Правовое регулирование способов отчуждения жилых помещений в собственность

Правовое регулирование способов отчуждения жилых помещений в собственность

Правовое регулирование способов отчуждения жилых помещений в собственность

Содержание

Содержание2

Введение3

Глава 1. Жилое помещение как предмет сделки по отчуждению7

1.1 Понятие жилого помещения7

1.2 Качественные характеристики жилого помещения как предмета сделки14

Глава 2. Общие положения о сделках с жилыми помещениями27

2.1 Понятие и содержание государственной регистрации прав на недвижимое имущество27

2.2 Особенности заключения сделок с жилыми помещениями39

2.3 Государственная регистрация права собственности на жилые помещения и сделок с ними48

Глава 3. Отдельные виды сделок по отчуждению жилых помещений58

3.1 Особенности купли-продажи жилых помещений58

3.2 Договор мены жилыми помещениями70

3.3 Договор дарения и его правовые особенности81

3.4 Договор пожизненного содержания с иждивением93

Заключение106

Список литературы110

Приложение 1118

Введение

В результате перехода к рыночным отношениям в нашей стране особое место стали занимать вопросы, касающиеся жилищной сферы и пути ее реформирования. Это обусловлено тем, что Российская Федерация, как участник Международного Пакта об экономических, социальных и культурных правах, вступившего в силу 3 января 1976 г., следует его положениям, в частности, п. 1 ст. 11, где предусмотрено: «Участвующие в настоящем Пакте государства признают право каждого на достаточный жизненный уровень для него и его семьи, включающий достаточное питание, одежду и жилище...».

Право на жилище, впервые провозглашенное в Конституции СССР 1977 г., в действующей Конституции РФ закреплено в качестве основного неотъемлемого социального права российских граждан, охраняемого государством (ст. 40). Его сущность заключается в возможности приобретения жилого помещения, а также способность совершать с принадлежащим лицу жильем различные гражданско-правовые сделки в установленном законом порядке. Причем согласно п. 2 ст. 213 ГК РФ количество и стоимость имущества, находящегося у гражданина в собственности, никем не ограничены. В связи с этим у субъекта одновременно может возникнуть совокупность субъективных прав и обязанностей как на жилые помещения, находящиеся у него в собственности, так и жилые помещения, принадлежащие ему на праве пользования.

Ведущее место среди производных способов приобретения права собственности занимают договоры по отчуждению имущества. Одним из самых популярных способов приобретения жилых помещений в собственность граждан признается договор купли-продажи. Однако нормы, изложенные в общей части Кодекса, порой не столько дополняют либо поясняют нормы § 7 гл. 30 ГК РФ «Продажа недвижимости», сколько усложняют их толкование, а, следовательно, и применение.

Достаточно сложная, а порой не всегда последовательная позиция законодателя, касающаяся правового регулирования сделок по отчуждению недвижимого имущества, на практике вызывает определенные сложности. Правоприменительные органы субъектов Российской Федерации, в том числе осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимость, по-разному толкуют и применяют эти нормы. С момента введения в действие института государственной регистрации правоотношения по отчуждению жилых помещений приобрели специфическое значение, так как отсутствие акта регистрации влечет незаключенность договора и непризнание приобретателя в качестве собственника. Указанные правоотношения охватывают не только нормы гражданского права и смежных с ним отраслей, но также административного, конституционного права, в целом воздействуя на участников гражданско-правовых договоров, на возникновение и прекращение у них прав и обязанностей, которые порождены такими договорами.

В последнее время значительно увеличился рост сделок по отчуждению недвижимого имущества, в том числе жилых помещений. Тем не менее, жилищная проблема российских граждан до сих пор остается одной из труднорешаемых. Это связано не только с большим отставанием заработной платы по отношению к росту цен на жилье, но и с существующими пробелами, неурегулированностью норм в гражданском законодательстве. Для устранения препятствий при решении этой проблемы необходимо провести комплексный анализ соотношения отдельных норм жилищного и гражданского законодательства, касающихся сделок по отчуждению жилых помещений. Данные нормы должны быть согласованными, отвечать интересам участников сделок, а также способствовать защите их прав в случае нарушения. Именно поэтому, мы считаем данную тему достаточно актуальной.

Цель данного исследования заключается в проведении комплексного анализа правоотношений, возникающих в результате заключения гражданами сделок, направленных на отчуждение жилых помещений в собственность, а также совершенствование гражданского и жилищного законодательства в этой области.

В этой связи решаются следующие задачи:

-исследование признаков жилого помещения как предмета сделок по отчуждению, выявление его качественных характеристик;

-анализ правовой природы акта государственной регистрации прав и сделок, связанных с отчуждением жилых помещений, его отличия от других юридических фактов, входящих в юридический состав правоотношения;

-выявление различий функций государственной регистрации и нотариальных органов;

-определение понятия отчуждения имущества;

-анализ специфики договора купли-продажи жилого помещения с условием проживания в нем членов семьи прежнего собственника или бывших членов семьи прежнего собственника и его соотношение с нормами жилищного законодательства;

-исследование некоторых особенностей договора мены жилыми помещениями и необходимости его государственной регистрации;

-выявление необходимости совершения дарителем отказа от исполнения договора дарения в форме, предусмотренной для самого договора дарения, а в случае, когда договор зарегистрирован, применения к отказу требования о государственной регистрации;

-анализ правового положения плательщика ренты;

-выработка рекомендаций по совершенствованию законодательства и практики его применения в исследуемой области.

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся по поводу отчуждения и, соответственно, приобретения в собственность жилых помещений гражданами путем совершения сделок купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания с иждивением.

Предмет исследования - гражданско-правовые акты, содержащие правила, регулирующие отношения по отчуждению жилых помещений, практика применения указанных норм судами, органами регистрации и иными правоприменительными органами, а также основные доктрины цивилистов по проблемам диссертационной работы.

В основу исследования положены такие общенаучные методы, как диалектико-материалистический метод познания, а также исторический анализ, без которого невозможно выявить сущность недвижимого имущества в жилищной сфере и возникновение правового режима недвижимости. Работа базируется и на частнонаучных методах: логическом, технико-юридическом, сравнительно-правовом и др.

Теоретическую основу исследования составляют научные труды М.М. Агаркова, Г.Н. Андрианова, Басина, М.И. Брагинского, И.Л. Брауде, В.В. Витрянского, М.В. Гордона, К.А. Граве, О.С Иоффе, А.Ю. Кабалкина, В.П. Камышанского, О.М. Козырь, О.А. Красавчикова, П.В. Крашенинникова, В.Н. Литовкина, Р.А. Максоцкого, И.Б. Мартковича, Д.И. Мейера, И.Б. Новицкого, К.П. Победоносцева, Н.В. Рабинович, Ю.В. Романца, Е.А. Суханова, В.А. Тархова, B.C. Толстого, P.O. Халфиной, З.И. Цыбуленко, Б.Б. Черепахина, В.В. Чубарова, Г.Ф. Шершеневича, A.M. Эрделевского и др.

Нормативную базу исследования составляют российские нормативные акты различной юридической силы, а также международное законодательство.

Структурно работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы.

В первой главе дипломной работы рассматривается сущность жилого помещения как предмета сделки по отчуждению.

Вторая глава посвящена изучению общих положений о сделках с жилыми помещениями.

В третьей главе рассматриваются отдельные виды сделок по отчуждению жилых помещений в собственность.

Глава 1. Жилое помещение как предмет сделки по отчуждению

.1 Понятие жилого помещения

отчуждение жилое помещение собственность

Первое официальное появление термина «недвижимость» появилось в конце XVII в., когда началось утверждение принципа частной собственности на землю. Указом Петра I от 23 марта. 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах», больше известного как «Указ о единонаследии», уравнивались поместья к вотчинам и объявлялись родовой собственностью. В дальнейшем это понятие постепенно расширялось, и уже по указу Петра III от 20 апреля 1862 г. к недвижимости стали относить дворы, заводы, фабрики со строениями. Под недвижимостью понималась земля, все то, что находится на земной поверхности, а потому и связано с ней таким образом, что эта связь не может быть порвана без нарушения вида и цели вещи. Однако вопрос о связи вещи с землей зависел от конкретных обстоятельств, которые могли повлиять на изменение правового режима объекта.

Известный русский цивилист Д.И. Мейер, характеризуя недвижимое имущество, указывал на его отличительный признак: «Недвижимое имущество ценно тем, что у граждан всегда имеется мысль «о сохранении имущества роду, о передаче его от одного поколения к другому, к чему гораздо более способно имущество недвижимое, тогда как движимость по существу своему подлежит более скорой, более легкой растрате».

Особое место в классификации недвижимого имущества занимает недвижимость в жилищной сфере. Она охватывает все виды жилых помещений независимо от формы собственности и местонахождения, кроме летних дач и помещений, не относящихся к жилым, но в то же время способных удовлетворять жилищные потребности граждан, как-то: бытовки, вагончики и др. Это объясняет тот факт, что законодатель поместил ст. 558 ГК, содержащую данное понятие, в § 7 гл. 30 ГК, регулирующий отношения по продаже недвижимости.

Недвижимость в жилищной сфере охватывает следующее имущество:

1)земельные участки и прочно связанные с ними приусадебные хозяйственные постройки, земельные насаждения с многолетним циклом развития;

1. сооружения и элементы инженерной инфраструктуры, обеспечивающие функциональную деятельность жилой недвижимости;
2. жилые дома, квартиры, иные жилые помещения, предназначенные для проживания граждан.

Жилое помещение, таким образом, понятие более узкое по сравнению с недвижимостью в жилищной сфере, не включающее в себя земельные участки, многолетние насаждения, хозяйственные постройки и другое имущество, указанное в первых двух пунктах.

Наряду с жилыми помещениями в законодательстве упоминается термин «жилище» (например, ст. 40 Конституции). Его можно рассматривать в двух аспектах. Так, в конституционном праве жилище означает «избранное место, адресно-географические координаты которого определяют помещение, специально предназначенное для свободного проживания человека». Традиционно такими помещениями считают: жилые дома, квартиры, их изолированные части, а также специализированные жилые помещения (общежития, дома-интернаты для инвалидов, дома для престарелых и пр.). Данные объекты, выступая предметом гражданско-правовых сделок, могут находиться на праве собственности, в пользовании и владении по договорам найма, аренды у различных субъектов, а также удовлетворять временные потребности граждан в жилье. Поэтому подобные жилые помещения логично именовать «жилищем в силу закона». Понятие «жилище» В.Н. Литовкин раскрывает как «...специальное сооружение, отвечающее этому назначению в той или иной мере». И, продолжая характеризовать жилище как строение, отмечает, что «...это категория не субъективного восприятия, а объективного целевого использования, заложенного на стадии проектного замысла еще до начала строительства или реконструкции жилого дома безотносительно к использованию жилища фактически».

Однако в соответствии с п. 1 ст. 27 Конституции человек вправе самостоятельно избирать место жительства, и отношение по реализации этого права считается абсолютным. В связи с этим, основываясь на конституционно-правовом понятии жилища, кроме общепринятых разновидностей жилых помещений, к первому можно причислить чум, ярангу, цыганскую кибитку, другое нетрадиционное жилище, которое определенные народности избирают в качестве своего постоянного места жительства. Хотя такое жилье по действующему законодательству не включается в жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений.

Таким образом, как жилищу, так и жилому помещению присуща общая черта - наличие у граждан, проживающих в них, некоторых неимущественных прав. Граждане, пользующиеся жилыми помещениями, приобретают, в том числе и специальные имущественные правомочия (например, права нанимателя, права собственника на жилое помещение), вытекающие из договоров и других юридических фактов. Причем неимущественные правомочия в этих случаях возникают по тем же основаниям и проявляются одновременно с имущественными.

Необходимо отметить, что граждане, проживающие в нетрадиционном жилище, имеют в отношении него специфическое право - конституционное право на жилище (ст. 40 Конституции). Но государством не признан за таким помещением статус недвижимости и особого объекта, гражданских прав. Законодатель закрепил специальный правовой режим лишь за жилыми помещениями, отнеся их к недвижимости и подвергая государственной регистрации - единственному доказательству существования у субъектов зарегистрированного права собственности на них (ч. 2 п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации)).

Характеризуя недвижимое имущество, законодатель распространяет, в том числе и на жилые помещения, признак «несоразмерного ущерба». Пункт 35 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» под несоразмерным ущербом понимает «...невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижения материальной или художественной ценности, неудобство в использовании...». В этой связи нельзя согласиться с Н.Г. Апресовой, которая называет указанный признак категорией оценочной: «Конкретная степень ущерба может быть более или менее выражена, вещь может быть повреждена при перемещении, но не должна утратить своего назначения или утратит его лишь частично. Например, разборный щитовой дом или плавающий рыбзавод по своему назначению и другим характеристикам могут быть отнесены к недвижимости, но критерий «несоразмерного ущерба» в этих случаях не прослеживается».

Однако некоторые цивилисты, говоря о требованиях, предъявляемых к жилым помещениям, не называют среди них признак капитальности. Положение о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (далее - Положение учета жилищного фонда) также не отражает этот признак применительно к жилым зданиям. Под жилым зданием здесь признается «жилой дом постоянного типа, рассчитанный на длительный срок службы». Отсюда следует, что поскольку признак капитальности не закреплен на законодательном уровне, то он не является обязательным для жилых зданий. Кроме того, данное понятие относительное, так как в зависимости от степени капитальности жилые дома классифицируются на 6 групп, включая и сборно-щитовые. Степень капитальности определяется в зависимости от материала фундамента, стен и перекрытий. В связи с этим жилые дома подразделяются на:

1. каменные, особо капитальные;
2. каменные, обыкновенные;
3. каменные, облегченные;
4. деревянные, рубленые, брусчатые, смешанные, сырцовые;
5. сборно-щитовые, каркасные, глинобитные, саманные, фахверковые;
6. каркасно-камышитовые и прочие облегченные.

В Методических указаниях по расчету ставок платы за наем и отчислений на капитальный ремонт жилых помещений, включаемых в ставку платы за содержание и ремонт жилья (техническое обслуживание), муниципального и государственного жилищного фонда одним из признаков, определяющих потребительские свойства дома, значится материал стен. В соответствии с этим признаком выделяют:

1. кирпичные;
2. блочные, крупнопанельные;
3. смешанные или деревянные жилые дома.

Сравнение представленных классификаций позволяет сделать вывод о том, что в последнем случае значительно сужен перечень домов, построенных из различного материала. По-видимому, это обусловлено тем, что в первый перечень помимо домов, относящихся к муниципальному и государственному жилищному фонду, также включены дома, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам.

Полагаем, что признак «капитальность» также можно рассматривать как категорию оценочную. Подтверждением этому служат нормы амортизационных отчислений, установленные для жилых зданий, которые были введены в действие с 1 января 1975 г. Годовые амортизационные отчисления стали исчисляться в процентах к восстановительной стоимости жилищного фонда, где все жилые здания сгруппированы на 8 типов. Такая классификация проводится по материалу стен (по капитальности). На каждое здание заводится паспорт, содержащий описание конструктивных элементов дома и их техническое состояние, сведения о времени и характере проводимых ремонтов.

Согласно п. 3.3 Временной методики оценки жилых помещений от 30 октября 1995 г. № 17-115 при определении цены отчуждаемых квартир применяется специальный перечень необходимых критериев. Обязательным критерием выступает капитальность строения, которая учитывается по классификации, принятой в действующих строительных нормах. Если другие критерии совпадают, квартиры признаются равными по цене только тогда, когда расположены в строениях одного класса капитальности (подп. 3.4.2 Временной методики).

Исходя из этого, основной фактор при определении типа капитальности здания - материал стен, оказывающий влияние на долговечность, а, значит, и на рыночную стоимость жилого помещения. Капитальность строения - есть ни что иное, как обобщенная характеристика его степени надежности. От степени капитальности зависит срок службы жилого дома, что, безусловно, влияет на его отнесение к зданию постоянного или временного типа. При этом существуют нормативные усредненные сроки службы. Но они не могут быть предельными. Поэтому на практике встречается отклонение как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения.

В соответствии со ст. 15 ЖК РФ (далее - ЖК) все жилые помещения, входящие в жилищный фонд, должны быть пригодными для постоянного проживания граждан. Лишь признак целевого использования позволяет их классифицировать на помещения, предназначенные для постоянного проживания, и предназначенные для временного проживания. В этой связи к первым предъявляются особые санитарные и технические требования. Это обусловливается тем, что «жилое помещение, предназначенное для постоянного или преимущественного проживания, является центром жизненных интересов проживающих, сосредоточением их личных и экономических интересов, что соответствует определению постоянного места жительства в международной правовой практике...». В силу п. 3 ст. 73 ЖК обмен жилыми помещениями по договору социального найма может быть признан недействительным вследствие заблуждения относительно определенных качеств предмета сделки, снижающих либо исключающих возможность эксплуатации его по прямому назначению.

Согласно ст. 15 ЖК жилое помещение - это «...изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства...)». Наделяя все жилые помещения, входящие в жилищный фонд, признаком «пригодность для постоянного проживания», законодатель тем самым имеет в виду материал стен, прочность конструкций, процент износа и пр.

Жилье, выступающее предметом сделок по отчуждению, также должно быть пригодным для постоянного проживания. Например, можно продать жилой дом с удобствами, находящимися во дворе. В этом случае он считается неблагоустроенным. Не могут быть предметом сделок по отчуждению жилые помещения, пригодные в соответствии с ЖК для постоянного проживания граждан, но предназначенные для временного проживания (служебные жилые помещения, общежития, жилые помещения маневренного фонда, для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами и др.).

Таким образом, жилое помещение как предмет сделки по отчуждению представляет собой изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом, пригодным для постоянного проживания граждан, а также предназначенным для этой цели или признанным таковым в установленном законом порядке.

1.2 Качественные характеристики жилого помещения как предмета сделки

Жилые помещения как объект права собственности и предмет сделки характеризуют технические параметры, которые включают в себя жилую, полезную и общую площади. Поскольку эти данные служат для идентификации объекта при государственной регистрации права собственности на него, они признаются существенным условием договора, отсутствие которого влечет незаключенность сделки (ст. 432 ГК).

Квартира как планировочная единица - сложная вещь. В соответствии со СНиП 2.08.01-89 безотносительно от целостности она состоит из:

а)жилых комнат, то есть конструктивно обособленных неделимых функциональных частей, площадь которых учитывается в составе жилой площади квартиры;

б)подсобных помещений, или нежилых, предназначенных для гигиенических либо хозяйственно-бытовых нужд проживающих: ванная, санузел, кухня, кладовая, встроенный шкаф, передняя, внутриквартирный холл, коридор (такие помещения в коммунальной квартире называются местами общего пользования);

в)летних помещений, служащих для отдыха в летнее время и солнцезащиты, балкона и (или) лоджии. Балкон - выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка. Лоджией называется перекрытое и огражденное в плане с трех сторон помещение, открытое во внешнее пространство. Эти помещения встречаются чаще всего, намного реже - веранды и террасы, которые присущи также индивидуальным жилым домам;

г)веранды - застекленного неотапливаемого помещения, пристроенного к зданию или встроенного в него;

д)террасы, то есть открытой пристройки к зданию в виде площадки для отдыха, которая может иметь крышу, размещаться на земле или над нижерасположенным этажом;

е)холодной кладовой - составной части квартиры, размещающейся в ее неотапливаемом объеме; площадь кладовой не может превышать 2 кв. м.

Назначение вспомогательных помещений предусматривается проектом и утверждается в административном порядке. В процессе эксплуатации квартиры пользователи вправе изменить функциональное назначение подсобных помещений, в том числе в надлежащем порядке произвести перепланировку и реконструкцию. Появившиеся в последнее время такие вспомогательные помещения как мансарда и мезонин, как правило, используются для проживания. В дореволюционной практике переписей размер квартир рассчитывался по количеству комнат, а показателем жилищных условий служило число жителей на одну комнату. Впервые вопрос об основном признаке для характеристики жилищных условий населения возник в 1923 г., в связи с чем был применен новый измеритель для подсчета размеров квартир - размеры жилой площади.

Жилая площадь квартиры зависит от количественного состава жилых комнат и исчисляется как сумма площадей жилых комнат. Это - площадь главного назначения. Полезная площадь квартиры представляет собой сумму площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас, холодных кладовых и тамбуров. Действующие строительные нормы предусматривают также общую площадь квартиры, в которую входит суммарная площадь жилых и подсобных помещений квартиры с учетом лоджий, балконов, веранд, террас. Однако при подсчете общей площади площадь летних помещений учитывается с понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых 1,0. Отсутствие в квартире летних помещений означает, что общая площадь совпадает с полезной.

В том случае, если жилое помещение имеет утепленную террасу или веранду, представляется правильным включать площади указанных помещений не в жилую, как считают авторы книги «Статистика жилищного и коммунального хозяйства», а в полезную площадь. Такие помещения выполняют иную функцию (удобство, комфорт). Наличие отопления не выступает в качестве основного признака, по которому их следует отнести к жилым. В то же время это обстоятельство сказывается при подсчете платы за отопление. Так, в Методике планирования, учета и калькулирования себестоимости услуг жилищно-коммунального хозяйства (далее - Методика планирования и калькулирования услуг) закреплено, что для определения платы за отопление в расчете на 1 кв. м жилья полезная площадь жилого помещения устанавливается как суммарная площадь отапливаемых жилых помещений и нежилых помещений без учета балконов, веранд, холодных кладовок и других неотапливаемых помещений.

Вопрос о том, какие комнаты следует включать в жилую площадь, - довольно спорный. И.И. Андрианов к подобным помещениям причисляет «...кухни (если их несколько в помещении) с постоянными очагами и без оборудования раковинами; полутемные и темные комнаты». Л.М. Пчелинцева утверждает, что площадь «...темных комнат (кладовок) не входит в жилую площадь квартиры». Полагаем, что вопрос о статусе темных комнат необходимо решать с позиции, может ли такое помещение быть самостоятельным предметом договора. Проживание граждан в подобном жилье обусловлено рядом причин, но оно не является отдельным предметом сделок. Пункт 34.5 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда запрещает производить перепланировку квартир, ухудшающую условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, в том числе влекущую устройство комнат площадью менее 9 кв. м или шириной менее 2,25 кв. м. Кроме того, в п. 3 Положения учета жилищного фонда, в соответствии с которым органы БТИ осуществляют свою деятельность, в том числе производят обмер жилых помещений, отсутствует положение о включении темных комнат в жилую площадь квартиры. Поэтому на практике они учитываются непосредственно как кладовые, площадь которых входит в полезную площадь квартиры. В связи с этим, соглашаясь с мнением Л.М. Пчелинцевой, считаем, что даже при наличии в темной комнате отопительных приборов, целесообразно ее площадь включать в отапливаемую (полезную) площадь целой квартиры, а не в жилую.

Длительное время в официальных документах (в частности, в договорах на приватизацию жилого помещения) ставился знак тождества между полезной и общей площадью, несмотря на наличие в жилых помещениях летних помещений. С введением Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) такие факты стали вызывать большую путаницу, так как вносимая информация должна обладать подлинной достоверностью. Так, по договору на приватизацию жилого помещения от 12 апреля 1993 г., заключенному между Саратовским отделением Приволжской железной дороги и З.И. Яковлевой, в собственность последней передавалась двухкомнатная квартира по адресу: г. Саратов, площадь Кирова, д. 8, кв. 266. Согласно плану от 22 марта 2000 г., представленному на государственную регистрацию, в приватизируемом жилом помещении имелся балкон. Однако в п. 2 договора площадь балкона не была отражена, как не была отражена и полезная площадь квартиры (эти сведения обязательны для идентификации объекта). Вместо полезной указана общая площадь без понижающего коэффициента, применяемого для балконов, то есть не проводилось различие между полезной и общей площадью.

