Учет и анализ операций ипотечного кредитования в коммерческом банке

Введение

Актуальность ипотеки существенно возрастает в трансформационных и переходных экономиках. Существующая в России проблема неплатежей, сложившаяся атмосфера всеобщего взаимного недоверия хозяйствующих субъектов, большое количество банкротств предпринимательских структур, повальная задолженность юридических и физических лиц бюджетам различных уровней, а также задолженность самих бюджетов по оплате труда и другим выплатам, зависимость платежеспособности коммерческих организаций от перемен политического климата - все это обусловливает необходимость существенного ужесточения контроля при совершении крупных коммерческих сделок. Такая ситуация приводит к тому, что происходит разрыв сложившихся связей, возникают трудности с формированием каналов сбыта, проблемы финансирования крупных сделок.

Ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, которое залогодатель вправе продавать или отчуждать иным образом: земельные участки (в том числе участки из состава земель сельскохозяйственного назначения); предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома и квартиры; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; иное недвижимое имущество.

Предмет ипотеки должен принадлежать залогодателю на правах собственности или полного хозяйственного ведения. Участник общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников) может оформить ипотеку только при наличии письменного согласия всех собственников, а участник общей долевой собственности вправе заложить свою долю без их согласия.

Все вышесказанное подчеркивает большое социальное значение ипотечного кредитования, которое, во-первых, может служить инструментом создания среднего класса в России, а во-вторых, отличной социальной базой решения демографической проблемы.

Цель дипломной работы - рассмотреть теоретические и практические аспекты бухгалтерского учета и анализа операций ипотечного кредитования в коммерческом банке.

1. Теоретические аспекты бухгалтерского учета и анализа операций ипотечного кредитования в коммерческом банке

1.1 Сущность и значение понятия ипотечного кредитования, классификация и функции ипотечных кредитов

ипотечный кредит учет контроль

Ипотека, то есть обеспечение исполнения различных финансовых, экономических, гражданско-правовых обязательств с использованием залога недвижимого имущества, традиционно служит в странах с развитой рыночной экономикой одним из важнейших инструментов обеспечения нормального функционирования финансово-экономического механизма, поддержания на должном уровне платежной дисциплины, надежной гарантией прав и законных интересов кредиторов, одним из наиболее эффективных способов перехода ресурсов в руки рентабельно действующих собственников.

Актуальность ипотеки существенно возрастает в трансформационных и переходных экономиках. Существующая в России проблема неплатежей, сложившаяся атмосфера всеобщего взаимного недоверия хозяйствующих субъектов, большое количество банкротств предпринимательских структур, повальная задолженность юридических и физических лиц бюджетам различных уровней, а также задолженность самих бюджетов по оплате труда и другим выплатам, зависимость платежеспособности коммерческих организаций от перемен политического климата - все это обусловливает необходимость существенного ужесточения контроля при совершении крупных коммерческих сделок. Такая ситуация приводит к тому, что происходит разрыв сложившихся связей, возникают трудности с формированием каналов сбыта, проблемы финансирования крупных сделок.

В этой связи расширение применения ипотеки как способа обеспечения возвратности ипотечных кредитов должно позволить в значительной степени повысить интеграционные тенденции, а также разблокировать препятствия на пути развития хозяйственных связей, повысить надежность капиталовложений, а также дать мощный импульс жилищному строительству и ряду других отраслей национальной экономики.

Поэтому следует отметить, что, несмотря на обилие программ развития жилищного строительства, кредитования малого и среднего бизнеса, экономические реалии таковы, что без принятия комплекса дополнительных мер по стимулированию инвестиций в эти сферы решить данные проблемы будет невозможно. Чтобы убедиться в этом, достаточно сопоставить размеры платежеспособного спроса основной массы населения, действующие цены на жилье, условия получения кредитов на приобретение квартиры или строительство собственного дома, суммарную стоимость активов, находящихся под контролем малых и средних предприятий.

Системы ипотечного инвестирования предусматривают механизм накоплений и долгосрочного кредитования под невысокий процент. Ипотечные ссуды используются для финансирования, приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений. Требование, в соответствии с которым для получения запрашиваемой ссуды заемщик должен быть совладельцем некоего строения, означает, что в подавляющем большинстве случаев залоговое имущество является надежным обеспечением выданной ссуды.

В настоящее время складывается несколько видов систем ипотечного кредита. Одна из них опирается на коммерческого застройщика, для которого недвижимость - не предмет потребления, а товар и источник прибыли. Эта система включает элементы ипотеки и оформления кредитов под залог объекта нового строительства, а также порционность предоставления кредита.

Другая система основана на оформлении закладной на имеющуюся недвижимость и получении под нее кредита на новое строительство.

Существуют системы ипотечного кредита, которые предусматривают наряду с банковским кредитом под закладную использование ряда дополнительных источников финансирования, в частности, приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банка под дополнительные закладные на земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость.

Наконец, возможно заключение контракта через посредническую фирму или аукцион на куплю-продажу имеющейся недвижимости с отсрочкой передачи прав собственности на нее на срок нового строительства, что позволяет финансировать новое строительство за счет выручки от фьючерсной продажи недвижимости. При этой системе снижаются коммерческие риски, связанные с нестабильностью цен на строительство.

Ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, которое залогодатель вправе продавать или отчуждать иным образом: земельные участки (в том числе участки из состава земель сельскохозяйственного назначения); предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома и квартиры; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; иное недвижимое имущество.

Предмет ипотеки должен принадлежать залогодателю на правах собственности или полного хозяйственного ведения. Участник общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников) может оформить ипотеку только при наличии письменного согласия всех собственников, а участник общей долевой собственности вправе заложить свою долю без их согласия.

Все вышесказанное подчеркивает большое социальное значение ипотечного кредитования, которое, во-первых, может служить инструментом создания среднего класса в России, а во-вторых, отличной социальной базой решения демографической проблемы.

Схема ипотечного кредитования представляет собой согласованную совокупность организационных и финансовых связей между субъектами, участвующими в соответствующих кредитных отношениях, возникающих в процессе движения финансовых ресурсов, гарантий и прав требования.

В настоящее время в России действует несколько типовых схем ипотечного кредитования. Как будет показано далее, эти схемы в целом соответствуют зарубежным схемам, однако в них присутствует и национальная специфика. В частности, даже в Москве существуют модели, отличающиеся между собой. Наиболее распространенной является схема московской программы ипотечного жилищного кредитования (рис. 1).

Рис. 1. Процедура получения заемщиком ипотечного кредита

Практикуется и другая схема, авторами которой являются Московское инвестиционное агентство недвижимости совместно с Московским банком Сберегательного банка России (рис. 2).

В Санкт-Петербурге действует схема с участием Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (рис. 3). В этой схеме принимают участие не только кредиторы, заемщики и страховщики, но и инвесторы, предоставляющие первоначальный инвестиционный капитал.

Сравнительный анализ схем позволяет сделать вывод о том, что модель, показанная на рис. 1, является одноступенчатой, то есть заемщик напрямую участвует во всех операциях. Схема, показанная на рис. 2, является двухступенчатой, то есть заемщик проходит все процедуры как бы повторно. Схема на рис. 3 может быть признана трехступенчатой, то есть в ней помимо ипотечных процедур присутствует еще рынок гарантий.

Рис. 2. Схема ипотечного кредитования покупки квартиры, разработанная МБ СБ РФ совместно с МИАН

Рис. 3. Схема ипотечного кредитования с участием Агентства

Данные модели в целом отражают мировую практику ипотечного кредитования, о чем свидетельствует анализ зарубежного опыта.

Поскольку ипотека представляет собой залог и служит обеспечением обязательства, она получила распространение в банковской практике как инструмент снижения риска по кредитам. То есть ипотека является залогом по специальному виду кредита - ипотечному кредиту, который выдается, как правило, на специальных условиях, обусловленных спецификой формы залога недвижимости.

Таким образом, ипотечный кредит - одна из разновидностей кредита - долгосрочная ссуда, выдаваемая под залог земли и другого недвижимого имущества, состав которого приведен в ст. 5 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»:

земельные участки (за исключением участков, указанных в ст. 63 Закона);

предприятия, а также здания, сооружения и другое недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Не все перечисленные объекты в чистом виде можно считать недвижимым имуществом. В частности, в соответствии с Федеральным законом №122-ФЗ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» «недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы». Под это определение не подпадают воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Однако они являются предметами ипотеки, то есть рассматриваются как объекты залога.

Данное несоответствие, однако, не влияет на сущность ипотечного кредита, которая будет рассмотрена далее. Прежде чем рассматривать сущность ипотечного кредита, рассмотрим структуру рынка ссудных капиталов. Рынок ссудных капиталов как один из финансовых рынков можно определить как особую сферу финансовых отношений, связанных с процессом обеспечения кругооборота ссудного капитала. Основными участниками этого рынка являются:

первичные инвесторы, то есть владельцы свободных финансовых ресурсов, мобилизуемых банками на различных основаниях и превращаемых в ссудный капитал;

специализированные посредники в лице кредитно-финансовых организаций, осуществляющих непосредственное привлечение (аккумуляцию) денежных средств, превращение их в ссудный капитал и последующую временную передачу его заемщикам на возвратной основе за плату в форме процента;

заемщики в лице юридических и физических лиц и государства; испытывающие недостаток в финансовых ресурсах и готовые заплатить специализированному посреднику за право их временного использования;

организации, занимающиеся оценкой предметов залога и гарантированием ссуд (страховые компании, независимые оценщики, ломбарды), в функции которых входит определение реальной стоимости заложенного имущества, перераспределение ущерба от недобросовестного исполнения обязательств по кредитным договорам и обеспечение обращения взыскания на объекты залога.

Исходя из целевой направленности выделяемых банками кредитных ресурсов, рынок ссудных капиталов может быть разделен на 4 базовых сегмента (рис. 4):

денежный рынок - совокупность краткосрочных кредитных операций, обслуживающих движение оборотных средств;

рынок капиталов - совокупность средне- и долгосрочных операций, обслуживающих, прежде всего, движение основных средств;

фондовый рынок - совокупность кредитных операций, обслуживающих рынок ценных бумаг;

ипотечный рынок - совокупность кредитных операций, обслуживающих рынок недвижимости.

Таким образом, ипотечный кредит как предмет ипотечного рынка ссудных капиталов может предоставляться как специальными ипотечными банками (рис. 5), так и иными коммерческими банками, страховыми компаниями и другими кредитно-финансовыми институтами.

Ипотечный кредит распространен в странах, где существует частная собственность на землю, и является важным каналом финансирования, например, аграрного сектора экономики, так как собственных капиталов фермеров зачастую недостаточно для покупки современной техники, для мелиорации и других нужд.

Рис. 5. Отдельные виды специализированных банков

Ипотечный кредит, как правило, имеет целевое назначение (приобретение техники, земельных площадей; проведение мелиоративных работ, приобретение жилища и т.д.), предоставляется на длительный период (на 5 и более лет) на условиях равнодолевого периодического погашения. Годовые проценты по ипотечному кредиту сравнительно низкие, а процентные ставки дифференцируются в зависимости от финансового положения заемщика. Как уже упоминалось, ипотечные кредиты может выдавать как универсальный банк, так и специализированный ипотечный банк.

Ипотечный банк - кредитно-финансовое учреждение, специализирующееся на выдаче долгосрочных ссуд (ипотечных кредитов) под залог недвижимости - земли, различных строений и других объектов недвижимости. Ресурсы ипотечного банка складываются из собственных накоплений и средств, полученных от реализации ипотечных облигаций - долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный процент. В современных условиях функции ипотечного банка могут выполнять коммерческие банки, страховые компании, другие кредитно-финансовые учреждения.

В Российской Федерации в настоящее время ипотечных банков очень мало, как правило, ипотечные кредиты выдают универсальные банки. В этой связи представляется целесообразным определить место ипотечного кредита в системе операций коммерческого банка.

Несомненно, что ипотечный кредит является активной операцией коммерческого банка и пассивной операцией получателя кредита. Для выявления места ипотечного кредитования в системе активных операций коммерческого банка рассмотрим структуру операций банка (рис. 6). На основании приведенной схемы, по нашему мнению, можно сделать вывод, что ипотечное кредитование относится к среднесрочным и долгосрочным ссудам, выдаваемым коммерческим банком юридическим и физическим лицам.

Рис. 6. Место ипотечного кредитования в совокупности операций коммерческого банка

В соответствии с рис. 6 можно выявить основные особенности, которые присущи данному типу активных операций. Одной из основных особенностей ипотечного кредита, возникающего в результате заключения кредитного договора, является то, что процент за пользование кредитом имеет плавающее значение, величина которого колеблется в зависимости от многих факторов.

Основными факторами в данном случае, по нашему мнению, являются:

изменение условий эксплуатации объекта недвижимого имущества, могущее повлечь за собой изменение его оценочной стоимости;

изменение макроэкономических условий, влияющее на доходность кредитных операций коммерческих банков;

изменение норм обязательного резервирования в центральном банке, влекущее изменение риска по данному виду кредита и др.

Другой не менее важной особенностью для банка является необходимость построения политики формирования пассивов с учетом структуры кредитного портфеля. На наш взгляд, усиливается ответственность банка перед своими кредиторами в случае увеличения доли ипотечных кредитов в кредитном портфеле. Вместе с тем политика формирования пассивов банка зависит также от схемы ипотечного кредитования, по которой действует банк.

.2 Методика бухгалтерского учета операций ипотечного кредитования в коммерческом банке

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.

Требования, носящие неденежный характер, не могут удовлетворяться за счет стоимости заложенной недвижимости. Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.

Обязательства, возникшие как неденежные (например, по оказанию должником кредитору услуг, выполнению работ, поставке товара), могут в дальнейшем трансформироваться (например, в порядке п. 2 ст. 487 ГК РФ) в денежные обязательства (возврат аванса, возмещение убытков и т.п.). В таких случаях договор об ипотеке может иметь место сообразно с предполагаемой указанной трансформацией первоначального обязательства, так как возможно появление в будущем оснований для предъявления кредитором именно денежных требований.

Основы регулирования бухгалтерского учета в Российской Федерации установлены Федеральным законом от 21 ноября 1996 г. №129-ФЗ «О бухгалтерском учете». В соответствии со статьей 1 Закона объектами бухгалтерского учета являются имущество организаций, их обязательства и хозяйственные операции, осуществляемые организациями в процессе их Деятельности.

Ипотека обслуживает обязательства по кредитному договору (ст. 819 ГК РФ), договору займа (ст. 807 ГК РФ), договору иного обязательства, в том числе основанного на купле-продаже (ст. 454 ГК РФ), аренде (ст. 606 ГК РФ), подряде (ст. 702 ГК РФ), другом договоре (ст. 420 ГК РФ), причинении вреда (подп. 6 п. 1 ст. 8 ГК РФ). Установленный статьей 2 Закона об ипотеке перечень не носит исчерпывающего характера и может быть расширен, поскольку имеется оговорка «если иное не предусмотрено федеральным законом».

Если сторонами ипотечных правоотношений являются юридические лица, то обязательства, в отношении которых установлена ипотека, подлежат бухгалтерскому учету (ч. 2 ст. 2 Закона). Основы регулирования бухгалтерского учета в Российской Федерации установлены Законом о бухгалтерском учете. В соответствии с его положениями (п. 2 ст. 1) объектами бухгалтерского учета являются имущество организаций, их обязательства и хозяйственные операции, осуществляемые организациями в процессе их деятельности. Общие правила, содержащиеся в Законе о бухгалтерском учете, детализируются в других нормативных правовых актах.

Например, нормативной базой бухгалтерского учета основных средств предприятий (организаций, учреждений) являются:

Положение по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» (ПБУ 6/01), утвержденное приказом Минфина России от 30 марта 2001 года №26н;

Методические указания по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденные приказом Минфина России от 13 октября 2003 года №91н.

В каждом конкретном случае бухучет обязательств, обеспечиваемых ипотекой, имеет свои специфические особенности и может отличаться весьма существенным образом. В частности, бухгалтерский учет операций по договорам займа отличается от правил, по которым производится бухучет аренды имущества.

