Недвижимое имущество как объект гражданских прав

Недвижимое имущество как объект гражданских прав

Содержание

Введение

Глава 1. Недвижимое имущество как правовая категория

.1 История развития норм о недвижимом имуществе

1.2 Понятие недвижимого имущества как объекта гражданских правоотношений

.3 Классификация недвижимого имущества как объекта гражданских правоотношений

Глава 2. Правовой режим недвижимого имущества

2.1 Правовой режим земельных участков

.2 Жилые и нежилые помещения как объект недвижимости

.3 Имущество, отнесенное законом к недвижимым вещам

Заключение

Список литературы

Введение

Актуальность темы исследования. В качестве полноценного объекта гражданских прав недвижимое имущество стало возвращаться в российский гражданский оборот с начала 1990-х годов. Основу правового регулирования недвижимости составили в первую очередь нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), которые в настоящее время получают развитие в иных нормативных актах. ГК РФ заложил основу такого соотношения, принципиально отличающегося от того, которое существовало в советском праве. Отмена государственной монополии на землю, изменение форм собственности, возрождение классического деления вещей на движимые и недвижимые послужили основанием для полноценного введения недвижимого имущества в гражданский оборот.

Однако итоги более чем двух десятков лет развития нашего общества в условиях обновленной экономики свидетельствуют о потребности более активного вмешательства государства в деятельность участников рынка недвижимости, определения соответствующих форм и методов регулирования отношений по поводу возникновения, изменения, прекращения прав на недвижимость в целях оптимального сочетания интересов правообладателей с потребностями и интересами общества и государства.

Неэффективное регулирование гражданско-правовых имущественных отношений по поводу недвижимости может отрицательно сказаться на ходе рыночных реформ и всей экономической жизни российских регионов.

Необходимость решения этих задач в регулировании отношений по поводу недвижимости обусловила актуальность настоящего исследования.

Степень разработанности темы. Вопросам недвижимости посвящены труды М.М. Агаркова, С.С. Алексеева, М.И. Брагинского, С.Н. Братуся, А.В. Бенедиктова, В.В. Витрянского, Б.М. Гонгало, В.П. Грибанова, В.А. Дозорцева, Б.Д. Завидова, С.Э. Жилинского, О.С. Иоффе, Ю.Х. Калмыкова, О.А. Красавчикова, П.В. Крашенинникова, И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского, А.П. Сергеева, К.И. Скловского, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого, P.O. Халфиной, С.А. Хохлова, Б.Б. Черепахина, Л.С. Явича, В.Ф. Яковлева и других ученых. Однако стоит отметить, что в науке гражданского права на современном этапе недостаточное развитие получило направление исследований, посвященных недвижимому имуществу как объекту гражданских прав.

Целью исследования является анализ и критическое осмысление проблем недвижимого имущества как объекта гражданских прав.

Достижение этой цели требует решения следующих задач:

исследовать историю развития норм о недвижимом имуществе;

определить понятие недвижимого имущества как объекта гражданских правоотношений;

провести классификацию недвижимого имущества на виду;

выявить правовой режим земельных участков;

рассмотреть жилые и нежилые помещения как объект недвижимости;

охарактеризовать имущество, отнесенное законом к недвижимым вещам.

Объектом исследования являются правовые отношения, связанные с реализацией прав на недвижимое имущество.

Предмет исследования - российское законодательство, закрепляющее правовой статус недвижимого имущества.

Методология и теоретическая основа исследования. В процессе исследования используются логический, исторический, системный, диалектический, сравнительно-правовой и другие методы исследования.

Теоретическую основу исследования составляют труды отечественных правоведов, посвященные рассматриваемой теме.

Методологическую основу исследования составил диалектический подход к исследованию правовых процессов и явлений, конкретизированный в рамках отечественной науки в принципах системности, детерминизма, развития и деятельности, позволяющий видеть их в развитии, взаимодействии и противоречии.

В работе применен ряд общенаучных, частно-научных и специальных методов познания - системный, комплексный, структурно-функциональный, конкретно-исторический, сравнительно-правовой, системно-правовой, нормативно-логический, метод восхождения от абстрактного к конкретному, от общего к частному.

Источниковедческой базой исследования выступают: Конституция Российской Федерации, федеральные конституционные законы, федеральные законы, нормативные правовые акты Президента, Правительства Российской Федерации, иные нормативные правовые акты, а также зарубежное законодательство.

Структура работы определена с учетом характера и специфики исследования. Работа состоит из введения, двух глав, включающих шесть параграфов, заключения, списка использованных нормативных актов и научной литературы.

Глава 1. Недвижимое имущество как правовая категория

.1 История развития норм о недвижимом имуществе

Понятие "недвижимое имущество" впервые было сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира. В свою очередь, вещи имели свойство классификации и подразделялись: на телесные - которые можно чувствовать и бестелесные - которые не имели чувства (осязания); делимые и не делимые, потребляемые и не потребляемые, простые и сложные, движимые и недвижимые.

Движимыми (res mobiles) были вещи, которые могли изменять положение в пространстве без уменьшения своей ценности и повреждения собственной сущности. Между движимыми вещами различались те, что не двигались сами, но могли быть приведены в движение со стороны других (res mobiles более узком смысле) и вещи которые двигались сами (res se moventes). Среди вещей которые двигались сами, самыми важными являлись скот и рабы.

В этом значении недвижимостью считались строения (inaedificatio), всё, что было посеяно (insemenatio) и посажено на земле (implantatio). Inaedificatio, insemenatio и implantation имели собирательное имя superficies (земная поверхность). Это разделение имело значение при появления правила: Superficies solo cedit, по которому все, что находилось на земле, принадлежало собственнику земли, без связи с тем, кому принадлежали перечисленные составные части или акцессориумы (принадлежности).

Деление вещей на движимые и не движимые в римском праве не имело особого значения: и те и другие подлежали почти одинаковым юридическим нормам. Тем не менее, это естественное деление играло некоторую характерную и для рабовладельческого Рима роль. Недвижимостями считались не только земельные (praedia fundi) и недра земли, но и все созданные чужим трудом на земле собственника. Оно признавалось естественной или искусственной части поверхности земли - res soli. Сюда относились постройки, посевы, насаждения. Все эти предметы, связанные с землей или фундаментально скрепленные с ее поверхностью, считались ее составными частями. Они подлежали правилу superficies solo cedit - сделанное над поверхностью, следует за поверхностью. Невозможной представлялось отдельная собственность на дом и на землю. Воздушное пространство над участком тоже рассматривалось, как часть поверхности.

Большую роль в римском праве сыграли выработанные комиссией двенадцати (децемвиров) законы ХI таблиц, которые были выработаны комиссией двенадцати (децемвиров) в середине V в. до н.э. Свое название они получили от того, что были начертаны на 12 деревянных досках-таблицах, выставленных для всеобщего обозрения на главной площади Рима, его политическом центре - Форуме.

В древнейшем праве не было специального термина для обозначения собственности. Весьма древний термин dominium (от глагола dominare - укрощать) означал "господство" и применялся ко всем случаях, когда какая-нибудь вещь находилась в чьей-либо власти, применялся ко всему тому, что находилось в хозяйстве, в доме (domus). Лишь в I в. н.э. юристы начали постепенно ограничивать значение термина dominium, но и тогда он все еще обозначал более широкий круг явлений, чем собственность. В конце классического периода (III в. н.э.) разработка частноправового понятия собственности была завершена, и обычным обозначением для собственности является с этого времени термин proprietas. Это термин обозначал особо характерное отношение господства над вещами, высшее среди других.

Анализируя содержание собственности как plema in re potestas (собственность предоставляет полную власть над вещами), классические юристы выяснили, что собственники на основании этой власти получают, в основном, три группы правомочий: jus utendi, jus fruendi и jus abutendi. Согласно jus utendi собственники имели право употреблять свои вещи; согласно jus fruendi имели право собирать природные и гражданские плоды своих вещей, а согласно jus abutendi могли уничтожать вещи, отказываться от них или распоряжаться ими, перенося стоимость с них на другие вещи или восстанавливая какое-то право на вещи в своих интересах. Указанные правомочия собственника были очень широки.

Влияние римского права отразилось на структуре и содержании Французского гражданского кодекса 1804 г. (ФГК), вошедшего в историю под названием Кодекса Наполеона.

Французский гражданский кодекс выделяет три основания классификации имущества на движимое и недвижимое (ст.ст. 517-526):

) по природе (земельные участки, строения, ветряные или водяные мельницы, утвержденные на столбах и составляющие часть строения, урожай на корню и плоды, не снятые еще с деревьев, леса и т.д.);

) по назначению (это предметы, которые собственник земли поместил на свой участок для его обслуживания и эксплуатации, - животные, служащие для обработки земли; земледельческие орудия, семена, удобрения, голуби в голубятнях, ульи, рыба в прудах, солома и удобрение и т.д.);

) вследствие предмета, принадлежность которого оно составляет (узуфрукт на недвижимые вещи; сервитуты или земельные повинности; иски, имеющие своим предметом возвращение недвижимого имущества).

С того момента, как колосья срезаны, а плоды сорваны, они являются движимостью. Если сжата часть урожая, то лишь эта часть является движимостью. Трубы, проводящие воду в дом или в иное имение, являются недвижимым имуществом и составляют часть земельного участка, на котором они расположены.

Французский гражданский кодекс сформулировал основной критерий отличия недвижимых вещей от движимых - прочную связь с землей. Этот принцип не утратил своей важности и закреплен в законодательстве многих стран мира.

Германское гражданское уложение (ГГУ), принятое рейхстагом в 1896 г. и введенное в действие с 1 января 1900 г., стало крупнейшей кодификацией конца прошлого века. В ходе ее разработки произошло упорядочение и частичное обновление гражданского права, состоящего из разнородных систем (княжеских, городских, вотчинных). Княжеское и вотчинное право отдельных земель сосуществовало со сборниками общественного пандектного римского права (называвшегося иначе современным римским правом - Heutige Romisches Recht). Итак, Германское гражданское уложение 1896 г. в значительной мере базировалось на римском праве, которое в свое время подводило итог исторического прошлого и выхода на новую ступень своего развития.

В отличие от римского права, согласно § 90 ГГУ, в понятие вещи входят лишь материальные объекты. Все вещи делятся на земельные участки и движимые вещи. Движимостью считается все, что не является земельным участком и его принадлежностью, прочно связанной с почвой. ГГУ содержит большее количество ограничений прав собственника, чем Кодекс Наполеона, что соответствует духу времени. Право собственности на недвижимость подвергалось существенным ограничениям по сравнению с правом собственности на движимые вещи.

Свое развитие получила и англосаксонская правовая система, которая базировалась на общем праве Англии, возникшем на рубеже XI и XII вв. Право Англии обладает большим своеобразием, что во многом объясняется ее географической обособленностью. В английском праве различалось движимое и недвижимое имущество, но традиционным было деление вещей на реальную (real property) и персональную собственность (personal property). Это деление, сложившееся исторически, было связано с различными формами исков, которыми защищалась реальная или персональная собственность. Реальными исками защищались родовая недвижимость и только такие права на землю, которые носили характер свободного держания, феодального владения от короля или другого лорда. К ним относились и права на феодальный титул. Все другие вещи защищались персональными исками, по которым можно было требовать возмещения ущерба.

В США гражданское право на протяжении всей истории, по существу, складывалось из отдельных важных правовых институтов - права корпораций, договорного права, собственности и т.д. Регулирование гражданско-правовых в основном входит в компетенцию отдельных штатов, в некоторых из которых были приняты гражданские кодексы (Калифорния, Монтана и др.). Юридическая техника конструирования корпорации с некоторыми модификациями позаимствована правовой системой США из английского общего права.

Гражданский кодекс штата Калифорния 1872 г. закрепляет, что все имущество делится на реальное, или недвижимое, и личное, или движимое (§ 657). К недвижимому имуществу относится земля; все то, что прикреплено к земле; то, что следует вместе с землею или считается ее принадлежностью и что считается недвижимостью согласно закону (§ 658). Исключение составляет то, что можно отделить от земли в целях продажи, - плоды, урожай сельскохозяйственных культур, вещи, которые, будучи прикрепленными к земле либо являясь ее частью, были отделены перед передачей покупателю или перед заключением договора о продаже. Всякое имущество, не являющееся недвижимым, считается движимым по § (663).

