выяснить каким образом может быть расторгнуть данный договор и по каким основаниям.
На основании вышеизложенного мы приступим к изучению выбранной нами темы.
Глава 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ
.1 Система норм, регулирующих аренду недвижимого имущества
Особенностью правового регулирования аренды недвижимого имущества является то обстоятельство, что законодатель посчитал необходимым выделить в качестве особых объектов аренды здания и сооружения. Кроме того, особым образом урегулирована аренда предприятий. Отметим и то обстоятельство, что в качестве предмета по договору финансовой аренды (лизинга) также может выступать недвижимое имущество, используемое в предпринимательских целях, за исключением земельных участков.
Аренда зданий и сооружений регулируется специальными нормами § 4 гл. 34 ГК РФ (ст. ст. 650 - 655). Эти нормы имеют специальный характер по отношению к нормам, расположенным в § 1 этой же главы и устанавливающим общие положения об аренде. ГК РФ ограниченно регламентирует аренду земельных участков. Нормы гражданского законодательства вступают в действие, если речь идет об отношениях, свидетельствующих о неразрывной связи здания или сооружения с земельным участком (ст. 652, п. 2 ст. 654 ГК РФ). Вместе с тем в соответствии с п. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ аренда земельных участков регулируется гражданским законодательством.
Следует отметить, что законодатель избрал различные концептуальные подходы к выстраиванию системы регулирования, с одной стороны, купли-продажи недвижимости, а с другой стороны, аренды недвижимого имущества. Если применительно к купле-продаже недвижимости в законодательстве установлены специальные правила для оборота всех объектов недвижимости, то при регламентации аренды недвижимости законодатель поместил нормы, имеющие общий характер, в раздел об общих положениях аренды (§ 1 гл. 34 ГК РФ). Например, в соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством.
Что касается аренды зданий и сооружений, то нормативное регулирование этих сделок обособлено, то есть соответствующие правила имеют специальный характер.
В том случае, если договор аренды недвижимости предусматривает выкуп этого имущества арендатором, то к этим отношениям применимы те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму этого договора (п. 3 ст. 609 и ст. 624 ГК РФ).
Регулирование аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, подчинено особым правилам. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 30 июня 1998 г. N 685 о мерах по обеспечению в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества заключение договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется, как правило, на конкурсной основе в порядке, установленном Министерством государственного имущества РФ, за исключением следующих случаев: а) передачи в аренду в соответствии с решениями Президента РФ; б) предоставления помещения взамен изымаемого для государственных нужд, а также в связи с реконструкцией или сносом зданий или сооружений; в) заключения договора аренды на основании вступившего в законную силу решения суда; г) когда федеральными законами или изданными до принятия указанного Постановления иными правовыми нормативными актами установлен особый порядок распоряжения объектами недвижимого имущества.
Во исполнение указанного Постановления Министерство имущественных отношений РФ издало распоряжение от 28 июля 1998 г. N 774-р, которым было утверждено Положение о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности. Этим Положением регламентируется процедура проведения торгов и заключения по его результатам договоров аренды федерального недвижимого имущества. Несоблюдение условий проведения торгов является основанием для признания недействительными заключенных на его основе договоров аренды недвижимого имущества.
Отношения аренды, возникшие при приватизации имущества, регулируются нормами специального характера, имеющими приоритет перед нормами гражданского законодательства. Это обусловлено приоритетом законодательства о приватизации перед Гражданским кодексом РФ (ст. 217 ГК РФ).
Так, по одному из дел Президиум ВАС РФ указал, что суд апелляционной инстанции обоснованно отменил решение суда первой инстанции и отказал в иске, поскольку арендные правоотношения между департаментом и акционерным обществом регулируются законодательством о приватизации и к ним не применимы нормы ст. 610 ГК РФ о прекращении договора аренды. Суд апелляционной инстанции также правомерно указал, что заключение арендодателем договора аренды на срок до 5 лет вместо предусмотренных планом приватизации 25 лет не может служить основанием для ограничения права арендатора на аренду занимаемого помещения, предоставленного ему законодательством о приватизации. Таким образом, на арендодателе (каковым в данном случае являлся публичный субъект) лежит обязанность по заключению долгосрочного договора аренды, от выполнения которой он уклонился. Не может служить основанием для применения ст. 610 ГК РФ и ссылка суда первой инстанции, решение которого суд кассационной инстанции признал законным и обоснованным, на то, что Указом Президента РФ от 26 марта 2003 г. N 370 признан утратившим силу Указ Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2284 "О Государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации", пунктом 5.14.6 которой также предусматривалось право арендаторов на долгосрочную аренду помещений. Согласно ст. 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после их введения. На отношения, возникшие до введения в действие закона, его действие распространяется только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.
.2 Понятие договора аренды зданий и сооружений
Согласно договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование либо только во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).
Приведенная легальная формулировка договора аренды здания или сооружения должна быть уточнена за счет тех положений, которые предусмотрены более общей нормой, содержащейся в разделе об аренде ст. 606 ГК РФ: арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование либо только во временное пользование арендатору здание или сооружение за плату.
Договор аренды зданий или сооружений является консенсуальным, возмездным, двустороннеобязывающим. Консенсуален этот договор по той причине, что его вступление в силу не связывается с передачей арендатору арендованного имущества, а обусловлен достижением сторонами согласия об этом. Возмездным этот договор квалифицируют по той причине, что арендодатель, передавая здание или сооружение во временное пользование, получает встречное предоставление в виде арендной платы. И двустороннеобязывающим этот договор является в связи с тем, что каждая из сторон является должником своего контрагента и несет обязанности перед своим кредитором. Одновременно каждая из сторон по договору является и кредитором своего контрагента, имея право требовать от него исполнения обязанностей, предусмотренных договором аренды.
Существенными условиями договора аренды зданий и сооружений являются условия о предмете и о размере арендной платы.
Предметом договора аренды зданий и сооружений являются действия арендодателя и арендатора по передаче арендованного имущества во временное владение и пользование, его принятию и оплате, а также само передаваемое имущество (здания и сооружения как разновидность недвижимости). При этом применительно к передаваемому недвижимому имуществу должны быть указаны те данные, которые позволяют определенно установить имущество (здания или сооружения), подлежащее передаче арендатору (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
Объектами аренды могут быть только непотребляемые вещи. При этом такие вещи должны быть индивидуально-определенными и способными выступать в качестве самостоятельных объектов гражданского оборота. В частности, не может рассматриваться в качестве объекта аренды используемый на основании договора конструктивный элемент здания или сооружения (например, крыша здания или стена сооружения, используемые для рекламных целей).
Хотя предметом данной разновидности договора аренды являются здания и сооружения, однако судебно-арбитражная практика фактически приравняла по правовому режиму к этим понятиям и понятие "нежилое помещение".
Кроме того, существенным условием этого договора является условие о размере арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Возмездность договора аренды вообще и договора аренды зданий и сооружений в частности предполагает, что неуказание сторонами в договоре размера арендной платы либо способа, при помощи которого таковая может быть определена, приводит к недействительности соответствующего договора. Судебно-арбитражная практика строго придерживается этой прямо вытекающей из закона позиции. Так, по одному из рассмотренных в порядке надзора дел Президиум ВАС РФ указал, что условие договора аренды об арендной плате является существенным условием арендных отношений.
Законодатель не сформулировал легального определения понятий "здание" и "сооружение". Однако, с формально-юридической точки зрения, разница между зданиями и сооружениями не имеет принципиального значения, поскольку законодатель установил единый правовой режим для обеих разновидностей недвижимого имущества. В.В. Витрянский, проявляя прагматический подход, пишет о том, что "попытки дать юридические дефиниции понятий "здание" и "сооружение" вряд ли целесообразны, поскольку указанные понятия не относятся к числу правовых категорий", и полагает, что более точно было бы употреблять выражение "здания и иные сооружения".
Гораздо существеннее те критерии, при помощи которых здания и сооружения отграничиваются от иных смежных объектов недвижимости. Это важно по той причине, что для аренды зданий и сооружений установлены особые правила регулирования.
Принятые дефиниции зданий и сооружений имеют доктринальный характер и основываются, как правило, на этимологическом понимании этих терминов. Так, В.Н. Литовкин пишет о том, что здания и сооружения "отличаются неподвижностью, фундаментальной привязкой к конкретному земельному участку, на котором они возведены, конструктивно рассчитаны на длительный срок эксплуатации, отдельные из них представляют художественную ценность и поэтому имеют относительно высокую ценность, особенно памятники истории, культуры, архитектуры, являющиеся уникальными объектами, на стоимость которых оказывает самостоятельное влияние и местонахождение земли под зданием и сооружением". В.В. Витрянский полагает, что "под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним (под землей) самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно". А.А. Иванов пишет о том, что, исходя из обычного значения этих терминов, можно сделать вывод о том, что здания предназначены для постоянного нахождения в них людей, тогда как сооружения обычно не используются для этих целей. Е.Е. Дорогавцева указывает на то, что сооружения носят временный характер и служат чисто техническим целям, в отличие от зданий, которые предназначены для постоянного нахождения в них людей. В.С. Ем подчеркивает, что "традиционно в российской цивилистике здания и сооружения обозначались термином "строение". При этом под строением понималась и понимается постройка, прочно юридически связанная с земельным участком".
Юридическая точка зрения серьезно подкрепляет точку зрения, согласно которой отрицается возможность признания права собственности на часть здания (каковым является, например, нежилое помещение) и вещное право на таковое может быть выражено только в идеальных доля. Как отмечает В.В. Чубаров, "при таком подходе здание может быть продано или иным образом отчуждено по частям только путем продажи доли в праве общей долевой собственности на здание".
Сомнения в этом вопросе разрешила судебно-арбитражная практика, которая рассматривает нежилые помещения как объекты гражданских прав, допуская возможность сделок с ними, в том числе и заключение договоров аренды нежилых помещений.
.3 Форма и срок договора аренды зданий и сооружений
Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного обеими сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Нарушение указанного требования является основанием для признания соответствующей сделки недействительной. В договоре аренды здания или сооружения должны быть указаны сведения, которые позволяют определенно установить, какое здание или сооружение подлежит передаче в качестве объекта аренды.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, то он считается заключенным на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ). При этом срочный договор может трансформироваться в договор, заключенный на неопределенный срок. Как гласит статья 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом даже после истечения срока договора, а у арендодателя при этом не возникает никаких возражений, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Договор, заключенный на неопределенный срок, имеет несколько особенностей. Во-первых, каждая из сторон такого договора имеет право в любой момент отказаться от его исполнения. О своем решении другую сторону необходимо предупредить за месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца.
В отношении срочного договора действует другое правило: такой договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон до срока его истечения только в случаях, предусмотренных в законе или договоре (ст. ст. 619, 620 ГК РФ).
Во-вторых, договор, заключенный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации. Об этом говорит ВАС РФ в своем информационном письме от 16 февраля 2001 года N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Арбитражный суд пришел к выводу о том, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору об освобождении последним занимаемого здания. Из представленных суду документов следовало, что стороны заключили договор аренды здания сроком на 11 месяцев. Согласно одному из условий договора, по окончании срока аренды договор считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. До окончания срока ни одна из сторон не уведомила другую сторону об отказе от продления договора.
В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что продление договора аренды представляло собой изменение срока аренды, который в целом составил более одного года. Следовательно, в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса для продления договора аренды здания требовалась его государственная регистрация по истечении первых 11 месяцев.
Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на 11 месяцев, то есть на срок менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года.
Для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества законом могут устанавливаться предельные сроки договоров. По договорам проката, например, максимальный срок договора составляет 1 год (ст. 627 ГК РФ).
В случае если в договоре, для которого законом предусмотрен предельный срок, сторонами срок действия не определен и ни одна из сторон договора до истечения предельного срока не отказалась от договора, по истечении предельного срока договор прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
В соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок. О своем желании заключить договор на новый срок арендатору следует письменно уведомить арендодателя в срок, указанный в договоре, а если последний не предусмотрен, то в разумный срок до окончания действия договора. Условия заключенного на новый срок договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель нарушил преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок и в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, то арендатор в судебном порядке может потребовать по своему усмотрению:
либо только возмещения убытков, причиненных отказом заключить договор.
Когда арендатор продолжает пользоваться имуществом после окончания срока аренды и арендодатель не возражает против этого, то договор в этом случае считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
.4 Государственная регистрация договора аренды зданий и сооружений
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Напомним, что к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения), а также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (ст. 130 ГК РФ).
Порядок регистрации договоров аренды недвижимого имущества установлен Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации может обратиться одна из сторон договора аренды.
Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый план земельного участка с указанием части, сдаваемой в аренду.
В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, то к договору аренды прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади.
Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.
Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, - Федеральная регистрационная служба и ее территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах.
Статья 13 Федерального закона N 122-ФЗ регулирует порядок государственной регистрации. В соответствии с ней госрегистрация проводится в следующем порядке:
прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям закона, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об уплате государственной пошлины. В соответствии со статьей 333.33 Налогового кодекса РФ государственная пошлина за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества устанавливается в размере 1000 рублей для граждан, 15000 рублей - для организаций;
правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;
установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
Госрегистрация занимает месяц со дня подачи заявления и необходимых документов. Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется соответствующим свидетельством. Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.
В статье 16 Федерального закона N 122-ФЗ приведен список документов, представляемых на государственную регистрацию. Прежде всего требуется заявление правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.
В случае если права возникают на основании акта государственного органа или органа местного самоуправления, то заявление подает лицо, в отношении которого приняты указанные акты. В случае если права возникают на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, заявление о государственной регистрации права может подать нотариус, совершивший соответствующее нотариальное действие.
Если одна из сторон уклоняется от участия в госрегистрации, то переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. При этом убытки, возникшие в результате приостановления регистрации, несет уклоняющаяся сторона.
Вместе с заявлением и документами о правах на недвижимое имущество предъявляется документ об уплате государственной пошлины. Физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а его представитель - еще и нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия, если иное не установлено федеральным законом. Лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов.
При получении правоустанавливающих документов должностное лицо органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, вносит соответствующую запись в книгу учета документов с указанием даты и времени их получения с точностью до минуты.
Заявителю выдается расписка в получении документов с их перечнем, а также с указанием даты и времени их представления с точностью до минуты. Расписка подтверждает принятие документов на регистрацию.
Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав.
В статье 18 Федерального закона N 122-ФЗ закреплены требования, которые предъявляются к документам, представляемым на государственную регистрацию. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.
Тексты представленных документов должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без сокращения, с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью.
Обратите внимание, что на регистрацию не принимаются документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, заполненные карандашом, а также с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.
Заявление о государственной регистрации представляется в единственном экземпляре-подлиннике и после государственной регистрации помещается в дело правоустанавливающих документов. Остальные документы представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых - подлинник - после завершения процедуры госрегистрации возвращается правообладателю.
Минфин в своем письме от 27 марта 2006 года высказал мнение, что договор, заключенный с лицом, у которого отсутствует свидетельство о государственной регистрации его прав на объект аренды, а также не содержащий в своем тексте указаний на наличие у арендодателя права собственности на сдаваемое в аренду имущество, не является документом, подтверждающим произведенный арендатором в соответствии с данным договором расход.
Однако налоговики сделали исключение для договоров, заключенных лицами, не являющимися собственниками данного имущества, но уполномоченных совершать такие операции. Для того чтобы подобный договор аренды стал документом, подтверждающим расход в виде арендных платежей, необходимо наличие у арендодателя соответствующей доверенности, выданной собственником имущества.
.5 Права и обязанности сторон по договору аренды зданий и сооружений
Содержание договора представляет собой совокупность всех его условий. В свою очередь, условия договора устанавливают или конкретизируют права и обязанности сторон. Однако во всяком договоре аренды выделяются группы условий, определяющих обязанности соответственно арендодателя и арендатора. Например, к условиям, предусматривающим обязанности арендодателя, обычно относят условия: об арендованном имуществе, о порядке и сроках предоставления его арендатору. Условиями договора, регламентирующими порядок пользования арендованным имуществом, размеры арендных платежей, порядок и сроки их внесения, обычно определяются обязанности арендатора.
Однако такая дифференциация условий договора сама по себе относительна, так как их выполнение зачастую требует совершения определенных действий одновременно как от арендодателя, так и от арендатора. К примеру, выполнение арендодателем обязанности по передаче арендованного имущества арендатору предполагает и определенные действия последнего по принятию этого имущества; выполнение арендатором обязанности по уплате арендных платежей может быть осуществлено при условии выставления арендодателем соответствующих счетов, и т.д. В подобных случаях говорят о так называемых кредиторских обязанностях контрагента по договору, выполнение которых служит необходимым обеспечением для выполнения должником (арендодателем или арендатором) основной обязанности, предусмотренной соответствующим условием договора.
Тем не менее в целях изучения договора аренды условия этого договора могут быть разделены на две группы: первую группу представляют собой условия, регулирующие по преимуществу обязанности арендодателя, вторую - определяющие основные обязанности арендатора. Указанным основным обязанностям соответственно арендодателя и арендатора противостоят права требования контрагента. Важное значение имеют также предусмотренные законом последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения со стороны арендодателя или арендатора соответствующих условий договора.
Обязанности арендодателя.
Основная обязанность арендодателя по договору аренды - предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (ст. 611 <consultantplus://offline/ref=7DFBBA1E3115BDD4A2E741DEBC76872B89C5E535B2ED0C913D215283418FD749B91D012EF24E5666yAL> ГК). Имущество, сданное в аренду, должно быть передано арендатору в срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии - в разумный срок. При невыполнении этой обязанности арендодателем арендатор получает право истребовать арендованное имущество в соответствии со ст. 398 <consultantplus://offline/ref=7DFBBA1E3115BDD4A2E741DEBC76872B88C5EF39B0ED0C913D215283418FD749B91D012EF3415166yBL> ГК и потребовать от арендодателя возместить убытки, причиненные в результате несвоевременной передачи арендованного имущества. Если же арендатор в результате задержки в передаче имущества потерял интерес к исполнению договора аренды, он может поступить иным образом: заявить требования о расторжении договора и о возмещении арендодателем убытков, причиненных неисполнением договорных обязательств.
Наделение арендатора правом истребовать от арендодателя непереданное в установленный договором срок сданное внаем имущество, свидетельствует об определенной позиции законодателя, допускающего вплетение в ткань обязательственно - правовых отношений элементов вещных прав. Как уже отмечалось, впервые в России в законотворческой работе такое допущение было сделано еще до революции при подготовке проекта Гражданского уложения, включавшего в себя норму о том, что кредитор (веритель) в случае неисполнения должником обязательства, имеющего своим предметом передачу определенного имущества, вправе требовать отобрания имущества у должника. Включение в проект Гражданского уложения указанной нормы сопровождалось серьезной дискуссией с участием видных российских правоведов. Противниками такого подхода, отвергавшими возможность предоставления кредитору права истребовать имущество от должника, были, например Г.Ф. Шершеневич и Н.И. Трепицын. Напротив, И.А. Покровский полагал, что кредитор должен иметь соответствующее право, "опирающееся, конечно, не на его вещное право, которого у него нет, а на его обязательственное право, в силу которого должник обязан к такой передаче".
Проблема смешения обязательственных и вещных правоотношений рассматривалась в юридической литературе и в советский период развития гражданского права.
Думается, что наделение арендатора правом требования отобрания по суду у арендодателя сданного внаем имущества, хоть и несколько ухудшает теоретическую конструкцию обязательственно - правового правоотношения, но является необходимым и служит целям оптимальной защиты прав арендатора.
Как уже отмечалось, передаваемое арендатору имущество должно соответствовать условиям договора и назначению этого имущества. Поэтому арендодатель не несет ответственности за недостатки арендованного имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору. Не отвечает арендодатель также и за те недостатки, которые арендатор должен был обнаружить во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Во всех остальных случаях ответственность за недостатки сданного в аренду имущества возлагается на арендодателя. Речь идет о таких недостатках, которые препятствуют использованию арендованного имущества по его назначению как полностью, так и частично.
В подобных ситуациях арендатор может воспользоваться предоставленными ему ГК (ст. 612) <consultantplus://offline/ref=7DFBBA1E3115BDD4A2E741DEBC76872B89C5E535B2ED0C913D215283418FD749B91D012EF24E5966yFL> способами защиты нарушенного права, а именно: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов, произведенных им для устранения недостатков арендованного имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов по устранению таких недостатков из причитающихся арендодателю арендных платежей при условии предварительного уведомления об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодателю предоставлена единственная возможность избежать отмеченных негативных последствий. Для этого он, получив соответствующее уведомление арендатора, должен без промедления заменить предоставленное арендатору имущество другим аналогичным имуществом в надлежащем состоянии или безвозмездно устранить недостатки сданного им в аренду имущества.
ГК не исключает возможности сдачи в аренду имущества, обремененного правами третьих лиц (такими, как сервитут, право залога и т.п.), которые сохраняют свою силу и в период действия договора аренды. Однако, учитывая, что реализация третьими лицами своих прав на сданное в аренду имущество может повлечь за собой негативные последствия для арендатора (например, обращение взыскания на арендованное имущество, являющееся одновременно предметом залога), ГК обязывает арендодателя предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. В противном случае арендатор может потребовать от арендодателя уменьшения размера арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613). <consultantplus://offline/ref=7DFBBA1E3115BDD4A2E741DEBC76872B89C5E535B2ED0C913D215283418FD749B91D012EF24E5866yDL>
Кроме того, при определенных условиях, а именно: когда для арендатора имеется реальная опасность утратить свое право аренды на имущество должника вследствие обращения третьим лицом - кредитором арендодателя взыскания на сданное внаем имущество, - арендатор может за свой счет удовлетворить соответствующее требование кредитора без согласия должника - арендодателя. В этом случае права кредитора по обязательству, в котором арендодатель выступает в роли должника, перейдут к арендатору в порядке суброгации (ст. 313 <consultantplus://offline/ref=7DFBBA1E3115BDD4A2E741DEBC76872B88C5EF39B0ED0C913D215283418FD749B91D012EF34D5466yCL> ГК).
Обязанности арендодателя не исчерпываются передачей арендатору сданного внаем имущества. До окончания срока действия договора аренды данное обязательство сохраняет двусторонний характер.
