Технологии возведения жилых домов в загородных поселках

Содержание

 

Введение

1. История развития малоэтажного строительства в России и за рубежом

1.1 Малоэтажное строительство в России Х - XХ вв.

1.2 Этапы развития современного коттеджного строительства в России

1.3 Зарубежный опыт малоэтажного строительства

2. Анализ современного малоэтажного строительства в России

2.1 Потребительские предпочтения на рынке малоэтажного строительства

2.2 Проблемы малоэтажного строительства

2.3 Малоэтажное строительство в Удмуртии

3. Сравнение технологий малоэтажного строительства

3.1 Требования, предъявляемые к малоэтажному жилью

3.2 Рассматриваемые технологии строительства

3.3 Обработка результатов исследования методом анализа иерархий (AHP)

Заключение

Библиографический список

Введение

За последние 20 лет относительная доля ввода малоэтажного жилья увеличилась в несколько раз. В 1990 г. этот показатель составлял 6,2%, в 2004 г. он вырос до 39,5%, а в первом полугодии 2011 г. достиг 50,8%. По прогнозам Правительства РФ доля малоэтажного строительства в общем вводе жилья в 2015 году должна составить не менее 60%, а в 2020 году - 70%.

По результатам социологических опросов, проводимых Фондом "Общественное мнение", около 60% россиян хотели бы улучшить свои жилищные условия за счет приобретения загородного дома в организованном коттеджном поселке. Причиной активизации малоэтажного строительства является не только увеличение спроса на рынке загородной недвижимости, но и появление новых строительных материалов и технологий, которые позволяют сократить сроки и снизить стоимость возведения зданий. Предлагаемых вариантов настолько много, что сделать выбор в пользу одного из них становится настоящей проблемой для заказчика. По-прежнему пользуются популярностью дома, построенные из кирпича, дерева, ячеистого бетона. Широкое распространение получают каркасно-щитовые, каркасно-панельные технологии. Для малоэтажного строительства также можно рассматривать и монолитные варианты с использованием несъемной опалубки. Некоторые российские заводы-изготовители предлагают полносборные домокомплекты повышенной заводской готовности, когда вся коробка дома собирается на предприятии, а затем уже в готовом виде монтируется на строительной площадке. Вариантов масса, и все они, конечно, имеют свои плюсы и минусы. При одном способе получается невысокая себестоимость строительства по используемым материалам, при другом сокращены затраты на монтаж и исключена необходимость использования грузоподъемных механизмов. Третий способ выигрывает в сроках строительства. Но кроме стоимостных показателей, нужно обратить внимание и на используемые строительные материалы. Они должны не только обеспечивать требуемую долговечность здания, но и быть удобными и надежными в эксплуатации, экологичными и энергоэффективными. Необходимо учитывать конкретный район строительства объекта и обратить внимание на то, какие производственные базы имеются на данной территории.

Вопрос широко освещается в научно-популярных статьях, т.к. малоэтажное строительство становится актуальным и все большее количество людей стремится получить грамотные советы по поводу строительных материалов и технологий возведения зданий. Но, как правило, сравнение и оценка вариантов в таких источниках производится по отдельным критериям, чаще по долговечности или стоимости.

Решением проблемы выбора оптимального варианта может стать только комплексный анализ существующих технологий строительства по всем вышеперечисленным критериям с точки зрения качества и стоимости возводимого жилья. Все это предопределяет выбор темы диссертационного исследования и ее актуальность.

Целью диссертационного исследования является сравнение существующих технологий строительства по степени соответствия их требованиям, предъявляемым к современному малоэтажному жилью, и выявление среди них оптимального варианта с учетом условий строительства в пригородной зоне г. Ижевска.

Предметом исследования выступает отрасль малоэтажного жилищного строительства.

Объект исследования - технологии возведения жилых домов в загородных поселках.

Для достижения поставленной цели необходимо решение следующих задач:

анализ рынка загородной недвижимости, определение предпочтений застройщика и покупателя, выявление наиболее популярных технологий малоэтажного строительства;

оценка используемых строительных материалов с точки зрения долговечности, пожарной безопасности, энергетической эффективности и экологичности;

сравнение выбранных технологий по технико-экономическим показателям возводимого жилья, сметной стоимости строительства и последующим эксплуатационным затратам;

выявление среди рассматриваемых вариантов оптимальной технологии строительства жилого дома в загородном поселке.

Теоретическая значимость диссертационного исследования. В данном исследовании технологии строительства оцениваются по наиболее значимым факторам, характеризующим качество и экономичность архитектурно - технических решений возводимого жилья с учетом климатических и социально-экономических условий района строительства - г. Ижевска. В процессе работы формируется полная картина, характеризующая сильные и слабые стороны каждой из рассматриваемых технологий, благодаря чему исследование не только позволяет выявить среди существующих на сегодняшний день наиболее приемлемый вариант, но и определить направление развития каждой из технологий в сторону улучшения их характеристик.

Прикладная ценность. Результат работы может быть использован в качестве информационной базы, как для частного застройщика, так и для организаций, планирующих строительство организованных коттеджных поселков. Кроме того, данные, полученные в ходе исследования, могут найти свое применение в решении некоторых задач, поставленных перед государственными программами поддержки и стимулирования малоэтажного строительства, таких как ФЦП "Жилище", подпрограмма "Стимулирование программ развития жилищного строительства субъектов Российской Федерации", ведомственная целевая программа "Развитие малоэтажного жилищного строительства в Российской Федерации", программа "Свой дом". К таким задачам относятся формирование перечня энергоэффективных и экологичных материалов и технологий недорогого малоэтажного жилищного строительства, а также составление альбомов типовых решений для возведения коттеджных поселков эконом-класса. Оценка технологий возведения загородных домов, проводимая в данном исследовании, позволит определить, какой вариант в наибольшей степени отвечает заявленным требованиям и подходит для использования в массовом жилищном строительстве.

Методы исследования. В качестве используемой информационной базы используется действующая в области строительства нормативная документация, аналитические и обзорные статьи, учебные пособия, тематическая зарубежная литература. В рамках работы предполагается подробный анализ рассматриваемых технологий малоэтажного строительства с точки зрения качества и стоимости возводимого жилья. Комплексная оценка по всем критериям производится при помощи одного из методов теории принятия решений - метода анализа иерархий (Analytic Hierarchy Process - AHP).

Научная новизна исследования заключается в выявлении среди существующих на сегодняшний день технологий малоэтажного строительства оптимального варианта, который отвечал бы всем современным требованиям, предъявляемым к возводимому жилью, с учетом климатических и социально-экономических условий района строительства - г. Ижевска. Комплексный анализ технологий производится при помощи привлечения одного из методов теории принятия решений - метода анализа иерархий, который позволяет произвести объективную оценку вариантов в условиях множества критериев и альтернатив.

Положения, выносимые на защиту:

Результаты анализа рынка малоэтажного строительства, определение потребительских предпочтений, выявление наиболее популярных технологий строительства для проведения сравнения;

малоэтажное строительство коттеджное удмуртия

Результаты оценки рассматриваемых технологий малоэтажного строительства с точки зрения качества и стоимости возводимого жилья;

Результаты комплексного сравнения строительных технологий, проводимого методом анализа иерархий, по степени соответствия их требованиям, предъявляемым к малоэтажному жилью.

Структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы из 43 источников. Работа содержит 96 страниц печатного текста, включает 7 диаграмм, 12 рисунков, 11 таблиц и 4 приложения.

1. История развития малоэтажного строительства в России и за рубежом

1.1 Малоэтажное строительство в России Х - XХ вв.

Символом индивидуального жилища на Руси на протяжении столетий оставалась рубленая изба. Древнерусское слово - "истьба, истобка" (отапливаемое помещение) упоминается в летописях с 10 века. Понятие охватывало достаточно широкий круг строений от курной четырехстенной (без дымохода) постройки до двухъярусных деревянных хором. Она имела в плане форму квадрата или прямоугольника со сторонами длиной от 4 до 9 метров. Квадратные дома содержали одно внутреннее помещение, а прямоугольные были разделены внутренней стенкой на два объема (пятистенка). Основной объем имел квадратное сечение, более узкий - служил сенями.

Дом горожанина ничем не отличался от крестьянского жилища. Все зависело от социального статуса, профессии и знатности хозяина. Богатые многосрубные хоромы, принадлежавшие знати, носили название "терем". Первоначально словом "терем" называли только верхний жилой ярус (от греческого "teremnon" - жилище).

Петровские реформы окончательно выделили сословие служивого дворянства, а с ним и закрепление типов индивидуального жилья: сельская и городская дворянская усадьба и крестьянские дворы. В 1722 г. Петр I издал указ "О строении крестьянских дворов в погорелых и вновь строящихся селах и деревнях по "образцовому чертежу". Проекты таких домов определяли общие габариты и пропорции зданий. Застройщик имел свободу в решениях внутренней планировки и архитектурной отделки фасадов. По указанию Петра I архитектор Доменико Трезини составил образцовые проекты домов для различных слоев населения.

С ростом купеческого сословия активизировались темпы строительства жилья. В 17 веке в России был организован специальный рынок "Скородом" для продажи типовых сборно-разборных домов, возводимых в Москве и Московской области.

Дворянская усадьба представляла собой сложный комплекс зданий и сооружений, обеспечивающий автономное проживание дворянской семьи, основанное на натуральном хозяйстве. Тип главного усадебного дома зависел от материальных возможностей владельца: чем выше был достаток, тем меньше дом блокировался с хозяйственными постройками и тем больше походил на дворец, чем беднее был помещик, тем больше тип усадьбы приближался к крестьянскому двору.

Классический тип помещичьей усадьбы включал барский дом, иногда с флигелями, оранжерею с парком, хозяйственный двор со служебными постройками и даже церковь.

Городская усадьба состояла из барского дома, "служб" (конюшня, каретный сарай и пр.). Примером таких усадеб, сохранившихся до наших дней, являются музейные комплексы Останкино и Архангельское.

В начале XIX века был создан альбом чертежей новых "образцовых" проектов, предназначенных для многократного использования. Фасады рекомендуемых для застройки индивидуальных домов разрабатывались в стиле классицизма, были симметричны и имели портики или фронтоны по центру здания.

Помимо дворянских усадеб и общественных зданий в городах размещались торговые и ремесленные поселки-слободы. Еще до возникновения фабричного производства сложился особый городской тип жилища, связанный с профессиональной деятельностью владельца. Из-за высокой плотности городской застройки это, как правило, был двух - этажный дом, каменный, деревянный или смешанный (низ каменный, а верх - дерево) с примыкающим двором и хозяйственными постройками. Второй этаж был жилым, а на первом размещались торговые или производственные помещения.

Во второй половине XIX века бурное развитие капитализма в России, отмена крепостного права и желание только что обогатившихся купцов, промышленников недворянского происхождения, зажиточных чиновников и удачливых представителей интеллигенции почувствовать себя помещиками - вызвало к жизни новые виды индивидуального жилища - загородного особняка (круглогодичное проживание) и дачи (сезонное проживание).

Один из представителей плеяды архитекторов, работающий в начале XX века в стиле неоклассицизма и модерна, возвел ряд частных особняков в Петербурге и его окрестностях.

Революционные перемены, произошедшие в 1917 году, сделали в России индивидуальное жилище уделом избранных представителей партийной, чиновничьей номенклатуры, руководителей предприятий, выдающейся творческой, научной и военной интеллигенции. Сельский индивидуальный дом 20 века - та же изба, только электрифицированная и отделанная под городскую квартиру. Стремление превратить индивидуального крестьянина в сельского пролетария, а деревню в поселок городского типа породило массу проектов блокированных жилых домов для сельских поселений - альтернативы крестьянским усадьбам [26].

В 30-е гг. ХХ века ситуация резко изменилась. Все силы, в т. ч. и государственного аппарата, были направлены на массовую многоэтажную застройку городов, т.к. население росло, и стояла острая необходимость обеспечить всех жильем. Решением проблемы явилось индустриальное панельное и кирпичное домостроение. Однотипные высотные дома быстро заполнили города России, дав квартиры многим семьям, но истребив всякую архитектурную выразительность. Малоэтажное жилище в понимании людей перешло в статус летних или садовых домиков. Во многом это было связано с массовым выделением горожанам на бросовых землях (бывшие карьеры, выторфовки, заболоченные участки) крохотных наделов размером в 4-8 соток (400-800 м²) и переходом на пятидневную рабочую неделю. Это был эрзац буржуазной дачи - одно трехкомнатное строение, созданное в худшем случае из подсобных материалов (отходов от разборки тары, временных послевоенных бараков и т.д.), а в лучшем случае - щитовое или каркасное строение, без утепления и каких бы то ни было удобств.

И лишь на закате СССР внимание вновь было обращено к малоэтажному строительству. Из текста Постановления "О мерах по ускорению развития индивидуального жилищного строительства" (ред. от 13 января 1989 г., 29 марта, 26 сентября 1990 г.): "Центральный Комитет КПСС и Совет Министров СССР считают, что для выполнения поставленной XXVII съездом партии задачи обеспечения к 2000 году каждой советской семьи отдельной квартирой или индивидуальным домом особое значение приобретает существенное расширение индивидуального жилищного строительства и повышение его качества. Этот вид строительства не только позволяет предоставить семье отвечающее ее потребностям жилище, но и способствует развитию приусадебных хозяйств для дополнительного производства сельскохозяйственной продукции, бережному отношению к своему дому и трудовому воспитанию детей и молодежи, укреплению семьи и закреплению кадров" [27]. Уже в то время стало очевидным, что требуется градостроительная революция, в основе которой должно лежать проектирование и строительство новых малоэтажных городов. Они были необходимы для того, чтобы кардинально изменить жизнь людей, соединив в новом творческом синтезе преимущества сельского и индустриального расселения и превратив усадебное домостроительство в новое российское градостроительство и в ключевую отрасль восстановления жизни в стране.

Данный документ впервые после эпохи массовой застройки социальным многоэтажным жильем на основе бетона разрешал индивидуальное строительство. И, несмотря на известную ограниченность этого разрешения, оно положило начало малоэтажному домостроению, ставшему альтернативой массовому многоэтажному многоквартирному жилью. К сожалению, осуществить принятую программу по обеспечению граждан социальным жильем не удалось в связи с распадом СССР. Тем не менее, развитие малоэтажного жилья на этом не прекратилось.

 

1.2 Этапы развития современного коттеджного строительства в России

В современной России в развитии малоэтажного строительства можно условно выделить несколько этапов.

На первом этапе развития - с начала реформ до августа 1998 года - малоэтажное домостроение осуществлялось преимущественно в интересах богатой части населения. Приобретение загородной недвижимости было первым шагом к альтернативе городского образа жизни и показывало высокий имущественный статус домовладельца. Кроме того, жилье было своего рода средством сохранения денежных средств от инфляции и обеспечивало надежность сбережений за счет роста цен.

Малоэтажное домостроение было представлено в основном неорганизованной застройкой без единого архитектурного стиля, без необходимой и достаточной социальной и инженерной инфраструктуры.

После дефолта 1998 года малоэтажное строительство на какое-то время приостановилось, а затем вошло во второй этап своего развития, характеризующийся все большим разнообразием архитектурных стилей и планировок, стремлением к объединению в одном месте проживания представителей одних социальных групп или профессий. Все больше появлялось продуманных с точки зрения плана застройки и инфраструктуры малоэтажных поселков с домами из традиционных строительных материалов и новыми дизайнерскими решениями. Все лучше решались вопросы обеспечения жителей поселков водой, теплом, электроэнергией, газом, задачи утилизации продуктов жизнедеятельности.

Начало третьего этапа развития малоэтажного строительства (конец 2003 года) было обусловлено достаточным уровнем сбережений той части населения, которая хотела жить за городом в благоустроенном жилье, но такового не имела. Рост доходов населения и развитие ипотечного кредитования, наличие значительного инвестиционного ресурса в виде приватизированной квартиры, способствовали выходу на рынок загородной недвижимости покупателей с уровнем дохода выше среднего, что потребовало изменить подходы и масштабы строительства. Сначала в Москве, а потом и в других городах стали возникать малоэтажные поселения, строительство велось посредством точечной застройки.

Четвертый этап малоэтажного строительства стал развиваться с началом реализации приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России", новой редакции Федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 годы и программы "Свой дом". В этот период возникла потребность реализации масштабных проектов комплексной застройки территорий не только в интересах среднего класса, но и категорий граждан с уровнем дохода ниже среднего, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Для решения вопроса необходимо было обеспечить переход от строительства разрозненных поселков к реализации масштабных проектов с комплексной малоэтажной жилой застройкой, объединенных единой концепцией.

Пятым этапом можно обозначить современный период активной программно-целевой поддержки развития малоэтажного жилищного строительства. Основной его целью является реализация принятой общегосударственной стратегии приоритетного массового строительства малоэтажного жилья для всех категорий граждан, в том числе эконом-класса, индустриальными методами и с высокими экологическими стандартами. Такой подход должен позволить резко увеличить темпы введения малоэтажного жилья, сделать его комфортным, качественным и доступным.

В структуре современного малоэтажного строительства РФ значительное место по используемым материалам занимает кирпичное и каменное домостроение (соответственно 53% и 15%), деревянное домостроение занимает 22%, а 10 % домов строится из других материалов, в том числе из пенополистирольных строительных материалов.

Анализ показывает, что наиболее часто используемые строительные технологии являются относительно дорогими. В частности, кирпичное и каменное домостроение имеет наибольшую себестоимость строительства, а их совокупный удельный вес в структуре малоэтажного строительства занимает 68 %.

