Экономическая оценка эффективности инвестиций
Курсовая
работа
по
дисциплине: Экономическая оценка инвестиций
тема:
Экономическая оценка эффективности инвестиций
Введение
Развитие
экономических отношений в Российской Федерации как на макро уровне
государственной политики, так и на микро уровне реализации отдельных проектов
конкретных организаций на территории субъектов Российской Федерации, тесно
связано с объектами недвижимости. Следует отметить, что объекты недвижимости
могут выступать не только в роли средств производства, к которым в данном
случае будут отнесены здания и сооружения производственного, складского,
торгового и административного характера, но и в качестве средств потребления,
включающих земельные участки, жилые дома, квартиры и иные недвижимые объекты
частной собственности. Таким образом, весь процесс хозяйственной деятельности в
целом и процесс общественного производства в частности основываются именно на
объектах недвижимости.
Многочисленные
и обширные исследования рынка недвижимости Российской Федерации, нашедшие
отражение в следующей части (Глава 1) данной работы, свидетельствуют о его
стремительном структурном росте. Одним из ключевых условий подобного роста
является привлечение инвестиций. В особенности, со стороны не только
внутренних, но и внешних, зарубежных инвесторов. Однако же, прежде чем
анализировать инвестиционный климат и проводить оценку условий реализации
конкретного проекта, представляется рациональным дать определение понятию
инвестиций как экономической категории.
Инвестиции
представляют собой осознанный отказ от текущего потребления в пользу возможно
большего дохода в будущем, который должен обеспечить и большую возможность
прибыли. Это означает, что процветание любого бизнеса в значительной степени
зависит от рациональной инвестиционной политики, что, в свою очередь,
свидетельствует о том, что подобная политика и затратна, и рискованна. Такой ее
характер обоснован рядом следующих факторов.
Во-первых, не
существует инвестиций без затрат.
Во-вторых,
всегда существует ненулевая вероятность полной или частичной потери
инвестированных ранее средств.
В целом,
инвестиционный процесс начинается с привлечения денежных средств и формирования
финансовых потоков, в последствии воплощающихся в реальные активы в форме
зданий и сооружений.
Необходимо
перечислить факторы, определяющие уровень инвестиций в масштабе общества. К их
числу относятся:
соотношение
между сбережением, являющим собой потенциальные инвестиции, и потреблением;
безопасность
вложений в долгосрочной перспективе;
уровень
прибыли на осуществляемые инвестиции;
степень
организованности финансового рынка.
Нормативной
базой для осуществления инвестиций является Федеральный Закон № 39 “Об
инвестиционной деятельности в Российской Федерации”. Согласно Статье 1
настоящего Закона, инвестиции определяются как денежные средства, ценные бумаги
или иное имущество, в том числе имущественные или иные права, имеющие денежную
оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской деятельности и/или иной
деятельности в целях получения прибыли и/или достижения иного полезного эффекта.
Главным отличием данной Федеральным Законом формулировки от понятия инвестиций
периода СССР является тот факт, что они более не считаются только
капиталовложениями, то есть инвестициями лишь в основные средства производства.
В заключение
теоретического обсуждения инвестиций как экономической категории следует
определить объектно-субъектную связь данного процесса и подвести итог,
выраженный в кратких и четких формулировках. А именно:
Инвестиции -
это целенаправленное вложение капитала во всех его формах на определенный срок
в различные объекты для достижения индивидуальных целей инвестора.
Инвестор -
это осуществляющий вложения субъект инвестиционной деятельности,
классифицируемый согласно своей организационной форме как юридическое лицо,
физическое лицо, объединение юридических или физических лиц, органы
государственной власти или местного самоуправления.
Инвестиционный
проект - это объект инвестиционной деятельности, на реализацию которого
направлены вложения инвестора. В частном случае
инвестирования в объекты строительной отрасли представляет собой проект
возведения зданий и сооружений промышленного и гражданского назначения. В
частном конкретном случае, анализируемом и оцениваемом в практической части
(Глава 2) данной работы, инвестиционный проект представляет собой проект
возведения жилого монолитного многоэтажного дома с последующими вводом его в
эксплуатацию и реализацией квартир.