Распределяя между сторонами договора аренды обязанности по содержанию сданного внаем имущества и принимая во внимание временный характер владения и пользования арендатора арендованным имуществом, обязанности по осуществлению капитального ремонта сданного в аренду имущества законодатель возложил на арендодателя; иное может быть предусмотрено законом или договором. Капитальный ремонт должен производиться арендодателем за свой счет в срок, установленный договором, а если такой срок в договоре не указан либо имеется неотложная необходимость, арендодатель должен производить капитальный ремонт в разумный срок. В случае невыполнения арендодателем данной обязанности капитальный ремонт может быть осуществлен арендатором, который вправе потребовать от арендодателя возмещения произведенных затрат либо зачесть их в счет подлежащей внесению арендной платы.
Помимо обязанности по осуществлению капитального ремонта арендодатель должен воздерживаться от любых действий, создающих для арендатора препятствия в пользовании сданным внаем имуществом в соответствии с его назначением, предусмотренным договором. Несмотря на отсутствие прямого указания на этот счет в законе, названная обязанность арендодателя следует из правового положения арендатора как титульного владельца, располагающего средствами владельческой (вещно - правовой) защиты, в том числе и против собственника имущества - арендодателя.
В связи с этим возникает интересная теоретическая проблема, которая рассматривалась И.А. Покровским как "фигура двойного владения на одну и ту же вещь, причем владельцы стоят над другим или один за другим...". Он отмечал: "Нужно, впрочем, сказать, что теория гражданского права до настоящего времени не может еще вполне освоиться с этой новой фигурой... При этом нельзя упускать из виду, что сплошь и рядом отдача вещи во владение другого не вовсе уничтожает фактическое отношение к ней со стороны отдавшего... В тех же случаях, когда фактическое господство отдавшего как будто действительно прекращается (так будет по преимуществу при передаче движимой вещи внаймы, на сохранение и т.д.), дарование хозяину субсидиарной владельческой защиты обозначает лишь предоставление ему права защищать (правда, в своих интересах) сферу чужого фактического господства. Для третьих лиц фактическое владение должно быть неприкосновенно, так как за ним стоит чья-то человеческая личность; кто же именно выступит на защиту этой неприкосновенности, это вопрос второй, при решении которого могут иметь значение различные соображения чисто практического характера".
Кажется, роль владения в гражданском праве здесь несколько преувеличена, что, впрочем, вполне оправданно с точки зрения необходимости обеспечения стабильности имущественного оборота.
Обязанности арендатора.
Можно выделить три основные обязанности арендатора, вытекающие из договора аренды. Во-первых, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 <consultantplus://offline/ref=7DFBBA1E3115BDD4A2E741DEBC76872B89C5E535B2ED0C913D215283418FD749B91D012EF24F5166yAL> ГК). Думается, что законодатель в этой норме, устанавливая соответствующую обязанность арендатора, делает акцент не на слове "пользоваться", а на том, что такое пользование должно соответствовать договору или назначению имущества. Данный вывод можно подтвердить тем, что отрицательные последствия предусмотрены не на тот случай, когда арендатор фактически не использует арендованное имущество, а как следствие пользования указанным имуществом не в соответствии с условиями договора или назначением имущества, что может повлечь за собой расторжение договора и возмещение убытков (п. 3 ст. 615 <consultantplus://offline/ref=7DFBBA1E3115BDD4A2E741DEBC76872B89C5E535B2ED0C913D215283418FD749B91D012EF24F5066yCL> ГК).
В процессе пользования имуществом, если иное не установлено законом или договором, арендатор обязан поддерживать его в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести бремя расходов на содержание арендованного имущества (п. 2 ст. 616 <consultantplus://offline/ref=7DFBBA1E3115BDD4A2E741DEBC76872B89C5E535B2ED0C913D215283418FD749B91D012EF24F5066y4L> ГК).
Что касается собственно пользования арендованным имуществом, то его нельзя рассматривать в качестве обязанности арендатора, поскольку именно в этом заключается интерес последнего. Помимо удовлетворения потребностей арендатора основанное на договоре аренды пользование имуществом дает арендатору возможность извлекать его полезные свойства и присваивать плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества. В качестве же обязанности арендатора, связанной с пользованием арендованным имуществом, следует признать необходимость соблюдать установленные законом либо предусмотренные договором ограничения.
В частности, некоторые правомочия, вытекающие из права пользования арендованным имуществом, арендатор может реализовать лишь с согласия арендодателя. Речь идет об особых правомочиях, использование которых может иметь результатом распоряжение арендованным имуществом. К их числу относятся следующие права: сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем); передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем); предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование; отдавать арендные права в залог; вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ, складочный капитал хозяйственных товариществ или паевого взноса в производственный кооператив. Очевидно, что согласие арендодателя в данных случаях требуется по той причине, что реализация арендатором названных прав может привести к утрате арендодателем права собственности на имущество, сданное им в аренду.
Как отмечалось, договор субаренды может быть заключен арендатором с третьим лицом (субарендатором) лишь при наличии согласия на то арендодателя. Естественно, срок договора субаренды не может превышать срока основного договора аренды. К отношениям субаренды применяются правила о договорах аренды.
В реальной жизни субарендные отношения имеют довольно широкое распространение. Поэтому соответствующие положения ГК <consultantplus://offline/ref=7DFBBA1E3115BDD4A2E741DEBC76872B89C5E535B2ED0C913D215283418FD749B91D012EF24E5466yFL> нуждаются в некотором дополнительном комментарии.
Ранее действовавшим законодательством передача арендатором арендованного имущества в субаренду также допускалась при наличии согласия основного арендодателя. Однако другие вопросы, связанные с регулированием субаренды, в частности судьба договора субаренды в случае прекращения обязательств по основному договору аренды, оставались вне поля зрения законодателя. В то же время арбитражно - судебная практика исходила из необходимости обеспечения защиты прав субарендатора и в том случае, если прекращалась деятельность арендатора, что служило причиной прекращения договорных отношений, связанных с арендой. В подобных ситуациях арбитражные суды полагали, что договор субаренды сохраняет свою силу в измененном виде: место арендатора, передавшего имущество в субаренду, занимал арендодатель по основному договору аренды.
Вместе с тем введение в действие части первой ГК лишило подобную практику права на существование. Дело в том, что согласно п. 3 ст. 308 <consultantplus://offline/ref=7DFBBA1E3115BDD4A2E741DEBC76872B88C5EF39B0ED0C913D215283418FD749B91D012EF34D5266yBL> ГК обязательство не может создавать обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон, т.е. для третьих лиц (в нашем случае для арендодателя). Вторая часть ГК (ст. 618) <consultantplus://offline/ref=7DFBBA1E3115BDD4A2E741DEBC76872B89C5E535B2ED0C913D215283418FD749B91D012EF24F5366y8L> включает в себя некоторые положения, обеспечивающие дополнительную защиту прав и законных интересов субарендатора. Досрочное прекращение договора аренды, конечно же, влечет и прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Однако субарендатор в этом случае получает право требовать от арендодателя в основном договоре аренды заключения с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды и на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Это может быть реализовано субарендатором вплоть до предъявления иска в суд (арбитражный суд) о понуждении арендодателя к заключению договора аренды.
Вторая основная обязанность арендатора состоит в своевременном внесении арендной платы за пользование арендованным имуществом (ст. 614 <consultantplus://offline/ref=7DFBBA1E3115BDD4A2E741DEBC76872B89C5E535B2ED0C913D215283418FD749B91D012EF24E5866yFL> ГК). Более того, из определения договора аренды (предоставление арендатору за плату имущества во временное владение и пользование) следует вывод, что условие об арендной плате относится к существенным условиям всякого договора аренды.
Однако договор аренды, в котором отсутствует указание на размер подлежащей взиманию с арендатора арендной платы, в отличие от общего правила, касающегося существенных условий договора (ст. 432 <consultantplus://offline/ref=7DFBBA1E3115BDD4A2E741DEBC76872B88C5EF39B0ED0C913D215283418FD749B91D012EF0485566y5L> ГК), не может быть признан незаключенным. Это стало возможным благодаря специальному правилу, установленному ГК на случай, когда договором аренды не определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Согласно этому правилу в подобных ситуациях будет считаться, что стороны установили в договоре порядок, условия и сроки внесения арендной платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Нетрудно заметить, что это правило полностью корреспондирует положениям, позволяющим определить цену любого возмездного гражданско - правового договора при отсутствии соответствующего условия в тексте договора (ст. 424 <consultantplus://offline/ref=7DFBBA1E3115BDD4A2E741DEBC76872B88C5EF39B0ED0C913D215283418FD749B91D012EF0485166y4L> ГК).
В отличие от Основ законодательства <consultantplus://offline/ref=7DFBBA1E3115BDD4A2E741DEBC76872B8AC0E438B9B00699642D50844ED0C04EF011002EF24B65y2L> об аренде, отличавшихся довольно примитивным подходом к определению размера арендной платы: амортизационные отчисления от стоимости арендованного имущества плюс часть прибыли, которая может быть получена от общественно необходимого использования взятого в аренду имущества, на уровне не ниже банковского процента, - ГК <consultantplus://offline/ref=7DFBBA1E3115BDD4A2E741DEBC76872B89C5E535B2ED0C913D215283418FD749B91D012EF24E5866yEL> предусматривает целый ряд вариантов установления в договоре арендной платы. При этом значительно расширяется сфера волеизъявления сторон.
Арендная плата может быть установлена в договоре как в отношении арендуемого имущества в целом, так и применительно к каждой из его основных частей. Предусмотрены следующие основные формы арендной платы: определенные платежи в твердой сумме, вносимые периодически или одновременно; установленная доля полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов, доходов; определенные услуги, предоставляемые арендатором арендодателю; передача арендатором арендодателю в собственность или в аренду обусловленной договором вещи; возложение на арендатора обусловленных договором затрат по улучшению арендованного имущества.
Следует подчеркнуть, что приведенный перечень возможных форм арендной платы не является исчерпывающим либо императивным. Стороны вправе установить в договоре арендную плату как в виде сочетания нескольких из названных форм, так и вовсе в иной форме, не предусмотренной ГК.
Гораздо менее жестким по сравнению с Основами законодательства <consultantplus://offline/ref=7DFBBA1E3115BDD4A2E741DEBC76872B8AC0E438B9B00699642D5068y4L> об аренде является регулирование в Кодексе <consultantplus://offline/ref=7DFBBA1E3115BDD4A2E741DEBC76872B89C5E535B2ED0C913D215283418FD749B91D012EF24F5166yEL> вопросов, связанных с изменением размера арендной платы. Такие изменения могут производиться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Ранее размер арендной платы мог изменяться сторонами не чаще одного раза в пять лет (ст. <consultantplus://offline/ref=7DFBBA1E3115BDD4A2E741DEBC76872B8AC0E438B9B00699642D50844ED0C04EF011002EF24B65y7L> Основ законодательства об аренде). По требованию одной из сторон, а именно арендатора, размер арендной платы может быть пересмотрен в сторону уменьшения, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, в период действия договора аренды существенно ухудшаются условия пользования арендованным имуществом или состояние этого имущества.
Практика свидетельствует, что при возникновении споров, связанных с изменением арендной платы, решающее значение имеет то, как стороны урегулировали порядок изменения арендной платы при заключении договора аренды. Иллюстрацией к сказанному может служить следующий пример.
Общество с ограниченной ответственностью - арендатор - обратилось в арбитражный суд с иском к Комитету по управлению имуществом города о взыскании денежной суммы, составляющей излишне уплаченную арендную плату за определенный период.
Решением арбитражного суда исковое требование удовлетворено, однако постановлением апелляционной инстанции решение было отменено и в иске отказано. В связи с принесением протеста дело было рассмотрено Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ.
