Совершенствование программы ипотечного жилищного кредитования (на примере ОАО АКБ 'Связь-Банк')

Совершенствование программы ипотечного жилищного кредитования (на примере ОАО АКБ 'Связь-Банк')

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ПРОГРАММЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ (НА ПРИМЕРЕ ОАО АКБ «Связь-Банк»)

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

.1 Понятие, сущность и значение ипотечного кредитования в экономической системе

.2 Инструменты и механизм ипотечного кредитования, схемы расчетов платежей по кредитам

.3 Основные подходы, используемые банками при разработке ипотечных программ

. РЫНОК ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ НА СОВРЕМЕННОМ ЭТАПЕ

.1 Анализ современного состояния российского рынка ипотечного кредитования

.2 Проблемы ипотечного кредитования в Российской Федерации

. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ПРОГРАММЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ ОАО АКБ «СВЯЗЬ-БАНК»

.1 Характеристика ипотечных операций ОАО АКБ «Связь-банк» в филиале г. Красноярска

.2 Совершенствование программы ипотечного жилищного кредитования красноярского филиала ОАО АКБ «Связь-банк»

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

ПРИЛОЖЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

Улучшение жилищных условий - одна из сложнейших проблем для современного россиянина. Не секрет, что на сегодняшний день приобрести жилье без использования заемных средств пока могут позволить себе немногие, скорее единицы. Возможный и реальный путь, по мнению экспертов, только один - доступная и эффективная ипотека. На нее возлагают большие надежды и называют важнейшим инструментом решения социальных проблем в стране.

Наша страна интегрируется в мировую финансовую систему, становится полноправным членом мирового бизнес-сообщества и потому перенимает и развивает апробированные на Западе формы бизнеса.

Одной из них является ипотечное кредитование, существование которого в России можно уверенно констатировать как реальность. Об этом говорят тенденции последних лет: уверенный рост объемов кредитных портфелей операторов ипотечного рынка, заявления новых игроков о развитии собственных ипотечных программ, начало законодательных инициатив федеральных и местных органов власти, активный интерес западных финансовых структур к этому бизнесу.

Доступность жилья, т. е. способность граждан приобретать жилье за счет своих и заемных средств, в существенной мере характеризует уровень развития общества. Недостаточный платежеспособный спрос населения, отставание реальных доходов от цен на жилье, нестабильность получаемых доходов - все эти факторы отрицательно сказываются на возможностях граждан приобретать жилье даже с помощью ипотечного кредита.

Проблема, освещенная в данной работе, является актуальной, т.к. в последнее время тема ипотечного кредитования стала, чуть ли не самой популярной среди россиян. Это вполне понятно, ведь впервые за долгие годы покупка жилья в кредит становится реальностью для все большего числа граждан.

Приобретая жилье в кредит, покупатель получает возможность жить в своей собственной квартире уже сегодня, а расплачиваться за нее постепенно в течение нескольких лет. Одновременно покупателю может быть предоставлена существенная льгота по подоходному налогу - вычет из налогооблагаемой базы в размере 1 млн. рублей из всей суммы уплаченных покупателем процентов по кредиту в течение всего срока кредитования [4, ст. 220].

С точки зрения налогообложения более выгодно приобретать жилье в кредит, чем единовременно выплачивать всю стоимость квартиры наличными. Ипотека, которая не слишком успешно развивалась в России, начиная со второй половины 90-х, наконец-то заработала. Об этом свидетельствует практически двукратное увеличение объемов операций.

В настоящее время ипотека является относительно новым понятием, несмотря на то, что Россия уже имела достаточно большой опыт применения ипотечного кредитования до начала XX века. Поэтому большинство людей не имеют даже общего представления об ипотечном кредитовании.

Цель данной работы: усовершенствовать программы ипотечного жилищного кредитования на основе анализа развития ипотечного кредитования в Российской Федерации в целом, в г.Красноярске и ипотечных программам ОАО АКБ «Связь-банка» . Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

раскрыть понятие, место и инструменты ипотечного кредитования;

изучить основные подходы, используемые банками при разработке ипотечных программ;

представить анализ рынка ипотеки в России;

выявить проблемы ипотечного кредитования в России и наметить пути их решения;

анализ ипотечных операций филиала ОАО АКБ «Связь-банка» в г.Красноярске;

разработать рекомендации по усовершенствованию кредитной политики

Дипломная работа состоит из трех глав. В первой главе рассматриваются теоретические основы ипотечного кредитования: понятие, подходы, инструменты и схемы расчетов платежей по ипотечным кредитам.

Во второй главе дипломной работы на основе анализа рынка ипотечного кредитования выявлены особенности ипотечного кредитования в России на современном этапе и проблемы ипотечного кредитования в РФ.

В третьей главе представлена характеристика базовой программы ипотечного кредитования ОАО АКБ «Связь-банка», рассматриваются ипотечные операции, на основе которых разрабатываются возможные варианты по совершенствованию программы.

Основными источниками информации для написания работы являются ФЗ №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ФЗ №152 «Об ипотечных ценных бумагах». Гражданский и Жилищный кодексы, учебники Лаврушина О. И., Маренкова Н. Л., Поляка Г. Б., а также периодические издания, основными авторами статей из которых являются Анисимов А., Перевозчиков А. Г., Фролов Н. Е.

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

.1 Понятие, сущность и значение ипотечного кредитования в экономической системе

Под системой ипотечного кредитования подразумевается сеть организаций и совокупность отработанных механизмов, которые обеспечили бы эффективное ипотечное кредитование. Эффективность функционирования системы в значительной степени зависит от уровня развития инфраструктуры, включающей регистрацию оборота недвижимого имущества, систему профессиональной оценки стоимости недвижимого имущества, страховые компании, организации, действующие на вторичном рынке ипотечных ссуд, а также другие элементы.

Ставя задачу создания целостной рыночной системы ипотечного жилищного кредитования, ориентированной, в первую очередь, на использование эффективных стандартных финансовых механизмов, необходимо учитывать возможность применения таких схем жилищного финансирования, которые направлены на использование местных ресурсов и учитывают специфику отдельных регионов.

Роль государства в большинстве стран сводится к определению общей стратегии развития системы ипотечного кредитования, к выполнению функций надзора и контроля за деятельностью субъектов ипотечного рынка; нередко данная система используется в качестве проводника государственной социальной политики [18].

Ипотека - это система долгосрочных кредитов, которые выдаются на приобретение жилья. Главное преимущество ипотеки состоит в том, что покупателю предоставляется возможность купить квартиру, внеся лишь первоначальный взнос, который обычно составляет от 10 до 30% от стоимости квартиры. Оставшуюся сумму банк выдает в качестве кредита сроком на 10-30 лет [37].

Ипотека позволяет мобилизовать значительную часть сбережений населения и средств инвесторов и направить их в важнейшие отрасли хозяйства, прежде всего связанные с жилищным строительством. Зарубежный опыт, да и опыт российских регионов, где ипотека уже развивается, показывают, что ипотечное кредитование обладает как минимум четырехкратным мультипликативным эффектом, т.е. каждый рубль кредита в конечном итоге вовлекает в хозяйственный оборот не менее четырех рублей средств населения. Поэтому благодаря ипотеке можно задействовать огромные финансовые средства, хранящиеся на руках у населения в виде наличной иностранной валюты, объемы которых сопоставимы с государственным бюджетом страны. Одновременно ипотека способствует укреплению доверия населения к банкам, так как граждане, кредитующиеся в банке, держат в нем же свои сбережения, а также открывают расчетные счета.

Ипотечное кредитование и есть тот механизм, который обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.

Развитие ипотечного бизнеса позитивно влияет на реальный сектор экономики, вследствие чего останавливается спад производства в ряде отраслей промышленности. Не секрет, что рост строительства даст возможность значительно расширить производство строительных материалов и конструкций, производство мебели, электрооборудования, металлоизделий. Новый импульс получит развитие транспортной инфраструктуры, машиностроения и других отраслей народного хозяйства, а сегодня это немало. Формирование рынка ипотечного кредитования способствует преодолению социальной нестабильности в обществе путем удовлетворения потребностей населения в жилье. Следовательно, решаются достаточно важные, даже, можно сказать, ключевые проблемы [20].

Ипотечный рынок - это рынок ипотечных кредитов, предоставляемых банками и другими учреждениям домашним хозяйствам с целью приобретения жилья под залог этого (или иного) жилья, и финансовых активов, размещаемых на рынке с целью приобретения ресурсов в ипотечное кредитование. Таким образом, из определения видно, что ипотечный рынок формируется ипотечным сегментом фондового рынка и сегментом рынка банковских услуг по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов. В этом заключается его определенная сущность. Однако, несмотря на это, руководствуясь теоретическими определениями рынка как системы соглашений по поводу купли-продажи товаров и услуг, можно говорить о рынке ипотечного кредитования как о системе отношений по поводу покупки (через механизмы фондового рынка) и продажи (путем выдачи кредитов) денежных средств на рынке. Понятие «ипотечный рынок» (mortgage market) относительно недавно появилось в западной экономической литературе. И сначала использовалось в профессиональных изданиях по рынку прикладного характера, постепенно вторгаясь в научный оборот.

Рынок ипотечного кредитования подразделяется на первичный и вторичный. На первичном рынке выдаются и могут быть проданы ипотечные кредиты. На вторичном рынке происходит продажа прав на получение процентного дохода по кредитам через выпуск специальных ценных бумаг, приобретение которых предоставляет это право. Такие ценные бумаги имеют различные качественные характеристики, такие как наличие кредитного риска, степень обеспеченности ипотечным пулом и т.д. Бурное развитие фондового рынка и современные возможности финансового инжиниринга постоянно вызывают к жизни новые виды таких ценных бумаг. Например, в настоящее время в

США, имеющих наиболее развитый ипотечный рынок, на вторичном рынке обращается более 50 разновидностей ипотечных ценных бумаг. Основными операторами на вторичном рынке являются специальные организации, основная задача которых - скупка уже выданных кредитов, пакетирование их в пулы по стандартным качественным характеристикам и выпуск на основе сформированных пулов ипотечных бумаг.

Товаром (услугой) на рынке является кредит, предоставляемый для финансирования приобретения жилой недвижимости, обеспечением возврата которого наряду с будущим доходом заемщика выступает залог приобретаемого (иногда иного) жилья. Основными характеристиками данного товара, как и любого другого кредита, являются: срок кредитования, процентная ставка (ее величина и тип), план погашения кредита, требования по первому взносу. Емкость ипотечного рынка определяется платежеспособным спросом на ипотечное кредиты со стороны домашних хозяйств.

Предложение на ипотечном рынке создают банки (универсальные, кооперативные и ипотечные), ссудо-сберегательные организации, кредитные союзы, страховые компании. Доля той или иной финансовой организации на рынке ипотечного кредитования во многом зависит от исторического опыта построения национальной системы ипотечного кредитования, включающего механизм финансирования жилищных ипотек, и текущих рыночных тенденций. Так, в Дании уже 150 лет все ипотечное кредитование в стране осуществляется специальными ипотечными банками. В Германии наряду с ипотечными банками активно выдают денежные средства стройсберкассы (Bausoarkassen). В США, несмотря на то, что первоначально кредиты выдают коммерческие банки, судо-сберегательные ассоциации, кредитные союзы, фактическими держателями большой доли национального ипотечного портфеля являются созданные по решению Конгресса США специальные правительственные агентства [9].

Осуществление долгосрочного кредитования возможно благодаря организованной системе ипотечного кредитования. Система ипотечного кредитования - это модель организации взаимодействия между рынком ипотечного кредитования, рынком недвижимости и финансовым рынком. При формировании национальной системы ипотечного кредитования правительству и ипотечным кредиторам в силу длительного срока вложения средств в ипотечные активы приходится решать каким образом рефинансировать фонды, использованные на ипотечное кредитование с целью выдачи новых кредитов. Все методы финансирования ипотечных операций разделяются на универсальные (присущие и другим видам финансово-кредитных операций) и специальные методы, характерные только (или преимущественно) для ипотечного рынка.

Системы ипотек можно разделить на открытую, где источником средств являются средства, заимствованные с рынка на текущих рыночных условиях, и замкнутую, основанную на согласии участников системы получать процентный доход по сбережениям на целевых счетах ниже рыночного при условии получения возможности воспользоваться льготной ссудой [17]. Привлечение ресурсов на рынке капитала обычно осуществляется путем создания института вторичного рынка. Его целью является приобретение выдаваемых банками ипотечных кредитов либо рефинансирование этих кредитов каким-либо способом. Основой замкнутой системы привлечения кредитных ресурсов является создание замкнутого цикла, в котором средства граждан, накапливаемые на депозитных счетах в специализированных сберегательных учреждениях в целях приобретения жилья в будущем, направляются на финансирование выдачи ипотечных кредитов заемщикам, готовым приобрести жилье в настоящий момент. Замкнутый цикл представляет собой систему самофинансирования: средства вкладчиков могут быть направлены только на выдачу ипотечных кредитов. Данная схема жилищных контрактных сбережений широко используется в системах жилищного финансирования Германии и Австрии в течение многих лет, где она получила название «стройсбережений». Предложение ипотечных кредитов, финансируемых за счет ресурсов открытого рынка, чутко реагирует на конъюнктуру на финансовых рынках. Ухудшение условий заимствований незамедлительно сказывается на увеличении процентных ставок по ипотечным кредитам. Замкнутая (закрытая) система в гораздо меньшей степени зависит от конъюнктуры на рынках.

Ипотечное кредитование оказывает значительное влияние на рынок недвижимости. Развитие ипотечного кредитования, рост предложения ипотечных кредитов, снижение процентных ставок значительно расширяют спрос на недвижимость. Это в свою очередь может привести к повышению стоимости недвижимости (при условии недостаточного предложения на рынке и временного лага запаздывания). Повышение стоимости недвижимости ведет к сокращению спроса на жилье, однако, расширенное предложение ипотечных ссуд сглаживает эту тенденцию.

С другой стороны, ухудшение условий заимствования, сокращение предложения ипотечных ссуд снижает покупательную способность и спрос на рынке недвижимости, что ведет к снижению цен на жилье и сокращению спроса на ипотечные кредиты. Следует подчеркнуть, что описываемое взаимодействие напрямую зависит от соотношения размеров обоих рынков и доли сделок на рынке недвижимости, финансируемых с участием ипотечного кредита.

В результате рынок ипотечного кредитования по мере своего развития начинает оказывать все большее влияние на конъюнктуру на рынке недвижимости, при достижении определенных размеров оказывает ключевое воздействие на рынок недвижимости (что мы наблюдаем в США, где 70-80% приобретенной недвижимости осуществляются с помощью ипотечного кредита).

Из этого можно сделать вывод: чем более развита в национальной экономике система ипотечного кредитования, чем большая доля сделок с недвижимостью происходит с участием ипотечного кредита, тем больше рынок недвижимости зависит от конъюнктуры на финансовых рынках, текущей стоимости активов. Эту зависимость доказывает сложившаяся ситуация на рынке ипотечного кредитования в США.

