Ссудные операции коммерческих банков. Ипотека
Министерство
образования и науки Российской Федерации
Федеральное
государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального
образования
«МОСКОВСКИЙ
ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ПЕЧАТИ ИМЕНИ ИВАНА ФЕДОРОВА»
Кафедра
«Финансы, учет и анализ»
КУРСОВАЯ
РАБОТА
На тему:
«Ссудные операции коммерческих банков. Ипотека»
Выполнила: студентка группы ДЭБ 4-1
Смирнова К.А.
Научный руководитель:
Яковлев А.В.
МОСКВА 2012
Оглавление
Введение
Глава 1. Теоретические основы кредитных операций банков
.1 Сущность, необходимость и роль кредитных операций банков
.2 Классификация кредитных операций, их краткая
характеристика
.3 Принципы кредита и виды процентных ставок
Глава 2. Ипотека
.1 Ипотека и этапы получения ипотечного кредита
.2 Требования для получения ипотеки
.3 Ипотечное страхование и созаемщики
.4 Штрафные санкции и причины отказа банка
.5 Досрочное погашение ипотеки и ее плюсы и минусы
Глава 3. Практический пример по ипотеке
Заключение
Список использованной литературы
Введение
Кредит выступает опорой современной экономики, неотъемлемым элементом
экономического развития. Его используют как крупные предприятия и объединения,
так и малые производственные, сельскохозяйственные и торговые структуры, как
государства, правительства, так и отдельные граждане.
Столь высокие оценки кредитно-банковской системы и кредитных операций
вызваны следующими параметрами.
Во-первых, тем, что с помощью кредита банки собирают временно свободные
денежные капиталы и доходы населения и превращают их из бездействующего в
действующий, из праздно лежащего в функционирующий капитал.
Во-вторых, эта деятельность банков приносит реальную пользу всем
заинтересованным сторонам.
Вкладчики, будучи конечными кредиторами, получают определённый доход,
позволяющий не только уберечь свои сбережения от инфляции, но и иметь ещё
определённый "навар". Заёмщики получают доступ к крупным денежным
капиталам на достаточно продолжительные сроки с целью реализации своих
коммерческих научно-производственных и строительных проектов.
Банки также получают прибыль от этих операций, т.к. они взимают по ссудам
более высокие проценты по сравнению с теми, которые выплачивают по вкладам.
В-третьих, осуществляя целенаправленный отбор будущих заёмщиков и
предоставляя ссуды только тем из них, кто в состоянии наиболее эффективнее
инвестировать полученную ссуду и получить наибольшую отдачу, банки стимулируют
внедрение новой техники и технологии, прогрессивные структурные сдвиги в
экономике.
В-четвёртых, банки организуют расчёты в стране, заменяют металлические
деньги кредитными, наличные расчёты - безналичными, ускоряют оборачиваемость
капитала, обеспечивают огромную экономию средств и времени для общества и
благодаря этому повышают эффективность экономики.
В-пятых, банки предоставляют своим клиентам множество других
нетрадиционных услуг, связанных с управлением ценными бумагами, организацией
учёта и консультированием клиентов, что также ведёт к экономии общественного
труда и повышению эффективности экономики.
В-шестых, кредитно-банковская система является одним из важнейших
инструментов регулирования экономики на макроуровне. Она призвана решать такие
имеющие первостепенное значение для развития рыночной экономики задачи как:
обеспечение стабильности национальной денежной единицы и стабильности
цен;
обеспечение стабильных темпов экономического роста;
обеспечение занятости;
равновесие платёжного баланса;
экологическое равновесие.
Роль кредита в развитии современной экономики настолько важна и
многогранна, что вряд ли может быть полностью изложена даже в самой объёмистой
фундаментальной работе. Кредитно-банковская система - неотъемлемая часть
современной экономики. Её развитие отражает тенденции развития всей экономики
страны.
Исходя из вышеизложенного, наиболее актуальным представляется
исследование кредитных операций коммерческих банков как комплекса мер по
реализации стратегии и тактики в области кредитования.
Главной целью работы является изучение теоретических концепций кредитных
операций коммерческого банка и подробное рассмотрение такого вида кредита как
ипотека.
Данная цель ставит следующие задачи:
· изучить сущность кредита и классификацию кредитных операций
коммерческого банка
· охарактеризовать теоретические принципы кредитного процесса и
кредитных операций коммерческих банков
· рассмотреть все этапы получения ипотечного кредита
· проанализировать преимущества и недостатки ипотеки
Глава 1.
Теоретические основы кредитных операций банков
1.1 Сущность, необходимость и роль кредитных операций
банков
Известно, что банки играют огромную роль в экономике любого государства,
в том числе за счет осуществления ими кредитных операций. При этом ссуды
относятся к числу важнейших видов банковских активов и приносят банкам основную
часть доходов. Чтобы понять сущность кредитных операций, необходимо обратится к
природе самого кредита.
Термин кредит происходит от латинского creditum - ссуда, долг. Кредит
возник из необходимости развития товарно-денежных отношений, а потребность в
нем вызвана неравномерностью кругооборота индивидуальных капиталов. Кредит
выступает в качестве формы разрешения противоречия между накоплением временно
свободных денежных средств у одних экономических субъектов и потребностью в них
у других.
Каким же образом происходит осуществление кредитных операций? Банк как
посредник аккумулирует временно свободные денежные средства населения и
предприятий, формируя ссудный капитал, и предоставляет его во временное
распоряжение тем юридическим и физическим лицам, которые испытывают потребность
в привлечении дополнительных финансовых ресурсов на определенных условиях. В
результате между банком и различными субъектам устанавливаются кредитные
отношения - экономические отношения, выраженные в перераспределении денежных
средств на условиях возврата. При их возникновении последние обязаны при
наступлении установленных сроков вернуть денежные средства с уплатой за их
пользование процентов, дивидендов, комиссионного вознаграждения и т.п.
Кредитные операции являются важнейшей доходообразующей статьей в
деятельности российских банков. За счет этого источника формируется основная
часть чистой прибыли, отчисляемой в резервные фонды и идущей на выплату
дивидендов акционерам банка. В то же время кредиты банков служат основным
источником пополнения оборотных средств для предприятий реального сектора
экономики. Кредитные операции, играя важную роль в развитии и банков и других
организаций, определяют эффективность функционирования экономики страны в
целом.
Следовательно, в макроэкономическом масштабе значение кредитных операций
состоит в том, что посредством их банки превращают временно свободные денежные
средства в действующие, стимулируя процесс производства, обращения и
потребления. Для банков кредитные операции - это важнейший вид банковской
деятельности, приносящий доход. Однако для полного понимания сущности кредитных
операций нельзя забывать, что предоставление кредита всегда сопряжено с
кредитным риском, который выражается в невозврате суммы основного долга и
процентов за него юридическими и физическими лицами.
Как уже было оговорено, мы сосредоточим свое внимание конкретно на
ссудных операциях.
В условиях рыночной экономики в целом все операции коммерческого банка
можно условно разделить на три основные группы:
• пассивные операции (привлечение средств);
• активные операции (размещение средств);
• активно-пассивные (посреднические, трастовые и пр.) операции
Активные операции - операции, посредством которых банки размещают
имеющиеся в их распоряжении ресурсы для получения прибыли и поддержания
ликвидности.
Активные операции банка по экономическому содержанию делят на:
• ссудные (учетно-ссудные);
• расчетные;
• кассовые;
• инвестиционные и фондовые;
• гарантийные.
Ссудные операции - операции по предоставлению (выдаче) средств заемщику
на началах срочности, возвратности и платности. Ссудные операции, связанные с
покупкой (учетом) векселей либо принятием векселей в залог, представляют собой
учетные (учетно-ссудные) операции[8. стр. 96].
Полное понимание природы и сути кредитных операций невозможно без
рассмотрения элементов кредитной системы в целом.
Кредитование включает в себя три важнейших компонента - субъекты,
обеспечение и объекты кредита. В любой системе эти три базовых элемента
сохраняют свое основополагающее значение, определяют "лицо" кредитной
операции, ее эффективность. Базовые элементы системы кредитования неотделимы
друг от друга. Успех в деятельности банка по кредитованию приходит только в том
случае, если каждый из них дополняет друг друга, усиливает надежность кредитной
сделки. С другой стороны, попытка разорвать их единство неизбежно нарушает всю
систему, подрывает ее, может привести к нарушению возвратности банковских ссуд.
