Основы процесса ипотечного кредитования в РФ
Введение
Ипотечный кредит - один из самых перспективных и быстроразвивающихся в последнее время направлений кредитования. В условиях современной России ипотечный кредит является единственной реальной возможностью для большинства населения приобретать жилье на условиях долгосрочного кредита. На сегодняшний день ипотечный кредит практически не имеет альтернативы в деле решения жилищного вопроса. К тому же ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и социального развития страны, что позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики, ведет к остановке спада производства в ряде отраслей промышленности, так как подъем строительства вызывает оживление в производстве строительных и конструкционных материалов, машиностроении, деревообработке и других отраслях. Кроме того, развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности.
Необходимо также учесть, что предоставление ипотечных кредитов - это одна из услуг, предоставляемых коммерческими банками, которая приносит большую часть прибыли. Банкам приходится разрабатывать новые программы ипотечного кредитования, изменять условия предоставления кредита для того, что привлечь наибольшее число клиентов.
Актуальность выбранной темы заключается в том, что именно на этапах процесса ипотечного кредитования закладывается доходность выданного кредита, то есть возможность получения прибыли. Ведь именно на этапах процесса кредитования происходит разработка стратегии кредитных операций, знакомство с новым заемщиком, анализ его кредитоспособности, изучение обеспечения кредита (предмета ипотеки), структурирование кредита и заключение кредитного договора и других сопутствующих договоров, а также вытекающее из предыдущих этапов предоставление кредита, его сопровождение и обслуживание. Поэтому представляется целесообразным рассмотреть подробно процесс кредитования на примере ипотечного кредита.
Изучением ипотечного кредитования и его проблем занимаются такие специалисты как М.П. Логинов, А.В. Лукьянов, А.В. Крысин, Е.Д. Лунина. Больший вклад в раскрытие сути ипотечного кредита и подробное описание процесса ипотечного кредитования произвели Н.Б. Косарева, И.В. Довдиенко, И.А. Разумова.
Цель работы: рассмотреть процесс ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.
Для достижения поставленной цели были выдвинуты следующие задачи:
установить соотношение между понятиями «ипотека», «ипотечный кредит» и «ипотечное кредитование»;
выявить преимущества и характерные черты ипотечного кредитования;
определить участников процесса ипотечного кредитования;
описать основные этапы процесса ипотечного кредитования;
исследовать формирование и развитие ипотечного кредитования в РФ;
рассмотреть организацию ипотечного кредитования в ЗАО «ЮниКредит Банк»;
выявить проблемы и пути их решения, а также перспективы ипотечного кредитования в Российской Федерации;
Объектом исследования является процесс кредитования, предметом исследования выступает ипотечный жилищный кредит.
В данной курсовой работе в качестве метода исследования использован анализ научной литературы, учебников, пособий и статистических материалов по исследуемой проблеме. В работе использовались научные, информационно-публицистические источники и материалы сети интернет.
I. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ: СОДЕРЖАНИЕ И ОСОБЕННОСТИ
1.1 Соотношение понятий «ипотека», «ипотечный кредит» и «ипотечное кредитование»
Определению понятия ипотечного кредита логически предшествует раскрытие сущности ипотеки. В литературе нередко под термином «ипотека» подразумевается ипотечный кредит. Между тем само слово «ипотека» хотя и употребляется в сочетании со словом «кредит», но имеет также самостоятельное значение. [10, c. 3]
Современное понятие ипотеки возникло не сразу. Его появление было вызвано экономическими потребностями общества, развитием его товарно-денежных отношений. С течением времени оно постоянно совершенствовалось, отражая особенности времени конкретной страны. [24, c. 7]
По своей сути понятие «ипотека» близко к понятию «залог». Залог же, в свою очередь, служит средством обеспечения исполнения заемщиком обязательства перед кредитором: при невозврате в установленный срок суммы заимодатель может компенсировать неоплаченный долг средствами, полученными от реализации заложенного имущества.
Залог здания, сооружения, предприятия и иных объектов, непосредственно связанных с землей, обычно называют ипотекой. Впрочем, нельзя ограничится таким определением по той причине, что ипотека предполагает не только залог имущества, она представляет собой целую юридически-правовую систему оценки состоящей в залоге недвижимости, подлинность ее принадлежности залогодателю и состояние ее расчетов с кредиторами за указанное имущество.[10, c. 3]
Современное понятие ипотеки можно рассмотреть с точек зрения различных авторов.
Самое простое определение содержится в учебнике А.И. Балабанова: «Ипотека - это кредит, полученный под залог недвижимости» [3, c. 253]. В данном случае четко прослеживается отождествление ипотеки и кредита.
О.И. Лаврушин дает следующее определение, которое наиболее полно отражает суть явления: «Ипотека - один из способов обеспечения обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право в случае неисполнения залогодателем обязательства получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости» [4, c. 488]. В данном определении отсутствует категория «кредит», т. е. автор не приравнивает ее к категории «ипотека».
Определение И.А. Разумовой не сильно отличается от определения О.И. Лаврушина: «Ипотека - это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества» [24, c. 12]. При этом автор указывает, что обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и т. п.
Согласно же определению И.В. Довдиенко, понятие «ипотека» тесно связано с понятием «ипотечный кредит», а обязательство должника может быть только банковским: «Ипотека - сдача в залог земли и другого недвижимого имущества с целью получения денежной ссуды - ипотечного кредита (кредита под закладную)». Автор также допускает второстепенное значение понятия: «Ипотекой называют и саму закладную - документ, удостоверяющий сдачу имущества в залог, а также на долг по ипотечному кредиту» [10, c. 3].
В статье 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ описаны основания возникновения ипотеки. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя. [1]
Залоговое право содержит внутренние противоречия. С одной стороны, его нельзя считать правом «вещным» или «абсолютным», потому что в его состав входят требования, направленные против определенного лица. С другой стороны, это и не обязательственное право или «право на право», потому что оно устанавливает непосредственное отношение к заложенному объекту. Отсюда вытекает та двойственность, которую можно назвать противоречием между формой и содержанием залогового права. [21, c. 245]
В данной курсовой работе целесообразно определить ипотеку как форму залога недвижимого имущества в целях получения специального кредита - ипотечного кредита. Следовательно, можно заключить, что ипотечный кредит - это кредит, обязательство, возвращение которого обеспечено залогом недвижимого имущества (ипотекой). [24, c. 13]
Кроме такой формулировки в учебной литературе приводятся и другие. Например, А.Г. Куликов подчеркивает долгосрочный характер ипотечного кредита: «Ипотечный кредит - долгосрочная ссуда под залог недвижимости» [8, c. 320]. Г.И. Кравцова дополняет, что ипотечный кредит - это особый тип экономических отношений: «Ипотечный кредит - особый тип экономических отношений по поводу предоставления долгосрочных ссуд под залог недвижимого имущества» [9, c. 220]. С.С. Носова в своем определении раскрывает также значение закладной: «Ипотечный кредит - это денежная ссуда, выдаваемая заемщику кредитным учреждением под залог недвижимости в виде закладной - долгового свидетельства, подтверждающего право залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству» [21, c. 247].
