Земельный рынок г. Пенза

Земельный рынок г. Пенза

ВВЕДЕНИЕ

Земля - основа всей человеческой деятельности, что определяет важность земельных отношений в социальной и экономической политике общества. Преобразования, проводимые в Российской Федерации, в значительной степени направлены на превращение земли в экономический ресурс, который благодаря действию рыночных механизмов способен преумножать богатства общества.

При изучении формировании системы государственного регулирования земельных отношений важно понимать, что проблема эффективных земельных преобразований с точки зрении вовлечение земли и недвижимости в гражданский оборот находится, прежде всего, в сфере создания соответствующий инфраструктуры, обеспечивающей формирование и функционирование цивилизованного оборота земли.

«Рынок земли» на современном этапе представляет собой сферу товарного оборота земельных угодий, которые можно использовать для земледелия и строительства объектов недвижимости, также это оборот земли, включающий как непосредственную куплю-продажу земли, так и иные сделки с ней ( аренда, залог, дарение).

Бесплатность пользования землей являлось одной из главных причин неэффективного использования в сельском хозяйстве, высокой землеемкости в градостроительстве и промышленности.

Только в этих условиях могла сформироваться ситуация, когда при массовом нерациональном землепользовании, наличии заброшенных и неиспользуемых земель создан искусственный дефицит земли для желающих получить ее под фермерское хозяйство, личное подворье, сад или огород. При наличии значительных пустующих территорий в городах, территории, занятые малоценной ветхой застройкой, занимаются особо ценные плодородные пригодные земли.

Формирование цивилизованного рынка земли - одна из ключевых задач, стоящих перед Россией в настоящее время. От её успешного решения зависит успех реализации крупных национальных проектов. Рынок земли одна из основ экономики страны.

Цель дипломной работы является анализ инфраструктуры земельного рынка г. Пензы и составление прогноза развития земельного рынка г.Пенза на краткосрочную перспективу.

Основные задачи дипломной работы:

-       изучить структуру земельного рынка, его проблемы, и составить прогноз развития земельного рынка г.Пенза на краткосрочную перспективу;

-       проанализировать спрос и предложение на рынке земли;

-       провести исследование земельного рынка г.Пенза, изучить объект и предмет исследования;

-       выбрать методику проведения анализа земельного рынка;

-       изучить первичный рынок государственных и муниципальных земель Пензенской области и г.Пенза;

-       изучить вторичного рынка земельных участков г.Пенза под индивидуальное строительство жилых домов и коммерческого строительства.

Основой написания дипломной работы явились федеральное законодательство, региональные нормативно-правовые акты Пензенской области и г.Пенза, периодическая литература, статистические сайты государственных учреждений, официальные данные сайта правительства Пензенской области и г.Пенза, ежегодные доклады Росреестра о состоянии и использовании земель (2009-2010гг.), публикации в средствах массовой информации (таких как журнал «Рынок недвижимости», газеты «Из первых рук» и «Из рук в руки», информационный городской сайт «bazarpnz.ru») и результаты экспертного опроса.

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ЗЕМЕЛЬНОГО РЫНКА

.1 Рынок земли. Характеристика и особенности его функционирования

Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства. Земля - важнейший ресурс, занимающий исключительное место в жизни и деятельности любого общества.

Рынок земли обладает целым рядом специфических особенностей:

Во-первых, земля является бесплатным даром природы, что позволяет говорить об иррациональном характере ее стоимости. Тем не менее, земля является объектом купли-продажи; с ней связаны земельные арендные отношения.

Во-вторых, в зависимости от тех или иных природно-климатических условий, а также местонахождения участков земли, последние подразделяются на лучшие, средние и худшие. В основе такого деления лежит естественное плодородие почвы, от которого зависит продуктивность земли. Но она может быть улучшена в результате дополнительных вложений в неё труда и капитала. Это улучшенное плодородие почвы называется экономическим. Повышение экономического плодородия почвы практически возможно на любых участках. Однако, оно имеет определенные границы, связанные с известным законом убывающего плодородия почвы, когда при сложившейся технологии обработки земли каждая последующая единица затрат обеспечивает все меньшую и меньшую отдачу.

В-третьих, вследствие фиксированности площади земельных угодий природой, предложение земли характеризуется в общественном масштабе совершенной неэластичностью, хотя для конкретного пользователя землей дело обстоит иначе: предложение земли обладает определенной эластичностью, поскольку пользователь имеет возможность увеличить имеющуюся у него земельную площадь за счет конкурентов.

Ограниченность предложения земельных ресурсов усиливается закрепленностью земли в частную собственность. В условиях рынка земельные собственники весьма неохотно идут на продажу своих земельных участков, отдавая предпочтение сдаче земли в виде аренды, они получают право получения стабильного дохода, именно поэтому каждый определенный момент продается лишь незначительная часть земельного фонда, в этом заключается принципиальная особенность рынка земли.

Земельный рынок формирует условия, стимулирующие эффективное использование земли и вынуждает отдельных субъектов отказаться от части земли или от всего участка, если он него функционирует эффективно.

Однако рынок земли далек от совершенства и не является гарантом стабильности. Восполнение недостатков рынка - важнейшая задача государства. Государство обязано в первую очередь создать условия защиты прав собственности на землю, соблюдения субъектами своих договорных обязательств, целенаправленного и разумного использования земельного фонда страны, при этом политика государства должна базироваться на сочетании интересов всех хозяйствующих субъектов аграрного сектора. Любая государственная система управления должна базироваться на государственном кадастре недвижимости - это систематизированный свод сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом [5].

Под рынком земли следует понимать не только куплю-продажу земли, но и предоставление ее в аренду, а также весь рынок сельскохозяйственной продукции, на котором реализуются в той или иной форме отношения собственности на землю.

Земля постепенно становится товаром, приобретает потребительскую и рыночную стоимость, активно участвует в хозяйственном обороте.

Особенности земли как фактора производства.

Центральное место в системе недвижимого имущества занимает земля естественный, созданный самой природой, всеобщий базис размещения всех других его элементов и людей. Понятие земли как источника благосостояния человека и объекта экономических отношений является базовым в теории и практики недвижимости.

Его специфика определяется тем, что земля исторически возникла в виде материи - части природы, и только с развитием человеческого общества, она стала и средством производства, и предметом труда, всеобщим местом проживания всех поколений людей.

В системе рынка недвижимости объектом экономических отношений являются земельные участки, обладающие различными потребительскими свойствами, земельные доли и права на них.

Земельный участок - это часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами <#"578883.files/image001.gif">

Рисунок 1 - Схема объектов сегментирования земельного рынка

Признак сегментирования - это фактор, по которому осуществляется выделение сегментов рынка

Критерий сегментирования - это фактор, по которому оценивается обоснованность выбора того или иного сегмента рынка. Наиболее распространены следующие критерии: количественные параметры сегмента, прибыльность, эффективность работы на выбранном сегменте, защищенность выбранного сегмента от конкурентов.

Рынок земли имеет сложную структуру. Необходимо выделять различные сегменты рынка. Сегментирование рынка земли осуществляется по следующим критериям:

-    местоположению;

-       способу свершения сделок;

-       составу прав собственности;

-       субъектам собственности;

-       объёму передаваемых прав;

-       функциональному назначению;

-       цели использования;

-       степени обустройства.

Широко применяется сегментация рынка земли по местоположению. Рассматривают и анализируют рынки земель отдельных стран, столиц, городов, сел.

На практике часто рынок земли делят по способу совершения сделок на первичный и вторичный (рис.2).

Рисунок 2 - Схема видов земельного рынка, взависимости от вида совершения сделок

Под первичным рынком земли принято понимать совокупность сделок, совершаемых с земельными участками, находящимися в государственной собственности. Он обеспечивает передачу объектов в оборот или прав собственности на рынке земли.

Под вторичным рынком земли понимается сделки, совершенные с земельными участками не впервые и связанные с перепродажей или другими формами перехода прав собственности на землю.

В зависимости от состава прав собственности, которые являются объектом сделки между продавцами и покупателями, рынок земли делится на рынок купли-продажи земельных участков и рынок аренды. В последние время выделяет также рынки сервитутов, ипотеки, застройки и других ограничений полного права собственности.

Рынок земли подразделяют на два сегмента в зависимости о объёмах передаваемых прав.

На рынке купли-продажи в обмен на соответствующий эквивалент продаётся право собственности, владения, а также пользования.

На рынке аренды, сервитутов, долевого участия объектом сделки является частный набор прав, включающий только право пользования.

Собственность на земельный участок включает три основных элемента; владения, пользования, распоряжения.

1.2 Факторы спроса и предложения на рынке земли

Основными факторами, регулирующими рынок любых товаров и услуг, является спрос и предложение, в результате взаимодействия которых создаётся рынок продавцов или рынок покупателей.

Спрос - количество земельных участков, которые покупатели желают и способны приобрести по данной цене в данный период времени.

Спрос на земельные участки в каждом регионе формируется под влиянием многочисленных факторов: экономических, социальных и демографических и частных.

Рост спроса вызывает усиление активности на рынке. Объединительным условием роста является расширение экономических возможностей потенциальных потребителей, рост их доходов, который приводит к усилению активности на рынке земли. Аналогично снижению платежеспособности спроса введет к депрессии на рынке.

Важным фактором роста спроса на рынке земли является рост численности населения, но сам по себе рост численности населения не вызывает активности на рынке недвижимости. Необходимо увеличение платежеспособности населения.

Предложение - это количество земельных участков выставляемых на рынок по определённым ценам.

Цена - количество денег уплаченных за единицу земельной площади в осуществленных сделках.

Цена на землю, как и на любой товар, определяется спросом и предложением. По мере понижения цены на рынке увеличивается спрос на земельные участки, а с ростом цен - снижается.

Состояние спроса и предложения в зависимости от изменения рыночных условий определяется понятием эластичности. Эластичность спроса показывает, на сколько процентов изменится спрос при увеличении цен на земельные участки на один процент. Эластичность предложения показывает, как увеличится предложение, если цены на земельные участки увеличатся на один процент.

Характерной особенностью земли как товара является абсолютная не эластичность её предложения. Количество предлагаемой на рынке земли ограничено самой природой [18].

Любой землевладелец, заинтересованный в максимизации своих доходов, будет представлять землю бизнесу за любую плату, так как в противном случае он лишится ренты вообще. Поэтому цена земли полностью формируется спросом, то есть уровнем цен продуктов, производимых на земле. Например, если цены на зерно, картофель и т.д. сильно упадут, то и производный от них спрос на землю, на которой они выращиваются, также резко сократится, и цена на землю соответственно понизится.

Из неэластичности предложения земли на рынке ещё Давид Риккардо сделал весьма важные и не всеми ещё до сих пор осознаваемые выводы.

Во-первых, расхожие мнение, что цена зерна высока по тому, что высока рента землевладельцев, ошибочно. Не по тому цена хлеба высока, что высокая цена земли, а наоборот, цена земли потому большая, что высокие цены на зерно, выращиваемое на ней.

Во-вторых, налоги на доходы землевладельцев не влияют на цены продовольствия, а просто уменьшают их ренту.

В-третьих, стоимость земли полностью определяется стоимостью выращиваемой на ней продукции, а не наоборот, как это кажется внешне.

Количественный анализ рынка земли основан на основе на расчёте ёмкости рынка. При анализе рынка земли определяется коэффициент ёмкости рынка и коэффициент проникновения на рынок.

Коэффициент ёмкости рынка земли позволяет определить сколько единиц земельных участков будет продано или сдано в аренду на региональном рынке недвижимости. Этот коэффициент определяется отдельно для земельных участков подлежащих продаж и для земельных участков, подлежащих сдаче в аренду.

Коэффициент ёмкости рынка определяется по формуле:

     (1)

Низкий коэффициент ёмкости рынка указывает либо на излишек участков земли, существующей на рынке земли, либо на недостаточный платежеспособный спрос населения. Чем ниже среднерыночный коэффициент ёмкости рынка, тем ниже экономическая активность на данном рынке.

Высокий коэффициент ёмкости рынка свидетельствует о высоком спросе на земельные участки, об увеличении цен на них, об экономическом росте в данном регионе.