В XX и в начале ХХI вв. сохраняется "множественность" правовых систем, среди которых особое место принадлежит континентальной ветви европейского права (континентальному праву), англосаксонской ветви права, а также мусульманскому праву. Появились и получили развитие новые, в основном локальные правовые системы. В континентальной ветви права сохраняется идущее от римского права деление его на владение, право собственности и сервитуты.

Понятие недвижимости вошло в законодательство нашей страны сравнительно недавно в связи с возвращением недвижимого имущества в качестве полноценного объекта гражданских прав в гражданский и хозяйственный оборот. Сам термин "недвижимое имущество" появился в российском законодательстве в начале XVIII в. и впервые был использован в 1714 г. в Указе Петра I о единонаследии, заменив собой существовавшие прежде понятия - вотчины и поместья, и стерев различия между ними: "Всем недвижимых вещей, то есть, родовых, выслуженных и купленных вотчин и поместий, также и дворов, и лавок не продавать и не закладывать...".

Деление вещей на движимые и недвижимые образовалось исторически, и изначально было связано с особым значением земли, сделки с которой составляли большинство всех сделок, совершаемых с недвижимостью. Дореволюционное право России, в частности, Свод законов Российской империи, не давало общего определения недвижимости и отличительного признака недвижимых от движимых вещей; объекты недвижимости определялись только через их перечисление. Однако дореволюционные цивилисты в своих трудах пытались выделить признак, по которому бы различались движимые и недвижимые вещи.

Как отмечал Г.Ф. Шершеневич, теоретическое отличие заключалось в том, способны ли они или нет к перемещению без повреждения сущности и без уменьшения ценности. Под недвижимостью понималась часть земной поверхности, и все то, что с нею связано настолько прочно, что эта связь не может быть порвана без нарушения вида и цели вещи. Сюда, прежде всего, относились строения, только если их фундамент укреплен в землю, тогда как строения, поставленные на землю, должны были считаться движимыми вещами. Строения, хотя и прочно укрепленные в земле, переходили в разряд движимых вещей в случаях, когда сделка была направлена на приобретение материала, из которого они состоят, без участка земли, под ним находящегося, например, продажа на слом.

Таким образом, вопрос о прочности и связи строения с землей решался в зависимости от конкретных обстоятельств. Постройки под землей в русском дореволюционном праве также считались недвижимостью. Признавались недвижимостью деревья, плоды, растения, минералы, металлы и другие ископаемые, пока они находились в прочной связи с почвой, не выступая как самостоятельные вещи, а только как части земли, подчиняясь ее положению. Морские и речные суда относились к движимым вещам. Недвижимостью не признавались строения, воздвигнутые на чужой земле в силу какого-либо договора с собственником участка.

В советский период недвижимость была преимущественно объектом государственной собственности и почти полностью была исключена из гражданского оборота. Например, ГК РСФСР 1922 г. с отменой частной собственности на землю (ст. 21) упразднил деление имущества на движимое и недвижимое. В редких случаях допускалось право собственности граждан на отдельные виды недвижимости (например, на жилые дома).

Советское гражданское право не давало легального определения недвижимости, хотя в ГК РСФСР 1964 г. содержались нормы, выделявшие право собственности на такого рода вещи и совершение сделок с ними в отдельные правовые институты (личная собственность на жилой дом, договор купли-продажи жилого дома или дачи, возможность завещания данных объектов). Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик, принятые в 1991 г. на первой волне реформирования не только советского права, но и государства, уже содержали деление имущества на движимое и недвижимое. Было дано вполне классическое определение недвижимости. Главным признаком была указана прочная связь с землей, но вместе с тем упоминалась и несоразмерность ущерба назначению имущества при перемещении (п. 2 ст. 4).

Термин "недвижимое имущество" присутствовал еще в Законе РСФСР от 24.12.1990 № 443-1 (ред. от 24.06.1992, с изм. от 01.07.1994) "О собственности в РСФСР" в контексте приобретательной давности (п. 3 ст. 7), но названый Закон определения этого понятия не давал. Между тем, вопрос о включении тех или иных вещей в состав недвижимости имеет важное значение при оценке, продаже, залоге, завещании и других операциях с недвижимым имуществом.

В настоящее время понятие "недвижимость" закреплено в первой части ГК РФ, которая вступила в силу с 1 января 1995 г. Перейдем к рассмотрению понятия недвижимого имущества как объекта гражданских правоотношений по современному российскому гражданскому праву.

1.2 Понятие недвижимого имущества как объекта гражданских правоотношений

В настоящее время мы можем говорить о некоторых результатах действия в России норм ГК РФ, регламентирующих правовой режим недвижимого имущества. Рыночные преобразования, стихийно ворвавшиеся в российскую экономику, потребовали от российского законодателя создания системы норм, регламентирующих отношения по включению в гражданский оборот недвижимых объектов: земельных участков, предприятий, жилых и нежилых помещений, зданий, сооружений, природных ресурсов. Такая нормативная база была создана в необыкновенно короткие сроки. Однако, если на первом этапе основная задача законодателя состояла в основном в создании норм, обеспечивающих законный переход недвижимых вещей из публичной собственности в частную, сейчас же в результате сформировавшегося рынка недвижимости перед законодателем иная цель - обеспечить охрану и защиту прав собственников недвижимости.

Недвижимость - одна из центральных категорий гражданского права, хозяйственного оборота, рынка. В то же время, "недвижимость - это понятие законодательное, законом рожденное, им же изменяемое".

Правовое значение деления вещей на движимые и недвижимые связывается с установлением различного правового режима соответственно для недвижимых и движимых вещей по следующим базисным критериям:

Во-первых, отчуждение и приобретение недвижимых вещей осуществляется исключительно в режиме гласности, ассоциируемой с необходимостью государственной регистрации сделок с недвижимыми вещами (ст.ст. 164, 223 ГК РФ), доступной для ознакомления третьим лицам. Государственная регистрация сделок с движимыми вещами производится лишь в случаях, специально указанных в законе. Согласимся с исследователями, подчеркивающими, что "государственную регистрацию нельзя считать признаком недвижимости. Это лишь следствие, констатация наличия объективно присущих этой категории вещей свойств, закрепленных законодательством".

Приведем пример из практики. Стороны обратились в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации. Из представленных суду документов следовало, что стороны, заключившие договор купли-продажи здания, обратились к учреждению юстиции с заявлением о его государственной регистрации, сославшись на содержащееся в договоре условие о том, что он вступает в силу с момента государственной регистрации. Учреждение юстиции на основании п. 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отказало в регистрации, поскольку данный договор не подлежит государственной регистрации. Арбитражный суд первой инстанции отказал сторонам в удовлетворении иска к учреждению юстиции. В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом согласно требованиям статей 164 и 131 ГК РФ осуществляется только в случаях, установленных законом. В соответствии со ст. 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" во всех случаях, когда закон предусматривает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, такая регистрация всегда является обязательной. ГК РФ не предусмотрено государственной регистрации договора купли-продажи здания. Включение сторонами в договор, не подлежащий государственной регистрации, условия о том, что он подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента государственной регистрации, противоречит нормам ГК РФ. Такое условие является ничтожным в силу требований статей 168 и 180 ГК РФ. Поэтому учреждение юстиции правомерно отказало в государственной регистрации договора купли-продажи здания.

В-третьих, ипотека может быть установлена только в отношении недвижимых вещей (ст. 338 ГК РФ).

В-четвертых, наследование недвижимых вещей и их правовой режим определяются по нормам права, действующим в месте их нахождения, движимых вещей (при наследовании) - по нормам права, действующим в последнем постоянном месте жительства наследователя.

В-пятых, споры о праве собственности и иных вещных правах на недвижимые вещи рассматриваются по месту нахождения недвижимых вещей (ст. 30 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ)), споры об аналогичных правах на движимые вещи - в месте нахождения ответчика (ст. 28 ГПК РФ), а в случаях, указанных в законе, - в месте, определяемом по выбору истца (ст. 29 ГПК РФ).

Говоря об особом правовом режиме недвижимости (недвижимого имущества), в юридической литературе называют следующие признаки недвижимости:

это вещь, предмет материального мира. В литературе данный признак еще называют как "физическая осязаемость"; в дореволюционной юридической литературе как "самое свойство имущества недвижимого - нельзя его скрыть подобно движимости". Из данного признака недвижимости можно выделить еще такой как: "имущество недвижимое является более важным, нежели движимое", обладающее большей ценностью, это "имущество имеющее господство над движимым", "соотносящееся с движимым как главное";

индивидуально-определенное имущество;

незаменимое имущество;

обладающее прочной связью с землей, перемещение, которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, либо отнесенное к таковым законодательным актом. Данный признак выделяется еще дореволюционными цивилистами, однако, с одной оговоркой: "Нет необходимости, чтобы юридическое деление имуществ на недвижимые и движимые совпадало с физическою неподвижностью или подвижностью вещей: в области права это деление имуществ имеет то значение, что одни определения связываются с имуществами недвижимыми, другие - с имуществами движимыми; но действительно ли имущество, признаваемое по закону недвижимым, неподвижно по своей природе или оно подвижно, это все равно; и если, например, законодательство найдет нужным какое-либо определение, касающееся недвижимого имущества, распространить и на имущество движимое, то определение это будет применяться и к движимому имуществу, и наоборот".

В юридической литературе критикуется такой признак недвижимости, как "прочная связь объекта с землей", со ссылкой на то, что многие искусственно созданные объекты, не имеющие прочной связи с землей, относятся к таковым. Например, квартира на пятом этаже или офис - нежилое помещение, который регистрируется как самостоятельный объект. На мой взгляд, как раз эти объекты относятся к недвижимости не по признаку прочной связи с землей, а в силу прямого указания в законе (ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Подвергается критике и признак недвижимости, вытекающий из ст. 130 ГК РФ: "...невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба вещи". Действительно, современные технические достижения позволяют передвигать даже монументальные здания с одного места на другое без какого-либо ущерба их назначению. Несмотря на то, что многие объекты недвижимости могут быть перенесены без ущерба их назначению, однако, как правило, объекты, укрепляемые в землю фундаментом, имеют прочную связь с землей и ставятся на нее на длительное время. Перемещение таких объектов является исключением из общего правила. И такое закрепление понятия недвижимости в статье ГК РФ - прием юридической техники.

В юридической литературе выделяются также следующие смежные признаки: многократное использование в процессе производства и иных целях; незаменяемость; управляемость; детальная регламентация сделок с недвижимостью государственными органами.

Исходя из перечисленных признаков в литературе дается следующее определение недвижимости: недвижимыми вещами являются индивидуально-определенные физически осязаемые предметы, по поводу которых возникают гражданские правоотношения…, условием использования которых по назначению является их неразрывная физическая и юридическая связь с землей. Недвижимые вещи - материальные, физически осязаемые, индивидуальные и незаменимые предметы естественного происхождения или результаты человеческого труда, обладающие имманентным свойством прочной связи с землей, а также движимые по своим естественным свойствам вещи - воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации и имеющие экономическую форму товара и потому являющиеся объектами гражданского оборота.

В число признаков недвижимости предлагается ввести такой признак, как юридическая связь объекта с землей, согласно которому признавать недвижимостью только те строения, земля под которыми находится у владельца на праве собственности. Строения, построенные на чужой земле, признать движимой вещью. В современных российских условиях включение такого признака повлечет крайне негативные последствия, поскольку многие собственники строений в отношении земельного участка, расположенного под строением, имеют право аренды. В этой связи большинство объектов недвижимости одновременно перестанут быть таковыми.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится на всей территории России по установленной системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Представляется, что государственная регистрация объектов недвижимости и прав на недвижимое имущество и сделок с ним не могут быть названы в качестве дополнительных признаков недвижимого имущества.

Категория "недвижимость" включает в себя определенные характеристики самих объектов недвижимого имущества, вследствие чего предусмотрен специальный режим их обращения в гражданском обороте. Потребности гражданского оборота диктуют необходимость в более гибком подходе к понятию недвижимости.

