Торговля залоговым имуществом
Торговля залоговым имуществом
Вступление
залоговый имущество ссуда аукцион
Хотите почти новую Audi за 70 тыс грн? А коттедж под Киевом за $100 тыс? Тогда приходите на аукционы по продаже залогового имущества. Только помните при этом поговорку про бесплатный сыр и то устройство, в котором он обычно находится. Правда, поскольку сыр все-таки не совсем бесплатный, то и мышеловка при покупке залогового имущества на аукционах присутствует только частично. Впрочем, обладая хотя бы базовыми знаниями о схеме реализации залогового имущества, большинства неприятностей, которые могут подстерегать его покупателя, можно избежать (а если у покупателя еще и хорошие познания в юриспруденции, то эти неприятности его и вовсе не коснуться).
Говоря о реализации залогового имущества, стоит в первую очередь отметить, что существует две формы продажи залогов - добровольная и принудительная продажа.
Начнем с добровольной. Из самого названия этой формы «развода» банка с клиентом понятно, что тут речь идет о «разводе» цивилизованном. В этом случае клиент согласовывает с банком реализацию купленного в кредит имущества для погашения долга, самостоятельно определяет цену, и самостоятельно же (а по желанию - и при помощи банка) ищет покупателя. Собственно, добровольная продажа залога фактически ничуть не отличается от обычной сделки купли-продажи. Правда, в том числе, и ценой. Ведь клиент, расставаясь с кредитной квартирой или машиной, заинтересован выручить за имущество сумму, не только позволяющую ему закрыть долг перед банком, но и перекрывающую хотя бы часть уже выплаченных за эту покупку денег. Именно поэтому цены на залоги при добровольной продаже довольно часто бывают завышенными по сравнению с рыночными. Особенно это ощущается сегодня при продаже недвижимости - ведь стоимость ее упала по некоторым категориям почти в два раза, а владельцы, покупавшие квартиры и коттеджи год-два назад по заоблачным ценам, пытаются сегодня продать их за те же деньги. Правда, в этом случае на стороне потенциального покупателя выступает банк, который в первую очередь заинтересован в продаже имущества и погашении остатка по кредиту, и соответственно может уговорить заемщика понизить цену. Но даже при вмешательстве банка она вряд ли упадет существенно ниже среднерыночной: в конце концов, финучреждение тоже заинтересовано выручить за залог больше, а не меньше, чтобы покрыть как можно большую часть долга. Но с другой стороны банк одинаково заинтересован и в оперативной продаже имущества, так что вряд ли позволит заемщику долго удерживать заведомо неконкурентоспособные цены.Немаловажно, что покупка залога при добровольной продаже в большинстве случаев не грозит покупателю исками со стороны бывших владельцев. Хотя юристы все равно рекомендуют как можно тщательнее проверять такие квартиры на предмет прописанных в них детей и родителей-пенсионеров.
Куда дешевле можно купить квартиру или авто на торгах, куда попадает принудительно изъятое имущество. Ведь стартовая цена (кстати, определяется она, вопреки бытующему мнению, не банком, а оценочной компанией, которую нанимает Государственная исполнительная служба) никогда не бывает даже близка к рыночной - в большинстве случаев она существенно ниже. А если имущество не продается с первого раза (а с недвижимостью сегодня чаще всего бывает именно так), его стоимость уменьшается еще на 30%. Но именно при покупке залога с торгов, нового владельца кредитного имущества могут поджидать неприятности.Связаны они, по словам юристов, в основном с оспариванием бывшими владельцами прав на приобретенное имущество (с авто попытки оспорить сделку происходят крайне редко, а вот при изъятии и продаже с торгов квартиры или дома чуть ли не каждый третий экс-владелец пытается через суд вернуть себе жилье). Другое дело, что шансы на успешное завершение такой тяжбы для бывшего должника - минимальны.
«Оспорить можно любую сделку, и сделки по покупке залогового имущества с аукционов не являются исключением. Но реализация имущества с помощью государственной исполнительной службы - это абсолютно законный вариант реализации, поэтому вероятность выигрыша такого иска бывшим владельцем квартиры или машины не выше, чем вероятность выигрыша любого другого иска, например, когда оспаривается стандартная сделка купли продажи. Только в этом споре покупатель остается наедине с продавцом, а здесь на вашей стороне еще есть банк и государственная исполнительная служба. Плюс торгующая организация, за плечами которой уже стоит Министерство юстиции. Так что сделка, проведенная через банк как раз намного надежнее», - уверен Алексей Поляков, начальник отдела исполнительного производства управления по мониторингу и сбору кредитов OTP Bank.
Кстати, что касается распространенного мнения о том, что залоговое имущество с торгов за копейки приобретают «свои», то Алексей Поляков это категорически опровергает. «Такое мнение сформировалось преимущественно потому, что большинство граждан с опаской относятся к покупке залогового имущества, и на аукционы куда чаще приходят люди хорошо юридические подкованные, которые знают, какие проблемы могут возникнуть после его покупки, и понимают, что они абсолютно несущественны. Банки же только за, чтобы в торгах участвовало как можно больше людей - тогда бы не приходилось выставлять лоты по несколько раз, в результате чего их стоимость становиться действительно копеечной», - поясняет он.Кстати, относительно «копеечной» стоимости сотрудник банка не кривит душой. Так, лишь беглый мониторинг стартовых цен на выставленные на продажу объекты, проведенный по сайтам банков (на них с некоторых пор начали анонсироваться торги) показывает, что средняя стоимость коттеджа под Киевом составляет $90-130 тыс, цена квартиры в столице стартует с $35-40 тыс (причем речь зачастую идет отнюдь не об однокомнатных квартирах), а авто класса B и C можно найти и вовсе до 50 тыс. грн. Что действительно является крайне соблазнительной ценой. Если к ней конечно потом не добавляются затраты на юристов.
