Оценка стоимости предприятия ЗАО 'ПИК-Регион'

Содержание

Введение

Глава I. Оценка стоимости как инструмент принятия эффективных управленческих решений

1.1 Стоимостной подход к оценке эффективности управления

1.2 Нормативно-правовая база оценочной деятельности

1.3 Методологические подходы к оценке

1.4 Особенности оценки стоимости в РФ в период кризиса

Выводы по главе 1

Глава II. Описание компании ЗАО "ПИК-Регион"

2.1 Общая характеристика ЗАО "ПИК-Регион"

2.2 Анализ финансовых показателей ЗАО "ПИК-Регион"

2.3 SWOT-анализ ЗАО "ПИК-Регион"

Выводы по главе 2

Глава III. Расчет рыночной стоимости ЗАО "ПИК-Регион"

3.1 Выбор методологических подходов для оценки стоимости

3.2 Оценка стоимости ЗАО "Пик Регион"

Заключение

Список использованной литературы

Приложение

Введение

Актуальность темы исследования обусловлена значением того, что управление предприятием, основанное на максимизации его стоимости, является ключевым, поскольку изменение стоимости предприятия за период, будучи критерием эффективности хозяйственной деятельности, учитывает практически всю информацию, связанную с его функционированием. Принимая то или иное управленческое решение, руководство предприятия должно соотносить последствия его влияния на деятельность предприятия, итоговым критерием которой является ценность. Каждое управленческое решение взаимосвязано с множеством других, например, решения по финансированию взаимосвязаны с дивидендной политикой компании, решения по заемному финансированию с взаимоотношениями предприятия с поставщиками и клиентами, и т.д. При переходе России к рыночной экономике возникает проблема справедливого распределения благ между субъектами рынка. Одним из вариантов разрешения этой проблемы является адекватная оценка стоимости имущества предприятий и выявления факторов, воздействующих на их стоимость с тем, чтобы принятие новых управленческих решений вело к достижению поставленной цели - максимизации стоимости отдельных предприятий и, через это, к повышению благосостояния всего общества. В этой связи в современной России можно выделить несколько практических проблем управления стоимостью, обуславливающих значимость заявленной темы, а именно:

·        конфликты акционеров и кредиторов;

·        конфликты менеджмента и акционеров;

рыночная стоимость оценка управленческий

·        проблема выбора между направлением средств в инвестиции и на дивиденды;

·        проблема выбора между первоочередным инвестированием средств и погашением обязательств;

·        проблема выбора между реинвестированием средств и изъятием денежных средств;

·        необходимость выявления новых методологических подходов к оценочной деятельности, позволяющих в большей степени учитывать специфику экономики России.

Одним из допущений в работе является синонимизация понятий "предприятие (организация) как имущественный комплекс" и "бизнес как объект оценки".

Целью работы является сравнительное исследование подходов к оценке и управлению стоимостью предприятия.

Поставленная цель определила следующие основные задачи исследования:

.        описать основные теоретические предпосылки ценностно-ориентированного менеджмента, привести алгоритмы расчета стоимости компании в рамках данной концепции;

2.      уточнить и дополнить существующие подходы к оценке ставки дисконтирования;

.        разработать предложения по применению опционного подхода в практике оценки предприятия;

.        разработать механизм повышения эффективности управления стоимостью компании и определить критерии принятия менеджерами эффективных инвестиционных решений;

.        определить критерии выбора между реинвестированием и изъятием денежных средств из бизнеса.

Предметом исследования являются методы оценки стоимости имущества предприятия и их применение в управлении предприятием. Объект исследования - девелоперская компания ЗАО "ПИК-Регион"

Глава I. Оценка стоимости как инструмент принятия эффективных управленческих решений

1.1 Стоимостной подход к оценке эффективности управления

В теории финансового менеджмента различают два понятия: "финансовая структура" и "капитализированная структура" предприятия. Под термином "финансовая структура" подразумевают способ финансирования деятельности предприятия в целом, т.е. структуры всех источников средств. Второй термин относится к более узкой части источников средств - долгосрочным пассивам (собственные источники средств и долгосрочные заёмный капитал) .

Соотношение между собственными и заёмными источниками средств служит одним из ключевых аналитических показателей, характеризующих степень риска инвестирования финансовых ресурсов в данное предприятие.

Одним из показателей, характеризующих степень финансового риска, является показатель покрытия расходов по обслуживанию заёмного долгосрочного капитала (У_ПЗ).

Коэффициент У_ПЗ измеряется в долях от единицы и показывает, во сколько раз валовой доход предприятия превосходит сумму годовых процентов по долгосрочным ссудам и займам. Снижение этой величины свидетельствует о повышении степени финансового риска. Доля заёмного капитала, рискованная для одной отрасли, может не быть таковой для другой отрасли.

Возможность и целесообразность управления структурой капитала давно дебатируется среди учёных и практиков. Существует два основных подхода к этой проблеме:

а) традиционный;

б) теория Модильяни - Миллера.

Последователи первого подхода считают, что цена капитала зависит от структуры и существует "оптимальная структура капитала".

Поскольку цена заёмного капитала (С_з) в среднем ниже, чем цена собственного капитала (С_с), существует структура капитала, называемая оптимальной, при которой цена авансированного капитала (С_с) имеет минимальное значение а следовательно, цена предприятия будет максимальной.

Основоположники второго подхода - Модильяни и Миллер (1958 г.) утверждают обратное - цена капитала не зависит от его структуры, а следовательно, её нельзя оптимизировать. При обосновании этого подхода, они вводят ряд ограничений: наличие эффективного рынка; отсутствие налогов; одинаковая величина процентных ставок для физических и юридических лиц; рациональное экономическое поведение; возможность идентификации предприятий с одинаковой степенью риска и др. В этих условиях, утверждают они, цена капитала всегда выравнивается путём перекачки капитала за счёт кредитов, предоставляемых компаниям физическими лицами.

Бизнес всегда обладает стоимостью, которую необходимо знать для того, чтобы иметь возможность принимать обоснованные решения в процессе совершения сделок с ним.

Оценка бизнеса - сложный и трудоемкий процесс. Бизнес - это конкретная деятельность юридического или физического лица. При этом, юридическое лицо - предприятие рассматривается как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности.