Обратимся к легальному определению недвижимости. Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Рассмотрим пример из практики. В данном случае суд, отказывая в иске, пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для признания права собственности на спорный объект, поскольку спорный объект не является недвижимостью исходя из положений п. 1 ст. 130 ГК РФ. Территориальное управление Росимущества в Тамбовской области (далее - управление Росимущества) обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к Администрации города Тамбова (далее - администрация) о признании права собственности на гараж (литер В) общей площадью 54,8 кв. м., расположенный по адресу: г. Тамбов, Интернациональный проезд, 14. Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 04.08.2009 в иске отказано. В арбитражном апелляционном суде дело не рассматривалось. Федеральный арбитражный суд Центрального округа постановлением от 21.12.2009 оставил без изменения названный судебный акт. В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд РФ, о пересмотре в порядке надзора указанных судебных актов управление Росимущества просит их отменить, указывая на нарушение данными судами норм права и неполное исследование обстоятельств спора. Изучив принятые по делу судебные акты и доводы заявителя, коллегия судей не находит оснований для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ. Суды установили, что на земельном участке, находящемся в федеральной собственности и переданном в постоянное (бессрочное) пользование органу статистики, построен гараж, состоящий из кирпичного фундамента, а также металлических стен, крыши и ворот. Полагая, что названный гараж является федеральной собственностью, но регистрация права собственности на него во внесудебном порядке невозможна по причине отсутствия проектной документации, управление Росимущества обратилось в арбитражный суд с иском со ссылкой на п. 3 ст. 222 ГК РФ. Оценивая фактические обстоятельства по делу, суды правильно пришли к выводу об отсутствии оснований для признания права собственности на спорный объект, поскольку он не является недвижимостью исходя из положений п. 1 ст. 130 ГК РФ, в связи с этим, отказав в удовлетворении заявленных требований.

Акцентируем внимание на том обстоятельстве, что Федеральным законом от 30.12.2004 № 213-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" в п. 1 ст. 130 ГК РФ были внесены изменения, вступившие в силу с 1 января 2005 г. Перечень объектов недвижимого имущества был дополнен "объектами незавершенного строительства", тем самым законодатель положил конец спорам вокруг определения незавершенных объектов как объектов недвижимости.

Иллюстрацией к сказанному может служить пример из арбитражно-судебной практики, которая исходит из того, что незавершенный строительством объект как объект недвижимости может быть предметом договора купли-продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации. Прокурор предъявил иск в интересах Сбербанка России о признании недействительным договора купли-продажи незавершенного строительством объекта. Договор был заключен между акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственностью. В обоснование иска прокурор указал, что отделение Сбербанка приобрело у акционерного общества незавершенный строительством объект по договору купли-продажи. Объект передан по приемо-сдаточному акту, оплачен покупателем. Однако переход права собственности не зарегистрирован, поскольку комитет по земельным ресурсам отказался произвести такую регистрацию. Несмотря на наличие указанного договора, акционерное общество продало этот же объект обществу с ограниченной ответственностью. При рассмотрении данного спора возник вопрос о том, может ли быть предметом договора купли-продажи незавершенный строительством объект недвижимости и подлежит ли регистрации переход права собственности. Высший Арбитражный Суд РФ оценил ситуацию следующим образом. В соответствии со ст. 129 ГК РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается, должны быть прямо указаны в законе. Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством. Таким образом, эти объекты не изъяты из гражданского оборота. Из материалов дела следовало, что на участке возведены фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, данный объект является объектом недвижимости. В связи с этим комитет по земельным ресурсам, осуществляющий в этом регионе регистрацию и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость обязан был произвести регистрацию перехода прав на незавершенный строительством объект и земельный участок. Поскольку спорное имущество обременено правами отделения Сбербанка на основании договора купли-продажи, продавец (акционерное общество) потерял право распоряжаться им любым способом. С учетом изложенного было признано, что суд обоснованно удовлетворил иск прокурора.

Далее, Федеральным законом от 03.06.2006 № 73-ФЗ (ред. от 14.07.2008) "О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации" из п. 1 ст. 130 ГК РФ был исключены "обособленные водные объекты"; Федеральным законом от 04.12.2006 № 201-ФЗ (ред. от 29.12.2010) "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации" из п. 1 ст. 130 ГК РФ были исключены "леса, многолетние насаждения" тем самым российский законодатель воплотил в закон предложения сделанные в Концепции реформирования законодательства о недвижимости.

Как видно из легального определения недвижимости, законодатель разделяет два вида недвижимых вещей: вещи, недвижимые по их природе, и вещи, отнесенные к недвижимым в силу закона. В свою очередь вещи, недвижимые по их природе, подразделяются на две категории:

а) земельные участки, участки недр, т.е. объекты, составляющие единое целое с земельными участками;

б) объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, например леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

В.В. Витрянский отмечает, что с точки зрения ГК РФ базовое понятие "недвижимая вещь" (недвижимое имущество), на самом деле говорит не о едином объекте недвижимости (как объекте гражданских прав), а о четырех категориях недвижимого имущества.

недвижимые вещи по своим природным свойствам: земельные участки, участки недр;

недвижимость по признаку неразрывной физической и юридической связи с землей: здания, сооружения и другие объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба невозможно;

недвижимость по закону: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты;

недвижимость, отнесенная иными законами к таковой: предприятия, имущественные комплексы, используемые в предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК РФ), которые включают в себя как движимое, так и недвижимое имущество, использование которого подчинено единой хозяйственной цели, жилые помещения, кондоминимумы, объекты незавершенного строительства.

Представляется несовершенным открытый перечень недвижимости, т.к. ст. 130 ГК РФ установила, что недвижимыми могут быть признаны вещи, которые имеют прочную связь с землей и перемещение которых невозможно без причинения ущерба их назначению. Таким образом, согласно такому определению любые индивидуально-определенные объекты, будь то садовая скамейка, забор, колодец, будка, хозяйственные постройки, должны быть зарегистрированы как недвижимость в силу прочной их связи с землей. Относительно таких вещей необходимо дать следующее толкование. Если вещь предназначена для обслуживания другой вещи, как, например, забор, хозпостройки, элементы благоустройства жилого дома, садовая скамейка в парке, то она является соответственно принадлежностью парка или кондоминиума и в то же время будет составляющей сложной вещи: домовладения, кондоминиума или иного имущественного комплекса. Кроме того, необходимо иметь в виду и то, что регистрации подлежат наиболее социально значимые дорогостоящие вещи.

В судебной практике можно найти довольно много споров, когда физические лица или организации пытаются доказать, что принадлежащий им объект (пристройка, гараж, забор, строение, коммуникации и др.) является именно недвижимым имуществом. Ведь если суд признает возведенный объект движимым имуществом, последствия такого решения наверняка выльются в значительные финансовые затраты. Кроме того, зарегистрировать права на такое имущество невозможно, а если уже зарегистрированы - суд признает регистрацию недействительной. Раз имущество движимое, значит, принять решение о его сносе или переносе значительно проще. И вместе с тем следует иметь в виду, что самовольной постройкой может быть признано только недвижимое имущество (п. 1 ст. 222 ГК РФ). Приведем два примера из судебной практики: схожих, но разных по последствиям.

Пример 1. Фундамент торгового павильона - ленточный, стеновые панели облегченные типа "сэндвич". Таким образом, признаки недвижимого имущества отсутствуют. Оснований для регистрации права собственности на торговый павильон и признания его самовольной постройкой нет.

Пример 2. Согласно техническому паспорту, торговый павильон представляет собой здание с бетонным столбчатым фундаментом и имеет стены в виде трехслойных панелей по типу "сэндвич", перегородки из сборных панелей, односкатную железную крышу, дощатые, покрытые ДВП, линолеумом полы, металлопластиковые оконные проемы. Здание обеспечено центральным отоплением, водопроводом и канализацией. Следовательно, павильон прочно связан с землей. Перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. В связи с этим строение является недвижимым имуществом.

Интересным является вопрос о том, могут ли быть признаны недвижимым имуществом железнодорожные пути. Вопрос этот возникал в практике оттого, что органы технической инвентаризации отказывались осуществлять инвентаризацию путей и составление технических паспортов на эти объекты. Подробное объяснение того, почему железнодорожный путь является недвижимым имуществом, содержится в следующем деле. Орган по инвентаризации отказался производить техническую инвентаризацию пути, принадлежащего истцу по той причине, что путь не является, по его мнению, недвижимым имуществом. Собственник пути обратился в суд с иском о понуждении произвести инвентаризацию имущества. Суд иск удовлетворил, указав следующее. В соответствии с нормативными актами каждый железнодорожный подъездной путь должен иметь технический паспорт, в котором указываются технические характеристики рельсов, шпал, балласта, земляного полотна и других обустройств и механизмов. При описании конкретного подъездного пути обязательно указание на точки примыкания его к железнодорожным путям общего пользования. Таким образом, железнодорожный подъездной путь представляет собой сложное сооружение, характеризующееся определенным месторасположением, обеспечивающим связь с железнодорожными путями общего пользования в установленном месте для обслуживания конкретных грузовладельцев. Железнодорожные пути завода имеют сложную конструкцию верхнего строения, балластный слой, водоотвод, определенные места примыкания к различным объектам и цели использования. В случае демонтажа железнодорожных подъездных путей возможность обслуживания конкретных объектов будет утрачена, а установленные в другом месте подъездные пути будут выполнять иное назначение. Возможность демонтажа железнодорожных путей и установки их в другом месте не лишает данный объект статуса недвижимого имущества, поскольку подъездной путь, сооруженный из тех же элементов, но в другом месте, является уже новым объектом, имеющим другие характеристики.

В другом деле суд дал следующее объяснение того, почему пути являются недвижимым имуществом: железнодорожные подъездные пути как результат труда и как реальное материальное благо являются объектом гражданских прав. В то же время в силу функционального предназначения это имущество прочно связано с землей и его перемещение невозможно без несоразмерного ущерба его назначению. Таким образом, железнодорожные подъездные пути относятся к недвижимому имуществу. Этот же подход был использован и в деле другого окружного суда. Рассмотрев требования истца, суд пришел к выводу, что с учетом технических характеристик подъездного пути и находящихся на земельном участке иных объектов, составляющих со спорным объектом единый технологический комплекс, а также невозможности его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению данный объект является недвижимым имуществом, подлежащим кадастровому учету в установленном законом порядке.

Но для отнесения объекта к недвижимому имуществу помимо прочной связи с землей необходимо, чтобы он был создан в установленном порядке как недвижимость с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением норм и правил, например, градостроительных. Тем самым прочная связь с землей - лишь один из признаков, по которому объект можно отнести к недвижимости. Сюда можно добавить, например, еще один существенный критерий - наличие стационарных подведенных коммуникаций.

Следует заметить, что по итогам применения положений ГК РФ о недвижимом имуществе была разработана Концепция реформирования законодательства о недвижимости (часть из положений которой уже нашли свое законодательное закрепление). В частности в Концепции были сделаны следующие выводы:

Во-первых, что определение недвижимой вещи, содержащееся в ст. 130 ГК РФ, вряд ли нуждается в пересмотре.

Во-вторых, авторы предложили исключить из объектов недвижимого имущества леса, многолетние насаждения, обособленные водные объекты, а также предприятия, добавленные в общий перечень ст. 132 ГК РФ. И как уже отмечалось выше, леса, многолетние насаждения, обособленные водные объекты исключены из перечня недвижимости.

В-третьих, было предложено внести в список объектов недвижимости кодифицированного гражданского закона некоторые дополнения в виде комплекса недвижимого имущества, помещений (жилых и нежилых).

В юридической литературе не все данные предложения нашли одобрения, и, прежде всего, определение "недвижимости". По мнению отдельных исследователей, такое определение необходимо видоизменить с "общего" - на простое перечисление объектов недвижимости, по примеру ряда зарубежных стран, то есть фактически исключить из закона общее понятие недвижимости, оставив список недвижимых вещей.

Представляется интересным и зарубежный опыт регистрации прав на недвижимость, который располагает таким понятием, как "необходимый интерес". Так, по законодательству Франции в городской жилой недвижимости строение признается главной вещью, а земля принадлежностью, т.к. объектом интереса является жилой дом. В городской коммерческой недвижимости главной вещью признается земля, поскольку ее использование приносит доход или прибыль (именно от месторасположения земельного участка зачастую зависит прибыль организации), следовательно, земля признается объектом интереса и является главной вещью. Кроме того, сельскохозяйственные земли также во всех случаях признаются главными вещами, а строения - их принадлежностью.

На взгляд автора настоящей работы, нет необходимости исключать общую формулировку недвижимости, как и нет необходимости исключать упоминание триединого понятия "недвижимая вещь - недвижимое имущество - недвижимость", по поводу чего звучат предложения в теории права. Как видно из текста ст. 130 ГК РФ, понятие "недвижимой вещи" является синонимом "недвижимости", "недвижимого имущества" и призвано исключить ошибки правоприменения.