Таким
образом, выявив экономическую сущность инвестиционного процесса, определив его
характер и основные факторы развития, а также ознакомившись с его нормативной
базой, представляется возможным и последовательным перейти к непосредственному
изучению текущего состояния рынка недвижимости и анализу статистических
результатов проведенных ранее открытых исследований.
1. Методика
маркетингового исследования
Основой для
проводимого анализа являются статистические данные открытых исследований,
рассматривающих динамику развития рынка недвижимости и основные его тенденции в
долгосрочной перспективе. Однако, вследствие того, что объем доступной по
данному вопросу информации невероятно велик, а
сама информация нередко носит субъективный характер и зависит от источника
публикации, следует сформулировать принципы, на основе которых был произведен
отбор данных для исследования.
Во-первых,
объем статистических сведений и степень их детализации изначально были
ориентированы на решение конкретных задач, поставленных принятым к рассмотрению
проектом.
Во-вторых,
формируемые таким образом информационные массивы были структурированы по типовому
и территориальному признакам, с тем, чтобы обеспечить возможность
сегментирования рынка по типам недвижимости и их территориальному расположению
соответственно.
В-третьих,
весь привлеченный статистический и теоретический материал формирует собой
единый информационный блок, состоящий из ряда элементов, связанных между собой
структурно и логически. Ход исследования подчинен принципу продвижения от
общего к частному, сроки наблюдений актуализированы, а долгосрочная
ретроспектива анализа применяется лишь при соответствующем масштабе охвата
информации - а именно, в случае приведения данных на уровне Российской
Федерации целом.
Таким
образом, обосновав принципы формирования информационной базы проводимого
исследования и разъяснив логику его развития, представляется своевременным
перейти непосредственно к исследованию текущего состояния рынка недвижимости и
тенденций его развития.
С целью
оценки состояния рынка рассчитываются несколько групп показателей:
Количественные
показатели, характеризующие общее количество сделок купли-продажи жилья.
Качественные
показатели, характеризующие структуру сделок по категориям и типам жилья.
Стоимостные
показатели, характеризующие стоимость жилья по различным типам и видам жилья, а
также удельную стоимость (стоимость 1 м2 общей площади жилья).
1.1
Анализ рынка недвижимости России
В ноябре 2010 года темпы роста цен на жилье в России снизился в два раза.
Если в предыдущие два месяца (октябрь и сентябрь) темпы роста цен на жилье
составляли 0,4% в месяц, то за ноябрь - 0,2%. Такую динамику цен приводят
специалисты аналитического центра Гдеэтотдом.ру.
По данным аналитиков, в Москве за ноябрь 2010 рост цен на жилье в рублях
на вторичном рынке составил 0,2%, что в 1,5 раза меньше, чем в октябре и в 4
раза меньше, чем в сентябре, когда рост достиг 0,8% в рублях. По сравнению с
началом года рост цен в столице составил 5,8%.
Согласно исследованию, проведенному аналитическим центром Гдеэтотдом.ру,
Москва является одним из лидирующих городов по темпам роста цен на жилье в 2010
году. По этому показателю из 40 исследованных городов она уступает только Уфе,
Казани и Красноярску. При этом в ряде городов цены существенно ниже, чем в
начале года. Например, в Липецке и Тольятти снижение цен составило около 11%.
Следует отметить, что в Московской области за ноябрь цены снизились на
0,4%, после заметного роста в октябре (на 0,7%). В Санкт-Петербурге за ноябрь
цены в среднем не изменились. В среднем по двенадцати крупнейшим региональным
городам страны (Новосибирск, Екатеринбург, Нижний Новгород, Самара, Омск,
Казань, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Пермь, Волгоград, Красноярск) средние
цены предложения на вторичном рынке за ноябрь выросли на 0,2%. С начала 2010
года рост цен на жилье в крупных городах составил 2,6%.