Перспективным с точки зрения снижения себестоимости строительства является использование дерева и материалов из его переработки. Также важно применение новых технологий (возведение малоэтажных домов на основе материалов из ячеистого бетона, модернизированные технологии крупнопанельного домостроения, на основе элементов несъемной опалубки из пенополистирола, технология термоструктурных панелей), которые позволяют вести работы в любое время года. При этом производство, транспортировка, монтаж несущих и самонесущих конструкций, а также последующая эксплуатация здания требуют гораздо меньше затрат, чем технологии строительства, связанные с традиционными материалами [28].

 

1.3 Зарубежный опыт малоэтажного строительства

К настоящему времени в 50 американских штатах насчитывается порядка 106 млн. домовладений. Индивидуальные дома строились в США на протяжении всей 250-летней истории государства. Самая большая их концентрация наблюдается в густонаселенных штатах (Калифорния, Флорида, Мичиган) и мегаполисах (Нью-Йорк, Сан-Франциско, Детройт, Чикаго, Вашингтон).

Чтобы понять, почему американцы выбирают именно такой тип жилья, необходимо вернуться на несколько сотен лет назад в Европу. Сельские жители всегда жили в домах, а для городского жилья было типичным сочетание на одной площади и жилой, и рабочей зоны. Под одной крышей проживала большая семья, слуги и рабочие. Ситуация изменилась в 17 веке в Голландии. Повышение уровня жизни позволило иметь обширные домовладения, любовь к детям стала стимулом к созданию нуклеарных семей. Эти обстоятельства, в сочетании с особым отношением к частному жилью, привели к культурной революции. Люди начали жить и работать в разных местах, дети росли в семьях, а не отдавались как раньше учениками к мастерам. Для присмотра за домом стали нанимать домохозяек. Таким образом, голландские города и поселки 17 века почти полностью состояли из домов, построенных рядом бок о бок, большие и маленькие, в зависимости от состоятельности хозяина.

Идея городских частных домов распространилась на Британских островах благодаря прочным торговым и культурным связям с Нидерландами. К началу 20 века, девять из десяти жилищ в Англии и Уэльсе были индивидуальными. США вместе с Ирландией, Канадой и Австралией также унаследовали эти англо-голландские традиции домостроения, и сейчас три четверти американцев живут в собственных домах.

Если земля была очень дорогая, как это было в Амстердаме в 17 веке, альтернативой служили так называемые "row houses" - трех-, четырехэтажные одноквартирные дома, составляющие часть сплошного ряда домов, имеющих общие боковые стены. Конечно, по степени комфорта и эстетики такое жилье уступало отдельно стоящим зданиям. Такие дома в плане были прямоугольной формы, узкие, с небольшим количеством окон. Кроме того, из-за общих стен с соседями сильно страдала звукоизоляция помещений. В этом отношении более удобным вариантом считались "semi-detached houses" - сблокированные (двухквартирные) дома. Они были более гибкие в плане дизайна и имели больше окон. На сегодняшний день, в Великобритании одна треть жилых домов относится как раз к этому типу.

В Америке, как и в Британии, рядовые дома были общей чертой всех промышленных городов 19 века. В Филадельфии и по сей день около половины всех домов относятся к данному типу. Американцы же, напротив, с повышением уровня жизни в постиндустриальный период, начали отказываться от такого жилья. Более богатые горожане стремились переехать на окраину города. Связано это было с повышением расовой розни, а также распространением таких заболеваний, как туберкулез [43].

Массовое строительство загородного жилья в США началось в конце сороковых годов прошлого века. В предместьях Нью-Йорка фирма "Левит и сыновья" развернула строительство технологичных дешевых односемейных домиков. Именно тогда Билл Левит, ставший в последствие отцом "одноэтажной Америки" и воплотивший в жизнь американскую мечту, призывал американцев, вернувшихся с войны, не селиться в тесных квартирах Нью-Йорка, а переезжать в пригороды. Вскоре за первым "Левиттауном" появились такие районы в штатах Нью-Джерси и Пенсильвания. Строительство было поставлено на поток, и "Левиттауны" вырастали на пространствах от Флориды до Массачусетса. Конкуренты Билла Левита не дремали, и вскоре все крупные города Соединенных Штатов начали обрастать такими же пригородами.

За четыре года (с 1947 по 1951) фирма "Левит и сыновья" построила порядка 17,5 тысяч домов. К концу 60-х годов число построенных компанией домов достигло 140 тысяч. Процесс строительства был настолько технологичным, что Левиту удавалось строить по 36 домов в день. Площадь стандартного дома в два этажа составляла около 74 м². Поначалу все дома в "Левиттаунах" были стандартными, но их можно было модифицировать пристройками. Проекты, включающие в себя более разнообразные архитектурные и планировочные решения, появились позднее. В них уже были предусмотрены гостиная, кухня, 2-3 спальни, санузлы и кладовка. В кухне была установлена мебель и техника, включая холодильник и стиральную машину, санузлы также были оборудованы, и дом был полностью готов к заселению. Подвальный этаж отсутствовал, так как фундаменты были неглубокими, поэтому в кладовке располагалась еще и бойлерная. Строили эти дома по широко ныне известной канадской каркасной технологии - в основе дома был сборный деревянный каркас, обшитый с двух сторон фанерой, а внутри стен располагался утеплитель.

Сегодня желание иметь собственный дом, а не городскую квартиру уже стало традиционной мечтой каждого американца, поэтому дома стоимостью от 150 до 470 тысяч долларов строятся в огромных количествах. Это дешевые семейные дома, представляющие собой вполне комфортное загородное жилье. Сотни тысяч и даже миллионы таких домов каждый год возводятся для продажи молодым семьям. Кроме того, американцы очень мобильны. По статистике, каждая семья меняет свой дом каждые пять лет.

Малоэтажное строительство развивается не только в США. Интересен и европейский опыт. Так, пригороды Парижа начали быстро развиваться в конце XIX - начале XX. Главной задачей в этом процессе стало составление локальных планов и проведение политики строительства жилья, что должно было привести к упорядочению структуры города. В 1958 году был разработан Генеральный план развития Парижского района. Он положил начало децентрализации Парижа.

Тогда население Большого Парижа составляло 7,2 миллиона человек, то есть 15% от всего населения Франции. В целях децентрализации Парижа издается закон, запрещающий новое строительство крупных промпредприятий, запрещается расширение одних предприятий за счет других, повышаются налоги на земельные участки в черте города. С помощью финансово-экономических мер поощряется перевод промышленных объектов из Парижа в провинцию. Для этого выдаются займы и безвозвратные ссуды, пособия на перевод рабочего персонала, представляются льготы на покупку земельных участков, снижаются тарифы на электроэнергию и железнодорожные перевозки.

В 1965 г. принимается решение о строительстве на расстоянии 25 км от центра пяти новых городов-спутников. За время с 1966 по 1975 год в их развитие было вложено 5 млрд. франков. Уже в 1990 году численность жителей этих городов составила 652 тысячи человек. Города-спутники застраиваются малоэтажным индивидуальным жильем - односемейными жилыми домами в зеленых массивах с индивидуальной архитектурой высокого художественного уровня, удобно расположенными автомобильными, железными дорогами и аэропортами. Все это превращает города - спутники в мощные притягательные центры [19].

В Дании история развития индивидуального домостроения насчитывает около 150 лет. Члены высшего класса Копенгагена начали строить виллы незаконно для постоянного проживания в пригородных районах в связи с перенаселенностью города и эпидемии холеры в 1851 году. Во-первых, это позволяло разделить работу и личную жизнь, а во-вторых, люди хотели жить на свежем воздухе и быть в контакте с природой. Сейчас около 40% из 2,4 млн. единиц жилья в Дании - это индивидуальные жилые дома. Процент мог быть и больше, но не каждая семья может себе это позволить [40].

Стремление к наличию собственного малоэтажного дома для семьи и индивидуализации личного пространства входит в национальную ментальность жителей северной и центральной части Европы и Северной Америки. По данным исследования независимого эксперта-консультанта по маркетингу и экономическому анализу Балаева С.Ю., проводимого в рамках семинара "Влияние состояния жилой среды и жилища на качество жизни среднего класса России, социально-экономическую активность граждан и института семьи, микросоциумов и иных институтов гражданского общества", доля населения, живущего в собственных домах, составляет для Германии 82%, Финляндии - 89%, Канады - 65%, США - 72% (см. диагр.1). Причем тенденции к индивидуализации жилья преобладают в странах с наименьшей плотностью населения.

Основными строительными технологиями для малоэтажных домов в Северной Америке, Центральной и Северной Европе являются каркасно-панельные (63% - 99%) и модульные (2% - 25%). Деревянное домостроение в Северной Америке и Европе преобладает в странах с большими лесными массивами.

Рассматривая долевое соотношение типов домостроения деревянного и каменного (ЖБК, блоки, кирпич, камень и пр.) получаем следующие результаты (см. диагр.2):

В Испании и Франции строительство из камня занимает лидирующую позицию и составляет более 90%;

В Великобритании и Германии использование каменных материалов варьируется между 80-90% от общего объема строительства;

В Японии примерно 55% рынка занимают технологии домостроения из камня, остальные 45% - в пользу деревянного строительства;

В Канаде и Финляндии 80-90% домов возводят из дерева и только 10-20% из камня;

В США деревянное домостроение занимает 95% рынка и только 5% населения выбирают каменные дома.

Стремление к быстровозводимому и дешёвому жилью в ХХ веке свойственно для стран с большим приростом населения:

США, с приростом в различные периоды в 5-15% в год;

Канада, со стабильным ежегодным приростом в 1-3%;

Германия, с приростом в конце 40-х годов в 7-9 %, в конце 80-х - начале 90-х годов на 25-45%;

Финансовые кризисы мотивируют, в посткризисный период, экстенсивное формирование быстровозводимых строительных технологий и интенсивное развитие более дешёвого жилья:

В США - кризис "Великая депрессия" 1929-1934 гг. Рост объемов строительства жилых домов составлял 17% - 22% в год;

В Германии - поствоенный кризис 1945-1949 гг. Рост объемов строительства жилых домов - 30% -45% в год.

Для США характерно малоэтажное домостроение до 4-х этажей. Средняя площадь дома на одну семью составляет 148 м. кв. Более 95% всего домостроения в США является деревянным или на деревянной основе.

Отсутствие больших лесных массивов для производства дешевого строительного древесного материала, а также большая площадь урбанизации Германии исторически сформировала приверженность к использованию в строительстве каменных, кирпичных и цементных строительных материалов. Более 50% малоэтажных зданий Германии возводится из пористого бетона. Несмотря на это Германия является самым большим экспортером деревянных домов в мире, как страна с наиболее развивающейся технологией домостроения.

Основная технология малоэтажного домостроения в Канаде и Финляндии является деревянно-каркасной. Около 15% домов заводской готовности, производимых в Канаде, экспортируется в США [7].

2. Анализ современного малоэтажного строительства в России

Одной из отличительных особенностей современной жилищной политики РФ является наличие устойчивой тенденции увеличения доли малоэтажного строительства как в целом по РФ, так и по регионам. Это

обусловлено следующими основными социально-экономическими предпосылками: во-первых, изменением структуры спроса на жилье; во-вторых, появлением государственных приоритетов на поддержку развития малоэтажного жилищного строительства.

По данным многочисленных соцопросов, большинство россиян хотели бы жить в собственном доме, за чертой города, в более комфортных и экологически чистых условиях. Во многих странах большинство людей проживают в малоэтажных домах, а монолитные высотки там служат лишь как административно-коммерческие офисные центры.

Застройка панельными и монолитными многоэтажками крупных городов России долгое время шла вразрез с мировыми тенденциями комфортабельности проживания.

К основным преимуществам малоэтажной жилой застройки по сравнению с традиционным для России строительством многоэтажного жилья следует отнести:

социально-психологический комфорт проживания;

доступность: при наличии земельного участка строительство индивидуального жилого дома может осуществляться одной семьей самостоятельно или строительной бригадой, при этом цена не превысит 15 - 20 тыс. руб. за 1 кв. м.;

индустриальность: современные технологии индустриального массового возведения малоэтажного жилья позволяют обеспечить более низкую себестоимость по сравнению с многоэтажным жильем, эксплуатационные затраты для такого жилья существенно ниже, чем для многоэтажного;

энергоэффективность: за счет применения современных строительных технологий и материалов можно легко достичь необходимый уровень теплоэффективности в малоэтажных домах в соответствии с современными требованиями. Это позволяет выполнить требование Указа Президента РФ "О некоторых мерах по повышению энергетической и экологической эффективности российской экономики" от 4 июня 2008 г. № 889, которым предусмотрено снижение к 2020 году энергоемкости валового внутреннего продукта Российской Федерации не менее, чем на 40%, а также применить Федеральный закон № 261-ФЗ "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности…".

экологичность: комплексное малоэтажное жилищное строительство планируется осуществлять преимущественно на пригородных территориях, которые являются более экологически безопасными, чем территории городов. Малоэтажное строительство предполагает минимальное воздействие на окружающую среду, в качестве строительных материалов используется экологически чистое сырье и практически безотходное производство;

динамичность: современные технологии массового возведения малоэтажного жилья позволяют обеспечить строительство жилых домов в более короткие сроки, чем строительство многоэтажек, и более низкие (по сравнению с производством традиционных строительных материалов) финансовые затраты.

К преимуществам малоэтажного жилищного строительства относится также то, что гражданин, как собственник жилого дома, является и собственником земельного участка. Он имеет право эксплуатировать жилой дом, использовать участок по своему усмотрению, осуществлять расширение, реконструкцию.

Необходимо отметить экономическую выгоду комплексной малоэтажной застройки, которая заключается в снижении затрат строительства за счет централизации производства, транспортировки и доставки необходимых строительных материалов. Быстрому созданию и развитию производств таких материалов для малоэтажного домостроения будет способствовать разработка органами государственной власти и органами местного самоуправления типовой проектной документации малоэтажных домов и предприятий малоэтажного домостроения, типовых проектов планировки, которые потребуют только их привязки к конкретной территории с учетом географических и климатических условий.

Комплексная малоэтажная застройка позволит также ориентироваться на автономные локальные тепловые источники, для создания которых должны использоваться энергосберегающие материалы. Это поможет, с одной стороны, решить проблему дефицита энергетических мощностей при строительстве, а с другой - сэкономить значительные средства не только компаний, оказывающих коммунальные услуги, но, в первую очередь, и средства собственников жилья.

Переселение из города в пригород не потребует больших бюджетных затрат в силу того, что основным инвестором жилищного строительства может быть само население за счет собственных и привлеченных средств, а также банки и инвестиционные компании. Вклад федеральных, региональных и местных органов власти должен выражаться, прежде всего, в предоставлении земельных участков и частичном финансировании создания инфраструктуры, и только в той ее части, которая не представляется привлекательной для частного инвестора.

Проведенный анализ [28] официальной статистики показывает, что абсолютные показатели ввода индивидуального малоэтажного жилья в целом по России постоянно растут: с 6,2 млн. кв. м. в 1990 г. до 17,5 млн. кв. м. в 2005 г. и 25,3 млн. кв. м. в 2010 г. (см. диагр.3):

В состав ключевых территориальных лидеров малоэтажного жилищного строительства в 2010 г. вошли: Московский регион, где введено 2834,2 тыс. м. кв. или 13% всех объемов федерального рынка ИЖС; Краснодарский край - 1991,2 (8%); Республика Башкортостан 1453,5 (6%); Ростовская область - 1332,4 (5%); Республика Дагестан - 990,2 (4%); Нижегородская область - 929,8 (4%); Татарстан - 870,4 (3%); Белгородская область - 853,2 (3%); Свердловская область - 667,9 (3%). Общая доля ключевых регионов на федеральном рынке малоэтажного жилищного строительства - 51%. В Удмуртской республике ввод индивидуальных домов составил 285 тыс. м², или 60% от общего объема жилищного строительства (см. диагр.4).

Данная особенность приоритета жилищного строительства формирует новый облик страны как "одноэтажной России" и отражает мировые тенденции развития, ориентированные на формирование более комфортной и экологической среды для жизни.

Согласно мнению аналитиков, данный рост относительной доли малоэтажного строительства будет продолжаться. Это подтверждают статистические данные по вводу жилья за первое полугодие 2011 г., где эта доля достигла 50,8%. При этом частными застройщиками введено 78,7 тыс. жилых домов общей площадью 10,5 млн м², что составило 97,2% к первому полугодию 2010 года. В Республике Алтай, Кабардино-Балкарской, Карачаево-Черкесской и Чувашской республиках, Астраханской, Белгородской, Волгоградской, Владимирской, Новгородской и Тульской областях частное строительство заняло от 80,3 до 97,5%, а в Республике Тыва, Чеченской Республике, Камчатском крае на долю индивидуального домостроения пришлось около 100% жилых площадей.

По прогнозам Правительства РФ доля малоэтажного строительства в общем вводе жилья в 2015 году должна составить не менее 60%, а в 2020 году - 70%. Идея "одноэтажной России" находит все большую поддержку на государственном уровне. Это подтверждает как принятие программы развития малоэтажного жилищного строительства "Свой дом" в 2009 г., так и разработка значительного числа аналогичных программ в регионах России. Особо следует отметить, что в недавно принятой ФЦП "Жилище" отмечен приоритет малоэтажного строительства и определены конкретные программно-целевые мероприятия по направлениям развития спроса и предложения.

