Оплата арендаторами расходов по содержанию, эксплуатации, ремонту зданий, помещений, их частей, находящихся в государственной собственности
ОПЛАТА АРЕНДАТОРАМИ РАСХОДОВ ПО СОДЕРЖАНИЮ, ЭКСПЛУАТАЦИИ, ТЕКУЩЕМУ РЕМОНТУ КАПИТАЛЬНЫХ СТРОЕНИЙ (ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ), ИЗОЛИРОВАННЫХ ПОМЕЩЕНИЙ, ИХ ЧАСТЕЙ, НАХОДЯЩИХСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ СОБСТВЕННОСТИ
При аренде недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, кроме арендной платы арендатор несет иные расходы, связанные с содержанием и эксплуатацией арендуемого имущества.
Данная норма обусловлена пунктом 5 Положения о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 23.10.2009 N 518, в соответствии с которым расходы арендодателя по содержанию, эксплуатации, текущему ремонту арендуемого недвижимого имущества, отоплению, энергоснабжению, связи, коммунальным и другим услугам не включаются в арендную плату и оплачиваются арендатором отдельно по договоренности сторон на основании фактических затрат.
Учитывая сложность и многогранность порядка определения размера возмещаемых расходов Министерством жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь были разработаны Рекомендации по расчетам расходов по содержанию, эксплуатации, текущему ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на коммунальные и другие услуги, которые были одобрены Межведомственной рабочей группой для обеспечения рассмотрения вопросов распоряжения государственным имуществом, арендных отношений, привлечения инвестиций в реформируемые организации, а также подготовки предложений о совершенствовании нормативной правовой базы в этой сфере, созданной Распоряжением Премьер-министра Республики Беларусь от 20.02.2009 N 18р (Протокол от 27.01.2010 N 1) (далее - Рекомендации).
Рекомендации распространяются на организации, сдающие в аренду (в безвозмездное пользование) капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, их части (за исключением торговых мест на рынках и торговых объектах в торговых центрах), находящиеся в государственной собственности, а также находящиеся в собственности хозяйственных обществ, в отношении которых Республика Беларусь либо административно-территориальная единица, обладая акциями (долями в уставных фондах), может определять решения, принимаемые этими хозяйственными обществами.
Согласно Рекомендациям расходы по эксплуатации, текущему ремонту сдаваемого в аренду недвижимого имущества, коммунальным и другим услугам делятся на две группы:
расходы за работы по эксплуатации, текущему ремонту сдаваемого в аренду недвижимого имущества, коммунальным и другим услугам, производимые для организации-арендодателя (ссудодателя) сторонними организациями на основании заключенных договоров с организацией-арендодателем (ссудодателем) либо непосредственно с арендаторами по согласованию с организацией-арендодателем (ссудодателем);
расходы на работы по эксплуатации сдаваемого в аренду недвижимого имущества, другие работы, производимые штатными работниками организации-арендодателя (ссудодателя).
Оплата арендатором (ссудополучателем) расходов за работы по эксплуатации, текущему ремонту сдаваемого в аренду недвижимого имущества, коммунальным и другим услугам, производимые для организации-арендодателя (ссудодателя) сторонними организациями на основании заключенных договоров с организацией-арендодателем (ссудодателем) либо непосредственно с арендаторами по согласованию с организацией-арендодателем (ссудодателем), производится путем оплаты арендодателю (ссудодателю) определенной части этих расходов исходя из фактической оплаты организацией-арендодателем (ссудополучателем) их стоимости сторонним предприятиям и организациям либо непосредственно сторонней организации на основании фактических затрат. Кроме того, по усмотрению арендодателя (ссудодателя) для оплаты отдельных расходов могут использоваться следующие критерии:
расходов за водоснабжение и канализацию - исходя из количества штатных работников арендатора (ссудополучателя), работающих в данном здании, помещении, сооружении, и норм водопотребления, утвержденных облисполкомами, Минским горисполкомом;
расходов за отопление - пропорционально арендуемой площади, находящейся в пользовании арендатора (ссудополучателя);
расходов за энергоснабжение - пропорционально потребляемой мощности имеющихся у арендатора (ссудополучателя) осветительных приборов, электроприборов и оборудования;
расходов за сбор, вывоз и обезвреживание твердых бытовых отходов - пропорционально количеству твердых бытовых отходов, образующихся у арендатора (ссудополучателя), или согласно нормам накопления твердых бытовых отходов, утвержденным местными исполнительными и распорядительными органами;
расходов за пользование лифтами - пропорционально количеству штатных работников арендаторов (ссудополучателей), работающих в этом здании;
расходов, связанных с охраной, обслуживанием систем охранно-пожарной сигнализации, - пропорционально арендуемой площади, находящейся в пользовании арендатора (ссудополучателя) (п. 5 Рекомендаций).