Рынок залогового имущества
Хотя год назад этот рынок казался очень перспективным, - говорит директор Украинской тендерной системы Денис Дрозд. Он организовал залоговую биржу в 2008-м. Тогда бизнесмен предположил, что с кризисом и ухудшением платежной дисциплины банковских заемщиков на наш рынок будет выброшено большое количество дешевых залогов по кредитам: квартир, авто, земельных участков и т. п. Желающих продать автомобиль, находящийся в залоге - несколько тысяч. За минувший год финструктуры действительно выставили на продажу немало залогов (на интернет-сайтах только первой десятки финучреждений значится более5000 объявлений о продаже залогового имущества). Однако сделок заключается не так уж и много. «На практике реализуется только20% выставленных на продажу залогов», - говорит директор ООО «Диброва» (Украинская интернет-биржа) Станислав Шкуринский.
«Зимой-весной покупатели довольно активно интересовались кредитными залогами, - рассказывает директор компании «Кредитная консультация» Андрей Половченко. - Но они сталкивались с двумя проблемами: либо залог был слишком дорогим по сравнению с аналогичными объектами на рынке, либо существовала вероятность того, что бывший владелец имущества оспорит решение суда об изъятии залога и вернет его в свою собственность». Цена залогового имущества и наличие юридических рисков зависят от процедуры приобретения залога, а именно от того, кто его продал: сам заемщик (добровольно) или финучреждениеот его имени, либо банк или Государственная исполнительная служба (ГИС) по решению суда об отчуждении залога.
Как правило, если заемщик продает залог добровольно, то стремится сделать это не дешевле продавцов аналогичных объектов на рынке. С начала кризиса стоимость залоговпо кредитам физлиц (автомобилей, квартир) уменьшилась. Так, недвижимость в Киеве и Киевской области с прошлогоднего октября подешевела на 30-50% (в долларовом эквиваленте). При этом сумма полученного заемщиком кредита не изменилась и с девальвацией гривни даже выросла (для инвалютных ссуд). Поэтому чем дороже заемщик продаст машину или квартиру, меньший остаток кредита ему придется возвращать банку в дальнейшем.
Аналогичная ситуации, когда продавец залога - финорганизация. Такие учреждения, как правило, выставляют залоговые объекты на продажу по текущим рыночным ценам и просто ждут, пока объявятся покупатели.
Понятно, что дорогие залоги не пользуются большим спросом. Зато дешевые объекты - по цене на 10-30% ниже рыночной (когда заемщику или банку нужно срочно продать залог) - сметаются покупателями в считанные дни. «Дешевые автомобили продаются в течение двух-трех дней, квартиры - за неделю», - отмечает Станислав Шкуринский.
Если же продажей залога занимаестя Государственная исполнительаня служба, то цена, вероятнее всего, устроит даже самого придирчивого покупателя: оценочная стоимость объекта в среднем на 20% ниже рыночной. А если покупатель не нашелся, ГИС снижает ее еще на 15-20% (максимум 30%). В результате такой залог может продаваться на 40% ниже рыночной стоимости аналогичных объектов.
Но покупка залога у ГИС грозит обернуться чередой судебных разбирательств: банковский должник может подать апелляцию, начав небыстрый судебный процесс вокруг принудительного отчуждения залога. Формально объект может вернуться к нему, а покупателю придется судиться с финучреждением, требуя денежного возмещения. Банк же будет оттягивать возврат вырученной за имущество суммы до тех пор, пкоа кредит не будет погашен нерадиывм заемщиком.
В то же время сами банкиры утверждают, что финструктуры рекдо забирают залоги у заемщиков принудительно, пытаясь убедить должников продать имущество добровольно. «Заемщик может найти покупателя по сходной цене и погасить весь кредит или его львиную долю, тогда как реализация залога ГИС съедает до 35-40% рыночной стоимости объекта», - говорит зампред правления Эрсте Банка Павел Цетковский. К тому же принудительная реализация залога в таком случае затягивается как минимум на полгода. И пока финучреждение судится с заемщиком и продается залог, банк обязан резервировать под проблемную задолженность 100% суммы кредита.
Впрочем, в отдельных случаях бакни не дожидаются продажи залога, а переоформляют его в собственность финучреждения. Так происходит лишь в том случае, если объект интересен банку: например, финорганизация моежт забрать на баланс некую коммерческую недвижимость, в которой можно разместить филиал.
Что продает население
До 60% продаж залогового имущества обеспечивают автомобили - и в основном «народных» марок: ВАЗ, Daewoo, Chery, Geely. Ранее такие машины чаще других продавались в кредит с минимальным первым взносом либо без него, при этом доход заемщика мог быть невысоким. Понятно, что с кризисом эта категория автолюбителей не смогла платить по кредитам, многие из которых были в инвалюте. Значительно реже на продажу выставляют машины премиум-класса: Porsche Cayenne,Toyota Land Cruiser Prado,Acura MDX, пока еще принадлежащие белым воротничкам или представителям среднего бизнеса, пострадавшим от кризиса.