Особое значение данные понятия приобретают в договорах о долевом участии в строительстве жилых помещений. Например, по договору долевого участия в строительстве жилого дома по улице Зарубина № 16 от 4 июня 1998 г. между ООО «Геотехника-ФИН» (ответчик) и СЮ. Наховой (истец) первый должен передать по окончании строительства право собственности на двухкомнатную квартиру общей площадью 52,07 кв. м, жилой площадью 29,05 кв. м, что составляет 4/1000 долей от «общей полезной площади всего дома» (п. 2.1 договора). Дольщик в свою очередь обязан уплатить стоимость общей площади квартиры - 114 тыс. 554 руб. из расчета 2 тыс. 200 руб. за 1 кв. м. Предметом иска было взыскание с ответчика излишне оплаченных денежных средств за переданную квартиру, неустойки, а также компенсации морального вреда, вызванного нарушением срока начала ввода дома в эксплуатацию. В ходе судебного заседания выяснилось, что при оформлении документов в органах БТИ и органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество на территории Саратовской области, реальная (полезная) площадь квартиры определена в 47,2 кв. м, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права. Но еще в ходе досудебной подготовки дела к разбирательству техником БТИ произведен повторный обмер, которым установлена подлинная площадь квартиры без учета лоджии 47,6 кв. м, с учетом лоджии с применением коэффициента 0,5 -50,6 кв. м.

Ответчик признал факт передачи истице квартиры меньшей площади, чем предусмотрено договором. Представитель ООО «Геотехника-ФИН» пояснил, что согласно п. 2.1 договора площадь квартиры исчислялась по предварительному плану; строительство дома производилось по действующим нормам и правилам, которые допускают разницу между фактической и проектной площадями. Следовательно, передаваемое жилое помещение отвечало условиям договора. Поэтому, исходя из реальных размеров построенной квартиры, ответчик готов выплатить разницу с процентами на основании ст. 395 ГК в размере 3 тыс. 641 руб. 48 коп. (52,07 - 50,6 = 1,47 кв. м). Факт несвоевременного ввода дома в эксплуатацию в судебном заседании не подтвержден.

Решением суда иск СЮ. Наховой частично удовлетворен путем взыскания с ответчика излишне оплаченных денежных средств в размере 3 тыс. 641 руб. 48 коп. В остальной части исковых требований отказано. Решение суда первой инстанции не обжаловалось и не опротестовывалось.

Домовладение, чаще всего представляющее собой индивидуально-определенный предмет сделки по отчуждению, должно содержать размеры всех строений на данном земельном участке и размер самого участка, что отражается в техническом паспорте. В связи с этим важное значение также приобретает подсчет жилой и полезной площадей дома. В жилую площадь кроме жилых комнат могут входить чердаки, если они не только отапливаются, используются в качестве жилых, но и соответствуют санитарно-техническим требованиям. Жилой дом также включает в себя пристройки: жилые пристройки, кухни, сени, тамбур и пр. Под пристройкой понимается часть строения, расположенная вне контура его капитальных наружных стен, являющаяся вспомогательной по отношению к строению и имеющая с ним одну (или более) капитальных стен. В пристройке может и не быть внутреннего сообщения с основным строением. Если пристройка отапливаемая, то ее площадь учитывается в составе жилой площади помещения; полезная площадь исчисляется путем сложения суммы жилой площади и суммы остальных пристроек.

Для предмета сделок по отчуждению разграничение понятий жилой, полезной и общей площади приобретает важное значение не только по причине индивидуализации жилого помещения, но и для его качественной характеристики. Кроме того, эти параметры влияют на определение размера оплаты жилья и коммунальных услуг.

Граждане несут определенное бремя содержания и пользования принадлежащего им жилого помещения, которое распространяется в равной мере как на собственников, так и на нанимателей при наличии некоторых особенностей. Все платежи производятся в прямой зависимости от площади занимаемого ими помещения. Следует отметить, что существует общее правило, касающееся обеих категорий субъектов: жилищные услуги (плата за наем, оплата жилья, плата за услуги технического обслуживания) и отопление оплачиваются независимо от факта проживания в жилом помещении. Так, пунктом 3 ст. 672, ст. 678 ГК предусмотрена обязанность нанимателя вносить плату за жилье и коммунальные услуги. Обязанность собственника по содержанию его имущества регулируется нормой ст. 210 ГК, согласно которой указанные платежи производятся лицом по общему правилу с момента возникновения его права собственности. Поскольку это право возникает с момента государственной регистрации, то и начало бремени содержания также исчисляется с этого же момента. Однако по договору отчуждения жилого помещения может быть предусмотрено иное.

В зависимости от вида помещения производится плата за жилье. Например, плата за жилое помещение в государственном и муниципальном жилищном фонде взимается, исходя из ставок, устанавливаемых на 1 кв. м общей площади. В коммунальных квартирах - на 1 кв. м жилой площади. Плата в общежитиях подразделяется на две категории:

а)при поквартирном заселении - по ставкам, установленным на 1 кв. м общей площади;

б)при покомнатном заселении и в случае предоставления места в общежитие - на 1 кв. м жилой площади.

Пункт 5 ст. 15 ЖК, закрепляя понятие общей площади, исключает из нее площадь балконов, лоджий, веранд, террас. Несмотря на то, что такое определение не согласуется с действующими строительными нормами и правилами, законодатель исходил из того, что наличие этих помещений не влияет, в частности, на степень нуждаемости граждан при постановке их на учет в качестве таковых. Однако, размер жилой, полезной и общей площадей является обязательным признаком, индивидуализирующим жилое помещение как предмет сделки по отчуждению. Эти признаки не только влияют на цену жилого помещения, закрепленную в ст. 555 ГК в качестве существенного условия договора купли-продажи, но и определяют объем «бремени собственности» жилого помещения, появившегося в результате сделок по его отчуждению.

В соответствии с Положением учета жилищного фонда размер общей площади служит критерием исчисления социальной нормы площади жилья. Федеральный стандарт социальной нормы площади жилья подсчитывают, основываясь на следующих нормах обеспеченности населения жильем: 18 кв. м общей площади жилья на 1 члена семьи, состоящей их трех и более человек; 42 кв. м - на семью из двух человек; 33 кв. м - на одиноко проживающих граждан. В субъектах Федерации социальная норма площади жилья может быть уменьшена из расчета обеспеченности жильем конкретного субъекта. Эти нормы распространяются также на жилые помещения, расположенные в домах государственного и муниципального жилищного фонда. К общежитиям применяется другой стандарт - 6 кв. м жилой площади на одного человека (семьям предоставляются изолированные помещения). Неслучайно поэтому базовыми данными для внесения сведений в ЕГРП выступают общая и жилая площади помещения. В перечень таких обязательных сведений целесообразно было бы ввести и полезную площадь, поскольку ее размер имеет значение, в частности, для величины оплаты за отопление жилого помещения, что также в определенной мере отражает качественные характеристики предмета сделки.

При этом существует дифференцированный подход к ставкам оплаты жилья по договору найма в домах государственного и муниципального жилищного фонда, ставкам услуг технического обслуживания для собственников жилья и ставкам некоторых коммунальных услуг (например, отопления). Так, оплата начисляется за 1 кв. м общей площади двумя способами:

1. для площади жилья в пределах социальной нормы;
2. для площади жилья, превышающей социальную норму площади жилья (ставки повышенные).

Такая оплата производится в большинстве регионов РФ. В Кемеровской области наниматели и собственники жилья оплачивают издержки по содержанию сверхнормативной площади жилья в 100 % объеме (исключение составляют пенсионеры и инвалиды). В Нижнем Новгороде - более мягкая схема: к социальной норме добавлена квота - 20 дополнительных метров на семью. Оплачиваются только метры, превышающие эту квоту. Федеральный стандарт социальной нормы площади жилья был установлен в 1997 г. органами государственной власти Российской Федерации.

Согласно Положению о порядке предоставления гражданам субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 2 августа 1999 г. № 887 «О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения» гарантированы субсидии в безвозмездной форме гражданам, проживающим в домах, относящихся к жилищному фонду независимо от формы собственности, включая общежития. Однако граждане, сдающие жилье в поднаем, утрачивали право на нее. Распределение субсидий осуществлялось пропорционально платежам за жилье и коммунальные услуги в соответствии с платежным документом.

Статья 288 ГК, ст. 17 ЖК прямо называет целевое назначение жилых помещений: предназначено для личного проживания граждан и проживания членов семьи, использование для нужд промышленного характера запрещается. Пункт 9 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. № 8 в редакции постановления Пленума от 21 декабря 1993 г. № 11 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», конкретизируя ст. 3 Закона о приватизации, указывает, что собственники приватизированного жилья вправе владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению, не нарушая при этом прав и охраняемых законом интересов других лиц. Правило о целевом использовании жилья распространяется и на те случаи, когда помещение служит для извлечения прибыли, например, при заключении договора коммерческого найма.

Жилым помещениям, находящимся на территории некоторых республик, присуща другая особенность. Жилищный кодекс Кабардино-Балкарии содержит специальную норму (ст. 10), где предусматривается возможность оборудования жилых помещений под индивидуально-трудовую деятельность, а в отдельно стоящих индивидуальных домах - и под промышленные производства. При этом закон требует соблюдение санитарных, противопожарных, экологических норм и правил, а также жилищных, иных прав и свобод граждан, проживающих в данных помещениях. Такие исключения связаны с национальными традициями, высоким уровнем развития индивидуальной трудовой деятельности отдельных народов Российской Федерации, что не противоречит закону.

В настоящий момент жилищное законодательство РФ, расширяя пределы использования жилого помещения, допускает его оборудование для осуществления в нем профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности (п. 2 ст. 17 ЖК).

Необходимо отметить, что по общему правилу требования, предъявляемые к жилым помещениям, не распространяются на нежилые, поэтому в случае перевода первых в нежилой фонд изменение статуса возможно лишь:

1)если жилье непригодно для постоянного проживания, или дефекты не могут быть устранены технически и санитарно, или их устранение экономически нецелесообразно;

2)если жилое помещение находится в аварийном состоянии или представляет опасность для жизни и здоровья людей;

3)если дом подлежит сносу или переносу на другой земельный участок на период до фактического сноса или переноса, начиная с освобождения жилого дома от проживающих в нем граждан.

Перевод жилых помещений в нежилые в многоэтажных домах (кроме индивидуальных) с последующим их использованием в качестве офисов, магазинов и т. д. допускается только при их расположении в цокольном, на первом или втором этажах при условии устройства отдельного входа, а помещения, находящиеся непосредственно под квартирой, переводимой в нежилой фонд, не являются жилыми (п. 3 ст. 22 ЖК). В свою очередь, при переводе нежилых помещений в жилые, первые должны отвечать необходимым санитарным, противопожарным, техническим требованиям, касающимся жилых помещений (п. 4 ст. 22 ЖК).

Допускается также перевод дачных строений из нежилого фонда в жилищный. Как подчеркивает В.Н Литовкин, кроме конструктивных и технических требований должны соблюдаться ряд дополнительных критериев: возможность круглогодичного проживания, обеспечение транспортной доступностью, постоянного электроснабжения и водообеспечения, отопления, поддержания нормативной температуры жилых помещений.

Следовательно, все жилые помещения, как в широком, так и в узком смысле предназначены для проживания граждан и должны отвечать тем нормативно-техническим требованиям, которые установлены для их целевого использования и для того жилищного фонда соответствующей формы собственности, к которому они относятся. Например, в иске о разделе жилых помещений в одной квартире суд может отказать, если, учитывая санитарные и технические требования, придет к выводу о невозможности заключения нескольких договоров найма.

Достаточно жесткие требования законодатель устанавливает к переустройству и перепланировке жилых помещений. Наниматель вправе совершить такие действия, а также переоборудовать подсобные помещения, балконы и лоджии только в целях повышения благоустройства квартиры при наличии согласия совершеннолетних членов семьи, наймодателя, органов архитектуры и градостроительства (ст. 26 ЖК).

Таким образом, выполняемые жилищным фондом задачи существенно отличает его от нежилого. Нежилой фонд представляет собой совокупность нежилых помещений, к которым относятся нежилые здания и сооружения (мосты, линии электропередач, подземные коммуникации и т. д.). Однако, несмотря на различные функции, эти фонды объединяет то, что все входящие в них объекты являются недвижимыми вещами, а, значит, подчиняются единому правовому режиму. Кроме того, эти объекты и их комплексы в границах поселений и на межселенных территориях имеют также статус объектов капитального строительства (ст. 1 Градостроительного кодекса РФ), в связи с чем и подлежат государственному учету.

Глава 2. Общие положения о сделках с жилыми помещениями

2.1 Понятие и содержание государственной регистрации прав на недвижимое имущество

В начале 90-х годов в России постепенно начал развиваться рынок недвижимости. Именно в этот момент возникла необходимость не столько законодательного закрепления права собственности, сколько проведения со стороны государства специфических, специально направленных мер по укреплению прав на недвижимость. Так появился институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, имеющий глубокие исторические корни.

Институт регистрации в Европе окончательно сформировался в конце XVIII в. Он назывался институтом ипотечных книг. Его особенность выражалась в том, что всякое закладное право на недвижимые вещи приобретало юридическую силу для третьих лиц только тогда, когда было записано в отдельные книги, ведомые официальными учреждениями.

«В течение XIX в. под давлением... экономического оборота ипотечные книги повсеместно превращаются в поземельные, куда уже заносятся любые права о переходе вещных прав на недвижимость. И только с этого момента права становятся обязательными для третьих лиц. Формируется так называемая ипотечная система укрепления прав на недвижимость, которая до сих пор является главенствующей в странах континентальной Европы».

Но на большей территории Российской Империи господствовала нотариальная система, которая в значительной мере отличалась от ипотечной ввиду присущих ей недостатков - момент перехода права собственности от одного обладателя к другому не был определен. Более того, этот порядок регистрации представлял собой настолько сложный процесс, что с экономической точки зрения требовал больших затрат.

Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. (далее - ГК РСФСР) и Закон РСФСР от 24 декабря 1990 г. № «О собственности в РСФСР» не внесли кардинальных пояснений в правила о моменте возникновения права собственности на недвижимое имущество. Лишь ГК РФ решил не только вопрос об определении момента возникновения вещных прав, но и об их ограничении, а также вступлении в силу сделок с недвижимым имуществом. В статьях 131 и 164 ГК законодатель впервые закрепил понятие «государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также указал, что наряду с такой регистрацией в случаях, предусмотренных законом, может проводиться специальная регистрация или учет некоторых видов недвижимости (п. 2 ст. 131 ГК).

Закон о регистрации, основанный на положениях Кодекса о вещных правах и сделках, дал расширенное толкование названным понятиям, в том числе определил порядок признания ранее возникших прав, порядок государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним, установил компетенцию органов, осуществляющих такую регистрацию.

Определению государственной регистрации прав на недвижимость посвящена ст. 2 Закона о регистрации (далее по тексту Закон). Она определяет государственную регистрацию как «юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федераци". Однако данное определение отражает лишь один из аспектов понятия государственной регистрации - регистрация, как акт государственного органа.

Вместе с тем анализ научных работ как по гражданскому, так и по административному праву свидетельствует о том, что в определении сущности государственной регистрации прав на недвижимое имущество среди ученых нет единства. Так, государственная регистрация прав на недвижимое имущество рассматривается как ненормативный акт государственного органа, юридический факт в фактическом составе, влекущем возникновение, изменение или прекращение прав на объект недвижимости, комплексное средство государственного регулирования предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. По мнению М.Г. Пискуновой, "государственная регистрация - императивная норма гражданского права, необходимое условие возникновения вещных и обязательственных прав на недвижимость".

Государственную регистрацию можно рассматривать в двух аспектах: как специфическую деятельность государства и как результат этой деятельности. При этом государственная регистрация как деятельность не всегда заканчивается государственной регистрацией в виде результата, поскольку результатом этой деятельности может быть отказ в государственной регистрации.

Рассмотрим сначала государственную регистрацию как деятельность. Любая деятельность определяется прежде всего ее целями и содержанием. Вопрос о целях государственной регистрации рассмотрен ранее. Применительно же к определению деятельности, по моему мнению, имеют значение только непосредственные цели, на которые эта деятельность в каждом случае направлена. При этом нужно отметить, что государственная регистрация как деятельность может рассматриваться в узком и широком смысле. В широком смысле государственная регистрация прав на недвижимость может быть определена как одна из функций государства, осуществляемая его специальными органами в целях защиты имущественных прав участников гражданского оборота.

Такое определение позволяет раскрыть понятие государственной регистрации прав на недвижимость как формы государственной деятельности. Оно необходимо, поскольку за конкретными актами государственного органа всегда нужно видеть общую направленность всех этих актов, общие цели функционирования системы, созданной для осуществления данной деятельности.

Вместе с тем приведенное определение не раскрывает содержательную сторону государственной регистрации, не указывает, в чем именно состоит эта деятельность государства. И здесь необходимо обратиться к понятию регистрации в узком смысле, т.е. рассмотреть, что же представляет собой деятельность регистрирующего органа в каждом конкретном случае. В этом смысле государственная регистрация прав представляет собой процесс рассмотрения заявления (требования) заинтересованного лица, адресованного государственному органу о внесении сведений о его праве на объект недвижимого имущества в установленные законом формы (государственный реестр). Этот процесс состоит из приема представленных заявителем документов, их правового анализа с точки зрения установления оснований для регистрации либо отказа в регистрации, принятия соответствующего решения, отражения этого решения в формах, установленных законом, и выдачи документов заявителю с уведомлением о принятом решении.

Если определение государственной регистрации как формы деятельности позволяет установить общую направленность работы и задачи всех регистрирующих органов, то определение государственной регистрации в узком смысле подводит к пониманию непосредственной цели регистрирующего органа при рассмотрении каждого обращения. По моему мнению, эту цель можно определить как установление наличия оснований для внесения соответствующей записи в государственный реестр прав на недвижимое имущество. В негативном же аспекте эта цель может быть сформулирована как установление наличия или отсутствия оснований для отказа в регистрации.

Итак, регистрация прав на недвижимость в узком смысле - это деятельность государства в лице его специальных органов, представляющая собой процесс рассмотрения заявлений (требований) заинтересованных лиц о внесении сведений об их правах на объекты недвижимого имущества в государственный реестр прав на недвижимость. Основным содержанием этого процесса является установление регистрирующим органом оснований для внесения в реестр требуемых сведений.

Давая оценку регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с учетом положений указанной классификации, отметим, что она реализуется в конкретных правовых отношениях в индивидуальной активной форме, осуществляется добровольно в административно-правовой форме. Результатом правоприменительной деятельности органа по регистрации прав является принятие решения о наличии или отсутствии оснований для внесения в Единый государственный реестр сведений о правах на конкретное недвижимое имущество, которые имеют обязательную силу предписания, в том числе и для правообладателя.

Следует отметить, что широкое определение регистрации имеет значение прежде всего для теории государственного управления. Право вряд ли нуждается в таком определении. Для правовых определений необходима более высокая степень конкретности как в определении целей, так и содержания деятельности. В этом плане нам более подходит узкое определение государственной регистрации.

Если для регистрирующего органа регистрация - это процесс, то с точки зрения заявителя - это прежде всего цель как субъективное представление о результате этого процесса. Эта цель может быть достигнута или не достигнута. В связи с этим перейдем ко второму аспекту - к государственной регистрации как одному из возможных результатов взаимодействия регистрирующего органа и заявителя.

Анализ законодательства позволяет сделать вывод о том, что термин "государственная регистрация прав на недвижимое имущество" в Законе используется именно в этом последнем значении. Когда в законе говорится о том, что права возникают с момента регистрации (п. 2 ст. 8 ГК РФ), права на недвижимость и сделки с недвижимостью подлежат регистрации (п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 165 ГК РФ), договор считается заключенным с момента регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ), то речь, разумеется, идет не о процессе, а о результате. Именно в этом аспекте дано вышеприведенное определение в ст. 2 Закона. Что же представляет собой этот результат с точки зрения права?

Большинство исследователей выделяют два подхода к характеристике правовой природы акта применения права:

как ненормативного акта государственного органа;

как юридического факта в фактическом составе, влекущем возникновение, изменение или прекращение прав на объект недвижимости.

При этом авторы Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе полагают, что "запись в ЕГРП, не являясь по своей правовой природе ненормативным актом (подобно тому, как не являются ненормативными акты органов регистрации актов гражданского состояния, действия нотариусов и др.), представляет собой особый юридический факт, который вместе с соответствующим правовым основанием образует сложный фактический состав, и в этом смысле с момента государственной регистрации права можно говорить о юридической неразрывности государственной регистрации и зарегистрированного права". Таким образом, если качество юридического факта за государственной регистрацией признается всеми, то признание государственной регистрацией ненормативным актом является спорным.

Государственная регистрация - это юридический факт, с которым закон связывает определенные юридические последствия. Для того чтобы определить правовую природу этого факта, обратимся к принятой в теории права классификации юридических фактов. Разумеется, данный юридический факт является юридическим действием, а не событием. Это действие государственного органа, а действие любого органа всегда представляет собой акт. Акты делятся на нормативные и индивидуальные (ненормативные). Вполне очевидным представляется то, что регистрация права на объект недвижимости является индивидуальным (ненормативным) актом государственного органа. Данный вид юридических актов в науке административного права именуется индивидуальными правоприменительными актами органов государственного управления.

Акт государственной регистрации в качестве юридического документа характеризуется формализацией своего содержания. Однако в отличие от иных правоприменительных актов, акт государственной регистрации не содержит таких традиционных элементов, как вводная, описательная, мотивировочная и резолютивная части. Согласно абз. 5 п. 1 ст. 13 Закона о регистрации государственная регистрация прав осуществляется не путем издания акта, а путем внесения записей в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним. Возможно, такая специфическая форма акта регистрации дала основание для отказа от признания его ненормативным актом государственного органа. Однако, как представляется, ненормативный акт может быть оформлен по-разному, важно, чтобы его форма соответствовала закону. Признавая за записью в ЕГРП только качество юридического факта, последователи рассматриваемой позиции оставляют за кадром вопрос о происхождении этой записи, которая появляется в результате действия государственного органа, осуществляемого в определенном процессуальном порядке, что характерно именно для ненормативного акта. Кроме того, Закон о регистрации сам называет государственную регистрацию "актом признания и подтверждения государством" определенных обстоятельств.

Следует отметить, что дискуссия о правовой природе акта государственной регистрации была привязана, в основном, к вопросу о порядке рассмотрения в суде дел о признании недействительной государственной регистрации прав на недвижимость и отказа в такой регистрации. Признание государственной регистрации и отказа в регистрации ненормативными актами регистрирующих органов с необходимостью влекло отнесение соответствующих дел к категории вытекающих из административных правоотношений и иных публичных правоотношений (ст. 29 АПК РФ). В то же время такой подход вполне обоснованно вызывал сомнения, так как фактически в таких делах исследуются прежде всего гражданско-правовые отношения, послужившие основанием для регистрации или основанием отказа. Однако, как представляется, для решения задачи обоснования передачи соответствующих дел из одной коллегии арбитражного суда в другую вряд ли стоило строить такую сложную и противоречивую концепцию.

По-моему мнению, необходимо решить данный вопрос на уровне руководящих разъяснений высших судебных органов РФ. При этом в таком разъяснении следовало бы указать, что суды должны рассматривать споры о признании недействительной регистрации прав на недвижимое имущество в порядке рассмотрения дел, вытекающих из гражданско-правовых отношений.

В связи с судебной практикой рассмотрения споров, связанных с государственной регистрацией, возникает вопрос о принципиальной возможности предъявления иска о признании недействительной регистрации права на недвижимость. И.Н. Плотникова, отрицая такую возможность, пишет о том, что "Закон о регистрации не устанавливает возможность обжалования факта регистрации". В связи с этим, по ее мнению, "в суде может быть оспорено материальное право, а не его регистрация". Такое утверждение представляется слишком категоричным. В то же время оно будет абсолютно верным, если не признавать за государственной регистрацией качества ненормативного акта. Действительно, если основанием для регистрации права послужила сделка, то оспаривать нужно именно само зарегистрированное право и то основание (сделку), на котором эта регистрация произведена. Однако вполне можно представить, что регистрирующий орган провел регистрацию вообще без каких-либо оснований, но соответствующая запись существует, и она в соответствии со ст. 2 Закона о регистрации является "единственным доказательством существования зарегистрированного права". Очевидно, что никакого права в данном случае не существует, и обжаловать в этом смысле нечего. Но неправомерно совершенная запись должна быть каким-то образом удалена из реестра. Сделать это возможно только на основании судебного решения, а такое решение может быть принято, как представляется, только в порядке обжалования ненормативного акта государственного органа.