Согласно Рекомендациям при наличии отдельно установленных для арендуемых помещений приборов учета теплоснабжения, водоснабжения, электроснабжения, газоснабжения оплата арендатором (ссудополучателем) расходов за указанные услуги производится на основании показаний этих приборов с учетом расходов арендодателя (ссудодателя) по данным услугам, приходящимся на места общего пользования, оплата которых производится арендатором (ссудополучателем) пропорционально занимаемой площади.
То есть арендатор обязан оплачивать коммунальные и эксплуатационные расходы, приходящиеся на места общего пользования.
На примере рассмотрим порядок такого расчета.
Пример. Организация имеет в собственности здание общей площадью 2000 кв.м Данное здание сдается в аренду трем арендаторам, у которых арендуемая площадь составляет: у арендатора "А" - 700 кв.м, у арендатора "Б" - 500 кв.м, у арендатора "В" - 400 кв.м.
Общее потребление тепла по зданию составило 50 Гкал по тарифу 80000 руб./Гкал, в том числе согласно показаниям установленных приборов:
у арендатора "Б" - 12 Гкал;
у арендатора "В" - 8 Гкал.
Рассчитаем сумму затрат на отопление, подлежащих возмещению каждым арендатором.
В начале определим затраты на отопление мест общего пользования (санузлы, коридоры и т.д.):
- 20 - 12 - 8 = 10 Гкал.
Далее определим арендуемую площадь здания:
+ 500 + 400 = 1600 кв.м
Рассчитаем количество Гкал, израсходованных на отопление мест общего пользования, приходящихся на каждого арендатора:
арендатор "А": 10 / 1600 x 700 = 4,375 Гкал;
арендатор "Б": 10 / 1600 x 500 = 3,125 Гкал;
арендатор "В": 10 / 1600 x 400 = 2,5 Гкал.
Рассчитаем затраты арендодателя на отопление, подлежащие возмещению каждым из арендаторов:
арендатор "А": (20 + 4,375) x 80000 = 1950000 руб.;
арендатор "Б": (12 + 3,125) x 80000 = 1210000 руб.;
арендатор "В": (8 + 2,5) x 80000 = 840000 руб.
Расходы за пользование лифтом возмещаются арендатором (ссудополучателем) в случае, когда арендуемые (предоставленные в безвозмездное пользование) помещения находятся выше второй остановочной площадки в здании, сооружении, оборудованном лифтом (п. 7 Рекомендаций).
Оплата арендатором (ссудополучателем) иных расходов, связанных с эксплуатацией сдаваемых в аренду зданий, сооружений и помещений, оплата которых производится организацией-арендодателем (ссудодателем) сторонним организациям на основании заключенных договоров, осуществляется по соглашению сторон. При этом в качестве критерия для определения величины оплаты таких расходов может использоваться размер арендуемой площади (п. 8 Рекомендаций).
При проведении текущего ремонта наружных элементов зданий, сооружений (кровля, наружные стены, системы водоотведения и водослива и др.), инженерных сетей и коммуникаций, обеспечивающих жизнедеятельность зданий, сооружений (система тепло-, энерго-, водоснабжения, канализации и др.), мест общего пользования (вестибюли, коридоры, лестничные клетки, санузлы и др.), территории, прилегающей к зданию, сооружению, оплата расходов по производству такого ремонта производится организацией-арендодателем (ссудодателем) с последующим взиманием данных расходов с организаций, находящихся в данном здании, сооружении, пропорционально занимаемой площади.
Расходы по текущему ремонту сданных в аренду помещений, расположенных в здании, сооружении, в том числе помещений, предоставленных в безвозмездное пользование, оплачиваются в полном объеме пользователями этих помещений (п. 9 Рекомендаций).
Необходимо обратить внимание на то, что если работы по содержанию и эксплуатации объекта производятся штатными работниками организации-арендодателя (ссудодателя), то в соответствии с Рекомендациями оплата таких расходов осуществляется на основании фактических затрат, налогов и неналоговых платежей.
