выявить проблемы и разработать рекомендации по совершенствованию процедуры приватизации.
Объектом исследования отношения по поводу приватизации квартиры, расположенной по адресу г. Санкт-Петербург, Невский пр. д. 24, кв 4.
Предметом исследования является законодательство о приватизации, а также документальное сопровождение сделок по приватизации жилья.
Основу исследования составили общенаучный, логический, исторический, системный, сравнительно-правовой методы, а также эмпирический метод и метод комплексного решения задач.
Источниковую базу исследования составляют нормативные акты нашей страны и международное законодательство, а также труды таких ученых как О.С Иоффе. СИ. Корнеев, П.В. Крашенинников, Ю.К. Толстой, Г.Ф. Шершеневич. и другие.
Структурно работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы.
В первой главе данного исследования рассмотрены основные положения приватизации жилого помещения.
Вторая глава посвящена изучению методики приватизации жилого помещения;
В третьей главе представлены практические рекомендации по приватизации квартиры по адресу г. Санкт-Петербург, Невский пр. д. 24, кв. 4., а также разработаны рекомендации по совершенствованию процедуры приватизации жилых помещений.
Глава 1. Основные положения приватизации жилого помещения
.1 Роль, место и значение приватизации жилья для граждан
Удовлетворение потребности в жилье на протяжении всей истории человечества остается для большинства людей одной из самых острых и трудно разрешимых проблем. На различных этапах своего существования государство всевозможными способами пыталось помочь своим гражданам в ее решении.
Число людей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, постоянно увеличивается. Связано это, прежде всего, со снижением темпов строительства и ввода жилья, с общим ухудшением экономического положения в России, с разрушением старого жилья, отсутствием его ремонта и так далее. И без того тяжелую ситуацию усугубили, и продолжают усугублять, приток в Россию беженцев и вынужденных переселенцев из стран ближнего зарубежья; сокращение численности армии, в первую очередь, за счет офицерского состава; периодические в последние десятилетия, к сожалению, природные катаклизмы и террористические акты, в результате которых уничтожаются дома и города.
Таким образом, несостоятельность прежних подходов к решению жилищной проблемы обусловила необходимость осуществления жилищной реформы.
Многочисленные попытки государства решить жилищную проблему, обеспечить каждую семью отдельной квартирой или индивидуальным жилым домом не увенчались успехом. Проводимая в стране реформа экономической, политической и правовой систем сопровождается интенсивным поиском решений накопившихся проблем.
С переходом к рыночной экономике основной упор в решении исследуемой проблемы государство сделало на развитие частной собственности и защиту прав собственников в жилищной сфере. Право частной собственности, несомненно, появилось в глубокой древности, зародившись вместе с обществом, и поэтому естественно обращение общества и государства именно к этой форме собственности на жилые помещения. В этих целях предпринимаются многие шаги, в том числе и приватизация жилищного фонда.
Экономическое и социальное значение приватизации состоит в том, чтобы путем передачи государственного и муниципального имущества в частные руки создать условия среды, свободного для развития и частной собственности, недостатки, конкурентной рынка, неизбежные обусловленные масштабным перераспределением собственности, не умаляют главные достоинства такого феномена, каковым явилась приватизация государственного и муниципального имущества в России в 90-е годы двадцатого века.
Правовой основой для начала приватизации жилищного фонда явился Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», принятый Верховным Советом РСФСР 4 июля 1991 года.
Несмотря на то, что в Закон несколько раз вносились изменения и дополнения, в настоящее время не достаточно исследованным является вопрос о комнатах, как об объектах сложных для приватизации, при этом: в научной литературе речь, как правило, идет о квартирах как объектах приватизации, весьма сложными представляются вопросы правового статуса жилых домов. По-прежнему актуальной остается проблема расторжения договора приватизации и признания его недействительным. В связи с изложенным, встает вопрос об устранении образовавшихся пробелов в Законе, таким образом, данная работа представляется актуальной и своевременной.
После того как нами была определены роль и значение приватизации жилья для граждан, мы считаем необходимым рассмотреть понятие и формы приватизации жилых помещений. Этому посвящен следующий раздел нашего исследования.
.2 Понятие и формы приватизации жилых помещений
В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной (муниципальной) собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (ст. 217 ГК РФ). Согласно ст. 235 ГК РФ по решению собственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, отчуждается в собственность граждан и юридических лиц.
Из указанных положений следует, что к сделкам по приватизации публичной собственности применяется специальное законодательство, которое устанавливает порядок приватизации; к сделкам по приватизации ограниченно применяются принципы автономии воли и свободы договора, поскольку орган государственной власти или местного самоуправления, действующий от имени публичного собственника, не может отчуждать имущество как частный собственник: по своему выбору любому лицу, любым способом, на любых условиях и за любую цену.
