Совместное домовладение требует управления
Совместное домовладение требует управления
управление обслуживание эксплуатация собственник недвижимость
Определение проблемы
Нередко организации совместно строят или приобретают объекты недвижимости (совместные домовладения). В процессе эксплуатации таких объектов возникает ряд вопросов по их обслуживанию (ремонту, обеспечению энергоресурсами, уборке и др.) и распределению соответствующих расходов. Рассмотрим способы управления недвижимым имуществом совместного домовладения, а также порядок принятия решений об использовании данных способов.
Способы управления совместным домовладением
Собственники совместного домовладения вправе самостоятельно выбрать способ управления им <1>. Основными способами являются непосредственное управление и управление через товарищество собственников. Законодательством предусмотрены также иные способы <2>, к которым можно отнести, например, управление совместным домовладением лицом, уполномоченным соответствующим исполнительным или распорядительным органом, до принятия собственниками решения о выборе способа управления совместным домовладением <3>. Такое решение собственники должны принять в течение шести месяцев с момента регистрации имущества совместного домовладения за двумя и большим количеством собственников (что и является моментом возникновения совместного домовладения <4>). Однако законодательством не установлены последствия нарушения данного срока. Отметим, что о появлении двух и более собственников можно вести речь после государственной регистрации создания недвижимого имущества, которая, в свою очередь, производится после государственной регистрации здания и соответствующего договора (о вычленении изолированных помещений, о разделе и др.) <5>.
Одновременно с регистрацией объекта недвижимого имущества (которое составляет долю в общей собственности) у собственника появляется ряд обязанностей, в том числе обязанность оплачивать расходы на содержание и ремонт общего имущества совместного домовладения. Данные расходы собственники несут пропорционально своим долям в праве общей собственности <6>.
Выбор способа управления: проводим общее собрание собственников
Порядок проведения общего собрания собственников по вопросу выбора способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения определен законодательно <7>. В частности, инициировать проведение собрания вправе собственники, застройщик, организация, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которой находится имущество совместного домовладения, а также органы местного управления и самоуправления либо иное заинтересованное лицо. Инициатор направляет каждому собственнику заказным письмом или вручает под расписку письменное уведомление о проведении общего собрания не позднее чем за 20 дней до даты собрания.
Собственник, который не сможет обеспечить участие своего представителя в общем собрании, вправе проголосовать до его проведения, направив инициатору собрания письменное заявление, отражающее мнение собственника по вопросам повестки дня, в частности, о способе управления недвижимым имуществом совместного домовладения <8>.
Общее собрание собственников правомочно, если на нем присутствует более 2/3 представителей собственников, обладающих более чем 2/3 голосов от общего числа голосов всех собственников. Количество голосов собственника определяется в зависимости от размера его доли в праве собственности на общее имущество (правило "один собственник - один голос" не применяется). Например, собственник с долей 18,5% имущества обладает таким же количеством голосов на общем собрании.
СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
Собственники, которые не согласны с решением общего собрания о выборе способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения, вправе обжаловать это решение.
Соответчиками по таким спорам будут собственники, принявшие обжалуемое решение, а не созданное в результате исполнения данного решения товарищество собственников. Решение хозяйственного суда г. Минска от 24.11.2009 (дело N 803-18м/09)
Если первое собрание собственников не удалось провести, повторное может быть созвано инициатором не ранее 48 часов и не позднее 30 дней с момента несостоявшегося собрания. Повторное собрание считается правомочным, если на нем присутствует более двух собственников, обладающих не менее чем 1/4 голосов от общего числа голосов всех собственников.
Решение общего собрания принимается большинством голосов присутствующих на собрании представителей собственников <9>.
Решение общего собрания о выборе способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения, принятое в установленном порядке, обязательно для всех собственников, в том числе для тех, которые не участвовали в голосовании либо голосовали против <10>.
СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
Несмотря на то что договор между собственниками совместного домовладения об участии в оплате проектно-сметной документации и изготовлении новой кровли был заключен до приобретения новым собственником изолированного помещения в этом домовладении, суд постановил взыскать с него соответствующие расходы, поскольку мнение нового собственника (за или против) с учетом его голоса (18,95%) не могло повлиять на исход голосования на собрании.
Постановление апелляционной инстанции хозяйственного суда Гомельской области от 09.02.2010 (дело N 552-4/2009/18А)
В отношении данного способа управления совместным домовладением установлено ограничение: его можно использовать, если недвижимость включает в себя не более пяти единиц помещений, принадлежащих различным собственникам <11>.
При выборе непосредственного управления собственники вправе (но не обязаны) заключить между собой договор о совместном домовладении с приложением перечня общего имущества, в расходах по содержанию и ремонту которого обязаны принимать участие стороны. Собственники могут поручить управление недвижимым имуществом совместного домовладения одному из участников договора или нанять управляющего - физическое либо юридическое лицо (далее - управляющий) <12>.