Согласно пункту 1 ст. 807 ГК РФ, по договору займа деньги или иные вещи, определенные родовыми признаками, передаются заимодавцем в собственность заемщику. Порядок выдачи займа, его возврата, начисления и уплаты процентов и штрафных санкций определен в ГК РФ (гл. 42). В соответствии с ГК РФ договором займа или нормативными правилами могут быть установлены особенности использования и учета заемных средств.

Сущность данной операции заключается в том, что передача предмета займа связана с переходом права собственности на него, а значит, и со списанием с баланса заимодавца вещей (товарно-материальных ценностей) и их принятием к учету на соответствующие счета заемщика. Средства, переданные в заем, у заимодавца учитываются на субсчете 06-3 «Предоставленные займы» или 58-3 «Предоставленные займы» в разрезе заемщиков по срокам погашения. Шифр счета зависит от срока займа.

Заемщик организует учет полученных займов на счетах 94 «Краткосрочные займы» и 95 «Долгосрочные займы»; при этом аналитический учет по счетам 94 и 95 ведется по заимодавцам и срокам погашения займов.

.3 Методика анализа операций ипотечного кредитования в коммерческом банке

Для участия банков в процессе ипотечного кредитования им необходимы долгосрочные ресурсы. В настоящее время привлечь их из внешних источников достаточно сложно, поэтому коммерческие банки в качестве одного из вариантов решения данной проблемы предлагают использовать ресурсы ЦБ РФ. Наряду с этим, при выдаче собственно ипотечных кредитов банки также вынуждены проводить операции с вторичными инструментами ипотечного кредитования (закладными) на рынке.

Одним из активных участников разработки программы работы с инструментами ипотечного кредитования является Банк России. В настоящее время разрабатываются механизмы работы с инструментами ипотечного кредитования. В частности, как один из возможных вариантов Банк России рассматривает переучет закладных, с помощью которого появится возможность перекредитования коммерческих банков, то есть пополнения их оборотных средств.

По оценкам специалистов, технически Банк России может подготовить и начать применять эту схему по истечении квартала с момента разрешения ее внедрения. Однако в Банке России рассматривается также возможность работы с долгосрочными долговыми ипотечными бумагами. По словам руководителей ЦБ РФ, для переучета таких бумаг, средний срок обращения которых составляет 10 лет, Банк России испытывает ряд технических трудностей. В частности, Центробанк не может держать в своем портфеле долговые бумаги со сроком обращения длиннее, чем 1 год.

Источников формирования долгосрочных банковских ресурсов несколько. Во-первых, средства специализированных международных финансовых структур, в частности, те ресурсы, которые задействованы в схеме ипотечного кредитования, предложенной федеральным Агентством по ипотечному жилищному кредитованию. Во-вторых, государственные бюджетные средства, которые в определенном объеме могут быть выделены для программы ипотечного кредитования. Это позволит перейти на рублевое кредитование и даст банкам возможность предоставлять своим клиентам кредиты на длительные (вплоть до 10 лет) сроки, соответственно снизив косвенным образом кредитные риски банков на подобные сделки.

По нашему мнению, учет и переучет закладных затруднен не только возможностями Банка России, но и тем, что ограничены возможности коммерческих банков по работе с такими бумагами. Об этом свидетельствует несколько обстоятельств. В частности, при обсуждении на заседании Правительства Российской Федерации проекта Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования учитывались некоторые рекомендации созданного незадолго до этого - в сентябре 1999 г. - Комитета по ипотеке Ассоциации российских банков, касавшиеся основных проблем развития ипотечного кредитования в России. Как полагают в данном Комитете, основными препятствиями для нормального развития ипотечного кредитования являются два основных момента.

Прежде всего, это проблема поиска долгосрочных ресурсов. Банк, стремящийся самостоятельно привлечь ресурсы для такого рода кредитования, сталкивается с отсутствием на рынке ресурсов, которые можно было бы привлечь на сроки, необходимые для ипотеки, то есть от 2 до 5 лет. Сегодня на эти сроки реально осуществляется кредитование только за счет собственных ресурсов банка. Поэтому без государственной поддержки ресурсной части подобных сделок объем предложения по ипотечному кредитованию еще долго не сможет приблизиться к объему спроса.

Если первый блок проблем связан со срочностью и стоимостью привлекаемых ресурсов, то второй возникает в результате неподготовленности российского законодательства к процессу ипотечного жилищного кредитования. Залог недвижимости может быть высоколиквидным видом обеспечения кредитов. Но в сегодняшней России этого нет. В России ликвидность жилой недвижимости ограничена не только институтом прописки, но и отсутствием какой-либо судебной практики обращения взыскания на заложенное жилое недвижимое имущество. Остаются неясными многие налоговые аспекты, касающиеся обращения взыскания на такое имущество. В частности, согласно Закону о налоге на добавленную стоимость любая выручка от реализации заложенного имущества подлежит обложению НДС. То есть с суммы, полученной от реализации заложенной частным лицом недвижимости, банк будет вынужден платить в бюджет налог на добавленную стоимость. Соответственно эти расходы ведут к увеличению залоговых коэффициентов, то есть той максимальной суммы кредита, которая может быть выдана частному лицу с учетом стоимости приобретаемого им жилья.

Это сдерживающие развитие ипотечного кредитования факторы. И пока они не будут устранены, коммерческие банки смогут вкладывать в ипотечное жилищное кредитование весьма ограниченные средства.

На основании вышесказанного можно заключить, что рынок жилищного ипотечного кредитования в России еще только зарождается, нельзя ждать от него сиюминутной отдачи, особенно учитывая реальную экономическую ситуацию в стране. Создаваемая сегодня система жилищного кредитования требует очень большого терпения от всех участников процесса, прежде всего от строительных организаций, включившихся в эту систему и имеющих пока не более 1-2, максимум 5 кредитов, предоставленных банками на долевое участие в строительстве жилых домов, от страховщиков, риэлтеров и, безусловно, от всех банков, которые работают с клиентами, заинтересовавшимися ипотечным кредитованием.

В отношении методов оценки кредитных рисков для юридических лиц актуальны те же проблемы, что и для физических. Так, при расчете вероятности банкротства фирмы аналитики банка используют многофакторные модели, представляющие собой процедуру взвешивания основных показателей деятельности кредитуемого юридического лица. Далее полученный интегральный показатель сравнивается с эталонными значениями (их может быть несколько). По результатам сравнения делается окончательное заключение о платежеспособности хозяйственного объекта.

Здесь, как и в предыдущем случае, проблема определения состава и числа взвешиваемых частных показателей однозначного решения не имеет. Вопрос же формирования системы весовых коэффициентов стоит еще более остро, чем для физических лиц, так как для количественного соизмерения роли и «веса» совершенно различных сторон жизни предприятия в данном случае нет вообще никакой объективной основы.

Между тем даже незначительные сдвиги в системе весовых коэффициентов могут принципиально изменить конечный результат проводимой экспертизы. Эта опасность особенно велика, если учесть, что на практике области высокой, невысокой и ничтожно малой вероятности неплатежеспособности кредитуемого объекта являются весьма узкими и близко примыкают друг к другу. Фактически любые числовые флуктуации в частных показателях заемщика могут спровоцировать его «переход» из одной зоны (например, более привлекательной) в другую (менее привлекательную).

Положение осложняется наличием «конкурирующих» количественных методов анализа платежеспособности фирмы, основанных на вычислении по данным бухгалтерского баланса специальных коэффициентов-индикаторов. Среди них - коэффициенты текущей ликвидности, обеспеченности собственными оборотными средствами, восстановления платежеспособности, защищенности капитала, фондовой капитализации прибыли и т.д.

Каждый из названных коэффициентов имеет эталонное значение, с которым сравнивается его расчетный аналог. При этом на практике эталонное значение является единым и «замороженным». Между тем очевидно, что оно должно быть, во-первых, дифференцированным для различных отраслей, имеющих объективно различную структуру активов и пассивов, во-вторых, жестко привязано к темпам инфляции, рост которых способствует завышению отчетных коэффициентов-индикаторов. По-видимому, не будет ошибкой утверждение, что эталонные коэффициенты должны быть дифференцированы и в региональном разрезе, так как различные территории имеют далеко не одинаковые воспроизводственные условия и возможности для сбыта продукции, что сказывается на основных финансовых показателях деятельности коммерческих фирм и бюджетных показателях самих регионов.

Наличие «конкурирующих» методик оценки платежеспособности фирмы генерирует еще одну проблему: результаты анализа по разным методикам часто дают существенно различные результаты. Так, расчет коэффициента текущей ликвидности применительно к ряду предприятий Смоленской области свидетельствует об их финансовой несостоятельности, в то время как применение различных многофакторных методик, наоборот, позволяет диагностировать низкую вероятность их банкротства.

Столь явные логические коллизии на стадии оценки кредитных рисков могут не только смутить, но и полностью дезориентировать любого банкира. Выход из данной ситуации только один - отдать предпочтение одной из методик. Однако подобный подход таит в себе возможность серьезных просчетов на отдельных отрезках макроэкономического цикла.

В данной связи можно констатировать, что в настоящее время перед аналитиками коммерческих банков стоит сложная задача определения того, какую методику и в какое время целесообразно применять для оценки кредитных рисков. Ситуация осложняется еще и тем, что пока не существует никаких объективных критериев для такого упорядочения научно-методического инструментария кредитных институтов.

В соответствии с вышесказанным можно заключить, что управление кредитными рисками требует высокой квалификации банковских специалистов, которые должны не только владеть основами современного количественного финансового анализа, но и обладать высокой профессиональной интуицией.

Как уже отмечалось выше, одной из проблем ипотечного кредитования является отсутствие у банков долгосрочных ресурсов. Одним из наиболее целесообразных способов привлечения средств банком является выпуск закладных. Правоотношения по закладной регулируются в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в гл. 3. Экономическая сторона вопроса нуждается в некоторых разъяснениях и уточнениях.

На наш взгляд, закладная, являясь ценной бумагой, может участвовать в хозяйственном обороте наравне с другими ценными бумагами. Однако поскольку она не является эмиссионной ценной бумагой, регистрация ее выпуска не требуется, что, как представляется, может привести к ухудшению регулирования рынка ипотечных кредитов. Для выхода из этой ситуации целесообразно контролировать переход соответствующих прав собственности посредством функционирования специального ипотечного регистратора. Последний не должен заменять государственные органы, регистрирующие сделки по ипотеке, в его функции может входить весь объем работ по регистрации перехода прав требования по закладным. В этой связи может быть предложена следующая схема деятельности регистратора.

Прежде всего, введем необходимые термины.

Ипотечный регистратор - юридическое лицо, которое на основании пакета соответствующих документов (договоров, доверенностей, лицензий и др.) ведет реестр закладных (является держателем реестра). На ипотечного регистратора могут распространяться правила, согласно которым в настоящее время в России держателем реестра не могут быть:

сам эмитент закладных (если количество инвесторов больше 1000);

инвестор любого эмитента закладных;

номинальный держатель закладных любого эмитента.

Деятельность регистратора может подлежать лицензированию. Регистратор не вправе передавать функции держателя реестра или его части другому лицу.

Только запись в реестре закладных гарантирует права требования держателя закладной по ней. При заключении сделки купли / продажи либо передачи иным путем закладной регистратор делает в реестре соответствующую запись о передаче прав требования и выдает подтверждение (сертификат) о переходе данных прав. Покупатель вступает в права требования по конкретной закладной только после выдачи такого подтверждения.

Снятие реестра - фиксация полной информации, содержащейся в реестре, в виде списка держателей закладных (электронного или бумажного), содержащего полную информацию о каждом держателе, о количестве и составе принадлежащих ему закладных на конкретный момент времени.

Поскольку опыта деятельности ипотечных регистраторов в России в настоящее время нет, можно попытаться обобщить опыт отечественных регистраторов, занимающихся ведением реестров акционеров. Анализ деятельности регистраторов показывает, что существует несколько этапов в их развитии.

. На первом этапе разрабатываются простейшие формы отношений с эмитентом, составляется минимальная отчетность (как правило, только учетные регистры). Реестр ведется в форме электронных записей на основе распространенных баз данных. Подобная практика приводит к следующим негативным последствиям:

) информация, содержащаяся в реестре, часто недостоверна;

) в случае больших реестров происходит потеря управляемости реестра как на уровне баз данных, так и на уровне документооборота;

) при возрастании объемов информации (больших объемов сделок или большого количества акционеров) увеличивается количество технологических сбоев;

) ни один реально работающий независимый регистратор на данный момент не может предоставить полную аналитическую картину структуры акционерного капитала;

) юридическая сторона регистрации передачи прав собственности на вторичном рынке чаще всего сомнительна.

. Основными трудностями, вызывающими переход ко второму этапу, является потеря управляемости реестра и требование лицензирования регистраторской деятельности. На этом этапе независимый регистратор пытается упорядочить свою деятельность на основе изменения организации документооборота. Прогнозируемое развитие такого регистратора - увеличение надежности работы при потере оперативности.

. Третий этап характеризуется попытками интеграции различных депозитариев и регистраторов в единую систему. Но поскольку каждый из них использует свою технологию, то процесс идет медленно и с минимальным успехом.

Анализ показывает, что наиболее перспективными являются слияние ипотечного регистратора и возможных ипотечных депозитариев, объединение их между собой и внедрение единой информационно-аналитической сети с узлами, расположенными в регионах эмитентов. Подобное решение может обеспечить повышение оперативности регистрации сделок и ускорение доступа к крупнейшим торговым фондовым площадкам, то есть выход на реальный вторичный рынок закладных. Последнее позволит проводить контроль за движением закладных на рынке, а также их котировку. Успешная котировка закладных приобретает большое значение в случае проведения последующих эмиссий, так как обеспечивает интерес инвесторов к эмитентам закладных, позволяет привлекать средства на длительный срок под залог недвижимости.

По существующим сегодня требованиям технология работы регистратора должна обеспечивать оперативную регистрацию перехода прав требования, целостность и управляемость реестра. Кроме того, должна соблюдаться юридическая корректность такой регистрации, технология должна быть устойчивой по отношению ко всевозможным сбоям в работе и не допускать злоупотреблений. Для обеспечения такого рода условий необходимо сочетание бумажной и электронной (компьютерной) технологий, причем для недопущения злоупотреблений должны быть приняты специальные меры, поскольку запись в реестре является достаточным и окончательным подтверждением права требования.

Современное понимание проблемы предполагает ведение специальных счетов эмитентов (в электронной форме), запись в которых и гарантирует права требования. При регистрации перехода прав требования может использоваться пакетная технология, которая гарантирует защиту от сбоев и злоупотреблений.

Информационные возможности регистратора обеспечиваются электронной формой организации лицевых счетов инвесторов, что определяет широкие возможности получения конкретной оперативной и обобщающей аналитической информации о структуре и перемещении ипотечного капитала каждого эмитента. Данные возможности включают в себя предоставление информации по крупнейшим эмитентам, географическое распределение ипотечного капитала, объем и количество сделок по закладным на вторичном рынке (обороты) и др.

Минимальный штат регистратора, обеспечивающий эффективную обработку данных, как правило, состоит из следующих сотрудников:

администратор - 1 чел.;

управляющий счетов - 1 чел.;

операционист - 2 чел.;

системный программист - 1 чел.;

работник хранилища - 2 чел.;

менеджер по связям с эмитентом - 1 чел.

Таким образом, минимальный штат, требующийся для работы регистратора, - 8 чел. Опыт действующих регистраторов показывает, что такой штат способен обеспечивать регистрацию одной сделки за 10-15 мин. Следует отметить, что подготовка персонала может занять продолжительное время. Так, операционист (при наличии опыта предыдущей работы операционистом) может быть подготовлен за 1-2 месяца, управляющий счетами (при условии опыта работы бухгалтером) - за 2-3 месяца, администратор и менеджер - за 6-7 месяцев.

Менеджер по связям должен хорошо представлять себе перспективы развития рынка акций и особенности данного эмитента, анализировать рынок, составлять аналитические отчеты для эмитента. Он должен иметь экономическое образование и опыт работы на фондовом рынке.

Проблему привлечения кредитных ресурсов для долгосрочного ипотечного кредитования с полным основанием можно считать наиболее критичной для развития системы жилищного ипотечного кредитования в России.

