Анализ рынка аренды Мариуполя

Анализ рынка аренды Мариуполя

Анализ рынка аренды Мариуполя

Введение

Вопрос аренды жилья, его качества достаточно актуален в наше время. Аренда квартир - услуга востребованная. Иметь собственное жильё для некоторой части населения является настоящей роскошью. Поэтому особенно часто арендуют квартиры молодые семьи, у которых нет возможности взять кредит. Популярна аренда среди молодых людей, которые хотят жить отдельно от родителей. Люди, приехавшие в Украину в командировку на продолжительное время, также будут арендовать квартиру, т.к. жить в гостинице - удовольствие не из дешёвых. В Украине семьи могут снимать квартиры десятилетиями.

В данной работе ставиться цель исследовать качество снимаемого жилья в городе Мариуполе

Задачи исследования: оценить качество снимаемого жилья в зависимости от степени важности цены, района, ремонта в квартире, инфраструктуры; статуса, дохода, времени аренды. Определить какие квартиры пользуются спросом, срок сдачи в аренду

1. Маркетинговые исследование. Определение. Этапы

Рыночные или маркетинговые исследования (marketing research) - комплекс мероприятий, предполагающих сбор, регистрацию и анализ информации с целью облегчения процесса принятия ответственных управленческих решений. Степень важности этой информации определяется мерой риска, связанного с принятием решения.

Маркетинговые исследования - это экономически целесообразный способ определения того, в чем нуждаются потребители, чего желают, о чем думают, во что верят или что делают. Это информация, которая не может быть получена никаким иным способом. Результаты маркетинговых исследований помогают производить товары, оказывать услуги или проводить политику в соответствии с требованиями потребителей, общества.

Основной задачей маркетинговых исследований является оказание помощи менеджерам в принятии более правильных решений по текущим вопросам во всех сферах их многоплановой деятельности.

Основные направления маркетинговых (рыночных) исследований:

·      оценка объемов и структуры спроса в регионе;

·        оценка реального предложения в изучаемом секторе рынка, информация об объеме и структуре (ассортимент / цена) предложения;

·        предпочтения потребителей, определение факторов, существенно влияющих на их поведение;

·        определение «портрета» Потребителя, его информационных предпочтений;

·        тестирование рекламных идей, материалов и т.п.;

·        анализ эффективности рекламных мероприятий.

Информация, необходимая для решения исследовательской задачи, может быть разделена на два вида - «первичную» и «вторичную».

Основные методы сбора первичной маркетинговой информации:

Глубинные интервью (неформальная личная беседа

Фокус-группы

Телефонный опрос

Экспертный опрос

Холл-тесты

Этапы процесса маркетинговых исследований

Любое маркетинговое исследование состоит из 6 этапов.

. Определение проблемы (может изображаться в виде дерева проблем) состоит из 3-х фаз (рис. 2.1).

Выбор проекта (плана) исследования

План исследования заключается в выборе проекта исследования, который обеспечивает сбор необходимой информации, структура и содержание которой зависят от решаемой проблемы.

В своей работе я буду использовать разведочные исследования. А именно: работать с учетной информацией, литературными источниками, результатами прошлых исследований и т.д. Осуществлять опросы фокус-групп - личное собеседование с небольшим количеством людей; интервью, рассчитанное на групповую дискуссию. Проводить экспертные опросы - интервью со специалистами, хорошо разбирающихся в проблеме, в моем случае - с риэлторами крупных агентств недвижимости.

Также в своей работе я буду применять описательные (дескриптивные) исследования. Это исследования, в которых основное внимание уделяется определению частоты возникновения того или иного события или установлению взаимозависимостей между двумя или несколькими переменными, в основе этого исследования лежит гипотеза.