Следует иметь в виду, что сделки по отчуждению имущества государственным (муниципальным) унитарным предприятием или учреждением не являются приватизацией, хотя и влекут переход из публичной собственности в частную. Сделки по распоряжению имуществом учреждений и унитарных предприятий совершаются ими от собственного имени и по своему усмотрению и регулируются нормами ГК РФ в соответствии с содержанием права хозяйственного ведения (оперативного управления).
Основанием для начала приватизации жилья стал Закон РФ от 4 июля 1991 г. за №1541 - 1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Несмотря на то, что за прошедшие годы в него было внесено много изменений, дополнений, уточнений, передача квартир и комнат в собственность граждан стала реально выполнимой.
В последующие годы, вплоть до настоящего времени, различными государственными органами принимались другие законы и распоряжения, уточняющие и прописывающие процедуру оформления жилья в собственность, ее регистрацию, налогообложение. Но основными нормативными правовыми актами, регулирующими процесс приватизации жилых помещений на ряду с Законом РФ о приватизации жилищного фонда являются: Положение о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденное решением коллегии Комитета Российской Федерации по муниципальному хозяйству 18 ноября 1993 г. и Федеральный Закон «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29 декабря 2004 г.
В соответствии со ст. 1 Федерального закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фондах, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений. Таким образом, объектом приватизации жилых помещений, являются жилые помещения, находящиеся в государственном или муниципальном жилом фонде.
Приватизация является основанием приобретения права собственности на жилое помещение, которое уже находилось в пользовании у лиц, участвующих в приватизации, но не является одним из способов жилищного обеспечения граждан.
Граждане - наниматели жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда имеют право на бесплатную приватизацию занимаемых ими жилых помещений путем заключения с органами местного самоуправления (либо с государственными предприятиями или учреждениями) договора о безвозмездной передаче жилого помещения в их собственность.
Способ приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда - их безвозмездная передача нанимателям.
Основные принципы приватизации жилых помещений представлены в таблице 1:
Принципы приватизации
ПринципОсновные положения1. право приватизации предоставлено только гражданам Российской ФедерацииСогласно Закону РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 15 мая 2001 г. №54-ФЗ иностранным гражданам и лицам без гражданства запрещено участвовать в приватизации жилья.2. приватизации подлежат только жилые помещения государственного и муниципального жилищного фондаГраждане могут приватизировать жилые помещения только в домах государственного и муниципального жилищного фонда, в том числе жилые помещения, находящиеся на праве хозяйственного ведения и оперативного управления у предприятий и учреждений, а также жилищный фонд, временно находящийся у приватизированных предприятий, который не вошел в уставный капитал этих предприятий и в соответствии с планом приватизации подлежит передаче в муниципальную собственность. Жилые помещения, занимаемые гражданами на основании коммерческого найма или ином основании, приватизированы быть не могут. Незаселенные жилые помещения не могут быть приватизированы путем безвозмездной передачи.3. возникновение права на приватизацию должно следовать из волеизъявления на приватизацию или отказа от участия в ней.Жилые помещения подлежат передаче в собственность только на добровольной основе, при наличии согласия на приватизацию всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 2 Закона о приватизации). Следовательно, законность приватизации будет соблюдена тогда, когда в ней участвуют все проживающие в жилом помещении лица либо достигнуто соглашение на передачу жилья только одному или нескольким из них (отказ от приватизации).4. бесплатностьДанный принцип означает, что жилое помещение передается в собственность граждан в порядке приватизации бесплатно.5. однократностьИспользовать право на бесплатное приобретение в собственность жилого помещения в домах государственного и муниципального фонда гражданин Российской Федерации может только один раз. Это правило не относится к несовершеннолетним, ставшим собственниками занимаемого жилого помещения в порядке приватизации. По достижении совершеннолетия они не утрачивают право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения.
Рассмотрим материалы судебной практики.
К. предъявил в суд иск к администрации г. Элисты и к своей бывшей супруге о признании недействительным договора о передаче в порядке приватизации жилого помещения в ее единоличную собственность. Возражая против заявленного требования. Ответчица указала, что истец в спорной квартире не проживает, так как забрал все свои вещи и ушел из квартиры, а поэтому его согласия на приватизацию квартиры не требовалось.
Оставляя в силе решение суда первой инстанции, которым иск удовлетворен, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ указала следующее. Как следует из материалов дела, спорная квартира предоставлена по договору социального найма ответчице. В ордер был включен и истец К., который в квартиру вселился. При таких обстоятельствах К. как член семьи нанимателя (ответчицы) приобрел равное с ней право пользования спорной квартирой. То обстоятельство, что после расторжения брака между ними сложились неприязненные отношения и К. был вынужден временно в квартире не проживать, оставаясь в ней прописанным, не лишает его этого права. Поскольку истец не утратил права пользования спорной жилой площадью, то ее приватизация была возможна с его согласия.