На уровне Минрегионразвития РФ в настоящее время готовится к принятию дополнительная ведомственная целевая программа "Развитие малоэтажного жилищного строительства в РФ". Одним из участников является Удмуртская республика. В нашем регионе данная программа направлена на осуществление следующих задач:

создание условий для развития массового жилищного строительства;

стимулирование органов местного самоуправления к проведению эффективной градостроительной политики, созданию условий для строительства жилья эконом-класса, демонополизации и развитию конкуренции на рынке жилищного строительства;

развитие производственной базы строительного комплекса Удмуртской Республики, создание условий для применения в жилищном строительстве новых технологий и материалов, отвечающих требованиям энергоэффективности, экономичности и экологичности;

формирование условий для стимулирования инвестиционной активности в жилищном строительстве, в том числе в части реализации на территории Удмуртской Республики проектов комплексного освоения и развития территорий в целях жилищного строительства, предусматривающих обеспечение земельных участков инженерной, социальной и дорожной инфраструктурами, строительство жилья экономического класса, в том числе малоэтажного;

снижение административных барьеров в строительстве;

оказание государственной поддержки муниципальным образованиям Удмуртской Республики в обеспечении земельных участков в целях жилищного строительства инженерной инфраструктурой;

создание эффективных и устойчивых организационных и финансовых механизмов государственно-частного партнерства в обеспечения земельных участков инженерной, социальной и дорожной инфраструктурами при строительстве жилья эконом - класса.

Общий объем средств, предусмотренных на реализацию программы, составляет порядка 100 млрд. рублей [14].

Развитие малоэтажного строительства невозможно без отлаженной системы государственно-частного партнерства. Доказательством этому служит положительный опыт некоторых российских регионов.

Лидером в стимулировании индивидуального строительства является Белгородская область. Здесь почти 15 лет работает Фонд поддержки индивидуального строительства, благодаря которому более 40 тысяч семей отпраздновали новоселье. Действует потребительский инвестиционный кооператив граждан "Свой дом", работающий по накопительной системе. Учреждена Ипотечная корпорация, предоставляющая целевые займы на строительство жилья. Обеспечивается практически бесплатное предоставление земельных участков, льготное инженерное обустройство массивов застройки. Как результат, объем строительства многоквартирных домов в области уменьшился с 427,6 тысячи квадратных метров в 2008 году до 331,8 тысячи квадратных метров в 2009-м, тогда как объем индивидуального жилищного строительства вырос соответственно с 684,6 тысячи квадратных метров до 765,6 тысячи квадратных метров. Стратегическая цель региона - ежегодно вводить 1,15 миллиона квадратных метров жилья, из которых только 150 тысяч должно составлять многоэтажное.

Прекрасный пример развития государственного спроса на малоэтажное жилье - жилой комплекс "Боталово-3" в Нижегородской области. В микрорайоне построено 72 дома по программам "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда", "Дети-сироты", "Обеспечение жильем ветеранов Великой Отечественной войны", "Социальная поддержка молодых специалистов". На строительство инженерной инфраструктуры поселка было выделено 105,7 миллиона рублей, в том числе из областного бюджета - 103,4 миллиона, из местного - 2,3 миллиона. В Нижегородской области создана рабочая группа по развитию малоэтажного строительства, которая проводит направленную, продуманную, скоординированную работу [10].

Республика Башкортостан может служить примером самых низких цен на жилье. В рамках реализации республиканской программы "Развитие малоэтажного жилищного строительства в Республике Башкортостан "Свой дом" на 2007-2010 годы" под комплексное освоение территории было выделено 524 земельных участка для строительства индивидуальных жилых домов общей площадью 31440 кв. м. При этом строительство инженерных сетей и коммуникаций (сети водо-, газо-, электроснабжения, автомобильные дороги и улицы) было предусмотрено за счет средств, выделяемых по республиканской адресной инвестиционной программе (РАИП). Кроме того, государство финансировало также и строительство некоторых объектов социальной инфраструктуры. В итоге, средняя стоимость строительства 1 кв. м. составила 18620 руб., включая черновую отделку и внутреннюю инженерную разводку, но без установки сантехнического оборудования [13].

 

2.1 Потребительские предпочтения на рынке малоэтажного строительства

По результатам исследования [38] в 2011 г. лидирующее место в распределении построенных малоэтажных домов по видам конструкционных материалов занимали кирпичные и каркасно-панельные дома (по 25-26% каждая из технологий), далее шли дома из блоков - 22%, дерева - 17%, ЛСТК и несъемная опалубка - по 5 % (см. диагр.5):

По площади наибольшим спросом пользуются дома 150-300 м. кв. для постоянного проживания одной семьи. К ним предъявляются высокие требования по инженерному обеспечению, нередко проработка на стадии проектирования занимает длительный период.

По данным реального спроса на кирпичные дома наиболее востребованными при покупке являются дома небольшой площади от 55 до 160 м. кв.

Среди предложенных категорий: экономичность, энергоэффективность, экологичность, долговечность и архитектура - покупателя, в первую очередь, волнует все же цена. Затем следует энергоэффективность, что опять же говорит о нежелании переплачивать за дополнительный обогрев в холодное время года.

На третьем месте экологичность. В большинстве случаев клиенты уделяют пристальное внимание используемым материалам для отделки и утепления, т к. они являются важными компонентами, присутствующими во внутреннем жилом пространстве и могут повлиять на здоровье и жизнь жильцов.

Архитектурные изыски и долговечность интересуют частных застройщиков в последнюю очередь [28].

По данным исследований [4] основным фактором при выборе жилой загородной недвижимости являются сроки строительства (см. диагр.6). Он приобрел дополнительную актуальность после нескольких скандальных ситуаций с недобросовестными застройщиками. Также многие потребители считают, что строительство поселка это гораздо более растяжимое во времени мероприятие, чем возведение многоквартирных домов.

Остальные критерии связаны непосредственно с выбором поселка. Для потребителей важными являются расстояние до города, подъездные пути, наличие коммуникаций, месторасположение. Стоимость является только шестым фактором. Это объясняется тем, что в количественном исследовании факторы влияния определяли люди уже рассматривающие вариант покупки недвижимости за городом. Как правило, такой потребитель уже представляет ориентировочную стоимость покупки и уверен, что сможет найти приемлемый вариант.

Распределение приоритетов также зависит от наличия/отсутствия автомобиля и детей. В целом, на основе этих данных можно сделать вывод о том, что отсутствие автомобиля повышает значение расстояние от города, наличие инфраструктуры (детские сады, школы, магазины и т.д.) в поселке. Наличие автомобиля вызывает повышенный интерес со стороны потенциального покупателя к состоянию подъездных путей.

Наличие детей ведет к повышению значения при выборе жилья по расстоянию до города, наличию инфраструктуры, а также по наличию предложения готового жилья. Отсутствие детей ведет к изменению структуры предпочтений: для такого потребителя важными факторами являются срок сдачи дома и местоположение.

Оптимальным расстоянием от города потенциальными покупателями называется расстояние в 10-15 км. Максимальное расстояние, на которое готовы пойти опрашиваемые при покупке недвижимости 25-30 км. Размер оптимального земельного участка составляет 10-15 соток.

Оптимальной ценой покупки загородной недвижимости является от 21-25 тыс. за сотку (34%) до 31-35 тыс. за сотку (19,5%). Первый вариант выбирает аудитория с доходом от 10 до 20 тыс. на человека. Данной категории предпочтительны дома "под ключ". Второй вариант предпочитает более состоятельная аудитория, для которой необходимы индивидуальные проекты, либо покупка земельного участка и самостоятельное строительство. Однако для данной категории также необходима ценовая выгода при покупке земли или загородного дома. Они готовы потратить дополнительные средства на индивидуальный проект, количество квадратных метров, однако типовая цена за квадратный метр должна быть, с их точки зрения, ниже.

В качестве механизмов оплаты потребители выразили следующие предпочтения (см. диагр.7):

Оптимальным для потребителей является оформление ипотечного кредита. Самым непривлекательным вариантом является оплата 100%, для такой покупки необходимы дополнительные стимулы.

 

2.2 Проблемы малоэтажного строительства

Не смотря на положительную динамику доля малоэтажного жилищного строительства России существенно отстает от близких к нам по климатическим условиям странам, таким как Канада (79%), США (92%), а также европейских стран - 80%.

Несмотря на выраженные приоритеты спроса и предложения в сторону малоэтажного жилищного строительства действующий экономический механизм развития территориальных рынков малоэтажной жилой застройки еще не достаточно эффективен. Он еще в недостаточной степени ориентирован на приоритетное территориальное и градостроительное планирование развития территорий городов по направлению формирования пригородных экологических малоэтажных зон проживания населения.

Важнейшим проблемным вопросом, сдерживающим развитие малоэтажного строительства является очень высокая конкурентоспособность многоэтажного жилья на общероссийском рынке. В связи с градостроительным доминированием концепции многоэтажного строительства в документах территориального планирования преобладают функциональные и территориальные зоны под многоквартирные дома.

Высокая плотность многоэтажного строительства в сочетании с традиционно высоким спросом обеспечивает для бизнеса более высокий уровень доходов на сопоставимых по площади участках застройки.

Другой проблемой развития малоэтажного жилищного строительства является высокая стоимость земельных участков, особенно вблизи крупных городов, которая способна составить до половины себестоимости строительства. Кроме того, предлагаемые сейчас к застройке земельные участки под комплексную малоэтажную застройку, а также индивидуальное жилищное строительство, в большинстве своем, являются инвестиционно не привлекательными из-за высокой стоимости затрат на выполнение технических условий по подключению внешних инженерных сетей или большой стоимости платы за подключение.

К проблемным аспектам также необходимо отнести необходимость существенного повышения уровня энероэффективности и энергосбережения всех проектов малоэтажного строительства, как обязательного условия формирования его конкурентных преимуществ перед многоэтажным и как важнейший фактор сокращения эксплуатационных затрат.

Важно также изменить структуру малоэтажного строительства и перейти с преимущественного использования трудоемких в использовании кирпичных и каменных материалов и технологий (около 70%) на индустриальные панельно-каркасные, модульные и комбинированные системы.

Указанные основные проблемы, как и многие другие, сдерживают приоритетное развитие территориальных рынков малоэтажного жилья. Для их решения необходимы инновационные изменения в экономическом механизме функционирования как в корпоративных системах девелопмента у заказчиков-застройщиков, так и в государственно - муниципальном программно-целевом регулировании приоритетов развития данного сегмента жилищного рынка [28].

 

2.3 Малоэтажное строительство в Удмуртии

В Удмуртии малоэтажное строительство активизировалось в середине 2000-х годов. После достаточно продолжительного застоя 1990-х в последние годы в республике наблюдается устойчивое увеличение объемов ввода жилья. По данным Минстроя УР, с 2003 года ежегодный прирост составлял от 10 до 14%. На долю индивидуального жилья традиционно приходится от 60 до 75%, так, в 2010 году ввод индивидуальных домов составил 285 тыс. кв. м, или 60% от общего объема жилищного строительства. Но речь в данном случае идет не только об организованной малоэтажной застройке - значительная часть индивидуального жилья в республике строится частным образом. Особенно это характерно для сельских населенных пунктов.

В городах и пригороде малоэтажное и индивидуальное строительство развивается по совершенно иному принципу. С 2007 года здесь отмечается тенденция постепенного перехода от стихийной к организованной застройке. Наиболее целенаправленно в этом смысле развивается пригород Ижевска.

По данным службы маркетинга УК "АССО-строй", сегодня близ города реализуются порядка 31 проекта организованного освоения территории под дачное и индивидуальное жилищное строительство, еще три проекта относятся к сегменту "дальние дачи" и расположены на берегу Камы, но ориентированы в первую очередь на жителей столицы Удмуртии. Общая площадь земельных участков, задействованных под проекты, существующие на рынке в данный момент, составляет свыше 1 200 га. В прошлом году данный показатель был на уровне 750 га, то есть, все большее количество земель вводится в рыночный оборот.

Самым востребованным, а потому активно развивающимся, традиционно считается северное направление, к которому относятся микрорайоны Горка и Сельхозвыставка, а также зоны коттеджной застройки вдоль Як-Бодьинского тракта. В настоящее время в этой зоне реализуется 10 проектов, имеющих отношение к дачному и индивидуальному жилищному строительству. Еще более активно осваивается северо-восточное направление, в частности, территории МО "Ягульское" и МО "Хохряковское".

В восточном направлении большим потенциалом развития малоэтажной застройки обладает муниципальное образование "Первомайское". Юго-восток представлен в первую очередь селом Завьялово и поселком Крылатское.

В Южном направлении можно отметить МО "Каменское". На юго-западе - МО "Пироговское", микрорайон Шунды и поселок Радужный. В этом направлении планируется реализация 6 проектов организованной коттеджной застройки, хотя в разрезе перспектив оно несколько уступает северному и северо-восточному.

Малоэтажное строительство в западном направлении представлено поселком Выемка. В северо-западном расположено МО "Шабердинское" и престижный поселок Липовая роща.

Среди наиболее активных игроков рынка организованного малоэтажного строительства Ижевска отметим ООО "Талан" (поселок бизнес-класса "Европа"), ООО "КОМОС-Строй" (поселок премиум-класса "Сосновый бор - 2"), ООО "Уютный дом" (поселок бизнес-класса "Чистопрудный"), ООО АН "Мегаполис" (поселки премиум-класса "Норвег" и бизнес-класса "Старомихайловский").

Опыт комплексного освоения территорий имеется также в Сарапуле и Сарапульском районе, в Каракулинском, Воткинском, Малопургинском районах, в Можге и Глазове.

Поселков, застроенных малоэтажными индивидуальными домами, в Удмуртии достаточно много. Как немало проблем, с которыми приходится сталкиваться и застройщикам, и покупателям.

Генеральный директор ООО АН "Мегаполис" Ольга Морозова отмечает, что одной из главных проблем, тормозящих развитие малоэтажного строительства, являются длительные сроки различных согласований и подготовки документации.

Вторая серьезная проблема - это отсутствие сетей инженерных коммуникаций на площадках под застройку.

Другие эксперты также отмечают, что на рынке земельных участков под индивидуальное и дачное строительство преобладают спекулятивные элементы, а потому стоимость большинства земельных наделов неоправданно завышена. В черте Ижевска средняя удельная цена земельного участка составляет около 100 тыс. рублей за сотку. Земельные участки в ближнем пригороде предлагаются в среднем по 40 тыс. рублей за сотку, что также сложно назвать доступным предложением, поскольку потенциального покупателя ждет еще целый ряд дополнительных издержек, связанных с удаленным от города местоположением.

По словам руководителя службы маркетинга компании "АССО-Строй" Александра Шишкина, из реализуемых проектов лишь 9 можно назвать девелоперскими проектами полного цикла комплексного освоения территории, когда компании реализуют именно жилые дома с уже подведенными коммуникациями и понятной инфраструктурой. Остальные проекты являются классическим примером land-девелопмента: компания покупает большой кусок земли, межует его, рисует генплан и красивую визуализацию, а затем распродает частями, позиционируя все это как коттеджный поселок.

Кроме того, застройщики отмечают сравнительно высокие цены на стройматериалы местного производства. К примеру, удмуртский кирпич и газобетон стоят дороже, чем у производителей Татарстана, даже с учетом доставки стройматериалов из соседнего региона в Удмуртию.

Свое видение проблем малоэтажного строительства в Минстрое УР. Здесь отмечают, что практически все города и районные центры республики, как и в целом по России, подходят к той стадии, когда их ресурс свободных и готовых для застройки площадок уже исчерпан. Несколько лет тому назад ощущался дефицит земельных участков для жилищного строительства. Необходимо было вовлечение в оборот новых земель из пригородной зоны, как правило, земель сельскохозяйственного назначения. На пике спроса на жилье в 2007 году муниципальные образования стали предпринимать меры по увеличению площадей, предназначенных для жилищного строительства. Не отставали и частные застройщики, скупающие земельные паи бывших колхозников.

Так, с 1 января 2007-го до конца 2010 года на территории республики был осуществлен перевод земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов с включением их в черту населенных пунктов общей площадью более 3,4 тыс. га, из них почти 2 тыс. га расположены на территории Завьяловского района. Большое количество земель было переведено на территории Глазовского, Малопургинского и Граховского районов. При этом руководители МО должны отдавать себе отчет в том, что, давая сегодня согласие на включение участка в черту населенного пункта, завтра они обязаны будут обеспечить дополнительный ввод жилья на этой территории.

В известной мере развитию малоэтажного строительства способствует комплекс мер государственной поддержки в форме предоставления субсидий на уплату процентов по кредитам, субсидий на строительство социальной и инженерной инфраструктуры и субсидий на строительство автодорог в микрорайонах комплексной застройки.

Хорошим подспорьем в развитии инфраструктуры загородных поселков стало участие Удмуртской Республики в реализации подпрограммы "Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства" ФЦП "Жилище" на 2002-2010 годы.

В 2007-2008 годах субсидии на уплату процентов по кредитам на обеспечение земельных участков коммунальными сетями получили застройщики микрорайона "Дарьинский" и "Чистопрудный" в пригороде Ижевска. Объем субсидий составил 13,6 млн рублей, в том числе из федерального бюджета - 12,7 млн рублей, из бюджета республики - 0,9 млн рублей. Дополнительный ввод жилья в результате программных мероприятий составил 32 тыс. кв. м общей площади жилья.

В прошлом году правительством республики утверждена РЦП "Стимулирование развития жилищного строительства в УР на 2011-2015 годы", в ходе которой предполагается ввести в эксплуатацию 2,8 млн кв. м общей площади жилья с долей малоэтажной застройки не менее 60%. Привлечение инвестиций за счет всех источников финансирования планируется в объеме 99,7 млрд рублей.

Несмотря на потенциальную готовность населения к самостоятельному строительству жилья, рассматривать самозастрой в качестве движущей силы малоэтажного строительства, нерационально. Любой бизнес держится на профессионалах, а строительный особенно. Многие это понимают и предпочитают покупать коттеджи "под ключ" в обустроенных поселках.

