Нормативно-правовое регулирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих

Нормативно-правовое регулирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих

Содержание

Введение

Глава 1 Сущность и принципы построения системы жилищного обеспечения военнослужащих

.1 История развития системы жилищного обеспечения военнослужащих

.2 Правовые основы жилищного обеспечения военнослужащих

Глава 2 Анализ функционирования накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих

.1 Общие вопросы функционирования накопительно-ипотечной системы

.1.1 Общие положения

.1.2 Целевой жилищный заем

.1.3 Права и обязанности участников накопительно-ипотечной системы

.1.4 Приобретение жилых помещений с использованием средств целевого жилищного займа

.1.5 Приобретение жилого помещения с привлечением средств ипотечного кредита

.1.6 Приобретение жилого помещения без привлечения кредитных средств - только за счет средств целевого жилищного займа

.1.7 Заключение договора страхования при приобретении жилья

.2 Программы ипотечного кредитования военнослужащих

.3 Анализ накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих

Глава 3 Основные направления повышения эффективности и совершенствования накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих

Заключение

Список используемой литературы

Приложения

Введение

Одной из наиболее острых проблем, с которой сталкивается Минобороны России, заключается в необходимости решения вопросов обеспечения жильем военнослужащих. Право на жилище, закрепленное в статье 40 Конституции РФ, гарантирует стабильность жилищных прав граждан, в том числе военнослужащих, и означает возможность иметь жилье, быть его собственником, то есть право владеть, пользоваться и распоряжаться им.

Безусловно, надежность социальных гарантий военнослужащих - это один из самых весомых факторов укрепления Вооруженных Сил в целом. Он напрямую влияет и на состояние боеготовности, и на престиж воинской службы.

На совещании по обеспечению жильем военнослужащих 2010 года Президент России назвал данный вопрос одной из самых острых и актуальных проблем. При этом особое значение имеет наделение жильем военнослужащих, проходивших и проходящих службу в пяти регионах Российской Федерации, где жилье дороже, чем в других регионах страны: Москва, Санкт-Петербург, Московская область, Ленинградская область и Калининградская область.

Острота жилищного вопроса для военнослужащих не подвергается сомнению. Подтверждают это и данные социологического исследования. На вопрос, «если у Вас будет перспектива получения жилья, то будете ли Вы продолжать военную службу?», абсолютное большинство (79,7%) молодых офицеров ответило «да» или «скорее всего да», только 11,3% не собираются служить даже при этом условии, и еще 8% затруднились ответить на этот вопрос.

Это определило актуальность темы дипломной работы, которая состоит в том, что существует необходимость исследовать характер и правовые основы жилищного обеспечения военнослужащих, выявить проблемы и предложить пути их преодоления.

Одним из возможных путей разрешения жилищной проблемы в отношении военнослужащих является внедрение НИС жилищного обеспечения.

Это позволило сформировать цель работы, которая заключается в разработке положений, направленных на совершенствование правового регулирования накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих.

Поставленная цель определила следующие основные задачи дипломной работы:

проанализировать нормативно-правовые основы права военнослужащих на жилище и исторические формы его реализации, дать характеристику его современных форм;

исследовать особенности накопительно-ипотечной жилищной системы с участием военнослужащих, рассмотреть правовой статус субъектов ипотечной жилищной системы и специфику заключения договора целевого жилищного займа и особенности погашения такого займа;

проанализировать современные проблемы НИС и актуальные вопросы защиты прав военнослужащих и членов их семей при реализации ипотечной жилищной системы;

сформулировать предложения, направленные на совершенствование и повышение эффективности НИС жилищного обеспечения военнослужащих.

Объектом исследования является НИС жилищного обеспечения военнослужащих.

Предмет исследования - нормативно-правовая база НИС жилищного обеспечения военнослужащих.

Предусмотренный Законом о НИС способ жилищного обеспечения носит форму социальной гарантии, имеющей для военнослужащих компенсационную и стимулирующую функции. Компенсационная функция заключается в предоставлении военнослужащим возможности реализации права на жилище на более льготных условиях по сравнению с другими гражданами.

Стимулирующая функция заключается в побуждении лиц к прохождению военной службы по контракту путем создания благоприятных условий для удовлетворения собственных интересов. Причем нормы Закона о НИС побуждают к заинтересованности в прохождении военной службы в течение более длительного срока и стремлению добросовестно исполнять служебные обязанности. Это играет свою благотворную роль в поддержание высокой боевой готовности нашей армии, и, соответственно, обеспечении военной безопасности России.

Глава 1. Сущность и принципы построения системы жилищного обеспечения военнослужащих

.1 История развития системы жилищного обеспечения военнослужащих

Жилье для действующих военнослужащих, а также уволенных в запас - одна из самых острых социальных проблем в России начала XXI столетия. Однако для выяснения современных возможностей решения этой проблемы следует обратиться к истории - каким же образом она решалась ранее.

Существовавший в дореволюционной России в XIX-XX веках порядок обеспечения квартирным довольствием военнослужащих достаточно подробно регламентировался действовавшим в тот период законодательством, которое включало Устав о земских повинностях, Свод военных постановлений 1869 года, Положение о воинской квартирной повинности от 8 июня 1874 года и другие нормативные акты.

Во время службы генералы и офицеры, говоря языком нормативных актов, обеспечивались жилыми помещениями в следующих основных формах:

а) «постойной повинности» (путем выделения квартир от земств по месту нахождения воинских частей);

б) размещения на казенных квартирах (в казенных зданиях);

в) получения «квартирных» денег для оплаты найма частных квартир.

В начале XIX века чаще всего использовалась постойная повинность, поскольку государство не имело возможности обеспечивать военных казенными квартирами. В то же время, надо сказать, постойная повинность также не была достаточно эффективной формой, поскольку, во-первых, вызывала недовольство у местных властей и населения как обременительная и непопулярная обязанность и, во-вторых, отрицательно влияла на боевую готовность воинских частей, разбросанных порой незначительными подразделениями по множеству отдельных городов, деревень и хуторов. Поэтому, начиная с 1816 года, натуральная постойная повинность постепенно заменялась «квартирными» деньгами. Однако этот процесс шел довольно медленно. К 1860 году квартирные деньги получали только 11 % офицеров (всего в 52 населенных пунктах России), в то время как от земств обеспечивалось жилыми помещениями около 80% военнослужащих. Принципы, в соответствии с которыми определялся размер «квартирных» денег, постепенно совершенствовались. Так, если первоначально сумма выплачиваемых офицеру «квартирных» денег зависела лишь от его воинского звания, то затем стали также учитываться и такие обстоятельства, как занимаемая им воинская должность, семейное положение и место прохождения военной службы (так называемый «разряд» местности, которых всего насчитывалось восемь). Условия квартирного довольствия улучшались с ростом должностного положения офицера при учете состава его семьи. Например, за счет государства командиру полка оплачивалось семь комнат (включая две комнаты для прислуги) и кухня. Изменялся и подход к определению источников финансирования «квартирных» денег. В 1872 году была установлена их выдача в полном объеме за счет государственной казны, тогда как ранее эта обязанность частично возлагалась на земства. В то же время городские власти имели полномочия по дополнительной выплате в определенных случаях домовладельцам специального вознаграждения, если установленная государством сумма «квартирных» денег не соответствовала реальной стоимости найма квартиры.

Зачастую реальная стоимость снимаемого жилья превышала размеры «квартирных» денег. Например, в начале XX века стоимость трех-четырехкомнатной квартиры в Киеве, Одессе, Харькове при размере «квартирных» денег в 22,7 рубля составляла от 30 до 50 рублей, тогда как жалованье офицера с выслугой в 20-30 лет равнялось 140-150 рублям.

В последующем в составе «квартирных денег» стали структурно выделяться следующие главные составные части:

а) денежные средства по оплате квартиры;

б) денежные средства по оплате содержания конюшни (для военнослужащих в должности от командира роты и выше);

в) денежные средства по оплате отопления и освещения.

Их размер резко дифференцировался (с коэффициентом кратности до пяти) в зависимости от разряда местности прохождения военной службы, занимаемой должности и воинского звания офицера (генерала).

