Обязательная оценка

проводится: а) при вовлечении в следку объектов, находящихся в федеральной или муниципальной собственности; б) при возникновении споров о стоимости объекта оценки.

Факультативная оценка

инициируется Заказчиком (заинтересованная сторона) в случае, когда закон не требует обязательной оценки.

Оценщики

Заказчики

-это предприниматели, что деятельность регулируется настоящим ФЗ. Оценщик должен являться членом СРОО (Само Регулируемая Организация Оценщиков), обладать критерием независимости и должен застраховать свою ответственность перед заказчиком.

-это владельцы объектов недвижимости.

Принцип

Сущность

Принцип полезности

Способность удовлетворить потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени

Принцип замещения

Стоимость оцениваемой недвижимости не должна превышать затрат на приобретение аналогичного объекта

Принцип ожидания

Стоимость объекта недвижимости должна включать в себя текущую стоимость всех будущих доходов и учитывать постоянный рост этой стоимости под влиянием увеличения спроса и ограничения предложения

Нормативно-правовое государственное регулирование осуществляется уполномоченными органами власти в рамках существующего национального законодательства.

Общественное внутреннее регулирование: осуществляется путем создания Саморегулируемых Организаций Оценщиков

Принцип

Сущность

Принцип ожидания

Стоимость объекта оценки определяется текущей стоимостью ожидаемых будущих доходов

Принцип замещения

Стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль

ПреимуществаНедостатки

1) В отличие от остальных подходов к оценке, в первую очередь учитывает интересы покупателя (инвестора), устанавливая разумную с точки зрения возмещения затрат на приобретение будущим и доходами 2) Возможно одинаково эффективное применение данного подхода как для однородного объекта, так и для большого количества отдельных объектов разной природы и назначения, объединенных в единый комплекс.

1) Успешное применение возможно только к объектам, способным приносить экономический доход. 2) Требует большого количества экономической информации для применения.

Название

Формула

Сущность

Потенциальный валовой доход

ПВД=S*ставка арендной платы, где ПВД - потенциальный валовой доход, S - площадь объекта оценки, ставка арендной платы - размер арендной платы за единицу площади в единицу времени

Определяет совокупный возможный доход от коммерческого использования объекта оценки без учета издержек и иных возможных доходов

Действительный валовой доход

ДВД=ПВД-потери+прочие доходы, где ДВД - действительный валовой доход, ПВД - потенциальный валовой доход, издержки - потери, связанные, например, с недостаточной заполняемостью арендных площадей, прочие доходы - доходы полученные от прочих видов деятельности помимо использования объекта по основному назначению

Определяет совокупный возможный доход от коммерческого использования объекта оценки с учетом возможных потерь и прочих доходов от использования объекта оценки помимо целевого назначения

Чистый операционный доход

ЧОД=ДВД-ОР, где ДВД - действительный валовой доход, ОР - операционный доход.

Определяет операционных доход за вычетом операционных расходов, необходимых для нормального функционирования объекта оценки

Метод дисконтированных денежных потоков

Текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков + Текущая стоимость остаточной стоимости (реверсии).

Позволяет оценить объект недвижимости с учетом текущей стоимости будущих неравномерных доходов и будущей стоимости перепродажи (реверсии)

Вид риска

Категория риска

Риск-рейтинг

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

Систематические

Ухудшение экономической ситуации

Динамический

1

Изменение законов

Динамический

1

Неожиданный рост конкуренции

Динамический

1

Природные катаклизмы

Статический

1

Не систематические

Ускоренный износ

Статический

1

Риск неэффективного менеджмента

Динамический

1

Криминальный риск

Статический

1

Низкая загрузка производственных мощностей

Динамический

1

Итоги

Количество наблюдений

2

3

2

1

1

Взвешенный итог

40

120

120

70

80

Итог

410

Количественный фактор

100

SR₁

4,1%

Принцип

Сущность

Принцип спроса и предложения

Существует взаимосвязь между величиной предложения и величиной спроса, равно как и взаимосвязь рыночной цены с каждой из величин