Вопрос в том, какое жилье пользуется спросом. Мониторинг рынка, проведенный маркетинговой службой УК "АССО-строй", показал, что наиболее востребованная площадь индивидуального домовладения, расположенного в ближнем пригороде, постепенно снижается и составляет уже менее 100 кв. м, что свидетельствует о том, что загородное жилье многими начинает рассматриваться как реальная альтернатива городской квартире.

Потребительское лидерство эконом-класса очевидно. В то же время на вторичном рынке экспонируются два типа домовладений: современные коттеджи средней площадью около 250 кв. м и обычные домики советской постройки средней площадью порядка 60 кв. м. Такое соотношение нельзя назвать сбалансированным, но в то же время можно лишний раз убедиться в перспективах жилья типа "эконом".

Между тем большая часть проектов организованной малоэтажной застройки до сих пор сконцентрирована в бизнес-классе, аналогичные проекты доступного жилья все еще в дефиците.

Наряду с предпочтениями по метражу покупатели загородного жилья все больше внимания уделяют технологиям строительства. Здесь, как показывает практика, возможны разные варианты, но большинство компаний тем не менее ориентируется на удешевление строительства при сохранении достойного качества.

Большой пласт компаний застройщиков работает по каркасной технологии. В качестве материала для каркаса используется дерево и легкие стальные тонкостенные конструкции. Активно продвигается деревянно-панельное домостроение с применением плит OSB, а также плит нового поколения "Green Board", наиболее перспективное для производства и продажи готовых к сборке домокомплектов.

По мнению руководителя ООО "Стройиндустрия Холдинг" (п. Балезино) Владимира Масленникова, наилучшим утеплителем при производстве панелей для легковозводимого строительства является минеральная вата. Этот давно известный строителям материал состоит из базальтового волокна, и традиционно применяется в качестве изоляции и защиты от горения. Минвата абсолютно экологична, негорюча, не подвержена "интересу" грызунов. Но главное - она хорошо берет и отдает влагу, а значит, не разрушается при перепадах температур. Минвата для утепления плит OSB - это отличный способ сохранить баланс между новыми и традиционными технологиями строительства.

В железобетонных конструкциях наиболее интересен сборномонолитный каркас завода САРБИ. Очень динамично развивается Камский завод ЖБИиК, имеющий опыт строительства не только многоквартирных, но и индивидуальных домов. Сейчас здесь совершенствуется технология и прорабатываются варианты новых облицовок наружных стеновых панелей, разработаны проекты малоэтажных многоквартирных жилых домов.

Развернуто производство трехслойных теплоэффективных блоков "БЭСТ": наружный слой из тяжелого бетона, теплоизоляционный слой из пенополистирола, внутренний слой из арболита. Ведется строительство домов по технологии "Термодом" с применением блоков несъемной опалубки, в качестве которой используется эффективный утеплитель.

Удмуртия может похвастаться и своими разработками, например, домостроительной системой с применением термоструктурных конструкционных панелей "Иль. Я", апробированной не только в малоэтажном строительстве, но и на многоквартирных домах.

Производители традиционных материалов малоэтажного домостроения тоже не стоят на месте, Ижевский завод керамических материалов начал выпуск винтажного кирпича, завод "Альтаир", кроме уже ставшего традиционным кирпича с полимерным покрытием, предлагает кирпич объемного окрашивания "Шоколад".

Эксперты, оценивая перспективы развития малоэтажного домостроения, дают оптимистичный прогноз. Тем более к решению проблемы подключилось Правительство РФ. Согласно планам федеральных властей, уже в ближайшей пятилетке на смену многоквартирным жилым районам должны прийти компактные поселки эконом-класса. Это направление определено приоритетным в федеральной целевой программе "Жилище" на 2011-2015 годы. Упор сделан на развитие сегмента недорогого жилья, не превышающего по стоимости 30 тыс. рублей за 1 кв. м, а также продвижение передовых энергосберегающих и экологичных технологий.

Исследование НАМИКС показало, что респонденты относят к эконом-классу дом с участком в 8-10 соток, площадью от 80 до 120 кв. м, стоимостью не дороже 3 млн рублей - это среднестатистические показатели по регионам. При этом обязательно наличие всей социальной и инженерной инфраструктуры.

В связи с этим родилась программа "Свой дом". Сейчас в нем участвует 26 регионов России. Удмуртия тоже имеет свои планы. Но для того чтобы республика могла рассчитывать на поддержку федерального бюджета, необходимо подготовить территориальные проекты по малоэтажному строительству и добиться включения их в федеральную программу "Жилище". Причем себестоимость жилья, запланированного данным проектом, не должна превышать установленной Минрегионразвития РФ цены (для Удмуртии - 27 500 рублей за кв. м).

В эти параметры, по мнению заместителя председателя Комитета ГД РФ по бюджету и налогам Александра Когана укладывается проект "Зеленодолье" ГП "Титан", в котором строятся 1200 жилых домов эконом-класса. Именно он сейчас рассматривается в качестве стартовой площадки для включения в федеральную программу "Жилище".

Как показывает опыт ряда субъектов РФ, решение проблем малоэтажного строительства без государственного участия невозможно, а значит, на региональном уровне должны быть приняты целевые программы, должны развиваться ипотечные продукты, выделяться земельные участки с реальной возможностью подключения к коммуникациям [11].

3. Сравнение технологий малоэтажного строительства

В данной главе приводится сравнение наиболее популярных технологий малоэтажного строительства по различным критериям с выявлением достоинств и недостатков каждого из вариантов. Исследование позволит определить, при какой из технологий соотношение цена-качество производимого продукта является наиболее оптимальным.

В качестве основы для проведения расчетов принят проект одноэтажного дома с мансардой. Фасады и планы этажей приведены на рис.1-4. В зависимости от рассматриваемой технологии строительства будет меняться и конструктивное решение дома.

Рисунок 1 - Фасад

Рисунок 2 - План первого этажа

Рисунок 3 - План мансардного этажа

Рисунок 4 - Разрез по зданию

3.1 Требования, предъявляемые к малоэтажному жилью

Основные требования, предъявляемые при проектировании и строительстве индивидуальных жилых домов, прописаны в СНиП 31-02-2001 "Дома жилые одноквартирные". Согласно данному документу все возводимые здания, попадающие под это определение, должны соответствовать установленным нормам по несущей способности конструкций и оснований, долговечности, ремонтопригодности, пожарной безопасности, безопасности при эксплуатации, обеспечению санитарно-эпидемиологических требований и энергосбережению. Обеспечение вышеперечисленных требований, как правило, закладывается на стадии проектирования, когда осуществляют выбор конструктивной системы здания и используемых строительных материалов.

Также в течение последних лет активно развивается и получает широкое распространение во многих странах мира система "зеленых стандартов строительства". Цель ее заключается не только в снижении уровня потребления энергетических и материальных ресурсов при строительстве и эксплуатации, но и в повышении качества зданий и их комфортности. Практика "зеленого строительства" расширяет и дополняет классическое строительное проектирование требованиями по сокращению общего влияния постройки на окружающую среду и человеческое здоровье [6].

Немаловажным требованием, предъявляемым к зданиям, является также экономичность архитектурно-технических решений. Основные критерии экономичности: единовременные капитальные вложения (экономичность при возведении здания), эксплуатационные расходы (экономичность в процессе эксплуатации), стоимость износа и восстановительная стоимость здания. Немалую роль в единовременных капитальных вложениях играет степень индустриализации строительства. Вторая составляющая экономичности здания - эксплуатационные расходы - связана, в частности, с ежегодными затратами на отопление здания. В то же время мощность отопительных установок, количество отопительных приборов и ежегодные затраты на топливо непосредственно связаны с решениями наружных ограждающих конструкций (их теплозащитными качествами), степенью остекления наружных стен и т.п. При тенденции к сокращению энергетических затрат рациональный выбор типов ограждающих конструкций, качество их материалов играют весьма важную роль в сокращении эксплуатационных расходов. Этому способствует повышение требований по энергосбережению. Третья составляющая экономичности - стоимость амортизации здания - находится в прямой связи с долговечностью конструкций и строительных материалов: чем меньше износ изделия, т.е. чем оно дольше будет служить, тем меньше величина ежегодной амортизации. Таким образом, экономичность архитектурно - конструктивных решений находится в прямой зависимости от целесообразности принятых технических решений, рациональности объемно-планировочных решений, умелого использования строительных ресурсов и ряда других факторов. Современные нормативные материалы и рыночные отношения указывают на необходимость максимальной экономии ресурсов, выделяемых на строительство [2].

Далее приведено более подробное описание критериев, по которым производится сравнение выбранных технологий строительства.

Долговечность

При соблюдении условий нормальной эксплуатации дом должен сохранять свои свойства в соответствии с нормативными требованиями в течение предполагаемого срока службы, который устанавливается в задании на проектирование.

Основные неремонтируемые элементы дома, которыми определяется его прочность, устойчивость и срок службы дома в целом, должны сохранять свои свойства в допустимых пределах с учетом требований на строительные конструкции из соответствующих материалов. Элементы, детали, оборудование с меньшими сроками службы, чем предполагаемый срок службы дома, должны быть заменяемы в соответствии с установленными в проекте межремонтными сроками с учетом требований задания на проектирование. Решение о применении менее или более долговечных элементов, материалов или оборудования при соответствующем увеличении или уменьшении межремонтных сроков устанавливается технико-экономическими расчетами [34].

Требуемая степень долговечности конструкций обеспечивается подбором строительных материалов, обладающих определенными показателями стойкости по отношению к тем воздействиям, которым будет подвержена конструкция в процессе ее эксплуатации: морозостойкости, влагостойкости, биостойкости, стойкости против коррозии и т.п. В случае невозможности подбора материала, показатели стойкости которого необходимы, обязательно следует предусматривать специальные меры защиты менее стойких материалов либо конструктивные решения, снижающие внешние воздействия. Важно подчеркнуть, что требования к долговечности конструкции распространяются и на ее детали (стыки, узлы сопряжений и т.д.) [2].

В рамках исследования сравнивается минимальная продолжительность эффективной эксплуатации отдельных конструкций и зданий в целом до постановки их на капитальный ремонт при использовании различных технологий строительства. В качестве основы для проведения оценки по данному критерию будем руководствоваться СТО 00044807-001-2006 "Теплозащитные свойства ограждающих конструкций зданий" и ВСН 58-88 (р)"Положения об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения".

Пожарная безопасность

Здания по функциональной пожарной опасности подразделяются на классы в зависимости от способа их использования и от того, в какой мере безопасность людей в них в случае возникновения пожара находится под угрозой, с учетом их возраста, физического состояния, возможности пребывания в состоянии сна, вида основного функционального контингента и его количества. Одноквартирные жилые дома относятся к классу Ф 1.4 функциональной пожарной опасности по СНиП 21-01-97 "Пожарная безопасность зданий и сооружений".

Для проведения данного исследования принят проект двухэтажного коттеджа. Согласно СНиП 21-01-97 "Пожарная безопасность зданий и сооружений" к домам высотой до двух этажей включительно требования по степени огнестойкости и классу конструктивной пожарной опасности не предъявляются. Несмотря на это, при совместном анализе технологий будут учитываться пожарно-технические характеристики применяемых строительных материалов, т.к. без этого невозможно составить полной картины о безопасности возводимых зданий по той или иной технологии.

Пожарно-техническая классификация строительных материалов, конструкций, помещений, зданий, элементов и частей зданий основывается на их разделении по свойствам, способствующим возникновению опасных факторов пожара и его развитию - пожарной опасности, и по свойствам сопротивляемости воздействию пожара и распространению его опасных факторов - огнестойкости.

Пожарно-техническая классификация предназначена для установления необходимых требований по противопожарной защите конструкций, помещений, зданий, элементов и частей зданий в зависимости от их огнестойкости и (или) пожарной опасности.

Пожарная опасность строительных материалов определяется следующими пожарно-техническими характеристиками: горючестью, воспламеняемостью, распространением пламени по поверхности, дымообразующей способностью и токсичностью.

Строительные материалы подразделяются на негорючие (НГ) и горючие (Г). Горючие строительные материалы подразделяются на четыре группы:

Г1 (слабогорючие);

Г2 (умеренногорючие);

Г3 (нормальногорючие);

Г4 (сильногорючие).

Горючесть и группы строительных материалов по горючести устанавливают по ГОСТ 30244-94 "Материалы строительные. Методы испытаний на горючесть".

Для негорючих строительных материалов другие показатели пожарной опасности не определяются и не нормируются.

Горючие строительные материалы по воспламеняемости подразделяются на три группы:

В1 (трудновоспламеняемые);

В2 (умеренновоспламеняемые);

В3 (легковоспламеняемые).

Группы строительных материалов по воспламеняемости устанавливают по ГОСТ 30402-96 "Материалы строительные. Метод испытаний на воспламеняемость".

Горючие строительные материалы по распространению пламени по поверхности подразделяются на четыре группы:

РП1 (нераспространяющие);

РП2 (слабораспространяющие);

РП3 (умереннораспространяющие);

РП4 (сильнораспространяющие).

Группы строительных материалов по распространению пламени устанавливают для поверхностных слоев кровли и полов, в том числе ковровых покрытий, по ГОСТ 30444-97 "Материалы строительные. Метод испытаний на распространение пламени".

Для других строительных материалов группа распространения пламени по поверхности не определяется и не нормируется.

Горючие строительные материалы по дымообразующей способности подразделяются на три группы:

Д1 (с малой дымообразующей способностью);

Д2 (с умеренной дымообразующей способностью);

Д3 (с высокой дымообразующей способностью).

Группы строительных материалов по дымообразующей способности устанавливают по 2.14.2 и 4.18 ГОСТ 12.1.044-89 "Пожаровзрывоопасность веществ и материалов. Номенклатура показателей и методы их определения".

Горючие строительные материалы по токсичности продуктов горения подразделяются на четыре группы:

Т1 (малоопасные);

Т2 (умеренноопасные);

Т3 (высокоопасные);

Т4 (чрезвычайно опасные).

Группы строительных материалов по токсичности продуктов горения устанавливают по 2.16.2 и 4.20 ГОСТ 12.1.044-89 "Пожаровзрывоопасность веществ и материалов. Номенклатура показателей и методы их определения".

Строительная продукция подлежит обязательной сертификации и декларированию в сфере пожарной безопасности. По результатам испытаний выдается сертификат пожарной безопасности, в котором перечислены пожарно-технические характеристики материала. Данный документ будем использовать при оценке рассматриваемых технологий строительства по критерию пожарной безопасности.

Строительные конструкции характеризуются огнестойкостью и пожарной опасностью. Показателем огнестойкости является предел огнестойкости, пожарную опасность конструкции характеризует класс ее пожарной опасности.

Предел огнестойкости строительных конструкций устанавливается по времени (в минутах) наступления одного или последовательно нескольких, нормируемых для данной конструкции, признаков предельных состояний:

потери несущей способности (R);

потери целостности (Е);

потери теплоизолирующей способности (I).

Пределы огнестойкости строительных конструкций и их условные обозначения устанавливают по ГОСТ 30247-97 "Конструкции строительные. Методы испытаний на огнестойкость. Двери и ворота". При этом предел огнестойкости окон устанавливается только по времени наступления потери целостности (Е).

По пожарной опасности строительные конструкции подразделяются на четыре класса:

К0 (непожароопасные);

К1 (малопожароопасные);

К2 (умереннопожароопасные);

К3 (пожароопасные).

Класс пожарной опасности строительных конструкций устанавливают по ГОСТ 30403-96 "Конструкции строительные. Метод определения пожарной опасности".

Здания подразделяются по степеням огнестойкости, классам конструктивной и функциональной пожарной опасности. Степень огнестойкости здания определяется огнестойкостью его строительных конструкций.

Класс конструктивной пожарной опасности здания определяется степенью участия строительных конструкций в развитии пожара и образовании его опасных факторов.

Класс функциональной пожарной опасности здания и его частей определяется их назначением и особенностями размещаемых в них технологических процессов.

Здания подразделяются по степеням огнестойкости согласно таблице 4 СНиП 21-01-97 "Пожарная безопасность зданий и сооружений".

Здания по конструктивной пожарной опасности подразделяются на классы согласно таблице 5 СНиП 21-01-97 "Пожарная безопасность зданий и сооружений".

Экологичность

В настоящее время в практику строительства во всем мире внедряется концепция экологической оценки строительных материалов и рационального их выбора с точки зрения экологической безопасности для окружающей среды и человека. Вводятся новые понятия - экологическая оценка, жизненный цикл материала (ЖЦМ), классификация материалов согласно требованиям по защите окружающей среды, экологически целесообразный выбор строительных материалов и др. В рамках всемирной концепции "Устойчивого развития" решается задача формирования экологического мировоззрения для решения глобальных и частных экологических проблем среды обитания человека. Приоритетными стали задачи не только инженерные, но и эколого-материаловедческие, позволяющие обеспечить выбор долговечных, экологически безопасных строительных материалов при проектировании экологически комфортных зданий, а также сохранение устойчивости всей экосистемы [15, 16].

Неблагоприятное воздействие строительных материалов на организм человека, обусловленное, в основном, выделением вредных веществ во внешнюю среду при эксплуатации изделий, можно устранить только удалением такого материала из помещения. Во избежание этого необходимо уже на стадии проектирования сделать правильный выбор и закладывать в проект только безопасные для человека материалы или, другими словами, отказаться от применения строительных материалов, содержащих в своем составе даже микродозы опасных веществ.

В данном исследовании для сравнения технологий возведения жилых домов приводятся не только технические и стоимостные, но и экологические показатели используемых строительных материалов.