Кризис на рынке жилья в США начался в середине 2007 года из-за того, что американские банки выдали слишком много ипотечных кредитов заемщикам с низким уровнем платежеспособности, которые не смогли вернуть кредиты и столкнулись с угрозой потерять свои дома. «В последние годы американская экономика росла главным образом потому, что американцев убедили больше брать в долг, рефинансировать свои ипотечные кредиты и тратить часть полученных денег, - отмечает лауреат Нобелевской премии по экономике, бывший главный экономист Всемирного банка Джозеф Стиглиц. -Чтобы втянуть больше людей в кредитную гонку, банки понижали стандарты выдачи кредитов. Были разработаны новые финансовые продукты, позволившие снизить первоначальный взнос, что дало людям возможность брать более крупные займы»1. При этом закладные были конвертированы в финансовые инструменты и проданы инвесторам, среди которых были и крупнейшие мировые инвестиционные банки. Волна дефолтов но закладным вызвала резкое снижение стоимости этих инструментов и привела к тому, что крупнейшие банки и инвестиционные компании мира вынуждены были списать активов на 100 млн. $[50].

Ипотечный кризис в США заключался в том, что банки выдавали кредиты больше чем рыночная стоимость недвижимости, которую планировал приобрести человек. Кредит достигал 120% - 130% от стоимости недвижимости. Предполагалось что, оставшиеся деньги люди потратят на благоустройство нового жилья. Такой вид кредитования является очень рискованным, потому что, при наступлении дефолта сумма, полученная от продажи недвижимости, не покрывает расходы и задолженность заемщика по ипотечному кредиту. Суть кризиса заключается в том, что во время быстрого роста цен на недвижимость люди охотно брали ипотечные кредиты, так как любые проценты можно было легко вернуть, перепродав через год выросший в цене дом: цены на жилье ежегодно росли на 15-20%. При массовой продаже недвижимости по дефолтным кредитам цены на рынке снизились примерно на 50 %. По данным экспертов, около 1,5 млн. американцев находятся сейчас в стадии личного банкротства, отказавшись платить по кредиту. Как следствие, рост цен на недвижимость остановился, поскольку банки все чаще отказываются выдавать деньги -ведь им самим не платят. В принципе, «ипотечная лихорадка» - период, когда люди стремятся вкладывать любые деньги в недвижимость, - наблюдается сегодня во многих странах мира, а соответственно, американский сценарий может повториться еще не в одной стране [48].

Большинство американских ипотечных кредитов были выданы с «плавающими» процентными ставками, привязанные к индексу LIBOR, Это так называемая усредненная процентная ставка, по которой банки занимают денежные ресурсы у других банков на Лондонском межбанковском рынке. Другими словами. LIBOR - это средняя процентная ставка, по которой банки предоставляют ссуду друг" другу на стандартный срок, например на год. Для клиента это может быть интересно при низких ставках LIBOR, но если говорить о долгосрочных кредитах, например 15 лет, то долговременное пребывание L1BOR на одном уровне, например 5% маловероятно. Данная ставка зависит от целого ряда факторов, в том числе от общеэкономической ситуации на мировом рынке. По годам она меняется довольно существенно: например, в 1989г. составил 9%, а к 1992г. снизился до 3,3%. С конца 2000г. преобладала ниспадающая тенденция, но с января 2004г. ставка начала повышаться и к декабрю 2006г. составила 4,29%. Процентная ставка по кредиту с «плавающей» ставкой выросла, и ежемесячные платежи соответственно стали больше, американские заемщики не в силах платить по кредиту. В мае 2009 года наблюдается динамика к росту значения LIBOR USD 5,34%, LIBOR EUR 3,53%. Кредиты с «плавающей» процентной ставкой распространены в Европейском союзе и США, поэтому можно предположить, что данный вид кредитования будет развиваться и в России [51].

Нужно так же отметить, что американские кредиты выдавались на длительные сроки. А платеж состоял из двух частей: первая, самая большая - это уплата процентов, вторая - погашение основного долга. И соотношение между ними 99:1. Постепенно соотношение между ними изменяется, и выплаты по процентам уменьшаются. Таким образом, это означает, что в первую очередь американские заемщики платили проценты, а когда некоторые кредиты были признаны дефолтными, оказалось что деньги которые вносились в банк не намного уменьшили основной долг.

Ипотечный кризис США сказался и на банках. Выдавать новые кредиты они не могут, так как деньги по кредитам не возвращаются. Таким образом банки стали занимать друг у друга деньги и внутренний показатель L1BOR вырос. Закладные, которые оформляют при выдаче ипотечного кредита, являлись обеспечением ценных бумаг, на фондовом рынке с ростом риска их перестали покупать. И в итоге банки понесли миллиардные убытки. А ведь это банки, которые входят в первую сотню кредитных организаций мира.

Американские банки вынуждены были существенно повысить требования к заемщикам и, по оценкам Bloomberg, могут недосчитаться 1,3 млрд. $ комиссионных. Соответственно, сократятся их возможности по кредитованию клиентов. Многие активы, имевшие широкое хождение в период бума ипотечного кредитования, например, ипотечные облигации, сегодня практически неликвидны, что еще больше сокращает кредитные возможности банков. Сваливание американской экономики в рецессию представляется наиболее вероятным результатом такого развития событий.

Во-вторых, когда денежные ресурсы сокращаются, а значительная доля активов (например, те же ипотечные облигации) вдруг стала неликвидной, банки и компании вынуждены распродавать ликвидные активы - акции, различные классы облигаций, драгметаллы, контракты на сырье. Снижение цен на сырье неизбежно приведет к снижению капитализации российских сырьевых компаний [29].

В частности, увеличатся ставки финансирования для банков, кредитующих российских застройщиков. Сначала это ощутят те, кто рефинансируется в западных финансово-кредитных структурах и в долларах. Те же, кто берет деньги для выдачи кредитов в Центробанке и в рублях, почувствуют это в последнюю очередь. Однако, заметим, для ипотечного кредитования россиян банкам нужны "длинные" кредиты -сроком на 15-20 лет, а их можно взять преимущественно за рубежом. Ужесточение кредитных требований со стороны западных банков и инвесткомианий является наибольшей опасностью для российской экономики. Сегодня зарубежные заимствования - крупнейший и едва ли не основной источник ликвидности для ведущих российских предприятий и банков.

Очевидно, что у ипотечного кредитования есть не только значительные плюсы, но и отрицательные последствия, если при кредитовании не учитывать риск заемщика. А кризис на рынке ипотеки в одной стране, в условиях глобализации рынка, как следствие влечет за собой кризис на финансовом рынке и выходит за рамки одного государства.

1.2 Инструменты и механизм ипотечного кредитования, схемы расчетов платежей по кредитам

В системе мер по становлению и развитию жилищного ипотечного кредитования в банке важное место отводится обоснованию выбора инструментов ипотечного кредитования.

Под инструментами ипотечного кредитования понимается механизм расчета платежей заемщика по кредиту, включающий способы погашения основного долга и уплаты процентов по кредиту. Инструменты ипотечного кредитования определяют форму организации денежного потока по долгосрочному ипотечному кредиту.

Инструменты ипотечного кредитования призваны увязать интересы кредитора и заемщика путем:

обеспечения прибыльности ипотечной деятельности и возвратности средств кредитора, защиты его средств от инфляции;

снижение рисков ипотечного кредитования;

обеспечения таких условий кредитования, при которых кредит становится доступным для заемщика.

Выбор инструмента кредитования обусловлен рядом факторов, среди которых можно назвать следующие:

ситуация в экономике (уровень инфляции, доходы населения, денежная политика правительства и т.п.);

источники и цена привлеченных средств для выдачи ипотечных кредитов;

необходимость обеспечения простоты и доступности для понимания расчетов по кредитам [21].

Все инструменты ипотечного кредитования могут быть как самоамортизирующимися (предусматривающими равномерные выплаты - постоянный ипотечный кредит), так и с «шаровым» платежом, с фиксированными выплатами основной суммы долга, нарастающими платежами, с переменной ставкой [16].

Первая группа кредитов - стандартный ипотечный кредит предполагает такую организацию денежного потока, при которой платежи по кредиту осуществляются в виде равных, как правило ежемесячных, взносов. Такой кредит называется аннуитетный ипотечный кредит. Срочный аннуитет - это денежный поток с равными поступлениями в течение ограниченного времени. Поступления делаются в конце (или в начале) равных временных интервалов.

Ежемесячный аннуитетный платеж - это постоянная сумма, которую заемщик каждый месяц отдает банку. Он складывается из двух составляющих - возвращения основного долга и начисленных процентов.

Формула аннуитетного платежа выглядит следующим образом:

(1.1)

где P - размер ежемесячного платежа;

S - сумма кредита;

i - годовая процентная ставка;

n - количество месяцев (срок, на который выдан кредит).

Ежемесячный аннуитетный платеж складывается из двух составляющих - возвращения основного долга и начисленных процентов:

(1.2)

где m - возврат основного долга;

r - ежемесячные процентные выплаты.

Платеж по кредиту осуществляется ежемесячно. Заемщик ежемесячно выплачивает равные суммы, часть которой идет на погашение кредита и часть - на уплату начисленных за месяц процентов, что, во-первых, дает стабильность заемщику в размере его расходов по кредиту, во-вторых, поскольку проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по кредиту, то заемщик выплачивает процентов меньше, чем если бы не осуществлялось ежемесячное погашение части основного долга и проценты начислялись бы на всю сумму полученного кредита. Банк в свою очередь наряду с начисленными процентами получает в погашение часть выданного кредита, т.е. данный вариант наиболее удобен для России [16].

Для того чтобы вычислить сумму возврата основного долга, необходимо из суммы ежемесячного аннуитетного платежа (размер которого остается неизменным) вычесть размер процентных выплат в данном месяце:

(1.3)

Модификацией стандартного аннуитетного кредита с ежемесячными платежами является ипотечный кредит с двухнедельной периодичностью платежей, который позволяет сократить срок кредита и общую сумму процентных платежей.

Вторая группа кредитов - ипотечные кредиты с переменными выплатами -подразделяется на две подгруппы: кредиты, размеры платежей по которым определяются сразу при заключении кредитного договора, и кредиты с альтернативными инструментами ипотечного кредитования, использующие индексирующие коэффициенты.

Среди кредитов второй группы наиболее распространенными являются кредиты с переменной процентной ставкой, кредиты с фиксированной выплатой основной суммы долга, кредиты с «шаровым» платежом, ипотека с ростом платежей, индексируемые кредиты.

В условиях нестабильной экономики наиболее приемлем кредит с переменной процентной ставкой. В его основе лежит пересмотр процентной ставки в зависимости от изменения ситуации на финансовом рынке, то есть в соответствии с изменением стоимости привлекаемых ресурсов. Изначально расчеты проводятся по формуле стандартного аннуитетного ипотечного кредита. Полученная таким образом сумма платежа действует до пересмотра процентной ставки. Затем аналогичный расчет, учитывающий новую процентную ставку, делается на оставшийся срок кредита и так далее для каждого периода кредита, характеризующегося переменной ставкой.

При использовании данного кредитного инструмента важно обосновать подход к выбору индекса, на основе которого меняется процентная ставка по кредиту. В качестве индексирующих показателей могут быть использованы доходность государственных ценных бумаг; ставки по межбанковским кредитам; ставка LIBOR (Лондонская межбанковская ставка предложения кредитных ресурсов в долларах США); средний процент по депозитным сертификатам коммерческих банков; курс доллара США и т. д. Выбор индекса обусловлен прежде всего показателем, в наибольшей степени характеризующим стоимость ресурсов, за счет которых предоставляются ипотечные кредиты.

Применяя кредит с переменной процентной ставкой, можно столкнуться с рядом проблем, а именно:

не все устанавливаемые индексы для пересмотра процентной ставки верно отражают инфляцию и реальную стоимость ресурсов;

частый пересмотр процентной ставки делает кредит менее привлекательным;

возможна несопоставимость платежей по кредиту и доходов заемщика;

относительная сложность инструмента.

При использовании кредита с переменной процентной ставкой процент по нему, как правило, устанавливается на 1,5-2% ниже, чем по кредитам с фиксированной процентной ставкой.

Чтобы повысить привлекательность для заемщиков ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой, применяется механизм регулирования процентной ставки. Суть регулирования заключается в установлении ограничений на максимальный уровень процентной ставки. При этом возможно одновременно определить максимально допустимое увеличение процента в течение одного года и максимальный предел увеличения процента за весь кредитный период. Однако в целях защиты интересов банка может быть установлен минимальный уровень процентной ставки.

Кредит с фиксированной выплатой основной суммы долга широко применялся банками в практике потребительского кредитования. При этом заемщик осуществляет равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а проценты начисляются на оставшуюся часть долга и вносятся в составе общего платежа. Таким образом, величина ежемесячного платежа изменяется в сторону уменьшения. Недостатком данного кредитного инструмента является значительная нагрузка на заемщика в первые месяцы, что приводит к возрастанию риска невозврата. Кроме того, увеличивается требуемый порог платежеспособности потенциального заемщика, ограничивается число возможных пользователей ипотечного кредита. Учитывая эти моменты, можно сделать вывод, что кредит с фиксированной суммой основного долга в меньшей степени подходит для практики ипотечного кредитования.

В последнее время достаточно широкое применение в практике зарубежных банков нашли кредиты с «шаровым» платежом, когда предусматривается крупный итоговый («шаровой») платеж в счет погашения основного долга. Разновидностями такого рода кредитов являются кредиты, предполагающие:

в течение кредитного периода выплату только процентов, а в конце срока «шаровой» платеж в счет погашения долга;

частичную амортизацию кредита с итоговым «шаровым» платежом, то есть в течение кредитного срока уплачиваются проценты и частично погашается основной долг, а в конце срока вносится оставшаяся часть долга;

замораживание процентных выплат до конца срока кредита, по окончании срока выплачивается вся сумма кредита и начисленный сложный процент.

Недостатком кредита с «шаровым» платежом является повышенный риск невозврата кредита, то есть кредитный риск. Это связано с тем, что возврат основной суммы отодвигается на конец срока, поэтому велика вероятность изменения финансового положения заемщика, которое может привести к его неплатежеспособности. Кроме того, с течением времени возрастает риск изменения стоимости залога, вероятность снижения цен на недвижимость, что приобретает особую значимость в условиях погашения основной суммы долга в конце срока.

Индексируемые инструменты ипотечного кредитования были разработаны для стран с высокой инфляцией. Среди таких инструментов следует назвать кредит с индексацией непогашенной суммы долга и кредит с двойной индексацией.

Кредит с индексацией долга предполагает корректировку непогашенной суммы долга на основе выбранного индекса. В качестве индекса берутся различные показатели в зависимости от ситуации в экономике, а также от источников и стоимости ресурсов, привлекаемых для выдачи ипотечных кредитов, - индекс потребительских цен, курс доллара США, индекс минимальной заработной платы, уровень инфляции и др. Такой инструмент позволяет производить погашение кредита одинаковыми платежами в реальных суммах при изменении номинальных величин платежей. Инфляционный риск при этом целиком переносится на заемщика. В то же время возрастает кредитный риск, так как рост индекса может опережать рост реального дохода заемщика.

Кредит с двойной индексацией позволяет более равномерно распределить риски между заемщиком и кредитором. Применяются два индекса:

) платежи индексируются по какому-либо показателю дохода, обеспечивая тем самым возвратность кредита и его доступность;

) номинальный непогашенный остаток кредита корректируется по индексу, отражающему уровень инфляции (стоимости потребительской корзины и т. д.), что позволяет защитить реальную стоимость капитала кредитора.

Таким образом, в заранее оговоренное время (чем выше инфляция, тем чаще) меняется номинальная стоимость платежей с учетом изменений в индексе заработной платы, а номинальная стоимость непогашенного остатка долга изменяется с учетом динамики индекса инфляции [21].

