Оценка стоимости недвижимости

Оценка стоимости недвижимости

ОГЛАВЛЕНИЕ

Введение

1. Теоретические аспекты оценки стоимости недвижимости, при оформлении арендных прав

1.1 Понятие права аренды в Российском законодательстве

.2 Недвижимость и правовые основы ее оценки

.3 Необходимость оценки недвижимости, при оформлении прав аренды

. Методические основы оценки стоимости недвижимости

2.1 Виды стоимости недвижимости и факторы, влияющие на стоимость арендных прав на недвижимость

2.2 Принципы и процесс оценки недвижимости

.3 Анализ подходов к оценке недвижимости

3. Определение рыночной стоимости ставки арендной платы, при сдаче в аренду объектов недвижимости ОАО «НЗХК»

3.1 Характеристика объекта оценки

.2 Анализ рынка аренды в г.Новосибирске

3.3 Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости ОАО «НЗХК», с использованием общепринятых подходов

3.4 Согласование результатов и вывод итоговой стоимости

Заключение

Список использованных источников

ВВЕДЕНИЕ

Как государственным, так и коммерческим фирмам, которые владеют производственными площадями или офисными помещениями, и желающими сдавать их в аренду, необходимо произвести оценку, то есть подтвердить арендную ставку. Сегодня на рынке аренды наибольшей популярностью пользуются складские и офисные помещения. Кроме того, мы производим оценку земли и земельных участков, квартир и другой недвижимости <#"607666.files/image001.gif">                                                                     (2)

где Су - стоимость строительства улучшения (здания) в целом;- объем j-го компонента;

Сj - стоимость единицы объема;- количество выделенных компонентов здания;- коэффициент, учитывающий имеющиеся отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для оцениваемого идентичного объекта Kn = 1).

Исходную информацию для применения этого метода можно найти в периодически издаваемых межрегиональных информационно-аналитических бюллетенях фирмы КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве».

После определения восстановительной стоимости определяют прибыль инвестора (застройщика). Прибыль инвестора - это установленная рынком величина, отражающая сумму, которую инвестор (застройщик) ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительный проект. Точной методики для определения этого показателя не существует.

Прибыль инвестора может определятся по формуле предложенной Озеровым Е.С.:

                                    (3)

где ПИ - прибыль инвестора:

Yk - норма отдачи на капитал в альтернативные проекты;

k - срок строительства объекта;

Е - доля авансового платежа в общей стоимости нового строительства.

Согласно этой формуле основными факторами, от которых зависит величина прибыли инвестора, являются продолжительность строительства объекта, годовая норма отдачи на вложенный капитал (объект оценки), доля авансового платежа в общей стоимости нового строительства. В действительности приведённая формула даёт заниженные значения. Другим способом является определения прибыли инвестора, опираясь на рыночную информацию. Этот метод более точен, но из-за непрозрачности Российского рынка практически не применим.

Следующий шаг - это расчет выявленных видов износа.

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости под воздействием различных факторов со временем. Износ обычно измеряют в процентах.

В зависимости от причин, вызывающих обесценивание объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный, внешний (рис. 5).

Рисунок 5 - Виды и методы расчёта износов

аренда стоимость право недвижимость

Для каждого вида износа характерно его подразделение: устранимым износом называют износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно. При этом экономическая целесообразность состоит в том, что производимые затраты на устранение того или иного вида износа должны способствовать повышению стоимости объекта в целом.

При выявлении всех обозначенных видов износа говорят об общем накопленном износе объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановленной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта [24, с. 41]. В общем случае накопленный износ определяется по формуле:

И = 1 - (1-Ифиз)(1-Ифун)(1-Ивнеш)                                             (4)

где И - общий накопленный износ;

Ифиз - физический износ;

Ивнеш - функциональный износ;

Ифун - внешний износ.

Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина - амортизации. Оценочный износ является одним из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую (фактическую) стоимость объекта оценки на конкретную дату.

Физический износ представляет собой постепенную утрату изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Выделяют следующие методы расчета физического износа зданий.

Нормативный метод физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера таких инструкций можно назвать «Правила оценки физического износа жилых зданий» ВНС 53-86 Госгражданстроя, применяемые Бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности. В указанных правилах дана характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка. Физический износ здания следует определять по формуле 5:

                                                                                     (5)

где Fф - физический износ здания, %;- физический износ i-го конструктивного элемента, %;- коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания %;- количество конструктивных элементов в здании.

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания обычно принимают по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденных в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей, по их сметной стоимости. Описанная методика применяется исключительно в отечественной практике.

Стоимостной метод определения физического износа. Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждение конструкций, систем или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания. Описанная методика позволяет рассчитать износ элементов и здания в целом сразу в стоимостном выражении, что является более предпочтительным по сравнению с другими методами расчета физического износа. Среди недостатков, присущих данной методике, необходимо отметить обязательную детализацию и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.

Определение физического износа методом срока жизни основывается на утверждении что физический износ, эффективный возраст и срок экономической жизни находятся в определенном соотношении. Это соотношение можно выразить следующей формулой:

                        (6)

где Ифиз - износ в процентах (%);

ЭВ - эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом;

ФЖ - типичный срок физической жизни;

ОСФЖ - оставшийся срок физической жизни.

При этом физический износ может рассчитываться как для отдельных элементов здания с последующим суммированием рассчитанных обесценивании, так и для здания в целом.

Иногда для приближенных расчетов износа эксперты оценщики могут использовать также упрощенную формулу, учитывающую взаимосвязь между хронологическим возрастом и физической жизнью здания:

                                                                   (7)

где Ифиз - износ в процентах (%);

ФЖ - типичный срок физической жизни;

ХВ - хронологический возраст.

Применение данной формулы также актуально при расчете процентных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов.

Как отмечалось ранее, физический износ подразделяют на устранимый и неустранимый износ. Кроме того, на практике элементы сооружения, имеющие устраняемый и не устраняемый износ, делят на:

долгоживущие (ожидаемый срок жизни сопоставим со сроком жизни и всего сооружения);

короткоживущие (элементы, имеющие меньший срок жизни, чем все сооружение в целом) [24, с. 49].

Функциональный износ - это потеря стоимости вследствии относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей [21, с. 20].

В зависимости от физической возможности и экономической целесообразности устранения причин, вызвавших функциональный износ, его подразделяют на устранимый и неустранимый.

Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения.

Устранимый функциональный износ обычно определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости. Он вызывается: недостатками, требующими добавления элементов, недостатками, требующими замены или модернизации элементов, сверхулучшением.

К недостаткам, требующим добавления, относят элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении, и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Износ измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.

К недостаткам, требующим замены или модернизации элементов, относят позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам. Износ измеряется как стоимостью существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов.

К сверхулучшениям относят позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Износ измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций сверхулучшенный минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демонтированных элементов.

Неустранимый функциональный износ обычно вызывается устаревшим объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий, относительно современных стандартов строительства. В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определятся двумя способами: как капитализированная потеря в арендной плате; капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке [24, с. 59].

Внешний (экономический) износ - это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими, либо политическими факторами, либо другими внешними факторами [24, с. 66].

Внешний износ недвижимости, в зависимости от вызвавших его причин, в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраняться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы: капитализации потерь в арендной плате, сравнительных продаж, срока экономической жизни. Расчет внешнего износа методом капитализации потерь в арендной плате производится аналогично расчету функционального неустранимого износа.

Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом.

После определения износа необходимо рассчитать стоимость земельного участка. Земельный участок - часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовое положение и другие характеристики, отражаемые в земельном кадастре [9].

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются методы: сравнения продаж, метод выделения, метод капитализации земельной ренты, метод распределения, метод остатка, метод разбивки на участки (рис. 6).

Рисунок 6 - Подходы и методы оценки земельных участков

Метод сравнения продаж является наиболее простым и эффективным методом оценки, может использоваться для оценки и фактически свободной, и предположительно вакантной земли; позволяет определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж аналогов. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Метод капитализации земельной ренты основан на том, что при наличии достаточной информации о ставках аренды земельных участков можно проводить определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок. В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться: как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата может капитализироваться в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемый из анализа рынка. Исходные данные для капитализации получают из сравнения продаж арендованной земли и величин арендной платы. Формула расчёта стоимости земельного участка имеет вид:

                                                                                  (8)

где Сзем - стоимость земельного участка;

ЧОДзем - чистый операционный доход от земельного участка за год;

Rз - коэффициент капитализации земельного участка.

Метод распределения (метод соотношения, соотнесения) - определение составляющей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земли и улучшений в имущественном комплексе. Метод основан на принципе вклада и утверждении того, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и построек.