Как усматривалось из материалов дела, Комитет по управлению имуществом города и общество с ограниченной ответственностью заключили договор на аренду недвижимого муниципального имущества. В соответствии с договором арендная плата должна была перечисляться арендодателю ежемесячно в размере, согласованном сторонами в приложении N 1 к данному договору. Расчет арендной платы осуществлялся в соответствии с методикой расчета ставок арендной платы за пользование недвижимым имуществом, утвержденной постановлением главы администрации города.
Согласно этой методике размер арендной платы определялся по формуле, элементами которой являются: базовая ставка арендной платы за 1 кв. м в год и ряд коэффициентов, учитывающих ценность объекта, в том числе коэффициент потребительских качеств. Рассчитанная названным способом и согласованная ставка по условиям договора действовала до принятия городской администрацией решения об изменении базовой минимальной ставки арендной платы.
Регулярно извещая истца об изменении базовой минимальной ставки арендной платы, ответчик, однако, не сообщил ему об уменьшении в соответствии с постановлением главы администрации города коэффициента потребительских качеств занимаемых истцом помещений с 1,25 до 0,75. Арендатор продолжал вносить арендные платежи, рассчитанные им с применением старого коэффициента.
Согласно п. 2 ст. 424 <consultantplus://offline/ref=7DFBBA1E3115BDD4A2E741DEBC76872B88C5EF39B0ED0C913D215283418FD749B91D012EF0485166yBL> ГК изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что по условиям договора в случае корректировки элементов формулы расчета ставок платежа внесения соответствующих изменений в договор не требуется. Перерасчет производит арендатор самостоятельно. Вывод суда апелляционной инстанции о необходимости внесения изменений в договор и согласования новых ставок арендной платы в связи с уменьшением того или иного коэффициента при сохранении минимальной базовой ставки противоречил условиям договора.
Требование истца о возврате излишне уплаченных сумм арендной платы было признано правомерным, поскольку договором не предусмотрено зачета излишне уплаченной суммы в счет следующих периодов расчетов.
Принимая во внимание данные обстоятельства, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ отменил постановление апелляционной инстанции и оставил в силе решение арбитражного суда о взыскании с арендодателя излишне полученной суммы арендной платы.
Еще одной основной обязанностью арендатора является возврат арендованного имущества по истечении срока его аренды либо при прекращении договора аренды по другим основаниям. В силу ст. 622 <consultantplus://offline/ref=7DFBBA1E3115BDD4A2E741DEBC76872B89C5E535B2ED0C913D215283418FD749B91D012EF24F5566yBL> ГК в случае прекращения договорных отношений, связанных с арендой имущества, независимо от причин такого прекращения, арендатор обязан вернуть арендодателю сданное ему последним в аренду имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в том состоянии, которое предусмотрено договором. Если данная обязанность не будет исполнена арендатором, он должен уплатить арендодателю за все время просрочки возврата имущества арендную плату и, кроме того, возместить ему убытки в части, не покрытой суммой арендных платежей. При неисполнении указанной обязанности по возврату имущества арендодатель, естественно, вправе потребовать вернуть свое имущество в принудительном порядке.
В арбитражно - судебной практике возникла проблема, связанная с квалификацией подобных требований арендодателей, которые в исковых заявлениях обычно обозначаются как требования о выселении бывшего арендатора либо об освобождении последним помещений, занимаемых им без законных оснований. Нередко встречались случаи, когда такие требования квалифицировались судами как негаторные иски либо как иски о восстановлении положения, существовавшего до нарушения субъективного права; но чаще всего требования арендодателей о выселении арендатора или об освобождении им занимаемых помещений рассматривались в арбитражно - судебной практике в качестве виндикационных исков (об истребовании имущества из чужого незаконного владения). На примере одного из дел Высший Арбитражный Суд РФ признал подобную практику ошибочной и дал соответствующее разъяснение.
Речь идет о типичной ситуации, когда в арбитражный суд обратился собственник нежилого помещения с иском о выселении организации в связи с окончанием срока договора аренды. Арбитражный суд, обязав ответчика освободить нежилое помещение и передать его в пользование истцу, ошибочно мотивировал свое решение ссылкой на ст. 301 <consultantplus://offline/ref=7DFBBA1E3115BDD4A2E741DEBC76872B88C5EF39B0ED0C913D215283418FD749B91D012EF34D5066yDL> ГК. Применительно к данному случаю Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ указал, что ст. 301 <consultantplus://offline/ref=7DFBBA1E3115BDD4A2E741DEBC76872B88C5EF39B0ED0C913D215283418FD749B91D012EF34D5066yEL> ГК (виндикационный иск) применяется в том случае, когда лицо, считающее себя собственником спорного имущества, истребует это имущество из чужого незаконного владения, т.е. из владения лица, обладающего имуществом без надлежащего правового основания. В данном же случае ответчик занимал помещение на основании договора аренды (до его прекращения), поэтому его обязанность вернуть имущество в освобожденном виде арендодателю должна определяться в соответствии с условиями, предусмотренными законодательством об аренде.
Из данного разъяснения Высшего Арбитражного Суда РФ однозначно следует, что требование арендодателя о выселении арендатора из занимаемого помещения (либо о возврате последним движимого имущества) не относится к вещно - правовым способам защиты. Вопрос о том, как же квалифицировать такие требования, оставлен открытым. Представляется, что на указанный вопрос можно ответить следующим образом. Обязанность арендатора возвратить имущество при прекращении договора аренды входит в понятие "содержание правоотношения", вытекающего из данного договора (обязательство на стороне арендатора). В связи с этим требование собственника - арендодателя о возврате имущества (об освобождении помещений, о выселении арендатора) по своей правовой природе является требованием о присуждении к исполнению обязанности в натуре, не имеющим ничего общего с вещно - правовыми способами защиты.
Судьба произведенных арендатором улучшений арендованного имущества определяется ГК в зависимости от их характера (ст. 623). <consultantplus://offline/ref=7DFBBA1E3115BDD4A2E741DEBC76872B89C5E535B2ED0C913D215283418FD749B91D012EF24F5466yDL> Все отделимые от арендованного имущества улучшения являются собственностью арендатора. Неотделимые улучшения имущества принадлежат арендодателю. Правда, стоимость таких улучшений, произведенных арендатором за счет собственных средств с согласия арендодателя, подлежит возмещению арендодателем. Улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором за счет амортизационных отчислений от этого имущества, во всех случаях являются собственностью арендодателя.
1.6 Арендная плата за использование зданий и сооружений
Статья 614 Гражданского кодекса РФ обязывает арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Цена договора аренды не относится к его существенным условиям, то есть ее отсутствие не влечет за собой недействительности договора. Если в договоре арендная плата не указана, то действует общее правило, закрепленное в статье 424 Гражданского кодекса РФ: в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, то исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
) предоставления арендатором определенных услуг;
) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут сочетать в договоре аренды отмеченные формы арендной платы или указать иные формы оплаты аренды. Самым распространенным видом является установление арендной платы в виде твердых платежей, вносимых периодически или единовременно. Следует помнить, что размер арендной платы согласно статье 317 Гражданского кодекса РФ должен быть выражен в рублях, так как рубль является законным платежным средством, обязательным к приему по нарицательной стоимости на всей территории Российской Федерации.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон в сроки, установленные договором, но не чаще одного раза в год.
Обратите внимание, что стороны могут включить в договор условие о ежемесячной индексации арендной платы с учетом инфляции. Подобное условие не нарушает положения пункта 3 статьи 614 Кодекса, даже несмотря на то, что таким образом размер арендной платы будет изменяться ежемесячно. Ведь стороны могут как предусмотреть размер арендной платы в твердой сумме, так и установить порядок ее определения. Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.
Пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ гласит, что в течение года должно оставаться неизменным либо условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы, либо порядок (механизм) ее исчисления. Следовательно, данное условие договора соответствует требованиям законодательства и фактическое изменение размера арендной платы в рублевом исчислении не является изменением ее размера (п. 11 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года N 66)).
Чаще всего при аренде помещения в договор включается условие о том, что арендная плата устанавливается в виде фиксированного платежа за каждый метр арендуемой площади. Сразу возникает вопрос: каким образом оплачивать коммунальные услуги, электроэнергию, услуги связи и т.п.? В большинстве случаев за коммунальные услуги выставляются на имя арендодателя. Арендаторы чаще всего по соглашению с арендодателем делят с ним расходы на коммунальные платежи. Возможно несколько вариантов оформления подобного соглашения:
арендодатель самостоятельно выставляет счета за коммунальные услуги;
непосредственно арендатор заключает договоры с коммунальными службами и сам рассчитывается с ними;
арендодатель, заключивший с поставщиком услуг соответствующее соглашение, "перевыставляет" арендатору полученные счета на коммунальные платежи;
арендатор компенсирует коммунальные затраты, однако перечисляет эти суммы отдельно от арендной платы;
в договор изначально включается условие о том, что коммунальные платежи включаются в стоимость аренды.
При этом надо помнить, что в силу статьи 539 Гражданского кодекса РФ договор электроснабжения заключается между энергоснабжающей организацией и абонентом, то есть потребителем. По этому договору энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию. При этом абонент может передавать энергию, принятую им от энергоснабжающей организации через присоединенную сеть, другому лицу (субабоненту) только с согласия энергоснабжающей организации (ст. 545 ГК РФ).
С учетом этих норм и применительно к рассматриваемому нами договору аренды следует, что именно арендодатель является в силу договора потребителем коммунальных услуг и должен самостоятельно оплачивать все счета за них. Арендатор и арендодатель не могут просто договориться между собой, что арендодатель будет посредником в отношениях арендатора и поставщика коммунальных услуг. На это требуется еще и письменное согласие этого поставщика.
В любом случае лучше всего урегулировать подобные вопросы непосредственно в тексте самого договора, чтобы избежать в будущем возможных проблем.
Сроки внесения арендной платы определяются договором. Арендная плата вносится ежемесячно, ежеквартально, один раз в год, в виде предварительной платы или с отсрочкой платежа.
Размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год. Арендатор может потребовать уменьшения размера арендной платы в следующих случаях:
если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором, или состояние имущества существенно ухудшились;
при обнаружении недостатков арендованного имущества, за которые отвечает арендодатель;
если арендодатель не предупредил арендатора о правах третьих лиц на имущество при заключении договора;
если арендодателем нарушены обязательства по проведению капитального ремонта сданного в аренду имущества.
В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него ее досрочного внесения в установленный арендодателем срок, но не более чем за два срока подряд.
Закон дает сторонам возможность заключить договор аренды с дальнейшим правом выкупа. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п. 1 ст. 624 ГК РФ).
Другими словами, по договору аренды с правом выкупа уплата выкупной цены имущества возможна как путем внесения отдельных выкупных платежей, так и путем внесения арендной платы. Статья 624 Гражданского кодекса предусматривает, что если стороны изначально не включили в договор условие о выкупе арендованного имущества, то сделать это возможно, оформив в дальнейшем дополнительное соглашение, в котором стороны вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
Глава 2. ОТДЕЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ
.1 Договор аренды архитектурного памятника
Исходя из положений ст. 14 <consultantplus://offline/ref=354D50D8F9B4EDCF85E39BCEFD8E3E825303E40D9CCA11AE58A6AD36241FC978D0E03913C2FE13s0PDL> ФЗ "Об объектах культурного наследия", архитектурный памятник как объект культурного наследия, находящийся в федеральной собственности, собственности субъекта РФ или муниципальной собственности, может быть предоставлен физическому или юридическому лицу в аренду либо на основании договора безвозмездного пользования.