При оценке рыночной стоимости предприятия как имущественного комплекса следует учитывать, что балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции, изменения конъюнктуры рынка, используемых методов учёта, как правило, не соответствует рыночной. Поэтому, для определения рыночной стоимости предприятия с использованием рекомендованного к оценке метода чистых активов (в рамках затратного подхода) статьи баланса должны быть скорректированы и отражены в реальных рыночных ценах. После этого скорректированный актив баланса уменьшается на текущую стоимость обязательств предприятия. Полученная разница и есть рыночная стоимость предприятия. Метод чистых активов для оценки предприятий целесообразно применять при оценке имущественных комплексов, обладающих значительными основными средствами и когда доходы предприятия не поддаются точному прогнозу и не позволяют учесть перспективы развития предприятия, поскольку данный метод расчёта стоимости предприятия базируется на одной информационной базе - балансе предприятия.

Имущественный комплекс же включает в себя: земельные участки, здания и сооружения, машины и оборудование, сырьё и продукцию, нематериальные активы, имущественные обязательства.

Очевидно, что двумя наиболее важными факторами, влияющими на стоимость функционирующего предприятия, являются рыночная стоимость его активов и размер его доходов. Оба фактора играют исключительно важную роль, однако, в конечном счёте, размер доходов всё же имеет больший вес. В основе этого утверждения лежит предпосылка, что функционирующее предприятие стоит лишь столько, сколько оно может принести в виде доходов. Бизнес по сути дела является вариантом инвестирования средств, предполагающим определённую прибыль на вложенный капитал. Объём инвестиций, соответственно, логически зависит от ожидаемой доходности по сравнению с альтернативными вариантами капиталовложений. Таким образом, наиболее реалистичная стоимость действующего предприятия определяется доходным подходом к его оценке. Методология доходного подхода позволяет спрогнозировать притоки и оттоки денежных средств с учётом износа и амортизации, капиталовложений, дебиторской задолженности и изменениями в структуре собственных оборотных средств предприятия, позволяет учесть различные риски, влияющие на величину стоимости предприятия, позволяет смоделировать различные сценарии его развития и, следовательно, более точно оценить его стоимость.

Сравнительный подход к оценке бизнеса предполагает, что ценность активов определяется тем, за сколько они могут быть проданы при наличии достаточно сформированного финансового рынка. Другими словами, наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого предприятия может быть реальная цена продажи аналогичной фирмы, зафиксированная рынком. Сравнительный подход для оценки предприятия возможен только при наличии доступной разносторонней финансовой информации за несколько лет не только по оцениваемому предприятию, но и по большому числу похожих фирм, отобранных оценщиком в качестве аналогов, что является достаточно сложным. При оценке предприятия сравнительным подходом требуется делать сложные корректировки, промежуточные расчёты, связанные с математическим моделированием взаимосвязи рассчитываемых мультипликаторов и финансовых показателей предприятий, вносить итоговые поправки (связанные с характером оцениваемой доли в предприятии, для акционерных обществ - контрольный или неконтрольный пакет акций). Это связано с тем, что на практике не существует абсолютно одинаковых предприятий, на нашем фондовом рынке торгуются, как правило, миноритарные пакеты акций, а стоимость различных пакетов одних и тех же акций существенно различается. Поэтому сравнительный подход для оценки предприятия является чрезвычайно трудоемким и дорогостоящим. Кроме того, как показывает практика, тщательный анализ информации может дать отрицательный результат. В результате сложнейших вычислений нередко приходят к заключению об отсутствии необходимого сходства у сравниваемых предприятий и невозможности применения данного метода, хотя время и деньги потрачены.

Создание системы эффективного антикризисного управления предприятием невозможно без оценки его исходного (текущего) состояния, включающей:

анализ финансового состояния предприятия;

оценку стоимости предприятия.

Оценка стоимости имущества и предприятия в целом является составным элементом общей системы ценообразования, но ее характерным отличием является то, что она призвана сбалансировать интересы текущего и предполагаемого собственников продукции, уже находящейся в обращении.

Оценка стоимости предприятия или его элементов осуществляется в следующих основных случаях:

по заказу продавца перед выставлением недвижимости на продажу, в том числе для определения стартовой цены при конкурсной продаже;

по заказу потенциального покупателя перед заключением сделки;

при сдаче предприятия в аренду для обоснования размера арендной платы;

при страховании;

по заказу собственника для выявления способа максимально эффективного ее использования;

перед приобретением земельного участка на предмет его использования конкретным запланированным способом;

при оценке эффективности инвестиционных проектов, в том числе проекта финансового оздоровления предприятия;

перед оценкой целесообразности участия в совместных инвестиционных проектах;

при оценке вклада одного предприятия в другое предприятие или при создании совместного предприятия;

перед получением кредита под залог, при разделе имущества, внесении недвижимости в качестве доли в уставный капитал нового предприятия;

с целью уточнения стоимости имущества предприятия как базы для налогообложения. Оценка производится на основе:

общей характеристики предприятия, его истории и перспектив развития;

доли акционеров в капитале предприятия или характеристики ценных бумаг, подлежащих оценке, включая юридические права, привилегии и условия, количественные характеристики, факторы, влияющие на контроль над предприятием, и соглашения, ограничивающие продажу или передачу этих прав;

финансовой информации о предприятии за предыдущие периоды;

активов и обязательств предприятия;

общей характеристики отраслей, которые оказывают влияние на данное предприятие; их текущего состояния;

оценки экономических факторов, оказывающих влияние на данное предприятие;

оценки состояния рынка капиталов как источника необходимой информации о возможных ставках дохода по альтернативным капиталовложениям, о сделках с котируемыми акциями, о слияниях и поглощениях компаний;

данных о прошлых сделках с участием оцениваемого предприятия, долей в его капитале или его акций.

Оценка выполняется независимыми экспертами - оценщиками.

Основные правила, которые необходимо соблюдать при организации работ по оценке:

комиссионные оценщика не устанавливаются в процентах от стоимости оцениваемого объекта;

комиссионные оценщика не зависят от результатов оценки;

оценщик не участвует в оценке себестоимости, к которой у него есть какой-либо личный интерес.

При проведении оценки оценщики работают независимо либо в составе небольших консалтинговых фирм.