Кроме того, непосредственное управление может осуществляться без заключения договора и найма управляющего: собственники должны достигать взаимного согласия по всем вопросам, касающимся управления и содержания совместного домовладения. Нередко собственники "забывают" об обязанности участвовать в расходах по содержанию общей собственности пропорционально своим долям и тогда собственник, фактически оплативший расходы недобросовестного собственника, вправе взыскать их в судебном порядке, что подтверждается судебной практикой.
СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
Несмотря на то что совместным домовладением управляет товарищество собственников, расходы на обслуживание общего имущества фактически осуществлял один из собственников имущества. По его требованию хозяйственный суд взыскал с недобросовестного собственника сумму расходов, произведенных истцом в связи с содержанием общей собственности, проценты за пользование чужими денежными средствами, сумму госпошлины и расходы по оплате юридических услуг. Решение хозяйственного суда г. Минска от 25.11.2010 (дело N 429-18/2010)
Если собственники решили заключить договор о совместном домовладении, следует помнить, что его не нужно регистрировать в государственных органах, этот договор вступает в силу с момента подписания и заключается на неопределенный срок <13>. В договоре можно предусмотреть дальнейшие способы управления недвижимым имуществом совместного домовладения: поручение соответствующих функций управляющему или совместное управление имуществом участниками договора. В последнем случае для совершения сделок требуется согласие каждого участника договора <14>.
Рассмотрим подробнее вопросы, возникающие при поручении управления общим имуществом управляющему.
Управляющий имуществом: доверяем по договору
Управляющий, являющийся физическим лицом, действует в интересах участников договора о совместном домовладении на основании доверенности, выданной участниками в установленном порядке. Законодательство не содержит требований, которые предъявляются к управляющему. Управляющим может быть и юридическое лицо (например, один из собственников имущества совместного домовладения, поскольку иное не установлено законодательством). В этом случае между управляющим и собственниками имущества должен быть заключен договор (например, об оказании услуг и др.).
Управляющий, действующий на основании договора (доверенности), организует обслуживание помещений собственников и придомовой территории, заключает договоры на предоставление коммунальных услуг, своевременно и полностью производит расчеты за эти услуги, контролирует внесение в установленном порядке обязательных платежей (за водо-, тепло-, газо- и электроснабжение, горячее водоснабжение, канализацию и иные коммунальные услуги, содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества) и т.д. <15>.
Обязательные работы (услуги), производимые (оказываемые) управляющим за счет собственников совместного домовладения в связи с содержанием общего имущества, целесообразно перечислить в договоре между собственниками и управляющим. В этом случае при оплате и взыскании расходов следует руководствоваться договором.
СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
К договору между собственниками совместного домовладения и эксплуатирующей организацией были приложены перечни обязательных работ (услуг), выполняемых организацией, и дополнительных услуг, оказываемых собственникам по их заявкам. Один из собственников отказался оплачивать дополнительные услуги (мойку окон), оказанные ему без заявки. Суд не удовлетворил требования эксплуатирующей организации, поскольку расходы на мойку окон не входят в перечень обязательных, а отнесены договором к дополнительным услугам, оказываемым по заявке собственников. Постановление Кассационной коллегии Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 11.05.2010 (дело N 643-23/2009/361К)
Управление товариществом собственников
На общем собрании собственников совместного домовладения - учредителей товарищества собственников нужно принять решение по ряду вопросов, в частности, о создании товарищества, об определении его местонахождения, состава учредителей (членов) и др.
НА ЗАМЕТКУ
Если одним из собственников совместного домовладения является хозяйственное общество, решение о его участии в товариществе, состоящем из организаций и индивидуальных предпринимателей, принимается на общем собрании участников данного общества <16>.
Учредительным документом товарищества собственников является устав, который утверждается общим собранием учредителей - собственников недвижимого имущества совместного домовладения <17>. При создании товарищества собственников во вновь строящемся, реконструируемом или капитально ремонтируемом здании устав товарищества может быть утвержден застройщиком.
НА ЗАМЕТКУ
Организация становится членом товарищества собственников (если оно управляет совместным домовладением) с момента возникновения (регистрации) права собственности на помещения в этом домовладении. Организация не является членом товарищества с момента прекращения принадлежащего ей права собственности на имущество совместного домовладения <18>.
Имущество товарищества формируется в соответствии с его уставом за счет вступительных и иных взносов, обязательных платежей членов, доходов от хозяйственной деятельности товарищества и других поступлений. Размер вступительных и иных взносов учредители определяют самостоятельно <19>.
Товарищество собственников считается созданным и приобретает права юридического лица с момента его государственной регистрации. Оно имеет расчетный счет и печать со своим наименованием, заключает договоры на предоставление коммунальных и иных необходимых услуг собственникам, вправе выступать в суде истцом по требованиям о компенсации собственниками обязательных платежей, которые они обязаны вносить в соответствии с законодательством, а также о полном возмещении причиненных товариществу убытков в результате невыполнения собственниками обязательств по уплате обязательных платежей и оплате иных общих расходов <20>.
СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
Факт неиспользования одним из собственников принадлежащих ему на праве собственности помещений, входящих в состав совместного домовладения, не освобождает собственника от обязанности участвовать в содержании общего имущества. Собственник обязан возместить товариществу согласно договору, заключенному между ними, расходы по обслуживанию.
Если невозможно подтвердить, что счета вручались собственнику, товарищество лишается возможности взыскать в судебном порядке с собственника неустойку за просрочку платежей, предусмотренную договором, и проценты за пользование чужими денежными средствами <21>.
Члены товарищества собственников вправе изменить способ управления совместным домовладением, приняв на общем собрании решение об ином способе управления недвижимым имуществом совместного домовладения и о ликвидации товарищества собственников <22>.
Участие арендаторов в управлении совместным домовладением
Отметим, что арендаторы помещений в совместном домовладении вправе участвовать в договорах о совместном домовладении (если собственниками выбран способ непосредственного управления), о создании товарищества собственников и в управлении недвижимым имуществом совместного домовладения, когда собственник занимаемых ими помещений в установленном законодательством порядке предоставил арендаторам на это соответствующие полномочия. Например, соответствующее условие может содержаться в договоре аренды.
Арендаторы с правом совещательного голоса могут участвовать в общих собраниях товарищества собственников, собраниях собственников, выбравших иной способ управления совместным домовладением. Право решающего голоса может предоставляться арендаторами их представителю в правлении товарищества собственников, когда более 50% площади помещений совместного домовладения находится в государственной собственности.
Представитель арендаторов избирается простым большинством голосов на общем собрании арендаторов, которое проводится в соответствии с описанной выше процедурой. Голоса распределяются между арендаторами соответственно площади занимаемых ими помещений. Полномочия представителя удостоверяются собственником занимаемых нанимателями и арендаторами жилых и (или) нежилых помещений (например, в протоколе собрания арендаторов или в доверенности, подписанной уполномоченными представителями арендаторов и собственником занимаемых помещений) <23>. Арендаторы участвуют в расходах на содержание совместного домовладения, когда это предусмотрено условиями договора аренды.
СЛОВАРЬ
Совместное домовладение - это правоотношения собственников недвижимого имущества (включая земельный участок, расположенные на нем здания, иные объекты недвижимости), части которого находятся в государственной и (или) частной форме собственности двух и более собственников, а остальные части являются общей долевой собственностью (абз. 2 ст. 1 Закона). Общее имущество совместного домовладения - это обслуживающие более одного собственника части недвижимого имущества: лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, другие места общего пользования (абз. 3 ст. 1 Закона).
Товарищество собственников - это юридическое лицо (некоммерческая организация, не имеющая в качестве основной цели деятельности извлечение прибыли и не распределяющая полученную прибыль между участниками), объединяющее собственников жилых и (или) нежилых помещений (ч. 1, 2 ст. 20 Закона).
Список сносок
<1> Ч. 1 ст. 15 Закона Республики Беларусь от 08.01.1998 N 135-З "О совместном домовладении" (далее - Закон).
<2> Ч. 2 ст. 15 Закона.
<3> Ч. 3 ст. 16 Закона; п. 1 Положения об уполномоченном лице по управлению недвижимым имуществом совместного домовладения, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 30.03.2005 N 342.
<4> Ч. 1 ст. 6 Закона.
<5> п. 2, 6 ст. 10 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 N 133-З "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним".
<6> Ст. 252 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК); ч. 2, 3 ст. 11 Закона.
<8> Ч. 5 ст. 17 Закона.
<9> Ч. 3 - 5 ст. 17 Закона.
<10> Ч. 6 ст. 17 Закона.
<11> Ч. 3 ст. 15 Закона.
<12> Ч. 1, 3 ст. 19 Закона; Типовой договор о совместном домовладении, утвержденный Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.04.1998 N 569 (далее - Типовой договор).
<13> П. 12, 13 Типового договора.
<14> П. 6, 7 Типового договора.
<15> Ч. 3 п. 6 Типового договора, ст. 11 Закона.
<16> Абз. 3 ч. 1 ст. 35 Закона Республики Беларусь от 09.12.1992 N 2020-XII "О хозяйственных обществах"
<17> Типовой устав товарищества собственников, утвержденный Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.04.1998 N 569.
<18> Абз. 2 ч. 2, ч. 3 ст. 25 Закона
<19> Ч. 8 ст. 20 Закона.
<20> Ст. 23 Закона.
<21> Решение хозяйственного суда г. Минска от 18.08.2010 (дело N 394-23/2010)
<22> Абз. 2 ч. 1 ст. 28 Закона.
<23> Ст. 17, 18 Закона.