Слишком «короткие» и дорогие привлеченные ресурсы сильно ограничивают возможности российских банков при ипотечном кредитовании. Ни один банк не в состоянии формировать свой кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам, объемам и ставкам рано или поздно приводит банк к потере ликвидности и банкротству.

Имеются две основные стратегии привлечения банками финансовых ресурсов для ипотечного кредитования:

) ориентация на «розничные» источники кредитных ресурсов (депозиты населения и юридических лиц);

) ориентация на «оптовые» источники кредитных ресурсов (кредитные линии российских и иностранных кредитных организаций, средства институциональных инвесторов, целевые облигационные займы).

К «розничным» источникам кредитных ресурсов можно отнести также средства на «контрактных» жилищных накопительных счетах (такие счета предполагают на первом этапе накопление гражданином определенной суммы средств с условием получения ипотечного кредита в том же банке для приобретения жилья).

По ряду причин (потеря доверия к банкам со стороны населения после финансового кризиса августа 1998 г.) вклады населения являются наименее возможным сегодня источником привлечения долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования. Кроме того, вклады населения оказываются наиболее мобильными при появлении любой негативной информации о банке, а действующее законодательство обязывает банки выдавать вклады по первому требованию вкладчика, если даже это требование нарушает условия договора с банком.

Привлечение ресурсов для ипотечного кредитования из «оптовых» источников считается более предпочтительным для банков способом привлечения кредитных ресурсов. К таким источникам относятся:

кредитные линии, открытые одним банком или консорциумом банков;

средства, предоставленные институциональными инвесторами (пенсионными фондами и страховыми организациями, а также другими) сроком на 5-10 лет;

средства от продажи целевых облигационных займов.

Один из вариантов организации эффективно действующей системы ипотечного жилищного кредитования и обеспечения ликвидности банков, выдающих ипотечные кредиты, основан на «оптовых» источниках, формирующихся за счет вторичного рынка ипотечных кредитов. На первичном рынке кредиторы (коммерческие банки) выдают населению ипотечные кредиты. Для обеспечения быстрой возвратности кредитных ресурсов и решения таким образом проблемы собственной ликвидности кредиторы продают выданные ими ипотечные кредиты на вторичном рынке специально для этой цели созданному Агентству ипотечного жилищного кредитования или иному оператору вторичного рынка. Таким образом, целостная система ипотечного жилищного кредитования должна включать в себя как первичный, так и вторичный рынок таких кредитов, обеспечивающий рефинансирование банков, выдающих ипотечные кредиты.

2. Бухгалтерский учет и анализ операций ипотечного кредитования в ОАО «Омск-Банк»

2.1 Характеристика ОАО «Омск-Банк»

Банк зарегистрирован в декабре 1990 года, но его строительство началось намного раньше. Первый кирпич в здание был положен еще в 1972 году - когда было образовано «Центральное отделение Госбанка Омской области конторы Госбанка СССР». Банк находился в Больничном переулке, 11. Первым управляющим Банка была Зинаида Кирилловна Чайка. В январе 1988 г. в связи с реорганизацией системы Госбанка СССР название банка было изменено на «Центральное отделение Жилсоцбанка СССР Центрального района г. Омска». 14 декабря 1990 года банк преобразован в коммерческий (паевой) банк «Омский». Регистрационный номер 1189. Уставный фонд 2,9 млн. рублей.

Конечно, многое изменилось с тех пор, появились новые люди, построены новые дома, придуманы новые рабочие инструменты. Но движение, которое Банк получил за последние годы, было бы невозможно без тех предшествующих лет, явившихся для нас с одной стороны - периодом испытаний на прочность, с другой стороны - подтверждением выбранной стратегии развития. Став коммерческим, Банк начал стремительно развиваться: происходили изменения, связанные и с его структурой, и с освоением новых видов банковской деятельности. Каждому новому этапу развития предшествовали кропотливая подготовительная работа по анализу состояния финансового рынка и подготовке кадров, проведение первых для банка операций с применением новых банковских технологий. И, как следствие этой работы - очередной шаг вперед, открытие новых направлений и начало активной работы.

В октябре 1991 года Банк вступил в Ассоциацию Российских банков; в декабре 1992 года в Банке создается отдел информационных технологий, в январе 1993 года Банк открывает первый корреспондентский счет в ИНКОМБАНКе (г. Москва), что явилось своеобразным «окном в Европу»; в мае того же года Банк переходит на самостоятельную обработку данных, в январе создается собственный отдел корреспондентских отношений.

В марте 1994 года происходит преобразование в Омский Акционерный Коммерческий Ипотечный Банк «ОМСК-БАНК» (акционерное общество открытого типа). Номер лицензии ЦБ РФ на совершение банковских операций 1189 от 04.03.94 г. Уставный фонд уже 602,5 млн. рублей. В том же году Омск-Банк выпускает в обращение свой первый вексель, и, как следствие, происходит образование отдела ценных бумаг. Ценные бумаги являются одним из наиболее эффективных направлений деятельности на финансовом рынке. Основными инструментами, которыми оперировал банк, являлись векселя (собственные и других организаций), государственные краткосрочные обязательства (ГКО), собственные акции. При этом решалась задача управления финансовым портфелем банка за счет привлечения и размещения свободных средств предприятий и организаций, проведения операций на фондовом рынке. Наряду с проведением денежного кредитования, в нашем банке широко использовалось вексельное кредитование, в том числе и при выдаче межбанковских кредитов (МБК). Использование векселей позволяло не только упростить процедуру кредитования, но и оптимизировать вопросы налогообложения.

Вскоре организовывается отдел банковских карт. Первый счет системы банковских карт «Золотая корона» открыт в марте 1995 года. Выбор именно этой системы обусловлен достаточно широким ее развитием в нашем регионе, высокой степенью защиты и удобством использования.

В 1995 году открывается дополнительный офис «Северный» в городе Тара Омской области, который до сих пор активно работает.

По классификации независимых экспертов (газета «Известия» от 8 декабря 1995 г.) «Омск-Банк» входит в число пятидесяти самых надежных банков из 2395 малых и средних банков России, деятельность которых анализировалась. Причем наш банк единственный из омских банков, попавший в эту классификацию.

Приоритетность интересов партнеров, гибкость в решении их вопросов - одни из основных принципов, исповедуемых в банке. Команду, сформированную в банке, отличают профессионализм, желание найти взаимопонимание с партнерами. В своей работе банк опирается на опережающее развитие современных банковских и информационных технологий.

Клиентами банка являются предприятия с самыми разнообразными организационно-правовыми формами и направлениями деятельности. С нами сотрудничают более 8 000 предприятий.

Омск - Банк продолжает стремительно развиваться: главный офис, 13 дополнительных офисов в разных районах города, дополнительный офис в г. Тара, три операционных офиса в Барнауле, Новосибирске и Томске, филиал в Тюмени, связанные с главным офисом едиными организационной, финансовой и информационной системами.

Сегодня, оценивая результаты деятельности, мы с удовлетворением отмечаем свои достижения, с оптимизмом рассматриваем перспективы и намерены двигаться по выбранному пути дальше.

Мы предлагаем Вам, нашим Клиентам, весь комплекс банковских услуг в той форме, которая наиболее удобна для Вас. Банк активно реагирует на изменение потребностей рынка, и старается делать это максимально эффективно.

Мы благодарны клиентам, партнерам, акционерам и сотрудникам за то, что по этому пути мы идем вместе.

Меняется жизнь, меняется страна, в которой мы живем, меняются люди, и можно подумать, что нет в этом мире ничего неизменного. Но счастье заключается в том, что мы сумели сохранить основные ценности - порядочность, честность, открытость и доброту. Поэтому, визитной карточкой нашего Банка всегда были и остаются искреннее расположение и душевное отношение к Клиенту.

Полное наименование: Омский акционерный коммерческий ипотечный банк «Омск-Банк» (открытое акционерное общество).

Сокращенное наименование: ОАО «Омск-Банк».

Наименование Банка на иностранном (английском) языке: Omsk Joint-Stock Commercial Mortgage Bank «Omsk-Bank» (Open Joint-Stock Company).

ОАО «Омск-Банк» зарегистрирован в Центральном Банке Российской Федерации 14 декабря 1990 года. Первое наименование банка - Коммерческий банк «Омский». Банк, созданный одним из первых в России, c момента образования своевременно выполняет обязательства перед клиентами, обеспечивает высокие стандарты банковских услуг, предлагает конкурентоспособные процентные ставки и тарифы, безукоризненно выполняет все экономические нормативы, установленные Банком России, требования действующего законодательства. Банк отличают оперативность и высокое качество обслуживания, которые во многом соответствуют международным стандартам.

Банк действует на основании лицензий Центрального Банка Российской Федерации №1189 от 26 ноября 1999 года.

ОАО «Омск-Банк» является участником системы обязательного страхования вкладов физических лиц. Банк включен в реестр банков-участников системы обязательного страхования вкладов 01.10.2004 г. под номером 42. Защита прав и законных интересов вкладчиков банка осуществляется в соответствии с федеральным законом от 23.12.2003 №177-ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации» и другими нормативными актами.

Банк является членом Ассоциации российских банков, Омского Банковского Союза, Московской межбанковской валютной биржи, Сибирской межбанковской валютной биржи (г. Новосибирск), Санкт-Петербургской межбанковской валютной биржи, международной платежной системы Visa International, Омской Торгово-промышленной палаты.

Сегодня ОАО «Омск-Банк» является одним из лидеров финансового рынка Сибири. Это крупная современная кредитная организация, оказывающая широкий спектр банковских услуг и обслуживающая индивидуальных, корпоративных клиентов различных форм собственности и направлений деятельности. Результаты деятельности показывают, что банк упрочил свои позиции в банковской системе региона и подтверждает право занимать одно из ведущих мест на рынке финансовых услуг.

Значение уставного капитала ОАО «Омск-Банк» составляет 366 495 000 рублей. Банк планомерно укрепляет капитальную базу, что повышает его надежность и позволяет эффективнее обслуживать как частных, так и корпоративных клиентов.

Основное направление инвестирования - кредитование банком предприятий оптовой и розничной торговли, топливно-энергетического комплекса, строительства, химической и пищевой промышленности.

Клиенты банка - предприятия и организации, физические лица имеют возможность получать различные виды банковских услуг и продуктов, в частности: расчетно-кассовое обслуживание, безналичные расчеты на территории России и других стран, разнообразные формы кредитования, депозиты (вклады) в рублях и иностранной валюте, операции с ценными бумагами, валютные операции, консультационные и многие другие услуги. Банк поддерживает корреспондентские отношения с банками в различных странах мира и обеспечивает расчеты практически во всех свободно конвертируемых валютах.

Прочные партнерские отношения между банком и клиентами основываются на взаимности экономических интересов. Наряду с крупными компаниями в банке комфортно чувствуют себя малый и средний бизнес, физические лица.

Высокопрофессиональные сотрудники банка работают в постоянном контакте с клиентом, решая весь спектр возникающих задач. Открытость, честность, профессионализм, любовь являются основой бизнеса банка.

Предоставление клиентам банка полного спектра банковских услуг на уровне международных стандартов и лучших условий по обслуживанию (качественное обслуживание, привлекательные процентные ставки, низкие тарифы, индивидуальный подход и т.д.) является одной из главных стратегических задач банка.

ОАО «Омск-Банк» постоянно изучает и прогнозирует потребности клиентов в банковских продуктах и услугах, осуществляет постоянный поиск нестандартных, новых решений. Используя новейшие информационные технологии, банк применяет передовые технические средства хранения, защиты, обработки и передачи информации, что позволяет максимально сократить время прохождения платежей и всех видов расчётов. Многие наши Клиенты по достоинству оценили расчетное обслуживание с использованием системы «Клиент-Банк».

Активы (млн. руб.)

Кредитный портфель (млн. руб.)

Объем привлеченных средств, (млн. руб.)

Капитал, (млн. руб.)

Прибыль (млн. руб.)

Вклады физических лиц (млн. руб.)

Банк ориентирован на оказание услуг широким слоям населения, обслуживает частных клиентов с любыми финансовыми возможностями. Удобные виды вкладов с высокими процентными ставками, международные банковские карты «Visa», обмен валюты, денежные переводы, кредиты, банковские сейфы и др. могут удовлетворить самых требовательных клиентов.

Банк надеется на дальнейшее сотрудничество с клиентами, которые уже много лет доверяют ОАО «Омск-Банк», и приглашает новых клиентов для установления взаимовыгодных долгосрочных партнерских отношений.

.2 Организация БУ и документирование процесса ипотечного кредитования

Основными документами, определяющими взаимоотношения банка и заемщика при предоставлении ссуды, являются кредитный договор и договор о залоге (об ипотеке).

В кредитном договоре определяются: цель получения ссуды, срок и размеры кредита, порядок выдачи и погашения кредита, инструмент кредитования (процентная ставка, условия и периодичность ее изменения), обеспечение кредитного обязательства заемщика, условия страхования ссуды, способ и формы проверки обеспеченности и целевого использования кредита, санкции за нецелевое использование и несвоевременный возврат ссуды, размеры и порядок уплаты штрафов, порядок расторжения договора, другие условия по соглашению кредитора и заемщика.

Конкретные условия жилищного кредитования устанавливаются банком по согласованию с заемщиком. В качестве инструмента кредитования возможно использование переменной процентной ставки, индексирования суммы основного долга, отсрочки платежей заемщика.

В зависимости от вида кредита в договоре о залоге (об ипотеке) определяются форма, размер и порядок залогового обеспечения кредита.

Предметом залога могут быть:

а) земельный участок под строительство, являющийся собственностью заемщика, или другие имущественные права на этот участок;

б) готовое жилье или незавершенное строительство;

в) другие виды имущества и имущественных прав.

В качестве гарантии (поручительства) погашения предоставляемых банками жилищных кредитов возможно использование: для юридических лиц - гарантий банка, в котором открыт расчетный счет заемщика, а также другого банка, страховой компании и других юридических лиц; для физических лиц - поручительства одного или более граждан, страховой компании и других юридических лиц.

Заложенное имущество подлежит страхованию залогодателем от рисков утраты и повреждения.

Решение о предоставлении строительного кредита принимается банком-кредитором на основе кредитной заявки заемщика.

Помимо заявления на выдачу ссуды, в котором указывается цель и срок использования кредита, а также форма его обеспечения, в заявку входят:

для юридических лиц-заемщиков - учредительные и регистрационные документы; бухгалтерский баланс предприятия; график поступления доходов и обязательных платежей; документы, подтверждающие наличие обеспечения ссуды; технико-экономическое обоснование использования кредита и расчет предполагаемой окупаемости кредитуемых затрат; документы, подтверждающие права на участок застройки, и разрешение на строительство; проектно-сметная документация, утвержденная в установленном порядке; копии договоров на осуществление подрядных строительных работ; другие документы по требованию кредитора;

для физических лиц - документы, подтверждающие права на участок застройки; разрешение на строительство; согласованная в установленном порядке проектно-сметная документация; документы, необходимые для определения платежеспособности заемщика; друиде документы по требованию банка.

До полного погашения суммы основного долга и процентов по ссуде заемщик не имеет права без письменного согласия банка продать или переуступить имущественные права на недвижимое имущество третьему лицу.

В случае невозможности возврата кредита заемщиком производится обращение взыскания и реализация заложенного имущества для покрытия убытков банка в порядке и на условиях, определяемых законодательством РФ.

При выявлении нецелевого использования ссуд, полученных на строительство или приобретение жилья, учреждения банков имеют право досрочно взыскивать выданные ссуды.

.3 Бухгалтерский учет операций ипотечного кредитования в ОАО «Омск-Банк»

В случае если кредит предоставляется в виде кредитной линии, определение сроков производится для каждого предоставляемого транша. Если фактический срок предоставляемого транша приходится на другой временной интервал, чем предусмотрен ранее открытым лицевым счетом, то для учета данного транша открывается новый лицевой счет на соответствующем сроку балансовом счете второго порядка.