Но не все правоведы соглашаются с отождествлением таких терминов, как недвижимость, недвижимые вещи и недвижимое имущество, объясняя это тем, что это неравнозначные понятия. Так, Н.В. Диаковская считает, что недвижимое имущество включает в свое содержание как недвижимые вещи, так и имущественные права. Действительно, такая точка зрения имеет право на существование, тем более что в зарубежных правовых системах понятие недвижимого имущества толкуется очень широко и под ним понимают как материальные объекты, так и права на них, например сервитуты, по французскому законодательству отнесены к недвижимости. Полагаю, что в нашем правопорядке такое невозможно, поскольку у нас отсутствует концепция бестелесного имущества, и объектом права собственности могут быть материальные объекты. Что касается включения в понятие "имущество" имущественных прав, то следует сказать, что применительно к недвижимому имуществу такие права могут включаться в состав недвижимости, но в совокупности с другими вещами.

Что же касается спора о недопустимости одновременного использования применимо к недвижимости "имущество" и "вещи", здесь необходимо учитывать, что в ГК РФ изоляция недвижимых и движимых вещей от прав на них носит в известной степени искусственный характер. Указанные выше различия в правовом режиме недвижимых и движимых вещей распространяются прежде всего на вещные права, а не на вещи как таковые. Не случайно поэтому ст. 131 ГК РФ называется "Государственная регистрация недвижимости", хотя в ней идет речь о регистрации прав на вещи, а не самих вещей, а в ст. 130 ГК РФ, посвященной недвижимым и движимым вещам, неоднократно используется термин "имущество". Кроме того, ученые указывают на то, что в современном законодательстве наблюдается некоторая экспансия термина "недвижимое имущество", которым вытесняется понятие "недвижимая вещь".

Указание же на прочную связь с землей - основной признак недвижимости, указывающий на базисный вид недвижимого имущества - землю, земельные участки. Тем самым законодатель выделяет и критерий классификации недвижимого имущества, и его основной признак.

Категория недвижимого имущества выделена в законе для того, чтобы определить специфику тех правовых отношений, которые складываются по поводу данного объекта гражданских прав. Представляется логической ошибкой делать критерием отнесения объекта к недвижимости те отношения, которые существуют по поводу этого объекта. Объект недвижимости существует как физически, так и юридически независимо от тех отношений, которые существуют по поводу этого объекта. Основной признак вещи - возможность в принципе, при определенных условиях стать объектом гражданских прав. Недвижимая вещь от других вещей должна отличаться лишь объективными признаками, т.е. такими, которые не связаны с правовыми отношениями, осуществляемыми по поводу этой вещи. Для устранения из закона оснований для так называемой "юридической концепции" недвижимости предлагается изменить текст второго абзаца п. 1 ст. 130 ГК РФ, изложив его в следующем виде: "К недвижимым вещам приравниваются воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимости может быть приравнено и иное имущество".

При такой формулировке исчезнут основания утверждать, что недвижимость явление "не фактическое, а юридическое", поскольку единственным критерием отнесения объектов к недвижимости останется прочная связь с землей. Что же касается объектов, не отвечающих этому критерию, но требующих правового режима, сходного с режимом недвижимости, то они будут приравнены к недвижимости в части этого правового режима, но недвижимостью считаться не будут, что будет в полном объеме соответствовать фактическому положению дел.

1.3 Классификация недвижимого имущества как объекта гражданских правоотношений

Легальная классификация недвижимого имущества дана законодателем в п. 1 ст. 130 ГК РФ, где все недвижимое имущество разделено на два основных вида:

недвижимое имущество по природе,

недвижимое имущество, названное таковым в силу закона.

К вещам, считающимся недвижимыми в силу природы, относятся:

а) земельные участки, участки недр, т.е. объекты, составляющие единое целое с земельными участками.

Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ст.ст. 11.1, 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

Недра являются одним из природных объектов: частью земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения. Потребляемая, используемая часть недр является природным ресурсом, который, согласно Конституции РФ (ст. 9), наряду с другими природными ресурсами используется и охраняется в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

Недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью. Вопросы владения, пользования и распоряжения недрами находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Участки недр не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме. Права пользования недрами могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается федеральными законами. Добытые из недр полезные ископаемые и иные ресурсы по условиям лицензии могут находиться в федеральной государственной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, муниципальной, частной и в иных формах собственности (ст. 1.2 Закона РФ от 21.02.1992 № 2395-1 (ред. от 05.04.2011) "О недрах");

б) объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, например леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Эти объекты признаются недвижимостью до тех пор, пока они связаны с землей; будучи отделенными от нее, они становятся движимыми вещами. Вне связи с землей соответствующие объекты, например деревья, выращиваемые в специальных питомниках для последующей посадки, конструкции для сборки жилого строения, недвижимыми вещами не считаются.

К вещам, считающимся недвижимыми в силу закона, относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (летательные аппараты, сделанные и запущенные в космическое пространство человеком). Перечень, приведенный в п. 2 ст. 130 ГК РФ, не является исчерпывающим. К числу такого рода недвижимых вещей законом могут быть отнесены и иные объекты.

Деление недвижимых вещей по природе на две категории, каждая из которой отвечает критерию неразрывной связи с землей, было искусственно проведено для того, чтобы выделить вторую категорию как обладающую еще одним дополнительным признаком - возможностью их перемещения с несоразмерным ущербом их назначению. Но указанные признаки (прочная связь с землей, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению) присущи не всем объектам недвижимости.

Вместе с тем закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей сути и назначению являются движимыми - это недвижимость в силу закона (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).

Возможны классификации недвижимого имущества по различным основаниям.

Так, по формам собственности недвижимые вещи разделяются на:

) частные, то есть находящиеся в собственности граждан (физических лиц) или в собственности юридических лиц;

) публично-правовые, то есть находящиеся в собственности публично-правовых образований. В свою очередь публично-правовая собственность включает в себя:

объекты, находящиеся в федеральной собственности;

объекты, находящиеся в собственности субъектов федерации;

объекты, находящиеся в муниципальной собственности;

смешанной формы собственности, то есть находящиеся в совместной собственности различных субъектов гражданского права - частных, публично-правовых.

По характеру потребления недвижимость в виде зданий, сооружений можно разделить на жилой фонд (недвижимое имущество в жилищной сфере) и нежилой фонд. Если жилая недвижимость призвана обеспечивать потребности людей в проживании, то нежилая недвижимость используется, как правило, с целью получения дохода, то есть при осуществлении предпринимательской (производственной, коммерческой, сельскохозяйственной и пр.) деятельности.

По характеру и целям использования в гражданском обороте (по принципу зонирования) недвижимые вещи можно классифицировать на:

недвижимость, ограниченно используемая в гражданском обороте;

недвижимость, используемая для жилья;

недвижимость, используемая в предпринимательских целях;

недвижимость, используемая для общественно-значимых целей;

недвижимость, имеющая значение памятников истории и культуры.

По физическому статусу недвижимые вещи могут быть разделены на:

земельные участки;

участки недр;

здания и сооружения;

помещения;

иные объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению;

предприятия, как имущественные комплексы, используемые для осуществления предпринимательской деятельности;

движимые вещи, которые отнесены к категории недвижимости в силу закона (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).

Согласно точке зрения, сформулированной профессором Г.В. Чубуковым, недвижимое имущество и недвижимость являются разновидностями недвижимых вещей. К недвижимому имуществу он относит предметы, созданные человеком, имеющие имущественную природу, определяемую количеством человеческого труда и величиной овеществленных затрат, вложенных в их созидание, то есть капитал.

К недвижимости он относит объекты природы, сформировавшиеся в ходе естественного развития материи, предметы, не имеющие имущественной сущности. Ими являются земля и другие природные объекты и ресурсы, перемещение которых невозможно в силу их естественного (нерукотворного) происхождения и размещения.

Итак, классификация недвижимости возможна по различным основаниям.

Глава 2. Правовой режим недвижимого имущества

.1 Правовой режим земельных участков

Земельный участок, занимая центральное, по существу системообразующее, место среди объектов недвижимого имущества, является одним из важнейших объектов гражданских правоотношений.

По сравнению с движимым имуществом земля, как объект права, включалась в гражданский оборот более медленно. На раннем этапе развития права общественные отношения по поводу земли не являлись объектом гражданско-правового регулирования. Земля была экономической и социокультурной основой жизни отдельных коллективов людей, территория воспринималась ими как земля всего народа или племени без выделения частных, исключительных прав отдельных индивидов на земельный участок, вследствие чего отсутствовала возможность заключения сделок с землей и установление на нее каких-либо прав. Общественно-правовая мысль пришла к восприятию земли как объекта прав отдельных лиц в результате достаточно длительной исторической эволюции экономических отношений, в первую очередь обусловленных необходимостью повышения интенсивности использования земли, поскольку "обработка оставляет на земле признаки приложенного к ней труда, а, следовательно, и права на нее того лица, которое ее обрабатывало".

В рамках римского права в результате длительной эволюции была создана внутренне логичная система прав на землю, которая отвечала потребностям рыночного оборота мелкой поземельной собственности. В период господства феодального способа производства развитие гражданско-правового регулирования земельных отношений было теснейшим образом связано с политическим (государственным) аспектом. Это объективно объясняется, прежде всего, необходимостью укрепления публичного порядка оборота земли, так как гражданское право собственности на земельный участок наделяло правообладателя не только правомочиями хозяйственного господства на земельном участке, но и определенной юрисдикцией, государственными (суверенными) правами в отношении данной территории. В период развития капиталистических общественных отношений право собственности на землю достигло в своем развитии наивысшей исключительности в наделении собственника правомочиями в области пространства над поверхностью земли и под почвенным слоем земельного участка. Однако в дальнейшем в развитии прав на пространство земельных участков проявилась тенденция к законодательным ограничениям правомочий собственника со стороны публичной власти, которые были вызваны общественными интересами.

В целом, организация оборота земли соответствует объективно сложившимся в обществе экономическим отношениям и общему культурному и идеологическому уровню развития в конкретно определенный исторический период.

Человек неизбежно организовывает свою деятельность в определенном пространстве, испытывая при этом ее постоянное усложнение, видоизменение и дифференциацию. Реализация всех видов деятельности в пределах единого пространства становится со временем все менее реальной. Постоянно нарастающее экономическое развитие требует выделения под каждый вид деятельности определенного пространства. Например, вычленяются отдельные пространства для проживания людей ("пространство жилищной сферы") со своими специфическими требованиями к его организации (наличие предназначенных для проживания объектов и соответствующей инфраструктуры), для ведения сельского хозяйства ("сфера жизнеобеспечения человека"), промышленного производства и т.д. Помимо функционального зонирования территорий, неизбежно происходит распределение территории между отдельными участниками общественных отношений.

В гражданском праве в целях удовлетворения частнособственнических интересов участников гражданского оборота необходимость распределения территории между его субъектами породила правовую конструкцию земельного участка, с помощью которой отдельные лица или группы лиц обеспечивают возможность деятельности и собственного господства в пределах конкретного пространства. Традиционно господство отдельного индивида на земельном участке реализовывалось в рамках законодательства путем использования института вещных прав: права собственности и ограниченных вещных прав.

В современных условиях конструкции вещного права собственности и ограниченных вещных прав на земельные участки отвечают потребностям регулирования общественных отношений по поводу земли лишь частично ввиду наличия у земельных участков не только (исключительно) материального субстрата. Теоретическая конструкция объекта права - земельного участка как вещи должна быть дополнена конструкцией, позволяющей регламентировать использование пространства над поверхностью земельного участка, которое не имеет материальной составляющей, поскольку интерес участников гражданского оборота направлен не только на использование части поверхности земли (почвенного слоя - материального субстрата), но в первую очередь на обеспечение господства в пределах определенной территории над поверхностью земельного участка.

Применяемое в действующем земельном законодательстве понятие "земельный участок" не соответствует в полном объеме сложившейся практике, не обосновано логически и методологически, не в полной мере отражает специфику регулирования отношений по поводу земельного участка как объекта гражданских прав. Преобладание публично-правовой составляющей в правовом режиме земельного участка, безусловно, оправдано, но законодательно должно быть ограничено четко определенными рамками. Однако в действующем российском законодательстве публично-правовое вмешательство в регулирование земельных отношений нельзя признать совершенным. В то же время, требуется строго ограниченная нормами гражданского права сфера регулирования земельных отношений. Таким образом, восприятие отечественным законодателем нового подхода к земельному участку не только как к почве, но и как пространству над поверхностью земли, может вывести регулирование земельных отношений на качественно новый уровень.

