию наймодателя лишь по основаниям, предусмотренным Законом Республики Казахстан «О жилищных отношениях». Выселение может производиться вследствие расторжения с нанимателем договора найма жилища, а также по некоторым другим основаниям. При этом устанавливается ограничение на выселение несовершеннолетних детей, оставшихся без попечения родителей, оно не допускается без предоставления другого пригодного жилища из государственного жилищного фонда.
В целом выселение из жилищ государственного жилищного фонда всегда производится с предоставлением другого жилища, в некоторых случаях благоустроенного, в некоторых случаях пригодного для проживания.
Договор найма жилища из государственного жилищного фонда расторгается, а наниматель выселяется с предоставлением другого благоустроенного жилища, если:
- жилой дом (жилое здание), в котором находится жилище, подлежит сносу в связи с изъятием (выкупом) земельного участка для государственных надобностей;
- жилой дом подлежит переоборудованию в нежилое здание в силу непригодности его для дальнейшего проживания;
- жилище грозит обвалом (обрушением); договор найма жилища признается недействительным по иным основаниям, чем противоправные действия лиц, вследствие которых они получили жилище;
- условия проживания существенно изменяются в результате капитального ремонта жилища.
Новое жилище должно быть предоставлено, когда жилище из государственного жилищного фонда, занимаемое нанимателем и членами его семьи, в результате капитального ремонта не может быть сохранено за ним. Другое жилище по требованию нанимателя или наймодателя предоставляется также тогда, когда в результате капитального ремонта помещение существенно увеличивается и у нанимателя образуются излишки жилой площади. Когда в результате капитального ремонта жилище уменьшается, нанимателю по его требованию предоставляется другое жилище из государственного жилищного фонда, отвечающее требованиям установленным законодательством.
Кроме случаев, указанных выше, когда может быть предоставлено не благоустроенное жилище, а жилище пригодное для проживания, неблагоустроенное жилище может предоставляться также при выселении из служебных жилищ семей, потерявших кормильца.
Жилище, предоставляемое гражданам в связи с выселением, должно, по общему правилу, предоставляться исходя из норм его предоставления, и, кроме того, быть благоустроенным. Оно не может быть меньше того жилища, которое занимали выселяемые. Если наниматель занимал более одной комнаты, ему должно быть предоставлено отдельное жилище, которое состоит из того же числа комнат, что и прежнее жилище. Однако если ранее наниматель имел излишки жилой площади, новое жилище предоставляется ему исходя из установленных норм (без излишков). Учитывается право гражданина на дополнительную жилую площадь.
Гражданам, проживающим в сносимом жилище не менее пятнадцати лет, по их желанию другое благоустроенное жилище предоставляется в жилых домах, построенных на месте сносимых строений или вблизи от них. До предоставления такого жилья граждане обеспечиваются временным жильем, пригодным для проживания.
Жилище, пригодное для проживания должно находиться в черте данного населенного пункта и соответствовать санитарным и техническим нормам.
Переселение не должно приводить к ухудшению жилищных условий гражданина, вследствие чего он становится нуждающимся в улучшении жилищных условий. Расходы нанимателя, связанные с переселением из сносимого, аварийного, реконструируемого жилья должны быть возмещены наймодателем. Споры, возникшие при выселении, решаются в судебном порядке. Суд, удовлетворяя требование о выселении, принимает конкретное решение, в котором указывается жилище, предоставляемое выселяемым гражданам. Жилье, в которое подлежит выселению гражданин, не указывается в судебном решении, когда договор найма жилища в домах государственного жилищного фонда признается недействительным. Обязанность предоставления другого жилища возлагается на юридическое лицо, действия которого послужили основанием договора недействительным.
