Оценка объекта недвижимости
Федеральное
агентство по образованию
Томский
государственный университетсистем управления и радиоэлектроники
Кафедра
телевидения и управления
Отчет
по курсовому
проектированию
по дисциплине
«Оценка стоимости предприятия (бизнеса)»
Выполнил:
студент гр. 197
Кадос Ю.А.
Проверила:
Лебедева А.Э.
Томск 2011 г.
Отчет об оценке трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу:
г. Томск, ул. Красноармейская, 16
Дата оценки:
.04.2011
Подготовила:
Кадос Ю.А.
Содержание
Сопроводительное письмо
Краткое изложение основных фактов и выводов
Основные предположения и ограничивающие условия
Сведения об объекте оценки
.История объекта
.Анализ местоположения объекта оценки
.Описание объекта оценки
.Определение стоимости объекта
.1 Затратный метод оценки
.1.1 Оценка стоимости замещения объекта
.1.2 Оценка накопленного износа
.2 Метод прямого сравнительного анализа продаж
.3 Метод капитализации дохода
4.3.1 Расчет чистого операционного дохода
.3.2 Метод прямой капитализации
5. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости
Сертификат рыночной стоимости
Лебедевой А.Э.
Тема: Оценка трехкомнатной квартиры по адресу:
г. Томск, Ул. Красноармейская, 16
Уважаемая Анна Эдуардовна,
В соответствии с договором от 14.04.2011 г. № 77, заключенным между Вами
и независимым оценщиком Кадос Ю.А. (лицензия № 245, выданная Мин. Имущества РФ
15.01.2011, свидетельство о страховании гражданской ответственности № 254),
мною произведен осмотр и оценка объекта, указанного выше.
Целью оценки является определение рыночной стоимости объекта в
соответствии с нормами Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» от
29.07.1998 г. № 135 и Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами
оценочной деятельности, утвержденными постановлением Правительства РФ от 06.07.2001
г. № 519.
При оценке я исходила из предположения, что объект не заложен и не
обременен долговыми обязательствами и ограничениями на возможное использование
территории.
Обращаю внимание, что это письмо не является отчетом по оценке, а только
предваряет отчет, приведенный далее.
На основании информации, представленной и проанализированной в
приведенном ниже отчете по оценке объекта, я пришёла к заключению, что рыночная
стоимость оцениваемого объекта по состоянию на 14 апреля 2011 г. составляет:
2 650 000 (два миллиона шестьсот пятьдесят тысяч) рублей
Всю информацию и анализ, использованные для оценки стоимости, Вы найдете
в соответствующих разделах отчета.
Если у вас возникнут какие-либо вопросы по оценке или по методике ее
проведения, использованной нами, пожалуйста, обращайтесь непосредственно ко
мне.
С уважением, Кадос Ю.А.
Краткое изложение основных фактов и выводов
Адрес объекта: г.Томск, ул. Красноармейская, 16
Тип объекта недвижимости: жилой дом
Цель оценки: определение рыночной стоимости объекта недвижимости
Наиболее вероятные покупатели: жители г. Томска
Опасности, вызванные окружающей средой: отсутствуют
Ценность в качестве природного, культурного, развлекательного или
научного объекта: нет
Зона градостроительной ценности: центральный район
Дата оценки: 14.04.2011г.
Рыночная стоимость, рассчитанная
затратным методом: руб.
- методом прямого сравнительного анализа продаж: руб.
- метод капитализации доходов: руб.
Окончательное заключение о рыночной стоимости объекта:
(три миллиона восемьсот шестьдесят четыре тысячи двести
двадцать два) рубля
Основные предположения и ограничивающие условия
Следующие допущения и ограничивающие условия являются неотъемлемой частью
данного отчета.
1.
Настоящий отчет
достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях.
2.
Оценщик не несет
ответственности за юридическое описание прав оцениваемой собственности. Право
оцениваемой собственности считается достоверным. Оцениваемая собственность
считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных
в отчете.
3.
Оценщик не обязан
приводить обзорные материалы (фотографии, планы, чертежи и т.п.) по объекту
недвижимости. Все рисунки в отчете включены исключительно для того, чтобы
помочь читателю получить представление о собственности.
5.
Сведения,
полученные оценщиком и содержащиеся в отчете, считаются достоверными. Однако
оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому для всех
сведений указан источник информации.
6.
Ни клиент, ни
оценщик не могут использовать отчет иначе, чем это предусмотрено договором на
оценку.
7.
От оценщика не
требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу
произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда.
8.
Мнение оценщика
относительно рыночной стоимости объекта действительно только на дату оценки.
Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение
экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой
даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на рыночную стоимость
объекта.
9.