Метод выделения (извлечения) применяется для оценки застроенных земельных участков, если есть информация о ценах сделок аналогичными объектами недвижимости. Улучшения земельного участка соответствуют его наиболее эффективному использованию. Метод предполагает следующую последовательность действий:

определение элементов сравнения объектов;

определение отличий каждого аналога от объекта оценки;

расчет и внесение корректировок по каждому из элементов сравнения;

расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;

расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Метод остатка основан на технике инвестиционной группы для физических составляющих. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Стоимость земли определяют в результате капитализации части дохода, относящегося к земле.

Для определения стоимости земельного участка необходимо знать стоимость здания, чистый операционный доход всей собственности, коэффициенты капитализации для земли и для зданий.

Основные этаны метода остатка для земли:

определяется чистый операционный доход всей собственности на основе рыночной ренты и предполагаемых операционных расходов;

определяется чистый операционный доход, относящийся к строению (зданию);

чистый операционный доход, относимый к земельному участку, капитализируется в показатель стоимости через норму капитализации для земли.

Метод разбивки па участки (подход с точки зрения развития) используется при оценке земли, пригодной для разделения на индивидуальные участки. Состоит из следующих этапов:

определение размеров и количества индивидуальных участков;

расчет стоимости освоенных участков с помощью метода сравнения сопоставимых продаж;

расчет затрат и графика освоения, предполагаемого периода продажи и разумной предпринимательской прибыли;

вычет всех затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой суммарной цены продажи участков для определения чистой выручки от продажи недвижимости после завершения освоения и продажи индивидуальных участков;

выбор ставки дисконта, отражающей риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи [12, с. 52].

После определения стоимости земли можно определить итоговую стоимость объекта недвижимости. Её расчет осуществляется путем прибавления к стоимости строительства прибыли предпринимателя, корректировки на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка. Необходимо помнить также и о том, что во многих случаях затратный подход в оценке недвижимости не показывает рыночную стоимость, поскольку существуют различия в терминах «затраты» и «стоимость». Понесенные инвесторами затраты не всегда создадут рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов и напротив - затратам. Прежде всего, это касается объектов недвижимости, целью владения которой является получение дохода (коммерческой недвижимости).

Так же затратный подход слабо учитывает текущую рыночную ситуацию в отличие от сравнительного подхода.

Оценка недвижимости сравнительным подходом.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость [24, с. 71].

Сравнительный подход базируется на трёх основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта (рис. 7).

Рисунок 7 - Методы и способы внесения поправок в сравнительном подходе

Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом.

. Изучаются состояния и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.

. Собирается и проверяется информация по объектам аналогам; анализируется собранная информация, и каждый объект аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

При изучении рынка необходимо, чтобы сопоставимые объекты относились к одному сегменту рынка, а сделки с ними осуществлялись на типичных для данного сегмента условиях: сроке экспозиции (время, которое объект находится на рынке), независимости субъектов оценки, инвестиционной мотивации, которая определяется аналогичными мотивами инвестора, аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов, степенью износа [14, с. 13].

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным моментом здесь является точное определение поправочных коэффициентов.

После сравнения данных, в результате корректировки цен продаж в соответствии с их отличиями от оцениваемой недвижимости, рассчитываются скорректированные цены продаж объектов сравнения.

Скорректированная цепа имущества - это цена продажи объекта сравнения имущества после ее корректировки на различия с объектом оценки.

Все объекты недвижимости уникальны, однако не все индивидуальные характеристики существенно влияют на стоимость [15, с. 25].

Американским институтом оценщиков недвижимости предлагается следующий порядок внесения поправок:

. Имущественные права. Эта поправка учитывает разницу в наборе прав, передаваемых в сделке.

. Финансовые условия. Эта поправка учитывает разницу в условиях финансирования сделки (оплата наличными, перечислением, с использованием заемных средств, оформление закладной, использование ипотечного кредита и т.д.).

. Условия продажи. Учитывает взаимосвязь продавца и покупателя и возможные скидки в цене продажи.

. Время. Учитывает изменение рынка со времени сопоставимой продажи до даты оценки.

. Местоположение. Учитывает поправки на местоположение сопоставимой продажи и оцениваемого объекта.

. Физические характеристики. Каждое отличие в физических характеристиках должно быть учтено при проведении оценки.

. Экономические характеристики (текущие затраты на поддержание объекта в функционально пригодном состоянии, качество управления, условия и сроки аренды).

. Способ использования (квартира, которая после покупки стала использоваться под магазин, могла быть куплена значительно дороже, чем аналогичная квартира, используемая для проживания).

. Компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью (стоимость оборудования, мебели и т.п.).

Первые четыре корректировки вносятся именно в этой последовательности, оставшиеся вносятся в любой последовательности к скорректированной стоимости первыми четырьмя.

Корректировки на отличия аналогов от объекта оценки, как правило, вносят на основании оценки этих отличий рынком, что выражается в ценах продаж.

Методы расчёта поправок делятся на:

. Количественные (применяется, если количество аналогов k больше или равно количеству ценообразующих факторов n, увеличенного на единицу k≥n+1) [18]:

статистический анализ - применение математических методов и регрессионного анализа для обработки массива данных;

анализ тенденций - выявление влияющих на цену факторов и элементов при наличии большого количества данных о продажах с разными параметрами;

анализ затрат - учет затрат на воспроизводство элемента объекта (не учитывает рынок, применяется, например, при расчете корректировки на наличие забора на новом дачном участке).

. Качественные (применяется если количество аналогов k меньше количества ценообразующих факторов n, увеличенное на единицу k < n + 1):

относительный сравнительный анализ сопоставимых продаж для определения относительных корректировок (корректировки не выражаются в денежных единицах или процентах - для них используются условные обозначения, отражающие влияние анализируемого параметра на стоимость объекта оценки, и т.п.);

распределительный анализ - ранжирование сравнимых продаж и определение места объекта оценки в этом ряду;

индивидуальные опросы - опросы профессионалов (экспертов) для использования в качестве вторичной информации (по причине субъективности) при проведении корректировки.

Кроме вышеперечисленных, могут применяться и другие методы расчета корректировок, а также их различные вариации. Чем более похожи выбранные для сравнения аналоги объекта оценки, тем выше точность получаемых результатов.

Наиболее надежным считается метод парного анализа продаж. Он основан на предположении, что разница в стоимости объектов, имеющих единственное отличие, может быть приписана к нему.

Корректировки проводятся по выбранным единицам сравнения. При оценки вакантной земли в качестве единицы сравнения могут выбираться цены за гектар, 1 м2, а при оценки застроенных - цены за 1 м2 общей площади, за 1 м2 площади подлежащей сдачи в аренду, за 1 м3 и цена за единицу недвижимости, приносящую доход (посадочное место, место стоянки) [22, с. 33].

По способу внесения поправки делятся:

процентные - вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий коэффициент. К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, износ, время продажи;

стоимостные поправки:

а) денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 га, 1 м2), изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, если хуже, применяется отрицательная поправка.

К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, можно отнести поправки на качественные характеристики, а также поправки, рассчитанные статистическими методами;

б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта-аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта и пр.) [24, с. 22].

Заключительным этапом сравнительного подхода является установление стоимости объекта оценки на основе сравнительного анализа выбранных аналогов. Как правило, вывод стоимости оцениваемого объекта осуществляется в процессе согласования скорректированных цен его аналогов.

Абсолютно одинаковых продаж не бывает, и, соответственно, каждая из них оказывает различное влияние на определяемую стоимость объекта оценки. В процессе согласования необходимо выявить причины различий промежуточных результатов, учесть количество поправок, внесенных в цену сопоставимой продажи.

При наличии обширной информации о большом количестве похожих продаж, небольшом различии величин скорректированных цен применяются статистические методы. Обычно анализируется четыре показателя

среднеарифметическое значение скорректированных цен;

мода - наиболее часто встречающееся значение в числовом;

медиана - середина ранжированного числового ряда;

скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога.

Если за базу сравнения взяты экономические единицы на основе соотношения дохода и цены продаж, то используется метод валового рентного мультипликатора.

Валовой рентный мультипликатор - это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу, или к действительному валовому доходу.

Для применения ВРМ необходимо:

а) оценить рыночный валовой (действительный) доход, генерируемый объектом;

б) определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналогов;

в) умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на усредненное (средневзвешенное) значение ВРМ по аналогам.

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле:

                                   (9)

где Цоб - вероятная цена продажи оцениваемого объекта;

ПВДо - валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта;

ВРМа - усредненный валовой рентный мультипликатор по аналогам;

Цiа - цена продажи ;-го сопоставимого аналога;

ПВДiа - потенциальный валовой доход ;-го сопоставимого аналога;

m - количество отобранных аналогов.