Наниматель, члены его семьи, другие совместно проживающие с ними лица могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения, если они:
- систематически разрушают или портят жилище;
- используют жилище с нарушением требований, установленных законодательством;
- систематическим нарушением правил общежития делают невозможным для других проживание с ними в одном помещении или одном жилом доме; в течение шести месяцев подряд без уважительных причин уклоняются от внесения платы за пользование жилищем;
- лишены родительских прав и их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано недействительным;
- самоуправно заняли жилище;
- совершили противоправные действия, вследствие которых договор найма жилища признан недействительным;
- приобрели иное жилище на праве собственности, независимо от его места нахождения1.
Свои особенности имеет выселение из жилых помещений, приравненных к служебным. Государственные служащие и работники бюджетных организаций, прекратившие трудовую деятельность на государственной службе или в бюджетных организациях (в связи с которой было предоставлено жилище, приравниваемое к служебному) до момента возникновения права приватизации занимаемого помещения, подлежат выселению со всеми проживающими с ними лицами без предоставления другого жилого помещения за исключением увольнения по следующим основаниям:
- ликвидации организации (предприятия), сокращения численности или штата работников;
- в связи с болезнью, препятствующей дальнейшей работе;
- в связи с выходом на пенсию;
Не могут быть также выселены семьи работников, погибших при исполнении служебных обязанности.
Военнослужащие, которые уволены с военной службы до момента возникновения права приватизации жилища, приравненного к служебному, подлежат выселению со всеми проживающими с ними лицами без предоставления другого жилого помещения. Исключение составляют случаи, когда военнослужащие увольняются по выслуге лет, болезни или сокращению численности (штатов). Выселение госслужащих (военнослужащих) не допускается, если они имели право на приватизацию занимаемого ими жилища, но не реализовали это право.
Заключение
Понятие жилищного правоотношения является собирательным, охватывающим правоотношения различной отраслевой и видовой принадлежности.
Это - отношения по управлению и эксплуатации жилищного фонда, обеспечению его сохранности, учету нуждающихся в жилье граждан и предоставлению жилых помещений, а также отношения по использованию пригодных для постоянного проживания жилых помещений, полученных по самым различным основаниям:
- социальный наем,
- коммерческий наем,
- членство в жилищно-строительном и жилищном кооперативе,
- семейные отношения с гражданином, имеющим дом или квартиру в собственности,
- предоставление жилья в силу рентных обязательств, по завещательному отказу и т.д.
Понятием «жилищные отношения» охватываются не только отношения по использованию жилых помещений нанимателями, членами кооперативов, получателями ренты, отказополучателями и другими гражданами, но также неразрывно связанные с ними отношения по управлению и эксплуатации жилищного фонда, обеспечению его сохранности, учету нуждающихся в жилье граждан и распределению жилой площади. Таким образом, понятие «жилищные отношения» является собирательным. На это следует обратить особое внимание, поскольку в обыденном сознании жилищные отношения ассоциируются с отношениями по использованию уже полученного или приобретенного жилья.
Жилищное законодательство регулирует, с одной стороны, организационные отношения, которые складываются на началах власти и подчинения. Например, по управлению жилищным фондом, по учету нуждающихся в жилье граждан и распределению жилых помещений.
А с другой - отношения, которые складываются на началах равенства их участников и, в свою очередь, подразделяются на имущественные и личные неимущественные. Имущественные отношения, регулируемые жилищным законодательством, как правило, возмездные (например, по найму жилых помещений); личные неимущественные отношения обычно неразрывно связаны с имущественными. Таковы отношения соседства в коммунальной квартире.
Таким образом, действие жилищного законодательства распространяется на разнородные общественные отношения, к которым применяются различные методы правового регулирования, хотя указанные отношения и подпадают под собирательное понятие «жилищные отношения». Их регулирование происходит путем применения различных по своей отраслевой принадлежности правовых норм: государственного, административного, гражданского и иных отраслей права, причем далеко не все из них кодифицированы. Именно поэтому жилищное законодательство и относится к комплексным правовым образованиям, состоящим из различных по своей юридической природе нормативных актов и норм.