. Определение метода сбора данных

. Разработка форм, заполняемых в ходе наблюдения

. Проектировании выборки и сбора данных

. Анализ и интерпретация данных

. Подготовка отчета о результатах исследования

.1 Теоретические основы аренды

Аре́нда (лат. arrendare - отдавать в наём) - форма имущественного договора или соглашения, по которому собственник передаёт арендатору право пользования и исключительного владения имуществом на определенное время при условии уплаты арендной платы.

Стороны договора

Арендодатель (лессор) - физическое или юридическое лицо, которое предоставляет имущество арендатору за плату во временное пользование и владение или во временное пользование. Сдавать в аренду имущество может только его собственник или лицо, уполномоченное на это собственником либо законом.

Арендатор (лесси, посессор, рентер, тенант) - физическое или юридическое лицо, заключившее договор аренды и оплачивающее пользование и владение или пользование предоставленным имуществом арендодателю. К арендатору гражданское законодательство не предусматривает каких-либо требований и ограничений (за исключением гражданской дееспособности, как и к иным субъектам гражданско-правовых отношений).

Сроки договора

По законам Украины срок договора аренды устанавливается соглашением сторон и фиксируется в договоре. Если же срок в договоре не определён, то такой договор считается заключённым на неопределённый срок. Такой случай позволяет сторонам договора в любое время отказаться от его исполнения, но заранее предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Бессрочный: срок договора не определён соглашением сторон

Долгосрочный: 5 - 20 лет

Среднесрочный: 1-5 лет

Краткосрочный: до 1 года

Нае́м жил́ых пом́ещений - один из видов арендных отношений. Он имеет место, когда объектом арендных отношений является жилое помещение. При найме жилых помещений, находящихся в частной собственности, одна из сторон в лице собственника жилого помещения или его представителя (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение по договору найма за плату во владение и пользование для проживания в нем. В государственном и частном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. Правовые аспекты, возникающие при найме жилых помещений, регламентируются

В главе 59 - Гражданского кодекса Украины-Найм (аренда) жилья

2. Состояние мирового рынка недвижимости

.1 Самая дорогая недвижимость в мире

Аналитическое агентство Savills [6] провело исследование мирового рынка недвижимости. При этом были изучены различные показатели всего рынка в целом и отдельных его сегментом. Изучив самые крупные города мира, было установлено, где находиться самая дорогая недвижимость:

Ипотека, как вид кредитования наиболее доступна в таких странах:

Наиболее дорогие ставки для промышленной недвижимости в странах Азии. Самыми экстремальными условиями располагают такие страны как Сингапур, район Большой Джакарты, в Китае - Пекин. В последнее время там наблюдался колоссально резкий рост арендных ставок. Однако первенство, все равно, десятый год подряд занимает в этом сегменте лондонский район Хитроу, где аренда стоит более 230 евро за 1 квадрат.

За период с 1 по 3 квартал 2011 года цены снизились в 70% стран, входящих в Глобальный индекс цен на жилье Knight Frank.

При этом Азиатско-Тихоокеанский регион стал лидером роста - цены на недвижимость здесь в среднем выросли на 7,8%.

Наибольшее подорожание недвижимости наблюдалось в Гонконге, Тайване, Сингапуре.

Высшие строчки рейтинга занимают Ирландия, Греция, США где годовое падение цен на жилье составило около 10%.

Глобальный индекс цен на жилье Knight Frank, 1 квартал 2010 года

Изменение цены на жилую недвижимость в % по сравнению с прошлым годом

Рынок недвижимости развивается так же, как и ситуация в экономиках. В странах, переживших тяжелый кризис и где экономика медленно восстанавливается (это прежде всего развитые страны Запада), стагнируют и рынки недвижимости. В странах, где банковский сектор и экономика особо не пострадали в результате кризиса 2008-2009 гг. и где ВВП быстро растет (в основном ведущие развивающиеся страны, а также крупные добытчики сырья среди развитых экономик), рынок жилья также демонстрирует быстрые темпы роста.

Наиболее привлекательная недвижимость для корпоративных инвесторов находиться в Великобритании. Это объясняется тем, что там рынок жестко контролируется, юристы застрахованы государством, нет понятия недостроя или долгостроя - Англия стоит на первом месте по чистоте сделок.