Самым крупным поставщиком залоговых автомобилей на сегодняшенм рынке является ПриватБанк. Финструктура имеет несколько площадок по продаже такого имущества и активно распродает машины. Самая продаваемая ПриватБанком автомобильная марка - ВАЗ: 10% выставленных финучреждением авто.
На втором месте (до 30% сделок) по числу залоговых продаж -квартиры. По оценкам риелторов, сегодня в Киеве продается до пяти тысяч залоговыхквартир. Кстати, столица - не основной поставщик залогового жилья. Например, в Райффайзен Банке Аваль из почти 200 квартир, выставленных на продажу, на столичный регион приходится всего десять объектов. Остальные продаются в регионах.
Лидеры продаж залоговых квартир - Крым и крупные промышленные города Восточной Украины (Донецк, Луганск, Днепропетровск, Кривой Рог). Восточные регионы в больешй степени пострадали от снижения заработных плат, нежели Запад и Киев. Тогда каккрымские квартиры в основном покупают спекулянты, рассчитываюище заработать на росте цен.
Если продажа квартиры несрочная, то стоимость объекта иногда даже выше рыночной - заложены комиссионные риелторов, привлекаемых для продажи. В частности, за однокомнатную залоговую квартиру в хрущевке в Соломенском районе Киева просят $67 тыс. В принципе за такие же деньги можно найти равноценную хрущевку-двушку, не обремененную ипотекой.
Найти дешевую залоговую квартиру сложнее, чем автомобиль. Через ГИС жилая недвижимость редко. Так же нечасты и срочные сделки.
Земельные участки на продажу выставлюят значительно реже (до десяти сделок). Кредитование приобретения земли началось только в 2007 году, и украинцы попросту неуспели привлечь много таких займов. Поданным залоговых интернет-бирж, чаще всего продают сравнительно небольшие участки (до тридцати соток), предназначенные для строительства дома и ведения домашнего хозяйства.
Среди продаваемого залогового имущества частных клиентов встречаются и экзотические лоты: бытовая техника, светильники, болгарки, ювелирныеизделия с драгкамнями. Банк «Финансы и Кредит», например, продает краску для шелкотрафарета, дизайнерский картон и пластмассовые ящики (какие кредиты учреждение выдавало под такой залог, в финструктуре не объясняют). Цена - исключительно договорная, массовый покупатель отсутствует.
Что продают компании
Чаще всего корпоративные заемщики продают разнообразную коммерческую или торговую недвижимость: начиная с небольших офисных помещений, магазинчиков, кафе и заканчивая огромными складскими или торговыми площадями.
По словам Андрея Половченко, сегодня проще всего продать небольшое нежилое помещение (до 100 кв. м)под магазни, кафе, бар, химчистку и тому подобное, расположенное вцентральной части крупного города. Наиболее ходовые комплексы те, чья цена не превышает $200 тыс. Новым собственником такой недвижимости становится, как правило, тот, кто хотел купить ее до кризиса, но не мог из-за непомерно высоких цен. И хотя чаще всего залоговые объекты недвижимости продают по рыночной стоимости, их все равно раскупают. «Сейачс многие понимают, что купить необходимое помещение по таким ценам они уже никогда не смогут: сокончанием кризиса стоимость коммерческой недвижимости снова взлетит», - считает Андерй Половченко. По его словам, объектами коммерческойнедвижимости стоимостью более $200 тыс. потенциальныепокупатели интересуются в основном в спекулятивных целях. Такие помещения, как правило, приобретаются в расчете на будущий рост ценна недвижимость и ее аренду. Значительно реже такие объекты покупают для организации или развития собственногобизнеса.
Другой вид корпоративного залогового имущества, пользующегося высоким спросом, - сельхозтехника (косилки, сеялки, тракторы), оборудование дляпищевой промышленности (фасовочные линии, хлебопекарни), а также стройоборудование(подъемные краны, бетономешалки, вибростанки, насосы). До кризиса купить такое оборудование было проблематично: новая техника стоила дорого, старая являлась нерабочей. Теперь приобрести ее еще сложнее - из-за значительного подорожания импортных товаров. Выход - покупка почти нового залогового имущества. И чем оно универсальнее, тем быстрее находит покупателя.
Имеются в продаже целые производственные комплексы: семенные станции, СТО и даже свинофермы. Но поиск желающих на такие объекты затруднен. В Райффайзен Банке Аваль, например, многие имущественные комплексы были выставлены на продажу еще в коцне прошлого года. По словам сотруднкиа финучреждения, покупатели периодически интересуются имуществом, но тоцена их не устраивает, то профиль деятельности не подходит.
Есть и необычные предложения: контейнеры с товарами, зерновыми, пищевой продукцией. Например, в середине октября Мегабанк продавал35 тонн моркови. Объяснение простое:ранее финструктуры кредитовали промышленные предприятия под выпускаемую продукцию, а фермеорв - под будущий урожай. Теперь, когда компании оказались не в состоянии платить по кредитам, банки получили залоговое «наследство» и вынуждены самостоятельно искать на него покупателей.