Однако неизбежно появляется еще один элемент системы кредитования -
доверие. Он возникает из самого понятия кредит, что с лат. "credo"
означает также "верю". В кредите, как известно, две стороны -
кредитор и заемщик. Между ними на началах возвратности совершает движение
ссужаемая стоимость. Это движение неизбежно порождает отношение доверия между
ссудополучателем, который верит, что банк вовремя предоставит кредит в
необходимом размере, и ссудодателем, который верит, что заемщик правильно
использует кредит, в срок и с уплатой ссудного процента возвратит ему ранее
предоставленную ссуду. Кредит как экономическое отношение - это всегда риск, и
без доверия здесь он невозможен. Поэтому можно сказать, что доверие, с одной
стороны, возникает как необходимый элемент кредитного отношения, с другой - как
осознанная позиция двух сторон, имеющая вполне определенное экономическое
основание.
Итак, субъектом кредитования с позиции классического банковского дела
являются юридические либо физические лица, дееспособные и имеющие материальные
или иные гарантии совершать экономические, в том числе кредитные сделки.
Заемщиком при этом может выступить любой субъект собственности, внушающий
банку доверие, обладающий определенными материальными и правовыми гарантиями,
желающий платить процент за кредит и возвращать его кредитному учреждению.
Субъект получения ссуды может быть самого разного уровня, начиная от отдельного
частного лица, предприятия, фирмы вплоть до государства.
В узком смысле объект (от лат. objectum - предмет) - это вещь, под
которую выдается ссуда и ради которой заключается кредитная сделка. Объект
банковского кредитования может быть частным или совокупным. Частным он
становится в том случае, если то, "подо что" выдается кредит,
обособляется, отделяется от других ссуд. Например, банк может кредитовать у
своего клиента отдельно потребности, связанные только с накоплением тары, сырья
или готовой продукции. Прямая противоположность частному объекту - совокупный
объект, когда кредит выдается под множество объектов, не обособленных друг от
друга, а объединенных в один (общий, совокупный) объект.
Ссуда, однако, может выдаваться необязательно на формирование
материального объекта. В широком смысле объект выражает не только предмет в его
материальном, осязаемом состоянии, но и материальный процесс в целом, который
вызывает потребность в ссуде и ради обеспечения непрерывности и ускорения
которого заключается кредитная сделка[7, стр. 102].
1.2
Классификация кредитных операций, их краткая характеристика
Почти любой коммерческий банк России осуществляет множество активных, в
том числе ссудных операций. Однако виды ссудных операций различны и зависят от
множества условий. Мы рассмотрим основные виды ссудных операций, осуществляемых
как в России, так и в других странах мира, отметим некоторые их особенности.
Судные операции делятся на группы по следующим критериям (признакам)[7,
стр.115]:
• тип заемщика;
• способ обеспечения;
• сроки кредитования;
• характер кругооборота средств;
• назначение (объекты кредитования);
• вид открываемого счета;
• порядок выдачи средств;
• метод погашения ссуды;
• порядок начисления и погашения процентов;
• степень риска;
• вид оформляемых документов и др.
Следовательно, классификация ссуд, выдаваемых банками, может быть
проведена по ряду признаков.
По направлениям использования (объектам кредитования) ссуды в нашей
стране подразделяют на:
• целевые кредиты на оплату материальных ценностей для обеспечения
производственного процесса, кредиты для осуществления торгово-посреднических
операций, кредиты на строительство и приобретение жилья и др.
• нецелевые, например, кредиты на временные нужды.
Опыт стран Восточной Европы и России свидетельствует о том, что по мере
развития рыночных отношений и самостоятельности банков в структуре их кредитных
вложений могут произойти определенные сдвиги, связанные с появлением новых
объектов кредитования, приемов по поддержанию ликвидности банковской
деятельности, что, в свою очередь, влияет на организационную структуру
коммерческого банка, а также банковской системы в целом.
По субъектам кредитной сделки (по облику кредитора и заемщика) различают:
а) в зависимости от типа кредитора:
• банковские ссуды. Данные ссуды предоставляются отдельными банками или
банковскими консорциумами (банковскими объединениями).
• ссуды кредитных организаций небанковского типа. К данному типу
относятся кредиты, выдаваемые ломбардами, пунктами проката, кассами
взаимопомощи, кредитными кооперативами, строительными обществами, пенсионными
фондами и т. д.
• личные или частные ссуды, то есть суды предоставляемые частными лицами.
• ссуды, предоставляемые заемщикам предприятиями и организациями в
порядке коммерческого кредитования, ссуды с рассрочкой платежа или, например,
предоставляемые населению торговыми организациями.
б) по типу заемщика:
• ссуды юридическим лицам, таким как коммерческие организации,
некоммерческие, правительственные организации.
• ссуды физическим лицам.
По отраслевому признаку различают ссуды, предоставляемые банками предприятиям
промышленности, сельского хозяйства, торговли, транспорта, связи и т. д.
По срокам кредитования ссуды подразделяют на:
• краткосрочные (сроком от одного дня до одного года);
• среднесрочные (сроком от одного года до трех-пяти лет).
• долгосрочные (сроком свыше трех-пяти лет).
Хотелось бы отметить, что данное деление во многих случаях носит условный
характер, особенно во времена экономической нестабильности.
По виду открываемого счета бывают разовые ссуды, предоставляемые с
отдельных (простых) ссудных счетов или кредитование со специальных ссудных
счетов, предусматривающих учет совокупной задолженности клиента перед банком.
По обеспечению выделяют ссуды необеспеченные (бланковые) и обеспеченные
(залогом, гарантиями, поручительствами, страхованием). Главная причина, по
которой банк требует обеспечения, - риск понести убытки в случае нежелания или
неспособности заемщика погасить ссуду в срок и полностью.
По графику погашения различают ссуды, погашаемые единовременно и ссуды с
рассрочкой платежа. Кредиты без рассрочки платежей имеют важную особенность: по
таким кредитам погашение задолженности по ссуде и процентов осуществляется
единовременно.
Ссуды с рассрочкой платежа включают:
ссуды с равномерным периодическим погашением ссуды (ежемесячно, ежеквартально
и т. д.);
ссуды с неравномерным периодическим погашением ссуды (сумма платежа в
погашение ссуды меняется (возрастает или снижается) в зависимости от
определенных факторов, например, по мере приближения даты окончательного
погашения ссуды или завершения кредитного договора).
ссуды с неравномерным непериодическим погашением.
Возможно также деление ссуд на ссуды с льготным периодом погашения и без
льготного периода.
По методу взимания процентов ссуды классифицируют следующим образом:
ссуды с удержанием процентов в момент предоставления ссуды;
ссуды с уплатой процентов в момент погашения кредита;
ссуды с уплатой процентов равными взносами на протяжении всего срока
пользования (ежеквартально, один раз в полугодие или по специально оговоренному
графику).
Существует также такое понятие как ссуда с аннуитетным платежом, то есть
погашением основного долга с одновременной уплатой процентов за пользование
ссудой.
По характеру кругооборота средств ссуды делят на:
а) сезонные и несезонные;
б) разовые и возобновляемые (револьверные, ролловерные).
В группу револьверных кредитов, как правило, включают кредиты,
предоставляемые клиентам по кредитным картам или кредиты по единым
активно-пассивным счетам в форме овердрафта, контокоррентного кредита и т. д.
Кредит с рассрочкой платежа предполагает периодическое погашение ссуды и
процентов. В большинстве случаев заемщик получает такой кредит для покупки
товаров или покрытия других расходов и обязуется погашать кредит ежемесячно
равными долями. Кредиты, предоставляемые по кредитным картам, и овердрафт по
текущим счетам формально можно отнести к кредитам с рассрочкой платежа, так как
по ним также осуществляются периодические (в основном ежемесячные) платежи.
Однако они имеют ряд особенностей, что позволяет выделить их в отдельную группу
кредитов.
Кредиты с рассрочкой платежа могут принимать форму прямого или косвенного
банковского кредита. При предоставлении прямого банковского кредита заключается
кредитный договор между банком и заемщиком - пользователем ссуды. Косвенный
банковский кредит предполагает наличие посредника в кредитных отношениях банка
с клиентом. Таким посредником чаще всего выступают предприятия розничной
торговли. Кредитный договор в этом случае заключается между клиентом и
магазином, который в последующем порядке получает ссуду в банке.