Таким образом, для приватизации жилого помещения необходимо получить согласие не только членов семьи нанимателя, фактически проживающих на жилой площади, вопрос о приватизации которой ставится, но и тех лиц, которые членами семьи нанимателя не являются, но имеют равное с нанимателем и членами его семьи право пользования жилым помещением. Такое согласие необходимо и в тех случаях, когда бывшие члены семьи нанимателя по не зависящим от них причинам на приватизируемой жилой площади не проживают.
Районный суд, рассмотрев дело по заявлению М. к и местной администрации об устранении нарушения права на приватизацию жилья, обязал ответчика заключить с истцом договор о передаче в его собственность в порядке приватизации спорного жилого помещения. При этом, как следует из материалов дела, ордер на занятие квартиры семьей истца выдан в 2000 году, однако вопрос о том, получал ли истец ранее в собственность жилое помещение путем его бесплатной приватизации, суд на обсуждение сторон не ставил, что существенно нарушает принцип однократности приватизации. Вышестоящий суд отменил постановление районного суда, в виду того, что районный суд не исследовал доказательства отсутствия у М. заключенного ранее договора о передаче жилья в собственность в порядке приватизации. По другому делу суд, напротив, ошибочно пришел к выводу об использовании гражданином права на приватизацию. Между тем по прежнему месту жительства квартира была приобретена хотя и в порядке приватизации, однако не безвозмездно, а по договору купли-продажи с оплатой ее полной стоимости.
Таким образом, гражданин может участвовать в приватизации жилья два раза: первый раз в возрасте до 18 лет, второй раз - после его достижения.
Таким образом, в юридической и судебной практике часто встречаются случаи нарушения основных принципов приватизации жилых помещений, в большинстве случаев, из - за недостаточной изученности этого вопроса в юридической практике и в литературе.
После того, как нами были рассмотрены основные формы приватизации жилых помещений, мы считаем необходимым, изучить правовую природу отношений в сфере приватизации. Этому посвящен следующий раздел данного исследования.
1.3 Правовая природа отношений в сфере приватизации
Известно, однако, что вопросы о юридической природе и сущности приватизации жилых помещений, а также о ее месте в системе права до сих пор не обсуждались в правовой науке. Как будто бы сейчас уже можно считать доказанным то положение, согласно которому отдельные институты жилищного права выявлены и обоснованы учеными при анализе структуры Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик, а также жилищных кодексов союзных республик в составе бывшего СССР. Возникает вопрос: являются ли указанные акты теми основополагающими кодифицированными нормативными правовыми актами, которые содержат в себе исчерпывающие виды (перечни) институтов жилищного права? Как, например, быть с приватизацией жилых помещений?
Ясно, что ни в Основах жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик, ни в жилищных кодексах союзных республик, равно как и в ряде иных весьма значимых жилищно-правовых актов, о приватизации жилых помещений речи не шло, да и идти не могло, так как на момент их принятия еще не созрели необходимые социально-экономические условия бесплатной передачи жилых помещений гражданам и преобразования отношений собственности в жилищной сфере. Известно, что в 1991 г. Верховным Советом РСФСР был принят Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Название этого Закона вызывает возражение. По меньшей мере, это название можно отнести к числу не совсем удачных. Неясно, чем руководствовался законодатель, давая характеризуемому Закону такое название. В конечном счете, приватизация государственного и муниципального фонда обозначала бы смену правового режима одних форм собственности на режим частной собственности граждан.
Название любого закона должно исходить из его социально-экономического предназначения, содержания и цели. Во-первых, если считать верным то положение, согласно которому законодателю необходим закон, регулирующий отношения о смене режимов и субъектов собственности, то трудно объяснить, почему в содержании закона речь идет о приватизации занимаемых гражданами жилых помещений, находящихся лишь в домах государственного и муниципального жилищного фонда (ст. 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»). Во-вторых, цель этого Закона определена в его преамбуле. Обращение к ней дает основание полагать, что «целью Закона является создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилье, а также улучшение использования и сохранности жилищного фонда». Из цитируемого положения о цели Закона видно, что он во главу угла ставит человека, а не юридическую судьбу жилищного фонда, а точнее, удовлетворение жилищных потребностей граждан путем свободного выбора способов удовлетворения указанных потребностей.