Ипотечный кредит нельзя относить к банковскому кредиту, поскольку его не обязательно выдает банк. Кредитором при ипотечном кредите может выступать как банк, так и его дочерние структуры. Не желая брать на себя повышенные риски, коммерческие кредитные организации могут образовывать специальные дочерние финансовые компании, которые в отличие от банковских филиалов не нуждаются в специальной банковской регистрации, принимают на себя повышенные кредитные риски, зачастую связанные с данным кредитованием. [13, c. 58]
Ипотечный кредит, выдаваемый под залог недвижимости, включая земельную собственность, является одной из форм кредитования, активно используемых в рыночной экономике. В свою очередь, ипотечное кредитование - это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.[24, c. 13]
Необходимо отметить, что само по себе понятие «ипотека» в отличие от его распространенного понимания, вовсе не является синонимом понятия «ипотечное кредитование». Сам по себе термин «ипотека» означает лишь залог недвижимости как способ обеспечения обязательств. [2, c. 221]
Как отмечает Н.Б. Косарева: «Ипотечное кредитование - предоставление банками долгосрочных кредитов на приобретение или строительство недвижимости под залог недвижимого имущества» [22, c. 9]. Таким образом, под кредитованием понимается, прежде всего, процесс предоставления банками ипотечных кредитов.
В рамках данной курсовой работы рассматриваются именно кредиты, предоставляемые физическим лицам для приобретения жилья.
Жилищные кредиты - это долгосрочные кредиты на приобретение, строительство, участие в долевом строительстве, реконструкцию, ремонт жилой недвижимости.
В постановлении Правительства РФ «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» от 11 января 2000 г. дана полная формулировка ипотечного жилищного кредита: «Долгосрочный ипотечный жилищный кредит - это кредит или заем, предоставленные на срок 3 года и более соответственно банком (кредитной организацией) или юридическим лицом (некредитной организацией) физическому лицу (гражданину) для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства»[2]. В данном определении устанавливается минимальный срок предоставления ипотечного кредита.
В свою очередь, ипотечное жилищное кредитование - это форма ипотечного кредитования, целевым назначением которого является приобретение гражданами жилья.
По своему целевому назначению жилищные кредиты могут рассматриваться как элемент розничного банковского бизнеса, поскольку обслуживают потребности населения в привлечении заемных средств на приобретение жилья. Их развитие, основные характеристики и риски определяются уровнем доходов населения, стандартами жизни, социальной стабильностью, в то время как ипотечные кредиты, обеспеченные залогом коммерческой недвижимости, в большей степени зависят от кредитоспособности и рентабельности предприятий-получателей. [5, c. 326]
Таким образом, ипотека - это способ обеспечения обязательства заемщика перед кредитором залогом недвижимого имущества (остающегося в собственности должника), заключающийся в праве кредитора получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного недвижимого имущества. Ипотечный кредит - это кредит, возвращение которого обспечено залогом недвижимого имущества (ипотекой). А ипотечное кредитование - это процесс предоставления ипотечного кредита.
1.2 Характерные признаки и правовой аспект ипотечного кредитования
Исключительным свойством ипотеки и лучшей гарантией обеспеченности кредита является право кредитора распорядиться по своему усмотрению недвижимостью заемщика в случае невыполнения им обязательств по возврату ссуд.
Именно это преимущество ипотечного кредита отличает его от других видов долгосрочного кредита; ипотечный порядок, обеспечивающий сохранность заложенного имущества и стабильность его цены, создает банку-кредитору экономическую базу для долговременного отвлечения кредитных ресурсов без основательных опасений возврата ссуд заемщиками. [10, c. 4]
В основе развития ипотечного кредитования лежат следующие основные цели:
) создать механизм, позволяющий трансформировать будущие доходы приобретателей недвижимости в их текущую платежеспособность;
) расширить ресурсную базу для финансирования развития и приобретения недвижимости;
) обеспечить надежность возврата и получения дохода инвесторам, средства которых вовлекаются в процесс ипотечного кредитования. [23, c. 223]
По способу организации кредитных отношений жилищное кредитование представляет собой разновидность ипотечных кредитов со всеми присущими им признаками:
) долгосрочный характер;
) обеспеченность объектами недвижимости;
) погашение в рассрочку;
) особая система рефинансирования. [5, c. 326]
Ипотечное кредитование характеризуется следующими признаками:
) оставление заложенного имущества в руках должника, который сам использует это имущество по прямому назначению или в целях, оговоренных в договоре, или же может передать использование этого имущества другому лицу, если это разрешено договором, т.е. должник сохраняет свое право собственника на заложенное имущество;
) защита интересов кредитодателя - в сохранности закладываемой недвижимости по стоимости и функциональной пригодности;
) обязательность официальной регистрации залога уполномоченными на то органами власти или организациями;
) гласность ипотеки, реализующаяся возможностью ознакомления каждого заинтересованного лица с данными официальной регистрации ипотеки при предъявлении документов и аргументированной мотивации заинтересованности в данной информации;
) отнесение затрат по организации ипотечного кредитования на ее клиентов (в одноуровневой - на получателей кредитов, в двухуровневой - и на участников рынка ценных бумаг). [21, c. 248]
По сравнению с другими видами кредитования преимущества ипотечного кредитования заключаются в возможности:
) приобретения недвижимости с помощью ипотечного кредита при отсутствии необходимых средств на покупку недвижимости только за собственный капитал;
) применения различных схем финансирования, включая ипотечные с различной комбинацией оплаты кредита и сроков кредитования;
) по желанию заемщика досрочной выплаты ипотечного кредита;
) продажи заемщиком недвижимости, отягощенной залогом, как с этим залогом, так и путем переноса существующего залога на вновь приобретаемую недвижимость;
) льготного налогообложения, отмечая огромную роль налоговых льгот в увеличении количества ипотечных кредитов;
) извлечения заемщиком прибыли, т.е. разницы между доходом недвижимости и оплатой за кредит;
) в течение кредитного срока извлечения прибыли за счет роста стоимости недвижимости;
) получения прибыли от сэкономленного на ипотечном кредите капитала и вложения его параллельно в другие доходные активы - акции, облигации, депозитные счета и т.д.;
) рефинансирования кредита. [21, c. 248]
Будучи частью финансовой структуры ипотечное кредитование имеет, однако, свои особенности, вытекающие из его специфики.
Во-вторых, большинство ипотечных ссуд имеет строго целевое назначение. В основном они используются для финансирования приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений, а также освоения земельных участков. То есть соответствующие объекты недвижимости становятся залогом.
Развитие ипотечного кредитования в России долгое время сдерживалось отсутствием нормативной базы, регулирующей ипотечные сделки и деятельность структур, занимающихся операциями с недвижимостью.
Правительство РФ Постановлением от 11 февраля 2001 г. № 28 одобрило Концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, подготовленную в развитие федеральной целевой программы «Свой дом». Данная Концепция определяет порядок организации системы ипотечного жилищного кредитования, механизм привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, а также основные направления совершенствования законодательной и нормативной базы ипотеки.
В настоящее время ипотека в России регулируется:
) частью первой Гражданского кодекса Российской Федерации;
) Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
) Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
) Федеральным законом от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»;
) постановлением Правительства РФ от 26 августа 1996 № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию»;
) постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации»;
) постановлением Правительства РФ от 25 августа 2001 г № 628 «Об утверждении правил предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию"»;
) рядом положений и инструкций Банка России. [4, c. 487]
Гражданский кодекс Российской Федерации устанавливает общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой, положения о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения, основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение.
Вторым важным законодательным актом стал принятый в 1998 году Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", который значительно расширяет возможность использования ипотеки в качестве надежного средства обеспечения кредита.
Важным шагом, закладывающим организационные основы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования, явилось создание в качестве оператора вторичного рынка ипотечных кредитов Агентства по ипотечному жилищному кредитованию в форме ОАО с контрольным пакетом акций, принадлежащим государству (в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 г. N 1010 "Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию").