Приведенная классификация условна, так как в банковской практике подчас
невозможно выделить тот или иной вид ссуды в чистом виде в соответствии с
определенным признаком классификации. Вместе с тем представленная классификация
отражает многообразие ссуд, но не исчерпывает всех возможных критериев
классификации, в силу чего ее можно продолжить в зависимости от других
признаков.
.3 Принципы
кредита и виды процентных ставок
банк кредитный ипотечный санкции
Кредитные отношения в экономике базируются на определенной
методологической основе, одним из элементов которой выступают принципы, строго
соблюдаемые при практической организации любой операции на рынке ссудных
капиталов.
Основные принципы кредита:
• возвратность;
• срочность;
• платность;
• обеспеченность;
• целевой характер;
• дифференцированность.
Возвратность кредита
Обязательный признак кредита, без него теряется суть кредитования.
Этот принцип выражает необходимость своевременного возврата полученных от
кредитора финансовых средств после завершения их использования заемщиком.
Он находит свое практическое выражение в погашении конкретной ссуды путем
перечисления соответствующей суммы денежных средств на счет предоставившей ее
кредитной организации (или иного кредитора), что обеспечивает возобновляемость
кредитных ресурсов банка как необходимого условия продолжения его деятельности.
Срочность кредита
Срочность кредита предполагает, что возвращать заемщику сумму ссуды
следует не в любое приемлемое для него время, а в точно определенный срок,
установленный кредитным договором. Нарушение срока возврата кредита является
для кредитора основанием применить к заемщику экономические санкции в форме
увеличения взимаемого процента, а при дальнейшей отсрочке предоставление
финансовых требований в судебном порядке. Выполнение срока для заемщика - это
гарантия получения кредита.
Платность кредита
Платность кредита выражается в том, что банк за предоставленные свои
средства во временное пользование заемщику взимает с последнего определенную
плату. Принцип платности реализуется банком через процентную политику банка,
т.е. плата за кредиты взимается в форме процента, размер которого
устанавливается соглашением между кредитором и заемщиком в кредитном договоре.
Процентная ставка кредита - своего рода стоимостьткредитных ресурсов банка -
обеспечивает возмещение затрат по вкладным операциям и содержание сотрудников,
получение прибыли и других расходов банка.
Обеспеченность кредита
Этот принцип выражает необходимость обеспечения защиты имущественных
интересов кредитора при возможном нарушении заемщиком принятых на себя
обязательств и находит практическое выражение в таких формах кредитования, как
ссуды под залог или под финансовые гарантии. Особенно актуален в период общей
экономической нестабильности.
Целевой характер кредита
Распространяется на большинство видов кредитных операций, выражая
необходимость целевого использования средств, полученных от кредитора. Находит
практическое выражение в соответствующем разделе кредитного договора,
устанавливающего конкретную цель выдаваемой ссуды, а также в процессе
банковского контроля за соблюдением этого условия заемщиком. Нарушение данного
обязательства может стать основанием для досрочного отзыва кредита или введения
штрафного (повышенного) ссудного процента.
Дифференцированный характер кредита
Этот принцип определяет дифференцированный подход со стороны кредитной
организации к различным категориям потенциальных заемщиков. Практическая
реализация его может зависеть как от индивидуальных интересов конкретного
банка, так и от проводимой государством централизованной политики поддержки
отдельных отраслей или сфер деятельности (например, малого бизнеса и пр.)[14]
Виды процентных ставок
Кредит с плавающей процентной ставкой - это такой кредит (среднесрочный
или долгосрочный), при котором размер процентной ставки не фиксируется на весь
период кредитования, а подлежит периодическому пересмотру через согласованные
между кредитором и заемщиком промежутки времени в зависимости от складывающейся
ситуации на кредитном рынке.
Плавающая процентная ставка = Фиксированная процентная ставка
( базовый процент, т.е. не изменяемый на весь период кредитования) +
+ Плавающий индекс (индекс, который пересматривается через определенные
промежутки времени).
Плавающий индекс изменяется, как правило, через каждые 3,6 и 12 месяцев.
Таким образом, заемщик каждый раз выплачивает кредит с учетом нового значения
плавающего индекса.
Если плавающий индекс идет вверх, то плавающая процентная ставка
возрастает, и заемщику приходится платить больше. Если значение плавающего
индекса падает, то заемщик может сэкономить на выплате процентов.
Среди преимуществ и недостатков плавающей процентной ставки отметить
следующие :
|
Плюс (+)
|
Минус (-)
|
|
Плавающая процентная ставка
дает возможность получить кредит с более низкой процентной ставкой по
сравнению с текущей ценовой ситуацией на рынке кредитов
|
Кредит с плавающей
процентной ставкой несет для заемщика серьезный процентный риск, который
может выразиться в повышении для него процентной ставки вслед за изменением
ситуации на рынке
|
|
Плавающая процентная ставка
выгодна для тех клиентов, кто способен прогнозировать основные тенденции
экономики и делать из этого соответствующие оперативные выводы, а также для
клиентов, планирующих погасить кредит досрочно в короткие сроки
|
Получая кредит с плавающей
процентной ставкой, особое внимание следует уделять штрафным санкциям за
досрочное погашение кредита, поскольку именно эти санкции могут возникнуть
при необходимости срочного полного или частичного погашения кредита
|
Кредит с фиксированной процентной ставкой - это такой кредит, при котором
размер процентной ставки фиксируется на весь период кредитования, т.е. ее
размер четко определяется кредитным договором. В настоящее время фиксированная
процентная ставка - это наиболее частая разновидность процентной ставки по
кредиту.
Фиксированная процентная ставка может меняться только в соответствии с
условиями кредитного договора или по соглашению сторон[6, стр.13].
Глава 2.
Ипотека
.1 Ипотека и
этапы получения ипотечного кредита
Ипотека - это залог недвижимого имущества в целях
обеспечения обязательства.
Ипотека может быть установлена в обеспечение
обязательства:
1.по кредитному договору;
2.по договору займа;
3.иного обязательства, в том числе обязательства,
основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении
вреда.
Ипотека = Ипотечное кредитование
При ипотечном кредитовании банком выдается кредит на покупку недвижимого
имущества, которое и становится предметом залога (либо в залог передается уже
имеющееся недвижимое имущество).
Недвижимое имущество, являющееся предметом залога, обеспечивает гарантию
возврата банку выданного ипотечного кредита (т. е. обеспечивает обязательство
возврату кредита).
В случае невозврата кредита в установленном ра3, мере
и в срок, банк вправе возместить свои затраты путем обращения взыскания на
заложенное недвижимое имущество.
|
ИПОТЕКА
|
|
Ситуация 1
|
Ситуация 2
|
|
ипотечные кредиты,
выдаваемые банками под залог(обеспечение)недвижимого имущества, уже
имеющегося в собственности у клиента (т. е. лица, получающего кредит)
|
ипотечные кредиты,
выдаваемые банками под залог (обеспечение) недвижимого имущества, которого у
клиента еще нет, но которое он хочет приобрести, используя деньги банка,
который дает клиенту в залог приобретенную им недвижимость
|
|
Это ипотека «под залог
недвижимости»
|
Это «классическая» ипотека
|
|
ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ
|
|
Это кредиты, выдаваемые
банками для строительства нового жилья - (первичный рынок)
|
Это кредиты, выдаваемые
банками для приобретения уже построенного жилья - (вторичный рынок)
|
Договор об ипотеке - соглашение, по которому одна сторона
(залогодержатель), являющаяся кредитором по обязательству, обеспеченному
ипотекой, имеет право на удовлетворение своих денежных требований к другой
стороне (залогодателю).
Договор об ипотеке заключается в простой письменной форме (т. е. без
нотариального удостоверения) и подлежит государственной регистрации.
Напомним, что договор об ипотеке может быть заключен в обеспечение
обязательства:
по кредитному договору;
по договору займа;
иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на
купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда.
Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его
государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации
договора об ипотеке влечет его недействительность.
Сторонами по договору ипотеки являются залогодержатель и залогодатель.
Залогодержатель (кредитор по кредитному договору) - кредитная организация
(банк), которая принимает недвижимость в качестве залога для обеспечения
исполнения основного обязательства[6, стр.33].