Коэффициент проникновения на рынок характеризует уровень сдачи земельных участков в аренду и определяется по формуле:

  (2)

Увеличение коэффициента проникновения на рынок характеризует прежде всего, степень рыночной привлекательности сдаваемого в аренду земельного участка.

Спрос и предложение земли.

Особенностью земли как экономического ресурса является ее ограниченность. В отличие от капитала и труда земля неподвижна и является не мобильным, а специфическим фактором производства. «Мобильный фактор производства - ресурс, который можно использовать в любом производстве вне зависимости от его направленности и его легко переместить из одного производства в другое».

Труд и капитал являются мобильными факторами производства, земля специфический. Функционирование рынка земли характеризуется рядом принципиальных особенностей. Прежде всего. Они связанны с тем, что общее предложение земли в каждый момент времени постоянно и не увеличивается (или не уменьшается) в зависимости от изменения уровня цен.

Основными факторами, влияющими на предложение земли, являются плодородие и географическое положение земли. Ограниченность земли как раз и заключается в том, что имеется в виду земля определенного качества, расположенная в определенном месте. Безусловно, количество земельных участков хорошего качества с удобным местоположением, как правило, ограниченно вполне определенным количеством площадей. Это количество может быть несколько увеличено в случае приложения труда и капитала.

Предложение земли не меняется при уменьшении или увеличении цен на землю, собственники данного фактора производства предлагают к продаже постоянное (фиксированное) количество земельных участков. Значит эластичность предложения земли по цене равняется нулю и кривая предложения земли имеет вид вертикальной прямой (рис.3):

Рисунок 3 - Предложение земли

В долгосрочной перспективе линия предложения может отклониться с отрицательным наклоном (пунктирная линия S`), но на очень короткий промежуток времени, после чего снова примет вертикальное положение. Такое временное изменение наклона кривой предложения может быть связанно с предложением труда и участия в улучшении качества участков (то есть, фактически расширение земельных площадей удовлетворительного качества в удобном местоположении).

Спрос на землю неоднороден. Он включает 2 элемента: сельскохозяйственный и несельскохозяйственный спрос. Кривая спроса на землю будет иметь отрицательный наклон. Это связано с тем, что по мере вовлечения земли в хозяйственный оборот нужно переходить от лучших по плодородию земель к средним и худшим. Закон уменьшающегося плодородия земель был выведен в XIX веке Д. Рикардо.

D = Dсх + Dнесх

где D - совокупный спрос;

Dсх - сельскохозяйственный спрос;

Dнесх - несельскохозяйственный спрос.

Если на оси абсцисс отложим количество акров земли, а на оси ординат цену за акр земли, то кривая сельскохозяйственного спроса на землю Dсх будет иметь отрицательный наклон. Это связано с тем, что по мере вовлечения земли в хозяйственный оборот (при данном уровне развития техники и технологии) мы должны будем переходить от лучших по плодородию земель к средним и даже худшим (рис.4).

Рисунок 4 - Совокупный спрос на землю

Идея уменьшающегося плодородия почв встречается уже у А.Серра в 1963 г., а более или менее четкое обоснование этой идеи в качестве закона - у А.Тюрго (1727 - 1781) в 1766 - 1768 гг. И Джеймса Андерсона (1739 - 1808) в 1775 - 1777 гг.

Закон уменьшающегося плодородия почвы получает широкое распространение в политической экономии XIX в. благодаря работам Д.Рикардо (1772 - 1823).

Кривая несельскохозяйственного спроса также имеет отрицательный наклон, так как связана главным образом с местоположением, и здесь также есть свои ограничения, так как приходится использовать не только земли в центре города (например, для жилищного строительства и офисов), но и на окраинах. Совокупный спрос D на землю определяется путем сложения по горизонтали кривых сельскохозяйственного и несельскохозяйственного спроса.

Равновесие на рынке земли определяется в точке пересечения спроса и предложения и равновесная цена на землю зависит, прежде всего, от уровня спроса на землю.

Цена на землю тесно связана с понятием ренты, которая определяет доход собственника данного фактора производства и уровень платы потребителя за его использование.

Понятие ренты и рентных отношений.

На рынке складываются еще и рентные отношения. Первоначально проблема рентных отношений возникла в земледелии и понятия «земельная рента» и «экономическая рента» совпадали. Сейчас понятие «экономическая рента» наиболее употребляемо в западной экономической литературе и шире понятия «земельная рента».

Большой вклад в развитие теории рентных отношений внесли английские и французские экономисты XVIII века, марксистская школа, неоклассическая экономическая школа XIX-XX вв.

Классик английской политической экономии Адам Смит обосновал сущность и роль земельной ренты в капиталистическом хозяйстве. Он рассматривал земельную ренту как продукт тех сил природы, пользование которыми собственник предоставляет арендатору в порядке ссуды. По словам А. Смита, «этот продукт бывает больше или меньше в зависимости от размеров соответствующей силы природы, иными словами, в зависимости от степени естественного или искусственно созданного плодородия земли.

Это тот продукт природы, который остается за вычетом или после сбалансирования всего того, что можно рассматривать как дело рук человека».

Экономическую природу ренты охарактеризовал и другой английский классик XVIII века Давид Рикардо. Он обратил внимание на то, что цена на зерно на рынке не зависит от издержек производства: было ли то зерно произведено на плодородных землях, где издержки были минимальны, или его произвели в менее благоприятных условиях, потребовавших больших издержек, - цена земли едина. Рикардо писал: «Не потому хлеб дорог, что платится рента, а рента платится потому, что хлеб дорог. Цена хлеба нисколько не понизилась бы, если бы даже землевладельцы отказались от своей ренты ».

Неоклассиками выделяется понятие экономической ренты как разницы между платой за услуги ресурса и тем минимальным количеством средств, которые необходимо затратить, чтобы побудить владельцев ресурса предложить его услуги на рынке. Другими словами, экономическая рента - это доход от какого-либо фактора производства, предложение которого неэластично.

Экономическая рента - это выигрыш (излишек) по сравнению с альтернативной стоимостью предложения ресурсов. Она аналогична понятию «выигрыш производителя» на рынке продукции. Например, экономическая рента, которую работник получает за час работы, есть разница между зарплатой за час работы и предельной ценностью досуга, пожертвованного ради работы. Предельная ценность досуга (свободного времени) равна предельным издержкам рабочего времени. В этой связи экономическая рента трактуется как любой доход, относимый к производственным затратам ресурса, который превосходит его альтернативную стоимость. Этот доход возможен лишь при фиксированном предложении ресурсов. Ресурсы производства всегда имеют определенное ограничение в коротком периоде. Единственным ресурсом, предложение которого неэластично с точки зрения общества, является земля. Доход, получаемый от использования, называют чистой экономической рентой.

Природа земельной ренты обусловлена особенностями земли как экономического ресурса и отношениями землепользования. Земля - уникальное средство производства: она количественно ограничена, ее невозможно искусственно воспроизвести; земельные участки различаются по плодородию, т. е. имеют различную естественную производительную силу.

Использование земли издавна регулируется различными системами экономических отношений. Как экономический ресурс земля не имеет трудового происхождения и, следовательно, издержек производства. Это дар природы. Количество земли фиксировано, поэтому, где бы практически ни использовалась земля, ее предложение абсолютно неэластично. Это означает, что на рынке земли активен лишь спрос. При отсутствии эффекта изменения спроса на землю решающее влияние при использовании оказывает цена, которую устанавливает собственник этого ресурса.

Цены на землю как раз и связаны с земельной рентой - ценой услуг земли. Цены на землю представляют дисконтированную стоимость будущей земельной ренты. Чем выше рента от услуг участка земли, тем выше цена земли:

Цена земли = (Размер ренты / Величина ссудного процента) * 100% (3)

Проще говоря, цена земли должна быть равна сумме денег, положив которую в банк собственник земли получил бы аналогичный процент на вложенный капитал. Предположим, что рента составляет 1000 р., ставка ссудного процента 10%, то цена земли равна 1000/10% х 100% = 10 000 р., или 1000 руб./0,1= 10 000 р.

Годовая стоимость земли, которая определяется ее местоположением в районах с наиболее благоприятным климатом и лучшими природными свойствами, называют «первоначальной стоимостью». Именно она непосредственно связана с рентой. Налог на общественную и индивидуальную стоимость по-разному оказывает влияние на рыночную цену продукции, производимую на земле, и в качестве обратного действия - на цену земли. Так, фермер, владеющий землей, старается перекладывать часть налога на потребителя, увеличивая цены на производимую продукцию.

Однако это может привести к ограничению спроса, а значит, и сокращению дохода. Для того чтобы решить, какую часть этого налога следует переложить на потребителя, необходимо выяснить предел выгодности затрат. Это зависит от удельного веса продукции.

Если значительная часть продукции производится в условиях, близких к месту обработки, налог способен вызвать крупное сокращение производства продукции. Это сократит предложение продукции на рынке и увеличит цены на нее, и земля будет обрабатываться. Налог будет в большей степени переложен на потребителя. Если большая часть продукции производится в условиях лучших, то значительная часть налога ляжет на фермера.

В этих условиях фермер, если он не собственник, а арендатор земли, должен потребовать снижения арендной платы. Поэтому цена земли жестко связана не только с рентой, но и с налогом на нее.

На цену земли влияют и другие факторы. Резко возрастает спрос на землю в условиях инфляции, особенно гиперинфляции, а это ведет к росту цены земли.

Если изобразить на графике кривую предложения земли, то она будет абсолютно вертикальной линией (рис.5).

Рисунок 5 - Спрос и предложение земли

Видно, что при ставке арендной платы R спрос на землю равен Q3, собственник земли извлекает ренту OREQ*. Повышение (понижение) спроса на продукты сельского хозяйства вызывает рост (снижение) спроса на землю при любой данной арендной ставке. Поскольку предложение земли фиксировано, то с целью установления равенства спроса и предложения нужно, чтобы арендная плата или возросла до R2, или понизилась до R1. Тогда и рента или возрастает до OR2E2Q3*, или понизится до OR1E1Q3*.

Если рента превышает равновесную цену, то объем спроса на землю со стороны фирм будет меньше существующего объема предложения земли. (равновесная цена - это цена, при которой величина спроса на товар равняется величине предложения этого товара). Некоторые собственники земли не смогут сдать в аренду свою землю, что вынудит их пойти на более низкую ренту. Если рента будет ниже своей равновесной величины, то увеличившийся спрос на землю со стороны фирм приведет к возвращению факторной цены в равновесное состояние.

Следовательно, только при конкурентной цене, когда общий объем спроса на землю равен ее фиксированному предложению, рынок будет находиться в равновесном состоянии. Ценность земли выводится всецело из ценности продукта, а не наоборот.

Итак, рассмотрели взаимосвязь цены на землю с земельной рентой, а также формирование цены под влиянием основных факторов. Хочу отметить, что земельная рента образуется не только в связи с арендой земли для сельскохозяйственного производства, но рента имеет место и в тех случаях, когда земля арендуется предпринимателями для постройки зданий и сооружений, разработки её недр. Земельная рента выступает в двух основных формах - абсолютной и дифференциальной, что обусловлено существованием двух видов монополий на землю: монополии частной собственности на землю и монополии на землю как объект хозяйствования. Также земельная рента выступает в виде монопольной, строительной и лесной ренты. Рассмотрим подробно все эти виды земельной ренты.

Итак, величина земельной ренты определяется в первую очередь спросом на землю. При этом рента различна в зависимости от качества земли:

природных условий (тип почвы, климат, рельеф);

плодородия почвы;

местоположения земли.

Ограниченность земли ведет к возникновению монополии хозяйства на земле. Это означает, что каждый участок как объект хозяйства монополизирован определенным собственником, который не допустит приложения к этой земле чужого капитала. Земли, лучшие по качеству, приносят и большую ренту. Кроме монополии хозяйства на земле, существует монополия частной собственности на землю. В связи с этим выделяют две формы земельной ренты:

абсолютная рента есть тот минимальный доход, который получают владельцы всех участков земли независимо от ее качества; она порождена монополией частной собственности на землю;

дифференциальная рента - это уже добавочный доход, полученный только собственниками средних и лучших земельных участков (лучшие. Средние и худшие - условное деление участков).