Рынок залогов вырастет
Во многих финорганизациях считают, что расцветрынка банковских залогов только начинается. «Сегодня наблюдается тенденция к снижению стоимости залогов. Осенью финучреждения и заемщики предлагали объекты к продаже по договорной цене», - говорит Денис Дродз. Ситуаиця с проблемными долгами банков усугубляется. По данным НУБ, в начале года проблемные кредиты составляли около двух процентов кредитного портфеля украинских финструктур, теперь - более шести. По неофициальнойинформации, проблемных долгов в банковской системе выше: в большинстве финучреждений «проблемка» достигает 10-15% кредитного портфеля, в банках с временной администрацией - 40-50%.
«Некоторые финорганизации соглашаются на переуступку долга: заемщик отдает залог (машину или квартиру) другому человеку, и тот погашает остаток кредита. При этом условия кредитования не меняются, то есть остаются на уровне докризисных», - рассказывает начальник отдела исполнительного производства ОТП Банка Алексей Поляков. И такой вариант популярен, поскольку за последний год ставки по кредитам выросли примернов полтора раза, а сумма первого взноса - в два-пять. Финструктуры кредитуют покупку авто под 25-30% годовых в гривне сроком на три-пять лет. При этом первый взнос - не менее 30%. Условия получения ипотеки еще сложнее. Например, ПриватБанк, согласен выдать гривневую ссуду на жилье сроком до 20 лет; первоначальный взнос - 30%, ставка по кредиту - 26,64% годовхы. Единственное условие: клиент должен купить залоговую квартиру у ПриватБанка.
По словам члена правления Индэкс-банка Алексея Волчкова, в Украине вот-вот начнется массовый выброс залогового имущества на рынок. «В начале этого года многие потенциально проблемные заемщики реструктуризировали кредиты. Теперь они в основном исправно платят по таким ссудам. Но если реструктуризациябыла временной (например, на год), то совсем скоро проблема погашения долгов вновь обострится», - считает Алексей Волчков. Проблемы с возвратом ссуд возникнут ив том случае, если доходы населения снизятся или гривня девальвирует еще существеннее. По прогноазм директора по работе с проблемнмыи активами VAB Банка Станислава Людкевича, выброс залогов на украинский рынок возможен уже в 2009-м: к концу года будут рассмотрены и, вероятно, удовлетворены многие судебные иски об отчуждении залогов, поданных финучреждениям весной и летом текущего года.
Аукцион залогового имущества
Среди всевозможных способов экономии на покупке нового жилья или авто числится приобретение "темных" лошадок с открытых аукционов, на которых реализуется конфискат и залоговое имущество. Конечно, этот путь -- не из самых доступных. Но экономия вплоть до 50% (!) заставляет переступить врожденную подозрительность и обратить взоры на такие лоты. Речь, понятно, идет о жилье или авто, изъятом рукой Фемиды (или рукой пока не названной банковской богини ?).
Причины принудительного лишения прежних хозяев прав на их имущество могут быть самыми разными -- от уголовного наказания с конфискацией до решения суда, обязывающего должника расплатиться с долгами (будь то частные или банковские ссуды, задолженность перед владельцем поврежденного в ДТП автомобиля или жэком).
Цель у продавцов одна -- как можно скорее продать объект залога и получить деньги. В результате на украинские аукционы, которые проводят "Укрспецюст" и ГАК "Национальна сеть аукционных центров", поступает имущество, которое приобрести задешево может каждый желающий. Теоретически.
Аукционы неслыханной щедрости
Однако, забегая наперед, скажем, что фортуна улыбается далеко не всем. В основном -- только избранным? В их лице обычно выступают сотрудники банков или их родственники, юристы, а также близкие к исполнительным службам и аукционам люди. А еще профессиональные спекулянты недвижимостью. Но все-таки иногда счастье почти "шаровой" покупки улыбается и простому смертному. Хотя без знакомств и наглости в решении вопроса все же не обойтись -- ведь цена товаров, продающихся с аукционов восхитительно низка, в среднем на 15--50% меньше рыночной. "Цена продажи квартиры или автомобиля на аукционе гораздо ниже, чем рыночная. Вызвано это тем, что государству или банку необходимо как можно скорее получить ликвидные деньги вместо движимого или недвижимого имущества. Естественно, быстро продать можно только без рыночных "накруток", -- поясняет Генеральный директор ГАК "Национальная сеть аукционных центров" Юрий Тараторин.
Конечно, в ходе торгов цена может повышаться на 100 и более процентов, однако, как показывает практика, это происходит довольно редко. Например, по информации "Денег", в прошлом году на аукционе были реализованы две квартиры по цене не выше $30 тыс. (при стартовой цене в $24--25 тыс.), хотя минимальная рыночная стоимость однокомнатной квартиры в Киеве составляет $50--60 тыс. Согласитесь, разница ощутима даже при том, что на открытых торгах стоимость такой квартиры могла вырасти до $40 тыс.
Как же найти информацию об имуществе, которое будет продано "с молотка"? В газетах, на специализированных сайтах и в местных филиалах ГАК "Национальная сеть аукционных центров". Согласно действующему законодательству, государственный исполнитель обязан дать объявление в СМИ о продаже арестованного имущества минимум за 15 дней до начала торгов. В подобном объявлении должны указываться дата и место проведения торгов, а также цена, с которой начнутся торги. Естественно, продавец не обязан давать "объяву" большими буквами и на первой страничке популярного издания -- искать придется настырно и чуть ли не "с лупой". Но найти все же можно. Чаще всего информация о торгах встречается в газетах "Голос Украины" и "Авизо". Узнать о лотах аукционов можно и на веб-сайте ГАК "НСАЦ". Правда, сразу оговоримся, что лоты в рубрике "недвижимость" здесь появляются не часто (примерно раз в месяц). В основном аукционы продают оборудование и сооружения предприятий-должников и банкротов, бесхозное и коммунальное имущество. По данным ГАК, за девять месяцев прошлого года на аукционах было реализовано около 2000 лотов арестованного имущества на общую сумму $3,6 млн. Квартир среди лотов, увы, единицы...