Перед Агентством поставлена задача разработать и реализовать схему деятельности по рефинансированию кредиторов, мониторинг которой может осуществляться Центральным банком Российской Федерации, Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг, потенциальными и реальными инвесторами, рейтинговыми агентствами. [2]
Значение жилищного финансирования для национальной экономики можно рассматривать в двух аспектах. Во-первых, жилищный сектор во многом определяет уровень развития экономики. Во-вторых, без гибкой и эффективной системы финансирования невозможно полноценное функционирование жилищного сегмента экономики. Одним из инструментов вовлечения средств финансовых рынков являются ипотечные ценные бумаги. [12, c. 70]
Таким образом, признаками ипотечного кредитования можно назвать: долгосрочный характер; обеспеченность объектами недвижимости; погашение в рассрочку; особая система рефинансирования. Преимуществом, которое отличает ипотечное кредитование от других видов кредитования, является право кредитора распорядиться по своему усмотрению недвижимостью заемщика в случае невыполнения им обязательств по возврату ссуды.
1.3 Участники процесса ипотечного кредитования
Для успешного становления и развития системы ипотечного кредитования принципиальным является создание институтов, обслуживающих ипотечный рынок (и его инфраструктура). Каждый из участников ипотечного рынка имеет свои собственные цели, и только при согласовании интересов всех участников система ипотечного кредитования достигает своего наилучшего развития. [24, c. 54]
На рынке долгосрочного ипотечного жилищного кредитования действуют следующие основные участники.
. Заемщики - физические лица, граждане Российской Федерации, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями) или договоры займа с юридическими лицами (некредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья - ипотека. [10, c. 392]
Покупатель (заемщик) потребитель товарной массы на рынке жилья, покупатель кредитов в ипотечном банке, является первоисточником потребительского спроса и поэтому приводит весь механизм ипотечного кредитования в движение. Для получения ипотечного кредита необходимо обладать средствами в объеме не менее 20-30% от стоимости объекта недвижимости и иметь доходы, позволяющие в течение всего срока выплачивать равными ежемесячными платежами основной долг и проценты по нему. [3, c. 257]
. Продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению. [10, c. 392]
. Кредиторы - банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы).
В качестве кредиторов выступают:
коммерческие, сберегательные, ипотечные банки;
ссудосберегательные ассоциации, стройсберкассы;
взаимно-сберегательные союзы и т. п. [24, c. 56]
Основными функциями кредитора являются:
предоставление ипотечного кредита на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования;
оформление кредитного договора (договора займа) и договора об ипотеке;
обслуживание выданных ипотечных кредитов.
По договору об ипотеке кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. [10, c. 392]
Необходимым условием выдачи ипотечного кредита является внесение заемщиком первоначального взноса. Обязательства заемщика могут быть оформлены в виде именной ценной бумаги - закладной, права на которую банк вправе переуступить. [3, c. 257]
. Операторы вторичного ипотечного рынка - юридические лица, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов в порядке, предусмотренном действующим законодательством - АИЖК и его представительства в регионах, Московское ипотечное агентство. [8, c. 341]
Ипотечное агентство является основным элементом самофинансируемой системы ипотечного кредитования. Агентство выкупает у банка закладные и выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Средства от продажи ценных бумаг идут на выдачу кредитов, таким образом, создается система рефинансирования ипотечных кредитов. Обеспечением эмиссионных ипотечных ценных бумаг являются сформированные специальным образом пулы закладных или ипотечных кредитов. [3, c. 257]
К основным функциям операторов вторичного рынка относятся:
рефинансирование кредиторов на основе установленных стандартов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования;
выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг;
привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования;
оказание кредиторам содействия во внедрении рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов. [2]
. Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - государственные органы, обеспечивающие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Основными функциями этих органов являются:
регистрация сделок купли-продажи жилых помещений, оформление перехода прав собственности к новому собственнику;
регистрация договоров об ипотеки и прав ипотеки;
хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка.
. Страховые компании - страховые компании, имеющие лицензии, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование ипотечного рынка. [10, c. 393]
Страховая компания - выполняет функции по снижению рисков для инвесторов и кредиторов путем осуществления следующих видов страхования:
страхование риска повреждения и уничтожения объекта;
страхование риска утраты права собственности на предмет ипотеки;
страхование риска потери жизни и трудоспособности заемщика.
Расходы по ежегодному страхованию несет заемщик. [3, c. 258]
. Оценщики - юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании. Оценщики, участвуя в процессе ипотечного кредитования, преследуют собственные цели: получение прибыли, расширение круга своих операций, повышение рейтинга при ипотечном кредитовании. [24, c. 59]
. Риэлтерские фирмы - юридические лица, получившие лицензии как профессиональные посредники на рынке купли-продажи жилья. К функциям риэлторов относятся:
подбор вариантов купли-продажи жилья для заемщиков и продавцов жилья;
помощь в заключении сделок по купле-продаже;
организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья;
участие в организации проведения торгов по реализации жилья, на которое обращено взыскание.
. Инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. [10, c. 393]
К числу инвесторов относят следующих субъектов:
Физические лица;
Юридические лица: инвестиционные банки, пенсионные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды и другие кредитные и финансовые институты. [24, c. 59]
Инвестор - это финансовый институт (финансовая компания, фонд), покупатель ипотечных ценных бумаг. В ипотечной программе его функция заключается в поиске ресурсов на вторичном рынке ценных бумаг и последующем их инвестировании. Эти ресурсы должны стать «дешевыми» и «длинными». Они могут образовываться на вторичном рынке ценных бумаг, где формируются инвестиционные портфели страховых, пенсионных компаний, или от специализированных фондов, поддерживаемых государственными ресурсами. [3, c. 256]
. Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования - нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т.д., обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью. [10, c. 394]
Среди участников ипотечного кредитования выделяют также посредников. Инвестиционные компании (фонды) - общее название различных форм, к которым относятся: трасты, партнерства закрытого типа, взаимно-паевые фонды, партнерства открытого типа и другие институты. Фонды привлекают средства населения и юридических лиц и инвестируют их в финансовые активы различных компаний - акции, облигации, ипотечные кредиты, недвижимость, закладные и другие инвестиционные инструменты. [24, c. 59]
Особую роль особенно на начальном этапе создания системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования призвано играть государство, которое:
определяет концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования;
формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования;
создает механизм социальной защиты заемщиков, проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования;
Посредством осуществления своих функций в сфере ипотечного кредитования, государство достигает следующие цели:
капитализация недвижимого имущества и обеспечение его оборотоспособности;
не инфляционная поддержка сферы жилищного строительства;
решение жилищной проблемы в отдельном регионе и в стране в целом;
уменьшение разрыва между производительным и финансовым капиталом;
пополнение доходной части бюджета и обслуживание внутреннего долга. [24, c. 57]
Для стабильного развития национальной ипотеки обосновано применение различных мер государственной финансовой поддержки. Среди таких мер государственной финансовой поддержки жилищной сферы и ипотечной системы можно выделить прямые и опосредованные.
Прямой государственной финансовой поддержкой являются следующие меры:
) направление денежных средств в Агентство ипотечного жилищного кредитования для целей рефинансирования ипотечных кредитов;
) субсидирование первоначального взноса и процентной ставки по ипотечным кредитам региональными и муниципальными органами власти;
) финансирование региональных и муниципальных целевых фондов развития жилищного строительства и выделение долгосрочных кредитов фондам для ипотечного кредитования;
) создание и реализация национальных проектов, специальных государственных жилищных программ, в том числе программы жилищных сертификатов;
К мерам опосредованной государственной финансовой поддержки национальной ипотеки можно отнести направление денежных ресурсов внебюджетных фондов и государственных предприятий на приобретение ипотечных ценных бумаг на фондовом рынке. [17, c. 62]
Таким образом, основными участниками процесса ипотечного кредитования являются ипотечный кредитор, заемщик (собственник недвижимости), инвестор, специализированные посредники, правительство.