В зависимости от целей оценки, предполагаемого использования результатов и объекта оценки выделяются следующие виды оценочных стоимостей:

По степени рыночности различают рыночную стоимость и нормативно-рассчитанную стоимость. Под рыночной стоимостью в Международных Стандартах Оценки понимается расчетная величина, за которую предполагается переход имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга; при этом предполагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения. Рыночная стоимость рассчитывается исходя из текущей ситуации на рынке на конкретную дату, поэтому при изменении рыночных условий она будет меняться. Важным условием определения рыночной стоимости является также то, что на покупателя и продавца не оказывается внешнего давления, и обе стороны достаточно информированы о сущности и характеристике продаваемого имущества. В некоторых случаях рыночная стоимость может выражаться отрицательной величиной. Например, это может быть в случае оценки устаревших объектов недвижимости, сумма затрат на снос которых превышает стоимость земельного участка, или в случае оценки экологически неблагополучных объектов. В практике оценки чаще всего стремятся определить именно обоснованную рыночную стоимость. Однако некоторые объекты оценки не обладают достаточной рыночностью, в частности, не обращаются на открытом, массовом и конкурентном рынке, находятся под жестким контролем и регулируются государством, информация является закрытой и ограниченной. В этом случае рассчитывается частично рыночная стоимость. Разновидностью частичной рыночной стоимости является стоимость объекта оценки с ограниченным рынком, под которым понимается стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров. Вторым видом частично рыночной стоимости является нормативная стоимость. Нормативная или нормативно-рассчитываемая стоимость - это стоимость объекта собственности, рассчитываемая на основе методик и нормативов, утвержденных соответствующими органами. При этом применяются единые шкалы нормативов. Как правило, нормативно-рассчитанная стоимость не совпадает с величиной рыночной стоимости, однако нормативы периодически обновляются в соответствии с базой рыночной стоимости.

В зависимости от методологии оценки, от учитываемых факторов стоимости различают стоимость замещения и стоимость воспроизводство объекта. Стоимость замещения - это сумма затрат на создание объекта аналогичного объекту оценки в рыночных ценах существующих на дату проведения оценки с учетом износа объекта оценки. При этом предполагается создание нового объекта, являющегося по своим функциональным характеристикам близким аналогом оцениваемого объекта. Стоимость воспроизводства - это сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату оценки, необходимых для создания объекта, идентичного объекту оценки. С применением идентичных материалов и технологий. С учетом износа объекта оценки. В отличие от предыдущего вида стоимости имеется создание точной копии оцениваемого объекта, но по иным действующим ценам. Данная стоимость более точно характеризует современную стоимость объекта, однако ее определение часто оказывается невозможным по причине изменения технологии, материалов и т.п.

В зависимости от предполагаемого состояния объекта после оценки различают стоимость при существующем использовании, ликвидационную стоимость. Стоимость объекта оценки при существующем использовании - это стоимость, определяемая исходя из существующих условий и целей его использования. При этом предполагается, что объект останется действующим и продолжит функционировать в неизменной среде, в организационно-правовой форме. Ликвидационная стоимость - это стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Данный вид стоимости определяется, например, при ликвидации объекта вследствие банкротства и открытой распродаже на аукционе.

В зависимости от конкретных целей и ситуаций различают инвестиционную стоимость, стоимость, для целей налогообложения, утилизационную стоимость, специальную стоимость. Инвестиционная стоимость - это стоимость, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. В отличие от рыночной инвестиционная стоимость более конкретна и связана с определенным проектом и его инвестором. К оценке инвестиционной стоимости обращаются при осуществлении реорганизационных мероприятий и обосновании инвестиционных проектов. В отличие от рыночной стоимости, которая определяется мотивами поведения типичного покупателя и продавца, инвестиционная стоимость зависит от индивидуальных требований к инвестициям, предъявляемых конкретным инвестором. Существует целый ряд причин, по которым инвестиционная оценка может отличаться от рыночной. Основными причинами, несомненно, могут быть различия в оценке будущей прибыльности; различия в представлениях о степени риска; разная налоговая ситуация; сочетаемость с другими объектами, принадлежащими владельцу или контролируемыми им. Стоимость для целей налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость) . Утилизационная стоимость - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объектов оценки. Утилизируемые материальные активы - это активы, которые достигли предельного состояния вследствие полного износа или чрезвычайного события и потеряли свою первоначальную полезность. Тесно связана с утилизационной стоимостью скраповая стоимость, представляющая собой вторичную стоимость массы материалов, из которых состоит оцениваемый объект. Специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки. Например, специальной стоимостью является страховая, таможенная и т.п. При оценке стоимости предприятия можно использовать и такое понятие как эффективная стоимость. Эффективная стоимость - стоимость активов, равная большей из двух величин - инвестиционной стоимости активов для данного владельца и стоимости их реализации.

Любой вид стоимости, рассчитанный оценщиком, является не историческим фактом, а оценкой ценностей конкретного объекта собственности в данный момент в соответствии с выбранной целью.

Экономическое понятие стоимости выражает реальный взгляд на выгоду, которую имеет собственник данного объекта или покупатель на момент оценки. Основой стоимости любого объекта собственности, в т. ч. бизнеса, является его полезность.

1.2 Нормативно-правовая база оценочной деятельности

Институт оценки развивается в России по трем направлениям:

государственные структуры;

общественные организации оценщиков;

коммерческие (частные) фирмы.

Государственная служба оценки по действующему законодательству связана с учетом и контролем за операциями с недвижимостью и структурно распределена между несколькими ведомствами.

Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации, основывается на этом Федеральном законе, принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, а также из международных договоров Российской Федерации.

Федеральный закон № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" был принят Государственной Думой 16 июля 1998 года, одобрен Советом Федерации 17 июля 1998 года. Этот Федеральный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки.

Другие нормативно-правовые акты:

·        Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2010 № 256 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)";

·        Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2010 № 255 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)";

·        Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2010 № 254 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3).

Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в РФ, состоит из названных законов, иных федеральных законов и нормативных правовых актов РФ и ее субъектов, а также из международных договоров РФ. Субъекты РФ регулируют оценочную деятельность в соответствии с указанными федеральными законами.