Разновидностью кредита с двойной индексацией является кредит с регулируемой отсрочкой платежа, который предполагает применение двух процентных ставок. Одна процентная ставка должна обеспечить прибыльность кредитных организаций для банка, а другая - сделать кредит доступным для заемщика. Первая ставка, более высокая, называется «Контрактной ставкой», она определяет размер платежа, который сделает кредитование рентабельным для банка и который клиент должен был бы в принципе выплачивать банку. Размер этого процента регулярно рассчитывается на основе ставки процента на межбанковском рынке кредитов.

Однако в действительности регулярные ежемесячные платежи по кредиту заемщик делает по достаточно низкой ставке, которая называется «платежной». Разница между величиной, которую клиент должен банку по контрактной ставке, и тем, что он платит по платежной ставке, регулярно прибавляется к сумме основного долга заемщика. Величина ежемесячного платежа заемщика периодически пересчитываете я исходя из возросшей суммы задолженности таким образом, чтобы к концу срока клиент погасил ее полностью.

Можно сказать, что платежи по полной «контрактной» процентной ставке взимаются в более поздний период.

В то же время использование кредитных инструментов (в частности, инструмент с регулируемой отсрочкой платежей) с индексацией основной суммы долга сопряжено с проблемой роста кредитной задолженности или «негативной амортизации», что увеличивает риск ликвидности, который означает, что приток наличных средств в банк может оказаться недостаточным по сравнению с величиной платежей по требованиям вкладчиков (включая платежи по процентам). Очевидно, что риск ликвидности выше для тех банков, пассивы которых сконцентрированы в краткосрочных депозитах, а активы - в долгосрочных кредитах.

Поскольку существует множество различных видов ипотек (некоторые из них предусматривают равновеликие выплаты, в то время как другие - переменные платежи) и поскольку сумма залога по ним может быть различна, необходимо с должным вниманием и осторожностью относится к определению сумм и времени осуществления платежей при оценке риска и требуемой ставки [10].

1.3 Основные подходы, используемые банками при разработке ипотечных программ

При разработке ипотечных программ и определения значения процентной ставки, банки в первую очередь учитывают риски. Риски подразделяются на систематические и несистематические. Систематические риски не носят специфического (индивидуального) или местного характера. Несистематические риски - это риски, свойственные конкретной местной экономике. Большинство ипотечных рисков относятся к систематическим рискам. Рисков, которым подвергаются участники ипотечной деятельности достаточно много, схематично они представлены на рис. 1.1.

Ипотечные риски могут быть вызваны разными причинами - экономическими, инфляционными, валютными, налоговыми, политическими, рисками ценных бумаг, рисками неполучения прибыли, рисками банковской неликвидности (ликвидности), неплатежеспособностью клиента, снижением стоимости недвижимости и т.д. Одни из них являются обобщенными рисками - инфляционный, рыночный; другие - пограничными, комплексными с другими рисками непосредственно или косвенно влияют друг на друга [41].

Риски ипотечной деятельности

Рис.1.1.

Внедрение операций по долгосрочному жилищному ипотечному кредитованию ставит перед банками ряд особых проблем в области управления своими рисками в силу специфики данного вида кредитования, требующая принятия особых мер по управлению рисками, заключается прежде всего в следующем:

долгосрочный характер кредита;

обеспечение возвратности кредитных средств осуществляется в виде залога жилого помещения, приобретенного на средства кредита;

способ погашения кредита, при котором платежи распределяются равными частями на протяжении всего срока кредита.

Наиболее характерными рисками, присущими данным кредитным операциям являются следующие: кредитный риск, риск процентных ставок, риск ликвидности.

Кредитный риск - это риск неисполнения заемщиком своих обязательств по кредиту, риск неплатежа.

В качестве системных причин, влияющих на степень кредитного риска, следует отметить:

уровень развития законодательной базы, ее адекватность задачам развития системы жилищного ипотечного кредитования населения;

социально-экономическая стабильность в стране, уровень развития жилищного рынка, наличие достаточно платежеспособного спроса на ипотечные кредиты [21].

Вопросы кредитного риска решаются комплексно: это государственная политика, политика кредитных учреждений в области первоначального взноса. И здесь большая роль принадлежит правильному выбору кредитных технологий и инструментов как составной части андеррайтинга или банковской политики.

Существует целый ряд показателей, определяющих важность (и доступность) кредита. В качестве дополнительной гарантии кредита (к залогу и страхованию) ввиду больших рисков ипотечного кредитования предполагается крупный первоначальный взнос заемщика в качестве частичной оплаты недвижимости продавцу. Превышение стоимости кредита над суммой кредита и определяет степень защищенности на всех стадиях кредитования. Это является важнейшим фактором повышения ликвидности предмета обеспечения, отягощенного залогом. Чем больше взнос или выплаченная часть кредита, тем легче продать этот кредит. Следовательно, риск уменьшается в прямом соответствии с выплатами как по первоначальному взносу (чем больше взнос, тем меньше риск), так и с выплатами по основной части кредитного долга.

Обычный ипотечный кредит для многих западных стран имеет средний показатель заемного капитала (процентное соотношение заемного капитала к стоимости заложенной недвижимости) порядка 70%. В Германии этот процент составляет 50-60%, в США - 75%. Остальные 25-40% стоимости недвижимости - собственные средства заемщика (или доля собственно капитала) в стоимости недвижимости. Таким образом, выдаваемый кредит всегда меньше стоимости недвижимости на сумму взноса, и максимальная сумма кредита обычно определяется исходя из этих показателей.

Доходы заемщика также напрямую ограничивают максимальную сумму кредита. В то же время процент по кредиту влияет на сумму кредита, но уже косвенным путем, через максимальную сумму кредитного долга или максимальные выплаты по оплате за кредит, входящие в общую сумму и составляющие обычно его большую часть.

В случае рискованных кредитов доля ипотечного обязательства должна быть обязательно меньше стоимости недвижимости на 30 % и выше, с предоставлением также дополнительных гарантий.

Существенным условием ипотечного договора помимо ставки, срока и размера кредита (основные параметры кредита) является сам предмет залога, его стоимость и цена (а также оценка соответствия стоимости цене).

Цена и стоимость недвижимости играют важную роль в части возникновения и снятия рисков, так как все стандартные показатели кредита (размер, срок, ставка) самым непосредственным образом будут зависеть от предмета ипотеки (залога).

Таким образом, практически самую большую роль играет оценка стоимости недвижимости. Во-первых, от нее непосредственно зависят все стандартные показатели кредита. Завышение или занижение стоимости недвижимости приводит к завышению или занижению суммы кредита, его первоначального взноса, а также платы за кредит (которая в сумме обычно больше одной стоимости недвижимости). Все это влияет на общую доступность кредита. Во-вторых, правильность оценки стоимости кредита - это надежность кредита для всех участников рынка: государства, кредиторов, инвесторов. Реальная стоимость недвижимости необходима при сделках купли-продажи, при кредитовании под залог имущества, при страховании, при наступлении страховых случаев и определении ущерба, при налогообложении.

В мировой практике существует еще один важный показатель надежности и доступности ипотечного кредита, который выражает отношение стоимости недвижимости к годовому доходу семьи. В странах сбалансированной рыночной экономики это показатель в пределах 3-4, а в высокоразвитых странах 2-3,5. В целом считается, что рынок жилья и ипотечного кредита могут нормально функционировать, если это отношение не превышает 4,5.

Коэффициент, характеризующий отношение стоимости жилья к совокупному семейному годовому доходу в России, астрономически высок из-за искаженной стоимости жилья, достаточно сильно приближенной к западным ценам и в ряде случаев превышающей их, и крайне низких доходов граждан. В настоящее время данный показатель не может выдержать критики, так как он более чем в десять раз выше средних рыночных показателей. Более точно этот показатель рассчитывается исходя из средней стоимости приобретаемой недвижимости, которая варьирует в пределах 1:10.

Управление кредитным риском со стороны банка определяет необходимость проведения постоянного контроля за состоянием и качеством кредитного портфеля банка, как по его структуре кредитов, так и с точки зрения мониторинга за отдельными группами кредитов.

Контроль и регулирование кредитного портфеля включают в себя:

·       контроль за качеством предоставляемых кредитов;

·       распределение и мониторинг кредитов по группам рисков в соответствии с требованиями ЦБ РФ и внутренними инструкциями банка;

·       создание резервных фондов на возможные потери по ссудам;

·       своевременное выявление проблемных кредитов и разработанный план мероприятий по работе с ними;

·       разработка программ по возврату кредитов [21].

Самая главная проблема банков не в том, чтобы выдать кредиты, несмотря на отсутствие необходимого работающего правового поля, кредитных технологи и т.д., а в том чтобы эти кредиты были возвращены и стоимость выплат за кредит банка, как минимум, адекватным необходимым банковским затрата с отдачей минимальной прибыли (для этого в настоящий момент нужны также гарантии государства) [41].

Риск процентной ставки. Банковская прибыль (доход кредитора) формируется, в основном, за счет разницы в процентах по выданным кредитам и привлекаемым источникам (по депозитам, банковским займам, выпускаемым ценным бумагам и др.). Риск процентной ставки - это риск недополучения банками прибыли в будущем в результате изменения процентных ставок (по самым разным причинам, в частности, в связи с экономической или иной ситуацией, выбором неэффективной банковской политики, выбором неправильных инвестиционных инструментов и технологий и т.д.), т.е. когда процентная ставка, по которой выдан кредит заемщику, оказывается меньше, чем процентная ставка по привлекаемым банком в настоящее время или в будущем средствам. Сбалансированность банковских активов и пассивов как по ставкам, так и по времени является основной сложностью в долгосрочном кредитовании, в частности, в связи со свободным режимом изъятия средств (или предупредительным, в зависимости от технологии сбережения) по депозитам, а также непредсказуемостью рыночных ставок и другим причинам [41].

Банки, занимающиеся выдачей ипотечных кредитов, преодолевают риск процентной ставки посредством использования новых кредитных инструментов. В 1994 году появился целый ряд таковых. Так, Сбербанк перешел к выдаче ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой, привязанной к уровню учетной ставки Центрального банка; Мосбизнесбанк апробировал инструмент с регулируемой отсрочкой платежа (ИРОП), в которой в качестве индекса суммы основного долга использует процентную ставку межбанковских кредитов для определения стоимости фондов; а некоторые банки пытались использовать инструмент, при котором индексирование суммы основного долга осуществляется исходя из официально устанавливаемого уровня минимальной заработной платы.

Вводя различные индексы, банки стараются сбалансировать изменение стоимости банковских фондов с изменением процентных ставок по выданным кредитам. С другой стороны, в условиях отсутствия официально публикуемых показателей рыночных кредитных ставок банки пытаются заменить понятными для населения показателями. Однако такая аппроксимация не позволяет полностью избежать риска процентной ставки, так как динамика курса доллара США, а тем более дискретные политические решения об изменении уровня минимальной заработной платы не совпадают с изменением рыночной ставки процента.

Наиболее эффективным типом кредитов, снижающим риск процентных ставок, являются кредиты с переменной процентной ставкой, отражающие изменения рыночной процентной ставки.

Риск ликвидности. Данный риск возникает при недостатке ликвидных ресурсов у банка и при наступлении сроков платежей по своим обязательствам, который возникает в силу несбалансированности его активов и пассивов.

В процессе долгосрочного ипотечного кредитования обостряется проблема обеспечения ликвидности баланса банка. Это связано с тем, что ресурсная база ипотечных кредитов формируется в значительной степени за счет привлечения краткосрочных кредитов и депозитов. В этих условиях велика вероятность возникновения ситуации неплатежеспособности в результате невозможности банка полностью покрыть срочные обязательства по пассивным операциям, поскольку отвлечение средств в долгосрочные кредиты не компенсируется привлечением долгосрочных пассивов [21].

Управление риском ликвидности требует проведения ряда финансовых операций. Во-первых, требуется детальный расчет потоков наличности, для определения возможной потребности банка в наличных средства. Во-вторых, требуется разработка стратегии мобилизации наличных средств с определением источников и затрат. Финансовые учреждения в развитых странах используют целый комплекс источников для мобилизации наличных средств. Эти источники включают: депозиты, продажу активов, заем средств под залог и без залога, резервные кредитные линии и получение права занимать средства в Центральном банке. Диверсификация источников финансирования может уменьшить стоимость и риск ликвидности активов. Требования к объему резервных средств значительно отличаются в разных странах. От 0% в некоторых странах (Бельгии и Канада) до 6,6% объема краткосрочных депозитов и 4-5% объема срочных депозитов в Германии. Требования ликвидности изменяются от страны к стране и в зависимости от типа кредитного учреждения, но обычно колеблются в пределах 5-15% стоимости активов. Такие требования часто не формализованы (т.е. определяются конкретными условиями) и зависят от риска процентной ставки (например, кредитному институту может быть рекомендовано увеличить ликвидность если объемы краткосрочных депозитов значительно превышает объем краткосрочных активов).

Наиболее эффективным способом управления кредитным риском, является секьюритизация - перевод банковских активов в ценные бумаги, свободно обращающиеся на рынках капиталов [9].

Секьюритизация согласно экономическому словарю - это замена нерыночных займов или потоков наличности на ценные бумаги, свободно обращающиеся на рынках капиталов. Этого можно достичь путем выделения определенного вида дебиторской задолженности и оформления данной задолженности таким образом, чтобы покупатели ценных бумаг могли обеспечить возврат своих вложений на основании таких конкретных обязательств. Виды задолженности могут быть практически любыми. Наиболее крупная группа - это ипотечные и потребительские кредиты. Но это могут быть корпоративные и лизинговые кредиты, будущие платежи по кредитным картам и т.д. Некрупные по размеру активы должны быть однородными для объединения их в пул. Могут секьюритизироваться и будущие поступления - например, банки могут секьюритизировать будущие поступления по расчетам с кредитными картами.

Схема секьюритизации выглядит следующим образом: банк (в терминологии секьюритизации - оригинатор) продает пакет своих однородных активов специально созданному юридическому лицу (SPV), SPV финансирует эту покупку путем выпуска и продажи облигаций инвесторам. Поступления по этим кредитам используются для обслуживания процентов и основных платежей по облигациям в том случае, если этот актив является более ликвидным, чем совокупные активы банка. У этого актива рейтинг может быть выше, чем рейтинг оригинатора. Таким образом, активы будут обладать повышенной надежностью, что дает возможность привлекать под них дешевые ресурсы [33].

Секьюритизация при определенных условиях позволяет достичь следующих целей:

повысить доходность на собственный капитал и соблюсти требования к его достаточности (для банков), ведь часть активов переводится на другое юридическое лицо;

диверсифицировать источники финансирования, привлекать новые источники за счет выпуска SPV ценных бумаг;

снизить стоимость привлекаемого финансирования (за счет того, что кредитный рейтинг секьюритизационных ценных бумаг может быть выше, чем рейтинг эмитента);

привлечь финансирование на более длительный срок (по сравнению с обычные кредитованием).

2. ОСОБЕННОСТИ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ НА СОВРЕМЕННОМ ЭТАПЕ

.1 Анализ современного состояния российского рынка ипотечного кредитования

ипотечный кредитование банк

Особенность сложившегося в России подхода к проблеме формирования ипотечного кредитования заключается в попытках применения моделей, работающих исключительно в условиях стабильной экономики, надежного кредитно-финансового рынка, экономически активного населения, а так же сильной поддержки государства, прежде всего как гаранта долговременной устойчивости отношений присущих ипотеке.

