Рыночная оценка жилого дома с земельным участком в деревне Искра Дновского района Псковской области

Рыночная оценка жилого дома с земельным участком в деревне Искра Дновского района Псковской области

Содержание

Введение

Глава 1. Теоретическая часть

1.1 Виды стоимости

1.2 Основные подходы в оценке недвижимости

1.2.1 Доходный подход в оценке

1.2.2 Затратный подход в оценке

1.2.3 Сравнительный подход в оценке

1.3 Основные методы оценки недвижимости

1.3.1 Метод капитализации доходов

1.3.2 Метод дисконтирования

Глава 2. Практическая часть

2.1 Задание на оценку

2.2 Описание объекта оценки

2.3 Факторы относительной ценности территории

2.4 Расчёт стоимости недвижимости с помощью сравнительного подхода

2.5 Расчёт стоимости недвижимости с помощью затратного подхода

Заключение

Список используемой литературы

Введение

Начнем непосредственно с самого понятия: что же такое оценка. Оценивать что-либо - означает определять стоимость объекта. Есть более сложное определение, одновременно отражающее суть и уточняющее ограничительные условия проведения оценки.

Оценка - это процесс установления экспертом-оценщиком стоимости объекта оценки для специфических целей, результатом которого является научно обоснованное мнение о стоимости оцениваемого объекта на дату оценки в денежном выражении.

Объектами оценки могут являться как различные активы так и земля, здания, сооружения и другие объекты недвижимости, оборудование, ценные бумаги, нематериальные активы (авторские права, патенты, гуд-вилл, торговая марка и т.д.), предприятие как действующий бизнес и др. Я хочу отметить и подчеркнуть, что стоимость объекта оценки определяется для специфических целей. Процесс оценки включает в себя две базовые составляющие - аналитическую и расчетную, - грамотное сочетание которых позволяет сформировать научно обоснованное мнение.

Недвижимость в Российской Федерации находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что вызывает потребность в такой услуге, как оценка стоимости недвижимости. Оценка недвижимости является одним из самых популярных видов оценки.

Для получения наиболее точного результата оценки недвижимости важную роль играет правильная классификация оцениваемого объекта. В соответствии со статьей 130 Гражданского Кодекса РФ, к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Стоит обратить внимание на то, что Гражданский Кодекс РФ также относит к недвижимости подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Классификация объектов недвижимости:

·              здания; <#"559293.files/image001.gif">

где Pк - продажная цена аналогичного объекта недвижимости;

ΣD - сумма поправочных корректировок.

Сравнительный подход к оценке недвижимого имущества основывается на принципах замещения, спроса, предложения и сбалансированности

Последовательность действий при оценке объекта недвижимости сравнительным подходом:

1.      изучение рынка;

.        сбор и проверка данных, достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;

.        сравнение данных об отобранных аналогах и объекте недвижимости;

.        корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с их отличиями от объекта;

.        установление стоимости объекта оценки.

Изучение рынка проводится для того, чтобы выявить на этом рынке или на его сегментах проданные или предложенные на продажу аналога объекта недвижимости. Если данные о продаже или о цене продажи скрыты, то анализ основывается на цене предложения сопоставимых объектов.

Основными источниками информации могут быть данные регистрационных, информационных, страховых служб и брокеров компаний; периодические издания по недвижимому имуществу, информация, предоставляемая участниками сделок, архивы оценщика.

Точная оценка зависит от качества и количества используемой для анализа информации, поэтому сбору и проверке данных по аналогам объекта оценки нужно придавать очень большое значение.

Различные специфические обстоятельства могут повлиять на конкретную цену продажи недвижимости, в связи с этим данные о каждой продаже проверяются оценщиком, т. е. необходимо получить подтверждение данных покупателем, продавцом или брокером.

Для того чтобы определить итоговую стоимость оцениваемой недвижимости, необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет корректировок производится на базе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Важный момент здесь - это определение поправочных коэффициентов.

Расчет стоимости элемента, для которого необходима поправка, осуществляется за вычетом износа, в основном функционального старения данного элемента.