В Законе № 135-ФЗ дано определение оценочной деятельности. Под ней понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Рыночная стоимость определена как наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Основанием для проведения оценки является договор между оценщиком и заказчиком. Если в договоре об оценке объекта не определен конкретный вид стоимости, установлению подлежит именно рыночная стоимость данного объекта. Договор заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения. Новым Законом в ст.15 установлен ряд требований к оценщику, среди которых:

·        быть членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков;

·        соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является;

·        соблюдать правила деловой и профессиональной этики, установленные саморегулируемой организацией оценщиков (далее - правила деловой и профессиональной этики), членом которой он является, а также уплачивать взносы, установленные такой саморегулируемой организацией оценщиков;

·        сообщать заказчику или юридическому лицу, с которым он заключил трудовой договор, о невозможности своего участия в проведении оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки;

·        обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки;

·        представлять заказчику информацию о членстве в саморегулируемой организации оценщиков;

·        представлять саморегулируемой организации оценщиков информацию о юридическом лице, с которым он заключил трудовой договор, в том числе информацию о соответствии такого юридического лица условиям, установленным ст.15-1 Федерального закона, а также сведения о любых изменениях этой информации;

·        представлять по требованию заказчика страховой полис и подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности документ об образовании;

·        не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации;

·        в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, предоставлять копии хранящихся отчетов или содержащуюся в них информацию правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам по их требованию;

·        по требованию заказчика предоставлять заверенную саморегулируемой организацией оценщиков выписку из реестра членов саморегулируемой организации оценщиков, членом которой он является.

Данным законом для РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, физических и юридических лиц установлено безусловное право на проведение оценки любых принадлежащих им объектов независимо от установленного порядка статистического учета, бухгалтерского учета и отчетности. Проведение оценки объектов является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям.

Не обязательно, но возможно проведение оценки и в других целях: например, в целях отражения в отчетности; купли-продажи, мены, иного отчуждения; проведения конкурсов, аукционов, торгов; аренды, доверительного управления, лизинга; залога; раздела, наследования, дарения; страхования; исчисления налогов, пошлин, сборов; выкупа, конфискации, изъятия; ликвидации; разрешения имущественных споров; передачи прав собственности; переуступки долговых обязательств; внесения имущества в уставный капитал; определения доли имущественных прав; передачи в доверительное управление; инвестиционного проектирования; коммерческой концессии; возмещения ущерба; хранения; составления брачного контракта и др.

В законах детально описана технология оценочной деятельности, определены методы оценки, введен институт независимых профессиональных оценщиков. Участники рыночных отношений получили право оспаривать правильность оценки в судебном порядке.

1.3 Методологические подходы к оценке

Затратный подход

Метод чистой балансовой стоимости - наиболее простой метод оценки активов компании. Чтобы получить чистую балансовую стоимость активов, из значения валюты баланса вычитают все краткосрочные и долгосрочные обязательства фирмы. В итоге определяется стоимость собственного капитала компании, т.е. значение чистой балансовой стоимости активов.

Метод скорректированной балансовой стоимости - более усовершенствованный метод оценки фирмы. Он включает в себя результат переоценки, который корректирует остаточную стоимость активов на фактор инфляции. При определении стоимости фирмы производится переоценка ее активов с введением полученного результата этой переоценки в баланс: со стороны активов - сумма переоценки, со стороны пассивов - резерв переоценки. Таким образом, определяется чистая, скорректированная балансовая стоимость, которая, по сути, является суммой собственного капитала компании и резерва переоценки.

Метод ликвидационной стоимости используется в случае, когда фирма прекращает свои операции, распродает активы и погашает свои обязательства. Метод дает самую низкую цифру оценки и позволяет определить нижний уровень стоимости бизнеса.

Сравнительный (рыночный) подход

Здесь используется метод, основанный на "правиле золотого сечения" (он называется также "методом отраслевых коэффициентов". Чтобы оценить предприятие по этому методу, следует изучить отрасль, к которой оно принадлежит. За рубежом существуют исследовательские данные по отраслевым коэффициентам, которыми пользуются для оценки предприятий. Однако предприятия группируются и сравниваются не только по отраслевому признаку. Оцениваемое предприятие сравнивается с другими также по видам выпускаемой продукции, по степени диверсификации производства, по размерам самих предприятий и по их жизненному циклу.

Само правило "золотого сечения" состоит в предположении о том, что потенциальный покупатель никогда не заплатит за предприятие больше, чем четырехкратная величина его прибыли до налогообложения. Часто этот метод является вспомогательным в оценке бизнеса и позволяет оценить достоверность результатов, полученных при применении других методов.

Метод сравнимых продаж более трудоемок. Он заключается в анализе рыночных цен контрольных пакетов акций компаний-аналогов. Оценка рыночной стоимости этим методом состоит из нескольких этапов:

) сбора информации о последних продажах сходных предприятий;

) корректировки продажных цен предприятий с учетом различий между ними;

) определения рыночной стоимости оцениваемого предприятия на основе скорректированной стоимости компании-аналога. Иными словами, этот метод состоит в создании модели компании. При этом, в модели рассматривают компании, которые должны принадлежать той же отрасли, что и оцениваемое предприятие, быть похожими по размеру и форме владения. Корректировку рыночной цены смоделированного предприятия-аналога проводят по наиболее важным позициям: дата продажи, тип предприятия, вид отрасли, правовая форма владения, проданная доля акций, дата основания, дата приобретения последним владельцем, количество занятых, суммарный объем продаж, площадь производственных помещений и т.д.

Метод мультипликаторов ("цена акции к доходу фирмы") целесообразно использовать для оценки закрытых компаний, акции которых не котируются на бирже. Для них используют данные о прибылях и ценах на акции аналогичных компаний, чьи акции котируются на фондовом рынке. Для получения достоверного результата, прежде всего, производят тщательный финансовый анализ акционерных компаний-аналогов. Анализ состоит из определения коэффициентов рентабельности и ликвидности, структуры капитала, темпов роста компании. Анализируются также данные о доходе компаний за последние пять лет, определяется верхняя, нижняя и средняя рыночная цена акций за каждый год. Затем оценивается закрытая компания, как если бы ее акции котировались на фондовом рынке, путем сравнения ее с компаниями-аналогами.