Юридическое содержание жилищного правоотношения образуют права и обязанности его участников. Раскрыв содержание указанных прав и обязанностей, мы сможем раскрыть содержание самого жилищного правоотношения. Поэтому, раскрывая содержание прав, мы раскрываем тем самым содержание противостоящих им в жилищном правоотношении обязанностей, и наоборот.
Список использованной литературы
Нормативно-правовые акты.
- Конституция Республики Казахстан от 30 августа 1995 года. С изменениями и дополнениями внесенными Законом Республики Казахстан «О внесении изменений и дополнений в Конституцию Республики Казахстан» № 284-1 от 7 октября 1998 г Официальный текст по состоянию на 15 января 2008 года. - Алматы.: ЮРИСТ. 2008.
- Гражданский Кодекс РК (Общая часть), введенный в действие с 1 марта 1995г. и (Особенная часть), введенный в действие с 1 июля 1999г. Официальный текст с изменениями и дополнениями на 15 января 2008 год. - Алматы., ЮРИСТ.,2008.
- Закон Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года № 94-1 «О жилищных отношениях». Официальный текст с изменениями и дополнениями на 15 января 2008 года. - Алматы. ЮРИСТ. 2008.
- Закон Республики Казахстан «О браке и семье» от 17 декабря 1998 года № 321-1. - Алматы.: ЮРИСТ, 2008.
- Закон Республики Казахстан от 16 июля 2001 г. № 242-II «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан». Юридический справочник «Законодательство Республики Казахстан» . - Алматы. ЮРИСТ. 2008.
- Указ Президента Республики Казахстан "Об обеспечении права на жилище граждан" от 5 апреля 1994 года № 1640. Юридический справочник «Законодательство Республики Казахстан» . - Алматы. ЮРИСТ. 2008.
- Постановление Правительства Республики Казахстан от 22 августа 1997 года № 1277 "О реализации государственной жилищной политики в новых экономических условиях". Юридический справочник «Законодательство Республики Казахстан» . - Алматы. ЮРИСТ. 2008.
- Постановление Правительства Республики Казахстан от 2 сентября 1999 года № 1292 "О порядке предоставления, найма и эксплуатации жилищ из государственного жилищного фонда". Юридический справочник «Законодательство Республики Казахстан» . - Алматы. ЮРИСТ. 2008.
- Постановление Кабинета Министров Республики Казахстан от 3 июня 1993 года № 455 "Об утверждении Перечня категорий работников, которым предоставляется служебные жилые помещения" В него внесены изменения Постановлением Кабинета Министров Республики Казахстан от 8 сентября 1995 года № 1240 и Постановлением Правительства Республики Казахстан от 20 августа 1996 года № 1031. Юридический справочник «Законодательство Республики Казахстан» . - Алматы. ЮРИСТ. 2008.
- Постановлении Правительства РК "О мерах по развитию потребительских кооперативов собственников квартир и нежилых помещений в жилых домах" от 27 мая 1996 года. Юридический справочник «Законодательство Республики Казахстан» . - Алматы. ЮРИСТ. 2008.
- Постановление Кабинета Министров Республики Казахстан от 8 апреля 1993 г. № 277 "Об упорядочении правого статуса общежитий". Юридический справочник «Законодательство Республики Казахстан» . - Алматы. ЮРИСТ. 2008.
- Постановление Кабинета Министров Республики Казахстан от 3 июня 1993 года № 450 "Об утверждении Положения о порядке определения и возмещения гражданам стоимости принадлежащих им домов (квартир), строений, устройств и плодово-ягодных насаждений, принадлежащих сносу в связи с изъятием земельных участков для государственных или общественных нужд". Юридический справочник «Законодательство Республики Казахстан» . - Алматы. ЮРИСТ. 2008.
- Постановление Правительства Республики Казахстан от 19 апреля 2003 года № 372 «Об использовании средств, выделяемых на долевое участие в строительстве и приобретение жилья для работников центральных государственных органов в городе Астане Юридический справочник «Законодательство Республики Казахстан» . - Алматы. ЮРИСТ. 2008.