ВРМ не корректируют на удобства или другие различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основу его расчета положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже учтены указанные различия [24, с. 15].

Основным требованием при применении сравнительного подхода является развитость и активность рынка. При этом оценщик опирается на текущую и ретроспективную информацию, не учитывая будущие доходы. С точки зрения коммерческой недвижимости - это существенный отрицательный фактор. Доходный подход основывается на предпосылке, что стоимость любого имущества зависит от величины дохода, который, как ожидается, оно принесет.

Доходный подход к оценке недвижимости.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки [14, с. 18].

Метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следующий вид:

                                                                                        (10)

где СК - стоимость методом капитализации;

ЧОД - чистый операционный доход;

R - ставка капитализации.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

) определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;

2) расчет ставки капитализации;

3) определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления чистого операционного дохода на коэффициент капитализации (рис. 8).

Остановимся подробно на каждом из вышеперечисленных этапов. На первом этапе рассчитывается ожидаемый чистый операционный доход. Оценщик недвижимости работает со следующими уровнями дохода: ПВД (потенциальный валовой доход), ДВД (действительный валовой доход), ЧОД (чистый операционный доход) и ДП (денежные поступления) до уплаты налогов.

Рисунок 8 - Структура метода капитализации доходов

Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости, при 100%-ном ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

ПВД = S х Са                                                                                 (11)

где S - площадь, сдаваемая в аренду, м2;

Са - арендная ставка за 1 м2.

Договор аренды - основной источник информации о приносящей доход недвижимости. Аренда - предоставление арендатору (нанимателю) имущества за плату во временное владение и пользование.

Величина арендной ставки, как правило, зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т.д.

Арендные ставки бывают: контрактными (определяемыми договором об аренде) и рыночными (типичными для данного сегмента рынка в данном регионе).

Рыночная арендная плата может меняться в течение периода действия договора, а контрактная величина постоянная .

Действительный валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД - Потери + Прочие доходы                                               (12)

Обычно эти потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу. Потери рассчитываются по ставке, определяемой для типичного уровня управления на данном рынке, т.е. за основу берется рыночный показатель. При отсутствии информации для определения коэффициента недозагрузки (недоиспользования) оценщик, прежде всего, анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту и на этой основе рассчитывает коэффициент недоиспользования (Кид) объекта недвижимости.

                                                                                     (13)

где Дп - доля единиц объекта недвижимости, по которым в течение года перезаключаются договора;

Тс - средний период в течение, которого единица объекта недвижимости свободна;- число арендных периодов в году.

Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики на перспективу (в зависимости от перспектив развития конкретного сегмента рынка недвижимости в регионе):

                                                                                        (14)

где Кп - коэффициент потерь при сборе платежей;

Па - потери при сборе арендных платежей;

ПВД - потенциальный валовой доход.

Помимо потерь от недоиспользования и при сборе арендных платежей необходимо учесть прочие доходы, которые можно увязать с нормальным использованием данного объекта недвижимости в целях обслуживания, в частности, арендаторов (например, доход от сдачи в аренду автомобильной стоянки, склада и т.д.), И не включаемые в арендную плату.

Чистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений).

Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Операционные расходы принято делить на условно-постоянные расходы или издержки, условно-переменные или эксплуатационные расходы, расходы на замещение или резервы.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта. Как правило, это налоги на имущество, страховка основных фондов и т.п.

Условно-переменные - это расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг.

Основными условно-переменными расходами являются расходы на управление; коммунальные расходы (газ, электричество, вода, отопление, телефон и т.д.); расходы на уборку, содержание территории и т.д.

К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений (кровля, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электроарматура). Если не учесть резерва на замещение, то чистый операционный доход будет завышенным.

В случаях, когда недвижимость приобретается с привлечением заемных средств, оценщик в расчетах использует такой уровень доходов как денежные поступления до уплаты налогов. Денежные поступления до уплаты налогов равны чистому операционному годовому доходу за вычетом ежегодных затрат по обслуживанию долга, Т.е. отражают денежные поступления, которые владелец недвижимости ежегодно получает от ее эксплуатации.

Вторым этапом является расчёт коэффициента капитализации.

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:

. Метод рыночной выжимки - является самым простейшим, быстрым и точным для определения стоимости какой-либо недвижимости с помощью собранных на конкурентном и свободном рынках данных по сопоставимым продажам аналогичных по своим характеристикам (инвестиционная мотивация, социально-юридический статус, платежеспособность, пути финансирования и т.д.) и полезности объектов недвижимости.

Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений чад сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации:

                                                                                 (15)

где ЧОДi - чистый операционный доход i-ro объекта-аналога;

Vi - цена продажи i-ro объекта-аналога.

В этом методе отдельно не учитывается возврат капитала и доход на инвестиции.

. Кумулятивный метод с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива).

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения: безрисковая ставка дохода плюс премии за риск вложения в недвижимость плюс премии за низкую ликвидность недвижимости плюс премии за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка доходности - ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого- то бы ни было риска не возврата. В качестве безрисковой ставки может браться доходность по долгосрочным государственным обязательствам (Еврооблигации).

Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные (ранее перечисленные) составляющие - поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости.

Так же в безрисовой ставке необходима корректировка инфляции, которую можно учесть с помощью формулы Фишера:

                                                                      (16)

где Rи - номинальная ставка (с учётом инфляции);- реальная ставка;инф. - индекс инфляции (годовой темп инфляции).

Важно отметить, что при использовании номинальных потоков доходов коэффициент капитализации и его составные части должны быть рассчитаны в номинальном выражении, а при реальных потоках доходов - в реальном выражении. Для преобразования номинальных потоков доходов в реальные следует номинальную величину разделить на соответствующий индекс цен.

Расчет различных составляющих премии за риск:

надбавка за низкую ликвидность недвижимости. При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне долларовой инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке;

надбавка за риск вложения в недвижимость. В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности;

надбавка за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей.

Коэффициент капитализации включает ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала. Если сумма капитала, вложенного в недвижимость, останется неизменной и будет возвращаема при ее перепродаже, нет необходимости в расчете нормы возврата.

Существуют три способа возмещения инвестированного капитала.

. Метод Ринга. Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, Т.е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата - ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:

Rк = Ry + 1/n                                                                                 (17)

где n - оставшийся срок экономической жизни;y - ставка доходности инвестиций.

. Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям:

к = Ry + SFF(n, Y)                                                                         (18)

где SFF - фактор фонда возмещения;

Y = Ry - (ставка дохода на инвестиции).

. Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:

Rк = Ry + SFF(n, Yб)                                                                    (19)

где Yб - безрисковая ставка процента [18].

Если при вложении инвестиций в недвижимость инвестор рассчитывает на то, что в будущем ее цена возрастет, то появляется необходимость учета в ставке капитализации прироста стоимости капиталовложений.

Из ставки доходности инвестиций на капитал вычитается отложенный доход и, таким образом, определяется коэффициент капитализации.

Rк = Ry - ∆SFF(n, Y)                                                                     (20)

где ∆ - процент прироста цены актива.

. Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы.

Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы. Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается:

                                                                                          (21)

где Rm - ипотечная постоянная;

ДО - ежегодные выплаты по обслуживанию долга;

К - сумма ипотечного кредита.

Ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций сложного процента: она равна сумме ставки процента и фактора фонда возмещения или же равна фактору взноса на единицу амортизации.

Коэффициент капитализации для собственного капитала рассчитывается по формуле:

                       (22)

Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение:

R = m х Rm + (1-m) х Re                                                               (23)

где m - коэффициент ипотечной задолженности.

Формула связанных инвестиций также может быть применена для составных частей недвижимости земли и строений. Взвешенные ставки капитализации для земли и строений могут быть рассчитаны при условии, что можно получить точные ставки капитализации для каждого из компонентов, а также долги их вклада в общую стоимость имущества.

R = L х R1+ В х R2                                                                       (24)

где L - стоимость земли в % от общей стоимости;- ставка капитализации для земли;

В - стоимость здания в % от общей стоимости;- ставка капитализации для здания.

На заключительном этапе рассчитывается стоимость недвижимости делением чистого операционного дохода на коэффициент капитализации.

Второй метод в рамках доходного подхода - метод дисконтирования денежных потоков (МДДП). Он более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Этот метод позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости (рис. 9).

Рисунок 9 - Этапы метода дисконтирования денежного потока

Для расчета ДДП необходимы данные:

длительность прогнозного периода;

прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;

ставка дисконтирования.

Расчет состоит из пяти этапов.