Земельный участок как объект гражданского права не является объектом других отраслей права и законодательства, в которых для обозначения иных объектов права используются схожие или совпадающие (идентичные) термины: "территория", "земля", "земельный участок" как природный ресурс и природный объект. Земельный участок в гражданском праве - обеспечивающее возможность удовлетворения собственных (частных) интересов материальное благо, права на которое подлежат обязательной государственной регистрации, использование которого возможно только в соответствии с определенным целевым назначением и установленными законодательством ограничениями путем хозяйствования управомоченного субъекта в пространстве, ограниченном замкнутой территориальной границей, проходящей по естественному рельефу земли, описанной и удостоверенной в установленном законом порядке.

Земельный участок как объект гражданского права не обладает признаком материальности (телесности) и является вещью особого рода. Земельный участок как благо обладает всеми признаками объектов гражданских прав. Закрепление за земельным участком режима объекта гражданских прав происходит по воле законодателя, однако необходимо учитывать, что он вынужден считаться с сущностью определенного блага, и не может регулировать поведение участников оборота по поводу данного блага исключительно по своему усмотрению. Соответствие законодательной регламентации естественным (физическим), качественным, сущностным свойствам благ придают праву объективный характер и известную стабильность. Правовой режим определенного объекта права определяется свойствами блага, которые объективно диктуют определенные особенности поведения лиц по отношению к данному виду блага. Таким образом, правовая регламентация зависит в первую очередь от характера объекта, блага, свойства которого обусловливают правовой механизм и содержание правового регулирования.

Общность земельного участка с иными объектами прав заключается в наличии признаков дискретности, системности и юридической привязки. Особенность (специфичность) правового режима земельного участка в отличие от иных объектов прав в действующем российском законодательстве наиболее ярко характеризуется следующим:

) закрепление в отношении земельного участка специфических видов прав, которые в отношении иных объектов прав не устанавливаются;

) наличие юридической связи (зависимости) правового режима земельного участка и расположенных на нём иных объектов недвижимого имущества, например, право пользования земельным участком собственником недвижимости (ст. 271 ГК РФ), а в некоторых случаях и движимого имущества, например, вещи, на которую распространяются правила гражданского законодательства о кладе (ст. 233 ГК РФ), при определенных условиях - в отношении брошенных вещей (ст. 226 ГК РФ);

) закрепление специфических особенностей возникновения, перехода, ограничения и прекращения прав на земельный участок: более длительный срок приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ), невозможность создания и уничтожения объекта права в физическом смысле, специальные основания прекращения прав - изъятие по причине ненадлежащего использования (ст. 284 ГК РФ), государственная регистрация прав на землю и их оборота, особенности прекращения права собственности на земельный участок, собственник которого от него отказался (ст. 225 ГК РФ);

) наличие особенностей порядка наследования земельного участка (ст. 1181 ГК РФ);

) особый порядок определения подсудности в спорах по поводу земельных участков в зависимости от их места нахождения (ст. 30 ГПК РФ, ст. 38 Арбитражно-процессуального кодекса Российской Федерации), а также особенности определения места исполнения обязательств (ст. 316 ГК РФ).

В сфере действия норм гражданского (частного) права законодательная регламентация земельных отношений осуществляется посредством закрепления за земельным участком, как за благом определенного вида, режима объекта прав. С помощью установления правового режима земельного участка законодатель решает ряд принципиальных задач:

) номинирует земельный участок в качестве объекта права путем законодательного закрепления правил (критериев, признаков) определения земельного участка как блага;

) закрепляет перечень вещных прав, которые могут приобретать участники гражданских правоотношений на земельную недвижимость, и порядок их фиксации (укрепления);

) устанавливает правила и порядок оборота земельной недвижимости;

) обеспечивает правообладателей земельных участков средствами защиты своих прав.

Итак, регулированию отношений, объектом которых выступает земельный участок, должно быть уделено повышенное внимание законодателя, так как ошибки в данном вопросе очень дорого обходятся публичным и общественным интересам. Современное российское законодательство в сфере регулирования земельных отношений таких ошибок содержит немало. К недостаткам законодательства, прежде всего, относится расплывчатое разделение сфер регулирования земельных отношений между гражданским и земельным законодательством, в результате породившее "двойное" и зачастую противоречивое правовое регулирование, неразвитость ограниченных вещных прав на землю, отсутствие однозначного легального понятия земельного участка как объекта гражданского права, а также иные недостатки.

.2 Жилые и нежилые помещения как объект недвижимости

Жилым признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, т.е. отвечает установленным санитарным и техническим нормам и иным требованиям законодательства (ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ)). Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно оно отвечать, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с ЖК РФ и другими федеральными законами. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей этого помещения, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Жилое помещение предназначено для проживания граждан (ст. 17 ЖК РФ).

К жилым помещениям относятся (ст. 16 ЖК РФ) жилой дом и его часть, квартира и ее часть, комната.

Жилым домом признается здание (самостоятельный объект), которое состоит из комнат, помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования и состоящее из одной или нескольких комнат, помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места проживания граждан в жилом доме или квартире.

Подобное деление жилых помещений имеет исключительное значение, поскольку предметом договора найма жилого помещения может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, - квартира, жилой дом либо одна или несколько комнат (ст. 673 ГК РФ).

Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно оно отвечать, устанавливает Правительство РФ (ст. 15 ЖК РФ). Помещение признается жилым, если оно конструктивно, функционально предназначено и пригодно по санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию к постоянному проживанию граждан. Жилые помещения должны удовлетворять здоровому и безопасному проживанию, отвечать санитарным нормам и требованиям по площади, дневной освещенности, безопасности, водоснабжению, постоянному отоплению, проветриванию и другим условиям, обеспечивающим нормальное, здоровое проживание людей.

Жилое помещение должно удовлетворять следующим требованиям: быть изолированным; являться недвижимым имуществом, т.е. объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (ч. 1 ст. 130 ГК РФ); пригодным для постоянного проживания граждан, т.е. соответствовать санитарным и техническим нормам. Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены в Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 (ред. от 02.08.2007) "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции". Правительство устанавливает и Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 39 ЖК РФ).

В отличие от любого другого объекта гражданских прав жилое помещение является объектом сразу двух отраслей права - гражданского и жилищного. Многие отношения, возникающие у участников гражданского оборота, касаются жилых помещений. Эти отношения в той или иной степени будут подчиняться нормам как гражданского, так и жилищного права.

Пользование жилым помещением не должно нарушать права и законные интересы проживающих в нем граждан и соседей, противоречить требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям законодательства, должно соответствовать Правилам пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ. Жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока (ст. 23 Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ (ред. от 28.09.2010) "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения").

Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан и требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств. Если собственник использует жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, то орган местного самоуправления может предупредить собственника о том, что необходимо устранить нарушения, а если они приводят к разрушению помещения - назначить соразмерный срок для ремонта. Если собственник и после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей либо использовать жилое помещение не по назначению или без уважительных причин не сделает необходимый ремонт, то суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого помещения и выплате собственнику вырученных от продажи средств, кроме расходов на исполнение судебного решения (ст. 293 ГК РФ).

В жилищном законодательстве больше норм, направленных на защиту жилищных прав пользователей жилых помещений, чем норм об их ответственности. Законодательство некоторых европейских стран использует институт права личного пользования для удовлетворения жилищных потребностей граждан. Такой же характер имеют права члена ЖСК (ЖК) на кооперативную квартиру до момента полного внесения паевого взноса, права пожизненного пользования жилым помещением, вытекающие из рентных отношений и завещательного отказа.

Вопрос о месте жилищного законодательства в системе законодательства отечественные ученые-цивилисты рассматривают по-разному. Некоторые ученые считают, что жилищное законодательство является подотраслью гражданского законодательства.

Другие понимают под ним комплексную отрасль, объединяющую нормы нескольких отраслей законодательства. Так, П.В. Крашенинников подтверждает, что в посвященной анализу жилищного законодательства литературе можно встреть суждения о том, что жилищное законодательство - это либо подотрасль гражданского законодательства, либо самостоятельная отрасль отечественного законодательства, либо комплексная отрасль, объединяющая нормы нескольких отраслей законодательства. Из приведенных выше определений жилищных отношений представляется, что комплексная отрасль, объединяющая нормы нескольких отраслей законодательства является наиболее точной, так как при регламентации жилищных отношений используются различные методы правового регулирования.

Жилые помещения не отнесены законодателем к самостоятельным объектам недвижимости, перечисленным в ст. 130 ГК РФ. Однако в иных нормах закона имеются прямые указания на определение жилого помещения как на объект именно недвижимости. В п. 1 ст. 549 ГК РФ значится, что по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ). Исходя из изложенного законодателем в п. 1 ст. 549 ГК РФ предусмотрено, что объектом в договоре купли продажи является квартира и также имеется ссылка на ст. 130 ГК РФ, которая в свою очередь не предусматривает как самостоятельный объект недвижимости - квартиру (жилое помещение).

Заметим также, что в ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы.

Следует обратить внимание и на п. 1 ст. 5 Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", который к объектам недвижимости относит предприятия, жилые дома, квартиры, части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения.

Между тем, доля жилого фонда, находящегося в частной собственности граждан или юридических лиц, достигла к 2011 г. 85%, чему способствовала приватизация существующего государственного и муниципального жилищного фонда, а также развитие частного коммерческого жилищного строительства. Поэтому в последние годы в связи с введением в действие законодательства о приватизации жилья возникла необходимость легализации жилого помещения в качестве самостоятельного объекта права собственности. Главным признаком, позволяющим отнести жилое помещение к недвижимости, является прочная связь с землей и невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению. Но по данному поводу существуют разногласия.

Так, А.А. Шевырин считает применение законодателем для разграничения движимого и недвижимого имущества указанных свойств не совсем удачно. Многие жилые помещения, несмотря на их прочную связь с землей, могут быть перенесены свободно с одного земельного участка на другой. Современные технические достижения позволяют перемещать даже монументальные здания на значительное расстояние не только без соразмерного, но и без всякого ущерба их назначению.

В связи с отнесением жилого помещения к числу недвижимого имущества возникает вопрос о соотношении прав на жилое помещение и расположенный под ним земельный участок. В дореволюционной России эта проблема решалась следующим образом: "При принадлежности земли и строительного материала различным лицам застроение создает право собственности в лице собственника земли как главной вещи (ст. 386 Свода законов гражданских Российской империи). Сравнительная стоимость участка и здания не имеет никакого значения. Необходимо только, чтобы связь строения и земли под ним была прочной и неразрывной без нарушения сущности. Возможны два случая:

а) собственник земли застраивает ее чужим материалом. Все равно, были ли действия его добросовестны или нет, все же право собственности на здание приобретает собственник находящейся под зданием земли, но так как он нарушил право собственника материала, то он обязан возместить стоимость последнего и все причиненные убытки;

б) собственник материала воздвигает здание на чужой земле. В силу того же отношения принадлежности главной вещи право собственности на здание приобретается собственником земли. Однако так как никто не должен обогащаться за чужой счет без достаточного основания, то для собственника земли с приобретением права на строение создается обязанность возвращения стоимости употребленного материала.

Когда же собственник земли не соглашается на вознаграждение, то собственнику материала предоставляется отделить от земли материал, если только это возможно сделать с удобством и без ущерба для земельного участка. Когда же такое отделение возможно, то необходимо различать, был ли собственник материала добросовестным владельцем или нет, так как, очевидно, застроение чужой земли не достижимо без владения. Если владение было недобросовестным, то право на здание приобретается собственником земли вопреки основному принципу без обязанности вознаграждения. В противном случае собственник материала приобретает право на вознаграждение со стороны собственника земли в том объеме, насколько увеличилась ценность застроенной земли".

В советский период коренным образом изменилась правовая ситуация, вызванная ломкой сложившихся отношений собственности на землю. Как известно, государство провозгласило себя собственником земли. В связи с этим законодатель применительно к этой ситуации отказался от конструкции "главная вещь и принадлежность".

В настоящее время в связи с ликвидацией государственной монополии на землю законодатель вновь возвращается к использованию этой конструкции. Однако следует отметить, что последняя существенным образом отличается от той модели, которая существовала до революции.

В действующем гражданском законодательстве здание и земельный участок соотносятся таким образом, как если бы здание являлось главной вещью, а земельный участок - принадлежностью. Так, согласно ст. 552 ГК РФ покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Анализируя сложившуюся ситуацию, С. Сорокин отмечает, что "такое положение сложилось в России в связи с тем, что здания были активно и быстро включены в гражданский оборот, а в отношении земли этот процесс идет постепенно и еще не закончен. В результате собственники зданий часто приобретают иное, чем право собственности, право на землю, а собственником земли остается государство".