Принцип замещения

Разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше величины цены продажи (предложения) на том же рынке другого объекта недвижимости, имеющего аналогичную полезность

ПреимуществаНедостатки

1) В итоговой стоимости учитывается среднерыночная цена спроса и среднерыночная цена предложения 2) На основании выборки информации об объектах-аналогах возможно наблюдение динамики изменения среднерыночной цены, а также спроса и предложения 3) Статически обоснован 4) Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов 5) Прост в применении, в то же время обеспечивает высокую степень надежности полученного результата

1) Различия продаж 2) Сложность сбора информации о практических ценах продаж 3) Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки 4) Зависимость от активности рынка. 5) Зависимость от стабильности рынка 6) Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах

Метод парных продаж

Сопоставление и анализ нескольких пар сопоставимых продаж. Парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, отличающихся единственной характеристикой, которая требует внесения поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

Метод валового рентного мультипликатора

ВРМ - это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу или к действительному доходу.

Процентные поправки

 вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий

С_{объекта} = С_аналог*П_{коректир} С_{объекта} =С_{ед. сравнении.} * П_{коректир}

Абсолютные поправки

вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;

С_{объекта}=С_аналог*П_{абсолютн.} С_{объекта}= (С_{ед. сравнения} *К_{кол. ед. сравнения}) +П_{абсолютная}

Денежные поправки

вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.

С_{объекта} = С_аналог*П_{относительн} С_{объекта}= (С_{ед. сравнения} *К _{относительн}) +П _{кол. ед. сравнения}

Кумулятивные процентные поправки

определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

1 этап

Изучение рынка - проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

2 этап

Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

3 этап

Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

4 этап

Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

ПреимуществаНедостатки

1. технико-экономический анализ стоимости нового строительства; 2. обоснование необходимости обновления действующего объекта; 3. оценка зданий специального назначения; 3. при оценке объектов в "пассивных" секторах рынка; 4. анализ эффективности использования земли; 5. решение задач страхования объекта; 6. решение задач налогообложения; 7. при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости. 2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда. 3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ. 4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений. 5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений. 6. Отдельная оценка земельного участка от строений. 7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

Метод сравнительной единицы

Этот метод предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.)

Со=См2*Sо*Кп*Кн*Км*Кв*Кпз*Кндс Если в качестве сравнительной  единицы выбран 1 м²

С_о - стоимость оцениваемого объекта; С_м^{2 -} стоимость 1 м² типичного сооружения на базовую дату

Метод разбивки по компонентам

Этот метод предполагает разбивку оцениваемого объекта на строительные компоненты - фундамент, стены, перекрытия т.п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема по формуле

Расчет Метод разбивки по компонентам

С_зд = С_зд - стоимость строительства здания в целом; V_j - объем j-го компонента; С_j - стоимость единицы объема; n - количество выделенных компонентов здания; К_н - коэффициент, учитывающий имеющиеся несоответствия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением.

Метод субподряда

основан на том, что строитель-генподрядчик нанимает субподрядчиков для выполнения части строительных работ. Затем рассчитываются суммарные затраты по всем субподрядчикам.

Метод разбивки по профилю

аналогичен предыдущему и основан на расчете затрат на наем различных специалистов.

Метод выделения затрат

предполагает использование разных единиц сравнения для оценки разных компонент здания, после чего эти оценки суммируются

 Метод количественного обследования

Данный метод основан на применении детального количественного расчета затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затрат необходим учет накладных расходов и иных затрат, т.е. составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.

Методы расчета затрат.

При составлении смет (расчетов) инвестора и подрядчика на альтернативной основе могут применяться следующие методы расчета затрат

Ресурсный метод

расчет в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов затрат), ведется исходя из потребности в материалах, изделиях, конструкциях (в том числе вспомогательных), а также данных о расстояниях и способах их доставки на место строительства, расходе энергоносителей на технологические цели, времени эксплуатации строительных машин и их составе, затратах труда рабочих.