Первый этап - определение прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Тщательно выполненный прогноз позволяет предсказать характер изменения денежных потоков на более долгий срок. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5 - 10 лет, для России типичной величиной будет период длительностью 3 - 5 лет. Это реальный рок, на который можно. сделать обоснованный прогноз.

Второй этап - прогнозирование величин денежных потоков, требует:

а) тщательного анализа на основе финансовой отчетности, предоставляемой заказчикам о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективном периоде;

б) изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик;

в) прогноз доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.

При оценке недвижимости методом дисконтирования денежных потоков рассчитывается несколько видов дохода от объекта: потенциальный валовой доход; действительный валовой доход; чистый операционный доход; денежный поток до уплаты налогов; денежный поток после уплаты налогов

На практике российские оценщики вместо денежных потоков дисконтируют доходы: ЧОД (указывая, что. объект недвижимости принимается как не отягощенный долговыми обязательствами); чистый поток наличности за вычетам расходов на эксплуатацию, земельного. налога и реконструкцию; облагаемую налогом прибыль.

Необходимо учитывать, что требуется дисконтировать именно денежный поток так как:

денежные потоки не так изменчивы, как прибыль;

понятие «денежный поток» соотносит приток и отток денежных средств, учитывая такие денежные статьи, как «капиталовложения» и «долговые обязательства», которые не включаются в расчет прибыли;

показатель прибыли соотносит доходы, полученные в определенный период, с расходами, понесенными в этот же период, вне зависимости от реальных поступлений или расхода денежных средств;

денежный паток - показатель достигнутых результатов как для самого. владельца, так и для внешних сторон и контрагентов-клиентов, кредиторов, поставщиков и т. д., поскольку отражает постоянное наличие определенных денежных средств на счетах владельца.

Таким образом:

Денежный поток до уплаты налогов равен ПВД (Потенциальный валовой доход) минус Потери от незанятости и при сборе арендной платы плюс Прочие доходы равно ДВД (Действительный валовой доход) минус ОР (Операционные расходы) минус Предпринимательские расходы владельца недвижимости, связанные с недвижимостью равно ЧОД минус Капиталовложения минус Обслуживание кредита плюс Прирост кредитов.

Денежный поток для недвижимости после уплаты налогов равен Денежный поток до уплаты налогов минус Платежи по подоходному налогу владельца недвижимости.

Третий этап расчёт стоимости реверсии (перепродажи). Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:

назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта;

принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;

капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.

Четвёртый этап - определение ставки дисконтирования.

Ставка дисконтирования - процентная ставка, используемая для приведения будущих ожидаемых сумм (доходов или расходов) к текущей стоимости на дату оценки. Она показывает эффективность вложений капитала с учетом риска получения будущих доходов. Риск - оцененная степень неопределенности получения в будущем доходов.

При оценке объекта недвижимости ставка дисконта рассчитывается, как правило, кумулятивным методом. Он основан на сопоставлении доходности и рисков доступных альтернативных инвестиций. Повышение осознанного уровня риска выражается в увеличении ставки дисконтирования. Суть данного метода заключается в прибавлении процентных составляющих (премий) отражающие дополнительные риски, присущие данному инвестиционному решению, к ставке дохода на инвестиции которые в сравнении с другими инвестиционными инструментами считаются безрисковой.

Существуют и другие методы расчёта ставки дисконтирования.

Метод сравнения альтернативных инвестиций основан на том, что аналогичные по риску проекты должны иметь аналогичную ставку дисконтирования.

Метод выделения. Ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости. Обычный алгоритм расчета ставки дисконтирования по методу выделения следующий:

моделирование для каждого объекта-аналога в течение определенного периода времени по сценарию наилучшего и наиболее эффективного использования потоков доходов и расходов;

расчет ставки доходности инвестиций по объекту;

полученные результаты обработать любым приемлемым статистическим или экспертным способом с целью приведения характеристик анализа к оцениваемому объекту [24, с. 99].

Метод мониторинга позволяет выявить тенденции изменения доходности альтернативных инвестиций, имеющих связь с доходностью объекта недвижимости. Такой анализ позволяет сделать предположение относительно вероятного прогноза изменения доходности объекта недвижимости на основе мониторинга рынка недвижимости, результаты которого официально публикуются [47].

Эти методы достаточно трудоёмки и требует открытости и развитости рынка недвижимости, поэтому в российской оценочной практики широкого применения не нашли.

На пятом заключительном этапе производится расчёт стоимости объекта недвижимости по формуле:

                                                                   (25)

где СДДП - стоимость методом дисконтирования денежного потока;

ДП - денежный поток периода t;

i - ставка дисконтирования денежного потока периода t;

M - стоимость реверсии, или остаточная стоимость.

Остаточная стоимость, или стоимость реверсии, должна быть продисконтированна (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков. Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна: текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков плюс текущая стоимость остаточной стоимости (реверсии).

Методы доходного подхода по сравнению с затратным и сравнительным имеют преимущество при оценке коммерческой недвижимости. Оно заключается в том, что доходный поход опирается на генерируемые недвижимостью доходы. При этом у него, как и у других подходов есть свои недостатки.

Для определения достоинств и недостатков подходов необходимо сделать их сравнительную характеристику. Сравнительную характеристику подходов к оценке можно представить для наглядности в виде табл. 2.

Таблица 2 - Сравнительная характеристика подходов оценки коммерческой недвижимости

В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из трех методов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга. Для коммерческой недвижимости на практике применяют все три метода. При сбалансированном рынке все три подхода должны дать близкие по значению результаты. Но в следствии того, что рынок российской недвижимости не сбалансирован и спрос опережает предложения, стоимости полученные разными подходами могут существенно отличаться. Поэтому для определения итоговой стоимости оценщик применяет весовые коэффициенты к каждой полученной стоимости разными подходами. В этих коэффициентах отражается степень надёжности информации используемой в каждом из подходов. Что бы понять специфику оценки коммерческой недвижимости необходимо рассмотреть её оценку на примере.

3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ СТАВКИ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ, ПРИ СДАЧЕ В АРЕНДУ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ ОАО «НЗХК»

3.1 Характеристика объекта оценки

Объектом оценки является имущество ОАО «НЗХК», расположенное по адресу: г. Новосибирск, ул. Тайгинская, 6, в составе:

- здание № 701 площадью 3807,8 м2, инв. № 200128;

здание № 702 площадью 15 661 м2, инв. № 381121.

1. Описание местоположения объекта оценки.

Новосибирск - город в России, административный центр Новосибирской области и Сибирского федерального округа. Крупный транспортный узел (железные и шоссейные дороги; Транссибирская магистраль и 2 аэропорта). В Новосибирске находится резиденция полномочного представителя президента РФ по Сибирскому федеральному округу, Сибирское отделение Российской академии наук, отделения Российской академии медицинских наук, Российской академии сельскохозяйственных наук и региональное отделение Российской академии архитектуры и строительных наук. Современный Новосибирск имеет в своем составе 10 административных районов (табл. 3), (рис. 10).

Таблица 3 - Административные районы по данным Новосибирского областного комитета государственной статистики

Рисунок 10 - Административно - территориальное деление г. Новосибирска

Калининский район образован из части территории Дзержинского района согласно Указу Президиума Верховного Совета СССР от 20 октября 1980 года. В декабре 1997 года в состав района включен рабочий посёлок Пашино.

Территория - 41.2 км2.

Население - 171.1 тыс. чел.

Основные улицы: Богдана Хмельницкого, Учительская, Объединения, Курчатова. По территории проходит около 70 улиц и переулков. Общая протяженность улиц - 75 км.

Калининский район в экономике города занимает одну из лидирующих позиций: здесь производится сейчас около 22 % товаров и услуг Новосибирска. На территории района зарегистрировано 2950 предприятий, в том числе 15 крупных и средних промышленных предприятий. Бесспорный лидер среди промышленных предприятий района - ОАО «НЗХК». Его доля в общем объеме товаров и услуг составляет сейчас более 80 %. ОАО "Русич" обеспечивает кондитерскими изделиями 90 % местного рынка. Производство тепловыделяющих элементов, оборудования, комплектующих для атомных электростанций, и, кроме того, выпуск оборонной продукции - главная особенность экономики района. Прирост рабочих мест на промышленных предприятия - 6.5 %. Старейшие предприятия района: государственное предприятие Новосибирский механический завод "Искра", ОАО "Промстальконструкция", ПО "Север", ПО "Электрон". Пять предприятий района стали победителями в конкурсе "Лучшее предприятие по социальному партнёрству" - это флагман отечественной ядерной энергетики - НЗХК, механический завод "Искра", ЗАО "Специализированное монтажно-наладочное управление № 70", ОАО "Промстальконструкция" и ЗАО "Монтажно-строительное управление № 78".