При формировании фактической себестоимости по эксплуатации объекта в себестоимость включаются затраты организации-арендодателя (ссудодателя) в следующем порядке.
Затраты по оплате труда обслуживающего персонала зданий, сооружений (комендантов, вахтеров, сторожей, лифтеров, дворников, уборщиков, сантехников, электриков, столяров, плотников, слесарей и т.п.), относимые на себестоимость продукции (работ, услуг).
Начисления на фонд оплаты труда обслуживающего персонала определяются исходя из размеров отчислений в Фонд социальной защиты населения Министерства труда и социальной защиты Республики Беларусь в соответствии с Законом Республики Беларусь от 29.02.1996 N 138-XIII "Об обязательных страховых взносах в Фонд социальной защиты населения Министерства труда и социальной защиты Республики Беларусь".
Размеры страховых тарифов по обязательному страхованию от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний (в процентах к начисленной общей сумме всех видов выплат (доходов, вознаграждений) застрахованным лицам, на которые в соответствии с законодательством начисляются страховые взносы) установлены Указом Президента Республики Беларусь от 25.08.2006 N 531 "Об установлении размеров страховых тарифов, страховых взносов, лимитов ответственности по отдельным видам обязательного страхования".
Затраты по обеспечению расходными материалами, инструментами, приспособлениями и другими материальными средствами, необходимыми для содержания зданий, сооружений и поддержания их в состоянии, пригодном для использования, целесообразно рассчитывать исходя из уровня, сложившегося в отчетный период.
Аналогичным образом рассчитываются затраты на содержание и обслуживание технических средств по охране зданий и сооружений, осуществление противопожарных мероприятий, приобретение противопожарного инвентаря.
Цеховые и общеэксплуатационные расходы принимаются как фактически сложившиеся у организации-арендодателя (ссудодателя).
Приведем пример расчета стоимости услуг по содержанию и эксплуатации объекта.
Пример. Организация сдает в аренду помещение площадью 700 кв.м. Общая площадь здания - 12000 кв.м. Площадь мест общего пользования составляет 800 кв.м.
Обслуживанием здания занимается штат работников в количестве 4 человек, затраты на оплату труда которых составляют 2000 тыс.руб. (без учета удержаний). Отчисления в Фонд социальной защиты населения уплачиваются нанимателем по ставке 34 процента от начисленной заработной платы. Отчисления по обязательному страхованию от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний в Белорусское республиканское унитарное страховое предприятие "Белгосстрах" производятся по ставке 0,6 процента.
Затраты по обеспечению расходными материалами, инструментами, приспособлениями и другими материальными средствами, необходимыми для содержания зданий, сооружений и поддержания их в состоянии, пригодном для использования, составляют 2800 тыс.руб./мес.
Затраты на содержание и обслуживание технических средств по охране зданий и сооружений, осуществление противопожарных мероприятий, приобретение противопожарного инвентаря - 1300 тыс.руб./мес.
Сложившаяся норма общехозяйственных расходов составляет 28 процентов от начисленной заработной платы.
Расчет может выглядеть следующим образом:
арендный плата капитальный строение
Расчет фактической себестоимости эксплуатации объекта
N п/пНаименование статьи затратПорядок расчетаСумма (руб.)1Затраты по обеспечению расходными материалами, инструментами, приспособлениями и другими материальными средствами, необходимыми для содержания зданий, сооружений и поддержания их в состоянии, пригодном для использования28000002Затраты на содержание и обслуживание технических средств по охране зданий и сооружений, осуществление противопожарных мероприятий, приобретение противопожарного инвентаря1300000Заработная плата20000003Отчисления в Фонд социальной защиты населения2000000 x 34 / 1006800004Отчисления по обязательному страхованию от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний в Белорусское республиканское унитарное страховое предприятие "Белгосстрах"2000000 x 0,6 / 100120005Общехозяйственные расходы2000000 x 28 / 1005600006Полная себестоимость2800000 + 1300000 + + 2000000 + 680000 ++ 12000 + 5600007352000
Главный экономист _____________ ______________
Главный бухгалтер _____________ ______________
Рассчитаем фактически используемую площадь (без учета мест общего пользования):
Определим полную себестоимость обслуживания 1 кв.м фактически занимаемой площади:
/ 11200 = 656,4 руб./кв.м
Рассчитаем сумму оплаты расходов по обслуживанию, приходящуюся на арендуемую площадь:
,4 x 700 = 459480 руб.