Одной из важнейших проблем при организации ипотечного кредитования является мобилизация необходимых для этого ресурсов.

Советская система жилищного финансирования характеризовалась централизованным распределением бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатным распределением гражданам, официально признанным в установленном порядке нуждающимся в улучшении жилищных условий [23].

Государственный бюджет всегда являлся основным источником финансирования жилищного строительства, дополняемым лишь незначительными вложениями со стороны предприятий.

В дореволюционной России система ипотечного кредитования успешно функционировала и была доступна многим слоям населения. К 1913г. страна имела развитый ипотечный рынок с такими крупными финансовыми учреждениями, как Санкт-Петербургское и Московское городские кредитные общества, выдавшие за 50 лет своей деятельности кредиты почти на один миллиард рублей [14].

Городские кредитные общества выдавали кредиты из собственных средств, привлекая инвесторов путем выпуска облигаций, обеспеченных крупным пакетом закладных. Эти ипотечные облигации имели высокую степень надежности и пользовались большим спросом у среднего класса, как способ вложения свободных средств [19].

В настоящее время разработаны различные модели ипотечного кредитования, опирающиеся на рыночные механизмы финансирования. Однако попытки навязать классический механизм американской модели ипотечного кредитования не увенчались в России успехом ввиду слабой заинтересованности местных властей в становлении системы ипотечного кредитования, отсутствия дешевых и длинных ипотечных кредитов, отсутствия вторичного рынка закладных и ипотечных кредитов.

В соответствии с Конституцией Российской Федерации граждане имеют право на жилище. Указанным в жилищном законодательстве гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленным законом нормами [3, ст.40].

Основным принципом реализации этого права является создание условий для построения следующих рыночных отношений:

• постепенный переход от бесплатного предоставления жилья всем гражданам к его предоставлению ограниченным категориям граждан;

• предоставление за доступную плату гражданам жилья посредством его строительства или приобретения и использования ими при этом собственных и заемных средств.

Как отмечает В.В. Смирнов, заведующий кафедрой инвестиционного менеджмента Института повышения квалификации и переподготовки кадров строительного комплекса (ИПК СК): «планово-распределительная система удовлетворения жилищных потребностей граждан путем предоставления жилья на условиях социального найма сохраняется для ограниченных категорий граждан исходя из материального критерия, как это определено в п.З ст.40 Конституции РФ.

Иными словами, за государством остается функция предоставления жилья на условиях социального найма только тем гражданам, которые по уровню дохода не в состоянии приобрести жилье в собственность даже с помощью собственных средств, безвозмездной субсидии и долгосрочного кредита».

Обеспечить конституционное право на жилье в современных условиях без ипотечного кредитования невозможно.

Сегодня, разрабатывая законодательно-нормативную базу, нельзя не учитывать и такой не менее важный момент: до сих пор ипотека развивается в условиях фактически монополизированного строительного рынка. Многие указывают на опасность того, что из-за отсутствия конкуренции и непрозрачности затрат в строительстве ипотека может стать инструментом поддержания предельно высоких цен на жилье. Все понимают, что повышение платежеспособного спроса в условиях отсутствия адекватного предложения приведет только к росту цен и не решит проблему. Этот фактор необходимо учитывать при разработке пакета законопроектов по формированию рынка доступного жилья, которые должны быть направлены на создание условий для увеличения объема жилищного строительства.

Ипотечное кредитование является одним из наиболее перспективных направлении деятельности отечественных банков. Наши банки стали заниматься ипотекой на свой страх и риск еще в середине 1990-х годов. Сейчас с ипотекой активно работают более 70 банков, из них более 30 - в регионах. И, тем не менее, по ипотечным схемам пока приобретается лишь 5% жилья. В развитых странах на этот вид кредитования приходится 1/3 совокупных активов кредитных организаций, в России аналогичный показатель составляет лишь около 3%. Что касается объемов, то, например, в США ипотечный рынок оценивается триллионами долларов США, а у нас (в пересчете на доллары США) - в лучшем случае миллиардами [14].

Развитие ипотечного кредитования у нас в стране поддерживается на высшем государственном уровне. В банках расширялись отделы ипотечного кредитования, в администрациях субъектов РФ создаются комиссии, а при федеральном правительстве -агентство. Безусловно, первыми положительными результатами были - рынок ипотечного кредитования начал активно и уверенно развиваться. Причем рост наблюдался, как по объемам выдачи ипотечных кредитов, так и по объемам рефинансирования. Причин тому несколько: рост доходов населения, спад недоверия к ипотеке, как со стороны потенциальных покупателей, так и со стороны продавцов.

В последние годы Россия переживала ипотечный бум. В целом по стране количество ипотечных сделок только за год выросло в 2 раза, если в 2006г. было оформлено 144 тыс. кредитов, то в 2007г. - уже 296 тыс., и в 2008г. - 140 тыс. Рост объемов ипотечного кредитования специалисты объясняют влиянием нескольких факторов: улучшение основных экономических показателей, снижение страновых рисков и, как следствие, общая стабилизация рынка, повышение доходов российских граждан [36].

Однако отечественный рынок ипотечного кредитования отличается высокой степенью географической концентрации: на Москву и Московскую область приходится около 60% кредитов [47].

Сейчас ипотека доступна далеко не каждому. Если 3-4 года назад ставки в рублях находились на уровне примерно 18 - 20% годовых, в 2008 году они находились в пределах 11-12%. Тем не менее более 60% респондентов считают, что за последний год ситуация с доступностью жилья и тем более с возможностью получения доступного ипотечного кредита ухудшилась (о чем свидетельствуют результаты опроса, проведенного весной 2007г. фондом «Общественное мнение»). Особенно часто о недоступности жилья и ипотеки говорят, прежде всего, жители столичного региона. И главная причина тому -беспрецедентный рост стоимости жилья в столичном регионе. Можно сказать, что положительная тенденция снижения процентных ставок перекрывается динамикой цен на квартиры.

Данные агентства «Индикаторы рынка недвижимости» свидетельствуют о том, что если еще три года назад типовую двухкомнатную квартиру в Москве можно было приобрести за 80 - 100 тыс. $, то сегодня эта цена увеличилась вдвое, а ближе к центру города - втрое. Сегодня в среднем стоимость 1 кв. м жилья в столице превышает 4 тыс. $ США, и это - не предел [53]. К сожалению, доходы москвичей со средним достатком за этими ценовыми скачками не успевают. В конце июня 2007 года председатель Счетной палаты Сергей Степашин сообщил, что покупательная способность населения в приобретении жилья с помощью ипотеки за последние два года снизилась в среднем на 30%, назвав главной причиной именно беспрецедентный рост цен на недвижимость[54].

Кроме того, проблема усугубляется «модными» ныне инвестициями в столичную недвижимость зачастую со стороны региональных инвесторов как юридических, так и физических лиц, а также недостаточными объемами строящегося жилья в Москве. Таким образом, возникла ситуация, когда спрос превышает предложение, а это неизбежно ведет к повышению цен и снижению качества.

Сравнивая общероссийскую ситуацию с положением дел в Москве, очевидным становится, что для москвичей проблема улучшения жилищных условий менее актуальна - только 12% москвичей говорят о крайне высокой потребности.

Интересно, что данная проблема в большей степени волнует более обеспеченные слои населения. Очевидно, что низкодоходные группы россиян практически не имеют возможности улучшить свои жилищные условия даже при помощи ипотеки. Для них были бы интересны способы приобретения жилья, в частности получение квартиры от предприятий. Таким образом, доля населения, неудовлетворенного качеством своего жилья, пока слишком велика, а соответственно и высок спрос на ипотечные кредиты, как возможный способ улучшения своих жилищных условий.

Уровень информированности россиян об ипотеке также растет. По данным Национального Агентства Финансовых Исследований (НАФИ), твердо знают о том, что такое ипотека 35% россиян, и еще 44% что-то об этом слышали. И только пятая часть населения совершенно ничего не знают об ипотечном кредитовании.

Доля населения, имеющего опыт ипотечного кредитования (те, кто выплачивает, либо уже выплатили кредит) пока достаточно мала - всего 2% россиян. Однако, по данным НАФИ, за прошедший год наблюдается увеличение количества россиян, готовых воспользоваться услугой ипотечного кредитования, то есть задумывающихся о том, что действительно можно взять кредит и это будет решением жилищного вопроса или же уже предпринимающих действия, направленные на получения ипотеки. В целом по России данная группа населения за год выросла на 4% и теперь составляет 17% [17].

Анализируя состояние ипотечного рынка в целом, следует отметить изменение его сущностного характера - настали времена осмысленной ипотеки: закрываются законодательные недочеты, начинается становление отечественной рублевой секьюритизации, которой еще не было в российской кредитной практике. Секьюритизация определит реальный уровень рисков в системе, задаст тренд понижения процентной ставки, т. е. будет понятно, какая именно ставка соответствует рынку. А ведь именно эти темы во многом определяют сегодня лицо ипотечного рынка. Важно отметить, что развитие ипотечного кредитования у нас в стране получило активную и всестороннюю поддержку на высшем государственном уровне, в администрациях субъектов Российской Федерации создаются комиссии, а при федеральном правительстве расширяет свое влияние Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Ипотечный рынок не стоит на месте, бурно развивается, и как следствие, - динамичное изменение его структуры. На первый план выходят специализированные банки, обладающие длинными финансовыми ресурсами. Одним из таких специализированных кредитно-финансовых учреждений сегодня выступает КБ «МИА» (ОАО) - Коммерческий Банк «Московское ипотечное агентство» (Открытое Акционерное Общество) (лицензия Банка России № 3344), который был создан в соответствии с Законом г. Москвы от 31 марта 1999 г. № 11 «Об организационном и финансовом обеспечении внедрения системы ипотечного жилищного кредитования в городе Москве». Акционером банка стало Правительство Москвы.

За минувшие годы российские банки приобрели большой и качественный опыт в области ипотеки как в сфере корпоративного, так и розничного кредитования. В 2007 году КБ «МИА» (ОАО) оформил почти 800 ипотечных договоров и занял 5-е место по данному показателю среди крупнейших банков. Помимо КБ «МИА» (ОАО), в первую пятерку вошли такие участники ипотечного рынка, как КБ «Москоммерцбанк»(ООО), Сбербанк России, ВТБ 24 (ЗАО) и ЗАО КБ «ДельтаКредит». К 2010г. КБ «МИА» (ОАО) планирует ежегодно выдавать не менее 2500 коммерческих ипотечных кредитов и выкупать до 18 тыс. коммерческих ипотечных кредитов, выданных другими банками.

Что касается состояния рынка регионального ипотечного кредитования, то можно с уверенностью сказать, что ипотека в регионах прогрессирует так же быстро, как и сам рынок недвижимости. Времена, когда ипотека была только столичным явлением, остались в прошлом. В ряде регионов, как показывает статистика, процент ипотечных сделок уже выше, чем в столице. Например, в таких отдаленных от столицы регионах, как Тюменская область, Алтайский край, Ханты-Мансийский округ, доля сделок при помощи ипотеки превышает 25% от общего количества сделок по недвижимости. По данным статистики, наиболее динамично ипотека развивается в таких городах, как Екатеринбург, Волгоград, Новосибирск, Красноярск, Мурманск, Уфа, и некоторых других. Сегодня по динамике развития ипотечного кредитования со столицей могут поспорить не только крупные города, находящиеся в европейской части России, - Санкт-Петербург, Екатеринбург, Волгоград, Краснодар, но и региональные центры - Томск, Барнаул и др. Это, в первую очередь, связано с повышением благосостояния жителей регионов, с их растущей потребностью в улучшении жилищных условий, расширением рынка ипотечного кредитования и целенаправленной разъяснительной работой о преимуществах данного вида кредитования. Все это привело к тому, что рынок ипотеки становится все более и более региональным [12].

Конечно же, несмотря на единые законы и общие принципы рынка, у региональной ипотеки есть свои отличительные особенности. Главное отличие, на наш взгляд, регионального рынка ипотеки от московского - валюта кредита: практически во всех регионах повышенным спросом пользуются кредиты в рублях, тогда как в Москве основная валюта ипотечного кредита - доллар. Следует отметить, что для каждого региона характерны свои нюансы в отношении сроков, порядка проведения сделки, перечня документов.

Что касается технологии кредитования, то она почти не отличается от столичной. Это объясняется тем, что основными игроками на ипотечном рынке в регионах являются в основном московские банки. Отличительными особенностями являются лишь сроки регистрации ипотечных сделок и сроки выдачи кредитов (нередко кредиты выдаются до регистрации сделки). Приходится также встречаться и с требованиями предоставить для выдачи кредита поручителя или созаемщика. Для регионов характерно привлечение в качестве созаемщиков нечленов семьи, что напрямую связано с несоответствием уровня доходов жителей региона темпам роста цен на жилье.

Все это наглядно указывает на насущную потребность дальнейшего развития и совершенствования рынка ипотечного кредитования. Вместе с тем, грядут неизбежные и серьезные инфраструктурные изменения. К сожалению, сейчас ипотекой занимаются все, кто имеет представление об ипотеке, - более 300 банков заявляют ипотеку в своих продуктовых линейках, что, по мнению автора, нельзя оценить как положительное явление. Наряду с этим следует отметить, что на ипотечном рынке сейчас уже есть кредитные организации, которые занимаются этим профессионально и качественно. Ведь совершенно объективно что, чем выше профессионализм и чем больше профессионалов, тем лучше для всех: больше доверия со стороны населения, меньше необдуманных, невыполнимых обещаний.

В настоящее время можно также с уверенностью говорить о том, что в нашей стране формируется, а в столичном регионе практически сформирован вторичный рынок ипотечных кредитов на приобретение недвижимости в жилищной сфере. По данным Банка России, в 2007 году рынок рефинансирования банков, выдающих ипотечные кредиты, вырос более чем в 4 раза, достигнув 52,1 млрд. руб. (при 12,5 млрд. руб. в 2006г.). В 2008г. спрос на права требования по ипотечным кредитам продолжал расти.

Ведущие позиции в этом направлении занимают специализированные банки, обладающие длинными финансовыми ресурсами, способные предлагать наиболее привлекательные ставки рефинансирования и выгодные условия по выкупу ипотечных кредитов. Большая работа в этом направлении проделана и в КБ «МИА» (ОАО). Специалистами Банка разработана и реализуется собственная технология выкупа прав (требований) у коммерческих банков по договорам ипотечного кредитования на выгодных рыночных условиях. В свою очередь, банк проводит рефинансирование ипотечных кредитных операций путем открытого размещения ипотечных долговых инструментов (облигаций). Обеспечением размещаемых облигаций является собственный портфель выкупленных и предоставленных банком ипотечных кредитов.

Условия программы ЗАО КБ «ДельтаКредит» по выкупу ипотечных кредитов в настоящее время можно назвать одними из наиболее привлекательных на российском рынке. Среди очевидных преимуществ: отсутствие обязательства обратного выкупа и предоставления поручительства. Для банков-партнеров не устанавливается обязательный график поставки и ограничение по размеру пула продаваемых ипотечных кредитов. Банки-партнеры имеют возможность продолжать обслуживать выданные ипотечные кредиты и после их выкупа. Процедура обслуживания кредитов предусматривает разделение функций платежного агента и ипотечного контролера, что предоставляет обслуживающему банку возможность выбора. Важно отметить, что в основе данной программы - гибкий подход к определению ставки рефинансирования. Для участников программы открывается возможность дополнительно выдавать долгосрочные ипотечные кредиты на период до 30 лет, используя краткосрочные ресурсы, и продавать выданные кредиты (уступать права требования), продолжая их обслуживание.