Глава X <consultantplus://offline/ref=354D50D8F9B4EDCF85E39BCEFD8E3E825303E40D9CCA11AE58A6AD36241FC978D0E03913C2FD18s0P7L> ФЗ "Об объектах культурного наследия" содержит перечень существенных условий договора аренды объекта культурного наследия, а также договора безвозмездного пользования.
Так как архитектурный памятник обладает правовым статусом объекта недвижимости, необходимо обратиться к общим нормам ГК <consultantplus://offline/ref=354D50D8F9B4EDCF85E39BCEFD8E3E825C0DE50B9ACA11AE58A6AD36241FC978D0E03913C2F81Es0P6L> РФ, регулирующим правоотношения сторон по договору аренды недвижимого имущества.
В ст. 607 <consultantplus://offline/ref=354D50D8F9B4EDCF85E39BCEFD8E3E825C0DE50B9ACA11AE58A6AD36241FC978D0E03913C2F81Es0PDL> Гражданского кодекса РФ (часть вторая) перечислены объекты, в отношении которых допускается заключение договора аренды. Применительно к памятникам архитектуры необходимо указать на то, что законом не установлен запрет или ограничение на сдачу в аренду данных объектов культуры.
Важно обратить внимание на то, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих конкретных данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
ГК <consultantplus://offline/ref=354D50D8F9B4EDCF85E39BCEFD8E3E825C0DE50B9ACA11AE58A6AD36241FC978D0E03913C2F81Ds0P0L> РФ устанавливает определенные требования к форме договора. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Как уже было сказано ранее, договор аренды объекта культурного наследия заключается в соответствии с правилами, предусмотренными ГК <consultantplus://offline/ref=354D50D8F9B4EDCF85E39BCEFD8E3E825C0DE50B9ACA11AE58A6AD36241FC978D0E03913C2F619s0PCL> РФ для заключения договоров аренды зданий и сооружений, и с учетом требований указанного Федерального закона <consultantplus://offline/ref=354D50D8F9B4EDCF85E39BCEFD8E3E825303E40D9CCA11AE58A6AD36241FC978D0E03913C2FD18s0P7L>.
В договоре аренды объекта культурного наследия обязательно указываются:
включенные в Реестр сведения об особенностях, составляющих предмет охраны данного объекта культурного наследия;
требования к сохранению объекта культурного наследия независимо от формы собственности данного объекта.
В Постановлении <consultantplus://offline/ref=354D50D8F9B4EDCF85E396DFFC8E3E82510FEA0D94CA11AE58A6AD36s2P4L> Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 13 мая 2008 г. по делу N А72-3662/2007 указано следующее: в соответствии с п. 1 ст. 432 <consultantplus://offline/ref=354D50D8F9B4EDCF85E39BCEFD8E3E825C0FE40D98CA11AE58A6AD36241FC978D0E03913C0FE1Fs0PCL> ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Таким образом, правовые последствия отсутствия в договоре аренды памятника архитектуры условий, предусмотренных указанным Законом <consultantplus://offline/ref=354D50D8F9B4EDCF85E39BCEFD8E3E825303E40D9CCA11AE58A6AD36241FC978D0E03913C2FD18s0P6L>, однозначны - он является незаключенным.
Договор аренды объекта культурного наследия, находящегося в федеральной собственности, заключается между федеральным органом исполнительной власти, специально уполномоченным на то Правительством РФ (арендодатель), и физическим или юридическим лицом (арендатор).
Этот договор подлежит государственной регистрации (п. 4 ст. 55 <consultantplus://offline/ref=354D50D8F9B4EDCF85E39BCEFD8E3E825303E40D9CCA11AE58A6AD36241FC978D0E03913C2FD18s0P2L> ФЗ "Об объектах культурного наследия"). Но это положение никак не увязано со сроком, на который заключен договор, что противоречит п. 2 ст. 651 <consultantplus://offline/ref=354D50D8F9B4EDCF85E39BCEFD8E3E825C0DE50B9ACA11AE58A6AD36241FC978D0E03913C2F618s0P3L> ГК РФ, согласно которому подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года.
При этом, учитывая положения ГК <consultantplus://offline/ref=354D50D8F9B4EDCF85E39BCEFD8E3E825C0FE40D98CA11AE58A6AD36241FC978D0E03913C0FE1Es0P0L> РФ, ФЗ <consultantplus://offline/ref=354D50D8F9B4EDCF85E39BCEFD8E3E825C0CE40D94CA11AE58A6AD36241FC978D0E03913C2FE1As0P2L> от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также иных нормативных правовых актов, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента государственной регистрации сделки.
В соответствии со ст. 26 <consultantplus://offline/ref=354D50D8F9B4EDCF85E39BCEFD8E3E825C0CE40D94CA11AE58A6AD36241FC978D0E03913C2FD18s0PDL> ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
С соответствующим заявлением об этом может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
Таким образом, сдача в аренду зданий, сооружений и иных объектов, являющихся памятниками истории и культуры, находящихся в федеральной собственности, собственности субъекта РФ или муниципальной собственности, производится в соответствии с ГК <consultantplus://offline/ref=354D50D8F9B4EDCF85E39BCEFD8E3E825C0DE50B9ACA11AE58A6AD36241FC978D0E03913C2F81Es0P6L> РФ и федеральными законами (в частности, ФЗ <consultantplus://offline/ref=354D50D8F9B4EDCF85E39BCEFD8E3E825303E40D9CCA11AE58A6AD36241FC978D0E03913C2FD18s0P7L> "Об объектах культурного наследия").
Но при этом необходимо иметь в виду, что при сдаче в аренду памятников истории и культуры обязательно оформление пользователем охранного документа (обязательства), предусмотренного федеральным законодательством.
Охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия оформляется:
органом исполнительной власти субъекта РФ, уполномоченным в области охраны объектов культурного наследия, - в отношении объектов культурного наследия федерального значения (по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по контролю и надзору в сфере массовых коммуникаций и по охране культурного наследия) и объектов культурного наследия регионального значения;
местной администрацией муниципального образования - в отношении объектов культурного наследия местного (муниципального) значения.
Охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия должно включать в себя требования к содержанию объекта культурного наследия; условия доступа к нему граждан; порядок и срок проведения реставрационных, ремонтных и иных работ по его сохранению, а также иные требования, обеспечивающие сохранность объекта.
В соответствии с Положением о подготовке и выполнении охранных обязательств при приватизации объектов культурного наследия (п. 17) <consultantplus://offline/ref=354D50D8F9B4EDCF85E39BCEFD8E3E82500BE20A9ECA11AE58A6AD36241FC978D0E03913C2FE1Es0P3L> при передаче третьим лицам права владения и (или) пользования объектом культурного наследия его собственник обеспечивает соблюдение указанными лицами условий охранного обязательства, в том числе путем включения в договоры, предусматривающие переход права владения и (или) пользования объектом, требований о соблюдении условий охранного обязательства, касающихся использования объекта культурного наследия.
2.2 Аренда зданий и сооружений находящихся в федеральной собственности
«Статья 10. Предоставление в аренду зданий, строений, сооружений и помещений, находящихся в собственности города Москвы, федеральным органам государственной власти Российской Федерации, представительствам субъектов Российской Федерации, а также дипломатическим представительствам иностранных государств в Российской Федерации.
Здания, строения, сооружения и помещения, находящиеся в собственности города Москвы, предоставляются органами государственной власти города Москвы федеральным органам государственной власти Российской Федерации, представительствам республик в составе Российской Федерации, автономной области, автономных округов, краев, областей, города Санкт-Петербурга в аренду в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
2.3 Аренда зданий и сооружений находящихся в муниципальной собственности
На основании Решения Совета депутатов Гагаринского сельского поселения Гагаринского района Смоленской области «Об утверждении положения о порядке учета и представления в аренду помещений нежилого фонда муниципального образования Гагаринское сельское поселение Гагаринского района Смоленской области» от 12.12.2008 г. № 49 нам хотелось бы показать каким образом происходит передачи муниципальных зданий и сооружений в аренду.
В п. 1.4 к помещениям нежилого фонда относятся все нежилые отдельно стоящие здания, строения, встроенные нежилые помещения, полуподвальные и подвальные помещения, чердаки в жилых домах. Здания - памятники истории и культуры, относящиеся к нежилому фонду и являющиеся муниципальной собственностью, предоставляются в аренду при наличии согласования условий их использования и эксплуатации с отделом по культуре Администрации муниципального образования "Гагаринский район" Смоленской области и соответствующими организациями. Функциональное назначение нежилых помещений в населенных пунктах Гагаринского сельского поселения Гагаринского района Смоленской области определяется проектом здания или проектом застройки для отдельно стоящих зданий.
В п. 1.7 определены основные способы сдачи зданий и сооружений в аренду, а именно: «Сдача в аренду нежилого фонда осуществляется Администрацией и реализуется в следующих формах: через торги (аукцион и конкурс); целевым назначением.
.7.1. Аукцион представляет собой способ определения Арендатора нежилого помещения, при котором победителем на торгах становится претендент, предложивший наивысшую цену за право заключения договора аренды, либо величину арендной платы на определенный срок аренды.
.7.2. Конкурс представляет собой способ определения Арендатора нежилого помещения, при котором победителем становится претендент, представивший предложения, наилучшим образом отвечающие заранее установленным определенным критериям, и предложивший наибольшую величину арендной платы.
1.7.3. Целевое назначение - объекты нежилого фонда предоставляются в аренду конкретному Арендатору на определенный вид деятельности при наличии одного претендента (приложение N 1) <consultantplus://offline/ref=6CC79704C550C2D43EBC6673BC84E3BE3DB521763C5048F41BA783D76AF12A148A61BDF7F8C4634D7E490DK7v9L>.»
Порядок учета и непосредственно сам учет нежилых помещений осуществляется Администрацией, на балансе которой (в дальнейшем - Балансодержатель) находятся нежилые помещения. Балансодержатель ведет учет нежилых помещений, переданных в аренду, их арендаторов путем заполнения карточек учета на эти помещения. Карточка учета нежилого помещения заполняется Балансодержателем в двух экземплярах и заверяется подписями Балансодержателя и Арендатора и печатями Сторон. Передается по одному экземпляру Балансодержателю и Арендатору.
В п. 3 закреплены основные положения о рассмотрении обращений лиц, желающих арендовать здания или сооружения: «Обращения на аренду нежилых помещений могут поступать от российских и иностранных юридических и физических лиц. Оно оформляется письменно в виде заявления установленного образца на имя главы муниципального образования. Рассмотрение поступивших заявлений и принятие решений по ним производится в течение одного месяца со дня подачи заявления. Поступившие заявления о предоставлении в аренду нежилого помещения рассматриваются при наличии следующих документов:
oтехнико-экономического обоснования потребности в помещении;
oкопий свидетельства о регистрации юридического лица, предпринимателя, учредительных документов, на основании которых заявитель имеет статус юридического лица и расчетный счет в банке;
oдокументов, подтверждающих гарантию платежеспособности заявителя по установленной форме: для юридических лиц - справки из налоговых органов об отсутствии задолженности по налогам и сборам, для физических лиц - гарантийное письмо.
По результатам рассмотрения представленных документов принимается одно из следующих решений:
üо сдаче в аренду целевым назначением;
üо допуске на аукцион;
üо допуске на конкурс;
üоб отказе в праве на аренду с указанием причин отказа.