Итак, государственная регистрация как юридический факт представляет собой ненормативный акт государственного регистрирующего органа.

Следующим важным признаком, определяющим юридический факт, являются те последствия, которые он влечет. Факт государственной регистрации может быть конечным элементом юридического состава, приводящим к самому возникновению права. О.А. Красавчиков отмечал, что юридический (фактический) состав влечет связываемые с ним законом правовые последствия с момента накопления всех его элементов - юридических фактов. Факт регистрации может быть необходимым для реализации уже возникшего права. Но независимо от правового значения факта регистрации, в каждом конкретном случае его сущность состоит в признании этого права государством и предоставлении этому праву той защиты со стороны государства, которая обеспечивается системой регистрации прав на недвижимость. Специфика различных оснований возникновения права состоит лишь в определении момента возникновения права. Однако возможность реализации любого права на недвижимость в полном объеме (и прежде всего, в отношении распоряжения) независимо от основания его возникновения появляется лишь с момента государственной регистрации этого права. Государство не может защищать права, о которых оно не знает. Единственным держателем информации о правах на недвижимость является система регистрирующих органов. Поэтому ключевым в определении государственной регистрации как акта государственного органа и общим для всех таких актов является то, что это акт признания государством регистрируемого права, обеспечивающий возможность реализации этого права его обладателем.

Если регистрация как процесс включает в себя много стадий - от приема заявления до выдачи документов заявителю, то нужно выявить в этом процессе то, что является собственно государственной регистрацией. Иными словами, необходимо определить момент, когда данный акт государства считается совершенным.

В соответствии с Законом о регистрации (п. 3 ст. 2) "датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав". Таким образом, моментом, когда государственная регистрация осуществлена, следует считать внесение в надлежащей форме записи об этом праве в установленные формы государственной регистрации.

В этом смысле процесс государственной регистрации можно разделить на подготовку к регистрации, собственно регистрацию и выдачу документа о регистрации. Говорить о свершившейся регистрации до удостоверения записи о регистрации уполномоченным лицом нельзя. Любой акт государственного органа, в том числе ненормативный, должен иметь надлежащую письменную форму. Для регистрации такая форма установлена в виде записи в реестре. Решение о регистрации, не оформленное надлежащим образом (в виде устных заявлений, резолюций на документах и пр.), не может быть признано актом регистрации.

На практике возникает вопрос о соотношении записи в реестре и документа, удостоверяющего факт государственной регистрации, выданного заявителю. Особенно остро этот вопрос встает тогда, когда выданный документ не соответствует данным реестра.

На мой взгляд, данный вопрос имеет только одно решение - первичной является запись в реестре. Следует отметить, что в соответствии с п. 3 ст. 131 ГК РФ выдача заявителю документа, удостоверяющего факт государственной регистрации, вообще не является обязательным элементом процесса регистрации. Согласно этой норме регистрирующий орган обязан выдать такой документ только по ходатайству правообладателя. При отсутствии же такого ходатайства, по логике закона, действия регистрирующего органа могут ограничиться внесением записи в реестр. Статья 14 Закона говорит о том, что удостоверяется путем выдачи свидетельства и совершения специальной записи проведенная государственная регистрация. Здесь мы видим, что закон четко разделяет саму государственную регистрацию и подтверждение ее проведения. Именно поэтому в случае выдачи свидетельства о регистрации при отсутствии записи в реестре свидетельство является ничтожным.

Следовательно, представляется неправильной практика предъявления исков о признании недействительными свидетельств о государственной регистрации.

Возможны варианты, когда отсутствие записи в реестре при наличии у заявителя свидетельства могут быть вызваны технической ошибкой регистрирующего органа. Закон о регистрации предусматривает возможность исправления такой ошибки самим регистрирующим органом (ст. 21). Сложность положения в Санкт-Петербурге, во многих других субъектах Федерации состоит в том, что функции по регистрации неоднократно передавались от одних организаций к другим, и орган, осуществляющий регистрацию в настоящий момент, не всегда способен исправить подобного рода ошибки. В любом случае, в том числе и во избежание подделок документов о регистрации, должна существовать презумпция истинности данных реестра по отношению к другим документам. Порядок же внесения изменений в реестр должен быть жестко регламентирован и ограничен случаями, когда внесение таких изменений вызвано явными техническими ошибками, а исправления не могут затронуть чьих-либо прав. Именно поэтому для иных случаев ст. 21 Закона предусматривает судебный порядок исправления ошибок.

Однако, если теория допускает, а в ряде случаев даже требует существования нескольких разноплановых определений понятия, то в законе это недопустимо. С учетом приведенных выше соображений законодательное определение регистрации могло бы быть усовершенствовано.

Соответствующая норма Закона могла бы иметь следующую редакцию:

«Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это акт признания этого права (либо его изменения, обременения, перехода или прекращения) государством в лице регистрирующего органа, обеспечивающий возможность реализации этого права его обладателем и оформляемый в виде записи о зарегистрированном праве в государственный реестр прав на недвижимое имущество».

Таким образом, государственная регистрация представляет собой юридический факт, имеющий обязательное значение для третьих лиц и укрепляющий возникшее у субъекта соответствующее право на недвижимое имущество, которое формируется в полном объеме посредством совокупности всех юридических фактов, каждый из которых в равной мере выступает как правообразующий.

2.2 Особенности заключения сделок с жилыми помещениями

Законодатель наделил недвижимость особым правовым режимом. Эти меры придают вещным правам большую устойчивость. Необходимым требованием для этих сделок является соблюдение письменной формы и обязательная государственная регистрация сделки, если последнее закреплено в ГК и Законе о регистрации.

В зависимости от формы, в которой совершаются сделки по отчуждению недвижимого имущества, они классифицируются на две группы: нотариально удостоверенные и составленные в простой письменной форме. Нотариально удостоверенную форму, в свою очередь, можно разделить на: обязательную, производную и добровольную. Применительно к сделкам по отчуждению жилых помещений, к первой относится лишь договор ренты (ст. 584 ГК). Нотариальное оформление сделок, имеющих дополнительный (акцессорный) характер и обязательных в силу уже существующих правоотношений, П.В. Крашенинников называет производным. К таким сделкам можно причислить, в частности, односторонние сделки:

1)согласие одного супруга на совершение другим сделки по распоряжению совместно нажитым недвижимым имуществом (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ (далее - СК));

2)доверенность на отчуждение недвижимости, выданная в порядке передоверия (п. 3 ст. 187 ГК).

В результате совершения такой сделки не происходит, собственно, отчуждение недвижимости, но она необходима либо способствует заключению основной сделки по распоряжению имуществом. В некоторых случаях при ее отсутствии основная сделка может быть признана недействительной (например, ч. 2 п. 3 ст. 35 СК). Чаще всего закон, закрепляя форму акцессорных сделок, использует способ императивного воздействия.

ГК не ставит форму доверенности в порядке передоверия в зависимость от формы доверенности, на основании которой она выдана. Норма, регулирующая дополнительное отношение, императивная (п. 3 ст. 187 ГК). Однако закон соотносит форму доверенности (как основной, так и в порядке передоверия) с формой сделок, на которые распространяется правило об обязательном нотариальном удостоверении. Об этом гласит положение ст. 185 ГК, согласно которому «доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом».

Ввиду того, что законодатель умолчал о форме доверенности на заключение сделок в простой письменной форме, норму ст. 185 ГК следует признать диспозитивной. Хотя на практике при совершении сделок с недвижимостью в простой письменной форме орган по государственной регистрации требует представления нотариально удостоверенной доверенности. В этом случае учреждение юстиции применяет правило п. 4 ст. 16 Закона о регистрации, где закреплено, что представитель физического лица, кроме документа, удостоверяющего личность, предъявляет также нотариально удостоверенную доверенность. Данная норма, как следует из ее толкования, распространяется на все сделки, независимо от формы их совершения. Поэтому здесь необходимо говорить о несоответствии норм гражданского права, содержащихся в специальном законе, нормам ГК (ч. 2 п. 2 ст. 3 ГК). Исходя из особенностей сделок с недвижимым имуществом, требование Закона о регистрации по этому поводу совершенно оправданы. Это обусловлено тем, что при государственной регистрации сделки, заключенной в простой письменной форме с участием представителей сторон, подлинная воля самих участников договора не проверяется. Издаваемый нотариусом акт носит характер общественного доверия и удовлетворяет интересы частных лиц, придавая уверенность в законности совершаемых действий.

Полагаем, что п. 2 ст. 185 ГК, где установлено, что доверенности от имени юридического лица на совершение сделок в любой форме, выдаются за подписью руководителя или иного лица, уполномоченного на это учредительными документами, вошел в явное противоречие с пунктом 5 указанной статьи. По-видимому, законодатель руководствовался тем обстоятельством, что доверенность от имени юридического лица скрепляется его печатью, то есть к форме сделки применяется дополнительное требование. Наличие воли признается очевидным. Исходя из нормы п. 5 ст. 185 ГК, можно сделать вывод о том, что для выдачи, предположим, доверенности на заключение договора ренты достаточно лишь подписи руководителя юридического лица, которое выступает в качестве плательщика ренты. Но закон не приравнивает такие доверенности к нотариально удостоверенным (п. 3 ст. 185 ГК).

Подобная коллизия недопустима. Для выявления подлинной воли представляемого важно, чтобы все доверенности, выдаваемые на совершение сделок с недвижимостью, имели обязательное нотариальное удостоверение. В этой связи представляется целесообразным внести изменения в ст. 185 ГК:

1. изложить пункт 2 в следующей редакции: «Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы и (или) государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена за исключением случаев, предусмотренных законом»;
2. доверенности от имени юридических лиц приравнять к нотариально удостоверенным. Для этого следует исключить пункт 5 из данной статьи и дополнить пункт 3 подпунктом пятым, изложив его в редакции пункта 5.

В соответствии с подп. 2 п. 2 ст. 163 ГК добровольное нотариальное удостоверение имеет место по соглашению сторон, хотя бы по закону для сделок такого вида эта форма не требовалась. Законодатель здесь придерживается принципа: «для действительности договоров особая форма требуется только тогда, когда она предписана законом». К числу таких сделок относятся, в частности, договоры по отчуждению жилых помещений. В настоящее время наиболее популярным способом оформления договоров как раз является простая письменная форма, или, так называемые, «частные акты». Порядок придания договору этой формы значительно проще, чем при нотариальном удостоверении. В содержании договора также должны быть отражены все существенные условия, касающиеся определенного вида сделок.

Норма ст. 434 ГК закрепляет способы составления договоров. При этом договор признается заключенным в письменной форме, если соглашение контрагентов достигнуто путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи (п. 2 ст. 434 ГК). Поскольку ст. 574 ГК не содержит прямых указаний о необходимости заключения договора дарения путем составления одного документа, можно предположить следующее. Если стороны заключили договор по поводу жилого помещения путем обмена документами, с помощью, например, телеграфной связи, то требование о письменной форме будет считаться соблюденным. Поэтому следует признать, что ст. 574 ГК содержит существенный пробел. Для его устранения необходимо п. 3 ст. 574 ГК изложить в другой редакции: «Договор дарения недвижимого имущества совершается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации».

Кроме того, ст. 574 ГК озаглавлена как «Форма договора дарения». Государственная регистрация выходит за пределы формы сделки. Это вытекает из нормы п. 3 ст. 165 ГК, согласно которой если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе вынести решение о такой регистрации. При несоблюдении установленной формы действуют совершенно иные правила.

Государственная регистрация договора может носить конститутивный характер, то есть момент заключения договора опосредуется моментом его регистрации, или выступать в качестве условия действительности договора. По общему правилу «договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации» (п. 3 ст. 433 ГК), а не с момента придания договору соответствующей формы. Как подчеркивает Г. Апряткина, «анализ споров... показал, что некоторые арбитражные суды неправильно определяют отсутствие государственной регистрации и не связывают ее с заключенностью договора. ...Отсутствие регистрации сделки говорит о том, что в этом случае процесс заключения договора не завершен».

В целях предупреждения противоречивого толкования и соответствия наименования ст. 574 ГК содержащимся в ней нормам более правильным представляется озаглавить ее: «Форма и государственная регистрация договора дарения». Аналогичное изменение целесообразно внести и в ст. 584 ГК, распространяющую те же правила на отношения договора ренты. Показательным в этом плане является наименование ст. 609 ГК: «Форма и государственная регистрация договора аренды».

Закон предусматривает также соблюдение императивных норм и в отношении простой письменной формы договоров. Данными нормами регулируются, в частности, такие сделки по отчуждению жилых помещений, как приватизация и деприватизация. Так, ч. 1 ст. 7 Закона о приватизации прямо указывает, что «...нотариального удостоверения договора передачи не требуется...». В то же время договор на приватизацию подчиняется дополнительным требованиям: оформляется на специально разработанном бланке, скрепляется печатью юридического лица (ч. 3 п. 1 ст. 160 ГК). Исходя из особенностей порядка заключения, а также предписаний закона о его форме, договор на приватизацию будет формальным. Иными словами, форма договора считается конститутивным элементом.

Норма о деприватизации жилья, то есть передаче гражданином принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения в государственную или муниципальную собственность, для российского законодательства новая. Статья 9.1 Закона о приватизации не предусматривает форму сделки. Полагаем, что в этой ситуации необходимо руководствоваться нормой п. 1 ст. 452 ГК, в соответствии с которой соглашение о расторжении договора оформляется в той же форме, что и сам договор. Поэтому деприватизация должна осуществляться путем составления одного документа, подписанного сторонами, в простой письменной форме.

Таким образом, форма договора представляет собой средство выражения воли участников сделки, доказательство заключения договора или возникновения иного правоотношения, это - одно из условий действительности сделки.

«Относя контроль над сделками с недвижимостью к области публичных интересов, законодатель установил правило, согласно которому государство в лице учреждений юстиции публично признает наличие и динамику вещных прав, а также законность сделок с недвижимым имуществом». Лишь в этом случае сделки, подлежащие государственной регистрации, считаются действительными.

В нормах ГК, регулирующих правовое положение сделок, законодатель использует терминологию: «совершена», «заключена», придавая этим словам, на первый взгляд, тождественное значение (например, ст. ст. 158-161, 432-434 ГК). Но по общему правилу понятие «совершена» относится, в том числе, к форме договора, сюда не включается государственная регистрация. В связи с этим важно разграничивать названные термины, в частности, при решении вопроса, касающегося договоров по отчуждению недвижимости. Это обусловлено тем, что каждое из понятий подразумевает под собой совершение определенных юридически значимых действий, в результате которых возникают правовые последствия.

Под совершением сделки следует понимать момент согласования ее участниками всех существенных условий, перечисленных законом в качестве необходимых для данного вида, а также иных условий, в отношении которых сторонами достигнуто соглашение. С этого момента сделка становится облеченной в надлежащую форму. Момент совершения чаще всего совпадает с моментом заключения сделки, то есть с моментом, когда порождаются права и обязанности у сторон. Исключение составляют, во-первых, реальные сделки, так как помимо совершения здесь требуется также передача вещи, и, во-вторых, сделки, к которым применяется акт государственной регистрации.

В пункте 3 ст. 165 ГК законодатель, как представляется, дает четкое разграничение рассматриваемых понятий, говоря о сделке, совершенной в надлежащей форме, но не считающейся заключенной, поскольку одна из сторон уклоняется от ее государственной регистрации. В этом случае суд может вынести решение о регистрации сделки, тем самым, признавая вытекающие из сделки права и обязанности возникшими, и, следовательно, сделку заключенной. При этом в отличие от нормы, содержащейся в п. 2 ст. 165 ГК, суд не должен выяснять факт полного или частичного исполнения сделки, что вряд ли можно считать оправданным. Не случайно, поэтому судебная практика идет по иному пути, устанавливая факт исполнения сделки хотя бы одной из сторон.

Так, облпотребсоюз (продавец) обратился в арбитражный суд с иском о понуждении акционерного общества (покупатель) зарегистрировать сделку купли-продажи жилого дома. Судом первой инстанции в иске отказано по тому мотиву, что истец не обращался в учреждение юстиции с требованием о регистрации договора. Апелляционная инстанция отменила решение суда и приняла постановление о регистрации сделки в соответствии с п. 3 ст. 165 и ст. 558 ГК. Покупатель не заявлял в регистрирующий орган требование о регистрации сделки, так как утратил к ней интерес из-за ее убыточности. Ввиду того, что договор сторонами полностью исполнен, а правообладатель его не зарегистрировал, что следует расценивать как уклонение от государственной регистрации, облпотребсоюз правомерно обратился за защитой своих интересов в суд.

Исходя из этого, целесообразно распространить правило п. 2 ст. 165 ГК об исполнении сделки на отношения, регулируемые пунктом 3 ст. 165 ГК.

Нормы ГК и Закона о регистрации свидетельствуют, о том, что законодатель отдает приоритет регистрации прав перед регистрацией сделок. Например, согласно ст. 6 Закона о регистрации, если право возникло из сделки, заключенной до введения в действие этого закона, подтверждению подлежит, лишь право, подтверждение сделки остается за пределами ЕГРП.

Кроме того, норма ст. 164 ГК, закрепляющая общее правило о государственной регистрации всех сделок, предметом которых выступает недвижимое имущество, не адресована для купли-продажи зданий, сооружений, земельных участков. В нормах, касающихся названных отношений, на этот счет отсутствует прямое указание.

Недостаточная определенность законодательства порождает противоречивую практику ее применения даже в одном регионе. Так, УЮ Саратовской области с 1997 г. по 2001 г. проводило регистрацию всех сделок по отчуждению недвижимости за исключением приватизации жилого помещения и купли-продажи зданий, сооружений, а с 2001 г. - только сделок, о регистрации которых гласит ГК.

Устранить данную неопределенность можно двумя способами:

1)закрепить в ст. 164 ГК, что «сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях, прямо предусмотренных настоящим Кодексом и Законом о регистрации». Тогда отпадет необходимость регистрации купли-продажи (и согласно п. 2 ст. 564 ГК - мены) недвижимого имущества, кроме жилых помещений и предприятий;

2)внести дополнение в ст. 551 ГК об обязательной регистрации договора продажи недвижимости. Вследствие этого на все сделки с недвижимостью будет распространяться правило о государственной регистрации.

Более предпочтительным представляется второй вариант, поскольку при реализации первого возникает ряд вопросов.

Во-первых, будет ли подлежать государственной регистрации договор мены, если одна сторона обязуется передать жилое помещение, а другая - иную недвижимость (земельный участок, гараж и т. п.)?

Во-вторых, будет ли применяться положение о регистрации смешанного договора при совершении сделки купли-продажи кондоминиума, в состав которого входят как жилые помещения, сделки с которыми подлежат регистрации, так и нежилые, а также земельный участок, регистрация сделок с которым не предусмотрена? Подобные сделки сейчас вполне осуществимы.

В-третьих, каким правилам должен подчиняться смешанный договор, содержащий в себе нормы, регулирующие разные виды договоров? Из смысла п. 3 ст. 421 ГК можно сделать вывод о том, что элементы смешанного договора являются равнозначными, но, как отмечает А.Н. Танага, «...абсолютным этот вывод признать нельзя, так как многим смешанным договорам присущи основной и дополнительные элементы».

Таким образом, устранение неопределенности норм ГК, закрепляющих государственную регистрацию договоров по отчуждению недвижимого имущества, является совершенно очевидным. Это позволит более четко разрешать поставленные на рассмотрение вопросы.

2.3 Государственная регистрация права собственности на жилые помещения и сделок с ними

Развитие рынка жилья предопределило необходимость совершенствования законодательства, регулирующего вопросы перехода права собственности на жилые помещения. К сожалению, в настоящее время гражданским законодательством недостаточно определенно проводится разграничение понятий регистрации права собственности и регистрации перехода права собственности.

В нормативных актах других государств закреплено не только понятие регистрации перехода права, но и его содержание. Например, в соответствии со ст. 28 Указа РК под регистрацией перехода права понимаются «любые изменения права на недвижимое имущество, связанные со смертью или объявлением умершим держателя этих прав».

По мнению некоторых авторов различий между понятиями регистрации права и регистрации перехода права нет, поскольку «...регистрируются собственники... как носители прав и обязанностей». Такая точка зрения представляется неточной. В соответствии с Правилами ведения ЕГРП эти регистрационные действия совершаются по-разному. Регистрации права предшествует внесение сведений об объекте недвижимости в ЕГРП, а во втором случае объект уже внесен, прекращается лишь право собственности отчуждателя, после чего указываются сведения о приобретателе.

С точки зрения юридической терминологии эти понятия также не являются тождественными. Придерживаясь мнения Е.Ю. Валявиной относительно того, что при переходе права собственности «ударение сделано на производный характер приобретения права...», считаем целесообразным внести одно уточнение. Регистрация перехода права возможна только тогда, когда обязательство возникло после принятия Закона о регистрации либо до его принятия, но прекратилось после введения его в действие. Во всех остальных случаях, в том числе при первоначальном способе приобретения права собственности, будет регистрироваться вещное право «в чистом виде».

Нормы ГК (в частности, ст. ст. 219, 251) различают данные понятия. Однако другие нормативные акты не всегда последовательны. Так, в ч. 2 п. 1 ст. 24 Закона о регистрации, регламентирующей продажу доли в праве общей собственности постороннему лицу, сформулировано положение, согласно которому «...государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности». Этому, по-видимому, способствует и само название статьи: «Государственная регистрация права общей собственности на недвижимое имущество». Для устранения возникших противоречий необходимо внести дополнение в ч. 2 п. 1 ст. 24 Закона о регистрации: после слов «государственная регистрация» дополнить слово «перехода». Аналогичное правило применить также и к названию статьи.

В связи с тем, что перенесение права воплощено в юридическом акте, то предметом регистрации здесь будут «...действия сторон по передаче имущества, направленные на перенос собственности», в то время как при регистрации права (подтверждении права) предметом служит действие права по его приобретению (подтверждению), также отраженное в заявлении.

Акцент законодателем сделан на переходе права собственности, а договор (сделка) - единственный титул перенесения вещного права, поэтому в случае признания недействительным договора (сделки) недействительным будет и перенесение права. Как следствие этого представляется логичным внести дополнение в ч. 1 п. 1 ст. 16 Закона о регистрации: после слов «сторон договора» следует указать «(односторонней сделки)». Недействительность у субъекта права собственности, возникшего первоначальным способом, не выходит за рамки существования этого права и, значит, не влечет иных правовых последствий, кроме признания его права незарегистрированным (ч. 2 п. 1 ст. 2 Закона о регистрации).

В части 3 ст. 7 Закона о приватизации между рассматриваемыми понятиями также ставится знак тождества. Регистрацию возникновения права собственности на недвижимость законодатель закрепил в ст. 131 ГК. При первоначальном способе приобретения права его подтверждение регулируется нормой Кодекса. При производном способе регистрации подлежит не право, а переход права. Во избежание ошибок при проведении государственной регистрации считаем целесообразным привести в соответствие с нормами действующего законодательства ч. 3 ст. 7 Закона о приватизации, изложив ее в следующей редакции: «Право собственности на приобретенное жилье возникает с момента государственной регистрации перехода права в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию».

Таким образом, понятие «право собственности» намного шире понятия «переход права собственности». Переход права имеет вещно-обязательственное значение, и, в первую очередь, интересует третьих лиц, а право собственности носит лишь вещный характер, и поэтому в качестве заинтересованных выступают сами носители права.

Совершенно очевидно, что регистрация перехода права собственности отличается от понятия регистрация сделки. Как справедливо отмечает A.M. Эрделевский, «отличие регистрации прав на недвижимость от регистрации сделок с ней заключается в том, что в первом случае сделка уже действует и регистрация необходима для того, чтобы во исполнении этой сделки произошел переход прав.., а во втором случае регистрация необходима для вступления в силу самой сделки». Следовательно, регистрация сделки всегда предшествует регистрации правового титула на недвижимость (если законом вообще предусмотрена регистрация сделки).

