Управление жилой недвижимостью (на примере УК 'Радомир')
Содержание
Введение
1. Жилое помещение, понятие и виды
1.1 Назначение жилого помещения. Пользование жилым помещением
1.2 Управление жилой недвижимостью
1.3 Права и обязанности ТСЖ
1.4 Частное управление
1.5 Общественное самоуправление
2. Управление жилой недвижимостью на примереУК"Радомир"
2.2 Основные направления деятельности компании
3. Содержание договора
Список литературы
Приложения
Введение
Покупая новую квартиру, комнату или жилой дом за городом, каждый из нас теперь может стать членом частной или общественной организации. Новый Жилищный кодекс РФ значительно расширяет возможности ускоренного реформирования жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) с тем, чтобы каждый жилой дом имел своего хозяина-собственника, домовладельца. Помимо уже известных нам ЖСК, ТСЖ, ЖК, кондоминиумов, РЭУ, ЖЭК, ДЕЗ к управлению жилой недвижимостью будут привлекаться частные компании, юридические и физические лица. Различные гражданские объединения, включая самих жильцов. Вопросами эффективности управления жилой недвижимостью в нашей стране всерьез никто никогда не занимался. Если раньше все жилье находилось в руках государства, и мы ни о чем не заботились, но и не могли что-то решать, то сегодня иная картина. Почти каждый из нас - собственник. Жилая недвижимость (квартиры, дома, дачи, земля) свободно продается и покупается. Доля частой собственности в жилом секторе России превышает 75%, и лишь одна четверть составляет неприватизированное жилье. В курсовой работе мы рассмотрим общую схему управления жилой недвижимостью, права и обязанности ТСЖ, и например УК "Радомир".
1. Жилое помещение, понятие и виды
Объектами жилищных прав является жилые помещения. Согласно ч.2ст.15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) [11, с.13] Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с Жилищным кодексом и другими федеральными законами. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
К жилым помещениям относятся (ст 16 ЖК РФ): [3, с.17]
) Жилой дом, часть жилого дома;
) Квартира, часть квартиры;
) Комната.
Жилой дом - это индивидуально определенное здание (самостоятельный объект), которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее прямой доступ к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, из помещений вспомогательного использования. Комнатной признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Порядок признания помещения жилым и требования, которым оно должно отвечать, в соответствии со статьей 15 ЖК РФ [11, с.23] устанавливается Правительством РФ. Помещение признается жилым, если оно конструктивно, функционально предназначено и по санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию пригодно для постоянного проживания граждан. Жилые помещения должны отвечать санитарным нормам и требованиям, предъявляемым к площади, дневной освещенности, безопасности, водоснабжению, постоянному отоплению, проветриванию и другим условиям, обеспечивающим нормальное, здоровое, безопасное проживание людей. Таким образом, жилое помещение должно удовлетворять следующим требованиям:
) Представлять собой изолированное помещение;
) Быть недвижимым имуществом, т.е. объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (ч.1 ст.130 ГК РФ [3, с.41]);
) Быть пригодным для постоянного проживания граждан, т.е. соответствовать санитарным и техническим нормам.
Жилое помещение может быть признано не пригодным для проживания по основаниям и в порядке, определенным постановлением Правительства РФ от 4 сентября 2003 г. №552 [7, с.43], которым утверждено положение о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодным для проживания, согласно ч.3 ст.39 ЖК РФ Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливается правительством РФ
1.1 Назначение жилого помещения. Пользование жилым помещением
При пользовании жилым помещением обязательно должны соблюдать права и законные интересы проживающих в нем граждан и их соседей, требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические иные требования законодательства. Этих целях Правительством РФ утверждены правила пользования жилыми помещениями: согласно статье 23 Федерального закон от 30 марта 1999 г. №52-Ф3 [1, с.13] "О санитарно - эпидемиологическом благополучии населения" жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, ионизирующих излучения должны соответствовать санитарным правилам, чтобы обеспечивать безопасные и безвредные условия проживания независимо от его длительности.
1.2 Управление жилой недвижимостью
Управление жилым домом подразумевает техническое обслуживание и ремонт общего имущества в доме (лестниц, лифтов, чердаков и подвалов, строительных конструкций, инженерных систем здания и проч.); предоставление коммунальных услуг жильцам; решение вопросов пользования общим имуществом (например, сдача в аренду чердака или подвала, участка придомовой территории); а также иная деятельность, направленная на создание благоприятных и безопасных условий для проживания граждан.
1.3 Права и обязанности ТСЖ
Для чего создается данная организация? Товарищество собственников жилья вправе:
заключать договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;
определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также другие расходы;
устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов размеры платежей и взносов для каждого собственника в соответствии с его долей в общем имуществе;
продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу;
пользоваться предоставляемыми банками кредитами. Помимо этого, если это не нарушает законные права и интересы собственников, товарищество может:
предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;
в соответствии с законодательством надстраивать или перестраивать часть общего имущества в доме; [7, с.73]
получать в пользование или в общую долевую собственность собственников квартир в доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их эксплуатации;
осуществлять от имени и за счет собственников помещений в доме застройку прилегающих к дому земельных участков.
Кроме прав ТСЖ имеет определенные обязанности. Оно должно:
заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений, не являющимися
членами товарищества;
поддерживать общее имущество в надлежащем санитарном и техническом состоянии;
обеспечивать выполнение всеми собственниками квартир обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в доме в соответствии с их долями в этом имуществе;
обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений при установлении условий и порядка владения, пользования и расположения общей собственностью и т.д. Если собственники помещений не исполняют свои обязанности по участию в общих расходах, товарищество имеет право принудительно затребовать внесения обязательных платежей в судебном порядке. Кроме ТСЖ может потребовать полного возмещения убытков, причиненных в результате неисполнения собственником обязательств по уплате взносов и оплате иных расходов.