Рассматриваемые методы используют концепцию чистой текущей стоимости NPV1 (net present value). Они определяют величину превышения доходности инвестированного капитала над его затратами. В общем случае для вычисления экономической добавленной стоимости из чистой операционной прибыли после выплаты налогов в период t (NOPLATt) вычитается величина стоимости совокупного инвестированного капитала, то есть

ЭДС_t= NOPLAT_t - WACCt* CAPITAL_t-1 (4)

где WACCt - средневзвешенные затраты на инвестированный капитал,- инвестированный капитал на начало года.

Как видно из формулы (4), показатель экономической добавленной стоимости учитывает помимо прибыли еще и стоимость затраченного капитала, используемого на ее получение. Целевыми факторами, определяющими значение ЭДС, являются увеличение NOPLAT без роста инвестированного капитала (заемного и собственного) и снижение затрат на использование инвестированного капитала. В виде (4) ЭДС фактически есть упомянутый ранее показатель EVA (Economic Value Added).

Выражая NOPLAT из формулы определения рентабельности инвестированного капитала NORPLAT_t/CAPITAL_t-1=ROIC_t, имеем

ЭДС_t= ROIC_t* CAPITAL_t-1 - WACCt* CAPITAL_t-1 (5)

Или

ЭДС_t= (ROIC_t* - WACCt) * CAPITAL_t-1. (6)

Другим способом вычисления ЭДС является исключение стоимости затрат на использование собственного капитала из чистой прибыли (прибыли после выплаты процентов и налогов) и получение экономического дохода (ЭД), приходящегося на собственный капитал:

ЭД_t = NI_t - roe_t * E_book_{t-1 (}7)

здесь NIt - чистый доход в период t,_book_{t-1 -} балансовая стоимость совокупного собственного капитала на начало года,_{t -} требование акционеров на получение доли с прибыли в соответствии с суммой вложенных собственных средств на начало исследуемого периода. Указанное требование рассчитывается как

_t = cost_e_t-1 + (cost_e_t-1 - nom_t) * (D/E) _t (8)

где cost_e_t-1 - стоимость собственного капитала на начало периода, определяемая по CAPM;_t - номинальная процентная ставка по кредиту;

(D/E) _t - желаемая структура капитала (оптимальное соотношение заемного капитала и собственного).

Следуя (1), экономическая добавленная стоимость, сформулированная как (4), называется экономической прибылью EP (economic profit). В некоторых других первоисточниках данная формула используется для определения остаточной прибыли RI (Residual Income) .

Заметим, что балансовая стоимость совокупного собственного капитала E_book_t-1 в (4) берется из расчета на начало года. В противном случае (при учете E_book_t) показатель ЭД_t определит добавленную стоимость собственного капитала в период t, недооценив тем самым создание стоимости в период (t-1).

В рассмотренных показателях исходной информацией служила прибыль. Она удобна для факторного анализа. Между тем согласно финансовой теории стоимость компании оценивается денежными потоками. Чтобы приблизить ЭДt к таковым, выполняются корректировки бухгалтерской прибыли и инвестированного капитала. Можно вместо прибыли использовать свободный денежный поток FCF (Free Cash Flow)

= FCFt - WACC x CAPITAL_t-1. (8.1)

В таком виде добавленная стоимость CFVA (Cash Flow Value Added), по сути, аналогична элементам добавленной стоимости потока денежных средств в методах CVA (Cash Value Added) или RCF (Residual Cash Flow)

Сравнение выражений ЭДС (4), ЭД (7) и CFVA (8.1) позволяет сформулировать различия между ними. В первом случае учитывается совокупный инвестированный капитал и средневзвешенные затраты на его использование.

Во втором - выделяется собственный капитал и принимаются во внимание требования акционеров. В последнем - определяется остаточный доход денежного потока. То есть показатель ЭД явно подчеркивает текущие интересы акционеров.

Разница между показателями ЭД и рыночной балансовой стоимостью представляет собой величину рыночной добавленной стоимости компании MVA (market value added)

= ЭД - E_book_t

Прогнозная величина MVA отражает требования собственников. Причем при MVA>0, компания стоимость создает, а при MVA<0 - разрушает. Текущее значение MVA за один период определяется разницей между капитализацией и инвестированным капиталом в обыкновенные акции

=P*N-S (9)

где P - текущий курс одной обыкновенной акции;- количество обыкновенных акций в обращении;- инвестиции в акционерный капитал.

При определенных условиях показатели рассматриваемого семейства методов дают результаты, эквивалентные добавленной стоимости собственного капитала SVA/DCF.

Доходный подход

Метод капитализации чистого дохода определяет поток дохода и преобразует его в текущую стоимость путем применения нормы капитализации. Норма капитализации - это, по сути, несколько упрощенный коэффициент дисконтирования.

Его, как правило, применяют при условии, что доход поступает равномерно.

Основной формулой этого метода является следующая:

 = FCFF/R (2)

где V - стоимость бизнеса; FCFF - свободный денежный поток; R - норма прибыли (дохода).

Например, если по прогнозам свободный денежный поток данного бизнеса составляет 600 000 долл., а ожидаемая норма дохода от этого бизнеса - 15%, то стоимость этого бизнеса составит 4000 000 долл. В данном случае в качестве нормы капитализации выступает норма ожидаемого дохода от бизнеса.

Метод дисконтирования денежного потока наиболее широко применяется в рамках доходного подхода. Этот метод позволяет более реально оценить будущий потенциал предприятия. В качестве дисконтируемого дохода используется либо чистый доход, либо денежный поток. При этом денежный поток по годам определяется как баланс между притоком денежных средств (чистого дохода плюс амортизация) и их оттоком (прирост чистого оборотного капитала и капитальных вложений). Годовой чистый оборотный капитал определяется как разность между текущими активами и текущими пассивами.

Метод включает в себя несколько этапов:

) расчет прогнозных показателей на ряд лет;

) выбор нормы дисконтирования;

) применение соответствующей нормы дисконтирования для дохода за каждый год;

) определение текущей стоимости всех будущих поступлений;

) выведение итогового результата путем прибавления к текущей стоимости будущих поступлений остаточной стоимости активов за вычетом обязательств.