Обжалование решения осуществляется в установленном законодательством порядке».
По результатам аукциона, конкурса или в соответствии с постановлением главы поселения о предоставлении в аренду нежилого помещения целевым назначением Балансодержатель, он же Арендодатель, выдает Арендатору ордер установленного образца, который является документом на право занятия помещения (приложение N 2) <consultantplus://offline/ref=6CC79704C550C2D43EBC6673BC84E3BE3DB521763C5048F41BA783D76AF12A148A61BDF7F8C4634D7E490CK7vEL>.
На основании постановления главы муниципального образования между Арендодателем (Администрацией), Балансодержателем (Администрацией) и Арендатором заключается договор аренды, который является основным документом на право пользования нежилым помещением и определяет круг их взаимоотношений.
Договор на аренду заключается на срок от 1 года до 5 лет (возможна сдача в аренду помещений на более длительный срок: от 5 до 25 лет) в зависимости от функционального назначения предприятия, организации - Арендатора и выдается ему после оплаты на счет Администрации специального сбора за оформление документации согласно действующей калькуляции. Арендатор, желающий заключить договор аренды на новый срок, должен обратиться в Администрацию за два месяца до окончания срока действия договора.
Договор аренды на срок один год и более подлежит государственной регистрации в Регистрационной палате Смоленской области в течение одного месяца со дня подписания договора сторонами за счет Арендатора.
В п.5 зафиксирован порядок передачи зданий и сооружений по договору аренды, а именно: «Сдача и приемка нежилого помещения при заключении или расторжении договора аренды производится Арендатором, Балансодержателем и Арендодателем с составлением двухстороннего акта, в котором указываются:
üместо и дата составления акта;
üномер и дата подписания договора аренды, в соответствии с которым производится сдача-приемка нежилого помещения;
üтехническое состояние передаваемых помещений;
üсроки и порядок устранения выявленных нарушений и неисправностей;
üподписи представителей, заверенные печатями сторон.
Акт приемки-передачи составляется в двух экземплярах, по одному для Арендодателя, Балансодержателя и Арендатора».
Также не маловажным фактором при заключении договора аренды зданий и сооружений является определение арендной платы.
«Арендная плата за 1 кв. м арендуемого нежилого помещения устанавливается Советом депутатов в денежной форме. Условия, сроки внесения и счета для перечисления арендной платы указываются в договоре аренды. Данная оплата, за вычетом налога на добавленную стоимость, полностью перечисляется Арендодателю и учитывается в доходах бюджета муниципального образования Гагаринское сельское поселение Гагаринского района Смоленской области. Арендная плата за 1 кв. м площади помещений муниципального нежилого фонда регулируется Советом депутатов посредством установления базовой (нормативной) ставки арендной платы в месяц.
Арендная плата дифференцируется в зависимости от:
·вида деятельности арендатора при использовании нежилых помещений (при расчете применяется коэффициент повышения по видам деятельности);
·технических характеристик помещения: полуподвалы, подвалы, неблагоустроенные приспособленные помещения и др. (при расчете применяются льготные коэффициенты).
Порядок <consultantplus://offline/ref=6CC79704C550C2D43EBC6673BC84E3BE3DB521763C5048F41BA783D76AF12A148A61BDF7F8C4634D7E490AK7v3L> определения арендной платы за пользование объектами муниципальной собственности муниципального образования Гагаринское сельское поселение Гагаринского района Смоленской области прилагается. Размер платы определяется исходя из фактической площади данного нежилого помещения. Она может устанавливаться в виде предоставления Арендатором определенных услуг, возложения на Арендатора обусловленных Договором затрат на улучшение арендованного имущества.
В случае изменения методик определения арендной платы, повышения устанавливаемых централизованно цен и тарифов и в других случаях, предусмотренных законодательством РФ, Арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке (но не чаще одного раза в течение года). Новая величина арендной платы действует с момента вступления в силу соответствующего решения Совета депутатов о повышении арендной платы. Внесение изменений в договор аренды оформляется дополнительным соглашением к Договору. Дата опубликования решения Совета депутатов о повышении арендной платы в газете "Гжатский вестник" считается датой уведомления Арендатора.
Советом депутатов утверждается минимальная ставка арендной платы и перечень <consultantplus://offline/ref=6CC79704C550C2D43EBC6673BC84E3BE3DB521763C5048F41BA783D76AF12A148A61BDF7F8C4634D7E4A0DK7vAL> категорий арендаторов, для которых устанавливается минимальная ставка арендной платы (приложение N 3).
С учетом особенностей конкретных предприятий, организаций и групп и в случае обоснованной необходимости по решению Совета депутатов Арендатору могут быть предоставлены льготы по размеру арендной платы.
Нарушение Арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает Арендатору право произвести капитальный ремонт и зачесть его стоимость в счет арендной платы».
В данном Решении оговорены моменты и досрочного расторжения данного договора:
«Администрация имеет право расторгать договоры аренды в следующих случаях:
§по заявлению Арендатора;
§при отсутствии государственной регистрации договора;
§по решению арбитражного суда в случае: существенного нарушения Арендатором условий договора аренды; нецелевого использования арендуемого помещения; предоставления Арендатором помещения в субаренду без разрешения Арендодателя; невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленных сроков платежа; существенного ухудшения имущества.
Договор аренды считается расторгнутым в бесспорном порядке при выходе новых законодательных актов по приватизации объектов, находящихся в муниципальной собственности, и принятии Советом депутатов решения по приватизации арендуемого объекта со дня вступления в силу указанных нормативных актов.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения Договора по требованию Арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 <consultantplus://offline/ref=6CC79704C550C2D43EBC787EAAE8BEB43ABC7D723A5342A143F8D88A3DF82043CD2EE4B5BCCB634FK7v6L> Гражданского кодекса Российской Федерации».
Также прописаны основные права сторон, заключивших этот вид договора, в данном случае они являются корреспондентными, то есть права одной стороны, одновременно являются обязанностями для другой:
«Арендатор обязан:
·использовать арендуемое помещение в соответствии с целевым назначением и условиями, указанными в договоре;
·в течение 20 дней с момента подписания договора аренды заключить отдельные договоры по оплате эксплуатационных, коммунальных услуг, в том числе вывоза мусора, с Балансодержателем или другими организациями, предоставляющими данные услуги;
·вносить арендную плату в размере, сроки и порядке, предусмотренные договором аренды;
·содержать арендуемое помещение в порядке, предусмотренном правилами санитарной, экологической и противопожарной безопасности, не совершать действий, способных вызвать повреждение или разрушение помещения и расположенных в нем инженерных сетей и коммуникаций;
·проводить за собственные средства при необходимости, но не реже одного раза в пять лет текущий и косметический ремонт арендуемого нежилого помещения, если иное не предусмотрено договором, в случае повреждения арендуемого помещения и находящихся в нем инженерных сетей и коммуникаций по своей вине;
·не производить без предварительного письменного разрешения Арендодателя перепланировок и переоборудования арендуемого помещения, прокладок скрытых и открытых проводок, сетей и коммуникаций;
·содержать земельный участок, указанный в договоре, в порядке, осуществлять его благоустройство, озеленение, уборку мусора;
·допускать в арендуемое помещение представителей Арендодателя, Балансодержателя, служб, контролирующих соблюдение санитарных, экологических, противопожарных норм и действующего законодательства, и в установленные сроки устранять выявленные и зафиксированные нарушения;
·возвратить арендуемое помещение в установленный Договором срок в исправном и пригодном для дальнейшего использования состоянии с учетом нормативного износа;
·по истечении срока договора аренды или в случае его досрочного расторжения при сдаче помещения Балансодержателю произвести его косметический ремонт или компенсировать Арендодателю стоимость ремонта по предъявленной Балансодержателем смете. Сдача производится по акту приема-передачи».
Не забыли в Решении уточнить ответственность за нарушение условий договора:
«За нарушение порядка заключения и условий Договора аренды, если договором не предусмотрено иное, стороны несут следующую ответственность:
. За просрочку внесения платежей Арендатор уплачивает пеню в размере 0,5 процента от просроченного платежа арендной платы за каждый день просрочки.
. За задержку передачи помещения виновная сторона уплачивает пеню в размере 5 (пяти) процентов от месячной арендной платы за каждый день просрочки.
. За нарушение обязанностей по своевременному текущему и косметическому ремонту арендуемого помещения, благоустройству, озеленению, исправному содержанию и уборке прилегающего земельного участка Арендатор уплачивает штраф в размере 2 (двух) процентов от годовой ставки арендной платы.
За прочие нарушения договора стороны несут ответственность в размере причиненного ущерба.
Уплата штрафных санкций не освобождает виновную сторону от возмещения материального ущерба и выполнения обязательств по Договору.
Арендодатель не возмещает Арендатору стоимость произведенных им без согласования с Арендодателем улучшений арендованного помещения.
Стороны освобождаются от ответственности в случаях, предусмотренных законодательством РФ и условиями Договора.
2.4 Изменение договора аренды зданий и сооружений
Под изменением договора аренды понимается трансформация одного или нескольких его условий, составляющих содержание договора.
При изменении договора меняются конкретные его условия, но не модель договора.
Возможность изменять условия договора по соглашению сторон обусловлена принципом свободы договора, состоящего в праве сторон как заключать договор, так и изменять его. Однако для обеспечения стабильности гражданского оборота важно защитить каждую из сторон от произвольного изменения договора другой стороной. В связи с этим общие основания и порядок изменения договора регламентируется законом.
Основания и порядок изменения договора зависят от применения конкретного способа его изменения.
В ст. 450 Гражданского кодекса РФ предусматриваются два способа изменения договора: по соглашению сторон и посредством обращения стороны в суд с соответствующим иском.
Поскольку глава 34 ГК РФ, регламентирующая арендные отношения, не предусматривает каких-либо особых способов изменения договора аренды зданий и сооружений, то изменение этого договора происходит общими перечисленными способами, установленными ст.450 ГК РФ.
В судебный практике на часты случаи изменения договора аренды зданий и сооружений по соглашению сторон, учитывая, что при указанном способе изменения договора стороны как раз стремятся избежать вмешательства суда. Однако такая практика все-таки существует. Как правило, это те случаи, когда соглашение об изменении договора заключается сторонами в виде мирового соглашения, достигнутого в ходе судебного разбирательства. Такое соглашение подлежит утверждению судом только при условии, что оно не нарушат права и охраняемые законом интересы других лиц. В данном случае как раз имеет место ограничение законом права на изменение договора по соглашению сторон.
По общему правилу соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычая делового оборота не вытекает иное. При этом изменения договора в письменной форме могут быть совершены как путем составления одного документа, подписанного сторонами, так и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. В последнем случае представляется возможным руководствоваться по аналогии (ст. 433-443 ГК РФ), с учетом того, что стороны будут не заключать договор, а изменять его.
Вторым способом изменения договора аренды здания и сооружения является изменение договора в одностороннем порядке посредством обращения в суд с соответствующим иском в случае существенного нарушения договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами и договором.
Понятие существенного нарушения условий договора закреплено в п. 2 ст. 450 ГК РФ, в соответствии с которым существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Как следует из указанной формулировки, основным элементом данного основания является факт нарушения. Отсутствие нарушения делает невозможным изменение договора.
Следующие условия изменения договора по этому же основанию является: вина контрагента в совершенном нарушении обязательства, ущерб и причинно-следственная связь между нарушением и наступлением значительного ущерба.