Кредитной организацией является юридическое лицо, которое для извлечения
прибыли как основной цели своей деятельности на основании специального
разрешения (лицензии) Центрального банка РФ имеет право осуществлять банковские
операции. Банк является одним из способов создания кредитной организации. Он
имеет исключительное право осуществлять в совокупности, следующие банковские
операции: привлечение во вклады денежных средств физических и юридических лиц,
размещение указанных средств от своего имени и за свой счет на условиях
возвратности, платности, срочности, открытие и ведение банковских счетов
физических и юридических лиц.
В рассматриваемых отношениях в качестве основного кредитора выступает так
называемый ипотечный банк, т.е. кредитная организация, основной формой
деятельности которой является кредитование физических и юридических лиц под
залог недвижимости.
Залогодатель (заемщик по кредитному договору) - лицо, которое передает в
залог свое имущество. Залогодателем может быть как сам должник по
обязательству, так и лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).
Этапы предоставления ипотеки
Основные этапы и порядок процесса предоставления долгосрочных ипотечных
жилищных кредитов определены в постановлении Правительства РФ от 11 января 2000
г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в
Российской Федерации». Стандартная процедура получения ипотечного кредита
состоит из 7 основных этапов.
Этап 1. Предварительная квалификация (одобрение) заемщика
|
Заемщик
|
Кредитор
|
|
На данном этапе должен
получить всю необходимую информацию: -о кредиторе; -об условиях
предоставления кредита; -о своих правах и обязанностях при заключении
кредитной сделки
|
Оценивает возможность
потенциального заемщика возвратить кредит
|
|
-воспользовавшись
интернет-опросником сайта выбранного банка, отправляет кредитору заявку по
электронной почте; -либо связывается с представителем банка по телефону и
получает представление относительно примерного размера кредита, основных
условий ипотечной сделки и дальнейшей последовательности действий для
получения кредита. Также можно договориться о времени проведения первичной
консультации в банке
|
в ходе консультации :
-проводит предварительные расчеты параметров ипотечного кредита (лимита
кредитования, размера ежемесячного платежа, размера собственных средств,
необходимых для оплаты первоначального взноса за приобретаемое имущество и
дополнительных расходов, связанных с проведением ипотечной сделки); -выдает
перечень документов, необходимых для заполнения и консультирует по поводу
дальнейшего порядка действий по сбору необходимых документов и справок
|
Этап 2. Оценка вероятности погашения кредита
Оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение
максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика,
наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета
ипотеки.
Заемщик
Кредитор
пишет заявление;
заполняет анкету по имеющейся в банке форме;
предоставляет в банк ряд документов, согласно перечню банка
проверяет документы, предоставленные заемщиком;
оценивает его платежеспособность;
принимает решение о выдаче кредита или дает мотивированный отказ.
При положительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита и
формулирует другие важные условия его выдачи (срок, процентную ставку, порядок
погашения)
Этап 3. Подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика
и требованиям кредитора
вариант. Зная сумму кредита, рассчитанную кредитором, заемщик подбирает
подходящее по стоимости жилье и заключает с его продавцом сделку купли-продажи
при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в
качестве подходящего обеспечения кредита.
вариант. Если заемщик подобрал себе жилье до обращения к кредитору, то в
этом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный
договор купли-продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное
право покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами
цене в обусловленный сторонами срок. В этом случае кредитор оценивает жилье с
точки зрения обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму
кредита, исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и
стоимости жилья.
Этап 4. Оценка жилья с целью определения его рыночной стоимости
|
ЗаемщикКредитор
|
|
|
после подбора квартиры для
покупки в кредит оплачивает услуги оценщика, который осуществляет
независимую оценку выбранного заемщиком жилья
|
-соотносит оценку с
размером выдаваемого кредита; -анализирует достаточность данного обеспечения
относительно размера предоставляемого кредита
|
Этап 5. Заключение ипотечной сделки
В случае положительного решения кредитора заемщик:
· вносит на свой банковский счет собственные денежные средства,
которые он планирует использовать для оплаты первоначального взноса;
· заключает договор купли-продажи
квартиры с продавцом жилья;
· заключает кредитный договор, договор залога с кредитором;
· оформляет государственную регистрацию в Федеральной
регистрационной службе РФ договора купли-продажи недвижимости, договора залога
недвижимости (договор ипотеки), закладной (если она составлялась), право
собственности покупателя (заемщика ипотечного кредита) на жилье, и обременение
этого жилья залогом.
Этап 6. Проведение расчетов с продавцом жилого помещения
Заемщик осуществляет оплату стоимости жилого помещения по договору
купли-продажи, используя сумму первоначального взноса и средства кредита.
Средства передаются безналичным расчетом с банковского счета заемщика на счет
продавца либо наличным расчетом с помощью банковской ячейки.
Этап 7. Страхование
Заключение договора страхования в соответствии с
условиями кредитного договора и передача одного экземпляра договора кредитующей
организации вместе с оригиналом документа, подтверждающего оплату страховой
премии[6, стр.49-52].
Все вышеперечисленные этапы в разных кредитных организациях могут
проводиться в разном порядке в зависимости от условий конкретной ипотечной
сделки.
2.2
Требования для получения ипотеки
К существенным факторам, которые влияют на решение о
предоставлении кредита и на его стоимость, кредитные организации относят
уровень доходов заемщика и его платежеспособность.
Молодой возраст заемщика ( от 18 до 25 лет), хотя и не
относится к существенным факторам, все же влияет на решение кредитора о
предоставлении кредита и на его стоимость. Минусами в данном случае являются:
· невысокий уровень доходов молодых
работников;
· стаж молодого специалиста может быть
всего несколько месяцев или может иметь место частая смена работы с
продолжительными перерывами;
· вероятность призыва молодого человека
в армию или рождения ребенка и появления семьи у молодой девушки.
Банк также тщательно оценивает полученное образование,
востребованность профессии и перспективы роста молодого заемщика.
Молодым заемщикам для получения необходимого размера
ипотечного кредита можно посоветовать привлечь дополнительных созаемщиков и
поручителей (например, родителей) для увеличения размера совокупного дохода
либо подобрать специальную ипотечную программу, по условиям которой минимальный
возраст заемщиков ниже.
Для получения ипотечного кредита необходимо иметь от
10% до 30% собственных средств, не считая затрат на страхование, оценку,
банковские комиссии и на прочие расходы, связанные с оформлением ипотечной
сделки.
Для получения ипотечного кредита будет учитываться
длительность работы на последнем рабочем месте и трудовой стаж в целом. Как
правило, банки требуют не менее 6 месяцев работы на последнем рабочем месте и
не менее 1 года трудового стажа в целом.
Существующая реальность в нашей стране такова, что не
все физические и юридические лица декларируют свои доходы в полном объеме,
стремясь «сэкономить» на налоговых и (или) страховых выплатах. В связи с этим
одна часть заработной платы выплачивается официально, и, как правило, в
незначительном размере («белая» зарплата), а другая часть зарплаты -
неофициально (так называемая серая» зарплата), размер которой и никоторых
случаях во много раз превышает размер официальной зарплаты.
Однако банки заинтересованы в предоставлении кредитов,
потому их отношение к подобной ситуации с оплатой труда постепенно меняется. На
сегодняшний день имеются банки, которые в некоторых случаях учитывают и
неофициальные доходы (т. е. «серую» зарплату).
Таким образом, если ваша официальная зарплата
Доставляет, скажем, всего 5000 рублей, в целях получения ипотечного кредита
можно прибегнуть к двум способам: один - безусловно законный, второй -
относительно законный.
|
Безусловно законный способ
|
Относительно законный
способ
|
|
упоминать о «серой»
зарплате не стоит, поскольку в данном случае (для увеличения суммы дохода)
можно рассчитывать либо на дополнительные (официальные) доходы самого
заемщика, либо на доходы привлекаемых для участия в ипотеке созаемщиков.