.4. Основные этапы процесса ипотечного кредитования
Предоставление долгосрочных ипотечных жилищных кредитов гражданам - процесс ответственный и трудоемкий. Деление его на этапы позволяет максимально унифицировать и специализировать работу сотрудников банка на стадиях подготовки кредита, заключения кредитных сделок и в дальнейшем - на стадии погашения кредита. [22, c. 14]
Процесс ипотечного жилищного кредитования состоит из шести этапов.
Этап 1. Предварительная квалификация (одобрение) заемщика.
На этапе предварительной квалификации клиентов проводится собеседование с потенциальным заемщиком, в ходе которого решаются следующие задачи:
. Определяется круг клиентов, которые с точки зрения банка могут быть квалифицированы как потенциальные заемщики, доходы которых позволяют им претендовать на жилищный ипотечный кредит и которые имеют намерения приобрести в собственность жилье.
. Клиенты получают необходимую информацию относительно порядка и условий предоставления банком жилищных ипотечных кредитов населению, включая:
требования банка к платеже- и кредитоспособности заемщика, к обеспечению кредита, к предмету залога, к оценке залогового имущества, к страхованию;
список документов;
порядок заключения кредитного договора и договора купли-продажи и ипотеки квартиры, в том числе порядок совершения всех действий, связанных с обязательной государственной регистрацией сделок по залогу недвижимости, необходимостью нотариального удостоверения отдельных документов; порядок и сроки предоставления и погашения кредита, права и обязанности банка-кредитора и клиента-заемщика и т. п.
. Проводится предварительный расчет максимально допустимой суммы кредита, ежемесячных платежей клиента в счет погашения кредита и процентов по нему, примерной суммы собственных денежных средств, которыми должен располагать заемщик. [24, c. 151]
Следует отметить, что значительное внимание для вынесения решения по получению кредита уделяется персональной оценке заемщика. Так, при оформлении ипотечного кредита, как правило, предпочтение отдается семейным парам, так как семья является неким гарантом стабильности, кроме того, совокупный доход у двоих всегда больше, чем у одного. Проведенные обследования показывают, что из 100 человек, приходящих в банк за ипотечным кредитом, только восемь попадают на собеседование и лишь один в дальнейшем получает кредит.[6, c. 229]
Этап 2. Сбор и проверка информации о заемщике.
На этом этапе происходит сбор и подтверждение (в том числе с помощью информации из официальных источников) данных, которые предоставил заемщик, а также сбор других необходимых сведений о трудовой занятости заемщика, источниках и размерах его доходов, наличии или отсутствии других финансовых обязательств. Все эти сведения необходимы банку для того, чтобы верно оценить платежеспособность и кредитоспособность заемщика. [22, c. 14]
Для подтверждения полученной от клиента информации банк направляет:
запрос по месту работы заемщика для подтверждения информации о его доходах по месту работы;
запрос в другие кредитные учреждения, указанные заемщиком, для подтверждения информации о вкладах и об исполнении обязательств но полученным (возвращенным и текущим) кредитам. [24, c. 152]
Этап 3. Заполнение заявления-анкеты на кредит.
Заявление является документом, в котором собраны все подтвержденные данные о платежеспособности заемщика, цели кредита, предмете залога, иных активах заемщика, его кредитной истории, семейном положении и другие сведения, на основе анализа которых вырабатываются решения о возможности предоставления кредита заемщику. [22, c. 15]
Этап 4. Оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита (процедура андеррайтинга).
На этом этапе проводится анализ собранной и документально подтвержденной информации, который включает в себя:
оценку платежеспособности потенциального заемщика (его способность своевременно погасить кредит на основе анализа его доходов и расходов);
оценку кредитоспособности потенциального заемщика (его готовность выполнять принимаемые финансовые обязательства на основе анализа его кредитной истории);
оценку достаточности собственных денежных средств (и источника формирования), которыми располагает потенциальный заемщик для выплаты первоначального взноса на покупку жилья и оплаты всех других необходимых расходов.
Критерии отбора заемщиков в различных банках могут отличаться, но, как правило, при предоставлении ипотечного кредита на покупку жилья кредитор обращает внимание на следующие основные моменты:
. Уровень платежеспособности потенциального заемщика.
Для определения уровня платежеспособности рассчитываются следующие квалификационные соотношения:
а) Отношение ежемесячного (аннуитетного) платежа заемщика по жилищному ипотечному кредиту к совокупному доходу не может превышать 40%:
Коэффициент = П / Д
б) Отношение ежемесячных долгосрочных обязательств заемщика (за вычетом страховых, налоговых и других платежей по приобретаемому имуществу) к совокупному доходу не может превышать 60%:
Коэффициент = (П + О) / Д
Перечень доходов и расходов, учитываемых при расчете платежеспособности заемщика, представлен в Приложении 1: «Доходы и расходы, учитываемые при расчете платежеспособности заемщика».
. Уровень кредитоспособности потенциального заемщика
На основе изучения кредитной истории заемщика определяется, насколько клиент банка является ответственным при выполнении принятых обязательств, а также устанавливаются сумма неуплаченного на данный момент остатка долга, срок и размер ежемесячных платежей в счет его погашения.
. Достаточность собственных денежных средств, которыми располагает потенциальный заемщик для выплаты первоначального взноса на покупку жилья
Банк определяет основные требования к финансовым возможностям заемщика. Сумма первоначального взноса при покупке жилья, как правило, должна составлять не менее 30% цены жилья. Кроме того, заемщик должен обладать достаточной суммой собственных средств для покрытия расходов по кредитной сделке и покупке жилья.
Банк также оценивает источники средств. Приемлемыми источниками являются:
сбережения заемщика;
собственные средства заемщика, получаемые им от продажи принадлежащего ему имущества. Продажа должна быть произведена до получения кредита;
подарки от членов семьи с письменным подтверждением того, что по ним не будет потребована оплата;
подарки и гранты некоммерческих организаций с письменным подтверждением того, что по ним не будет потребована оплата;
подарки или гранты от работодателя, сделанные в рамках программы помощи сотрудникам, которые не должны быть возвращены или подлежат возврату после того, как будут исполнены обязательства по первой ипотеке.
. Уровень обеспечения кредита
До принятия решения о возможности предоставления кредита на приобретение определенной квартиры банк должен убедиться, что приобретаемое за счет кредитных средств жилое помещение соответствует требованиям по обеспечению кредита.
Максимальный размер кредита, который может быть выдан заемщику исходя из стоимости предоставляемого обеспечения, определяется коэффициентом - соотношением между суммой кредита и стоимостью залогового имущества.
Данный коэффициент, как правило, составляет 70-80% оценочной стоимости или продажной цены приобретаемого имущества в зависимости от того, какая величина меньше. Но может доходить и до 95%.
Кроме стоимости недвижимого имущества банк проверяет:
законность (юридическую чистоту) права собственности на предмет залога;
его физическое состояние.
Только при выполнении всех этих условий может быть принято решение о предоставлении ипотечного кредита. [24, c. 157]
При решении вопроса о предоставлении ипотечного кредита во внимание принимаются так называемые компенсирующие факторы и факторы риска, основные из которых представлены в Приложении 2: «Основные компенсирующие факторы и факторы риска, влияющие на принятие решения о предоставлении кредита».
Заемщик вправе подобрать себе жилье как до обращения к кредитору, так и после. В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли-продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественно право покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене в обусловленный сторонами срок. Кредитор оценивает жилье с точки зрения обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья. Во втором случае потенциальный заемщик, уже зная сумму кредита, рассчитанную кредитором, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли-продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита.
После подбора квартиры для покупки в кредит оценщик, услуги которого оплачивает заемщик, осуществляет независимую оценку выбранного заемщиком жилья, а кредитор соотносит ее с размером выдаваемого кредита. [10, c. 396]
В результате процедуры андеррайтинга кредитный комитет изучает кредитное дело потенциального клиента, заключение юриста о приемлемости предмета залога, заключение специалиста по оценке вероятности погашения кредита, выносит решение: кредит выдать, выдать при условии, отказать.