Земельная рента

Особой формой ренты является земельная рента, связанная с аграрными отношениями. Земельная рента выступает как часть прибавочного продукта, создаваемого производителями, хозяйствующими на земле. Земельная рента - это определенная сумма, которую земельный собственник получает от арендатора - предпринимателя, взявшего земельный участок во временное пользование за арендную плату.

Земельная рента образуется не только в связи с арендой земли для сельскохозяйственного производства, рента имеет место и в тех случаях, когда земля арендуется предпринимателями для постройки зданий и сооружений, разработки ее недр. Земельная рента выступает в двух основных формах - абсолютной и дифференциальной, что обусловлено существованием двух видов монополий на землю: монополии частной собственности на землю и монополии на землю как объект хозяйствования.

Абсолютная рента

Абсолютная рента является результатом монополии частной собственности на землю со стороны определенного класса общества. В самом деле, собственник земли именно в этом своем качестве, зная, что земля необходима всем - для сельскохозяйственного и промышленного производства, - заставит желающего пользоваться землей, платить за нее арендную плату. И действительно, в английском языке слово "рента" означало первоначально аренду или арендную плату, и эта категория проявляется со всей ясностью и определенностью одновременно с возникновением капиталистического общества. В этой арендной плате заключены две части: одна соответствует проценту на капитал, уже вложенный в землю и неотделимый от нее (мелиорация, ирригация, постройки и т.д. ); другая существует всегда и соответствует передаче права пользования землей, или, как говорил Рикардо, пользования исходными и неразрушимыми свойствами земли.

Образование абсолютной ренты связано с тем фактом, что по причине отсталости сельского хозяйства по сравнению с промышленностью органическое строение капитала, вложенного в сельское хозяйство, ниже органического строения капитала, вложенного в промышленность, и, следовательно, в сельском хозяйстве доля переменного капитала (идущего на заработную плату) пропорционально выше, чем в промышленности. Отсюда следует, что прибавочная стоимость, создаваемая в сельском хозяйстве, выше средней прибыли, и стоимость продуктов выше капиталистической цены производства.

Пропорциональному распределению прибавочной стоимости, создаваемой в сельском хозяйстве, препятствует земельная собственность, которая, представляя монополию, сама претендует постоянно на часть этой прибавочной стоимости и присваивает разницу между стоимостью и ценой производства. Земельная собственность, таким образом, завышает цену сельскохозяйственных продуктов на сумму, которую она взимает в качестве абсолютной ренты, и которая представляет, следовательно, род налога, накладываемого на общество.

Следует подчеркнуть, что историческая отсталость сельского хозяйства по сравнению с промышленностью, представляющая собой одно из главных проявлений закона неравномерности капиталистического развития, проистекает не из природы земли, а из общественных отношений. Частная земельная собственность, препятствующая вложению капиталов в землю и присваивающая себе все возрастающую часть прибавочной стоимости, является одной из главных причин этой отсталости. Объяснение возникновения абсолютной ренты следует из факта более низкого органического состава капитала в сельском хозяйстве по сравнению с промышленностью.

Дифференциальная рента

Анализируя такое понятие, как чистая экономическая рента, мы сознательно рассматривали землю и земельные угодья, полностью абстрагируясь от способов их использования в практической хозяйственной жизни. Естественно, что различные участки земли различаются по плодородности, климатическим особенностям, местоположению, и далеко не все из них пригодны к универсальному использованию. Земля в Краснодарском крае имеет массу преимуществ для возделывания зерновых культур, а в Калининградской области - для строительства лыжных курортов. По этой причине (здесь наблюдалось поразительное единодушие абсолютно всех экономистов начиная с Давида Рикардо) не все земельные угодья приносят равные доходы в виде земельной ренты на рынках конкурирующих продавцов.

Дифференциальная рента является наиболее распространенной формой земельной ренты. Это разница между общественной и индивидуальной стоимостью сельскохозяйственной продукции.

Образование дифференциальной земельной ренты вызвано различием а плодородии и местоположении земли и эффективности добавочных затрат труда и средств на землю. Дифференциальная рента - это понятие, фигурирующее не только на рынках земельных угодий и производства сельскохозяйственной продукции; она возникает как экономическая категория в случае использования любого рода ресурсов, не являющихся полностью однородными в каждом их классе. Так, адвокаты в среднем зарабатывают больше, чем водители грузового автотранспорта, что сопрягается с соответствующими в этих случаях вложениями в человеческий капитал. Конечно, в каждом конкретном случае существуют свои тонкости. Например, адвокат, обладающий особым даром убеждать присяжных заседателей и смягчать судейские сердца, получает дифференциальную ренту, намного превосходящую альтернативную стоимость полученного им образования.

Монопольная рента

В сельском хозяйстве есть еще одна разновидность ренты - монопольная рента. Исключительные природные условия порой создают возможности для производства редких сельскохозяйственных продуктов - особых сортов винограда, некоторых видов цитрусовых, чая и т.д. Такие товары продаются по монопольным ценам, верхний предел которых нередко определяется лишь уровнем платежеспособного спроса. В результате монопольные цены могут значительно превышать индивидуальную стоимость таких продуктов. Это и позволяет землевладельцам получать монопольную ренту.

Итак, монопольная рента - эта особая форма земляной ренты, которая появляется при монопольных ценах на исключительно редкие и невоспроизводимые в других местах земледельческие продукты и полезные ископаемые.

Таким образом, в сельском хозяйстве, как и в других отраслях, капиталисты-предприниматели получают равную прибыль на равновеликий капитал. Выплата ренты землевладельцам осуществляется не в нарушение закона стоимости, а в соответствии с ним. Однако поскольку конкуренции не удается преодолеть барьер частной собственности на землю, землевладельцы "перехватывают" у промышленных капиталистов значительную часть прибавочной стоимости в виде ренты.

Экономическая рента

Экономическая рента определяется как любой доход, отнесенный к производственным затратам, который превосходит его альтернативную стоимость. Классическая теория экономической ренты восходит к трудам экономистов XVIII века. Сторонники классической школы рассматривали землю в рамках производственных возможностей и преимуществ расположения конкретных участков земли. Они считали, что предложение земли в этом смысле совершенно неэластично. Однако нельзя не согласиться со следующим тезисом: как бы ни была высока цена земельной ренты, количество земли строго определено. С другой стороны, даже наинизшая рента не способна изменить физическое количество земли, находящейся в распоряжении общества.

В общеэкономическом смысле экономическая рента есть разница между реальной ценой ресурса и той минимальной ценой, которую необходимо уплатить, чтобы побудить владельца этого ресурса его продавать. Минимальную цену предложения, какого - либо ресурса на данном отраслевом рынке определяют альтернативные издержки продавцов ресурса. Если цена падает ниже минимальной цены, то владельцы ресурса предпочтут, либо предлагать его на других рынках, либо вообще воздержаться от продажи. Таким образом, превышение получаемого дохода над альтернативными доходами образует экономическую ренту владельцев ресурсов.

Экономическую ренту можно рассмотреть на примере заработной платы работников. Квалифицированные работники могут получать устойчивый избыточный доход, то есть экономическую ренту, которая аналогична понятию избытка производителя на рынке продукта.

Строительная рента

Что касается земли, предназначаемой для строительных целей, то А. Смит показал, каким образом рента с этой земли, как и с других неземлевладельческих участков, регулируется в своей основе собственно землевладельческой рентой. Эта рента характеризуется, во-первых, тем преобладающим влиянием, которое здесь на дифференциальную ренту оказывает местоположение (оно очень важно, например, при возделывании винограда и для строительных участков в больших городах); во-вторых, очевидной и полнейшей пассивностью собственника, активность которого заключается (в особенности по отношению к рудникам) просто в эксплуатации общественного прогресса, в который собственник ничего не привносит и в котором он ничем не рискует; и, наконец, преобладанием монопольной цены во многих случаях. Строительную ренту необходимо повышает не только рост населения и возрастающая вместе с ним потребность в жилищах, но и рост основного капитала, который или присоединяется к земле или размещен на ней, как все промышленные строения, железные дороги, товарные склады, доки и т.д. Смешение платы за наем, поскольку она представляет процент и амортизацию капитала, вложенного в дом, с рентой просто за землю невозможно здесь, в особенности в тех случаях, когда в Англии, земельный собственник и строительный спекулянт суть совершенно разные лица. В этом случае следует принимать во внимание два момента: с одной стороны, эксплуатация земли в целях производства или добывающей промышленности, с другой - земля представляет собой пространство, которое необходимо как условие всякого производства и всякой человеческой деятельности. И в том и в другом случае земельная собственность требует своей дани. Спрос на строительные участки повышает стоимость земли как пространства и основы, в то же время благодаря этому возрастает спрос на элементы земли, которые служат строительным материалом.

Лесная рента

Земельная рента в лесопользовании специфична. Лесные земли как объект лесопользования в экономическом смысле ценны не сами по себе, а коммерческими ресурсами - древесиной на корню, продуктами побочного пользования, рекреацией. В этом принципиальное отличие между сельским и лесным хозяйствами и обусловлено оно единственной причиной - чрезвычайной продолжительностью воспроизводственного цикла лесных экосистем. Не случайно в российском лесном законодательстве земля и ресурсы рассматриваются в единстве, как нечто целое, объединяются общим понятием - лесной фонд. Платежи за лесопользование зависят от плодородия почв опосредовано. Рентообразующими факторами являются показатели качества и запаса лесных ресурсов. Поэтому земельную ренту в лесопользовании правомерно называть лесной рентой. Лесная рента принадлежит собственнику лесного фонда. При государственной собственности на лесной фонд лесная рента, как правило, облагается налогом. Любые платежи за лесопользование есть рентный налог. Рентный налог может быть меньше, равен или больше ренты. Рентный налог устанавливается меньше ренты или не берется совсем в случаях:

) на арендатора-лесопользователя возлагаются расходы по лесовосстановлению и воспроизводству лесных ресурсов;

) помимо воспроизводства лесных ресурсов арендатору-лесопользвателю доверяется инвестировать рентный доход как общественный ресурс в развитие лесопромышленного производства (из расчета, что предприниматели это сделают успешнее, чем госслужащие).

Рентный налог устанавливается равным ренте, если:

) воспроизводство лесных ресурсов осуществляется государственными органами управления лесами за счет бюджетных средств;

) часть лесной ренты, превышающая расходы на ведение лесного хозяйства, используется на социальные и иные общегосударственные цели. Лесной налог превышает ренту, когда он устанавливается без обоснований и расчетов. Превышение лесного налога над рентой может иметь только негативные последствия: снижение рентабельности лесозаготовок и заработной платы рабочих [4].

1.3 Цена земли

Цена на землю определяется путем капитализации ренты. Допустим, что участок земли приносит ежегодно ренту в N долл. Какова может быть стоимость участка земли? Ответить на этот вопрос - это значит определить альтернативную стоимость для собственника земли. Цена земли должна представлять сумму денег, положив которую в банк, бывший собственник земли получал бы аналогичный процент на вложенный капитал. Следовательно, цена земли представляет из себя дисконтированную стоимость будущей земельной ренты:

                                                                              (4)

Цена земли - это бессрочное вложение капитала. Поэтому

если  то                                                            (5)

Тогда

,                                                             (6)

Где R - годовая рента;

i - рыночная ставка ссудного процента.

Если рента равняется 400 долл (д.ед.), ставка ссудного процента составляет 5%, то цена земли равняется 400/5% = 400*100/5 = 8000 долл (д.ед.).

На практике цена земли зависит от множества факторов. Например, рост цен на землю может быть связан с растущим спросом на нее для несельскохозяйственных целей. Резко возрастает спрос на землю в условиях инфляции и особенно гиперинфляции, что соответственно ведет к росту цены земли. В целом динамика цен на землю в странах с рыночной экономикой с начала XX века имела устойчивую тенденцию к росту.

Следует отметить, что в нормальной рыночной экономике функционируют рынок земли и ее купля-продажа. Законодательное оформление рыночных отношений, связанных с куплей-продажей земли, - необходимое условие успеха глубоких экономических реформ России.

Ценообразующие факторы стоимости земли.