На законодательном уровне критерии значительности ущерба не определены. Да это и вряд ли целесообразно, поскольку определение значительности ущерба для каждого субъекта хозяйственной деятельности индивидуально и зависит от инфраструктуры местности, масштаба хозяйствующего субъекта, сферы деятельности и других факторов.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ нарушение должно влечь наступление ущерба. При этом данная норма ГК РФ не определяет, должен ли быть ущерб уже причинен, либо для изменения договора достаточно того, что складываются условия для возможного причинения ущерба другой стороне.
Следует отметить, что гражданское законодательство исходит из возможности защиты путем запрещения действий, не только уже нарушающих право, но и только создающих угрозу его нарушения. Указанное подтверждено закреплением а ст. 12 ГК РФ такого способа защиты нарушенного права, как пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения. Кроме того, ст.1065 ГК РФ предусматривает возможность обращения с иском о запрещении деятельности, создающей опасность причинения вреда в будущем. В этой связи представляется более верной точка зрения А.Ю. Кабалкина, полагающего, что «сторона… должна доказать, что при продолжении действия договора она может понести ущерб».
Иным основанием изменения договора аренды судом по инициативе одной из сторон, предусмотренным ГК РФ, является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено оговором и не вытекает из его существа.
Однако изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда только в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. То есть «из двух возможных вариантов решений суда - о расторжении договора или об его прекращении приоритет отдается первому».
Но анализ судебных актов, которыми изменены условия договора, показывает, что суды не всегда обосновывают необходимость применения п. 4 ст. 451 ГК РФ.
Определение понятия существенного изменения обстоятельств дается в п.1 ст. 451 ГК РФ. Согласно данной статье изменение обстоятельств признается существенным в том случае, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Для того чтобы какое-либо изменение обстоятельств, связанных с конкретным договором, было признано существенным и тем самым достаточным для изменения договора, требуется наличие одновременно четырех условий.
Во-первых, это непредвиденность, то есть в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств н произойдет.
В данном случае обстоятельства, из которых исходили стороны при заключении договора и которые обусловливают его заключение и действие, можно условно определить как основание договора.
Существенное изменение обстоятельств, таким образом, есть существенное изменение оснований договора, которое вследствие причин чрезвычайного и непредотвратимого характера перестает существовать в прежнем виде.
Сторона не вправе ссылаться на изменение обстоятельств, если она знала о неблагоприятном развитии событий или могла разумно принять их во внимание и оценить обстановку.
По мнению М.А. Рожновой, «отталкиваясь от презумпции, что в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет, обязанность доказывать обратное (а именно - что наступившее изменение обстоятельств при разумной оценке обстоятельств сторонами могло быть предусмотрено) возлагается на ответчика».
В то же время подп.1 п.2 ст. 451 ГК РФ сформулирован как условие применения этой статьи. То есть суд должен в каждом случае установить наличие указанных обстоятельств, что исключает возможность рассматривать данное условие как презумпцию. Поэтому более верной представляется позиция, согласно которой «бремя доказывания обоснованности применения ст. 451 ГК РФ лежит на стороне, ссылающейся на существенное изменение обстоятельств». Такой подход соответствует требованиям ст. 65 АПК РФ и ст.56 ГПК РФ о распределении бремени доказывания.
Во-вторых, условием, определяющим изменение обстоятельств как существенное, является то ,ч то причины, повлекшие радикальное изменение обстоятельств, должны быть непреодолимы для должника после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требуется по характеру договора и условием оборота.
По своей природе существенно изменившиеся обстоятельства очень напоминают непреодолимую силу. Однако между ними есть принципиальное различие - существенное изменение обстоятельств не влечет за собой невозможности изменения обязательств. Напротив, возможность реализации договора сохраняется, но выполнение его условий значительно нарушает баланс интересов сторон.
В-третьих, исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишалась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, т.е. неоправданно сокращаются обязательства одной стороны и непомерно увеличиваются обязательства другой.
В-четвертых, из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона, т.е. сторона, обратившаяся в суд с требованием об изменении или расторжении договора.
Основания изменения договора аренды зданий и сооружений могут быть предусмотрены и в самом договоре. Обычно такое условие содержится в договорах, где здания и сооружения являются государственной или муниципальной собственностью. Когда сторонами обусловлено, что размер арендной платы может пересматриваться по требованию арендодателя в связи с инфляцией и индексацией цен и в связи с изменениями и дополнениями, вносимыми в действующее законодательство и нормативные акты РФ.
Требуется ли в таких случаях при фактическом изменении размера арендной платы заключать дополнительное соглашение к договору аренды об изменении договора об арендной плате? Если да, то с какого момента будет применяться арендная плата в размере, установленном нормативно-правовом актом, - с момента вступления последнего в законную силу или с момента заключения соответствующего дополнительного заключения к договору?
При ответе на эти вопросы следует учитывать следующие моменты.
Во-первых, отношения, вытекающие из договора аренды, регулируются прежде всего нормами Гражданского кодекса. Это договорные отношения, которые строятся на паритетных началах. Стороны при заключении договора аренды между собой равны, даже если одной из сторон является орган государственной власти или орган местного самоуправления.
Во-вторых, Гражданский кодекс РФ устанавливает не только денежную, но и иные формы арендной платы. Так, в соответствии со ст. 614 ГК РФ арендная плата может быть определена сторонами в виде установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов, предоставления арендатором определенных услуг, передачи арендатором арендодателю в собственность или в аренду обусловленной договором вещи или путем возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества.
В договоре может быть установлен и механизм исчисления арендной платы, например ежемесячная ее корректировка на процент индексации.
Как правило, при аренде зданий и сооружений, являющихся государственной или муниципальной собственностью, стороны закрепляют в договоре аренды условие, предоставляющее арендодателю право в одностороннем порядке изменить размер арендной платы в связи с инфляцией и индексацией цен или изменениями в законодательстве. То есть в договоре устанавливается размер арендной платы путем согласования порядка (механизма) ее определения.
Обязательным условием изменения договора в судебном порядке по требованию одной из сторон является соблюдение специальной досудебной процедуры урегулирования спора непосредственно между сторонами договора. Существо процедуры досудебного урегулирования состоит в том, что заинтересованная сторона до обращения в суд должна направить другой стороне предложение изменить договор. Иск в суд может быть предъявлен только при соблюдении одного из двух условий: либо после получения отказа другой стороны на предложение об изменении договора, либо после неполучения ответа на соответствующее предложение в 30-дневный срок, если иной срок не предусмотрен законом, договором или не содержался в предложении изменить договор.
Частным случаем изменения договора аренды здания или сооружения является перемена лиц в договоре, при которой изменяются участвующие в договоре арендодатель или арендатор.
Арендодатель вправе уступить свое право требования третьему лицу без каких-либо ограничений. Если иное не определено договором аренды, арендодатель может уступить свое право на взыскание арендной платы без согласия арендатора.
В то же время для арендодателя личность арендатора имеет существенное значение. По словам Г.Ф. Шершеневича, «с бытовой точки зрения договор имущественного найма носит личный характер: если для нанимателя главный интерес сосредоточился на удобстве помещения, то для хозяина личность нанимателя играет не последнюю роль. Предоставляя свою вещь известному лицу, хозяин имел в виду добросовестность нанимателя, его умение обращаться с нанятой вещью. Поэтому он не может быть принужден терпеть, чтобы на место его контрагента стало другое лицо, другими словами арендатор не может передавать во всей целостности своего по имущественному найму».
То есть арендатор праве уступить свои права по договору аренды третьему лицу, а также перевести на третье лицо свой долг, вытекающий из договора аренды, только с согласия арендодателя.
Соглашение о замене стороны по договору должно иметь форму, соответствующую форме договора. Если договор аренды согласно требованиям законодательства прошел государственную регистрацию, о такую же регистрацию должно пройти и соглашение о заменен стороны.
.5 Процедуры расторжения договора аренды зданий и сооружений
Практика показывает, что часто изменение и расторжение договора аренды является камнем преткновения для сторон договора. Более того, порой для практикующих юристов бывает затруднительным вопрос об алгоритме изменения и расторжения договора, разрешение которого производится в суде и не всегда в пользу истца из-за допущенных им нарушений. Это связано с тем, что ГК РФ не дает четкого алгоритма расторжения именно договора аренды. В связи с этим стороны должны руководствоваться общими положениями ГК РФ об изменении и расторжении договоров.
Практической целью настоящей главы является выявление наиболее частых споров, касающихся изменения и расторжения договора аренды недвижимости, изучение наиболее часто встречающихся в практике оснований расторжения договора аренды недвижимости.
В настоящей главе рассмотрены споры, связанные с определением круга оснований расторжения договора; объясняется судебная и внесудебная процедуры расторжения договора; определяется алгоритм судебной процедуры расторжения договора аренды недвижимости и рассматриваются особенности исков о выселении арендатора с занимаемых площадей.
К сожалению, мало у кого из практикующих специалистов, включая юристов, есть четкое понимание в вопросе расторжения договора аренды недвижимости. Поэтому хотелось бы в настоящей главе сделать некоторые разъяснения по этому поводу.
Действующий Гражданский кодекс РФ предусматривает две возможные процедуры расторжения любого договора, включая и договор аренды - судебную и внесудебную процедуры. Это определено статьей 450 ГК РФ.
«Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
) при существенном нарушении договора другой стороной;
) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным».
Как мы видим, судебная процедура определена пунктом 2, а внесудебная - пунктами 1 и 3 настоящей статьи. Рассмотрим подробнее эти процедуры применительно к договору аренды недвижимости.
Судебная процедура расторжения договора аренды.
Частью 3 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что: "Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок".
Обратим внимание на то, что статьей 620 ГК, касающейся прав арендатора по расторжению договора, не предусмотрено аналогичного правила, что является пробелом Кодекса и восполняется действиями арендатора по аналогии с действиями арендодателя, указанными в части 3 статьи 619 ГК.
Достаточно ли соблюдения этого правила для расторжения договора аренды недвижимости? Позиция Президиума ВАС, которая определена пунктом 29 информационного письма N 66, следующая:
По смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ, согласно которому требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Таким образом, из сказанного вытекает, что судебная процедура расторжения договора складывается из трех этапов. Данную процедуру условно можно назвать "Правилом трех "П", обозначив каждый из этапов его ключевым словом (ПРЕДУПРЕДИТЬ, ПРЕДЛОЖИТЬ, ПОТРЕБОВАТЬ):
первый этап - ПРЕДУПРЕДИТЬ письменно арендатора (арендодателя) о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК);
второй этап - ПРЕДЛОЖИТЬ изменить или расторгнуть договор аренды (пункт 2 статьи 452 ГК);
третий этап - ПОТРЕБОВАТЬ изменения или расторжения договора аренды в суде (обратиться в суд):
после получения отказа от расторжения договора;
в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан - в тридцатидневный срок после получения предложения о расторжении договора.
Факт получения предупреждения арендатором - необходимое условие расторжения, что подтверждается Президиумом ВАС в пункте 30 информационного письма N 66.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения, сославшись на часть вторую статьи 619 ГК РФ, согласно которой договором аренды могут быть установлены основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса.
Договором аренды предусмотрено, что сдача арендуемого помещения в субаренду без письменного разрешения арендодателя является основанием для его досрочного расторжения.