Этап 5. Заключение кредитной сделки.
Оформление кредитного и других договоров по сделке - центральный этап процедуры ипотечного кредитования. Как правило, в тот день, когда оформляется и подписывается договор купли-продажи и жилье переходит в собственность заемщика, оно передается в залог банку в качестве обеспечения ипотечного кредита. Предмет залога страхуется в пользу банка. [6, c. 231]
. Заключение кредитного договора и договора залога.
. Государственная регистрация договора залога. Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки. Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. День совершения данной регистрационной записи считается датой государственной регистрации ипотеки.
. Заключение договора страхования. Комплект документов, регулирующих взаимоотношения сторон при страховании в процессе ипотечного кредитования, должен включать:
Договор страхования (полис) жизни и потери трудоспособности заемщика (личное страхование заемщика).
Договор страхования (полис) риска утраты и повреждения квартиры - предмета залога (имущественное страхование).
Договор страхования (полис) права собственности владельца квартиры - предмета залога (имущественное страхование). [24, c. 160]
В случае положительного решения кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, договор ипотеки, а заемщик вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, которые он планирует использовать для оплаты первоначального взноса.
Этап 6. Обслуживание ипотечного кредита.
На данном этапе кредитор принимает платежи от заемщика, ведет бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и процентов, осуществляет все необходимые действия по обслуживанию выданного ипотечного кредита, выявляет и своевременно устраняет возможные проблемы, связанные с погашением кредита. [22, c. 16]
Обслуживание ипотечного кредита банком включает в себя:
сбор ежемесячных платежей по кредиту и страховке (списание со счета, вычет из зарплаты, платеж наличными);
составление графика ежемесячных платежей для заемщика (на весь срок кредита, ежегодно, при изменении условий);
ведение отчетности по выданным кредитам (остаток основного долга, погашение основного долга и процентов);
оформление досрочных платежей в погашение кредита (полный или частичный досрочный платеж, пересчет графика, штраф);
создание резерва по кредитам (1-2 группа риска);
работа с проблемными кредитами (переговоры, добровольная продажа имущества и погашение кредита, взыскание непогашенного в срок остатка долга). [24, c. 164]
В случае выполнения обязательств по кредитному договору кредит считается погашенным, а ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в государственном реестре. В случае невыполнения заемщиком и залогодателем условий кредитного договора или договора об ипотеке кредитор обращает взыскание на заложенное жилье в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется, а полученные средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней), из них же осуществляются расходы на процедуру обращения взыскания и продажу предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.[22, c. 16]
Существенной характеристикой ипотечной программы является возможность досрочного погашения кредита без штрафных санкций, что предусматривается большинством банков.
Таким образом, процесс ипотечного жилищного кредитования состоит из шести этапов: предварительная квалификация заемщика, сбор и проверка информации о заемщике, процедура андеррайтинга, заключение кредитной сделки, обслуживание ипотечного кредита.
Итак, процесс кредитования - это процесс предоставления банковской ссуды, соответственно, процесс ипотечного жилищного кредитования - процесс прадоставления ипотечного жилищного кредита. Основными субъектами ипотечного жилищного кредитования можно назвать: заемщиков, кредиторов, инвесторов, правительство, а также важными субъектами являются продавцы жилья, операторы вторичного рынка, оценочные, страховые, риэлтерские, юридические организации и определенные государственные органы. Процесс ипотечного жилищного кредитования включает в себя шесть этапов.
. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В РФ НА ПРИМЕРЕ ЗАО «ЮНИКРЕДИТ БАНК»
2.1 Формирование и развитие рынка ипотечных кредитов в России
В настоящее время, несмотря на определенные трудности, вызванные кризисом, ипотечное кредитование в России продолжает развиваться, поскольку является не только важной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом.
Анализируя процесс формирования и развития ипотечного кредитования в России, можно условно разбить его на четыре этапа.
Первый этап - введение ипотеки - охватывающий период с момента принятия Закона Российской Федерации от 29.05.1992 г. № 2872-1 «О залоге», законодательно определившего требования к залогу, до принятия Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Данный этап характеризуется принятием нормативной базы для развития ипотечного кредитования и созданием в августе 1996 г. Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое должно было стать основным субъектом вторичного рынка ипотечных кредитов. Цель деятельности агентства - рефинансирование выданных банками ипотечных кредитов путем выкупа закладных.
Второй этап развития ипотечного кредитования охватывает 1998 - 2003 гг., когда ряд банков начал кредитовать приобретение населением жилья под залог. На данном этапе была полностью сформирована законодательная база ипотечного кредитования. Однако в рефинансировании ипотечных кредитов роль Агентства по ипотечному жилищному кредитованию была минимальна: осуществлялись лишь разовые покупки закладных. Причиной явились высокие процентные ставки по ипотечным кредитам, составляющие более 20% годовых. Ипотечное кредитование оставалось новинкой на банковском рынке и не являлось реальным способом улучшения жилищных условий населения. С использованием ипотечных кредитов населением приобреталось не более 1% от общего объема жилья.
Во время второго этапа стали появляться первые субъекты ипотечного комплекса: банки, строительные, риелторские и другие организации.
Третий этап приходится на 2004-2008 гг. Для данного этапа характерно резкое снижение процентной ставки по ипотечным кредитам до 12% в рублях и 9% в валюте, что сделало ипотечное кредитование доступным для среднего класса. Доля приобретения недвижимости с использованием ипотечных кредитов увеличилась до 15% от общего количества приобретаемого жилья.
Причиной резкого роста объема ипотечного кредитования послужил доступ отечественных банков к дешевым и длинным зарубежным финансовым ресурсам, а также бурный рост стоимости жилья (от 50 до 100% в год). На данном этапе заметно активизировалась деятельность Агентства по ипотечному жилищному кредитованию как агента вторичного рынка. В регионах им были созданы филиалы, занимающиеся выкупом закладных у банков. На рынке ипотечного кредитования России на этом этапе действовало более 250 банков. Однако при этом ипотечные кредиты не стали более доступным для населения со средними и низкими доходами. [18, c. 44]
По данным Банка России, на конец 2008 г. было выдано ипотечных кредитов на сумму 633,8 млрд руб., что практически на 14% больше, чем в 2007 г. [7, c. 27]
Третий этап закончился с началом мирового экономического кризиса, из-за которого прекратился доступ российских банков к дешевым западным финансовым ресурсам, что вылилось в фактическое прекращение выдачи банками ипотечных кредитов и повышение ставок по ипотечным кредитам до 20% годовых.
При этом следует отметить, что на втором и третьем этапах государство фактически не принимало участия в развитии ипотечного кредитования. [18, c. 45]
В условиях финансового кризиса банки резко сократили выдачу кредитов на цели приобретения жилья, находящегося на разных стадиях строительства.
В условиях кризиса в России ужесточаются условия ипотечного кредитования, что проявляется в сокращении объемов либо полной парализации кредитования покупки жилья на первичном рынке недвижимости, в увеличении требований к первоначальному взносу, изменении условий в части валюты сделки и платежа, а также вида ставки. Крупнейшие игроки ипотечного рынка отказываются предоставлять ипотечные кредиты при участии покупателей в такой финансово-кредитной схеме приобретения жилья, как долевое строительство. Действительно, кредитование долевого строительства осложнено очень высокими рисками, которые связаны с возможностью недостроя вследствие блокировки кредитных программ для многих видов деятельности, в частности, строительного комплекса.