Практика применения норм и принципов, содержащихся в анализируемом Законе, показывает, что приватизация - это не конечная статическая категория, а процесс. В рамках этого процесса приватизируется не сразу весь жилищный фонд, а совершаются гражданами сделки по приватизации конкретных занимаемых ими жилых помещений. Когда в обозримом будущем гражданами, занимающими по договору найма или аренды жилые помещения, находящиеся в государственном или муниципальном жилищном фонде, будут все эти помещения приватизированы, тогда появятся все основания утверждать, что указанные государственный и муниципальный жилищные фонды приватизированы, а приватизированы они (фонды) могут быть на основании Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». В настоящее же время название анализируемого Закона не соответствует ни его цели, ни сущности, поэтому если бы представилась возможность его переименовать, то более правильным по существу, на наш взгляд, было бы такое название: Закон Российской Федерации «О приватизации гражданами занимаемых ими жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов». Такое название действующего Закона предлагается не само по себе, а должно быть осуществлено с точки зрения соответствия его социально-экономическому и юридическому содержанию. Уже само название Закона обращает внимание на то: а) кто является, если можно так выразиться, основным фигурантом данного Закона и субъектом приватизации; б) что выступает объектом приватизации и т.п. С практических позиций такое название учитывалось бы для решения ряда проблем. В частности, могут ли выступать субъектами приватизации жилых помещений не граждане Российской Федерации, скажем, иностранцы и лица без гражданства? Мы считаем, что не могут. Это вытекает из самого названия Закона.
Думается, что важнейшей задачей, наряду с множеством других, при изучении значимости и роли этого Закона является определение его юридической природы и места в системе российского права, а также юридической природы самой приватизации. Уже при первом приближении к архитектонике и структуре названного Закона можно обнаружить, что он в первоначальной редакции состоял из введения и трех разделов, которые воплощают систему принципов и правовых норм, регулирующих отношения по бесплатной передаче в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. Термин «муниципальный жилищный фонд» появился сравнительно недавно, но и он уже имеет свою историю. Так, действовавший в свое время Закон РСФСР «О собственности в РСФСР» признал жилищный фонд местных Советов муниципальной собственностью. В соответствии с этим и фонд стал именоваться муниципальным (ч. 1 ст. 23 указанного Закона). Согласно ст. 24 этого же Закона ведомственный жилищный фонд передан в полное хозяйственное ведение предприятий и оперативное управление учреждений, на балансе которых он состоял ранее. В дальнейшем понятие "муниципальный жилищный фонд" прочно утвердилось в российском законодательстве. О нем упоминает ст. 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в ред. от 23 декабря 1992 г.) и ст. 7 Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики". Этот же Закон четко определил и содержание (состав) муниципального жилищного фонда. В него входят: а) фонд жилых домов, находящихся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований, в том числе в городах Москве и Санкт-Петербурге; б) ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий. В конечном счете единообразие в понятие и виды жилищного фонда внес действующий ЖК РФ. В нем содержится определение жилищного фонда, под которым понимается совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. В дальнейшем для дифференциации жилищного фонда законодатель использует два квалификационных критерия, представленные в таблице 2.
Таблица 2
Классификация жилищного фонда
Критерии классификацииВиды объектов жилищного фондав зависимости от формы собственности1. частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и собственности юридических лиц; 2. государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации; 3. муниципальный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.в зависимости от целей использования1. жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда; 2. специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых в домах государственного и муниципального жилищного фонда общежитий, служебных жилых помещений, жилых помещений маневренного фонда и др.
Анализ норм Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" позволяет выявить обособленную группу предметно и функционально взаимосвязанных правовых норм, регулирующих отношения по: 1) бесплатной передаче в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде; 2) условиям приватизации; 3) обслуживанию и ремонту приватизированных жилых помещений. Если нормы, содержащие требования об условиях приватизации, регулируют жилищно-правовые организационные отношения, предшествующие осуществлению приватизации, а нормы, опосредующие отношения по обслуживанию и ремонту приватизированных жилых помещений, регулируют послеприватизационные отношения, то эти группы норм можно условно назвать вспомогательными и тесно примыкающими к группе норм, регулирующих собственно отношения по приватизации как таковые. Эти нормы являются стержневыми, образующими ядро норм характеризуемого Закона. Их обособление и специфика направленности определяются характером регулируемых отношений.
Известно, что правовой институт строится с учетом особенностей регулируемых отношений. Нормы гражданского права регулируют в основной своей массе имущественные отношения (ст. 2 ГК РФ). Вместе с тем отдельные стороны тех же самых имущественных отношений (отношения по коммерческому найму жилья, отношения по приватизации жилых помещений) регулируются нормами жилищного права. Строго говоря, объектом воздействия этих норм не выступают отношения какого-то особого рода, так как отношения по бесплатной передаче в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде представляют собой разновидность имущественных отношений. Эти отношения образуют относительно самостоятельную область общественной жизни, они имеют собственное экономическое содержание и видовую прописку. В силу этого и возникла необходимость формирования группы норм, призванных обеспечить становление, нормальное развитие и реализацию указанных отношений.
Наличие относительно самостоятельного по своему экономическому содержанию общественного отношения или их разновидностей принято называть материальным признаком правового института, а совокупность закрепленных в законе или подзаконном акте норм - юридическим признаком. Нам представляется, что отпочковавшиеся от имущественных отношений относительно самостоятельные их разновидности по бесплатной передаче в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде выступают материальной основой (признаком) правового института приватизации жилых помещений, а совокупность содержащихся в характеризуемом Законе норм - юридической формой (по терминологии В.С. Якушева, на наш взгляд, не совсем удачной, юридическим признаком этого института).