Наличие двух мировых систем регистрации обусловило появление идентичных систем законодательного определения момента перехода права собственности. Это, так называемые, системы перенесения права «по одному соглашению» (законодательство Англии, США, Франции) и перенесения права с передачей вещи (Германия, Швейцария). Так, по законодательству Англии договор об отчуждении недвижимости еще не порождает перехода права собственности. Требуется специальный акт, перед применением которого компетентное лицо проверяет законность сделки. Право собственности к покупателю переходит с момента регистрации сделки в реестре хранителя ипотек. До акта передачи имущества устанавливаются отношения доверительной собственности. В отличие от этого в Германии, например, момент перехода права собственности связан с передачей вещи в собственность. Согласно Положению о поземельной книге от 24 марта 1897 г. (в ред. 1994 г.), действующему в Германии в настоящее время, для передачи права собственности на вещь недостаточно наличия договора, а важно обеспечить также публичность перехода. Для этого необходимы:

1) обязательственный договор;

2) вещный договор, то есть нотариально удостоверенный договор о передаче права собственности на вещь;

3) регистрация в поземельной книге.

Несмотря на различие систем, момент перехода права собственности во всех странах регулируется диспозитивными нормами, что позволяет продавцу использовать его в качестве средства понуждения к уплате цены покупателем.

Часть 2 ст. 135 ГК РСФСР гласила, что право собственности на жилой дом по договору, подлежащему регистрации, возникало в момент такой регистрации. Из данной нормы можно было сделать следующие выводы. Во-первых, право собственности покупателя приобреталось вне связи с передачей вещи, а, во-вторых, регистрация сделок носила одновременно как обязательственный, так и вещно-правовой характер.

В настоящее время нормы ГК закрепляют два вида государственной регистрации, причем регистрация сделок имеет обязательственное значение, в то время как регистрация права и перехода права - вещно-правовое.

Отсутствие единой системы регистрации до введения в действие Закона о регистрации повлекло за собой применение в каждом регионе «своих», региональных правил относительно момента возникновения права собственности. Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ разъяснил по этому поводу: «До принятия законодательства, устанавливающего порядок регистрации... договоров купли-продажи, арбитражным судам следует исходить из того, что право собственности у покупателя возникает с момента внесения платежа в соответствии с условиями заключенного договора купли-продажи. Неосуществление регистрации такого договора не является основанием для признания его недействительным». Поэтому, решая споры о возникновении, переходе, обременении, прекращении прав на недвижимость, судам приходилось заодно рассматривать вопрос о введении в конкретном регионе системы регистрации сделок с недвижимым имуществом, а при наличии - вопрос на соответствие существующему законодательству.

Как отмечал О.С. Иоффе, одной из главных обязанностей продавца является не только передача вещи в собственность покупателя, но и перенесение вещного права. Закон, обязывая отчуждателя фактически передать вещь, юридическое перенесение права возлагает на регистрирующий орган и связывает момент его возникновения у приобретателя с моментом государственной регистрации. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору сейчас регулируется п. 2 ст. 223 ГК: «В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом». Однако указанная норма содержит некоторые неясности.

Прежде всего, необходимо определить, что означает термин «отчуждение». В юридической литературе встречается такое определение: «Под отчуждением недвижимости в законе понимаются юридически значимые действия собственника, направленные на прекращение его права собственности на данное имущество, а также установление иных прав и обязанностей». «Юридически значимые действия собственника», в свою очередь, могут быть связаны с прекращением права собственности либо с лишением собственника отдельных правомочий.

Такое понимание отчуждения не отвечает закону. Во-первых, согласно п. 2 ст. 218 ГК в результате отчуждения происходит приобретение права собственности на имущество другим лицом. Значит, у прежнего собственника это право прекращается. Передача отдельных правомочий представляет собой один из видов распоряжения имуществом, что, в свою очередь, намного шире понятия «отчуждение». При отчуждении все правомочия собственника переходят контрагенту.

Во-вторых, анализ п. 2 ст. 218 ГК позволяет сделать вывод о том, что под отчуждением законодатель подразумевает переход права собственности (а, значит, предшествующее ему прекращение этого права), осуществляемый посредством договоров. Прекращение права собственности и последующий его переход возможен также в результате открытия наследства либо реорганизации юридического лица.

В судебной практике рассматривался вопрос по выявлению значения таких понятий, как «отчуждение недвижимости» и «переход права собственности на недвижимость». Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ при слушании дела в кассационном порядке обратила внимание на то, что эти понятия в определенном смысле имеют одинаковое значение. Суд признал необоснованными довод о том, что под отчуждением недвижимого имущества следует понимать передачу имущества приобретателю. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем есть ни что иное, как вступление покупателя во владение и пользование. В этом случае можно говорить лишь о фактической передаче вещи. Переход к покупателю владения недвижимостью не равнозначен переходу права собственности на недвижимость, именуемому юридической передачей недвижимости, и может иметь место раньше либо позже отчуждения имущества. Момент перехода права собственности на недвижимость совпадает с моментом регистрации ее отчуждения (правило, действовавшее до вступления в силу Закона о регистрации), а момент перехода владения - с моментом подписания сторонами передаточного акта.

У. Маттеи подчеркивает, что передача вещи - это «...извлечение выгоды из уступки права собственности на данное имущество и его перехода, возмездно или безвозмездно, к кому-либо еще, кто становится таким образом новым собственником данного имущества». Поэтому «в период от момента фактической передачи имущества до момента государственной регистрации перехода права собственность выбывает из юридического оборота».

Следовательно, под отчуждением имущества необходимо понимать форму его передачи от одного лица к другому, которое может быть осуществлено посредством различных гражданско-правовых договоров и по иным основаниям.

Буквальное толкование нормы п. 2 ст. 223 ГК дает повод к предположению о том, что право собственности у приобретателя вещи возникает с момента регистрации сделки об отчуждении имущества. Но такой вывод не согласуется с нормами, регламентирующими совершение сделок с недвижимостью. По-видимому, законодатель вложил сюда иной смысл - регистрации подлежит переход права собственности, основанный на договоре об отчуждении. Кроме того, оговорка, содержащаяся в п. 2 указанной статьи, «если иное не установлено законом» лишена смысла. Право собственности у приобретателя по сделкам, связанным с отчуждением недвижимости, всегда возникает с момента регистрации перехода права. Это правило применяется также, если переход права регистрируется на основании решения суда (ст. 28 Закона о регистрации).

Таким образом, для устранения противоречий в нормах ГК, регулирующих момент возникновения права собственности у приобретателя по договору, целесообразно внести изменение в п. 2 ст. 223 ГК, изложив его в следующей редакции: «В случаях, когда переход права собственности подлежит государственной регистрации, данное право у приобретателя возникает с момента такой регистрации».

Момент перехода права собственности на недвижимость зависит и от характера самой сделки. Если договор является реальным, то регистрация сделки всегда сопряжена с регистрацией перехода права собственности. К таким договорам относится рента (ст. ст. 583, 584 ГК). По консенсуальным договорам - купля-продажа жилого помещения, мена, дарение (дарение в будущем) - переход права собственности может, как совпадать с регистрацией сделки, так и следовать за ней. В последнем случае сделка существует в отрыве от права собственности приобретателя на отчуждаемое имущество. Право сохраняется за отчуждателем до наступления обусловленных договором обстоятельств. Причем закон не устанавливает определенных сроков для такого существования. В юридическом составе будет отсутствовать конечный элемент - административный акт, имеющий правоукрепляющее значение. Как указывает Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не может быть основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости. В связи с тем, что между сторонами возникло обязательство, покупатель до государственной регистрации перехода права собственности не вправе распоряжаться имуществом по сделке. Продавец также не вправе распоряжаться им, так как оно служит предметом исполненного продавцом обязательства, а покупатель выступает его законным владельцем.

Существует мнение о том, что «сделка никогда не должна регистрироваться без одновременной регистрации права», поскольку «обязательная регистрация предусмотрена законодательством только для сделок, в результате которых изменяется правовой статус недвижимости, т. е. эти сделки направлены на возникновение права или обременения права». Такая позиция представляется необоснованной, так как п. 13 Инструкции о государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения предусматривает одновременную регистрацию при наличии соответствующих условий договора и волеизъявлений сторон, выраженных в заявлениях.

В юридической литературе остается спорным вопрос о применении, так называемой, «двойной» регистрации - регистрации сделки и регистрации по ней перехода права собственности. Как отмечает Н.А. Сыродоев: «Система регистрации прав поглощает регистрацию сделок, делает ее ненужной, ибо документ, выражающий содержание сделки, обязательно присутствует при регистрации прав». С одной стороны, слова автора достаточно убедительны. С другой стороны, регистрация сделки свидетельствует о возникновении обязательственных отношений, о которых третьи лица могут узнать лишь через применение публичного юридического акта. Кроме того, при регистрации сделки проводится ее юридическая экспертиза, включающая в себя проверку законности сделки и наличие всех существенных условий. Отсутствие такой регистрации, особенно сделок, не требующих нотариального удостоверения, неминуемо приведет не только к значительному росту судебных споров по факту заключения сделок, но и к возможным злоупотреблениям в этой области. Неудивительно поэтому, что законодатель особо подчеркнул необходимость государственной регистрации договора продажи жилых помещений (п. 2 ст. 558 ГК), приобретателем которых в подавляющем большинстве случаев являются граждане. Государственная регистрация сделки служит гарантией перехода права собственности к приобретателю, она предостерегает отчуждателя от заключения других сделок с указанным имуществом в пользу третьих лиц. Следовательно, отсутствует реальная возможность совершения одновременно нескольких сделок с одним и тем же жилым помещением.

Глава 3. Отдельные виды сделок по отчуждению жилых помещений

3.1 Особенности купли-продажи жилых помещений

В соответствии со ст. 550 ГК договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Оформление данного договора в письменной форме означает, что для него приемлема как простая письменная, так и нотариально удостоверенная форма. Причем, соблюдение последней обязательно лишь по соглашению сторон (п. 2 ст. 163 ГК). В литературе встречается мнение о том, что законодатель, устанавливая простую письменную форму договора, отказывается от нотариального удостоверения и заменяет его государственной регистрацией. С таким утверждением трудно согласиться. Правоприменительный акт органа, осуществляющего государственную регистрацию, хотя и призван обеспечивать, как и акт нотариуса, законность заключаемых сделок, но выполняет другие функции. Подтверждением этого служит предложение о целесообразности введения обязательного нотариального удостоверения сделок по отчуждению недвижимости, в том числе жилых помещений, выдвинутое разработчиками проекта Концепции развития гражданского законодательства о недвижимых вещах (далее - проект Концепции).

Особенностью продажи жилых помещений согласно ст. 558 ГК является перечень лиц, сохраняющих в силу закона право пользования этим имуществом. В протоколе, подписываемом по окончании торгов приставом и организатором торгов с одной стороны и победителем - с другой, фиксируется лишь ход проведения этого мероприятия. Сведений, касающихся прав данных лиц, он не содержит. В Законе об исполнительном производстве среди документов, прилагаемых приставом к началу проведения торгов, также отсутствует указание на такой документ. На практике это влечет к заключению договора купли-продажи с нарушением норм гражданского законодательства.

Так, в результате проведения торгов 18 июня 2001 г. ООО «Торгсервис-2000» г. Саратова покупателем однокомнатной квартиры, находящейся по адресу: г. Саратов, ул. Производственная, д. За, кв. 42, стал Погудин, предложивший наивысшую сумму в размере 100 тыс. руб. Участниками сделки подписаны протокол об итогах аукциона по продаже арестованного недвижимого имущества и акт приема-передачи от 18 июня 2001 г. В пункте 9 протокола закреплено, что он в силу ст. 448 ГК имеет силу договора купли-продажи. Но при этом в нем не было отражено требование ст. 558 ГК о лицах, сохраняющих право проживания в реализованной квартире. Тем не менее, орган, осуществляющий' государственную регистрацию, произвел государственную регистрацию сделки и перехода права собственности к покупателю на основании представленного протокола и акта передачи.

Заключенная сделка согласно ст. 168 ГК является недействительной как не отвечающая требованиям закона. Поэтому, полагаем, что п. 5 ст.. 448 ГК «Организация и проведение торгов» целесообразно дополнить частью третьей, изложив ее в следующей редакции: «Если предметом торгов является недвижимое имущество, протокол о результатах торгов должен подчиняться правилам о заключении соответствующего договора купли-продажи и содержать все существенные условия, необходимые для данного вида договора».

Ввиду того, что форма договора купли-продажи недвижимости может иметь различное выражение, нельзя согласиться с высказыванием В.В. Витрянского о том, что форма договора купли-продажи недвижимого имущества помимо его предмета, относится к квалифицирующим признакам. Большинство договоров в гражданском праве совершаются как раз в письменной форме. Это обстоятельство свидетельствует, что форма, установленная для купли-продажи недвижимых вещей, не выступает специфическим признаком, отграничивающим его от других договоров.

Среди существенных условий договора купли-продажи жилых помещений законодатель выделяет права третьих лиц, сохраняющих в силу закона правомочие пользования данным имуществом после его отчуждения (п. 1 ст. 558 ГК). Отсутствие в тексте соглашения этого существенного условия влечет к признанию договора незаключенным в соответствии со ст. 432 ГК.

Действующее гражданское и жилищное законодательство среди ограниченных вещных прав закрепляют право пользования членами семьи собственника принадлежащим ему жилым помещением. В силу закона это право «...подпадает под признаки вещного права, изложенные в п. 3 и 4 ст. 216 ГК (право следования и абсолютная защита)». Императивной нормой ст. 292 ГК установлено, что отчуждение собственником жилища не влечет прекращения соответствующих прав у членов семьи. Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 27 ноября 1996 г. отмечено, что гражданка-участник общей долевой собственности после прекращения права общей собственности приобрела статус члена семьи собственника дома, несмотря на раздельное ведение с ним хозяйства, так как была его матерью. На нее также распространялись нормы ст. 292 ГК, и, следовательно, она не могла быть выселена из дома. Неслучайно поэтому п. 1 ст. 31 ЖК, определяя круг лиц, которые подпадают под статус членов семьи собственника жилого помещения, закон называет, в том числе совместное с собственником проживание.

Если такие лица зарегистрированы в помещении, но фактически не проживают, они автоматически не лишаются этого права. В то же время в судебном порядке они могут быть признаны утратившими право на него. Длительность проживания, а также осуществление в жилом помещении ремонта не служат основанием для отнесения этих граждан к членам семьи собственника.

Если в процессе владения и пользования жилым помещением заключение договора найма либо безвозмездного пользования является правом собственника жилого помещения, то полагаем, что при его отчуждении с условием сохранения за членами семьи права пользования этим жильем, в качестве обязанности продавца необходимо закрепить заключение любого из названных договоров. Решение этого вопроса не должно быть возложено на приобретателя - он вправе обладать достоверной информацией о передаваемой ему недвижимости и о правах третьих лиц на нее. Тем самым не только покупатель будет защищен от непредвиденных претензий, но будут также соблюдены интересы членов семьи прежнего собственника, сохраняющих в силу закона право проживания в этом жилом помещении (ст. ст. 292, 558 ГК).

Специфичность права членов семьи прежнего собственника заключается в том, что оно в определенной мере «...подрывает устойчивость оборота недвижимости и создает у кредиторов неуверенность в возможности реализовать недвижимость...». Данные права представляют собой ограничение права собственности. Довольно сложно установить их природу, то есть отнести к законным или договорным обременениям, так как закон допускает заключением между самим собственником и этими гражданами соглашения (п. 4 ст. 31 ЖК).

Вопрос о мере необходимой свободы для собственника всегда оставался в поле зрения юридической науки. Так, П.В. Крашенинников предлагал предусмотреть в ЖК положение, согласно которому совершение собственником сделки по отчуждению жилья, где проживают члены его семьи, лишь при наличии предварительно заключенного между ними договора найма на условиях, обычных для этой местности. Срок договора не должен быть менее трех лет; если же среди указанных лиц имеется несовершеннолетний - до достижения им совершеннолетия. Исходя из того, что право проживания названных третьих лиц в жилом помещении будет стеснять нового собственника - покупателя - в осуществлении им своих прав, более оптимальным представляется закрепление в ст. 292 ГК правила о необходимости заключения договора найма между отчуждателем и членами его семьи.

Заключение договора ссуды не отвечает интересам покупателя, поскольку ссуда - обязательство бессрочное и безвозмездное. При этом срок найма нужно установить не менее года, так как согласно п. 2 ст. 683 ГК на краткосрочный наем не распространяются многие правила гл. 35 ГК, в том числе о преимущественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 684 ГК). Если таким нанимателем является недееспособный, ограниченный в дееспособности или несовершеннолетний гражданин, то его право проживания в помещении необходимо защитить в большей степени. Это возможно путем неприменения правил ч. 2 ст. 684 ГК об отказе наймодателя от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем.

В этой связи целесообразно п. 2 ст. 292 ГК дополнить предложением следующего содержания: «Собственник не вправе совершать сделки по отчуждению принадлежащего ему жилого Помещения до заключения им с членами семьи договора найма, предусмотренного п. 2 ст. 683 настоящего Кодекса. Если в качестве нанимателя выступает недееспособный, ограниченный в дееспособности или несовершеннолетний гражданин, правило ст. 684 настоящего Кодекса об отказе наймодателя от продления договора не применяется. Права членов семьи, возникшие из договора найма, обременяют данную недвижимость».

До введения в действие нового ЖК правоотношения между собственником жилого помещения и бывшими членами его семьи не были урегулированы на законодательном уровне, что вызывало большие трудности. Поэтому в каждом конкретном случае вопрос решался с учетом всех обстоятельств дела, в том числе и по аналогии с нормами ст. 292 ГК, когда таким гражданином выступал несовершеннолетний.

Так, одним из условий типового договора передачи квартиры в собственность граждан г. Москвы предусмотрено: «Для совершения сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими, имеющие право пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства».

Решением Октябрьского районного суда г. Саратова от 2 февраля 2001 г. удовлетворен иск отдела образования администрации Октябрьского района г. Саратова в интересах несовершеннолетнего Д.Д. Перекрёстова к Д.О. Перекрёстову, Т.Ю. Перекрёстовой, В.Н. Максимовой, нотариусу г. Саратова О.Э. Гнатенко о признании недействительным договора купли-продажи квартиры.

Материалами дела установлено, что Д.О. Перекрёстову в порядке наследования на праве собственности принадлежала кв. 5 в д. 46 по ул. Чернышевского, находящаяся в г. Саратове. Он проживал в ней со своей семьей - женой Т.Ю. Перекрёстовой и сыном Д.Д. Перекрёстовым, 1990 года рождения. В 1995 г. супруги расторгли брак, и жена с ребенком выехала из квартиры на другое место жительства, также расположенное в г. Саратове. По взаимной договоренности родителей сын остался зарегистрированным в квартире отца, где периодически проживал. В связи с финансовыми затруднениями Д.О. Перекрестов был вынужден продать квартиру. Весной 1998 г. он снял с регистрационного учета себя и сына, в июле этого же года продал квартиру В.Н. Максимовой, удостоверив договор купли-продажи у нотариуса. Согласия в отделе образования администрации Октябрьского района на совершение сделки он не получал. Такого согласия не потребовал и нотариус, поскольку ему была представлена справка жилищного органа о том, что в квартире никто не зарегистрирован и не проживает. Представитель нотариуса О.Э. Гнатенко в судебном заседании показал, что нотариус «...не знал и не мог знать» о правах Д.Д. Перекрёстова на спорную квартиру. Однако, как указано в материалах дела, при осмотре личного паспорта Д.О. Перекрёстова в графе «Дети» имелась отметка о несовершеннолетнем ребенке продавца.

Т.Ю. Перекрёстова пояснила, что обратилась в отдел образования после того, как узнала о заключенной сделке, нарушающей интересы сына. Поэтому просит признать ее недействительной. Д.О. Перекрестов признал исковые требования. Свидетель Л.П. Шилова подтвердила, что ответчик хотел отдать часть денег от реализации квартиры ребенку, так как последний имел на нее право.

Суд, исходя из положения ст. 20 ГК, согласно которому местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, признается место жительства их родителей, ст. 65 СК, в силу которой место жительства детей при раздельном проживании родителей устанавливается их соглашением, ст. 292 ГК, а также требований Письма Минобразования РФ от 9 июня 1999 г. № 244/26-5 «О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних», признал сделку купли-продажи квартиры недействительной с применением правил о двухсторонней реституции.

Но статья 20 ГК соотносит место жительства несовершеннолетнего с местом жительства его законных представителей. Бывшие супруги Перекрёстовы проживали порознь. «В случае раздельного проживания родителей место жительства ребенка определяется местом жительства того из родителей, с кем прописан ребенок. Место жительства ребенка является местом жительства одного из родителей, но не обоих родителей одновременно». В этой связи возникает вопрос: сохранял бы несовершеннолетний право на отчуждаемую квартиру, если после развода родителей и на момент заключения сделки он был бы зарегистрирован по месту жительства матери?

Статья 292 ГК, которой также руководствовался суд, корреспондирует исключительно к правам членов семьи собственника, проживающих в принадлежащем ему жилом помещении, а не к правам бывших членов семьи. Помимо этого, указанное Письмо Минобразования РФ, во-первых, носит рекомендательный характер. И, во-вторых, рассматривает вопросы, связанные «...с отчуждением жилой площади, заключением, а также изменением всевозможных договоров, косвенно или напрямую затрагивающих законные права и интересы несовершеннолетних, проживающих в семье либо лишенных родительского попечения и помещенных в государственные учреждения любых форм собственности на полное государственное обеспечение, а также выпускников данных учреждений...», являющихся «...собственниками, сособственниками, членами семьи собственника жилого помещения...». Иными словами, содержание Письма могло распространяться на несовершеннолетних-бывших членов семьи прежнего собственника лишь постольку, поскольку права граждан до наступления совершеннолетия вообще находятся под особой защитой государства. Следовательно, совершенная Д.О. Перекрёстовым сделка на тот момент прямо не нарушала закон ввиду пробела в нем по этому вопросу, но в определенной мере затрагивала права третьего лица.

Как известно, любое право порождает и обязанности. В соответствии с жилищным законодательством члены семьи прежнего собственника, бывшие члены семьи прежнего собственника, а также сам прежний собственник обязаны использовать жилье, в котором они проживают после заключения последним договора купли-продажи, по целевому назначению, вносить установленные платежи. Вопрос об оплате должен решаться по соглашению с покупателем либо в судебном порядке, в результате чего новый собственник обязан заключить договор найма жилого помещения. Так, истец С-к приобрел жилой дом у ответчика Б-ва. Последний, не желая выселяться из домовладения, предъявил встречный иск о понуждении нового собственника заключить договор найма. Суд пришел к выводу, что исковые требования о выселении ответчика незаконны, так как в п. 6 договора купли-продажи домовладения отражено, что ответчик вправе проживать в отчуждаемом помещении. В связи с этим иск о выселении Б-ва не подлежит удовлетворению, но ввиду того, что ответчик не относится к членам семьи нового собственника, для его проживания необходимо оформления договора найма жилого помещения. Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда своим определением обязала стороны заключить договор.

Норма ст. 558 ГК «Особенности продажи жилых помещений», помимо членов семьи прежнего собственника жилого помещения, адресована также иным гражданам, сохраняющим «...в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением...». К таковым будут относиться, в частности, отказополучатель, получатель ренты, права которых в известной степени стесняют, затрудняют права собственника. И.А. Емелькина, рассуждая лицах, которые в силу закона вправе проживать в жилом помещении пожизненно после его отчуждения собственником по договору купли-продажи, считала, что покупатель не может заключать с ними договор найма. Наем - обязательство срочное. Она предлагала урегулировать отношения нормами о сервитуте. Новый Жилищный кодекс не обошел внимание указанных граждан. Им специально посвящено положение, в силу которого они вправе пользоваться принадлежащим собственнику жильем наравне с ним, если иное не предусмотрено соглашением (ст. ст. 33, 34 ЖК).