Из всего числа зарегистрированных предприятий Калининского района 2675 составляют предприятия малого бизнеса. Из них 45 % занимает торговля, на втором месте производство и строительство - 15 % и 13 % соответственно, по 3 % и 4 % - транспорт и образование. Наиболее преуспевающее из коммерческих структур района - АО "Белон". В целях развития малого бизнеса создан Калининский районный совет предпринимателей.

Производство потребительских товаров растёт и составляет 20 % в общем объеме. Торговая сеть за последние 10 лет выросла почти в 10 раз - было в районе 82 торговых предприятия, стало - 760. Число микрорынков - 8.

За годы существования района построены новые большие микрорайоны: "Снегири", "Родники", 4-й микрорайон, "Плехановский".

К числу важнейших объектов в новых микрорайонах относятся учреждения образования. Построено 8 новых школ. В районе с момента его образования построено 17 детских дошкольных учреждений, из них - 5 детские комбинаты с плавательными бассейнами. Всего дошкольных учреждений - 31. Согласно концепции развития района система образования получила пополнение - появилась гимназия им. Калинина. Сейчас в районе насчитывается 70 учреждений образования, в том числе негосударственные, такие как Православная гимназия, "Эко-школа", "Ступени", "Гармония". Высшая школа представлена негосударственным учреждением - Новым Сибирским университетом. Действуют 6 муниципальных подростковых клубов.

Развивается здравоохранение Калининского района: построен терапевтический корпус в медсанчасти № 25 на 240 мест, 3 поликлиники, женская консультация, новые корпуса больницы № 4 в Пашино, молочная кухня в "Снегирях", профилакторий ОАО «НЗХК» в Сосновом бору, аптеки. В районе 9 лечебно-профилактических учреждений, большая амбулаторно-поликлиническая сеть, муниципальная больница № 25 на 810 коек.

На территории района располагаются Дворец спорта "Сибирь", спорткомплекс "Север", бассейн "Нептун", ПКиО "Сосновый бор", ДК им. Горького, кинотеатр "Космос", клуб "Отдых" и другие учреждения досуга. Калининский район имеет свое лицо: монументально-строгие формы архитектурных творений прошлых лет сочетаются с легкими стремительными линиями современными, необыкновенный дизайн улиц, много зелени.

На территории района с начала 80-х годов действует Совет директоров предприятий района, на котором обсуждаются социально значимые вопросы. С целью улучшения качества жилищно-коммунальных услуг созданы муниципальные учреждения - Дирекция заказчика по жилищно-коммунальному хозяйству Калининского района", "Лифтсервис Калининского района" и Центральная аварийно-диспетчерская служба. Здесь появился комплексный центр социальной реабилитации несовершеннолетних "Берегиня", детский подростковый центр "Юность", Центр социальных услуг и многое другое. Здесь возрожден районный праздник "Папа, мама, я - спортивная семья".

Общая площадь жилищного фонда - 2861.5 тыс. м2, в том числе - муниципальный - 2442.4 тыс. м2.

По территории района проходят 3 троллейбусных, 2 трамвайных, 14 автобусный маршрутов.

Более подробно местоположение объекта оценки приведено на рис. 11.

Рисунок 11 - Местоположение объекта оценки и его окружение

Район расположения объекта оценки характеризуется средней деловой активностью, развитой инфраструктурой, транспортной доступностью, среднеразвитой транспортной развязкой.

2. Описание объекта оценки (описание здания 702 представлено в табл. 4).

Таблица 4 - Краткое описание технических характеристик здания 702

Описание здания 701 представлено в табл. 5.

Таблица 5 - Краткое описание технических характеристик здания 701

Общее состояние зданий на дату оценки определено как удовлетворительное.

Оцениваемые здания расположены на земельных участках, также находящихся в собственности ОАО «НЗХК». Геодезические изыскания и топографическая съемка местности в процессе оценки не проводились. В своей оценке я исхожу из того, что на участках нет никаких вредоносных почв и подпочв, неблагоприятно влияющих на объекты, находящиеся на участках. Согласно данным, земельные участки соответствуют необходимым нормативным условиям для ведения деятельности и под некапитальное строительство (площадки, контейнеры и т.п.). Краткие технические характеристики земельных участков приняты на основании кадастровых планов земельных участков (выписки из государственного земельного кадастра), основные сведения представлены в табл. 6.

Таблица 6 - Основные сведения об оцениваемых земельных участках

Фотографии объекта оценки представлены в Прил. А к настоящему диплому. Все вышеприведенные факты будут учтены при определении рыночной стоимости объекта оценки.

3.2 Анализ рынка аренды в г. Новосибирске

Новосибирск является крупнейшим городом Сибирского региона, а также одним из самых крупных городов России. Также Новосибирск - крупный деловой и торговый центр, с большим промышленным, торговым, научным и культурным потенциалом. Все это делает Новосибирск привлекательным для ведения бизнеса. Поэтому рынок коммерческой недвижимости г. Новосибирска можно считать развитым, чего не скажешь о рынке коммерческой недвижимости Новосибирской области. Предложения по продаже или аренде объектов по Новосибирской области появляются достаточно редко и в основном касаются ближайших к Новосибирску поселений (г. Бердск, г. Обь, пос. Краснообск, г. Искитим).

Рынок нежилых помещений в г. Новосибирске представлен объектами различного направления: Центральная часть города представлена торговыми, офисными площадями, окраины и заводские районы города представлены складскими и производственными помещениями. Если раньше помещения в основном сдавались в аренду, то на сегодняшний день, с развитием рыночных отношений и увеличением доходов потенциальных собственников недвижимого имущества, многие инвесторы предпочитают приобретать в собственность объекты недвижимости, ведь это дает возможность для более спокойного ведения бизнеса (с арендой могут возникать различные проблемы - повышение арендной платы, отказ в аренде и пр.), а так же позволяет кредитоваться под залог объектов недвижимости.

Рынок нежилых помещений в Новосибирске представлен преимущественно офисными, торговыми, производственными и складскими помещениями. Именно такие помещения чаще всего выставляются на продажу или сдаются в аренду и являются наиболее востребованными. По прежнему низок уровень как предложения, так и спроса на помещения для организации сервисных услуг населению.

В структуре предложения коммерческой недвижимости можно выделить три группы объектов по местоположению: центральные районы, районы средней удаленности и удаленные районы.

Территориально зона средней (от центра) отдаленности занимает примерно четыре пятых городских площадей. Сфера услуг по большему числу их видов расположена преимущественно в районах близких к центру города и в центре города. Производственные площади расположены в зонах средней отдаленности и на окраинах города. Эта тенденция легко объяснима: престижность района непринципиальна для организации производства, а помещения в отдаленных от центра районах дешевле.

Классификация складских помещений.

Единой, всеми признанной классификации складских помещений нет, но наиболее популярной среди специалистов и самой подходящей для нынешней российской действительности можно с уверенностью назвать классификацию, предложенную еще в 2004 году агентством Swiss Realty Group.

Компания выделила семь классов. К первому («А») классу она отнесла современные помещения, построенные с учетом будущей складской деятельности. Их расположение, отделка и оборудование призваны отвечать таким принципам современной складской логистики, как близость основных транспортных артерий, возможность адаптации под любые виды товаров, высокая скорость грузооборота и гарантии сохранности.

Основные требования к складским помещениям класса «А»:

расположение на основных транспортных магистралях; прямой доступ на территорию склада непосредственно с трассы или по удобным дорогам-сателлитам;

одноэтажное однообъемное здание с высокими потолками, позволяющее установить любое стеллажное (конвейерное) и тому подобное оборудование, в том числе многоэтажные (мезонинные) стеллажные системы;

плоские бетонные полы с антипылевым покрытием, обеспечивающие высокую скорость и безопасность движения погрузочной техники;

высокая проектная нагрузка на поверхность пола, дающая возможность применять тяжелую погрузочную технику (высотные штабелеры), максимально используя высоту стеллажей;

редкая сетка колонн, позволяющая варьировать размещение рядов стеллажей и оптимизировать организацию движения механизмов и складских работников;

одни и более погрузочно-разгрузочные ворота на каждую тысячу квадратных метров склада и обособленная зона погрузки-разгрузки и комплектации заказов, обеспечивающие максимально быструю разгрузку и загрузку грузового транспорта;

система пожарной сигнализации и автоматическая система пожаротушения (или возможность ее установки);

отопление;

автономные системы тепло- и водоснабжения;

погрузочно-разгрузочные ворота, оборудованные гидравлическими аппарелями и док-шелтерами (или позволяющие их устанавливать);

прилегающая территория (хозяйственные постройки, внутренние дороги, парковки, зоны разворота и озеленения), составляющая не менее 40% от площади складского комплекса;

привлекательный внешний вид (отделка современными фасадными системами, современное остекление).