Например, в 1913 году размер квартирных денег командира роты составлял от 163 рублей (132 рубля за оплату квартиры, 6 - за конюшню и 25 - за отопление и освещение) по VIII разряду до 544 рублей (соответственно 426, 18 и 100 рублей) по I разряду. Для генерал-майора сумма квартирных денег составляла уже от 525 рублей (426 рублей за оплату квартиры, 24 - за конюшню и 75 - за отопление и освещение) по VIII разряду до 1666 рублей (соответственно 1332, 84 и 250 рублей) по I разряду, а для полного генерала (по максимальному размеру) от 700 (534, 42 и 125) рублей до 2330 (1692, 138 и 500) рублей.

В результате «квартирные» деньги становились важной составляющей общего материального обеспечения военнослужащих. В этой связи вопросы обоснования размеров «квартирных денег» являлись в тот период весьма актуальными и были предметом исследований и дискуссий в русской военной и юридической литературе конца XIX - начала XX века.

Как отмечается в современной научной литературе, подобный подход к решению жилищной проблемы военнослужащих, связанный с включением «квартирных денег» в офицерское денежное содержание, как положительно зарекомендовавший себя на практике, был распространен и на материальное обеспечение дореволюционных чиновников в целом, в связи с чем выплачиваемые им квартирные деньги в среднем составляли пятую часть общего денежного содержания.

Кроме того, в воинских частях мог создаваться, в том числе с привлечением внебюджетных средств, так называемый «жилищный капитал», который использовался для выдачи офицерам ссуд на возведение собственных жилых домов, особенно в Туркестанском, Приамурском и ряде других военных округов.

По общему правилу правом на жилье (квартирное обеспечение) пользовались и члены семьи офицера, в число которых входили жена, дети и близкие родственники (отец, мать, незамужние сестры, несовершеннолетние братья), находившиеся на попечении офицера. Вдовы погибших (умерших) офицеров имели право на пользование квартирой в течение шести недель после смерти мужа.

Действовавшим тогда законодательством (п. 3 ст. 257 Устава о земских повинностях, ст. 910 Свода военных постановлений и др.) предусматривалось предоставление квартир в таком же порядке, как и для военнослужащих, лицам, уволенным с военной службы, но только из числа тяжело раненных, первого класса отставных и состоящих в запасе генералов и офицеров. Это было обусловлено тем, что вопросы обеспечения жильем военнослужащих после отставки решались не всегда одновременно с увольнением с военной службы, а, как правило, заблаговременно. Исходя из социального состава офицерского корпуса и сложившейся в России многолетней практики, обеспечение жильем военнослужащих фактически заменялось предоставлением поместий с землями в качестве награды за верную военную службу Отечеству. В качестве дарителя в таких случаях в основном выступал император как представитель государства. Дарование военнослужащим государственной недвижимости в виде определенного количества десятин земли и поместья фактически являлось юридическим актом, называемым «пожалование». При отставке в послужной список военнослужащих вносились не только полученные денежные награды и подарки, но и земли. То есть была развита так называемая «поместная форма обеспечения» («поместная система», «пенсионное поместье», «прожиточное поместье», «поместное жалованье», «оклад поместный»), что означало поземельное владение, которое давалось военнослужащим еще в период прохождения военной службы и делало их собственниками земли задолго до увольнения из армии. Размеры пожалованных земельных наделов ставились в зависимость от ряда условий: стажа военной службы, занимаемой должности, воинского звания, участия в боевых действиях, состояния здоровья (полученных в период военной службы ранений), наград. В случае гибели (смерти) военнослужащего его семья также получала поместное жалование.

По существовавшей в то время классификации имущества делились на родовые и благоприобретенные, в зависимости от чего действовали определенные ограничения по свободе завещательного распоряжения. Поэтому большое значение имела законодательная проработка возможности последующего отчуждения и наследования поместий.

Кроме того, следует упомянуть и такие специальные формы обеспечения жильем военнослужащих после увольнения с военной службы, как проживание отставных военных (с содержанием, включающим так называемые «хлебные рационы» в натуре или деньги) в монастырях, а также их помещение при наличии тяжелых заболеваний в богадельни, больницы и инвалидные дома. В частности, в первой половине XVIII века в ряде внутренних губерний России (Казанской, Оренбургской, Смоленской и др.) создавались специальные военные поселения для нижних чинов, уволенных в отставку «за ранами, болезнями и старостью», которые, однако, затем были упразднены. В последующем Екатериной II было принято решение о направлении в ряд определенных городов выходящих в отставку малообеспеченных офицеров на проживание с предоставлением им квартир и инвалидного содержания за счет налогов с церквей и монастырей, освобожденных от обязанности по содержанию военнослужащих. Однако в XIX веке указанные формы обеспечения жильем военнослужащих утратили свое былое значение.

Существовали определенные особенности в правовом регулировании жилищных отношений с участием военнослужащих на период военных действий. Так, при вступлении России в Первую мировую войну, указом Николая II от 28 июля 1914 года всем «чинам военного и морского ведомства, как состоящим на действительной службе, так и призванным на таковую из запаса или ополчения, или их семействам, с ними проживающим» было предоставлено право расторгнуть договоры (отказаться от заключенных договоров) по найму квартир в течение месяца с момента получения приказа вышестоящего командования, препятствующего пользованию квартирами.

Вместе с тем, семье офицера, убывшего на театр военных действий, продолжалась выплата «квартирных» денег в ранее установленном размере. При переезде членов семьи военнослужащего в связи с военными действиями в другой населенный пункт выплачивались дополнительные суммы.

В целом перед Первой мировой войной и в ее начале были приняты определенные меры по улучшению материального положения офицерского состава, включая увеличение размера денежного довольствия и «квартирных» денег. Тем не менее в обществе продолжал остро дискутироваться вопрос о необходимости дальнейшего увеличения денежного довольствия военнослужащих, который даже рассматривался в Государственной думе. Однако в целом размер «квартирных» денег, удельный вес которых в общем денежном довольствии военнослужащих существенно возрос и достигал 30-40%, был значительным и позволял положительно решать жилищную проблему военнослужащих и членов их семей.

Положение с обеспечением жильем военнослужащих коренным образом изменились после Октябрьской революции 1917 года.

По причинам объективного характера принципиально изменился социальный состав офицерского корпуса вновь созданной Рабоче-Крестьянской Красной армии. Жилищный вопрос в армии приобрел крайне важное значение в условиях существовавшей в стране разрухи после гражданской войны, когда было мало пригодных для жилья квартир, а наем частной квартиры являлся очень дорогостоящим мероприятием, несопоставимым с финансовыми возможностями как каждого отдельного военнослужащего, так и государства в целом. И в последующем на протяжении всего прошедшего столетия, несмотря на принимаемые государством меры, жилищная проблема военнослужащих не была окончательно решена.

.2 Правовые основы жилищного обеспечения военнослужащих

Одной из самых сложных социальных проблем в Вооруженных Силах Российской Федерации является обеспечение жильем военнослужащих и членов их семей. В настоящее время 122,4 тысячи военнослужащих и членов их семей все еще нуждаются в постоянном или служебном жилье.

В апреле 2008 года в Минобороны России утверждена Стратегия социального развития Вооруженных Сил Российской Федерации на период до 2020 года. В соответствии с ней разработан Стратегический план «Улучшение жилищных условий военнослужащих Вооруженных Сил Российской Федерации и членов их семей на период до 2020 года», основными целями которого являются:

предоставление постоянного жилья военнослужащим, заключившим контракт до 1 января 1998 года;

создание в 2012 году служебного фонда под штатную численность воинских частей и соединений;

обеспечение функционирования НИС жилищного обеспечения военнослужащих.

Для решения поставленных задач Минобороны России в 2009 - 2011 годах в рамках Государственного оборонного заказа планирует получить 67 тысяч квартир. Кроме того, в настоящее время проводится работа по размещению государственных заказов на приобретение и долевое участие в строительстве жилья за счет средств, полученных в результате реализации высвобождаемого недвижимого имущества.

Общий порядок обеспечения жилыми помещениями военнослужащих в настоящее время определен статьями 15 и 23 Федерального закона от 27 мая 1998 года № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих». На основании данного законодательного акта государство гарантирует предоставление военнослужащим и членам их семей жилых помещений.

Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ), введенный в действие с 1 марта 2005 года, подразделяет государственный жилищный фонд, в зависимости от целей использования, на жилищный фонд социального использования и специализированный жилищный фонд. Предоставление военнослужащим и совместно проживающим с ними членам их семей жилых помещений жилищного фонда социального использования (по договорам социального найма) осуществляется в соответствии со статьями 51 и 57 ЖК РФ. Основания для предоставления гражданам жилых помещений по договорам социального найма определяются, исходя из уровня обеспеченности их жильем. Суммарная общая площадь всех жилых помещений, занимаемых военнослужащими (или) членами их семей по договорам социального найма и (или) принадлежащих им на праве собственности, учитывается как при постановке на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, так и при определении размера жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма.

Жилые помещения специализированного жилищного фонда предоставляются военнослужащим и совместно проживающим с ними членам их семей, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте, по нормам, предусмотренным федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

В случае отсутствия служебного жилья воинские части арендуют жилые помещения или по желанию военнослужащих ежемесячно выплачивают им денежную компенсацию за наем (поднаем) жилых помещений в порядке и размерах, которые определяются Правительством РФ.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ № 909 от 31 декабря 2004 года «О порядке выплаты денежной компенсации за наем (поднаем) жилых помещений военнослужащим - гражданам РФ, проходящим военную службу по контракту, гражданам РФ, уволенным с военной службы, и членам их семей» (с последующими изменениями и дополнениями) установлено, что денежная компенсация выплачивается в размере, не превышающем:

в городах Москве и Санкт-Петербурге - 15000 рублей;

в других городах и районных центрах - 3600 рублей;

в прочих населенных пунктах - 2700 рублей.

Указанные размеры денежной компенсации повышаются на 50%, если вместе с военнослужащим или гражданином, уволенным с военной службы, проживают три и более членов семьи, а также в случае если семья военнослужащего, погибшего (умершего) в период прохождения военной службы, или гражданина, уволенного с военной службы, вставшего на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий до 1 января 2005 года. в уполномоченных органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации организациях и погибшего (умершего) после увольнения с военной службы, состоит из 4 и более человек.

В соответствии с п. 8 ст. 15 ФЗ РФ «О статусе военнослужащих» при получении жилого помещения имеют право на дополнительную общую площадь жилого помещения размером от 15 до 25 квадратных метров следующие военнослужащие:

офицеры в воинских званиях полковник, ему равном и выше, проходящие военную службу либо уволенные с военной службы по достижении ими предельного возраста пребывания на военной службе, состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями;

командиры воинских частей;

военнослужащие, имеющие почетные звания РФ;

военнослужащие - преподаватели военных образовательных учреждений профессионального образования, военных кафедр при государственных образовательных учреждениях высшего профессионального образования;

военнослужащие - научные работники, имеющие ученые степени или ученые звания.

Согласно ст. 23 ФЗ «О статусе военнослужащих» военнослужащие, общая продолжительность военной службы которых составляет 10 лет и более, нуждающиеся в улучшении жилищных условий по нормам, установленным федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, без их согласия не могут быть уволены с военной службы по достижении ими предельного возраста пребывания на военной службе, состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями без предоставления им жилых помещений.

Военнослужащему, общая продолжительность службы которого составляет 10 лет и более, подлежащему увольнению с военной службы по достижении им предельного возраста пребывания на военной службе, состоянию здоровья, в связи с организационно-штатными мероприятиями или по семейным обстоятельствам в последний год военной службы в Минобороны России (иным федеральным органом исполнительной власти, в котором федеральным законом предусмотрена военная служба) по его желанию выдается государственный жилищный сертификат для приобретения жилого помещения в избранном после увольнения с военной службы месте жительства в порядке, определяемом Правительством РФ, в случае, если он заключил контракт до 1 января 2005 года, а в случае если военнослужащий является участником НИС, то он согласно статьи 10 Федерального закона от 20 августа 2004 года № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» имеет право использовать накопленные за время прохождения военной службы на его именном накопительном счете денежные средства для приобретения жилой площади в любом городе, расположенном на территории Российской Федерации.

При предоставлении жилого помещения инвалидам учитываются рекомендации индивидуальной программы реабилитации человека, состояние его здоровья, а также другие обстоятельства (этажность, приближение к лечебно-профилактическому учреждению, месту жительства родных, близких и т. п.).

Проблема с обеспечением жильем военнослужащих с 2004 года решалась в рамках подпрограммы «Государственные жилищные сертификаты на 2004-2010 годы». Она входила в состав федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы» и была утверждена Постановлением Правительства РФ № 700 от 20.11 2003 года.

Правила выпуска и погашения государственных жилищных сертификатов в рамках реализации подпрограммы были утверждены Постановлением Правительства РФ № 522 от 7.10.2004 года. И она рассматривалась как один из самых эффективных механизмов решения жилищной проблемы до вступления в силу Федерального закона от 20 августа 2004 года № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих».

Распорядитель счета (участник подпрограммы государственных жилищных сертификатов) имеет право приобрести на первичном или вторичном рынке жилья на территории субъекта РФ, указанного в сертификате, у любых физических и юридических лиц (одного или нескольких) жилое помещение, но при этом должен представить необходимые документы свидетельствующие о том что он является нуждающимся в жилище.

В ближайшие годы в Минобороны России предусматривается решать жилищную проблему военнослужащих по следующим основным направлениям:

обеспечение жильем бесквартирных военнослужащих и членов их семей, заключивших контракт до 1 января 1998 года. Имеющиеся перед ними обязательства будут погашаться в рамках действующего законодательства путем предоставления жилья для постоянного проживания. Военнослужащие, поступившие на военную службу после 1 января 1998 года, обеспечиваются служебными жилыми помещениями на весь срок военной службы в соответствии с нормами, установленными федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации;

формирование фонда жилых служебных помещений под штатную численность воинских частей и соединений. Служебное жилье здесь будет предоставляться только на период прохождения военной службы;

создание эффективного рыночного механизма, позволяющего реализовать права военнослужащих на получение жилья в собственность по завершении службы.

При этом планируется использовать современные и эффективные подходы, в числе которых:

оказание государственной поддержки военнослужащим для приобретения ими жилья с помощью ипотечных кредитов;

создание условий для привлечения инвесторов в целях формирования жилищного фонда вне военных городков и размещения военнослужащих на условиях аренды или найма;

повышение эффективности управления имеющимся жилым фондом.

До 2015 года планируется создать служебный жилищный фонд в объеме 334 тысячи квартир, что с учетом уже имеющихся составит 480 тысяч под планируемую штатную численность ВС РФ.

Основными источниками формирования фонда служебного жилья являются:

строительство и приобретение его по собственному плану Министерства обороны РФ, в первую очередь, в закрытых военных городках;

оптимизация существующего служебного жилого фонда, а также получение жилья путем реализации инвестиционных проектов;

формирование фонда арендного жилья для размещения военнослужащих в крупных городах и административных центрах.

В первую очередь, формирование служебного жилого фонда предусматривается в пунктах дислокации воинских частей и соединений постоянной боевой готовности.

В дальнейшем этот фонд будет создаваться и в других воинских частях, подлежащих переводу на контрактный способ комплектования.

В связи с тем, что существующая ранее система жилищного обеспечения военнослужащих вступила в определенное противоречие с экономическими возможностями государства, Минобороны России выбрало иные пути решения этой проблемы.

Наряду с дополнительными мерами по увеличению ассигнований, направляемых на финансирование строительства жилья, будет осуществляться переход на НИС обеспечения жильем военнослужащих. В связи с этим, во исполнение поручения Президента Российской Федерации, данного на совещании в Министерстве обороны Российской Федерации 23 марта 2004 года о переходе с 1 января 2005 года к НИС жилищного обеспечения военнослужащих с учетом рыночных условий развития экономики страны Минэкономразвития России при участии Минобороны России и других заинтересованных федеральных органов исполнительной власти был разработан и принят Федеральный закон от 20 августа 2004 года № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих».