На взгляд автора настоящей работы, сложившаяся правовая регламентация данных отношений в настоящее время не может быть иной. Интенсивное развитие оборота земель, появление значительного числа собственников потребует в будущем внесения изменений в действующее законодательство с тем, чтобы с учетом новых реалий определить соотношение экономических интересов владельцев зданий и земельных участков.

Исходя из самого названия "жилое помещение" очевидно, что оно, в отличие от других объектов недвижимого имущества, имеет специальное назначение. Согласно п. 2 ст. 288 ГК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан. В литературе отмечается, что такое проживание может иметь временный или постоянный характер.

При рассмотрении вопроса о целевом назначении жилого помещения нельзя не обратиться к теме о пределах и ограничениях осуществления прав домовладельцами. Этот вопрос уже был предметом глубокого исследования, проведенного П.В. Крашенинниковым. Различие правовой природы этих двух категорий заключается в том, что пределы осуществления права устанавливаются законом, тогда как ограничения основаны на воле собственника или воле судебных органов. Пределы как общие основания стеснения права собственности объективны, а ограничения - субъективны и являются частными установлениями.

Ввиду целевого назначения объекта законодатель устанавливает запрет на размещение в жилых помещениях промышленных производств, а также нарушение прав и интересов соседей. Последняя норма имеет большое значение для многоквартирных домов. ГК РФ устанавливает ответственность за нарушения этих предписаний. Согласно ст. 293 ГК РФ, если собственник жилого помещения использует его не по назначению или систематически нарушает права и интересы соседей, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения.

В тех случаях, когда, несмотря на предупреждение, собственник продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения. Собственник жилого помещения должен соблюдать санитарные, строительные нормы и правила. Так, например, собственник квартиры в многоквартирном доме без разрешения компетентных органов не вправе произвести переустройство квартиры. Что касается ограничений, то к их числу относятся установленные по воле собственника или суда ипотека, аренда, арест имущества.

По своей сути жилые помещения относятся к сложным объектам, т.е. они образуются из вещей, которые составлены искусственно из нескольких соединенных между собой частей. В состав таких объектов всегда в качестве главной вещи входит само помещение, непосредственно предназначенное для удовлетворения жилищных потребностей граждан. Наряду с помещением в состав объекта входят другие вещи либо имущественные права. При этом их состав зависит от вида жилого помещения.

Рассмотрим пример из судебной практики. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ признала жилым сборно-разборный дом, в котором проживал истец. Дом пришел в негодность и был снесен. Истцу было предложено переселиться в аналогичный щитовой сборно-разборный дом. Вначале он дал на это согласие, а потом отказался и потребовал предоставить ему благоустроенное жилое помещение. Районный суд оставил иск без удовлетворения. Судебная коллегия по гражданским делам областного суда это решение отменила и вынесла новое, обязав ответчика предоставить истцу отдельную благоустроенную квартиру. Президиум Верховного Суда РФ, отклонив протест заместителя Генерального прокурора РФ, указал, что истцу было передано не просто имущество, а жилое помещение на период работы у ответчика. По договору истец был обязан использовать предоставленное жилое помещение по его целевому назначению, вносить арендную плату и платежи за коммунальные услуги, соблюдать правила пользования жилым помещением. Верховный Суд РФ пришел к выводу, что снесенный дом был построен и использовался именно как жилой, что обязывает ответчика в связи с его сносом обеспечить истца другой благоустроенной жилой площадью.

Щитовой сборно-разборный дом является мобильным зданием, не имеющим прочной связи с землей, его перемещение возможно без несоразмерного ущерба его назначению, данные дома относятся к домам временного проживания (например, на время трудового договора, отдыха).

Как видим, Верховный Суд РФ признал жилым помещением объект, не относящийся к недвижимости. В общем контексте построек, именуемых жилым домом, главной вещью признается строение, предназначенное для проживания. Остальные постройки служат для удовлетворения хозяйственных надобностей и не могут быть самостоятельным объектом права собственности на отведенном для постройки дома земельном участке. Жилой дом является действительно главной вещью по отношению к хозяйственным постройкам, подсобным (сарай, гараж, баня) и отчуждение главной вещи без принадлежностей к ним неправильно.

Рассматривая конкретное дело, Пленум Верховного Суда РФ обратил внимание на то, что в договоре, заключенном сторонами, указано о продаже дома и не оговорено, что подсобные строения не проданы. Из этого, учитывая вышеизложенное, суду надлежало сделать вывод, что договор заключен о продаже как дома, так и подсобных строений. В противном случае на одном земельном участке оказалось бы два собственника: один - жилого дома, а другой - подсобных строений, что недопустимо. Исходя из этого подсобные помещения (сарай) должны следовать за главной вещью (дом).

О.В. Шведкова предлагает выделить специфику жилого помещения и его существенные признаки, которые позволили бы отнести жилое помещение к объектам недвижимости. К таким признакам О.В. Шведкова относит:

) любое жилое помещение, как в многоквартирном доме, так и одноквартирном, должно иметь прочную связь с землей и изначально быть не предназначенным для перемещения в пространстве и иметь стационарный характер. Применение признака "невозможности перемещения без ущерба их назначению" в отношении жилья представляется нецелесообразным. Исходя из этого утверждения, нельзя отнести к объектам недвижимого имущества отдельно стоящие помещения, хоть и поставленные на землю, но фундаментально в нее не укрепленные;

) жилое помещение является индивидуально-определенной вещью как в силу естественных причин (например, расположение жилого дома на определенном земельном участке), так и в силу юридических причин (например, кадастровый и технический учет), в результате чего каждый объект недвижимого имущества индивидуализируется, т.е. получит такие характеристики, которые позволят отнести его к объектам недвижимости. Учет недвижимого имущества будет сопровождаться присвоением ему кадастрового номера, который по своей сути является уникальным и неповторимым во времени и на всей территории России;

) жилые помещения обладают большой значимой ценностью, что позволяет отнести их к объектам недвижимости, имеющим особый правовой режим.

На основании вышеизложенного сделаем следующие выводы.

Жилое помещение как объект права собственности является недвижимостью, имеет все характерные признаки недвижимости, в том числе государственную регистрацию. Вместе с тем, в отличие от других объектов недвижимости, жилое помещение имеет строго целевое назначение, что в конечном счете предопределяет наличие многочисленных пределов осуществления права собственности. Анализ норм действующего законодательства позволяет говорить о том, что понятие "жилое помещение" имеет собирательное значение. Поскольку первоначальной формой удовлетворения жилищной потребности являлось строительство жилого дома, именно с ним отождествляли рассматриваемое понятие. Однако жилой дом - не единственная разновидность жилых помещений. Поскольку в строительстве жилого дома, как правило, участвовало несколько лиц, последний поступал в общую собственность. Со временем люди пытались произвести раздел дома с тем, чтобы стать индивидуальными собственниками выделенных частей. В результате реализации данных намерений в законодательстве появился такой вид жилого помещения, как часть жилого дома.

В настоящее время большая часть жилого фонда на территории Российской Федерации находится в собственности граждан. Необходимо закрепление в нормах права понятия жилого помещения в качестве объекта недвижимости и определенных требований к жилому помещению.

Перейдем к рассмотрению нежилых помещений. Легальное определение нежилого помещения (а равно - здания и сооружения) отсутствует, поэтому единственным вариантом его формирования является систематический анализ норм законодательства. Прежде всего, подчеркнем, что нежилое помещение - это помещение, не используемое для жилья, то есть не являющее жилым и не отнесенное к таковому. Нежилые помещения - это помещения, используемые для производства, хозяйственной деятельности и т.д.

Согласно Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений" (ч. 2 п. 6 ст. 12). Нежилое помещение является частью здания (сооружения). Соответственно, нежилые помещения, как объект недвижимости необходимо отличать от смежного объекта - зданий (сооружений). Данная точка зрения подтверждается и практикой. Так, Президиум ВАС РФ в своем Информационном письме от 01.06.2000 № 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" подчеркнул, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным.

Таким образом, в настоящее время представляются беспочвенными споры о том, являются ли нежилые помещения самостоятельными объектами недвижимости, могут ли они быть объектами сделок, в том числе договора аренды.

В юридической литературе высказана точка зрения о том, что к понятию "нежилые помещения" в применении к договору аренды следует отнести небольшие помещения (одна и несколько комнат в нежилом здании или сооружении, первый нежилой этаж жилого дома, полуподвал, подвал дома и т.п.), которые можно использовать для организации небольшой конторы (офиса), мастерской по оказанию услуг (металлоремонт, ремонт одежды и обуви, химчистка, парикмахерская и т.п.), небольшого магазина, перевалочного склада и др.. Думается, указанные критерии не верны, поскольку не учитывают, что нежилое помещение может быть любым по размеру и по его назначению.

Нежилые помещения необходимо классифицировать на те помещения, которые могут выступать объектами сделок, в том числе аренды, и те помещения, которые таковыми выступать не могут. М. Пискунова предлагает классификацию назначения помещений на: самостоятельные, вспомогательные, технические. Указанное назначение должно быть документально определено.

Как представляется, во избежание противоречий и излишних дискуссий о нежилых помещениях, в действующее гражданское законодательство должны быть внесены изменения и дополнения, направленные на конкретизацию правового статуса нежилых помещений.

Представляются рациональными следующие предложения:

Статью 130 ГК РФ, в которой содержится общее определение недвижимости (недвижимого имущества), а также дается примерный перечень объектов недвижимости, предлагается дополнить указанием, в том числе, на нежилые помещения. Тем самым будет поставлена точка в давнем споре о том, как соотносятся понятия "здание" и "нежилое" помещение, в частности, является ли нежилое помещение чисто технической частью здания либо самостоятельным объектом недвижимости.

Таким образом, с учетом обоснованной ранее необходимости закрепления в нормах права понятия жилого помещения в качестве объекта недвижимости, следует внести изменения в пункт 1 статьи 130 ГК РФ, изложив его первый абзац в следующей редакции:

"1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, объекты незавершенного строительства".

Как отмечают исследователи, при этом высказываемые в теории опасения по поводу того, что с признанием жилых и нежилых помещений самостоятельными объектами недвижимости возникают логически неразрешимые споры о том, кто же из соседей является собственником общей стены, пола либо потолка и что же, собственно, составляет объект их права собственности, в реальные споры на практике не выливаются.

Таким образом, необходимо de jure признать помещения в здании самостоятельными объектами недвижимости. Таковое должно стать техническим объектом, а не юридическим. В тоже время представляется допустимым установление презумпции, согласно которой право собственности на здание будет означать признание права собственности одного лица на все помещения в здании.

Необходимым является и параллельное установление родового и видового соотношения между понятиями объектов жилого/нежилого фонда (род) и, соответственно, жилыми/нежилыми помещениями (вид), а также между частью (помещение) и целым (здание, сооружение).

2.3 Имущество, отнесенное законом к недвижимым вещам

недвижимость гражданский имущество земельный

Данная группа включает в себя имущество, которое не связано с землей, однако прямо отнесено законом к недвижимым вещам. В частности, абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ относит к недвижимости подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, т.е. объекты, объективно предназначенные для передвижения в пространстве. Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого обусловлено тем, что оно является дорогостоящим, имеет важное значение для жизнедеятельности, а их эксплуатация в строго определенных условиях требует специального контроля за их обращением в гражданском обороте, поэтому для этих объектов был выбран порядок регистрации, который предусмотрен для недвижимости, однако это не приводит к автоматическому распространению на них соответствующего режима недвижимого имущества в полном объеме.

Таким образом, прикрепленность предмета к земле (основной критерий по ГК РФ) - во многом формальный признак, который может потерять свое значение с развитием техники.

В современной юридической литературе, посвященной вопросам недвижимого имущества, очень сложно найти что-либо о космических объектах. Данное обстоятельство, по всей видимости, можно объяснить сразу несколькими причинами.

Во-первых, космическая промышленность появилась сравнительно недавно, и, следовательно, искать работы дореволюционных авторов, касающиеся данного вопроса, бессмысленно. В равной степени сложно отыскать и цивилистические работы советского периода по данной тематике: в этот период ни о каком обороте космических объектов речи и быть не могло, космическая деятельность была под полным контролем государства.