Метод капитализации дивидендов обычно применяется для оценки компании, акции которой котируются на фондовом рынке. Если акции компании не котируются, то, как правило, выбирают другую компанию, акции которой находятся в открытой продаже и которую можно сравнивать с оцениваемой. Затем проводится статистическое исследование по всему фондовому рынку похожих по характеристикам компаний и определяется наиболее типичный уровень дивидендов. Затем определяется доля прибыли, которая может быть направлена на выплату дивидендов уже после уплаты всех налогов. После этого доля из прибыли, идущая на выплату дивидендов, капитализируется, как в методе капитализации чистого дохода. В результате получаем формулу

 = I_d/R (3),

где I_d - потенциальный размер доли прибыли, идущий на выплату дивидендов; R - норма выплаты дивидендов.

Возникает ситуация, когда инвестор согласен приобрести объект оценки и заплатить за него определенную сумму, если он и дает, что в дальнейшем объект на протяжении нескольких лет принесет ему доход или выгоду. Следовательно, сегодняшняя рыночная стоимость объекта определяется суммой тех доходов или выгод, которые получит его владелец в будущем, что и является основной идеей при использовании доходного подхода в оценочной стоимости.

На доходный подход опираются два наиболее распространенных метода: метод дисконтированных доходов и метод прямой капитализации. Это наиболее универсальные методы, применимые к любым видам оценки объекта.

Метод дисконтированных доходов предполагает преобразование по определенным правилам будущих доходов, ожидаемых инвестором, в текущую стоимость оцениваемого объекта. Будущие доходы включают:

) периодический денежный поток доходов от эксплуатации на протяжении срока владения; это чистый доход инвестора, получаемый им от владения собственностью (за вычетом подоходного налога) в виде дивидендов, арендной платы и т.п.;

) денежные поступления от продажи объекта в конце срока владения, т.е. будущая выручка от его продажи (за вычетом издержек по оформлению сделки).

Чтобы понять сущность метода дисконтированных доходов, коснемся таких понятий, как сложный процент, накопление, дисконтирование и аннуитет.

Вложенный капитал как бы самовозрастает по правилу сложных процентов. При этом можно указать некоторую норму (ставку) дохода, которая указывает на прирост единицы капитала по истечении определенного периода (года, квартала, месяца). В методе дисконтированных доходов норму дохода называют ставкой дисконта.

Обозначим ставку дисконта через г. Положим, в настоящее время текущая стоимость вложенного капитала равна S₀ руб. По истечении одного года (периода) стоимость капитала будет равна S₀ (1 + r), по истечении 2 лет - S_{0 (}1 + r) ², по. истечении 3 лет - S₀ (1 + r) ³ и т.д. Будущая стоимость капитала по истечении п лет (периодов) равна

_n = S_{0 (}1 + Г) ^{n (}1)

где S_n - будущая стоимость вклада по прошествии n лет (периодов);_o - текущая стоимость вклада, т.е. стоимость вклада на конец базового, 0-го года (периода);- ставка (норма) дохода на вложенный капитал.

Формула (1) при применении таблиц имеет вид

_n =S_oF_l., (1а)

Если известны будущие доходы (или расходы), то из формулы (1) можно вывести выражение для расчета их текущей стоимости:

₀ = S_n / (1+r) ⁿ =S_n F_{4, (}2).

При выведении формул (1) и (2) не учитывалось влияние инфляции. На практике, особенно в России, влияние инфляционного процесса настолько значительно, что им нельзя пренебрегать в расчетах. Если капитализация средств вызывает их наращивание и как бы увеличивает покупательную способность каждой вложенной единицы с течением времени, то инфляция, наоборот, обесценивает деньги и понижает со временем реальную цену вклада.

Формулы (1) и (2) применимы для расчетов и в условиях инфляции, если, во-первых, расчет вести не в действующих, подверженных инфляции денежных единицах, а в твердой валюте и, во-вторых, применять реальную ставку дисконта, а не периодически индексируемую процентную ставку.

В условиях инфляции банки назначают повышенную ставку дохода, чтобы таким образом защитить вклады от обесценения. Повышенную ставку дохода, защищающую вклад от инфляции, будем называть номинальной ставкой и обозначим через r_n. Обозначим ежегодный темп инфляции (т.е. прирост индекса цен за год) через i. Будущая реальная стоимость вклада, выраженная в твердых денежных единицах, не подверженных инфляции, по истечении лет (периодов) определяется по формуле

 (3)

где S_n - будущая стоимость вклада на конец n-го года, выраженная в твердых денежных единицах. Отсюда получаем формулу для расчета текущей стоимости вклада

 (4)

После преобразования формулы (4) и сопоставления ее с формулой (2) получаем выражение для расчета реальной ставки дисконта

 (5)

где r - реальная ставка дохода, т.е. ставка, очищенная от инфляционной составляющий.

При небольших значениях темпа инфляции (несколько процентов в год) реальная ставка может быть определена по упрощенной формуле

= r_{n -} i,

В России, где ежегодный темп инфляции исчисляется десятками процентов, использование упрощенной формулы приводит к серьезным искажениям, и поэтому следует применять только точную формулу.

Приведенная выше формула (4) лежит в основе метода дисконтированных доходов, применяемого для определения текущей стоимости оцениваемого объекта - ОО, Текущая стоимость аккумулирует все будущие доходы от владения комплексом, она показывает ту предельную цену за ОО, при которой затраты на его приобретение окупятся за время владения им. Если объект приобретается на какое-то время (например, на 4-5 лет), а затем планируется его продать, то текущая стоимость рассчитывается по формуле:

 (6)

где E₁, Е₂,., Е_п - чистый доход от эксплуатации ОО по истечении первого, второго,., л-го года (периода), выраженный в твердых денежных единицах; п - число лет (периодов) владения комплексом (периодов регулярных выплат чистого дохода); S_n - будущая стоимость ОО по истечении n-го года (периода), выраженная в твердых денежных единицах.

Положим, что периодически получаемый доход на протяжении всего времени владения ОО не изменяется. Тогда эти доходы приобретают характер аннуитета. Под аннуитетом (рис.1) понимается серия поступлений (или платежей) на протяжении определенного числа лет (периодов) начиная с конца первого года (периода). Если доходы начисляются ежегодно, то период равен году, а общее время владения измеряется в годах. Если доходы поступают в конце каждого квартала, то период - это квартал, а общее время измеряется числом кварталов.