Итак, можно предполагать, что содержащаяся в Законе Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" совокупность норм, призванных регулировать относительно самостоятельное по своему экономическому содержанию отношение по бесплатной передаче в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, представляет собой самостоятельный институт права. Возникает вопрос: какова отраслевая принадлежность института приватизации жилых помещений? Для ответа на него необходимо обратиться к тем критериям, которые выработали представители правовой науки. «Каждый правовой институт, - пишет С.С. Алексеев, - посвящен определенному участку общественных отношений». Таким основополагающим участком здесь служит специфический предмет правового регулирования. По своей экономической сути отношения по приватизации являются разновидностями товарных имущественных отношений. Есть большой соблазн квалифицировать эти отношения как гражданские, а рассматриваемый институт - как гражданско-правовой. Однако такой подход к определению правовой принадлежности института приватизации жилых помещений был бы ошибочным. Следует отметить, что институт приватизации жилых помещений настолько насыщен специфическим общественно-политическим, нравственным юридическим содержанием, что он образует особую сферу правового регулирования.
После того, как нами были выявлены особенности правовой природы приватизационных отношений, мы считаем необходимым рассмотреть экономическое содержание приватизации в жилищной сфере. Этому посвящен следующий раздел нашего исследования.
.4 Экономическое содержание приватизации в жилищной сфере
Экономическое содержание правового института приватизации жилых помещений пронизано собственными жилищно-правовыми принципами, которые сформулированы законодателем и закреплены прямо в преамбуле и тексте Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".
Например, в преамбуле сказано, что он "устанавливает основные принципы осуществления приватизации". Об отдельных принципах приватизации жилых помещений идет речь в ст. 1 раздела I "Общие положения" характеризуемого Закона, и наконец, им посвящен раздел II "Основные принципы и условия приватизации жилых помещений". Стало быть, характеризуемый Закон пронизывает входящие в него жилищно-правовые нормы особыми жилищно-правовыми принципами. Эти принципы неизвестны гражданскому праву, да и самому жилищному праву, ибо термин "жилищно-правовые" присущ этим принципам как выражающий собирательное понятие "принципы жилищного права", которые как таковые присущи принципам комплексной отрасли жилищного права. Принципы же приватизации жилых помещений закрепляются в анализируемом Законе как принципы жилищно-правового института. Благодаря принципам приватизации жилых помещений жилищно-правовой институт приватизации жилых помещений получает внешнее обособленное закрепление в системе российского жилищного законодательства.
Сохраняя некоторую связь с отдельными гражданско-правовыми институтами по функциональной линии, характеризуемый институт обособляется внутри комплексной отрасли жилищного права по предметному признаку. Поскольку объектом приватизации являются жилые помещения, то отношения по их приватизации можно квалифицировать как жилищные. Однако круг общественных отношений, составляющих предмет регулирования правового института приватизации жилых помещений, занимает особое положение в системе жилищных отношений. Законодатель, избрав в качестве объекта приватизации жилые помещения, находящиеся в государственном и муниципальном жилищном фонде, обозначил тем самым приватизацию как смену режима государственной и муниципальной собственности на занимаемые гражданами жилые помещения на режим частной собственности граждан.
Как видим, отношения по приватизации жилых помещений нельзя отнести ни к одному виду из ранее названных жилищных отношений по: приобретению земельных участков для жилищного строительства; финансированию жилищного строительства и эксплуатации жилых помещений; предоставлению жилых помещений по договорам социального и коммерческого найма гражданам, нуждающимся в них; управлению жилищным фондом, жилищно-коммунальному обслуживанию граждан; налогообложению граждан в жилищной сфере и т.п. Анализируемые отношения являются своеобразными, относительно самостоятельными и самобытными, в силу чего объективно требуют своеобразного правового регулирования.
С учетом изложенного можно дать корректную с правовых позиций дефиницию института приватизации жилых помещений как юридического феномена. Правовым институтом приватизации жилых помещений признается основанная на Законе совокупность пронизываемых принципами приватизации норм, призванных регулировать в пределах предмета комплексной отрасли жилищного права обладающие относительной самостоятельностью и своеобразием общественные отношения по приватизации жилых помещений, а также связанные с ними производные предприватизационные и послеприватизационные отношения.