Ипотечные жилищные кредиты в период кризиса направляются в усеченном объеме приоритетно на вторичный рынок жилья, способствуя не воспроизводству, а перераспределению уже имеющегося жилищного фонда. А ипотечные ресурсы, которые призваны придать дополнительный импульс развитию инвестиционных процессов в реальном секторе экономики, в частности строительной индустрии, не доходят до нее в полном объеме, смещая акценты от финансирования экономического роста до обеспечения процесса перераспределения на жилищных рынках. [14, c. 72]
Четвертый этап развития ипотечного кредитования начался с середины 2009 г. В условиях экономического кризиса Правительством РФ были предприняты попытки возрождения ипотечного кредитования путем снижения ставки рефинансирования, вливания финансовых средств в банковский сектор и снижения процентной ставки по ипотечным кредитам до 12%. Предположительно эти меры должны сделать ипотечные кредиты более доступными для широких слоев населения и тем самым дать новый импульс развитию строительной отрасли. [18, c. 45]
Рассматривая показатели рынка ипотечного жилищного кредитования Российской Федерации за 2009 г., можно выделить два основных этапа: первый этап - с начала года по август, второй - с сентября по конец года.
На первом этапе мы наблюдаем резкое падение показателей и преобладание пессимистических настроений на рынке ипотечного кредитования и в банковском секторе в целом. Ухудшение показателей является следствием недостатка ликвидности, увеличения рисков и ухудшения спроса на финансовых рынках. Второй этап характеризуется ощутимым оживлением кредитных организаций и увеличением публичных мероприятий по смягчению условий рефинансирования кредитов со стороны государства и специализированных организаций.
Следует отметить, что мировой финансовый кризис в меньшей степени, чем в США, повлиял на ипотечный рынок России. Чрезвычайно малые, по сравнению с американским рынком, объемы секьюритизированных активов (выпуск облигаций, обеспеченных ипотечными обязательствами) помогли российскому сектору жилищного кредитования относительно немного потерять в объемах.
На этом основании можно предположить, что главную роль в ослаблении российского рынка ипотечного кредитования сыграла «сырьевая составляющая», а именно падение цен на нефть. Такой вывод можно сделать потому, что предложение ипотечных кредитов уменьшилось намного больше, чем спрос. Нехватка ликвидности была вызвана снижением доходов от нефтедолларов и выводом из страны капитала. Те средства, которые предполагалось выдавать в качестве кредитов, пришлось в срочном порядке конвертировать в валюту и расплачиваться по собственным внешним займам ввиду невозможности их рефинансирования.
В середине 2009 г. количество участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования уменьшилось до 568 кредитных организаций, из них только 279 кредитных организаций предоставляли ипотечные жилищные кредиты. К началу 2010 г. количество участников первичного рынка увеличилось до 584 кредитных организаций. [19, c. 47]
Начиная с середины лета 2009 г. ряд банков (ВТБ-24, Дельтакредит, Московский кредитный банк) возобновили кредитование новостроек. Основными условиями получения займа являются залог имеющейся недвижимости/прав на новую квартиру, готовность дома не ниже 60%, первоначальный взнос 30-50% и положительное кредитное досье. [25]
При анализе соответствующего периода 2008 г. заметно, что объем предоставленных в первом полугодии 2009 г. ипотечных жилищных кредитов сократился более чем в шесть раз, опустившись до уровня аналогичного периода 2006 г. Причем если в первом полугодии 2006 г. темпы прироста ипотечного жилищного кредитования были в два раза выше темпов прироста потребительского кредитования, а в соответствующие периоды 2007 и 2008 гг. данные показатели были почти одинаковыми, то в первом полугодии 2009 г. темпы прироста потребительских кредитов превысили темпы прироста ипотечного жилищного кредитования более чем в три с половиной раза. [19, c. 48]
Сумма кредитов, выданных с начала 2009 года, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, снизилась в 7-9 раз. Кроме того, почти в два раза уменьшился средний размер выдаваемых займов. [25]
На данный момент проводится политика в области снижения ставок по жилищным кредитам, которая становится возможной благодаря общему снижению ставок по кредитам, в том числе ставки рефинансирования Банка России, которая с 13% (на начало 2009 г.) была снижена до 7,75% (на начало июня 2010 г.). Основной показатель, учитывающий все основные факторы рынка ипотечного кредитования, - средневзвешенная процентная ставка по ипотечным кредитам в рублях - за три месяца 2010 г. снизилась с 14.3 до 13,7%. Такое снижение в совокупности с сохраняющимся спросом говорит о снижении рисков кредитования, а также об оживлении рынка ссудных капиталов. [19, c. 50]
В течение 2006-2010 гг. наблюдалась зависимость российского ипотечного рынка от мирового рынка капитала. Ориентация коммерческих банков на международный рынок капитала есть результат отсутствия достаточного объема долгосрочных пассивов внутри страны, слабо развитого механизма секьюритизации в рамках российской системы ипотечного кредитования, небольшой рыночной доли ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». К этому следует добавить стремление кредиторов извлечь дополнительный доход от использования внешних источников финансовых ресурсов для выдачи ипотечных кредитов на внутреннем рынке. [16, c. 49]
За 2010 г. и 2011 г. наблюдается рост по всем видам ссуд, предоставленным физическим лицам. В Приложении 3: «Задолженность по однородным требованиям и ссудам, предоставленным физическим лицам на 1 января 2010-2012 гг.» ссуды сгруппированы по следующим видам:
ссуды на покупку жилья (кроме ипотечных ссуд), всего - отражаются ссуды физическим лицам на приобретение жилья, не обеспеченные залогом недвижимости;
ипотечные жилищные ссуды, всего - отражаются ссуды физическим лицам на приобретение жилья под залог недвижимости (ипотека), определенные как ипотечные в соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
автокредиты, всего - отражаются ссуды физическим лицам на приобретение автотранспортного средства, обеспеченные залогом данного автотранспортного средства;
иные потребительские ссуды, всего - отражаются ссуды физическим лицам на покупку товаров, предназначенных для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью, а также на оплату различного рода расходов личного характера (плата за обучение, медицинское обслуживание и тому подобное). [30]
За два года ипотечные жилищные ссуды увеличились на 134%. Учитывая большие темпы роста иных потребительских ссуд, доля ипотечных жилищных ссуд в структуре по прежнему уменьшается, с 27,3 % на начало 2010 г. до 23,6 % на начало 2012 г.
Российская система ипотечного кредитования по уровню развития значительно уступает ведущим странам. Совокупная задолженность физических лиц по ипотеке по отношению к ВВП составляет менее 3%, а за рубежом - превышает 50%. Одна из причин отставания - дефицит долгосрочных финансовых ресурсов у институтов российского ипотечного рынка.
На долю коммерческих банков приходится наибольший объем задолженности физических и юридических лиц по ипотечным кредитам. По данным РБК.Рейтинг, к началу 2011 г. на долю Сбербанка РФ, ВТБ 24, КБ «ДельтаКредит», УРАЛСИБа, Транскредитбанка приходилось 79% от совокупного портфеля ипотечных кредитов физических лиц. [16, c. 45]
Также еще выделяются 10 крупных банков по объемам ипотечного кредитования, среди которых Альфа-банк, Абсолют банк, Банк Жилфинанс, Городской <javascript://> ипотечный банк, Дельтакредит, Московский кредитный банк, ОТП Банк, Райффайзенбанк, Росбанк, Юникредитбанк. [25]
Таким образом, несмотря на незначительное оживление рынка ипотечного кредитования, наблюдаемое с середины лета 2009 г., об особой кредитной активности не приходится. Доходы населения, по-прежнему, низки, кроме того, у потенциальных заемщиков отсутствует уверенность в завтрашнем дне, а, именно, долгосрочной возможности погашения кредита.
