Проблемы оптимизации организационной структуры и государственного регулирования ЖКХ Санкт-Петербурга

Введение

власть жилищное хозяйство

Актуальность исследования. Социально-экономическая ситуация в России становится все более зависимой от состояния и реформирования жизнеобеспечивающих инфраструктурных отраслей, особое место среди которых занимает жилищно-коммунальный комплекс (ЖКХ). В реализации рыночных реформ жилищно-коммунальная сфера отстала от других инфраструктурных отраслей на 5-10 лет, кризис жилищно-коммунального хозяйства продолжает углубляться. Острые проблемы возникли в управлении жилищно-коммунальными объектами, а низкое качество и недостаточная эффективность управления ведут к повышению стоимости услуг ЖКХ и снижению надежности функционирования системы. Недостаточное внимание к обеспечению устойчивого функционирования жилищно-коммунального комплекса может привести к непредсказуемым социальным последствиям, поскольку отсутствие тепла, воды, канализации, чрезмерная ветхость сетей, коммуникаций, основных средств угрожают здоровью и жизни российских граждан.

Преобразования в жилищно-коммунальной сфере, направленные на создание рыночных организационно-финансовых механизмов реформирования и модернизации ЖКХ, тесным образом связаны и даже обусловлены приоритетной для социально-экономического развития России задачей привлечения инвестиций и развития предпринимательства, формирования государственно-частного партнерства. В этих условиях на первый план выходит проблема разработки системы эффективного управления ЖКХ на основе рыночных механизмов при сохранении значительной части материальных активов отрасли в государственной собственности, что и определяет актуальность исследования по теме «Проблемы оптимизации организационной структуры и государственного регулирования ЖКХ СПб».

Цель исследования - разработка предложений по совершенствованию государственного регулирования ЖКХ СПб

Для достижения поставленной цели, необходимо решить следующие задачи:

Рассмотреть исторические аспекты системы власти и системы жилищного хозяйства;

Определить основные положения и ход реализации реформы ЖКХ РФ;

Определить правовые основы государственного регулирования ЖКХ в Российской Федерации;

Рассмотреть структуру, функции, полномочия федерального уровня государственного регулирования ЖКХ;

Проанализировать систему ЖКХ г. Санкт-Петербург;

Провести обзор регионального законодательства в сфере государственного регулирования ЖКХ в СПб;

Определить систему органов государственной власти, регулирующих сферу ЖКХ Санкт-Петербурга;

Определить результаты реформирования ЖКХ в СПб;

Рассмотреть управляющую компанию как объект городского хозяйства СПб;

Определить характеристики основных управляющей компаний СПб и провести анализ их деятельности.

Объект исследования - жилищно-коммунальный сектор экономики.

Предмет исследования - государственное регулирование ЖКХ СПб

В работе использовались следующие методы исследования: системный анализ (научный метод познания, представляющий собой последовательность действий по установлению структурных связей между переменными или элементами исследуемой системы) и сравнительный анализ (анализ сопоставимых данных с целью сравнения характеристик сопоставимых объектов).

Практическая значимость исследования заключается в возможности применения полученных результатов органами законодательной и исполнительной власти Российской Федерации для внесения корректив в программы дальнейшего реформирования ЖКХ. Сформулированные в исследовании выводы, методологические положения и практические рекомендации могут быть использованы при составлении проектов, направленных на создание более благоприятных условий для регулирования сферы ЖКХ в условиях проведения кардинальных реформ, в частности, при разработке и реализации федеральных целевых. Региональных и муниципальных программ.

Степень изученности проблемы. Экономическим проблемам теории и практики функционирования жилищно-коммунального комплекса (ЖКК) посвящены многие публикации. Научно-методологические и прикладные аспекты жилищной политики, управления жилищным фондом, состояние и ход экономических реформ жилищного сектора, пути дальнейшего развития ЖКХ освещены в трудах В.В. Авдеева, В.М. Арцыбашева, Т.Д. Белкиной, О.Э. Бессоновой, В.В. Бузырева, B.C. Боголюбова, Э.Т. Гаяловой, А.А. Дронова, Е.В. Егорова, В.В. Иванова, С.Г. Кирдиной, Я. Корнай, А.Н. Коробовой, Н.Б. Косаревой, Н.П. Кошмана, С.И. Круглика, В.Ю. Кузубова, Р. О'Салливан, Ю.Ф. Симионова, А.В. Талонова, СЛ. Филимонова, B.C. Чекалина, Л.Н. Чернышова и др.

Важные теоретические, и научно-практические заделы накоплены нашей и зарубежной экономической наукой в таком направлении как обоснование необходимых рамок и наиболее эффективных направлений применения программно-целевого метода государственного регулирования экономики (сфера ЖКХ). С этим направлением исследований связаны имена таких авторов, как А. Ахмедуев, А. Белоусов, П.Г. Бунич, В. Голикова, Г. Ершова, М.Л. Еваленко; Н.А. Каллина, Н.А. Ксенофонтова, М. Лапуста, В.Н. Лексин, А.Г. Лобко, Б.З. Мильнер, О.С. Пчелинцев, Б.А. Райзберг, А.Н. Швецов, Р.И. Шнипер, Б.М. Штульберг и др.

Вопросы совершенствования управления местным развитием с использованием информационного потенциала управления на уровне территорий рассматривались в работах Алисова А.Н., Балобанова А.Е., Гапоненко А.Л., Дульщикова Ю.С, Иванова B.C., Кархина Г.И., Кононова Д.А., Мельникова СБ., Михайлова А.Н., Николаева В.А., Уколова В.Ф., Чалова В.И. и др.

Теоретические и прикладные вопросы демонополизации управления и обслуживания жилищного фонда, приватизации предприятий ЖКХ, организации конкурсов, формирования рынка жилья и ЖКУ рассмотрены в трудах А.Н. Асаула, А.И. Деевой, Д. Дэниэля, О.В. Ким, Е.Б. Кокшаровой, СЕ. Корчемкина, В.А., Крылова, В.А. Лазарева, Е.Н. Луковникова, Майка-П. Линна, А.Г. Мокроносова, Ю.П. Обвинцева; Ю.Н. Огурцовой, Е.Ф. Петрова, М.В. Пинегиной, Г. Поляковского, И.В: Решетникова, Ф.М. Ривкина, Л.Ю. Руди, Д.Ю. Хомченко, М.Д. Шапиро и др.

Вместе с тем, проблематика эффективного развития коммунального хозяйства разработана недостаточно. Так, к числу узких мест следует отнести необходимость применения методов и форм государственного регулирования, адекватных уровню иерархии принимаемых решений, а также обеспечения эффективного согласования долгосрочных интересов государства и бизнеса при разработке и реализации проектов создания и модернизации жилищно-коммунальной инфраструктуры.

Методы сбора фактического материала - сбор первичной информации и её обработка осуществлялись с помощью наблюдения, сравнения, анализа и синтеза.

Глава 1. Основы функционирования жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации

.1 Система власти и система жилищного хозяйства - исторический обзор

Понятие «жилищно-коммунальный комплекс», получило широкое распространение в России и в странах СНГ, вошло в научный и практический оборот. В советской экономике жилищные и коммунальные услуги были в равной степени монополизированы и зачастую оказывались в рамках одного многоотраслевого предприятия. Почти все годы ХХ столетия власти уделяли большое внимание решению проблемы. Иногда казалось, что ее решение уже где-то близко. Но всякий раз окончательное решение ускользало. Властью овладевали новые идеи, часто прямо противоположные, и все приходилось начинать с начала.

Представляет значительный интерес рассмотреть историю попыток решения жилищного вопроса в России и СССР в ХХ веке. Этот опыт поистине уникален, как уникальна была вся общественно-политическая система СССР и его система народного хозяйства. И без осознания этого опыта невозможно понять проблемы, которые стоят в настоящее время на пути жилищной реформы в сегодняшней России.

) Жилищный вопрос в России до 1917 года

Жилищный вопрос в его современном понимании возник в России после реформ 60-ых годов, связанных с отменой крепостного права и быстрым ростом городского населения. Первоначально проведение жилищной политики осуществляется общественными управлениями крупных городов России, первыми столкнувшимися с острым жилищным кризисом. Позже, обобщая реальный опыт решения жилищного вопроса городами, в процесс его урегулирования включается и государство.

Жилищная политика в России до 1917 года, как и пути решения жилищного вопроса в целом были сходны с жилищной политикой других государств с многоукладной собственностью и рыночными отношениями. Это создание жилищной кооперации, привлечение частного капитала, и на этой основе расширение объемов жилищного строительства. Именно в этот период появляются частные, многоквартирные доходные дома, многие из которых служат до сих пор. Первая мировая война внесла в этот процесс свои коррективы, который были направлены на административное регулирование в жилищной сфере, ограничения в росте квартплаты. Следует отметить еще одно событие: в начале Первой Мировой Войны по распоряжению властей в городах были созданы домовые комитеты. В дальнейшем, в эпоху полной разрухи, именно домовые комитеты на некоторое время оставались единственной структурой, хоть как-то оказывающей помощь гражданам в работе по содержанию их жилья.

) Военный коммунизм

Придя к власти, большевики первым делом объявили о муниципализации жилого фонда. К марту 1919 в Москве были муниципализированы практически все крупные дома. В 1919 году был принят декрет, делавший жилье и коммунальные услуги бесплатными. С этого момента возможность нормальной эксплуатации домовладений была окончательно утрачена.

Новая власть была практически не в состоянии контролировать и направлять деятельность домкомов и вынужденно мирилась с их существованием. Однако по мере укрепления новой власти функции заведования домовладениями перешли к вновь созданным органам по управлению жилищным хозяйством. Идея централизации управления, свято исповедуемая большевиками, проявила себя и в этой сфере. Сначала была сделана попытка положить в основу организации городского жилищного дела принцип объединения муниципализированных домовладений по кварталам. Однако этот опыт оказался нежизненным и недолгим.

Право на пользование жильем регулировалось Постановлением исполкома Моссовета об учете и распределении жилых и нежилых помещений в городе Москве. Согласно этому Постановлению, все вопросы, связанные с жилой площадью, были строго централизованы. Была установлена норма жилой площади.

Основным способом высвобождения жилья стала реквизиция помещений, которая производилась для размещения правительственных и общественных учреждений, а также так называемое «уплотнение», осуществляемое административными методами. Фактическая бесхозность жилья, политика реквизиций, а также отсутствие материальных средств и полная незаинтересованность жильцов в сохранении своего жилья привели к глубокому кризису домовладений.

Период 19-20-21 годов привел к остановке центрального отопления, к прекращению работы канализации, водопровода, электрического освещения. Последствия войн, революций и политики «военного коммунизма» оказались катастрофическими, в том числе и для состояния «жилищного вопроса».

) Новая экономическая политика

Новая экономическая политика связана с отказом от иллюзий о том, что ликвидация частной собственности и рыночных отношений автоматически приведет к решению всех проблем общества. На деле военный коммунизм привел к анархии и разрухе, отсюда и новая политика, связанная с восстановлением (пусть и частичным) многоукладной собственности и рыночных отношений, раскрепощением хозяйственной инициативы граждан, восстановления их хозяйского отношения к жилью.

В конце 1921 принят Декрет о демуниципализации, т.е. возвращении жилых строений из муниципальной в частную собственность. Правда эта демуниципализация - приватизация относилась исключительно к небольшим строениям. Проблему сохранности и управления многоквартирными домами было предложено решать путем создания коллективного кооперативного собственника - жилищного товарищества, а затем и жилищно-арендного кооператива. Товарищества восстановили домоуправления, что значительно улучшило управление жильем. Платность жилья была возвращена в апреле 1922 года. Практически одновременно с возникновением первых товариществ стали образовываться Союзы жилищной кооперации. В 1922 году начинает выходить журнал «Жилищное товарищество».

Благодаря принятым мерам, были достигнуты значительные успехи. Разруха жилья преодолена, России выведена на уровень 1913 года. Квартирная плата уже позволяет проводить текущий, а частично и капитальный ремонт, возобновилось и новое строительство.

) Консолидация авторитарного режима

Разумеется, процесс построения авторитарного государственного режима и централизованной экономики, который провозгласила правящая партия, не мог не затронуть и жилищное хозяйство. 1937 году была окончательно подведена черта под жилищной политикой периода НЭПа. Более того, именно в 1937 году была создана та система управления жилищным (впоследствии жилищно-коммунальным) хозяйством, которая с некоторыми изменениями дожила до наших дней.

Сформулирована суть новой жилищной политики периода консолидации тоталитарного режима: власть не намерена терпеть далее существование каких-либо «бесконтрольных» объединений граждан, тем более в такой важнейшей для любого человека области, как жилье.

Напротив власть объявляет, что ей принадлежит монопольное право самой определять, что кому причитается. Граждане должны ждать, пока власть выделит то, что им полагается. Весь жилищный фонд мобилизуется и используется исключительно в интересах власти.

Непосредственное управление государственным жилищным фондом и полную ответственность за его сохранность возлагается на местные Советы и на государственные учреждения и промышленные предприятия в отношении домов, находящихся в их ведении. (Так появилась проблема «ведомственного жилья», дошедшая до наших дней).

Таким образом, домоуправление и управляющий домом сохраняются. В кооперативе управляющий домом нанимался жителями и представлял их интересы, теперь он назначается властью и призван отстаивать ее интересы. Жители перестают быть хозяевами (даже как арендаторы) дома.

Далее нужно создать властную вертикаль. Поэтому «в составе отделов коммунального хозяйства краевых и областных исполкомов и в народных комиссариатах коммунального хозяйства автономных республик управления жилищного хозяйства, а в наркоматах коммунального хозяйства народных республик - главные управления жилищного хозяйства». Именно этой вертикали, а не безвластным местным Советам, будут починяться жилищные управления.

) «Оттепель»

Результатом двух десятилетий централизованной государственной жилищной политики стал очередной острый жилищный кризис. И как результат очередной переход к новой жилищной политике, который отражается в Постановлении ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 31 июля 1957 года «О развитии жилищного строительства».

Постановление ставит задачу ликвидации в ближайшие 10-12 лет недостатка в жилищах для трудящихся, для чего: увеличить объем государственного жилищного строительства. Увеличить объем жилищного строительства за счет средств населения с помощью государственного кредита. Осуществлять строительство на свободных территориях, без сноса существующих строений и преимущественно крупными массивами. Подержать строительство своими силами, методом народной стройки.

