Анализ рынка однокомнатных квартир в г. Пятигорске

Анализ рынка однокомнатных квартир в г. Пятигорске

Содержание

Введение

Общая характеристика региона и района исследования

.1 Административный статус:.

.1.1 История города Пятигорска

.1.2 Административное устройство города Пятигорска

.2 Экономический статус:

.2.1 Промышленность и сфера торговли

.2.2 Санаторно-курортный комплекс и туризм

.3 Характер транспортных связей

.4 Природно-климатические и экологические условия, географическое положение Пятигорска

.5 Характер и состояние жилищного фонда и инфраструктуры рынка г. Пятигорска

Общая характеристика исследуемого сегмента рынка недвижимости

.1 Ценовая ситуация

.2 Конъюнктура спроса и предложения

.3 Активность рынка

.4 Ликвидность объектов

Заключение

Список использованных источников

Введение

Рынок недвижимости - сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой         среды рынка).

Сейчас на рынке недвижимости представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. Следует учитывать региональные особенности рынка недвижимости.

Среди элементов рыночной экономики недвижимость всегда выступала в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления ( земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Таким образом, рынок недвижимости - это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

Актуальность данной работы обусловлена тем, что такой сегмент рынка недвижимости, как однокомнатные квартиры, последнее время вызывает все больший интерес. И это вполне объяснимо: приобретая однокомнатную квартиру, можно по вполне доступной цене стать собственником жилья со всеми удобствами. Спрос на однокомнатные квартиры всегда находится на высоком уровне, откуда проистекает и еще одна положительная особенность этих квартир: в случае необходимости их можно легко и быстро продать. Следовательно, изучение этого сегмента необходимо для более полного понимания сложившейся ситуации на рынке недвижимости в г.Пятигорске в целом.

Основной целью данной работы является проведение анализа рынка купли-продажи однокомнатных квартир в г.Пятигорске. Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

·        Изучить общую характеристику г.Пятигорска, его историю, географическое положение, особенности его социально-экономической политики, состояние жилищного фонда и инфраструктуры рынка.

·        Рассмотреть ценовую ситуацию в сфере купли-продажи однокомнатных квартир.

·        Провести исследование конъюнктуры спроса и предложения на однокомнатные квартиры.

·        Проанализировать активность рынка недвижимости и ликвидность объектов в данном сегменте рынка.

Объектом исследования является купля - продажа квартир на рынке недвижимости. Предмет исследования - купля-продажа однокомнатных квартир в г.Пятигорске.

Полученные результаты данной работы могут быть использованы конкретным потребителем при принятии решения о покупке или продаже однокомнатной квартиры в г.Пятигорске.

1. Общая характеристика региона и района исследования

.1 Административный статус

Пятигорск - старейший бальнеологический и грязевой курорт <#"577830.files/image001.gif">

Рисунок 2.1.1 - Соотношение цены кв.м. квартиры на первичном рынке и её месторасположения в Пятигорске

Рисунок 2.1.2 - Соотношение цены кв.м. квартиры на вторичном рынке и её месторасположения в Пятигорске

Максимальная цена - 2700000 руб. за 49 м² (Центр).

Минимальная цена - 720000 руб. за 34 м² (район Квартала).

2.2 Конъюнктура спроса и предложения

Таблица 2.2.1 - Количество предложений о продаже однокомнатных квартир по районам

Таблица 2.2.2 - Уровень спроса на однокомнатные квартиры по районам

Таблица 2.2.3 - Типизация квартир на продажу по качеству

Рисунок 2.2.1 - Соотношение спроса и предложения на куплю-продажу однокомнатных квартир в Пятигорске (по районам)

Рисунок 2.2.2 - Распределение предложений на однокомнатные квартиры по районам Пятигорска в зависимости от сегмента рынка

2.3 Активность рынка

Не так давно (в 2010 году) Пятигорск был признан столицей Северо-Кавказского федерального округа (СКФО). И, по данным портала «Недвижимость КМВ», буквально за пять месяцев цены на жилье выросли на 7,1%, после чего давление кризиса переломило динамику в сторону снижения, что отражается до сих пор. В целом же за период январь-сентябрь 2011 г. цены на квартиры в городе снизились на 2,57%, относительно сентября прошлого года индекс потерял 4,88%.