Но есть и другие пути: найдя в газете "Авизо" объявление о реализации арестованной квартиры (на поиски было потрачено не более двух дней), корреспондент "Денег" отправился ее "покупать". Начальная цена найденной "двушки" в Киеве, мягко говоря, впечатляла -- чуть более 200 тыс. грн. ($40 тыс.). Естественно, это стартовая цена, которая в ходе торгов должна расти. На звонок корреспондента "Денег" по указанному в газете телефону о продаже сверхдешевой квартиры ему было предложено встретиться в центре города и поговорить об этом.
Встреча прошла быстро и оставила неоднозначные впечатления -- грустная женщина за чашкой кофе сказала, что данная квартира фигурировала в уголовном деле и желающих купить ее уже больше шести. После этого тщательно расспросила корреспондента "Денег" о том, где это он узнал о квартире. Была очень удивлена, когда узнала, что информация была найдена в газете.
На вопрос, можно ли стать седьмым претендентом, она сообщила, что за это можно и нужно поторговаться и предложила ускорить оформление всех необходимых бумаг за 1500 грн. А все необходимые документы по квартире и даже информацию о прежних владельцах и уже зарегистрированных участниках торгов (!) -- получить еще за 500 грн. Гарантий победы в аукционе, естественно, никаких. Сами аукционисты категорически отрицают такие факты (по сути дела, ему предложили дать взятку за сам факт участия в аукционе. -- Ред.). "Все аукционы проводятся открыто и согласно законам Украины", -- сказал, как отрезал, Юрий Тараторин.
Аукционы для своих
Не менее мутно обстоит дело и с продажей квартир, являвшихся банковскими залогами, продаваемыми за неплатежи по кредиту. Если есть решение суда, квартиры также отправляются на аукцион, если нет -- банк занимается продажей самостоятельно либо при помощи "проштрафившегося" заемщика. "В большинстве случаев покупатель известен задолго до того, как стук молотка на аукционе ознаменует продажу квартиры, а иногда и аукцион не проводится -- квартиру покупают сотрудники банка или их протеже", -- пояснил нам один из сотрудников кредитного отдела крупного отечественного банка на условиях анонимности.
Ситуацию осложняет и относительно небольшое количество самих реализуемых залогов. По данным Ассоциации украинских банков, только 2% ипотечных кредитов являются "некачественными". То есть если в банках сейчас заложены около 200 000 купленных в кредит квартир, то из них менее 4000 (по всей Украине) рискуют попасть на торги.
Сами банкиры на эту тему молчат как партизаны. Ну, это и неудивительно. :) По словам директора ипотечного центра "Райффайзен Банк Аваль" Виктора Высоцкого, продаются предметы залога довольно быстро. "Как только все необходимые документы позволят реализовать объект залога, это делается незамедлительно и, как правило, проблем с поиском покупателя не возникает. Дело в том, что промежуток между началом процесса изъятия квартиры и ее реализацией банком проходит в среднем полгода", -- говорит банкир. Что само интересное, если на рынке цена квартиры за это время выросла бы на 20--30%, то цена лота остается неизменной.
Как уверяют банкиры, в ближайшее время на аукционах могут появиться и загородные дома, чьи владельцы не смогли "осилить" кредит. "Безусловно, объектом реализации может выступить любой объект, под который банк выдает кредит. В том числе и популярные ныне кредиты на покупку или строительство загородной недвижимости. Мне пока не известны случаи реализации загородных коттеджей в счет уплаты банковского кредита, поскольку подобные кредиты наравне с ипотечными считаются наименее проблемными. Но рано или поздно, как говорят, и палка стреляет", -- шутит зампред УкрСиббанка Тарас Кириченко.
Дешевый сыр?
Интересно, что даже если покупателю удастся пройти "все круги ада" и купить дешевую квартиру на аукционе, это отнюдь не гарантирует отсутствие проблем в будущем. Одной из них является возможность потерять купленное жилье вследствие изменения судебного решения. Так, например, один житель Харькова приобрел на аукционе квартирку по хорошей цене, а спустя два года постановлением суда она была возращена первоначальному владельцу. Хотя, по всему, участник аукциона был добросовестным приобретателем!
Казалось бы, деньги в этом случае добросовестному покупателю должны вернуть в целости и сохранности. Но проблема заключается в том, что после выигранных аукционных торгов средства за квартиру перечисляются не одному продавцу, а как минимум двум -- торговой организации-посреднику (в среднем 10%) и исполнительной службе, которая переводит сумму в государственную казну либо на счет кредитора. Про взятки и уплаченные налоги мы вообще молчим. Естественно, вернуть свои деньги полностью и с учетом роста цен на недвижимость равносильно полету на Луну. :( Однако справедливости ради скажем, что такие неприятности все же случаются нечасто и их вполне можно предотвратить, купив, к примеру, полис титульного страхования...
Где тут у вас аукцион?
