.
Статья 26 ЖК РФ определяет, что согласование перепланировки и переустройства квартиры должно пройти с местным органом самоуправления. В Рязани решение по переводу жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое и согласование перепланировки и (или) переустройства жилого помещения принимается главой администрации города в соответствии с Постановлением Главы администрации города Рязани от 14 марта 2007 г. N 692 "О реализации Положения "О порядке принятия решения по переводу жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые, о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения на территории муниципального образования - город Рязань".
Главное требование, предъявляемое к лицу, желающему перепланировать свою квартиру, заключается в соблюдении законодательства, то есть любое переоборудование должно соответствовать существующим строительным и санитарным нормам, техническим регламентам и другим нормативным документам, не нарушать права проживающих в квартире граждан и права других лиц, все действия по оформлению документов должны соответствовать регламентам, определенным нормативными документами.
Для осуществления перепланировки, гражданин должен обратиться в соответствующий орган, осуществляющий согласование, по месту проживания с перечнем документов:
заявление о перепланировке;
правоустанавливающие документы на жилье;
подготовленный и оформленный проект перепланировки;
техпаспорт жилья;
согласие всех членов семьи;
заключение органа по охране памятников, культуры и истории, о разрешении проведения перепланировки, если дом является памятником архитектуры/культуры/ истории.
Требование иных документов не предусмотрено, а заявителю выдается расписка о приеме перечня документов, с указанием даты.
Решение принимается не более чем, за 45 дней с момента заявления и предоставления всего перечня документов. О чем заявитель уведомляется в течение 3-х дней письменным решением о согласовании по указанному в заявлении адресу. Полученный документ и является основанием для осуществления перепланировки.
Согласно Разделу 1, Главе 4, статье 27 ЖК РФ отказ возможен, если предоставлен не полный комплект документов, или он предоставлен в орган, который не занимается такого рода согласованием. Или же, если проект перепланировки не соответствует требованиям законодательства.
В решении об отказе должна обязательно указываться причина такового со ссылкой на нарушения и направляться по адресу заявителя в течение 3-х дней с момента принятия. Данное решение заявитель может обжаловать в суде.
Завершение перепланировки подтверждается актом приемочной комиссии, который должен быть направлен органом, который осуществляет согласование, в орган, осуществляющий учет объектов недвижимого имущества.
В Рязани прием, подготовка и оформление документов по переводу жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое, по согласованию переустройства и (или) перепланировки помещений, по приему помещений после переустройства и (или) перепланировки возложена на муниципальное предприятие города Рязани "Бюро по обмену и бронированию жилой площади" (Постановление Главы администрации г.Рязани от 14.03.2007 №692).
Контроль за соблюдением жилищного законодательства по вопросам перевода помещений, согласования переустройства и перепланировок помещений, завершения переустройства и (или) перепланировок помещений, за работой приемочной комиссии возложен на заместителя главы администрации г.Рязани.
В соответствии с Положение о комиссии по приемке помещений после переустройства и (или) перепланировки, утвержденным Приложением N 1 к постановлению Главы администрации города Рязани от 14 марта 2007 г. N 692 1 определяется порядок деятельности Комиссии по приемке помещений после переустройства и (или) перепланировки (Комиссии).
Основной функцией Комиссии является принятие помещений после переустройства и (или) перепланировки. Комиссия действует на постоянной основе, формируется в количестве не менее пяти человек.
В состав комиссии входят:
заместитель главы администрации (председатель Комиссии);
представитель управления архитектуры администрации города Рязани (заместитель председателя Комиссии);
представитель управления капитального строительства;
представитель правового управления;
представитель управления жилищно-коммунального хозяйства;
представитель открытого акционерного общества "Рязаньгоргаз" (при приемке помещений после проведенного переустройства (в форме установки индивидуального источника отопления);
представитель территориального управления - префектуры Железнодорожного района;
представитель территориального управления - префектуры Московского района;
представитель территориального управления - префектуры Октябрьского района;
представитель территориального управления - префектуры Советского района.