2.2 Ипотечное кредитование в ЗАО «ЮниКредит Банк»
ЗАО «ЮниКредит Банк» входит в число крупных банков РФ по предоставлению ипотечного кредита. Можно выделить основные программы ипотечного кредитования:
Покупка квартиры (12%);
Покупка коттеджа (12,25%);
Целевой кредит (12,5%);
Нецелевой кредит (14%);
Рефинансирование (12%).
Для начала необходимо выделить особенности первых трех программ.
I. Квартира в кредит - это возможность приобретения квартиры в ипотеку на вторичном рынке недвижимости в многоквартирном доме.
Основные условия кредита на квартиру представлены в Приложении 4: «Основные условия предоставления ипотечных кредитов в банке ЮниКредит».
Требования к приобретаемой квартире:
Квартира должна использоваться по целевому назначению: для проживания граждан.
Квартира обязательно должна иметь отдельный вход, а также обособленный от других квартир санузел (ванная комната и туалет) и кухню.
Квартира должна находиться на территории города или области (края) действия филиала Банка, осуществляющего выдачу кредита.
В квартире не могут быть зарегистрированы лица, имеющие и сохраняющие право пользования ею при переходе права собственности на него в соответствии с действующим законодательством РФ.
Квартира должна быть свободна от любых прав третьих лиц, как физических, так и юридических (в том числе не обременена предыдущей ипотекой, наймом или правом временного безвозмездного пользования), не должна находиться под арестом (запрещением), быть обременена другими сделками, а также являться предметом исков третьих лиц.
В документальной истории квартиры в качестве правоустанавливающих документов не должно быть судебных решений, срок обжалования которых не истек.
На момент заключения договора купли-продажи квартиры и в течение срока действия кредитного договора в квартире не должно быть незарегистрированных и несанкционированных перепланировок, переоборудования и переустройств.
Дом, в котором находится квартира, не должен относиться к ветхому жилью, не должен стоять в плане под снос, не должен состоять на учете по постановке на капитальный ремонт. Максимальный износ здания, в котором расположена квартира - 60%.
Окончательное решение о предоставлении кредита принимается Банком после рассмотрения полного комплекта документов, предоставленного клиентом. Для принятия решения Банк вправе запросить дополнительную информацию, а также документы, необходимые для подтверждения полученной информации. Банк оставляет за собой право отказать в предоставлении кредита без объяснения причин отказа.
Этапы приобретения квартиры в кредит представлены в Приложении 5: «Этапы приобретения недвижимости в кредит».. Кредит на коттедж - это кредит на покупку индивидуального жилого дома, коттеджа или таунхауса на вторичном рынке недвижимости.
Основные условия предоставления кредита на коттедж отражены в Приложении 4: «Основные условия предоставления ипотечных кредитов в банке ЮниКредит».
Требования к приобретаемому объекту недвижимости:
Объект недвижимости должен использоваться по целевому назначению: для проживания граждан.
Объект недвижимости обязательно должен иметь отдельный вход, а также обособленный от других квартир или домов санузел (ванная комната и туалет).
Объект недвижимости должен находиться на территории города или области (края) действия филиала Банка, осуществляющего выдачу кредита.
Объект недвижимости должен принадлежать продавцу(ам) на праве собственности, зарегистрированном в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом, право собственности на земельный участок в обязательном порядке должно быть зарегистрировано в ЕГРП.
В объекте недвижимости не могут быть зарегистрированы лица, имеющие и сохраняющие право пользования им при переходе права собственности на него в соответствии с действующим законодательством РФ.
Объект недвижимости должен быть свободен от любых прав третьих лиц, как физических, так и юридических (в том числе не обременен предыдущей ипотекой, наймом или правом временного безвозмездного пользования), не должен находиться под арестом (запрещением), быть обременен другими сделками, а также являться предметом исков третьих лиц.
В документальной истории объекта недвижимости в качестве правоустанавливающих документов не должно быть судебных решений, срок обжалования которых не истек.
На момент заключения договора купли-продажи объекта недвижимости и в течение срока действия кредитного договора в объекте недвижимости не должно быть незарегистрированных и несанкционированных перепланировок, переоборудования и переустройств.
Объект недвижимости не должен относиться к ветхому жилью, не должен стоять в плане под снос, не должен состоять на учете по постановке на капитальный ремонт. Максимальный износ здания, в котором расположен объект недвижимости - 60%.
Земельный участок, на котором расположен индивидуальный жилой дом не должен относиться к землям особо охраняемых территорий, а также к землям с особым режимом использования. Обязательно наличие межевания, границ участка, установленных в соответствии с действующим законодательством РФ, кадастрового номера.
Завершенный строительством индивидуальный жилой дом (жилой дом, строение, садовый дом, коттедж или таунхаус) должен быть подключен к электрическим, паровым или газовым системам отопления, а также системам водоснабжения и канализации, в том числе функционирующих в автономном режиме. Обязательно наличие крыши, стен, установленной входной двери и окон, а также железобетонного, каменного или кирпичного фундамента.
Незавершенный строительством индивидуальный жилой дом (жилой дом, строение, садовый дом, коттедж или таунхаус): допускается отсутствие подключения дома к электрическим, паровым или газовым системам отопления, а также системам водоснабжения и канализации, в том числе функционирующих в автономном режиме. Обязательно наличие крыши, несущих стен, входной двери и окон или окнозаменяющих средств, а также железобетонного, каменного или кирпичного фундамента.
Окончательное решение о предоставлении кредита принимается Банком после рассмотрения полного комплекта документов, предоставленного клиентом. Для принятия решения Банк вправе запросить дополнительную информацию, а также документы, необходимые для подтверждения полученной информации. Банк оставляет за собой право отказать в предоставлении кредита без объяснения причин отказа.
Этапы приобретения коттеджа в кредит представлены в Приложении 5: «Этапы приобретения недвижимости в кредит в банке ЮниКредит».
III. Целевой кредит предоставляется на следующие цели:
Приобретение жилой недвижимости на первичном или вторичном рынке жилья;
Приобретение земельного участка;
Строительство жилого дома (коттеджа);
Ремонт жилой недвижимости, находящейся в собственности заемщика и/или поручителей;
Основные условия целевого кредита отражены в Приложении 4: «Основные условия предоставления ипотечных кредитов в банке ЮниКредит».
Требования к передаваемому в залог объекту недвижимости аналогичны требованиям к объекту недвижимости при выдаче кредита на коттедж.
Кроме основных документов, перечисленных ниже, для выдачи целевого кредита необходимо предоставить также копии паспортов всех собственников объекта залога (при передаче в залог имеющейся недвижимости).
Расходы заемщика: если заемщик документально не подтвердил целевое использование <#"justify">Заключение
Ипотечное кредитование - один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте.
Долгосрочное ипотечное кредитование является важным связующим звеном между банковским и реальным секторами экономики, финансовым и жилищным рынками, инвесторами, желающими разместить свои свободные денежные средства с наименьшим риском, и заемщиками ипотечных кредитов. Эффективно выстроенный механизм ипотечного кредитования позволяет реализовать интересы всех задействованных в процессе участников.
В конечном итоге можно предложить для России следующие направления решения проблем развития системы ипотечного кредитования:
) создание условий доступности ипотечных кредитов на основе разработки льготных правил и норм их погашения;
) предоставление налоговых льгот и более свободных финансовых форм деятельности на рынке ценных бумаг для организаций, специализирующихся на ипотеке;
) гарантия защиты интересов как кредитора, так и должника в ипотечных отношениях;
) предоставление заемщику возможности приобрести недвижимость, а кредитору - получить прибыль;
) активизация деятельности государства в ипотечных отношениях для контроля над деятельностью организаций, осуществляющих ИК;
) систематизация нормативных актов, что означает: законы о недвижимости, страховании, жилье, земле, налогах должны быть согласованы между собой и иметь единую цель.