1.4 Частное управление
Безусловно, в перспективе ведущее место займет частное управление жилой недвижимостью. Основная форма управления - ТСЖ, которые создаются на вторичном рынке недвижимости путем объединения собственников квартир и комнат. Цели товарищества - обеспечение наиболее эффективных методов эксплуатации всего жилого объекта (дома, здания) как целостного единого комплекса и улучшение качества коммунально-бытовых услуг, оказываемых жильцам со стороны различных ведомств, фирм и служб. [2, с.55]
Актуальным является создание ТСЖ на стадии строительства жилого (многоквартирного) дома, особенно учитывая развитие и расширение строительного бизнеса. Очевидно, что частный инвестор, строительная компания или агентства недвижимости просто реализуют (продают) квартиры в строящихся зданиях и вплотную дальнейшей судьбой жилого комплекса не замаются. Нередко, покупая жилплощадь в новом доме, жильцы-собственники сталкиваются с массой нерешенных проблем, как то: отсутствие воды, тепла, электроэнергии; недоделки и мусор в подъездах;
жуткое состояние придомовой территории плохая организация эксплуатационных служб (лифты, пожарные лестницы и др.) Все перечисленные проблемы можно устранить общими усилиями собственников и при наличии их желания объединиться в товарищество. Уместно отметить, что ТСЖ представляет в добровольное объединение собственников и принудительно никого нельзя заставить быть членом такой организации. Довольно часто председателем ТСЖ избирают кого-то из жильцов, скажем того, кто наиболее активен и проявил инициативу для проведения общего собрания. А потом выясняется, что человек далек от понимания проблем, которые возникают в процессе эксплуатации здания. Безусловно, выбор управляющего частным жилым домом - прерогатива правления и общего собрания ТСЖ. Однако, как показывает контракту из числа специалистов, имеющих профессиональные здания и опыт работы в сфере недвижимости. Частное управление несколькими жилыми домами предусматривает создание ЖСК или кондоминиума, в составе которых помимо квартир и комнат могут быть также объекты коммерческой недвижимости, например: офисы, фитнес - клубы, гаражи, магазины, расположенные на первых этажах, в подвалах или пристроенных зданиях. Если жилой дом муниципальный, и в нем нет частных структур (ТСЖ, ЖСК и др.), а таковых - большинство в любом городе, то в данном случае муниципальные организации (районная управа, префектура, Департамент ЖКХ, городские и районные жилищные комитеты) вправе нанимать частную компанию. [6, с.87]
Частная компания как управляющая организация забирает на свой баланс муниципальный жилищный фонд и по заключенному заранее контракту с местными органами власти ведет оперативное управление недвижимостью.
Задачи частой компании: улучшать жилищно-коммунальное обслуживание жителей подведомственных домов; предоставлять населению жилых жомов и комплексов все оговоренные услуги, обеспечивать надлежащее содержание ЖСК, проводить ремонт; вести строгий контроль за расходованием денежных средств населения (квартплаты) и выделенных бюджетных финансов с учетом разницы в тарифах на коммунальные услуги. На рынке жилищно-коммунальных услуг частная компания выступает заказчиком, например, озеленения придомовой территории, уборки и вывоза мусора, установки домофона и систем видеонаблюдения, а также ремонта квартир и бытовой техники на основании заявок жильцов и т.д.
Частная компания может значительно расширить перечень услуг (платных и бесплатных) для жильцов дома, создавая современный сервис. Завоевав высокое доверие и авторитет в доме, она сможет исполнять различные индивидуальные заказы от жильцов: установка телефона, ремонт сантехники, доставка на дом продуктов, лекарств, присмотр за квартирой во время отпуска и т.п. В Москве есть даже примеры, когда сотрудники частной компании, обслуживающие жилой дом, совершенно бесплатно отвозят детей в садик и вечером забирают их оттуда, если родители (или одинокая мать) еще не вернулись с работы. Участие частных компаний в управлении жилыми домами и коммерческом обслуживании их жителей будет способствовать реформированию ЖКХ в интересах той части населения, которая способна оплачивать данные услуги. А что же с муниципальными домами, где жильцы не смогут нанять такую организацию?
1.5 Общественное самоуправление
Объединения жителей (жильцов, в том числе неприватизированных квартир комнат, и простых нанимателей жилья) - это некоммерческая организация, которая может ускорить процесс реформирования ЖКХ, основываясь на следующих принципах самоуправления:
Сокращение времени реализации принятых решений, распоряжений и постановлений; Более качественное исполнение поручений по обслуживанию жилых объектов; Контроль за деятельностью всех исполнителей; [4, с.65]
Общественная и гласная оценка результатов работы РЭУ, ЖЭКов, ДЕЗов и других организаций; Привлечение к участию в управлении собственным жилым комплексом большего количества людей (жильцов), частных предпринимателей, бизнесменов; Демократический и коллегиальный выбор руководителя, членов правления (совета жильцов) их числа профессиональных специалистов; Устранение административных и директивных методов управления и переход к поной хозяйственной самостоятельности по оказанию коммунальных услуг. Коллективы (домовые общины, комитеты, содружества) создаются по инициативе и желанию самих жильцов. Известна основная форма коллективного самоуправления жилой недвижимостью - домовой комитет (домков). Выделим основные задачи, которые могут и должны в перспективе решать домкомы в процессе коллективного самоуправления:
Сокращение числа бюрократических государственных структур в системе управления ЖКХ; Установление прямых (без чиновнического аппарата) связей и деловых контактов с частным бизнесом и мелким предпринимательством;
Совершенствование системы ценообразования на жилищно-коммунальные услуги и экономической обоснованности действующих тарифов на жилье (свет, вода, газ, отопление, связь, радио и др.); [4, с.34]
Улучшение благоустройства подъездов жилых домов, придомовой территории, подвальных помещений и прилегающих к дому пристроек; Контроль над правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда при проведении капитального и текущего ремонта жилого дома; Соблюдение общественного порядка и норм поведения в отношении арендаторов жилья и буйных жильцов с целью недопущения пьяных разборок, семейных скандалов, террористических актов и т.д.