Следующие классы присваиваются складским помещениям с учетом отсутствия определенных параметров, присущих классу «А». Второй класс («A-минус») включает в себя полностью реконструированные помещения, построенные 20 - 30 лет назад. По характеристикам они сходны с площадями класса «А». Единственное отличие - это местоположение: часто находятся в черте города, в промзонах.

Класс «В-плюс» - это помещения, построенные в 90-х годах, по ряду причин (недостаточное количество ворот, неудобство подъездных путей и тому подобное) не соответствующие двум-трем ключевым параметрам, необходимым для площадей класса «А». На рынке их довольно много, что связано с хаотичным ростом инвестиционной активности в сфере строительства складов.

Четвертый класс («B»): склады, возведенные в 70-80-х годах в соответствии с канонами логистики, свойственными плановой экономике. Они часто требуют некоторых капиталовложений и изменений для оптимизации складской деятельности: смены полового покрытия, установки современных охранных систем и так далее.

К классу «С» относятся бывшие производственные помещения, таксомоторные парки и автобазы, изначально не приспособленные под складскую обработку. Такие помещения требуют значительных строительных и технических изменений (врезание дополнительных ворот, создание рамп, пандусов, замена остекления, витражей капитальными стенами, модернизация покрытия пола, систем отопления и пожаротушения).

Шестой класс («C-минус») - это старые (30 - 60-е гг.) и ветхие помещения советского периода (большинство овощехранилищ и продуктовых оптовых баз). Обычно они не соответствуют современным требованиям по нормам пожарной безопасности и возможностям грузооборота, нуждаются в значительных вложениях в капремонт и модернизацию.

Класс «D» - те неприспособленные под складские нужды помещения, которые с финансовой точки зрения было бы выгоднее снести, построив на их территории склады более высокого класса.

Класс, к которому относится складское помещение, - один из основных показателей, влияющих на стоимость квадратного метра и арендную ставку. Выбор - покупать или арендовать - совершается с учетом класса и исходя из целей и специфики бизнеса. Но, по мнению специалистов, если это крупная логистическая компания, то лучше всего начинать с приобретения либо строительства собственного логистического комплекса, обустраивая объект под требуемый технологический процесс.

3.3 Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости ОАО «НЗХК», с использованием общепринятых подходов

1. Определение рыночной стоимости ставки арендной платы в рамках сравнительного подхода.

Сравнительный подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы, сданы в аренду или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Сравнительный подход наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи либо сдаче в аренду. Если такая недвижимость на рынке отсутствует, данный подход не применим.

В данной работе в рамках сравнительного подхода был проведен анализ рыночной стоимости ставки арендной платы 1 м2 объектов аналогичных по назначению и местоположению в г. Новосибирске.

Анализ рыночной стоимости ставки арендной платы 1 м2 объектов производился по следующим этапам:

1. Определение наиболее важных характеристик данного типа коммерческой недвижимости, к которой относятся оцениваемые нами здания согласно анализа наиболее эффективного использования, влияющих на рыночную стоимость.

2. Распределение наиболее часто встречающихся вариантов характеристик по типам недвижимости.

3. Анализ значения каждой характеристики на рыночную стоимость объекта путем определения удельного веса характеристики на основе статистического опроса мнения экспертов.

4. Определение «оценок» по каждому варианту характеристики по бальной системе. Основным принципом расстановки «оценок» является преимущество одного критерия характеристики над предыдущим.

Следует отметить, что объекты имеющие определенное количество балов рассматриваются относительно друг друга по количеству баллов, накопленных в одинаковом диапазоне. Шкала баллов равна от - 2 до 2 с шагом равным 0,5.

5. Описание аналогов и оцениваемых объектов на основании выше установленных характеристик и их возможных вариантов по типам недвижимости.

6. Распределение «оценок» по установленным характеристикам и определенным «оценкам» по каждому аналогу и оцениваемому объекту.

7. Определение базового коэффициента рыночной стоимости по каждому аналогу и объекту оценки как средневзвешенного значения «оценок» характеристик и удельных весов этих характеристик (основанных на мнениях экспертов).

8. Определение возможной рыночной стоимости ставки арендной платы 1 м2 объекта оценки по методу «пропорции» при условии если бы у нас был один аналог. В этом случае средневзвешенное значение (базовый коэффициент) по каждому аналогу различное.

Неизвестной в пропорции: Базовый К 1 / Стоимость ставки аренды 1м2 аналога 1 = Базовый К объекта оценки / Стоимость ставки аренды 1 м2 объекта оценки является стоимость ставки арендной платы 1 м2 объекта оценки.

9. Определение рыночной стоимости ставки арендной платы 1 м2 объекта оценки как среднеарифметическое значение результатов возможных стоимостей, выведенных из пропорций.

Анализ рыночной стоимости ставки арендной платы 1 м2 складских зданий помещений и определение рыночной стоимости ставки арендной платы 1 м2 оцениваемых зданий представлены в табл. 7 - 11.

Таблица 7 - Анализ значения характеристик складских помещений

В дипломной работе к ценам предложений объектов - аналогов была применена корректировка на торг. Корректировки на торг при переходе от цен предложений к ценам сделок определена, опираясь на данные аналитического отдела ООО «БЕЛАЗОР», и составила для аренды объектов складской недвижимости в г. Новосибирске 23 %.

Таблица 8 - Характеристики, влияющие на рыночную стоимость объектов, их наиболее встречающиеся варианты и их «оценки» для складских помещений

Таблица 9 - Описание аналогичных и оцениваемых складских зданий / помещений, сдаваемых в аренду

Наименование

Площадь

Право собственности

Физическое состояние

Район, удаленность от центра

Наличие отопления

Наличие телефона

Наличие грузоподъемного оборудования

Наличие пандуса

Наличие дополнительных улучшений (парковка, охрана, подъездные пути, ж/д пути)

Ставка арендной платы за 1 м2 (с НДС) с учетом торга 23 % без учета коммунальных и иных платежей, руб.