В настоящее время разработанная ЗАО КБ «ДельтаКредит» программа рефинансирования выходит за рамки Московской ипотечной программы и предлагает сотрудничество партнерам в регионах, что делает ее доступной и для региональных банков. По нашему мнению, программа банка, основанная на взаимовыгодном партнерстве, окажет существенное влияние на увеличение клиентской базы банков-контрагентов, позволит сделать ипотечные кредиты более привлекательными для заемщиков, а также будет способствовать расширению возможностей банков-партнеров в области развития ипотечного кредитования.

По оценкам специалистов, потенциальный объем вторичного рынка ипотечных кредитов достаточно велик, и говорить о наличии серьезной конкуренции в этом сегменте пока преждевременно. На сегодняшний день в ипотечном портфеле банка «ДельтаКредит» обязательства не только московского региона, но и тамбовских, алтайских, воронежских, красноярских заемщиков. На стадии согласования сделки по выкупу обязательств заемщиков ряда других регионов, в том числе и тех, где ведется жилищное строительство по программе межрегионального сотрудничества Правительства Москвы.

Предлагаемую банком форму финансового сотрудничества с регионами не следует рассматривать как некую новую разновидность «московской» экспансии в регионы. Намерения банка обусловлены требованиями текущей рыночной ситуации, необходимостью усиления и расширения межрегионального обмена финансовыми активами. Направляя финансовые ресурсы в регионы, банк получает взамен качественные активы, служащие, в свою очередь, ипотечным покрытием для привлекаемых на московском финансовом рынке средств путем выпуска ипотечных ценных бумаг. Полученные таким образом средства стимулируют дальнейшее развитие региональных ипотечных рынков. Очевидно, что необходимость в осуществлении подобного взаимовыгодного обмена назрела и требует широкого взаимодействия кредитных организаций.

С тех пор как в России появилась ипотека, ставки по кредитам плавно снижались. В 2008 году впервые они пошли вверх. По оценкам экспертов, стоимость ипотечных кредитов уже выросла на 3-7% [45]. Ведь с осени 2007 года из-за мирового финансового кризиса многие российские банки практически не могут занимать деньги на Западе. А теперь с 1 февраля и АИЖК ужесточило требования к выделению средств на покупку недвижимости на 1% дороже и условия выкупа ипотечных кредитов. А поскольку АИЖК - крупнейшая рефинансирующая организация, то получить ипотечный кредит на большую сумму с малым первоначальным взносом стало сложнее.

Эксперты говорят, что ужесточение стандартов в первую очередь почувствуют жители Северо-Западного и Центрального регионов. Ведь именно здесь цены на недвижимость, а следовательно, и суммы кредитов выше, чем в среднем по стране. Банки, которые рефинансируют ипотечные кредиты в АИЖК, будут вынуждены ужесточить свои ипотечные программы [45].

Остальным банкам, которые развивают ипотечные программы за счет собственных или взятых за рубежом капиталов, тоже приходится нелегко. За последние время многие банки действительно пересматривали условия предоставления ипотечных кредитов. В первую очередь это коснулось высокорискованных ипотечных кредитов с минимальным или нулевым первоначальным взносом. Ряд банков повысили ставки по таким программам, некоторые и вовсе приостанавливали программы кредитования с нулевым первоначальным взносом. Были также пересмотрены и требования к заемщикам, а также незначительно повышены процентные ставки по ипотечным кредитам - в целом по рынку повышение составило в среднем от 2% до 5%.

Можно сказать, что российские банки в целом пересмотрели существующие требования к заемщикам, и сегодня при оценке заемщика банки руководствуются в большей степени, чем прежде, двумя главными критериями - наличием у потенциального заемщика средств для предоставления высокого первоначального взноса (от 20%) и официально подтвержденным стабильным доходом.

Наблюдаемое на рынке ужесточение условий ипотечного кредитования не уменьшит количества сделок. Банки и ранее при рассмотрении кредитных заявок отсеивали заемщиков, вызывающих опасения, сейчас же эта ситуация усугубится.

Что касается валюты кредитования, то наиболее перспективная валюта кредитования - это рубли. Ипотечные кредиты - это долгосрочные кредиты и делать прогноз относительно курса той или иной валюты на длительный срок практически невозможно. Заемщики получают доход в основном в рублях, поэтому возникает риск курсовой разницы. При покупке валюты происходят потери на конвертацию, которые компенсируют банку низкую процентную ставку по валютному кредиту. Кроме этого, у заемщика возникает материальная выгода, если он получает кредит ниже ставки Центробанка. С этой материальной выгоды он должен заплатить налог. Таким образом, люди, получающие ипотеку, будут анализировать предложения банков, оценивать свои возможности и выбирать валюту кредитования - рубли [46].

2.2 Проблемы ипотечного кредитования в Российской Федерации

Ипотечные отношения в России регулируются Гражданским Кодексом Российской Федерации, Федеральными законами «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ (с изменениями от 9 ноября 2001г., 11 февраля, 24 декабря 2002г., 5 февраля 2004г.), «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ФЗ №196-ФЗ с изменениями и дополнениями от 29 декабря 2004 г., «Об ипотечных ценных бумагах» от И ноября 2003г. ФЗ №152-ФЗ, другими правовыми актами. Несмотря на специальные нормы, призванные четко регулировать данные отношения, на практике возникает много вопросов, требующих законодательного разрешения. В частности взаимоисключающие нормы ГК РФ и Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в части обращения взыскания на жилое имущество.

Целью ипотечного кредитования является:

• обеспечить доступность ипотечных кредитов для широких слоев населения;

• расширить платежеспособный спрос на жилье;

• сформировать развитый жилищный рынок;

• создать финансовую базу ипотечного кредитования путем привлечения средств инвесторов на ипотечный рынок, развития механизма рефинансирования банков, выдающих ипотечные кредиты;

Условия, сложившиеся в результате финансового кризиса в российской экономике в настоящее время, усиливают важность долгосрочного ипотечного жилищного кредитования как средства выхода из кризиса. Ипотечное кредитование, способствующее расширению платежеспособного спроса населения на жилье, позволяет вовлекать внебюджетные средства в жилищную сферу, жилищное строительство и производство строительных материалов, обеспечивая подъем в реальном секторе экономики. Оно обеспечивает мобилизацию денежных ресурсов населения, банков, финансово-строительных компаний-застройщиков и предприятий строй индустрии, направляя, таким образом, эти средства в реальный сектор экономики.

Важное место в системе ипотечного кредитования занимают ипотечные ценные бумаги.

По законодательству России, закладная - именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество. Обязанными по закладным являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.

В закон об ипотечных ценных бумагах включено два вида ипотечных ценных бумаг -ипотечная облигация и ипотечный сертификат участия.

Необходимо сразу оговориться, что закон в принципе не рассматривает возможность эмиссии облигаций, аналогичным закладным листам в европейской модели ипотечного кредитования и содержит обязательное требование о залоге ипотечного покрытия. Облигация с ипотечным покрытием определена как облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается залогом ипотечного покрытия.[7]

Ни закладные, ни облигации, обеспеченные непосредственно залогом недвижимости не позволяют решить главную задачу создания ипотечных ценных бумаг - рефинансирование системы ипотечного кредитования. Та непосредственная связь между основным обязательством и ипотекой, связь, которая отражена в закладных или будет отражена в облигациях с обеспечением в виде недвижимости, не позволяет считать эти ценные бумаги инструментом рефинансирования. В данном случае отсутствует связь между активами (отраженными в балансе имущественными требованиями по ипотечным кредитам) и пассивами (обязательствами эмитента, обладателя этих активов, возникшими в результате привлечения долгосрочных ресурсов посредством эмиссии ипотечных ценных бумаг). Например, закладная, как отмечено, лишь оформляет кредитное обязательство, и, собственно, является активом банка. При выдаче закладных, обеспеченных залогом недвижимости непосредственно, очевидно, также не возникает такой связи. Таким образом, представляется, что концептуально единственно приемлемым с точки зрения развития рынка ипотечного кредитования является подход, в соответствии с которым залог недвижимости (ипотека) лежит в основе обязательства эмитента по ипотечным ценным бумагам, но формально - юридически обеспечивает лишь обязательства заемщика перед кредитором - эмитентом эмиссионных ценных бумаг.

Принятие закона «Об ипотечных ценных бумагах» позволяет надеяться на то, что хотя бы один из регламентированных им инструментов - ипотечные облигации могут быть востребованы рынком уже в ближайшем будущем. Известно, что для создания высоколиквидного рынка существенны такие факторы, как: большие объемы эмиссии, технологичность формы, допуск ценной бумаги к обращению через организатора торговли ценными бумагами, наличие механизма поддержания ликвидности путем принятия на себя отдельными участниками рынка обязательств выставлять двусторонние котировки с фиксированным спрэдом между ценой покупки и ценой продажи.

Наряду с ипотечными облигациями, к ипотечным ценным бумагам отнесены ипотечные сертификаты участия (ИСУ). Этот вид ценной бумаги формально является новым для российского законодательства, хотя по своей правовой природе является аналогом паев паевых инвестиционных фондов, в свое время сконструированных именно как ценные бумаги. В статье 2 закона ипотечный сертификат участия определен как именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего се лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные настоящим Федеральным законом. Далее, в ст. 17 закона установлено, что выдача ипотечных сертификатов участия может осуществляться только коммерческими организациями, имеющими лицензию на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами.[7]

Роль региональных и местных органов власти на данном этапе создания системы ипотечного кредитования является исключительно важной. Решение жилищной проблемы, координация деятельности всех субъектов рынка жилья в существенной мере зависит от деятельности региональных и местных администраций. Изменение подхода к решению жилищной проблемы, т. е. отказ от бесплатного предоставления жилья за счет бюджетных средств, обусловил развитие различных форм финансирования обеспечения граждан жильем.

В перспективе основу механизма финансирования строительства и приобретения жилья должны составить кредитные организации, призванные аккумулировать свободные денежные средства юридических и физических лиц и направлять их, в числе прочего, и в сферу жилищного строительства застройщикам, а также на выдачу гражданам ипотечных кредитов на приобретение жилья. Именно банки способны в постоянном режиме привлекать ресурсы различных субъектов экономики, граждан и обеспечивать их эффективное размещение. Такая схема предусматривает ряд регуляторов, обеспечивающих определенное снижение рисков на различных этапах процесса привлечения и размещения ресурсов, предназначенных для решения жилищной проблемы.

Проблему привлечения ресурсов для долгосрочного ипотечного кредитования с полным основанием можно считать наиболее значимой для развития системы жилищного ипотечного кредитования в России.

Основные проблемы кредитных организаций желающих выйти на рынок ипотечного жилищного кредитования:

отсутствие «длинных» и устойчивых пассивов;

отсутствие инфраструктуры для розничного бизнеса;

возможность реализации прав залогодержателя;

решение ряда правовых и технических аспектов, имеющих отношение к рынку недвижимости. [44]

Слишком "короткие" и дорогие привлеченные ресурсы сильно ограничивают возможности российских банков при ипотечном кредитовании. Ни один банк не в состоянии формировать свой кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам, объемам и ставкам рано или поздно приводит банк к потере ликвидности и банкротству.

Имеются две основные стратегии привлечения банками финансовых ресурсов для ипотечного кредитования:

) ориентация на "розничные" источники кредитных ресурсов (депозиты населения и юридических лиц);

) ориентация на "оптовые" источники кредитных ресурсов (кредитные линии российских и иностранных кредитных организаций, средства институциональных инвесторов, целевые облигационные займы).

К "розничным" источникам кредитных ресурсов можно отнести также средства на "контрактных" жилищных накопительных счетах (такие счета предполагают на первом этапе накопление гражданином определенной суммы средств с условием получения ипотечного кредита в этом же банке для приобретения жилья).

По ряду причин (например, потеря доверия к большинству банков со стороны населения после августа 1998г.)вклады населения являются наименее возможным сегодня источником привлечения долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования. У потенциального вкладчика нет доверия ни к банковской системе, ни к национальной валюте, поэтому мало кто рассматривает банковский депозит на 10-15 лет в качестве привлекательного финансового инструмента, сочетающего в себе такие необходимые атрибуты, как доходность и надежность. Кроме того, вклады населения оказываются наиболее мобильными при появлении любой негативной информации о банке, а законодательство обязывает банки выдавать вклады по первому требованию вкладчика, если даже это требование нарушает условия договора с банком. Своего рода попыткой вовлечь средства граждан в банковскую систему стало введение в России системы страхования депозитов. [34, с. 130]

Про устойчивость пассивов также не приходится говорить, ибо современный Гражданский кодекс Российской Федерации, по сути, все депозиты превратил в депозиты до востребования, закрепив право владельца счета-вклада в любой момент изъять свои средства. [35, с.67]

Привлечение ресурсов для ипотечного кредитования из "оптовых" источников считается более предпочтительным для банков способом привлечения кредитных ресурсов. К таким источникам относятся:

кредитные линии, открытые одним банком или консорциумом банков;

средства, предоставленные институциональными инвесторами (пенсионными фондами, страховыми организациями и др.) сроком на 5-10 лет;

средства от продажи целевых облигационных займов.

Большинство российских банков не создавал ось в качестве розничных - они были и остаются ориентированными на корпоративного клиента, зачастую на клиента и собственника в одном лице. В силу этого просто не было необходимости вкладывать средства в развитие филиальной сети или сети дополнительных офисов. Попытка выхода таких банков на розничный рынок означает существенные убытки или расходы на первом этапе развития.

Дело не только в развитии сети и рекламе, но и в существенной себестоимости розничной услуги (прием клиента, обработка заявки, изучение заемщика, анализ его финансового состояния, выдача кредита, мониторинг, сопровождение). Одно дело, когда все это поставлено на примере одного корпоративного клиента, другое дело, когда клиентами становятся сотни и тысячи. [30, с.47]

Один из вариантов организации эффективно действующей системы ипотечного жилищного кредитования и обеспечения ликвидности банков, выдающих ипотечные кредиты, основан на "оптовых" источниках, Формирующихся за счет вторичного рынка ипотечных кредитов. На первичном рынке кредиторы (коммерческие банки) выдают населению ипотечные кредиты, для обеспечения быстрой возвратности кредитных ресурсов и решения, таким образом, проблемы собственной ликвидности кредиторы продают выданные ими ипотечные кредиты на вторичном рынке - специально для этой цели созданному Агентству ипотечного жилищного кредитования или иному оператору вторичного рынка.

Объясняется всё стремлением кредитной организации иметь качественные и, но возможности, ликвидные активы. Какова перспектива развития банка в России, имеющего кредитный портфель со сроками погашения кредитов через 10-20 лет? Без системы рефинансирования таких кредитов ипотека еще долго будет оставаться недосягаемой мечтой.

Своего рода попыткой подготовить механизм рефинансирования ипотечных кредитов стал Закон от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», который устанавливает возможность эмиссии кредитными организациями и ипотечными агентами ипотечных облигаций и сертификатов участия. Основой эмиссии является наличие ипотечного покрытия, к составу и размеру которого установлены весьма жесткие требования. [40, с.5].