1.3 Основные методы оценки недвижимости

1.3.1 Метод капитализации доходов

Суть метода капитализации доходов - определение стоимости объекта недвижимости происходит путём преобразования годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Базовая формула:

C = NOI / R_k

Где C - стоимость объекта недвижимости (ден.ед)

NOI - Чистый операционный доход или ЧОД (англ. <http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%90%D0%BD%D0%B3%D0%BB%D0%B8%D0%B9%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D1%8F%D0%B7%D1%8B%D0%BA> Net operation income (NOI))_k - Коэффициент капитализации

Коэффициент капитализации - показатель отражающий отношение ожидаемого годового дохода (ЧОД) от стоимости недвижимости:

R_k = R_n + N_v

Где R_k - коэффициент капитализации_n - ставка доходности инвестора на вложенный капитал - ожидаемая инвестором норма доходности от инвестирования с учётом риска на рынке._v - норма возврата капитала - процентная ставка которая обеспечивает возврат первоначальных инвестиций. Ставка разделяет доход на две части: возмещение капитальных вложений в недвижимость и получение дохода от владения объектом.

В оценочной практике используются 3 метода расчёта нормы возврата капитала, метод Ринга <http://ru.wikipedia.org/w/index.php?title=%D0%9C%D0%B5%D1%82%D0%BE%D0%B4_%D0%A0%D0%B8%D0%BD%D0%B3%D0%B0&action=edit&redlink=1>, метод Инвуда <http://ru.wikipedia.org/w/index.php?title=%D0%9C%D0%B5%D1%82%D0%BE%D0%B4_%D0%98%D0%BD%D0%B2%D1%83%D0%B4%D0%B0&action=edit&redlink=1> и метод Хоскольда <http://ru.wikipedia.org/w/index.php?title=%D0%9C%D0%B5%D1%82%D0%BE%D0%B4_%D0%A5%D0%BE%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%BB%D1%8C%D0%B4%D0%B0&action=edit&redlink=1>.

Метод Ринга Этот метод используется, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Норма возврата представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения. Эта доля при 100-процентном возврате капитала.

Метод Инвуда Данный метод используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиций. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента.

Метод Хоскольда Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, и маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.

Данный метод используется, если потоки доходов стабильны на протяжении длительного периода и являются значительной величиной, а также, если поток доходов возрастает устойчивыми темпами.

Метод неприменим в ситуации, когда объект оценки представляет собой объект незавершённого строительства или требует значительной реконструкции, т.е в ближайший период не может приносить стабильного дохода.

«Информационная непрозрачность» российского рынка затрудняет расчёт Чистого операционного дохода и ставки капитализации, ввиду недостатка информации по реальным сделкам продажи, эксплуатационным платежам и т. д.

1.3.2 Метод дисконтирования

Метод дисконтированных более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

Применяется метод ДДП, когда:

·              предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

·              имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

·              потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

·              оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;

·              объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие).

Метод дисконтированных денежных потоков - наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Глава 2. Практическая часть

2.1 Задание на оценку

В данной курсовой работе оценивается объект недвижимости со следующими показателями:

Здание

2.2 Описание объекта оценки

Для оценки используется земельный участок с жилым домом и надворными постройками из земель населённых пунктов для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: Псковская область, Дновский район, деревня Искра, улица Центральная, дом 2.

Земельный участок имеет следующий кадастровый номер - 60:05:0042402:19.

На земельном участке расположен 1-одноэтажный дом общей площадью 47,8 кв.м., с полезной площадью 28,1 кв.м. Жилой дом построен в 1989 году, последний капитальный ремонт проводился в 2010 году. Техническое состояние дома хорошее.

Данный земельный участок принадлежит Еремину Геннадию Григорьевичу на праве частной собственности на праве частной собственности.

2.3 Факторы относительной ценности территории

Объект оценивается на 1 мая 2012 года.

2.4 Расчёт стоимости недвижимости с помощью сравнительного подхода

Классификация объектов по назначению и вещному праву.

По цене объекты недвижимости 1,4,7 и 10 можно признать аналогами. По размеру участка - 1, 7 и 10. По размеру дома - 1, 7 - 10. По наличию сада - 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10. По наличию хозяйственных построек - 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10.