Когда в ипотечной сделке участвует несколько созаемщиков, то их доход
суммируется, и сумма кредита определяется с учетом совокупного дохода всех
созаемщиков (как правило, их количество должно быть не более 3-х)
|
сотрудник банка обращается
к руководству организации, в которой работает потенциальный заемщик, и в
устной беседе выясняет размер реальной зарплаты (т.е. с учетом «белой» и
«серой» зарплаты) и перспективы работника (например, карьерный рост, есть ли
у него намерение сменить работу и др.). На основании полученных сведений сотрудник
банка делает выводы, согласно которым кредитная комиссия банка принимает
решение о выдаче кредита. В результате такой беседы банк на свой страх и риск
принимает во внимание только официальный невысокий доход потенциального
заемщика. Однако подобные случаи встречаются крайне редко
|
|
наличие машины, второй
квартиры или другие признаки материального благополучия будут являться
косвенным подтверждением ваших доходов, что также может сыграть положительную
роль при вынесении решения о предоставлении кредита
|
если банк согласен
учитывать «серую» зарплату, то в качестве документа, подтверждающего доход
потенциального заемщика, он принимает справку по форме банка (либо в
произвольной форме), подписанную работодателем, где указывается размер
реальной заработной платы работника (при этом сотрудник банка также может
связаться с работодателем и в устной беседе уточнить все необходимые нюансы).
По сути, и в этой ситуации все выглядит законно, поскольку имеется вполне
официальный документ (справка), надлежащим образом заверенный работодателем.
Однако работодателю следует учитывать, что подтверждая в подобного рода
справках доход работника, не соответствующий его официальной заработной
плате, работодатель тем самым подтверждает и совершение налогового
правонарушения, выражающегося в занижении налогооблагаемой базы.
|
|
процентная ставка по
кредиту в рассмотренных случаях, как правило, устанавливается индивидуально
на основании решения кредитной комиссии. К банкам, принимающим во внимание
«серую» зарплату, в частности относятся Райффайзен Банк, Альфабанк, ВТБ 24 и
некоторые другие
|
Документы необходимые для рассмотрения заявки на
ипотечный кредит
Стандартный перечень документов, необходимый для
рассмотрения заявки на ипотечный кредит:
|
Документы по заемщику
(созаемщику, поручителю)
|
-заявление на получение
ипотечного кредита и анкета банка; -копия паспорта или заменяющего его
документа (все страницы); -копия страхового свидетельства государственного
пенсионного страхования; -копия свидетельства о постановке на учет в налоговом
органе физического лица по месту жительства на территории РФ (о присвоении
идентификационного номера налогоплательщика (ИНН)); -копия военного билета
для лиц мужского пола призывного возраста; -копии документов об образовании
(аттестаты, дипломы и т. п.); -копия свидетельства о браке/разводе и брачный
контракт (при наличии); -копия свидетельства о рождении детей дополнительно
могут потребоваться: -справка о регистрации (форма 9) по месту постоянной
регистрации; -копии паспортов всех лиц, проживающих совместно с заемщиком, а
также не проживающих совместно с заемщиком ближайших родственников (супруги
(-а), родителей, детей); -копия пенсионного удостоверения и справки о размере
пенсии по неработающим родственникам; -копия свидетельства о смерти
родителей, детей, супругов; -справка из наркологического диспансера; -справка
из психоневрологического диспансера
|
|
Документы по трудовой
деятельности
|
-копия трудовой книжки,
заверенная работодателем; -справка 2-НДФЛ с места работы (или с мест работы,
если заемщик работает в нескольких местах); -справка с места работы по форме
банка либо в свободной форме, если у заемщика есть доходы, не подтверждаемые
по 2-НДФЛ. У разных банков разные формы таких справок
|
|
Документы, дополнительно
подтверждающие платежеспособность
|
-выписки из лицевых,
карточных, депозитных счетов и т.п. за период 6 месяцев, на которые приходит
дополнительный доход; -копии документов, подтверждающие своевременную оплату
квартирной платы, коммунальных, телефонных услуг и т.п. за последние полгода
- год
|
|
Документы, подтверждающие
наличие в собственности дорогостоящего имущества (дача, автомобиль, земельные
участки и т.п.)
|
Свидетельства на право
собственности на объекты недвижимости, договора купли-продажи на иное
имущество, ПТС
|
|
Документы, подтверждающие
кредитную историю заемщика
|
Кредитные договоры (при
наличии) и документы, подтверждающие факт исполнения обязательств по этим
договорам
|
2.3 Ипотечное
страхование и созаемщики
Страхование - это отношения по защите интересов физических и юридических
лиц РФ, субъектов РФ и муниципальных образований (в настоящем случае - банков и
иных кредитных организаций) при наступлении определенных страховых случаев (они
будут рассмотрены ниже) за счет денежных фондов, формируемых страховщиками из
уплаченных страховых премий (страховых взносов), а также за счет иных средств
страховщиков.
Страхование заложенного имущества является одним из важных условий
договора об ипотеке.
В соответствии со ст. 35 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при
нарушении залогодателем обязанностей по страхованию заложенного имущества
залогодержателю (банку) предоставлено право требовать досрочного исполнения
обеспеченного ипотекой обязательства, а если подобное требование не будет
удовлетворено, то залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное
имущество[2].
При выдаче ипотечного кредита и до подписания договора об ипотеке
практически все банки понуждают заемщика застраховать приобретаемую
недвижимость. Если вам повезет, то вам понадобится оплатить страховку только на
сумму выдаваемого кредита.
Все расходы, связанные со страхованием, несете вы как заемщик. Стоимость
данного вида страховки составляет в среднем 0,9-1,2% от суммы займа (данный
процент рассчитывается кредитной или страховой организацией на каждый ипотечный
договор индивидуально, также в расчет входит срок кредитования и процентная
ставка по кредиту).
Договор страхования заключается на срок действия договора об ипотеке,
если иное не предусмотрено договором страхования. Соответственно все это время
вы будете оплачивать страховые взносы. Расчет будет производиться ежегодно,
исходя из остатка по кредиту (поданным банка). То есть каждый год размер
страховых платежей будет стабильно сокращаться.
|
+
|
+
|
|
Банк
|
Заемщик
|
|
Ипотечное страхование
защищает банк от убытков, связанных с неисполнением заемщиком своих
обязательств и невозможностью полного погашения задолженности за счет продажи
заложенного имущества
|
Ипотечное страхование
позволяет заемщику получить ипотечный кредит на более выгодных условиях
(пониженный первоначальный взнос и % ставка), а в случае дефолта обеспечивает
в рамках страхового покрытия защиту от дополнительных требований банка после
продажи недвижимости
|
Теоретически заемщик имеет право выбора страховой компании, однако многие
банки настаивают на сотрудничестве строго с определенными страховыми
организациями, поэтому при заключении ипотечного договора заемщик получает в
банке список страховых компаний, работающих с банком, из которого ему и
приходится выбирать.
Наложение на заемщика обязанности страховать предмет залога по кредиту у
конкретного или рекомендованного банком страховщика является нарушением Закона
о защите прав потребителей.
Согласно постановлению Правительства РФ от 30 апреля 2009 г. № 386 «О
случаях допустимости соглашений между кредитными и страховыми организациями»
допускается страхование рисков в любой страховой организации. Кредитная
организация обязана принимать страховой полис (договор страхования) любой
страховой организации, выбранной заемщиком, при условии, что страховая
организация соответствует требованиям кредитной организации к страховым
организациям и условиям предоставления страховой услуги.
Обязательные виды страхования при ипотеки
Согласно ст. 31 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель (т.е.
заемщик) обязан страховать за свой счет имущество в полной стоимости от рисков
утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер
обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого
обязательства[2].
Однако банки-кредиторы, стремясь максимально обезопасить себя от невозврата
кредитов, требуют, чтобы заемщик дополнительно страховал свою жизнь и
трудоспособность и (или) риск утраты права собственности на жилье (титул). При
таких условиях кредит без страхования тех ипотечных рисков, которые банк
считает обязательными, не выдадут.
Данные требования банков не совсем правомерны. В силу ст. 16 Закона о
защите прав потребителей запрещается обусловливать приобретение одних товаров
(работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг). В силу
п. 2 ст. 395 ГК РФ на гражданина не может быть возложена обязанность страховать
свою жизнь или здоровье по закону[3].
Созаемщики по кредиту
В зависимости от требований ипотечного банка, созаемщиком может стать
супруг, родственники заемщика либо иные лица (например, друзья или знакомые).
Оформление супруга (-и) в качестве созаемщика - обязательное требование
банков.
В соответствии с законодательством РФ приобретаемая квартира является
совместно нажитым имуществом, следовательно, оба супруга должны отвечать по
кредитному договору. Допустимое количество созаемщиков зависит от требований
конкретного ипотечного банка, но в среднем должно быть не более 3 человек.