Из приведенных соображений видно, что институт приватизации жилых помещений отличается от комплексной отрасли жилищного права и выступает ее составной частью. Это отличие обнаруживает себя как объемом, так и своеобразием предмета правового регулирования: нормы и принципы названного института регулируют не всю совокупность жилищных отношений, а лишь отношения по приватизации жилых помещений. Жилищно-правовой институт приватизации жилых помещений имеет свою структуру. По своей структуре он состоит из регулятивных норм и обладает всеми признаками системного правового образования; сообразно этому для него характерны относительная самостоятельность, устойчивость и автономность функционирования. В этой связи возникает вопрос о юридической судьбе и месте принципов и норм Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". Можно полагать, что на настоящее время он выполнил свою историческую миссию главным образом как регулятор отношений по преобразованию форм собственности в жилищной сфере. Но поскольку процесс приватизации жилых помещений продолжается, то основные принципы и нормы этого Закона могли бы быть сохранены в новой редакции федерального закона либо воплощены в ЖК РФ. Вопрос о способе воплощения указанных принципов и норм может решить законодатель. Поскольку порядок приватизации жилья устанавливается федеральным законом, то если законодатель сочтет необходимым закрепить в ЖК РФ институт приватизации жилых помещений, то соответствующую статью следует назвать "Приватизация гражданами занимаемых ими жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда", наполнив ее следующим содержанием (таблица 3).
Таблица 3
Права граждан по приватизации жилых помещений
ПравоСущность права1. Граждане имеют право приватизировать жилые помещения, занимаемые ими по договору социального найма в домах государственного и муниципального жилищного фонда.Передача в собственность нанимателя занимаемого им жилого помещения осуществляется на основании договора, заключаемого нанимателем с собственником жилищного фонда или правомочным им лицом. Этот договор по установленным законом основаниям может быть признан в судебном порядке недействительным.2. Граждане имеют право на получение жилого помещения в собственность в порядке приватизации жилых помещений.Право на приватизацию жилого помещения сохраняется тогда, когда в установленном порядке признан недействительным ранее заключенный договор на приобретение жилого помещения в собственность в порядке приватизации.
Займут ли нормы названного института место в ЖК РФ или останутся в рамках отдельного закона - это право законодателя. Мы полагаем, что с точки зрения целесообразности и удобства пользования место норм этого института в конечном счете в ЖК РФ. Если же законодатель сочтет необходимым сохранить отдельно упомянутый Закон, то тогда ему следовало бы учесть и наши предложения по более четкому его названию. При любом варианте решения вопроса многие нормы и принципы этого Закона следует совершенствовать.
Итак, мы пытались доказать, что приватизация жилых помещений является институтом жилищного права. Вместе с тем на практике граждане, да и официальные учреждения нередко употребляют термин "право", "право граждан на приватизацию жилых помещений" и т.п. Следует отметить, что и Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" довольно широко и многоаспектно употребляет термин "право". Этот термин в юриспруденции имеет два основных смысловых значения. Различают:
) право в объективном смысле, или объективное право, т.е. выраженное в норме и обеспеченное принудительной силой государства общеобязательное правило поведения. Когда законодатель допускает выражения: а) "вступление в права собственности на жилище" (преамбула Закона); б) "в случае нарушения прав граждан" (ст. 8 Закона), он имеет в виду право в объективном смысле;
) право в субъективном смысле или, иначе говоря, субъективное право, т.е. гарантированные принудительной силой государства возможности известного поведения, принадлежащие субъекту. Так, законодатель в ст. 11 анализируемого Закона определяет, что "каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде".
Поскольку каждый гражданин, как указывает законодатель, имеет право, то в характеризуемом Законе указаны и органы, которые обязаны обеспечить реализацию этого права. В качестве обязанных лиц по передаче гражданам в собственность жилых помещений выступают юридические лица - титульные владельцы жилья в лице наймодателей жилых помещений.
Субъективное право каждого гражданина на приобретение в собственность бесплатно в порядке приватизации жилого помещения, находящегося в доме государственного или муниципального жилищного фонда, строится по модели элемента обязательственного правоотношения и может быть определено как установленная законом мера возможного поведения управомоченного лица. Эта мера может заключать: а) правовую возможность совершения действий самим управомоченным лицом. Так, в силу ст. 11 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" каждому гражданину принадлежит право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения, находящегося в государственном или муниципальном жилищном фонде, поэтому гражданин сам решает, когда приобретать в собственность занимаемое им жилое помещение и как использовать эту собственность; б) правовую возможность требовать управомоченным лицом от обязанного лица (лиц) совершения определенных действий по заключению договора о передаче жилого помещения и фактической передаче этого помещения.
После того, как мы определили экономическое значение приватизации жилых помещений, мы считаем необходимым, рассмотреть методику приватизации жилого помещения. Этому посвящена следующая глава нашего исследования.
Глава 2. Методика приватизации жилого помещения
2.1 Постановка задачи приватизации
На сегодняшний день еще не все понимают, нужно ли им приватизировать жилье, и если нужно, то зачем. Постараемся разобраться, в чем состоит суть приватизации, выясним ее плюсы и минусы, а также определим, с чего начать и как правильно провести процедуру приватизации. Согласно Закону РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизация жилых помещений представляет собой бесплатную передачу государственного или муниципального жилья в собственность граждан.