Рис.1. Текущая стоимость аннуитета

Таким образом, текущая стоимость ОО вытекает из текущей стоимости аннуитета и текущей стоимости его будущей продажной цены:

 (7)

с E - средний доход от ОО по истечении каждого года (периода);₅, - функция единичного аннуитета.

₅ =1/r [1-1/ (1+r) ⁿ]

Расчеты методом дисконтированных доходов выполняются в шесть последовательных этапов.

Этап 1. Определение общей положительности владения ОО исходя из намерений инвестора и с учетом срока службы комплекса, выбор периодичности поступления будущих доходов (год, квартал или месяц).

Этап 2. Прогнозирование темпов инфляции и соответственно индексов обесценения денежных средств на срок владения ОО. Темп инфляции это относительный прирост цен за период (год или месяц), а индекс обесценения - это величина, обратная индексу цен.

Этап 3. Прогнозирование периодически поступающих доходов инвестора. При этом ОО рассматривают как основную часть производственной системы, приносящей прибыль. Анализируют расчет балансовой и чистой прибыли в соответствии со схемой Отчета о финансовых результатах и их использовании (форма № 2) по данным за 2-3 последних года для рассматриваемой производственной системы. По результатам анализа разрабатывают прогноз размеров чистой прибыли. Расчеты выполняются либо в рублях базового года (т.е. индексирование на дату оценки), либо в долларах США. Затем чистая прибыль умножается на коэффициент, показывающий долю распределяемой прибыли, и на коэффициент, отражающий долю данного Объекта Оценки в капитале производственной системы. Для практических целей достаточно спрогнозировать среднегодовой доход инвестора (он может быть в форме дивиденда, арендной платы, нормативных отчислений и т.п.), чтобы воспользоваться формулой (7).

Этап 4. Прогнозирование стоимости ОО в конце срока владения им.11ри этом исходя из того, что стоимость земли возрастает со временем, а остальное имущество подвергается физическому износу.

Этап 5. Определение ставки дисконта для оцениваемого ОО. Так как прогнозные оценки стоимостных показателей делаются обычно в твердой валюте (либо в рублях базового года, либо в долларах США), то для расчетов по формулам (6) или (7) необходимо определить реальную (очищенную от инфляции) ставку дисконта "г".

Ставку дисконта рассматривают как нижний предельный уровень доходности вложений, при котором инвестор допускает возможность вложения своих средств в покупку данного ОО. Имеется в виду, что у инвестора всегда есть другие альтернативы вложения средств, которые также предполагают получение дохода с той или иной степенью риска. Ставка дисконта зависит от степени риска вложений капитала. Под риском понимается вероятность потери собственности вследствие, например, банкротства предприятия, политических и других чрезвычайных событий. Чем выше риск, тем выше ставка дисконта. Это объясняется тем, что готовность инвестора идти на риск оправдана тогда, когда он ожидает повышенную отдачу от его инвестиций.

В общем случае ставка дисконта - это сумма безрисковой ставки r_бр и премии за риск r_p, т.е. r = r_бр + r_р. В зарубежной практике в качестве безрисковой ставки используют процентную ставку по долгосрочным государственным облигациям.

В российских условиях оценить реальную безрисковую ставку можно двумя способами. Первый способ состоит в том, что в качестве номинальной безрисковой ставки дисконта берется среднегодовая ставка рефинансирования Центрального банка РФ, а затем по формуле (5) рассчитывается реальная безрисковая ставка дисконта. Не исключено, что если темп инфляции будет превышать размер банковской ставки, то результат получится отрицательным, и тогда только достаточной премией за риск можно обеспечить приемлемое значение ставки дисконта. Второй способ - это выбор дисконта межбанковской долгосрочной процентной ставки в твердой иностранной валюте (например, в долларах США) в качестве реальной безрисковой ставки. Для определения реальной ставки дисконта можно рекомендовать следующий способ: берется международная процентная ставка LIBOR и к ней прибавляется страховой риск по оценке зарубежных банков.

Если инвестор вкладывает собственные средства, то берут ставку по депозитам, если он планирует использовать заемные средства - ставку по кредитам, а при смешанной форме финансирования - среднее значение между этими ставками.

Премия за риск, как и ставка дисконта в целом, рассчитывается тем или иным способом в зависимости от вида объекта оценки. Так, при оценке недвижимости и станочного парка можно использовать данные о действующих ставках арендной платы для аналогичных объектов.

Этап 6. Расчет текущей стоимости объекта оценки с помощью формул (6) или (7). Метод прямой капитализации построен на применении следующей формулы:

₀ = E/r_к, (8)

где S₀ - текущая стоимость объекта оценки в твердых денежных единицах; r_к - коэффициент капитализации.

Если исходить из того, что объект оценки приобретается не с целью его скорой перепродажи, а на многие годы, то при достаточно, большом значении r_к формула (7) преобразуется в формулу (8) .

1.4 Особенности оценки стоимости в РФ в период кризиса

Основные особенности оценки в условиях кризиса

.        в условиях кризиса имеет место значительная неопределенность - сделать прогноз денежных потоков с достаточной степенью достоверности не представляется возможным;

2.      в России оценщику, как правило, доступна только бухгалтерская отчетность, которая не отображает реальные денежные потоки предприятия (значительно их искажает).

.        В период экономической нестабильности возникает проблема с ликвидностью, то есть компании снижают свои способности генерировать денежный поток, падают их обороты, снижается выручка и способность создавать деньги в целом. Со стоимостью активов в кризис могут происходить следующие вещи. Например, они могут распродаваться в связи с уменьшением продаж и оборота компании. Может происходить и частичная продажа активов, что, кстати, является сегодня достаточно распространенным явлением в бизнесе, когда компании хотят противостоять кризису любой ценой.

Если сравнить сегодняшнюю ситуацию в бизнесе с тем, что происходило до кризиса, то, безусловно, конъюнктура рынка изменилась. Продать бизнес не получится настолько выгодно, как это можно было бы сделать еще год назад. Следовательно, рыночная стоимость бизнеса сейчас в разы меньше той, которая была бы до кризиса.