Жилищная политика вновь поставила перед собой цель содействия самостоятельным инициативам граждан по решению жилищных проблем, что было закреплено Постановлением ЦК КПСС и Совета Министром СССР от 1 июня 1962 года «Об индивидуальном и кооперативном жилищном строительстве».С начала 1950-ых до середины 1960-ых годов была создана домостроительная индустрия. В эти годы СССР вышел на первое место в мире по числу строящихся квартир.

) «Застой»

Однако к началу 1970-ых реформы сворачиваются. В середине 1970 года принимается Постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР 1970 «О серьезных нарушениях государственной дисциплины в городском строительстве и жилищном хозяйстве». Некоторые его положения актуальны и для наших дней. В частности: «из-за неудовлетворительной эксплуатации жилищного фонда, систематического недовыполнения планов капитального ремонта, отвлечения средств и сил ремонтно-строительных организаций на новое строительство и другие работы, жилые дома преждевременно выходят из строя». Кроме того, жилищное хозяйство к этому времени становится убыточным. Символическая квартплата, ведущая свою историю с Декретов о бесплатном жилье времен «военного коммунизма», не покрывает расходов на эксплуатацию. Государство, не заинтересованное более экономически в поддержании жилого фонда, стремится экономить даже на системе его эксплуатации.

Постановление Совета Министров СССР от 4 сентября 1978 года «О мерах по дальнейшему улучшению эксплуатации и ремонта жилищного фонда» предусматривает укрупнение жилищно-эксплуатационных организаций. Таким образом, на месте домоуправлений появляется уже знакомое по временам «военного коммунизма» квартальное хозяйство, получившее название ЖЭК.

Именно в те годы в СССР сложилось устойчивое, во многом сохраняющееся до сих пор, мнение - жилье получают, государство его дало - пусть оно о нем и заботится. Государство же перестало на деле быть хозяином, а люди потерял в своей массе чувство хозяина, хозяйское отношение к дому.

) Перестройка

Жилищная политика времен «перестройки» отразила всю половинчатость решений и все противоречивые тенденции периода. В этом же русле идет и Постановление Совмина СССР 12 июня 1986 года «О некоторых вопросах, связанных с проектированием в строительстве молодежных жилых комплексов», предоставляющее руководителям предприятий дополнительные права по поддержке строительства МЖК.

Еще одну типичную меру времен перестройки демонстрирует Указ Президиума Верховного Совета СССР от 21 апреля 1986 года «О расширении прав трудовых коллективов в решении вопросов улучшения жилищных условий рабочих и служащих». Название говорит само за себя - надо привлечь самих работников к распределению жилья.

В 1987 году из Гражданского Кодекса РСФСР исключается ряд статей, в том числе и устанавливающих предельный размер платы за наем жилья в частном секторе, но положение о недопустимости «нетрудовых доходов» сохраняется. Наконец, Закон о кооперации в СССР создает условия для регистрации жилищно-строительных кооперативов в заявительном порядке: «отказ в регистрации кооператива по мотивам нецелесообразности не допускается».

К положительным сторонам «перестройки» следует отнести раскрепощение инициативы людей, творческих сил народа. Проявились эти творческие силы и в сфере решения жилищного вопроса. Многие из МЖК не распались после окончания строительства, а превратились в реально действующие социальные организмы - территориальные общины, о которых столь много говорят в наши дни распада социальных структур. Стали возникать и другие территориальные общины (комитеты общественного самоуправления и.т.д.), связанные не только с управлением жилыми домами, но и с любой социальной деятельностью по месту жительства.

Но, быть может, больше всего жилищная политика времен перестройки запомнилась утопическим, популистским лозунгом «к 2000 году - каждой семье отдельную квартиру».

1.2 Реформа ЖКХ РФ - основные положения и ход реализации

Назревшая еще в середине 80-х годов реформа ЖКХ должна была проводиться по новым нормативным документам, более жестко уточнявшим новые межремонтные сроки, случаи, в которых именно ЖЭУ должны были проводить ремонты помещений. Необходимо было пересмотреть нормативную систему осмотров и обследований. Было очевидно, что в рамках прежних методических рекомендаций ЖКХ превращается в «черную дыру» государственной экономики.

Начатое в начале 90-х годов реформирование ЖКХ изначально было озвучено для потребителя, как социального иждивенца. Смысл производимой реформы укладывался в ряд последовательных действий: государство позволяет жильцам бесплатно приватизировать занимаемые ими помещения, но за это требует полной оплаты жилищно-коммунальных услуг. Первый момент реформирования ЖКХ обществом был оставлен практически без внимания, поскольку в этот период развала государства, разрыва экономических связей, обвальной инфляции - граждане почти исключительно боролись за свое физическое существование.

Реформа жилищно-коммунального хозяйства формально началась с принятия закона «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г., который наметил переход отрасли на самоокупаемость, когда население станет целиком оплачивать все жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ), в течение пяти лет. Реальные доходы населения снизились, были исчерпаны, обесценились или заморожены сбережения и вклады, поэтому необоснованно растущие тарифы на ЖКУ оказались болезненными для подавляющей части жильцов. Закон «О внесении изменений в Закон РФ “Об основах федеральной жилищной политики“» от 8 декабря 1995 г. продлил срок поэтапного перехода к полной оплате населением жилищно-коммунальных услуг с 5 до 10 лет, т.е. до 2003 г

На первом этапе реформы ЖКХ (1992-1996 гг.) главным стало стремление переложить издержки отрасли на плечи граждан. Доля оплаты населением жилищно-коммунальных услуг выросла в среднем с 2% в 1992 г. до 28% в 1996 г., а в некоторых регионах и до 45-60%.

Первый этап реформы совпал с процессом приватизации наиболее доходных отраслей экономики, пополнявших бюджет государства, что вызывало резкое падение доходов населения, уровня занятости, разрушение складывавшихся рыночных отношений. Главным структурным преобразованием первого этапа реформы стало полное устранение государственного контроля над расходованием бюджетных средств. Вместо резкого ограничения и пересмотра состава функций, выполнявшихся ранее отраслью, в ней возникают подразделения, дублирующие функции специализированных предприятий, эксплуатировавших инженерные сети и инфраструктуру. До сих пор нет жесткого разграничения в городских водопроводных, канализационных, тепловых сетях между предприятиями-поставщиками и предприятиями ГЖУ. Последние - возникли без всякой производственной необходимости лишь в качестве аккумулятора денежных средств, собираемых с потребителей.

Многими исследователями отмечалось, что сложившаяся на первом этапе реформирования система управления ЖКХ превратила коммунальные службы в монополистов на местном уровне. У занятых в этой сфере исчезли последние стимулы заинтересованности в улучшении качества работ, в первую очередь, поскольку такой состав и объем работ никем не регламентировался. В отрасли возникла парадоксальная ситуация, когда ее работники на практике не несли ни юридической, ни материальной ответственности за аварии, отключение подачи воды, тепла, энергии и т.п., поскольку при полном исключении государственного регулирования - функции управления и хозяйствования в ЖКХ были слиты. Это привело к неоправданному завышению производственных издержек ЖКХ, бесконтрольное установление цен на услуги, за которые в итоге расплачивалось как население, так и государство.

Главным итогом первого этапа реформирования ЖКХ стало уничтожение государственных ремонтно-строительных трестов и мобильного переселенческого фонда, что лишило отрасль перспективы развития, нарушило систему капитальных ремонтов, реконструкции и обновления жилищного фонда.

На начало второго этапа реформирования без проведения массовых осмотров, без актирования их результатов - руководством отрасли было заявлено, что износ основных фондов ЖКХ оценивается на 60%, а по отдельным районам - 70%, поэтому отрасль нуждается в значительных финансовых вливаниях. Хотя в середине 80-х годов в СССР были произведены качественные преобразования структуры жилого фонда, выразившиеся в переходе к новому жилищному нормативу, масштабному сносу ветхих строений, вводу комфортабельных серий жилья.

Кроме того, к началу второго этапа происходит полная ликвидация ведомственных жилищно-коммунальных отделов и передача ведомственного жилья и коммунальной сферы в муниципальную собственность. Несмотря на то, что ведомственные ЖЭО располагали собственными производственными участками, передача жилья в муниципальную собственность выразилась в резком возрастании тарифов.

В отличие от предыдущего этапа проведения реформы, когда не только не преследовалось, но и намеренно поощрялось повышение тарифов, на втором этапе реформирования усилия работников отрасли должны были сосредоточиться:

на повышении эффективности производства самих услуг и снижении издержек,

на установлении дифференцированных тарифов на нормативные и сверхнормативные площади жилья и потребление коммунальных услуг,

на стимулировании ресурсосбережения, в первую очередь, самими предприятиями отрасли.

В соответствии с решением Правительства Российской Федерации от 22 апреля 1999 г. (протокол № 17) в концепции второго этапа предусматривались четыре основных направления реформы:

демонополизация отрасли и создание в ней конкурентной среды;

повышение доли оплаты населения (вместе с развитием системы социальной защиты малоимущих категорий граждан);

ресурсосбережение и снижение издержек на жилищно-коммунальные услуги при обеспечении государственных стандартов качества обслуживания потребителей;

комплексное изменение системы финансирования, управления и контроля в этой сфере; участие граждан в управлении жилищным фондом через создание товариществ собственников жилья.

В ходе реформирования должны быть созданы механизмы устойчивого функционирования систем жизнеобеспечения городов и населенных пунктов в новых условиях. Однако никаких механизмов контроля над выполнением заявленных задач со стороны государства, как и на первом этапе реформы, не предусматривается. Поэтому на втором этапе расходы на содержание ЖКХ достигли максимальных размеров, превысив в 1997 г. - 113 млрд. руб. (13% всех расходов консолидированного бюджета), в 1998 г. - 96,8 млрд. руб., в 1999 г. - 124,6 млрд. руб., в 2000 г. - 123 млрд. руб. На содержание ЖКХ к 2004 г. расходовалось от 30-35% до 50% местных бюджетов, есть города (в частности, Улан-Удэ), в которых на покрытие убытков жилищно-коммунального хозяйства затрачивается более 70% бюджета.

В этих условиях отрасль, аккумулирующая оплату ресурсов населением и бюджетные дотации, не расплачивается с поставщиками, лишая их возможности произвести своевременный ремонт, не восстанавливает сети, находящиеся в ее ведении. С отменой льгот на оплату жилья по ФЗ №122, постановлениям Правительства РФ от 30.07.2004 г. № 392 и от 30.08.2004 г. №444 - расчетные центры не были сокращены, поскольку им вменялось в обязанности «обобщение практики применения Правил оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг, Положения о предоставлении субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг» и направить предложения и обзор в НП МИИТ ЖКХ на основании отраслевого письма-распоряжения № 082/1-02.

Возникшая перед принятием нового «Жилищного Кодекса» система договорных отношений, складывающихся с потребителем, не предусматривает никакого влияния или обратной связи с основным заказчиком услуг отрасли. Она полностью исключает создание конкурентной среды на рынке оказания жилищных услуг, поскольку основным источником давления на потребителя является управляющая компания, в чьи функции хозяйственного управления в ходе реформ не предусматривается вносить никаких элементов конкуренции. Следует отметить, что такая структура деловых отношений вне четкой иерархии целей игнорирует гражданские права нанимателей жилья и сводится на «нет» главную цель реформы - повышение качество обслуживания населения.

Реализуемая в настоящее время модель реформирования ЖКХ соответствует программе, разработанной Госстроем России и одобренной Правительством Российской Федерации от 17 ноября 2001 г.

По данным Всероссийского опроса, проведенного ВЦИОМ 28-29 января 2006 г. (Опрошено 1592 человека в 153 населенных пунктах в 46 областях, краях и республиках России. Статистическая погрешность не превышает 3,4%), большинство россиян негативно оценивают преобразования проходящие в сфере ЖКХ.

Рис.1 Оценка качества жилищно-коммунальных услуг, получаемых гражданами в месте своего постоянного проживания, %

В Москве и Санкт-Петербурге ситуация с ЖКУ воспринимается лучше (+41, -57%), чем в других населенных пунктах.

Оценка влияния роста тарифов на ЖКУ на качество обслуживания населения представлена на рис.2

Рис. 2 Оценка влияния роста тарифов на ЖКУ на качество обслуживания населения, %.

Изменения к лучшему в столицах и крупных городах отмечают чаще (18% и 14%), чем в других типах поселений (8-11%).

Основные направления реформы ЖКХ, по мнению респондентов, представлены на рис. 3.

Рис. 3. Основные цели реформы ЖКХ по мнению населения, %.

К основным результатам реализации реформы ЖКХ можно отнести:

Повышение устойчивости функционирования отрасли и проведение капитального ремонта, модернизация инженерной инфраструктуры, ликвидация аварийного жилья. Важный показатель - снижение количества коммунальных аварий. В отопительном периоде 2008-2009гг. произошло 30 аварийных и чрезвычайных ситуаций, в то время как в осенне-зимний период 2007-2008 годов их было 85. За этой динамикой - инвестиции в капитальный ремонт домов и модернизацию инженерной инфраструктуры ЖКХ, усилия по переселению граждан из ветхого и аварийного жилого фонда. Показательно, что в тех регионах, где реформа ЖКХ проходит эффективно, вообще отсутствуют аварийные и чрезвычайные ситуации (Приволжский и Уральский федеральные округа).

Катализатором роста темпов капитального ремонта и решения проблем ветхого жилья стали средства федерального бюджета. В рамках подпрограммы «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры» в 2008 г. на эти цели было выделено свыше 6 млрд. рублей. После 2010 года подпрограмма не завершится, а будет продолжена в рамках подготавливаемой Минрегионом Программы «Жилище» на 2011-2015 годы.

Приняты решения о выделении средств Фонда реформирования ЖКХ на капитальный ремонт многоквартирных домов и переселение граждан из аварийного жилья по 123 заявкам 78 регионов на общую сумму 53,6 млрд. рублей. Таким образом, на сегодняшний день в программах Фонда содействия реформированию ЖКХ участвуют 78 субъектов Федерации. Общий объём осваиваемых финансовых средств - с учётом софинансирования регионов - составил 110,2 миллиардов рублей. Освоение средств Фонда обеспечит занятость 1,5 миллиона человек. По имеющимся оценкам, участие субъектов Федерации в программах Фонда ЖКХ увеличивает доходы региональных и местных бюджетов на 30 %.

Сегодня можно с уверенностью сказать, что в стране сформировался слой собственников жилья. С 1995 года доля жилищного фонда, находящегося в собственности граждан, увеличилась с 44,1 % до 79%.