Основными оценочными критериями прямой опасности материала для человека являются санитарно-гигиенические свойства, к которым по СанПиН относятся: наличие в материале вредных для здоровья веществ, класс их опасности; наличие антистатических и бактериостатических свойств; наличие запаха (бальная оценка от 1 до 6 баллов); диффузионная активность (ПДК пыли в воздухе рабочей зоны). Подобную информацию о строительном продукте можно получить из данных результатов химического анализа, представленного в гигиеническом сертификате на материал.

Разумеется, сегодня сложно найти абсолютно "экологически чистый" и безопасный материал, в составе которого не содержалось бы никаких вредных веществ. В данном случае речь идет о выборе материала, который наносил бы наименьший ущерб окружающей среде и здоровью человека.

Энергоэффективность

Дом должен быть запроектирован и возведен таким образом, чтобы при выполнении установленных требований к внутреннему микроклимату помещений и другим условиям проживания обеспечивалось эффективное и экономное расходование невозобновляемых энергтетических ресурсов при его эксплуатации. Соблюдение требований, касающихся норм по энергосбережению, оценивают или по характеристикам основых элементов дома - строительных конструкций и инженерных систем, или по комплексному показателю удельного расхода энергии на отопление дома.

При оценке энергоэффективности дома по характеристикам его строительных конструкций и инженерных систем требования настоящих норм считаются выполненными, если соблюдены следующие условия:

приведенное сопротивление теплопередаче и воздухопроницаемость ограждающих конструкций не ниже требуемых;

системы отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха и горячего водоснабжения имеют автоматическое или ручное регулирование;

инженерные системы дома при централизованном снабжении оснащены приборами учета тепловой энергии, холодной и горячей воды, электроэнергии и газа.

При оценке энергоэффективности дома по комплексному показателю удельного расхода энергии на его отопление требования настоящих норм считаются выполненными, если расчетное значение удельного расхода энергии для поддержания в доме нормируемых параметров микроклимата и качества воздуха не превышает максимально допустимого нормативного значения. Расчет приведен в СНиП 23-02-2003 "Тепловая защита зданий".

При этом инженерные системы дома должны иметь автоматическое или ручное регулирование и при централизованном снабжении должны быть оснащены приборами учета расхода теплоты, холодной и горячей воды, электроэнергии и газа.

Расчетное значение удельного расхода тепловой энергии на отопление запроектированного дома определяют как сумму теплопотерь через ограждающие конструкции и с уходящим воздухом через систему вентиляции за отопительный период, отнесенную к 1 м² площади отапливаемых помещений дома и числу градусо-суток отопительного периода.

В зависимости от отношения максимально допустимого нормативного значения удельного расхода тепловой энергии на отопление дома к расчетному дом относят к одному из следующих классов энергетической эффективности по СНиП 23-02-2003 "Тепловая защита зданий":

А - очень высокий класс энергоэффективности;

В - высокий класс энергоэффективности;

С - нормальный класс энергоэффективности.

Категорию энергоэффективности заносят в паспорт дома при вводе его в эксплуатацию и уточняют впоследствии по результатам эксплуатации и с учетом проводимых мероприятий по энергосбережению.

Определение общих теплопотерь здания за отопительный период, нормируемого и расчетного удельного расхода тепловой энергии на отопление для рассматриваемых вариантов конструктивного решения зданий выполнено по СНиП 23-02-2003 "Тепловая защита зданий" в расчетной программе NormCAD 7.0.

Сметная стоимость строительства

На сегодняшний день главной целью государства и застройщиков является создание условий для строительства доступного загородного жилья. Именно поэтому при выборе технологии возведения домов для коттеджных поселков важным критерием является не только качество производимой строительной продукции, но и ее стоимость. Современные достижения в области строительных технологий и материалов позволяют снижать капитальные затраты и значительно сокращать сроки строительства. Правда, стоит отметить, что иногда такая экономия приводит к неблагоприятным последствиям. В погоне за дешевизной можно заложить в проект менее долговечные и экологичные материалы. Если на этапе строительства такое решение покажется выгодным, то в процессе эксплуатации здания может возникнуть множество проблем. Затраты на последующие текущие и капитальные ремонты не только сведет на нет сэкономленные на материалах деньги, но еще и потребует дополнительных вложений на устранение неисправностей. Напрашивается вывод - экономить необходимо, но в разумных пределах, чтобы это не сказывалось на качестве возводимого жилья.

Данное исследование направлено как раз на то, чтобы из множества предлагаемых современным рынком технологий загородного строительства выбрать наиболее оптимальный вариант, в котором соотношение цена - качество удовлетворяло бы всем современным требованиям.

Для стоимостной оценки рассматриваемых технологий составлены локальные сметы на общестроительные работы. Расчеты ведутся на основании проекта одноэтажного дома с мансардой, представленного в начале главы. В сметы включены работы нулевого цикла и возведения коробки дома, без учета внутренней отделки и проведения специальных работ (см. прил.3).

Прорабатывая различные конструктивные решения здания, мы получаем в каждом случае определенный набор технико-экономических показателей. Так, например, при разных конструкциях наружных и внутренних стен, образуется различная общая площадь дома, которая, как известно, измеряется по внутреннему периметру. Это также является немаловажным фактором, который следует учитывать при сравнении технологий, т.к. увеличение метража позволяет снизить стоимость 1 кв. м.

 

3.2 Рассматриваемые технологии строительства

В данном параграфе рассмотрены различные технологии строительства индивидуального дома, предназначенного для постоянного проживания. Ниже приведено описание выбранных технологий, выявление их достоинств и недостатков, конкретные примеры конструктивного решения зданий с обозначением принятых марок строительных материалов. Комплексное сравнение и оценка технологий производится по степени соответствия возводимого жилья требованиям, перечисленным в п.3.1 Предполагается, что строительство объекта производится в районе г. Ижевска.

Возведение здания из кирпича

Широко распространенным искусственным материалом для возведения стен является глиняный обожженный кирпич, правда на сегодняшний день это уже несколько устаревшая технология по соотношению затрат к конструктивным особенностям материала и эффективности полученного результата. Одним из основных достоинств кирпичных зданий является их долговечность. Такие дома стоят более сотни лет. Преимущества кирпичных стен в прочности и огнеупорности, конструкции не подвержены гниению, их несущая способность позволяет применять железобетонные плиты перекрытия. Кроме того, стены обладают большой тепловой инерционностью, т.е. для того, чтобы они прогрелись или остыли, необходимо достаточно много времени. На первый взгляд, данное свойство можно отнести к положительным. С другой стороны, большая тепловая инерционность кирпичных стен не всегда благоприятна. Например, промёрзшие стены в зимний период требуют значительного обогрева помещения, а резкие температурные перепады в помещении приводят к образованию конденсата. Стоит отметить и такие недостатки, как дороговизна и слишком толстые стены, требующие большое количество строительного материала и уменьшающие общую полезную площадь дома [6].

Распространенной и экономичной конструкцией наружных кирпичных стен является так называемая облегченная кладка с эффективным утеплителем. По сравнению со сплошной кладкой она позволяет в 1,5-2 раза сократить расход кирпича и заложить менее мощный фундамент [12].

В зимний период значительно увеличивается относительная влажность материалов стен, возведенных с применением любой технологии, что приводит к заметному снижению термического сопротивления стены. Поэтому обязательным условием проектирования облегченных кладок является устройство вентиляционного зазора между слоем теплоизоляции и кладкой из лицевого кирпича. Минимальное его значение 10 мм. Через вентиляционный зазор в зимний период происходит активное высыхание материалов стены. В нижних и верхних рядах кладки для обеспечения конвекции воздуха в вентиляционном зазоре необходимо расчистить вертикальные швы. Теплоизоляционные плиты крепят к несущей стене распорными дюбелями.

Конструкция стены показана на рисунке 5. Разрез по наружной стене, сложенной из облегченной кирпичной кладки, дан на рисунке 6.

Рисунок 5 - Конструкция наружной стены из облегченной кирпичной кладки

Современный рынок теплоизоляционных материалов предлагает широкий ассортимент утеплителей, отличающихся как по составу, так и по эксплуатационным характеристикам. В основном выбор производится по следующим показателям: коэффициент теплопроводности, пожарная безопасность, биологическая стойкость, склонность к усадке, простота монтажа, экологическая безопасность, цена. Некоторые известные марки теплоизоляционных материалов и их характеристики представлены в Приложении 1.

Для рассматриваемой конструкции стены в качестве эффективного утеплителя выбраны плиты из минеральной ваты на основе горных пород базальтовой группы "Техноблок", продукт компании "Технониколь". К достоинствам материала можно отнести негорючесть и относительно невысокую стоимость. Эксплуатационные характеристики теплоизоляции данного типа позволяют обходиться без дополнительных элементов крепежа, достаточно гибкой связи между кирпичными стенами, выполняющихся из арматуры или пластика. Материал обладает плотностью 40-50 кг/м³, коэффициент теплопроводности равен 0,046 Вт/ (м*⁰С).

Здания, построенные из кирпича, достаточно массивны, поэтому фундамент под них проектируют, как правило, ленточный железобетонный. Он может выполняться как в сборном, так и монолитном варианте. Устройство монолитного фундамента требует большего времени и удлиняет сроки строительства, но при этом отсутствуют затраты на погрузочно-разгрузочные работы, транспортировку блоков до площадки строительства. Также монолитный вариант получается дешевле сборного. Для рассматриваемой конструкции здания выбрано устройство монолитного железобетонного ленточного фундамента шириной 600 мм. Глубина заложения принята ниже уровня промерзания грунта для условий г. Ижевска и равна двум метрам.

Междуэтажное перекрытие принимается монолитным железобетонным, так же исходя из меньших затрат на его устройство. Кроме того, минусом устройства перекрытий из сборных железобетонных плит является жесткая привязка при проектировании расстояний между несущими стенами типовым размерам, чтозначительно ограничивает архитектурную выразительность здания.

В проекте предусмотрена мансарда, поэтому крыша устраивается как скатное утепленное совмещенное покрытие. Несущими эленментами является деревянная стропильная система.

В качестве кровельного покрытия выбрана металлочерепица. К достоинствам можно отнести привлекательность внешнего вида, имитирующего натуральную черепицу, сравнительную простоту монтажа и небольшой вес.

В основе металлочерепицы - горячекатаная сталь, покрытая цинком, толщиной от 0,4 до 0,6 мм. С лицевой стороны наносят цветное полимерное покрытие толщиной от 30 до 200 микрон, которое не только защищает материал от природных воздействий, но и украшает его. С обратной стороны листа металлочерепицы наносят защитное покрытие. Потом листу придают желаемый профиль, то есть выдавливают рисунок черепицы. Минимальный угол наклона ската должен быть не менее 12° [26].

Рисунок 6 - Разрез по стене из облегченной кирпичной кладки

В данном исследовании основной упор сделан на конструкциях стен, фундаментов и перекрытий. Конструкция крыши и кровельное покрытие в последующих рассматриваемых вариантах не изменяется.

Долговечность. Прогнозируемая долговечность наружных стен здания данного типа, согласно табл.15 СТО 00044807-001-2006 "Теплозащитные свойства ограждающих конструкций зданий", составляет 100 лет.

Продолжительность эффективной эксплуатации наружных стен здания до первого капитального ремонта, согласно табл.16 СТО 00044807-001-2006 "Теплозащитные свойства ограждающих конструкций зданий", составляет 35 лет.

Согласно ВСН 58-88 (р)"Положения об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения" продолжительность эффективной эксплуатации монолитного ленточного железобетонного фундамента до первого капитального ремонта составляет 60 лет, монолитного железобетонного перекрытия - 80 лет, деревянной стропильной крыши - 50 лет.

Пожарная безопасность. Стена из облегченной кирпичной кладки с негорючим утеплителем имеет предел огнестойкости более 240 мин, что является очень высоким показателем. Для монолитного железобетонного перекрытия этот показатель составляет 120 мин, для деревянной стропильной крыши - 30 мин. Степень огнестойкости здания при данном конструктивном решении - I.

Технико-экономические показатели:

Общая площадь здания S_общ = 140,64 м²;

Трудозатраты на весь объем работ Т = 2096,07 чел. - ч.;

Сметная стоимость строительства коробки дома, включая нулевой цикл С = 2461,455 тыс. руб.;

Стоимость 1 м² общей площади С_м = 17,50 тыс. руб.

Энергоэффективность. Для выбранной конструкции стен фактическое термическое сопротивление R_о^ф= 3,49 (м²*⁰С) /Вт при требуемом значении R_о^тр=3,39 (м²*⁰С) /Вт. Величина теплопотерь из расчета на 1 м² площади поверхности наружной стены в данном случае составляет 15,5 Вт. Величина общих теплопотерь здания за отопительный период составляет 104489,98 МДж. Нормируемый удельный расход тепловой энергии на отопление равен 122,808 кДж/ (м²*°С*сут). Расчетный удельный расход тепловой энергии на отопление равен 112,4141 кДж/ (м²*°С*сут). Величина отклонения расчетного (фактического) значения удельного расхода тепловой энергии на отопление здания от нормативного составляет 9%, в связи с чем здание можно отнести к классу С (нормальный) по энергетической эффективности.

Экологическая безопасность. Ухудшает данный показатель применение в наружных стенах теплоизоляционного материала, содержащего некоторые вредные вещества. Согласно санитарно-эпидемиологическому заключению, в составе продукта "Техноблок" имеется формальдегид, аммиак, фенол, бензол, толуол, ксилол. ПДК данных соединений не превышают гигиенических нормативов, но их присутствие стоит отметить.

Возведение здания из газобетонных блоков

Наряду с кирпичом все большее распространение в строительстве коттеджей получают альтернативные строительные материалы с хорошими теплоизоляционными свойствами - газобетоны и пенобетоны. Из этой линейки отдельно стоит выделить газобетон, как материал, обладающий наилучшими характеристиками. Дело в том, что твердение газобетонных блоков происходит в автоклавах, т.е. процесс полностью контролируем. Специфика изготовления позволяет получать материал с заданными показателями плотности, прочности на сжатие, морозостойкости, теплопроводности, усадки при высыхании, паропроницаемости. При производстве пенобетонных блоков готовая смесь разливается в формы и приобретает твердость в естественных условиях. В этом случае процесс затвердевания смеси происходит в неконтролируемом режиме, что приводит к достаточно большому разбросу и нестабильности свойств пенобетонных блоков. По этой причине газобетон обладает более высокой прочностью, чем пенобетон, и меньшей осадкой. Для использования газобетонных блоков в несущих конструкциях стен, марку необходимо выбирать по средней плотности D700 и выше, а по прочности на сжатие не ниже В3,5. В этом случае, можно получить материал, обладающий не только требуемой несущей способностью, но и отличными теплоизоляционными качествами.

Проектирование фундаментов выполняют по СНиП 2.02.01-83* "Основания зданий и сооружений" и соответствующим пособиям с учетом результатов инженерно-геологических изысканий и объемно-планировочного решения здания. Газобетонные блоки очень чувствительны к неравномерной осадке, поэтому фундамент под такие стены должен представлять собой единый, жесткий блок. Для обеспечения данного условия устраивают либо монолитную фундаментную плиту, либо монолитный ленточный фундамент глубокого заложения. Стены подвала или цоколя должны иметь горизонтальную и вертикальную гидроизоляцию, предохраняющую от увлажнения атмосферными осадками, талыми водами, от капиллярного подсоса влаги. Для защиты стен надземной части здания, от влаги в период таяния снега - превышение фундамента над отмосткой должно быть не менее 500 мм.

Опирание плит перекрытия на стену должно осуществляться через распределительный пояс, шириной 250 мм и толщиной минимум 120 мм. Распределительный пояс выполняется на всю длину опирания диска перекрытия на стену. Во внутренних несущих стенах распределительный пояс устраивается на всю ширину стены.

Распределительный пояс может быть из монолитного железобетона или из трех рядов полнотелого кирпича, армированного кладочной сеткой. Для изготовления железобетонного пояса необходимо использовать бетон класса В15.

Газобетонные блоки укладываются на специальный клей, обеспечивающий толщину швов между блоками 2-3 мм. Такой клей представляет собой цементно-песчаную смесь с крупностью песка до 1,25 - 1,5 мм с водоудерживающими добавками (эфиры целлюлозы). Ячеистые бетоны удобны тем, что в них штробят каналы для разводки электрических проводов, водопроводных труб, труб системы отопления и т.д. Изнутри стена отделывается тонкослойной штукатуркой (толщина 3-8 мм). Снаружи, для защиты от атмосферной влаги, стена должна быть облицована либо лицевым кирпичом, либо оштукатурена с обязательным покрытием их гидрофобными составами. При облицовке с наружной стороны стены кирпичом следует устраивать воздушные вентилируемые зазоры между блоками и кирпичом для обеспечения оптимального воздушно - влажностного режима стены.

По экологичности ячеистый бетон сравним с деревом, обладает хорошими теплоизоляционными свойствами, не гниет, не горит. Ячеистый бетон дышит, регулируя влажность в помещении.

Недостатки ячеистых бетонов: усадка при высыхании, достигающая у газобетона 1,5 мм/м, вследствие чего производить отделочные работы как изнутри, так и снаружи здания можно только после достижения стенами эксплуатационной влажности.

Конструкция стены показана на рисунке 7. Разрез по наружной стене, сложенной из газобетонных блоков и облицованной кирпичом, приведен на рисунке 8.

Рисунок 7 - Конструкция стены из газобетонных блоков

Долговечность. Прогнозируемая долговечность наружных стен из газобетонных блоков, согласно табл.15 СТО 00044807-001-2006 "Теплозащитные свойства ограждающих конструкций зданий", составляет 100 лет.