Отсутствие оборотного капитала для поддержания бизнеса, присутствие в бизнесе непрофильных активов, кредиты - это еще не весь перечень возможных проблем бизнеса. Если представить, что в период кризиса, на продажу будут выставлены сразу несколько компаний, работающих в одном сегменте, то это станет еще одним фактором снижения стоимости предприятий в условиях жесткой конкурентной борьбы. Поэтому стоит задуматься, нужно ли дожидаться, когда продажа активов компании станет единственно возможным выходом из ситуации. Положительным образом на стоимость компании может повлиять реструктуризация задолженности, а также привлечение инвестиционных банкиров для процесса продажи.

Увеличить стоимость бизнеса можно и с помощью вложений в него. Но данный метод является очень рискованным в период кризиса. Ведь сегодня сложно спрогнозировать, в каком объеме и когда вложенная инвестиция принесет планируемую отдачу. Да и нельзя быть уверенным в том, что вложенный капитал значительно увеличит стоимость бизнеса. Поэтому стоит сконцентрироваться на завершении начатых проектов, а не вкладываться в новые. Хотя отмечу, что ситуация бывают разные и любые решения должны четко продумываться.

Сейчас при формировании стоимости бизнеса проводят тщательные анализы и исследования той отрасли, в которой представлен бизнес. На основе показателей отчетов и строятся прогнозы по оценки бизнеса. Есть еще психологический аспект проблемы, когда покупатели ждут максимального падения цены, а продавцы бизнеса ждут роста стоимости. Данное явление является нестандартным для рынка, оно свойственно только данной экономической ситуации. Вообще, сегодня, в период кризиса, покупатель достаточно активно влияет на стоимости бизнеса, а еще год назад все складывалось совсем иначе. Это объясняется тем, что проблема отсутствия "живых" денег стоит сегодня достаточно остро. А покупатель заинтересован в том, чтобы купить по максимально низкой цене, что противоречит реальной стоимости активов до момента стабилизации рынка.

Помимо материальных активов, которые мы перечислили, существуют еще нематериальные. Сюда входит стоимость бренда, торговой марки, лицензии или патента на тот или иной товар или услугу, а также это могут быть какие-либо программные продукты. То есть сюда входит все то, что делает бизнес уникальным и узнаваемых в кругу потребителей по сравнению с другими представителями на рынке. Тем не менее, кризис вносит свои коррективы: даже высокая стоимость бренда может не спасти его от финансовых проблем в период экономической нестабильности. Достаточно вспомнить примеры из автомобильной отрасли, когда известные бренды были проданы по очень низкой цене. Это имеет отношение и к рыночной стоимости бизнеса. Хотя рыночная доля - показатель относительный, но все-таки он показывает уровень компании в разрезе ситуации на рынке, который все-таки может зафиксировать снижение стоимости бизнеса. При этом нужно учитывать и тот факт, что стоимость действующего предприятия будет значительно отличаться от ликвидационной стоимости такого же бизнеса. При ликвидации продажа происходит в предельно сжатые сроки и по самой низкой цене.

Если до кризиса компании могли себе позволить вложить деньги в дорогие ЕRP-системы, то в сложный экономический период такие проекты либо заморожены, либо осуществляются очень медленными темпами. Кроме того, в период экономического кризиса многие компании отказались от рекламного бюджета и различных PR-активностей, следовательно, уменьшается и стоимость бренда. В связи с этим можно сказать, что стоимость нематериальных активов не падает, но рост компании при этом проходит достаточно медленно.

Таким образом, на формирование стоимости бизнеса в кризис оказывают влияние несколько факторов: результативность бизнеса, заинтересованность продавцов и покупателей, сложная ситуация на рынке в период кризиса. На стоимость бизнеса в кризис влияют многие критерии, но не стоит забывать о том, что каждый бизнес индивидуален, поэтому его стоимость даже в кризис может изменяться в зависимости от ситуации и сложившихся обстоятельств. Интересные идеи и оригинальные решения в бизнесе всегда повышают его стоимость вне зависимости от различных экономических катаклизмов.

Выводы по главе 1

1. Затраты и доходы разъединены во времени, причём размер ожидаемой прибыли не известен, имеет вероятностный характер, поэтому инвестору приходится учитывать риск возможной неудачи. Особенностью процесса оценки стоимости предприятия (компании) является её рыночный характер. Это означает, что оценка стоимости бизнеса не ограничивается учётом лишь одних затрат на создание или приобретение объекта. Оценка стоимости предприятия является одним из инструментов принятия эффективных управленческих решений.

. Существуют три методологические подхода к оценке - доходный, затратный и рыночный (сравнительный). Каждый из этих подходов включает ряд методов. Однако не все они могут быть применены к оценке конкретного объекта оценки; что оценка в российских реалиях имеет ряд своих особенностей: в России оценщику, как правило, доступна только бухгалтерская отчетность, которая не отображает реальные денежные потоки предприятия (значительно их искажает). Более того, в условиях кризиса имеет место значительная неопределенность - сделать прогноз денежных потоков с достаточной степенью достоверности не представляется возможным.

Оценка стоимости бизнеса (предприятия) - это завершающий этап процесса комплексной диагностики предприятия. Эта оценка в значительной степени оказывается объективной, оставляя при этом открытым ряд вопросов.

Существование трёх подходов (сравнительного, затратного и доходного) и в их рамках множества методов оценки, обусловлено тем, что каждый из методов имеет свои недостатки и ограничения, используется в конкретных складывающихся рыночных ситуациях. Поэтому во всех случаях оценка бизнеса не может носить абсолютно точного характера.

Глава II. Описание компании ЗАО "ПИК-Регион"

2.1 Общая характеристика ЗАО "ПИК-Регион"

ЗАО "ПИК-Регион" (до 1 июля 2007 года - ЗАО "Жилстройиндустрия"), является российской инвестиционно-строительной компанией. Имея в арсенале всю мощь промышленно-строительного сектора Группы Компаний ПИК, а также крупные финансовые ресурсы, ЗАО "ПИК-Регион" на уровне европейских стандартов осуществляет управление полным жизненным циклом проектов от девелопмента до реализации построенного жилья.

Основные показатели компании приводятся в таблицах 1 и 2.

Таблица 1

Основные финансовые показатели ЗАО ПИК РЕГИОН

Таблица 2

Расчёт EBITDA