Важнейшей составной частью реформы ЖКХ является тарифное регулирование, реформирование механизма ценообразования, переход к экономически обоснованным тарифам при одновременной социальной поддержке малоимущих граждан. С одной стороны, благодаря действиям регулятора рост стоимости услуг ЖКХ был ниже темпов роста доходов населения. При этом, до сих пор не удалось выйти на полную оплату услуг по экономически обоснованным тарифам. Сегодня оплата услуг ЖКХ составляет только 88,5% от реальной стоимости услуг в среднем по России.

Стратегической целью государственной жилищной политики в настоящее время, является - обеспечение доступности жилья для всех категорий граждан, а также соответствия комфортности жилья потребностям населения.

По состоянию на 1 марта 2009 года в отрасли занято более 2,3 млн. человек, 33 тысячи 845 организаций обеспечивают теплом, водой, газом, электроэнергией и другими видами жилищно-коммунальных услуг более 2 млн. 664 тысяч жилых домов (а это свыше 3 млрд.кв.м.), сотни тысяч объектов инфраструктуры и промышленных производств. Отрасль формирует 4% валового внутреннего продукта страны, а ежегодный объем оказываемых услуг превышает 2 триллиона рублей.

На настоящем этапе стратегическими задачами развития отрасли являются:

ликвидация в среднесрочной перспективе аварийного и ветхого жилья;

содействие самоорганизации населения на жилищном рынке, организации эффективного управления многоквартирными домами;

модернизация сферы ЖКХ, приведение жилищного фонда к состоянию, отвечающему условиям энергоэффективности, экологии;

обеспечение социальной защиты в части оплаты коммунальных услуг отдельными группами граждан (пожилых людей, инвалидов, многодетных семей и т.д.);

совершенствование тарифной политики;

завершение процесса финансового оздоровления предприятий ЖКХ;

привлечение бизнеса (включая зарубежных инвесторов) к управлению и инвестированию в жилищно-коммунальную инфраструктуру, развитие частно-государственного партнерства в сфере предоставления коммунальных услуг.

Реализация столь масштабных общегосударственных задач предполагает, с одной стороны, объединение усилий всех ветвей и уровней власти, с другой, требует соответствующего экономического поведения самого гражданина, будь он собственник жилого помещения, либо нуждающийся в жилье или в улучшении жилищно-бытовых условий.

Следовательно, многое зависит от организации дела, четкого распределения функциональной нагрузки, от механизмов формирования и порядка распределения и использования ресурсов как на государственном и муниципальном уровнях управления, так и на уровне конкретного человека.

1.3 Правовые основы государственного регулирования ЖКХ в Российской Федерации

Основной сферой существования и жизнедеятельности гражданина является его главное жизненное пространство, а именно, его жилище. Конституция Российской Федерации и Жилищный кодекс Российской Федерации свидетельствуют о том, что каждый человек имеет право на жилище.

«Жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения».

«1. Право частной собственности охраняется законом.

. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

. Право наследования гарантируется».

Новый Жилищный кодекс Российской Федерации заменяет действовавший более 20 лет Жилищный кодекс РСФСР. В Кодексе особое внимание уделено разграничению компетенции между органами государственной власти РФ, субъектов РФ и органами местного самоуправления в области жилищных отношений. Устанавливается 4 вида жилищного фонда в зависимости от его назначения: жилищный фонд социального использования (по договорам социального найма), специализированный жилищный фонд (для проживания отдельных категорий граждан), индивидуальный жилищный фонд (для проживания граждан - собственников), жилищный фонд коммерческого использования (для проживания граждан на условиях возмездного пользования). Существенные изменения претерпели положения, связанные с очередностью предоставления жилых помещений по договору социального найма.

В Жилищном кодексе впервые предусматриваются специальные главы, посвященные регламентации перевода жилых помещений в нежилые и соответственно нежилых помещений в жилые, переустройства и перепланировки жилого помещения, отношений собственности на объекты общего пользования многоквартирного дома, создания, цели организации и деятельности товарищества собственников жилья, правового положения членов товарищества собственников жилья.

Социальная поддержка граждан в сфере оплаты жилищно-коммунальных услуг, помимо субсидий низкодоходным семьям, включает в себя и льготы, предоставляемые отдельным категориям граждан. Законодатель, введя в ЖК РФ статью 160 "Компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг", фактически позволил существующие натуральные льготы по оплате жилищно-коммунальных услуг перевести в денежные выплаты. Этому же способствовал и Федеральный закон от 22.08.2004 г. № 122-ФЗ, который внес изменения, касающиеся «предоставления гражданам мер социальной поддержки по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, в ряд федеральных законов», и предоставил органам государственной власти субъектов Российской Федерации полномочия «по установлению формы предоставления льгот (в редакции закона - мер социальной поддержки) по оплате жилого помещения и коммунальных услуг всем категориям граждан».

Гражданский кодекс Российской Федерации определяет предмет и основные начала отрасли гражданского права, закрепляет систему институтов гражданского права. Все иные законы, содержащие нормы гражданского права, должны соответствовать Гражданскому кодексу РФ.

Определяется правовой статус участников гражданских правоотношений - физических, юридических лиц, а также особых субъектов - Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований.

Дается понятие гражданско-правовой сделки и содержатся нормы о сделках как об основании возникновения гражданских прав и обязанностей. Определяются виды сделок, их формы, а также основания недействительности сделок и их последствия.

Отдельный подраздел посвящен срокам, с которыми связано возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Раскрывается содержание права собственности и иных вещных прав. Определяются объекты и субъекты права собственности, рассматриваются вопросы возникновения и прекращения права собственности.

Вторая часть Гражданского кодекса РФ посвящена отдельным видам обязательств. Предусматривается, что обязательства могут возникать из договоров, из односторонних действий участников имущественных отношений, а также в связи с причинением имущественного и морального вреда или вследствие неосновательного обогащения.

Положения об отдельных видах обязательств, содержащиеся в части второй ГК, последовательно развивают и продолжают общие начала (принципы) гражданско-правового регулирования, закрепленные частью первой Кодекса. Наиболее важными здесь являются принципы свободы договора и беспрепятственного осуществления гражданских прав.

Важной новеллой части второй является включение в систему обязательств целой группы новых договоров, которые не были урегулированы ранее действовавшим Гражданским кодексом РСФСР. Это договоры финансовой аренды (лизинга), финансирования под уступку денежного требования, коммерческой концессии, доверительного управления имуществом.

Закон о приватизации жилищного фонда устанавливает основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда, определяет правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жилье.

Целью Закона является создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилье, а также улучшения использования и сохранности жилищного фонда.

Установлено право граждан, занимающих жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность. Определены категории жилых помещений, не подлежащих приватизации. Установлен порядок передачи приватизируемых жилых помещений в собственность граждан.

Федеральный закон от 14 апреля 1995 г. N 41-ФЗ "О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации" определяет экономические, организационные и правовые основы государственного регулирования тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации.

Согласно закону, тарифы на электрическую и тепловую энергию - система ценовых ставок, по которым осуществляются расчеты за электрическую энергию (мощность) и тепловую энергию (мощность).

Государственное регулирование тарифов осуществляется посредством установления в соответствии с принципами, изложенными в Федеральном законе, экономически обоснованных тарифов на электрическую и тепловую энергию или предельного уровня указанных тарифов. Определены полномочия органов власти в области государственного регулирования тарифов. Устанавливается подведомственность споров, связанных с государственным регулированием тарифов на электрическую и тепловую энергию, арбитражному суду.

Федеральный закон от 19 мая 1995 г. N 82-ФЗ "Об общественных объединениях" регулирует общественные отношения, возникающие в связи с реализацией гражданами права на объединение, созданием, деятельностью, реорганизацией и (или) ликвидацией общественных объединений.

Законом закрепляется порядок создания общественных объединений, их реорганизации и (или) ликвидации, права и обязанности общественных объединений, регламентируются вопросы собственности общественных объединений, управления имуществом, а также определяется ответственность за нарушение законодательства об общественных объединениях.

В перечень продукции производственно-технического назначения, товаров народного потребления и услуг, на которые государственное регулирование цен (тарифов) на внутреннем рынке Российской Федерации осуществляют органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, в частности входят: «Топливо твердое, топливо печное бытовое и керосин, реализуемые гражданам, управляющим организациям, товариществам собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным или иным специализированным потребительским кооперативам, созданным в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье».

Федеральная целевая программа "Жилище" на 2002 - 2010 годы продолжает преобразования в жилищной сфере, начатые в рамках реализации Государственной целевой программы "Жилище", одобренной постановлением Правительства РФ от 20 июня 1993 г. N 595, и Основных направлений нового этапа реализации Государственной целевой программы "Жилище", одобренных Указом Президента РФ от 29 марта 1996 г. N 431.

В связи со вступлением в силу с 1 марта 2005 года нового Жилищного кодекса РФ и реализацией приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье" признаны утратившими силу указы Президента РФ, предусматривавшие ряд мер по реформированию жилищно-коммунального хозяйства РФ и проведению жилищной реформы.

Федеральный закон от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" устанавливает правовые и организационные основ оказания финансовой поддержки органам государственной власти субъектов РФ по реформированию жилищно-коммунального хозяйства и предусматривает создание некоммерческой организации (государственной корпорации), осуществляющей функции по софинансированию проведения капитального ремонта многоквартирных домов и переселения граждан из аварийного жилищного фонда, - Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства. Регламентирован порядок расходования средств Фонда. В случае нецелевого использования средств Фонда предоставление финансовой поддержки может быть приостановлено. Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства осуществляет свою деятельность до 1 января 2012 года. Определен порядок ликвидации Фонда.

Основу государственного регулирования ЖКХ в Российской Федерации составляют так же Постановления Правительства Российской Федерации: от 28.04.2005 № 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения»; от 21.05.2005 № 315 «Об утверждении типового договора социального найма жилого помещения»; от 10.08.2005 № 502 «Об утверждении формы уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение»; от 14.12.2005 № 761 «О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг»; от 21.01.2006 № 25 «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями»; от 26.01.2006 № 42 «Об утверждении правил отнесения жилого помещения к специализированному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений».

К основополагающим документам в сфере государственного регулирования ЖКХ относятся так же распоряжения, постановления, приказы и указания профильных министерств и ведомств.

1.4 Федеральный уровень государственного регулирования ЖКХ - структура, функции, полномочия

Функции государственного управления реализуются, как правило, в известных организационно-правовых формах, в которых компетенция государственных органов обретает свое предметное содержание. Структурные элементы федеральных органов исполнительной власти закреплены в Распоряжении Администрации Президента РФ N 943, Аппарата Правительства РФ N 788 от 16.07.2008 г. (ред. от 05.03.2009г.) «О перечне полных и сокращенных наименований федеральных органов исполнительной власти». Основные федеральные органы исполнительной власти, участвующие в государственном регулировании ЖКХ РФ представлены на рис.4.

Рис.4 Федеральные органы исполнительной власти, участвующие в государственном регулировании ЖКХ РФ

Один из Заместителей Председателя Правительства Российской Федерации (КОЗАК Д.Н.) координирует работу федеральных органов исполнительной власти и дает им поручения по вопросам государственной политики в сфере строительства и архитектуры, жилищно-коммунального хозяйства.

Министерство здравоохранения и социального развития Российской Федерации (Минздравсоцразвития России) осуществляет функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере здравоохранения, социального развития, труда и защиты прав потребителей, включая вопросы организации медицинской профилактики

Цели Министерства здравоохранения и социального развития Российской Федерации: повышение благосостояния населения, снижение бедности и неравенства по денежным доходам населения; повышение эффективности системы социальной защиты и социального обслуживания, в первую очередь пожилых граждан и инвалидов.

Министерство природных ресурсов и экологии Российской Федерации (Минприроды России) осуществляет функции в сфере мониторинга окружающей природной среды, ее загрязнения, а также по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере охраны окружающей среды, включая вопросы, касающиеся особо охраняемых природных территорий и государственной экологической экспертизы.

Министерство регионального развития Российской Федерации осуществляет функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере социально-экономического развития субъектов Российской Федерации и муниципальных образований…административно-территориального устройства Российской Федерации, осуществления приграничного сотрудничества, строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства, оказанию государственных услуг и управлению государственным имуществом в сфере градостроительства, строительства, промышленности строительных материалов и жилищно-коммунального хозяйства и координации деятельности государственной корпорации - Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства.

Министерство финансов Российской Федерации (Минфин России) осуществляет функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере бюджетной, налоговой, страховой, валютной, банковской деятельности, государственного долга.

Министерство экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России) осуществляет функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере анализа и прогнозирования социально-экономического развития, развития предпринимательской деятельности, в том числе среднего и малого бизнеса, имущественных отношений, несостоятельности (банкротства) и финансового оздоровления организаций, оценочной деятельности, земельных отношений (за исключением земель сельскохозяйственного назначения), государственного кадастра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета и кадастровой деятельности, государственной кадастровой оценки земель, государственной регистрации прав на недвижимое имущество, геодезии и картографии, государственной статистической деятельности, инвестиционной деятельности и государственных инвестиций, формирования межгосударственных и федеральных целевых программ (долгосрочных целевых программ), ведомственных целевых программ, разработки и реализации программ социально-экономического развития Российской Федерации.

Министерство энергетики Российской Федерации (Минэнерго России) осуществляет функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере топливно-энергетического комплекса, а также функции по оказанию государственных услуг, управлению государственным имуществом в сфере производства и использования топливно-энергетических ресурсов.

Федеральная антимонопольная служба осуществляет функции по принятию нормативных правовых актов, контролю и надзору за соблюдением законодательства в сфере конкуренции на товарных рынках, защиты конкуренции на рынке финансовых услуг, деятельности субъектов естественных монополий (в части установленных законодательством полномочий антимонопольного органа).

Федеральная служба по тарифам уполномочена осуществлять правовое регулирование в сфере государственного регулирования цен (тарифов) на товары (услуги) в соответствии с законодательством Российской Федерации и контроль за их применением, за исключением регулирования цен и тарифов, относящегося к полномочиям других федеральных органов исполнительной власти, а также федеральным органом исполнительной власти по регулированию естественных монополий, осуществляющим функции по определению (установлению) цен (тарифов) и осуществлению контроля по вопросам, связанным с определением (установлением) и применением цен (тарифов) в сферах деятельности субъектов естественных монополий.

Федеральная служба по финансовому мониторингу уполномочена принимать меры по противодействию легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма и координирующим деятельность в этой сфере иных федеральных органов исполнительной власти.