Основными требованиями к созаемщикам являются:
· возраст не моложе 18-21 года (пенсионеры также могут не
подойти);
· трудовой стаж не менее 6 месяцев;
· стабильный заработок, подтвержденный документально
(официальная заработная плата поручителя должна соответствовать размеру,
необходимому для погашения кредита);
· регистрация на территории РФ;
· положительная кредитная история и т.д.
Пакет документов от созаемщика требуется, как правило, тот же, как и от
заемщика[6, стр.64].
Созаемщик по ипотечному кредиту обладает такими же правами и
обязанностями, что и заемщик, и несет с ним солидарную ответственность.
Согласно ст. 323 ГК РФ при солидарной обязанности должников (это заемщик и
созаемщики) кредитор (банк) вправе требовать исполнения как от всех должников
совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в
части долга.
|
Если заемщик не в состоянии
по каким-либо причинам своевременно и в полном объеме. У выплачивать кредит,
то банк вправе требовать уплаты долга от всех созаемщиков либо от кого-либо
одного из них.
|
Созаемщики рассчитываются за кредит в следующих случаях:
созаемщик и заемщик платят кредит в равной степени все время, на которое
заключен займ;
созаемщик начинает платить лишь по факту наступления некредитоспособности
основного должника.
Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не
исполнено полностью, т. е. пока кредит не будет полностью погашен.
.4 Штрафные
санкции и причины отказа банка
При нарушении сроков внесения текущих платежей по кредиту все зависит от
количества дней просрочки и периодичности ее возникновения.
Ситуация 1
Если просрочка платежа по кредиту имеет разовый характер и не превышает,
как правило, 5 дней, то за каждый день просрочки платежа заемщику придется
заплатить неустойку в размере, определенном в кредитном договоре.
Неустойкой признается денежная сумма, которую должник обязан выплатить
кредитору в случае просроченного выполнения, невыполнения или ненормального
выполнения обязательства.
Существуют две формы неустойки :
штраф - однократно взыскиваемая неустойка, определяемая в твердой
денежной сумме либо в процентах
пени - неустойка, взыскиваемая нарастающим итогом за каждый день
просрочки с исполнением обязательства.
Ситуация 2
Задержка внесения платежа на неделю и более ведет к тому, что:
за каждый день просрочки платежа заемщику придется заплатить неустойку в
размере, определенном в кредитном договоре;
банк передаст сведения о просрочке по кредиту в бюро кредитных историй.
Такому человеку в дальнейшем с большой вероятностью могут отказать в
предоставлении кредита, либо предоставят с более высокими ставками, что всегда
обременительно.
Ситуация 3
При систематическом нарушении сроков внесения платежей - более 3 раз в
течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна, банк
может обратить взыскание на заложенное имущество. Однако договором об ипотеке
может быть предусмотрен и иной срок просрочки[6, стр.90].
Основанием для обращения взыскания на заложенное имущество согласно ст.
50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» является неисполнение или ненадлежащее
исполнение обеспеченного ипотекой обязательства[]2.
Неисполнение или ненадлежащее исполнение, как правило, выражено неуплатой
или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или части, если договором не
предусмотрено иное.
Причины отказа банка
Среди причин, по которым банки отказывают в
предоставлении кредита, можно выделить следующие:
)отсутствие официального трудоустройства (если
потенциальный заемщик нигде не трудоустроен и не имеет стабильного регулярного
источника доходов). Кредит в таком случае, скорее всего не дадут, даже с учетом
имеющегося у него дополнительного дохода, ведь фактически основной доход
отсутствует;
)незначительный стаж работы (мало шансов и у тех, кто
только что устроился на работу);
)возрастные ограничения. Банк обычно рассчитывает, что
кредит с процентами человек может полностью вернуть тогда, когда доживет до
пенсионного возраста и проживет после этого еще пять лет;
) отсутствие гражданства либо постоянной регистрации в
том населенном пункте, где вы намереваетесь приобрести кредит.
Банк вправе не мотивировать причин своего отказа в выдаче кредита.
Исходя из изложенного, можно смоделировать следующие
ситуации, при которых в выдаче ипотечного кредита будет отказано:
) ваш возраст превышает максимально допустимый
для получения кредита (чаще всего для женщин он подходит к 60 годам, у мужчин -
к 65 годам соответственно), т. е. подходит к пенсионному;
) вашего дохода недостаточно для получения
кредита (это наиболее часто встречающаяся ситуация, отсеивающая клиентов в
самом начале процесса получения кредита);
) отсутствие гражданства (в некоторых случаях -
отсутствие регистрации в данном населенном пункте);
) наличие заболеваний, в связи с которыми вы не
подлежите страхованию;
) отсутствие постоянного места работы либо
непродолжительный срок работы[6, стр.61].
.5 Досрочное
погашение ипотеки и ее плюсы и минусы
Согласно ст. 810 ГК РФ, сумма займа, предоставленного под проценты
заемщику-гражданину для личного, семейного, домашнего или иного использования,
не связанного с предпринимательской деятельностью, может быть возвращена
заемщиком-гражданином досрочно полностью или по частям при условии уведомления
об этом займодавца не менее чем за 30 дней до дня такого возврата[3].
Договором займа может быть установлен более короткий срок уведомления
займодавца о намерении заемщика возвратить денежные средства досрочно.
Условие о досрочном возврате суммы займа, как правило, прописывается в
кредитном договоре, причем досрочная выплата ипотечного кредита во многих
банках возможна лишь по истечении 3-12 месяцев без взимания штрафов и комиссий,
а минимальная сумма досрочного погашения ипотечного кредита строго фиксирована.
Выгодно ли гасить досрочно ипотечный кредит или нет, можно решить,
рассмотрев все плюсы и минусы досрочного гашения:
|
Плюс (+)
|
Минус (-)
|
|
заемщик не переплачивает на
процентах, которые набегают, как правило, в 2-3 раза больше, чем сам кредит.
В своем большинстве банки предлагают аннуитетную схему погашения кредита (т.
е. равными платежами), по которой в начале основная (большая), часть платежа
направляется на погашение процентов; при досрочном гашении вся сумма идет на
погашение основного долга, переплата на процентах при этом гораздо меньше
|
при аннуитетных (равных)
платежах далеко не всегда досрочное погашение ипотечного кредита означает
экономию на процентах; если кредит взят, скажем, на 10 лет, то основную часть
процентов придется заплатить банку в первую половину этого срока. После этого
досрочное погашение кредита, как правило, уже ничего заемщику не сэкономит и
даст лишь некий психологический комфорт при мысли о том, что платить нужно,
например, не 10 лет, а всего 5 или 6
|
|
при нерегулярных доходах,
когда в одном месяце вообще ничего нет, а другом - очень много, бывает сложно
выплачивать ипотечные платежи, поэтому имеет смысл во время больших
заработков направить часть средств на досрочное погашение ипотечного кредита
|
сумма кредита с течением
времени уменьшается вследствие инфляции (в течение 5-10 лет взятые деньги
могут обесцениться в несколько раз), и торопиться ее выплачивать, пока
занятые деньги дороги, может быть и не стоит
|
|
ипотечный кредит сильно давит
на заемщика психологически, жилье, купленное по ипотеке, находится в залоге у
банка, который предъявляет ряд определенных требований к порядку пользования
и владения им; досрочно погасив кредит, заемщик уже может не волноваться, что
банк обратит взыскание на квартиру и может распоряжаться ей по своему
усмотрению (производить, например, перепланировку и т. п.)
|
при досрочном погашении
ипотечного кредита заемщик теряет право на получение имущественного
налогового вычета, предусмотренного ст. 220 НК РФ, в сумме фактически
понесенных расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам) и
фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение жилого
дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков,
предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных
участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в
них. Эта сумма может быть достаточно велика (до нескольких сотен тысяч
рублей), так как ограничений на льготы по налогу на проценты по ипотечному
кредиту нет, в отличии от суммы на покупку квартиры, которая составляет
максимум 2 млн. руб.
|
|
Досрочное погашение
ипотечного кредита положительно сказывается на кредитной истории заемщика,
банк учитывает факты досрочного погашения и проявляет максимальную лояльность
к таким клиента как в вопросах скорости принятия решения по новым кредитам,
так и по их условиям
|
Направляя все свободные
денежные средства на досрочное погашение кредита, заемщик не создает резерв
для семьи на «черный день» и в случае непредвиденных трат будет вынужден
перезанимать деньги
|
Изменение суммы долга и (или) срока выплаты кредита при частичном
досрочном гашении
О том, как банк пересматривает условия дальнейшего кредитования при
частичном досрочном гашении, должно быть указано в кредитном договоре. В случае
частичного досрочного погашения кредита возможны следующие варианты:
заемщик может уменьшить сумму ежемесячных платежей на оставшийся период
кредитования, т.е. срок кредитования не меняется, а ежемесячные выплаты уменьшаются.