Комиссия вправе:
обследовать объект после переустройства и (или) перепланировки;
привлекать к работе Комиссии специалистов эксплуатационных, проектных и других организаций, а также работников подрядных организаций, производивших работы на объекте;
опрашивать собственников и (или) нанимателей соседних жилых помещений в целях уточнения информации, необходимой для принятия Комиссией решения.
Председатель комиссии вправе:
подписать акт о завершении переустройства и (или) перепланировки, при наличии особого мнения члена (ов) комиссии;
возвратить документы без подписания, при наличии особого мнения члена (ов) комиссии, для устранения выявленных замечаний, указав срок исправления замечаний.
Для приемки помещений после переустройства и (или) перепланировку собственники (сособственники) помещения или уполномоченные ими лица обращаются в администрацию города с заявлением на имя председателя Комиссии по форме, установленной постановлением главы администрации города.
К заявлению должны быть приложены:
документы, содержащие заключение органов и (или) учреждений о результатах обследования объекта на предмет исполнения заявителем условий проекта и требований законодательства в области их контроля и надзора;
технический паспорт помещения, выданный организацией (органом) технической инвентаризации.
основание проведения переустройства и (или) перепланировки
Заявителю выдается расписка с указанием всех представленных на рассмотрение Комиссии документов.
Принятие объекта после переустройства и (или) перепланировки оформляется актом приемочной Комиссии по форме, утвержденной постановлением главы администрации.
Члены Комиссии или их уполномоченные представители принимают объект после проведенного переустройства и (или) перепланировки в срок не более 30 (тридцати) рабочих дней с момента подачи всех необходимых документов.
Срок рассмотрения представленных заявителем документов и проведения необходимых мероприятий по приемке объекта каждым из членов Комиссии не должен превышать 3 (три) рабочих дня.
В случае принятия членом Комиссии положительного решения им ставится подпись в акте приемочной Комиссии. Член Комиссии, имеющий особое мнение, выражает его в служебной записке, адресуемой на имя председателя Комиссии. Особое мнение члена комиссии должно быть мотивированным и обоснованным.
Возврат документов, при наличии особого мнения члена (ов) комиссии, оформляется уведомлением о возврате документов по утвержденной форме.
Возврат документов возможен на срок не более 30 рабочих дней.
В случае возврата документов, срок, указанный выше, увеличивается на срок, указанный в уведомлении о возврате документов.
Уведомление о возврате документов подписывается Председателем Комиссии и выдается или направляется заявителю в течение 3 (трех) рабочих дней с момента его подписания.
В течение 3 (трех) дней, по истечении срока предусмотренного уведомлением, заявитель обязан обратиться с заявлением в произвольной форме на имя Председателя Комиссии о возобновлении принятия объекта после переустройства и (или) перепланировки. После подачи заявления, документы повторно направляются на рассмотрение членам комиссии, имевшим особое мнение, и председателю комиссии для принятия одного из решений, предусмотренных настоящим Положением.
До подписания акта или отказа в подписании акта о завершении переустройства и (или) перепланировки помещения, Заявитель вправе обратиться с заявлением на имя председателя комиссии о приостановке подготовки документов на срок не более 10 рабочих дней, для предоставления дополнительных документов или для устранения замечаний членов комиссии.
Акт Комиссии выдается или направляется заявителю, а также в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости" в течение 3 (трех) рабочих дней с момента подписания.
Решение об отказе в выдаче акта о завершении переустройства и (или) перепланировки помещения допускается в случаях:
непредставления в Комиссию всех документов, указанных выше;
- нарушения при проведении работ утвержденного и согласованного в установленном порядке проекта переустройства и (или) перепланировки помещения.
не устранение замечаний в срок определенный председателем комиссии
Решение об отказе в выдаче Акта подписывается председателем Комиссии и выдается или направляется заявителю в течение 3 (трех) рабочих дней с момента его принятия.