При оценке стоимости земельных ресурсов оценщик должен учитывать факторы, влияющие на стоимость оцениваемого участка. Их можно подразделить на категории (рис.6).

Рисунок 6 - Схема категорий факторов, влияющих на стоимость оцениваемого участка

Экономические факторы.

Эти факторы зависят от общего состояния мировой экономики, экономической ситуации в стане, регионе или на местном уровне. К числу экономических факторов, которые оказывают влияние на стоимость земли со стороны спроса и предложения относятся:

Все ли факторы, особенно те, что связаны с предложением, могут в значительной степени колебаться и зависимости от местоположения конкретного земельного участка.

Социальные факторы.

Они помогают объяснить характер землепользования, спрос на землю и её цену. Социологи утверждают, что у людей есть базовые потребности в приобретении земли и в общении с окружающими (табл.2).

Таблица 2 Социальные факторы и их характеристики

В результате изучения теоретических основ земельного рынка г.Пенза, были изучены его характеристики и особенности, проанализированы факторы спроса и предложения на рынке земли.

2. МЕТОДОЛОГИЯ ИССЛЕДОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО РЫНКА Г.ПЕНЗЫ

2.1 Методология исследования. Объект и предмет исследования

Методология - это логическая организация деятельности человека, состоящая в определении цели и предмета исследования, подходов и ориентиров в его ведении, выборе средств и методов, определяющих наилучший результат. Любая деятельность человека характеризуется методологией. Но в исследовательской деятельности методология играет решающую роль в успехе.

Объект исследования является земельный рынок.

Составляющие рынка - это спрос и предложение земельных участков. Субъектом исследования выступают земельные участки, также сделки с землей, а именно купля-продажа и аренда, дарение, залог и др.

Предмет исследования - первичный и вторичный рынки земельных участков г. Пензы.

Объектами рыночного исследования являются тенденции и процессы развития рынка, включая анализ изменения экономических, научно-технических, демографических, экологических, законодательных и других факторов. Исследуются также структура и география рынка, его емкость, динамика продаж, спрос и предложение.

Основными результатами исследования рынка недвижимости являются прогнозы его развития, оценка конъюнктурных тенденций, выявление ключевых факторов успеха. Осуществляется сегментация рынков, т.е. выбор целевых рынков и рыночных ниш. Для того чтобы принимать обоснованные решения на любом рынке, необходимо располагать достоверной, обстоятельной и своевременной информацией. Систематический сбор, отражение и анализ данных о проблемах, связанных с функционированием рынка недвижимости, составляют содержание маркетинговых исследований.

Чтобы быть эффективными, эти исследования, во-первых, должны носить систематический характер; во-вторых, опираться на специально отобранную информацию; в-третьих, осуществлять определенные процедуры сбора, обобщения, обработки и анализа данных; в-четвертых, использовать специально разработанные для целей анализа инструменты. Таким образом, маркетинговая деятельность строится на основе специальных рыночных исследований и сборе необходимой для их проведения информации. Потоки этой информации упорядочиваются определенными исследовательскими процедурами и методами. Остановимся на важнейших объектах исследования рынка недвижимости [19].

правовой земля индивидуальный коммерческий

2.2 Методика проведения анализа земельного рынка

Общая цель рыночных исследований состоит в определении условий, при которых обеспечивается наиболее полное удовлетворение спроса населения в товарах данного вида и создаются предпосылки для эффективных операций с предоставленными земельными участками. В соответствии с этим первоочередной задачей изучения рынка недвижимости является анализ текущего соотношения спроса и предложения, т.е. конъюнктуры рынка.

Конъюнктура рынка - это совокупность условий, при которых в данный момент протекает деятельность на рынке. Она характеризуется определенным соотношением спроса и предложения на объекты недвижимости, а также уровнем и соотношением цен.

Сбор информации - важнейший этап изучения конъюнктуры рынка. Не существует единого источника информации о конъюнктуре, который содержал бы все сведения об изучаемых процессах. При исследовании используются различные виды информации, полученные из различных источников. Различают информацию: общую, коммерческую, специальную.

Общая информация включает данные, характеризующие рыночную ситуацию в целом, в увязке с развитием отрасли. Источниками ее получения являются данные государственной и отраслевой статистики, официальные формы учета и отчетности.

Коммерческая информация - данные, извлекаемые из деловой документации предприятия, по вопросам сбыта от партнеров в порядке информационного обмена. К ним относятся: заявки и заказы строительных организаций; материалы служб изучения рынка (материалы о движении продаж, конъюнктурные обзоры и т.п.).

Специальная информация представляет данные, полученные в результате специальных мероприятий по изучению рынка (опросов населения, покупателей, экспертов, выставок-продаж, конъюнктурных совещаний), а также материалы научно-исследовательских организаций. Специальная информация имеет особую ценность, поскольку содержит сведения, которые нельзя получить другим путем. Поэтому при изучении конъюнктуры рынка особое внимание надо уделять получению обширной специальной информации.

Именно такой специальной информацией являются данные полученные в результате проведенного нами экспертного опроса.

Экспертный опрос - это сбор первичных данных, основанный на использовании опыта, знаний и интуиции экспертов в исследуемых областях. Эксперты - специалисты, которым известны специфические стороны изучаемого явления. В большинстве случаев экспертные интервью проводятся с представителями исполнительной и законодательной власти регионов, журналистами региональных СМИ, учеными, работниками вузов и научно-исследовательских организаций, сотрудниками негосударственных, частных экспертных или консультационных структур, членами экспертных советов и т.д. Опрос экспертов имеет свои особенности, отличающие его от массовых опросов.

Метод применяется в случаях, когда отсутствуют другие способы сбора данных, удовлетворяющие целям исследования, а также когда объект обладает специфическими характеристиками, о которых знают только профессионалы. Примерами исследований такого рода, например, являются проекты, посвященные оценке объема высокотехнологичных и специализированных секторов рынка или латентных (скрытых) процессов. Такую информацию способен дать только специалист, методы массовых опросов оказываются неэффективными [19].

Методы экспертных оценок используются для прогнозирования событий будущего, если отсутствуют статистические данные, или их недостаточно. Экспертные оценки также применяются для количественного измерения таких событий, для которых не существует других способов измерения, например, при оценке важности целей и предпочтительности отдельных методов продвижения. В качестве эксперта выступает человек, который наиболее компетентен по изучаемой проблеме.

Как правило, экспертный опрос нацелен на уточнение гипотез, разработку прогноза и пополнение интерпретации определенных социальных явлений и процессов. В таких опросах доминируют открытые формулировки, а закрытые вопросы предназначены лишь для оценки уровня уверенности, меры согласия или несогласия с уже высказанными позициями других специалистов.

Главными критериями отбора экспертов являются их компетентность и авторитетность, поэтому численность и представительность группы респондентов в данном случае оценивается не столько количественными, сколько качественными показателями.

При изучении конъюнктуры рынка ставится задача не только определения состояния рынка на тот или иной момент, но и предсказания вероятного характера дальнейшего его развития, по крайней мере, на один - два квартала, но не более чем на полтора года, то есть прогнозирование.

Прогноз рынка - это научное предвидение перспектив развития спроса, товарного предложения и цен, выполненное в рамках определенной методики, на основе достоверной информации, с оценкой его возможной ошибки. Прогноз базируется на учете закономерностей и тенденций его развития, основных факторов, определяющих это развитие, соблюдении строгой объективности, добросовестности при оценке данных и результатов прогнозирования. Разработка прогноза рынка имеет четыре этапа: установление объекта прогнозирования; выбор метода прогнозирования; процесс разработки прогноза; оценка точности прогноза [21].

Установление объекта прогнозирования - важнейший этап научного предвидения. На практике часто идентифицируют понятия продажи и спроса, поставок и товарного предложения, рыночных цен и цен реализации.

В определенных условиях такие замены возможны, но с соответствующими оговорками и последующей корректировкой результатов прогнозных расчетов. Выбор метода прогнозирования зависит от цели прогноза, периода его упреждения, уровня детализации и наличия исходной (базисной) информации.

Процесс разработки прогноза заключается в проведении расчетов, выполняемых либо вручную, либо с использованием компьютерных программ с последующей корректировкой их результатов на качественном, профессиональном уровне. Оценка точности прогноза выполняется путем расчета его возможных ошибок. Поэтому результаты прогноза практически приводятся в интервальном виде.

Прогнозы рынка классифицируются по нескольким признакам. По времени упреждения выделяются: краткосрочные прогнозы (от нескольких дней до 2 лет); среднесрочные прогнозы (от 2 до 7 лет); долгосрочные прогнозы (более 7 лет). Они различаются не только периодом упреждения, но и уровнем детализации и применяемыми методами прогнозирования [19].

По сущности применяемых методов выделяют группы прогнозов, основой которых являются: экстраполяция ряда динамики; интерполяция ряда динамики - нахождение недостающих членов динамического ряда внутри его; коэффициенты эластичности спроса; структурное моделирование представляет собой статистическую таблицу, содержащую группировку потребителей по наиболее существенному признаку, где для каждой группы приведена структура потребления товаров. При изменении структуры потребителей изменяется и среднее потребление и спрос.

На этой основе построен один из методов прогнозирования: экспертная оценка. Этот метод используется на рынках новых товаров, когда базисная информация не успела сформироваться, или на рынках традиционных товаров, которые долгое время не исследовались. Он основан на опросе экспертов - компетентных специалистов; экономико-математическое моделирование.

Результаты анализа прогнозируемых показателей конъюнктуры рынка в сочетании с отчетными и плановыми данными дают возможность заблаговременно выработать меры, направленные на развитие позитивных процессов, устранение имеющихся и предотвращение возможных диспропорций и могут быть предоставлены в виде различных аналитических документов (табл.3).

Таблица 3 Характеристика аналитических документов

Емкость рынка.

Главной задачей рыночного исследования недвижимости является определение емкости рынка.

Емкость рынка - это совокупный платежеспособный спрос покупателей; возможный годовой объем продаж объектов недвижимости при сложившемся среднем уровне цен. Емкость рынка зависит от степени освоения данного рынка, эластичности спроса, от изменения экономической конъюнктуры, уровня цен, качества и затрат на рекламу. Емкость рынка характеризуется размерами спроса населения и величиной предложения на рынке недвижимости. В каждый момент времени рынок имеет количественную и качественную определенность, т.е. его объем выражается в стоимостных и натуральных показателях продаваемых и покупаемых объектов (рис.8).

Рисунок 8 - Разновидности ёмкости земельного рынка

Потенциальный уровень определяется личными и общественными потребностями и отражает адекватный им объем реализации. В маркетинге используется также термин потенциал рынка. Реально складывающаяся емкость рынка может и не соответствовать его потенциальной емкости. Расчет емкости рынка должен носить пространственно-временную определенность.

Емкость рынка формируется под влиянием множества факторов, каждый из которых может в определенных ситуациях как стимулировать рынок, так и сдерживать его развитие, ограничивая его емкость. Всю совокупность факторов можно разделить на две группы: общего и специфического характера (табл.4).

Таблица 4 Факторы общего и специфического характера, влияющие на формирование емкости рынка

Выявление причинно-следственных связей на исследуемом рынке проводится на основе систематизации и анализа данных. Систематизация данных заключается в построении группированных и аналитических таблиц, динамических рядов анализируемых показателей, графиков, диаграмм и т.п. Это подготовительная стадия анализа информации для ее количественной и качественной оценки. Обработка и анализ осуществляется с использованием известных методов, а именно группировки, индексного и графических методов, построение и анализа динамических рядов. Причинно-следственные связи и зависимости устанавливаются в результате корреляционно-регрессивного анализа динамических рядов.

В конечном итоге описание причинно-следственных связей, вызванных взаимодействием различных факторов, позволит построить модель развития на рынке и определить его емкость. Модель развития рынка представляет собой условное отображение реальной действительности и схематически выражает внутреннею структуру и причинные связи данного рынка. Она позволяет при помощи системы показателей в упрощенном виде охарактеризовать качественное своеобразие развития всех основных элементов рынка на современном этапе и на заданном отрезке времени в будущем. Формализованная модель развития рынка представляет систему уравнений, охватывающие его основные показатели. Для каждого рынка система может иметь различное число уравнений и показателей, однако в любом случае она должна включать в себя уравнения спроса и предложения.