Основной целью дальнейшей стратегии развития ЮниКредит Банка будет являться обеспечение стабильного роста банковского бизнеса, адекватного росту экономики и банковского сектора России. Дальше будут совершенствоваться программы по предоставлению ипотечных кредитов, акцент будет делаться, прежде всего, на интересах заемщиков. Несмотря на достаточно конкурентные процентные ставки по кредитам, все старания руководства банка будут направлены на их дальнейшее снижение.
Список использованной литературы
ипотечный кредит банк
Законодательные и нормативные документы
. Об ипотеке (залоге недвижимости) [Электронный ресурс]: федер. закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 06.12.2011). Документ опубликован не был. Доступ из Правовой справочно-информационной системы «Консультант Плюс»: Версия Проф.
. О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации [Электронный ресурс]: постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 (ред. от 08.05.2002). Документ опубликован не был. Доступ из Правовой справочно-информационной системы «Консультант Плюс»: Версия Проф.
Книги, монографии, статьи
. Банки и банковское дело [Текст]: учебник / А.И. Балабанов и др. - СПб.: Питер, 2007. 448 с.
. Банковское дело [Текст]: учебник / О.И. Лаврушин, И.Д. Мамонова, Н.И. Валенцева и др.; под ред. О.И. Лаврушина - М.: КНОРУС, 2007. 768 с.
. Банковское дело. Организация деятельности коммерческого банка [Текст]: учебник / Г.Н. Белоглазова и Л.П. Кроливецкая. - М.: Издательство Юрайт, 2012. 422 с.
. Белоглазова, Г.Н. Банковское дело: розничный бизнес [Текст]: учеб. пособие / Г.Н. Белоглазова и др.; под ред. Г.Н. Белоглазовой и Л.П. Кроливецкой. - М.: КНОРУС, 2010. - 416 с.
. Викторова Е.Д. Перспективы развития ипотечного кредитования [Текст] / Е.Д. Викторова // Деньги и кредит. 2009. №6. с. 27-30.
. Деньги, кредит, банки [Текст]: учебник / А.Г. Куликов. - М.: КНОРУС, 2009. 655 с.
. Деньги, кредит, банки [Текст]: учебник / Г.И. Кравцова, Г.С. Кузьменко, Е.И. Кравцов и др.; под ред. Г.И. Кравцовой. - Мн.: БГЭУ. 2003. 527 с.
10. Довдиенко, И.В <http://library.omsu.ru/cgi-bin/irbis64r_91/cgiirbis_64.exe?Z21ID=&I21DBN=IBIS&P21DBN=IBIS&S21STN=1&S21REF=3&S21FMT=fullwebr&C21COM=S&S21CNR=20&S21P01=0&S21P02=1&S21P03=A=&S21STR=%D0%94%D0%BE%D0%B2%D0%B4%D0%B8%D0%B5%D0%BD%D0%BA%D0%BE,%20%D0%98%D1%80%D0%B8%D0%BD%D0%B0%20%D0%92%D0%B8%D0%BA%D1%82%D0%BE%D1%80%D0%BE%D0%B2%D0%BD%D0%B0>. Ипотека: Управление. Организация. Оценка [Текст]: учеб. пособие / И.В. Довдиенко, В.З. Черняк. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005. 464 с.
. Ивакина, Е. Проблемы ипотеки в России [Текст] / Е. Ивакина // Общество и экономика. 2008. №1. с. 90-103.
. Иноземцева, Е.Ю. Развитие жилищного кредитование и системы рефинансирования ипотеки [Текст] / Е.Ю. Иноземцева // Финансы и кредит. 2010. №21. с. 70-76.
. Кияткина, В.В. Теоретические основы современных моделей рефинансирования ипотечных кредитов [Текст] / В.В. Кияткина // Финансы и кредит. 2010. №30. с. 57-62.
. Клевцов В.В. Банки, ипотека и финансовые инструменты - тандем или противостояние? [Текст] / В.В. Клевцов // Банковское дело. 2010. №1. с. 70-75.
. Крысин А.В. Оживление ипотечного рынка: предстоит решить много задач [Текст] / А.В. Крысин // Банковское дело. 2009. №11. с. 58-62.
. Левина Л.И., Мазунов А.А. Перспективы развития системы ипотечного кредитования [Текст] / Л.И. Левина, А.А. Мазунов // Банковское дело. 2011. №10. с. 45-49.
. Логинов М.П. Особенности развития национальной ипотеки в финансовой системе России [Текст] / М.П. Логинов // Финансы и кредит. 2010. №40. с. 57-63.
. Логинов М.П. Российский ипотечный комплекс - стратегия развития [Текст] / М.П. Логинов, О.Н. Логинова // Деньги и кредит. 2010. №3. с. 44-48.
. Лукьянов, А.В. Анализ рынка ипотечного кредитования [Текст] / А.В. Лукьянов // Деньги и кредит. 2010. №8. с. 47-50.
. Лунина Е.Д. Модернизация механизма ипотечного кредитования [Текст] / Е.Д. Лунина // Банковское дело. 2009. №12. с. 77-81.
. Носова, С.С. Современные макроэкономические проблемы России [Текст]: учеб. пособие / С.С. Носова и др.; под ред. С.С. Носовой. - М.: КНОРУС, 2010. 488 с.
. Основы ипотечного кредитования [Текст]: учебник / Под ред. Н.Б Косаревой. - М.: Фонд «Институт экономики города»: ИНФРА-М, 2007. 576 с.
. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости [Текст]: учебник / С.Н. Максимов. - СПб.: Питер, 2000. 272 с.
. Разумова, И.А <http://library.omsu.ru/cgi-bin/irbis64r_91/cgiirbis_64.exe?Z21ID=&I21DBN=IBIS&P21DBN=IBIS&S21STN=1&S21REF=3&S21FMT=fullwebr&C21COM=S&S21CNR=20&S21P01=0&S21P02=1&S21P03=A=&S21STR=%D0%A0%D0%B0%D0%B7%D1%83%D0%BC%D0%BE%D0%B2%D0%B0,%20%D0%98%D1%80%D0%B8%D0%BD%D0%B0%20%D0%90%D0%BD%D0%B0%D1%82%D0%BE%D0%BB%D1%8C%D0%B5%D0%B2%D0%BD%D0%B0>. Ипотечное кредитование [Текст]: учеб. пособие / И.А. Разумова. - СПб.: Питер, 2005. 208 с.
. Ипотека возвращается к жизни [Электронный ресурс]: новости / Сайт журнала «Рынок ценных бумаг». URL: http://www.rcb.ru/news/26264/
. Ипотека в деталях от ЮниКредит Банка - кредит на квартиру, коттедж, целевые кредиты [Электронный ресурс] / Сайт банка ЮниКредит. URL: <http://www.unicreditbank.ru/rus/index.wbp>
. Обзор банковского сектора Российской Федерации. Аналитические показатели (Интернет-версия). № 122 февраль 2012 года [Электронный ресурс] / Сайт Центрального банка Российской Федерации. URL: www.cbr.ru <http://www.cbr.ru>
. Обзор банковского сектора Российской Федерации. Аналитические показатели (Интернет-версия). № 88 февраль 2010 года [Электронный ресурс] / Сайт Центрального банка Российской Федерации. URL: www.cbr.ru <http://www.cbr.ru>
. Обзор банковского сектора Российской Федерации. Аналитические показатели (Интернет-версия). № 100 февраль 2011 года [Электронный ресурс] / Сайт Центрального банка Российской Федерации. URL: www.cbr.ru <http://www.cbr.ru>
. Методологические комментарии к таблицам «Обзор банковского сектора Российской Федерации» (выпуск 17) (Интернет - версия) [Электронный ресурс] / Сайт Центрального банка Российской Федерации. URL: www.cbr.ru <http://www.cbr.ru>