Реестр ипотечного покрытия должна вести независимая организация специализированный депозитарий. Таким образом, целостная система ипотечного жилищного кредитования должна включать в себя как первичный, так и вторичный рынок таких кредитов, обеспечивающий рефинансирование банков, выдающих ипотечные кредиты.

Чтобы обеспечить привлекательность ипотечной облигации, эмитированной банком или агентом, необходимо рассмотреть вариант банкротства и возможного удовлетворения требований держателей ипотечных облигаций. При таком печальном раскладе, когда ипотечное покрытие входит в состав конкурсной массы, а удовлетворение требований кредиторов по ипотечным облигациям идет в порядке стандартной очередности, мы не сможем обеспечить привлекательности этих ценных бумаг. В чем смысл приобретений ипотечной облигации, если ее рейтинг равен рейтингу облигации банка-эмитента? При этом по ипотечной облигации должна еще устанавливаться фиксированная процентная ставка. Таким образом, создаётся негибкий финансовый инструмент, который не имеет никаких преимуществ перед любым долговым инструментом юридического лица-эмитента. Условие, согласно которому доля требований, обеспеченных залогом недвижимого имущества, строительство которого не завершено, не должна превышать 10% размера ипотечного покрытия. [42. с. 18]

Ведь такое требование лишает банки стимула кредитовать приобретателей жилья на первичном рынке. В законе содержится масса прочих моментов, требующих как минимум уточнения: целевой характер использования средств, поступающих от реализации ипотечного покрытия; соотношение размера ипотечного покрытия и номинальной стоимости ипотечной облигации; возможность выпускать производные ценные бумаги и т.д. Без доработки этого закона не получим системы рефинансирования ипотечных активов кредиторов.

Объем эмиссии ипотечных бумаг неспециализированной организации не должен превышать величину уставного капитала эмитента. Закон устанавливает требования к ипотечным агентствам, особенности реорганизации и ликвидации эмитента ипотечных бумаг, ответственность эмитентов и их органов управления за нарушение требований закона. Деятельность специализированных эмитентов может быть поддержана за счет средств бюджета.

Взаимоотношения участников ипотечного кредитования должны строиться с соблюдением принципов гражданского права. Основанием возникновения залога является соглашение, в силу которого кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Альтернативой развития рефинансирования кредиторов через операторов вторичного рынка ипотечных кредитов в России могут служить действующие формы осуществления коллективных инвестиций, которыми являются общие фонды банковского управления и паевые инвестиционные фонды.

В этих фондах могут размещаться средства пенсионных фондов, предприятий и населения, а также денежные средства иных инвесторов, заинтересованных в развитии долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в своем регионе.

Возможна организация специализированных фондов, денежные средства которых будут направлены исключительно на приобретение закладных. Преимуществом этой модели является формирование в регионе рынка закладных и на этой основе - самодостаточной системы рефинансирования и активного вовлечения кредитных организаций региона в долгосрочное ипотечное жилищное кредитование.

Российская модель подразумевает следующий механизм рефинансирования:

) кредитор выдает ипотечный кредит. Оформляется закладная, которая переходит кредитору с соответствующей государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

) учредители общих фондов банковского управления или паевых инвестиционных фондов вносят денежные средства. В инвестиционной декларации доверительный управляющий (или управляющая компания) данного фонда указывает, что средства фонда будут направлены на покупку закладных;

3) доверительный управляющий (или управляющая компания) фонда покупает закладные у кредитных организаций за счет денежных средств, переданных фонду его учредителями. Для перехода прав по закладной на ней совершается передаточная надпись в пользу доверительного управляющего, которому передается закладная. Переход прав по закладной означает передачу этому же лицу прав по обеспеченному ипотекой обязательству (кредиту). Доверительный управляющий (или управляющая компания) должен потребовать от органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в качестве залогодержателя.

Должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, получивший от нового владельца закладной письменное уведомление о регистрации его в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество с надлежаще заверенной выпиской из реестра, осуществляет промежуточные и окончательные платежи.

Доверительный управляющий (или управляющая компания) формирует портфель закладных с тем, чтобы обеспечить учредителям фонда стабильный доход. При использовании этой модели привлечения кредитных ресурсов требуют уточнения некоторые аспекты закладной как неэмиссионной ценной бумаги. Кроме того, необходимо дополнительно урегулировать вопросы налогообложения общих фондов банковского управления (доверительных управляющих и учредителей).

Анализируя зарубежный опыт ипотечного кредитования, а так же рассматривая действующие схемы ипотечного кредитования в различных регионах России, важно отметить еще один вариант при влечения ресурсов, основанную на непосредственном участии средств региональных и местных бюджетов в финансировании обеспечения граждан жильем. Данная схема получила наибольшее распространение и вызывает все больший интерес региональных и местных властей, что объясняется рядом причин:

• желанием повысить платежеспособный спрос населения за счет использования бюджетных средств;

• стремлением оживить строительный сектор экономики путем стимулирования притока в него как средств населения, так и бюджетных и внебюджетных средств;

• поиском промежуточных схем обеспечения граждан жильем в условиях слабого развития ипотечного кредитования.

Бюджетная поддержка жилищных программ осуществляется в виде:

• субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам, выдаваемым уполномоченными банками, т.е. за счет бюджетных средств покрывается разница между действующей в банке рыночной процентной ставкой по аналогичным кредитам и льготной процентной ставкой;

• предоставления кредитов на жилищные цели за счет средств бюджета;

• предоставления средств на жилищное строительство в виде материалов и оборудования путем зачета их в счет недоимок предприятий в областной, местные бюджеты и внебюджетные фонды;

• аккумуляции средств для жилищного строительства путем выпуска и реализации муниципальных жилищных облигаций или жилищных сертификатов.

Все эти меры поддержки необходимы в первую очередь для поддержки работников бюджетной сферы, молодых семей. Так как данный вариант финансирования позволяет предложить льготные (меньшие) процентные ставки по ипотечного кредитованию, позволяет рассмотреть возможность отсрочки платежа на период 5- 7 лет, когда у семьи повысится уровень доходов.

В целом же, обобщая вышесказанное, необходимо отметить, что и создание системы ипотечного кредитования, и развитие различных форм коллективных инвестиций, в том числе в сегменте ипотечного кредитования базируются на поиске и привлечении источников долгосрочного инвестирования в эту сферу, однако, в решении каждой из этих задач приоритеты расставлены по-разному. Задача рефинансирования системы ипотечного кредитования в конечном итоге сводится к тому, чтобы за счет обеспечения возможности создания качественного инструмента, имеющего законодательно регламентированное обеспечение, в конечном счете, снизить стоимость заимствования долгосрочных денежных ресурсов и, в конечном итоге, снизить ставки по ипотечным кредитам, расширив объем рынка и решив, в том числе и социально-политические задачи. Задача развития различных форм коллективных инвестиций - задача заставить работать денежные накопления. С этой точки зрения для обычного неинституционального инвестора, передача накоплений доверительному управляющему, предполагает обеспечение доверительным управляющим максимальной выгоды для инвестора, поэтому с этой точки зрения доверительный управляющий должен, по сути, стремиться к повышению доходности инвестиций, что для ипотечных кредитов должно означать стремление к приобретению ипотечных кредитов с более высокими ставками.

Остро стоит проблема привлечения кредитных ресурсов для долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, для решения которой необходимы ипотечные ценные бумаги. Ни один коммерческий банк не в состоянии формировать кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам и ставкам рано или поздно приводит к потере ликвидности.

Не менее остро стоит проблема платежеспособности граждан, обращающихся в банк за ипотечным кредитом. И хотя банки стараются рассматривать помимо основной заработной платы иные выплаты физическим лицам, например доходы от официальной сдачи квартиры в аренду, т.е. через агентства, рассмотрение в качестве дополнительных доходов заработной платы, получаемой по совместительству, проценты по вкладам, пенсии и надбавки за выслугу лет, но все эти и другие доходы должны бать официально подтверждены.

3. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ПРОГРАММЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ ОАО АКБ «СВЯЗЬ-БАНК»

.1 Характеристика ипотечных операций ОАО АКБ «Связь-банк» в филиале г. Красноярска

ОАО АКБ «Связь-банк» был учрежден в 1991 год в форме открытого акционерного общества. Место нахождения банка: г. Москва 125375, г. Москва, ул. Тверская, д. 7

Банк осуществляет свою деятельность на основании Генеральной лицензия : № 1470 от 01.11.1991 г. На право совершения всех видов банковских операций в рублях и иностранной валюте. Величина уставного капитала 75,1 млрд. рублей.

Диверсифицируя свою деятельность, «Связь-банк» постоянно расширяет круг проводимых на российском рынке операций и предоставляет клиентам широкий комплекс услуг, принятых в международной практике:

открытие и ведение валютных и рублевых счетов, счетов в драгметаллах;

расчетно-кассовое обслуживание, в том числе прием, пересчет и зачисление выручки на счета;

внутрироссийские расчеты в рублях и валюте;

международные расчеты в форме перевода;

операции по покупке /продаже иностранной валюты за рубли

управление рублевыми и валютными ресурсами;

брокерское обслуживание при проведении операций с государственными ценными бумагами;

брокерское обслуживание на организованном рынке ценных бумаг в секторе фондового рынка ММВБ;

операции с банкнотами во всех конвертируемых валютах;

операции с драгоценными металлами, в том числе с коллекционными монетами из драгоценных металлов;

кредитование в рублях и иностранной валюте;

выдача гарантий по операциям клиентов и банков - корреспондентов, а также по привлекаемым иностранным кредитам;

- операции с депозитными сертификатами и векселями Связь-банка;

- выпуск и обслуживание международных пластиковых карт;

операции по покупке и продаже наличной иностранной валюты и платежных документов в иностранной валюте;

сдача в аренду сейфовых ячеек в специально оборудованном хранилище;

оказание финансовых, консалтинговых и других видов услуг.

Дальнейшее расширение географии деятельности «Связь-банка» будет способствовать диверсификации клиентской базы, совершенствованию обслуживания крупных корпоративных клиентов с развитыми региональными операциями, привлечению на обслуживание клиентов в секторе малого и среднего бизнеса, а также физических лиц.

В среднесрочной стратегии развития «Связь-банка» определен приоритет формирования широкого продуктового перечня и оптимизации технологий предоставления потребительских и ипотечных кредитов. Банком предлагаются конкурентоспособные ценовые условия ипотечного кредитования, в частности ипотечные кредиты, предоставляются на срок 10, 15, 20 лет со ставками от 16 годовых в рублях.

В июне 2007 года в Красноярске открылся филиал ОАО АКБ «Связь-банк». В первую очередь это связанно с привлекательностью рынка Красноярска и Красноярского края для реализации долгосрочных проектов и программ, направленных на реализацию банковских продуктов, а во-вторых, из-за того, что банкам просто необходимо развивать именно региональные сети по причине того, что рынок Москвы, Санкт-Петербурга перенасыщен финансовыми учреждениями. Несмотря на то, что ассортимент финансового рынка Красноярска обширен, из-за большого количества местных и региональных банков, «Связь-банку» удалось без последствий зайти на рынок и благодаря гармоничному развитию и грамотно выбранной стратегии развития занять на нем достойное место.

С самого начала своей деятельности филиал ОАО АКБ «Связь-банк» в г. Красноярске приступил к реализации программы ипотечного жилищного кредитования. Как результат, 20 выданных ипотечных кредитов к концу 2008 года, что является хорошим результатом за такой короткий срок.

Банком были предприняты целенаправленные меры по созданию адекватной инфраструктуры для эффективной работы по кредитованию физических лиц в филиалах. Эти и другие мероприятия, в том числе рекламного характера, позволили увеличить портфель ипотечных потребительских кредитов в 1.5 раза.

Для того чтобы в полной мере оценить эффективность данного вида банковского продукта изучим структуру кредитного портфеля филиала ОАО АКБ «Связь-банка» в г. Красноярске.

Кредитный портфель филиала ОАО АКБ «Связь-Банка» в г.Красноярске на 01.01.2008 составляет:

1.       Юр.лица - 46%

2.      Физ.лица - 30%

.        ИП - 14%

.        Сотрудники банка - 8%

.        Ипотечные кредиты - 2%

Таким образом, на основании представленных выше данных отчетливо видна доля ипотечных кредитов в общем, объеме предоставленных Филиалом кредитов. На долю ипотечных кредитов приходится 2% кредитного портфеля филиала, это связано не столько с относительной «недавностью» внедрения этого вида банковского продукта, сколько с весьма жесткими требованиями, предъявляемыми к потенциальным заемщикам.

По состоянию на 01.01.2009 года филиалом выдано 20 ипотечных кредитов. Для анализа выданных кредитов выберем, и рассмотрим подробно соотношение основных параметров.

Анализируя условия предоставления ипотечных кредитов, прослеживается следующая тенденция.

Из представленных ниже данных отчетливо видно, что величина запрашиваемого кредита в трех из четырех случаях не совпадает с величиной выданного кредита, это говорит о жестких условиях, предъявляемых к заемщикам и мерам, предпринимаемым по предупреждению возможных рисков сделки. На фоне этого ужесточаются требования к наличию собственных средств Заемщика на этапе принятия решения о выдаче кредита, что увеличивает их удельный вес в стоимости приобретаемого жилья.

Таблица 3.1. Доля собственных и заемных средств в стоимости приобретаемого жилья по программе ипотечного жилищного кредитования ОАО АКБ «Связь-банк», (руб.)

В процессе ипотечного кредитования важно анализировать состояние и эффективность использования выданных кредитов. С этой целью применяются финансовые коэффициенты, а именно коэффициент ипотечной задолженности (КЗ), показывающий долю ипотечного долга (заемных средств) в общей стоимости приобретаемого жилья. Чем выше коэффициент, тем выше степень риска нарушения заемщиком своих обязательств. Анализируя значение коэффициента по отдельно взятому ипотечному кредиту можно сделать вывод, о том, что банк придерживается рамок, установленных по данному виду кредита, а именно, максимальный размер кредита составляет не больше 75% запрашиваемого кредита. Из предоставленных на данный момент филиалом ипотечных кредитов наибольшее значение коэффициента ипотечной задолженности имеет кредит №2 -74,8%. Рассчитаем общее значение коэффициента по всем выданным кредитам:

И(общ.) = 9 386 570руб.

К(общ.)= 13 187 000 руб.

КЗ (общ.) = И(общ.) / К(общ.) *100 % = 9 386 570/13 187 000*100%=71%

Таким образом, исходя из полученных результатов, можно сделать вывод, о том, что данный коэффициент находится в пределах допустимых значений, представленные кредиты сбалансированы по степени риска.

Таблица 3.2. Сроки и процентные ставки по выданным ипотечным кредитам

Срок кредита стандартен - 120 месяца, 10 лет. Увеличение сроков предоставления кредитов говорит о том, что филиал более чётко видит себя в будущем, выдавая кредиты на столь длительный срок.

Ставка по кредиту варьируется на уровне 16% , за исключением договора в котором прописана ставка 16,25 % по причине принятия филиалом большего риска, чем по другим договорам в виду того, что заёмщик имеет более шаткое положение в плане дохода, по сравнению с другими заёмщиками.

Обеспечение по кредитам стандартно - квартира, обремененная ипотекой, то есть она является предметом залога до полного исполнения заемщиком своих обязательств по договору ипотеки. Поручителями по всем договорам выступают физические лица, как правило, супруги или близкие родственники. Величина поручительства равна величине выданного кредита, утвержденного по решению заседания кредитного комитета.