Во-вторых, контролирующая функция государства в этой сфере в связи с ее особой общественной ценностью весьма ощутима и сегодня. Космическую аппаратуру в основном выпускают государственные предприятия; ракетно-космические комплексы, которые необходимы для запуска космических объектов, относятся к объектам, ограниченным в обороте; космическая деятельность подлежит лицензированию.

Вместе с тем космические объекты, несомненно, представляют интерес для гражданского права, в том числе и потому, что в эру информационных технологий просто невозможно обходиться без средств связи, телевидения, радиовещания, Интернета - без всего этого гражданский оборот в наше время просто бы замер. А для того, чтобы все это функционировало, безусловно, необходимо использование спутниковой связи.

Актуальность данной тематики возросла и в связи с формирующимся сегодня новым видом туристических услуг - полетами в космос ради развлечения. Космический туризм, начавшийся полетом Денниса Тито в 2001 г., имеет явную тенденцию к развитию. Средства массовой информации сообщают о том, что космическим туризмом планирует заняться крупнейшее в России космическое предприятие Открытое акционерное общество "Ракетно-космическая корпорация "Энергия" им. С.П. Королева"; а компания Space Adventures, сотрудничающая с Роскосмосом, планирует в ближайшее время организацию экскурсий на Марс и Луну.

Действующее российское законодательство не содержит легального определения космического объекта, однако это определение можно обнаружить в международном праве. Так, Конвенция о регистрации объектов, запускаемых в космическое пространство (далее - Конвенция о регистрации), в п. b ст. 1 дает следующую дефиницию: термин "космический объект" включает составные части космического объекта, а также средство его доставки и его части. Аналогичное понятие космического объекта содержится и в Конвенции о международной ответственности за ущерб, причиненный космическими объектами.

Данные определения содержат тавтологию и со всей четкостью не позволяют установить, что же следует относить к космическим объектам. Представляется, что определение космического объекта следует дать путем раскрытия его признаков.

Космический объект - это обязательно летательный аппарат, предназначенный для запуска в космос, созданный человеком. Им не может быть метеорит или другое космическое тело, даже попавшее на территорию земного пространства. Такой вывод можно сделать исходя из толкования норм разд. IV Закона РФ от 20.08.1993 № 5663-1 (ред. от 30.12.2008) "О космической деятельности" (далее - Закон о космической деятельности), в котором упоминается, что космическими объектами управляют, что они осуществляют маневрирование в воздушном пространстве, посадку на отведенные для этого полигоны. В литературе, к примеру, к космическим объектам относят искусственные спутники, космические корабли и т.д.; это также различные автоматические межпланетные станции, лунные орбитальные корабли, орбитальные корабли, межпланетные станции и другая космическая техника.

Следует различать космические объекты и объекты космической инфраструктуры. Если к первым, как было сказано выше, относятся летательные аппараты, то вторые - это сооружения и техника, используемые для обеспечения или осуществления космической деятельности, например, космодромы, стартовые комплексы и пусковые установки, центры и оборудование для подготовки космонавтов. К объектам космической инфраструктуры относят также районы падения отделяющихся частей космических объектов (п. 1 ст. 18 Закона о космической деятельности). Все объекты космической инфраструктуры по сути своей являются вспомогательными по отношению к самим космическим объектам.

Вышеизложенное не позволяет согласиться с мнением С.П. Гришаева, который, отмечая, что термин "космический объект" является неопределенным, пишет о том, что "к космическим объектам могут быть отнесены любые небесные тела как естественного, так и искусственного происхождения".

Во-первых, как уже упоминалось, Закон о космической деятельности, не давая точного определения, все же говорит о космических объектах как о летательных аппаратах, которые следует запускать, которыми можно управлять и с помощью которых можно осуществлять маневры. Однако человеческая мысль не дошла еще до способов управления небесными телами. Весьма сложно представить осуществление маневров летящими мимо Земли метеоритами.

Во-вторых, расширенное толкование термина "космический объект", данное С.П. Гришаевым, приводит к абсурдной ситуации, когда небесные тела признаются недвижимым имуществом, приобретаются в собственность и продаются по частям некоторыми предприимчивыми субъектами. Так, по всему миру, в том числе и в России, в настоящее время работают филиалы так называемого Лунного посольства. При этом продавцы Луны, Марса и аналогичного "имущества" приводят правовое обоснование своей деятельности, ссылаясь во всех предложениях о покупке космических тел на ст. II Договора о принципах деятельности государств по исследованию и использованию космического пространства, включая Луну и другие небесные тела. При этом они указывают на то, что космическое пространство, включая Луну и другие небесные тела, не подлежит только лишь национальному присвоению, а частные лица, по их мнению, вполне могут присвоить себе приглянувшуюся планету.

Между тем в ст. VI Договора о принципах деятельности государств по исследованию и использованию космического пространства, включая Луну и другие небесные тела, содержится правило о том, что государства - участники Договора несут международную ответственность за национальную деятельность в космическом пространстве, включая Луну и другие небесные тела, независимо от того, осуществляется ли она правительственными органами или неправительственными юридическими лицами, и за обеспечение того, чтобы национальная деятельность проводилась в соответствии с положениями, содержащимися в данном договоре. Деятельность неправительственных юридических лиц в космическом пространстве, включая Луну и другие небесные тела, должна проводиться с разрешения и под постоянным наблюдением соответствующего государства - участника Договора.

Более четкий запрет на присвоение небесных тел содержится в п. 3 ст. 11 Соглашения о деятельности государств на Луне и других небесных телах, в котором говорится следующее: "Поверхность или недра Луны, а также участки ее поверхности или недр или природные ресурсы там, где они находятся, не могут быть собственностью какого-либо государства, международной межправительственной или неправительственной организации, национальной организации или неправительственного учреждения или любого физического лица". Это соглашение в силу ч. 4 ст. 15 Конституции РФ является составной частью правовой системы Российской Федерации.

Таким образом, Луна и другие небесные тела не могут быть отнесены к недвижимому имуществу и передаваться в собственность - это объекты, которые вовсе не могут попадать в сферу гражданского оборота (вряд ли здесь уместно говорить об изъятии из гражданского оборота). Всякая сделка, объектом которой выступает какое-либо небесное тело, ничтожна в силу ст. 168 ГК РФ, а лицо, считающее, что оно покупает участок планеты, становится собственником лишь листка бумаги под названием "документ на владение собственностью (договор)". И можно согласиться с мнением А.А. Рубанова, который пишет о том, что суды Российской Федерации, если на их рассмотрение будут передаваться споры, вытекающие из сделок, касающихся участков Луны и других небесных тел, должны будут исходить из посылки, что в соответствии с российским гражданским правом гражданские права в отношении этих объектов не возникают, поскольку ГК РФ не относит их к объектам гражданских прав.

Отличительный признак всяких космических объектов - обязательность их регистрации (п. 1 ст. 17 Закона о космической деятельности). Кроме того, важное значение приобретает и соответствие требованию о маркировке космических объектов, удостоверяющей их принадлежность Российской Федерации (п. 1 ст. 17 Закона о космической деятельности). Эти признаки способствуют определению того имущества, которое подпадает под понятие "космический объект".

Резюмируя сказанное, можно определить космический объект как летательный аппарат, созданный, запускаемый и управляемый человеком, а также средства его доставки и его составные части, подлежащие обязательной государственной регистрации и маркировке, удостоверяющей их принадлежность Российской Федерации.

Как было сказано ранее, российское гражданское право относит космические объекты к недвижимому имуществу (п. 1 ст. 130 ГК РФ). При этом, как справедливо отмечает М.В. Абрамова, недвижимостью признаются космические объекты, которые не прошли регистрацию, а лишь подлежащие государственной регистрации, и, следовательно, эти объекты признаются недвижимостью с момента их создания, а не с момента государственной регистрации. Таким образом, космические объекты являются недвижимостью независимо от того, были ли они зарегистрированы или нет.

Как уже отмечалось выше, в теории гражданского права объекты недвижимости принято делить на недвижимость по природе и недвижимость по закону.

Космические объекты, безусловно, являются недвижимостью по закону. Причем мы имеем дело с фикцией: то, что по своему прямому назначению должно перемещаться в пространстве, законодательным решением отнесено к недвижимости. Это решение можно объяснить только одной причиной: стремлением распространить на космические объекты (равно как и на воздушные и морские суда, и суда внутреннего плавания) правовой режим недвижимости, поскольку данные объекты для государства имеют большое значение, и государство заинтересовано в контроле над ними в не меньшей (если не большей) степени, чем над недвижимостью по природе.

Возможно, отнесение таких общественно значимых вещей к недвижимости не является единственно верным решением данного вопроса (тем более, что далеко не все правила о недвижимости распространяются на данные объекты; для них, к примеру, предусмотрен самостоятельный порядок регистрации). Вполне допустимым было бы установление отдельного правового режима для таких объектов, которые имеют существенное публичное значение. Либо можно было бы распространить на них правовой режим недвижимости, но не признавать их таковой, поскольку космические объекты (а равно воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания) объединяет с иными объектами недвижимости лишь особая общественная ценность и необходимость контроля со стороны государства.

Анализируя связь с землей объектов, отнесенных к недвижимости по закону, С.А. Степанов пишет: "В порядке научного предположения можно отметить некоторые обстоятельства, подтверждающие, что воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты имеют пусть менее выраженные, но неизменные свойства, характерные для "классических" недвижимых вещей, прочно с землей связанных. В частности, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты как недвижимость в безусловном порядке функционально и организационно связаны соответственно с морским, речным портом, аэропортом и аэродромом, космической инфраструктурой. В свою очередь эти своего рода "базы" рассматриваемых недвижимостей выступают как сложные недвижимые вещи. Морской или речной порт - это комплекс сооружений, расположенных на специально отведенных территории и акватории и предназначенных для обслуживания судов; космическая инфраструктура - это космодромы, стартовые комплексы и пусковые установки, командно-измерительные комплексы, центры и пункты управления полетами космических объектов, пункты приема, хранения и обработки информации, базы хранения космической техники, районы падения отделяющихся частей космических объектов, полигоны посадки космических объектов и взлетно-посадочные полосы, объекты экспериментальной базы для отработки космической техники и т.д. В этой связи можно, пусть с весьма невысокой степенью вероятности, говорить о присутствии в конструкции юридических связей между воздушными и морскими судами, судами внутреннего плавания, космическими объектами, с одной стороны, и, с другой стороны, недвижимыми комплексами, обеспечивающими их функциональную деятельность, признаков системной связи цивилистического характера "главная вещь - принадлежность", бесспорно, весьма абстрактного уровня".

Действительно, обнаруженная названным автором связь весьма абстрактна. Более того, можно говорить о том, что она настолько абстрактна, что на ее основании вряд ли можно строить правовые конструкции. В то же время, если развивать изложенную выше мысль, можно обнаружить подобную связь между поездами и вокзалами, такси и автопарками, троллейбусами и троллейбусными депо и прийти к абсурдному выводу о необходимости отнесения поездов, такси, троллейбусов к недвижимому имуществу.

Итак, космические объекты отнесены к недвижимому имуществу вразрез с элементарными правилами логики: они не связаны с землей, скорее, наоборот, - нельзя представить вещи более подвижные и оторванные от земли, чем космические объекты. В этих условиях отыскивать их связь с землей представляется по крайней мере нецелесообразным, и можно говорить лишь о том, что космические объекты входят в группу имущества, которое отнесено к недвижимости по закону.

Резюмируя вышесказанное, можно еще раз подчеркнуть, что к космическим объектам, под которыми понимаются летательные аппараты (созданные и управляемые человеком), не относятся Луна, Марс и другие небесные тела. Космические объекты вполне оборотоспособны, и хотя космическая деятельность остается под бдительным контролем государства, расширению оборота в этой сфере препятствует не это, а отсутствие законодательного закрепления процедуры государственной регистрации прав на космические объекты. В связи с этим большие надежды возлагались на разработку проекта Федерального закона N 288055-3 "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"" (по вопросу государственной регистрации прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты). Данный проект был внесен депутатами Государственной Думы РФ Н.В. Арефьевым, Х.А. Барлыбаевым, П.Т. Бурдуковым, Е.В. Кондаковой, В.А. Лекаревой, Р.И. Нигматулиным, Г.К. Сафаралиевым. Однако проект был отклонен Государственной Думой РФ.