Таким образом, приватизировав свою квартиру или комнату, вы приобретете на нее право собственности. Это значит, что вы сможете свободно распоряжаться своим жилым помещением, а именно: продать его, сдать в наем, подарить, передать по наследству, обменять, заключить договор ренты (это особенно актуально для людей пожилого возраста и инвалидов), то есть заключать в отношении своего жилья любые договоры, не противоречащие законодательству, а вместе с тем иметь дополнительный источник доходов.
Приватизировать можно только жилье государственного и муниципального жилищного фонда, то есть жилые помещения, принадлежащие непосредственно: Российской Федерации и ее субъектам (республикам, краям, областям, городу федерального значения - Москве, Санкт-Петербургу); муниципальным образованиям; ведомственное жилье, принадлежащее государственным и муниципальным предприятиям и учреждениям.
Следовательно, приватизация, скажем, кооперативных квартир, а также квартир (комнат), принадлежащих частным организациям, невозможна. Она не имеет смысла, поскольку основная цель приватизации - это передача государственных и муниципальных жилых помещений в частный сектор, в данном случае - в собственность граждан. Приватизировать можно только квартиру (комнату), в которой вы живете. Причем не просто живете, а заключили на нее договор социального найма (за некоторыми исключениями), по которому государственное или муниципальное жилье предоставляется гражданину (нанимателю) для проживания в нем без указания срока, то есть бессрочно.
Не подлежат приватизации следующие жилые помещения:
в отношении которых договор социального найма заключен после 1 марта 2005 года; находящиеся в аварийном состоянии, вследствие чего непригодные для проживания (сведения о непригодных для проживания домах можно получить в органе местного самоуправления, в Санкт-Петербурге - в районных администрациях); расположенные в закрытых военных городках; специализированного жилищного фонда: в общежитиях, в домах маневренного фонда, в домах, предназначенных для временного приюта; в домах для одиноких престарелых, в домах-интернатах для инвалидов, ветеранов; в домах для временного поселения вынужденных переселенцев и беженцев; служебные жилые помещения, предоставленные на время работы в организации, на предприятии. Однако запрет на приватизацию служебных жилых помещений не является абсолютным. Можно приватизировать, в частности, служебное жилье сельскохозяйственных предприятий, а также жилые помещения стационарных учреждений социальной защиты населения, находящиеся в сельской местности. Кроме того, государственный орган власти или орган власти местного самоуправления (муниципальный совет), а также руководители предприятий и учреждений, в ведении которых находятся служебные жилые помещения, имеют право (но не обязаны!) принять решение о приватизации служебных жилых помещений по заявлению граждан, занимающих данные жилые помещения. Например, в Санкт-Петербурге в соответствии с распоряжением мэра Санкт-Петербурга от 25 мая 1994 г. № 539-р «О приватизации жилищного фонда Санкт-Петербурга» такое решение может быть принято в случае, если человек проработал на предприятии, предоставившем ему служебное жилое помещение, не менее 10 лет, или прожил в таком помещении не менее 10 лет. Для этого нужно предоставить копию трудовой книжки.
При постановке задачи приватизации необходимо решить как вы будете ее приватизировать: на всех (нескольких) проживающих или оформите в собственность одного. Право на приватизацию жилья существует не у всех живущих в квартире (комнате), а только у ответственного нанимателя (то есть человека, с которым непосредственно заключен договор социального найма жилья и на имя которого выдан ордер) и членов его семьи. При этом согласно ст. 69 ЖК РФ к членам семьи нанимателя относятся проживающие совместно с ним: супруг, дети, родители; и другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы (находящиеся на полном содержании нанимателя) при условии, что они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство; в исключительных случаях - иные лица, при условии что они признаны судом членами семьи, нанимателя жилого помещения.
Временно отсутствующие граждане имеют право на бесплатную приватизацию жилья независимо от времени отсутствия, при этом они представляют документ о причинах временного отсутствия. Если же они отказываются от участия в приватизации, то заявляют о своем решении лично или представляют нотариально удостоверенное заявление о согласии на приватизацию и о своем отказе от участия в ней.
Необходимо достигнуть согласия о приватизации в семье, поскольку если кто-либо из проживающих в квартире (комнате) членов семьи против, то приватизация состояться не может. После того как договоренность о приватизации достигнута, начинается этап по сбору пакета документов для заключения договора приватизации.
2.2 Последовательность работы по приватизации жилых помещений
приватизация жилой помещение документ
2.2.1 Состав и содержание документов для приватизации жилья
Перечень докментов, необходимых для приватизации представлен в таблице 4.