Ресурсно-индексный метод

это сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, используемые в строительстве.

Базисно-индексный метод

перерасчет затрат по строкам сметы из базисного уровня цен в текущий уровень цен при помощи индексов.

Базисно-компенсационный метод

суммирование стоимости, исчисленной в базисном уровне сметных цен, и определяемых расчетами дополнительных затрат, связанных с изменением цен и тарифов на используемые ресурсы в процессе строительства.

ИНФОРМАЦИЯ, НЕОБХОДИМАЯ ДЛЯ ИДЕНТИФИКАЦИИ ЕДИНОГО ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ (ЕОН)

Наименование объекта оценки

Единый объект недвижимости: застроенный земельный участок с улучшениями

Адрес объекта оценки

г. Санкт-Петербург, г. Колпино, Ижорский завод, участок 192

Инвентарный номер объекта

192

Кадастровый квартал

0017212

Климатический район

II

Территориальный пояс

1

Вид зарегистрированного вещного права

 - на улучшения

Собственность

 - на землю

Собственность

Правообладатель

Физическое лицо

Правоустанавливающий документ

Титул собственности

Назначение и текущее использование ЕОН

Объект производственного назначения/использования (металлургическое производство)

Обременения

нет

Характер и функциональное назначение улучшений

Одноэтажное производственное здание площадью 1900 м2

Год постройки

1972 год

Балансовая стоимость

Документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки

Регистрационная запись в ГКН, кадастровый паспорт, технический паспорт

ОПИСАНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, ОТНОСИМОГО К ЕОН

Целевое назначение земель

Земли населенных пунктов

Характер разрешенного использования участка

Код: 142007000000 Описание: Для иных видов использования, характерных для населенных пунктов

Кадастровый номер участка

78: 37: 17212: 192

Удельный показатель кадастровой стоимости

= (кад. стоим/Sз/у) = 12639704,98/6900м2=1831,8

Площадь участка

6900 м2

Описание фронтальных границ участка

Участок граничит со следующими участками: по северной границе - участок 448, по восточной - участок 34, по южной - участок 62, по юго-западной - участок 178, по западной граница - 186, по северо-западная - участок 561

Форма участка

Неправильная, прямоугольновидная

Топография участка

Рельеф участка ровный, спокойный.

Гидрография и геодезия (инженерно-геологические условия)

Грунты залегания - суглинок, возможно затопление, высокий уровень заболоченности, водяной горизонт 1,5-2м. Геология участка позволяет размещать на нем крупные производственные объекты без свайного поля.

Состояние и обустроенность участка

Низкий уровень захламленности, достаточная освещенность в ночное время суток, отсутствие зеленых насаждений.

Возможности расширения

Территория "Ижорского завода" застроена достаточно плотно, соседние, близь прилегающие участки, находятся в собственности других лиц и не продаются, что делает невозможным расширение площади существующего объекта недвижимости. Участок оснащен подъездом - асфальтированной дорогой, что позволяет организовать подъезд необходимого транспорта для проведения ремонта и реконструкции, имеющегося производственного здания.

ОПИСАНИЕ ЗАСТРОЙКИ УЧАСТКА

Перечень зданий, сооружений

Одноэтажное производственное здание с застекленными окнами свободной планировки, с проездными неутепленными распашными воротами

Год постройки

1972 год

Конструктивный тип здания

БМЖ (быстромонтируемое здание на легком железобетонном каркасе)

Расположение здания на земельном участке

Здание расположено внутри территории земельного участка

Группа капитальности

II

Эффективный (фактический) возраст, лет

40 лет

Срок экономической жизни, лет

125 лет

Оставшийся срок экономической жизни, лет

85 лет

Площадь здания (кв. м.)

1900 м2

Строительный объем, (куб. м.)