Согласно норме ст. 551 ГК переход права собственности на недвижимость от управомоченного лица к приобретателю подлежит государственной регистрации. Следовательно, до момента применения акта регистрации имущество считается находящимся в собственности у продавца. Классическая теория заключения последующего договора купли-продажи недвижимости исходит из того, что продавец, оставаясь собственником переданного покупателю имущества, не теряет возможности его повторной реализации путем совершения сделки по отчуждению. Причем, последующая сделка не может признаваться ничтожной только потому, что продавец уже обязался продать этот объект конкретному лицу . По мнению В.М. Хвостова, «договоры, по которым стороны обязуются не отчуждать известной вещи, не имеют вещного эффекта; отчуждение, совершенное вопреки им, действительно; нарушение договора порождает лишь иск об убытках». Придерживаясь подобного суждения, К.И. Скловский, считает, что «...нет никаких оснований отказываться от классического подхода...». Пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» содержит следующие разъяснения. Покупатель до перехода к нему вещного права не может распоряжаться предметом сделки. Продавец, в свою очередь, также не вправе распоряжаться переданным по договору имуществом, поскольку оно «...служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем». Однако новый договор купли-продажи Высшим Арбитражным Судом РФ не называется недействительным. Продавец по нему лишь будет нести ответственность за неисполнение обязательства перед приобретателем.

В.В. Витрянский отмечает, что «...необходимо видеть разницу между невозможностью со стороны... покупателя или продавца распорядиться переданным во исполнение договора продажи недвижимым имуществом. В первом случае речь идет о юридической невозможности для покупателя распорядиться переданным ему объектом недвижимости, поскольку до момента регистрации право собственности сохраняется за продавцом. Во втором случае, напротив, продавец, оставаясь собственником, имеет право распорядиться имуществом, но не обладает фактической возможностью реализовать свое право...».

Действительно, покупатель, не обладая вещным правом на жилое помещение, не способен распоряжаться предметом сделки. Этим правом он будет наделен после регистрации перехода к нему права собственности. До того момента любая гражданско-правовая сделка должна признаваться недействительной как заключенная несобственником, а законным владельцем.

Продавец лишен права отчуждать переданное им жилье в дальнейшем на том основании, что договор уже вступил в действие ввиду его государственной регистрации (п. 2 ст. 558 ГК). Это служит для покупателя гарантом того, что продавец исполнит и другую свою обязанность - перенесет право собственности (п. 1 ст. 551 ГК). В связи с этим представляется излишне категоричным утверждение В.В. Витрянского о том, что за продавцом сохранилось право распоряжения. В рассматриваемом разъяснении Высшего Арбитражного Суда РФ по этому поводу в отношении недвижимого имущества прямо сказано, что продавец «...не вправе им распоряжаться». Сдерживающим фактором для продавца, по мнению автора, служит не данное им обязательство, а факт чужого владения имуществом. Это обстоятельство и объясняет вывод В.В. Витрянского о том, что последующая сделка будет действительной. Другое дело, вправе ли Высший Арбитражный Суд РФ ограничивать собственника в осуществлении им вещного права?

В.В. Чубаров, ссылаясь на п. 2 ст. 1 ГК, замечает, что Кодекс предусмотрел ограничение гражданских прав, но исключительно на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо для защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Высший Арбитражный Суд РФ в этой ситуации выходит за пределы предоставленных ему законом полномочий и подменяет своим решением волю законодателя. Считая позднее заключенный договор купли-продажи изначально действительным, он в то же время пишет, что по требованию продавца или покупателя он все же может быть признан недействительным в случае совершения одним из контрагентов сделки распорядительного характера, а в соответствующих случаях - по одному из исков, предусмотренных ст. ст. 301-304 ГК.

Более определенно высказывается B.C. Ем, указывая, что «...договор... пресекает право продавца в дальнейшем распоряжаться проданным объектом недвижимости, ибо, заключив договор на отчуждение... и передав это имущество покупателю, продавец исчерпывает принадлежавшее ему как собственнику правомочие распоряжения». Следовательно, сделка должна признаваться недействительной, как совершенная неуправомоченным лицом.

Полагаем, что данная позиция наиболее обоснованна. Реализация субъектами своих гражданских прав не может осуществляться без санкционированного со стороны государства пресечения злоупотребления этих прав. Поэтому совершенный продавцом последующий договор купли-продажи в силу п. 1 ст. 10 ГК необходимо рассматривать как злоупотребление правом с намерением причинить вред первоначальному приобретателю.

Именно в этом случае закрепленный в п. 3 ст. 10 ГК принцип разумности и добросовестности участников правоотношения будет считаться соблюденным. Отсюда и вытекает цель позитивного права: поэтапное исполнение продавцом ранее взятых на себя по договору обязанностей - передача вещи и последующее перенесение права собственности на нее. При неисполнении последней обязанности суд по требованию покупателя может вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК).

Таким образом, обязанностью продавца при продаже жилых помещений является не только передача покупателю имущества, соответствующего условиям договора (в том числе касающихся обременении жилья), но и перехода права собственности на это помещение к покупателю.

3.2 Договор мены жилыми помещениями

Договор мены относится к одной из древнейших сделок. Но, несмотря на глубокие корни исторического развития, «...он нашел свое стабильное место в законодательстве в качестве самостоятельного договора значительно позже договора купли-продажи».

Действующее законодательство посвящает договору мены лишь незначительное количество норм, объясняя это тем, что к мене применяются соответственно правила о купле-продаже (п. 2 ст. 567 ГК).

В соответствии с п. 1 ст. 567 ГК по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. Из определения следует, что возмездный характер правоотношения обусловливается взаимной передачей каждым из контрагентов равноценных товаров. Это также нашло отражение в п. 1 ст. 568 ГК: «Если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности». Закрепляя данный принцип договорного обязательства как общий, законодатель, тем не менее, допускает и другое стоимостное соотношение товаров: «В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором» (п. 2 ст. 568 ГК).

М.И. Бару, рассматривая особенности возмездных сделок в гражданском праве, провел четкую границу между возмездностью и равноценностью: «И возмездность, и эквивалентность предполагают количественную сравнимость обмениваемых благ, но в первом случае пропорции безразличны, во втором - равны». Эти размышления позволяют сделать вывод о том, что в силу п. 1 ст. 568 ГК при обмене равноценного имущества их передача исчерпывает содержание правоотношения. Пункт 2 этой же статьи, регулируя обратное, свидетельствует о возможности его продолжения.

ГК не предъявляет специальных требований к субъектам сделки. По смыслу договора они должны обладать не только дееспособностью и правоспособностью, но и быть собственниками предмета сделки. По мнению В.В. Витрянского, лица, обладающие иными ограниченными вещными правами, включающими в себя правомочие по распоряжению имуществом, также могут участвовать в обязательстве. В принципе, это вполне допустимо. Однако в этом случае в результате сделки обладателем права собственности станет собственник переданного взамен имущества.

Предметом договора мены жилых помещений с обеих сторон выступает индивидуально-определенное недвижимое имущество. Это обстоятельство в значительной мере отличает указанное правоотношение от соответствующего вида купли-продажи, в котором обязательство возникает по поводу передачи индивидуально-определенной вещи с одной стороны в обмен на денежный эквивалент с другой. Поскольку доля в праве на жилое помещение также имеет индивидуализацию в виде арифметической дроби, то обмен такого рода имуществом не противоречит сущности договора. Подобная ситуация требует некоторого уточнения. Предметом сделки здесь выступает не часть недвижимости, как полагает. А.В. Борисенко, говоря о предмете сделки купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, а имущественное право. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 3 Информационного письма от 24 сентября 2002 г. № 69 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены» пояснил, что «имущественные права как объект гражданских прав обладают определенными особенностями, которые должны учитываться сторонами при совершении сделок. Они не являются товаром в том смысле, который придает этому понятию Кодекс». Норма ст. 454 ГК применяется к «...продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав». Она «...не распространяется автоматически на те случаи, когда предметом договора мены являются имущественные права». Договор мены, следовательно, также будет регулироваться данной нормой лишь тогда, когда в результате сделки происходит «...переход права собственности». Иными словами, когда предметом сделки выступают не обязательственные, а вещные права.

Принцип равноценности товаров достигается путем установления соотношения их рыночной стоимости на один момент. Мерой измерения служат деньги. В то же время фактически не одинаковые в денежном эквиваленте обмениваемые жилые помещения соглашением сторон могут быть признаны равнозначными в силу иных критериев. Например, меняется трехкомнатная квартира, расположенная на окраине города, меньшей стоимости на двухкомнатную в центре города большей стоимостью. Признание встречных благ эквивалентными здесь достигается посредством субъективной оценки потребительских качеств вещи с учетом конкретных обстоятельств дела. На это указал Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 7 Информационного письма от 24 сентября 2002 г. № 69 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены»: «Содержащиеся в договоре мены или иных документах, являющихся его неотъемлемой частью, данные о неодинаковых ценах сами по себе не свидетельствуют о неравноценности обмениваемых товаров. Одного этого факта недостаточно для утверждения того, что стороны заключили договор в отношении неравноценных товаров. Правильная оценка сложившимся между сторонами отношениям может быть дана только после выяснения воли сторон по затронутому вопросу». Поэтому если стороны в договоре прямо не оговорили неравноценность товаров, и из его содержания не следует, что их воля была направлена на обмен неравноценными товарами, встречные предоставления считаются равноценными.

По справедливому замечанию В.А. Лапача, при мене недвижимостей происходит «...непосредственное приравнивание друг к другу предметно-вещественных характеристик объектов (потребительных стоимостей), но не меновых стоимостей как экономических качеств товаров с отражением их в цене...».

Таким образом, следует признать, что понятие «равноценность» является относительным.

В цивилистике до настоящего времени отсутствует единое представление о том, относится ли неэквивалентная сделка мены к смешанным договорам. Так, A.M. Эрделевский подчеркивает: «...нетипичный (неравноценный) договор мены представляет собой смешанный договор, в котором есть признаки как мены, так и купли-продажи. В принципе, его можно квалифицировать не только как договор мены с элементами купли-продажи, но и как договор купли-продажи с элементами мены. В пункте 2 статьи 568 ГК законодатель... делает выбор в пользу договора мены».

Авторы противоположной точки зрения придерживаются иного мнения: неравноценный обмен товаров нельзя рассматривать как смешанный договор. Поддерживая данную позицию, можно отметить следующее. Несмотря на то, что на мену распространяется действие норм гл. 30 ГК она выступает в качестве отдельного вида гражданского правоотношения. Это означает, что как правовое явление, мена представляет собой куплю-продажу с той лишь разницей, что последняя направлена на передачу товара одной стороной, а мена основана на признаке взаимной передачи товаров. Неслучайно поэтому каждая из сторон в рассматриваемой сделке именуется продавцом и покупателем в одном лице (п. 2 ст. 567 ГК). В этой связи считаем, что в п. 3 ст. 421 ГК, который предусматривает правило о смешанном договоре, законодатель имеет в виду заключение договора, в состав которого входят не просто элементы различных видов гражданско-правовых договоров, а такие признаки, которые выходят за рамки поименованного договора. В противном случае утрачивается смысл применения к отношениям сторон по смешанному договору в соответствующих частях правил о договорах, элементы которых содержатся в смешанном.

Кроме того, если исходить из предположения, что обмен неравноценными жилыми помещениями - смешанный договор, то тогда следует признать, что сумма доплаты в совокупности с самой недвижимостью, стоимость которой ниже обмениваемой, есть ни что иное, как один из предметов сделки. Но такой вывод противоречит сущности мены, где предметом выступает только один товар в обмен на другой (п. 1 ст. 567 ГК).

Ю.В. Романец приводит другой вариант неравноценной мены. Например, после исполнения сторонами обязанности по передаче товаров сторона, которой передан некачественный или некомплектный товар, вправе применить к таким отношениям правила о денежных расчетах на основании ст. ст. 475, 480 ГК РФ. Действительно, сторона, в чью собственность передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать устранение недостатков различными способами, кроме замены товара на подобный доброкачественный.

Вышеуказанное подтверждает, что цена жилых помещений в договоре мены, как и в купле-продаже недвижимости (ст. 555 ГК), относится к существенным условиям. Причем указание цены каждого объекта обязательно, независимо от их эквивалентности либо неравноценности. Специфика данного вида правоотношения как раз и заключается в том, что встречное предоставление опосредуется передачей индивидуальных товаров, также имеющих стоимостную оценку. Как отмечается в комментарии п. 54 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в возмездном договоре, исходя из его характера, цена является существенным условием. Следовательно, договоры, не содержащие указание о цене, должны признаваться незаключенными. Поскольку в норме ст. 555 ГК законодатель предусматривает такие последствия, то и к договору мены недвижимости «...не применяются общие правила о цене, позволяющие при отсутствии прямых указаний взимать цену, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичную вещь (п. 3 ст. 424 ГК)».

В этой связи вызывает возражение утверждение И.В. Елисеева о том, что «указание цены договора мены в денежных единицах необязательно. Ведь ценой товара в этом договоре является другой товар, передаваемый взамен. Поэтому, определив предмет договора, стороны тем самым определяют и его цену (в натуральном выражении)». Такая позиция входит в противоречие с положением ст. 568 ГК, регулирующим обмен неравноценными товарами.

Договором может быть предусмотрено, что передача товара одной стороной предшествует взаимному предоставлению имущества другой стороной (ст. 569 ГК). В последнем случае правоотношение складывается как длящееся, и обязательство считается исполненным в полном объеме в момент передачи жилого помещения последнему контрагенту по сделке.

Ю.В. Романец, анализируя временный разрыв между встречной передачей равноценного имущества,- утверждает, что «...если договором мены предусматривается предоставление одной из сторон отсрочки передачи товара, в правоотношение мены вплетается обязательство коммерческого кредитования. Поскольку в основе формирования договоров мены и коммерческого кредита лежат различные, непересекающиеся классификационные признаки, нормы о коммерческом кредите могут применяться к обязательству мены». При этом автор основывает свою позицию на нормах ст. 823 ГК, регулирующих коммерческий кредит. Но такой вид кредита предусмотрен лишь теми договорами, предметом которых выступают либо денежные суммы, либо вещи, определяемые родовыми признаками. Ввиду того, что недвижимость является индивидуально-определенной вещью, нормы коммерческого кредита на мену недвижимыми вещами, в том числе жилыми помещениями, не могут распространяться.

Исполнение договора мены обеими сторонами предполагает одновременный переход права собственности на переданное имущество, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 570 ГК).

Закон устанавливает специальное правило в отношении недвижимости, согласно которому переход права собственности на такое имущество возникает с момента регистрации перехода права собственности. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ по этому поводу отметил, что «...для каждой стороны по договору мены моментом перехода права собственности при обмене недвижимым имуществом является регистрация ею прав на полученную недвижимость независимо от того, произведена ли такая регистрация другой стороной». Это положение применимо и к отношениям участников сделки в случае, если обмениваемая недвижимость находится на территории различных регистрационных округов. Переход права на каждый объект в отдельности регистрируется соответствующим органом, осуществляющим государственную регистрацию, на территории которого расположена данная недвижимость.

Среди норм договора купли-продажи, распространяющихся на мену, закон называет преимущественное право покупки (п. 5 ст. 250 ГК). В пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» отмечено, что заключение сделок мены возможно лишь при согласии всех участников общей собственности. Применение указанного правила представляется довольно спорным, поскольку особенность договора мены, позволившая выделить его в отдельный вид, как раз и заключается в предмете обязательства.

Согласно ст. 250 ГК при отчуждении (мене) доли в праве общей собственности на жилое помещение преимущественное право приобретения этой доли (имущественного права) имеют участники общей собственности. В связи с этим возникает вопрос, каким образом сособственники отчуждателя могут воспользоваться принадлежащим им преимущественным правом по сравнению с третьими лицами? По справедливому замечанию Ю. Буйновой, «...не ясно, должно ли лицо, желающее реализовать свое преимущественное право покупки, приобрести отчуждаемую долю, уплатив за нее денежную сумму, равную той цене, которую стоит товар, предлагаемый третьим лицом в обмен (в таком случае имеет место уже не мена, а купля-продажа), или это лицо должно предложить такой же точно товар или аналогичный». Если исходить из второго предположения, то нельзя забывать, что имущественное право на жилье, передаваемое в качестве встречного предоставления, может быть либо равнозначным, либо неравнозначным (отдельный объект). Как известно, предмет мены выражает не- меновую, а потребительскую стоимость. В этих условиях удовлетворить требования (например, площадь помещения, этажность, материал стен, отдаленность от места работы и пр.), предъявляемые участником общей собственности, отчуждающим долю, ко встречному имуществу, достаточно сложно.

Жилое помещение является индивидуально-определенной вещью, что практически не дает возможности лицу, имеющему преимущественное право, предложить аналогичный предмет договора мены. Поэтому как следствие реализации субъектом преимущественного права покупки мена все же будет трансформироваться в куплю-продажу. Такая мера служит ничем не оправданным ограничением прав собственника, отчуждающего долю. Кроме того, данное правило нежизнеспособно, оно «...существует скорее формально, чем реально».

Таким образом, п. 5 ст. 250 ГК, регулирующий преимущественное право покупки при совершении договора мены, не соответствует положению п. 2 ст. 567 ГК, где закреплено, что к договору мены применяются нормы гл. 30 ГК в части, не противоречащей существу обязательства. Поэтому представляется целесообразным внести изменение в ст. 250 ГК, исключив из нее пункт пятый о преимущественном праве участника общей долевой собственности на заключение договора мены.

С введением в действие нового Жилищного кодекса перестал существовать такой вид обмена как между нанимателем, с одной стороны, и собственником жилого помещения - с другой. В свое время данный вид обмена был довольно распространенным. Эти правоотношения регулировались нормами, закрепленными, в ст. 20 Основ и в ст. ст. 67-119 ЖК РСФСР.

Договор обмена не следует смешивать с гражданско-правовым договором мены. Встречающееся иногда в юридической литературе отождествление этих видов договоров является недопустимым. Например, Н.В. Прусакова, ссылаясь на ст. 455 ГК и ст. 20 Основ, называет в качестве предмета «...договора мены любые жилые помещения независимо от вида собственности». Далее она пишет, что «...не производится обмен приватизированной квартиры на неприватизированную. В этих случаях, для того чтобы осуществить обмен, жилищные органы, совершающие мену, обмен, нередко ставят условием заключения договора приватизацию неприватизированной квартиры, чтобы осуществить единый правовой режим обмениваемых квартир».

Взаимность договора обмена между собственником жилого помещения и нанимателем не означал равнозначности передаваемых прав и обязанностей, поскольку объем правомочий собственника значительно шире правомочий, приобретаемых им взамен. Эти обстоятельства значительно отличали этот вид договора от договора мены. В силу ст. 567 ГК по договору мены каждая из сторон обязуется передать другой стороне товар в собственность в обмен на другой, а каждый из участников выступает потенциальным продавцом и покупателем в одном лице, чего нельзя сказать об обмене. Обмен в свою очередь основывался на совокупности правовых норм, регулирующих договор социального найма и договор мены. В результате совершения этой сделки происходила взаимная передача не только жилых помещений, но и правомочий граждан на соответствующие помещения. Объем встречных правомочий не совпадал.

Сочетание различных норм права в одном правоотношении придавало договору обмена особую значимость - появлялась возможность «...обеспечить единомоментность перехода прав и обязанностей из договора найма и права собственности на обмениваемые квартиры...».

В настоящий момент жилищное законодательство предусматривает только обмен между нанимателями в фонде социального использования. Обмен возможен жилыми помещениями, расположенными как в одном населенном пункте, так и в разных (ст. 72 ЖК).

3.3 Договор дарения и его правовые особенности

Закон, презюмируя для гражданско-правовых договоров возмездность, представляющую собой критерий товарно-денежных отношений, не исключает и безвозмездный характер правоотношений. Дарению, как никакому другому договору, в качестве квалифицирующего признака присуща безвозмездность.

Положением п. 1 ст. 572 ГК установлен перечень имущества, которое может быть предметом сделки. К нему, в частности, относится индивидуально-определенная вещь. Представляется, что стороны вправе заключить договор также по поводу недвижимости, фактически отсутствующей у дарителя на момент заключения сделки, но которую он обратит в свою собственность или создаст (новая вещь), либо приобретет в будущем по иной гражданско-правовой сделке. Соглашение контрагентов на таких условиях возможно лишь по консенсуальному договору дарения.

ГК устанавливает для участников сделки некоторые ограничения. Исходя из того, на какой круг лиц они распространяются, их можно классифицировать на общие, или предусмотренные для отдельных субъектов гражданских правоотношений (п. 1 и 4 ст. 575 ГК), и специальные, касающиеся социального статуса одаряемого (п. 2 и 3 ст. 575 ГК). Так, в соответствии с п. 1 ст. 575 ГК не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимостью не выше пяти минимальных размеров оплаты труда, от имени малолетних и недееспособных граждан их законными представителями, так как подобная сделка влечет значительное уменьшение имущества подопечного. Общее правило относительно распоряжения имуществом таких граждан даже при наличии согласия органа опеки и попечительства, закрепленное п. 2 ст. 37 ГК, в этом случае не подлежит применению, поскольку указанная норма носит запрещающий характер. Кроме того, согласно п. 4 ст. 575 ГК не вправе совершать дарение юридические лица - коммерческие организации - между собой.

Специальное ограничение применяется к работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений. Дарение в их пользу супругами и родственниками граждан, находящихся на излечении в этих заведениях, не допускается (п. 2 ст. 575 ГК). Такой же запрет налагается законом и для государственных служащих, служащих органов муниципальных образований в связи с исполнением ими служебных обязанностей (п. 3 ст. 575 ГК).

Исходя из того, что гражданско-правовой договор - соглашение двух или более лиц (п. 3 ст. 154, п. 1 ст. 420 ГК) по всем существенным условиям (ст. 432 ГК), это соглашение как юридический факт, входя в юридический состав правоотношения, должно содержать в качестве обязательного элемента волеизъявление принимающей стороны.

Безвозмездность является основным конституирующим признаком дарения, поскольку «...одна сторона... безвозмездно передает или обязуется передать...» (ч. 1 п. 1 ст. 572 ГК). Но, как справедливо отмечает А.Ю. Кабалкин, изложенное в ГК определение дарения не соответствует общему понятию безвозмездного договора, предусмотренному п. 2 ст. 423 ГК, где он безоговорочно признается консенсуальным, «...по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления». Законодатель, закрепляя данную норму, по-видимому, исходил из того, что большинство договоров в гражданском праве сконструированы в соответствии с консенсуальной моделью. Как следствие этого участники правоотношения могут выбрать момент, ознаменовывающий собой заключение сделки. «Уплата символической суммы за подаренную вещь... либо оказание дарителю одаряемым каких-либо личных услуг не превращают этот договор в возмездный». Другое дело, что даритель в силу сложившихся, как правило, этических отношений с одаряемым надеется получить взамен определенные знаки внимания. Если они имеют значение материальной помощи, то в этом случае нарушается основной квалифицирующий признак договора. Поэтому такая ситуация не может служить основанием для применения ст. 178 ГК как к сделке, совершенной под влиянием заблуждения.

Так, М.Я. Удинцова в 2001 г. предъявила иск к Р.Ф. Фокиной о признании недействительным договора дарения жилого дома, расположенного по адресу: г. Саратов, 3-й Симбирский проезд, д. ЗА. Договор, заключенный между матерью и дочерью, был удостоверен 6 мая 1996 г. нотариусом г. Саратова. В обосновании своих требований истица сослалась на то, что является инвалидом II группы, нуждающимся «...в постоянном уходе и материальной поддержке». Поэтому и согласилась на предложение ответчицы об оформлении на ее имя дома, взамен чего последняя как дочь обещала «...оказывать материальную помощь и осуществлять физический уход...». Р.Ф. Фокина некоторое время регулярно заботилась о матери, однако эти посещения в дальнейшем ограничились лишь датой получения пенсии. На просьбу М.Я. Удинцовой о ее вселении вместе с семьей в спорное жилое помещение с целью осуществления ухода за ней ответчица ответила отказом. В результате чего это сделал внук истицы, сын брата Р.Ф. Фокиной, который затем постановлением администрации Кировского района г. Саратова был назначен попечителем М.Я. Удинцовой.