Продолжительность эффективной эксплуатации наружных стен здания до первого капитального ремонта, согласно табл.16 СТО 00044807-001-2006 "Теплозащитные свойства ограждающих конструкций зданий", составляет 55 лет. Согласно ВСН 58-88 (р) "Положения об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения" продолжительность эффективной эксплуатации монолитного ленточного железобетонного фундамента до первого капитального ремонта составляет 60 лет, монолитного железобетонного перекрытия - 80 лет, деревянной стропильной крыши - 50 лет. Пожарная безопасность. Стена из газобетонных блоков, облицованная кирпичом, имеет предел огнестойкости более 240 мин, как и в варианте с кирпичом. Для монолитного железобетонного перекрытия этот показатель составляет 120 мин, для деревянной стропильной крыши - 30 мин. Степень огнестойкости здания при данном конструктивном решении - I.

Рисунок 8 - Разрез по стене из газобетонных блоков

Технико-экономические показатели:

Общая площадь здания S_общ = 141,35 м²;

Трудозатраты на весь объем работ Т = 1756,19 чел. - ч.;

Сметная стоимость строительства коробки дома, включая нулевой цикл С = 2378,412 тыс. руб.;

Стоимость 1 м² общей площади С_м = 16,83 тыс. руб.

Энергоэффективность. Для выбранной конструкции стен фактическое термическое сопротивление R_о^ф= 3,55 (м²*⁰С) /Вт при требуемом значении R_о^тр=3,39 (м²*⁰С) /Вт. Величина теплопотерь из расчета на 1 м² площади поверхности наружной стены в данном случае составляет 15,2 Вт. Величина общих теплопотерь здания за отопительный период составляет 104128,04 МДж. Нормируемый удельный расход тепловой энергии на отопление равен 122,595 кДж/ (м²*°С*сут). Расчетный удельный расход тепловой энергии на отопление равен 111,3529 кДж/ (м²*°С*сут). Величина отклонения расчетного (фактического) значения удельного расхода тепловой энергии на отопление здания от нормативного составляет 9%, в связи с чем здание можно отнести к классу С (нормальный) по энергетической эффективности.

Экологическая безопасность. По экологической безопасности данная конструкция имеет один из самых высоких показателей среди рассматриваемых вариантов. Дело в том, что ни облицовочный кирпич, ни газобетонные блоки не имеют в своем составе каких-либо вредных веществ. Цементно-песчаная штукатурка, которой отделывается внутренняя поверхность стены, также достаточно безопасна.

Только в конструкции крыши используются материалы, имеющие в своем составе вредные вещества: теплоизоляция "Техноблок" и изоляционные мембраны "Изоспан". Согласно санитарно-эпидемиологическим заключениям, в них отмечено содержание формальдегида, фенола, бутанола, ацетона, толуола, ксилола, стирола, аммиака в пределах допустимых ПДК.

Монолитное домостроение в несъемной опалубке Green Board

Монолитное строительство с использованием несъемной опалубки - наиболее прогрессивная технология загородного малоэтажного строительства, позволяющая возводить как элитные коттеджи, так и дома невысокой стоимости. Несъемная опалубка значительно превосходит все другие технологии по скорости строительства, теплозащите, звукоизоляции, комфортности, простоте, а также стоимости возведения дома или сооружения.

Отличие несъемной опалубки от обычной (съемной) заключается в том, что те части, из которых она формируется, не извлекаются из готовой конструкции, а становятся неотъемлемыми составляющими стен и перекрытий. Как правило, плиты, используемые в качестве несъемной опалубки, имеют ровную поверхность с хорошими адгезионными свойствами, поэтому любой из видов отделки при строительстве дома, будь то применение штукатурки, плитки, обоев или гипсокартона, не требует специальной подготовки поверхности. А это в свою очередь приводит к экономии материалов, времени и усилий.

Монолитный способ возведения здания превращает его в единый блок, работающий как пространственная структура, в которой не обязательна соосность несущих стен по высоте. Здание состоит как бы из сот, объединенных в единую систему.

Известны несколько вариантов такого типа опалубки, в которых используются плиты из фибролита, арболита, ЦСП или других материалов, в которых составной частью является цемент, или объемные опалубочные элементы на основе различных видов цементных бетонов - тяжелого бетона, мелкозернистого бетона, керамзитобетона и др.

При использовании плит или толстых листов из перечисленных материалов необходимо иметь в виду, что они выполняют не только роль формообразующих элементов, но и роль теплоизолирующего кожуха. Поэтому в наружных стенах внешняя сторона опалубки будет всегда толще, чем внутренняя, за счет более толстых листов (плит).

В данной работе рассмотрен вариант несъемной опалубки из фибролитовых плит GreenBoard. В готовом виде плиты по объему состоят из древесной шерсти (60%) и портландцемента (40%) с добавлением натурального минерализатора - раствора силиката натрия низкой концентрации. Использовать плиты GreenBoard в качестве несъёмной опалубки возможно со всеми видами бетона (тяжелый, ячеистый бетон, бетон с наполнителями и т.д.). При этом у данной конструкции не наблюдается отслаивания несъёмной опалубки от стены.

Как правило, для возведения монолитных стен выбирается следующая конструктивная схема (рис.9), где:

слой (наружный) - плита марки GB3, однослойная, высокой плотности. Основные функции: конструкционная, ограждающая, облицовочная, отделочная.

слой - плита марки GB1, однослойная, низкой плотности. Основное применение: тепло - и звукоизоляция, термо - и гидрорегуляция микроклимата помещения.

слой - монолитный железобетон.

слой (внутренний) - плита марки GB2, однослойная, средней плотности, Основное применение - ограждающая конструкцияв совокупности с бетонным ядром или каркасом.

Подбор толщины плит осуществляется согласно теплотехническому расчету для района строительства. Толщина всей стены получается около 400 мм, из них не менее 120 мм - слой железобетона.

Рисунок 9 - Конструкция стены

Несъемная опалубка внешних и внутренних стен с помощью простых стяжек вручную выставляется по поясам на высоту этажа. Затем на временные стойки и балки из обрезной доски также вручную укладывается опалубка перекрытия и устанавливается арматура. При возведении стен в местах дверных и оконных проемов, устанавливаются откосы из плит GB3, перемычки армируются согласно проекту. Опалубку следует изготавливать в соответствии с требованиями действующих стандартов и технических условий на опалубку конкретного типа и конструкторской документации разработанной и утвержденной в установленном порядке. Во избежание прогиба плит, при заливке бетоном, к плите верхнего откоса оконного или дверного проема устанавливается деревянная распорка. При бетонировании монолитных конструкций без распалубливания толщина и состав многослойных плит выбирается на основании конструкторской документации с учетом теплотехнических характеристик, облицовки, гидроизоляции и климатических условий, в которых будет эксплуатироваться здание, а также с включением или невключением в расчетное сечение монолитной конструкции. Бетонирование стен может выполняться тяжелым и легким бетоном (пенобетон, газобетон). Исключение составляет пенополистиролбетон, так как в ходе проведенных исследований выявлено, что адгезия плит GreenBoard к данной марке бетона неудовлетворительна.

Для обеспечения адгезии к бетону плиты GreenBoard рекомендуется предварительно покрывать специальным грунтом типа "Бетоноконтакт". Заливку бетонной смеси производить по периметру стен послойно на высоту 500 мм, то есть уровень бетона должен быть на 100 мм ниже верхнего края плиты (при стандартной высоте плиты 600 мм).

В качестве опалубки для изготовления монолитного ленточного фундамента дома могут применяться плиты разной плотности (GB2, GB3) толщиной от 12 до 35мм. В заранее подготовленном котловане после устройства песчаной подушки и установки арматурного каркаса в проектное положение устанавливается опалубка из плит, закрепленных с помощью строительных металлических стяжек или деревянного бруса. Высота при одновременном бетонировании не должна превышать 50см, то есть уровень заливки бетоном не должен доходить до верхнего края плиты на 10 см. Подбор марки и толщины плит осуществляется проектировщиками.

При выполнении сплошного монолитного железобетонного перекрытия плиты GreenBoard могут использоваться как в качестве съемной, так и несъемной опалубки. При применении плит GreenBoard в качестве несъемной опалубки, плита устанавливается на отметку с учетом защитного слоя относительно выставляемого арматурного каркаса монолитной плиты. Плита GreenBoard крепится специальными анкерами за арматурный каркас согласно проекту. Толщина и марка плит определяется проектом в зависимости от назначения (несъемная опалубка, звукоизоляция, утепление и т.д.) [30].

Разрез по наружной монолитной стене в несъемной опалубке дан на рисунке 10:

Рисунок 10 - Разрез по монолитной стене в несъемной опалубке GreenBoard

Долговечность. Прогнозируемая долговечность наружных стен данного типа, согласно табл.15 СТО 00044807-001-2006 "Теплозащитные свойства ограждающих конструкций зданий", составляет 100 лет.

Продолжительность эффективной эксплуатации наружных стен здания до первого капитального ремонта, согласно табл.16 СТО 00044807-001-2006 "Теплозащитные свойства ограждающих конструкций зданий", составляет 50 лет.

Согласно ВСН 58-88 (р)"Положения об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения" продолжительность эффективной эксплуатации монолитного ленточного железобетонного фундамента до первого капитального ремонта составляет 60 лет, монолитного железобетонного перекрытия - 80 лет, деревянной стропильной крыши - 50 лет.

Пожарная безопасность. Монолитная стена в несъемной опалубке из плит GreenBoard, по заявлению производителя, имеет предел огнестойкости более 45 мин, в чем существенно проигрывает первым двум вариантам. Для монолитного железобетонного перекрытия этот показатель составляет 120 мин, для деревянной стропильной крыши - 30 мин. Степень огнестойкости здания при данном конструктивном решении - III.

Технико-экономические показатели:

Общая площадь здания S_общ = 158,88 м²;

Трудозатраты на весь объем работ Т = 1938,33 чел. - ч.;

Сметная стоимость строительства коробки дома, включая нулевой цикл С = 2614,428 тыс. руб.;

Стоимость 1 м² общей площади С_м = 16,46 тыс. руб.

Энергоэффективность. Для выбранной конструкции стен (рис.10) фактическое термическое сопротивление R_о^ф= 3,73 (м²*⁰С) /Вт при требуемом значении R_о^тр=3,39 (м²*⁰С) /Вт. Величина теплопотерь из расчета на 1 м² площади поверхности наружной стены в данном случае составляет 14,5 Вт. Величина общих теплопотерь здания за отопительный период составляет 103110,52 МДж. Нормируемый удельный расход тепловой энергии на отопление равен 118,668 кДж/ (м²*°С*сут). Расчетный удельный расход тепловой энергии на отопление равен 97,6385 кДж/ (м²*°С*сут). Величина отклонения расчетного (фактического) значения удельного расхода тепловой энергии на отопление здания от нормативного составляет 18%, в связи с чем здание можно отнести к классу В (высокий) по энергетической эффективности.

Экологическая безопасность. В плане экологической безопасности конструкция имеет отличные показатели. Плиты GreenBoard не содержат в своем составе никаких вредных веществ, которые бы регламентировались гигиеническими нормативами. Для сохранения благоприятного микроклимата в помещениях, обусловленного применением данных плит, необходимо правильно выбрать тип отделки стен. Применяемые материалы должны быть проницаемы для водяного пара и не выделять вредных веществ в течение всего срока эксплуатации. Использование водоэмульсионных красок относится к решениям эконом - класса. Водно-дисперсионные (водоэмульсионные) краски не содержат органических растворителей, из-за чего практически не имеют запаха и считаются экологически чистыми. Данные краски проницаемы для водяного пара и не препятствуют поддержанию в доме здорового микроклимата. Стены также можно оклеить обоями, бумажными или текстильными. Конечно, это менее долговечный вариант, но материал не выделяет вредных веществ, позволяет стенам "дышать", обладает шумопоглощающими свойствами. Также можно использовать пробковое покрытие, фактурные штукатурки, облицовку плиткой. Основным критерием при выборе будут являться условия эксплуатации помещения и стоимость материалов.

Только в конструкции крыши используются материалы, имеющие в своем составе вредные вещества: теплоизоляция "Техноблок" и изоляционные мембраны "Изоспан". Согласно санитарно-эпидемиологическим заключениям, в них отмечено содержание формальдегида, фенола, бутанола, ацетона, толуола, ксилола, стирола, аммиака в пределах допустимых ПДК.

Каркасная технология строительства

Постепенно завоевывает позиции на рынке загородного строительства популярная за рубежом каркасно-щитовая технология строительства коттеджей. В настоящее время существует несколько ее разновидностей, но принципиальных отличий в них нет. Все каркасные дома характеризуются высокими теплосберегающими параметрами, отсутствием усадки, легким весом и быстрыми темпами сборки. Между собой они различаются лишь методами обшивки наружных стен и применяемыми теплоизоляционными материалами. Основой здания является каркас, представляющий собой прочную и жесткую рамную конструкцию из вертикальных стоек и горизонтальных связей. Снаружи он обшивается супердиффузионной мембраной, которая защищает конструкции от ветрового напора и влаги, и одновременно пропускает пары влаги изнутри, что позволяет утеплителю и древесине постоянно находиться в сухом состоянии. Поверх мембраны снаружи каркас может быть обшит любыми влагостойкими панелями или плитами: ОСП, ЦСП или завоевывающими популярность в последнее время фибролитовыми плитами. Между ребрами жесткости каркаса укладывается плитный утеплитель. В качестве утеплителя применяются базальтовые, минераловаттные плиты или эковата, которые обеспечивают сохранность тепла, а значит и снижение эксплуатационных расходов на отопление дома. С внутренней стороны каркаса утеплитель закрывается пароизоляционной пленкой для защиты стен от внутреннего влажного воздуха. Заключительный этап сборки каркаса - это облицовка стен с внутренней стороны влагостойкими панелями или плитами, которые являются основой для внутренней отделки стен.

Каркас наружных и внутренних несущих стен лучше изготовлять из досок толщиной 5 см, поскольку обычно такой же пиломатериал идет на устройство балок и стропил. Стойки несущих стен при толщине 5 см должны иметь ширину не менее 10 см. В наружных стенах ширину стоек каркаса определяют толщиной утеплителя, которая, в свою очередь, зависит от его эффективности и расчетной температуры наружного воздуха. Стойки каркаса устанавливают на нижнюю обвязку, которая опирается либо на балки цокольного перекрытия, либо непосредственно на цоколь по слою гидроизоляции. По верху стоек крепят верхнюю обвязку. Оптимальное расстояние между несущими стойками каркаса 50 см. Оно позволяет использовать для внутренней и наружной обшивки любой погонажный или листовой материал и обеспечивает достаточную несущую способность каркасных стен. Если такое же расстояние принять между балками цокольного и чердачного перекрытий, то это позволяет совместить оси несущих стоек и балок и получить конструктивную схему каркаса с четкой передачей нагрузок по несущим элементам стен и перекрытий. В этом случае сечения верхней и нижней обвязок каркаса можно принять минимальными, рассчитанными лишь на передачу горизонтальных усилий. Расстояние между балками цокольного перекрытия, равное 50 см, также является оптимальным [12].

В качестве эффективного утеплителя, как и в варианте с кирпичной стеной, выбраны плиты из минеральной ваты на основе горных пород базальтовой группы "Техноблок". В качестве обшивки использованы листы ЦСП, т.к. данный материал более экологичен по сравнению с ОСП и ДВП. Сечение стоек принято из досок сечением 50х150мм, исходя из требуемой по теплотехническому расчету толщины утеплителя. "Изоспан А" - паропроницаемая мембрана, применяется для защиты утеплителя и внутренних элементов стен и кровель от ветра, атмосферной влаги, пороши, а так же обеспечивает выведение водяных паров из подкровельного пространства и утеплителя. Применение паропроницаемой мембраны позволяет сохранить теплозащитные характеристики утеплителя и продлить срок службы всей конструкции. "Изоспан В" применяется в качестве паробарьера для защиты утеплителя и других элементов строительной конструкции от насыщения парами воды изнутри помещения в зданиях всех типов. Пароизоляция "Изоспан В" позволяет сохранять теплоизолирующие свойства утеплителя и продлевает срок службы всей конструкции.

В каркасно-щитовых домах, как правило, устраивают перекрытия по деревянным балкам. Деревянные балки просты в изготовлении, не требуют при их монтаже сложного механического оборудования. Их изготовляют из хорошо просушенной древесины. Они могут иметь различный профиль сечения, могут быть выполнены как из целого бревна, так и из клееной древесины. Сечение балок подбирают в зависимости от перекрываемого пролета и распределенной нагрузки на перекрытие. В рассматриваемом варианте принимаем балки сечением 100 х 160 мм. К нижней части балок прибивают черепные бруски сечением 50x50мм, на которые опирают элементы наката. В качестве наката служат доски (горбыль), сколоченные заранее в щиты. По накату укладывают насыпной или плитный заполнитель в виде матов или плит, в данном случае используем "Техноблок". Слой пароизоляции настилают или по верху заполняющего слоя (цокольное перекрытие) или под ним (междуэтажное, чердачное) в зависимости от роли перекрытия с точки зрения его физико-технических качеств. Балки опирают на нижнюю (цокольную) или верхнюю (подбалочную) обвязки. Снизу на балки и накат нашивают потолок, в качестве которого можно использовать плиты ЦСП [26].

Каркасно-щитовой дом имеет небольшой вес, поэтому для него не требуется такой же мощный фундамент, как под дом из мелкоштучных материалов. В данном случае можно использовать буронабивные сваи, соединенные монолитным ростверком. Такой тип фундамента предотвращает осадку при слабых, неравномерно деформируемых основаниях, а также позволяет добиться значительной экономии материалов (бетон, араматура) по сравнению с ленточными фундаментами.