Аналоги

Складское помещение

560,0

частное

хорошее

г. Новосибирск Калининский р-он, ул. Б. Хмельницкого

средняя

+

+

-

-

+

Ошибка! Недопустимый объект гиперссылки. <#"607666.files/image024.gif">                                (38) где Ппр - прибыль застройщика, %; Со = Со / С - доля авансового платежа в общей сумме платежей; п - число лет (период) строительства; уа - годовая норма отдачи на вложенный капитал. Согласно вышеприведенному выражению прибыль предпринимателя для объекта оценки составит 10,05 %. После проведения анализа рынка считаю обоснованным принять величину предпринимательской прибыли в размере 10 %. Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его морального и экономического устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки. В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия и рассчитывается по формуле: Инак = (1 - ( 1- Ифиз / 100) х (1 - Ифунк / 100) х (1 - Ивн / 100)) х 100 %                                                                                                           (39) где Инак - накопленный износ, %; Ифиз - физический износ, %; Ифункц - функциональный износ, %; Ивн - внешний (экономический) износ, % Физический износ. Под физическим износом понимается потеря стоимости из-за потенциальных затрат типичного покупателя на ремонт строительных конструкций и элементов здания, имеющих явные повреждения или дефекты. Предполагается, что конструкции и элементы восстанавливаются до состояния соответствующего условиям нормальной эксплуатации, или полностью заменяются. Процент физического износа оцениваемых зданий был определен на основании ВСН 53 - 86 (р) «Правила оценки физического износа зданий». Сроки службы зданий в целом зависят от долговечности его составляющих конструктивных элементов. В зависимости от типа конструкций и видов примененных основных материалов для них установлены нормативные усредненные сроки службы, которые используются в практике для экономических расчетов. Физический износ: Иф = (Ук ´ Ик) / 100                                                                     (40) где Ук ´ Ик - произведение удельного веса конструктивного элемента на процент износа конструктивного элемента. И = (ПВС х % износа) / 100 %                                                      (41) где И - физический износ сооружения, руб.; ПВС - восстановительная стоимость сооружения, руб.; износа - % износа объекта оценки, определенный экспертным путем. Если по каким-либо причинам экспертного заключения о состоянии объекта оценки получить не представляется возможным, то физический износ для сооружений определяется методом срока жизни объекта. Определение степени износа осуществляется путем расчета типичного срока экономической жизни объекта и его эффективного возраста. % износа = Ф / Н х 100 %                                                             (42) где % износа - физический износ сооружения, %; Ф - фактический срок службы сооружения (лет), определенный на основании данных технического паспорта, либо данных бухгалтерского учета; Н - нормативный срок службы сооружения (лет). Нормативный срок службы сооружений определяется на основании ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» (для производственных зданий и сооружений аналогичных сборников не существует), а так же на основании единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР. В тех случаях, когда физический износ сооружений, рассчитанный по выше приведенной методике равен 100%, то накопленный износ определялся на основании фактического состояния объекта оценки, с учетом поправок на проведение текущего и капитального ремонта. В нашем случае физический износ зданий был рассчитан методом эффективного срока службы исходя из года постройки и нормативного срока службы согласно группе капитальности зданий. Расчет физического износа для зданий методом эффективного срока службы представлен в табл. 13. Таблица 13 - Расчет физического износа оцениваемых зданий Наименование Год постройки Дата оценки, г. Количество лет, гг. Оставшийся срок службы, гг. Физический износ по оставшемуся сроку службы, % Здание 702 1986 09.2011,75 25,75 74 25,75 Здание 701 1982 09.2011,75 29,75 70 29,75 Функциональный износ. Функциональный износ (functional obsolescence), или функциональное устаревание, вызывается несоответствием характеристик зданий или сооружений современным рыночным стандартам и представлениям о характеристиках рассматриваемого типа недвижимости (несовременная компоновка, устаревание инженерного оборудования). Физический износ и функциональный износ обычно присущи самой собственности. Функциональный износ - для зданий, исходя из произведенного осмотра и выясненных обстоятельств, отсутствует. Внешний износ объекта оценки. Внешний износ вызывается уменьшением полезности здания, сооружения в результате изменения внешних условий. Под внешними условиями подразумевается экономическое местоположение, транспортная доступность, условия рынка, экологическая ситуация, нормативно законодательная база и так далее. Распространены и легко осуществимы при наличии необходимой информации два метода оценки внешнего износа: капитализация потери дохода, относящегося к отличию внешних условий; сравнение продаж подобных объектов при стабильных и измененных внешних условиях. По моему мнению, внешнего износа для данных объектов не обнаружено и при расчете стоимости воспроизводства имущества данный вид износа не учитывается. Расчет стоимости воспроизводства оцениваемых зданий представлен в табл. 14. Таблица 14 - Расчет стоимости воспроизводства оцениваемых зданий Здание 702 Здание 701 Общая площадь, м2 15661,0 3807,8 Строительный объем, куб. м 181499 42552 Сборник УПВС 18, отдел I 18, отдел I Таблица 5 5 Стоимость 1 куб. м в ценах 1969 г., руб. 9,60 9,60 Поправка на капитальность 1,00 1,00 Климатический коэффициент 1,09 1,09 Коэффициент перевода в цены 1984 г, руб. 1,17 1,17 Территориальный коэффициент 1,03 1,03 Стоимость строительства 1 куб. м в ценах 1984 г., руб. 12,61 12,61 Стоимость строительства объекта в ценах 1984 г., руб. 2 288 732,59 536 587,80 Коэффициент перевода в текущие цены 76,51 76,51 Стоимость нового строительства объекта, руб. 175 110 930,57 41 054 332,63 Дополнительные косвенные издержки (8 %), руб. 14 008 874,45 3 284 346,61 Прибыль предпринимателя (10 %), руб. 18 911 980,50 4 433 867,92 Полная стоимость нового строительства (без НДС), руб. 208 031 785,52 48 772 547,16 Физический износ, % 23,75 27,75 Функциональный износ, % 0,00 0,00 Внешний износ, % 0,00 0,00 Накопленный износ, % 23,75 27,75 Стоимость воспроизводства (с НДС), руб. 187 176 599,02 41 581 035,08 Расчет рыночной стоимости ставки арендной платы для оцениваемых зданий с применением доходного подхода представлен в табл. 15. Таблица 15 - расчет рыночной стоимости ставки арендной платы для оцениваемых зданий Наименование Здание 702 Здание 701 Стоимость воспроизводства улучшений (с НДС), руб. 187 176 599,02 41 581 035,08 Коэффициент капитализации 0,09 0,09 Чистый операционный доход, руб. 17 148 138,09 3 839 627,31 Общая площадь, м2 15 661,0 3 807,8 Рыночная стоимость ставки арендной платы за 1 м2 в год (округленно), руб. 1 094,96 1 008,36 Рыночная стоимость ставки арендной платы за 1 м2 в месяц (с НДС) округленно, руб. 91,00 84,00 .4 Согласование результатов и вывод итоговой стоимости При получении в результате проведенной оценки различными методами различных величин необходимо согласовать их результаты. В итоге считаем целесообразным определить окончательную величину путем придания каждому из полученных результатов определенного веса. Результаты отличаются в зависимости от достоверности, объема и качества информации, примененной для каждого метода расчета. Затратный подход оценки стоимости недвижимости отражает стоимость замещения объекта, исходя из того принципа, что потенциальный покупатель не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем затраты на строительство аналогичного по качеству и функциональному назначению объекта недвижимости. Но, несмотря на объективность расчетов, данный подход не учитывает спрос на объекты такого класса на открытом рынке и инвестиционную привлекательность. Также необходимо отметить, что для определения рыночной стоимости ставки арендной платы оцениваемых объектов в рамках настоящего расчета затратный подход в чистом виде не использовался. Расчет стоимости объекта недвижимости доходным подходом основывается на анализе рыночной информации о ставках аренды, которые отражают привлекательность объекта недвижимости для типичного инвестора. Данные о величине арендных ставок являются более открытой и доступной информацией по сравнению с данными о цене продаж объектов. Однако точно определить ставку капитализации доходов в условиях неопределенности и риска достаточно сложно. Сравнительный подход дает наиболее точный расчет при достаточном большом количестве достоверных сопоставимых рыночных данных. Однако анализ этим подходом основан на цене предложения, которая, с некоторой вероятностью отличается от реальной цены сделки. Поскольку рыночная стоимость ставки арендной платы оцениваемых зданий определялась только в рамках сравнительного и доходного подходов, удельные веса распределились, соответственно, следующим образом: затратный подход - 0,5, сравнительный подход - 0,5, доходный подход - 0,0. Таблица 16 - Расчет итоговой рыночной стоимости ставка арендной платы оцениваемых зданий Наименование Затратный подход Сравнительный подход Доходный подход Рыночная стоимость ставки арендной платы (с НДС) без учета коммунальных и иных платежей округленно, руб. / м2 в месяц вес 0,5 0,5 0,0 Здание 702 91,00 101,00 - 96,00 Здание 701 84,00 111,00 - 98,00 Таким образом, в результате использования подходов мною установлена итоговая рыночная стоимость (с НДС) объекта оценки - ставки арендной платы за оцениваемое имущество ОАО «НЗХК», по состоянию на дату оценки «10» сентября 2011 г. в составе и значениях, отраженных в итоговой табл. 17. Таблица 17 - Вывод итоговой рыночной стоимости Наименование Инв. № Общая площадь, м2 Рыночная стоимость ставки арендной платы (с НДС) без учета коммунальных и иных платежей округленно, руб. / м2 в месяц В том числе НДС, руб. Рыночная стоимость ставки арендной платы (без НДС) без учета коммунальных и иных платежей, руб. / м2 в месяц Здание 702 381121 15661,0 96,00 