Участки 1,7 и 10 аналогичны между собой и их можно использовать для сравнения с оцениваемым объектом.

Таблица корректировок для сопоставления продаж земельных участков.

Средняя стоимость составляет:

(161+151+171)/3= 369 руб. за кв. м.

Вычисленная стоимость объекта недвижимости с помощью сравнительного подхода и с учётом корректировок составила 185 руб. за кв. м.

Полная стоимость дома составляет - 17933 руб.

Кадастровая стоимость земли равна - 284241,65 руб.

Полная стоимость объекта недвижимости, рассчитанная сравнительным подходом равна 302175 руб.

2.5 Расчёт стоимости недвижимости с помощью затратного подхода

На 1 мая 2012 года с учётом инфляции стоимость объекта недвижимости составила 19896 руб.

Кадастровая стоимость земельного участка равна 284241,65 руб.

Стоимость объекта = стоимость объекта недвижимости + стоимость земли (кадастровая) = 19896+284241,65=304137,65 руб.

Рассчитав стоимость объекта недвижимости затратным подходом, я получила стоимость в 372069 руб.

Проведение анализа достоверности расчётов по объекту недвижимости.

Вывод: по достоверности вычислений: сравнительный подход - объекты аналоги по своим характеристикам идентичны оцениваемому объекту и не вызывают сомнений полученная итоговая величина в 302175 руб.

По затратному подходу - весь объём учитываемых затрат отражает фактические работы на данном объекте в настоящих ценах. При расчёте была учтена сумма износа и улучшений и итоговая величина составила 372069 руб.

В связи с тем, что разница между итоговыми величинами составляет 34947 руб. и от средневзвешенной 337122 руб. в денежном выражении и в процентном выражении составляет 10,4%. Это является допустимой величиной в оценке недвижимости и достоверность вычислений не вызывает сомнений.

Рекомендуемая рыночная стоимость на 1 мая 2012 года с учётом вычислений двумя подходами составит 337122 руб.

На рынке продаж цена данного объекта недвижимости возможна от 300 тыс. руб до 380 тыс. руб., то есть средняя величина 340 тыс. руб.

Заключение

Оценка как новое направление рыночной инфраструктуры возникла в связи с необходимостью разрешения имущественных споров, в которых стороны для определения объективной стоимости того или иного имущества были вынуждены прибегать к услугам независимых ценных арбитров.

В соответствии с общепринятой практикой оценка рыночной стоимости проводится с использованием трёх методологических подходов: сравнительного, доходного и затратного. При оценке земли могут использоваться методы одного подхода или методы, представляющие их комбинацию. Выбор метода зависит от объекта оценки, информационной обеспеченности, его соответствия наиболее типичному виду использования объекта оценки.

Под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объект оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Под доходным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Согласно доходному подходу, стоимость объекта недвижимости определяется его потенциальной способностью приносить доход.

Затратный подход основан на сравнении затрат по созданию объекта недвижимости, Эквивалентному по своей полезности оцениваемому или сопоставимому с оцениваемым. Данный подход применяется при отсутствии рыночной информации о ценах сделок или доходов от объектов недвижимости.

В данной работе оценивается земельный участок с жилым домом, находящийся по адресу: Псковская область, Дновский район, деревня Искра, улица Центральная, дом 2. Все расчёты производились с учётом сезонности продаж, спроса и предложения.

Таким образом, стоимость объекта при использовании сравнительного подхода составила 16285842 руб.; с использованием затратного подхода - 17385171 руб. Полученные данные не вызывают сомнений, так как разница между подходами находится в рамках допустимой и составляет 6,5%.

Окончательная стоимость оцениваемой недвижимости составит 1700000 руб. наиболее эффективное использование участка - использовать под личное подсобное хозяйство.

Список используемой литературы

1. ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 года №135.

. Федеральные стандарты оценки (ФСО) от 20.07.2007 года № 10040.

. Л.Н. Тепман «Оценка недвижимости», Юнити, М.: 2006г.

. В.И. Петров «Оценка стоимости земельных участков», Кнорус, М.: 2010г.