- Постановление Правительства Республики Казахстан от 4 мая 2001 года № 605 «Об утверждении Правил приобретения жилища для семей оралманов». С изменениями, внесенными постановлением Правительства РК от 17.01.03 г. № 48. Юридический справочник «Законодательство Республики Казахстан» . - Алматы. ЮРИСТ. 2008.
- Постановление Правительства Республики Казахстан от 22 декабря 1997 года № 1813 "Об утверждении Порядка предоставления земельного участка собственникам помещений (участникам) кондоминиума". Юридический справочник «Законодательство Республики Казахстан» . - Алматы. ЮРИСТ. 2008
- Постановление Правительства Республики Казахстан "О мерах по поддержке деятельности потребительских кооперативов собственников квартир" от 17 апреля 1997 года, Юридический справочник «Законодательство Республики Казахстан» . - Алматы. ЮРИСТ. 2008.
- Постановление Правительства Республики Казахстан от 29 сентября 1997 года № 1377 "О порядке установления платы за коммунальные услуги". Юридический справочник «Законодательство Республики Казахстан» . - Алматы. ЮРИСТ. 2008.
- Постановление Правительства РК от 9 апреля 1999 года № 400 "О дополнительных мерах по государственному регулированию цен и тарифов на услуги предприятий-монополистов". Юридический справочник «Законодательство Республики Казахстан» . - Алматы. ЮРИСТ. 2008.
- Постановление Правительства РК от 24 июня 1998 г. № 592 "Об утверждении формы Договора выкупа занимаемого жилища, приравненного к служебному, работником центрального аппарата государственного органа, содержащегося за счет республиканского бюджета и передислоцированного в город Астану". Юридический справочник «Законодательство Республики Казахстан» . - Алматы. ЮРИСТ. 2008.
- Постановление Правительства Республики Казахстан от 17 сентября 1997 года № 1348 "О мерах по обеспечению сохранности жилищного фонда и повышению качества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг". Юридический справочник «Законодательство Республики Казахстан» . - Алматы. ЮРИСТ. 2008.
- Постановление Правительства Республики Казахстан от 15 мая 2002 года № 524 «О некоторых вопросах обеспечения жильем работников центральных аппаратов государственных органов». Юридический справочник «Законодательство Республики Казахстан» . - Алматы. ЮРИСТ. 2008.
- Распоряжение Премьер-Министра Республики Казахстан от 6 февраля 2003 года № 19-р «О создании Межведомственной рабочей группы по выработке предложений по вопросу приватизации государственного жилищного фонда в Республике Казахстан» Юридический справочник «Законодательство Республики Казахстан» . - Алматы. ЮРИСТ. 2008.
- Постановление Пленума Верховного суда РК от 9 июля 1999 года "О некоторых вопросах применения законодательства о праве собственности на жилище". Юридический справочник «Законодательство Республики Казахстан» . - Алматы. ЮРИСТ. 2008
- Постановление Пленума Верховного Суда Республики Казахстан от 18 июля 1997 г. № 9 "О практике применения законодательства по приватизации гражданами жилых помещений" о правах несовершеннолетних членов семьи при приватизации. Юридический справочник «Законодательство Республики Казахстан» . - Алматы. ЮРИСТ. 2008
- Постановление Пленума Верховного Суда Республики Казахстан от 18 июля 1997 г. № 9 "О практике применения законодательства по приватизации гражданами жилых помещений". Юридический справочник «Законодательство Республики Казахстан» . - Алматы. ЮРИСТ. 2008