Конструкция стены каркасно-щитового дома показана на рисунке 11. Разрез по наружной стене дан на рисунке 12.

Рисунок 11 - Конструкция стены каркасно-щитового дома

Долговечность. Прогнозируемая долговечность наружных стен данного типа, согласно табл.15 СТО 00044807-001-2006 "Теплозащитные свойства ограждающих конструкций зданий", составляет 50 лет.

Продолжительность эффективной эксплуатации наружных стен здания до первого капитального ремонта, согласно табл.16 СТО 00044807-001-2006 "Теплозащитные свойства ограждающих конструкций зданий", составляет 30 лет.

Согласно ВСН 58-88 (р)"Положения об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения" продолжительность эффективной эксплуатации монолитного ленточного железобетонного фундамента до первого капитального ремонта составляет 60 лет, перекрытия по деревянным балкам - 60 лет, деревянной стропильной крыши - 50 лет.

Технико-экономические показатели:

Общая площадь здания S_общ = 174,07 м²;

Трудозатраты на весь объем работ Т = 1940,47 чел. - ч.;

Сметная стоимость строительства коробки дома, включая нулевой цикл С = 1477,742 тыс. руб.;

Стоимость 1 м² общей площади С_м = 8,49 тыс. руб.

Рисунок 12 - Разрез по стене каркасно-щитового дома

Пожарная безопасность. Деревянные каркасные стены, обшитые с двух сторон трудносгораемыми листовыми материалами с заполнением пустот сгораемыми материалами, а также перекрытия по деревянным балкам имеют предел огнестойкости 45 мин. Это самый низкий показатель из всех рассматриваемых вариантов. Плиты ЦСП, которыми обшивается каркас, обладают группой горючести Г1, группой воспламеняемости В1, группой распространения пламени РП1, дымообразующей способностью Д1, классом опасности по токсичности продуктов горения Т1. Утеплитель "Техноблок" относится к негорючим материалам. Для снижения пожарной опасности конструкций, деревянные элементы каркаса должны обязательно обрабатываться специальными составами - антипиренами. Например, для обработки деревянного каркаса можно использовать огнезащитный состав "Пирилакс", позволяющий добиться следующих пожарно-технических характеристик: Г1, РП1, В1, Д2, Т2. Предел огнестойкости деревянной стропильной крыши - 30 мин. Степень огнестойкости здания при данном конструктивном решении - IV.

Энергоэффективность Для выбранной конструкции стен (рис.6) фактическое термическое сопротивление R_о^ф= 3,51 (м²*⁰С) /Вт при требуемом значении R_о^тр=3,39 (м²*⁰С) /Вт. Величина теплопотерь из расчета на 1 м² площади поверхности наружной стены в данном случае составляет 15,4 Вт. Величина общих теплопотерь здания за отопительный период составляет 104366,42 МДж. Нормируемый удельный расход тепловой энергии на отопление равен 116,3895 кДж/ (м²*°С*сут). Расчетный удельный расход тепловой энергии на отопление равен 90,5396 кДж/ (м²*°С*сут). Величина отклонения расчетного (фактического) значения удельного расхода тепловой энергии на отопление здания от нормативного составляет 22%, в связи с чем здание можно отнести к классу В (высокий) по энергетической эффективности.

Экологическая безопасность. Дерево само по себе является наиболее экологичным строительным материалом. Гигиенические сертификаты на ЦСП также говорят об их безопасности. Ситуацию ухудшают изоляционные материалы, которые закладываются в конструкцию каркаса. В данном варианте в качестве утеплителя использовались плиты "Техноблок". Выше уже говорилось о наличии в них определенных вредных веществ. Повысить экологическую безопасность можно, если в качестве теплоизоляционного материала применить, например, фибролитовые плиты GreenBoard марки GB1. Но это приведет к увеличению толщины стены из-за большего коэффициента теплопроводности материала и значительному повышению стоимости.

 

3.3 Обработка результатов исследования методом анализа иерархий (AHP)

Полученные в ходе работы результаты представлены в таблице Приложения 4. Сравнение производится по основным критериям: долговечность, пожарная безопасность, технико-экономические показатели, эксплуатационные затраты на отопление, экологическая безопасность, наличие производственной базы строительных материалов на территории г. Ижевска. Оценке подлежат все основные конструкции зданий: фундаменты, стены, перекрытия, конструкция крыши.

Если производить сравнение в отдельности по каждому из критериев, то получаем следующие результаты:

с точки зрения долговечности лучше всего показала себя технология возведения из газобетонных блоков, на втором месте - монолитная технология;

самый высокий показатель пожарной безопасности обеспечивается также в зданиях из газобетонных блоков, чуть ниже - в зданиях из кирпича;

лидером по технико-экономическим показателям является каркасная технология, при которой получается наибольшая общая площадь дома за счет наименьшей толщины стены и самая низкая стоимость 1 кв. м.;

минимальные эксплуатационные затраты на отопление характерны для монолитных зданий благодаря высокому показателю термического сопротивления стен;

наиболее экологичными являются монолитные дома и дома из газобетонных блоков;

основная часть строительных материалов, используемых для возведения зданий из кирпича и газобетонных блоков, производится на территории г. Ижевска, что делает технологии привлекательными для местного строительства.

Для проведения комплексного анализа технологий по всем вышеперечисленным критериям необходимо обратиться к методам теории принятия решений. Дело в том, что в таблице присутствуют как качественные, так и количественные показатели. Для проведения сравнения их необходимо свести в единую систему, абстрагированную от конкретных величин. Для решения задачи выбора оптимальной технологии строительства жилых домов в загородных поселках мы предлагаем воспользоваться методом анализа иерархий (Analytic Hierarchy Process - AHP).

Метод Анализа Иерархий (МАИ) - математический инструмент системного подхода к сложным проблемам принятия решений. МАИ не предписывает лицу, принимающему решение (ЛПР), какого-либо "правильного" решения, а позволяет ему в интерактивном режиме найти такой вариант (альтернативу), который наилучшим образом согласуется с его пониманием сути проблемы и требованиями к ее решению. Этот метод разработан американским математиком Томасом Саати. В его основе наряду с математикой заложены и психологические аспекты. МАИ позволяет понятным и рациональным образом структурировать сложную проблему принятия решений в виде иерархии, сравнить и выполнить количественную оценку альтернативных вариантов решения. Метод Анализа Иерархий используется во всем мире для принятия решений в разнообразных ситуациях: от управления на межгосударственном уровне до решения отраслевых и частных проблем в бизнесе, промышленности, здравоохранении и образовании. Для компьютерной поддержки МАИ существуют программные продукты, разработанные различными компаниями.

Анализ проблемы принятия решений в МАИ начинается с построения иерархической структуры, которая включает цель, критерии, альтернативы и другие рассматриваемые факторы, влияющие на выбор. Эта структура отражает понимание проблемы лицом, принимающим решение. Каждый элемент иерархии может представлять различные аспекты решаемой задачи, причем во внимание могут быть приняты как материальные, так и нематериальные факторы, измеряемые количественные параметры и качественные характеристики, объективные данные и субъективные экспертные оценки [29]. Иными словами, анализ ситуации выбора решения в МАИ напоминает процедуры и методы аргументации, которые используются на интуитивном уровне. Следующим этапом анализа является определение приоритетов, представляющих относительную важность или предпочтительность элементов построенной иерархической структуры, с помощью процедуры парных сравнений. Безразмерные приоритеты позволяют обоснованно сравнивать разнородные факторы, что является отличительной особенностью МАИ. На заключительном этапе анализа выполняется синтез (линейная свертка) приоритетов на иерархии, в результате которой вычисляются приоритеты альтернативных решений относительно главной цели. Лучшей считается альтернатива с максимальным значением приоритета.

Для осуществления выбора оптимальной технологии строительства загородного дома постановка задачи будет следующей [21]:

Дано:

Цель принятия решения - выбор оптимальной технологии строительства;

N критериев оценки альтернатив - критерии оценки технологий (долговечность, пожарная безопасность, стоимость и т.д.);

n альтернатив - технологии возведения зданий.

Требуется:

Выбрать наилучшую альтернативу, т.е. оптимальную технологию строительства загородного дома.

Структуру решаемой задачи представим в виде, показанном на рисунке 13:

Рисунок 13 - Иерархическая структура проблемы выбора оптимальной технологии строительства загородного поселка

Подход МАИ состоит из совокупности этапов:

.        Первый этап заключается в структуризации задачи в виде иерархической структуры с несколькими уровнями: цели-критерии-альтернативы.

2.       На втором этапе выполняются попарные сравнения элементов каждого уровня. Результаты сравнений переводятся в числа при помощи специальной таблицы.

.        Вычисляются коэффициенты важности для элементов каждого уровня. При этом проверяется согласованность суждений.

.        Подсчитывается количественный индикатор качества каждой из альтернатив и определяется лучшая альтернатива.

При попарных сравнениях в распоряжение ЛПР дается шкала словесных определений уровня важности, причем каждому определению ставится в соответствие число (см. табл.1):

Таблица 1 - Шкала относительной важности

Уровень важности	Количественное значение
Равная важность	1
умеренное превосходство	3
существенное или сильное превосходство	5
значительное (большое) превосходство	7
абсолютно превосходство	9
промежуточные значения между соседними значениями шкалы	2, 4, 6, 8

Как видно из представленной шкалы, максимально возможное численное превосходство одного объекта над другим - 9. Перечислим основные причины использования приведенной шкалы и верхнего предела 9:

качественные различия значимы на практике в том случае, когда сравниваемые объекты близки относительно критерия (свойства), использованного для сравнения;

способность человека проводить качественные различия между объектами можно представить пятью качественными характеристиками: равный, слабый, сильный, очень сильный и абсолютный (для достижения большей точности, вводятся компромиссные характеристики между перечисленными выше характеристиками);

известно, что оперативная память человека способна манипулировать одновременно 7 (±2) единицами информации, поэтому приведенная шкала включает в себя не более девяти градаций;

эффективность использования приведенной шкалы подтверждена практикой.

Выберем из Таблицы сравнения вариантов (см. прил.4) наиболее значимые, независящие от других, критерии, по которым будем сравнивать рассматриваемые технологии. Назначим критериям порядковые номера для удобства формирования таблиц:

- Продолжительность эффективной эксплуатации наружных стен до первого капитального ремонта;

- Степень огнестойкости здания;

- Общая площадь здания;

- Трудозатраты на возведение здания;

- Общая сметная стоимость строительства;

- Стоимость 1 кв. м. общей площади;

- Энергетическая эффективность здания;

- Экологичность;

- Наличие производства строительных материалов.

Затем необходимо для рассматриваемых критериев расставить приоритеты, представляющие собой относительные веса элементов в каждой группе. Подобно вероятностям, приоритеты - безразмерные величины, которые могут принимать значения от нуля до единицы. Чем больше величина приоритета, тем более значимым является соответствующий ему элемент. Сумма приоритетов элементов, подчиненных одному элементу выше лежащего уровня иерархии, равна единице.

В нашем случае расставим приоритеты критериев согласно потребительским предпочтениям, рассмотренным в главе 2, п.2.1.

На первом месте располагаются такие критерии, как общая площадь возводимого здания, сметная стоимость строительства и стоимость 1 кв. м общей площади. На втором месте - энергоэффективность, как одно из наиболее важных на сегодняшний день требований к возводимому жилью. На третьем месте располагается экологическая безопасность, на четвертом - трудозатраты на возведение дома, на пятом - продолжительность эффективной эксплуатации наружных стен до первого капитального ремонта (долговечность), на шестом - степень огнестойкости здания, на седьмом - наличие производственной базы строительных материалов на территории г. Ижевска.

Матрица сравнения критериев выбора технологии строительства загородного дома показана в таблице 2:

Таблица 2 - Матрица сравнения критериев

Критерии	1	2	3	4	5	6	7	8	9	Приоритет
1	1	3	1/7	1/3	1/7	1/7	1/5	1/3	5	0,0324
2	1/3	1	1/8	1/4	1/8	1/8	1/6	1/4	5	0,0223
3	7	8	1	6	1	1	3	5	9	0,2306
4	3	4	1/6	1	1/7	1/8	1/5	1/3	7	0,0444
5	7	8	1	7	1	1	3	5	9	0,2346
6	7	8	1	8	1	1	3	5	9	0,2381
7	5	6	1/3	5	1/3	1/3	1	3	7	0,1189
8	3	4	1/5	3	1/5	1/5	1/3	1	6	0,0659
9	1/5	1/5	1/9	1/7	1/9	1/9	1/7	1/6	1	0,0125

На нижнем уровне иерархической структуры сравниваются заданные альтернативы по каждому критерию отдельно (см. табл.3-11). Для удобства формирования таблиц присвоим альтернативам условные обозначения:

А - Возведение здания из кирпича;

В - Возведение здания из газобетонных блоков;

С - Монолитное домостроение в несъемной опалубке;

D - Каркасная технология.

Таблица 3 - Сравнение по критерию "Продолжительность эффективной эксплуатации наружных стен до первого капитального ремонта"

Альтернатива	А	В	С	D	Приоритет
А	1	1/7	1/5	3	0,0849
В	7	1	3	9	0,5823
С	5	1/3	1	7	0,2902
D	1/3	1/9	1/7	1	0,0423

Таблица 4 - Сравнение по критерию "Степень огнестойкости здания"

АльтернативаАВСDПриоритет
А	1	1	7	9	0,4412
В	1	1	7	9	0,4412
С	1/7	1/7	1	3	0,0779
D	1/9	1/9	1/3	1	0,0396

Таблица 5 - Сравнение по критерию "Общая площадь здания"

Альтернатива	А	В	С	D	Приоритет
А	1	1/3	1/7	1/9	0,0432
В	3	1	1/3	1/5	0,1071
С	7	3	1	1/5	0,2293
D	9	5	5	1	0,6203

Таблица 6 - Сравнение по критерию "Трудозатраты на возведение здания"

АльтернативаАВСDПриоритет
А	1	1/7	1/5	1/5	0,0533
В	7	1	1/3	1/3	0,1823
С	5	3	1	1	0,3821
D	5	3	1	1	0,3821

Таблица 7 - Сравнение по критерию "Общая сметная стоимость строительства"

Альтернатива	А	В	С	D	Приоритет
А	1	1	3	1/6	0,1315
В	1	1	3	1/7
С	1/3	1/3	1	1/9	0,0521
D	6	7	9	1	0,6897

Таблица 8 - Сравнение по критерию "Сметная стоимость 1 кв. м. площади"

Альтернатива	А	В	С	D	Приоритет
А	1	1/3	1/3	1/9	0,0510
В	3	1	1	1/7	0,1238
С	3	1	1	1/7	0,1238
D	9	7	7	1	0,7013

Таблица 9 - Сравнение по критерию "Энергетическая эффективность здания"

Альтернатива	А	В	С	D	Приоритет
А	1	1	1/5	1/7	0,0655
В	1	1	1/5	1/7	0,0655
С	5	5	1	1/5	0,2383
D	7	7	5	1	0,6305

Таблица 10 - Сравнение по критерию "Экологичность"

Альтернатива	А	В	С	D	Приоритет
А	1	1/5	1/5	3	0,1025
В	5	1	1	7	0,4237
С	5	1	1	7	0,4237
D	1/3	1/7	1/7	1	0,0500

Таблица 11 - Сравнение по критерию "Наличие производства строительных материалов"

Альтернатива	А	В	С	D	Приоритет
А	1	1	5	3	0,3908
В	1	1	5	3	0,3908
С	1/5	1/5	1	1/3	0,0674
D	1/3	1/3	3	1	0,1508

Таблицы 3-11 позволяют рассчитать коэффициенты важности соответствующих элементов иерархического уровня.

Для этого нужно вычислить собственные векторы матрицы, а затем пронормировать их. Формула для этих вычислений: извлекается корень n-й степени (n - размерность матрицы сравнений) из произведений элементов каждой строки.

Определение наилучшей альтернативы производят по формуле:

где:

V_j - показатель качества j-й альтернативы;

w_i - вес i-го критерия;

V_ji - важность j-й альтернативы по i-му критерию.

Вычисления производим в программном продукте "MPRIORITY 1.0" (MY PRIORITY). В подавляющем большинстве случаев при решении задачи в теории принятия решений очень важно использование в диалоговом режиме ЭВМ. Во-первых, ЭВМ позволяет избавить человека от рутинных и необходимых вычислений, во-вторых, ЭВМ позволяет создавать и использовать необходимый диалоговый интерфейс для используемого математического метода. В такой интерфейс входят, например, средства постановки задачи теории принятия решения, различные средства визуализации числовых и качественных данных (графики, таблицы, диаграммы), средства корректировки исходной задачи в случае необходимости и т.д. Адаптированный под конкретные особенности используемой модели интерфейс позволяет значительно повысить эффективность и качество принимаемых решений, а некоторых случаях является просто необходимым.

Согласованность суждений, необходимая для исключения ошибок при введении исходных данных, в программном продукте "MPRIORITY 1.0" проверяется автоматически, по мере заполнения таблиц сравнения критериев и альтернатив. Принято считать, что общая согласованность данных не должно превышать 0,1 (10%), в некоторых случаях 0,2 (20%). Если значение превышает допустимый практикой предел, то проведенные сравнения следует пересмотреть [1].

Итоговые приоритеты рассматриваемых технологий, вычисленные в программном продукте "MPRIORITY 1.0", выглядят следующим образом:

для технологии возведения зданий из кирпича П (А) = 0,0874;

для технологии возведения зданий из газобетонных блоков

П (В) = 0,1613;

для монолитной технологии в несъемной опалубке Green Board

П (С) = 0,1798;

для каркасной технологии П (D) = 0,5713.