Основная проблема координирования в отрасли на сегодня состоит в координации взаимодействия c потребителем. Принципы координации указывают для этого много различных путей. Причем, механизм цен или принимаемых отраслью тарифов - это частный случай принципа «согласования», используемого при определенных ограничениях. Являясь монополистом, отрасль, по сути, взаимодействует лишь с двумя субъектами: государством и потребителем. Децентрализация на сегодня для ЖКХ означает дистанцирование от решения государственных социальных задач. Можно предвидеть, что выбор подходящего принципа согласования с потребителем, а также формы его применения - во многом определит дальнейшее развитие отрасли.

Сложившееся положение в ЖКХ в значительной мере связано с отсутствием эффективной системы управления отраслью. В настоящее время функции по совершенствованию нормативной правовой базы, обеспечению финансовой устойчивости и бюджетной поддержки, тарифной политики, формированию рынка ЖКУ с учетом особенностей экономического и социального развития регионов все еще разобщены по различным министерствам и ведомствам.

Вместе с тем, все отмеченные проблемы в значительной мере сопряжены с тем, что изначально реформа ЖКХ не была увязана с необходимостью преодоления структурных диспропорций российской экономики, в том числе, диспаритета цен и доходов. Очевидно, что стоимость жилищно-коммунальных услуг совершенно несоизмерима с теми заниженными доходами населения, которые сегодня имеют наши граждане. По сути, жилищно-коммунальную реформу необходимо было начинать с реформы доходов населения, в частности, решения проблем недооценки труда и производства в России по сравнению с экономически оправданным уровнем цен. Это, в свою очередь, не позволяет в полной мере оплачивать услуги ЖКХ.

Для того, чтобы реформа жилищно-коммунального хозяйства не свелась к повышению тарифов и позволила бы провести кардинальную модернизацию отрасли, необходимо рассмотреть следующие важнейшие подходы:

Сохранение государственного регулирования процессами реформирования отрасли, усиление ответственности государства за поддержание системы жизнеобеспечения населения. Формирование механизма согласованного взаимодействия всех уровней системы. Введение сквозной ответственности по всем технологическим цепочкам ЖКХ.

Проведение финансового оздоровления предприятий ЖКХ, реструктуризации задолженности. Изменение подходов к ценообразованию в ЖКХ (оплата только за реально оказываемые услуги населению; счетчики учета воды, газа, тепла, договорные отношения потребителя и поставщика коммунальных услуг, создание системы общественного аудита).

Развитие конкуренции в системе ЖКХ. Введение механизмов конкурсного отбора подрядных организаций для выполнения работ по предоставлению коммунальных услуг. Особенности приватизации отрасли. Привлечение частного капитала на принципах концессии, долгосрочной аренды основных фондов ЖКХ.

Стимулирование внедрения энергосберегающих технологий, автономных систем тепло- и водоснабжения.

Необходимым условием повышения эффективности функционирования ЖКХ является развитие системы законодательства, как на федеральном, так и на региональном уровне..

По результатам исследования, проведенного в Первой Главе можно сделать следующие выводы:

Приведенный краткий обзор жилищной политики в СССР и в России в 20-м веке позволяет утверждать:

все периоды укрепления и ужесточения политического режима («военный коммунизм», «сталинский тоталитаризм», «поздний застой»), которые в политическом плане характеризуются укреплением государства, построением вертикали власти, подавлением личных свобод и демократических институтов - в области жилищной политики характеризуются ужесточением административных начал, ликвидацией инициатив граждан, утверждением командно- распределительной системы. И все эти периоды заканчивались острым жилищным кризисом.

все периоды ослабления идеологического давления (НЭП, «оттепель 60-х годов», перестройка) в области жилищной политики характеризуются проведением реформ, направленных на развязывание инициативы жителей, привлечение их к управлению жилым фондом и жилищному строительству, сокращению сферы действия командно-перераспределительных механизмов в жилищной политике.

Подводя промежуточные итоги реформирования жилищно-коммунальной отрасли можно отметить следующие основные моменты:

По всем направлениям реформирования ЖКХ к настоящему времени подготовлена основная база нормативных правовых актов, регулирующих процессы реформирования отрасли.

В целом сформирована и закреплена организационная структура государственного управления развитием отрасли. Установлены полномочия участников. Создана и начала работать необходимая рыночная инфраструктура и институты функционирования ЖКХ.

Организационно разделены функции управления и хозяйствования через создание таких структур как ТСЖ, управляющие компании, в том числе частных форм собственности и непосредственное управление многоквартирными домами гражданами.

Существенно увеличено ресурсное обеспечение реформирования ЖКХ. За период с 2008 по 2011 г. в федеральном бюджете расходы на ЖКХ составят - 297 млрд. руб., объемы финансирования за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ составят еще 240 млрд.рублей. В рамках антикризисных мер в федеральном бюджете предусмотрены средства на закупку автомобильной и коммунальной техники, в объеме 20 млрд.рублей.

Основными результатами проведенной работы стало увеличение темпов, проводимых ремонтных работ. У населения появился стимул к экономически активному поведению, расширились возможности приобретения жилья, сформировался класс собственников. Ускорилось внедрение рыночных механизмов в работе отрасли.

В то же время, пока не удалось довести до логического завершения ряд из запланированных целей реформы: не удалось воспитать ответственного собственника; ресурсы отрасли даже с учетом бюджетного финансирования не достаточны для комплексного решения накопившихся проблем развития; до сих пор не существенна роль инвесторов. В свою очередь они не обеспечены гарантиями, не созданы условия для их привлечения в виде преференций и льгот. Рыночные инструменты: концессионные соглашения и инструменты государственно-частного партнерства в полном объеме еще не заработали. Не создана эффективная система контроля и мониторинга.

Конституция как основной закон государства и нормативно-правовые акты, конкретизирующие и наполняющие реальным содержанием государственное регулирование ЖКХ РФ (Гражданский и Жилищный кодексы РФ, Федеральные законы Указы Президента РФ, Постановления Правительства, правовые акты, принимаемые федеральными министерствами и ведомствами) составляют и образуют то правовое пространство, в котором функционирует социальный механизм государственное регулирование ЖКХ.

На федеральном уровне вопросами государственного регулирования ЖКХ в той или иной степени занимается целый ряд министерств, агентств, служб и фондов: Министерство регионального развития РФ, Министерство финансов РФ, Министерство экономического развития РФ, Министерство энергетики РФ, Министерство здравоохранения и социального развития РФ, Министерство природных ресурсов и экологии РФ, Федеральная антимонопольная служба, Федеральная служба по тарифам Федеральная служба по финансовому мониторингу, Фонд содействия реформированию ЖКХ, Фонд развития жилищного строительства, Агентство ипотечного жилищного кредитования.

Глава 2. Государственное регулирование ЖКХ в г. Санкт-Петербург

.1 Анализ системы ЖКХ г. Санкт-Петербург

В экономической литературе к жилищно-коммунальной инфраструктуре городского хозяйства относят три подсистемы: жилищно-коммунальный комплекс (ЖКК), социальный (бюджетный) сектор и сектор благоустройства. Главная сфера деятельности ЖКК - предоставление жилищно-коммунальных услуг населению, включающая: техническое и санитарное обслуживание зданий, проведение необходимых ремонтных и профилактических работ, а также поставка в здания необходимых ресурсов (воды, газа, электрической и тепловой энергии) для создания комфортных условий проживания и работы.

По составу основных фондов жилищно-коммунальный комплекс включает:

объекты жилого фонда, производственных предприятий и культурно-бытового фонда;

инженерные системы водоснабжения, отопления, канализации, вентиляции, освещения;

объекты коммунальной энергетики, подготовки и подачи потребителям воды, тепла и др. коммунальных услуг.

Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодных для проживания.

Санкт-Петербург является крупнейшим городом севера Европы, вторым по величине городом России. Совокупность географических, экономических, политических и культурных особенностей города выделяет его среди других крупнейших городов мира, делая его уникальным. Вместе с тем, Санкт-Петербург - это мегаполис, имеющий весь комплекс проблем, присущих крупным городам страны.

Основные показатели жилищного хозяйства Санкт-Петербурга, 2006-2008гг. представлены в табл.1

Таблица 1

Основные показатели жилищного хозяйства Санкт-Петербурга, 2006-2008гг.

) Площадь квартир, полученная или купленная через Жилищный комитет и жилищные отделы районных администраций Санкт-Петербурга.

) С 2006 года - полученная семьями, состоявшими на учете в качестве нуждающихся.

Согласно данным статистики, представленным в табл.1, в период с 2006г. по 2008г. произошло увеличение количества жилых зданий, числа квартир и общей площади жилищного фонда. Увеличилось количество введенных в действие жилых домов, число построенных квартир и количество семей, получивших жилые помещения и улучшившие жилищные условия. В тоже время можно отметить ежегодное сокращение числа семей, состоявших на учете для получения жилых помещений и спад процесса приватизации жилых помещений.

Жилищный фонд Санкт-Петербурга различен по своей структуре и качественным характеристикам. (см. табл. 2)

Таблица 2

Распределение жилищного фонда в 2008 г. в Санкт-Петербурге по материалу стен и годам возведения

Значительную часть жилого фонда - 47,5% от всего жилищного фонда Санкт-Петербурга составляют каменные и кирпичные дома, несколько меньше - 44,6% - панельные дома . Чуть менее половины 44,4% составляют дома до 1970 г. постройки, 55,6% 1971-2008гг. постройки.

Около 4 % от общего количестве многоквартирных домов официально признаны ветхими. Современные панельные и кирпичные многоквартирные дома, составляют 22,2 % от общего количества домов. Значительная их часть уже требует капитального ремонта отдельных инженерных систем и строительных конструкций.

К 2009г. в Санкт-Петербурге завершен процесс выбора способа управления многоквартирными домами. Собственники помещений (91,7 % от общего количества многоквартирных домов) выбрали способ управления домами самостоятельно. Структура способов управления многоквартирными домами в СПб по состоянию на 01.01.2009г. представлена на рис.5

Рис. 5 Структура способов управления многоквартирными домами в СПб, на 01.01.2009г., %

Таким образом, наиболее популярным способом управления многоквартирными домами среди жителей Санкт-Петербурга является управление управляющей организацией - 70,2%. На долю ТСЖ приходится 13,6%.

В отношении многоквартирных домов, собственники помещений в которых не выбрали способ управления своим домом или не реализовали принятое решение о выборе способа управления, районными администрациями были проведены открытые конкурсы по отбору управляющих организаций.

В инженерно-энергетический комплекс Санкт-Петербурга входит более двадцати предприятий, отвечающих за инженерные системы водоснабжения, отопления, канализации, вентиляции, освещения, а так же объекты коммунальной энергетики, подготовки и подачи потребителям воды, тепла и др. коммунальных услуг.

Основные показатели инженерно-энергетического комплекса Санкт-Петербурга представлены в табл.3.

Таблица 3

Основные показатели инженерно-энергетического комплекса Санкт-Петербурга

Установленная мощность источников теплоснабжения около 34,6 тыс. Гкал/ч, подключенная мощность-24,8 тыс. Гкал/ч

Основным видом котельно-печного топлива в городском балансе является природный газ, доля которого составляет 94%.

В Санкт-Петербурге ежегодно потребляется:

газа - около 11 млрд. куб.м. в год;

мазута - около 343 тыс. тонн в год;

угля - около 90 тыс. тонн в год.

Сложное состояние комплекса ЖКХ Санкт-Петербурга обусловлено недостаточно эффективной системой управления, дотационностью и неудовлетворительным финансовым положением, высокими затратами, отсутствием экономических стимулов снижения издержек при оказании услуг, неразвитостью конкурентной среды, высокой степенью износа основных фондов, неэффективным управлением, большими потерями энергоресурсов.

2.2 Обзор регионального законодательства в сфере государственного регулирования ЖКХ в СПб

По мнению спикера Законодательного собрания Санкт-Петербурга Вадима Тюльпанова, «Принятие законов по ЖКХ было для депутатов непростым решением, а сам процесс проходил «вязко».

Система ЖКХ в Санкт-Петербурге в 2004г. находилась на уровне разрушения: 30% домов нуждается в капитальном ремонте, 6% находится в аварийном состоянии, в то время как на эти цели выделяется не более 7% от требуемых средств. Если не будем начинать реформировать систему ЖКХ, то через десять лет дома начнут обрушаться кварталами.

Губернатор Санкт-Петербурга Валентина Матвиенко отмечала, что повышение тарифа на оказание коммунальных услуг - не самоцель. По ее словам, экономически обоснованные тарифы позволят привлечь бизнес к оказанию коммунальных услуг. Только в условиях жесткой рыночной конкуренции система ЖКХ будет работать эффективно.

В настоящее время основу законодательства в сфере государственного регулирования ЖКХ в Санкт-Петербурге составляют Законы Санкт-Петербурга, Постановления Правительства Санкт-Петербурга, Распоряжения Правительства (Губернатора) Санкт-Петербурга, Распоряжения (Приказы) профильных комитетов и ведомств Санкт-Петербурга.

Наиболее полный перечень нормативно-правовых актов в сфере государственного регулирования ЖКХ в Санкт-Петербурге представлен в Приложении 2.

Закон Санкт-Петербурга от 5 мая 2006 года №221-32 «О жилищной политике Санкт-Петербурга» устанавливает основные начала правового регулирования жилищных отношений в Санкт-Петербурге и общие принципы реализации гражданами, проживающими в Санкт-Петербурге, конституционного права на жилище.

Целями жилищной политики Санкт-Петербурга являются:

создание социально-экономических, правовых и организационно-технических условий для реализации жилищных прав граждан;

обеспечение социальных гарантий в области жилищных прав граждан;

развитие системы содействия Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий граждан;

создание отвечающей современным экономическим условиям системы управления жилищным фондом в Санкт-Петербурге и обеспечения граждан необходимым комплексом жилищно-коммунальных услуг надлежащего качества;

обеспечение эффективной защиты прав граждан на проживание в жилых помещениях, отвечающих установленным санитарным и техническим правилам и нормам;

обеспечение сохранности жилищного фонда в Санкт-Петербурге.

Основными направлениями государственной жилищной политики Санкт-Петербурга на 2007-2011 годы являются:

расселение жилых помещений, признанных непригодными для проживания, и многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;

улучшение жилищных условий граждан, состоящих на учете нуждающихся в жилых помещениях и учете нуждающихся в содействии Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий;

повышение эффективности реализации целевых программ Санкт-Петербурга по содействию Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий граждан; расселение коммунальных квартир;

решение жилищных проблем граждан, проживающих в общежитиях;

развитие застроенных территорий.