- Приказ Агентства по регистрации недвижимости и юридических лиц Министерства юстиции Республики Казахстан от 27 апреля 1998 года N 75 "Об утверждении Временной инструкции по регистрации объекта кондоминиума". Юридический справочник «Законодательство Республики Казахстан» . - Алматы. ЮРИСТ. 2008
- Приказ Комитета Регистрационной Службы Министерства Юстиции Республики Казахстан № 66 от 23 апреля 1999 г. "Об утверждении Правил государственной регистрации юридических лиц". Юридический справочник «Законодательство Республики Казахстан» . - Алматы. ЮРИСТ. 2008
- Инструкция о порядке предоставления, найма и эксплуатации жилищ из государственного жилищного фонда Республики Казахстан. Юридический справочник «Законодательство Республики Казахстан» . - Алматы. ЮРИСТ. 2008
- Постановление Кабинета Министров Республики Казахстан от 3 июня 1993 года N 453 "Об утверждении Порядка оформления обмена жилыми помещениями". Юридический справочник «Законодательство Республики Казахстан» . - Алматы. ЮРИСТ. 2007
- Инструкция по предоставлению земельных участков участникам кондоминиума. Юридический справочник «Законодательство Республики Казахстан» . - Алматы. ЮРИСТ. 2007
- Инструкция по утверждению тарифов (цен, ставок сборов) на производство и предоставление услуг (товаров, работ) субъектами естественной монополии. Юридический справочник «Законодательство Республики Казахстан» . - Алматы. ЮРИСТ. 2007
- "Временное положение о порядке предоставления малообеспеченным гражданам жилищных пособий на содержание жилья и оплату жилищно-коммунальных услуг", утвержденном Постановлением Правительства Республики Казахстан от 14 апреля 1996 года. Юридический справочник «Законодательство Республики Казахстан» . - Алматы. ЮРИСТ. 2007.
Специальная литература.
1.Гражданский кодекс Республики Казахстан (Особенная часть). Комментарий (постатейный): В двух книгах. Книга 1 / Ответ. Ред. М. К Сулейменов, Ю. Г. Басин.- Алматы, 2006. С. 356.
3.Чигир В. Ф. Жилищное право: Учеб пос. дня юрид. вузов.- Минск, 1986. С. 14.
4.Чиквашвили Ш. Д. Жилищное право.- Тбилиси, 1989. С. 15.
.Городов О. А. Жилищное право: Учеб пособие.- М., 2001. С. 20
.Чигир В. Ф. Жилищное право. 2-ое язд - Минск, 1986. С. 16
.Литовкин В. Н. Жилищное право, жилищное законодательство - соотношение с гражданским правом // Новый гражданский кодекс России и отраслевое законодательство.- М., 1995. С. 64.
.Никитюк П С. Жилищное право.- Кишинев, 1985 С 19-22
.Свердлык Г.А. Принципы советского гражданского права.- Красноярск, 1985. С. 122
.Городов О. А. Жилищное право: Учеб пособие.- М., 2001. С. 20.
.Гонгало Б М. Основные начала российского жилищного законодательства (комментарий) // Гражданское законодательство. Статьи. Комментарии. Практика. Вып. 22.- Алматы, 2005. С 115.
.Райхер В. К. Общественно-исторические типы страхования.- М., 1947. С. 189-190.
.Весельская Н. Р., Горячева Е.В. Жилищное право Республики Казахстан: Учебник для вузов.- Караганда, 2006.;
.Весельская Н. Р. Жилищное право как комплексная отрасль права и его место в системе права // Праворазъяснительная работа и правовое обучение: проблемы и пути их решения.- Караганда, 2005. с. 134-136.
.Толстой Ю.К. Жилищное право.- М., 1996. С. 25-26;
.Седугин П. И. Жилищное право.- М, 1997. С. 13;
.Марткович И. Б. Жилищное право: закон и практика.- М, 1990. С. 98; Корнеев СМ. Основные тенденции развития жилищного права в условиях становления рыночной экономики // Гражданское право России при переходе к рынку.- М., 1995. С 149-150.