Из крупных городов страны максимальные темпы роста цен в ноябре 2010 года
были зафиксированы в Омске (1,5%) и Уфе (0,9%), а снижение произошло только в
Самаре (на 0,6%) и Волгограде (на 0,8%). В средних городах больше всего цены
выросли в Кирове (1,9%) и Саратове(1,5%). Максимальное снижение цен
зафиксировано в Ярославле (1,7%) и Твери (1,2%).
Таблица 1. Средние цены на недвижимость по России по состоянию на “30“
ноября 2010 г.
Информационная
справка о ценах на жилье в городах России реализована на основе обсчета данных
Единой базы Российской Гильдии Риэлторов (www.rgr.ru
<#"601233.files/image002.gif">
В
течение осени средняя стоимость квадратного метра на рынке первичного жилья
варьировалась в пределах 69 000 - 71 000 рублей. Рост ценовых показателей
наблюдался с октября 2010 г. В ноябре средняя стоимость строящегося жилья по
отношению к предыдущему месяцу увеличилась на 1,74%, составив 71 190 руб./кв.м.
Положительная динамика связана в первую очередь с увеличением спроса на
строящееся жилье и высокой стадией готовности многих объектов.
Стоит
отметить, что по сравнению с аналогичным периодом прошлого 2009 года стоимость
жилья в новостройке в этом году подешевела на 4% и в среднем составила по
итогам осени 70 259 руб./кв.м. (средний показатель осени 2009 г. составлял 72
835 руб./кв.м.).
В
ноябре 2009 г. стоимость жилья в новостройке составляла около 73 170 рублей,
что на 2,7% больше текущего показателя средней цены. Снижение стоимости с
начала 2010 г. составляет -2,52%.
На
рынке вторичной недвижимости в течение рассматриваемого периода не наблюдалось
значительных ценовых колебаний. По итогам осени средний ценовой показатель
составил 82 642 руб./кв.м., что на 0,4% ниже аналогичного показателя осени 2009
г. (82 310 руб./кв.м.).
По
состоянию на ноябрь 2009 г. средняя стоимость квадратного метра находиться на
уровне 82 570 рублей. Повышение относительно аналогичного показателя прошлого
года составляет около 1% (в ноябре 2009 г. на вторичном рынке средняя стоимость
жилья составляла 81 767 руб./кв.м.). С начала 2010 г. цены на вторичном рынке
недвижимости повысились в среднем на 0,77%.
В
сегменте строящегося жилья рост цен отмечается на все типы квартир. Особенно
заметно в период с сентября по ноябрь 2010 г. подорожали 1-комнатные квартиры
(4,4%) и 4-комнатные квартиры (2,2%).
На
рынке вторичной недвижимости увеличение средних ценовых показателей коснулось
1-комнатных (1,8%), 2-комнатных (0,8%) и 3-комнатных квартир (1%). 4-комнатные
квартиры за рассматриваемый период подешевели в среднем на 0,2%.
В
период с сентября по ноябрь 2010 г. отмечен небольшой рост цен на квартиры в
объектах, возводимых по монолитной технологии (1%). Средняя стоимость квадратного
метра в панельных новостройках уменьшилась на 3%. Цены на квартиры в строящихся
кирпичных домах за рассматриваемый период практически не изменились, рост цен
на такие объекты остановился в октябре.
На
рынке вторичного жилья, напротив, стоимость квартир в панельных объектах
повысилась в среднем на 3%, в кирпичных - на 1%. На объекты более высокого
ценового сегмента - «сталинки» и дома, относящиеся к категории «старого фонда»,
- цены снизились на 2% и 1% соответственно.
Что
касается ценовых показателей по районам города, то максимальная стоимость
квартир отмечается в объектах, возводимых в центральной части.* В ноябре
средняя стоимость жилья в таких новостройках составила 115 082 руб./кв.м., что
на 1,9% меньше аналогичных показателей в августе.