11400 м3

Этажность

1

Физические характеристики объектов недвижимости

Одноэтажное здание свободной планировки, состояние помещения: хорошее, площадь: общая=1900м2, полезная 1881м2, здание ангарного типа

Строительные характеристики объектов недвижимости

Класс капитальности II, Здание свободной планировки без перегородок, средняя высота потолков 6 м., высота по коньку 7м, высота по фасаду 4м

Технико-экономические показатели объекта недвижимости

Отдельно стоящее здание общей площадью-1900м2, полезная площадь объекта-1881м, вспомогательная площадь-19м (раздевалка и санузел). Соотношение полезной и вспомогательной площади 99% к 1%.

ХАРАКТЕРИСТИКА КОНСТРУКТИВНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ ЗДАНИЙ ЗАСТРОЙКИ

Фундаменты

Железобетонный ленточный

Стены

Легкая кирпичная кладка

Перегородки

Нет

Перекрытия

Железобетонные

Кровля

Мягкая рулонная черепица

Оконные проемы

Трехслойные пластиковые окна

Дверные проемы

Металлические

Инженерное оборудование

Отопление: паровое (сети завода). Водоснабжение: есть. Водоотвод: есть (очистные системы завода). Электричество: 35 кВт, возможно увеличение. Газоснабжение: Возможно газоснабжения

Отделка

Без отделки

Дополнительные элементы

Наличие парковки: парковка Ижорского завода

ИНФРАСТРУКТУРА РАЙОНА ПРИМЫКАНИЯ

Транспортная инфраструктура

К зданию ведет асфальтированная дорога. Участок расположен в 16 км от КАД, в 5 км от Московского шоссе, 16 км до станции метро "Купчино". В городе развитая сеть социальных автобусов (16 пригородных и 13 внутригородских маршрутов) и коммерческих маршрутных такси (20 маршрутов). Пригородные маршруты соединяют Колпино с Санкт-Петербургом (метро Звёздная, Купчино, Рыбацкое, Пролетарская, Ломоносовская), Пушкином, Павловском, Никольским, Ульяновкой, совхозом им. Тельмана, Войскорово, населёнными пунктами Колпинского района. (Например: от м. Звездная до завода идет 202 маршрутка, от м. Рыбацкое 220, от м. Пролетарская 220Б). Через Колпино проходит железнодорожная линия Санкт-Петербург - Москва, в черте города расположены станция Колпино и платформа "Ижорский завод" (в 1,5км от данного объекта). 2 сентября 2009 года было открыто продолжение Софийской улицы Санкт-Петербурга до Колпинского шоссе, позволившее разгрузить транспортные потоки на Московском и Петрозаводском шоссе. От Ижорского завода до центра Колпино 2,2 км. Ижорский завод имеет общую неохраняемую парковку.

Социальная инфраструктура

Оцениваемый производственный комплекс находится на территории "Ижорского Завода" в окружении производственных комплексов, составляющих благоприятную среду для осуществления деятельности данного типа, что позволяет формировать цепь поставщиков и покупателей. Также для производственных комплексов, находящихся на территории данного завода, имеются привилегии, связанные с транспортной доступностью, осуществлением погрузки и разгрузки материалов. В шаговой доступности находятся объекты социального и торгового назначения, что обеспечивает благоприятные условия для работников Производственного Комплекса. На территории Ижорского Завода расположен медицинский пункт и аптека.

ХАРАКТЕРИСТИКИ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ЕОН

Степень престижности района расположения

Территория "Ижорского завода" застроена достаточно плотно, соседние, близь прилегающие участки, находятся в собственности других лиц. Основной тип окружающих зданий - производственные здания 3-5 класса по СНИПу. Объект расположен на исторической территории Ижорских заводов.

Социально-общественный климат района

Данный объект находится в окружении таких же объектов, т.к. он находится в границе "Ижорского Завода" и непосредственно составляет его часть. "Ижорский Завод" имеет положительную репутацию и не оказывает негативного воздействия на репутацию оцениваемого Производственного Комплекса. Помимо прочего, территория Ижорского завода является промзоной, что исключает отрицательное воздействие на близлежащие объекты.