Для участия в аукционе по продаже арестованного имущества необходимо подать официальную заявку. Их прием начинается за неделю до начала торгов и заканчивается обычно за сутки до установленного времени проведения аукциона. Однако некоторые торговые площадки позволяют подавать заявки на участие вплоть до начала самих торгов. Минимальное количество участников торгов -- три покупателя. Ими могут быть все желающие физлица и организации, как отечественные, так и нерезиденты. Максимальное количество торгующихся, к сожалению, не ограничивается. Для участия в аукционе нужно уплатить гарантийный взнос -- от 7--10% начальной цены лота. В случае если выиграет другой участник, деньги возвращаются. Если же, написав заявление и уплатив все взносы, участник неожиданно передумает участвовать в торгах, гарантийный взнос останется организатору аукциона.
Участник аукциона, предложивший наивысшую цену, становится обладателем квартиры и обязан в течение 30 минут объявить представителям организаторов аукциона свой билет и подписать преддоговорное соглашение на покупку. Договор на приобретение квартиры необходимо оформить в трехдневный срок и, соответственно, в этот же срок нужно быть готовым полностью расплатиться.
Интернет-порталы продаж залогового имущества
С января 2009 года на рынке как грибы начали появляться компании, предлагающие неудавшимся заемщикам и банкам <#"justify">Как избежать обжалования результатов аукциона по продаже залогового имущества
В каких случаях можно оспорить результаты проведения аукциона, и о чем нужно помнить покупателю, чтобы обезопасить свою покупку на аукционе от последующего обжалования, узнавал источник.
Алексей Вуйко
Директор департамента по работе с проблемными активами физических лиц
Банк: VAB Банк <#"justify">·название заложенного имущества, его местонахождение;
·сведения об имуществе (технические характеристики, год выпуска, восстановительную стоимость и тому подобное);
·начальную стоимость реализации имущества;
·сумму средств, которые вносятся участником перед началом аукциона, название банка, адрес и номер счета, открытого для их внесения;
·конечный срок принятия заявлений;
·время ознакомления с имуществом;
·время и место проведения аукциона;
Кроме соответствия информации о проведении аукциона требованиям законодательства, необходимо также обратить внимание на протокол, который ведется во время аукциона. В протокол заносятся сведения о начальной и окончательной цене реализации имущества, предложения покупателей и сведения о покупателе, который предложил в ходе аукциона наивысшую цену (победителе аукциона). Протокол должен быть подписан ведущим (лицитатором) и победителем аукциона (его представителем) и в трехдневный срок отослан организатору аукциона.
Необходимо также помнить о том, что в случае невнесения победителем торгов в течение десяти дней полной стоимости приобретенного по результатам торгов имущества, торги признаются несостоявшимися, а внесенные им до начала аукциона средства не возвращаются.
Анна Огренчук
Управляющий партнер
Юрист: LCF Law Group
Нарушение хотя бы одного из условий порядка проведения (подготовки проведения) аукциона (торгов) может быть основанием для обжалования его результатов. Обжаловать результаты торгов могут ипотекодатель, ипотекодержатель, должник и любой участник аукциона в течение трех месяцев со дня проведения торгов, обратившись в суд по местонахождению недвижимого имущества (ст. 48 Закона Украины «Об ипотеке»). В свою очередь, относительно движимого имущества Закон Украины «О залоге» не содержит специальных условий в части обжалования результатов торгов.
Анализируя судебную практику по делам о признании результатов публичных торгов недействительными, можно выделить две наиболее распространенные категории нарушений.
Во-первых, нарушения порядка проведения подготовки к торгам, например:
отсутствие публикации или несвоевременная публикация о торгах (в частности, при продаже недвижимого имущества организатор публичных торгов не позже чем за 15 дней до дня начала торгов обязан опубликовать по местонахождению предмета ипотеки не менее чем в двух местных печатных средствах массовой информации сообщение о проведении публичных торгов (ч. 3 ст. 43 Закона Украины «Об ипотеке»);
несоответствие содержания объявления установленным требованиям (в частности отсутствие наименования, описания и характеристик недвижимого имущества; его местонахождения (адреса); стартовой цены; даты, времени и места ознакомления с имуществом; даты, времени и места проведения публичных торгов; если реализации подлежит жилой дом, квартира, - то отсутствие размера жилой и нежилой площади дома, квартиры; сведений о земельном участке, на котором расположен дом, его правовой режим и размер и прочее);
не уведомление государственного исполнителя, ипотекодателя, ипотекодержателя и всех лиц, которые имеют зарегистрированные права и требования на предмет ипотеки, о дате, времени и месте проведения публичных торгов и о начальной цене продажи имущества (письменное уведомление направляется указанным лицам организатором публичных торгов не позднее дня публикации указанного объявления);
нарушения при проведении оценки имущества. Следует обратить внимание, что оценка недвижимого имущества, транспортных средств, воздушных, морских и речных судов проводится субъектом оценочной деятельности - субъектом хозяйствования, который привлекается государственным исполнителем. В случае если стороны не согласны с результатами оценки, они имеют право подать государственному исполнителю возражения в десятидневный срок со дня поступления сообщения о результатах оценки. При наличии такого возражения государственный исполнитель назначает рецензирование отчета об оценке имущества. Отчет об оценке имущества в исполнительном производстве считается действующим в течение шести месяцев со дня его подписания субъектом оценочной деятельности.