Таким образом в первой главе были рассмотрены нормативно-правовые основы права военнослужащих на жилище и исторические формы его реализации, дана характеристика его современным формам. В связи с чем необходимо в следующей главе исследовать особенности накопительно-ипотечной жилищной системы с участием военнослужащих, рассмотреть правовой статус субъектов ипотечной жилищной системы и специфику заключения договора целевого жилищного займа, особенности погашения такого займа, а также проанализировать современные проблемы накопительно-ипотечной системы и актуальные вопросы защиты прав военнослужащих и членов их семей при реализации ипотечной жилищной системы.

Глава 2. Анализ функционирования накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих

.1 Общие вопросы функционирования накопительно-ипотечной системы

.1.1 Общие положения

Указом Президента Российской Федерации от 20 апреля 2005 года № 449 «Вопросы накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» функции уполномоченного федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование НИС, возложены на Минобороны России.

Для обеспечения функционирования НИС в ведении Минобороны России создано федеральное государственное учреждение «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих», на которое возложены следующие основные задачи:

открытие и ведение именных накопительных счетов участников НИС. На именных накопительных счетах учитываются накопления для жилищного обеспечения военнослужащих. Именные накопительные счета открываются и ведутся непосредственно в Учреждении. Организации, предоставляющие ипотечные кредиты, открытием и ведением именных накопительных счетов не занимаются;

передача накапливаемых на именных накопительных счетах средств в доверительное управление управляющим компаниям в соответствии с нормативными и правовыми актами Российской Федерации в порядке и сроки, которые установлены договорами доверительного управления;

предоставление участникам НИС целевых жилищных займов для приобретения жилья в собственность;

погашение за счет средств ЦЖЗ ипотечных кредитов (займов), полученных участниками НИС;

выплата денежных средств с именных накопительных счетов военнослужащим (либо членам их семей) при возникновении права на использование накоплений;

другие функции, предусмотренные законодательством.

Участниками НИС являются военнослужащие - граждане Российской Федерации, проходящие военную службу по контракту и включенные в реестр участников НИС.

Реестр участников представляет собой перечень участников НИС и сведений о них. Федеральным законом установлено, что формирование и ведение реестра участников НИС осуществляется федеральными органами исполнительной власти, в которых федеральным законом предусмотрена военная служба.

Правила формирования и ведения реестра участников НИС утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 21 февраля 2005 года № 89 «Об утверждении Правил формирования и ведения реестра участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих Министерством обороны Российской Федерации, федеральными органами исполнительной власти, в которых федеральным законом предусмотрена военная служба».

В каждом ФОИВ существует регистрирующий орган, занимающийся формированием и ведением реестра участников НИС. Регистрирующий орган назначается и создается по решению руководителя соответствующего ФОИВ. В Минобороны России функции регистрирующего органа по ведению реестра участников НИС осуществляются Главным квартирно-эксплуатационным управлением Министерства обороны Российской Федерации.

Для упорядочения включения военнослужащих в реестр участников НИС Федеральным законом определены категории участников системы (Приложение 1), а также основания для их включения в реестр участников.

Военнослужащие могут быть включены в реестр участников НИС в обязательном или добровольном порядке.

Военнослужащим, имеющим право на добровольное вступление в НИС, в том числе выпускникам военно-образовательных учреждений профессионального образования окончившим учреждения после 1 января 2005 года и заключившим первый контракт о прохождении военной службы до 1 января 2005 года, для включения в реестр участников НИС следует написать рапорт (Приложение 2) на имя командира воинской части по месту прохождения военной службы. Выпускники военных учебных заведений, начиная с 2009 года, становятся участниками НИС в обязательном порядке.

На основании рапортов и личных дел военнослужащих в воинской части формируется и затем направляется в органы военного управления список военнослужащих для включения их в реестр участников НИС. Одновременно с этим оформляется личная карточка участника НИС, которая хранится в личном деле военнослужащего. Органы военного управления на основании сведений, поступающих от командиров воинских частей, формируют сводные списки и представляют их в регистрирующий орган, занимающийся формированием и ведением реестра участников НИС.

В соответствии с приказом Министра обороны Российской Федерации от 30 января 2009 года № 30 «Об утверждении Инструкции о формировании и ведении реестра участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих Вооруженных Сил Российской Федерации», списки для включения в реестр выпускников военных учебных заведений Минобороны России, начиная с 2009 года, готовятся и представляются по команде соответствующими военными учебными заведениями (после присвоения выпускникам первого воинского звания офицера).

Включение военнослужащего в реестр производится регистрирующим органом в 10-дневный срок со дня представления документов, подтверждающих возникновение основания для включения военнослужащего в реестр (пункт 13 Правил формирования и ведения реестра участников НИС). При этом каждому участнику присваивается регистрационный номер.

После этого регистрирующий орган направляет в установленном порядке через орган военного управления уведомление о включении военнослужащего в реестр.

При получении уведомления командир воинской части обязан организовать:

проверку соответствия сведений в уведомлении сведениям, которые содержатся в личной карточке участника НИС. При этом участнику НИС необходимо проверить указанные в уведомлении сведения (ФИО, паспортные данные) и расписаться за их правильность;

внесение в личную карточку участника НИС регистрационного номера, реквизитов уведомления о включении в реестр и приобщение ее к личному делу в случае соответствия сведений, содержащихся в уведомлении, сведениям в личной карточке участника;

ознакомление военнослужащего с уведомлением под роспись в личной карточке участника НИС, после чего уведомление выдается на руки военнослужащему.

Регистрационный номер из уведомления заносится в личную карточку участника НИС, которая хранится в его личном деле.

При выявлении несоответствия сведений, содержащихся в уведомлении о включении военнослужащего в реестр, сведениям, которые содержатся в его личном деле, а также в случае замены паспорта гражданина Российской Федерации, необходимо представить сведения для внесения в реестр участников НИС соответствующих изменений.

В соответствии со статьей 9 Федерального закона, основанием для исключения военнослужащего из реестра участников НИС является:

1)   увольнение с военной службы;

2)      исключение из списков личного состава воинской части в связи с гибелью или смертью, признанием в установленном законом порядке безвестно отсутствующим или объявлением умершим.

Датой возникновения основания для исключения военнослужащего из реестра участников НИС является дата исключения военнослужащего из списков личного состава воинской части.

На каждого участника НИС в Учреждении открывается именной накопительный счет, на котором учитываются накопления для жилищного обеспечения.

Основанием для открытия именного накопительного счета участнику НИС является внесение сведений о нем в реестр участников НИС.

Накопления для жилищного обеспечения формируются за счет следующих источников:

1)   накопительные взносы за счет средств федерального бюджета (основной источник);

2)      доходы от инвестирования накоплений;

)        иные, не запрещенные законодательством Российской Федерации поступления.

Накопления для жилищного обеспечения до возникновения у участника или членов его семьи права на их использование являются собственностью Российской Федерации.

Накопительные взносы учитываются на именном накопительном счете участника НИС в течение всего периода прохождения им военной службы по контракту в соответствии с Правилами ведения именных накопительных счетов участников НИС жилищного обеспечения военнослужащих, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 7 ноября 2005 года № 655 «О порядке функционирования накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих».

Размер накопительного взноса на одного участника НИС устанавливается федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год. При этом взнос очередного года не может быть меньше взноса предыдущего года с учетом уровня инфляции, предусмотренного прогнозом социально-экономического развития Российской Федерации на очередной год.

Начисление взносов на именной накопительный счет производится ежемесячно из расчета 1/12 ежегодного накопительного взноса текущего года (Приложение 3).

В соответствии с Правилами формирования накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих и учета их на именных накопительных счетах участников НИС жилищного обеспечения военнослужащих, расчет накопительного взноса, подлежащего учету на именном накопительном счете участника НИС, производится с даты возникновения основания для его включения в реестр участников НИС.

Таким образом, размер накопительных взносов не зависит от даты фактического включения военнослужащего в реестр и даты открытия Учреждением его именного накопительного счета.

Начисление доходов от доверительного управления накоплениями для жилищного обеспечения военнослужащих на именные накопительные счета участников НИС осуществляется Учреждением ежеквартально по результатам отчетов, представляемых управляющими компаниями.

Участие военнослужащего в НИС прекращается с даты возникновения основания для его исключения из реестра участников НИС. Сведения для исключения участников НИС из реестра представляются командирами воинских частей в порядке, установленном приказом соответствующего ФОИВ (для Минобороны России - приказ Министра обороны Российской Федерации от 30 января 2009 года № 30). При этом в представляемых сведениях указывается наличие или отсутствие у участника НИС права на использование накоплений для жилищного обеспечения.