Степень безопасности района расположения

Производственный Комплекс находится непосредственно на территории "Ижорского Завода", на данный момент завод осваивает новые технологии, что позволяет существенно повысить экологическую безопасность. Так же Администрация г. Колпино выделяет существенные средства для обеспечения экологической безопасности. Все крупные предприятия находятся восточнее и севернее жилой части города. Преобладающее направление ветра в течение года с юго-запада и запада, где большие пространства занимают поля и леса. Поэтому промышленные загрязнения, как правило, сносятся ветром от жилой части, что позволяет считать воздух в Колпино. относительно чистым. С другой стороны, на юго-востоке в менее чем 5 км находится полигон с токсичными отходами, что, по-видимому, оказывает в определённой степени негативное влияние на состояние воздуха в Колпино. Главным загрязнителем воздуха экологи считают Усть-Ижорский фанерный комбинат. По степени криминальности 6 баллов из 10. В Колпино два отдела полиции, 20-й отряд государственной противопожарной службы, в городе располагается 346-й Краснознаменный спасательный центр МЧС России (в/ч 01630), предназначен для проведения аварийно-спасательных и других неотложных работ на территории Северо-Западного региона.

Близкорасположенные объекты, повышающие стоимость оцениваемого ЕОН

Наличие потенциальных потребителей и поставщиков Областной центр в шаговой доступности Река Ижора, как источник воды для санитарных и производственных целей Ж/Д ветка, находящаяся в собственности другого лица, являющаяся потенциальным объектом установления сервитута

Близкорасположенные объекты, понижающие стоимость оцениваемого ЕОН

Действующее Ж/Д полотно большой пропускной способности, являющееся потенциальным источником вибраций, негативно влияющих на конструктивные качества здания

Прогноз ВВП на 2013 год составляет 3,1%. Прогнозная величина инфляции в Российской Федерации на 2013 год. За основу взят аналитический прогноз, подготовленный Алексеем Калининым, руководителем практики госконсалтинга компании SBS-consulting. Этот прогноз также учитывает прогноз темпа роста инфляции, заявленный Министерством экономического развития РФ. Проведенный анализ определяет прогнозный темп инфляции в РФ на 2013 год в размере 5,5-6,5%, что позволяет использовать данную величину в размере 6% . Кроме того, индексы промышленного производства и деловой активности показывают стабильный рост около 3-4% по сравнению с аналогичными периодами прошлых лет. Инвестиции в основной капитал сохраняют свои объемы, На сегодняшний день, макроэкономическую ситуацию можно охарактеризовать как стабильную, с тенденциями к стагнации. В первую очередь, подобный вывод можно сделать на основе обзора рынка недвижимости Санкт-Петербурга, подготовленного ООО "Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга". По данным анализа, объем сделок на рынке недвижимости в 2012 году не превысит показатели 2011 года, но и не покажет заметного снижения, что позволяет говорить об определенной стабильности на региональном рынке недвижимости без явных предпосылок к росту. Общеэкономическая ситуация в Российской Федерации позволяет говорить об умеренном снижении темпов роста экономики, при сохранении общестабильного экономического фона. Вышеперечисленное позволяет говорить о стабильности макросреды и практическом отсутствии факторов, способных негативно отразиться на стоимости объекта.

МЕЗОУРОВЕНЬ

Совокупный уровень цен на строительную продукцию показывает небольшой рост в районе 1%. Рынок производственной недвижимости является гораздо менее объемным, ликвидным, по сравнению с другими сегментами рынка недвижимости за счет явного разделения сегмента на субрынки в зависимости от функционального назначения каждого конкретного объекта, что сильно сужает круг потенциальных покупателей для каждого объекта и существенно повышает срок экспозиции. Конечно, основным фактором, диктующим общее состояние рынка промышленной недвижимости, является значительный дефицит подобных объектов. Одна из причин подобной ситуации кроется, прежде всего, в несоответствии предлагаемых объектов интересам потенциальных покупателей, ведь во многих сферах производства существуют особые требования к зданию размещения, будь то повышенная износоустойчивость для производств с высоким уровнем механического воздействия (например, вибраций) или соответствие санитарным требованиям для размещения продовольственного производства. Кроме того, в настоящий момент, типичный потенциальный покупатель (арендатор) производственного объекта заинтересован в сравнительно небольших площадях, в среднем от 100 до 2000м2, которые бы обеспечили небольшое производство в достаточной степени. Большие площади таким покупателям просто ни к чему. С учетом вышесказанного, объект оценки выгодно отличается от прочих и приобретает значительную востребованность в силу своей универсальности. Диаграмма "Структура объектов недвижимого имущества нежилого фонда в Санкт-Петербурге"