Предоставление денежных средств оформляется следующей проводкой:

Д-т сч. 455 07, 457 06 - «Кредиты, предоставленные физическим лицам / физическим лицам-нерезидентам на срок свыше 3 лет»;

К-т - касса банка (только для рублевых кредитов), текущие счета физических лиц, карточные счета физических лиц; сумма на сумму предоставляемого кредита или на сумму предоставляемого транша по кредитной линии.

Операция выполняется с шифром документа 11 «Документы по выдаче кредита, зачислению кредита на счет». Операция оформляется мемориальным ордером или расходным кассовым ордером при выдаче наличных средств физическому лицу.

При предоставлении транша кредитной линии дополнительно производится внебалансовый учет неиспользованного лимита кредитной линии:

Д-т сч. 913 02 - неиспользованные кредитные линии по предоставлению кредитов под лимит выдачи,

К-т сч. 999 98 - счет для корреспонденции с пассивными счетами при двойной записи,

сумма. на сумму предоставляемого транша кредитной линии.

Для учета обеспечения, принятого по ипотечному кредиту, используются следующие внебалансовые счета бухгалтерского учета:

913 03 ценные бумаги, принятые в залог по выданным кредитам;

913 05 гарантии, поручительства, полученные банком;

913 07 имущество, принятое в залог по кредитам, кроме ценных бумаг.

Счета активные. Лицевой счет для учета обеспечения открывается в разрезе каждого договора на обеспечение размещаемых средств.

Учет обеспечения производится в следующем порядке.

Поручительства, принятые по ипотечным кредитам, учитываются на внебалансовом счете 913 05, в день фактического предоставления кредита либо в день предоставления транша по кредитной линии:

Д-т сч. 913 05 - гарантии, поручительства, полученные банком;

К-т сч. 999 99 - счет для корреспонденции с активными счетами при двойной записи; сумма на сумму поручительства.

Учет имущественных прав, принятых в обеспечение по договору долевого строительства производится на балансовом счете 91307. Учет обеспечения производится в день заключения договора залога имущественных прав:

Д-т сч. 913 07. субсчет - имущественные права, принятые в залог по ипотечным кредитам;

К-т сч. 999 99 - счет для корреспонденции с активными счетами при двойной записи; сумма на сумму принятых в обеспечение имущественных прав.

Учет залога недвижимости, принятой в обеспечение ипотечного кредита без оформления закладной, производится на внебалансовом счете 913 07. Учет обеспечения производится в день получения документов заемщиком или его представителем из органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и передачи их в банк:

Д-т сч. 913 07. субсчет. залог недвижимости, принятой в обеспечение по ипотечному кредиту;

К-т сч. 999 99 - счет для корреспонденции с активными счетами при двойной записи; сумма на сумму закладываемого имущества.

Учет закладной, оформленной по ипотечному кредиту, производится на внебалансовом счете 913 03. Учет обеспечения производится в день получения документов из органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним:

Д-т сч. 913 03 субсчет закладная, принятая в обеспечение по ипотечному кредиту;

К-т сч. 999 99 - счет для корреспонденции с активными счетами при двойной записи; сумма на сумму закладной.

В том случае, если права на закладываемое имущество удостоверены закладной, внебалансовый учет залога недвижимости на счете 913 07 не производится.

Если полученное по закладной обеспечение было ранее учтено в качестве залога недвижимости (ипотеки), то одновременно с учетом закладной необходимо списать залог имущества с внебалансового учета:

Д-т сч. 999 99 - счет для корреспонденции с активными счетами при двойной записи;

К-т сч. 913 07 субсчет залог недвижимости, принятой в обеспечение по ипотечному кредиту; сумма на сумму заложенного имущества.

Операции оформляются мемориальным ордером.

В целях формирования резервов ипотечные кредиты могут быть объединены в портфели однородных ссуд (ПОС).

Расчет процентов по кредитным договорам производится в соответствии с Положением ЦБ РФ от 26 июня 1998 г. 39-П «О порядке начисления процентов по операциям, связанным с привлечением и размещением денежных средств банками, и отражения указанных операций по счетам бухгалтерского учета» (Положение 39-П). Расчет производится по кассовому методу.

При расчете процентов в случае, когда учет ссудной задолженности ведется на нескольких лицевых счетах (по кредитным линиям), остатки ссудной задолженности за каждый день сначала складываются, а потом производится расчет процентов исходя из общей суммы задолженности по кредиту.

Расчет процентов по кредитам производится ежедневно. Отражение начисленных процентов в бухгалтерском учете осуществляется в последний рабочий день месяца.

Расчет и отражение процентов по срочной задолженности и просроченной задолженности, расчет штрафных пеней по просроченным задолженностям производится исходя из остатка на счете по учету задолженности на начало дня.

Для учета начисленных процентов используются следующие балансовые и внебалансовые счета:

27 «Требования банка по получению процентов», счет активный;

01 «Предстоящие поступления по операциям, связанным с предоставлением (размещением) денежных средств клиентам (кроме банков)».

Счет пассивный; 916 04 - «Неполученные проценты по кредитам и прочим размещенным средствам, предоставленным клиентам (кроме банков)». Счет активный.

Лицевые счета открываются в разрезе каждого кредитного договора.

По кредитам, классифицированным в первую категорию качества либо сгруппированным в стандартный портфель однородных ссуд, учет процентов производится на балансовых счетах следующей проводкой:

Д-т сч. 474 27 - «Требования банка по получению процентов»,

К-т сч. 475 01 - «Предстоящие поступления по операциям, связанным с предоставлением (размещением) денежных средств клиентам (кроме банков)», сумма процентов, начисленных на дату отражения в бухгалтерском учете.

В случаях, когда расчетное значение оказывается меньше, чем отражено на балансовом учете (ошибки округления, изменение условий кредитного договора и т.д.) производится регулирующая проводка:

Д-т сч. 475 01 - «Предстоящие поступления по операциям, связанным с предоставлением (размещением) денежных средств клиентам (кроме банков)»,

К-т сч. 474 27. «Требования банка по получению процентов»,

сумма - на сумму разницы между расчетным и фактически отраженным значением процентов.

Операция оформляется мемориальным ордером.

По кредитам, классифицированным во вторую категорию качества и ниже либо сгруппированным в нестандартный портфель однородных ссуд, учет процентов производится на внебалансовых счетах следующей проводкой:

Д-т сч. 916 04. «Неполученные проценты по кредитам и прочим размещенным средствам, предоставленным клиентам (кроме банков)»,

К-т сч. 999 99 - счет для корреспонденции с активными счетами при двойной записи, сумма процентов, начисленных на дату отражения в бухгалтерском учете.

В случаях, когда расчетное значение оказывается меньше, чем отражено на балансовом учете (ошибки округления, изменение условий кредитного договора и т.д.), производится регулирующая проводка:

Д-т сч. 999 99 - счет для корреспонденции с активными счетами при двойной записи,

К-т сч. 916 04 «Неполученные проценты по кредитам и прочим размещенным средствам, предоставленным клиентам (кроме банков)»,

сумма - на сумму разницы между расчетным и фактически отраженным значением процентов.

Операция оформляется мемориальным ордером.

При переводе кредита из первой категории качества во вторую и ниже либо переводе портфеля однородных ссуд в категорию нестандартного портфеля начисленные проценты списываются со счетов балансового учета:

Д-т сч. 475 01 - «Предстоящие поступления по операциям, связанным с предоставлением (размещением) денежных средств клиентам (кроме банков)»,

К-т сч. 474 27. «Требования банка по получению процентов», сумма - на сумму процентов, учтенных на счетах балансового учета - и одновременно отражаются на внебалансовом учете:

Д-т сч. 916 04. «Неполученные проценты по кредитам и прочим размещенным средствам, предоставленным клиентам (кроме банков)»,

К-т сч. 999 99 - счет для корреспонденции с активными счетами при двойной записи, сумма на сумму начисленных процентов.

При переводе кредита из второй категории качества и выше в первую либо при переводе портфеля однородных ссуд в категорию стандартного портфеля начисленные проценты списываются с внебалансового учета и отражаются на балансовых счетах:

Д-т сч. 999 99 - счет для корреспонденции с активными счетами при двойной записи,

К-т сч. 916 04. «Неполученные проценты по кредитам и прочим размещенным средствам, предоставленным клиентам (кроме банков)»,

сумма. на сумму процентов, отраженных на внебалансовом учете.

И одновременно:

Д-т сч. 474 27 - «Требования банка по получению процентов»,

К-т сч. 475 01 - «Предстоящие поступления по операциям, связанным с предоставлением (размещением) денежных средств клиентам (кроме банков)»,

сумма на сумму начисленных процентов.

Операции оформляются мемориальным ордером.

Порядок учета просроченной задолженности по ипотечным кредитам

Если в течение платежного периода заемщик не исполнил своих обязательств по уплате ссудной задолженности или частичного платежа, предусмотренного договором, производится перенос задолженности на счета по учету просроченных задолженностей. Для учета просроченной задолженности предусмотрены балансовые счета: 458 15, 458 17. «Просроченная задолженность по кредитам, предоставленным физическим лицам / физическим лицам - нерезидентам». Счета активные. Лицевые счета открываются в разрезе каждого кредитного договора.

Учет просроченной задолженности производится при завершении последнего дня платежного периода, при возникновении факта неуплаты. При этом выполняется бухгалтерская проводка:

Д-т сч. 458 15, 458 17 - «Просроченная задолженность по кредитам, предоставленным физическим лицам / физическим лицам. нерезидентам»,

К-т ссудного счета,

сумма - на сумму просроченной задолженности.

По аннуитетным платежам сумма просроченной задолженности рассчитывается как сумма ежемесячного аннуитета минус проценты, подлежащие уплате в текущем платежном периоде (за предыдущий расчетный период).

Если в течение платежного периода заемщик не выполнил своих обязательств по уплате процентов, то при завершении последнего дня платежного периода производится отражение просроченной задолженности по процентам в бухгалтерском учете.

Для учета просроченных процентов по кредитам, отнесенным к первой категории качества и по ссудам, объединенным в стандартный ПОС, предусмотрены балансовые счета: 459 15, 459 17. «Просроченные проценты по кредитам, предоставленным гражданам / физическим лицам - нерезидентам». Счета активные. Лицевые счета открываются в разрезе каждого кредитного договора.

Учет предстоящих поступлений по просроченным процентам ведется на балансовом счете 475 01. Лицевые счета открываются в разрезе каждого договора.

При возникновении задолженности по уплате процентов выполняются следующие бухгалтерские проводки:

Д-т сч. 475 01. счет по учету начисленных процентов,

К-т сч. 474 27. «Требования банка по получению процентов»,

сумма - на сумму начисленных процентов, не уплаченных заемщиком в срок.

И одновременно:

Д-т сч. 459 15, 459 17 - «Просроченные проценты по кредитам, предоставленным гражданам / физическим лицам - нерезидентам»,

К-т сч. 475 01. счет учета просроченных процентов,

сумма - на сумму процентов, не уплаченных заемщиком в срок.

Операции оформляются мемориальным ордером.

Учет просроченных процентов по кредитам, отнесенным во вторую категорию качества и ниже, а также ссудам, объединенным в нестандартный ПОС, производится на внебалансовом счете 916 04.

При возникновении задолженности по уплате процентов выполняются следующие бухгалтерские проводки:

Д-т сч. 999 99 - счет для корреспонденции с активными счетами при двойной записи,

К-т сч. 916 04. счет по учету начисленных процентов,

сумма - на сумму начисленных процентов, не уплаченных заемщиком в срок.

И одновременно:

Д-т сч. 916 04. счет по учету просроченных процентов,

К-т сч. 999 99. счет для корреспонденции с активными счетами при двойной записи,

сумма - на сумму процентов, не уплаченных заемщиком в срок.

Операции оформляются мемориальным ордером.

Порядок учета операций по уплате задолженности по ипотечным кредитам

Плановое погашение текущей задолженности по ипотечному кредиту производится во время действия установленного кредитным договором платежного периода, за предыдущий расчетный период.

Если дата окончания платежного периода приходится на выходной или праздничный день, то срок действия платежного периода переносится на первый следующий за выходными рабочий день.

Если в кредитном договоре оговорен срок моратория, то на время действия такого моратория производить досрочное погашение ипотечного кредита не допускается.

Для учета доходов по процентам используются следующие счета бухгалтерского учета:

01. «Проценты, полученные по предоставленным кредитам». В аналитическом учете открываются счета в разрезе форм собственности клиентов-заемщиков, а также по видам полученного дохода:

проценты, полученные по предоставленным кредитам;

проценты, полученные по просроченным кредитам;

полученные просроченные проценты.

Для учета пеней по кредитному договору предусмотрен счет:

06. «Штрафы, пени, неустойки полученные».

Уплата процентов по кредиту, отнесенному к первой категории качества, а также по ссудам, объединенным в стандартный ПОС, отражается в учете следующим образом.

. Уплата текущих процентов по договору:

Д-т - текущий, карточный счет клиента, счет кассы, 603 05, 603 06,

К-т сч. 474 27. «Требования банка по получению процентов»,

сумма - на сумму уплачиваемых начисленных процентов, отраженных на счетах бухгалтерского учета.

Д-т - текущий, карточный счет клиента, счет кассы, 603 05, 603 06,

К-т сч. 701 01. проценты, полученные по предоставленным кредитам,

сумма - на сумму процентов, доначисленных за период, но не отраженных на счетах бухгалтерского учета.

Одновременно выполняется проводка по отнесению уплаченных процентов на доходы банка:

Д-т сч. 475 01 - «Предстоящие поступления по операциям, связанным с предоставлением (размещением) денежных средств клиентам (кроме банков)»,

К-т сч. 701 01 - проценты, полученные по предоставленным кредитам,

сумма - на сумму уплачиваемых начисленных процентов, отраженных на счетах бухгалтерского учета.

Операция оформляется мемориальными и (или) кассовыми ордерами.

. Уплата просроченных процентов по договору:

Д-т - текущий, карточный счет клиента, счет кассы, 603 05, 603 06,

К-т сч. 459 15 «Просроченные проценты по кредитам, предоставленным гражданам»,

сумма - на сумму уплаченных просроченных процентов.

Одновременно выполняется операция по отнесению уплаченных процентов на доходы банка:

Д-т сч. 475 01 «Предстоящие поступления по операциям, связанным с предоставлением (размещением) денежных средств клиентам (кроме банков)» - счет по учету просроченных процентов,

К-т сч. 701 01. полученные просроченные проценты,

сумма - на сумму уплаченных просроченных процентов.

Проводки оформляются мемориальным и (или) кассовым ордером.

. Уплата процентов по просроченной задолженности:

Д-т - текущий, карточный счет клиента, счет кассы, 603 05, 603 06,

К-т сч. 474 27. «Требования банка по получению процентов»,

сумма - на сумму уплаченных начисленных процентов.

Одновременно выполняется проводка по отнесению уплаченных процентов на доходы банка:

Д-т сч. 475 01 «Предстоящие поступления по операциям, связанным с предоставлением (размещением) денежных средств клиентам (кроме банков)»,

К-т сч. 701 01 проценты, полученные по просроченным кредитам,

сумма на сумму уплаченных начисленных процентов.

Проводки оформляются мемориальным и (или) кассовым ордером.

. Уплата пеней по кредитному договору:

Д-т - текущий, карточный счет клиента, счет кассы, 603 05, 603 06,

К-т сч. 701 06. «Штрафы, пени, неустойки полученные»,

сумма - на сумму уплачиваемых пеней.

Уплата процентов по кредиту, отнесенному ко второй категории качества и ниже, а также по ссудам, объединенным в нестандартный ПОС, отражается в учете следующим образом.

. Уплата текущих процентов по договору:

Д-т - текущий, карточный счет клиента, счет кассы, 603 05, 603 06,

К-т сч. 701 01. проценты, полученные по предоставленным кредитам,

сумма. на сумму уплачиваемых процентов.

Одновременно выполняется проводка по списанию задолженности с внебалансового учета:

Д-т сч. 999 99 - счет для корреспонденции с активными счетами при двойной записи,

К-т сч. 916 04. счет по учету начисленных процентов,

сумма - на сумму уплаченных начисленных процентов.

Проводки оформляются мемориальным и (или) кассовым ордером.

