Право собственности и другие вещные права на жилые помещения
Право собственности и другие вещные права на жилые помещения
Введение
Статьей 25 Всеобщей декларации прав человека в жизненный уровень человека, необходимый для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи, включается такой обязательный компонент, как жилище. Неотъемлемое право каждого человека на жилище закреплено также в Международном пакте об экономических, социальных и культурных правах (статья 11). При этом, как следует из пункта 1 статьи 12 Международного пакта о гражданских и политических правах, право на жилище должно реализовываться при условии свободы выбора человеком места жительства. Необходимость уважения жилища человека констатирована и в статье 8 Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод.
С учетом положений международно-правовых актов в статье 40 Конституции Российской Федерации закреплено право каждого на жилище.
Конституционное право граждан на жилище относится к основным правам человека и заключается в обеспечении государством стабильного, постоянного пользования жилым помещением лицами, занимающими его на законных основаниях, в предоставлении жилища из государственного, муниципального и других жилищных фондов малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, в оказании содействия гражданам в улучшении своих жилищных условий, а также в гарантированности неприкосновенности жилища, исключения случаев произвольного лишения граждан жилища (статьи 25, 40 Конституции Российской Федерации).
Огромное количество судебных споров о вещных правах на жилые помещения свидетельствует о недостаточной разработанности существующей системы регламентации соответствующих институтов. Законодатель, к сожалению, не дал ни определения вещного права, ни даже не обозначил сколько-нибудь определенно его родовых признаков (свойств).
Вышеизложенное подтверждает актуальность темы, недостаточность ее исследования и необходимость анализа существующих проблемных (в том числе теоретических) вопросов в рамках конструкции вещных прав граждан на жилые помещения с теоретический, практической и правоприменительной стороны.
Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся при осуществлении права собственности и других вещных прав на жилое помещение.
Предмет исследования - право собственности и другие вещные права на жилые помещения.
Целью исследования является анализ вещных прав на жилые помещения (их содержания) и практики его применения.
Для достижения поставленной цели решались следующие задачи:
.исследовать правовой режим жилых помещений;
.выявить содержательные особенности права собственности на жилые помещения;
.изучить правовую природу ограниченных вещных прав на жилые помещения;
.выявить проблемы осуществления права собственности и иных вещных прав граждан на жилые помещения.
Методологическая основа исследования - общенаучные (диалектический, исторический, системно-структурный, логический) и специально-юридические методы исследования (формально-юридический, сравнительный анализ).
Проблемы осуществления права собственности граждан на жилые помещения постоянно привлекают к себе внимание ученых и практиков, широко исследуется в юридической литературе. Изданы монографии, научно-практические работы, статьи в периодических изданиях, в которых анализируются различные аспекты в этой области и разрабатываются рекомендации по совершенствованию действующего законодательства.
Правовой режим жилого помещения исследован в работах М.В. Абрамовой, В. Ачкасова, Н.Г. Вол очкова, И.А. Емелькиной, И.В. Козловой, О.М. Козырь, И. Кузьминой, Г.Ф. Пухтой, Н.И. Святиной, В.А. Фогелем и другими учеными.
В юридической литературе много внимания уделяется вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество, сделок с ним. Эти вопросы нашли отражение в работах таких ученых, как: М.И. Брагинский, Б.М. Гонгало, А.В. Кузнецов, В.И. Сенчищев, Н.А. Сыродоев, В.В. Чубаров, A.M. Эрделевский.
Способы приобретения права собственности граждан на жилые помещения были проанализированы в работах Ю. Баринова, И. Белявского, М.И. Брагинского, Ю. Буйновой, В.В. Витрянского, Б.М. Гонгало, СП. Гришаева, B.C. Ем, И.А. Емелькиной, О.С. Иоффе, И. Исрафилова, Е. Козловой, СИ. Комарицкого, П.В. Крашенинникова, СЮ. Макарова, Н.В. Маслова, А.А. Пантелеева, К.И. Скловского, Е.А. Суханова, Е.Р. Сухаревой, Ю.К. Толстого, СА. Хохлова, Б.Б. Черепахина, Т.М. Шамбы, Г.Ф. Шершеневич, Л.В. Щенниковой.
Научная новизна исследования заключается в том, что изучение права собственности и других вещных прав на жилые помещения является комплексным на базе гражданского, жилищного и семейного законодательства с изучением практики применения указанных правовых норм судами общей юрисдикции.
Структура работы состоит из введения, трех глав, включающих шесть параграфов, заключения и списка литературы.
1. Жилое помещение как объект вещных правоотношений
1.1 Понятие и особенности правового режима жилого помещения
Правовой режим жилого помещения представляет собой совокупность определенных правовых условий (дозволений, нормативов, запретов, обязываний, ограничений) владения, пользования и распоряжения жилым помещением, соблюдение которых является обязательным для пользователей жилыми помещениями независимо от характера вещного права.
Содержанием правового режима объекта недвижимости, в том числе жилого помещения, выступают:
)Обязательная государственная регистрация права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение (ст. 131 ГК РФ);
)Возникновение прав владения, пользования и распоряжения на вновь созданное жилое помещение или передаваемое по договору с момента государственной регистрации этой недвижимости (ст. 219 ГК РФ) либо перехода права собственности на нее к покупателю (ч. 1. ст. 551 ГК РФ);
)Специальные правила совершения сделок с жилыми помещениями (жилыми домами), предусматривающие зависимость прав на земельный участок от прав на жилой дом. Так, залог недвижимости (ипотека) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором она находится, либо его части, необходимой для ее использования, либо права пользования залогодателя этим участком или его частью (ч. 3,4 ст. 340 ГК РФ);
)Гражданско-правовое обязательство, предметом которого является жилое помещение (по общему правилу исполняется в месте его нахождения).
Правовой режим жилых помещений обусловлен правовой природой недвижимого имущества и назначением жилого помещения, т.е. использованием в жилых целях.
Главным признаком, позволяющим отнести жилое помещение к недвижимости, согласно ГК РФ является «прочная связь с землей и невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению».
ГК РФ установил, что жилые помещения предназначены для проживания граждан (абз. 1 п. 2 ст. 288), а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению такими объектами недвижимости должно производиться в соответствии с целевым назначением этих объектов (п. 1 ст. 288).
Жилое помещение должно использоваться только по целевому назначению, а именно для проживания граждан. В соответствии с пунктом 3 статьи 288 ГК РФ не допускается размещение в жилых домах промышленных производств. Схожее положение содержится в пункте 1 статьи 17 ЖК РФ, согласно которому жилое помещение предназначено для проживания граждан. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств (п. 3 ст. 17 ЖК РФ). Только в отличие от ГК РФ в пункте 2 статьи 17 ЖК РФ допускается возможность использования жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Согласно ст. 288 ГК РФ размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.