Физические или юридические лица, допустившие самовольное переустройство квартир и нежилых помещений, обязаны по требованию собственника или уполномоченного им представителя привести помещение (оборудование) в исходное состояние.
В случае невыполнения этого требования указанные работы производятся силами организации, обслуживающей жилищный фонд, а стоимость работ взыскивается с виновных в установленном действующим законодательством порядке.
Статья 29 Жилищного Кодекса определяет, что перепланировка или переустройство считается самовольными в 2-х случаях:
Если они проведены без получения соответствующего разрешения;
Если отсутствие решения о согласовании перепланировки квартиры однозначно понимается в общеупотребительном смысле как нарушение, то существенность нарушения проекта ЖК не рассматривает, а признает, что любое отступление от проекта является самовольным и ведет к одинаковым правовым последствиям.
Статья 7.21.КоАП РФ «Нарушение правил пользования жилыми помещениями» сообщает, что:
1. Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению -
влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.
. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах -
влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.
Статья 7.22. КоАП РФ «Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений» говорит о том, что:
Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, -
влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.
В соответствии с Методическим пособием по содержанию и ремонту жилищного фонда, утв.Госстроем РФ, МДК 2-04.2044 Переоборудование и перепланировка жилых и подсобных помещений в квартирах (переоборудование и перепланировка квартир) многоквартирных домов могут осуществляться в целях повышения уровня благоустройства и комфортности проживания.
Переоборудование квартир включает в себя:
установку бытовых электроплит взамен газовых плит или плит на твердом топливе;
перенос электрических сетей, нагревательных, сантехнических и газовых приборов;
устройство новых и переоснащение существующих туалетов и ванных комнат;
устройство новых вентиляционных каналов;
прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов и устройств для установки душевых кабин, гидромассажных ванн, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.
Перепланировка квартир включает в себя:
перенос и разборку перегородок;
перенос и устройство дверных проемов;
разукрупнение многокомнатных квартир;
расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений и наоборот;
объединение малокомнатных квартир;
устройство или ликвидацию дополнительных кухонь и санузлов;
ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;
устройство новых или изменение планировки существующих тамбуров.
Переоборудование и перепланировка нежилых помещений могут осуществляться с целью повышения их потребительских качеств путем:
устройства естественного освещения самостоятельного входа;
выделения в пределах существующей площади помещения для санузла и его оборудования;
устройства вентиляции и т.д.
Переоборудование и перепланировка квартир и нежилых помещений в многоквартирных домах допускаются после получения разрешения органов местного самоуправления на основании проектов, разработанных организациями или индивидуальными предпринимателями, имеющими государственную лицензию на проектирование, согласованных и утвержденных в установленном порядке органами местного самоуправления.
Проекты на переоборудование и перепланировку квартир и нежилых помещений различных форм собственности должны разрабатываться и согласовываться с соблюдением норм ГК РФ, СНиПов и других действующих нормативных и правовых актов.
Аварийное состояние жилого дома, его части, отдельных конструкций или элементов инженерного оборудования общего имущества дома, вызванное по вине потребителя вследствие несоблюдения требований проектной документации на работы по переоборудованию и (или) перепланировке, устраняется организацией, обслуживающей жилищный фонд, с последующей компенсацией затрат потребителем в установленном действующим законодательством порядке.
Запреты по перепланировке
Самое главное ограничение на перепланировку квартир состоит в том, что, в квартире нельзя сносить несущие стены. Это особенно важно для конструктивной целостности панельных домов. В кирпичных домах есть стены, на которые опираются плиты, остальные же стены выполняют функции перегородок, и их роль не настолько критична. В панельных же домах, где прочность конструкции зависит от прочности панелей в каждой квартире, снос несущей стены может привести к обрушению всего дома.