Средняя
стоимость квадратного метра строящегося жилья в южных районах по состоянию на
ноябрь составляет около 69 980 рублей. Надо отметить, что структура предложения
в этой зоне весьма неравномерна. В Московском и Кировском районах отмечаются
достаточно высокие ценовые показатели 78 958 руб./кв.м. и 73 292 руб./кв.м.
соответственно. Стоимость строящегося жилья в Красносельском районе
продолжительное время была наиболее низкой в городе. Однако с начала лета
наметилась устойчивая тенденция увеличения цен на жилье, возводимое в этом
районе, и к концу осени средний ценовой показатель здесь достиг 64 314
руб./кв.м. В среднем за рассматриваемый период строящаяся недвижимость в южных
районах подорожала на 3,7%.
Положительную
ценовую динамику показали также новостройки в северных районах - средняя
стоимость жилья в таких объектах повысилась на 2,1%. Особенно заметный рост
стоимости первичного жилья отмечается в Выборгском районе (6%), что связано с
высокой степенью готовности многих объектов. Средняя стоимость квадратного
метра в новостройках северных районов по состоянию на ноябрь 2010 г. составляет
67 205 рублей.
Заметное
снижение цен наблюдается в Невском и Красногвардейском районах (-6,7%). На
текущий момент на первичном рынке самые низкие ценовые показатели наблюдаются
именно в новостройках восточной части города - средняя стоимость квадратного
метра здесь составляет 67 073 рубля.
недвижимость инвестиционный затрата дисконтирование
На
рынке вторичного жилья небольшое снижение цен наблюдается в центральных районах
(-0,67% по сравнению с августом). Исключение составляет только Василеостровский
район, где недвижимость подорожала в среднем на 0,94%. Средняя цена предложения
в центральной части города здесь остается максимальной (96 853 руб./кв.м.).
Самое
заметное увеличение стоимости квадратного метра жилья наблюдается на юге города
(+1,42% по сравнению с показателями августа). Положительную ценовую динамику
показали все районы, относящиеся к этой зоне. Особенно заметное повышение цен
наблюдается в Красносельском районе: в период с сентября по ноябрь жилье здесь
подорожало в среднем на 2,17%. Средняя стоимость объектов вторичного рынка в
южных районах в ноябре составила 76 242 руб./кв.м.
Минимальные
средние цены по состоянию на ноябрь 2010 г. отмечаются в восточной части города
(74 761 руб./кв.м.). По сравнению с августом рост цен в этих районах составил
около 1%.
В
северных районах средняя стоимость вторичных объектов повысилась на 0,4% и
составила 78 192 руб./кв.м. Самая высокая средняя цена предложения отмечается в
Выборгском районе (81 699 руб./кв.м. по состоянию на ноябрь 2010 г.)
Вывод:
Осенью 2010 г. на рынке недвижимости
Петербурга отмечается повышение средних цен относительно показателей летнего
периода. Положительная динамика связана в первую очередь с увеличением спроса
на строящееся жилье. В сегменте строящегося жилья рост цен отмечается на все
типы квартир. Особенно заметно подорожали 1-комнатные квартиры и 4-комнатные
квартиры. Средняя стоимость квадратного метра в строящихся панельных домах
снизилась на 3 %, а на рынке вторичного жилья, напротив, цена за квадрат в
панельных объектах увеличилась на 3%. Самое заметное увеличение стоимости
квадратного метра жилья наблюдается на юге города. В интересующем нас Кировском
районе достаточно высокие ценовые показатели: средняя стоимость метра
квадратного строящегося жилья составляет 73 292 руб, что превышает средние
показатели по южным районам города (69 980 руб/м.кв.).