Отчет об оценке
содержит профессиональное мнение оценщика относительно рыночной стоимости
объекта и не является гарантией того. Что объект будет продан на свободном
рынке по цене, равной стоимости объекта, указанной в данном отчете.
Сведения об
объекте оценки
Адрес объекта: ул. Красноармейская, 16
Город (область, район): г. Томск
Собственник: Иванов Петр Сергеевич
Право собственности: полное право собственности
Правоустанавливающий документ: свидетельство о собственности
Дата и цена приобретения: данный объект недвижимости был приобретен 15.07.2006
г.
Текущее использование объекта: жилье
Цель оценки: определение рыночной стоимости объекта собственности с целью
последующей продажи
1. История объекта
После постройки дома, владельцем оцениваемой квартиры являлся и является
(с 2006 года по 2011 год) Иванов Петр Сергеевич. Объект используется
исключительно под жильё. Капитальный ремонт не проводился.
2. Анализ местоположения объекта
Застроенность окружения.
Средняя застроенность, тенденции к дальнейшей застройке отсутствуют.
Преобладающее большинство кирпичных и панельных зданий, как жилого, так и не
жилого типа.
Местоположение и транспортная доступность объекта.
Объект расположен в центральной части города, обеспеченность общественным
транспортом средняя, т.к. через данную улицу проходят: автобусы №№ 10,11,24.
Также рядом расположены центры жизнеобеспечения, включая медицинские, детские
учреждения и объекты культуры, торговли.
Развитость инженерной инфраструктуры.
Водоснабжение, электроснабжение, канализация, теплоснабжение, телефон - в
отличном состоянии. Также существует несколько интернет - провайдеров для
подключения к локальной сети.
Типичное использование окружающей недвижимости.
Жилое, услуго-бытовые.
Состояние окружающей среды.
Загрязненность воздуха и уровень шума - низкие, т.к. дом находится не в
промышленной зоне. Чистота и освещенность территории хорошие.
Выводы.
Положительные характеристики территории.
Современный быстроразвивающийся район города. Отличное состояние
водоснабжения, электроснабжения, канализации, теплоснабжения; телефон; хорошая
освещенность территории; озеленение; чистый подъезд. Рядом с домом находятся
школа «Эврика», детский сад № 133, отделение Сбербанка, супермаркет «Лукошко».
Отрицательные характеристики. Высокий уровень шума в дневное и
вечернее время. Рядом проходят трамвайные пути.
3. Описание объекта оценки
|
Общая характеристика
|
Панельный дом
|
|
Ориентация относительно сторон света и розы ветров
|
Окна выходят на Запад, Восток; ветер умеренный.
|
|
Год постройки
|
2006 год
|
|
Площадь общая
|
65
|
|
Площадь полезная
|
57
|
|
Этаж/количество этажей
|
1/9
|
|
Класс капитальности
|
Капитальное
|
|
Строительные характеристики:
|
|
Фундамент
|
Бетон (гравий, арматура, песок)
|
|
Стены
|
Панельные
|
|
Перекрытия
|
Ж/б плиты
|
|
Крыша
|
Мягкая кровля
|
|
Полы
|
Полиуретановые наливные полы
|
|
Окна
|
Пластиковые
|
|
Двери:
|
Деревянные
|
|
Внутренняя отделка
|
Обои, кафельная плитка, на потолках плитка из пенопласта,
покраска
|
|
Качество строительства
|
Отличное
|
|
Привлекательность/внешний вид
|
Современный внешний вид
|
|
Требуемый ремонт
|
Не требуется
|
4 года
|
|
Нормативный срок службы
|
100 лет
|
|
Остаточный срок эксплуатации
|
96 лет
|
|
Системы инженерного обеспечения:
|
|
Водопровод
|
Хорошее
|
|
Электросети
|
Хорошее
|
|
Канализационная сеть
|
Хорошее
|
|
Система отопления
|
Хорошее
|
|
Газ
|
-
|
|
Лифт
|
Хорошее
|
|
Телефон
|
Хорошее
|
|
Радио
|
Хорошее
|
|
Телевидение
|
Хорошее
|
|
Сигнализация (охранная, пожарная)
|
Отсутствует
|
|
Внешнее благоустройство:
|
Хорошее
|
|
Озеленение
|
Хорошее
|
|
Стоянка для автомашин
|
Имеется
|
|
Детская площадка
|
Имеется
|
|
Подъездные пути
|
Хорошее состояние; асфальтовое покрытие.
|
|
Уличное освещение
|
Хорошее
|
|
Текущее использование площадей
|
Все площади под жилье
|
4. Определение стоимости объекта
.1 Затратный метод оценки
4.1.1 Оценка стоимости замещения объекта
Метод сравнительной единицы.