. Уплата просроченных процентов по договору:

Д-т - текущий, карточный счет клиента, счет кассы, 603 05, 603 06,

К-т сч. 701 01. полученные просроченные проценты,

сумма - на сумму уплаченных просроченных процентов.

Одновременно выполняется проводка по списанию задолженности с внебалансового учета:

Д-т сч. 999 99 - счет для корреспонденции с активными счетами при двойной записи;

К-т сч. 916 04 - счет по учету просроченных процентов

сумма - на сумму уплаченных просроченных процентов.

Проводки оформляются мемориальным и (или) кассовым ордером.

. Уплата процентов по просроченной задолженности:

Д-т - текущий, карточный счет клиента, счет кассы, 603 05, 603 06,

К-т сч. 701 01. проценты, полученные по просроченным кредитам,

сумма - на сумму уплачиваемых процентов.

Одновременно выполняется проводка по списанию задолженности с внебалансового учета:

Д-т сч. 999 99 - счет для корреспонденции с активными счетами при двойной записи,

К-т сч. 916 04. счет по учету начисленных процентов по просроченной задолженности,

сумма - на сумму уплаченных начисленных процентов.

Проводки оформляются мемориальным и (или) кассовым ордером.

. Уплата пеней по кредитному договору:

Д-т - текущий, карточный счет клиента, счет кассы, 603 05, 603 06,

К-т сч. 701 06. «Штрафы, пени, неустойки полученные»,

сумма - на сумму уплачиваемой пени.

Проводки оформляются мемориальным и (или) кассовым ордером.

Уплата ссудной задолженности по кредитному договору производится следующим образом.

При уплате задолженности по кредитным линиям, учет которых производится на нескольких ссудных счетах, в первую очередь погашается задолженность, учитываемая на счете, открытом с наибольшим временным интервалом, либо в порядке, оговоренном кредитным договором.

. Уплата текущей задолженности:

Д-т - текущий, карточный счет клиента, счет кассы, 603 05, 603 06,

К-т - ссудные счета,

сумма - на сумму погашаемой задолженности.

. Уплата просроченной задолженности:

Д-т - текущий, карточный счет клиента, счет кассы, 603 05, 603 06,

К-т сч. 458 15, 458 17. «Просроченная задолженность по кредитам, предоставленным физическим лицам / физическим лицам. нерезидентам»,

сумма. на сумму погашаемой задолженности.

Проводки оформляются мемориальным и (или) кассовым ордером.

В день полного погашения задолженности списывается обеспечение, принятое по кредитному договору, лицевые счета закрываются:

Д-т сч. 999 99 счет для корреспонденции с активными счетами при двойной записи,

К-т сч. 913 03, 913 05, 913 07, сумма на сумму принятого обеспечения.

Порядок учета операций по уступке банком прав требования по закладным

Права требования по закладной, оформленной по предоставленному банком ипотечному кредиту, могут быть уступлены третьему лицу на возмездной основе. Банк также может приобретать (выкупать) права требования по первичным договорам на размещение денежных средств, исполнение обязательств по которым обеспечивается ипотекой.

Уступка прав требования (цессия). операция по уступке прав требования по заключенным ипотечным кредитам на возмездной основе.

Сторонами заключения такой сделки являются цедент и цессионарий.

Цедент - кредитор, передающий права требования по ипотечному кредиту третьему лицу; цессионарий - лицо, приобретающее права требования по ипотечному кредитному договору.

При заключении сделки рассчитывается цена приобретения. фактические затраты, произведенные цессионарием по приобретению прав требований по ипотечному кредиту, в том числе сумма основного долга по ипотечному кредиту, сумма процентов (в том числе просроченных), начисленная на дату перехода права собственности), сумма неустоек (штрафов, пеней), начисленная на дату перехода права собственности, затраты по оплате услуг сторонних организаций, связанные с приобретением прав требований и их регистрацией.

Стоимость, за которую продано (приобретено) право требования, называется ценой реализации.

В результате проведения операции уступки формируется финансовый результат от выбытия права требования. он определяется как разница между ценой приобретения и ценой реализации за вычетом в установленных законодательством случаях сумм НДС.

Для учета операций по реализации прав требований по закладным в Плане счетов предусмотрены следующие балансовые счета: 612 01 и 612 02 «Выбытие и реализация имущества» (счета парные: счет 612 01 - пассивный, счет 612 02. активный). В аналитическом учете открываются отдельные лицевые счета на каждый реализуемый ипотечный кредит.

Учет операций по реализации закладной производится в день перехода прав требований, определенный в договоре уступки. В случае если на день перехода прав требований средства от цессионария не поступили, сумма, подлежащая получению по уступленным правам требования, может быть рассмотрена как дебиторская задолженность. Учет указанной задолженности ведется на балансовом счете 474 23. До момента поступления средств сумма, находящаяся на лицевом счете, подлежит оценке и резервированию в соответствии с требованиями Положения ЦБ РФ 283-П.

В случае если средства от цессионария в полной сумме или частично поступили ранее даты перехода прав требования, учет таких средств производится на балансовом счете по учету прочих обязательств. Учет указанной задолженности ведется на балансовом счете 474 22.

В день перехода прав требований по закладной осуществляются следующие операции.

Производится доначисление процентов по дату перехода прав требований включительно.

По кредитам первой категории качества или отнесенным в стандартный ПОС:

Д-т сч. 459 15, 459 17. «Просроченные проценты по кредитам, предоставленным гражданам / физическим лицам - нерезидентам»,

К-т сч. 475 01. «Предстоящие поступления по операциям, связанным с предоставлением (размещением) денежных средств клиентам (кроме банков)»,

сумма. на сумму доначисленных просроченных процентов.

Д-т сч. 474 27 - «Требования банка по получению процентов»,

К-т сч. 475 01 - «Предстоящие поступления по операциям, связанным с предоставлением (размещением) денежных средств клиентам (кроме банков)»,

сумма на сумму доначисленных текущих процентов.

По кредитам второй категории качества и ниже и объединенным в нестандартный ПОС задолженность по начисленным процентам переносится на балансовый учет:

Д-т сч. 459 15, 459 17. «Просроченные проценты по кредитам, предоставленным гражданам / физическим лицам - нерезидентам»,

К-т сч. 475 01 «Предстоящие поступления по операциям, связанным с предоставлением (размещением) денежных средств клиентам (кроме банков)»,

сумма. на сумму просроченных процентов.

Д-т сч. 474 27 - «Требования банка по получению процентов»,

К-т сч. 475 01 - «Предстоящие поступления по операциям, связанным с предоставлением (размещением) денежных средств клиентам (кроме банков)»,

сумма на сумму текущих процентов, подлежащих уплате.

И одновременно задолженность по процентам списывается с внебалансового учета:

Д-т сч. 999 99 - счет для корреспонденции с активными счетами при двойной записи,

К-т сч. 916 04 - счета по учету начисленных процентов, просроченных процентов и т.д.,

сумма на сумму текущих, просроченных процентов, отраженных на счетах бухгалтерского учета.

Проводки оформляются мемориальным ордером.

Производится отнесение суммы процентов на счет доходов банка:

Д-т сч. 475 01 - «Предстоящие поступления по операциям, связанным с предоставлением (размещением) денежных средств клиентам (кроме банков)»,

К-т сч. 701 01 - проценты, полученные по предоставленным кредитам, полученные просроченные проценты, проценты, полученные по просроченной задолженности,

сумма. на сумму процентов, подлежащих уплате на день перехода прав требования по закладной.

Производится отнесение на доходы суммы неустоек, штрафов, пеней, включенных в объем реализуемых прав требования по закладной:

Д-т сч. 612 01, 612 02 - «Выбытие и реализация имущества»,

К-т сч. 701 06 - «Штрафы, пени, неустойки полученные»,

сумма - на сумму неустойки, подлежащей уплате на дату перехода прав требования по закладной.

Списывается сумма основного долга и процентов:

Д-т сч. 612 01, 612 02 - «Выбытие и реализация имущества»,

К-т сч. 455, 457 - «Кредиты, предоставленные физическим лицам / физическим лицам - нерезидентам»,

сумма. на сумму текущей задолженности по кредиту.

Д-т сч. 612 01, 612 02 - «Выбытие и реализация имущества»,

К-т сч. 458 15, 458 17. «Просроченная задолженность по кредитам, предоставленным физическим лицам / физическим лицам. нерезидентам»,

сумма. на сумму просроченной задолженности по кредиту.

Д-т сч. 612 01, 612 02 - «Выбытие и реализация имущества»,

К-т сч. 474 27. «Требования банка по получению процентов»,

сумма. на сумму текущих процентов, подлежащих уплате;

Д-т сч. 612 01, 612 02 - «Выбытие и реализация имущества»,

К-т сч. 459 15, 459 17. «Просроченные проценты по кредитам, предоставленным гражданам / физическим лицам - нерезидентам»,

сумма. на сумму просроченных процентов, подлежащих уплате по договору.

Зачисляются средства в оплату закладной в соответствии с договором уступки прав требования:

Д-т р/счета, корсчета, сч. 474 22, 474 23. в зависимости от местонахождения суммы,

К-т сч. 612 01, 612 02 - «Выбытие и реализация имущества»,

сумма. на сумму, предусмотренную договором уступки прав требования.

Производится отнесение полученного от операции дохода (расхода) на финансовый результат.

Если по результатам проводимой операции на счете 612 01 сформировался отрицательный остаток, то он переносится на парный счет 612 02:

Д-т сч. 612 02 - «Выбытие и реализация имущества»,

К-т сч. 612 01 - «Выбытие и реализация имущества»,

сумма. сумма отрицательного сальдо на счете 612 01.

В случае если по результатам проводимой операции на счете 612 02 сформировался положительный остаток, то он переносится на парный счет 612 01:

Д-т сч. 612 02 - «Выбытие и реализация имущества»,

К-т сч. 612 01 - «Выбытие и реализация имущества»,

сумма. сумма положительного сальдо на счете 612 02.

В том случае, если в результате проведенных операций сформировался положительный остаток на счете 612 01, производится его отнесение на доходы банка с выделением суммы НДС, рассчитываемого от суммы положительного сальдо на счете 612 01 по ставкам, установленным текущим законодательством на момент проведения операции. В книге продаж банка регистрируется счет-фактура:

Д-т сч. 612 01 - «Выбытие и реализация имущества»

К-т сч. 603 09.00 01 - «Налог на добавленную стоимость, полученный»,

сумма. сумма НДС.

Учет финансового результата:

Д-т сч. 612 01 - «Выбытие и реализация имущества»,

К-т сч. 701 07 - «Доходы по операциям уступки прав требования по закладным»,

сумма. сумма положительного сальдо на счете 61201 за вычетом НДС.

В случае если в результате проведенных операций сформировался отрицательный остаток на счете 612 02, производится его отнесение на расходы банка:

Д-т сч. 702 09. «Расходы по операциям уступки прав требования по закладным»,

К-т сч. 612 02 - «Выбытие и реализация имущества»,

сумма. сумма отрицательного сальдо на счете 612 02.

Операции оформляются мемориальным ордером.

После проведения всех операций остатка на счете 612 01/612 02 быть не должно, лицевые счета закрываются.

В случае полного погашения задолженности производится списание принятого по договору обеспечения с внебалансового учета:

Д-т сч. 999 99 счет для корреспонденции с активными счетами при двойной записи,

К-т сч. 913 03, 913 05, 913 07,

сумма. на сумму принятого обеспечения.

Операция оформляется мемориальным ордером. Лицевые счета по учету принятого обеспечения закрываются.

В случае если средства от цессионария поступили после даты перехода прав требования и на счете 474 23 образовалась дебиторская задолженность, то в день поступления средств дебиторская задолженность закрывается:

Д-т р/счета, корсчета,

К-т сч. 474 23. «Расчеты с цессионарием по договорам уступки прав требования по закладным»,

сумма. на сумму поступивших средств.

Уступка прав требований по закладным может производиться в рамках партнерских программ с банками или иными организациями. В рамках соглашений с партнерами может присутствовать обязательство обратного выкупа банком ранее уступленных закладных при возникновении определенных договором обстоятельств. В таком случае после проведения операции переуступки банк продолжает нести определенные риски, которые подлежат дальнейшей оценке и резервированию в соответствии с Положением 283-П.

Порядок учета операций по приобретению (обратному выкупу) банком прав требований по закладной

Для учета операций по приобретению (обратному выкупу) прав требования по закладной в Плане счетов предусмотрены следующие счета:

01. «Права требования по договорам на предоставление (размещение) денежных средств, исполнение обязательств по которым обеспечивается ипотекой». Счет активный. В аналитическом учете открываются лицевые счета в разрезе каждого приобретенного права требования;

10. «Номинальная стоимость приобретенных прав требования». Счет активный. В аналитическом учете открываются лицевые счета в разрезе каждого приобретенного права требования;

07 и 612 08. «Выбытие (реализация) и погашение приобретенных прав требования». Счета парные. Счет 612 08 активный, счет 612 07 пассивный. В аналитическом учете открываются лицевые счета в разрезе каждого приобретенного права требования;

01 и 474 02. «Расчеты с клиентами по факторинговым и форфейтинговым операциям». Счета парные: счет 474 01 - пассивный, 474 02. активный. В аналитическом учете открываются лицевые счета в разрезе контрагента по сделке.

Операции по учету приобретаемой закладной производятся в день перехода прав собственности по закладной.

В том случае, если по договору приобретения прав требования по закладной банк производит предоплату полную или частичную, то сумма предоплаты отражается на счете 474 02 до даты перехода права собственности по закладной. Сумма, учитываемая на счете 474 02, подлежит оценке и резервированию в соответствии с требованиями Положения 283-П.

Д-т сч. 474 02 - «Расчеты с клиентами по факторинговым и форфейтинговым операциям»,

К-т расчетного счета, корсчета. счета цедента,

сумма. сумма предоплаты по операции уступки права требования.

Все дополнительные затраты, связанные с приобретением и государственной регистрацией закладной, включаются в цену приобретения и до момента перехода права собственности отражаются на счете 474 02:

Д-т сч. 474 02 - «Расчеты с клиентами по факторинговым и форфейтинговым операциям»,

К-т расчетного счета, корреспондентского счета. счета получателя средств по платежу,

сумма. сумма понесенных банком расходов.

В том случае, если до дня перехода прав требования по закладной включительно банк не производит оплату, то операции по учету приобретенной закладной производятся в корреспонденции со счетом 474 01, с которого впоследствии идет перечисление средств цеденту.

В день перехода права собственности производится учет приобретенного права требования. После открытия лицевого счета по учету задолженности (478 01) выполняются следующие бухгалтерские проводки.

Учет приобретенных прав требования:

Д-т сч. 478 01 «Права требования по договорам на предоставление (размещение) денежных средств, исполнение обязательств по которым обеспечивается ипотекой»,

К-т корсчета, р/счета, 474 01, 474 02. счета по учету расчетов с цедентом;

сумма. цена приобретения.

Внебалансовый учет приобретенных прав требования:

Д-т сч. 913 10 «Номинальная стоимость приобретенных прав требования»,

К-т сч. 999 99 - счета для корреспонденции с активными счетами при двойной записи,

сумма. номинальная стоимость приобретенных прав требования, включает в себя непогашенный основной долг на дату перехода права собственности, проценты по кредиту, неустойки (штрафы, пени).

Учет обеспечения по приобретенным правам требования:

Д-т сч. 913 03 субсчет. закладная, принятая в обеспечение по приобретенным правам требования,

К-т сч. 999 99 - счета для корреспонденции с активными счетами при двойной записи,

сумма. стоимость приобретенной закладной.

В том случае, если договором предусмотрено дополнительное обеспечение (поручительство, залог иного имущества и т.д.), то дополнительно производится учет этого обеспечения на соответствующих внебалансовых счетах:

Д-т сч. 913 03, 913 05, 913 07,

К-т сч. 999 99 - счета для корреспонденции с активными счетами при двойной записи,

сумма. на сумму принимаемого обеспечения.

Операции оформляются мемориальным ордером.

Приобретаемая задолженность классифицируется в категорию качества в соответствии с требованиями Положения 254-П или может быть отнесена в портфель однородных ссуд.

По приобретенным правам требования начисляются и отражаются проценты на таких же балансовых (внебалансовых) счетах и в порядке, аналогичном ипотечным кредитам.