Также большим вниманием пользуется аренда в Норвегии, сопоставимая с Лондоном. И цены похожи. Скандинавские страны - это хорошие рынки, особенно Норвегия со своим замечательным фондом - нефтью, и, как следствие, большой потребительской способностью.

Есть страны, которые вообще не вспоминают, когда говорят о покупке недвижимости - Молдавия, Румыния, Албания. Рынок недвижимости там есть. Там реально можно заработать деньги, но нужно быть профессионалом. Частному инвестору там делать нечего.»

Эти рынки никто не рассматривает, т.к. вопрос идет о безопасности, цивилизованности страны, режиме управления, политической стабильности, инфраструктуре

2.2 Особенности в посуточной аренде разных стран

Посуточная аренда недвижимости развита во многих странах мира, но не везде одинаковые условия пользования данной услугой. В странах Европейского Союза выгоднее будет арендовать квартиру или апартаменты, а не снимать дорогой номер в отеле.

В Германии весь процесс аренды пропитан присущей этой нации щепетильностью и строгостью. Найти подходящий вариант проживания можно по объявлениям в Интернете, через агентства недвижимости и с помощью печатного издания «Дер Митшпигель», который выпускается для каждого региона страны в отдельности. При заключении сделки непосредственно с владельцем квартиры можно поторговаться и сэкономить. Однако заключения официального договора все равно не избежать. Для подтверждения могут потребовать наличия счета в банке. К особенностям аренды квартиры на сутки в Германии также относится обязательное знакомство со всеми жителями дома или постояльцами квартиры, въезжая в дом, нужно будет ознакомиться с правилами поведения в нем и четко им следовать.

Во Франции можно самостоятельно найти достаточно выгодные предложения по аренде квартир. Но при поиске предложений в Интернете и плохом знании городов, можно стать жертвами путаницы. Процедура аренды в этой стране очень схожа с заключением такого договора вУкраине. Лучше не обращаться в информационные агентства, которые предоставляют массу квартир на выбор, если не хотите оставить у них несколько сотен евро. Лучше всего напрямую сотрудничать с управляющими компаниями или владельцами недвижимости.

В Париже, куда чаще всего приезжают туристы, аренда квартир посуточно доступна в каждом районе, а наличие более 300 станций метро делает передвижение по городу из любой его точки очень удобным.

В Великобритании арендовать квартиру можно исключительно через специальные агентства. Эта практика очень удобна, а высокий уровень конкуренции между многочисленными агентствами делает стоимость аренды вполне доступной. В описаниях квартир нет указания ее площади, поскольку в Англии ценность квартиры состоит в количестве спален в ней. Также большую популярность имеют апартаменты с небольшими внутренними двориками или садиками. Краткосрочная аренда в стране предполагает период до шести месяцев. За весь этот период вас попросят внести полную предоплату, в том числе и налоги. В некоторых случаях долгосрочная аренда может обойтись на 20-30% дешевле краткосрочной.

Аналитики Global Property Guide (GPG) отмечают, что в начале этого года доходы от аренды в большинстве европейских городов были самыми низкими за последние 20 лет. [11] Они также указывают на связь доходов от аренды с рисками: где высоки риски, там и доходы высокие. Например, наиболее ощутимые доходы от аренды можно получить в странах Восточной Европы. Кроме того, утверждают эксперты GPG, доходы высоки там, где не развит рынок ипотеки и высоки процентные ставки по кредитам.

В GPG считают выгодной покупку жилья в Москве с целью дальнейшей сдачи ее внаем. Правда, здесь вновь вступает тема рисков. Это прежде всего практикуемый расчет наличными, что, с одной стороны, создает почву для мошенничества, а с другой - может внезапно обернуться недружелюбным отношением фискальных органов.

В ряде западноевропейских городов доходы от сдачи жилья внаем тоже остаются по западным меркам довольно высокими.