Существуют три дополняющих друг друга способа разработки прогноза.

Анкетирование - выявление мнений населения, экспертов с целью получение оценок прогнозного характера. Методы, построенные на анкетировании, используются в случаях, когда по ряду причин закономерности развития процесса не могут быть отражены формальным аппаратом, когда отсутствуют необходимые данные.

. Экстраполирование - продолжение в будущее тенденций процессов, отражаемых в виде динамических рядов и их показателей, на основе разработанных моделей регрессивного типа.

Методы экстраполяции применяются обычно в случаях, когда информация о прошлом имеется в достаточном количестве и выявлены устойчивые тенденции. Этот вариант основан на гипотезе о сохранении в будущем сложившихся ранее тенденций.

. Аналитическое моделирование - построение и использование модели, отражающей внутреннее и внешние взаимосвязи в ходе развития рынка. Эта группа методов используется тогда, когда информация о прошлом минимальна, но имеются некоторые гипотетические представления о рынки, которые позволяют разработать его модель и на этой базе оценивать будущее состояние рынка, воспроизвести альтернативные варианты его развития. Такой подход к прогнозированию называется целевым.

Результатом работы по определению емкости рынка должен явиться обзор состояния рынка и его факторов, а также прогноз развития рынка с учетом тенденций изменения влияющих внутренних и внешних факторов.

2.3 Основные цели и направления анализа земельного рынка

Рынок земли является частью рынка недвижимости и включает объекты, субъекты, а также правовые нормы, регулирующие земельные отношения.

Земельный рынок является основой для рынка строительства и реконструкции объектов недвижимости и бизнеса, поэтому он во многом определяет возможности их роста.

Наличие системы законодательных актов, регулирующих земельные отношения, является признаком развитого рынка.

В земельном законодательстве выделены три основные группы субъектов рынка земли.

. Российская Федерация (Президент, Государственная Дума, Совет Федерации) и субъекты РФ в лице органов государственной власти; города, районы, населенные пункты в лице органов местного самоуправления.

. Юридические лица - коммерческие и другие организации, в том числе иностранные.

. Граждане и их объединения, семьи, народы и в определенных случаях иностранные граждане.

Неотъемлемым условием определения рыночной стоимости недвижимости является анализ особенностей функционирования рынка недвижимости в целом и земельного рынка в частности, которые оказывают существенное влияние на поток доходов за период владения, уровень риска инвестирования и возможную цену продажи земельного участка на конкретную ее дату в будущем.

Учет специфики рынка недвижимости позволяет более обоснованно оценить текущее влияние основных ценообразующих факторов на величину стоимости по аналогам и оцениваемому объекту в рамках сравнительного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности земли как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором) требует обязательного прогнозирования тенденций развития рынка недвижимости. Знание оценщиком конкретного сегмента земельного рынка позволяет ему выработать критерии для изучения, отбора и интерпретации сопоставимости других объектов недвижимости.

Земельный рынок может быть сегментирован по следующим критериям.

В зависимости от категории земель различают земли (табл.5):

Таблица 5 Категории земель

Данная классификация характеризует возможности гражданского оборота, т.е. совершения сделок купли-продажи, аренды и др., с земельными участками, относящимися к различным категориям земель. По законодательству допускаются сделки купли-продажи из земель сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, земель промышленности и иного специального назначения, отдельных объектов водного фонда. Земли лесного фонда по Лесному кодексу допускается вовлекать в арендные отношения.

В зависимости от вида разрешенного использования земельные участки могут быть предназначены (табл.6):

Таблица 6 Виды разрешенного использования земель

Сегментирование земельных участков, исходя из вида разрешенного использования, обусловлено инвестиционной привлекательностью земли и возможностью дальнейшего развития территорий потенциальными инвесторами и девелонерами. Именно этот критерий важен при анализе аналогов и выработке решения о наиболее эффективном использовании конкретного земельного участка. В зависимости от вида права на земельные участки (табл.7):

Таблица 7 Виды прав на земельные участки

Право собственности на земельный участок, зарегистрированное в установленном порядке, определяет возможности проведения сделок с данным участком на земельном рынке [2].

В зависимости от расстояния от областных и районных центров.

В зависимости от размера различают земельные участки (табл.8):

Таблица 8 Классификация земельных участков по размеру их площади

Следующим ценообразуюшим фактором после местоположения земельного участка является его площадь. Здесь желания потенциальных инвесторов и частных лиц расходятся в зависимости от целей использования земли. Площади более 20 соток уже относятся к дорогостоящим объектам, но дают пространство и свободу. Участки свыше 5 га могут интересовать инвесторов для проведения девелопмента. Земельные участки классифицируют в зависимости от степени развитости инфраструктуры (наличия коммуникаций).

Большое влияние на стоимость земельных участков оказывает степень развитости инфраструктуры. Так, участки на хорошо освоенных землеотводах ценятся значительно дороже, нежели на неосвоенных.

Рынок земли в отличие от большинства рынков менее организован и отличается от конкурентного рынка. При оценке стоимости земельных участков необходимо учитывать следующие особенности земельного рынка:

·    объекты на рынке земли сложно стандартизировать, сортировать и покупать по образцам, поскольку каждый земельный участок имеет конкретное местоположение и физические характеристики, кроме того, ценность участка в значительной мере зависит от внешнего окружения;

·    предложение на рынке земли неэластично и в границах административной единицы выступает как фиксированная величина, ограниченная самой природой. В этом проявляется одна из особенностей земли как свободно не воспроизводимого товара. Спрос менее эластичен, чем на других рынках, и во многом зависит от местоположения участка. Например, в г. Пензе наибольшим спросом пользуются земельные участки в таких районах, как Ахуны и дальнем Арбеково.

·    предложение и спрос, как правило, не сбалансированы, и возможности приведения их в равновесие посредством цен ограничены;

·        на рынке земли в качестве товара выступают права на объекты. Сами земельные участки имеют фиксированное положение. Сделки с земельными участками затрагивают много юридических формальностей и требуют документального оформления и государственной регистрации. Поэтому операции на рынке земли связаны со значительными издержками на проверку прав собственности и регистрацию;

·        информация на рынке земельных участков не столь открыта, как на рынках ценных бумаг или потребительских товаров, поскольку сделки с недвижимостью часто имеют конфиденциальный характер, что увеличивает риски инвесторов;

·        сделки с земельными участками требуют сравнительно крупных инвестиций, поэтому развитие рынка земельных участков сильно зависит от возможностей заемного финансирования, в частности от стоимости привлечения кредитов на освоение земли;

·        рынок земли отличается высокой степенью государственного регулирования законодательными нормами и зонированием территорий. Эффективное местное управление повышает инвестиционную привлекательность территорий и активно используется в некоторых городах, например в Москве, Санкт-Петербурге, для внесения земельных участков в качестве инвестиционной составляющей во многие проекты;

·        для российского рынка земли характерна относительно низкая ликвидность объектов купли-продажи по сравнению с развитыми странами. Это объясняется процессом становления земельного законодательства и прежде всего разделением государственной собственности на землю, созданием Государственного кадастра недвижимости, неразвитостью многих сегментов рынка (например, сельскохозяйственных угодий), что сдерживает развитие рынка и не позволяет реализовать основной рыночный принцип - эффективное управление собственностью.

Рыночная стоимость земельных участков складывается в процессе взаимодействия спроса и предложения. Взаимодействие спроса и предложения выражает взаимозависимость между растущей потребностью в земельных участках в процессе социально-экономического развития общества и природной ограниченностью их предложения.

Cпрос на городские земли подвержен воздействию и субъективных факторов (вторичный спрос). К ним относятся: особый интерес покупателей, к данному объекту, который объясняется, например, интересом к примыкающему участку земли, воздействие рекламы, особые условия продавца или покупателя (ограничения во времени, схемы финансирования сделки и др.), стремление покупателя к монополии на данном сегменте рынка.

Соотношение спроса и предложения определяет текущий уровень цен на земельные участки. На земельном рынке возможны три ситуации. Если спрос равен предложению, то цены близки к общественно- нормальному уровню. Когда спрос превышает предложение, появляются спекулятивные ожидания и цены продажи земельных участков растут. Возникает опасность протекционизма и коррупции. Наконец, если предложение превышает спрос, то цены снижаются и земельный рынок приходит в депрессивное состояние.

Соотношение спроса и предложения как основа механизма рыночного саморегулирования объясняет большие различия в цене земельных участков в зависимости от их целевого назначения, разрешенного использования и местоположения, т.е. находящихся в населенных пунктах или за их пределами, в центре или на окраине городов.

Вследствие неразвитости земельного рынка в России и наличия многочисленных ограничений на всех уровнях административной власти на земельные участки не всегда в полной мере отражают соотношение спроса и предложения. Основные цели и направления анализа земельного рынка. Анализ рынка обеспечивает основу для определения наиболее эффективного использования недвижимости.

Рыночная стоимость земельного участка в значительной степени определяется его конкурентным потенциалом на рынке. Знакомство с характеристиками оцениваемой недвижимости усилит возможности оценщика идентифицировать конкурирующие объекты и понять сравнительные преимущества и недостатки, которые имеются у оцениваемого земельного участка.

Понимание экономических условий, их влияния на различные сегменты рынка недвижимости и состояние этих
сегментов позволит оценщику точнее оценить внешние факторы, оказывающие влияние на стоимость земли. Таким образом, рыночный анализ позволяет получить важнейшую информацию, необходимую для определения стоимости с помощью трех подходов к оценке стоимости земельных участков.

Чтобы обеспечить более точное комплексное решение, необходимо провести полный обзор показателей земельного рынка.

) Спрос и предложение, основной объем структуры спроса и предложения, характеристика продавцов и покупателей, спрос и предложение на первичных и вторичных рынках.

) Активность рынка, число фирм, работающих на рынке, число зарегистрированных сделок купли-продажи, аренды земельных участков.

) Среднее время от начала выставления земельного участка на продажу до конкретной сделки по купле-продаже или аренде, также предусмотрев первичные и вторичные рынки, районы города и инфраструктуру района.

Таким образом, в ходе исследования земельного рынка решаются следующие задачи:

анализ и оценка текущего состояния показателей; исследование динамики показателей;

сравнительный анализ динамики показателей по разным сегментам рынка;

исследование важнейших факторов, влияющих на изменение показателей;

прогнозирование тенденций изменения показателей.

3. анализ земельного рынка г.Пенза и прогноз его развития

Основные цели и направления анализа земельного рынка.

Рынки недвижимости отличаются от рынков других товаров и услуг экономическими характеристиками и поведением покупателей и продавцов, а также характеристиками находящихся в обороте товаров. Рынки недвижимости подразделяются на сегменты исходя из различий между типами недвижимости и их привлекательности для различных участников рынка.

На все рынки недвижимости оказывают влияние поведение, мотивация и взаимодействие покупателей и продавцов недвижимости, которые могут в свою очередь быть подвержены влиянию со стороны многих социальных, экономических, государственных и экологических факторов. Исследование рынков недвижимости может проводиться с точки зрения характеристик местоположения, конкуренции, а также спроса и предложения, которые относятся к общим условиям рынка недвижимости.

В процессе определения стоимости земли (в частности, рыночной стоимости) знание оценщиком земельного рынка позволяет ему выработать критерии для изучения, отбора и интерпретации сопоставимости других земельных участков. Чтобы определить рыночную стоимость, оценщику необходимо идентифицировать и проанализировать земельный рынок или рынок недвижимости в целом, оказывающие влияние на стоимость оцениваемого земельного участка.

Анализ рынка обеспечивает основу для определения наиболее эффективного использования недвижимости. Максимальная эффективность существующего земельного участка или будущего строительного объекта для конкретного вида пользования может быть определена только после того, как будет доказано, что имеется соответствующий уровень рыночного спроса для данного вида использования. Углубленный анализ рынка дает развернутое описание спроса. Подобные исследования могут определить ключевые маркетинговые стратегии для существующей или проектируемой недвижимости, специфицировать характеристики дизайна или прогнозировать долю рынка, которую она может занять.