В качестве аналогов использованы объекты в построившихся новостройках
Различных районов города. Источники информации - агентство недвижимости
«Диалог».
Результаты расчета представлены в таблице:
|
Объекты сравнения
|
C, стоимость квартиры, тыс. руб.
|
Sобщая, м2
|
I, стоимость 1 м2, тыс.
руб.
|
|
Ул. Рабочая, 45
|
2 100
|
65
|
32
|
|
Ул. Пушкина, 33
|
3 200
|
65
|
49
|
Определим среднюю стоимость 1 м2:
(32 + 49)/2=40,5;
т.е.
40,5 тыс. руб. - стоимость 1 жилья в
панельном доме Октябрьского района. Новый объект аналогичный оцениваемому,
будет стоить:
С
= 40,5*65 = 2 632 500 рублей.
.1.2
Оценка накопленного износа
Для
расчета физического износа воспользуемся методом срока жизни.
Оцениваемому
объекту 4 года. Учитывая, что нормативный срок службы кирпичного дома 100 лет,
определим износ
И=4*100/100=4% или И=0,04*2 632 500=105 300 рублей.
Итак, стоимость замещения оцениваемого объекта за вычетом износа:
Сз=2 632 500 - 105 300 = 2 527 200руб.
.2 Метод прямого сравнительного анализа продаж
|
Элемент сравнения
|
5-й Армии, 7
|
Трубачево (пригород)
|
Иртышская, 23
|
|
Цена продажи, руб
|
2 300 000
|
800 000
|
2 500 000
|
|
Этаж
|
3/10
|
1/1
|
5/9
|
|
Sобщ., м2
|
65
|
65
|
65
|
|
Sжил., м2
|
57
|
63
|
62
|
|
Sкухни, м2
|
8
|
9
|
9
|
|
С/узел
|
разд.
|
разд.
|
разд.
|
|
Балкон
|
+
|
нет
|
+
|
|
Телефон
|
+
|
нет
|
+
|
|
Корректировки
|
|
Общая чистая корректировка, руб
|
0
|
+168 166
|
0
|
|
Цена с учетом корректировки
|
2 300 000
|
968 166
|
2 500 000
|
Источники информации - агентство недвижимости «Алатарцева», агентство
недвижимости «Диалог».
Рассчитаем корректировку на наличие телефона для квартиры, расположенной
по ул. Трубачево (пригород). При этом воспользуемся стоимостью срочной
установки телефона на данный момент и в данном районе. Установка стоит 1 500
руб., т.к. в оцениваемом объекте имеется телефон, то к стоимости квартиры без
телефона прибавляем данную сумму.
Рассчитаем корректировку на наличие балкона для квартиры, расположенной
по Трубачево (пригород). Величину такой корректировки можно определить
самостоятельно, подобрав для сравнения 3-4 пары объектов, о которых известна
информация о сделках купли-продажи, один из них должен находиться в одном
районе с оцениваемым объектом, другой - с объектом сравнения. Отношение их цен
и даст размер корректировки.
|
№ пары
|
Цена квартиры с балконом, тыс. руб.
|
Цена квартиры без балкона, тыс. руб.
|
Разность цен, тыс. руб.
|
|
1
|
900 000
|
790 000
|
110 000
|
|
2
|
950 000
|
800 000
|
150 000
|
|
3
|
1 090 000
|
850 000
|
240 000
|
Корректировка на наличие балкона вычисляется как среднее значение
разности цен и равна (110 000+150 000+240 000) / 3 = 166 666 руб.
Источник информации - агентство недвижимости «Алатарцева»
Теперь найдем рыночную стоимость оцениваемого объекта (путем усреднения):
(2 300 000+968 166 +2 500 000)/3=1 922 722 руб.
Стоимость объекта, полученная методом сравнения продаж равна:
1 922 722 руб.
4.3 Метод капитализации дохода
.3.1 Расчет чистого операционного дохода
Для оценки рыночной арендной платы использованы данные по аренде
объектов, сопоставимых с оцениваемым. Объекты сравнения отбирались на основании
следующих критериев: местоположение, доступ к объекту, внешний вид, состояние
объекта, качество конструкции, рыночная привлекательность и совокупность
дополнительных удобств.
Плата за аренду квартиры, аналогичной оцениваемой, составляет 32 300 руб.
в месяц при ежемесячной оплате в конце периода при условии, что коммунальные
услуги за исключением интернета оплачивает арендодатель.
Из расчета прописки в трехкомнатной квартире 3-х человек получаем
ежемесячные расходы инвестора, т.е. коммунальные расходы, в размере 2100 руб.