Одна из ярких тенденций последнего времени - снижение доли арендуемого жилья в общем объеме недвижимости.

В Британии, как, в принципе, и в других странах, рынок аренды разбит на три большие составляющие: муниципальные дома, дома жилищных ассоциаций / благотворительных фондов и частный сектор. Согласно исследованию ExpatExchange увеличивается доля частной аренды. В 2007 г. на частный сектор приходилось 35% от всего рынка аренды, а в 2010 г. - уже 40% от всего объема жилой недвижимости.

Аналитики объясняют высокую долю арендного жилья в некоторых странах наличием там мобильного рынка труда. В Германии, к примеру, переезд рабочих с одного места на другое стал обычным явлением, соответственно, и аренда там более популярна, чем, допустим, в Испании.

Кстати, в Германии согласно RSB Relocation Service Deutschland для инвесторов наиболее привлекательны Франкфурт, Мюнхен, Штутгарт, Дюссельдорф, Гамбург и Кельн. Большим спросом в Германии у инвесторов пользуются реконструированные дома, построенные 80-120 лет назад, с красивыми фасадами, просторными комнатами и высокими потолками (3,6-4 м). В таких домах годовой доход от сдачи жилья в аренду достигает 6-8%.

Специалисты не рекомендуют инвесторам покупать квартиры в невзрачных типовых домах с низкими потолками, которые начали строить в начале 50-х г. прошлого столетия и возводились в последующие годы, - получить с них доход будет сложно.

Стоимость аренды апартаментов на Новый год в разных странах

В основе рейтинга - арендная ставка на однокомнатные апартаменты в центре того или иного города. [5]

2.3 Рынок аренды Украины. Киев. Регионы

С начала 2011 года стоимость аренды квартир выросла на 3-10% в зависимости от региона и класса жилья. А поскольку сама недвижимость продолжает дешеветь, приобретение квартиры с целью сдачи арендаторам становится все более выгодным.

В Киеве больше всего подорожали однокомнатные квартиры в периферийных районах - на 10-16%. Снять «однушку» на Левом берегу в первых числах ноября 2011 года стоило 3000-3500 грн. Прошлогодние ставки на уровне 2200-2500 грн. Можно найти лишь в самых отдаленных районах города, и то в гостинках. Жилье бизнес и премиум - класса в 2011 году подешевело на 12-25%

Прогнозируется рост арендных ставок в эконом - сегменте на 3-6%, в основном из-за начала нового делового сезона и притока в город студентов. Цена аренды более престижных квартир (на Оболони и в Печерском районе) остается стабильной, т.е. для однокомнатных - 4000-5000 грн., а для «двушек» - 6000-9000 грн.

В регионах сами ставки ниже столичных, но и они постепенно растут.

В Харькове с начала года арендные ставки выросли на 10-15%, а в некоторых случаях и на 25%. В городе сейчас можно отыскать маленькие гостинки на периферии по цене 700-800 грн. В месяц, однако основное предложение однокомнатных квартир находиться в диапазоне 1100-1800 грн., «двушек» - 1600-2300. В 2012 году аренда в Харькове подорожает еще больше. Это будет связано с проведением здесь этапов чемпионата Евро-2012. Ближе к началу чемпионата многие владельцы квартир могут перейти от длительной аренды к посуточной.

Во Львове, как и в начале 2011 года, однокомнатные на окраинах сдаются по цене 1400-1600 грн. в месяц, в центре - 1600-2000 грн. Традиционно во Львове в центре жилье не сдается в долгосрочную аренду - арендодатели предпочитают зарабатывать на посуточной сдаче квартир туристам.

В Одессе, Днепропетровске, Донецке подорожание в 2011 году составило в среднем 3-7%. В итоге снять «однушку» в этих городах можно за 1000-1400 грн. На периферии и за 1600-2500 в центральных районах. [4]

2.4 Преимущества съемной квартиры перед гостиницей

соотношение цены и качества; Возможность платить меньше, чем за номер в гостинице, при этом качество жилищных условий в съемной квартире ничуть не хуже многих элитных номеров гостиниц.