При закрытии именного накопительного счета участника НИС, который выбывает из системы без права на использование накоплений для жилищного обеспечения, все денежные средства, учтенные на данном счете, в том числе перечисленные в погашение ипотечного кредита, подлежат возврату в федеральный бюджет.

В случае закрытия именного накопительного счета участника НИС, выбывающего из системы с правом использования накоплений, его именной накопительный счет становится депонентным. Начисление накоплений на него при этом прекращается с даты возникновения основания для исключения военнослужащего из реестра участников НИС (дата исключения его из списков личного состава воинской части).

Право на жилище участниками НИС осуществляется посредством:

1)   использования накоплений для жилищного обеспечения для приобретения жилья;

2)      получения ЦЖЗ для приобретения жилья в собственность;

)        выплаты по решению ФОИВ, в котором проходил военную службу участник НИС, денежных средств, дополняющих накопления для жилищного обеспечения. Расчет размера выплат определяется исходя из размера ежегодного накопительного взноса, утвержденного на год исключения участника НИС из реестра, а также количества полных лет, месяцев и дней, которые участнику НИС оставалось дослужить с даты возникновения основания для исключения из реестра до даты, когда общая продолжительность его военной службы могла бы составить 20 лет (Приложение 4).

Получение участником НИС денежных средств на приобретение жилых помещений в порядке и на условиях, установленных Федеральным законом и иными нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации, является исполнением государством своих обязательств по обеспечению военнослужащих жилыми помещениями для постоянного проживания.

Основаниями возникновения права на использование накоплений, учтенных на именном накопительном счете участника НИС, согласно статье 10 Федерального закона, являются:

Общая продолжительность военной службы, в том числе в льготном исчислении, 20 лет и более.

Увольнение военнослужащего, общая продолжительность военной службы которого составляет 10 лет и более:

а) по достижении предельного возраста пребывания на военной службе;

б) по состоянию здоровья - в связи с признанием его военно-врачебной комиссией ограниченно годным к военной службе;

в) в связи с организационно-штатными мероприятиями;

г) по семейным обстоятельствам, предусмотренным статьей 50 Федерального закона «О воинской обязанности и военной службе».

. Исключение участника НИС из списков личного состава воинской части в связи с его гибелью или смертью, признанием в установленном законом порядке безвестно отсутствующим или объявлением умершим.

. Увольнение военнослужащего по состоянию здоровья - в связи с признанием его военно-врачебной комиссией не годным к военной службе (вне зависимости от выслуги лет).

В случае возникновения права на использование накоплений военнослужащему предоставляются все денежные средства, учтенные на его именном накопительном счете на дату возникновения указанного права, а если до этого он заключил договор ЦЖЗ для приобретения собственного жилья, то ему предоставляется остаток накоплений с именного накопительного счета.

При продолжении участником НИС военной службы после получения права на использование накоплений его именной накопительный счет не закрывается и учет накоплений на нем производится Учреждением на общих основаниях.

.1.2 Целевой жилищный заем

Целевой жилищный заем - денежные средства, предоставляемые участнику НИС на возвратной и в установленных Федеральным законом случаях безвозмездной или возмездной основе для:

приобретения в собственность жилого помещения (жилых помещений);

перечисления в качестве первоначального взноса стоимости жилья при получении ипотечного кредита (займа) и (или) погашения обязательств по ипотечному кредиту (займу).

Каждый военнослужащий не менее чем через три года после участия в НИС получает право на заключение с Учреждением договора ЦЖЗ. Средства, учтенные на его именном накопительном счете на дату заключения договора ЦЖЗ, используются в качестве оплаты первоначального взноса стоимости жилья при получении ипотечного кредита (займа) либо для приобретения жилого помещения.

Жилое помещение, приобретенное с использованием средств ЦЖЗ, оформляется в собственность военнослужащего, однако до возникновения у него права на использование накоплений будет находиться в залоге у Российской Федерации и кредитной организации.

Статья 15 Федерального закона устанавливает следующие особенности погашения ЦЖЗ:

. Погашение ЦЖЗ при возникновении права на использование накоплений осуществляется Учреждением.

. При исключении участника НИС, получившего ЦЖЗ для приобретения жилья, из списков личного состава воинской части в связи с его гибелью или смертью, признанием в установленном законом порядке безвестно отсутствующим или объявлением умершим, ЦЖЗ также считается погашенным государством и не подлежит возврату членами семьи участника НИС.

В соответствии с частью 3 статьи 12 Федерального закона члены семьи участника НИС, исключенного из списков личного состава воинской части в связи с его гибелью или смертью, могут принять на себя обязательства по предоставленному участнику НИС ипотечному кредиту (займу). В случае, если кредитный договор (договор займа) переоформляется на лицо, принявшее на себя обязательства участника НИС, то это лицо получает право на продолжение исполнения обязательств по ипотечному кредиту (займу) за счет начислений на именной накопительный счет участника НИС до даты окончания действия договора ЦЖЗ. Именной накопительный счет участника НИС при этом не закрывается.

. В случае досрочного увольнения участника НИС с военной службы по иным основаниям, кроме указанных в пунктах 1, 2 и 4 статьи 10 Федерального закона (то есть без права на использование накоплений), начиная с даты исключения его из списков личного состава воинской части на предоставленный ему ЦЖЗ начисляются проценты за пользование по ставке, равной ставке рефинансирования, установленной Центральным банком Российской Федерации на дату возникновения оснований для исключения его из реестра участников НИС.

Уволившийся участник НИС при этом обязан в срок не более 10 лет ежемесячными равными платежами возвратить предоставленные ему Учреждением средства ЦЖЗ и уплатить проценты за пользование займом.

. ЦЖЗ может быть погашен участником НИС досрочно. В этом случае залог в пользу Российской Федерации с приобретенного жилья также снимается. Если после этого участник НИС продолжает военную службу, начисления на его именной накопительный счет производятся на общих основаниях.

Право получения целевого жилищного займа и его погашение за счет государства, в предусмотренных на то случаях дает возможность участнику НИС стать владельцем квартиры уже сегодня и это несомненно большой плюс, но также перед военнослужащим возникают и определенные обязанности.

.1.3 Права и обязанности участников накопительно-ипотечной системы

Права и обязанности участников НИС установлены статьей 11 Федерального закона. Участник НИС имеет право:

1.   Ежегодно получать в федеральном органе исполнительной власти, в котором проходит военную службу, сведения о средствах, учтенных на его именном накопительном счете.

2.       Приобрести в собственность жилое помещение (жилые помещения) с использованием ЦЖЗ и (или) ипотечного кредита (займа) в порядке и на условиях, которые определены статьями 14 и 15 Федерального закона.

.        Приобрести в собственность жилое помещение (жилые помещения) за счет средств, накопленных на его именном накопительном счете и средств, дополняющих накопления для жилищного обеспечения, предусмотренных частью 1 статьи 4 Федерального закона, после возникновения права на их использование.

.        При наступлении права на использование накоплений использовать средства на его именном накопительном счете для улучшения жилищных условий или иных целей.

Приобретение собственного жилья участником НИС допускается в любом регионе Российской Федерации, вне зависимости от места прохождения военной службы.

Право военнослужащего на участие в НИС и получение ЦЖЗ для приобретения им жилья не зависит от его жилищных условий и семейного положения.

Если военнослужащий приобретает жилье в собственность не по месту прохождения им службы, а также при переводе к новому месту службы за ним сохраняется право на служебное жилье.

Участник НИС обязан:

1)   Возвратить предоставленный ему ЦЖЗ и проценты за пользование им в случаях и в порядке, определенных Федеральным законом (при увольнении без права на использование накоплений).

2)      При увольнении с военной службы уведомить Учреждение через регистрирующий орган ФОИВ о своем решении в отношении средств, накопленных на его именном накопительном счете (при наличии у него права на использование накоплений).

.1.4 Приобретение жилых помещений с использованием средств целевого жилищного займа

Правила предоставления ЦЖЗ участникам НИС для приобретения жилья определены постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2008 года № 370.