Особым объектом недвижимости является предприятие, которое представляет собой имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК РФ). Предприятие как имущественный комплекс представляет собой имущество в самом широком смысле, в его состав входят: во-первых, вещи (как недвижимые, так и движимые), предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию; во-вторых, права требования; в-третьих, долги; в-четвертых, права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором. В случае совершения сделки с предприятием в целом как имущественным комплексом передаче подлежит все названное имущество, если в законе или договоре не установлены исключения из этого правила.

Однако стоит отметить, что в Концепция развития гражданского законодательства указано следующее: "Практика показала, что статья 132 ГК, в силу которой предприятие как имущественный комплекс следует рассматривать в качестве недвижимой вещи (недвижимости), фактически не была осуществлена. Входящие в состав предприятия здания, строения, сооружения регистрируются как отдельные объекты недвижимости, а регистрация предприятия в качестве недвижимости порождает трудноразрешимые вопросы, какое именно имущество входит в состав этой недвижимости. По этой причине предприятие практически выбыло из оборота недвижимости. В связи с этим необходимо исключить из статьи 132 ГК признание предприятия в целом недвижимой вещью. Необходимо проработать вопрос о включении в ГК нового особого объекта недвижимого имущества - технологического имущественного комплекса недвижимости".

Заключение

Деление вещей на движимые и недвижимые, ведущее свою историю из римского права, основано на естественных свойствах объектов гражданских прав. Такое деление, принятое практически всеми правовыми системами современности, было отвергнуто советской правовой доктриной в начале 1920-х гг. как буржуазное и не имеющее практического значения в условиях нашей страны, где недвижимость являлась почти исключительной государственной собственностью. В результате в нормативных правовых актах до 1990-х гг. термин "движимое и недвижимое имущество" не встречался.

В качестве полноценного объекта гражданских прав недвижимое имущество стало возвращаться в российский гражданский оборот с начала 1990-х годов. Было признано, что недвижимость - одна из центральных категорий гражданского права, хозяйственного оборота, рынка. В настоящее время понятие "недвижимость" закреплено в первой части ГК РФ, которая вступила в силу с 1 января 1995 г.

Правовое значение деления вещей на движимые и недвижимые связывается с установлением различного правового режима соответственно для недвижимых и движимых вещей по следующим основным критериям:

Во-первых, отчуждение и приобретение недвижимых вещей осуществляется исключительно в режиме гласности, ассоциируемой с необходимостью государственной регистрации сделок с недвижимыми вещами, доступной для ознакомления третьим лицам.

Во-вторых, предусматривается различный порядок приобретения права собственности на недвижимые и движимые бесхозяйные вещи и вещи, от которых собственник отказался.

В-третьих, ипотека может быть установлена только в отношении недвижимых вещей.

В-четвертых, наследование недвижимых вещей и их правовой режим определяются по нормам права, действующим в месте их нахождения, движимых вещей (при наследовании) - по нормам права, действующим в последнем постоянном месте жительства наследователя.

В-пятых, споры о праве собственности и иных вещных правах на недвижимые вещи рассматриваются по месту нахождения недвижимых вещей, споры об аналогичных правах на движимые вещи - в месте нахождения ответчика, а в случаях, указанных в законе, - в месте, определяемом по выбору истца.

Легальное определение недвижимости дано в ст. 130 ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Выделяют следующие признаки недвижимости:

это индивидуально-определенное имущество;

это незаменимое имущество;

это имущество, обладающее прочной связью с землей, перемещение, которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, либо отнесенное к таковым законодательным актом.

Некоторыми юристами критикуется такой признак недвижимости, как "прочная связь объекта с землей", со ссылкой на то, что многие искусственно созданные объекты, не имеющие прочной связи с землей, относятся к таковым. На взгляд автора настоящей работы, эти объекты относятся к недвижимости не по признаку прочной связи с землей, а в силу прямого указания в законе. Подвергается критике и признак недвижимости, вытекающий из ст. 130 ГК РФ, - невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба вещи, ведь современные технические достижения позволяют передвигать даже крупные объекты с одного места на другое без какого-либо ущерба их назначению. Но перемещение таких объектов является исключением из общего правила. И такое закрепление понятия недвижимости в статье ГК РФ - прием юридической техники.

Выделяются также следующие смежные признаки недвижимости: многократное использование в процессе производства и иных целях; незаменяемость; управляемость; детальная регламентация сделок с недвижимостью государственными органами.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится на всей территории России по установленной системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация объектов недвижимости и прав на недвижимое имущество и сделок с ним не могут быть названы в качестве дополнительных признаков недвижимого имущества.

Исходя из изложенного, дается следующее определение недвижимости: недвижимыми вещами являются материальные, индивидуально-определенные, физически осязаемые, индивидуальные и незаменимые предметы естественного происхождения или результаты человеческого труда, по поводу которых возникают гражданские правоотношения, условием использования которых по назначению является их неразрывная физическая и юридическая связь с землей, а также движимые по своим естественным свойствам вещи - воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации и имеющие экономическую форму товара и потому являющиеся объектами гражданского оборота.

В число признаков недвижимости предлагается ввести такой признак, как юридическая связь объекта с землей, согласно которому следует признавать недвижимостью только те строения, земля под которыми находится у владельца на праве собственности, а строения, построенные на чужой земле, признать движимой вещью. По мнению автора настоящей работы, в современных российских условиях включение такого признака повлечет негативные последствия, т.к. многие собственники строений в отношении земельного участка, расположенного под строением, имеют право аренды. В этой связи большинство объектов недвижимости одновременно перестанут быть таковыми.

Представляется несовершенным открытый перечень недвижимости, т.к. ст. 130 ГК РФ установила, что недвижимыми могут быть признаны вещи, которые имеют прочную связь с землей и перемещение которых невозможно без причинения ущерба их назначению. Согласно такому открытому определению любые индивидуально-определенные объекты, например, садовая скамейка, забор, колодец, будка, хозяйственные постройки, должны быть зарегистрированы как недвижимость в силу прочной их связи с землей. Но для отнесения объекта к недвижимому имуществу помимо прочной связи с землей необходимо, чтобы он был создан в установленном порядке как недвижимость с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением соответствующих норм и правил. То есть, прочная связь с землей - лишь один из признаков, по которому объект можно отнести к недвижимости.

Легальная классификация недвижимого имущества дана законодателем в п. 1 ст. 130 ГК РФ, где все недвижимое имущество разделено на два основных вида:

недвижимое имущество по природе,

недвижимое имущество, названное таковым в силу закона.

К вещам, считающимся недвижимыми в силу природы, относятся:

а) земельные участки, участки недр, т.е. объекты, составляющие единое целое с земельными участками;

б) объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Эти объекты признаются недвижимостью до тех пор, пока они связаны с землей; будучи отделенными от нее, они становятся движимыми вещами.

К вещам, считающимся недвижимыми в силу закона, относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (летательные аппараты, сделанные и запущенные в космическое пространство человеком). Приведенный перечень не является исчерпывающим. К числу такого рода недвижимых вещей законом могут быть отнесены и иные объекты.

В научной литературе приводятся классификации недвижимого имущества по различным основаниям (по формам собственности, по характеру потребления, по характеру и целям использования в гражданском обороте, по физическому статусу).

Земельный участок, занимая центральное, по существу системообразующее, место среди объектов недвижимого имущества, является одним из важнейших объектов гражданских правоотношений. Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Земельный участок в гражданском праве - обеспечивающее возможность удовлетворения собственных (частных) интересов материальное благо, права на которое подлежат обязательной государственной регистрации, использование которого возможно только в соответствии с определенным целевым назначением и установленными законодательством ограничениями путем хозяйствования управомоченного субъекта в пространстве, ограниченном замкнутой территориальной границей, проходящей по естественному рельефу земли, описанной и удостоверенной в установленном законом порядке. Земельный участок как объект гражданского права не обладает признаком материальности (телесности) и является вещью особого рода. Земельный участок как благо обладает всеми признаками объектов гражданских прав.

Жилым признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, т.е. отвечает установленным санитарным и техническим нормам и иным требованиям законодательства. Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно оно отвечать, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с ЖК РФ и другими федеральными законами. К жилым помещениям относятся жилой дом и его часть, квартира и ее часть, комната. Исходя из самого названия "жилое помещение" очевидно, что оно, в отличие от других объектов недвижимого имущества, имеет специальное назначение. Согласно п. 2 ст. 288 ГК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан. Анализ норм действующего законодательства позволяет говорить о том, что понятие "жилое помещение" имеет собирательное значение.

Легальное определение нежилого помещения (а равно - здания и сооружения) отсутствует. Нежилое помещение - это помещение, не используемое для жилья, то есть не являющее жилым и не отнесенное к таковому; это помещение, используемое для производства, хозяйственной деятельности и т.д. Нежилое помещение является частью здания (сооружения). Соответственно, нежилые помещения, как объект недвижимости необходимо отличать от смежного объекта - зданий (сооружений).

Имущество, отнесенное законом к недвижимым вещам, - данная группа включает в себя имущество, которое не связано с землей, однако прямо отнесено законом к недвижимым вещам. В частности, абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ относит к недвижимости подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, т.е. объекты, объективно предназначенные для передвижения в пространстве. Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого обусловлено тем, что оно является дорогостоящим, имеет важное значение для жизнедеятельности, а их эксплуатация в строго определенных условиях требует специального контроля за их обращением в гражданском обороте, поэтому для этих объектов был выбран порядок регистрации, который предусмотрен для недвижимости, однако это не приводит к автоматическому распространению на них соответствующего режима недвижимого имущества в полном объеме.

Действующее российское законодательство не содержит легального определения космического объекта, однако это определение можно обнаружить в международном праве (в соответствующих конвенциях). Но данные определения со всей четкостью не позволяют установить, что же следует относить к космическим объектам. Определение космического объекта можно дать путем раскрытия его признаков: это летательный аппарат, созданный, запускаемый и управляемый человеком, а также средства его доставки и его составные части, подлежащие обязательной государственной регистрации и маркировке, удостоверяющей их принадлежность Российской Федерации. Особо нужно подчеркнуть, что к космическим объектам не относятся небесные тела. Представляется необходимым принятие Федерального закона "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"" (по вопросу государственной регистрации прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).

Особым объектом недвижимости является предприятие, которое представляет собой имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК РФ). Но статья 132 ГК РФ на практике не действует. Входящие в состав предприятия здания, строения, сооружения регистрируются как отдельные объекты недвижимости, а регистрация предприятия в качестве недвижимости порождает трудноразрешимые вопросы. В связи с этим необходимо исключить из ст. 132 ГК РФ признание предприятия в целом недвижимой вещью. Необходимо проработать вопрос о включении в ГК РФ нового особого объекта недвижимого имущества - технологического имущественного комплекса недвижимости.

В целом, с учетом всех высказанных в работе предложений по изменению п. 1 ст. 130 ГК РФ, данную норму следует изложить в следующей редакции:

"1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам приравниваются воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимости может быть приравнено и иное имущество".

При такой формулировке исчезнут основания утверждать, что недвижимость - явление "не фактическое, а юридическое", поскольку единственным критерием отнесения объектов к недвижимости останется прочная связь с землей. Что же касается объектов, не отвечающих этому критерию, но требующих правового режима, сходного с режимом недвижимости, то они будут приравнены к недвижимости в части этого правового режима, но недвижимостью считаться не будут, что будет в полном объеме соответствовать фактическому положению дел.

Список литературы

Нормативно-правовые акты

1.Конституция Российской Федерации. Принята на всенародном голосовании 12.12.1993 (с поправками от 30.12.2008) // Российская газета. - 21.01.2009.

2.Договор о принципах деятельности государств по исследованию и использованию космического пространства, включая Луну и другие небесные тела. Подписан в гг. Вашингтоне, Лондоне, Москве 27.01.1967 // #"justify">Информационные ресурсы

АдресСодержание1. http://www.consultant.ru Гришаев С.П. Морские, воздушные суда, суда внутреннего плавания и космические объекты как разновидность недвижимости2. http://www.luna.ru Лунное посольство в России3. http://luna.irk.ruЛунное консульство в Сибири4. http://luna-samara.narod.ruЛунное консульство в Поволжье5. http://www.gks.ruОфициальный сайт Федеральной службы государственной статистики6. http://www.roscosmos.ru/ CraftsMa-in.aspОфициальный сайт Российского космического агентства7. www.un.orgФранцузский Гражданский кодекс 1804 г.8. http://www.cosmoworld.ruКосмический туризм9. http://news.cosmoport.comОткрытое акционерное общество "Ракетно-космическая корпорация "Энергия" им. С.П. Королева"10. http://www.mnogodel.ruКомпания Space Adventures