Таблица 3.3. Удельный вес ежемесячного платежа в погашение кредита в чистом ежемесячном доходе Заемщика

Анализируя графу «Чистый ежемесячный доход заемщика» невольно напрашивается вопрос о доступности ипотечного кредита. Все заемщики с достатком выше среднего по Красноярску.

Но и это не показатель того, что при наличии стабильного дохода, потенциальному заемщику будет предоставлен ипотечный кредит.

Рассмотрим показатели надежности и доступности ипотечного кредита, который выражает отношение стоимости недвижимости к годовому доходу заемщика. (Приложение 9)

Анализируя данные таблицы можно утверждать, что коэффициент доступности и надёжности ипотечного кредита (К1) и (К2) немного не вписывается в необходимые рамки во всех четырех случаях значение коэффициента по которым (2,4; 2,3; 3,0; 3,2) и (1,8; 1,7; 1,8; 2,4) соответственно, это объясняется тем, что доходы заемщиков выше среднестатистических, поэтому объективно о доступности ипотечного кредита судить нельзя. Высокий уровень дохода может объясняться, с одной стороны, тем, что рассматриваемые заемщики действительно занимают высокие должности в различных сферах бизнеса, а с другой стороны, желанием этих лиц отразить уровень дохода, который необходим для получения кредита.

Порядок погашения основного долга и процентов - аннуитетный платеж, ежемесячно, с 20 по 28 число каждого месяца в течение всего срока кредита. В первый месяц уплачиваются только проценты. В последующие периоды равными частями, включающими сумму основного долга и проценты.

Такой способ погашения кредита удобен как для банка, так и для заемщика, он позволяет планировать денежные потоки.

Ежемесячный платёж составляет неизменную сумму, около 30% от чистого дохода Заёмщика.

Что касается оценочной стоимости приобретаемого жилья, то она выше на 25 % суммы выданного кредита. Эти 25% составляют величину собственных средств (первоначальный платёж) Заёмщика, которыми он должен обладать на момент обращения в банк с просьбой о предоставлении ипотечного жилищного кредита.

Коэффициент резервирования стандартен для всех видов ипотечного кредита Филиала и составляет 1 % от ежемесячного аннуитетного платежа.

Для того чтобы понять насколько выгодно банку предоставлять клиентам различные ипотечные кредиты и почему практически все банки ведут борьбу между собой путем совершенствования своих ипотечных программ за право занять эту, пока развивающуюся, но безусловно перспективную финансовую нишу, подсчитаем планируемый доход филиала ОАО АКБ «Связь-банк» от предоставления 4 различных но стоимости приобретаемого жилья ипотечных кредитов.

Таблица 3.4. Доходы банка от предоставления ипотечных жилищных кредитов

Исходя из полученных результатов, можно сделать вывод, что при благоприятном стечении обстоятельств, а именно, при условии благоприятного развития экономики и при бесперебойности платежей со стороны заемщиков, банк получит прибыль от предоставления ипотечных жилищных кредитов в размере 7 431 618 руб.. Следовательно, можно смело утверждать, что ипотечное кредитование - перспективное направление на рынке банковского обслуживания населения.

Также для целей анализа состояния и эффективности использования выданных кредитов применяется финансовый коэффициент - ипотечная постоянная (ПИ), представляющая собой процентное отношение ежегодных платежей по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита.

Таблица 3.5.Отношение ежегодных платежей по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита

С учётом того, что номинальная ставка но выданным ипотечным кредитам составляет 16% - 16,25% можно сделать вывод о том, что ипотечный кредит будет погашен полностью. Превышение коэффициента ипотечной постоянной (17,9%) над номинальной ставкой по кредитам (16%) обеспечит выплату основной суммы кредита в заданные сроки, при условии благоприятного развития факторов влияющих в той или иной степени на заёмщика и кредитора.

Общее значение коэффициента ипотечной постоянной (17,9%) также превышает значение номинальной ставки по выданным ипотечным кредитам (16% - 16,25%), что говорит о правильно выбранной политике в сфере ипотечного кредитования.

3.2 Совершенствование программы ипотечного жилищного кредитования красноярского филиала ОАО АКБ «Связь-банк»

Для начала, приведем структуру выплат физического лица на основе программы ипотечного кредитования ОАО АКБ «Связь-банк». Согласно статистике, в большинстве случаев под ипотечное кредитование клиенты выбирают 2-комнатные квартиры, так как считаю эту площадь достаточной, а также более доступной по сравнению с квартирами большей площадью, поскольку разница между 2-комнатной и 3-комнатной квартирой, зачастую достигает уровня 1 000 - 1 500 тыс. руб. Для анализа были выбраны:

) 2-комнатная квартира в Железнодоржном районе (Копылова) - 2 450 тыс.руб.

) 2-комнатная квартира в Центральном районе (ул. Горького) - 6 000 тыс.руб.

) 2-комнатная квартира в Свердловском районе (Гладкова) - 1 750 тыс.руб.

) 2-комнатная квартира в Советском районе (Взлетка) - 3 000 тыс.руб.

) 2-комнатная квартира в Кировском районе (ул. Павлова) - 2 000 тыс.руб.

В таблице (Приложение 2) приведена структура выплат физического лица по ипотечному кредитованию в зависимости от цены квартиры и срока кредитования. Расчеты проведены при существующих условиях программы ипотечного кредитования ОАО АКБ «Связь-банк»: размер первоначального взноса (размер собственных средств заемщика) составляет 25%, срок кредитования 10, 15, 20 лет, ставка по кредиту 16 % это средняя ставка по кредиту после анализа кредитоспособности платежеспособности, с учетом компенсирующих факторов.

Проведение анализа выплат по ипотечному кредитованию и определение доходности для банка при существующих условиях ипотечной программы ОАО АКБ «Связь-банк» позволит выявить преимущества и недостатки данных условий и, следовательно, предложить ряд вариантов для развития и усовершенствования системы ипотечного кредитования. Это позволит банку получать доход от операций ипотечного кредитования, благодаря привлекательным и доступным условиям кредитования для заемщиков. Все это позволит банку занять свою нишу на, безусловно, перспективном в будущем рынке ипотечного кредитования, позволит получить необходимый опыт работы с клиентами.

По данным таблицы (Приложение 1) можно сделать следующие выводы: чем больше стоимость квартиры, тем больше переплата у заемщика. И чем больше срок кредитования, тем выше переплата за приобретаемое жилье в кредит. Следовательно, банк получает наибольшую прибыль, когда заемщик приобретает достаточно дорого квартиру и на срок 15-20 лет. В этом случае резко возрастает переплата, иногда почти в 2 раза (например, при приобретении квартиры стоимостью 6 000 тыс. руб. на срок 20 лет переплата составляет 15 025 тыс. руб.). Для заемщика этот вариант является непривлекательным. Для заемщика оптимальный вариант: приобретения относительно недорогой квартиры при сроке кредитования 10 лет. В данном случае это квартира стоимостью 1750, 2000 тыс. руб., причем переплата составит соответственно 1 325 и 1 515 тыс. руб.

В целях совершенствования (оптимизации) условий предоставления ипотечных кредитов в ОАО АКБ «Связь-банк» можно предложить в качестве рекомендаций несколько вариантов условий кредитных договоров:

. Увеличение суммы первоначального взноса при фиксированной процентной ставке.

. Уменьшение процентной ставки при неизменной сумме первоначального взноса.

. Снижение ставки по кредиту (льготное кредитование).

Данные варианты должны быть проанализированы с целью нахождения наиболее выгодного (оптимального) варианта, как со стороны банка, так и со стороны заемщика. Для банка этот вариант должен быть прибыльным и нивелировать кредитные риски, для заёмщика доступным по условиям кредитования, и не должен быть слишком затратным.

Вариант 1. Увеличение суммы первоначального взноса по ипотечному кредиту.

ОАО АКБ «Связь-банк» в качестве рекомендаций предлагается изменить (увеличить) величину первоначального взноса до 30, 35, 40%, при сроке кредитования 10, 15, 20 лет и при ставке 16%.

Проанализируем структуру выплат заемщика при увеличении первоначального взноса до 30, 35, 40% при сроке кредитования 10 лет, ставка по кредиту 16%. Рассмотрим преимущества данного варианта, как со стороны банка, так и со стороны заемщика. Увеличение размера первоначального взноса позволит заемщику уменьшить переплату за квартиру, так как сумма кредита будет меньше, чем при существующих условиях ипотечного кредитования (Приложение 2)

По данным таблицы можно сделать следующие выводы: при увеличении размера первоначального взноса уменьшается сумма кредита, необходимого для приобретения квартиры, и как следствие, уменьшается переплата заемщика. Для примера при стоимости квартиры в 1 750 тыс. руб. переплата при размере первоначального взноса 30% составляет 1 237 тыс. руб., при размере первоначального взноса в 35 и 40% -1 149 тыс. руб. и 1 060 тыс. руб. соответственно. Заемщику выгодно приобрести относительно недорогую квартиру, как можно с большей величиной первоначального взноса. Данная тенденция прослеживается и при кредитовании на срок 15 лет. (Приложение 3). Для банка в данном случае оптимальный вариант, первоначальный взнос 30%, и с наибольшей стоимостью приобретаемой квартиры. Данный вариант может применяться на практике с уже существующими условиями ипотечного кредитования, заемщик может сам выбирать размер первоначального взноса: 25% или 30% , для банка этот вариант является доходным.

Проанализируем динамику изменения превышения выплат над первоначальной стоимостью квартиры в зависимости от срока кредита и величины первоначального взноса (Приложение 4).

Данные таблицы свидетельствуют о том, что чем больше величина первоначального взноса, тем меньше переплата, данная тенденция прослеживается как при сроке кредитования на 10 лет, так и при сроке кредитования 15 лет. Эти условия очень привлекательны для заемщиков, так как превышения выплат над первоначальной стоимостью квартиры незначительны. Для банка наряду с уже действующими условиями ипотечного кредитования может быть применен вариант с величиной первоначального взноса 30% при сроке кредитования 10 и 15 лет, процентная ставка 16%. Несмотря на то, что данный вариант является менее доходным по сравнению с первоначальными условиями, он будет приносить доход банку за счет диверсификации условий ипотечного кредитования, которые будут привлекать заемщиков, так как у них есть выбор: либо большая величина первоначального взноса и меньшая сумма кредита, либо меньшая величина первоначального взноса и большая сумма кредита.

По результатам проведенного анализа можно сделать следующие выводы: первый вариант, который характеризуется, изменением условий кредитования в сторону увеличения величины первоначального взноса до 30, 35, 40% при сохранении прочих существующих условий кредитования (срок 10, 15, 20, 25 лет, ставка но кредиту 16%) приводит к возникновению следующих положительных моментов:

- для ОАО АКБ «Связь-банк» получение дохода (наиболее оптимальный вариант размер первоначального взноса 30%), снижение (нивелирование) банковских и кредитных рисков за счет большей величины первоначального взноса; доход от предоставления ипотечного кредита более 50% от стоимости квартиры.

- для заемщика (физического лица) уменьшение суммы переплаты по ипотечному кредиту, следовательно, уменьшение ежемесячных выплат в счет погашения кредита.

В качестве рекомендаций можно рассмотреть Вариант 2. - Уменьшение процентной ставки при неизменной сумме первоначального взноса.

Уменьшим процентную ставку по ипотечному кредиту до 15, 14, 13% при этом сумма первоначального взноса остается неизменной, 25% от стоимости приобретаемого жилья. Данные условия ипотечного кредитования конкурентоспособны на рынке ипотечного кредитования и на региональном рынке, так как являются более доступными и привлекательными по сравнению с другими условиями предоставления ипотечных кредитов другими финансово-кредитными организациями.

Эти условия выгодны банку, так как за счет расширения клиентской базы, он получит больший доход от предоставления ипотечных кредитов большему числу Заемщиков, несмотря на то, что уменьшение процентной ставки по кредиту при неизменной величине первоначального взноса должна уменьшиться доход банка. Но за счет более привлекательных условий ипотечного кредитования и доступности кредита, произойдет прирост желающих получить ипотечный кредит, и в долгосрочной стратегии развития, это принесет больший доход банку в будущем. Например, при базовых условиях ипотечного кредитования, заемщик, приобретая квартиру стоимостью 3 000 000 руб. при сроке кредитования 10 лет, переплачивал 2 272 854 руб. При изменении условий ипотечного кредитования, которые подразумевают уменьшение ставки по кредиту до 15, 14, 13% при сроке кредитования 10 лет, переплата по квартире стоимостью 3 000 000 руб. составит 15% годовых - 2 106 044 руб., 14% годовых - 1 942 194 руб., 13% годовых - 1 781 390 руб. Таким образом разница между переплатами будет варьироваться от 202 до 595,5 тыс. руб.

В Приложениях 5, 6, 7 приведен сравнительный анализ структуры выплат заемщика (физического лица) в зависимости от срока кредитования величины и ставки по кредиту.

По данным таблицы можно сделать следующие выводы: данные условия ипотечного кредитования выгодны для ОАО АКБ «Связь-банк», при данном варианте банк получает меньший доход, чем при уже существующих условиях кредитования, но за счет привлекательности и доступности ипотечного кредита, что в последствии приведет к росту числа Заемщиков и увеличению числа выданных ипотечных кредитов, доход банка в будущем возрастет. Для заемщика условия кредитования при первоначальном взносе 25% при ставке по кредиту 13-15% являются очень привлекательными, так как размер ежемесячных выплат по кредиту по сравнению с базовыми условиями уменьшится, уменьшится и переплата по ипотечному кредиту.

Применение данного варианта несет ряд преимуществ, как для ОАО АКБ «Связь-банк», так и для потребителей ипотечного кредитования:

для банка значительное увеличение дохода за счет увеличения числа клиентов (расширение клиентской базы), и как следствие, увеличение числа выданных кредитов по ипотечному кредитованию благодаря привлекательному условию ипотечного кредитования (снижению процентной ставки с 13% до 13-15%).

для потребителей ипотечного кредита снижение процентной ставки повышает его доступность и делает привлекательным.

Вариант 3. Снижение ставки по кредиту при сохранении базовых условий ипотечного кредитования.

Данный вариант предполагает следующие условия ипотечного кредитования: срок кредитования 10, 15, 20 лет; величина первоначального взноса 25% (размер собственных средств заемщика); ставка по кредиту 14%. Этот вариант может быть использован с целью привлечения клиентов (расширение клиентской базы банка) или в качестве рекламной акции, продвигающей данный продукт на рынке банковских услуг. Для этого проведем анализ выплат по ипотечному кредиту в зависимости от стоимости квартиры при уменьшении ставки по кредиту и сохранении величины первоначального взноса и сроков кредитования (Приложение 8)

Из данной таблицы можно сделать следующие выводы: при данном варианте ОАО АКБ «Связь-банк» будет получать доход, однако он незначительный, поэтому данный вариант целесообразно применять при льготном кредитовании, например VIP клиентов банка, сотрудников банка и при государственной поддержке, путем выделения бюджетных средств. Данный вариант, безусловно, выгоден для получателей ипотечного кредита.

Из проделанной работы можно сделать следующие выводы:

проанализировав и сравнив предложенные варианты совершенствования условий предоставления ипотечных кредитов, можно отмстить, что каждый вариант имеет свои преимущества и недостатки, как для ОАО АКБ «Связь-банк», так и для получателя ипотечного кредита.