Закон Санкт-Петербурга от 11 июля 2005 года №403-48 «О региональных стандартах в жилищной сфере» принят в целях определения прав граждан, проживающих в жилых помещениях любой формы собственности, на предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг и расчета их размеров в соответствии с частью первой статьи 159 Жилищного кодекса Российской Федерации и устанавливает размеры региональных стандартов в жилищной сфере.

Закон устанавливает региональный стандарт нормативной площади жилого помещения на одного человека, региональный стандарт максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, исходя из регионального стандарта нормативной площади жилого помещения и нормативов потребления коммунальных услуг в размере 18 процентов от совокупного дохода семьи, региональный стандарт стоимости жилищно-коммунальных услуг на одного человека.

Законом Санкт-Петербурга от 21.05.2009 №228-45 «О форме предоставления мер социальной поддержки по оплате жилого помещения и коммунальных услуг в Санкт-Петербурге» с 1 января 2010 года предусмотрен переход на предоставление мер социальной поддержки по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги в денежной форме.

В соответствии с Законом подготовлен Порядок предоставления мер социальной поддержки по оплате жилого помещения и коммунальных услуг в форме денежных выплат. После его утверждения Правительством Санкт-Петербурга население будет проинформировано о порядке предоставления мер социальной поддержки по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги в денежной форме.

В целях развития рыночных отношений в жилищной сфере, снижения издержек и повышения качества, предоставляемых жилищных и коммунальных услуг Правительством Санкт-Петербурга принято Постановление «О совершенствовании системы управления жилищным фондом Санкт-Петербурга», которое постановляет:

представить в секретариат Контрольно-плановой комиссии при Губернаторе Санкт-Петербурга (далее - КПК) представление о создании открытых акционерных обществ для организации управления жилищным фондом, обеспечения технической эксплуатации жилищного фонда и предоставления коммунальных услуг (далее - ОАО), подготовленное в соответствии с установленными требованиями.

обеспечить проведение инвентаризации имущества районных жилищных агентств, определить и представить в Комитет по управлению городским имуществом перечни имущества, подлежащего изъятию в установленном порядке из оперативного управления районных жилищных агентств и перечни имущества, необходимого создаваемым ОАО для осуществления текущей хозяйственной деятельности.

определить перечень прав и обязанностей районных жилищных агентств, ОАО, иных юридических лиц по договорам с третьими лицами, в том числе по договорам:

на оказание коммунальных и иных услуг;

на техническое обслуживание жилищного и нежилого фонда;

найма, аренды жилых помещений.

Постановление Губернатора Санкт-Петербурга «О нормативном уровне качества предоставления работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества жилых домов» устанавливает общие требования к организации содержания и ремонта общего имущества жилых домов; периодичность проведения осмотров и текущих ремонтов лифтов; нормативный уровень качества содержания и текущего ремонта общего имущества жилых домов; периодичность общих и частичных осмотров элементов и помещений зданий; перечень работ по техническому обслуживанию общего имущества жилых домов, выполняемых обслуживающей организацией; перечень работ, относящихся к текущему ремонту общего имущества жилых домов; периодичность основных работ по уборке придомовых территорий; периодичность работ по уборке лестничных клеток, периодичность работ по обслуживанию мусоропроводов.

Положение о порядке передачи многоквартирных домов в управление уполномоченных собственниками управляющих организаций устанавливает порядок передачи многоквартирного дома в управление уполномоченной собственниками управляющей организации - товариществу собственников жилья или иному объединению собственников жилья (далее - Товарищество) либо юридическому лицу, независимо от организационно-правовой формы, или предпринимателю без образования юридического лица, в соответствии с действующим законодательством.

Распоряжение Комитета по тарифам Санкт-Петербурга «Об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения на территории Санкт-Петербурга» устанавливает размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга, по договорам найма жилого помещения государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга коммерческого использования, по договорам найма специализированного жилого помещения государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга и рекомендует такой же размер платы для расчетов с собственниками помещений в многоквартирных домах на территории Санкт-Петербурга.

2.3 Система органов государственной власти, регулирующих сферу ЖКХ Санкт-Петербурга

Жилищный комитет Санкт-Петербурга обеспечивает проведение государственной политики и осуществление государственного управления в сфере содержания и ремонта, в том числе капитального, жилищного и нежилого фонда Санкт-Петербурга, а также реформирования жилищно-коммунального хозяйства. Координирует деятельность в этой сфере исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга.

Структура ЖКХ Санкт-Петербурга включает:

Жилищные отделы администраций районов <#"558447.files/image006.jpg">

Рис. 6 Схема управления жилищным хозяйством Санкт-Петербурга

Подведомственные организации жилищного комитета:

Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие “Вычислительный центр коллективного пользования многоотраслевого комплекса жилищного хозяйства” (ГУП ВЦКП) ведет свою историю с ноября 1980 года. Создание ГУП ВЦКП было обусловлено проведением реформ в жилищно-коммунальной сфере, касающихся развития системы оплаты жилья и коммунальных услуг и реализации мер по социальной защите населения.

ГУП ВЦКП действует на основании Гражданского и Жилищного кодексов РФ в соответствии с Федеральным Законом “Об информации, информационных технологиях и защите информации”, постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 г. №307 "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам", иными правовыми актами в сфере оплаты жилья и коммунальных услуг, предоставления мер по социальной защите населения, а также Уставом.

ГУП ВЦКП является разработчиком одной из крупнейших в России систем информационного обслуживания организаций жилищной сферы. Деятельность ГУП ВЦКП охватывает весь комплекс проблем города, связанных с регистрацией населения и расчетами по оплате жилья и коммунальных платежей, включая предоставление населению компенсаций (субсидий) и льгот.

Один из основополагающих принципов деятельности ГУП ВЦКП - централизация и интеграция процессов сбора и обработки информации. Последовательное осуществление этого принципа позволяет оперативно реагировать на решения городского правительства по изменению цен, тарифов, расчетов с поставщиками услуг и, в конечном итоге, обеспечивает рентабельность эксплуатации жилищного фонда. Коллективом Вычислительного Центра был создан и внедрен целый комплекс общегородских информационных систем, позволяющих, с одной стороны, улучшить качество обслуживания населения, с другой - предоставить городским властям возможность постоянно “держать руку на пульсе города”, анализируя оперативно поступающую информацию.

Санкт-Петербургское государственное учреждение «Городская аварийно-восстановительная служба жилищного фонда Санкт-Петербурга» (сокращенное наименование ГУ «АВС») создано от имени субъекта Российской Федерации - города Санкт-Петербурга постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 23.12.2003г. №132. Учредителем ГУ «АВС» является город Санкт-Петербург в лице Комитета по управлению городским имуществом. ГУ «АВС» находится в ведении Жилищного комитета, осуществляющего координацию и регулирование деятельности учреждения. В повседневную производственную деятельность ГУ «АВС» входит:

ликвидация аварий и неисправностей, а также проведение ремонтно-восстановительных работ на наружных сетях, внутридомовых системах и оборудовании водопровода, канализации, центрального отопления, горячего водоснабжения и электросетей государственного жилищного и нежилого фондов Санкт-Петербурга;

координация деятельности аварийных служб жилищно-эксплуатационных организаций, осуществляющих техническое обслуживание государственного жилищного и нежилого фондов Санкт-Петербурга;

диагностика и поиск дефектов на инженерных сетях;

техническое обслуживание и ремонт радиоэлектронных средств;

специализированные работы с применением спецмашин, механизмов и оборудования;

аварийно-техническое обслуживание объектов нежилого фонда;

работа с обращениями граждан по «Горячей линии».

В своей деятельности ГУ «АВС» придерживается следующих правил:

Оперативность - способность прибыть и приступить к работе в любой точке города в максимально короткое время. Все аварийные и ремонтные работы осуществляются при оперативном содействии Информационно-диспетчерской службы.

Мобильность - возможность доставки аварийных бригад с максимальной комплектацией технического оснащения непосредственно к месту производства работ.

Автономность - способность производить работы, независимо от наличия и работоспособности энергоисточников на объекте.

ГУ «АВС» выполняет большие объемы работ по ремонту и замене изношенного внутридомового инженерного оборудования.

Экспертно-технический отдел Управления капитального ремонта Жилищного комитета в рамках полномочий, возложенных на Жилищный комитет, в соответствии с Положением о Жилищном комитете осуществляет:

Исполнение государственной функции по согласованию в установленном порядке проектов правовых актов о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения в Санкт-Петербурге, представляемых администрациями районов Санкт-Петербурга.

Исполнение государственной функции по согласованию в установленном порядке проектов правовых актов о признании многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу или реконструкции в Санкт-Петербурге, представляемых администрациями районов Санкт-Петербурга.

Проверку соответствия действующим нормативным требованиям смет на капитальный ремонт жилищного фонда, реконструкцию и модернизацию лифтов в Санкт-Петербурге, в целях осуществления контроля за целевым и рациональным использованием средств бюджета Санкт-Петербурга, предусмотренных в ведомственной структуре расходов Комитета, при утверждении адресных программ капитального ремонта жилищного фонда подведомственных Комитету организаций, по «Региональной адресной программе капитального ремонта многоквартирных домов на 2009 год», а также по поручениям Губернатора Санкт-Петербурга, данным Жилищному комитету при рассмотрении обращений Администраций районов Санкт-Петербурга о выделении средств из резервного фонда Правительства Санкт-Петербурга.

Методическое руководство по вопросам переустройства и перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах, по вопросам оценки пригодности жилых помещений для проживания.

Приемку работ по проведению переустройства, и (или) перепланировки и (или) иных работ, требуемых для использования помещений в качестве жилых или нежилых помещений, в составе приемочных комиссий, сформированных администрациями районов Санкт-Петербурга.

Хранение на постоянной основе, учет и выдачу в порядке, установленном действующими нормативами, архивных документов коллегиального органа, сформированного Комитетом - Экспертной строительной комиссии по обследованию строительных конструкций в жилых и общественных зданиях, находящихся в аварийном состоянии, а также архивных документов экспертно-технического отдела Управления капитального ремонта (проектной документации), подготовка к уничтожению документов, образованных в результате деятельности отдела в соответствии с номенклатурой отдела.

Предметами ведения Комитета по тарифам Санкт-Петербурга являются:

Государственное регулирование тарифов на электрическую энергию, поставляемую энергоснабжающими организациями потребителям;

Государственное регулирование тарифов на услуги по передаче электрической энергии по распределительным сетям;

Государственное регулирование тарифов на тепловую энергию, производимую электростанциями;

Осуществление полномочий исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга в области регулирования тарифов и надбавок организаций коммунального комплекса, осуществляющих эксплуатацию систем коммунальной инфраструктуры, используемых в сфере электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, объектов утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов, в соответствии с действующим законодательством;

Государственное регулирование тарифов на товары и услуги организаций коммунального комплекса в соответствии с предельным индексом, установленным федеральным органом регулирования исполнительной власти в области регулирования тарифов и надбавок для Санкт-Петербурга, с учетом утвержденных в соответствии с действующим законодательством инвестиционных программ организаций коммунального комплекса, надбавки к тарифам на товары и услуги организаций коммунального комплекса, надбавки к ценам (тарифам) для потребителей, тарифы на подключение к системам коммунальной инфраструктуры, тарифы организаций коммунального комплекса на подключение;

Утверждение инвестиционных программ организаций коммунального комплекса, согласование производственные программы организаций коммунального комплекса;

Установление системы критериев, используемых для определения доступности для потребителей товаров и услуг организаций коммунального комплекса;

Утверждение нормативов потребления коммунальных услуг и нормативов образования твердых бытовых отходов населением.

Издание журнала «Вестник Комитета по тарифам Санкт-Петербурга» способствует повышению открытости и прозрачности принимаемых решений в области государственного регулирования тарифов (цен), а также информированности общественности, производителей и потребителей топливно-энергетических ресурсов о проводимой тарифной политике, о проблемах и основных направлениях энергетической отрасли и жилищно-коммунального хозяйства как в регионе, так и в целом по стране.

Комитет по энергетике и инженерному обеспечению Санкт-Петербурга проводит государственную политику Санкт-Петербурга в сфере обеспечения функционирования и развития систем водоснабжения и водоотведения, газоснабжения, теплоснабжения, электроснабжения и наружного освещения Санкт-Петербурга (далее - инженерно-энергетический комплекс Санкт-Петербурга) и объектов инженерной инфраструктуры Санкт-Петербурга, а также координирует деятельность исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга в данной сфере.

Основными задачами Комитета являются:

Обеспечение устойчивого функционирования и развития инженерно-энергетического комплекса Санкт-Петербурга и объектов инженерной инфраструктуры Санкт-Петербурга.

Реализация и проведение государственной политики в сфере энергетики на территории Санкт-Петербурга.

Организация работы по подготовке и проведению отопительного сезона.

Разработка и реализация мероприятий по ликвидации аварий на объектах систем энергетического и инженерного обеспечения Санкт-Петербурга.

Полномочия Комитета:

Осуществлять координацию деятельности и обеспечивать взаимодействие организаций инженерно-энергетического комплекса Санкт-Петербурга при реализации Генерального плана Санкт-Петербурга, программы комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры Санкт-Петербурга, адресных инвестиционных программ бюджета Санкт-Петербурга, инвестиционных и производственных программ организаций коммунального комплекса, при выполнении аварийно-восстановительных работ на объектах инженерной инфраструктуры Санкт-Петербурга.

Разрабатывать в соответствии с документами территориального планирования Санкт-Петербурга программу комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры Санкт-Петербурга, разделы программы комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры Санкт-Петербурга, касающиеся электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод.

Разрабатывать с участием газораспределительных организаций программу газификации Санкт-Петербурга.

Устанавливать лимиты водопотребления и водоотведения абонентам Санкт-Петербурга.

Комитет финансов Правительства Санкт-Петербурга осуществляет проведение единой государственной финансовой, налоговой и бюджетной политики в Санкт-Петербурге, а также координацию деятельности в этой сфере иных исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга.

В структуру Комитета входит Управление финансирования ЖКХ в составе отдела финансирования жилищного хозяйства и отдел финансирования коммунального хозяйства.

Комитет экономического развития, промышленной политики и торговли обеспечивает сбалансированность развития отраслей городского хозяйства Санкт-Петербурга, в том числе транспорта, дорожного и жилищно-коммунального хозяйства, социальных отраслей, подготавливает предложения по приоритетному развитию отдельных отраслей городского хозяйства. Комитет так же участвует в формировании адресной программы реконструкции объектов жилищного фонда Санкт-Петербурга и других отраслей, адресной программы капитального строительства по отраслям городского хозяйства, в том числе с включением в качестве источников финансирования привлеченных инвестиций.