Рыночная стоимость земельного участка в значительной степени определяется его конкурентным потенциалом на рынке. Знакомство с характеристиками оцениваемой недвижимости усилит возможности оценщика индетифицировать конкурирующие объекты, и понять сравнительные преимущества и недостатки, которые имеются у оцениваемого участка. Понимание экономических условий, их влияния на различные сегменты рынка недвижимости и состояние этих сегментов позволит оценщику точнее оценить внешние факторы, оказывающие влияние на стоимость земли. Таким образом, рыночный анализ позволяет получить важнейшую информацию, необходимую для определения стоимости с помощью трех подходов к оценке стоимости земельных участков.

Анализ общего состояния земельного рынка проводится по следующим направлениям (рис.9).

Рисунок 9 - Цели анализа земельного рынка

Рисунок 10 - Направления анализа земельного рынка

Чтобы обеспечить более точное комплексное решение, необходимо провести полный обзор показателей земельного рынка.

1) Ценовую ситуацию, которая будет характеризоваться средним предложением за период цены предложений и количества сделок (купли, продажи, аренды) земельных участков на первичных и вторичных рынках, распределив их по районам города и видам использования.

) Спрос и предложение, основной объем структуры спроса и предложения, характеристика продавцов и покупателей, спрос и предложение на первичных и вторичных рынках.

) Активность рынка, число фирм, работающих на рынке, число зарегистрированных сделок купли-продажи, аренды земельных участков.

) Среднее время от начала выставления земельного участка на продажу до конкретной сделки по купле-продаже или аренде, также предусмотрев первичные и вторичные рынки, районы города и инфраструктуру района.

Таким образом, в ходе исследования земельного рынка решаются следующие задачи:

анализ и оценка текущего состояния показателей; исследование динамики показателей;

сравнительный анализ динамики показателей по разным сегментам рынка;

исследование важнейших факторов, влияющих на изменение показателей;

прогнозирование тенденций изменения показателей.

3.1 Анализ первичного рынка государственных и муниципальных земель Пензенской области и г.Пенза. Определение интенсивности оборота земельных участков на территории Пензенской области

Для многих инвесторов в настоящее время наибольший интерес представляют торги, связанные с предоставлением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Действующим законодательством Российской Федерации установлена обязательная возмездность приобретение физическими и юридическими лицами земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (безвозмездное получение в собственность таких участков является исключением, которое отдельно устанавливается законодательством).

Одним из способов возмездного приобретения участка является его продажа (или продажа права на заключение договора аренды) на торгах (аукционах или конкурсах).

Первичный рынок государственных и муниципальных земель Пензенской области и г.Пенза изучен на основе данных Министерства Государственного Имущества Пензенской области и представлен в виде:

-    перечня земельных участков, подготовленных к торгам, из земель находящихся в собственности Пензенской области для жилищного строительства (Приложение А);

-       перечня свободных земельных участков для коммерческих целей, подготовленных к торгам (Приложение Б);

-       перечня свободных земельных участков под строительство, подготовленных к торгам (Приложение В).

Торги проводятся на основании распоряжения Правительства Пензенской области от 21.12.2011 № 811-рП «О проведении аукциона по продаже в собственность земельных участков из земель, находящихся в собственности Пензенской области», принимая во внимание отчет независимого оценщика ООО «Центр независимой экспертизы» об оценке стоимости земельных участков от 13.10.2011 № 240-11 [31].

Начальная цена земельных участков, шаг аукциона и размер задатка для лотов №№ 1-54 представлены в таблице «перечень земельных участков из земель, находящихся в собственности Пензенской области для жилищного строительства» (Приложение А).

К участию в аукционе допускаются юридические и физические лица, которые могут быть признаны покупателями по законодательству РФ, своевременно подавшие заявки на участие в аукционе по установленной Продавцом форме.

Для участия в аукционе заявители представляют в установленный, в извещении о проведении аукциона, срок следующие документы: заявка на участие в аукционе по установленной форме с указанием реквизитов счета для возврата задатка, копии документов, удостоверяющих личность (для физических лиц), документы, подтверждающие внесение задатка.

Определение интенсивности оборота земельных участков на территории Пензенской области.

Земельный рынок представляет собой совокупность сделок, совершаемых с земельными участками как объектом земельных правоотношений. Граждане и юридические лица - собственники земельных участков осуществляют предоставленные права законодательством в виде продажи, передачи по наследству, дарении, сдачи в залог, аренды, обмене и другие.

Осуществление государственной политики органами исполнительной власти различного уровня основано на следующих направлениях:

развитие рыночного оборота земли, в том числе в комплексе со связанной с ней недвижимостью;

создание инфраструктуры рынка земли и другой недвижимости;

информационное обеспечение земельного рынка.

На сегодняшний момент законодательство Российской Федерации дает право собственнику земли осуществлять основные виды сделок с земельными участками, предусмотренные гражданским законодательством и другими нормативными правовыми актами Российской Федерации, к которым относятся аренда, купля-продажа, дарение, сдача в залог.

В целях анализа земельного рынка и определения интенсивности оборота земельных участков на территории Пензенской области приведем некоторые официальные данные.

За 2009 год в целом по области органами государственной власти и местного самоуправления было продано в собственность 4461 земельных участков на общей площади 20071,414 га. Цена земельного участка зависит от местоположения и категории земель колеблется от 0,01 руб. за 1 кв. м до 851,08 руб. за 1 кв. м [22].

В населенных пунктах продано гражданам земельных участков на площади 1002,639 га, совершено 4054 сделок. Из всех сделок продано на торгах гражданам 157,437 га - 153 сделки, юридическим лицам 13,026 га - 8 сделок.

В среднем в населенных пунктах стоимость земельных участков, проданных органами местного самоуправления гражданам для индивидуального жилищного строительства составила 11,0 руб. за 1 кв.м, личного подсобного хозяйства, садоводства - 4,355 руб. за 1 кв. м, для использования в категории земель промышленности - 9,038 руб. за 1 кв. м.

За 2009 год в целом по области арендовано государственных и муниципальных земель на площади 418655,741 га, количество арендаторов 17118. Арендная плата земельного участка зависит от категории земель и вида разрешенного использования.

В населенных пунктах арендовано земельных участков на площади 6762,487 га, количество арендаторов - 15527 [22].

Данные по сделкам с землями граждан и юридических лиц (продажа, дарение, наследование, залог) говорят о том, что в 2009 году на территории Пензенской области зарегистрировано 3047 сделок по дарению земельных участков площадью 7451,258 га.

Количество сделок залога земельных участков - всего 2113 площадью 241972,371 га, Граждане совершили 730 сделок залога земельных участков площадью 19355,665 га. Юридические лица совершили 1383 сделок залога земельных участков площадью 222616,706 га.

Аренда земельных участков одна из динамично развивающихся форм использования земель, вносящая весомый вклад в экономику муниципальных образований и субъектов Российской Федерации. Тенденция развития прослеживается через динамику вовлечения в аренду земель различных категорий. Использование земельных участков на условиях аренды, можно проанализировать на конкретных цифрах за определенный временной период.

Официальная статистика приведена в ежегодных докладах Роснедвижимости (Росреестра) о состоянии и использовании земель выраженная в количестве договоров и площадей земельных участков, находящихся в аренде. Сведения о земельных участках предоставленные в аренду субъектом Российской Федерации, в частности Пензенской области, содержаться в ежегодных отчетах Департамента управления имуществом Пензенской области.

Далее рассмотрим виды сделок за 2010 год и их количественные показатели.

В течение 2010 года в целом по Пензенской области органами государственной власти и местного самоуправления было продано в собственность 4571 земельных участков на общей площади 15217,364 га.

Цена земельного участка зависит от местоположения и категории земель и колеблется от 0,24 руб. за 1 кв.м до 979,96 руб. за 1 кв.м [23].

В населенных пунктах продано гражданам земельных участков на площади 660,103 га, совершено 4424 сделки, в том числе для индивидуального жилищного строительства 1382 сделки на площади 136,611 га, для личного подсобного хозяйства, садоводства - 1399 сделок на площади 221,41 га, для других целей - 1447 сделок на площади 126,166 га. Юридическими лицами для использования в целях промышленности и иного специального назначения совершено 67 сделок на площади 59,93 га, для других целей - 91 сделка на площади 46,045 га. Из всех сделок продано на торгах гражданам 38,274 га - 238 сделок, юридическим лицам 25,34 га - 12 сделок.

В среднем в населенных пунктах стоимость земельных участков, проданных органами местного самоуправления гражданам для индивидуального жилищного строительства составила 33,523 руб. за 1 кв.м, личного подсобного хозяйства, садоводства - 5,373 руб. за 1 кв. м, для использования в других целях - 476,45 руб. за 1 кв. м.

Анализируя сделки по аренде и продаже прав аренды государственных и муниципальных земель, получены данные, что за 2010 год в целом по области арендовано государственных и муниципальных земель на площади 480573,531 га, количество арендаторов 18955. Арендная плата земельного участка зависит от категории земель и вида разрешенного использования и колеблется от 0,003 руб. за 1 кв.м до 58,102 руб. за 1 кв.м.

В населенных пунктах арендовано земельных участков на площади 20577,744 га, количество арендаторов - 16500.

Вне населенных пунктов арендовано земельных участков на площади 459995,786 га, количество арендаторов - 2455.

Рассмотрены сделки с землями граждан и юридических лиц (продажа, дарение, наследование, залог). В 2010 году на территории Пензенской области зарегистрировано 12090 сделок купли-продажи земельных участков общей площадью 281695,469 га, в т.ч.: с землями населенных пунктов - 7697 сделок общей площадью 1859,589 га.

Зарегистрировано 2795 договоров дарения земельных участков площадью 8202,811 га, в т.ч.: с землями населенных пунктов - 2512 сделок общей площадью 612,992 га [23].

Зарегистрировано 5193 прав на земельные участки перешедшие в порядке наследования площадью 2443,94 га.

Количество сделок залога земельных участков - всего 1752 - площадь 305833,405 га.

Граждане совершили 697 сделок залога, площадь 39374,35 га. Юридические лица совершили 1055 сделок залога, площадь 266459,055 га.

Имеющиеся данные свидетельствуют, что в Пензенской области в 2010 году произошло определенное увеличение численности всех заключенных договоров с 17118 сделки до 18955. Общая площадь сданных в аренду земельных участков так же имеет рост с 418 655,741 га до 480 573,531 га.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что удельная средняя площадь арендуемого земельного участка увеличивается, а предварительные данные за 2010 год подтверждают эту тенденцию.

За 2009 год количество всех договоров аренды составило 17118 арендаторов, а в 2010 году 18955 арендаторов [22].

Для примера возьмем две группы договоров аренды земельных участков. Первая группа заключенных договоров на земельные участки под объекты торговли, общественного питания, бытового и сервисного обслуживания населения, а вторая группа договоров земельных участков, сданная в аренду из

земель сельскохозяйственного назначения.

Таблица 9 Анализ сделок по аренде и продаже прав аренды государственных и муниципальных земель в г. Пенза

Количество арендаторов земель I группы в 2009 году - 772, в 2010 году 711.

Арендная плата земель I группы составила 55,98 руб/кв.м в 2009 году, 58,1 руб/кв.м в 2010 году (Приложение Г, Д).

Договора первой группы заключены на земельные участки на землях населенных пунктов, где арендная плата существенно выше, чем на землях сельскохозяйственного назначения. Поэтому суммарный объем платежей составил на землях населенных пунктов в 2009 году - 73,7 млн. рублей, в 2010 году - 73,8 млн. рублей; на землях сельскохозяйственного назначения в 2009 году -32,8 млн. рублей, в 2010 году -9,6 млн. рублей.

Площади земельных участков под объекты торговли, общественного питания, бытового и сервисного обслуживания населения изменились не существенно, снижение договоров не значительно отразилось на площади арендуемых земельных участков. Число лиц взявших землю в аренду на землях населенных пунктов снизилось на 0,012%. Площади земельных участков, сданных в аренду из земель сельскохозяйственного назначения, увеличились в 90 раз, а количество арендаторов выросли на 20 единиц.

Из выше изложенного следует, что в Пензенской области аренда земельных участков на землях населенных пунктов имеет тенденцию к снижению, что может отрицательно отразиться в дальнейшем на общей экономической ситуации в связи с уменьшением поступлений в соответствующие бюджеты.