Во-вторых, нарушения, связанные непосредственно с порядком проведения торгов. При реализации недвижимого имущества следует обратить внимание, что открытые торги проводятся при условии участия хотя бы одного человека, в таком случае имущество может быть приобретено им по начальной цене. По результатам проведения публичных торгов и продажи предмета ипотеки составляется протокол, который подписывается уполномоченным представителем организатора публичных торгов и покупателем предмета ипотеки (в нем должны быть указаны, в частности, описание приобретенного объекта; его начальная цена и цена продажи; информация о покупателе; день, в который покупатель должен полностью оплатить цену продажи предмета ипотеки; банковский счет органа государственной исполнительной службы для перевода покупателем цены продажи предмета ипотеки).
Победитель открытых торгов в течение десяти рабочих дней со дня подписания протокола перечисляет средства за приобретенное на торгах имущество на указанный в протоколе банковский счет ОГИС. Если покупатель в указанный срок не внесет плату в полном объеме, следующий участник, предложивший наивысшую цену, не ниже начальной цены продажи, объявляется победителем открытых торгов. При его отсутствии или отказе открытые торги объявляются несостоявшимися.
Антон Синцов
Юрист АФ "Актио"
Анализ судебной практики показывает, что отсутствие законодательно закрепленных оснований для признания публичных торгов недействительными не лишает возможности лиц, права которых возможно могли быть нарушены, признавать их таковыми в судебном порядке, обосновывая позицию нарушениями, допущенными во время подготовки и проведения торгов.
С целью минимизации рисков обращения в суд с иском о признании торгов недействительными, признание незаконными действий государственных исполнителей и т.д., покупателю, в первую очередь, необходимо ознакомиться со своими правами и обязанностями (начиная с порядка подачи заявления на участие в торгах и до момента оформления права собственности на имущество), которые предусмотрены в Положении о порядке проведения аукционов (публичных торгов) по реализации залогового имущества (далее - «Положение»), и в последующем четко их соблюдать и обеспечивать соблюдение на торгах.
Стоит также отметить, что покупателю, прежде чем принять участие на торгах (до регистрации заявки на участие в аукционе), необходимо воспользоваться правом, предоставленным ему все тем же Положением, и ознакомиться с имуществом, которое подлежит реализации, по его местонахождению. Покупателю следует как можно больше информации собрать о том имуществе, которое он собирается купить, убедиться в том, что имущество, указанное в предмете договора залога между залогодателем и залогодержателем, соответствует по всем своим качественным характеристикам имуществу, указанному в информации о проведении аукциона.
Кроме того, поскольку первым документом, который предшествует оформлению права собственности при покупке залогового имущества, является протокол ведения торгов, то покупателю необходимо проследить, чтобы этот документ содержал все предусмотренные Положением данные (номер лота, название лота, стартовую и продажную цену имущества и т.д.) и был подписан надлежащим лицом (лицитатором).
К тому же, немаловажно для покупателя своевременно и в полном объеме осуществить расчеты за приобретенное на публичных торгах имущество на указанные в протоколе счета.
Для удовлетворения требований о признании публичных торгов недействительными необходимо обеспечить достаточные весомые доказательства нарушений, допущенных в процессе организации и проведения публичных торгов, а в случае четкого соблюдение правил и порядка проведения аукциона наличие таких доказательств фактически сводится к нулю.
Подводя итог вышесказанному, можно также отметить, что, к сожалению, на сегодняшний день даже 100%-ное соблюдение порядка проведения аукционов (публичных торгов) по реализации залогового имущества не защищает покупателя от проблем, которые могут возникнуть в будущем (отмены решения суда, на основании которого проводится взыскание, признания недействительным договора залога и т.д.).
В таком случае обращение в суд является единственным способом для покупателя отстоять свои права и интересы. Вполне возможно, что в будущем изучив судебную практику, законодатель все же внесет соответствующие изменения в нормативные акты, регулирующие проведение публичных торгов, чем значительно укрепит гарантии защиты прав покупателя.
Артём Замниус
Юрист
Юридическая Фирма ILF
Проведение аукциона залогового имущества регулируется «Положением о порядке проведения аукционов (публичных торгов) по реализации залогового имущества». Согласно пункту 21 вышеуказанного Положения, споры, которые возникают в процессе реализации имущества, решаются в судебном порядке.
Нарушение требований проведения аукциона могут быть основанием для обжалования результатов аукциона путем подачи искового заявления в суд его участниками. Заявление в суд о признании результатов аукциона недействительным может быть подано кем-либо из участников аукциона: организатором аукциона, залогодателем или залогодержателем. Суд же своим решением может признать результаты проведенного аукциона недействительными.
Для того чтобы у несогласного участника аукциона, который подал жалобу в суд, не было оснований для признания недействительными результатов торгов, необходимо обратить внимание на соблюдение процедуры проведения аукциона согласно требованиям вышеупомянутого «Положения» и Закона «Об исполнительном производстве», а именно: организатор аукциона заблаговременно должен подать публикацию в местную печать (не позднее 30 дней до дня проведения) о имуществе, которое продается.
Кроме этого, для исключения возможности отмены результатов аукциона организатором должна быть соблюдена процедура извещения залогодержателя и залогодателя о времени и месте проведения аукциона, начальной стоимости реализации имущества.