возможность поселения в арендуемой квартире большого количества жильцов, в том числе детей и домашних животных;

свобода от графиков гостиничных номеров, возможность возвращаться домой в любое время суток;

проведение мероприятий в уютной, домашней обстановке, где Вам никто не может помешать;

возможность приглашать к себе гостей, а если потребуется, оставить их у себя на съемной квартире на ночь;

полное оснащение арендуемой квартиры всей необходимой бытовой техникой;

наличие ванной комнаты и кухни; В кухне можно приготовить вкусную и домашнюю пищу. Гостиницы в качестве дополнительной услуги предлагают своим постояльцам обеды, но стоят они дорого и подаются только в строго определенное время. Это неудобно, если у Вас запланирована деловая поездка, которая предполагает ряд встреч.

высокий сервис по обслуживанию и уборке помещения квартиры;

возможность выбора района для посуточной аренды квартиры и проживания в нем; Гостиницы в основном сосредоточены в центральной части города. Такое расположение может причинить ряд неудобств туристам, целью которых не является пребывание в центральных городских кварталах.

наличие автомобильной парковки.

Посуточная аренда квартир становится повседневным явлением, а гостиницы с ухудшением сервиса по обслуживанию и высокими ценами на предлагаемое жилье постепенно стали утрачивать свою былую актуальность.

3. Проектная часть

Структура предложения аренды квартир в Мариуполе:

комнатные квартиры (50%).

комнатные квартиры (29%).

комнатные (17%).

комнатные (4%).

Средняя стоимость квартир для долгосрочной аренды

В основном все квартиры сдаются с мебелью, но те, в которых ее нет стоят значительно дешевле. Например, 2 комнатную квартиру на Кирова без мебели можно найти и за 900 грн. в месяц + счетчики.

Что касается посуточной аренды в Мариуполе, то ее стоимость близка к стоимости в столице. В центре 1 комнатные квартиры сдаются от 150 грн. за сутки и от 70 грн. за несколько часов. Но в таких квартира ремонт и общие условия на порядок выше, чем у квартир, предназначенных для длительной сдачи. Стандартный набор таких комнат включает: телевизор, кабельное телевидение, микроволновую печь, встроенную кухню, столовые приборы, мягкая мебель, бронированная дверь. Особенностью аренды в Мариуполе является выдача документов о жительстве. [3]

Исследование соответствия цены и качества на рынке арендованного жилья в Мариуполе.

Анкета

1.      Снимали ли вы когда-нибудь квартиру(дом)?

Да

Нет

2.      Последнее жилье, которое вы снимали?

1 комнатную

комнатную

комнатную

Многокомнатную

Частный дом

3. На какой срок вы снимаете квартиру?

Один или несколько дней

До месяца

-3 месяца

На длительный срок (больше 3 месяцев)

4. Выберите диапазон, который соответствует вашим затратам на аренду в сравнении с доходом семьи

До 10%

% - 20%

% - 30%

% - 40%

Свыше 40%

5. На каком этаже находится съемная квартира (напишите цифрой этаж квартиры)

Этаж

6. Укажите степень важности параметров (1 - очень важно; 4-не важно)

. Оцените качество того жилья, которое вы снимали (1-отсутствует, не работает, плохое; 4-очень хорошее, новое, прекрасно работает)

. Укажите свой статус

Студент

Предприниматель

Рабочий

Служащий

Другое

9. Каковы причины того, что вы снимаете квартиру

Я- иногородний

Не хочу жить вместе с родственниками

Нет возможности купить собственную квартиру

Появились непредвиденные обстоятельства

Другое

10. Когда вы снимали квартиру

Более 1 года назад

год назад

Менее года

Снимаю квартиру сейчас

Таблица обработки информации маркетингового исследования