Предметами ведения Государственной административно-технической инспекции являются:

•        Контроль над соблюдением собственниками и пользователями объектов жилищно-коммунального назначения правил содержания указанных объектов, а предприятиями и организациями по обслуживанию и ремонту этих объектов - соответствующих правил эксплуатации и ремонта;

Государственная жилищная инспекция Санкт-Петербурга проводит политику Санкт-Петербурга в сфере государственного контроля над обеспечением соблюдения прав и законных интересов граждан и государства при предоставлении жилищных и коммунальных услуг, отвечающим требованиям федеральных стандартов качества, а также за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его принадлежности.

Управление по обращения с отходами производства и потребления осуществляет государственное управление в области обращения с отходами производства и потребления:

•        Координация деятельности иных исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга, а также подведомственных Управлению государственных унитарных предприятий и государственных учреждений в области обращения с отходами производства и потребления.

•        Организация сбора, вывоза, утилизации и переработки бытовых и промышленных отходов, если указанные полномочия не отнесенных вопросам местного значения органов местного самоуправления в Санкт-Петербурге.

2.4 Результаты реформирования ЖКХ в СПб

Одним из главных этапов в реализации государственной жилищной политики в Санкт-Петербурге в 2005 году стал процесс демонополизации в жилищной сфере: изменения существующей структуры управления жилищным фондом, его обслуживания и ремонта.

Ставя своей целью улучшить состояние жилищного фонда города и качество предоставляемых гражданам услуг посредством создания конкуренции среди управляющих жилищным фондом организаций, в Санкт-Петербурге в конце 2004 года осуществлен процесс реформирования управления жилищным фондом. В результате кардинально изменились функции участников процесса управления, содержания и ремонта жилищного фонда города.

С 1 января 2005 года Государственные учреждения «Жилищное агентство района» перестав быть одновременно заказчиком, подрядчиком и контролирующим органом, стали выполнять функцию представителя города по вопросам реализации государственной политики в сфере содержания и ремонта жилищного фонда.

Функции организации управления жилищным фондом, обеспечение технической эксплуатации жилищного фонда и предоставление коммунальных услуг населению Санкт-Петербурга переданы по договорам управляющим компаниям различных форм собственности.

На базе государственных учреждений созданы 46 открытых акционерных общества, которые уже с 1января 2005 года стали выполнять функции управления жилищным фондом, обеспечение технической эксплуатации жилищного фонда и предоставление коммунальных услуг населению.

В настоящее время в Санкт-Петербурге продолжается реализация целевых жилищных программ Санкт-Петербурга, направленных на улучшение жилищных условий городских очередников. В результате реализации целевых программ Санкт-Петербурга в период до 2011 года за счет средств городского бюджета будут улучшены жилищные условия 70,5 тыс. семей городских очередников или около 177 тыс. человек.

Санкт-Петербург ввел специальный стандарт для квартир, предоставляемых ветеранам ВОВ - с учетом возрастных особенностей новоселов. А также - требования к среде проживания. Все дома и квартиры для ветеранов будут обеспечены энергосберегающими системами и лампочками. В 2009 году на реализацию программы «Предоставление жилья ветеранам ВОВ» выделено 21 млрд. 656 млн. 611 тыс. руб.

Согласно проекту бюджета, в 2010 году на расселение коммунальных квартир город планирует выделить 1 млрд. рублей (вместо ранее запланированных 8,756 млрд.), в 2011 году - 3 млрд. (вместо 9,935 млрд.), в 2012 году - 9,5 млрд. (планировалось - 9,458 млрд.).

Несмотря на приоритеты, средства, отпускаемые на жилищные программы, приходиться урезать, так как нельзя заморозить другие программы развития города. Петербургу удастся выйти на запланированные объемы финансирования жилищных программ через два-четыре года. Все учреждения, занимающиеся жилищными программами, планируется собрать в одном здании. Чтобы человек мог в одном месте получить исчерпывающую консультацию, как можно улучшить жилищные условия. Сегодня этим занимается Горжилобмен, Ипотечное агентство и городской центр «Доступное жилье», расположенные в разных частях города.

Властями города всех уровней проводится политика, направленная на стимулирование создания ТСЖ в СПб. Разработан и утвержден ряд нормативных документов и методических рекомендаций, регулирующих вопросы создания и обеспечения деятельности ТСЖ, проводятся консультации и обучающие семинары. Как следствие, можно отметить постоянный рост создаваемых ТСЖ в Санкт-Петербурге на протяжении последних четырех лет.

Анализ жалоб в Жилищный комитет говорит о том, что население стало значительно реже высказывать претензии. Так, в начале прошлого отопительного сезона (2009г.) поступило 3701 обращений, в этом году - 2250. Кроме того, много обращений по поводу некачественного водоснабжения (62%). Просят отремонтировать лестницы (21%), подвалы (36%).

В 2009 году было отремонтировано 1514 домов, объем финансирования капремонта составил 4,8 млрд. рублей, из них - 3,6 млрд. было выделено из фонда ЖКХ. На капитальный ремонт жилья в 2010 году Смольный потратит около 6 млрд. рублей. В программу капремонта включено 957 домов общей площадью свыше 5 млн. м2. Наибольшие расходы (свыше 600 млн. рублей) пришлись на Центральный район. По сравнению с программой 2009 года количество домов уменьшилось, поскольку в них предусмотрен больший объем работ.

Пока не известно, что будет с теми домами, которые не попали ни в одну из программ. Скорее всего, по мере подготовки проектной документации их будут включать в резервный список. В 2009 году за счет конкурсных процедур городу удалось сэкономить на капремонте более 1 млрд. рублей и за счет этого отремонтировать еще 307 адресов.

Приоритеты-2010: замена лифтов (2 млрд. руб.), ремонт отопления (1,5 млрд. руб.) и водоснабжения (1 млрд. руб.).

млн. рублей получили в январе 2010г. льготники в Санкт-Петербурге в качестве выплат за услуги ЖКХ, средняя выплата по льготам составила 906 рублей. Получателями отныне "монетизированных" льгот ЖКХ в Санкт-Петербурге является свыше 1 млн. человек.

В январе 2010г. 980 тыс. человек получили в денежном эквиваленте больше, чем имели скидку на оплату услуг ЖКХ в декабре 2009 года, 14 тыс. человек получили выплат больше, чем они платят за услуги ЖКХ в целом, то есть фактически этим людям услуги ЖКХ оплачивает город. 22 тыс. человек получили меньше, чем составила скидка декабря, но эти люди впоследствии получат доплаты.^.

Решение проблемы трудозатрат, связанных с расчетом и печатью счетов на оплату, сбором средств и распределением их по поставщикам услуг, а так же финансовой безопасности, может быть в сохранении некоторой централизации и элементов государственного контроля. В Санкт-Петербурге такое предложение делает Государственное Унитарное Предприятие Вычислительный Центр Коллективного Пользования «Жилищное Хозяйство», которое предлагает комплексное обслуживание ТСЖ и Управляющих Компаний.

В связи с изменением системы управления «жилищно-коммунального хозяйства», возникают «горизонтальные» договорные отношения между поставщиками услуг и отдельными Организациями собственников жилья (ОСЖ) или Управляющими компаниями. И, если ГУЖА, управляющие домами целого района Санкт-Петербурга, могло вести разговор с поставщиками более менее «на равных», то небольшое ОСЖ находится в явно проигрышном положении по отношению к городскому монополисту. Для многих ОСЖ договора с городскими коммунальными монополистами и расчеты по ним представляют большую проблему. В связи с тем, что коммунальные услуги оказываются в основном «естественными монополиями», огромное значение имеет деятельность государства именно в регулировании тарифов

В реформе оплаты жилищных услуг есть один очень сложный вопрос, который на данный момент обозначен, но не имеет решения. Это оплата «капитального ремонта». По общему принципу жильцы должны сами оплачивать капитальный ремонт своей собственности. Но при этом существуют дома, не предполагающие капитального ремонта как такового. Существуют и другие неясности. В настоящее время в правительстве Санкт-Петербурга разрабатывается нормативная документация по данному вопросу.

По результатам исследования, проведенного во Второй Главе можно сделать следующие выводы:

Санкт-Петербург - это мегаполис, имеющий весь комплекс проблем, присущих крупным городам страны. Согласно данным статистики, в период с 2006г. по 2008г. произошло увеличение количества жилых зданий, числа квартир и общей площади жилищного фонда. Увеличилось количество введенных в действие жилых домов, число построенных квартир и количество семей, получивших жилые помещения и улучшившие жилищные условия. В тоже время можно отметить ежегодное сокращение числа семей, состоявших на учете для получения жилых помещений и спад процесса приватизации жилых помещений.

Жилищный фонд Санкт-Петербурга различен по своей структуре и качественным характеристикам. Значительную часть жилого фонда - 47,5% от всего жилищного фонда Санкт-Петербурга составляют каменные и кирпичные дома, несколько меньше - 44,6% - панельные дома . Чуть менее половины 44,4% составляют дома до 1970 г. постройки, 55,6% 1971-2008гг. постройки.

Около 4 % от общего количестве многоквартирных домов официально признаны ветхими. Современные панельные и кирпичные многоквартирные дома, составляют 22,2 % от общего количества домов. Значительная их часть уже требует капитального ремонта отдельных инженерных систем и строительных конструкций.

Наиболее популярным способом управления многоквартирными домами среди жителей Санкт-Петербурга является управление управляющей организацией - 70,2%. На долю ТСЖ приходится 13,6%.

В инженерно-энергетический комплекс Санкт-Петербурга входит более двадцати предприятий, отвечающих за инженерные системы водоснабжения, отопления, канализации, вентиляции, освещения, а так же объекты коммунальной энергетики, подготовки и подачи потребителям воды, тепла и др. коммунальных услуг.

Сложное состояние комплекса ЖКХ Санкт-Петербурга обусловлено недостаточно эффективной системой управления, дотационностью и неудовлетворительным финансовым положением, высокими затратами, отсутствием экономических стимулов снижения издержек при оказании услуг, неразвитостью конкурентной среды, высокой степенью износа основных фондов, неэффективным управлением, большими потерями энергоресурсов.

В настоящее время основу законодательства в сфере государственного регулирования ЖКХ в Санкт-Петербурге составляют Законы Санкт-Петербурга, Постановления Правительства Санкт-Петербурга, Распоряжения Правительства (Губернатора) Санкт-Петербурга, Распоряжения (Приказы) профильных комитетов и ведомств Санкт-Петербурга.

«Большой проблемной зоной» жилищно-коммунального хозяйства можно назвать законодательные коллизии. Проблемы начинаются с выбора способа управления. По законодательству, если жильцы выбрали способ управления ТСЖ, то они не становятся автоматически членами ТСЖ. Из-за необязательности вступления в товарищество возникают трудности с отчетными собраниями. Их приходится проводить дважды - для собственников и для членов ТСЖ. Далее, совершенно не контролируется регистрация юридического лица. Налоговая инспекция, на которую возложили эту обязанность, не проверяет подлинность документов. Так разводятся «липовые» ТСЖ. Нет четкого определения долевой собственности. Так, например, балкон является общедомовой собственностью, о чем мало кто знает. И вроде бы пользуется балконом жилец. Но если вдруг он обвалится, ответственным будет ТСЖ. Эти и другие законодательные «нюансы» создают порой значительные затруднения в общем деле реформирования ЖКХ.

В систему органов государственной власти, регулирующих сферу ЖКХ СПб входят: Жилищный комитет, Комитета по тарифам, Комитет по энергетике и инженерному обеспечению, Комитет финансов, Комитет экономического развития, промышленной политики и торговли, Государственная административно-техническая инспекция, Государственная жилищная инспекция, Управление по обращения с отходами производства и потребления, ГУП «Вычислительный центр коллективного пользования многоотраслевого комплекса жилищного хозяйства», ГУ «Городская аварийно-восстановительная служба жилищного фонда Санкт-Петербурга».

В результате проведенных в 2004-2005 годах мероприятий в Санкт-Петербурге разрушена десятилетиями существовавшая ведомственная монополия, т.е. система, при которой граждане не имели возможности выбора способа управления своим домом, а также обслуживающей организации, которая обеспечит качественные услуги по доступной цене.

Подготовлена основная база нормативных правовых актов в сфере государственного регулирования ЖКХ. Практически сформирована и утверждена организационная структура государственного управления развитием ЖКХ. Определены полномочия участников.

В области управления коммунальным хозяйством Санкт-Петербурга в процессе реформирования внедряются рыночные механизмы, упорядочиваются отношения собственности и разграничиваются предметы ведения.

В то же время, проблемными остаются некоторые вопросы законодательства, финансирования, развития государственно-частного партнерства, развития конкуренции в сфере ЖКХ, создания эффективной системы мониторинга.

Глава 3. Анализ деятельности УК по эксплуатации и обслуживанию многоквартирных домов в СПб

3.1 Управляющая компания как объект городского хозяйства СПб

С момента вступления в силу нового ЖК РФ на собственников помещений в многоквартирном доме возложена обязанность по выбору способа управления многоквартирным домом. При этом многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (УК).

В соответствии со статьей 161 ЖК РФ именно собственники обязаны выбрать в качестве способа управления один из предложенных вариантов.

Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме. В данном случае собственники помещений сами заключают договоры на коммунальные и жилищные услуги с поставщиками этих услуг, а также самостоятельно оплачивают эти услуги в соответствии с заключенными договорами.

Управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом. При этом должно быть зарегистрировано соответствующее юридическое лицо, выступающее от имени всех собственников жилья, а правоотношения с поставщиками необходимых услуг строятся на основе договоров между вновь созданным юридическим лицом и поставщиками услуг. При этом оплата за оказанные и поставленные услуги будет производиться собственниками помещений в адрес действующего юридического лица (ТСЖ или кооператива).

Управление управляющей организацией. В том случае, если собственниками помещений будет избран именно этот способ управления, нужно обратить их внимание на ряд специфических факторов.

Управляющая компания, как и любая другая коммерческая организация, является юридическим лицом, созданным с целью получения прибыли. И данное положение не должно вызывать у непосвященных отрицательных эмоций по следующим причинам.

Деятельность управляющей компании представляет собой вариант предпринимательской деятельности. В свою очередь предпринимательская деятельность - это самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами.

Важным является тот факт, что в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75 в качестве управляющей компании могут выступать как юридические лица, так и индивидуальный предприниматель.

Таким образом, управляющая компания или организация - это юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, которые осуществляют управление многоквартирным домом.