Важнейшее преимущество коллективного самоуправления жилой недвижимостью состоит в том, что каждый человек, проживающий в доме, может обратиться в домком с любой просьбой, заявкой на бытовые услуги (ремонт, установка, подключение) или подать жалобу на плохое обслуживание.
Все мнения и предложения жильцов могут быть рассмотрены быстро и оперативно. Домовые комитеты будут постоянно информировать жильцов обо всех изменениях и плановых мероприятиях, проводимых в жилом доме. У подъездов планируют установить специальные информационные стенды о работе органов коллективного самоуправления.
2. Управление жилой недвижимостью на примереУК"Радомир"
На примере рассмотрим УК "Радорим".
О компании
Управляющая жилищная компания ″Радомир-Инвест″ - одна из наиболее успешных и динамично развивающихся частных компаний по управлению и техническому обслуживанию жилищного фонда в городе Екатеринбурге.
ООО УЖК ″Радомир-Инвест″ работает в сфере управления недвижимым имуществом с 2007 г. Свидетельство о государственной регистрации от 31.07.2006г. регистрационный номер 1069670132036. [8, с.97]
″Радомир-Инвест″ является действительным членом Некоммерческого Партнерства Саморегулируемой организации ″Национальный Жилищный Конгресс″, свидетельство о членстве №58-11 от18.08.2011г.
Обслуживаемые жилые дома
Под управлением компании находятся 140 домов.
Общая площадь жилых домов составляет более 930тысяч кв. метров.
2.2 Основные направления деятельности компании
Основной задачей Управляющей компании является качественная эксплуатация зданий, повышение уровня обслуживания домов за счет применения энергосберегающих технологий, выполнения долгосрочных планов.
Важным направлением деятельности Управляющей компанией в сфере содержания территорий является благоустройство каждого двора:
обустройство детских и спортивных площадок, уголков отдыха, устройство газонов и цветников. В ведении компании находятся 65 дворов, в 58 из них установлены детские игровые площадки, в 12 - спортивные площадки, ежегодно устанавливаются ограждения газонов и зон отдыха, каждый сезон производится посадка деревьев. [9, с.74]
Достижения компании
Управляющая компания ежегодно участвует в конкурсах на лучшее оформление двора и занимает призовые места: 2007г. Первое место в Кировском районе;
г. второе место среди управляющих компаний города Екатеринбурга;
г. первое место в городском смотре-конкурсе в номинации ″Организация содержания и благоустройства придомовых территорий;
г. третье место по итогам в городского смотра-конкурса по содержанию и благоустройству придомовых территорий жилищного фонда в городе Екатеринбурге.
За 2009, 2010 годы по итогам года управляющая компания "Радомир-Инвест" признана компании вручены:
награда ″Лучшая компания года 2011;
медаль ″Социально - ответственное предприятие″;
диплом третьей степени на Всероссийском конкурсе предприятий ЖКХ;
диплом за третье место в номинации ″Планета цветов″ районного конкурса ″Цветочные фантазии-2011″ среди управляющих компаний Кировского района.
Во-первых чтобы ТСЖ лучше функционировало, ему необходимо правильное управление. Для этого должен быть выбран ответственный председатель правления.
Во-вторых ТСЖ должно во время:
заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений, не являющимися членами товарищества;
поддерживать общее имущество в надлежащем санитарном и техническом состоянии;
обеспечивать выполнение всеми собственниками квартир обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в доме в соответствии с их долями в этом имуществе;
обеспечивать соблюдения прав и законных интересов собственников помещений при установлении условий и порядка владений, пользования и распоряжения общей собственностью и т.д.
3. Содержание договора
1. Предмет Договора
1.1 Собственник поручает, а Управляющая организация принимает на себя обязательства совершать от имени и за счет Собственника все необходимые юридические и фактические действия, направленные на выполнение работ по управлению, надлежащему содержанию и ремонту, включая капитальный, общего имущества в многоквартирном доме ул. _____________________ (далее - многоквартирный дом), по предоставлению коммунальных услуг Собственнику. А также осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом.
.2 Перечень и качество коммунальных услуг, предоставляемых Собственнику, приведен в Приложении № 2.
.3 Перечень обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, предоставляемых Собственнику, приведен в Приложении № 3.
.4 Перечень работ и услуг по настоящему Договору может быть изменен в соответствии с решением общего собрания собственников дома, путем заключения дополнительного соглашения к настоящему Договору, составленного в 2-х экземплярах и подписанного Сторонами.
2. Обязанности Сторон
2.1 Обязанности Сторон
.1.1 Содержать общее имущество в многоквартирном доме в соответствии с требованиями нормативных правовых актов, а также санитарных и эксплуатационных норм, правил пожарной безопасности.
.1.2 Создавать и обеспечивать благоприятные и безопасные условия для проживания граждан.
2.2 Обязанности собственника
2.2.1 Использовать помещения, находящиеся в его собственности, а также общее имущество в многоквартирном доме в соответствии с их назначением. Соблюдать правила пользования жилым помещением, правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, иные, установленные законодательством требования. Выполнение перепланировок и переустройств жилых помещений осуществлять только в установленном законом порядке по согласованию с органом местного самоуправления. [1, с.50]
.2.2 Собственник обязан своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для Собственника в многоквартирном доме включает в себя: плату за услуги и работы по управлению, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества дома, плату за коммунальные услуги. Плата за жилое помещений и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем.