14,64 81,36 Здание 701 200128 3807,8 98,00 14,95 83,05 Наименование Инв. № Общая площадь, м2 Рыночная стоимость арендной платы (с НДС) без учета коммунальных и иных платежей за объект в месяц, руб. В том числе НДС, руб. Рыночная стоимость арендной платы (без НДС) без учета коммунальных и иных платежей за объект в месяц, руб. Здание 702 381121 15661,0 1 503 456,00 229 340,75 1 274 115,25 Здание 701 200128 3807,8 373 164,40 56 923,38 316 241,02 ЗАКЛЮЧЕНИЕ При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации. Именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости не только важнейший товар, удовлетворяющий различные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход. Недвижимость - основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый характер. Поэтому знание экономики недвижимости необходимо для успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса, а также в жизни любой семьи и отдельно взятых граждан, поскольку собственность на недвижимость - первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей. Как следует из положений стандартов, «все методы, процедуры и техники измерения рыночной стоимости, если они основаны на рыночных показателях и при этом правильно применены, ведут к одному и тому же выражению рыночной стоимости». При этом «любой метод, основанный на рыночной информации, является по своей сути сравнительным». Таким образом, согласно существующим стандартам, только качество информации и правильность применения процедур может служить ограничением на использование того или иного метода. В первой главе работы рассмотрены понятие права аренды в Российском законодательстве, а именно , что представляет из себя аренда, ее обязательства, правовое регулирование, а также сама недвижимость и правовые основы ее оценки, и необходимость самой оценки, при оформлении прав аренды. Во второй главе были рассмотрены виды стоимости и факторы, влияющие на стоимость арендных прав на недвижимость, принципы и процесс ее оценки. Оценку недвижимости осуществляют с позиций трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый подход позволяет подчеркнуть определенные характеристики объекта. Таким образом, объекты недвижимости в случае снижения эффективности их использования могут изменять свое назначение. Это происходит как в результате износа зданий и других улучшений, так и под воздействием тенденций на рынке недвижимости. В третьей главе была определена рыночная стоимость ставки арендной платы, при сдаче в аренду объектов недвижимости, проведена оценка объекта недвижимости с использованием двух подходов к оценке, проведено согласование результатов оценки итоговой рыночной стоимости объекта оценки - ставки арендной платы за оцениваемое имущество. В результате выполненной работы стоимость объекта недвижимости при затратном подходе составила: по зданию 702 - 91,00 руб. / м2 в месяц; по зданию 701 - 84,00 руб. / м2 в месяц. При сравнительном подходе составила: по зданию 702 - 101,00 руб. / м2 в месяц; по зданию 701 - 111,00 руб. / м2 в месяц. Таким образом, в результате использования подходов была установлена итоговая рыночная стоимость (с НДС) объекта оценки - ставки арендной платы за оцениваемое имущество ОАО «НЗХК», а именно: здание 702 - 1 503 456,00 руб. / в месяц. здание 701 - 373 164,40 руб. / в месяц. СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 1.     Бурханова Н.М. Экономика недвижимости. Шпаргалки. М.: Эксмо, 2010. .       Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия: учебн. пособие для вузов. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2009. .       Гражданский Кодекс РФ: ФЗ от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ. 4.      Грибовский С. В. Оценка стоимости недвижимости <http://www.ozon.ru/context/detail/id/4256661/>. М., 2009. 5.     Грязнова А.Г., Федотова М.А, Оценка бизнеса. М.: БЕК, 2012. 6.     Грязнова А.Г., Федотова М.А. «Оценка недвижимости», учебное пособие, М.: «Финансы и статистика», 2002. .       Дюкова О.М., Пасяда Н.И. Управление развитием недвижимости: Учебное пособие. СПб.: СПбГУЭФ, 2009. .       Земельный Кодекс РФ, принятый Государственной Думой 28 сентября 2001 года с изменениями и дополнениями от 07.03.2005 г. № 15-ФЗ. (оформить книгой) 9.      Иваницкая И.П., Яковлев А.Е. Введение в экономику недвижимости <http://www.ozon.ru/context/detail/id/3094237/>. М.: из-во? 2010. 10.   Иванова Е.Н. "Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие". 8-е изд. М.: из-во? 2011. 11.    Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости.  <http://www.ozon.ru/context/detail/id/4488494/>М.: из-во? 2010. .        Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. Сборник задач <http://www.ozon.ru/context/detail/id/4488494/>. М.: из-во? 2009. 13.   Иванова И.И. Оценка стоимости недвижимости / под ред. М.А. Федетовой. 2-е изд. М.: из-во? 2008. 14.    Интернет-издание // URL: www.consulting.ru <http://www.consulting.ru>. 15.   Источник информации: Методика Санкт-Петербургского технического университета (СпБГТУ), Организация и методы оценки предприятия (бизнеса). Под ред. В.И. Кошкина, М.: ИКФ "ЭКМОС", год? 261 с. 16.    Источник информации: Озеров Е.С. "Экономика и менеджмент недвижимости". СПБ.: "МКС", 2003. 17.    Калачева С. А. Аренда офисных, складских, торговых помещений <http://www.ozon.ru/context/detail/id/1345734/>. М.: из-во? 2009. .        Касьяненко Т. Г., Маховикова Г. А., Есипов В. Е., Мирзажанов С. К. Оценка недвижимости <http://www.ozon.ru/context/detail/id/4571853/>. М.: из-во? 2010. .        Кожухар В. М. Экспертиза и управление недвижимостью. Введение в специальность <http://www.ozon.ru/context/detail/id/4639839/>. М.: из-во? 2009. 20.   Кожухар В.М. Основы управления недвижимостью. Практикум. М.: из-во? 2011. .       Лобанова Е.И. « Основы оценки стоимости недвижимости», учебное пособие. М.: из-во? 2010. 22.    Лобанова Е.И. Экономика недвижимости, практикум. М: из-во? 2008. .        Лобанова Е.И. Экономика недвижимости, учеб. - метод. пособие. М.: из-во? 2008. 24.   Максимов С.Н. Экономика недвижимости: учебник. М.: Академия, 2010. 25.    Марченко А.В. Экономика и управление недвижимостью <http://www.ozon.ru/context/detail/id/4917259/>, М.: из-во? 2010. .        Маховикова Г. А., Касьяненко Т.Г. Экономика недвижимости <http://www.ozon.ru/context/detail/id/4261175/>. М.: из-во? 2009. .        О внесении изменений и дополнений в ФЗ «Об оценочной деятельности»: ФЗ РФ от 14.11.2002 г. № 143-ФЗ. .        О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: ФЗ РФ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ. .        Об оценочной деятельности в РФ: ФЗ РФ от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ. .        Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков: Распоряжение Минимущества РФ от 07.03.2002 г. № 568-р. .        Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1) »: Приказ Министерства экономического развития РФ от 20.07.2007 г. № 256. .        Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»: Приказ Министерства экономического развития РФ от 20.07.2007 г. № 254. .        Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»: Приказ Министерства экономического развития РФ от 20.07.2007 г.№ 255 .        Официальный сайт БЕЛАЗОР «Независимая профессиональная оценка»: <http://www.belazor.ru/publikacii/skidka-na-torg-pri-padajuschem> .        Официальный сайт г. Новосибирска: <http://www.novo-sibirsk.ru/>. 36.   Официальный сайт оценочной компания «Вердикт-Оценка» // URL: www.verdikt-ocenka.ru. 37.    Официальный сайт Центра профессиональной переподготовки оценщиков // URL: www.c-pp.ru <http://www.c-pp.ru>. 38.   Оценка бизнеса: учебник / под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. М.: Финансы и статистика, 2007. 39.    Оценка бизнеса: Учебник для вузов / под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. М.: Финансы <http://www.smartcat.ru/catalog/term_28_1_6313_2_rus_23406.shtml> и статистика, 2009. 40.   Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков. М., 2008. 41.    Управление организацией. Энциклопедический словарь / под ред. А.Г. Поршнева, А.Я. Кибанова, В.Н. Гунина. М.: ИНФРА-М, 2010. 42.   Цыганенко В.С. «Экономика рынка недвижимости», учебное пособие. СПб.: из-во? 2008. .       Цыганенко В.С. Экономика рынка недвижимости. Учебное пособие. СПб.: СПб ГУИТМО, 2010. .       Шевчук Д.А. Экономика недвижимости: Конспект лекций. М.: Эксмо, 2009. 45.   Щербаков В.А., Щербакова Н.А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). 3-е изд. М.: Логос, 2010. 46.   Щербакова Н.А. Оценка недвижимости: теория и практика. 2-е изд., М.: из-во? 2011. 47.    Экономика недвижимости: Конспект лекций <http://www.aup.ru/books/m830/>. / сост. Д.А Янин. М.: МИЭМП, 2009. .        Экономика недвижимости: учебник для вузов <http://www.aup.ru/books/m491/>. 3-е изд., исправл. / А.Н. Асаул, С.Н. Иванов, М.К. Старовойтов. СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. 49.   Энциклопедия оценки РОО [Электронный ресурс]. CD-ROM «Золотой диск РОО-2006». 50.    Энциклопедия оценки РОО [Электронный ресурс]. CD-ROM «Оценка - доходный подход». Похожие работы на - Оценка стоимости недвижимости   Оценка стоимости недвижимости СкачатьСкачать документ Информация о работеИнформация о работе Оценка стоимости недвижимости СкачатьСкачать документ Информация о работеИнформация о работе Оценка стоимости недвижимости СкачатьСкачать документ Информация о работеИнформация о работе Оценка стоимости недвижимости СкачатьСкачать документ Информация о работеИнформация о работе Оценка рыночной стоимости недвижимости СкачатьСкачать документ Информация о работеИнформация о работе Оценка стоимости объекта недвижимости СкачатьСкачать документ Информация о работеИнформация о работе Оценка стоимости объекта недвижимости СкачатьСкачать документ Информация о работеИнформация о работе Нужна качественная работа без плагиата? Другие дипломные работы по экономической теории Не нашли материал для своей работы? Поможем написать уникальную работу Без плагиата! Узнайте © 2003 - 2022 «Библиофонд» Обратная связь Пользовательское соглашение Политика конфиденциальности Полная версия Помощь по учебным работам Консультация по курсовой работе Консультация по дипломной работе ВКР Консультация по реферату Консультация по отчетам о практике