Жилое помещение, приобретаемое с использованием средств ЦЖЗ, оформляется в собственность военнослужащего, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности. Учитывая то обстоятельство, что ЦЖЗ до возникновения права на использование накоплений предоставляется участнику НИС на возвратной основе, приобретенное им жилое помещение будет находиться в залоге (обременение) у Российской Федерации и кредитной организации.

Ипотечный кредит/заем - долгосрочная ссуда, предоставляемая физическим лицам (гражданам) для покупки жилья. Кредит предоставляется под обеспечение. Обеспечением кредита в данном случае выступает приобретаемое жилье, на которое оформляется договор залога (ипотеки), либо закладная.

Кредитующая организация - организация, предоставляющая ипотечный кредит (заем) для приобретения жилья.

Закладная - именная ценная бумага, имеющая законного владельца. Закладная удостоверяет право владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой жилого помещения, а также право в случае неисполнения должником денежного обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества, преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя).

Свидетельство о праве участника НИС на получение ЦЖЗ оформляется Учреждением. Данный документ необходим для получения ЦЖЗ и для расчета кредитором суммы предоставляемого ипотечного кредита.

Каждый военнослужащий после трех лет участия в НИС имеет право на заключение с Учреждением договора ЦЖЗ в целях приобретения жилого помещения.

Для получения ЦЖЗ участник НИС подает рапорт на имя командира воинской части по установленной форме. Рапорт подлежит регистрации в установленном порядке.

Сведения об участниках НИС, которые выразили желание получить ЦЖЗ, поступают в регистрирующий орган соответствующего ФОИВ, где проходят военную службу участники НИС, и оттуда передаются в Учреждение, где на основании полученных сведений оформляются Свидетельства, которые в установленном порядке доводятся до участников НИС. Форма Свидетельства утверждена постановлением Правительства РФ. В Свидетельстве указываются:

личные данные участника;

срок предоставления ЦЖЗ;

размер накоплений на именном накопительном счете участника (по состоянию на 1 число месяца оформления Свидетельства);

размер накоплений, которые будут начисляться на именной накопительный счет в течение срока действия Свидетельства (1/12 накопительного взноса, утвержденного на текущий год).

Постановлением Правительства РФ установлено, что Свидетельство действует в течение трех месяцев с даты его подписания в Учреждении, но в настоящее время ожидается приказ Министра обороны, в котором этот срок будет продлен с трёх до шести месяцев.

Средства ЦЖЗ могут быть использованы для приобретения жилых помещений:

с привлечением средств ипотечного кредита;

без использования кредитных средств - только за счет средств ЦЖЗ.

.1.5 Приобретение жилого помещения с привлечением средств ипотечного кредита

Обращение к кредитору

Получив Свидетельство, участник НИС обращается за получением ипотечного кредита к кредитору. При первом обращении следует:

выяснить сумму предоставляемого ипотечного кредита, которая рассчитывается в соответствии с указанным в Свидетельстве сроком предоставления ЦЖЗ и методикой расчета ипотечного кредита;

уточнить требования кредитора к жилому помещению, на приобретение которого предоставляется ипотечный кредит (Приложение 5);

получить перечень документов, необходимых для рассмотрения заявки на получение ипотечного кредита (Приложение 6);

уточнить перечень компаний-партнеров, оказывающих услуги военнослужащим в рамках кредитования участников НИС (риэлторские, страховые, оценочные организации и др.).

Подбор жилого помещения и сбор документов

Подбор жилого помещения осуществляется исходя из размера предоставляемого ипотечного кредита и величины накоплений на именном накопительном счете, указанной в Свидетельстве, которая не входит в сумму ипотечного кредита, а используется в качестве первоначального взноса для оплаты стоимости жилья.

Каждый участник НИС может выбирать жилое помещение как самостоятельно, так и при помощи риэлтора. При этом, если участник НИС по каким-либо обстоятельствам не может находиться по месту приобретения своего жилого помещения, то его подбор и сбор документов может осуществлять в установленном порядке доверенное лицо.

Если возникает необходимость, чтобы доверенное лицо участника НИС представляло его интересы при совершении ипотечной сделки, то есть с правом подписания всех необходимых договоров, распоряжения денежными средствами, правом подачи заявления на государственную регистрацию договора купли-продажи и права собственности на приобретаемое жилое помещение, то тогда требуется оформить нотариально удостоверенную доверенность.

Если владелец выбранного жилого помещения настаивает на внесении аванса (задатка), данный вопрос необходимо согласовать с кредитором. Без одобрения кредитором выбранного жилого помещения внесение аванса либо залога за жилое помещение, тем более, если оно не оформлено документально, крайне нежелательно. Кредитор вправе отказать в предоставлении кредита, если жилое помещение по каким-либо показателям не соответствует его требованиям. Отказ кредитора в предоставлении кредита не всегда может являться для владельца жилого помещения основанием для возврата полученного задатка.

Предоставление кредитору пакета документов на жилое помещение

После сбора полного пакета документов на выбранное жилое помещение кредитор проводит проверку указанных документов и принимает решение о выдаче ипотечного кредита.

Заключение договора банковского счета и кредитного договора

В случае принятия кредитором положительного решения о выдаче ипотечного кредита участнику НИС необходимо будет открыть в банке счет на свое имя. На данный счет будут перечислены кредитные средства и средства ЦЖЗ для покупки жилого помещения. Договор открытия банковского счета должен содержать обязательство кредитной организации о возврате Учреждению средств первоначального взноса в случае неосуществления государственной регистрации права собственности участника НИС на приобретенное жилое помещение в течение 3 месяцев с даты поступления первоначального взноса стоимости жилья на банковский счет участника НИС.

После этого кредитором и участником НИС составляется и подписывается кредитный договор.

Далее оформляется и подписывается со стороны участника НИС договор ЦЖЗ.

Предоставление целевого жилищного займа

Для подписания договора ЦЖЗ со стороны Учреждения участнику НИС необходимо представить в Учреждение следующие документы:

1)   3 экземпляра договора ЦЖЗ, оформленные в соответствии с типовым договором, подписанные участником НИС (либо его доверенным лицом);

заверенную кредитором копию кредитного договора (договора займа), с приложением к нему подписанного участником НИС графика ежемесячных платежей по погашению ипотечного кредита (займа);

заверенную кредитором копию договора банковского счета и документа, подтверждающего согласие участника НИС о безакцептном списании поступающих средств ЦЖЗ в погашение его обязательств по ипотечному кредиту (займа);

заверенную кредитором копию заявления участника НИС по форме, установленной кредитной организацией, в котором он поручает кредитору осуществить возврат Учреждению средств первоначального взноса в случае неосуществления государственной регистрации права собственности участника НИС на жилое помещение в течение 3 месяцев с даты получения кредитором указанных средств;

выписку из отчета об оценке рыночной стоимости приобретаемого жилого помещения, содержащую подробные характеристики этого помещения, оценку его рыночной стоимости, соответствующей техническим и иным потребительским свойствам;

иные документы, указанные в Свидетельстве.

Учреждение в течение 7 рабочих дней после поступления указанных документов производит их проверку и, в случае их соответствия требованиям законодательства, подписывает договор ЦЖЗ и перечисляет на банковский счет участника НИС, указанный в кредитном договоре, первоначальный взнос стоимости жилья. Два из трех экземпляров договора ЦЖЗ, которые требуются для регистрации сделки купли-продажи, подписанные со стороны Учреждения, направляются участнику.

После получения от Учреждения подписанного договора ЦЖЗ кредитор осуществляет выдачу кредита участнику НИС в сроки, указанные в кредитном договоре.

Далее заключается договор страхования.

Совершение сделки купли-продажи жилого помещения

Продавец жилого помещения и покупатель (участник НИС) передают необходимые документы для государственной регистрации сделки в территориальный орган Федеральной регистрационной службы.

В соответствии с Правилами предоставления ЦЖЗ продавец жилого помещения получает сумму первоначального взноса за счет средств федерального бюджета (в размере суммы накоплений на именном накопительном счете, указанной в Свидетельстве) только после государственной регистрации права собственности участника НИС на приобретаемое жилое помещение, о чем продавец должен быть проинформирован своевременно.