Для учета просроченной задолженности по приобретенным правам требования отдельных балансовых счетов не предусмотрено. Для аналитического учета просроченной задолженности банк может предусмотреть отдельный субсчет. В таком случае в день возникновения просроченной задолженности выполняется следующая проводка:

Д-т сч. 478 01 субсчет по учету просроченной задолженности,

К-т сч. 478 01 субсчет по учету приобретенных прав требования,

сумма. на сумму просроченной задолженности.

Операция оформляется мемориальным ордером.

Погашение задолженности по приобретенным правам требования производится в порядке и сроки, оговоренные первичным договором на предоставление ипотечного кредита. Средства, поступающие в оплату задолженности, зачисляются на лицевой счет заемщика, открытый на балансовом счете 612 07:

Д-т - касса, банковский счет клиента,

К-т сч. 612 07 «Выбытие (реализация) и погашение приобретенных прав требования»,

сумма. сумма погашаемой задолженности.

Если это предусмотрено договором, то в день наступления платежного периода производится безакцептное списание средств в погашение задолженности с банковского (текущего) счета заемщика (при условии наличия средств на счете). Одновременно производится списание прав требований.

В первую очередь осуществляется уплата процентов, предусмотренных кредитным договором. Операции по уплате проводятся в корреспонденции со счетом 612 07.

Далее производится учет операций по уплате задолженности (в том числе просроченной) по приобретенным правам требования.

В том случае, если цена приобретения закладной была отлична от непогашенного остатка задолженности на дату перехода прав собственности, то при частичном погашении задолженности сумма для списания задолженности с балансового счета 478 01 рассчитывается пропорционально отношению суммы частичного платежа и непогашенной задолженности по приобретенным правам требования. При проведении последнего платежа списывается весь остаток задолженности, отраженной на счете 478 01.

Д-т сч. 612 07 «Выбытие (реализация) и погашение приобретенных прав требования»,

К-т сч. 478 01 «Права требования по договорам на предоставление (размещение) денежных средств, исполнение обязательств по которым обеспечивается ипотекой»,

сумма. сумма операции.

Операция оформляется мемориальным ордером.

Одновременно производится полное или частичное списание оплаченной части права требования с внебалансового учета:

Д-т сч. 999 99 счет для корреспонденции с активными счетами при двойной записи,

К-т сч. 913 10 «Номинальная стоимость приобретенных прав требования»,

сумма. на сумму, поступившую в оплату права требования (в том числе проценты, пени).

Операция оформляется мемориальным ордером.

В случае если после проведения операций на счете 612 07 сформировался остаток, то одновременно выполняется операция по учету финансового результата по сделке:

При положительном сальдо счета 612 07: из суммы полученной прибыли выделяется НДС по ставке, установленной текущим законодательством на момент проведения операции:

Д-т сч. 612 07 «Выбытие (реализация) и погашение приобретенных прав требования»,

К-т сч. 603 09 «Налог на добавленную стоимость, полученный»,

сумма. сумма полученного НДС.

На полученный доход составляется счет-фактура и регистрируется в книге продаж банка.

Учет финансового результата:

Д-т сч. 612 07 «Выбытие (реализация) и погашение приобретенных прав требования»,

К-т сч. 701 07 субсчет «Доходы по операциям приобретения прав требования (закладных)»,

сумма. сумма полученного дохода без НДС.

При отрицательном сальдо счета 612 07:

производится перенос остатка на парный счет:

Д-т сч. 612 08 - «Выбытие (реализация) и погашение приобретенных прав требования»,

К-т сч. 612 07 - «Выбытие (реализация) и погашение приобретенных прав требования»,

сумма. сумма отрицательного сальдо на счете 612 07.

и отнесение убытка на расходы банка:

Д-т сч. 702 09 субсчет «Расходы по операциям по приобретению прав требования (закладных)»,

К-т сч. 612 08 «Выбытие (реализация) и погашение приобретенных прав требования»,

сумма. на сумму дебетового сальдо на счете 612 08.

Операции оформляются мемориальным ордером.

После проведения операции по уплате задолженности остатка на счете 612 07/612 08 быть не должно. После полного погашения задолженности все лицевые счета закрываются.

В день полного погашения задолженности списывается обеспечение, принятое по приобретенному праву требования, лицевые счета закрываются:

Д-т сч. 999 99 счет для корреспонденции с активными счетами при двойной записи,

К-т сч. 913 03, 913 05, 913 07, сумма. на сумму принятого обеспечения.

Порядок учета резервов на возможные потери по ипотечным кредитам и приобретенным правам требования

Классификация ссудной задолженности и приобретенных прав требования по закладным по категориям качества и формирование резервов производится в соответствии с Положением ЦБ РФ от 26 марта 2004 г. 254-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности».

Размер резерва, созданного на возможные потери по ссудам и приобретенным правам требования, обособленным в ПОС, регулируется ежедневно, по мере изменения размера задолженности по портфелю.

По остальным ссудам формирование резерва производится в день предоставления кредита, регулирование резерва осуществляется в следующих случаях:

в случае изменения категории качества задолженности. в день изменения категории качества;

в случае изменения величины процента резервирования по задолженности. в день изменения процента резервирования;

в случае изменения категории качества обеспечения задолженности. в день изменения категории качества обеспечения;

в случае изменения суммы основного долга по задолженности, кроме изменений, связанных с изменением курса иностранной валюты к рублю. в день изменения суммы основного долга;

при изменении суммы основного долга в связи с изменением курса иностранной валюты регулирование резерва производится в последний календарный день месяца.

Величина процента резервирования по портфелю однородных ссуд устанавливается кредитующим подразделением на основе разработанных и утвержденных банком методик.

По остальным задолженностям резервы формируются в полном объеме по каждой конкретной задолженности исходя из остатка задолженности и категории качества, к которой отнесен кредит или приобретенное право требования:

под задолженность первой категории качества резерв не формируется;

под задолженность второй категории качества в размере от 1% до 20% от задолженности;

под задолженность третьей категории качества в размере от 21% до 50% от задолженности;

под задолженность четвертой категории качества в размере от 51% до 100% от задолженности;

под задолженность пятой категории качества в размере 100% от ссудной задолженности.

Для учета резервов на возможные потери по ипотечным кредитам и приобретенным правам требования предусмотрены следующие балансовые счета:

455 15 - резервы под возможные потери по потребительским кредитам, предоставленным физическим лицам,

457 15 - резервы на возможные потери по кредитам, предоставленным физическим лицам. нерезидентам,

458 18 - резервы на возможные потери по просроченным кредитам,

478 04 - резервы на возможные потери по приобретенным правам требования.

Счета пассивные. Для учета резерва, созданного по портфелю однородных ссуд, лицевые счета открываются в разрезе портфелей. По остальной задолженности лицевые счета открываются в разрезе каждого договора. Учет резервов по просроченной задолженности по приобретенным правам требования производится на отдельном субконто балансового счета 478 04.

. Формирование (увеличение) резерва.

Резервы формируются за счет расходов банка. Формирование резерва производится следующей операцией:

Д-т 702 09 «Отчисления в резервы на возможные потери по ссудам»,

К-т счета по учету резерва,

сумма. на сумму создания или регулирования резерва.

. Восстановление (уменьшение) резерва.

Восстановление резерва производится на доходы банка. Восстановление резерва производится следующей операцией:

Д-т счета по учету резервов,

К-т 701 07 «Восстановление сумм со счетов фондов и резервов на возможные потери по ссудам», сумма - на сумму регулирования резерва.

2.4 Анализ операций ипотечного кредитования в ОАО «Омск-Банк»

Учитывая безусловную актуальность и значимость технического перевооружения реального сектора экономики, ОАО «Омск-Банк» в 2007 году, наряду с наращиванием объемов обычного краткосрочного кредитования юридических лиц и индивидуальных предпринимателей на пополнение оборотных средств, значительно увеличил объемы долгосрочных кредитных вложений на финансирование программ модернизации и расширения существующих и создания новых производств и развития новых видов услуг.

Объемы выданных на эти цели кредитов увеличены банком, по сравнению с прошлым годом, более чем в два раза. Для этого, кроме обычных форм кредитования, банк активно применяет и увеличивает объемы кредитования операций по лизингу производственно-технологического оборудования и техники для предприятий транспорта, лесной, пищевой, строительной, торговой отрасли и культурно-развлекательных объектов края. Кредитование лизинговых операций позволило многим предприятиям обеспечить выгодное и долгосрочное финансирование без отвлечения собственных оборотных средств на эти цели в течение срока окупаемости. Примером может служить лизинг технологического оборудования, обеспечившего существенное увеличение объемов производства пищевой продукции популярной в крае торговой марки «Мерилен», открытие ООО «Фоксель» в Хабаровске боулинг-клуба, приобретение ООО «Экстралес» крупной дорожной техники, обеспечивающей процесс заготовки и транспортировки лесопродукции.

Вместе с тем, постоянно увеличиваются количество и объемы краткосрочного кредитования клиентов. Основные направления кредитования здесь - пополнение оборотных средств с использованием различных форм кредитов, кредитных линий, овердрафтов и факторинговых схем расчетов. Предлагаемый банком перечень кредитных продуктов позволяет максимально учесть специфику бизнеса, применяемых схем расчетов, наличия обеспечения и других особенностей наших клиентов.

Результаты проводимой банком кредитной политики реально отражены в динамике роста объемов кредитных вложений и размера кредитного портфеля за последние шесть лет.

ОАО «Омск-Банк» целенаправленно реализует свою кредитную политику, направленную на увеличение объемов кредитования, расширение спектра кредитных услуг, повышение качества кредитного обслуживания заемщиков всех уровней, от финансирования крупных корпоративных клиентов до представителей среднего и малого бизнеса.

В состав постоянно кредитующихся клиентов банка входят крупнейшие предприятия, такие как ОАО «Хабаровскэнерго», ОАО «КНПЗ-Роснефть», ОАО ДРЗ «АВЕСТ», ОАО «Комсомольский аккумуляторный завод», ЗАО «Артель старателей «АМУР», ЗАО «Флора», ООО «Дальтранзитскрап», ОАО «Дальлеспром», ЗАО «Смена-Трейдинг», ЗАО «Магхабаровмет», ОАО «Шелеховский КЛПХ» и многие другие.

Наряду с ними постоянно увеличиваются объемы и виды кредитования среднего и малого бизнеса, представители которого осуществляют практически весь спектр производства товаров народного потребления и продуктов питания, оказания услуг и сервисного обслуживания, оптовой и розничной торговли. Малый и средний бизнес, занимающий лидирующие позиции в сфере торговли, услуг и производства отдельных товаров народного потребления и продуктов питания, занимает существенную часть в кредитном портфеле банка.

Объем кредитования малого и среднего бизнеса в 2007 году составил 4296 млн. рублей, что на 20% больше, чем в 2006 году.

По итогам работы в 2007 году кредитные вложения составляют 54% активов банка и формируют более 61% его доходов.

Учитывая наличие реальных возможностей и растущей потребности участников рынка в кредитных ресурсах, банк планирует в 2010 году увеличить объемы кредитования не менее, чем в полтора раза, сохраняя оптимальную структуру активных операций.

год для валютного рынка стал годом серьезных курсовых колебаний. В этих условиях банком дополнительно были разработаны и утверждены документы по стратегии и тактике осуществления операций на валютном рынке, которые направлены на определение механизмов оценки существенности валютных рисков и их минимизации для банка и клиентов.

Для своих клиентов банк продолжал осуществлять операции покупки-продажи иностранной валюты за рубли РФ и конверсионные операции из одной СКВ в другую. Основное отличие банка при этом состоит в более точном учете состояния конъюнктуры валютного рынка и оценке перспектив его развития, использовании гибких тарифов в работе, что позволяет реализовать на практике стратегию учета индивидуальных запросов и потребностей клиентов. Благодаря осуществляемой клиентской политике банка объем операций по покупке-продаже долларов США за рубли РФ в 2007 году значительно вырос и составил 299 млн. долларов США, по сравнению со 154 млн. долларов в 2003 году (+94%).

За счет увеличения объема предоставляемых услуг по покупке-продаже иностранной валюты за рубли РФ доходы банка от конверсионных операций выросли до 27 млн. рублей, по сравнению с 19 млн. рублей в 2006 году (на 43%).

С целью активизации работы на фондовом рынке Региобанк продолжал предоставлять возможность юридическим и физическим лицам самостоятельно осуществлять операций по покупке-продаже акций непосредственно из дома или другого места, где есть доступ к Интернету.

В 2007 году инвесторами - клиентами банка осуществлено операций на организованном рынке ценных бумаг на сумму 489 млн. рублей.

В отчетном году банк активно проводил инвестиционную деятельность в долговом сегменте организованного рынка ценных бумаг: в результате портфель банка вырос на 33.6%. Действия на рынке ценных бумаг осуществлялись в соответствии с принятой банком Стратегией и тактикой осуществления операций банка на рынке ценных бумаг. В результате значительно увеличилась доля субфедеральных долговых обязательств как сектора бумаг с наиболее удовлетворяющим банк соотношением риск / доходность.

При этом особое внимание уделялось диверсификации портфеля по эмитентам, выпускам и срокам погашения, а подавляющее большинство ценных бумаг в портфеле банка составили высоколиквидные выпуски долговых бумаг.

В 2007 году ОАО «Омск-Банк» расширил круг контрагентов, подписав Генеральные соглашения о сотрудничестве на межбанковском валютном и денежном рынке с девятью банками дальневосточного региона, Москвы и Санкт-Петербурга. В ушедшем году банк достаточно активно проводил операции на валютных биржах: ММВБ, АТМВБ и СМВБ.

Большее количество контрагентов и торговых площадок позволяет выбирать наиболее выгодные курсы и процентные ставки при осуществлении межбанковских операций.

Однако «кризис доверия» в банковской системе летом 2007 года обозначил необходимость получения доступа к осуществлению операций по привлечению и размещению ресурсов также и с Банком России. Центральный банк открыл на ОАО «Омск-Банк» кредитную линию под залог имеющихся в портфеле банка первоклассных ценных бумаг, что сделало доступным получение денежных средств от Центрального банка РФ.

В минувшем году ОАО «Омск-Банк» первым из хабаровских банков начал размещение депозитов в Центральном банке посредством электронных торгов.

Появление возможности заключения сделок с Банком России как по привлечению, так и по размещению рублевых средств - шаг вперед в управлении ликвидностью банка, дополнительная гарантия оперативности прохождения клиентских платежей и рационального размещения временно свободных ресурсов банка.

Позитивные тенденции развития бизнеса банка, сложившиеся в прошедшем году, обеспечили увеличение активов за год на 25% и стали возможны во многом благодаря динамичному наращиванию клиентской базы и собственных средств банка.

Капитал банка на 1 января 2008 года в соответствии с требованиями Банка России составил 316,6 млн. рублей и вырос к уровню прошлого года на 48%. Наращивание капитала обеспечено увеличением чистой прибыли на 58%.

Ресурсы, привлеченные от клиентов, представлены средствами юридических лиц и вкладами граждан, которые выросли в 2007 году на 22%. Подтверждением общих тенденций в банковской системе являются опережающие темпы роста вкладов граждан. Поступательная динамика последних позволила нарастить ресурсную базу в 2007 году на 43%. Темпы роста средств юридических лиц сохранились на уровне прошлого года, составив 20%.

Банк продолжает проводить политику формирования ресурсной базы, позволяющей реализовывать кредитование реального сектора экономики на долгосрочной основе. Углубляется тенденция более высоких темпов роста объемов привлечения средств клиентов на срочной основе. В 2007 году портфель срочных депозитов, векселей и вкладов увеличился практически в два раза, в 2006 году темпы роста составляли 70%.

Характерной тенденцией в структуре активного размещения в 2007 году является увеличение доли работающих активов. Наряду с расширением клиентской базы и увеличением собственных средств рост ресурсной базы для активного размещения обеспечивался снижением объемов отвлечения средств на формирование фондов обязательного резервирования в Банке России в результате снижения ставки резервирования и размещением их в портфель доходного кредитования.