Уменьшив на эту сумму ежемесячную арендную плату, получим ежемесячный доход:
300 - 2 100 = 30 200 рублей.
Полученную величину необходимо продисконтировать, чтобы получить текущую
стоимость доходов. Исходя из процентных ставок, предоставляемым банками по
вкладам, примем ставку дисконта равной 15% годовых.
200 * 11,07931 = 334565,162 рубля.
Вычтя из полученной суммы ежегодный налог на имущество, который в текущем
году составил 360 руб., получаем чистый операционный доход (ЧОД) от сдачи
оцениваемого объекта внаем:
ЧОД = 334565,162 - 360 = 334205,162 руб.
.3.2 Метод прямой капитализации
Оценка с использованием общего коэффициента капитализации
Оценка коэффициента капитализации, полученная при данных условиях,
приводится ниже. ЧОД рассчитывается по ставке дисконта 15 %. Плата за
коммунальные услуги для всех объектов-аналогов принята 2100 руб., налог на
имущество - 360 руб. в год. Коэффициент капитализации (R0) для объектов-аналогов находится как отношение ЧОД к цене
продажи. Весовые коэффициенты (K) расставлены в зависимости от степени
похожести объектов-аналогов и оцениваемого объекта.
|
Объекты-аналоги
|
Стоимость аренды, тыс. руб. /мес.
|
Цена продажи, тыс. руб.
|
ЧОД, руб.в год
|
R0
|
К, Весовой коэффициент
|
Расчетная величина, R0*К
|
|
Ул. Рабочая, 45
|
21
|
2 100
|
232 470
|
0,0765
|
0,4
|
0,0306
|
|
5-й Армии, 7
|
20
|
2 300
|
254 610
|
0,0793
|
0,6
|
0,0476
|
0
для оцениваемого объекта определяется суммой расчетных величин, R0 =
0,0782. Рассчитаем стоимость объекта методом прямой капитализации на основе
полученных данных:
|
Чистый операционный доход, руб.
|
334 205
|
|
Коэффициент капитализации
|
0,0782
|
|
Стоимость недвижимости, руб.
|
4 273 721
|
Таким образом, стоимость оцениваемого объекта, полученная с помо-щью
доходного подхода, равна:
Сд= 4 273 721 рублей.
5. Согласование результатов оценки
Три традиционных подхода, использованные для расчета стоимости объекта,
дали следующие результаты:
затратный метод: 2 632 500 руб.
метод прямого сравнительного анализа продаж: 1 922 722 руб.
- метод капитализации доходов: 4 273 721 руб.
Учитывая, что целью оценки является определение рыночной стоимости
объекта, весовой коэффициент для метода прямого сравнительного анализа продаж
примем равным 0,5. стоимость замещения с учетом износа не всегда точно отражает
стоимость объекта на рынке, поэтому для затратного подхода выбран следующий вес
- 0,1. Стоимости, полученной доходным подходом, присвоим коэффициент 0,4.
Используя выбранные весовые коэффициенты, получим искомую стоимость:
632 500 * 0,1 + 1 922 722 * 0,5 + 4 273 721 * 0,4 = 2 934 099 руб.
Таким образом, исходя из приведенных в отчете данных, на 14.04.2011г.
рыночная стоимость объекта равна:
2 934 099 руб.
Сертификат рыночной стоимости
стоимость недвижимость сертификат
Я, нижеподписавшийся, данным удостоверяю, что в
соответствии с имеющимися у меня данными:
· изложенные в данном отчете факты правильны и
соответствуют действительности;
· сделанный анализ, высказанные мнения
и полученные выводы действительны исключительно в пределах оговоренных в данном
отчете допущений и ограничивающих условии и являются моими персональными,
непредвзятыми профессиональными анализом, мнениями и выводами;
· я не имею ни в настоящем, ни в
будущем какого - либо интереса в объекте собственности, являющемся предметом
данного отчета: я также не имею личной заинтересованности и предубеждения в
отношении вовлеченных сторон;
· моё вознаграждение ни в коей степени
не связано с объявлением заранее определенной стоимости, или тенденции в
определении стоимости в пользу клиента с суммой оценки стоимости, с достижением
заранее оговоренного результата или с последующими событиями;
· задание на оценку не основывалось на
требовании определения минимальной или оговоренной цены;
· ни одно лицо не оказывало
профессионального содействия оценщику, подписавшего данный отчет;
· мой анализ, мнения и выводы были
получены, а этот отчет составлен в полном соответствии с Едиными Стандартами
Профессиональной Практики Оценки;
· удостоверяю, что использование
данного отчета регулируется требованиями Российского общества Оценщиков в
отношении его проверки должным образом уполномоченными представителями;
· расчетная стоимость признается
действительной на дату оценки.