.2.3 Обеспечивать доступ в заранее согласованное время (а для устранения аварий - в любое время суток) принадлежащее на праве собственности помещение для своевременного технического и санитарного осмотра, обслуживания и ремонта внутридомовых систем инженерного оборудования, конструктивных элементов дома и контроля приборов учета, устранения аварий и контроля имеющих соответствующие полномочия работников Управляющей организации и должностных лиц контролирующих организаций. [1, с.76]
.2.4 Незамедлительно сообщать:
▪ в Управляющую организацию и аварийно-диспетчерскую службу об обнаружении неисправности сетей, оборудования, приборов учета, снижении параметров качества коммунальных услуг, ведущих к нарушению комфортности проживания, создающих угрозу жизни и здоровью, безопасности граждан принимать меры к минимизации ущерба; [1, с.90]
▪ в органы МВД и Управляющую организацию о противоправных действиях третьих лиц, направленных на причинение ущерба внутридомовых систем инженерного оборудования, конструктивных элементов дома и приборов учета3.2.5 За свой счет производить текущий ремонт занимаемого помещения, а также ремонт общего имущества в случае его повреждения по своей вине.
.2.6 Своевременно самостоятельно осуществлять снятие показаний квартирных (индивидуальных) приборов учета и предоставлять Управляющей организации либо уполномоченной ей организации в установленные сроки. В заранее согласованное с Управляющей организацией либо уполномоченной ей организацией время (не чаще 1 раза в 6 месяцев) обеспечить допуск для снятия показаний общих (квартирных) и индивидуальных приборов учета. [5, с.131]
.2.7 Не осуществлять самовольное подключение к внутридомовым инженерным сетям (электрическим, газовым, сетям холодного, горячего водоснабжения, водоотведения, отопления), не осуществлять переоборудование последних внутри жилого помещения, не нарушать имеющиеся схемы учета услуг, в том числе не совершать действий, связанных с нарушением пломбировки счетчиков, изменением их местоположения в составе инженерных сетей, монтажом и демонтажем без письменного согласования с Управляющей организацией.
.2.8 Не допускать: установки, подключения без письменного согласования с Управляющей организацией бытовых машин (приборы, оборудование) с паспортной помощью, превышающей удельную максимальную электрическую нагрузку электроприемников квартир, равную 7 кВт в домах, оборудованных электроплитами, 4,5 кВт в домах с газовым оборудованием; самовольно увеличивать поверхности нагрева приборов отопления, установленных в жилом помещении, свыше параметров, превышающих идеальную максимальную электрическую нагрузку электроприемников квартир, равную 7кВт в домах, оборудованных электроплитами, 4,5 кВт в домах с газовым оборудованием; монтаж регулирующей и запорной арматуры, бытовых приборов и оборудования, включая индивидуальные приборы очистки воды, не имеющих технических паспортов (свидетельств), не отвечающих требованиям безопасности эксплуатации и санитарно-гигиеническим нормативам. Установка, ремонт приборов производится специалистами Управляющей организации по заявке Собственника, либо иными специализированными организациями. [1, с.87]
.2.9 Не оставлять в режиме ожидания бытовые машины и приборы при отсутствии проживающих в помещении.
.2.10. Не возводить неразъемных укрытий санитарно-технического оборудования и трубопроводов, являющихся общим имуществом дома, при реконструкции и отделке помещения. В противном случае Собственник несет ответственность за вред, причиненный в результате аварий третьим лицам и Управляющей организации.
.2.11. При отсутствии в помещении жильцов более суток, закрывать
запорную арматуру на подводящем трубопроводе к санитарно-техническим приборам, отключать электроприборы, предусмотреть возможность доступа в помещение в случае возникновения аварийной ситуации.
.2.12. Не использовать теплоноситель в системе отопления не по прямому назначению (не производить слив воды из системы приборов отопления).
.2.13. Не заключать аналогичные договоры с другими лицами, а также воздержаться от осуществления самостоятельной деятельности, аналогичной той, которая составляет предмет настоящего Договора. [7, с.87]
.2.14. Ознакомить всех совместно проживающих в жилом помещении либо использующих помещение, принадлежащее Собственнику, дееспособных граждан с условиями настоящего договора. Члены семьи Собственника, проживающие совместно с ним, несут все обязанности, вытекающие из настоящего Договора, а также несут ответственность за сохранность общего имущества дома.
.2.15. В течение установленного законодательством срока обеспечить регистрацию граждан вновь поселившихся в жилом помещении Собственника в Центре регистрации граждан Кировского района.
.2.16. Нести иные обязанности в соответствии с действующим законодательством.
.3 Обязанности Управляющей организации:
2.3.1 Управлять многоквартирным домом в соответствии с условиями настоящего Договора и законодательством.