Рисунок 2.3.1 - Динамика цен на квартиры в Пятигорске в период 09.2010-09.2011гг

Около 74% предложений по продаже квартир в Пятигорске находится в диапазоне от 35 до 50 тысяч рублей за кв.м.

В 2009 году, в разгар экономического спада, обороты сильно сбавились, цены во всех сегментах снизились на 30-40 %, количество сделок также упало в разы. Но, начиная с конца зимы этого года, рынок стал оживать. Цены стабилизировались, а в сегменте жилой недвижимости стоимостью до 2,5-3 миллионов рублей можно говорить об их небольшом росте. Большим спросом пользуются и различные коммерческие объекты. Сейчас по всем секторам рынка есть интересные предложения, покупатели имеют возможность выбора. В целом рынок ровный, без резких колебаний.

Большое предложение в сегменте двух и трехкомнатных квартир. А однокомнатные квартиры в дефиците. Особенно после того, как прошла акция в рамках федеральной программы по обеспечению жильем ветеранов войны - таких квартир практически на рынке не осталось.

Очень большим спросом пользуются квартиры повышенной комфортности. При этом говорить о наличии элитной недвижимости в Пятигорске пока не приходится, если сравнивать с той же Москвой или Санкт-Петербургом. Но есть дома, которые построены недавно, там квартиры с комфортной современной планировкой. Они вызывают большой интерес.

А в целом рынок вторичного жилья представлен, главным образом, многоквартирными пятиэтажными домами 20-30-летней давности: с улучшенной планировкой, «хрущевками» и «брежневками».

Рынок риэлторских услуг также разнообразен. Есть и частные маклеры и агенты, работающие в режиме хоум-офис. Но тенденция такова, что постепенно большинство игроков рынка недвижимости склоняется к необходимости создания агентств, с офисом, с оформлением соответствующих договоров. Через них сегодня и проходит основная часть сделок. Агентства в основном небольшие, в них работает от 2 до 5 сотрудников. Самое крупное насчитывает порядка двух десятков человек, в Пятигорске оно считается монстром. Сейчас в Пятигорске около 80 агентств. До кризиса их было гораздо больше - примерно три сотни.

2.4 Ликвидность объектов

Сроки продажи квартиры напрямую зависят от степени ее ликвидности. Понятие ликвидности объекта недвижимости подразумевает, прежде всего, возможность его продажи в наиболее сжатые сроки, востребованность данного вида товара на рынке недвижимости и соответствие заявленной стоимости реального состояния этого объекта.

Принято считать, что ликвидность объектов недвижимости выше в том случае, если требуется небольшой срок времени на продажу данного объекта.

В настоящее время наиболее ликвидными объектами недвижимости остаются квартиры, находящиеся в самом дешевом сегменте рынка жилья. Наименее ликвидными являются объекты, так называемой, элитной недвижимости.

Анализируя состояние рынка однокомнатных квартир в Пятигорске можно сделать вывод, что наиболее ликвидными являются однокомнатные квартиры на вторичном рынке, площадью до 40 м², расположенных на 1-5 этажах кирпичных или панельных домов в таких микрорайонах как Новопятигорск, Центр, Белая Ромашка.