Истица также указала, что она - неграмотный человек - заключила договор дарения под влиянием заблуждения относительно правовой природы сделки, поскольку полагала, что совершает договор «...с правом пожизненного проживания в доме и при условии... пожизненного содержания со стороны дочери».

В судебном заседании истица пояснила, что после оформления договора у нотариуса, она передала правоустанавливающие документы на дом ответчице, которая стала оплачивать земельный налог. В то же время М.Я. Удинцова думала, что «...остается реальной собственницей дома, надеялась на постоянную помощь и содержание со стороны...» Р.Ф. Фокиной. В дальнейшем истица намерена оформить спорное домовладение на своего внука-попечителя.

Ответчица дала суду следующие разъяснения. Дарение дома было вызвано благодарностью со стороны ее матери за оказанную помощь и заботу, в том числе в послеоперационный период, осуществляемую Р.Ф. Фокиной задолго до заключения договора. При совершении сделки мать находилась в здравом уме, что подтверждается справкой из психдиспансера. Никаких условий либо обещаний материального содержания при оформлении договора не было, она лишь выполняла свой дочерний долг. Право пользования жилым домом М.Я. Удинцовой никем не оспаривалось и не нарушалось. Причиной обращения истицы в суд служит не стремление признать недействительным договор дарения, а желание ее внука стать собственником домовладения.

Суд, учитывая нормы ГК о безвозмездности дарения, нашел доводы истицы несостоятельными. Кроме того, М.Я. Удинцова не представила убедительных доказательств наличия у нее заблуждения относительно правовой природы сделки, «...то есть доказательств того, что заблуждение являлось следствием неправильной оценки ею фактических обстоятельств сделки, несоответствия ее волеизъявления состоявшейся безвозмездной передаче... жилого дома...». Доводы истицы и ее представителей о том, что она - юридически неграмотный человек, вследствие чего ею заключен данный договор, не могут быть основанием для применения ст. 178 ГК. Поэтому, учитывая вышеизложенное, Кировский районный суд г. Саратова 12 февраля 2002 г. в иске М.Я. Удинцовой отказал. Определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 12 апреля 2002 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Договор дарения, заключенный с нарушением требования закона о безвозмездности передачи другой стороне имущества в собственность, является недействительным. Так, Б. обратилась в суд с иском о признании недействительным договора дарения 1/8 доли домовладения, сославшись на то, что подарила С. часть дома при условии строительства на ее участке времянки и прекращения им претензий на долю в доме, если их фактические брачные отношения будут расторгнуты. Воронежский областной суд иск удовлетворил. В кассационной жалобе С. просил решение отменить на том основании, что оно вынесено по недостаточно исследованным материалам дела. Как видно из дела, с января 1976 г. Б. и С. состояли в семейных отношениях без регистрации брака. В 1977 г. Б. начала строительство на своем участке времянки из принадлежащих ей стройматериалов. Ответчик согласился помочь в строительстве при условии, что после окончания застройки ему будет подарена часть дома. Из объяснений С. следует, что дарение дома осуществлялось в счет платы за строительство времянки. Свидетели показали, что С. понуждал Б. к заключению договора, в противном случае он прекратит строительство либо уничтожит строение. В этой связи, исходя из нарушения участниками сделки требования закона о безвозмездности дарения, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РСФСР решение оставила без изменения.

Безвозмездный характер дарения не исключает возможности заключения данного договора под условием. Поскольку норма ст. 157 ГК не устанавливает каких-либо ограничений, связывая их с характером сделки, она в равной мере распространяется и на рассматриваемое правоотношение. Условие не должно противоречить природе сделки и действующему законодательству. В результате этого дарение; превращаясь в условную сделку, сохраняет конституирующий признак. Сущность условий в том, что при наступлении определенных обстоятельств «...они являются необходимой предпосылкой вступления в силу обязательств дарителя». Поэтому нельзя в этом смысле согласиться с К.А. Граве, который полагал, что дарение на этом основании становится взаимным договором.

Заключение дарения под условием приемлемо только для консенсуальной модели, где действия дарителя по передаче предмета возникшей обязанности. Представляется, что условие может быть как отменительным, так и отлагательным. В первом случае стороны ставят прекращение обязательства в зависимость от определенного обстоятельства, которое неизвестно, наступит или нет (п. 2 ст. 157, п. 1 ст. 407 ГК). Например, в дарственном обещании указано, что право собственности на жилое помещение у одаряемого возникнет, если даритель переедет в другой город в связи со сменой места работы.

Принцип эластичности договорной, свободы позволяет заключать договор дарения также при наличии обременения. В качестве обременения чаще всего выступает право проживания в переданном жилом помещении бывшего собственника (дарителя) либо членов его семьи. Данное обременение представляет собой известный еще в римском праве modus, то есть возложение «...одной стороной на другую обязанностей в свою пользу, или в пользу определенных или неопределенных третьих лиц, или вообще в «общеполезных» целях». Возложение несоотносимо с отлагательным условием. Во-первых, потому, что возложение приемлемо как для реального, так и для консенсуального договора. И, во-вторых, неисполнение возложения влечет нарушение одаряемым условий договора. В отличие от modus отлагательное условие, ожидаемое участниками сделки в будущем, согласно ст. 157 ГК может и не наступить. Поэтому отпадет и необходимость исполнения дарителем взятой на себя обязанности. «Будущие «факты» не порождают юридических последствий в настоящем».

Возложение в договоре дарения не носит характер исполнения долга. Такое ограничение необходимо «...понимать не в смысле уменьшения денежной стоимости, а в смысле ограничения предоставленного одним контрагентом другому по самому содержанию». В силу ч. 2 п. 1 ст. 432 ГК оно представляет собой такое существенное условие договора, в отношении которого сторонами должно быть достигнуто соглашение. Сложность толкования существенных условий в том, что их наличие «...нередко служит в судебно-арбитражной практике критерием для правовой квалификации сложившихся между спорящими сторонами отношений».

Отсутствие в договоре сведений о существующих в его предмете обременении, полагаем, служит дополнительным основанием для обязательственных отношений между сторонами помимо тех, которые закреплены, например, ст. ст. 578, 580 ГК.

Некоторые авторы предлагают включить в разряд недостатков не только, так называемые, конструктивные, но и юридические дефекты. К последним, безусловно, следует отнести и обременение. Необходимо констатировать, что норма ст. 580 ГК в изложенной законодателем формулировке практически не решает вопроса о судьбе юридических недостатков подаренного имущества. В то же время наличие в подаренном жилом помещении обременении, не указанных в договоре, не только уменьшает объем передаваемых прав, но может причинить вред здоровью одаряемого. Безвозмездный характер договора дарения не может служить основанием для исключения обязанности дарителя информировать одаряемого о правах третьих лиц на предмет договора. Подтверждением этого является норма ст. 694 ГК, устанавливающая обязанность лиц на передаваемую по договору вещь. Поэтому представляется целесообразным распространить на договор дарения жилого помещения норму ст. 558 ГК, закрепляющую в качестве существенного условия договора перечень лиц с указанием их прав на данное помещение. Это возможно путем внесения дополнения в п. 1 ст. 572 ГК следующего содержания: «К договору дарения жилого помещения применяются правила п. 1 ст. 558 настоящего Кодекса».

В случае возникновения спора по поводу юридических дефектов по реальному (непосредственному) либо консенсуальному договору надлежало бы применять положения гл. 59 ГК «Обязательства вследствие причинения вреда». В этом смысле следует согласиться с М.Н. Малеиной, которая предлагает возложить на дарителя ответственность в виде возмещения реального ущерба, если он знал, но не предупредил одаряемого о правах третьих лиц, которые в последующем изъяли подаренное имущество у приобретателя.

Специфика реального договора дарения заключается в том, что в отдельно взятых случаях он может порождать обязательственную связь. Рассматривая данное правоотношение как некое экстраординарное явление в обязательственном праве, М.И. Брагинский называет его вещным, поскольку предметом сделки служат не действия обязанного лица, а соответствующие вещи. «...Вещные договоры не укладываются, в отличие от реальных, в рамки обязательственных правоотношений и соответственно могут рассматриваться как один из случаев проникновения вещных элементов в обязательственное правоотношение». Статья 578 ГК называет основания для отмены дарения, которые в равной мере распространяются и на дарственное обещание. Должником в обязательстве выступает одаряемый либо его наследники (правопреемники). Последние становятся обязанными, если даритель переживет одаряемого (п. 4 ст. 578 ГК). Должником также может быть индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, совершившее сделку в нарушение положений Закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с предпринимательской деятельностью (п. 3 ст. 578 ГК). Требование об отмене дарения (реституции дара) рассматривается в судебном порядке, бремя доказывания соответствующих обстоятельств несет даритель. При доказанности приобретатель или его наследники обязаны вернуть кредитору жилое помещение, если оно сохранилось в натуре к моменту отмены дарения (п. 5 ст. 578 ГК).

Несомненно, норма ст. 578 ГК требует некоторого уточнения. Неслучайно поэтому практикой выработано правило об указании в тексте договора обусловленной сторонами стоимостной оценки передаваемого в дар жилого помещения. Это связано не только с взиманием налогов на недвижимость, перешедшую в порядке дарения, но также соответствует принципу свободы договора (ст. 421 ГК). Данное условие приобретает правовое значение при отмене дарения, влекущей за собой ответственность в виде возмещения убытков. Поэтому помимо упущенной выгоды, даритель также вправе требовать возмещения реального ущерба. Хотя, представляется, что при дарении жилого помещения будет иметь место лишь реальный ущерб. Таким образом, считаем целесообразным дополнить п. 5 ст. 578 ГК следующим предложением: «При отсутствии возможности возвратить индивидуально-определенную вещь одаряемый обязан возместить убытки (ч. 2 ст. 398 ГК)».

Закон регулирует порядок прекращения обязательства, которое может быть инициировано как дарителем, так и одаряемым. Так, в силу ст. 573 ГК по консенсуальному договору «одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться. В этом случае договор дарения считается расторгнутым». Отказ от дара порождает встречную обязанность приобретателя по возмещению отчуждателю реального ущерба, вызванного таким отказом. А.Ю. Кабалкин справедливо отмечает, что правило, установленное изложенной нормой «...относится исключительно к консенсуальному договору, так как реальный договор дарения до передачи имущества возникнуть не может».

Однако полагаем, что положение ст. 573 ГК нуждается в уточнении. В первом предложении закон очерчивает временные границы для осуществления одаряемым своего субъективного права - «в любое время», но «до передачи ему дара». Исчисление этого срока начинает течь с момента достижения соглашения о сделке. Необходимо учесть, что если договор, предметом которого выступает движимое имущество, считается заключенным с момента такого соглашения, то к договору дарения недвижимости применяется акт государственной регистрации (п. 3 ст. 574 ГК), отсутствие которого согласно п. 1 ст. 165 ГК ведет к недействительности сделки. Значит, при дарении недвижимого имущества одаряемый может отказаться от блага лишь после государственной регистрации сделки, но до момента передачи ему имущества, а не на отрезке времени между соглашением и правоприменительным актом, как это следует при дословном толковании ст. 573 ГК. Поскольку в последнем случае обязательство еще не возникло, то и расторжение договора не будет иметь места. В этой связи представляется, что для более точного определения границ реализации приобретателем своего права в данной норме после слов «в любое время» логично добавить «после заключения договора».

Законодатель приравнивает отказ от дара к расторжению заключенного договора в одностороннем порядке. Поэтому, придавая отказу значение односторонней сделки, Кодекс устанавливает прямую зависимость формы его совершения от формы договора дарения, а также обязательность соблюдения требования о государственной регистрации отказа в случае, когда такая регистрация предусмотрена и для договора (п. 2 ст. 573 ГК).

Отказ способствует прерыванию накопления юридических фактов в юридическом составе договорного правоотношения. На основе юридических фактов, имевших место до совершения отказа, образуется новое единство юридического характера, где конечными элементами выступают соответственно отказ и правоприменительный акт по его государственной регистрации. Это одновременно означает прекращение порожденного консенсуальным договором обязательства и его трансформацию в иной вид обязательства. Последнее может возникнуть, если даритель будет претендовать на возмещение реального ущерба, вызванного отказом одаряемого (п. 3 ст. 573 ГК). Подобная ответственность одаряемого, по словам Ю.В. Романца, является ограниченной, поскольку «...не может причинить дарителю такого вреда, как неисполнение покупателем обязанности принять имущество от продавца при купле-продаже».

Эти специфические особенности договора дарения позволили А.Ю. Кабалкину сформулировать вывод о том, что «поскольку в этом случае... договор признается расторгнутым, эту ситуацию можно рассматривать как особую по сравнению с той, что предусмотрена правилами гл. 29 ГК («Изменение и расторжение договора»)». Между тем, гл. 29 ГК предусматривает различные основания расторжения договора, в том числе и путем совершения одним из контрагентов одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом (п. 3 ст. 450 ГК). Именно эта позиция и нашла отражение в гл. 32 ГК «Дарение».

Норма ст. 577 ГК предусматривает ряд обстоятельств, с наступлением которых даритель вправе отказаться от исполнения консенсуального договора дарения, что также приравнивается к расторжению сделки в одностороннем порядке. К ним относятся ухудшение имущественного или семейного положения дарителя, а также состояния его здоровья настолько, что исполнение договора привело бы к значительному снижению уровня жизни (п. 1 ст. 577 ГК). Кроме того, правом отказа даритель наделен и при совершении покушения одаряемого на его жизнь, жизнь членов семьи, близких родственников либо умышленного причинения дарителю телесных повреждений (п. 2 ст. 577, п. 1 ст. 578 ГК). Называя эти обстоятельства, закон защищает должника от притязаний кредитора-одаряемого по возмещению убытков, вызванных отказом. Одаряемый не вправе предъявлять соответствующие требования (п. 3 ст. 577 ГК). Несомненно, такое особое положение должника в обязательстве обусловлено безвозмездным характером правоотношения.

Необходимо отметить, что форму совершения отказа от исполнения договора закон не устанавливает. Полагаем, что на нее следовало бы распространить действия п. 2 ст. 573 ГК путем внесения соответствующего дополнения в ст. 577 ГК.

Консенсуальная модель договора имеет другую внутреннюю структуру. Дарственное обещание лишь порождает обязательство, которое влечет возникновение вещно-правового эффекта. Перенесение права собственности происходит в рамках обязательства, и поскольку эти действия представляют собой ни что иное, как исполнение должником обязанности, их совершение должно носить официальный характер и быть подтверждено. Однако закон не связывает момент исполнения обязательства с каким-либо юридическим фактом. В договоре купле-продаже, например, таковым служит составленный участниками сделки акт приема-передачи либо иной документ о передаче (ст. 556 ГК). Причем, «требуемая для перехода права собственности передача отчуждаемой по договору вещи не является самостоятельной сделкой. Ее следует рассматривать наряду с отчуждательным договором в качестве неразрывной части юридического состава, приводящего к переносу права собственности на вещь».

Необходимость составления подобного документа в консенсуальном договоре дарения нельзя отрицать, так как между передачей имущества и заключенной сделкой устанавливается каузальная зависимость. Акт передачи будет выступать не только способом перенесения вещного права, но и одним из элементов обязательства, который также сочетает в себе доказательственную силу исполненного договора.

Отсюда следует, что понятие «правоустанавливающий документ», вручение которого одаряемому закон признает одним из способов передачи дара (ст. 574 ГК), не может быть одинаково адресовано как к реальному, так и к консенсуальному договору дарения. Если в первом эта роль отводится непосредственно договору, то в дарственном обещании факт передачи имущества носит конститутивный характер, и в силу этого должен иметь подтверждение. В последнем случае договор служит только причиной для перенесения титула собственника, следствие же законом не поименовано. Уступка права собственности здесь должна осуществляться посредством специального юридического факта (или традиции - mancipatio, in iure cessio), который в совокупности с другими юридическими фактами данного фактического состава будет приводить к возникновению права собственности одаряемого. Поэтому под правоустанавливающими документами в консенсуальном договоре дарения необходимо понимать не только собственно договор-документ, но и передаточный акт.

В связи с этим представляется целесообразным в п. 1 ст. 574 ГК внести дополнение следующего содержания: «Передача недвижимости дарителем и принятие ее одаряемым осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче».

3.4 Договор пожизненного содержания с иждивением

Особый интерес среди обязательств, связанных с отчуждением недвижимого имущества, вызывает договор пожизненного содержания с иждивением.

Пожизненное содержание с иждивением представляет собой подвид пожизненной ренты, поскольку это вытекает из смысла ст. 583 ГК: пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением. Это означает, что к пожизненному содержанию применяются правила о пожизненной ренте в той мере, в какой они не противоречат существу исследуемого договора (п. 2 ст. 601 ГК). Имея много общего с пожизненной рентой, пожизненное содержание обладает рядом специфических особенностей, что и повлияло на название гл. 33 ГК «Рента и пожизненное содержание с иждивением».

В то же время пожизненное содержание с иждивением иногда называют куплей-продажей с одноименным условием. Так, А. Пахомов, определяя пожизненное содержание как разновидность пожизненной ренты, относит оба договора к купле-продаже: «Однако разница между договорами купли-продажи квартиры с условием пожизненной ренты весьма ощутима. Заключается она в том, что в первом случае обеспечением переданной в собственность квартиры является так называемое удовлетворение потребностей в натуре, т. е. жилище, питании, одежде, уходе и т. д. Во втором случае получателю ренты периодически выплачивается только денежная сумма ...Если договор купли-продажи заключен с условием пожизненной ренты, то сам договор и отношения между сторонами носят исключительно материальный характер.. .».

Следует отметить, что автором не учтена норма ст. 603 ГК, которой предусматривается возможность замены содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах. При этом содержание с иждивением не превращается в пожизненную ренту, так как главное отличие указанных обязательств заключается в определении имущества, передаваемого получателем ренты в собственность плательщику ренты в обмен на денежные платежи (пожизненное содержание). В пожизненном содержании к такому имуществу относятся исключительно недвижимые вещи, в пожизненной ренте - любые вещи, находящиеся в свободном обращении. Если, например, норма ст. 585 ГК закрепляет возможность передачи имущества (в том числе, и по договору пожизненного содержания) на безвозмездной основе, это не позволяет отождествлять рассматриваемое правоотношение с договором дарения.

Сравнивая договоры купли-продажи и пожизненного содержания по цели, на которую направлено каждое из правоотношений, М.И. Бару справедливо считал, что для одного из них - это получение имущества в собственность, а для другого - материальная помощь стороне ее контрагентом. Договор купли-продажи завершается переходом права собственности, а договор пожизненного содержания этим только начинается. Такого же мнения придерживался и В.И. Кофман, указывая, что в основе купли-продажи «...лежат экономические отношения, отражающие сущность товарного производства - обмен товара на деньги; в основе второй - отношения, связанные с частной формой перераспределения материальных благ».

Специфичность договора пожизненного содержания с иждивением достигается посредством сочетания двух взаимосвязанных, следующих друг за другом обязательств, первое из которых служит основанием возникновения другого. Первое, или договорообразующее обязательство, представляет собой куплю-продажу либо дарение (п. 2 ст. 585 ГК) и заключается сторонами, в частности, по поводу жилого помещения, передаваемого из собственности правоотчуждателя (получателя ренты) в собственность правоприобретателя (плательщика ренты). Это - лишь «завязка» правоотношения.

Рассматривая вопрос о существенных условиях договора, М.И. Брагинский подчеркивает, что в роли предмета договора «...выступает как рента - в денежной и натуральной форме, - так и имущество, которое должно быть передано под выплату ренты. Однако конкретизация указанного имущества для ее признания существенным условием... в данном случае неодинакова. Так, в силу п. 1 ст. 583 ГК для денежной ренты необходима ее «определенность». Что же касается ренты натуральной и имущества, передаваемого под выплату ренты, то их цена к числу существенных условий не относится. При отсутствии цены в возмездном договоре (в том и в другом случае) она исчисляется в порядке, установленном п. 3 ст. 424 ГК (имеется в виду цена, «которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы и услуги»)».

Специфика договора ренты не исключает возможность применения к нему последствий передачи имущества ненадлежащего качества. В связи с этим в случае возмездной передачи плательщику ренты жилого помещения, не соответствующего условиям договора о его качестве, к отношениям сторон должны применяться правила ст. ст. 475, 557 ГК, в том числе и отказ плательщика ренты от исполнения договора и возврата ему уплаченной суммы. Если жилое помещение получено должником безвозмездно, последствия причинения ему вреда вследствие недостатков вещи (например, помещение заражено грибком) должны регулироваться нормой ст. 580 ГК.

Кроме того, в силу п. 2 ст. 605 ГК при нарушении плательщиком ренты обязанностей кредитор по своему выбору вправе требовать либо возврата недвижимости, либо выплаты выкупной цены на условиях, установленных ст. 594 ГК. Согласно п. 3 ст. 594 ГК, если имущество передано бесплатно, то выкупная цена представляет собой совокупность годовой суммы рентных платежей и цены помещения. Иными словами, при определенных обстоятельствах отражение в договоре цены безвозмездно отчуждаемого помещения может приобрести особую значимость как обеспечительная мера для соблюдения прав кредитора при прекращении договорных отношений. Это тем более важно, когда имущество получено должником на возмездной основе. Трудно не согласиться в этом смысле с Ф.И. Гавзе, который отмечал, что «существенными, в смысле "необходимых для договоров данного вида", являются для всех возмездных договоров, а также для договоров, которые могут быть как возмездными, так и безвозмездными, - пункт о цене...».

Таким образом, цена недвижимости, передаваемой по договору пожизненного содержания, относится к существенным условиям. В этой связи поддерживаем предложение П.С. Федосеева о внесении дополнений в п. 1 ст. 601 ГК в виде указания на такие существенные условия договора, как цена имущества, передаваемого под выплату ренты, и периодичность исполнения обязанностей по содержанию кредитора. Закрепление цены недвижимого имущества в качестве существенного условия договора позволит более эффективно защитить интересы как получателя, так и плательщика ренты.

Возмездность договора пожизненного содержания обусловлена тем, что выплата ренты - есть ни что иное, как обязанность, возникающая у плательщика ренты взамен переданного ему в собственность жилого помещения. Как подчеркивал А.А. Симолин, для признания юридического отношения возмездным, необходимо, чтобы оно состояло из взаимных обязанностей обоих субъектов исполнить друг в пользу друга (или вместо них в пользу определенных 3-х лиц) определенные действия, или из обязанности только одного субъекта, но находящейся в условной или каузальной зависимости от действия другого контрагента.

Рассматривая вопрос об эквивалентности пожизненного содержания, М.И. Брагинский отмечает: «Договором может быть предусмотрена передача имущества под выплату ренты в собственность плательщику не только за плату, но и безвозмездно. В первом случае переданное имущество служит полным, а во втором - соответственно частичным эквивалентом выплачиваемой ренты». Однако права плательщика ренты на весь период длящегося правоотношения находятся в прямой зависимости от прав получателя ренты на отчужденное имущество, то есть относятся к ограниченным. При этом должник не знает, какой период времени понадобится ему для выполнения своих обязанностей в этом качестве, и, следовательно, какой объем содержания он понесет. То же самое касается и кредитора. Поэтому в обоих случаях правильнее говорить не об эквивалентности (равноценности), а лишь о возмездности этих отношений, поскольку «...на первый план в них выступает известный элемент риска, принимаемого на себя каждой из сторон, так как вполне вероятно, что-либо один, либо другой контрагент фактически получит встречное удовлетворение меньшего объема, чем им самим представленное».