.3.2 Организовывать предоставление коммунальных услуг надлежащего качества в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 г. № 307:
а) заключать от имени Собственника договоры с организациями-поставщиками коммунальных услуг;
б) контролировать и требовать исполнения договорных обязательств подрядчиками и поставщиками коммунальных услуг;
в) устанавливать и фиксировать факт неисполнения или ненадлежащего исполнения подрядчиками договорных обязательств, участвовать в составлении соответствующих актов. [10, с.144]
.3.3 Организовывать выполнение работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. № 491:
а) проводить выбор исполнителей (подрядных, в том числе специализированных организаций) для выполнения работ и оказания услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества и заключать с ними от имени и за счет Собственника договоры, либо обеспечивать выполнение работ и оказания услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества самостоятельно;
б) контролировать и требовать выполнения договорных обязательств подрядчиками;
в) принимать работы и услуги, выполненные и оказанные по заключенным с подрядчиками договорам;
г) устанавливать и фиксировать факт неисполнения или ненадлежащего исполнения подрядчиками договорных обязательств, участвовать в составлении соответствующих актов;
д) проводить капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома в объеме и в сроки, определенные решением общего собрания собственников помещений дома, принятым в течение срока действия настоящего договора, в пределах средств, оплаченными собственниками помещений данного дома на выполнение работ по капитальному ремонту. При необходимости проведения капитального ремонта Управляющая организация выносит предложение о проведении капитального ремонта на рассмотрение общего собрания собственников. Решение собрания оформляется протоколом и является основанием для производства утвержденного вида работ. При недостаточности средств, собранных собственниками дома на капитальный ремонт, собранием рассматривается вопрос о привлечении заемных средств на проведение ремонтных работ;
е) осуществлять подготовку многоквартирного дома к сезонной эксплуатации;
ж) обеспечивать аварийно-диспетчерское обслуживание многоквартирного дома, вести учет обращений Собственника (жалоб, заявлений, требований, претензий) по вопросам качества предоставления жилищно-коммунальных услуг;
з) письменно уведомлять граждан о проведении технических осмотров состояния внутридомового оборудования или несущих конструкций дома, расположенных внутри помещений, их ремонта или замены, указывать сроки проведения указанных работ;
и) проводить в установленные сроки технические осмотры многоквартирного дома и корректировать данные, отражающие состояние дома, в соответствии с результатами осмотра. [9, с.111]
.3.4 Представлять интересы Собственника, связанные с управлением многоквартирным домом, в государственных органах и других организациях.
.3.5 Обеспечить Собственника информацией об организациях (название, контактные телефоны, телефоны аварийных служб), осуществляющих обслуживание и ремонт общего имущества дома.
.3.7 Производить начисление, сбор, перерасчет платежей за жилищные, коммунальные и иные услуги в порядке и сроки, установленные законодательством, представляя к оплате Собственнику счет (квитанцию) в срок до 25 числа расчетного месяца, самостоятельно либо с привлечением третьих лиц и контролировать исполнение ими договорных обязательств.
.3.8 Перечислять организациям в порядке и сроки, установленные заключенными договорами, принятые у Собственника денежные средства в уплату платежей за предоставленные ими услуги (работы). [1, с.36]
.3.9 Информировать Собственника в счете (квитанции) об изменении размеров установленных платежей, стоимости коммунальных услуг.
.3.10. Выполнять работы по ремонту санитарно-технического, электрического и иного оборудования и приборов, обслуживающих непосредственно одно помещение Собственника, не относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, за отдельную плату по заявке Собственника.
.3.11. Рассматривать обращения, предложения Собственника и принимать соответствующие меры в установленные сроки. Предложения Собственника должны быть правомерными, осуществимыми и конкретными. [3, с.44]
.3.12. Предоставлять Собственнику отчеты о выполнении настоящего Договора в течении первого квартала года, следующего за отчетным, либо по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
.3.13. Выполнять иные обязанности, предусмотренные законодательством.
3. Права сторон.
.1 Собственник имеет право:
3.1.1 Пользоваться общим имуществом в многоквартирном доме, своевременно получать качественные жилищно-коммунальные услуги в соответствии с установленными стандартами и нормами, в том числе на устранение аварий и неисправностей. Подавать заявки Управляющей организации на устранение неисправностей общего имущества дома, а также за отдельную плату - в помещении Собственника на имуществе, не входящим в состав общего имущества многоквартирного дома. [6, с.22]
.1.2 Устанавливать в принадлежащем ему помещении приборы учета электрической, тепловой энергии, водопотребления, газопотребления, аттестованные в установленном порядке по согласованию с Управляющей организацией. В случае установки приборов учета оплата за соответствующие энергоресурсы будет производиться по показаниям приборов учета.
.1.3 Требовать в установленном порядке от Управляющей организации перерасчета платежей за жилищно-коммунальные услуги в связи с некачественным или несвоевременным предоставлением таких услуг, в порядке, установленном законодательством. [7, с.87]
.1.4 В установленном порядке требовать возмещения убытков, понесенных по вине Управляющей организации. [6, с.70]
.1.5 Получать информацию об организациях (название, контактные телефоны, телефоны аварийных служб), осуществляющих обслуживание и ремонт общего имущества дома, а также об организациях-поставщиках коммунальных услуг.
.1.6. Получать ежегодный отчет о выполнении условий настоящего договора в течение первого квартала года, следующего за отчетным, либо по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
.1.7 Сообщать Управляющей организации об имеющихся возражениях по предоставленному отчету в течение 7 календарных дней после его предоставления. В случае если указанный срок возражения не будет представлены, отчет считается принятым Собственником. [6, с.80]
.1.8 Обращаться с жалобами на действия (бездействие) Управляющей организации в государственные органы, осуществляющие контроль сохранности жилищного фонда или иные органы, а также в суд за защитной своих прав и интересов.
.1.9 Вносить предложения о рассмотрении вопросов об изменении настоящего Договора его расторжении на общем собрании собственников в порядке, установленном законодательством.
.1.10 Реализовать иные права, вытекающие из права собственности на помещение в многоквартирном доме, предусмотренные законодательством.
3.2 Управляющая организация имеет право:
3.2.1 Самостоятельно определять способ и порядок выполнения работ по настоящему договору. Заключать договоры с третьими лицами не выполнение работ, оказания услуг в целях исполнения обязанностей, предусмотренных настоящим Договором. [3, с.136]
.2.2 Требовать от Собственника возмещения затрат на ремонт поврежденного по его вине общего имущества многоквартирном доме.
.2.3 Пользоваться служебными помещениями и другим имуществом в соответствии с их назначением, самостоятельно, либо передавая третьим лицам. Сдавать в аренду жилье, подвальные, чердачные помещения, мансарды, нежилые помещения. Направлять доходы от сдачи в аренду указанных помещений на ремонт и обслуживание многоквартирного дома, развитие хозяйства, связанного с содержанием многоквартирного дома.