Темпы роста портфеля кредитов составили 44%. В традиционной структуре вложений среди тенденций года можно отметить наращивание объемов потребительского кредитования. В 2007 году они выросли в 3 раза (с 43 до 130 млн. рублей). Увеличение кредитного портфеля корпоративных клиентов на 50% не сопровождалось снижением его качества. Уровень сформированных резервов на рубль ссудной задолженности составляет 2,3% и отражает новые подходы к оценке уровня кредитных рисков в соответствии с требованиями нормативных документов Банка России.

Косвенным подтверждением высокого качества кредитного портфеля является наращивание процентных доходов. При снижении ставки рефинансирования процентные доходы выросли на 27,5%, или на 69 млн. рублей.

Банк активизировал свою деятельность по наращиванию портфеля ценных бумаг с целью диверсификации своих вложений. Вложения в ценные бумаги выросли на 33,5%, или 96,5 млн. рублей, и представлены как торговым портфелем, так и вложениями, удерживаемыми до погашения, что обеспечило рост чистых доходов по этой позиции на 15 млн. рублей.

Реализация подхода по расширению доходной базы и ее диверсификации, развитие видов и увеличение объемов оказания банковских услуг определило поступательную динамику роста комиссионных доходов. В структуре доходной базы доля комиссий за предоставление банковских услуг выросла, что позволило увеличить доходы в 2007 году на 41%, или 19 млн. рублей.

3. Система внутреннего контроля, оценка и усовершенствование. Совершенствование учета и анализа операций ипотечного кредитования в ОАО «Омск-Банк»

3.1 Совершенствование учета и анализа операций ипотечного кредитования в ОАО «Омск-Банк»

Депутаты Госдумы во главе с членом комитета по финансовому рынку Анатолием Аксаковым хотят на законодательном уровне внедрить новый банковский инструмент - жилищно-накопительный вклад, который будет использоваться гражданами для накопления первого взноса по ипотечному кредиту. Сейчас такой инструмент банкиры уже используют в экспериментальном порядке. Недавно, к примеру, запуск «ипотечного депозита» анонсировал ВТБ 24. Депутаты хотят облегчить жизнь как банкиров, так и заемщиков. Согласно законопроекту, вклад будет безотзывным, причем срок депозита составит не менее трех лет. Зато гарантии государства по нему должны повыситься с 700 тыс. до 3 млн руб.

Основное условие открытия депозита заключается в том, что вкладчик должен будет использовать накопленные средства в качестве первого взноса на покупку жилья, а банк - предоставить оставшуюся сумму в виде кредита. Законотворцы уверены, что новый продукт, с одной стороны, повысит ликвидность банков, а с другой - увеличит покупательскую способность населения на рынке жилья.

Активность законодателей легко объяснить. «Сегодня у строительного сектора проблемы, что влияет на 37 смежных отраслей: металлургов, производителей цемента и др., - рассуждает глава ГК «Конти» Тимур Тимербулатов. - Без средств население решить эти проблемы никак нельзя».

Между тем будущее у ипотеки куда более перспективное, чем настоящее. Сегодня в России около 62,4 млн кв. м недостроенного жилья. Некоторые региональные застройщики, в частности чебоксарская компания «Волгастройгрупп», а также екатеринбургские «Уралстрой-1″ и «Новоград», уже поставили всех своих покупателей перед выбором: или доплатить деньги, или проект будет заморожен. Такие прецеденты отбивают у потенциальных покупателей желание воспользоваться ипотекой. По данным АИЖК, всего по России в первом полугодии 2008 года было выдано свыше 392 тыс. ипотечных кредитов, тогда как прогноз на второе полугодие - не более 92 тыс. «В первом полугодии 40% сделок проходили с ипотечными деньгами, - рассуждает управляющий директор «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский. - Сегодня этот процент стремится к нулю».

Да и опасения людей не напрасны. По словам представителя Минэкономразвития Ивана Осколкова, около 10% ипотечных займов могут обернуться дефолтом из-за сокращения доходов населения. Пока законотворцы размышляют, как привлечь через ипотеку средства населения, представители исполнительной власти задумались над проблемой помощи заемщикам, которые уже взяли кредит, но не в состоянии выплачивать ежемесячные платежи.

На совещании у премьер-министра Владимира Путина, прошедшем в начале декабря, вице-премьер Алексей Кудрин заявил, что в 2009 году государство будет предоставлять банкам поручительство за заемщиков, которые просрочат свои платежи из-за потери работы или сокращения доходов. Через АИЖК государство выкупит кредитные портфели граждан на сумму 200 млрд руб. Кроме того, по словам генерального директора АИЖК Александра Семеняки, агентство выступит поручителем граждан по ипотечным кредитам на сумму 500 млрд руб.

Так что реанимировать ипотеку в ближайшее время вряд ли удастся. «Скорее всего, накопительные кредиты будут востребованы населением, - подытожил Евгений Скоморовский. - Но не во время кризиса. Сейчас у большинства людей попросту нет денег, а те, у кого они есть, ждут падения цен».

ОАО «Омск-Банк» - один из крупнейших в России специализированных ипотечных банков. Он создан при участии страховой компании Росгосстрах и группы компаний «Тройка Диалог».

Банк начал реализацию программы ипотечного кредитования в начале марта 2004 года и в настоящее время активно развивается - по оценкам независимых экспертов, он вошел в тройку лидеров по объему размещения кредитов в 2004 году.

Лучше всего о масштабах деятельности ОАО «Омск-Банк» расскажут цифры:

На сентябрь 2005 объем ипотечных сделок банка превысил 75 млн. долларов США

Срок рассмотрения заявки на кредит в Банке - 1-3 дня

Первоначальный взнос составляет всего от 10% от стоимости приобретаемого жилья

Ставка по валютному кредиту - всего 10, 5% годовых

Более 90% клиентов Городского Ипотечного Банка рекомендуют его своим друзьям и знакомым.

Успехи Городского Ипотечного Банка в значительной степени объясняются инновационным подходом к предлагаемым ипотечным программам. В настоящее время банк предлагает заемщикам целый ряд программ: кредитование покупки недвижимости на вторичном рынке жилья, кредитование покупки земли, кредитование строительства и приобретения готовых загородных домов, а также кредитование под залог существующей недвижимости.

Безусловно, развитие ипотеки в значительной степени ограничено некоторыми факторами. Среди основных: механизмы долгосрочного ресурсного обеспечения ипотеки (позволяющие привлекать средства под более низкую ставку), необходимость доработки нормативной базы (в частности, по вопросу оборота и развития ипотечных ценных бумаг, деятельности кредитных бюро). Немаловажны вопросы кредитного риска: прозрачность информации в части кредитной истории заявителя, вопросы обращения взыскания.

Но, несмотря на все трудности, в России ипотеку ждет большое будущее: ее развитие даст импульс экономическому росту и жилищному строительству.

Как и все специализированные виды банковской деятельности, организация ипотечного кредитования в банке требует решения таких вопросов, как выбор эффективной операционной модели, методов поддержки и ведения бизнес-процессов, а также соответствующей информационной инфраструктуры - специальных средств автоматизации.

Весной 2004 года специалисты компании «Центр Финансовых Технологий» начали внедрение специализированного программного решения ЦФТ в ОАО «Омск-Банк».

До этого проводился анализ представленных на рынке разработок программного обеспечения банковских систем, наиболее подходящих для ведения специализированного ипотечного бизнеса. Полномасштабных систем, реализующих ведение ипотечного кредитования, которые позволили бы вести не только учет кредитов, но также и страхование, инвестирование, покупку-продажу кредитных портфелей, на тот момент не было. Поэтому руководством банка было принято решение взять за основу промышленную систему и доработать ее в соответствии с потребностями специализированного ипотечного банка. Были сформулированы требования не только по функциональному наполнению, но и по гибкости, масштабируемости, возможности произведения модернизации как представителями банка, так и сотрудниками компании-разработчика. Наиболее соответствующим этим требованиям был признан продукт Центра Финансовых Технологий - «ЦФТ-Банк» (Платформа развития на базе Oracle).

В результате реализации компанией ЦФТ ряда технических заданий были доработаны подсистемы «Кредиты», «Депозиты», «Сейфовые ячейки», «Закладные». В системе появился продукт «Страхование», а также возможность работать с предварительными квалификациями и кредитными заявками. В дальнейшем по заказу банка был реализован функционал по покупке-продаже кредитных портфелей и возможность обслуживания портфеля проданных кредитов.

В настоящий момент система решает практически все задачи, которые ставят бизнес-подразделения банка, и это, безусловно, позволяет выдерживать конкуренцию на стремительно развивающемся рынке услуг ипотечного кредитования.

По замечанию Дмитрия Кузнецова, начальника управления информационных технологий ОАО «Омск-Банк», использование решения компании ЦФТ позволяет бизнесу реализовывать самые разнообразные проекты, связанные с ипотечным кредитованием, а также максимально сократить временные и человеческие затраты на обслуживание кредитного портфеля банка.

В качестве серьезного преимущества программного продукта ЦФТ Дмитрий Кузнецов отметил его гибкость: «Решение ЦФТ гибко настраиваемо, что позволяет нашему банку обеспечить необходимый набор функциональности. Это очень важная характеристика для нас, так как количество выдаваемых ОАО «Омск-Банк» кредитов увеличивается с каждым днем, и система должна позволять нам обслуживать большой поток клиентов, а также поддерживать широкий спектр кредитных продуктов».

В перспективе ОАО «Омск-Банк» планирует внедрить комплексную систему автоматизации процессов ипотечного кредитования, которая позволит работать в едином информационном пространстве всем бизнес-подразделениям банка, начиная с приема звонков клиентов в CallCenter. Также эта система позволит банку предоставлять своим клиентам все более широкий спектр услуг.

Успешность сотрудничества Центра Финансовых Технологий и ОАО «Омск-Банк» заключается в схожести их бизнес-концепций. Эту общую концепцию можно обозначить как «Стратегия на опережение». ЦФТ и ОАО «Омск-Банк» стремятся не только отвечать насущным потребностям финансового рынка, но предлагают и реализуют инновационные решения будущего поколения.

.2 Система внутреннего контроля, оценка и усовершенствование в ОАО «Омск-Банк»

Бурное развитие информационных технологий оказало существенное влияние на все стороны жизни общества, включая экономику. Коммерческие банки, являясь ее специфическими субъектами, были одними из первых, кто приступил к внедрению технологических нововведений в свою деятельность. Сегодня влияние информационных технологий на банковский бизнес увеличилось настолько, что автоматизация, подобно финансовой политике банка, во многом определяет конечный результат деятельности кредитных организаций.

Потребность в автоматизированных банковских системах (АБС) была обусловлена необходимостью автоматизировать часто повторяющиеся, легко программируемые операции, к которым относятся учетные, расчетные, вкладные операции. В дальнейшем зона охвата информационными технологиями постепенно расширялась, включая в себя такие участки банковской деятельности, как кредитные операции, операции с наличной иностранной валютой, ценными бумагами и др. Одновременно с этим развивались автоматизированные информационные системы, обеспечивающие экономические субъекты информацией нормативно-правового и справочного характера.

Информационные технологии способствовали созданию новых банковских продуктов, в числе которых работа с пластиковыми картами, обслуживание клиентов по технологии «банк-клиент», ведение мультивалютных вкладов, оказание банковских услуг через сеть Интернет и многое другое.

В настоящее время по мере того, как успешно функционирующие банковские структуры перестраивают свои системы финансового менеджмента, переходя от оценки деятельности банка исключительно с точки зрения законодательных и надзорных требований к оценке его бизнес-линий, продуктов и услуг, клиентской базы, развитию систем управленческого учета, появляется насущная потребность в программном обеспечении, ориентирующемся именно на эти тенденции в банковском бизнесе. Таким образом, от автоматизации отдельных рутинных операций банки переходят к информационным системам обеспечения широкого круга тесно связанных между собой бизнес-процессов, являющихся основными источниками прибыли для кредитных организаций.

В условиях быстро меняющейся внешней среды у банковских менеджеров возрастают потребности в эффективном управлении финансовыми, другими ресурсами, в оперативном получении информации обо всех сторонах банковской деятельности, о состоянии внешних рынков, удовлетворить которые в полной мере могут лишь современные автоматизированные информационные системы.

Решение новых задач, как отмечалось на V Международном форуме разработчиков интегрированных банковских систем, проведенном Ассоциацией российских банков в конце 1999 года в г. Москве, невозможно без комплексного подхода к автоматизации кредитных учреждений, прежде всего, многофилиальных, имеющих большое количество связанных, узкоспециализированных и территориально разобщенных подразделений, оказывающих широкий спектр разнообразных услуг, совершающих огромное количество операций, имеющих сложную управленческую структуру.

Все возрастающие требования к автоматизированным банковским системам привели к необходимости создания нового типа автоматизированных систем - управленческих информационных систем (УИС). Эти системы на качественно новом интеллектуальном и техническом уровне должны объединять протекающие в банке разрозненные процессы в единую, логически стройную систему, обеспечивающую комплексной информацией все звенья управленческого аппарата банка. Владение этой информацией позволит менеджменту наиболее полно реализовывать свои управленческие функции, такие как учет, контроль, анализ, планирование, регулирование и другие, в конечном итоге, принимать эффективные управленческие решения. Основные направления автоматизации банковской деятельности в общем виде представлены на рис. 1.

Рис. 1. Основные направления автоматизации банковской деятельности

Таким образом, совершенствование информационных технологий, развитие банковского бизнеса, изменение финансовой конъюнктуры - все это существенным образом влияет на развитие автоматизированных информационных систем.

Уровень автоматизации российских коммерческих банков в настоящее время сильно различается. Несмотря на то, что разработчики программного обеспечения приступили к созданию автоматизированных банковских систем пятого поколения, позволяющих в рамках одного ядра интегрировать программные продукты по всем направлениям банковской деятельности, многие кредитные организации продолжают использовать программное обеспечение третьего и даже второго поколения, при этом не спешат переходить на современные АБС. Это обусловливается многими причинами, главными из которых являются: слабость российской банковской системы в целом, существенные различия в количественных и качественных параметрах коммерческих банков (таких как величина собственных средств, количество филиалов, численность клиентуры, виды предоставляемых услуг и т.д.), низкий уровень профессионализма отдельных менеджеров, слабая научно-методическая разработка проблем, связанных с автоматизацией. Вместе с тем, в России к настоящему времени обозначился ряд компаний, профессионально решающих проблемы автоматизации банковской деятельности, в числе которых Диасофт, R-Style Software Lab., ПрограмБанк, ФОРС и др.

Автоматизированная банковская система является важнейшим элементом информационного обеспечения внутреннего контроля, поскольку для современных условий развития информационных технологий характерно все более широкое использование высокоэффективных автоматизированных информационных систем.

Современные АБС должны решать следующие основные задачи:

автоматизированное управление сбором информации, поступающей от разнообразных внешних и внутренних источников, ее хранение и обработка;

обеспечение дистанционного оперативного доступа потребителей информации к данным системы;

обработка документов, ведение учета, оперативное составление разнообразных отчетов;

автоматизация всех банковских операций, технологических процессов, внедрение новых банковских продуктов и услуг (например, банковских карточек, банкоматов, услуг «банк-клиент» и др.);

ведение анализа имеющейся информации на основе аналитических моделей;

выдача рекомендаций менеджерам банка для принятия как оперативных, так и стратегических управленческих решений;

обеспечение контрольных функций;

охрана информации от несанкционированного доступа.

Любые автоматизированные системы, в том числе АБС, включают в себя следующие элементы: аппаратные средства, телекоммуникации, программное обеспечение и информационное обеспечение.

Технические аспекты автоматизации банковской деятельности, вопросы системного программного обеспечения, архитектуры должны постоянно находиться в центре внимания специалистов, занимающихся разработкой и эксплуатацией АБС. Сегодня недооценка этих вопросов может привести к серьезным потерям для банка.