В цивилистике встречаются мнения о безвозмездном характере ренты, хотя «...безвозмездность не предполагается, а должна быть специально оговорена в законе... или в договоре» . Например, М.И. Бару, относя пожизненное содержание с иждивением к безвозмездным правоотношениям, проводил при этом дифференциацию правовых связей в обязательстве на основную и дополнительную: «Обязательство о содержании по большей части не выступает как главное в договоре, а является неким дополнением к основному обязательству, и поэтому оно не меняет природы основного обязательства. Последнее же характеризуется нами как дарение. Алиментирование дарителя не есть встречное предоставление одаренного, и поэтому безвозмездность не устраняется». Но, во-первых, эти обязательства объединены рамками одного договора между одними и теми же участниками, поэтому вряд ли обосновано их подразделение на «основное» и «дополнительное»3. Во-вторых, дарение по сути своей - безвозмездное отношение, и какое-либо встречное предоставление, выступающее как обязанность, тем более носящее экономическое содержание, всегда превращает данную сделку в возмездную. В связи с этим И.Л. Брауде справедливо указывал, что «включение в договор дарения условия о безвозмездном пожизненном содержании одаряемым дарителя нарушает принцип безвозмездности дарения. При невыполнении одаряемым своего обязательства содержать дарителя суду приходится «капитализировать» стоимость обязательства по содержанию, т. е. определить цену такого договора и взыскать с одаренного в пользу дарителя соответствующую сумму».

Об этом свидетельствует и судебная практика. Так, Президиум Краснодарского краевого суда удовлетворил протест заместителя Председателя Верховного Суда РСФСР об отмене судебных постановлений и о направлении дела на новое рассмотрение на том основании, что заключенный договор дарения 12/35 долей жилого дома с условием пожизненного содержания бывшего собственника не может быть признан безвозмездным.

Е.А. Яргина полагает, что возмездный характер ренты препятствует применению, в том числе и в субсидиарном порядке, «...норм о дарении, как группы норм, несущих отпечаток безвозмездности последнего»2. В то же время она допускает, что характер рентных отношений зависит от того, на какой основе происходит передача имущества, взамен которого предоставляются платежи. Если следовать такой позиции, то пожизненное содержание, заключенное на возмездной основе, будет признаваться возмездным лишь постольку, поскольку это соответствует договорообразующему обязательству. Поэтому характер договора варьируется в зависимости от основания передачи имущества в собственность должника.

Недостаточно последовательно изложенная законодателем каузальная зависимость между уплатой ренты и передачей имущества в собственность должника порождает сомнения по поводу возмездного характера договора. В определении договора пожизненного содержания отсутствует указание на эту связь: «получатель ренты... передает... недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением...» (п. 1 ст. 601 ГК). Хотя в общих положениях о ренте закреплено, что рентные платежи производятся «в обмен на полученное имущество» (п. 1 ст. 583 ГК). В связи с этим во избежание различного толкования признаков договора пожизненного содержания в п. 1 ст. 601 ГК необходимо отразить его возмездность, поместив после слов «который обязуется» выражение «в обмен на полученное имущество».

Закон предусматривает два случая прекращения договора пожизненного содержания. К ним относятся: смерть получателя ренты (п. 1 ст. 605 ГК) и существенное нарушение плательщиком ренты своих обязанностей (п. 2 ст. 605 ГК). Последнее служит для получателя ренты основанием к предъявлению требования о возврате жилого помещения, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены. В ГК отсутствует положение о прекращение данного договора по инициативе должника. Однако при замене на основании ст. 603 ГК пожизненного содержания в натуре на периодические выплаты в денежном выражении, следует иметь в виду, что они должны использоваться кредитором в соответствии с назначением, то есть для проживания. В противном случае утрачивается социальная значимость договора. Поэтому, полагаем, что нарушение получателем ренты и (или) третьим лицом, в пользу которого производятся платежи, этой обязанности может рассматриваться как основание для прекращения договора по требованию плательщика ренты. Из сказанного следует, что норма ст. 605 ГК требует внесения дополнения в виде третьего пункта следующего содержания: «Договор пожизненного содержания с иждивением может быть прекращен по требованию плательщика ренты в случае ненадлежащего использования получателем ренты и (или) третьим лицом периодических денежных платежей, установленных статьей 603 настоящего кодекса».

Практика показывает, что при расторжении договора суды в основном стоят на защите интересов лишь получателя ренты. Так, 28 октября 1998 г. между сыном, В.Д. Мочаловым (ответчик), и отцом, Д.И. Мочаловым (истец), заключен договор пожизненного содержания с иждивением. Согласно п. 1 договора истец бесплатно передал в собственность ответчика жилой дом, находящийся по адресу: г. Саратов, Дубовской проезд, д. 1А, а ответчик обязался предоставлять получателю ренты средства на его содержание ежемесячно в размере трех минимальных размеров оплаты труда. Сумма рентных платежей включала: приобретение продуктов питания, одежды, лекарств, уход за кредитором, являющимся инвалидом I группы, а также предоставление права проживания в переданном жилом доме.

Прокурор Кировского района г. Саратова, выступавший в интересах Д.И. Мочалова, просил расторгнуть договор в связи с ненадлежащим исполнением плательщиком ренты своих обязанностей, в том числе по уходу. Это выражалось также в провоцировании ссор, в результате которых истец постоянно находился в состоянии стресса, что отражалось на его здоровье.

В судебном заседании получатель ренты пояснил, что «...сын его не уважает, ...берет его «за грудки», не кормит, а кормить его надо «из-под палки», т. к. у него плохой аппетит». Плательщик ренты, не согласившись с иском, указал, что условия договора он добросовестно исполнял, а судебное дело возбуждено из-за неуравновешенного, вспыльчивого характера отца, не терпящего никаких возражений. Отцу присуща изменчивость в принятии различных решений, в частности, в отношении дома, поэтому он постоянно находился в конфликтных отношениях с родственниками.

В ходе разбирательства опрошенные родственники, свидетели и медсестра, обслуживающая истца, подтвердили слова ответчика относительно сложного характера Д.И. Мочалова, а также тот факт, что плательщик ренты надлежащим образом исполнял свои обязанности. Суд первой инстанции нашел показания свидетелей убедительными, в связи с чем в иске отказал.

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда определением от 10 августа 2001 г. рассмотрела дело по кассационному протесту прокурора Кировского района в интересах Д.И. Мочалова. Исследовав материалы дела, судебная коллегия нашла вывод суда первой инстанции «...преждевременным и постановленным на недостаточно проверенных обстоятельствах дела». После чего, отменив решение, направила дело на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей. Хотя никаких новых обстоятельств в ходе разбирательства выявлено не было, решением Кировского районного суда от 6 декабря 2001 г. договор пожизненного содержания с иждивением был расторгнут.

Таким образом, правовое положение плательщика ренты в обязательстве нельзя назвать достаточно защищенным. Подобный дифференцированный подход законодателя к правам и обязанностям сторон представляется необоснованным, поскольку это влечет нарушение принципа равенства участников договора, который отражен в п. 1 ст. 1 ГК.

В.П. Камышанский справедливо отмечает, что формулировка ч. 2 ст. 604 ГК, которая закрепляет обязанность плательщика ренты не допускать снижения стоимости переданного имущества при его использовании, не совсем удачна. На стоимость жилья могут оказывать влияние различные объективные и субъективные факторы. К последним, например, необходимо отнести платежеспособность должника. Кроме того, стоимость жилья может уменьшаться также за счет его ненадлежащей сохранности. Получатель ренты, имеющий в силу договора право пожизненного проживания в переданном жилом помещении, является на основании п. 1 ст. 587 ГК залогодержателем, в пользовании которого находится заложенное имущество. Следовательно, в соответствии с подп. 2, 3 п. 1 ст. 343 ГК он в равной мере, как и залогодатель, несет обязанность по сохранности предмета залога. Бремя по содержанию и ремонту заложенного имущества возлагается на залогодателя диспозитивной нормой: «Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в исправном состоянии, и несет расходы на содержание этого имущества до прекращения ипотеки» (п. 1 ст. 30 Федерального закона РФ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»2 (далее - Закон об ипотеке).

Вышеизложенное позволяет сделать вывод о том, что законодатель в рентных отношениях не учел естественный фактор - нормальный износ заложенной недвижимости.' Кроме того, если основываться на принципе свободы договора, то стороны вправе предусмотреть обязанность получателя ренты по сохранности предмета залога. Ввиду этого, а также в целях приведения норм § 4 гл. 33 ГК в соответствие с Законом об ипотеке предлагаем изложить ч. 2 ст. 604 ГК в следующей редакции: «Если иное не предусмотрено договором, плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению его стоимости с учетом нормального износа».

Представляется, что пожизненное содержание является двусторонним договором. Однако, исходя из его конструкции, такой вывод однозначно сделать нельзя, поскольку в силу указаний закона (п. 1 ст. 583, п. 1 ст. 601 ГК) единственная обязанность получателя ренты - передача жилого помещения в собственность плательщика. Круг других обязанностей ГК не определен, они лишь опосредовано очерчены правилами о купле-продаже и дарении. Жилищное законодательство, дополняя по этому вопросу нормы ГК, прямо закрепляют обязанности получателя ренты, если им выступает дееспособный гражданин, проживающий в переданном плательщику ренты помещении. Он несет солидарную с собственником жилья ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования предметом сделки, если иное не предусмотрено соглашением между ними (ст. ст. 33, 34 ЖК).

Неординарность ситуации повлекло за собой различное доктринальное толкование содержания договора. Некоторые авторы находят пожизненное содержание односторонним обязательством .

Другие считают его двусторонним договором. Действительно, с одной стороны, гл. 33 ГК не называет передачу имущества обязанностью кредитора, так как закон связывает эти действия с моментом заключения сделки. Возможно, что изложенное именно в таком варианте определение ренты и сформировало взгляд на признание его односторонним договором.

С другой стороны, отсылка ст. 585 ГК к правилам о купле-продаже и дарении означает, во-первых, применение к пожизненному содержанию последствий передачи жилого помещения ненадлежащего качества (ст. ст. 557, 580 ГК) и, во-вторых, обязанность должника передать помещение, не обремененное правами третьих лиц (п. 1 ст. 558 ГК). Отсюда следует, что получателя ренты наряду с плательщиком надлежит рассматривать также и как носителя обязанностей. В связи с этим независимо от характера правовой связи, положенной в основу возникновения пожизненного содержания, к обязательству применимо правило, сформулированное М.И. Бару: «Купля-продажа и дарение - это договоры о переходе права собственности на имущество, и поэтому ответственность отчуждателя перед приобретателем должна быть одинаковой как за действительность права на вещь, так и за качество отчуждаемой вещи. Момент возмездности и безвозмездности не должны влиять ни на то, ни на другое». Этот вывод подтверждает двусторонний характер договора пожизненного содержания с иждивением.

В соответствии с вышеизложенным, а также исходя из того, что в ст. 584 ГК недостаточно четко определен момент заключения договора, указанную норму целесообразно изложить в следующей редакции: «Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению. Договор, предусматривающий отчуждение движимого имущества под выплату ренты, считается заключенным с момента передачи этого имущества. Договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества, подлежит также государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации перехода права собственности на данное имущество».

Таким образом, устанавливая реальную модель пожизненного содержания с иждивением, законодатель тем самым подчеркивает, что у должника отпадает в последующем необходимость требования передачи ему имущества и перевода на себя вещного права, поскольку в результате заключения сделки одновременно возникает не только обязательственно-правовая, но и вещно-правовая связь.

Заключение

Развитие рынка недвижимости способствует вовлечению в гражданский оборот новых объектов, относящихся к жилищной сфере. Это развитие обусловлено продолжающейся приватизацией жилья, приобретением членами ЖК, ЖСК и другими лицами, имеющими право на паенакопления, полностью внесшими свой паевой взнос за квартиру, право собственности на эту квартиру. Кроме того, продолжают развиваться иные правоотношения, в результате которых граждане и юридические лица также становятся собственниками жилых помещений. К ним, в частности, можно причислить:

1)договор участия в долевом строительстве жилого дома;

2)обеспечение собственника жилым помещением при изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

1. приобретение жилого помещения по результатам торгов, аукциона;
2. уступка права требования (цессия);
3. приобретение жилого помещения по жилищным сертификатам;

6)приобретение жилого помещения за счет средств государственной поддержки различных отраслей промышленности;

Одним из самых распространенных способов удовлетворения жилищных потребностей граждан является приобретение жилых помещений в собственность путем совершения сделок по отчуждению - купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания с иждивением, - включая приватизацию. Отчуждение имущества представляет собой форму передачи данного имущества от одного лица к другому, которое может осуществляться посредством различных гражданско-правовых договоров и по иным основаниям. Цель отчуждения заключается в передаче имущества приобретателю и перенесении на него в связи с этим права собственности от отчуждателя.

Существующие пробелы, неурегулированность норм в гражданском законодательстве, которые касаются сделок по отчуждению жилья, не всегда позволяют разрешить спорные вопросы.

Принятие ЖК РФ повлекло за собой восполнение некоторых пробелов, например, закреплено правовое положение бывших членов семьи собственника жилого помещения. В этой связи отдельные гражданско-правовые нормы ГК РФ требуют соответствующего внесения изменений и дополнений. Это, в свою очередь, поможет субъектам при осуществлении ими сделок по отчуждению жилья и позитивно отразится на правоприменительной практике.

Необходимо было провести комплексный анализ соотношения тех норм жилищного и гражданского законодательства, которые регулируют сделки по отчуждению жилых помещений. Данные нормы должны быть согласованными, отвечать интересам участников договора, способствовать защите их прав в случае нарушения. Достичь этого можно, в том числе, путем усовершенствования ГК РФ и ЖК РФ, учитывая положительный опыт в этой области других стран. Вопросам, связанным с особенностями совершения отдельных видов сделок по приобретению в собственность жилых помещений, в последнее время посвящен ряд самостоятельных монографических, диссертационных работ, а также множество научных статей.

Однако системному исследованию проблем отчуждения жилых помещений путем совершения сделок купли-продажи, мены, дарения и пожизненного содержания с иждивением не уделялось должного внимания. Это тем более представляется актуальным, поскольку нормы гражданского законодательства должны взаимодействовать с нормами нового Жилищного кодекса. В результате проведенного исследования сделаны следующие выводы.

1. Дополнительным признаком жилого помещения как предмета сделки по отчуждению, в отличие от понятия жилого помещения, сформулированного в ст. 15 ЖК РФ, является его предназначенность для постоянного проживания. Это исключает ряд жилых помещений из предмета сделок по отчуждению (служебные жилые помещения, общежития, жилые помещения маневренного фонда, для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами и др.).

2.Необходимо разграничивать понятия «государственная регистрация» и «нотариальное удостоверение сделки» в связи с различием их функций. Нотариальное удостоверение - это необходимое требование к сделке, так как оно служит доказательством возникновения отношений (когда того требует закон) и основанием для последующего применения акта регистрации. С актом государственной регистрации закон связывает не только действительность сделки, но и момент ее заключения и момент возникновения права собственности у приобретателя по договору (в том числе и нотариально удостоверенному).

1. Качественная характеристика жилого помещения, как предмета сделки по отчуждению, должна содержать размер не только общей и жилой, но и полезной площади. Поскольку предметом сделок по отчуждению является индивидуально-определенное жилое помещение, то его идентификация путем указания также на все технические параметры будет признаваться существенным условием договора, отсутствие которого влечет незаключенность сделки.
2. Пункт 5 ст. 448 ГК РФ, регулирующей организацию и проведение торгов, дополнить частью третьей, изложив ее в следующей редакции: «Если предметом торгов является недвижимое имущество, протокол о результате торгов должен подчиняться правилам о заключении соответствующего договора купли-продажи и содержать все существенные условия данного договора».

5.В целях стабилизации отношений между собственником жилого помещения и бывшими членами его семьи, а также защиты прав приобретателя по договору отчуждения жилого помещения целесообразно установить в п. 4 ст. 31 ЖК РФ срок, равный одному месяцу, для предъявления требования к собственнику бывшими членами его семьи о заключении соглашения на дальнейшее проживание в этом помещении.

Список литературы

Нормативно-правовые акты

1.Конституция Российской Федерации принята всенародным голосованием 12.12.1993 // Собрание законодательства РФ", 26.01.2009, № 4, ст. 445.

.Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 05.12.1994. № 32. ст. 3301.

3.Гражданский кодекс РФ (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 29.01.1996. № 5, ст. 410.

.Гражданский кодекс РСФСР. М., 1993.

.Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 29.11.2010) // Российская газета. 2004. № 290, декабрь.

.Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 30.11.2010) // Российская газета. 2005. № 1, январь.

7.Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 № 223-ФЗ (принят ГД ФС РФ 08.12.1995) (ред. от 23.12.2010) // Собрание законодательства РФ, 1996. № 1. Ст. 16

8.Федеральный закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 28.07.1997. № 30, ст. 3594.

.Закон РФ от 4 июля 1991 г. за №1541 - 1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. - 1991. - № 28. ст. 959.

.Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. - 1993. - № 3. - Ст. 99.

.Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (в ред. от 01.12.2007) // Парламентская газета. № 7 - 8. 15.01.2005.

.Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1996. № 9. С. 14.

13.Постановление Правительства РФ от 13.10.1997 № 1301 (ред. от 30.04.2009) «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» Утв. постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301 // Собрание законодательства РФ, 1997. № 42. Ст. 4787.

.Ведомости Верховного Совета СССР. 1991. № 26. Ст. 733; Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1993. № 32. Ст. 1243; СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3302; 1996. № 5. Ст. 411; 2001. № 49. Ст. 4553 (утратили силу).

.Приказ Минстроя РФ от 02.12.1996 № 17-152 «Об утверждении «Методических указаний по расчету ставок платы за найм и отчислений на капитальный ремонт жилых помещений, включаемых в ставку платы за содержание и ремонт жилья (техническое обслуживание), муниципального и государственного жилищного Фонда» // СПС «ГАРАНТ-СтройМаксимум».

.Приказ Минстроя РФ от 30.10.1995 № 17-115 «Об утверждении Временной методики оценки жилых помещений» Утв. приказом Минстроя России от 30 октября 1995 г. № 17-115 «Об утверждении временной методики оценки жилых помещений» // Закон. 1996. № 10. С. 75-84.

17.Строительные нормы и правила. Жилые здания. СНиП 2.08.01-89, утв. постановлением Госстроя СССР от 1989 г., с изм. от 1995 г. (далее - СНиП 2.08.01-89). Издание официальное. - М., 1995.

18.Постановление Госстроя РФ от 23.02.1999 № 9 (ред. от 12.10.2000) «Об утверждении Методики планирования, учета и калькулирования себестоимости услуг жилищно - коммунального хозяйства» // СПС Консультант Плюс.

.Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (Зарегистрировано в Минюсте РФ 15.10.2003 № 5176) Утв. приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР 31 декабря 1968 г. № 455 // Законодательство о жилищно-коммунальном хозяйстве, т. I. М., 1972. С. 559.

20.Постановление Правительства Москвы от 24.02.1998 № 142 (ред. от 14.05.2002) «О расчетах за жилищные услуги и отопление» (вместе с «Порядком расчета размера снижения населению платы за жилищные (оплату жилья или техническое обслуживание) и коммунальные услуги при нарушении нормативных сроков и качества их обеспечения») // Библиотечка «Российской газеты». Ваше жилище: как его приобрести и как платить за коммунальные услуги. Вып. № 11. 2003. - С. 142.

21.Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации, одобрена Указом Президента РФ от 28 апреля 1997 г. № 425 «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ, 1997. № 18. Ст. 2131, № 22. Ст. 2568.

22.Постановление Совмина РСФСР от 11.08.1988 № 328 (ред. от 23.07.1993) «Об утверждении Примерного положения об общежитиях» // Собрание актов Президента и Правительства РФ, 1993. №31. Ст. 2860.

23.Постановление Правительства РФ от 02.08.1999 № 887 (ред. от 30.07.2004) «О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения»(вместе с «Положением о предоставлении гражданам субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг») // СЗ РФ. 1999. № 33. Ст. 4116; 2002. № 27. Ст. 2701; СЗ РФ. 2003. № 4. Ст. 334, № 27. Ст. 2800 (утратило силу).

24.Положение о порядке перевода жилых домов и жилых помещений в нежилые и перевода нежилых домов и нежилых помещений в жилые в Саратовской области, утв. постановлением Саратовской областной Думы от 30 января 2001 г. № 50-2315 // СЗО Саратовской области. 2001. № 2. Стр. 112.

25.Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 (ред. от 22.11.2006) «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Утв. постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 // Собрание законодательства РФ, 1998. № 8. Ст. 963.

Учебно-методическая литература

26.Абрамов В.А. Сделки и договоры. Комментарии. Разъяснения. - М.: ИНФРА-М, 1998. С. 24.

27.Андрианов И.И. Жилищное законодательство. Практические вопросы. М., 1988. С. 155.

.Бронер Д.Л., Крупицкий М.Л., Бронер Ю.Д. Статистика жилищного и коммунального хозяйства: Учебник для студентов вузов, обучающихся по специальности «Статистика». - М., 1979. С. 87.

29.Гражданское право. Том 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. С. 92.

30.Гражданского право: В 2-х т. Том I: Учебник / Отв. ред. Е.А. Суханов. - М.: ИНФРА-М, 2000. С. 478.

31.Гражданское право России. Часть первая: Учебник / Под ред. З.И. Цыбуленко. - М.: ИНФРА-М, 1998. С. 117.

32.Гришаев С.П. Ваше право собственности на жилой дом и квартиру. Справочное пособие. - М.: Юрист, 1995. - С. 54.

33.Иоффе О.С. Советское гражданское право (курс лекций). Отдельные виды обязательств. - Л., 1961. С. 15.

.Мейер Д.И. Русское гражданское право (в 2-х ч. Часть 1) (по изд. 1902 г.). - М.: ИНФРА-М, 1997. С. 143.

35.Нагаев P.T. Энциклопедический словарь «Недвижимость». - Казань, 2001. - С. 349.

.Памятники русского права. Вып. 8. Законодательные акты Петра I. Первая четверть XVIII в. / Под ред. К.А. Софроненко. - М., 1961. С. 246-251.

37.Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. - М.: ИНФРА-М, 1998. С. 199-200.

.Чигир В.Ф., Боровцов В.А. Конституционное право на жилище. - Мн., 1985. С. 32.

.Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). - М.: ИНФРА-М, 1995. С. 96.

40.Юридический энциклопедический словарь / Под ред. В.Е. Крутских. - М.: ИНФРА-М, 2001. С. 124.

Периодическая литература

41.Апресова Н.Г. К вопросу о законодательном определении недвижимости как объекте налогообложения // Государство и право, 2000. - № 6. - С. 94.

42.Апряткина Г. Особенности совершения сделок с недвижимостью // эж-ЮРИСТ. 2001. № 23, июнь.

.Болтанова Е.С. Правовая интерпретация государственной регистрации договоров // Журнал российского права. 2002. - № 1. - С. 87.

44.Буйнова Ю. Преимущественное право покупки доли в праве собственности на жилье // Российская юстиция. 2003. №3. С. 18.

45.Дорофеева Ю.А. Регистрация недвижимого имущества и сделок с ним: законодательство Англии, Германии, Чехии // Договор в российском гражданском праве: значение, содержание, классификация и толкование: Материалы Всероссийского межвузовского «круглого стола» 28-29 октября 2002 г. Самара, 2002. С. 61-62.

46.Емелькина И.А. Жилые и нежилые помещения как объекты вещных прав // Жилищное право. 2003. № 1. С. 26-27.

47.Семенов М. Письменная форма сделок в российском гражданском праве // Хозяйство и право, 2003. - №2. - С. 67.

48.Кичихин А., Щербакова Н. Частное жилье - собственность и сделки // Закон. 1996. № 8. С. 41.

.Куринов А.Б. Актуальные проблемы перевода жилых помещений в нежилой фонд // Жилищное право, 2002. - № 3. - С. 49.

.Литовкин В.Н. Право собственности и другие вещные права на жилище // Жилищное право, 2001. - № 1. - С. 33.

.Макаров Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в жилищной сфере // Хозяйство и право, 1998. - № 3. - С. 110.

52.Прокопишин А.П. Экономическая эффективность реконструкции жилищного фонда. - М., 1990. - С. 32-33.

53.Пчелинцева Л.М. Правовое регулирование оплаты жилых помещений и коммунальных услуг в Российской Федерации // Жилищное право, 2001. - № 2. - С. 73.

54.Скловский К.И. Актуальные проблемы права собственности // Закон. 2004. № 2. С. 10.

55.Сметанин А. Договор: законная свобода//эж-ЮРИСТ. 2001. № 10, март.