Заключение

Рынок недвижимости кавказский <http://www.estatekmv.ru/catalog/> Минеральных Вод стал развиваться только в последние десятилетие, поэтому пока еще его можно назвать нестабильным и довольно шатким. Бесспорно, большим спросом, чем в других курортных городах пользуется Кисловодск и Пятигорск. Бизнес КМВ обеспечивает активное развитие городов и рост спроса на недвижимость. Бизнес КМВ, экономика городов-курортов сосредоточена в Пятигорске. Соответственно Пятигорск отличается самой большой по сравнению с другими городами КМВ численностью населения. Такие факторы говорят в пользу стабильного и большого спроса рынка недвижимости, появлению новых строительных организаций и заинтересованности инвесторов во вложении в недвижимость.

В 2009 году, в разгар экономического спада, обороты сильно сбавились, цены во всех сегментах снизились на 30-40 %, количество сделок также упало в разы. Но, начиная с конца зимы этого года, рынок стал оживать. Цены стабилизировались, а в сегменте жилой недвижимости стоимостью до 2,5-3 миллионов рублей можно говорить об их небольшом росте. Большим спросом пользуются и различные коммерческие объекты. Сейчас по всем секторам рынка есть интересные предложения, покупатели имеют возможность выбора. В целом рынок ровный, без резких колебаний.

Рассматривая динамику цен по типам квартир видно, что наиболее востребованными на рынке остаются однокомнатные квартиры, сначала года они потеряли всего 1,33%. Проведенное исследование рынка купли-продажи однокомнатных квартир показало высокий уровень их предложения на рынке. Большим спросом пользуются однокомнатные квартиры вторичного рынка. Новые квартиры стремятся покупать в домах, расположенных в динамично развивающихся микрорайонах, таких как Белая Ромашка, Новопятигорск.

Меньшим спросом пользуются квартиры в блочных домах, чем в кирпичных. Более привлекательны для покупателей квартиры, расположенные рядом с парками и лесопарковыми зонами, имеющие свои внутренние дворики и детские площадки. Разброс цен относительно большой - от 25000 до 55000 за кв. м. в зависимости от района постройки, этажа, типа дома, даты его постройки.

В целом можно сказать, что такой сегмент рынка недвижимости, как купля-продажа однокомнатных квартир, в Пятигорске развивается динамично. На сегодняшний день в распоряжении жителей Пятигорска находится множество специализированных периодических изданий, Интернет-ресурсов и риэлтерских фирм, позволяющих облегчить выбор и приобретение или продажу недвижимости.

Список использованных источников

1.   Грабовый П. Г. Экономика и управление недвижимостью. - М.: АСВ, 1999.

2.   http://www.pyatigorsk.org/city/history/

3. http://www.pyatigorsk.org/city/business/strategiya-razvitiya-goroda-kurorta-pyatigorska-do-2020-goda/

. http://www.pyatigorsk.org/city/business/programma-socialno-ekonomicheskogo-razvitiya-municipalnogo-obraz/

.        http://ru.wikipedia.org/wiki/%CF%FF%F2%E8%E3%EE%F0%F1%EA

.        http://www.energosovet.ru/npb1333.html

.        http://www.mashuk.ru/n%D0%BEv%D0%BE%D1%81ti-%D1%81tudii/pyatig%D0%BE%D1%80%D1%81k-d%D0%BElzh%D0%B5n-bit%D1%8C-lid%D0%B5%D1%80%D0%BEm

.        http://www.a-kmv.ru/index.php?option=com_content&view=article&id=60&Itemid=235

.        http://www.realty-kmv.ru/content/realty/429-rinok-zhilia-v-sentjabre-2011

.        http://ppl.nnov.ru/1/4/252/441/?nid=2489&a=entry.show

.        http://realty.yandex.ru/search.xml?category=APARTMENT&fromWizard=YES&roomsOffered=1&selectedRegionId=11067&type=SELL

.        http://www.rosrealt.ru/Pjatigorsk/kvartira/prodam/1komnatnye

13.     http://pyatigorsk.infaplus.ru/index.php?option=com_marketplace&page=show_category&catid=14&Itemid=293

.        http://pyatigorsk.afy.ru/object/flat/