Современные технологические решения предоставляют прекрасные возможности по освоению принципиально новых областей бизнеса. Так, например, банк Security First Network Bank стал полностью электронным банком, ведущим обслуживание своих клиентов через сеть Интернет (адрес банка в сети Интернет: #"562697.files/image014.gif">

Рис. 2. Структура и связи АБС, использующей технологию «Хранилище данных» и архитектуру «клиент-сервер»

Генератор отчетов позволяет конструировать как отдельные таблицы данных, так и более сложные структуры данных - книги отчетов, в которых частные таблицы расположены в определенной последовательности вместе с текстовым и иллюстративным графическим материалами. Необходимо отметить, что наличие мощного развитого инструментария оперативного получения разнообразных видов отчетности является важнейшим условием для создания на их базе всевозможных аналитических приложений.

Помимо общих требований, предъявляемых внутренним контролем к автоматизированным банковским системам, необходимо, чтобы АБС удовлетворяла и ряду специальных, с точки зрения внутреннего контроля, требований, а именно:

обеспечивала автоматическое отслеживание соблюдения действующего законодательства, требований регулирующих органов, а также внутренних нормативных документов банка;

предусматривала специальные средства и программы контроля (как, например, контроль ввода информации, отслеживание разделения полномочий и т.п.);

для реализации функций внутреннего контроля должна разрабатываться специальная подсистема внутреннего контроля, являющаяся составной частью управленческой информационной системы.

Автоматизированные банковские системы, разработанные с учетом перечисленных общих и специальных требований к ним, позволят существенно повысить эффективность выполнения контрольных функций в банках. Однако необходимо также отметить, что сегодня даже имеющиеся возможности АБС служащими банков для целей внутреннего контроля практически не используются.

Из вышесказанного необходимо сделать вывод о том, что в настоящее время кредитные учреждения располагают значительными возможностями для совершенствования своей информационной базы. Вместе с тем, эти возможности ими в полной мере не используются, что в числе прочих причин сдерживает создание надежной, четко функционирующей банковской системы, способной стать прочным фундаментом для развития рыночной экономики России.

.3 Совершенствование анализа операций ипотечного кредитования в ОАО «Омск-Банк»

Расширение спектра ипотечных продуктов определяется прежде всего востребованностью того или иного продукта на рынке. На сегодняшний день на рынке наиболее востребованными являются следующие виды ипотечных кредитов:

кредитование покупки на вторичном рынке жилья: квартир, таунхаусов, загородных домов;

кредитование покупки строящихся квартир, таунхаусов, загородных домов;

нецелевое и целевое кредитование под залог имеющейся недвижимости;

рефинансирование ранее полученных в других банках ипотечных кредитов.

Относительно новым для российского рынка ипотечного кредитования продуктом является кредитование покупки земельного участка и кредитование под залог земельного участка.

На фоне роста стоимости жилья на вторичном рынке новостройки становятся наиболее доступным видом недвижимости. Однако многие клиенты опасаются приобретать квартиру в новостройках из-за нашумевшей проблемы обманутых дольщиков. Учитывая данную ситуацию, большинство банков предпочитают предоставлять ипотечные кредиты на приобретение квартир только на вторичном рынке жилья или на первичном рынке жилья в одобренных новостройках. С целью повышения уверенности клиента при приобретении квартиры в новостройке необходимо развивать сотрудничество с проверенными строительными компаниями.

Развитие каналов продаж является ключевым инструментом завоевания доли на региональном рынке ипотечного кредитования. Выделяют следующие основные каналы продаж ипотечных продуктов:

сеть отделений банка;

контакт-центр (горячая линия);

компании-партнеры (риелторские компании и ипотечные брокеры);

мобильные продажи (активные продажи вне офиса банка);

«банк на работе» (продвижение продуктов компаниям, являющимся клиентами по корпоративным продуктам).

Прежде всего необходимо определить, через какие каналы банк планирует продавать ипотечные продукты. После выбора каналов необходимо определить, какие каналы у банка уже имеются, какие необходимо создать и какие необходимо доработать.

Например, элементами стратегии развития каналов продаж могут быть:

расширение сети отделений банка;

разработка новых форматов отделений (создание ипотечных центров);

создание отдельного интернет-сайта ипотечных продуктов банка;

покупка отдельного телефонного номера для ипотечной горячей линии, построение процесса продаж через нее;

отбор и установление отношений с компаниями-партнерами.

Развитие маркетинговой деятельности долж-но базироваться прежде всего на проведении рекламной кампании в российских регионах, направленной на повышение узнаваемости в точках присутствия и поддержку предлагаемых ипотечных программ.

Основополагающий принцип рекламной деятельности банка, развивающего ипотеку в регионах, - реклама имиджа. Стратегической задачей является превращение положительного внутреннего имиджа во внешний. Инструментом достижения поставленной цели является функциональность рекламы - реклама в различных ее проявлениях должна быть полезной, приятной, удобной, дающей пищу для размышлений и собственных выводов.

Для формирования и обеспечения эффективности управления филиальной сетью банка необходимо осуществлять постоянный контроль и мониторинг показателей деятельности филиалов. Необходимо проводить ежеквартальный анализ результатов работы филиала, в котором будет отслеживаться динамика основных показателей: активов, раз-вития коммерческой сети, клиентской базы, ресурсной базы, динамики ипотечного кредитования, электронных платежных систем, а также динамика доходов, расходов и прибыли. По результатам проведенных анализов необходимо разработать меры по улучшению деятельности каждого филиала и по отдельным направлениям бизнеса.

Банковская политика управления рисками должна включать работу над следующими блоками:

процесс верификации клиентов и информации;

процесс андеррайтинга и принятия решения;

операционные риски в продукте;

процесс взыскания долгов (collection);

резервирование.

Привлечение к работе высокопрофессиональных специалистов является немаловажным фактором успешной работы, так как, без-условно, человеческий фактор играет немаловажную роль. Нанимаемые сотрудники должны быть обучены, тренинговая программа должна включать в себя блок по ипотечному продукту, обучение работе с ИТ-системами банка, так как эти составляющие являются основой высокого уровня сервиса.

Успешное развитие на региональных рынках обеспечивается рядом факторов:

) достаточной ресурсной базой для успешной конкуренции с региональными банками;

) сбалансированным ростом кредитного портфеля и стабильным кругом заемщиков;

) наличием в банке отлаженной системы управления кредитными рисками.

Все вышеуказанные факторы должны поз-волить банку сохранить качество кредитов на высоком уровне в среднесрочной перспективе и помочь занять лидирующие позиции в регионах на рынке ипотечного кредитования. Конкурировать на региональном рынке целесообразно за счет максимального упрощения и сокращения сроков рассмот-рения кредитной заявки, а также развития новых, более привлекательных с точки зрения заемщиков, ипотечных программ.

Таким образом, разработка региональной стратегии продвижения кредитных продуктов на рынок ипотечного кредитования - это сложная задача, требующая для своего решения комплексного подхода. В то же время региональная экспансия банка является надежным средством увеличения прибыльности, повышения уровня клиентского обслуживания и увеличения собственной доли в основных сегментах рынка и должна стать одним из стратегических направлений большинства крупных банков России.

Заключение

Из проведенного исследования можно сделать вывод:

. Реализация подхода по расширению доходной базы и ее диверсификации, развитие видов и увеличение объемов оказания банковских услуг определило поступательную динамику роста комиссионных доходов. В структуре доходной базы доля комиссий за предоставление банковских услуг выросла, что позволило увеличить доходы в 2007 году на 41%, или 19 млн. рублей.

. Успешность сотрудничества Центра Финансовых Технологий и ОАО «Омск-Банк» заключается в схожести их бизнес-концепций. Эту общую концепцию можно обозначить как «Стратегия на опережение». ЦФТ и ОАО «Омск-Банк» стремятся не только отвечать насущным потребностям финансового рынка, но предлагают и реализуют инновационные решения будущего поколения.

. В настоящее время кредитные учреждения располагают значительными возможностями для совершенствования своей информационной базы. Вместе с тем, эти возможности ими в полной мере не используются, что в числе прочих причин сдерживает создание надежной, четко функционирующей банковской системы, способной стать прочным фундаментом для развития рыночной экономики России.

. Таким образом, разработка региональной стратегии продвижения кредитных продуктов на рынок ипотечного кредитования - это сложная задача, требующая для своего решения комплексного подхода. В то же время региональная экспансия банка является надежным средством увеличения прибыльности, повышения уровня клиентского обслуживания и увеличения собственной доли в основных сегментах рынка и должна стать одним из стратегических направлений большинства крупных банков России.

Список использованных источников

1. Долан Э.Дж. и др. Деньги, банковское дело и денежно-кредитная политика. // Пер. с англ. В. Лукашевича и др.; Под общ. ред. В. Лукашевича. - СПб.: 2007. - 448 с.

. Иванов А. Зачем нам нужно Федеральное Агентство по ипотечному кредитованию. - М.: Строительная газета, 2008. №14.

. Казимагомедов А.А. Банковское обслуживание населения: зарубежный опыт. - М.: Финансы и статистика, 2007. - 256 с.

. Калянина Л.А. теперь ипотека: московская программа жилищного кредитования // Эксперт, 2006. №30. - 15-17 с.

. Кредиты. Инвестиции. Сборник под рук. проф. Куликова А.Г. - М.: «ПРИОР», 2008. - 144 с.

. Новомлинская Е. Кредитование под залог недвижимости: при выдаче кредита лучше заручиться гарантией риэлтора. - М.: Коммерсантъ-Daily, 2008. №79.

. Основы бизнеса на рынке недвижимости. Сборник Ассоциации риэлтеров и домостроителей Санкт-Петербурга. - СПб.: ДЕАН+АДИА-М, 2007. - 245 с.

. Смирнов В.В., Лукина З.П. Ипотечное жилищное кредитование. - М.: Аудитор, 2007. - 110 с. (Б-ка журн. Риэлтер).

. Ломидзе О. Закладная: последствия составления и выдачи // Хозяйство и право. - М., 2007. - №11. - с. 40-47

. Завидов Б.Д. Закладная как новелла и как основной элемент договора об ипотеке (залоге недвижимости) // Нотариус. - М.; Юрист, 2008. - №1. - с. 61-68

. «Вестник Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг» 2007 г., №2

. Ломидзе О. Закладная: последствия составления и выдачи // Хозяйство и право. - М., 2008. - №11. - с. 40-47

. Клык Н. Закладная - новый вид ценной бумаги // Законность. - М., 2007. - №5. - с. 32-36

. Завидов Б.Д. Закладная как новелла и как основной элемент договора об ипотеке (залоге недвижимости) // Нотариус. - М.; Юрист, 2008. - №1. - с. 61-68

. Ломидзе О. Закладная: последствия составления и выдачи // Хозяйство и право. - М., 2007. - №11. - с. 40-47

. Павлодский Е. Правовое регулирование закладной // Хозяйство и право, 2008, №6, с. 23.

. Ломидзе О. Закладная: последствия составления и выдачи // Хозяйство и право. - М., 2007. - №11. - с. 40-47

. Ломидзе О. Закладная: последствия составления и выдачи // Хозяйство и право. - М., 2008. - №11. - с. 40-47

. Вишневский А.А. Залоговое право. Учебное и практическое пособие. - М. - Изд-во БЕК, 2007, с 83.

. Баскаев К. Бесплатного жилья не бывает // Экономика и жизнь. - 2007. - №7. - С. 29.

. Бубнова К. Страхование права собственности на недвижимость // Риэлтер. - 2008. - №2. - С. 15-21.

. Ваксман С.А., Воробьева О.Е. Ипотечное кредитование и его участники на рынке жилья США.-Екатеринбург: Урал. Гос. Экон. Ун-т, 2008.-97 с.

. Верганова Е.В., Горбунова И.В., Сазонова Ю.А., Соколов В.Н. Разбор достоинств и недостатков схем ипотечного кредитования // Экономика и предпринимательство в строительстве (выпуск 6)/ Отв. ред А.И. Щербаков. - Новосибирск: НГАСУ, 2007. - С. 45-47.

. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: Регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование. В схемах. - М.: «Филинъ», 2008. - 144

. Ельцов МИ. Перспективы развития ипотечного кредитования в России // Финансовые вопросы РФ и пути их решения: теория и практика. Материалы Международной научно-практической конференции. - СПб.: Нестор, 2007. - С. 65 - 66.

. Жуков И.В., Щербаков А.И. Ипотечное кредитование затрат на приобретение и строительство жилья // Экономика и предпринимательство в строительстве (выпуск 4): Сб. научи. тр. / Отв. ред. А.И. Щербаков. - Новосибирск: НГАСУ, 2008. - С. 98 - 101.

. Завидов Б.Д. Комментарий к федеральному закону Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)». - М.: Издательство «ПРИОР», 2008. - 160 с.

. Золоторев И.И., Горбунова И.В., Сазонова Ю.А., Соколов В.Н. Инвестиции в жилищное строительство // Экономика и предпринимательство в строительстве: Сб. научи, тр. (выпуск 6)/ Отв. ред. А.И. Щербаков. - Новосибирск: НГАСУ, 2007. - С. 45 -47.

. Золотарев И.И., Ивасенко А.Г., Соколов В.Н. Развитие системы долгосрочного жилищного кредитования населения в России - важнейшая социально-экономическая задача стабилизации общества // Прогнозирование развития регионального строительного комплекса. - Новосибирск: НГАСУ, 2008. - С. 43 - 46.

. Иванов В.В. Все об ипотеке. - М.: МТ-Пресс, 2008.

. Ивасенко А.Г., Казаржевская B.C., Зыкова О.С., Казаржевская Е.С., Соколов В.Н. Особенности ипотечного кредитования в Сибири // Сборник материалов межкафедрального научно-методического семинара «Современные вопросы экономики и менеджмента». - Новосибирск: СГГА, 2007. - С. 166-172.

. Ивасенко А.Г., Литвинова О.В., Соколов В.Н. Ипотечное кредитование: анализ и перспективы // Сборник материалов межкафедрального научно-методического семинара «Современные вопросы экономики и менеджмента». - Новосибирск: СГГА, 2008. - С. 173-179.

. Ивасенко А.Г., Михайлова Е.М., Соколов В.Н. О схеме проведения ипотечного кредитования в России // Проблемы современной экономики и педагогики: 56-я научно-техническая конференция профессорско-преподавательского состава НГАСУ. - Новосибирск: НГАСУ, 2007. - С. 13-14.

. Ивасенко А.Г., Опольская Н.В., Соколов В.Н. Источники финансирования жилищного строительства в России: Поиск оптимального варианта // ВОСТОК-СИБИРЬ-ЗАПАД. Всероссийский экономический форум. СИБИРЬ: ЭКСПОРТ-ИМПОРТ. Международная промышленная выставка. Тезисы докладов./ Новосибирск: СГГА, 2008. - 72 с.

. Ивасенко А.Г., Опольская Н.В. Соколов В.Н. Всемирный опыт финансирования жилищного строительства // Сбоник материалов межкафедрального научно-методического семинара «Современные вопросы экономики и менеджмента» (выпуск 2). - Новосибирск: СГГА, 2007. - С. 133-141.

. Ивасенко А.Г., Опольская Н.В. Соколов В.Н. Организационно-эконо-мические и правовые вопросы ипотечного кредитования в России // Социальные приоритеты и механизмы их реализации: Материалы научной сессии преподавателей НГАЭиУ. 28-30 апреля 1999 г. - Новосибирск: НГАЭиУ, 2008. - 158 с.

. Ивасенко А.Г., Опольская Н.В., Соколов В.Н. Применение моделей рефинансирования ипотечных кредитов в международной практике // Вестник Сибирской государственной геодезической академии. - Новосибирск, 2008. - Вып. 4. - 183 с.

. Ивасенко А.Г., Соколов В.Н., Вернова Е.В. Проблемы планирования темпов жилищного строительства и распределения муниципального жилья // Эффективность инвестиций в новое строительство и реконструкцию. Сборник докладов и сообщений к международной научно-практической конференции. - Новосибирск: МАН, 2007. - С. 103 -107.

. Ивасенко А.Г, Чугунова О.А., Соколов В.Н. Эффективность инвестиций и пути ее повышения в строительстве жилья через механизм ипотечного кредитования // Экономика и предпринимательство в строительстве (выпуск 4): Сб. научи, тр./ Отв. ред. А.И. Щербаков. - Новосибирск: НГАСУ, 2008. - С. 75-78.

. Ипотечное жилищное кредитование. - М.: Издательский дом «Аудитор», 2007.