1.3
Анализ рынка жилой недвижимости по Кировскому району
Кировский
район расположен на юго-западе
Петербурга. Его западная граница проходит по побережью Финского залива. На
севере территория граничит с Адмиралтейским районом, на востоке - с Московским,
на юге - с Красносельским. В состав района входят исторически сложившиеся
микрорайоны - Нарвская застава, Автово, Дачное, Ульянка, а также острова -
Гутуев, Белый и Канонерский. Площадь района - 4,8 тыс. га. Его население
составляет примерно 360 тыс. человек. Фабричный район Границы Кировского
района в современном виде сложились в 1973 году после выделения из его состава
Красносельского. В царское время северная часть современного Кировского района,
так называемая Нарвская застава, была самым крупным рабочим предместьем
Петербурга. В 1801 году сюда был переведен из Кронштадта чугунолитейный и
металлический завод (нынешний Кировский). В середине XIX века были проложены
две ветки железной дороги - Балтийская и Варшавская. А в 1880-х годах из
Кронштадта на Гутуевский и прилегающие к нему острова был перемещен торговый
порт. Появление терминала и железных дорог быстро превратило Нарвскую заставу в
крупнейший промышленный район города. Вокруг заводов и фабрик начали строить
бараки и доходные дома для рабочих. Жилые кварталы для работников предприятий
возводили также в местных деревнях - Автово, Дачном, Ульянке. Сегодня эта часть
Петербурга является одним из крупных промышленных центров города. Кировский
район занимает второе место по количеству промышленных предприятий среди других
территорий Петербурга, уступая лишь Выборгскому. В районе расположены
многочисленные промышленные предприятия: завод ЖБИ, «Стройдеталь», НИИ
«Гипрохим», Аккумуляторный завод, завод «Северная верфь», Автовский ДСК и др.
Около четверти площади района занимает промышленная зона, но ее доля постепенно
уменьшается: часть предприятий закрывается, другие выводятся за пределы
городской черты. На рассматриваемой территории пять станций метро: «Нарвская»,
«Кировский завод», «Автово», «Ленинский проспект» и «Проспект Ветеранов». Они
неплохо решают проблему транспортной доступности. Вдоль проспекта Народного
Ополчения проходит линия железной дороги на Петергоф и Ораниенбаум, в зоны
дачного отдыха. Владельцам личного автотранспорта приходится труднее. В центр
города из района существует только два выезда - по Ленинскому проспекту и по
набережной Обводного канала через Старо-Петергофский проспект. Но и они забиты
машинами. Огромные фуры вынуждены ежедневно пробиваться к торговому порту и
обратно, что часто является причиной заторов на дорогах. Жители домов,
расположенных поблизости от оживленных магистралей (проспекта Стачек, проспекта
Маршала Говорова), жалуются на шум. Впрочем, проблему грузового транспорта в
Кировском районе городские власти обещают решить в следующем году, когда будет
построен Западный скоростной диаметр. Он позволит открыть подъезды к порту,
минуя жилые кварталы. Обилие промышленных предприятий и транспорта негативно
влияет на экологическую обстановку в районе. Исторически здесь всего два
зеленых массива - парк имени 9 Января (у здания администрации района) и парк
Александрино. Одно из достоинств Кировского района - развитая социальная
инфраструктура. В районе работает сеть учреждений социальной сферы:
муниципальное учреждение «Территориальный Центр социальной защиты населения»,
отделение «Хоспис», Центр восстановительного лечения детей, 23 поликлиники. «Промышленный»
север и «спальный» юг По составу и качеству жилищного фонда Кировский район
можно разделить на две части - северную и южную. Они формировались в разное
время, поэтому жилищная застройка в них существенно отличается. Старая,
северная часть района - район Нарвских ворот и Кировского завода - промышленная,
жилые кварталы со всех сторон зажаты предприятиями. Массовое строительство
жилья началось здесь в 30-е годы прошлого века. Большая часть домов - здания в
конструктивистском стиле («кировки»), а также сталинки и хрущевки. В районе
есть несколько кварталов старого фонда. Качество жилья в северной части
Кировского района оставляет желать лучшего, местные квартиры стоят дешево и
спрос на них невелик - здесь немало ветхих домов с изношенными инженерными
сетями. Исключение составляют кварталы сталинского периода, размещенные между
станциями метро «Кировский завод» и «Автово». Этот район застраивался уже после
войны, большая часть домов - добротные сталинки. Кварталы неплохо обеспечены
социальной инфраструктурой. Здешние сталинки дешевле аналогичных в Московском
районе на 10-20%, хотя их качество ничуть не хуже. В южной части района
(Дачное, Ульянка) строительство велось в 1960-70-е годы, и жилье здесь
представлено самое разнообразное: хрущевки, брежневки, «корабли» и дома
современных серий. Это относительно благоустроенный, сложившийся спальный
район, неплохо обеспеченный социальной инфраструктурой. По словам Сергея
Бобашева, главного аналитика ГК «Бюллетень Недвижимости», спросом у покупателей
жилья в Кировском районе, в основном, пользуются квартиры в домах у метро
«Ленинский проспект» и «Проспект Ветеранов». «При относительной дешевизне
квартир, здесь очень хорошо развита торговая инфраструктура, - говорит Сергей
Бобашев. - Наибольшую популярность имеет качественное жилье в кирпичных зданиях
вдоль Ленинского проспекта, а также в домах современных серий. Спросом также
пользуются сталинки в районе метро «Автово».