Фактическим подтверждением регистрации сделки является свидетельство о государственной регистрации права собственности участника НИС на приобретенное жилое помещение, а также оригинал выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в которой указывается наличие залога в пользу кредитора и Российской Федерации. Данные документы выдаются на руки участнику НИС.

Свидетельство о праве собственности участника НИС необходимо предоставить кредитору, после чего продавец получит средства первоначального взноса, перечисленные Учреждением на банковский счет участника НИС. Оригинал Свидетельства о праве собственности при этом остается у участника НИС.

После государственной регистрации сделки необходимо направить в Учреждение следующие документы:

заверенные кредитором копии договора страхования и Свидетельства о праве собственности;

оригинал выписки из ЕГРП;

копию договора купли-продажи, заверенную кредитором;

платежный документ, подтверждающий дату выдачи ипотечного кредита.

Погашение обязательств по ипотечному кредиту

Учреждение после подтверждения государственной регистрации права собственности участника НИС на приобретенное жилое помещение (после получения документов, указанных в пункте 5) приступает к погашению обязательств по ипотечному кредиту в соответствии с графиком его погашения. При этом размер ежемесячного погашения не может превышать 1/12 накопительного взноса, утвержденного Федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год.

Государственная регистрация ипотеки

Если для покупки жилого помещения используются как средства ЦЖЗ, предоставленные Учреждением, так и средства ипотечного кредита, предоставленные кредитором, то приобретенная квартира будет находиться в залоге как у кредитора (до окончания погашения задолженности по кредиту), так и у Российской Федерации (до возникновения права на использование накоплений).

При возникновении у участника НИС права на использование накоплений для жилищного обеспечения, а также в случае досрочного погашения ЦЖЗ, Учреждение и участник НИС осуществляют действия, связанные с погашением в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной записи об ипотеке, то есть залог (обременение) в пользу Российской Федерации снимается.

Снятие залога в пользу кредитора происходит при полном погашении ипотечного кредита.

.1.6 Приобретение жилого помещения без привлечения кредитных средств - только за счет средств целевого жилищного займа

В соответствии с постановлением Правительства РФ, участник НИС может также приобрести жилое помещение, используя только средства ЦЖЗ, то есть без использования средств ипотечного кредита. Сумма средств для приобретения жилого помещения в данном случае рассчитывается исходя из размера накоплений на именном накопительном счете, указанного в Свидетельстве, и размера личных средств участника НИС (при наличии).

Подбор жилья и предоставление документов в Учреждение

После получения Свидетельства участник НИС самостоятельно подбирает жилое помещение. Для получения ЦЖЗ следует представить в Учреждение следующие документы:

оригинал договора ЦЖЗ, оформленного по утвержденной форме, подписанный участником (3 экземпляра);

оригинал договора купли-продажи жилого помещения, который является основанием для государственной регистрации права собственности участника на приобретаемое жилое помещение;

правоустанавливающие документы на приобретаемое жилое помещение;

отчет об оценке рыночной стоимости приобретаемого жилого помещения;

договор банковского счета, открытого участником НИС в кредитной организации.

Предоставление целевого жилищного займа

Учреждение после проверки представленных документов и принятия решения о предоставлении ЦЖЗ подписывает со своей стороны договор ЦЖЗ и осуществляет перечисление средств, учтенных на именном накопительном счете участника НИС, на банковский счет, участника НИС, открытый в кредитной организации. Два экземпляра договора ЦЖЗ направляются участнику НИС. Срок для рассмотрения документов и перечисления средств, установленный постановлением Правительства РФ, составляет 7 рабочих дней.

Регистрация сделки купли-продажи

Участник НИС и продавец жилого помещения осуществляют и регистрируют сделку купли-продажи. Участник НИС также заключает договор имущественного страхования.

После государственной регистрации права собственности участника НИС на приобретенное жилое помещение кредитная организация, в которой открыт банковский счет, осуществляет перечисление средств ЦЖЗ продавцу жилого помещения и направляет копии договора купли-продажи жилого помещения, копию Свидетельства о праве собственности, и оригинал выписки из ЕГРП в Учреждение.

Регистрация ипотеки

В случае использования участником НИС только средств ЦЖЗ (без привлечения кредитных средств) залог в пользу Российской Федерации оформляется в силу закона при регистрации сделки.

При возникновении у участника НИС права на использование накоплений для жилищного обеспечения, а также в случае прекращения договора ЦЖЗ в связи с досрочным погашением ЦЖЗ, Учреждение и военнослужащий осуществляют действия, связанные с погашением в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной записи об ипотеке, т.е. залог в пользу Российской Федерации с приобретенного жилья снимается.

Но также помимо денежных средств, необходимых военнослужащему-участнику НИС на приобретение жилой площади, существуют и такие затраты как страхование здоровья военнослужащего и предмета залога, риэлтерские услуги и другие.

.1.7 Заключение договора страхования при приобретении жилья

Страхование при получении ипотечного кредита:

Основным условием кредитора для выдачи ипотечного кредита является заключение заемщиком договора страхования предмета ипотеки (приобретаемого жилья). Некоторые кредиторы также могут потребовать от заемщика застраховать свою жизнь и здоровье. Большинство кредиторов при расчете процентной ставки кредита учитывают заключение заемщиком договора страхования.

В соответствии с Федеральным законом от 28 марта 1998 года № 52-ФЗ «Об обязательном государственном страховании жизни и здоровья военнослужащих, граждан, призванных на военные сборы, лиц рядового и начальствующего состава органов внутренних дел Российской Федерации (Таблица 1), Государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, сотрудников учреждений и органов уголовно-исполнительной системы и сотрудников федеральных органов налоговой полиции» жизнь и здоровье всех военнослужащих застрахованы в обязательном порядке.

Тем не менее, обязательное государственное страхование участника НИС не гарантирует кредитной организации погашение участником в полном объеме задолженности по кредиту.

Страховая сумма (денежные средства, которые будут выплачиваться при наступлении страхового случая) - не менее остатка задолженности по кредиту (перерасчет производится ежегодно).

Срок действия договора страхования - на весь срок действия кредитного договора.

Оплата по договору страхования осуществляется ежегодно в соответствии с графиком платежей, который прилагается к договору страхования.

Страховая премия - сумма, ежегодно оплачиваемая заемщиком. Рассчитывается как доля от страховой суммы. При этом годовые тарифы на страхование жизни заемщика составляют в среднем от 0,3% до 0,7% от страховой суммы (тарифы могут повышаться после достижения заемщиком возраста в 35 лет), а тарифы на страхование имущества - от 0,1 % от страховой суммы.

За невыполнение участником НИС условий договора страхования предусмотрена ответственность. При допущении просрочек или неуплате страховой премии договор будет расторгнут страховой компанией, о чем проинформируют кредитора. Кредитор в подобном случае имеет право потребовать от заемщика досрочного погашения кредита, а в случае невозможности такого погашения - обратить в судебном порядке взыскание на заложенную квартиру.

жилищный военнослужащий ипотечный приобретение страхование

Таблица 1

Различия между обязательным страхованием военнослужащего и страхованием заемщика ипотечного кредита

Страхование при покупке жилья только за счет средств целевого жилищного займа (без кредита):

В этом случае заключается только договор имущественного страхования, выгодоприобретателем по которому будет являться Учреждение. Страховая сумма - не менее размера целевого жилищного займа, предоставленного участнику НИС Учреждением. Необходимости в страховании жизни и здоровья участника НИС нет.

Для того, чтобы участнику НИС было проще и быстрее решить вопрос с приобретением жилья были разработаны программы ипотечного кредитования военнослужащих.

.2 Программы ипотечного кредитования военнослужащих

На данный момент существует четыре программы ипотечного кредитования военнослужащих, и они представлены четырьмя акционерными обществами:

Военная ипотека ОАО АКБ «Связь-Банк»

Связь-Банк основан в 1991 году и является одним из крупнейших государственных банков (главный акционер - Государственная корпорация «Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)».