.Мороз С. П. Инвестиционное право Республики Казахстан: научное издание.- Алматы. 2006. С. 9-66
.Иоффе О. С. Гражданское законодательство Республики Казахстан. Размышления о праве. Научное издание.- Астана, 2002.- 72
.Алексеев. С Право: азбука - теория - философия: Опыт комплексного исследования.-М., 1999. С. 46
.Козырь М. И. Система советского права и перспективы ее развития /У Советское государство и право. 1982. № 7. С. 63
.Шевченко Я. Н. Система советского права и перспективы ее развития // Советское государство и право. 1982. № 7. С. 506.
.Братусь С И. Система советского права и перспективы ее развития // Советское государство и право. 1982. К« 7. С. 93.
.Толстой Ю К. Кодификация гражданского законодательства в СССР (1961-1965 гг.). Автореферат дис. д-ра юрвд. наук.- Л, 1970 С. 10-11
.Толстой Ю.К Жилищное право. М, 1996. С 25-26
.Корнеев СМ. Основные тенденции развития жилищного права в условиях становления рыночной экономики // Гражданское право России при переходе к рынку.- М., 1995. С 149-150
.Крашенинников П. В. Жилищное право.- М., 2000. С. 10
.Малько А В Теория государства и права в вопросах и ответах.- М., 2005. С. 149.
.Красавчиков О.А- Основы жилищного законодательства: предмет регулирования и юридическая природа // Основы советского жилищного законодательства.- Свердловск, 1981. С. 24.
.Комментарий к жилищному кодексу Казахской ССР: Ю.Г.Басин, М К.Сулейменов, Р.С.Тазутдинов. Под ред. Ю. Г. Басина - Алма-ата, 1987 С. 16;
.Грибанов В. П. Основы советского жилищного законодательства.- М., 1983. С. 13
.Комментарий к жилищному кодексу Казахской ССР: ЮГ.Басин, М.К.Сулейменов, Р.С.Тазутдинов. Под ред. Ю. Г. Басина- Алма-ата, 1987. С. 16
.Толстой Ю. К. Жилищное право.- М\, 1996. С. 17.
.Брагинский М. И, Витрянский В. В. Договорное право. Кн. 1. Общие положения.- М., 1999 С 115.
.Алексеев С. С. Право: азбука - теория - философия. Опыт комплексного исследования - М, 1999.-С. 78
.Теория государства и права. Курс лекций / под ред. Н. И. Матузова и А. В. Малько.- М .1997 С.333
.Чигир В. Ф. Жилищное право.- Минск, 1986. С. 70.
.Крашенинников П. В. Жилищное право.- М, 2000. С. 10
.Мейер Д. И Русское гражданское право.- М, 1997. С. 63.
.Федотовская 3. А. Право личной собственности на жилой дом.- М., 1963. С. 10
.Генкин Д. М. Право собственности в СССР.- М., 1961. С. 89
.ГК УзССР от 23 марта 1963 г. // Ведомости Верховного Совета УзССР- 1963.- № 9.-Ст. 30.
.Черепахин Б.Б. Гражданско-правовая охрана интересов личности.- М., 1969. С.76
.Маслов В.Ф. Основные проблемы права личной собственности в период строительства коммунизма в СССР.- Харьков, 1968 г. С. 187.
.Брауде И.Л. Переход права собственности на строение // Советское государство и право. 1946. №7, С 58
.Жилищное законодательство: комментарий / Под ред. В. Ф. Яковлева, П. И. Седугина.- М., 1986. С. 306-307
.Гражданское право. Т. 2 учебник. / под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого.- М., 1999. С. 220.
.Жайлин Г.А. Гражданское право Республики Казахстан. Особенная часть. Т.2. - Астана : Данекер., 2002. С. 32.
49.Гражданское право Республики Казахстан. Общая часть. Под ред. Г.И. Тулеугалиева, К.С. Мауленова. Алматы.,Данекер.,1999г.
50.Гражданское право. Под ред. Е.А.Суханова. Москва «БЕК»,1998г.
.Гражданское законодательство Республики Казахстан, Статьи, комментарии. Выпуск 9. Под редакцией А.Диденко.Алматы, ТОО «БАСПА»,2000.