МИКРОУРОВЕНЬ

Объект является достаточно универсальным в силу, прежде всего, своей планировки и удобного местоположения. Кроме того, за счет своих относительно небольших размеров, объект может оказаться востребованным среди потенциальных покупателей, для которых целью приобретения данного объекта будет размещение небольшого по масштабу производства. На пользу универсальности объекту идет также качественная инфраструктура, транспортная доступность крупного экономического центра (Санкт-Петербурга). Все это позволяет говорить об объекте оценки как о востребованном на рынке и имеющем широкую базу потенциальных покупателей.

Признаки износа

Объем повреждений

 (%)

Обследование фундаментов

Трещины в цокольной части здания шириной до 1 мм

На 5 % поверхности

20 % по таблице 2

Обследование стен

Отдельные трещины и выбоины до 1 мм

5 % поверхности

10 % по таблице 10

Обследование перекрытий

видимых повреждений нет

Обследование крыши

видимых повреждений нет

Обследование кровли

видимых повреждений нет

Обследование полов

Отдельные мелкие выбоины и волосные трещины, незначительные повреждения плинтусов

10% поверхности

20% по таблице 48

Обследование окон/дверей

Уплотнительные прокладки изношены или отсутствуют, трещины в стеклах или отсутствие остекления местами, незначительные трещины в местах сопряжения коробок со стенами

75% элементов

20% по таблице 56

Обследование системы горячего водоснабжения

видимых повреждений нет

Обследование системы центрального отопления

Ослабление прокладок и набивки запорной арматуры, нарушения окраски отопительных приборов и стояков, нарушение теплоизоляции магистралей в отдельных местах

15% элементов

20% по таблице 66

Обследование канализационной системы

Ослабление мест присоединения приборов; повреждение эмалированного покрытия моек, раковин, умывальников, ванн на площади до 10 % их поверхности; трещины в трубопроводах из полимерных материалов

25% элементов

20% по таблице 68

Обследование газоснабжения

видимых повреждений нет

Обследование электроосвещения

видимых повреждений нет

Обследование вентиляции

видимых повреждений нет

Обследование водопровода

видимых повреждений нет

Конструктивные элементы

Удельные веса в %

Физический износ элемента в %

Физический износ с учетом удельного веса

1

2

3

4 (гр.2хгр.3) /100

Фундаменты

9,9

20

2

Стены

17,9

10

1,8

Перегородки

нет

Перекрытия

21,9

28

6,1

Крыша

4,8

17

0,8

Кровля

7,2

55

4

Окна/двери

11

20

2,2

Полы

7,7

20

1,5

Санитарно-технические устройства, в т. ч.

центральное отопление

3,136

20

0,6

вентиляция

4,9

37,5

1,6

водопровод

1,568

22

0,4

канализация

2,352

20

0,5

горячее водоснабжение

1,57

37,5

0,4

газоснабжение

0,784

23

0,2

Электротехнические устройства, в т. ч.