Согласно строительным нормам и правилам (п. 9.22 СНиП 31 - 01 - 2003) не допускается размещение санузла (туалета, ванной комнаты или душевой) непосредственно над жилыми комнатами и кухнями нижерасположенных квартир. В данном случае законом предусмотрен только один вариант такой перепланировки - устройство санузла в верхнем уровне над кухней в двухуровневых квартирах. На сегодняшний момент ограничений по размещению других «влажных зон» - кухонь и постирочных - нет. Таким образом, размещать кухню можно в любом месте квартиры, за исключением площади под санузлами соседей сверху. Главное при такой перепланировке квартир - соблюдение норм по освещенности и вентиляции.
Перенос и расширение площади санузлов возможно только в пределах площади прилегающих вспомогательных помещений (коридоров, холлов, прихожих, кладовых и т.д.). Располагать санузлы на территории кухонь и жилых комнат при переоборудовании категорически запрещается.
При перепланировке кухни не следует проводить демонтаж сантехнических приборов и трубопроводов, объединять вентканалы кухонь, санузлов, кладовок с вентканалами помещений, в которых используется газовое оборудование, с вентканалами автостоянок.
Строительными нормами и правилами (п. 10.6 СНиП 31-01-2003) при перепланировке запрещается закрывать доступ к оборудованию - вентилям, кранам, стоякам и т.д.
Современный евроремонт предполагает установку теплых полов с подогревом. Однако монтаж полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления запрещен (пп. 5 п. 1 "Мероприятий по переустройству" Приложения 1 к Постановлению № 73-ПП от 08.02.2005 г. в ред. № 883-ПП от 15.11.2005 г.).
Если проект перепланировки предусматривает установку в доме камина на твердом топливе, то разрешается такой вариант ремонта только на последних этажах жилых зданий или на любом уровне двухуровневой квартиры, занимающей последний этаж (п. 8.7 СНиП 31-01-2003).
При остеклении лоджии или балкона запрещено переносить радиаторы из жилой комнаты (пп. 3 п. 1 "Мероприятий по переустройству" Приложения 1 к Постановлению № 73-ПП от 08.02.2005 г. в ред. № 883-ПП от 15.11.2005 г.).
В квартирах запрещено устанавливать входную дверь в санузел непосредственно из спальни или кухни. Исключение составляют только квартиры, относящиеся к категории элитных.
При составлении проекта перепланировки не допускается полный демонтаж перегородки между жилой комнатой и кухней, если кухня оснащена газовой плитой. Особенно это положение касается однокомнатных квартир..
При составлении проекта перепланировки запрещено проектировать жилые комнаты без непосредственного естественного освещения. Основанием является пункт 5.1 СанПиН 2.1.2.1002-00 "Санитарно - эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям".
Перепланировка квартиры не допускает полной или частичной разборки межквартирной перегородки и устройства проемов в межквартирных стенах. Такой вариант перепланировки, владелец квартиры может согласовать только при объединении двух квартир (пп. 3 п. 2 "Мероприятий по перепланировке" Приложения 1 к Постановлению № 73-ПП от 08.02. 2005 г . в ред. № 883-ПП от 15.11.2005 г.).
Жилищный кодекс запрещает владельцам квартир самовольно «захватывать» чердак, подвал или часть межквартирного тамбура для личного пользования, поскольку эта площадь является общим имуществом всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с Постановлением Гос. Комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» не допускается: в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять и пробивать проемы, а также крепить к панелям наружных стен трамвайные, троллейбусные и другие оттяжки.
Не допускаются переоборудование и перепланировка квартир и нежилых помещений:
ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций жилого дома, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов и не отвечающие противопожарным требованиям к жилым зданиям;
ухудшающие условия проживания всех или отдельных жильцов дома или квартиры;
для использования квартир под нежилые цели без предварительного перевода их в состав нежилого фонда в установленном законодательством порядке. (Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда, утв.Госстроем РФ, МДК 2-04.2044)