56.Танага А.Н. Свобода выбора вида заключаемого договора // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2002. №7. С. 108.

57.Тоцкий Н. Когда работает нотариус - суды отдыхают // Закон. 1999. № 3. С. 23.

58.Эрделевский А. Регистрация прав на недвижимость // Законность, 1997. - № 11. - С. 21.

Комментарии законодательства

59.Невинная И. Комментарий к Постановлению Правительства Российской Федерации от 26 мая 1997 г. № 621 «О федеральных стандартах перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг» // Российская газета, 1997. № 107, июнь.

60.Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая / Под общ. ред. П.Н. Свиридова. - М.: ИНФРА-М, 2004. С. 153.

Материалы судебной практики

61.Дело № 31744 // Отдел ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Саратовской области (далее - Отдел ведения ЕГРП УЮ Саратовской области) за 1999 г.

62.Дело № 64972 // Отдел ведения ЕГРП УЮ Саратовской области за 2000 г.

.Дело № 2-413/02 // Архив Волжского районного суда г. Саратова за 2002 г.

.Дело № 53477 // Отдел ведения ЕГРП УЮ Саратовской области за 2001 г.

.Дело № 3-116/96 // Архив Санкт-Петербургского городского суда за 1996 г.

.Дело № 48139 // Отдел ведения ЕГРП УЮ Саратовской области за 2001 г.

67.Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 № 8 (ред. от 02.07.2009) «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1993. № 11. С. 2-4; 1994. № 3. С. 7-Ю; 1997. № 1. С. 9-18.

68.Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23 декабря 1999 г. N А26-2393/99-01-05/89.

.Пункт I приложения к Информационному письму Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. №21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости». С. 81.

70.Пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 2 декабря 1993 г. № 32 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с применением законодательства о приватизации государственных и муниципальных предприятий» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1994. № 2. - С. 55.

71.Пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998. № 10. С. 18.

72.Пункт 2 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости». С. 82

73.Определение судебной коллегии по гражданским делам Липецкого областного суда от 26 февраля 2001 г. // Архив Липецкого областного суда за 2001 г. Дело № 33-469/2001.

74.Определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда // Архив Ростовского областного суда за 1998 г. Дело № 2-5609-98.

Приложение 1

Образец договора купли-продажи жилого помещения

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ

Посёлок Токсово Всеволожского района Ленинградской области. Девятнадцатое сентября две тысячи десятого года.

Мы, нижеподписавшиеся граждане Российской Федерации: СМИРНОВ ВАЛЕРИЙ СЕРГЕЕВИЧ (пол мужской), родившийся 28 января 1950 года в городе Ленинграде, проживающий в Санкт-Петербурге, проспект Луначарского, дом 25, квартира 60, имеющий паспорт 40 03 540087, выданный 6 отделом милиции Калининского района Санкт-Петербурга 01 декабря 2002 года (код подразделения 782-006), и КРОТОВА ЕЛЕНА ВИКТОРОВНА (пол женский), родившаяся 13 марта 1960 года в городе Ленинграде, проживающая в Санкт-Петербурге, Комендантский проспект, дом 38, квартира 17, имеющая паспорт 40 05 347418, выданный 44 отделом милиции Приморского района Санкт-Петербурга 02 апреля 2005 года (код подразделения 782-044), заключаем настоящий договор о нижеследующем:

. СМИРНОВ ВАЛЕРИЙ СЕРГЕЕВИЧ продаёт, а КРОТОВА ЕЛЕНА ВИКТОРОВНА покупает квартиру, находящуюся по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, деревня Васкелово, улица Тихая, дом № 12 (двенадцать), квартира № 19 (девятнадцать).

Квартира общей площадью 67,6 (шестьдесят семь целых шесть десятых) кв.м, в том числе жилой площадью 48,6 (сорок восемь целых шесть десятых) кв.м, расположена на пятом этаже пятиэтажного крупнопанельного дома, 1975 года постройки, и состоит из трёх комнат, кухни, ванной, туалета, прихожей, кладовой и балкона. Площадь квартиры с учётом балкона - 68,2 (шестьдесят восемь целых две десятых) кв.м. Условный номер квартиры 47-38-1/2000-166.

. Вышеуказанная квартира принадлежит СМИРНОВУ ВАЛЕРИЮ СЕРГЕЕВИЧУ на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 12 января 2000 года (бланк 78АЕ № 620497), выданного нотариусом Санкт-Петербурга Ярковой С.П., по реестру № Н-36. Право собственности на квартиру зарегистрировано Токсовским территориальным отделением Ленинградской областной регистрационной палаты, о чём сделана запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27 января 2000 года № 47-01/38-1/2000-166-1 и выдано свидетельство о государственной регистрации права от 27 января 2000 года серии ЛО 005 № 043695.

Согласно выписке из инвентарного дела № п.129 от 15 сентября 2010 года, выданной Токсовским бюро технической инвентаризации - филиалом ГУП "Леноблинвентаризация", инвентаризационная стоимость квартиры составляет 155790 (сто пятьдесят пять тысяч семьсот девяносто) рублей.*

. Стороны оценивают указанную квартиру в 350000 (триста пятьдесят тысяч) рублей. Стороны подтверждают, что не заблуждаются в отношении оценки недвижимого имущества, являющегося предметом настоящего договора. По соглашению сторон квартира продаётся за 350000 (триста пятьдесят тысяч) рублей.

. До совершения настоящего договора продаваемое имущество никому не продано, не подарено, не заложено, не обременено правами третьих лиц, в споре и под запрещением (арестом) не состоит. В отчуждаемой квартире никто проживающим не зарегистрирован. Продавец подтверждает отсутствие претензий третьих лиц на отчуждаемое имущество.

. Расчёт сторонами произведён полностью до подписания настоящего договора.

. Передача недвижимости продавцом и принятие её покупателем осуществляются по передаточному акту, подписываемому сторонами в день подписания настоящего договора.

. Стороны обязуются в течение десяти дней со дня подписания настоящего договора подать в Токсовский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (далее - орган регистрации) заявления о государственной регистрации договора и о государственной регистрации перехода права собственности на отчуждаемое имущество к покупателю.

. Договор считается заключённым и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Право собственности на недвижимость возникает у покупателя с момента государственной регистрации права.

. Настоящий договор составлен в трёх подлинных экземплярах, первый из которых остаётся в делах органа регистрации, второй выдаётся после государственной регистрации договора и права собственности покупателю КРОТОВОЙ ЕЛЕНЕ ВИКТОРОВНЕ, а третий - продавцу СМИРНОВУ ВАЛЕРИЮ СЕРГЕЕВИЧУ.

ПОДПИСИ:

Приложение 2

Образец договора мены жилыми помещениями

_____________________________________________________________

(место и дата заключения договора прописью)

Мы, гр. ________________________________________, паспорт: серия

_____ Nо. _________, выданный ________________________________

__________________, гр. _____________________________________,

паспорт: серия _____ Nо. __________, выданный __________________

___________________________, действующая(ий) за себя и свою(его)

несовершеннолетнюю(его) дочь(сына) гр. _______________________

(ф.и.о., дата рождения)

_________________, (разрешение органов опеки и попечительства

Управления Муниципального округа ____________________________,

выданного "__"_________ 20___ г. за Nо. _________), проживающие по

адресу: ______________________________________________________

и гр. __________________________________________, паспорт: серия

_____ Nо. __________, выданный ________________________________

____________________________, проживающие по адресу: _________

__________________________________________ заключили настоящий

договор мены квартирами:

. Гр. ________________________, гр. _________________________ и

гр. ___________________ передают гр. ___________________________

квартиру, принадлежащую им по праву совместной собственности на

основании договора передачи от "__"_______ 20___ г. Nо. ___________,

выданного __________________________________________________,

зарегистрированного в ________________________________________

"__"__________20___ г. за Nо. _________, свидетельства о собственности на жилище Nо. ______________ от "___"____________ г., находящуюся по адресу: ___________________________________________, состоящую из ______ комнат(ы) общеполезной площадью ___________ кв.м. жилой площадью ____________ кв.м., имеющую балансовую стоимость __________________________________________________________________

(сумма прописью)

рублей по справке Nо. __________ Территориального БТИ Nо. ___________ г. __________________ от "__"_____________ 20___ г.

. Гр. _____________________ передает в совместную собственность гр. _________________, гр. ________________ и гр. ___________________ квартиру, принадлежащую ей по праву собственности на основании договора передачи от "__"____________ 20___ г. Nо. ________________, выданного _______________________________________ г. _______________, зарегистрированного в _____________________________________________ "__"_________ 20___ г. Nо. ____________, свидетельства о собственности Nо. ______________ от "__"___________ 20___ г., находящуюся по адресу:

_________________________________________________________________, состоящую из ________ комнат(ы) общеполезной площадью _________ кв.м. жилой площадью ________ кв.м. имеющую балансовую стоимость ________

_____________________________________________________________

(сумма прописью)

рублей по справке Nо. __________ Территориального БТИ Nо. _________

от "___"_________ 20___ г.

3. В результате настоящего договора мены в совместную собственность гр. __________________, гр. _________________________ и гр. ______________________ переходит квартира, находящаяся по адресу:

_________________________________________________________________,

а в собственность гр. _______________ переходит квартира, находящаяся

по адресу: _________________________________________________________.

4. Пользование квартирами производится участниками договора применительно к Правилам пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР от 25 сентября 1985 года за Nо. 415 и ст. 7 Жилищного Кодекса РСФСР.

. Стороны осуществляют за свой счет эксплуатацию и ремонт квартир, а также участвуют соразмерно с занимаемой площадью в расходах, связанных с текущим содержанием и техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе капитальным, всего дома.

. Стороны обязуются выписаться с занимаемой ими площади и освободить ее в течение ______ дней со дня подписания настоящего договора.

. До настоящего времени указанные квартиры никому не проданы, не подарены, не заложены, в споре и под арестом не состоят.

. Расходы по заключению договора оплачиваются сторонами в равных долях.

. Настоящий договор составлен в _____ экземплярах, один из которых хранится в делах ______________________ нотариальной конторы, а остальные выдаются участникам договора.

Подписи сторон:

_______________________ ________________

(подпись)

_______________________ ________________

(подпись)

_______________________ ________________

(подпись)

_______________________ ________________

(подпись)

"__"____________ 20___ г. настоящий договор удостоверен мной,

______________________ нотариусом г. _________________________

____________________________________________________________.

(наименование нотариальной конторы, Nо., дата выдачи лицензии)

Договор подписан в моем присутствии, личность сторон установлена, их дееспособность проверена, принадлежность отчуждаемых квартир проверена. Полномочия представителя несовершеннолетней(его) проверены. Текст договора о мене прочитан вслух.

Настоящий договор подлежит регистрации в _____________________

(наименование

_________________________________________________________.

государственного органа)

Зарегистрировано в реестре за Nо. _____________

Взыскано по тарифу: ___________________________

м.п. Нотариус: ___________________ (подпись)

Приложение 3

Образец договора дарения жилого помещения

ДОГОВОР

дарения жилого дома

г.________________ _______________ (дата прописью) Гр. ____________________________ (Ф.И.О.), прожив. _____________________ (полный адрес по месту жительства) и гр. _____________________________ (Ф.И.О.), прожив. ____________________ (полный адрес по месту жительства) заключили настоящий договор о нижеследующем: 1. Я, гр.__________________________________________________________ подарил гр. ______________________________________ ______________________ принадлежащий мне жилой дом, состоящий из ______________________________ комнат и подсобных помещений ____________________________ общей площадью _________________ кв. метров, в том числе жилой ______________ кв. метров. 2. При доме имеется земельный участок размером ______га и следующие строения и приспособления ______________________________________________ (сарай, туалет, погреб, колодец, хоз.постройки и пр.) 3. Продаваемый дом под арестом и в залоге не состоит, право собственности Продавца на него никем не оспаривается. 4. Дом и прилегающие строения, а также земельный участок принадлежат мне на основании ______________________________________ __________________________________________________________________ ________________________________________________________________________ (как один из возможных вариантов: свидетельства о наследовании, выданного "___"_______19__г. нотариальной конторой N______ гор. ______; плана дома и прилегающей территории, выданным Бюро технической инвентаризации гор._______ области, края). 5. Я, _________________________________ (Ф.И.О.) в дар от _________ указанный дом с прилегающим земельным участком и строениями на нем принимаю. 6. Все домовладение оценивается сторонами в ______________________________________________ тысяч рублей ___________________________________________________________ (сумма прописью). 7. Все расходы, связанные с оформлением настоящего договора, принимает на себя __________________________________________ ____________ (Ф.И.О.). 8. Содержание ст.ст.106 и 107 ГК РСФСР сторонам разъяснено. 9. Экземпляр настоящего договора хранится в делах _________________ государственной нотариальной конторы г. ________________, а ____________ экземпляра вручены сторонам. Подписи сторон: (подпись) (подпись) Заверительная подпись нотариуса, печать.

Приложение 4

Образец договора пожизненного содержания с иждивением

ДОГОВОР Nо. ____

пожизненного содержания с иждивением

(с предоставлением иного жилого помещения

для проживания взамен передаваемого)

г. ________________ "___"___________ 20__ г.

______________________________________, именуем__ в дальнейшем

(ф.и.о. гражданина-получателя ренты)

"Получатель ренты", с одной стороны, и _________________________,

(ф.и.о. гражданина, наименование организации)

именуем___ в дальнейшем "Плательщик ренты", в лице ______________________________________________________________, действующего на основании

_______________________________, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

.1. Получатель ренты передает Плательщику ренты в собственность квартиру, расположенную по адресу ________________________________, именуемую в дальнейшем "Передаваемое помещение", а Плательщик ренты в обмен на полученное помещение предоставляет Получателю ренты квартиру (комнату) для проживания и обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением Получателя ренты.

Под содержанием с иждивением в настоящем договоре понимается обеспечение потребностей Получателя ренты в жилище, питании и одежде, уход за ним, оплата ритуальных услуг.

.2. Характеристики передаваемого помещения указаны в прилагаемой справке БТИ.

.3. Стоимость всего объема содержания с иждивением составляет ________________________________________________.

.4. Стоимость объема содержания в месяц составляет ____________.

. Права и обязанности сторон

.1. Плательщик ренты:

а) предоставляет Получателю для проживания квартиру (комнату) по адресу: ___________________________________________________________, отвечающую следующим требованиям: __________________________

______________________________________________________________;

б) вместе с квартирой (комнатой) предоставляет в пользование следующее имущество: ________________________________________

__________________________________________________________.

Квартира (комната) передается Получателю ренты не позднее ______.

.2. На период действия договора Плательщик ренты обязан:

а) обеспечить ежедневное четырехразовое питание по разумной цене и на сумму не менее (эквивалентной) ___________ в день;

б) обеспечивать Получателю ренты медицинский уход: обеспечение лекарствами, вызов врачей на дом, организация лечения в стационаре - по разумной цене и на сумму, эквивалентную ___________ в месяц или ____________ в год. Необходимый минимум лекарств, предоставляемых ежемесячно, предусмотрен в приложении;

в) обеспечивать:

уборку комнаты (квартиры), где проживает Получатель, (и мест общего пользования) - 1 раз в день;

текущий ремонт комнаты (квартиры) с предоставлением на это время другого аналогичного помещения для проживания - по мере

необходимости, но не реже ____ раз в _______;

ремонт или замена имущества, предоставляемого в пользование вместе с квартирой (комнатой), по мере необходимости;

г) обеспечивать Получателя ренты необходимой по сезону одеждой и обувью, постельным бельем, туалетными принадлежностями и обеспечивать их ремонт и замену - по разумной цене и на сумму, эквивалентную ___________ в месяц или _________ в год;

д) по желанию Получателя ренты обеспечивать личный уход за ним и осуществлять необходимый минимум бытовых услуг:

___________________________________________________________;

___________________________________________________________;

___________________________________________________________;

___________________________________________________________;

е) по поручению Получателя ренты получать для него пенсию, иные причитающиеся ему платежи, а также выполнять за счет Получателя мелкие

бытовые услуги, не предусмотренные в предыдущем пункте:

___________________________________________________________;

___________________________________________________________;

___________________________________________________________;

___________________________________________________________;

и т. д.

Оплата услуг работника, выполняющего поручения, относится на счет Плательщика;

е) обеспечить связь с Плательщиком ренты в любое время (по тел. ___________, иным способом). Кроме того, Плательщик ренты или иное лицо по его поручению обязаны ежедневно в ____ ч. или иное удобное для Получателя ренты время связываться с Получателем лично или по телефону или навещать его в период нахождения в стационаре;

ж) оплатить необходимые ритуальные услуги: ____________________

_____________________________________________________________;

з) _________________________________________________________.

.3. Лица, непосредственно осуществляющие действия, предусмотренные п. 2.2 настоящего договора, назначаются Плательщиком ренты только с предварительного согласия Получателя ренты. Плательщик ренты (если это гражданин) может также осуществлять указанные действия лично.

.4. Плательщик ренты обязан оказывать предоставляемые услуги на началах разумной экономии. Сэкономленные суммы могут использоваться в течение последующих периодов. Получатель ренты может давать поручения на выполнение дополнительных услуг в пределах сэкономленных сумм.

.5. Плательщик ренты обязан осуществлять капитальный и текущий ремонт передаваемого помещения и принимать иные меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование передаваемого помещения не приводило к снижению его стоимости.

.6. Плательщик ренты имеет право отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять помещение только с предварительного письменного согласия Получателя ренты, заверенного нотариально.

.7. После передачи помещения Плательщиком ренты в собственность третьего лица в порядке, указанном в п. 2.5, права и обязанности Плательщика ренты переходят к приобретателю помещения, если с письменного согласия Получателя ренты и в соответствии с договором отчуждения передаваемого помещения права и обязанности не остаются у

Плательщика ренты.

Плательщик ренты и приобретатель помещения несут солидарную ответственность по требованиям Получателя ренты, возникшим в связи с нарушением данного договора.

.8. Получатель ренты передает помещение не позднее _____ после предоставления ему указанной квартиры (комнаты).

.9. Получатель ренты обязан предупредить Плательщика ренты о скрытых недостатках передаваемого помещения.

.10. Получатель ренты в обеспечение обязательств Плательщика ренты получает право залога на передаваемое помещение.

. Регистрация и нотариальное заверение

.1. Все расходы по государственной регистрации и нотариальному удостоверению данного договора и сделок, предусмотренных данным договором, государственной регистрации прав на недвижимое имущество, передаваемое по данному договору, и регистрации Получателя ренты по новому месту жительства относятся на счет или возмещаются Плательщиком ренты.

. Риск случайной гибели имущества

.1. Риск случайной гибели передаваемого Получателем ренты помещения лежит на Плательщике ренты.

.2. Риск случайной гибели предоставляемой Плательщиком ренты квартиры (комнаты) лежит на Плательщике ренты. В этом случае

Плательщик ренты обязан предоставить аналогичное жилое помещение в течение _____________ и на период поиска такого помещения обеспечить временное проживание в помещении, отвечающем всем санитарно-бытовым условиям, предусмотренным законодательством.

. Контроль за выполнением условий договора

.1. Получатель ренты вправе знакомиться с документами, в которых указана стоимость имущества и услуг, предоставляемых во исполнение

данного договора.

5.2. Плательщик ренты обязан по требованию Получателя ренты предоставлять ему возможность ознакомиться с документами, указанными в п. 5.1.

. Ответственность сторон

.1. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по настоящему договору, обязана возместить другой стороне причиненные таким неисполнением убытки.

.2. Вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу Плательщика ренты или лиц, правомерно пользовавшихся предоставляемым помещением, вследствие недостатков последнего, о которых Плательщику не было известно, подлежит возмещению Получателем ренты в соответствии с действующим законодательством, в том числе после прекращения обязательств сторон по договору, если Плательщиком будет доказано, что эти недостатки возникли до передачи помещения Плательщику ренты, не относятся к числу явных и Получатель ренты, хотя и знал о них, не предупредил о них Плательщика.

.3. В случаях, не предусмотренных настоящим договором, имущественная ответственность определяется в соответствии с действующим законодательством РФ.

. Срок действия договора

.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует в течение жизни Получателя ренты.

.2. В случае ликвидации Плательщика ренты (если это юридическое лицо) Получатель ренты с учетом п. 2.10 настоящего договора вправе потребовать возврата помещения, передаваемого в обеспечение пожизненного содержания, или выплаты выкупной суммы в размере, предусмотренном п. 1.3 настоящего договора.

. Изменение и расторжение договора

.1. По письменному требованию Получателя ренты, заверенному нотариально, может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.

.2. Стороны вправе досрочно расторгнуть договор по взаимному письменному соглашению, удостоверяемому нотариально. В этом случае передаваемое в обеспечение содержания помещение возвращается в собственность Получателя ренты.

.3. При существенном нарушении договора Плательщиком ренты Получатель ренты вправе потребовать расторжения договора и возврата помещения, передаваемого в обеспечение пожизненного содержания.

Существенным нарушением договора, в частности, признается:

повторное или длящееся в течение месяца нарушение Плательщиком условий договора, предусмотренных в пп. 2.2, 2.3, 2.4, 5.2;

однократное нарушение Плательщиком условий договора, предусмотренных в пп. 2.5, 2.6;

другие нарушения, повлекшие значительные неудобства для Получателя ренты.

.4. Получатель ренты вправе расторгнуть договор и потребовать возврата помещения, передаваемого в обеспечение пожизненного содержания, если Плательщик ренты совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил Получателю ренты телесные повреждения.

В случае умышленного лишения жизни Получателя ренты Плательщиком ренты право требовать в суде расторжения договора принадлежит наследникам Получателя ренты.

.5. Получатель ренты может потребовать расторжения договора и возврата передаваемого помещения в случае смерти Плательщика ренты или объявления его умершим.

.6. Плательщик ренты вправе потребовать расторжения договора в случае, предусмотренном п. 6.2 настоящего договора. Получатель ренты в этом случае вправе потребовать возврата помещения, передаваемого в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты Получателю выкупной цены в размере, предусмотренном п. 1.3 настоящего договора.

.7. В случае смерти Получателя ренты право требовать в суде расторжения договора и защищать его интересы в процессе расторжения принадлежит наследникам Получателя ренты.

.8. При расторжении договора Получатель ренты или его наследники вместо возврата помещения, передаваемого в обеспечение пожизненного содержания, вправе потребовать выплаты выкупной суммы в размере, предусмотренном п. 1.3 настоящего договора.

.9. При расторжении договора Плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием Получателя ренты.

.10. В случае, когда при расторжении договора передаваемое в обеспечение пожизненного содержание помещение возвращается в собственность Получателя ренты, договор считается расторгнутым с момента передачи помещения Получателю ренты и государственной регистрации соглашения о расторжении и права собственности Получателя ренты на вновь полученное помещение.

.11. Любые изменения и дополнения к настоящему договору действительны, при условии, если они совершены в письменной форме и подписаны сторонами или надлежаще уполномоченными на то представителями сторон и нотариально заверены, если договором не предусмотрена простая письменная форма таких изменений или дополнений.

.12. Все уведомления и сообщения должны направляться в письменной форме.

. Конфиденциальность

.1. Условия настоящего договора и дополнительных соглашений к нему конфиденциальны и не подлежат разглашению.

. Разрешение споров

.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте данного договора, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства.

.2. При неурегулировании в процессе переговоров спорных вопросов, споры разрешаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством.

. Дополнительные условия и заключительные положения

.1. Дополнительные условия по настоящему договору: ____________

_____________________________________________________________

____________________________________________________________

_____________________________________________________________

.2. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством.

.3. Договор составлен в двух экземплярах, из которых один находится у Получателя ренты, второй - у Плательщика ренты.

.4. Адреса и другие данные о сторонах:

Получателя ренты: ____________________________________________

____________________________________________________________

____________________________________________________________

Плательщика ренты: __________________________________________

_____________________________________________________________

_____________________________________________________________

Приложения:

. Справка БТИ;

. Перечень лекарств, необходимых для Получателя ренты;

. __________________________________________________________;

. __________________________________________________________;

. __________________________________________________________;

Подписи сторон:

Получатель ренты ________________________

Плательщик ренты ________________________