Согласно результатам вычислений оптимальной технологией возведения загородного дома является каркасная технология.

В п.2.1 главы 2 мы выяснили, что современного застройщика и покупателя загородной недвижимости в первую очередь интересует цена. Преимущества каркасной технологии в части стоимости и технико-экономических показателях очевидны. Имея наименьшую толщину наружных стен, равную 175 мм, технология дает прирост общей площади относительно кирпичного домостроения в 23,8%. Сметная стоимость строительства и стоимость кв. м. общей площади практически в два раза ниже, чем в других рассматриваемых вариантах. Величина отклонения расчетного (фактического) значения удельного расхода тепловой энергии на отопление здания от нормативного составляет 22%, в связи с чем здание можно отнести к высокому классу энергетической эффективности. С точки зрения трудозатрат на возведение здания, каркасная технология не оказывается среди лидеров, но с учетом отсутствия технологических перерывов при возведении стен и устройстве перекрытий, она позволяет значительно сократить сроки строительства.

Технология имеет и недостатки. Каркасные дома обладают наименьшей прогнозируемой долговечностью, всего 50 лет, а продолжительность эффективной эксплуатации стен составляет 30 лет. Степень огнестойкости каркасных зданий - IV, что строго ограничивает этажность возводимого жилья. В данном исследовании рассматривается проект одноэтажного дома с мансардой, для которого не регламентируются степень огнестойкости и класс конструктивной пожарной опасности. При строительстве зданий высотой в три этажа степень огнестойкости должна быть не ниже III. С точки зрения экологической безопасности также высоких показателей не наблюдается. В конструкциях стен, перекрытий, крыши используются изоляционные материалы, в составе которых присутствуют вредные вещества. В данном варианте объем используемых "неэкологичных" материалов больше, чем в других.

Несмотря на невысокие показатели долговечности и пожарной безопасности, каркасная технология отвечает всем современным требованиям, предъявляемым к малоэтажному жилью. За счет применения данной технологии можно существенно снизить себестоимость и значительно повысить энергоэффективность возводимых зданий, что очень актуально для развития строительства коттеджных поселков эконом-класса.

На втором и третьем месте с небольшой разницей в значениях приоритетов расположились монолитная технология в несъемной опалубке из плит Green Board и технология возведения зданий из газобетонных блоков. Данные варианты проигрывают каркасной технологии по стоимости и энергетической эффективности, но имеют явные преимущества с точки зрения долговечности, пожарной безопасности и экологичности. Данные варианты могут найти свое применение в частном строительстве, когда для застройщика более важными являются показатели качества возводимого жилья, а цена играет меньшую роль.

Аутсайдером проведенного сравнения является технология возведения зданий из кирпича. К достоинствам можно отнести разве что высокие показатели пожарной безопасности и наличие производственной базы строительных материалов на территории г. Ижевска. Худшие результаты технология показала по технико-экономическим показателям, стоимости и эксплуатационным затратам на отопление. С точки зрения долговечности, кирпичное здание выигрывает у каркасного, но проигрывает зданию из газобетонных блоков и монолитному. Использование изоляционных материалов в теле кладки снижает ее экологические характеристики.

Статистика предпочтений современных застройщиков показывает, что здания из кирпича постепенно теряют свою популярность. Технология слишком дорогая, трудоемкая, не соответствует по энергоэффективности действующим стандартам. Тем не менее, разработки в данной области ведутся, появляются новые виды эффективного кирпича. Если удастся добиться снижения стоимости строительства и повысить теплоэффективность возводимого жилья, то технология станет вполне конкурентоспособной. К тому же, кирпичное домостроение считается традиционным для России, обладает особой архитектурной выразительностью.

Заключение

Проблема выбора оптимальной технологии строительства жилых домов в загородных поселках является комплексной задачей. Для ее решения было необходимо проанализировать историю развития малоэтажного строительства в России и за рубежом с выявлением основных тенденций развития, выделить особенности современного малоэтажного строительства, определить основные потребительские предпочтения на рынке загородной недвижимости в части используемых технологий и требований, предъявляемым к ним, произвести оценку наиболее популярных технологий строительства с точки зрения качества и стоимости возводимого жилья. Основной проблемой при проведении сравнения стало наличие критериев разного характера, присутствовали как измеряемые количественные параметры, так и качественные характеристики. Все показатели требовалось свести в единую систему, абстрагированную от конкретных величин. Решением проблемы явилось использование одного из методов теории принятия решений - метода анализа иерархий, который позволяет произвести объективную оценку вариантов в условиях множества критериев и альтернатив.

В результате работы сформулированы следующие выводы:

.        Анализ развития малоэтажного строительства показал рост объемов ввода малоэтажного жилья по всем регионам РФ, в т. ч. за счет строительства организованных коттеджных поселков. Активизация на рынке загородной недвижимости обусловлена увеличением спроса со стороны покупателя, а также активной поддержкой развития отрасли за счет государственных проектов и программ.

2.       Наиболее популярными среди существующих на сегодняшний день технологий малоэтажного строительства являются кирпичные и каркасно-панельные дома, занимающие около 50% рынка, далее идут дома из блоков - 22%, дерева - 17%, ЛСТК и несъемной опалубки - по 5 % каждая из технологий. В связи с этим для подробного рассмотрения и проведения сравнения были выбраны технология возведения зданий из кирпича, технология возведения зданий из газобетонных блоков, монолитная технология домостроения в несъемной опалубке Green Board, каркасная технология.

.        Среди предложенных категорий: экономичность, энергоэффективность, экологичность, долговечность и архитектура - покупателя, в первую очередь, волнует цена. Затем следует энергоэффективность, что опять же связано с материальными затратами на эксплуатацию. На третьем месте экологичность. Архитектурные изыски и долговечность интересуют застройщиков в последнюю очередь.

.        Сравнение технологий в отдельности по каждому из критериев позволило получить следующие результаты:

с точки зрения долговечности лучше всего показала себя технология возведения из газобетонных блоков, на втором месте - монолитная технология;

самый высокий показатель пожарной безопасности обеспечивается так же в зданиях из газобетонных блоков, чуть ниже - в зданиях из кирпича;

лидером по технико-экономическим показателям является каркасная технология, при которой получается наибольшая общая площадь дома за счет наименьшей толщины стены и самая низкая стоимость 1 кв. м.;

минимальные эксплуатационные затраты на отопление характерны для монолитных и каркасных зданий благодаря высокому показателю термического сопротивления стен;

наиболее экологичными являются монолитные дома и дома из газобетонных блоков;

с точки зрения наличия производства строительных материалов на территории г. Ижевска, наиболее привлекательными являются технологии возведения зданий из кирпича и газобетонных блоков;

. Результатом комплексного сравнения технологий по методу анализа иерархий является существенное превосходство каркасной технологии над другими вариантами. Это объясняется отличными технико-экономическими показателями, получаемыми при данном конструктивном решении. Применение каркасной технологии позволяет существенно сократить стоимость и сроки строительства, а также значительно повысить класс энергетической эффективности здания. Согласно проведенным исследованиям потребительских предпочтений именно эти показатели являются приоритетными при выборе технологии возведения загородного дома. С точки зрения долговечности и пожарной безопасности, каркасная технология также отвечает заявленным требованиям, предъявляемым к малоэтажному жилью. В связи с вышеизложенным, применение каркасной технологии рекомендуется как для индивидуального строительства, так и для возведения коттеджных поселков эконом-класса.

В работе описан новый подход к сравнению технологий малоэтажного строительства в условиях множества критериев и альтернатив. Метод анализа иерархий, используемый для проведения исследования, позволяет понятным и рациональным образом структурировать сложную проблему выбора оптимальной технологии строительства жилых домов в загородных поселках в виде иерархии, сравнить и выполнить количественную оценку альтернативных вариантов решения. Метод также позволяет расставить приоритеты критериев оценки согласно современным требованиям застройщика и покупателя.

Используемый в данной работе подход можно применять и для сравнения других технологий строительства. Метод позволяет варьировать критериями оценки и их приоритетами, в результате чего будет формироваться новая картина распределения рассматриваемых технологий строительства согласно индивидуальным предпочтениям лица, принимающего решение.

Библиографический список

1.       Абакаров А.Ш., Сушков Ю.А. Программная система поддержки принятия решений "MPRIORITY 1.0" [Электронный ресурс] // Сайт "Программные системы поддержки принятия оптимальных решений",

URL: http://tomakechoice.com/paper/mpriority. pdf, (дата обращения: 01.05.2012).

.         Архитектурные конструкции. Книга 1. Архитектурные конструкции малоэтажного строительства жилых зданий / Дыховичный Ю.А., Казбек-Казиев З.А., Марцинчик А.Б., Кириллова Т.И., Коретко О.В., Тищенко Н. Ф.: Учеб. Пособие.2-е изд., перераб. И доп. - М.: "Архитектура-С", 2006. - 248 с.

3.       Асаул А.Н., Казаков Ю.Н., Пасяда Н.И., Денисова И.В. Теория и практика малоэтажного жилищного строительства в России / Под ред. д. э. н., проф. А.Н. Асаула. - СПб.: "Гуманистика", 2005. - 563 с.

4.       Ассоциация образовательных учреждений "Международный Восточно-Европейский Университет" Отчет по исследованию спроса на рынке жилой загородной недвижимости г. Ижевска - Ижевск, 2011 г.

5.       Ахунзянова Инновацийонный проект

6.       Бадьин Г.М. Строительство и реконструкция малоэтажного энергоэффективного дома. СПб.: БХВ-Петербург, 2011. - 432 с.

7.       Балаев С.Ю. Анализ зарубежного опыта индивидуального малоэтажного домостроения (ИМД) и возможности развития ИМД в России, [Электронный ресурс] // URL: www.marketologi.ru/lib/balaev/foreign. doc (дата обращения: 02.04.2012).

8.       Бурминов В.В. Малоэтажное строительство: справочник. - М.: Ось-89, 2009. - 576 с.

9.       Блази В. Справочник проектировщика. Строительная физика. - М.: "Техносфера", 2005. - 536 с.

10.     Горшенина О.В. Новая философия: малоэтажная Россия [Электронный ресурс] // Журнал "Бюджет", май 2010г. URL: http://bujet.ru/article/77711. php, (дата обращения: 10.02.2012).

11.     Дом мечты. Спецвыпуск. [Электронный ресурс] // Журнал "Деловой квадрат". 2011. №8. URL: http://www.d-kvadrat.ru/dk/info/15591.html, (дата обращения: 03.11.2011).

12.     Жилой дом для индивидуального застройщика / Л.М. Агаянц, В.М. Масютин, Н.В. Бочкарева и др. - 2-е изд., перераб. - М.: Стройиздат, 1991. - 208 с.

13.     Кадыров В.В. Управление малоэтажным строительством. // Региональная конференция "Малоэтажное и индивидуальное жилищное строительство в Удмуртской Республике: проблемы, перспективы, решения", 10-11 февраля 2011 г., информационно-тематический сборник, Ижевск: 2011., с.24-25.

14.     Кловзник А.В. Проблемы малоэтажного строительства. // Региональная конференция "Малоэтажное и индивидуальное жилищное строительство в Удмуртской Республике: проблемы, перспективы, решения", 10-11 февраля 2011 г., информационно-тематический сборник, Ижевск: 2011., с. 19-23.

15.    Князева В.П. Экологическая оценка материалов // Отраслевые ведомости, информационный бюллетень "Строительство: технологии, материалы, оборудование". 2003. № 8, с.2-5.

16.    Князева В.П. Методика экологических предпочтений. Выбор строительных материалов, безопасных для человека и окружающей среды // Отраслевые ведомости; информационный бюллетень "Строительство: технологии, материалы, оборудование". 2003. № 10, с.2-5.

17.     Конструкции строительные. Методы испытаний на огнестойкость. Двери и ворота: ГОСТ 30247.2-97. - Взамен СТ СЭВ 3974-83. - Введ. 1997-01-03. - М.: Госстандарт России: ИПК Изд-во стандартов, 1997. - 13 с.

18.     Конструкции строительные. Методы определения пожарной опасности: ГОСТ 30403-96. - Введ. впервые 1996-01-07. - М.: Госстандарт России: ИПК Изд-во стандартов, 1996. - 8 с.

19.     Кравченко С.Д. Малоэтажная Россия [Электронный ресурс] // Сайт журнала "Территория денег". 2011г. №2.

URL: http://www.izhtime.ru/dengi/page1037/, (дата обращения: 03.11.2011)

.         Лапин Ю.Н. Сравнительная оценка некоторых домостроительных систем для малоэтажной застройки [Электронный ресурс] // Сайт "Середа. Автономные экодома", URL: http://straw. z42.ru/node/479, (дата обращения: 05.03.2012).

21.     Ларичев О.И. Теория и методы принятия решений: Учебник. Изд. Второе, перераб. И доп. - М.: Логос, 2002. - 392 с.

22.     Материалы строительные. Методы испытаний на воспламеняемость: ГОСТ 30402-96. - Введ. Впервые 1996-01-07. - М.: Госстандарт России: ИПК Изд-во стандартов, 1996. - 14 с.

.        Материалы строительные. Методы испытаний на горючесть: ГОСТ 30244-94. - Взамен СТ СЭВ 382-76, СТ СЭВ 2437-80. - Введ. 1996-01-01. - М.: Госстандарт России: ИПК Изд-во стандартов, 1996. - 15 с.

.        Материалы строительные. Методы испытания на распространение пламени: ГОСТ 30444-97. - Введ. Впервые 1998-03-20. - М.: Госстандарт России: ИПК Изд-во стандартов, 1998. - 8 с.

.        Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения по расчету: ГОСТ 27751-88. - Введ. впервые 1988-03-25. - М.: Госстандарт России: ИПК Изд-во стандартов, 2003. - 5 с.

.        Нанасова С.М. Малоэтажные дома. Учебное пособие. - М.: Издательство Ассоциации строительных вузов, 2007. - 184 с.

27.     О мерах по ускорению развития индивидуального жилищного строительства в СССР [Электронный ресурс] // Сайт "Малоэтажное строительство в России", URL: http://alldoma.ru/maloetazhnaya-rossiya-istoriya-voprosa/o-merah-po-uskoreniyu-razvitiya-individualnogo-zhilischnogo-stroitelstva-v-sssr.html, (дата обращения: 22.11.2011).

28.     Проблемные аспекты развития малоэтажного жилищного строительства России: Монография / Под общей редакцией Академика МАИН В.С. Казейкина и проф. С.А. Баронина. - М: Инфра-М, 2011. - 278 с.

29.     Саати Т.Л. Принятие решений при зависимостях и обратных связях: Аналитические сети. - М.: Издательство ЛКИ, 2008. - 360 с.

.        Система плит Green Board. Технические решения. [Электронный ресурс] // URL: http://greenboard. su/prim/primfile/ (дата обращения: 13.09.2011).

.        Справочник индивидуального застройщика. От расчетных формул до экономии материалов: Справочник / Сост.В.И. Рыженко. - М.: Издательский дом "Оникс 21 век", Издательство "Центр общечеловеческих ценностей", 2005. - 448 с.

.        Стандарт организации. Теплозащитные свойства ограждающих конструкций зданий. СТО 00044807-001-2006 - М.: Российское общество инженеров строительства, 2006.

.        Строительные нормы и правила Тепловая защита зданий СНиП 23-02-2003. - Взамен СНиП II-3-79*; Введ. 2003-10-01. - М.: Госстрой России, 2003. - 35 с.

.        Строительные нормы и правила. Дома жилые одноквартирные: СНиП 31-02-2001. - Введ. Впервые 2001-01-01. - М.: Госстрой России; ГУП ЦПП; Изд-во офиц., 2001. - 15 с.

.        Строительные нормы и правила. Защита строительных конструкций от коррозии: СНиП 2.03.11-85. - Взамен СНиП II-28-73*, СНиП 65-76; Введ. 1986-01-01. - М.: Госстрой СССР; ЦИТП; Изд-во офиц., 1986. - 120 с.

.        Строительные нормы и правила. Пожарная безопасность: СНиП21-01-97. - Взамен СНиП 2.01.02-85*; Введ. 1998-01-01. - М.: Госстрой России, 1998. - 35 с.

.        Строительные нормы и правила. Строительная климатология: СНиП 23-01-99. - Взамен СНиП 2.01.01-82; Введ. 2000-01-01. - М.: Госстрой России, 2000 г. - 67 с.

.        Технологии малоэтажного домостроения: мифы и факты [Электронный ресурс] // Интернет-портал "Все для строительства и ремонта", URL: http://www.vashdom.ru/articles/research_37. htm, (дата обращения: 15.04.2012).

39.     Тихонова Л.А. Способы снижения себестоимости малоэтажного строительства // Сборник трудов научно-технической конференции аспирантов, магистрантов и молодых ученых, Ижевск, 15-18 марта 2011 г. В 3-х томах. Т2. - Ижевск: Изд-во ИжГТУ, 2011.

40.     Doling J., Elsinga E. Home ownership. Getting in, getting from, getting out. Part II. Housing and Urban Policy Studies, Delft: Delft University Press, 2006. - 246 с.

41.     Single-Family detached house. Encyclopedia of Urban America/ ed. Neil L. S., 1995 - p.701-704

42.     Tihonova L. A. Detached housing in Russia // Communication of Students, Master Students and Post-Graduates in Academic, Professional and Scientific Fields: материалы межвуз. студ. науч. конф. / отв. за вып.Е.И. Архипова. - Ижевск: Изд-во ИжГТУ, 2011. - 356 с.

43.     Witold Rybczynski Why do Americans live in single family detached houses anyway? [Электронный ресурс] // Сайт LiveLeak,

URL: http://www.liveleak.com/view? i=914_1270822814, (дата обращения 10.02.2011).