.2.4 Вносить предложения общему собранию собственников помещений о размере платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирного дома.
.2.5 Требовать от Собственника своевременного внесения платы оказываемые услуги. Принимать меры по взысканию задолженности по платежам за жилищно-коммунальные услуги.
.2.6 Осуществлять целевые сборы по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. [3, с.99]
.2.7 В случае непредставления Собственником до конца текущего месяца данных о показаниях приборов учета в помещениях, принадлежащих
Собственнику, производить расчет размера оплаты услуг с использованием утвержденных нормативов с последующим пересчетом стоимости услуг после предоставления Собственником сведений о показаниях приборов учета.
.2.8 Проводить проверку работы установленных приборов учета и сохранности пломб. [5, с.65]
.2.9 Требовать от Собственника устранения последствий его действий создающих угрозу сохранности и безаварийному функционированию общего имущества дома, причиняющих ущерб иным собственникам, в том числе, в случае выполнения самовольных перепланировок и переустройств.
.2.10. Управляющая организация вправе без предварительного уведомления потребителя приостановить предоставление коммунальных услуг в случае:
возникновения или угрозы возникновения аварийных ситуаций на оборудовании или сетях, по которым осуществляются водо-, тепло-, электро - и газоснабжение, а также водоотведение;
возникновения стихийных бедствий и чрезвычайных ситуаций, а также при необходимости их локализации и устранения.
Исполнитель вправе приостановить или ограничить представление коммунальных услуг через один месяц после письменного предупреждения (уведомления) потребителя в случае:
неполной оплаты Собственником коммунальных услуг
проведения планово-предупредительного ремонта и работ по обслуживанию внутридомовых инженерных систем, относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме; [7, с.41]
выявления факта самовольного подключения Собственника или нанимателя к внутридомовым инженерным системам;
получения соответствующего предписания уполномоченных государственных или муниципальных органов;
использования Собственником бытовых машин (приборов, оборудования) мощностью, превышающей удельную максимальную электрическую нагрузку электроприемников квартир, равную 7 кВт в домах, оборудованных электроплитами, 4,5 кВт в домах с газовым оборудованием;
неудовлетворительного состояния внутридомовых инженерных систем, за техническое состояние которых отвечает Собственник, угрожающего аварией или создающего угрозу жизни и безопасности граждан.
.2.11. Осуществлять контроль деятельности подрядных организаций, осуществляющих выполнение работ и оказание услуг по содержанию общего имущества, коммунальных услуг и их соответствия условиям договоров.
.2.12. Привлекать инвестиционные ресурсы в целях реализации программ энергосбережения, ремонта общего имущества дома. [7, с.48]
.2.13. Иные права, предусмотренные законодательством, отнесенные к полномочиям Управляющей организации.
4. Порядок расчетов
4.1 Цена договора определяется как сумма платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для Собственника в многоквартирном доме включает в себя: плату за услуги и работы по управлении, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества дома, плату за коммунальные услуги.
Плата за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома устанавливается в размере, обеспечивающем безопасное содержание общего имущества в соответствии с перечнем работ в пределах средств, фактически оплаченных собственниками жилого дома.
.2 Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, плата за капитальный ремонт в многоквартирном доме определяется на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме с учетом предложений Управляющей организации и устанавливается на срок не менее одного года.
.3 В случае если собственники помещений в многоквартирном доме не приняли решения об уровне платы за содержание и ремонт жилья, капитальный ремонт общего имущества дома, в срок до первого декабря текущего года, размер платы за содержание и ремонт жилья, капитальный ремонт устанавливается в соответствии нормативными актами органов местного самоуправления без пересмотра настоящего Договора и без составления Дополнительного соглашения к нему. [8, с.29]
.4 Плата, внесенная Собственником на проведение работ по капитальному ремонту общего имущества, аккумулируется на специальном расчетном счете Управляющей организации. Решение о провидении капитального ремонта принимается собранием собственников помещений жилого дома, с учетом предложений Управляющей организации. При недостаточности средств, перечисленных собственниками дома на капитальный ремонт, собранием собственников принимается решение по привлечению заемных средств. В качества источника инвестиций могут выступать средства на капитальный ремонт, оплаченные собственниками иных жилых домов, срок проведения капитального ремонта по которым еще не наступил. Данное решение может быть принято собранием собственников помещений дома-заемщика при условии письменного согласия собственников помещений дома-заемодателя, а также при гарантии возврата заемных средств в определенный Управляющей организацией период. [5, с.17]
.5 В случае решения общего собрания собственников о расторжении договоров управления с Управляющей компанией, собственники помещений дома-заемщика обязуются выплатить заемные средства не позднее даты расторжения договора. В данном случае Собственник выплачивает Управляющей организации разницу между фактической стоимостью капитального ремонта и суммой, фактически оплаченной Собственником за капитальный ремонт на расчетный счет Управляющей организации, пропорционально доле Собственника в общем имуществе дома.
.6 Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утвержденных органами местного самоуправления, за исключением нормативов потребления коммунальных услуг по электроснабжению и газоснабжению, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
.7 В случае обнаружения несанкционированного подключения к системе трубопроводов, газовых, электрических сетей, оборудования, устройств и сооружений на них, предназначенных для предоставления коммунальных услуг, Управляющая организация вправе произвести перерасчет размера платы за потребленные без надлежащего учета коммунальные услуги за 6 месяцев, предшествующих месяцу, в котором было выявлено совершение указанного действия в размере полной стоимости потребленных без учета коммунальных услуг и штрафных санкций, предусмотренных законодательством.