Мы полагаем, что муниципальные образования и правительство области должно выработать концепцию развития арендных отношений в регионе и определить стимулирующие факторы, которые позволили бы заинтересовать как потенциальных арендаторов, так и собственников земли в лице муниципальных образований и субъектов, и вовлечь в арендный оборот незанятые земельные участки. Что особенно важно для земель сельскохозяйственного назначения, которые при неиспользовании ежегодно теряют плодородие, и тем самым обесцениваются.

Далее рассмотрим виды сделок (продажа, дарение, наследование, залог) на 2009 и 2010 года и их количественные показатели (Приложение Е).

Полная информация официальных источников отсутствует по подобного рода сделкам с земельными участками. Возникает необходимость поиска источников другого рода в агентствах по недвижимости, риэлторских службах, в банках, у нотариусов и т.п. Это требует значительных затрат времени с одной стороны и кроме того эти данные имеют большую погрешность. Однако мы полагаем, что изучение сведений также необходимо, поскольку при большом объеме статистики можно попытаться выявить имеющиеся тенденции.

Можно только определенно отметить, что наибольший объем из общего объема сделок с земельными участками, примерно 90%, приходится на аренду государственных и муниципальный земель. Что говорит об аренде как одной из развивающихся форм использования земельных участков и имущества. Такая динамика позволяет говорить об аренде как о системном источнике дохода местного бюджета, так как соотношение доходов от продажи земельных участков и доходов в виде арендной платы будет существенно различаться в пользу аренды. Аренда в системе оборота земельных участков становится альтернативой по отношению к приобретению участков в собственность.

.2 Анализ вторичного рынка земельных участков г. Пенза под индивидуальное строительство жилых домов и коммерческого строительства

Наиболее широко, по сравнению с другими категориями земель, в г. Пензе в продаже представлены земли под ИЖС. Цены на них можно считать уже сформировавшимися и поддающимися статистической обработке.

Рыночная стоимость земельных участков под индивидуальную жилую застройку в таких районах как Заря, Север, пос. ЗИФ, Кривозерье, Камыши-Хвощи колеблется в пределах от 350-1000 руб. за 1 кв.м. (35 000 - 100 000 руб. за 1 сот) Минимальное предложение по проезду Буслаева, в районе с/х Заря, площадью 11 соток., по 363 рубля за 1 кв.м. Максимальное предложение - земельный участок в Кривозерье, площадью 1000 кв.м. по 1050 рублей за 1 кв.м., наиболее часто встречаемые предложения по 500-550 руб за 1 кв.м.

В таких районах как Окружная, Шуист, Терновка, Барковка земельные участки под строительство индивидуального жилого дома продаются по 350 - 2100 за 1 кв.м. (35 000 - 210 000 руб. за 1 сот). Минимальное предложение - земельный участок в районе Барковки площадью 800 кв.м. по 350 рублей за 1 кв.м. и максимальное предложение земельный участок в районе Барковки, площадью 2000 кв.м. по 2100 рублей за 1 кв.м. Наиболее часто встречаемые предложения в данных районах 1000-1500 рублей за 1 кв.м.

В престижных районах Ахуны, Арбеково, Бугровка, Автодром, Центр, Детская железная дорога, Сосновка, Междуречье стоимость земельных участков может варьироваться от 600 до 6000 рублей. за 1 кв.м (60 000 - 600 000 руб. за 1 сот). Минимальное предложение - земельный участок по ул. Правды в районе Бугровки, площадью 1600 кв.м., по 688 рублей за 1 кв.м. Максимальное предложение - земельный участок в районе Бугровки по ул. Тимирязева, площадью 18 соток, стоимость 1 кв.м. составляет 5 555 рублей. Наиболее встречаемые сделки и предложения в этих районах по 1500-2000 рублей за 1 кв.м.

Кроме того, в центральной части города и на первых линиях главных улиц города продаются земельные участки с фактическим использованием - размещение индивидуального жилого дома, но с разрешением на перевод данных земельных участков для размещения на них коммерческих объектов: магазинов, офисов. Такие земельные участки располагаются на первой линии главных улиц города, таких как ул. Володарского, ул. Пушкина, ул. Суворова и на других главных улицах города. В среднем стоимость продажи данных земельных участков варьируется от 5 000 до 12 000 рублей за 1 кв.м. Стоимость земельного участка в центре города со всеми коммуникациями может достигать и 25 000 рублей за 1 кв.м. На данный момент в продаже имеется земельный участок под ИЖС по ул. Суворова, площадью 9 соток с возможностью перевода под коммерческую застройку. Стоимость такого участка составляет 22 000 000 рублей, что составляет 24 444 рублей за 1 кв.м. Стоимость перевода земельного участка из одной категории в другую колеблется в пределах от 70 000 рублей до 300 000 рублей и зависит от множества параметров: начиная от площади земельного участка до разрешения размещения коммерческого здания в данном районе (согласование ген.плана города).

Размер земельных участков под жилищное строительство колеблется от 6 до 15 соток. Наиболее распространенная площадь продаваемых земельных участков 10-15 соток (Приложение Ж).

Рынок коммерческой земли можно разделить на три сегмента: земли под многоэтажное строительство, под промышленное и торгово-офисное строительство.

На вторичном рынке земли под многоэтажное строительство продаются достаточно редко, причем размах цен составляет от 2000 руб./кв.м. до 8800 руб./кв.м. (на ул. Революционная). Наиболее встречаемые предложения по 3000-5000 рублей за 1 кв.м. Главными факторами при формировании цены являются местоположение, линия и престижность района, условия подключения инженерных коммуникаций. В основном данные земли продаются муниципальными и федеральными властями с аукционов.

Земля под торгово-офисное строительство также имеет широкий размах значений. В среднем стоимость земли под торгово-офисное строительство составляет 5 000-12 000 за 1 кв.м. Причем цена в центральной части города может доходить до 35 000 за 1 кв.м.

Земля под промышленное строительство в меньшей степени востребована на рынке, чем торгово-офисная. Это связано с тем, что объемы промышленного строительства в г. Пензе низкие, основная часть предприятий располагается в зданиях советских годов постройки в традиционных промышленных районах «Терновки», «Севера», «Южной Поляны», «Заводского района», «Шуиста», «КПД». Стоимость выставленных на продажу земельных участков по данным информационно-аналитического портала недвижимости Пензенской области www.ssr58.ru <#"578883.files/image016.gif">

Рисунок 11 - Распределение ответов на вопрос № 5 анкеты

По результатам ответов на вопрос о степени доступности земельных участков для покупки, большинство опрошенных считают, что земельные участки доступны только категориям физических юридических лиц, имеющим высокий доход (87 %). (Вопрос №6)

Так же, по мнению большинства (80%) опрошенных выявили, что инвестиции в земельную собственность являются на сегодняшний день «гарантом» сохранения и приумножения средств. (Вопрос №7)

% экспертов, что земельный рынок Пензенской области достаточно развит, 60 % экспертов считают, что земельный рынок находится на стадии зарождения и не развивается. (Вопрос №8)

На вопрос о необходимости принятия, каких законодательных мер для повышения оборотоспособности земельных участков и для развития земельного рынка в г. Пензе мнения экспертов распределились следующим образом: 57 % экспертов считают, что необходимо внесение изменений в Российское законодательство, 30 % экспертов - необходимо внесение изменений в региональную политику, и 13 % воздержались от ответа. (Вопрос №9)

В одном из вопросов мы предложили экспертам опроса оценить сегодняшний уровень проведения аукционов по продаже земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Получен следующий результат: 30 % оценивают положительно, т.е. данный уровень обеспечивает равный доступ и равные условия для всех участников рынка; 67 % опрошенных имею противоположную точку зрения и считают, что уровень проведения аукционов неудовлетворительный, т.к. процедура проведения аукциона нуждается в доработке, 3 % воздержались от ответа. ( Вопрос № 10)

Большинство опрошенных уверенны, что передача большей части земель в частную собственность не повлияет на повышение эффективности использования земель. (Вопрос №11)

На вопрос о направлениях в сфере земельных отношений следовало выбрать наиболее приоритетные направления. Результаты ответов отображены на схеме

Рисунок 12 - распределение ответов на вопрос № 12

43 % экспертов, согласны с тем, что любые искусственные ограничения на рынке земли уменьшают количество покупателей, но и некоторые ограничения должны быть, т.к. они обеспечивают сохранность земли как природного ресурса, а 37% экспертов не согласны с этим, и 20 % воздержались от ответа . (Вопрос №13)

Эксперты определили наиболее важные рентообразующие факторы, влияющие на использование земельных ресурсов. Большинство таким фактором выявили различия в местонахождении земельных участков, на второе место определили фактор - это «различия в плодородии земель», и третье место занял фактор - «различия в эффективности дополнительных вложений». (Вопрос №14)

В данном вопросе №15 необходимо было определить факторы, влияющие на стоимость оцениваемого земельного участка в иерархической последовательности, т.е. от наиболее важного фактора к менее важному. Результат ответов на этот вопрос представлен на схеме

Рисунок 13 - распределение ответов на вопрос № 15

Рынок земли предоставляется частному инвестору не меньше возможностей заработать, чем рынок жилья. И в вопросе № 17 мы попросили участников исследования определить как, по их мнению, преумножить капитал за счёт «земельных» вложений. 43 % экспертов считают, что преумножить свой капитал можно с помощью покупки участка с домом на ранних этапах строительства и затем перепродать его по более высокой цене, 37 % считают, что преумножить свой капитал можно с помощью покупки земли без подряда, т.е. приобрести участок в организованном коттеджном районе и затем на нем на собственные средства строить дом, который впоследствии реализуется по более высокой стоимости, и 20 % считают, что преумножить свой капитал можно с помощью прямых спекулятивных инвестиций, т.е. приобретение земельного участка с целью перепродажи по более высокой цене.

В вопросе № 18 анкеты мы спрашивали про необходимости решения каких задач, стоящими перед муниципалитетом, будут способствовать совершенствованию земельно-имущественных отношений.

% экспертов считают, что внедрение электронного документооборота в процесс предоставления муниципальных услуг в сфере земельно-имущественных отношений, и уменьшение доли городской земли, занятой неэффективными и экологически-вредными промобъектами будут способствовать совершенствованию земельно-имущественных отношений.

% экспертов считают, что именно повышение имущественных доходов местных бюджетов будут способствовать совершенствованию земельно-имущественных отношений.

И 33 % экспертов считают, что совершенствованию земельно-имущественных отношений будет способствовать упрощение процедуры оформления земельного участка.

Были заданны вопросы классификационного характера, куда относились вопросы о сфере профессиональной деятельности и о стаже работы в данной сфере, возрасте. Подведя итоги исследования, удалось выяснить, что большинство участников исследования возрастом от 25 лет и старше 50 лет. Профессиональный стаж находится в рамках от 1,5 года и более 20 лет.

На основе результатов проведения социологического исследования и анализа полученных данных, предлагаем прогноз развития земельного рынка на краткосрочную перспективу. Земельный рынок г.Пенза находится на стадии зарождения. Процесс становления будет плавным и постепенным.

Вероятно появление большого количества земельных участков на рынке земли, за счёт земельных активов, находящихся у банков в качестве залогового имущества, которое данные финансовые учреждения пока не спешат выводить на рынок.

Немаловажную роль сыграют планируемые изменения в законодательстве, а также политические и экономические факторы, изменения в налоговом и земельном законодательстве. Эксперты опроса сходятся на мнении, что цены на земельные участки в черте города Пензы и спрос растет постоянно, а предложение, как известно, увеличиваться не может. Развитие земельного комплекса делает этот сегмент рынка наиболее популярным и выгодным объектом для крупных инвестиций. По мнению многих экспертов, вложения в землю по-прежнему сохраняют свою привлекательность. В условиях нестабильной экономической ситуации они могут оказаться возможностью сохранить средства. Однако, учитывая, что рынок пополнился участками различного качества, инвестору необходимо взвешенно подходить к приобретению надела, что, впрочем, справедливо при любой рыночной ситуации. Все больше предпринимателей вкладывают деньги в то, что всегда будет дефицитом и никогда не подешевеет, являясь ограниченным и конечным ресурсом - земельным участком.