Возражая против заявленного требования, ответчик, не оспаривая факт сдачи арендуемого им помещения в субаренду третьему лицу без соответствующего разрешения арендодателя, сослался на несоблюдение установленного частью 3 статьи 619 ГК РФ порядка досудебного урегулирования спора, указав на то, что им не было получено письменное предупреждение арендодателя о необходимости устранить в разумный срок нарушения договорного обязательства.
Согласно части третьей статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Суд признал довод ответчика обоснованным, указав, что по смыслу части третьей статьи 619 Кодекса такое письменное предупреждение должно быть получено арендатором, чтобы он имел возможность исполнить договорное обязательство в разумный срок.
Как было установлено в ходе судебного разбирательства, истец со своей стороны не принял надлежащих мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения (вручение под расписку, направление заказным письмом или с уведомлением о вручении).
Иные доказательства получения ответчиком предупреждения в материалах дела также отсутствовали.
Учитывая изложенное, суд признал порядок досудебного урегулирования спора несоблюденным и оставил иск без рассмотрения.
Таким образом, необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
Внесудебная процедура расторжения договора аренды.
Как уже было сказано, внесудебная процедура расторжения договора аренды предусмотрена пунктом 1 статьи 450 ГК (соглашение сторон) и пунктом 3 статьи 450 ГК (односторонний отказ от исполнения договора).
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 ГК).
При этом соответствующего решения суда не требуется, что подтверждается арбитражной практикой (пункт 27 информационного письма N 66).
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о выселении из занимаемого нежилого помещения в связи с прекращением договора аренды. Ответчик считал требование истца неправомерным, так как договор аренды, не будучи расторгнутым в судебном порядке, продолжает действовать.
В ходе судебного разбирательства установлено, что при заключении договора аренды по инициативе арендодателя в договор было включено условие, предусматривающее основание отказа арендодателя от исполнения договора в соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ. В качестве такого основания было определено однократное невнесение арендатором арендной платы в установленный договором срок.
По мнению ответчика, данное условие договора является ничтожным, поскольку по смыслу статьи 619 и пункта 2 статьи 450 Кодекса те или иные нарушения договора одной из сторон могут являться основанием только для расторжения договора в судебном порядке по требованию другой стороны, но не для отказа последней от исполнения договора во внесудебном порядке.
Суд не согласился с позицией арендатора, отметив, что такой вывод не следует ни из приведенных норм закона, ни из положений пункта 3 статьи 450 ГК РФ.
Факт нарушения, с которым договор связывает право арендодателя отказаться от исполнения договора, доказан материалами дела и не оспаривается ответчиком. В силу пункта 3 статьи 450 Кодекса в этом случае договор считается расторгнутым, соответствующего решения суда не требуется.
Так как арендатор добровольно не освободил занимаемое нежилое помещение, арендодатель вправе был обратиться в суд с иском о его выселении в связи с прекращением договора аренды.
Приняв во внимание изложенное, суд иск удовлетворил.
Таким образом, в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя и арендатора от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором или арендодателем того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).
Могут ли стороны договора аренды предусмотреть односторонний отказ от исполнения договора без каких-либо оснований (нарушений условий договора)?
Ответа на этот вопрос арбитражная практика не дает. По мнению автора, формулировка пункта 3 статьи 450 ГК, в которой нет такого запрета, позволяет ответить на этот вопрос положительно. Однако стороны крайне редко прибегают к установлению такого условия в договоре, так как данное условие чаще всего не отвечает интересам той или иной стороны договора аренды недвижимости.
Пункт 2 статьи 610 ГК также предусматривает односторонний отказ от исполнения договора.
«Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок».
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК).
Таким образом, ГК РФ предусматривает четыре варианта преодоления судебной процедуры расторжения договора аренды:
подписать соглашение о расторжении договора аренды;
предусмотреть в договоре основания одностороннего отказа от исполнения договора;
предусмотреть в договоре односторонний отказ от исполнения договора без каких-либо оснований;
заключить договор на неопределенный срок.
Какой документ может подтвердить момент расторжения договора при внесудебной процедуре его расторжения?
В практике применяются заказные письма с уведомлением, передача уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора под расписку (на входящий номер). Судебная практика поддержала также вариант телеграммы.
Общество, являющееся собственником помещений общей площадью 713,5 кв. метров в здании, расположенном по адресу: Москва, Зеленоград, корпус 360, предоставило его в пользование банку согласно заключенному сторонами договору аренды от 01.01.2002 N 2. Пунктом 4.1 договора срок его действия определен до 30.04.2002. По истечении этого срока договор считается возобновленным согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации на неопределенный срок, поскольку арендатор продолжал пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
Телеграммой от 16.07.2002 общество уведомило банк о прекращении арендных отношений в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 610 названного Кодекса, в связи с чем договор аренды прекратил свое действие с 16.10.2002. Данное обстоятельство установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 11.03.2003 по другому делу (N А40-241/03-77-2), которым удовлетворены требования общества к банку об обязании последнего освободить спорное помещение и о взыскании арендной платы за пользование помещением в период с августа 2002 по январь 2003 года включительно.
По настоящему спору истцом заявлено требование о взыскании с ответчика неосновательного обогащения, которое определено как доход, полученный ответчиком посредством экономии арендной платы за пользование помещением в период с 16.10.2002 по 21.10.2003. При этом расчет суммы иска произведен истцом исходя из среднерыночных ставок арендной платы и без учета сумм, взысканных по ранее рассмотренному делу (N А40-241/03-77-2).
Согласно абзацу второму статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор не возвратил арендованное имущество по окончании срока действия договора либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Если указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В рассматриваемом случае правоотношения сторон урегулированы нормами обязательственного права, поэтому требования истца о применении норм законодательства о неосновательном обогащении неправомерны.
Поскольку оспариваемые судебные акты не нарушают единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права, оснований для их отмены в соответствии со статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется (Постановление ПВАС от 29.06.04 N 3771/04).
Практика показывает, что при одностороннем отказе от исполнения договора аренды недвижимости арендатор не сразу покидает занимаемое помещение. В этой связи в договоре вместе с односторонним отказом от его исполнения уместно предусмотреть неустойку за несвоевременное освобождение помещения после расторжения договора аренды.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
На основании вышеизложенного необходимо сказать о том, что мы выяснили в чем же заключается суть договора аренды зданий и сооружений, а именно арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование либо только во временное пользование арендатору здание или сооружение за плату. Также мы постарались, обобщив знания исследователей данной темы, установить что представляют из себя здания и сооружения с юридической точки зрения, а именно они «отличаются неподвижностью, фундаментальной привязкой к конкретному земельному участку, на котором они возведены, конструктивно рассчитаны на длительный срок эксплуатации, отдельные из них представляют художественную ценность и поэтому имеют относительно высокую ценность, особенно памятники истории, культуры, архитектуры, являющиеся уникальными объектами, на стоимость которых оказывает самостоятельное влияние и местонахождение земли под зданием и сооружением».
Особенностями по договору аренды зданий и сооружений можно определить то, что эта сделка подлежит государственной регистрации, выплата арендной платы и то, что при заключении договора необходимо учитывать, что в соответствии с п.3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Для всестороннего изучения договора аренды зданий и сооружений мы использовали труды таких правоведов как Йоффе О.С., Брагинский М.И., Витрянский В.В., Иванов А.А., Дорогавцева Е.Е., Садикова О.Н., Суханов Е.А., Чубаров В.В..
Приложение N 1
ПОРЯДОК СДАЧИ В АРЕНДУ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ЦЕЛЕВЫМ НАЗНАЧЕНИЕМ
. Нежилые помещения предоставляются в аренду конкретному арендатору под определенный вид деятельности.
. При сдаче помещений целевым назначением для физических и юридических лиц соблюдаются следующие условия:
.1. Целевое выделение нежилого помещения может осуществляться на долгосрочной основе до 5 лет, в отдельных случаях - до 25 лет.
.2. При целевой сдаче в аренду помещений муниципального нежилого фонда для расчета арендной платы учитываются особенности арендуемого помещения (обеспечение помещения инженерными коммуникациями):
а) при полном обеспечении помещения или размещении арендуемого помещения в здании, полностью обеспеченном коммунальными услугами, - 100% арендной платы от нормативной;
б) при частичном обеспечении помещения коммунальными услугами - 70% от базовой (нормативной) ставки арендной платы;
в) подвальные, полуподвальные и неблагоустроенные приспособленные помещения - 50% от базовой (нормативной) ставки арендной платы;
г) если помещение используется ограниченное время в зависимости от времени работы муниципального предприятия, арендная плата дифференцируется в соответствии со временем использования;
д) если помещение длительное время не арендуется, Администрация вправе после официального объявления в средствах массовой информации о сдаче в аренду конкретного здания или помещения снижать ставку арендной платы на 10 (десять) процентов от базовой (нормативной) ставки по истечении каждого последующего месяца, но не более 40 (сорока) процентов. Данная ставка устанавливается на срок действия Договора аренды.
Приложение N 2
ОБРАЗЕЦ ОРДЕРА
Балансодержатель ____________________ Балансодержатель
_____________________________________
"___" _______________ 200_ г. "___" __________________ 200_ г.
КОРЕШОК ОРДЕРА N _________________ОРДЕР N ______________________
Фамилия предпринимателя, выдан гр.
руководителя предприятия - фамилия предпринимателя, руководителя
Арендатора __________________________ предприятия - Арендатора)
Имя _______ Отчество ________________ Имя _______ Отчество ______________
Вид и целевое назначение ____________ на право занятия в аренду
деятельности предприятия, ___________ нежилого помещения площадью _______
предпринимателя в жилом (нежилом) кв. м по адресу:
доме ________________________________
Предоставляется в аренду нежилое
помещение в жилом (нежилом) доме Вид и целевое назначение
по адресу: __________________________ деятельности предприятия,
площадью ______________________ кв. м
Основание выдачи ордера:
постановление главы Срок действия ордера
МО __________________________________ Ордер выдан на основании
постановления
от "___" ______________ 200_ г. N ___ главы МО __________________________
от "___" ______________ 200_ г. N ___
Балансодержатель: Балансодержатель:
Руководитель ________________________ Руководитель ____________________
(подпись) (подпись)
Печать Печать
Дата "___" ________________ 200_ г.
Ордер получил ____________________
Дата _________ 200__ г. Настоящий ордер является документом, дающим
право на занятие указанного нежилого помещения.
Передача ордера другому лицу запрещается.
Приложение N 3
ПЕРЕЧЕНЬ КАТЕГОРИЙ АРЕНДАТОРОВ, ДЛЯ КОТОРЫХ УСТАНАВЛИВАЕТСЯ МИНИМАЛЬНАЯ СТАВКА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ
. Граждане - члены творческих союзов - за помещения, используемые в качестве мастерских.
. Общественные организации ветеранов войны, инвалидов, райкомы профсоюзов.
. Творческие союзы и общественные объединения деятелей культуры и искусства.
. Предприятия и организации, обслуживающие социально незащищенные слои населения (детские приюты, дома ребенка и др.).
. Предприятия и организации, использующие труд инвалидов, численность которых составляет более 50 процентов от общего количества работников, а также инвалиды с детства первой и второй группы - предприниматели, осуществляющие свою деятельность без образования юридического лица.
. Внешкольные воспитательные организации (клубы, секции, станции юных техников, библиотеки), ведущие работу с детьми.
. Арендаторы, ведущие капитальный ремонт или реконструкцию арендованного помещения, на срок проведения ремонта или реконструкции, но не более 24 месяцев.