Уменьшение суммы ежемесячных платежей снижает нагрузку на семейный бюджет, а
также дает возможность получения нового кредита;
заемщик может оставить размер ежемесячных платежей прежним, а период
кредитования, наоборот, сократить. Сокращение срока кредитования выгодно
заемщику, т. к. существенно снижает сумму переплаты за жилье, приобретаемое по
ипотеке.
После проведения досрочного погашения кредита, банк-кредитор должен
предоставить заемщику новый график платежей[6, стр.100].
Процесс полного досрочного погашения кредита
Как правило, процедура такова.
Шаг 1
У банка запрашивается расчет суммы задолженности на конкретную дату,
когда планируется эту сумму внести. Сумма для досрочного гашения включает в
себя остаток основного долга, проценты за период с 1 числа месяца, в котором
осуществляется погашение, по дату фактического погашения и просроченные
платежи, штрафы, пени, иная задолженность (при наличии).
Шаг 2
Пишется заявление на досрочное погашение ипотечного кредита.
Шаг 3
После осуществления всех необходимых платежей в учреждении юстиции
регистрируется прекращение ипотеки, т. е. снятие залогового обременения с
приобретенного жилья.
Шаг 4
Уведомляется страховая компания о полном досрочном погашении кредита для
того, чтобы вернуть себе деньги за оплаченный, но неиспользованный страховой
период.
Преимущества и недостатки ипотеки
ИПОТЕКА
|
Плюс (+)
|
Минус(-)
|
|
1.«чистота» приобретаемого
жилья (ипотечной сделки). Согласно условиям ипотеки, приобретаемая
недвижимость и все связанные с этим документы обязательно подвергаются
тщательной юридической проверке (банком, страховой компанией); 2.после
оформления всех необходимых документов вы становитесь собственником жилья,
можете въехать в него и жить там (отпадает, например, необходимость
производимых ранее затрат на арендную плату жилья). Данное условие
распространяется на оба из рассмотренных выше вариантов ипотеки;
3.послабление налогового бремени, которое заключается в том, что при
определении размера ваших доходов, с которых вы должны платить налог на
доходы физических лиц (НДФЛ), вы имеете право на имущественный налоговый
вычет согласно ст. 220 НК РФ; 4.с учетом ежегодного повышения рыночной
стоимости жилья, инфляции, все расходы по ипотечному кредитованию, в конечном
счете, оправдывают себя. Стоимость квартиры, приобретаемой по ипотеке, к
моменту окончания выплат по ипотечному кредиту возрастет как минимум в 2-3
раза по отношению к стоимости квартиры на момент получения кредита
|
1.стоимость жилья по
ипотеке значительно выше стоимости жилья, приобретаемого иными способами (с
учетом процентов по кредиту и дополнительных затрат); 2.необходимость
дополнительных расходов при получении кредита (услуги оценщиков, риэлторов,
страховка, оплата госпошлины при государственной регистрации ипотеки и пр.);
3.жесткие требования к заемщику; 4.до момента полного погашения кредита (в
силу залога) вы не можете совершать сделки по его отчуждению (продать жилье,
обменять его, подарить и пр.)
|
Глава 3.
Практический пример по ипотеке
Существует два способа оплаты ипотечного кредита, такие как:
аннуитетный
дифференцированный
Дифференцированный платеж
Погашение кредита через дифференцированные платежи еще называют
погашением равными долями. Расчет ежемесячного платежа по такой схеме понятен
на интуитивном уровне. Сумма кредита разбивается на число месяцев в сроке
кредита, и заемщик ежемесячно погашает одну такую долю тела кредита, плюс
проценты, набежавшие на остаток задолженности. Понятно, что с каждым месяцем
непогашенный долг уменьшается, следовательно, уменьшается платеж, вносимый
заемщиком. Например, если вы взяли в кредит 1 млн. руб. на 10 лет под 12,5%,то
размер первого платежа составит 18,75 тыс., а последнего - 8,42 тыс. Общая
сумма платежей в счет кредита составит 1,630 млн. руб. Из этой суммы 1 млн. -
погашение тела кредита, а 630 тыс. - выплата процентов по кредиту.
Аннуитетный платеж
При погашении кредита аннуитетными платежами заемщик ежемесячно вносит
одну и ту же сумму, как в самом начале, так и в конце срока погашения кредита.
Зато внутри этой суммы постоянно меняются доли платежа в счет погашения тела
кредита и в счет процентов по кредиту (см. рисунок 1). Кстати, именно в этом
соотношении спрятана самая неприятная особенность аннуитета. В начале срока
кредита заемщик оплачивает в основном проценты. Тело кредита при этом почти не
погашается. А значит проценты в течение нескольких месяцев, а то и лет
начисляются на почти не уменьшающуюся сумму остатка. Разумеется, это ощутимо
удорожает пользование кредитом. Если взять приведенный выше пример (1 млн. на
10 лет под 12,5%), то окажется, что с аннуитетным способом погашения общая
сумма платежей заемщика составит 1,757 млн. руб. То есть в нашем случае
аннуитет оказался почти на 130 тыс. руб. тяжелее, чем кредит с
дифференцированным платежом. Если же срок кредита будет больше, то «переплата»
за счет аннуитетной схемы окажется еще более весомой. При сроке 30 лет общая
сумма платежей заемщика при дифференцированном платеже составит 2,88 млн., а
при аннуитете - 3,84 млн. Разница составила почти миллион!
Рис. 3 Соотношение платежей в счет погашения тела кредита и в счет процентов
по кредиту
Тем не менее, у ипотечного кредита с аннуитетным способом погашения есть
серьезное преимущество - возможность получения в кредит более весомой суммы.
Банк рассчитывает сумму кредита исходя из дохода заемщика. То есть разовый
ежемесячный платеж в счет погашения займа не должен превышать определенную долю
месячного дохода заемщика. И если сравнивать аннуитет с дифференциалом, то
окажется, что при одной и той же сумме кредита первый платеж по аннуитетному кредиту
меньше, чем ежемесячный платеж по дифференциальному. Опять рассмотрим наш
пример (1 млн. на 10 лет под 12,5%). При дифференцированной схеме размер
первого платежа составит 18,75 тыс. руб., а при аннуитетной разовый платеж
будет 14,64 тыс. Обычно банк позволяет заемщику направлять на погашение кредита
не более 50% ежемесячного дохода. Следовательно, чтобы получить пресловутый
миллион по дифференциальной схеме заемщик должен иметь доход не менее 37,5
тыс., а при аннуитетной схеме будет достаточно дохода 29,3 тыс.
Впрочем, подойдем с другой стороны. Посчитаем, какую сумму заемщик,
обладающий определенным доходом, получит при разных схемах погашения кредита.
Один из российских банков, предлагающий по ипотеке на выбор аннуитетную и
дифференциальную схему погашения рассчитывает размер кредита таким образом,
чтобы после внесения ежемесячного платежа у заемщика оставалось не менее чем по
7 тыс. руб. на каждого члена семьи (что-то вроде прожиточного минимума). В
табл. 1 мы приводим расчет максимально возможной суммы кредита для семьи из
трех человек. Согласно требованиям банка, после каждого платежа по кредиту у
семьи должно остаться не менее 21 тыс. руб.
Табл. 1. Максимально возможная сумма ипотечного кредита (по ставке 12,5%)
для семьи из трех человек, тыс. руб.
|
Доход семьи, тыс.руб.
|
Дифференцированный платеж
|
Аннуитетный платеж
|
|
Платеж первый/последний
|
Максимальная сумма кредита
|
Ежемесячный платеж
|
Максимальная сумма кредита
|
|
|
Кредит на 10 лет
|
Кредит на 20 лет
|
|
Кредит на 10 лет
|
Кредит на 20 лет
|
|
30
|
9/4 (2,6*)
|
480
|
620
|
9
|
610
|
800
|
|
50
|
29/13 (8,3*)
|
1550
|
1990
|
29
|
1980
|
2550
|
|
70
|
49/22 (14,1*)
|
2610
|
3360
|
49
|
3350
|
4320
|
|
90
|
69/31 (19,9*)
|
3680
|
4730
|
69
|
4720
|
6100
|
* вне скобок указан размер последнего платежа при сроке кредита 10 лет, в
скобках - последний платеж при кредите на 20лет.