Преимущества Военной ипотеки от Связь-Банка (Приложение 7):

низкая процентная ставка - 9,5%;

рассмотрение заявки бесплатно;

комиссии по кредиту отсутствуют;

внесение собственных средств военнослужащего не требуется;

всего 2 документа для рассмотрения заявки на кредит (паспорт и свидетельство участника НИС);

возможность подачи заявки по электронной почте;

50 регионов <#"585218.files/image001.jpg">

Форма рапорта утверждена приказом Министра обороны от 30 января 2009 г. № 30 (приложение № 2 к Инструкции о формировании и ведении реестра участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих Вооруженных Сил Российской Федерации)

Приложение 3

Пример расчета накоплений, учтенных на именном накопительном счете военнослужащего

Пример:

Военнослужащий стал участником накопительно-ипотечной системы 12 августа 2006 года. На его именном накопительном счете по состоянию на 1 июля 2010 года будут учтены накопительные взносы, перечисленные из бюджета, в сумме:

) август: 3383,33 / 31 (количество дней месяца) х 20 дней (с 12 по 31 число) = 2182,79 рублей;

) 3383,33 х 4 (сентябрь, октябрь, ноябрь, декабрь) = 13533,32 рублей;

Итого учтено на именном накопительном счете в 2006 году: 13533,32 + 2182,79 = 15716,11 рублей.

в 2007 году: 82 800 рублей;

в 2008 году: 89 900 рублей;

в 2009 году: 168 000 рублей;

в 2010 (январь, февраль, март, апрель, май, июнь): 14 633,33 х 6 = 87 799,98 рублей.

ИТОГО: 444 216,09 рублей.

Примечания:

) Начисление денежных средств на именной накопительный счет участника НИС осуществляется начиная с даты возникновения основания для включения его в реестр участников НИС. Дата возникновения основания указана в уведомлении о включении в реестр.

) Для военнослужащих, имеющих право на добровольное участие в накопительно-ипотечной системе, датой возникновения основания является дата регистрации рапорта в журнале учета служебных документов.

* Утверждается федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год;

** Расчет является примерным и приведен без учета результатов от доверительного управления накоплениями для жилищного обеспечения.

Приложение 4

Пример расчета размера дополнительных денежных средств за неполный текущий год

(Приложение № 2 к Порядку организации в Вооруженных Силах Российской Федерации работы по выплате участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих или членам их семей, нуждающимся в улучшении жилищных условий, денежных средств, дополняющих накопления для жилищного обеспечения, утвержденному приказом Министра обороны Российской Федерации от 20 февраля 2006 года № 77).

Командир батальона майор Ф.И.О. поступил в военное образовательное учреждение профессионального образования 1 августа 2000 года, окончил его и получил в связи с этим первое воинское звание офицера 20 июня 2005 года.

Заключил первый контракт о прохождении военной службы 1 августа 2001 года (до 1 января 2005 года).

Включен в реестр участников накопительно-ипотечной системы с 1 октября 2005 года (дата регистрации рапорта в воинской части (организации) о включении его в реестр участников накопительно-ипотечной системы).

Уволен с военной службы 10 декабря 2012 года по состоянию здоровья в связи с признанием его военно-врачебной комиссией негодным к военной службе.

Издание приказа командира воинской части, начальника (руководителя) организации Вооруженных Сил Российской Федерации об исключении майора Ф.И.О. из списков личного состава планируется 16 января 2013 года (исключен из списков личного состава части с 16 января 2013 года).

Общая продолжительность военной службы майора Ф.И.О. на 16 января 2013 года составляет 12 лет 5 месяцев 15 дней:

2013 г. 01 мес. 16 дн.

г. 08 мес. 01 дн.

───────────────

л. 05 мес. 15 дн.

Количество полных лет, месяцев и дней, которые майор Ф.И.О. не дослужил до даты, когда общая продолжительность его военной службы в календарном исчислении могла бы составить 20 лет, составляет 7 лет 6 месяцев 15 дней:

л. 00 мес. 00 дн.

л. 05 мес. 15 дн.

─────────────

л. 06 мес. 15 дн.

Размер годового накопительного взноса на одного участника накопительно-ипотечной системы, установленный федеральным законом "О федеральном бюджете на 2013 год", составляет 200,0 тыс. рублей.

Размер дополнительных денежных средств, выделенных майору Ф.И.О., составит 1 508 219 рублей.

000 руб. х 7 лет = 1 400 000 руб.

000 руб./12 мес. х 6 мес. = 100 000 руб.

000 руб./365 дн. х 15 дн. = 8219 руб.

400 000 руб. + 100 000 руб. + 8219 руб. = 1 508 219 руб.

Приложение 5

Примерный перечень документов, предоставляемых участником НИС кредитору при рассмотрении заявки на получение ипотечного кредита

Кредитор для решения вопроса о предоставлении ипотечного кредита (займа) имеет право запросить, кроме вышеперечисленных, иные документы по предмету ипотеки.

Примечание: Продавец квартиры - юридическое лицо, помимо обязательных документов по сделке купли-продажи жилья, предоставляет кредитору следующие документы*:

Учредительные документы;

Свидетельство о присвоении ОГРН;

Действительную выписку из ЕГРЮЛ;

Свидетельство о присвоении ИНН;

Документ, подтверждающий полномочия представителя продавца по совершению сделки;

Решение о совершении крупной сделки/сделки с заинтересованностью.

О - документы, обязательные к представлению;

Н - документы, которые предоставляются при наличии;

* - кредитору предоставляются: копия и оригинал (для сверки и заверения копии сотрудником кредитующей организации) либо нотариально заверенные копии.

Приложение 6

Возможные требования к предмету залога (ипотеки), предъявляемые большинством кредитных организаций

Жилое помещение - отдельная квартира в жилом доме, а также отдельно стоящий жилой дом (коттедж для постоянного проживания), сблокированный дом (таунхауз), на которые в установленном законом порядке оформлено право собственности.

При передаче в залог отдельно стоящего жилого дома либо части жилого дома одновременно с залогом жилого дома в залог передается и земельный участок, на котором дом расположен (часть 2 статьи 69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости»).

Право собственности на жилое помещение должно быть подтверждено соответствующими документами (свидетельством о собственности, зарегистрированным договором купли-продажи жилого помещения, договором мены и т.д.), оформленными в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Передаваемое в ипотеку жилое помещение должно быть свободно от каких-либо ограничений (обременений) прав на него, в том числе прав третьих лиц, за исключением прав членов семьи собственника-залогодателя (статья 292 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При совершении сделок по приобретению жилых помещений между родственниками, как правило, необходимо учитывать дополнительные требования:

ипотечные сделки, направленные на приобретение заемщиком с использованием средств ипотечного кредита (займа) жилого помещения, находящегося в собственности супруга заемщика, а также ипотечные сделки между родителями и их детьми (членами семьи детей), в том числе достигшими 18 летнего возраста, и наоборот, кредитными организациями, как правило, не рассматриваются;

ипотечные сделки, направленные на приобретение заемщиком с использованием средств ипотечного кредита (займа) жилого помещения, находящегося в собственности бывшего супруга заемщика, могут быть предметом рассмотрения кредитной организации только при условии, что такие сделки были с ней предварительно согласованы;

ипотечные сделки между взаимозависимыми лицами могут быть предметом рассмотрения кредитной организацией при условии, что до совершения сделки покупатель не проживал (не был зарегистрирован) в приобретаемой квартире с продавцом, а после совершения сделки продавец не будет проживать (не будет зарегистрирован) в данной квартире с покупателем.

К взаимозависимым лицам относятся, как правило, иные родственники заёмщика (залогодателя) - родные братья и сестры, дедушка, бабушка.

При совершении сделок между взаимозависимыми лицами первоначальный взнос и кредитные (заёмные) средства должны быть перечислены в безналичном порядке с банковского счета заемщика на банковский счет продавца.

Приложение 7

Программа ипотечного кредитования ОАО АКБ «Связь-Банк»

Приложение 8

Программа ипотечного кредитования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»

Приложение 9

Военная ипотека ОАО «Газпромбанк»

Приложение 10

Программа кредитования участников накопительно-ипотечной системы ОАО «Банк Зенит»

ПОСЛЕДНИЙ ЛИСТ ДИЛОМНОЙ РАБОТЫ

Дипломная работа выполнена мной совершенно самостоятельно. Все использованные в работе материалы и концепции из опубликованной научной литературы и других источников имеют ссылки на них.

сержант А. Лебеденко

«__»__________ 2011 г.