«Большая часть строящихся в районе зданий относится комфорт-классу, ведь
именно качественного жилья остро не хватает Кировскому району, оно пользуется
повышенным спросом, - говорит Сергей Бобашев. - Активное возведение домов
ведется в районе пересечения проспектов Ленинского, Дачного и Стачек, а также в
микрорайоне Ульянка и у станции метро «Проспект Ветеранов». Практически все
реализуемые проекты - уплотнительная застройка. Но она постепенно «сходит на
нет». Несмотря на то, что свободных пятен в Кировском районе еще хватает и
спрос на современное жилье высок, в последнее время строители редко приобретают
здесь участки. По мнению Сергея Бобашева, застройщики опасаются конкуренции со
стороны «Балтийской жемчужины» и других проектов-милионников, которые
планируется возвести в соседнем Красносельском районе. Перспективы развития
жилой функции эксперт связывает с реализацией городской программы реновации
хрущевок. В адресный перечень кварталов, предназначенных под снос, вошли четыре
территории Кировского района - у парка Александрино, квартал 6 района Ульянка,
территория района Нарвской заставы, у Промышленной улицы, а также кварталы 7-9
района Автово. «В случае успешной реализации программы в Кировском районе
исчезнет дефицит качественного жилья», - считает Сергей Бобашев. Положительное
влияние на развитие как жилой, так и коммерческой недвижимости района, окажет
реализация проектов по улучшению транспортной доступности территории -
строительство Западного скоростного диаметра (ЗСД) и «Надземного экспресса».
Следует отметить, что Южную ветку ЗСД, которая станет частью Кольцевой дороги
вокруг Петербурга, планируют завершить уже в текущем году. Строительство
«Надземного экспресса» планируется начать в 2008 году. Трасса свяжет пять южных
районов города - Красносельский, Кировский, Московский, Фрунзенский и Невский.
Ее общая протяженность составит приблизительно 20-26 км. Первая очередь трассы
появится в начале 2011 года «Реализация проектов по улучшению транспортной
доступности района подтолкнет развитие не только жилой, но и коммерческой
недвижимости», - считает Сергей Бобашев. По его мнению, активизируется
строительство и реконструкция складских терминалов в районе порта, усилится
торговая инфраструктура на территориях, примыкающих к Дачному проспекту и
проспекту Ветеранов. Последний, после строительства «Надземного экспресса»,
превратится в крупный транспортный узел.
Вывод: Исходя из общей информации по Кировскому району, можно сделать вывод, что
наиболее привлекательным расположением дома является район ст. метро «Ленинский
пр.» . Т.к. в ближайшем будущем планируется ввод Западного скоростного
диаметра, проходящего по территории Кировского района, это значительно улучшит
транспортную доступность района, разгрузит основные пути для перемещения в
центр. Так что через несколько лет жить здесь будет намного комфортнее.
Исходя из данных по Петербургу, стоимость м.кв. строящегося жилья в
Кировском районе превышает цены на кв.м. в других южных районах Петербурга.