В качестве оптимального варианта можно отметить вариант №2. Уменьшение процентной ставки по кредиту до 13-15% при неизменной величине первоначального взноса 25%. Так как при данном варианте ипотечного кредитования банк будет получать значительный уровень дохода, который складывается за счет увеличения числа выданных кредитов и расширения клиентской базы. Для ссудозаемщика данный вариант привлекателен за счет снижения процентной ставки по кредиту, изменение данного параметра делает ипотечные кредиты более доступными для населения, при этом ежемесячные выплаты в счет погашения ипотечного кредита достаточно приемлемые для заемщиков и не отягощают их бюджет.

Следует рассмотреть, какие изменения повлечет за собой внедрение данного варианта ипотечного кредитования.

Кредитные операции банков должны приносить доход. Вся деятельность коммерческого банка направлена на получение прибыли, рассчитаем средний размер прибыли ОАО АКБ «Связь-банк», с одного выданного ипотечного кредита при данном варианте. Условная стоимость квартиры 3 000 000 рублей, сумма кредита 2 250 000 рублей.

(1 398 070 + 2 102 152 + 2 961 118) / 3 = 2 153 780 (руб.), где

398 070 руб. - это превышение выплат над первоначальной стоимостью квартиры при сроке кредитования 10 лет;

102 152 руб. - это превышение выплат над первоначальной стоимостью квартиры при сроке кредитования 15 лет:

961 118 руб. - это превышение выплат над первоначальной стоимостью квартиры при сроке кредитования 20 лет.

Отсюда, среднегодовая выплата заемщика по ипотечному кредиту составит: при сроке 10 лет 2 153 780 / 10 = 215 378 (руб.) при сроке 15 лет 2 153 780/15 - 143 585,3 (руб.) при сроке 20 лет 2 153 780 / 20 - 107 689 (руб.)

На практике ОАО АКБ «Связь-банк», за 2008 год осуществил выдачу 20 ипотечных кредитов, из них 60% ипотечные кредиты сроком на 10 лет, 30% сроком на 15 лет и 10% сроком на 20 лет.

В этом случае дополнительный доход банка составит: 215 378 * 6 = 1 292 268 (руб.) 143 585,3*3 - 430 755,9 (руб.) 107 689 * 1 - 107 689 (руб.)

Тогда общий средний доход ОАО «Связь-банка» составит: 1 292 268 + 430 755,9 + 107 689= 1 830 712,9 (руб.)

С целью совершенствования условий программ ипотечного кредитования очень часто банками предлагается рассмотреть вариант введения кредита с регулируемой отсрочкой платежа.

Кредит с регулируемой отсрочкой платежа, предполагает применение двух процентных ставок:

Одна процентная ставка должна обеспечить прибыльность кредитных организаций для банка, а другая - сделать кредит доступным для заемщика. Первая ставка, более высокая, называется контрактной ставкой, определяет размер платежа, который сделает кредитование рентабельным для банка и который клиент должен был выплачивать банку. Размер этого процента регулярно рассчитывается на основе ставки рефинансирования. Однако в действительности регулярные ежемесячные платежи по кредиту заемщик делает по достаточно низкой ставке, которая называется платежной.

Разница между величиной, которую клиент должен банку по контрактной ставке, и тем, что он платит по платежной ставке, регулярно прибавляется к сумме основного долга заемщика.

Величина ежемесячного платежа заемщика периодически пересчитывается исходя из возросшей суммы задолженности таким образом, чтобы к концу срока клиент погасил ее полностью.

В процессе развития банковской системы и ужесточения контроля со стороны государства по отношению к банкам и их взаимоотношениям с клиентами, данный вариант введения кредита с регулируемой отсрочкой платежа является нецелесообразным и невыгодным для Заемщиков. Поскольку контролирующие органы требуют от банков «прозрачности» в сфере не только ипотечного кредитования, но и кредитования в целом, регулируемая отсрочка платежа противоречит данному принципу «прозрачности» кредитования населения.

В целом, ипотечные кредиты являются для ОАО АКБ «Связь-банка» достаточно прибыльными и конкурентоспособными. Данные варианты должны применяться ОАО АКБ «Связь-банком» на практике в зависимости от влияния внутренних и внешних факторов: экономико-политической ситуации в стране, денежно-кредитной политики Центрального банка, кредитной политики ОАО АКБ «Связь-банк», конъюнктуры на рынке банковских услуг, конкуренции в отрасли, общего финансово-экономического состояния ОАО АКБ «Связь-банк».

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Развитие ипотечного кредитования в России долгое время сдерживалось отсутствием нормативной базы, регулирующей ипотечные сделки и деятельность структур, занимающихся операциями с недвижимостью. Ситуация на российском рынке меняется с каждым днем. Чтобы облегчить заемщикам и кредиторам процесс оформления ипотечного кредита, сократить количество и стоимость сопутствующих процедур и снизить риски, совершенствуется нормативная база. Законы об ипотеке способствуют тому, чтобы все участники ипотечного рынка могли почувствовать себя более уверенно.

Ипотечный кредит способствует наращиванию инвестиционной активности хозяйствующих субъектов в условиях дефицитности кредитных ресурсов долгосрочного характера, высоких темпов инфляции. С одной стороны, способствует решению ряда социальных и экономических проблем страны, и, прежде всего, проблемы обеспечением жильем, с другой - снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан.

Повышенный интерес банков к ипотечному жилищному кредитованию определяется рядом факторов, таких как:

существующим устойчивым спросом на жилищные ссуды со стороны покупателей жилья;

выдача кредитов под залог недвижимости в условиях нестабильной экономической ситуации в стране обеспечивает банкам определённую гарантию возврата средств;

стремление банков занять свою нишу на, безусловно, перспективном в будущем рынке ипотечного кредитования, получить необходимый опыт работы с клиентами.

ипотечное кредитование - самый технологически сложный продукт, изучив технологии ипотечного кредитования, Банк сможет быстро внедрить другие виды розничных кредитов;

внедрение банками программ ипотечного жилищного кредитования позволяет сформировать клиентскую базу для других видов розничных банковских продуктов;

благодаря социальному и политическому аспектам, программы ипотечного жилищного кредитования поддерживаются на государственном уровне.

Несмотря на определенные позитивные сдвиги, долгосрочное ипотечное кредитование все еще не стало стабильным самостоятельным бизнесом для российских коммерческих банков. Проблему привлечения ресурсов для долгосрочного ипотечного кредитования с полным основанием можно считать наиболее значимой для развития системы жилищного ипотечного кредитования в России.

Ипотекой в России сейчас занимаются свыше 160 банков. Ведущую роль играют крупнейшие российские банки: «Сбербанк» и «Внешторгбанк», работающие по собственным ипотечным программам, а также банки с иностранным капиталом, такие как «ДсльтаКредит», «Райффайзенбанк» и другие. Анализируя условия предоставления банками ипотечных жилищных кредитов, складывается некий образ потенциального заемщика имеющего возможность воспользоваться ипотечным кредитом. Это человек среднего класса платёжеспособных клиентов, имеющий чистый доход не ниже 50 000 рублей в месяц, стабильный источник этого самого дохода, нашедший продавца готового ждать около 2 месяцев, в течение которых принимается решение о предоставлении кредита и оформляется право собственности на объект недвижимости, в свете стремительного скачка цен на жильё.

Далеко не каждый россиянин подходит под эти параметры, что говорит о крайне затруднительной процедуре получения банковского ипотечного жилищного кредита.

Следствие крайне малое количество выданных ипотечных кредитов российскими банками.

Автором были рассмотрены различные варианты увеличения размера первоначального взноса по кредиту, снижение ставки по кредиту при неизменной величине первоначального взноса, в результате чего важно выделить главное заемщик, располагая своими накоплениями, размером заработной платы должен иметь возможность выбрать свою программу кредитования.

В результате проведенного анализа выяснилось, что при использовании предложенных изменений, которые применимы для любой ипотечной программы, заемщик получает больший стимул для приобретения жилья, так как переплата в сравнении с базовыми условиями кредитования зачастую снижается до 20 - 30%. Увеличивается привлекательность ипотечного кредита, как способа улучшения жилищных условий при приемлемых затратах.

Основные проблемы кредитных организаций желающих выйти на рынок ипотечного жилищного кредитования:

отсутствие «длинных» и устойчивых пассивов;

отсутствие инфраструктуры для розничного бизнеса;

возможность реализации прав залогодержателя;

решение ряда правовых и технических аспектов, имеющих отношение к рынку недвижимости.

Изучение и анализ основных проблем, с которыми сталкиваются банки при ипотечном кредитовании, показывает, что основной проблемой является отсутствие долгосрочных, достаточно дешевых источников кредитных ресурсов, которые обеспечивали бы возможность выдавать непрерывно ипотечные кредиты населению в необходимых масштабах.

В ходе написания дипломной работы были рассмотрены и решены следующие задачи:

Рассмотрены теоретические аспекты ипотечного кредитования физических лиц (нормативно-правовая база кредитования физических лиц, технологическая процедура выдачи таких кредитов, рассмотрены различные модели кредитования физических лиц, изучена отечественная и зарубежная практика в области ипотечного кредитования).

В дипломной работе приведена краткая организационно-экономическая характеристика филиала ОАО АКБ «Связь-банк», в том числе анализ основных экономических показателей деятельности ОАО АКБ «Связь-банк» и филиала ОАО АКБ «Связь-банк» в г. Красноярске.

По результатам анализа операций кредитования физических лиц, можно сделать вывод, что объем ипотечного кредитования в кредитном портфеле банка незначителен, так как ипотечные кредиты являются прибыльным и конкурентоспособным банковским продуктом, в качестве рекомендации было предложено совершенствовать и развивать условия предоставления ипотечных кредитов.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1.    Гражданский кодекс РФ. Часть I. Издание Инфра М. 2002г.

2.       Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004г.

.        Конституция РФ от 12.12.1993г.

.        Налоговый кодекс РФ от 31.07.1998г.

.        Федеральный закон «О банках и банковской деятельности» №395-1 от 02.12.1990г.

.        Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ от 16.07.1998г.

.        Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» №152-ФЗ от 11.11.2003г.

.        Основные направления единой государственной денежно-кредитной политики на 2008 год, одобрены Советом директоров Банка России 18.06.2007г.

.        Анисимов А. Секьюритизация банковских активов. / А. Анисимов. Банковское дело, 2007г., № 4.

.        Банковское дело. / учебник под ред. О.И. Лаврушина. - М.: Финансы и статистика 2001г.

.        Банковское дело: современная система кредитования. / учебник под ред. О. И. Лаврушина. - М: Кнорус, 2006г.

.        Бехметьева Ю.М. Становление системы ипотечного кредитования в России. / Ю.М. Бехметьева. Уровень жизни населения регионов в России, №4,2007г.

.        Валитов Ш.М., Кириченко Е.Г. Региональный аспект ипотечного кредитования: Состояние и проблемы развития. / Ш.М. Валитов, Е.Г. Кириченко. Финансы и кредит, №20, 2004г.

.        Деньги. Кредит. Банки. / учебник под ред. О. И. Лаврушина. - М.: Финансы и статистика 2006г.

.        Зак В.В. Статистический анализ ипотечных ценных бумаг. / В.В. Зак. Деньги и кредит, 2008г, №5

.        Квартира в кредит: ипотечная сделка. / учебник под ред. А.Н. Ужегова. - СПб.: Питер, 2001. с. 59

.        Лазарева Л. Б. Что влияет на развитие ипотечного жилищного рынка. / Л.Б. Лазарова. Банковское дело, №1, 2007г.

.        Логинов М.П. Развитие системы ипотечного кредитования в условиях муниципальных образований./ М. П. Логинов. Финансы, 2002, № 1.

.        Логинов М.П. К вопросу о бюджетной модели./ М.П. Логинов. Деньги и Кредит, 2003г., №12

20.   Макарова Я. К. Ипотека в России: второе дыхание. / Я.К. Макарова. Финансовый бизнес, №1,2, 2007г.

21.   Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования./ под ред. Н.Б. Косаревой. - М.: Институт экономики города, 2002г., с. 44-45

22.     Мусина И.В., Богданов А.Г. Доступная ипотека: типичные риски и источники «длинных» денег. И.В. Мусина, А.Г. Богданов. Банковское дело, 2005г, № 9.

.        Общая теория денег и кредита. / учебник под ред. Е.Ф. Жукова. - М.: Юнити 2001г.

.        Перевозчиков А.Г. К оценке стоимости кредитов с возможностью досрочного погашения. / Финансы и Кредит. 2007, № 30.

.        Погорелова Ю. Квартирная бухгалтерия. / Ю. Погорелова. Деньги, № 48, 10-16.12.2007г.

.        Проблемы развития системы земельно-ипотечного кредитования в России. / Деньги и кредит, 2008, №8

.        Рогачев А.Ю. Барьеры массового ипотечного кредитования. / А.Ю. Рогачев. Финансовый бизнес, №3, 2006г.

.        Рогачев А.Ю. Процентная ставка ипотечного кредита и что за ней стоит. / А.Ю. Рогачев. Финансы и кредит, №16, 2006г.

.        Рубченко М. Осень никого не пощадит. / М. Рубченко. Эксперт, 13-19.08.2007г.

.        Семенова И., Прокопьев Ю. Ипотечная рулетка // Российская газета. 2005. с. 58

.        Смирнов В.В. 2-я Международная практическая конференция "Ипотека в России" 28-30 ноябри 2000г.

32.   Степанов М.В., Миронихина Ю.А. Проблемы развития рынка жилья в субъекте Российской Федерации. / М.В. Степанов, Ю.А. Миронихина, Финансы и кредит, №30, 2006г.

33.   Супрутович Е. Секьюритизация активов: опыт и перспективы. / Е. Супрунович, Банковское дело. 2007г., № 2.

34.     Тавасиев А.М., Эриашвили Н.Д. / Банковское дело: учебник для студентов ВУЗов.-М.: Юнити - Дана, Единство,2004.-527 с.

.        Фатеева Н. Аренда или ипотека: сделать выбор. / Н. Фатеева. Каталог недвижимости, № 12, 31.03-6.04.2008г.

.        Федоров И.Б. Ипотека: возможности роста исчерпаны. Что дальше? / И.Б. Федоров. Банковское дело, 2009г. №2

.        Финансово-кредитный энциклопедический словарь. / А.Г. Грязнова. - М.: Финансы и статистика 2002г.

.        Финансы. Денежное обращение. Кредит. / учебник под ред. Г.Б. Поляк. - М.: Юнити 2001г.

39.   Фирсова М. Обременительные сооружения. / М. Фирсова. Деньги, №11, 2006г.

40.     Фролов Н.Е. Современное состояние ипотечного рынка: задачи, проблемы, перспективы. / Н.Е. Фролов. Деньги и Кредит, 2007, № 8, стр. 9.

41.   Цылина А.Г. Ипотечное кредитование и риски. / А.Г. Цылина. Жилищное строительство, 2001 г, № 5.

42.     Шестаков Н.В. Правильная ипотека: Центр ипотечного кредитования./ Шанс. 2004. №42

43.     www.sibbanks.ru

44.     www.rcb.ru

45.     www.novostroy.ru

46.     www.pro-credit.ru

47.     www.kvadroom.ru

48.     www.finansist-kras.ru

49.     www.irn.ru

50.     www.lenta.ru

.        www.ipohelp.ru

.        www.rusipoteka.ru

.        www.ipoteka-rus.ru

54.     www.sibdom.ru