УК организует предоставление жилищно-коммунальных услуг и контролирует техническое и санитарное состояние дома. То есть УК занимается тем, чем должна заниматься - управлением. Обеспечивает условия проживания в доме, отвечающие нормативам. Организует работы по проведению текущего и капитального ремонта:

ü производит выбор обслуживающей организации и заключает договор на проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома,

ü обеспечивает устранение аварий и неисправностей инженерного оборудования,

ü проводит работы по подготовке к сезонной эксплуатации дома,

ü разрабатывает и предоставляет собственникам помещений многоквартирного дома предложение о постановке дома на капитальный ремонт, разрабатывает смету на проведение работ и сроки их выполнения.

Для создания и поддержания рабочих отношений между УК и собственниками помещений в доме необходимо иметь механизмы контроля заказчиком (собственниками) деятельности исполнителя (УК).

Согласно действующему законодательству, УК обязана:

предоставлять уполномоченному представителю собственников жилья доступ к информации, связанной с деятельностью по управлению общим имуществом многоквартирного дома, проекты планов, плановые задания, отчеты и иную документацию по вопросам, затрагивающим материальные интересы собственников при получении услуг,

предоставлять собственникам помещений многоквартирного дома координаты подрядных организаций и перечень выполняемых ими работ с расценками на их осуществление,

рассматривать поступившие от собственников помещений жалобы и предложения и принимать необходимые меры в установленные сроки,

ежегодно проводить отчётное собрание с жителями о выполнении договора управления.

Кроме того УК обязана предоставлять в установленном порядке льготы и субсидии жильцам многоквартирного дома. Использовать полученные бюджетные средства, платежи за жилищно-коммунальные услуги только по целевому назначению. Выполнять условия договоров с подрядными организациями, своевременно производить оплату, оказанных ими услуг и выполненных работ.

Обязанности собственников предельно просты: не нарушать порядок и вовремя оплачивать счета. Как правило, получатели жилищно-коммунальных услуг оплачивают их непосредственно через УК, если договором между УК и поставщиком ЖКУ не предусмотрен иной способ оплаты. УК получает вознаграждение за выполнение работ по управлению многоквартирным домом. Его размер устанавливается договором - это может быть процент от суммы, полученной с собственников помещений многоквартирного дома за оказанные ЖКУ, либо некая сумма, утвержденная общим собранием проживающих.

Управляющая компания несет ответственность за ущерб, причиненный многоквартирному дому, собственникам его жилых помещений и третьим лицам, пострадавшим в результате неправильной эксплуатации объекта жилищного фонда, а также в результате действий или бездействия управляющей компании, в размере причиненного ущерба.

Кроме того, управляющей компании необходимо учитывать, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании решения собрания. В том случае, если оказываемые услуги и выполняемые работы не соответствуют требованиям собственников помещений, они могут воспользоваться предоставляемым им правом и изменить способ управления. Но при этом нужно учесть, что расторжение договора управления должно производиться в соответствии с нормами гражданского законодательства. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Взаимоотношения управляющей компании с собственниками помещений в многоквартирном доме строятся на основании договора управления многоквартирным домом.

Необходимо обратить внимание, что существенным условием, на содержании которого необходимо остановиться подробнее, является, в частности, перечень тех услуг и работ, которые будут оказываться и выполняться управляющей компанией или третьими лицами в соответствии с договорами, заключенными управляющей компанией по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме; порядок изменения такого перечня; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также порядок внесения такой платы.

Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет.

Срок начала исполнения обязательств управляющей организации (если иной срок не установлен по соглашению сторон при его заключении) - не позднее чем через 30 дней со дня его подписания.

Кроме того, путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией в соответствии с частью пятой статьи 161 и статьей 162 ЖК РФ обеспечивается надлежащее содержание общего имущества собственниками помещений.

Ведь одной из обязанностей собственников помещения в доме является обязанность содержания общего имущества дома, так как собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество. Такая обязанность должна быть отражена в договоре управления домом.

К некоторым видам договоров, заключаемым, например, на управление многоквартирным домом, где все помещения находятся в собственности РФ, субъекта РФ или муниципального образования, предъявляются специфические требования. Порядок управления им устанавливается соответственно Правительством РФ, органом государственной власти субъекта РФ и органом местного самоуправления.

Взаимоотношения управляющей компании и собственников помещений в доме, порядок заключения договора управления, иные связанные с этим вопросы характеризуют деятельность управляющей компании только с одной стороны. С другой находятся взаимоотношения этой организации непосредственно с поставщиками тех услуг и работ, которые будут выполняться на объекте. Договоры с организациями теплоснабжения, водоснабжения и иными, необходимыми для обеспечения жизнедеятельности многоквартирного дома, заключаются управляющей организацией на основании тех полномочий, которые содержатся в договоре управления.

Управляющая компания наряду с товариществом или кооперативом имеет ряд преимуществ перед непосредственным управлением. Управляющая компания как юридическое лицо осуществляет свою деятельность в соответствии с договором, строит свои взаимоотношения с поставщиками услуг и работ, не обращаясь каждый раз к мнению большинства собственников помещений.

Основным достоинством управляющей компании перед иными способами управления является следующее. По определению управляющая компания должна специализироваться на оказании конкретных видов услуг. То есть выполнение ею своих обязанностей должно осуществляться на соответствующем профессиональном уровне.

Но и этот способ управления имеет ряд минусов. Основной из них состоит в том, что на настоящий момент нет в достаточном количестве надежных управляющих компаний, отсутствует практика их деятельности, не сформировался круг профессионалов данной отрасли. А поэтому есть возможность мошенничества на настоящем этапе. Кроме того, после того как был заключен договор управления, возможности воздействия на принятие решений у собственников помещений просто нет.

Сегодня на рынке жилищно-коммунальных услуг в Петербурге существует около 50 компаний, но реально работает около 30. Есть маленькие компании, которые обслуживают 1 -3 дома, есть большие, обслуживающие по 1 млн. кв. м жилья. А в целом по городу сегодня порядка 7,5 - 8 млн. кв. м обслуживаются частными управляющими компаниями. Это составляет 10 % от количества жилого фонда, обслуживаемого ГУЖА и РЖА.

Сколько в городе должно быть управляющих компаний - тут не может быть цифры плановой или директивной. Если будет эффективная управляющая компания, и ее ТСЖ будут выбирать, может оказаться, что завтра под одной компанией будет полгорода. А может получиться так, что управляющие компании будут обслуживать по 2-3 дома.

3.2 Характеристики основных управляющей компаний СПб и анализ их деятельности

ЗАО "МТЛ. Эксплуатация недвижимости" была создана в 2004 г в результате реорганизации управляющей компании - "БестЪ". Основным направлением деятельности является предоставление услуг по эксплуатации объектов недвижимости: клининг, техническое обслуживание, спецработы, обеспечение безопасности, администрирование.

Служба технической эксплуатации "МТЛ" предоставляет услуги, направленные на эффективное обслуживание объекта недвижимости, продление его жизненного цикла, а именно:

Подробный перечень работ по техническому обслуживанию <#"558447.files/image007.gif">

Рис. 7. Динамика изменения количества площади находящейся в управлении, тыс. кв. м.

Как видно из рис.7, наиболее быстрыми темпами развивалась «УК Родионова» - за три года объем обслуживаемой площади увеличился в пять раз.

Динамика изменения количества домов находящихся в управлении УК представлена на рис 8.

Рис. 8. Динамика изменения количества домов находящихся в управлении, ед.

Как видно из рис.8, наиболее быстрыми темпами увеличивалось количество домов в управлении «УК Родионова», которая использует в своей деятельности более эффективные способы ведения бизнеса. В частности, компания разрабатывает и применяет на практике следующие виды стратегий: экономическая стратегия, стратегия снижения производственных издержек, стратегия инвестиционной деятельности, стратегия стимулирования персонала, стратегия предотвращения несостоятельности (банкротства) компании.

По результатам исследования, проведенного в Третьей Главе можно сделать следующие выводы:

Управляющая компания или организация - это юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, которые осуществляют управление многоквартирным домом. Управляющая компания, как и любая другая коммерческая организация, является юридическим лицом, созданным с целью получения прибыли. Деятельность управляющей компании представляет собой вариант предпринимательской деятельности.

Создание условий по развитию предпринимательства в сфере жилищно-коммунального хозяйства - одна из важнейших задач правительства Санкт-Петербурга. Главные барьеры на пути развития института управляющих компаний - межведомственные трения, недостаточное количество заказчиков, высокое налогообложение, плохое кредитование малого бизнеса, «нечестные» конкурсы, несоответствие документации действительности и другие. Наряду с этими сложностями налицо кризис всей отрасли, износ основных фондов, нестабильность тарифной политики и т.д. Если эти задачи удастся решить, то, вероятно, риски привлечения частного бизнеса в сферу управления коммунальным хозяйством существенно снизятся, что значительно улучшит перспективы развития института управляющих компаний в Санкт-Петербурге.

Основным направлением деятельности рассмотренных управляющих компаний является предоставление услуг по управлению и эксплуатации объектов коммерческой и жилой недвижимости: клининг, техническое обслуживание, спецработы, обеспечение безопасности.

Наиболее быстрыми темпами увеличивалось количество домов (и общая площадь) в управлении Компании, которая использует в своей деятельности более эффективные способы ведения бизнеса. В частности, компания разрабатывает и применяет на практике следующие виды стратегий: экономическая стратегия, стратегия снижения производственных издержек, стратегия инвестиционной деятельности, стратегия стимулирования персонала, стратегия предотвращения несостоятельности (банкротства) компании.

Заключение

Сегодня уже сделаны наиболее важные и нужные шаги в сфере развития ЖКХ: государством заложены основы для эффективного развития отрасли как в части нормативно-правового обеспечения, создания организационной структуры управления реформы, так и финансового обеспечения.

Проблема государственного регулирования сферы ЖКХ охватывает следующие аспекты:

законодательные коллизии нормативно-правового обеспечения функционирования ЖКХ;

отсутствие в отрасли достаточных собственных средств на развитие;

отсутствие тесной взаимосвязи и согласованности управления на федеральном, региональном и муниципальном уровнях;

отсутствие конкурентной среды в жилищно-коммунальном обслуживании;

низкое качество коммунальных услуг.

отсутствие стратегического подхода к управлению ЖКХ.

Предложения по совершенствованию государственного регулирования ЖКХ:

Большое количество законов и подзаконных актов создаёт ситуацию, когда один закон начинает противоречить другому и в конечном итоге не работает ни один. Необходимо провести «инвентаризацию» законодательства в сфере ЖКХ, устранить существующие противоречия и неопределенности в вопросах выбора способа управления, контроля регистрации юридического лица, дать четкое определение долевой собственности и др.

Создать региональные фонды для капремонта, где сконцентрировать средства бюджетов всех уровней, инвесторов и физических лиц. Законодательно закрепить механизмы их работы. Установить контрольные целевые параметры по капитальному ремонту зданий и сетей и создать эффективную систему контроля на федеральном уровне. В части оценки эффективности расходования средств необходимо создать мотивацию к сокращению расходов потребления энергоресурсов, повышению качества коммунальных услуг. Так же необходимо разработать предложения по стимулированию разработки и внедрения специальных технологий энерго- и ресурсосбережения, отказа от применения при модернизации объектов ЖКХ устаревшего оборудования, материалов, срок службы которых менее 15 лет. Подготовить критерии, которыми должны обладать жилые дома, объекты инфраструктуры и жилищно-коммунального комплекса, к которым должны стремиться собственники с целью сокращения расходов на производство, транспортировку и эксплуатацию указанных объектов.

Достижение взаимосвязи и согласованности управления на федеральном, региональном и муниципальном уровнях возможно только при анализе законодательной базы, с последующим исключением дублирующих функций и разработкой критериев оценки эффективности деятельности министерств и ведомств на всех уровнях власти. На сегодняшний день планирование развития отрасли децентрализовано между различными участниками. Не хватает полноценного взаимодействия и координации деятельности всех сфер бюджетной и внебюджетной в части развития отрасли. Поэтому необходимо на федеральном уровне при согласовании со всеми участниками управления в отрасли разработать комплексные целевые показатели развития коммунального комплекса по каждому участнику, инструменты и методы реализации стратегии управления ЖКХ. Еще одним шагом может стать выстраивание вертикали системы контроля и воздействия, направленной не только на управляющие компании, но и на реальных собственников - физических лиц.

В качестве приоритетных направлений конкурентной политики в сфере жилищно-коммунального хозяйства можно предложить следующие основные шаги: ликвидация/реорганизации ГУП (МУП) в ЖКХ; формирование системы тарифообразования, направленной на привлечение в отрасль частных инвестиций, переход к долгосрочным методам тарифного регулирования с применением метода доходности инвестированного капитала и стимулирование снижения издержек организаций коммунального комплекса; создание условий для привлечения к управлению государственно (муниципальной) собственностью частных организаций, в том числе с использованием механизмов применение концессионных соглашений и государственно-частного партнерства; обеспечение информационной прозрачности деятельности организаций коммунального комплекса.

повышение качества коммунальных услуг путем развития материально-технической базы и внедрения технико-экономических инноваций в отрасли.

В жилищно-коммунальном комплексе в многочисленных программах реформирования явное предпочтение оказывается не стратегическим, а текущим задачам. Это касается практически всех направлений, реализуемых сегодня на местах. Поэтому необходимо внедрить стратегический подход к управлению коммунальным комплексом. В частности необходимо продолжить совершенствование системы управления в отрасли в части организации системы учета, планирования и контроля. В системе учета необходимо: - на федеральном уровне создать автоматизированную систему сбора в стандартизированном формате информации о состоянии отрасли по всем видам деятельности ЖКХ и всем участникам процесса управления; - на муниципальном уровне создать единую информационную базу, включающую расчеты за ЖКХ, информацию пенсионного фонда, службы социальной защиты, БТИ; - повысить дисциплину по предоставлению информации в центр.