электроосвещение

5,29

28

1,4

Итого физический износ объекта

100 %

23,50%

1

В здании установлено дополнительное оборудование в виде крановых пролетов, что может негативно отразиться на процессе осуществления производственной деятельности, отличной от машиностроительной. Стоимость демонтажа ~100,000 р, износ крановых пролетов 60%, возвратные материалы 150,000р. Рыночная цена нового кранового пролета 750,000р

2

По всей площади производственного цеха установлены стальные верстаки. Стоимость демонтажа 200,000р, износ верстаков 10%, после демонтажа верстаки пригодны для перепродажи, рыночная стоимость 35,000р, Текущая рыночная цена аналогичных верстаков 450,000р

3

На полу установлены дополнительные подиумы высотой 3-5см, что придает полу неровность. Износ подиумов 20%, возвратные материалы в виде фанерных и гипсокартонных листов 15,000р. Стоимость демонтажа 50,000р, текущая цена строительства аналогичных подиумов 110,000р

4

В здании установлена устаревшая система пожарной сигнализации. Стоимость монтажа в новом здании 195,000, стоимость монтажа в объекте оценки 205,000, рыночная цена системы 400,000, износ текущей системы 90%, стоимость демонтажа 30,000р

5

В здании установлено недостаточное количество осветительных приборов. Стоимость установки в новом здании 310,000, в старом 360,000р

№

Элементы

Знак

Сумма

1

Рыночная цена нового кранового пролета () +750,000р

Износ (-450,000р

Стоимость демонтажа (+100,000р

Возвратные материалы (-150,000р

250,000р

2

Рыночная цена верстаков ) +450,000р

Износ (-45,000р

Стоимость демонтажа () +200,000р

Возвратные материалы -45,000р

570,000р

3

Рыночная стоимость подиумов) +200,000р

Износ (-40,000р

Стоимость демонтажа (+50,000р

Возвратные материалы -15,000р

195,000р

4

Рыночная стоимость пожарной системы) +400,000р

Износ (-360,000р

Стоимость демонтажа () +30,000р

Возвратные материалы -0

Стоимость установки в построенное здание +205,000р

Стоимость установки на этапе строительства

-

195,000р

80,000р

5

Стоимость установки в построенное здание (+360,000р

Стоимость установки на этапе строительства

-

310,000р

Элементы

50,000р

1

Ввиду планировки здания, в нем возможно размещение только одной производственной линии, что ограничивает доход от эксплуатации здания 1,000,000 рублей в месяц. В ином случае возможен доход 1,300,000 в месяц. В год соответственно 12,000,000 и 15,600,000. Ставка доходности в сегменте 10%. Капитализированные утери дохода 3,600,000/1,1=3,272,727

Элемент

Сумма

Текущий доход, в месяц

1000000

Текущий доход, в год

12000000

Возможный доход, в месяц

13000000

Возможный доход, в год

15600000

Неустранимый функциональный износ

3600000

Ставка капитализации

10,00%

Капитализированный неустранимый функциональный износ

3,272,727

Вид износа

Величина износа

Физический

2,970,330 р.

Функциональный

4,412,727 р.

Экономический

0

Совокупный (общий износ)

7,383,057 р.

Постановка задания на оценку.

1.1 Цель оценки. 1 2. Вид определяемой стоимости. 1.3 Установление оцениваемых имущественных прав. 1.4 Дата проведения оценки.

Составление плана и договора на проведение оценки.

2.1 График работ по оценке недвижимости. 2.2 Источники информации. 2.3 Выбор методов оценки. 2.4 Затраты на проведение оценки. 2.5 Денежное вознаграждение за проведение оценки. 2.6 Составление договора на оценку.

Сбор и анализ информации.

3.1 Осмотр объекта и прилегающей территории. 3.2 Юридическое описание объекта недвижимости. 3.3 Физические характеристики и местоположение (составление дефектной ведомости). 3.4 Экономическая информация. 3.5 Проверка достоверности собранной информации. 3.6 Анализ и обработка информации.

Анализ лучшего и наиболее эффективного использования.

4.1 Анализ земельного участка как условно свободного. 4.2 Анализ земельного участка с улучшениями.

Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трех подходов.

5.1 Оценка стоимости на основе доходного подхода. 5.2 Оценка стоимости недвижимости на основе сравнительного подхода. 5.3 Оценка стоимости на основе затратного подхода.

Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости.

6.1 Проверка полученных данных о величине стоимости. 6.2 Допущения и ограничивающие условия, обусловленные полнотой и достоверностью использованной информации. 6.3 Выведение итоговой величины стоимости.

Составление отчета об оценке