Из таблицы видно, что в определенных условиях применение аннуитетной
схемы позволяет увеличить сумму ипотечного кредита (по сравнению с
дифференциальной схемой) на миллион и более рублей.
Что же касается такого нехорошего свойства аннуитета, как более высокая
стоимость для заемщика, то с этим как раз не все однозначно. В табл. 2
приведены данные по двум ипотечным кредитам. Условия одинаковые: 1 млн. руб. на
10 лет под 12,5%. Разница только в том, что первый кредит заемщик гасит
дифференцированными платежами, а второй - аннуитетными.
Табл. 2 Суммы платежей (по годам) в счет погашения ипотечных кредитов (1
млн. руб. на 10 лет под 12,5%) по дифференциальной и аннуитетной схеме
|
Период выплаты кредита
|
Погашение кредита
дифференцированными платежами
|
Погашение кредита
дифференцированными платежами с учетом инфляции
|
Погашение кредита
аннуитетными платежами
|
Погашение кредита
аннуитетными платежами с учетом инфляции
|
|
1 год
|
219,27
|
219,27
|
175,68
|
175,68
|
|
2 год
|
206,77
|
190,23
|
175,68
|
161,63
|
|
3 год
|
194,28
|
164,44
|
175,68
|
148,70
|
|
4 год
|
181,77
|
141,54
|
175,68
|
136,80
|
|
5 год
|
169,28
|
121,27
|
175,68
|
125,86
|
|
6 год
|
156,75
|
103,31
|
175,68
|
115,79
|
|
7 год
|
144,27
|
87,48
|
175,68
|
106,52
|
|
8 год
|
131,76
|
73,50
|
175,68
|
98,00
|
|
9 год
|
119,29
|
61,22
|
175,68
|
90,16
|
|
10 год
|
106,77
|
50,41
|
175,68
|
82,95
|
|
Итого
|
1630,21
|
1212,68
|
1756,80
|
1242,08
|
Обратите внимание на колонки таблицы, в которых речь идет о платежах с
учетом инфляции (3 и 5 колонки). Размер ежемесячного платежа при погашении
ипотечного кредита в абсолютных цифрах (в количестве рублей) остается
неизменным в течение всего срока кредита. Но, как известно, благодаря инфляции
реальная стоимость рубля постепенно снижается. Если сопоставлять стоимость
рубля со стоимостью потребительской корзины, то окажется, что рубль ежегодно
дешевеет на коэффициент инфляции. Экономисты используют термин «временная
стоимость денег». Ну а обычные заемщики, которые взяли ипотеку 5-7 лет назад,
безусловно заметили, что ежемесячный платеж со временем становится все менее
обременительным (занимает все меньшую долю семейного бюджета).
В упомянутых 3 и 5 колонках приведены фактические размеры платежей с
учетом инфляции. Суммы обозначены не просто в рублях, а привязаны к сегодняшней
покупательной способности рубля. Чем дальше по времени отодвинут платеж, тем
(благодаря инфляции) рубль дешевле, следовательно, фактический размер платежа -
ниже. Предсказать инфляцию на 10 лет вперед достаточно трудно. Поэтому чисто
условно мы приняли показатель инфляции в размере 8% в год. Это несколько ниже
того, что мы наблюдаем в последние годы.
Чтобы не утяжелять таблицу, сгруппировали выплачиваемые суммы по годам. К
тому же инфляцию в годовом масштабе проще учитывать. В результате получили
любопытную картину. Если считать в абсолютных цифрах, то кредит с
дифференциальным платежом оказывается дешевле кредита с аннуитетом на 127 тыс.
руб. Но если учесть инфляцию (т.е. считать по реальной покупной стоимости
денег), то разница составит всего 29 тыс. Причем если брать кредит на срок
более 10 лет, то разница вовсе исчезнет, а при сроке кредита 15 лет и более,
аннуитет окажется даже дешевле (в реальном стоимостном выражении) чем
дифференциал. Кстати, если уровень инфляции окажется выше принятых нами 8% в
год, то аннуитет будет смотреться еще более выигрышно.
Из всего сказанного можно сделать вывод, что аннуитет - это сильно
удобная и приятная для заемщика вещь. В большинстве случаев это действительно
так. Но позолота мгновенно слезает, если заемщик решает погасить кредит
досрочно. При аннутитеных платежах заемщик за первые месяцы (годы) платит проценты
вперед, при этом почти не погашая тело кредита. Если же он досрочно погасит
(полностью или частично) тело кредита, то получится, что часть денег, которые
заемщик ранее внес в счет процентов, он заплатил зря - то есть погасил проценты
за срок, в течение которого средствами кредита уже не пользовался. Разумеется,
«переплаченные» проценты банк заемщику не вернет. От этой напасти спасение одно
- не гасить ипотечный кредит досрочно. Кстати, многие предприниматели точно так
поступают со своими бизнес-кредитами. Они не спеша гасят их в соответствии с
графиком платежей, а если у фирмы появляется дополнительный доход, они не
используют его для досрочного погашения кредита, а вкладывают в развитие
бизнеса или берут под него новый заем.
Заключение
Одной из наиболее перспективных форм привлечения средств в жилищное
строительство и обеспечения жильем населения в мировой практике является
долгосрочный ипотечный жилищный кредит, который имеет ряд преимуществ. Заемщику
ипотечный жилищный кредит дает возможность жить в своей собственной новой
квартире уже сегодня, а расплачиваться за нее постепенно в течение нескольких
лет, кредитору - получать гарантированный стабильный доход при сравнительно
низких рисках, строительной компании - привлекать дополнительные средства для
строительства, государству - успешно решать проблему обеспечения жильем
населения.
Главное, что тормозит развитие ипотеки - низкая платежеспособность
россиян и высокий размер процентной ставки по кредитам. Сейчас для любого
российского банка ставка по ипотечному кредиту не может быть меньше 10
процентов, иначе кредит не покрывает инфляцию.
Решение проблемы обеспечения жильем населения через запуск ипотечных схем
возможно только при активной финансовой поддержке государства. И здесь неважно,
что субсидировать: первоначальный взнос или процентную ставку. Главное, чтобы
были льготные условия ипотеки. Доступный кредит подстегивает потребительский
спрос.
Список
использованной литературы
1.Федеральный
закон от 10 июля 2002 г. № 86 - ФЗ "О Центральном банке Российской
Федерации (Банке России)"
.Федеральный
закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 №102-ФЗ
.Гражданский
кодекс РФ
.Налоговый
кодекс РФ
.Захаров В.С.
Коммерческие банки: проблемы и пути развития // Деньги и кредит. - 2008.
.Ипотека. Пошаговая
инструкция по оформлению и получению / Колосова Т.Ю., Захарова Н.А., Афонина
А.В. - М.:Эксмо, 2012.
. Лаврушин
О.И. Банковское дело. Учебное пособие - М.: Финансы и статистика, 2005.
. Лаврушин
О.И. Деньги. Кредит. Банки. Учебное пособие - М.: Кнорус, 2004.
.Маркова
О.М., Сахарова Л.С., Сидоров В.Н. Коммерческие банки и их операции. - М.: Банки
и биржи, 2008.
.Финансы.
Денежное обращение. Кредит.: Учебник для вузов / Под ред. проф. Л.А.
Дробозиной. - М.: Финансы, ЮНИТИ, 2008.
.Финансы
денежное обращение и кредит: Учебник / Под ред. Н.Ф.Самсонова. М.: Инфа-М,
2005.
.Финансово-кредитный
словарь / Под ред. А.Г. Грязновой. М.: Финансы и статистика, 2002.
.Финансы
денежное обращение и кредит: Учебник / Под ред. В.А. Галанова. М.: Форум :
Инфа-М, 2009.
14.Интернет-источник:
www.bbest.ru <http://www.bbest.ru>
.Интернет-источник:
www.lf.rbc.ru <http://www.lf.rbc.ru>
.Интернет-источник:
www.ipohelp.ru <http://www.ipohelp.ru>