.8 Собственник вносит плату на расчетный счет Управляющей организации, либо организации ей уполномоченной. [4, с.73]
.9 Оплата производится на основании платежных документов (квитанций) не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным. Собственник (наниматель, проживающий в помещении Собственника) несвоевременно и (или) не полностью внесший плату за жилое помещение и (или) коммунальные услуги, обязан уплатить Управляющей организации пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, действующей на момент оплаты, от неоплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической оплаты включительно. [2, с.41]
.10. При предоставлении жилищно-коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, изменение размера платы за жилищно-коммунальные услуги определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации
.11. Неиспользование собственниками помещений не является основанием для невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. При временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствии граждан в порядке, утверждаемом Правительством Российской Федерации.
5. Ответственность сторон
5.1 В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность, установленную законодательством и настоящим Договором. [6, с.34]
5.2 Собственник несет ответственность:
5.2.1 за надлежащее содержание общего имущества и ущерб, причиненный Управляющей организации в результате противоправных действий в период действия настоящего Договора; за ущерб, причиненных Управляющей организации, установленный судебными решениями по искам третьих лиц, в том числе ресурсоснабжающих организаций. [5, с.78]
.2.2 за несвоевременное и/или неполное внесение платы по настоящему Договору путем уплаты Управляющей организации пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от невыплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. [7, с.33]
.2.3 за убытки, причиненные Управляющей организации, в случае проживания в жилых помещениях лиц, не зарегистрированных в установленном порядке, и невнесения за них платы за жилищно-коммунальные услуги.
.2.4 за убытки, возникшие по вине Собственника и/или членов его семьи, в случае не выполнения Собственником обязанностей по обеспечению допуска в занимаемое им помещение работников Управляющей организации (в том числе работников аварийных служб) согласно условий настоящего Договора.
5.3 Управляющая организация несет ответственность:
5.3.1 за ущерб, причиненный Собственнику в результате ее действий или бездействия, в размере причиненного ущерба;
.3.2 по сделкам, совершенным Управляющей организацией со сторонними организациями; [11, с. 19]
.3.3 за организацию предоставления коммунальных услуг соответствующего качества.
6. Контроль за деятельностью Управляющей организации
6.1 Государственный контроль деятельности Управляющей организации осуществляется федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, в соответствии с законодательством Российской Федерации. [11, с.30]
.2 Контроль Собственника за деятельностью Управляющей организации включает в себя:
.2.2 Отчет Управляющей организации о выполнении настоящего Договора в течение первого квартала года, следующего за отчетным, либо по решению общего собрания собственников помещений жилого дома. Отчет предоставляет лично в руки Собственнику по письменному заявлению, при отсутствии решения общего собрания о способе ознакомления с указанным отчетом, Управляющая организация вправе самостоятельно определить способ, а именно: разместить информацию в периодической печати, разместить копии отчета на придомовых информационных стендах, предоставить письменный отчет инициативным группам Собственников, созвать внеочередное собрание собственников дома и т.д.
.2.3 Оценка качества работы Управляющей организации осуществляется на основе следующих критериев:
Своевременное осуществление платежей по договорам с подрядными организациями и поставщиками коммунальных услуг;
Наличие и исполнение планов текущего и капитального ремонтов;
Осуществление Управляющей организацией мер по контролю за качеством и объемом поставляемых жилищно-коммунальных услуг;
Снижение количества обращений-жалоб Собственников на качество состояния общего имущества в многоквартирном доме; [9, с.61]
Уровень сбора платежей за жилищно-коммунальные услуги;
договор жилая недвижимость управление
6.3 Контроль исполнения обязательств Управляющей организацией по настоящему Договору осуществляется Собственником самостоятельно и/или ревизионной (инициативной) группой, созданной из числа собственников.
.4 Недостатки, выявленные Собственником или ревизионной группой, фиксируется в письменном виде (актом) в присутствии уполномоченных представителей Управляющей организации. Недостатки, указанные в акте, а также предложения Собственников по устранению этих недостатков рассматриваются Управляющей организацией в течение 10 рабочих дней с момента получения акта. Управляющая организация в течение 10 рабочих дней с момента получения акта вправе организовать обсуждение недостатков и предложений по их устранению на общем собрании собственников с участием своего представителя. [3, с.48]
7. Разрешение споров:
7.1 Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения настоящем Договоре, будут разрешаться путем переговоров.
.2 При не урегулировании спорных вопросов путем переговоров споры разрешаются в порядке, установленном законодательством.
Список литературы
1. Актуальные проблемы жилищного права под ред. Е.С. Гетмана - М., 2008г.
. Арбузова В.А. Как осуществляется право граждан на жилище. - Л. 2007г.
. Грудцына Л.Ю. Жилье: покупка, наем, перепланировка, продажа - М, 2009г.
. Жуйков В.В. Возникновение права собственности граждан на квартиры - М, 2009г.
. Крашенников П.В. Жилищное право - М, 2010г.
. Крашенников П.В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения - М, 2008г.
. Кущенко В.В. Современная концепция развития недвижимости - М, 2008г.
. Седугин П.И. Защита жилищных прав граждан - М, 2010г.
. Седугин П.И. Жилищное право - М, 2008г.
. Титов А.А. Комментарии к новому жилищному кодексу - М, 2008г.
. Фаршатов И.А. Жилищное законодательство - М, 2010 г.
Приложения
Приложение 1
Состав общего имущества многоквартирного дома*:
1. помещения в многоквартирном доме, не являющейся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений
встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
. крыши.
. ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
. ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции); [2, с.24]
. механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
. земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основание данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства; [2, с.27]
. иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации, и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;
. внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящее из стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях;
. внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях; [5, с.66]
. внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, системавтоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях. Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью входящей в многоквартирный дом.
*Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 03 августа 2006г. №491
Приложение 2
Перечень работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества дома
. Перечень работ и услуг, связанных с содержанием общего имущества дома:
1. Проведение технических осмотров конструктивных элементов здания, общедомовых инженерных систем и внешнего благоустройства два раза в год: весной и осенью.
Проведение профилактических работ, необходимых по результатам технических осмотров общего имущества дома;
Обеспечение температурно-влажного режима;
Проведение мероприятий противопожарной безопасности;
Дератизация и дезинсекция технических помещений;
Техническое обслуживание лифтового оборудования;
Очистка подвальных и чердачных помещений от мусора по мере необходимости.
2. Перечень работ, связанных с техническим обслуживанием конструктивных элементов и внутридомовых сетей общего имущества дома:
Проведение планово-предупредительного ремонта;
Выполнение аварийных работ, в том числе по заявкам граждан - круглосуточно; [6, с.73]
Проведение работ по подготовке к пуску тепла в начале отопительного сезона, проведение работ по консервации отопительных систем по окончании отопительного сезона;
Выполнение текущего ремонта общего имущества дома в соответствии с утвержденным в установленном порядке титулом.
3. Перечень работ по содержанию придомовой территории:
Содержание и ремонт контейнерных площадок, контейнеров;
Вывоз твердых бытовых отходов - ежедневно;
Вывоз крупногабаритного мусора - по мере накопления;
Уборка территории в летний период - ежедневно;
Уборка территории в зимний период - ежедневно;
Аварийный спил деревьев; [10, с.48]
Вывоз листвы, травы, спиленных деревьев;
Содержание и ремонт малых форм благоустройства.
4. Перечень работ по управлению общим имуществом дома:
Организация работ по содержанию и ремонту общего имущества дома;
Организация предоставления коммунальных услуг надлежащего качества;
Ведение финансовой и технической документации;
Сбор и начисление платы за жилье, коммунальные услуги, капитальный ремонт (найм);
Расчеты с подрядными организациями за выполненный объем работ, с поставщиками коммунальных услуг - за предоставленные коммунальные услуги;
Организация регистрации по месту жительства и месту пребывания Собственника и проживающих в помещении граждан;
Выполнение иных видов работ по управлению многоквартирным домом.
Приложение 3
ПЕРЕЧЕНЬ И КАЧЕСТВО КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ
Отопление и горячая вода [3, с.15]
Тепло поставляется бесперебойно в течение отопительного сезона, установленного органом местного самоуправления. Допустимая продолжительность перерыва отопления: не более 24 часов (суммарно) в течение 1 месяца; не более 16часов единовременно - при температуре воздуха в жилым помещениях от 12С до нормативной; не более 8 часов единовременно - при температуре воздуха в жилых помещениях от 10 до 12 С; не более 4 часов единовременно - при температуре воздуха в жилых помещениях от 8 до 10С, а при аварии на тупиковой магистрали - 24 часа.
Температура в жилых помещениях во время отопительного сезона при условии отопления квартиры должна быть не ниже + 18С, а в угловых комнатах - не ниже + 20С. Допустимое снижение температуры в ночное время суток (от 23.00 до 6.00 часов) - не более 3С. [3, с.16]
Давление во внутридомовой системе отопления с чугунными радиаторами - не более 0,6 МПа (6 кгс/кв. см); с системами конверторного и панельного отопления, калориферами, а также прочими отопительными приборами - не более 0,1 МПа (1 кгс/кв. см); с любыми отопительными приборами - не менее 0,05 МПа (0,5 кгс/кв. см) превышающее статическое давление, требуемое для постоянного заполнения системы отопления теплоносителем.
Горячая вода поставляется круглосуточно и бесперебойно в течение года под давлением в системе горячего водоснабжения в точке разбора от 0,03 МПа (0,3кгс/кв. см) до 0,45 МПа (4,5 кгс/кв. см).
Качество воды должно соответствовать санитарным нормам и правилам.
Допустимая продолжительность перерыва подачи горячей воды: 8 часов (суммарно) в течение 1 месяца; 4 часа единовременно, а при аварии на тупиковой магистрали - 24 часа; для проведения 1 раз в год профилактических работ - в соответствии с требованиями законодательства.
Температура горячей воды должна быть не менее + 55С - для открытых систем центрального теплоснабжения, не менее + 50С - для закрытых систем центрального теплоснабжения; не более + 70С для любых систем теплоснабжения. [3, с. 20]
Допустимое отклонение температуры горячей воды в ночное время суток (от 23.00 до 6.00 часов) не более чем на 5С; в дневное время суток (от 6.00 до 23.00 часов) не более на 3С.
Холодная вода и водоотведение
Холодная вода поставляется в дома круглосуточно и бесперебойно и течение года под давлением от 0,03 МПа (0,3 кгс/кв. см) до 0,06 МПа (0,6 кгс/кв. см). Качество воды должно соответствовать санитарным нормам и правилам. Допустимая продолжительность перерыва подачи холодной воды: 8 часов (суммарно) в течение 1 месяца; 4 часа единовременно, а при аварии на тупиковой магистрали - 24 часа. [3, с.30]
Водоотведение осуществляется круглосуточно и бесперебойно в течение года. Допустимая продолжительность перерыва водоотведения: не более 8 часов (суммарно) в течение 1 месяца; 4 часа единовременно (в том числе при аварии).
Электроэнергия
Электроэнергия постановляется в дома круглосуточно и бесперебойно в соответствие с действующими федеральными стандартами: напряжением 220В, частотой тока 50Гц. Отклонение напряжения, частоты от действующих федеральных стандартов не допускается.
Допустимая продолжительность перерыва электроснабжения 2 часа - при наличии двух независимых взаимно резервирующих источников питания; 24 часа - при наличии одного источника питания. [3, с.43]