Согласно ст. 58 ЗУ «Об исполнительном производстве» для оценки определенного имущества (недвижимого, транспортных средств, воздушных, морских и речных судов) государственный исполнитель привлекает оценщика. Несоблюдение требований касательно проведения процедуры оценки имущества также может быть одним из оснований для отмены результатов аукциона по решению суда.
Следует обратить внимание на то, что признание результатов торгов недействительными по решению суда не влечет негативных последствий для покупателя реализованного имущества в силу требований части 2 статьи 388 Гражданского кодекса Украины, поскольку такое имущество считается проданным в порядке, установленном для исполнения судебных решений.
Публичные торги
Публичные торги - это процесс продажи залогового имущества должников Банка, с привлечением специализированной организации в рамках исполнительного производства. В публичных торгах может принять участи любое заинтересованное физическое либо юридическое лицо.
Проведение публичных торгов:
·Регистрация участников
Для участия в публичных торгах потенциальному покупателю необходимо зарегистрироваться как участнику торгов, для чего необходимо предоставить организатору торгов следующие документы:
руководители юридических лиц, которые вправе действовать от имени юридического лица в соответствии с их учредительными документами без доверенности:
документ, удостоверяющий личность.
физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели, подавшие заявки от собственного имени:
документ, удостоверяющий личность;
идентификационный код;
декларацию о доходах, если покупатель является физическим лицом.
представители участников, действующие на основании доверенности:
документ, удостоверяющий личность;
доверенность (форма «Доверенность на право участия в аукционе»), для представителей юридических лиц - заверенную печатью организации, для представителей физических лиц - нотариально удостоверенную.
В обязательном порядке:
документ о внесении гарантийного взноса в размере от 5 до 15% от начальной
стоимости реализации имущества, в зависимости от Порядка реализации залогового
имущества;
квитанцию об уплате регистрационного взноса.
Срок регистрации, для участия в публичных торгах, варьируется от 1 часа до 3-х дней до проведения торгов, в зависимости от Порядка реализации залогового имущества.
·Участие в публичных торгах
После регистрации участник торгов получает пронумерованную карточку для участия в торгах, которую он должен поднимать для подтверждения цены озвученной ведущим торгов.
Шаг торгов (значение на которое увеличивается цена лота) устанавливается организатором торгов в соответствии с Порядком реализации имущества. Информацию о шаге торгов можно получить у представителя специализированной организации, которая проводит торги либо непосредственно на торгах.
Участник торгов, после объявления ведущим торгов цены, поднимает карточку. Поднятие карточки означает безусловное и безотзывное согласие участника торгов купить имущество по заявленной цене.
В случае если после трехкратного объявления предложенной цены, ни один из участников не заявил о своем намерении предложить более высокую цену, то ведущий торгов объявляет победителя торгов.
·Оформление результатов торгов
После состоявшихся публичных торгов:
Документом, который предшествует оформлению права собственности при покупке залогового имущества, является протокол ведения аукциона (торгов). Протокол подписывают: лецитатор (ведущий торгов) и победитель аукциона, копия протокола, утвержденная начальником специализированного органа, проводящего торги, в день проведения аукциона выдается победителю аукциона, а также государственному исполнителю.
На основании копии утвержденного протокола победитель публичных торгов на протяжении 7-10 дней со дня утверждения протокола, не учитывая дня проведения публичных торгов, осуществляет расчеты за приобретенное на публичных торгах имущество на указанные в протоколе счета. взнос, внесенный покупателем до начала публичных торгов, зачисляется покупателю в покупную цену, другим участникам эта сумма возвращается на протяжении трех рабочих дней по окончании публичных торгов.
Гарантийный взнос также подлежит возврату, если торги не состоялись.
Переход права собственности к новому владельцу:
Для автотранспорта:
После полного расчета за приобретенное имущество государственный исполнитель составляет акт о проведенном аукционе.
Право собственности на имущество переходит к победителю аукциона после полного расчета за приобретенное имущество (п. 7.1 Порядка № 42/5) и подтверждается протоколом проведения аукциона и актом о проведенном аукционе.
Право собственности, переходит к новому владельцу после заключения биржевого соглашения нового собственника со специализированной организации.
Для недвижимости:
После полного расчета покупателями за приобретенное имущество на основании протокола о проведении торгов и копии документов, подтверждающих расчет за приобретенное имущество, государственный исполнитель составляет акт о проведении публичных торгов.
На основании данного свидетельства и в соответствии с нормами Временного положения о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество производится регистрация права собственности на недвижимое имущество в органах БТИ.
Оплата осуществляется в национальной валюте по курсу, на момент совершения сделки.
Вывод
Несмотря на обилие предложений помощи по реализации и продаже залогового имущества, многие банки в таком тонком деле пользуются силами своих внутренних подразделений и собственных сайтов. Впрочем, банкиры признают, что теоретически для банков такие аукционы очень удобны. «Не можем дать практичный ответ на этот вопрос, однако можем предположить, что для крупных банков, с большими кредитными портфелями - интернет-аукционы это удобный и эффективный инструмент реализации залогов, в основном за счет своей массовости и охвата», - рассказывает Нина Грязнова, начальник кредитного управления Восточно-Европейского банка <http://tristar.com.ua/2/company/1206010389.html>.
В любом случае - где есть спрос, там есть и предложение. И если уже на рынке существуют компании, предлагающие полный спектр услуг по продаже залогов вплоть до содержания и охраны авто, то это уже говорит о многом, ведь рынок еще не увидел всего масштаба залогового и конфискованного имущества.