Список использованной литературы:

1. Конституция РФ от 12 декабря 1993г. (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.02008 №6-ФКЗ и от 30.12.2008 №7-ФКЗ) // Парламентская газета, 34, 23-29.01.2009

2. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. N 51-Ф3 // Собрание законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994 г. N 32 ст. 3301

3. Федеральный Закон «Жилищный кодекс» от 29.12.2004 №188-ФЗ (ред. от 23.07.2008) // Российская газета № 158, 25.07.2008

4. Закон РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (с изменениями от 23 декабря 1992 г., 11 августа 1994 г., 28 марта 1998 г., 1 мая 1999 г., 15 мая 2001 г., 20 мая, 26 ноября 2002 г., 29 июня, 22 августа, 29 декабря 2004 г., 11 июня 2008 г.) // Российская газета от 18 июня 2008 г. N 128

5. Федеральный закон от 14 апреля 1995 г. N 41-ФЗ "О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации" (с изменениями от 11 февраля 1999 г., 10 января, 26 марта, 7 июля 2003 г., 22 августа, 30 декабря 2004 г., 26, 31 декабря 2005 г., 18 октября, 4 ноября 2007 г., 25 декабря 2008 г., 23 ноября, 27 декабря 2009 г.) // 6. Собрание законодательства Российской Федерации от 28 декабря 2009 г. N 52 (часть I) ст. 6450

7. Федеральный закон от 19 мая 1995 г. N 82-ФЗ "Об общественных объединениях" (с изм. от 23 июля 2008 г.) // Парламентская газета от 31 июля 2008 г. N 47-49

8. Федеральный закон от 22.08.2004 г. №122-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации..." (ред. от 09.02.2009) // "Российская газета", N 48, 12.02.2009

9. Указ <http://base.garant.ru/10106114.htm> Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 г. N 431 "О новом этапе реализации Государственной целевой программы "Жилище"; Указ <http://base.garant.ru/2308299.htm> Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 г. N 432 "О развитии конкуренции при предоставлении услуг по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов"; Указ <http://base.garant.ru/10200909.htm> Президента Российской Федерации от 28 апреля 1997 г. N 425 "О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации"

10. Постановление Правительства РФ от 7 марта 1995 г. N 239 (с изменениями от 15 апреля 1996 г., 28 декабря 1998 г., 2 апреля 2002 г., 12 декабря 2004 г., 12 июля 2005 г., 7 апреля 2007 г., 8 августа, 30 декабря 2009 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 11 января 2010 г. N 2 ст. 179

11. Постановление Правительства РФ от 23 июня 2004 г. N 307 "Об утверждении Положения о Федеральной службе по финансовому мониторингу" (с изменениями от 27 октября 2007 г., 7 ноября 2008 г., 27 января, 8 августа 2009 г.) // Собрании законодательства Российской Федерации от 17 августа 2009 г. N 33 ст. 4081

12. Постановление Правительства Российской Федерации от 30 июня 2004 года № 321 Положение «О Министерстве здравоохранения и социального развития РФ, утвержденное».// (с изменениями от 31 декабря 2004 г., 28 апреля 2006 г., 13 марта, 7 апреля, 2 июня, 13 октября, 7, 20 ноября, 29 декабря 2008 г., 27 января, 10, 17 марта, 8, 12 августа, 17, 31 октября 2009 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации, N 45, 09.11.2009)

13. Постановление Правительства РФ от 30 июня 2004 г. N 331 "Об утверждении Положения о Федеральной антимонопольной службе" (с изменениями от 27 октября, 28 ноября 2006 г., 8 февраля 2007 г., 28 марта, 27 октября, 7 ноября, 29 декабря 2008 г., 15 сентября 2009 г.) // Российской газете" от 30 сентября 2009 г. N 183

14. Постановление Правительства РФ от 30 июня 2004 г. N 329 "О Министерстве финансов Российской Федерации" (с изменениями от 1 декабря 2004 г., 27 мая, 21 декабря 2005 г., 26 июля, 11 ноября 2006 г., 30 мая, 27 октября 2007 г., 30 января, 7 ноября, 29 декабря 2008 г., 27 января, 14 февраля, 10 марта, 26 июня, 30 июля 2009 г., 26 января 2010 г.) // Собрании законодательства Российской Федерации от 1 февраля 2010 г. N 5 ст. 531

15. Постановление Правительства РФ от 30 июня 2004 г. N 332 "Об утверждении Положения о Федеральной службе по тарифам" (с изменениями от 9 января, 29 мая, 20 ноября, 7 декабря 2006 г., 7 апреля, 14 июня, 27 июля 2007 г., 9 февраля, 24 апреля, 5 июня, 12 сентября, 7 ноября, 24, 29 декабря 2008 г., 27 января, 24 февраля, 22 апреля, 8 августа 2009 г.) // Российская газета от 14 августа 2009 г. N 151

16. Постановление Правительства РФ от 26 января 2005 г. N 40 "Об утверждении Положения о Министерстве регионального развития Российской Федерации и о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации" (с изменениями от 14, 19 марта 2005 г., 1 февраля, 21 апреля 2006 г., 25 октября 2007 г., 29 мая, 5 июня, 13 октября, 7 ноября, 29 декабря 2008 г., 27 января, 31 марта, 15 сентября 2009 г.) // Собрании законодательства Российской Федерации от 21 сентября 2009 г. N 38 ст. 4497

17. Постановление Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом" (с изменениями от 18 июля 2007 г.) // "Российская газета" N 118, 20.06.2007г.

18. Постановление Правительства РФ от 28 мая 2008 г. N 400 "О Министерстве энергетики Российской Федерации" (с изменениями от 13 октября, 7 ноября, 29 декабря 2008 г., 27 января, 12 августа, 22 декабря 2009 г.) // Собрании законодательства Российской Федерации от 28 декабря 2009 г. N 52 (часть II) ст. 6586

19. Постановление Правительства РФ от 29 мая 2008 г. N 404 "О Министерстве природных ресурсов и экологии Российской Федерации" (с изменениями от 13 октября, 7 ноября, 29 декабря 2008 г., 27 января, 12, 19 августа, 1 декабря 2009 г., 27 января 2010 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 1 февраля 2010 г. N 5 ст. 538

20. Постановление Правительства РФ от 5 июня 2008 г. N 437 "О Министерстве экономического развития Российской Федерации" (с изменениями от 7 ноября, 29 декабря 2008 г., 29, 30 апреля, 1, 22 июня, 15 сентября, 2 октября, 5 ноября 2009 г., 26 января 2010 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 1 февраля 2010 г. N 5 ст. 532

21. Распоряжение Администрации Президента РФ N 943, Аппарата Правительства РФ N 788 от 16.07.2008 г. (ред. от 05.03.2009г.) «О перечне полных и сокращенных наименований федеральных органов исполнительной власти» // "Российская газета" N 163, 01.08.2008г.

22. Закон Санкт-Петербурга от 11 июля 2005 года №403-48 «О региональных стандартах в жилищной сфере» (с изменениями на 20 июня 2007 года) // Санкт-Петербургские ведомости, N 113-114, 25.06.2007

23. Закон Санкт-Петербурга от 5 мая 2006 года №221-32 «О жилищной политике Санкт-Петербурга» (с изменениями на 14 декабря 2009 года) // Вестник Администрации Санкт-Петербурга, спецвыпуск, 15.12.2009

24. Закон Санкт-Петербурга от 21.05.2009 г. N 228-45 «О форме предоставления мер социальной поддержки по оплате жилого помещения и коммунальных услуг в Санкт-Петербурге» // Санкт-Петербургские ведомости, N 97, 01.06.2009

25. Постановление Губернатора Санкт-Петербурга от 27.09.2004 N 843-пг «О нормативном уровне качества предоставления работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества жилых домов» // Вестник Администрации Санкт-Петербурга, N 11, 26.11.2004

26. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 30.12.2003 N 175 «О Жилищном Комитете» (с изменениями на 12 октября 2009 года) // Информационный бюллетень Администрации Санкт-Петербурга, N 41, 26.10.2009

27 .Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 10.02.2004 N 177 «О Комитете экономического развития, промышленной политики и торговли» (с изменениями на 22 декабря 2009 года) // Вестник Администрации Санкт-Петербурга, спецвыпуск, 28.12.2009

28. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 24.02.2004 N 223 «О Государственной административно-технической инспекции» (с изменениями на 12 октября 2009 года) // Вестник Администрации Санкт-Петербурга, N 11, 27.11.2009

29. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 05.05.2004 N 721 «О Комитете финансов Санкт-Петербурга» (с изменениями на 16 декабря 2009 года) // Информационный бюллетень Администрации Санкт-Петербурга, N 50/1, 31.12.2009

30. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 18.05.2004 N 757 «О Комитете по энергетике и инженерному обеспечению» (с изменениями на 12 октября 2009 года) // Вестник Администрации Санкт-Петербурга, N 11, 27.11.2009

31. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 07.09.2004 N 1471 «О совершенствовании системы управления жилищным фондом Санкт-Петербурга» (с изменениями на 16 ноября 2004 года) // Вестник Администрации Санкт-Петербурга, N 10, 27.10.2004

32. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 23.11.2004 N 1849 «О Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга» (с изменениями на 12 октября 2009 года) // Вестник Администрации Санкт-Петербурга, N 11, 27.11.2009

33. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 13.09.2005 N 1346 «О Комитете по тарифам Санкт-Петербурга» (с изменениями на 12 октября 2009 года) // Информационный бюллетень Администрации Санкт-Петербурга, N 41, 26.10.2009

34. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 29.05.2007 N 593О Концепции государственной жилищной политики Санкт-Петербурга на 2007-2011 годы // Вестник Администрации Санкт-Петербурга, N 7, 27.07.2007

35. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 25.08.2009 N 965 «О мерах по оптимизации деятельности исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга в области обращения с отходами производства и потребления» // Информационный бюллетень Администрации Санкт-Петербурга, N 39, 12.10.2009

36. Распоряжение Жилищного комитета Санкт-Петербурга от 01.03.2005 N 21-р «Об утверждении Положения о порядке передачи многоквартирных домов в управление уполномоченных собственниками управляющих организаций» (с изменениями на 30 мая 2005 года) // Еженедельное приложение к газете "Учет, налоги, право - Северо-Запад", N 19, 24 - 30 мая 2005 года

37. Распоряжение Комитета по тарифам Санкт-Петербурга от 09.07.2008 N 31-р «Об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения на территории Санкт-Петербурга» (с изменениями на 14 декабря 2009 года) // Вестник Администрации Санкт-Петербурга, спецвыпуск, 31.12.2009

38. Баженов С.И. Экономико-правовое регулирование в жилищно-коммунальном хозяйстве / С.И. Баженов; РАН, УрО, Ин-т экономики. - Екатеринбург, 2006. - 96 с.

39. Говоренкова Т.М., Савин Д.А., Чуев А.В. Регулирование отношений между собственниками строений и собственниками земли. Право застройки // Недвижимость и инвестиции. 2003. - № 3-4 (16-17). - С.45-52.

40. Говоренкова Т., Жуков А., Савин Д., Чуев А. Как стал бесхозным русский дом. Жилищный вопрос и историческая логика его решения. // Исследования социальной политики. - 2007. - №2. - С.26-35.

. Дедюхова И.А. «Реформа ЖКХ» - предпосылки реформирования, реальные и декларируемые цели, основные итоги поэтапной реформы отрасли Web:http://deduhova.ru/srvreform/prerequisites.htm

42. Дерябина Я. Системный анализ государственного управления инвестиционной сферой // Инвестиции в России. - 2003. - N9. - С. 11-21

Елизарова Александра Не так страшно ЖКХ, как его малюют // Издательский дом "Консьержъ"; №42(313), от 26.10.2009

43. Жилищная кооперация // Большая Советская Энциклопедия. Изд. 2-ое. Том 16. М., 1952. С. 169-170.

44. Как эффективно управлять жилищным фондом: теория и практика / Под ред. С.Б. Сиваева. - М.: Фонд «Институт экономики города», 2006. - 140с..

45. Каменева Е.А. <http://fs.lib.usue.ru/cgi-bin/irbis64r_opak81/cgiirbis_64.exe?Z21ID=&I21DBN=BOOK&P21DBN=BOOK&S21STN=1&S21REF=10&S21FMT=fullw&C21COM=S&S21CNR=20&S21P01=0&S21P02=0&S21P03=M=&S21COLORTERMS=0&S21STR=>Финансовое хозяйство сферы жилищно-коммунальных услуг в период реформирования : автореф... канд. экон. наук: 08.00.10 / Е. А. Каменева. - Саратов .- 2001. - 28с.

46. Каменева, Е.А. Реформа ЖКХ, или Теперь мы будем жить по-новому: учеб. пособие / Е.А. Каменева. - М.: Изд-во Феникс, 2006. - 349 с.

47. Карандеев А.А. <http://fs.lib.usue.ru/cgi-bin/irbis64r_opak81/cgiirbis_64.exe?Z21ID=&I21DBN=BOOK&P21DBN=BOOK&S21STN=1&S21REF=10&S21FMT=fullw&C21COM=S&S21CNR=20&S21P01=0&S21P02=0&S21P03=M=&S21COLORTERMS=0&S21STR=>Формирование рыночного механизма функционирования сферы жилищно-коммунальных услуг : автореф... канд. экон. наук: 08.00.05 / А. А. Карандеев ; Рост. гос. ун-т, Рост. гос. строит. ун-т. - Ростов н/Д : [б. и.], 2002. - 24с.

48. Литвиненко Ю. На чем заработать в ЖКХ // Эксперт-Урал, 2007. -№8. - С.42-48

49. Орлов Геннадий О жилищном вопросе // Революционный комсомол. Общество. - 2006. - №12. - С.16-19.

50. Федина Ольга "Частные компании идут в сферу ЖКХ неохотно" // «Деловой Петербург». - 2009. - №640. - С.4-5.

51. Экономические проблемы реализации реформы жилищно-коммунального хозяйства регионов // Аналитический вестник Совета Федераций Федерального собрания РФ. М.: Аналитическое управление Аппарата Совета Федерации. 2008.- № 3 (223) - 58с.

52. Капремонт жилья в Петербурге: спрос на миллиарды  <http://www.gilkom-complex.ru/index.php?option=com_content&view=article&id=370:2010-02-16-11-08-47&catid=41:2009-10-15-09-38-41&Itemid=71>Web: <http://www.gilkom-complex.ru/index.php?option=com_content&view=article&id=370:2010-02-16-11-08-47&catid=41:2009-10-15-09-38-41&Itemid=71>

53. Материалы официального сайта Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по г. Санкт-Петербургу и Ленинградской области Web: http://petrostat.gks.ru

54. Материалы Официального сайта Правительства СПб Web:http://www.gov.spb.ru

55. Официальный портал Всероссийского Центра Изучения Общественного Мнения Web:http://wciom.ru/arkhiv/tematicheskii-arkhiv.html

56. По материалам REGNUM - Балтика, 10 июня 2004 Web: http://www.i-stroy.ru/docu/jkh/sankt_peterburg_deputatyi_so_skripom_prinyali_za/2144.html