Приоритетными направлениями в сфере земельных отношений являются: обеспечение государственного регулирования земельных отношений, реализация прав жителей области на землю, разумное сочетание интересов области, муниципальных образований и иных участников земельных отношений при принятии решений по таким вопросам. Но в настоящее время земельные участки

доступны только категориям физических и юридических лиц, имеющих высокий доход. Передача большей части земель в частную собственность повысит эффективность использования земель.

Тенденции:

Увеличение предложения ликвидных земельных участков в г.Пенза и за ее пределами за счет спешной продажи активов собственниками, обремененными требующими погашения кредитами.

Увеличение количества потенциальных покупателей, интересующихся возможностью инвестиционных приобретений на земельном рынке.

Более гибкий подход собственников в переговорах при продаже земельных активов.

Завершение периода бурного роста цен на земельные участки, снижение стоимости низколиквидных земельных активов.

Земельный рынок Пензенской области в последнее время пополняется за счет участков, прилегающих к населенным пунктам, переходящих в результате утверждения границ этих пунктов в категорию "земли поселений".

Прогноз:

Развитие земельного рынка в большой степени зависит от финансового состояния его участников, будущего которого в настоящее время весьма туманно. Увеличится ли число компаний, вынужденных расставаться со своими земельными активами, уменьшится ли количество инвесторов, имеющих возможность и желание их приобрести, появятся ли желающие реализовывать девелоперские проекты, для которых им понадобится земля, - от ответов на эти и другие вопросы будет зависеть активность и ценообразование на рынке земельных участков.

4. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО РЫНКА Г.ПЕНЗЫ

В России в девятнадцатом веке земельные отношения развивались довольно ускоренными темпами. Тогда в России можно было усмотреть как феодальные, так и капиталистические отношения. Существовало множество форм собственности и землевладения. Правовое регулирование земель, зачастую находившихся по соседству, но принадлежащих разным ведомствам, происходило разными отраслями права. Так, например земли казарм, транспорта и крепостей регулировались нормами административного или полицейского законодательства; церковные, монастырские, удельные и частновладельческие нормами феодально-сословного права, а городские земли нормами гражданского права. На этом этапе исторического развития можно было сказать, что рынок земли касался более или менее состоятельных слоев населения, да и только в той её части, где дело касалось уплаты суммы при покупке или продаже земли. Но положение резко изменилось после провозглашения манифеста 19 февраля 1861 году, в котором было объявлено, что крестьяне освобождаются от крепостной зависимости и наделяются землёй. В это время крестьяне узнали, что такое плата за землю, потому что они получили землю не в собственность, а только в пользование, хотя оно и было пожизненным. Крестьяне работали на своих наделах и платили помещику как раз ту самую земельную ренту (речь о которой пойдет ниже), кто деньгами, кто продуктами, а кто работал на помещика, только за то чтобы остаться на своей земле.

Спустя полвека Россия была уже более развитой в правовом смысле страной и крестьяне, которые работали на земле как сообща (общиной), так и единолично, понимали, что земля нужна им в собственность. Этот факт сразу бы дал огромный стимул и для сохранения плодородия земли и для более бережного её использования. Так земельные отношения в России, к началу двадцатого столетия, стали приобретать иную окраску и перерождаться в более цивилизованные.

Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства. В развитых странах принимаются законы, которые стоят на защите любых прав собственности, в том числе и земельной.

Земельные отношения в России на протяжении всей ее истории являлись важнейшим элементом жизни общества, основой социально - экономического развития и стабильности, приоритетным направлением политики государства. Необходимо отметить, что и в дореволюционной России, и при советском режиме, и на современном этапе развития нашего государства эта проблема всегда оставалась одной из наиболее сложных и острых в отношениях между личностью, обществом и государством. Общая тенденция свидетельствует о том, что на любом историческом этапе земельные преобразования, реформы всегда проходили в сложной социальной обстановке, вызывали раскол в обществе и серьезное сопротивление их проведению со стороны определенных социальных и политических сил и далеко не всегда приводили к положительным результатам (достаточно вспомнить аграрные реформы П.А. Столыпина, на советском этапе - раскулачивание и коллективизацию). В настоящее время наблюдается обратная тенденция: стремление государства вернуть человеку землю под законодательную гарантию права частной собственности на нее и тем самым достичь оздоровления социально - экономической ситуации в государстве. Исторический опыт свидетельствует о необходимости четкого и осторожного подхода к правовому регулированию земельных отношений, исключая непоследовательность и спешку в принятии законодательных актов, которые могут привести к крайне негативным последствиям.

Рассмотрим нормативно-правовые, регулирующие земельный рынок и земельные отношения в городе Пензе.

Одним из таких документов является Конституция Российской Федерации, которая была принята 12.12.1993 года. В ст. 9 Конституция РФ закрепила, что земля и иные природные ресурсы охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на данной территории [3]. Земля - невосполнимый и бесценный природный ресурс, от которого во многом зависит жизнь и благополучие всего человечества. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина являются для государства обязанностью, и государственная защита прав и свобод человека и гражданина в РФ гарантируется. Также ст. 46 Конституции РФ определяет, что каждому человеку гарантируется судебная защита его прав и свобод. В развитие этих положений Конституции в Земельном Кодексе Российской Федерации законодательство предусмотрело нормы, которые регулируют отношения, связанные с защитой прав на землю и рассмотрением земельных споров [2].

Право собственности граждан и юридических лиц на земельные участки, включает право владеть, пользоваться и распоряжаться ими с соблюдением ограничений и иных условий, установленных законом и договорами. Данное право закреплено в Конституции Российской Федерации (ч.1 ст.36.), в Гражданском Кодексе РФ (п.3 ст.129, п.3 ст.209) [3,1].

В состав нормативно-правовой базы, регулирующей земельные отношения, входит Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 №136-ФЗ. Статья 1 Кодекса устанавливает принципы разграничения норм гражданского и земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земли и государственного регулирования ее приватизации.

Земельный Кодекс РФ даёт чёткое определение землям населенных пунктов в ч.1 ст.83: «Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов». А в ст. 85 ЗК РФ называется «состав земель населенных пунктов и зонирование территорий» [2].

В п. 1 ст. 3 ЗК РФ четко определено, какие отношения являются предметом регулирования земельного законодательства, т.е. фактически дал определение земельным отношениям (которые в соответствии с этой нормой являются отношениями по использованию и охране земли в РФ) как основе жизнедеятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

В ЗК РСФСР понятие земельных отношений не было определено, что создавало некоторые трудности в правоприменительной практике в связи с разграничением предмета регулирования земельного законодательства и смежных отраслей права. Теперь же данный пробел восполнен. Особое внимание следует обратить на ст. 6 ЗК РФ. В ней впервые четко определено, что является объектом земельных отношений.

Итак, в соответствии с п. 1 ст.6 ЗК РФ "объектами земельных отношений являются: а) земля как природный объект и природный ресурс; б) земельные участки; в) части земельных участков". В ст.11.1 ЗК РФ дается определение земельного участка как объекта земельных отношений: "Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами <#"578883.files/image019.gif">

Рисунок 14- Процессы, оказывающие снижающее влияние на качественные характеристики земель

Природные и антропогенные процессы между собой тесно связаны: накапливание техногенных воздействий вызывает природные изменения. По этой причине выделяют еще одну группу - природно-антропогенные. Антропогенное воздействие, т.е. характер воздействия человеческой деятельности на природную среду, может быть прямым и косвенным, как положительным, так и отрицательным. Соотношение этих воздействий зависит от природных условий и интенсивности самого воздействия. Например, умеренный полив культур способствует повышению урожайности, а чрезмерная водонасыщенность может привести к заболачиванию и вымоканию растений.

К косвенным относятся воздействия, происходящие в природе под влиянием человеческой деятельности, которые не были заранее предусмотрены и запланированы. Например, в ответ на химические обработки посевов, проводимые человеком, в мире отмечено появление более 400 видов насекомых, у которых сформировалась устойчивость к ядохимикатам. Эти воздействия наиболее ярко проявляются в сельскохозяйственном производстве.

Химизация (внесение химических удобрений) сельского хозяйства также занимает далеко не последнее место в ряду антропогенных факторов, воздействующих на почвы и на природную среду в целом. В результате интенсивного использования удобрений, в природной среде рассеивается ряд химически активных элементов, что приводит к нежелательным химическим реакциям, увеличению масштабов образования вредных веществ, их смыву и попаданию в водоемы.

Внесение удобрений и пестицидов нередко способствуют загрязнению почв и водных акваторий тяжелыми металлами и токсичными веществами, которые аккумулируются и в качестве растительной и животной пищи попадают в организм человека, вызывая тяжелое отравление.

На территории г. Пензы отсутствуют «промышленные гиганты», оказывающие влияние на загрязнение окружающей среды в региональных масштабах, но на территории города Пензы, расположены экологически неблагоприятные предприятия и крупные автомагистрали, наблюдаются негативные последствия воздействия этих предприятий на качество окружающей среды и земельные ресурсы города.

Наиболее мощными стационарными источниками загрязнения атмосферного воздуха являются предприятия энергетики (до 40% ежегодно), машиностроения (до 10%), промышленности стройматериалов (до 8%), пищевой (до 20%) и деревообрабатывающей промышленности.

На территории города расположены около 50 предприятий, из них: Фабрика Пианино; АО «Маяк»; Арматурный завод; ОАО Биосинтез; ЖБИ; Медсанчасть №2; Хладокомбинат; Пензагорстроймонтаж; Компрессорный завод; Часовой завод; Радиозавод; Стройдеталь №1; Жилстрой; ЗИФ; Пензатектильмаш; АООТ Пензапромстрой; троллейбусное депо №1 МП «Горэлектротранс»; ОАО Пензатяжпромарматура; Кирпичный завод №2 ; ПО Пензаэнергоремонт; ОАО Пензхиммаш; Хлебзавод №2; Метан; Тепличный комбинат; АО Коммонтаж; МПМК №3; Горзеленхоз; Горводоканал; Фабриа игрушек; Пенздизельмаш; Электромеханика; Пензмаш; Земстрой; Пензатоппром; Мясокомбинат; Автомедтехника; Дрожжевой завод; Ламповый завод; Хлебозавод №2.

Промышленные предприятия г. Пензы ежегодно выбрасывают в атмосферу более 50% от общего количества загрязняющих веществ по области.

Для предотвращения вредного воздействия промышленных предприятий создаются санитарно-защитные зоны. Санитарно-защитная зона (СЗЗ) - это территория, отделяющая предприятия, их отдельные здания и сооружения с технологическими процессами, являющимися источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека, от жилой застройки, ландшафтно-рекреационной зоны, зоны отдыха, курорта.

Санитарно-защитная зона является обязательным элементом любого объекта, который является источником воздействия на среду обитания и здоровье человека. Размеры санитарно-защитной зоны принимаются в соответствии с санитарной классификацией предприятия: класс I - 1000 м; II класс - 500 м; III класс - 300 м; IV класс - 100 м; V класс - 50 м.

В г. Пензе имеются предприятия 2 - 5 классов (табл.10).

Таблица 10 Классификация предприятий, в зависимости от класса вредности с соответствующим размером СЗЗ

По результатам классификации промышленных предприятий, размеры СЗЗ у всех предприятий г. Пензы, соответствуют нормативным требованиям. Но недостатком является малое количество зеленых насаждений на территориях СЗЗ промышленных предприятий.

Например, на территории завода ЖБИ, завода фотозатворов, завода ЖБИ по ул. Дружбы, велозавода по ул. Ленина, на территории Гормолкомбината по ул. Кижеватова.

По территории города проходят автомагистрали и железные дороги, выбросы от автотранспорта в атмосферу, протечки бензина, мазута, и масел впитываются в дорожное покрытие и в саму землю, что влечет отрицательное воздействие на состояние земельных угодий города. Выбросы от автотранспорта зависят от типа двигателя, грузоподъемности, назначения, пробега, работы на холостом ходу и прогреве двигателя. А то, что на улицах Пензы и нашей области стало гораздо больше автотранспорта - совершенно очевидно. На территории гаражей для машин и автостоянок состояние прилегающей к ним территории неудовлетворительное.