Таблица 4
Документы, необходимые для приватизации жилья
ДокументКем выдается1. Справка о регистрации по месту жительства (форма № 9)Паспортным столом жилищного ремонтно-эксплуатационного государственного (муниципального) предприятия2. Характеристика занимаемого жилого помещения (форма №7)Паспортным столом жилищного ремонтно-эксплуатационного государственного (муниципального) предприятияСправки формы № 9 и № 7 действуют в течение 30 дней с момента выдачи. Они должны содержать подписи всех должностных лиц и печать паспортной службы (государственного учреждения).3. Копия ордера на жилое помещениежилищным ремонтно-эксплуатационным предприятием4. Технический паспорт на жилое помещениеБюро технической инвентаризации - БТИ (Чтобы получить технический паспорт на квартиру (комнату), вам надо оформить заявку на посещение вашего жилого помещения инспектором БТИ (ПИБа), который осуществит его замер и документально удостоверит, была или не была произведена перепланировка квартиры (комнаты).)5. Документы, удостоверяющие личность всех, занимающих приватизируемое жилое помещение (паспорта, свидетельства о рождении для детей до 14 лет).
Это основные документы, которые надо собрать для оформления приватизации квартиры (комнаты). Но в зависимости от конкретных обстоятельств вам могут потребоваться и другие бумаги. Члены семьи нанимателя, зарегистрированные в приватизируемой квартире (комнате) после выдачи ордера на жилое помещение, должны представить копию договора найма на жилое помещение, подтверждающую право проживания в данной квартире (комнате).
Если после 1 января 1992 г. у вас был перерыв в постоянной регистрации (раньше - прописка), то к заявлению надо приложить копию паспорта (извлечение в части, касающейся регистрации по месту жительства) и/или иное документальное подтверждение отсутствия регистрации за данный период с письменным пояснением причин.
Временно отсутствующие (выписанные) граждане представляют документ о причинах временного отсутствия. Если временно отсутствующий отказывается от участия в приватизации квартиры, он заявляет о своем решении лично или представляет нотариально удостоверенное заявление о согласии на приватизацию и о своем отказе от участия в ней.
Доверенные лица представляют нотариально удостоверенную доверенность, которая обязательно должна содержать указание на право получить в собственность доверителя бесплатно в порядке приватизации жилое помещение по указанному адресу. В материалах приватизационного дела должен находиться либо подлинник такой доверенности, либо нотариально удостоверенная копия. Если приватизируется квартира (комната), в которой живут только несовершеннолетние дети, необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства. При передаче жилых помещений в собственность исключительно несовершеннолетних в договоре передачи указывается номер и дата выдачи разрешения органов опеки или подтверждается факт совместного проживания с ними родителей (усыновителей, опекунов, попечителей).
Существуют и правила, устанавливаемые местными властями. При приватизации служебного жилья в Санкт-Петербурге вам потребуется документ, подтверждающий, что вы проживали в данном жилом помещении или работали в учреждении, предоставившем служебную жилплощадь, в течение не менее 10 лет (соответственно справка по форме № 9 или заверенная выписка из трудовой книжки). Время проживания в служебном жилом помещении исчисляется с момента вселения в него согласно ордеру.
Если вы прибыли на постоянное жительство в Санкт-Петербург после 01.01.92 или изменили место жительства в Санкт-Петербурге после 01.01.92, то при подаче заявления на приватизацию вам надо представить: справки о регистрации по месту жительства по форме №9 из всех мест проживания после соответствующей даты; справку о том, что ранее занимаемые жилые помещения вами не были приватизированы.
В Санкт-Петербурге, чтобы приватизировать квартиру или комнату в домах - памятниках архитектуры, вам также потребуются справки Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП). При этом архитектурно-художественные элементы интерьера квартиры в собственность граждан не передаются. Перечень таких элементов, составленный КГИОП по заявкам Центрального городского и районных агентств, является неотъемлемой частью договора передачи квартиры в доме-памятнике в собственность граждан.
Необходимо помнить, что справки имеют срок действия, поэтому желательно их получать непосредственно перед оформлением приватизации.
2.2.2 Порядок работы должностных лиц по приватизации жилья
Передача в собственность граждан жилых помещений осуществляется
соответствующим представительным или исполнительным органом власти;
предприятием, за которым закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения;
учреждением, в оперативное управление которого передан жилищный фонд.
Для приобретения в собственность жилья в порядке приватизации необходимо предоставить необходимые документы. Решения о приватизации жилья должны приниматься на основании заявлений граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов.
Передача жилья в собственность граждан оформляется договором, который заключается местной администрацией, предприятием (учреждением) с, гражданином, получающим жилое помещение в собственность. Порядок заключения договора устанавливается соответствующим представительным органом власти. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется; Право собственности на приобретенное жилье возникает с момента регистрации договора в местной администрации.
Как быть, если гражданин, подавший заявление и необходимые для приватизации документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до регистрации такого договора местной администрацией? В случае возникновения спора по поводу включения данного жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано. Спор по поводу наследования жилого помещения решается в судебном порядке. При этом следует учитывать, что положение Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" об обязанности должностных лиц решить вопрос о приватизации жилья в двухмесячный срок со дня подачи заявления гражданином относится к порядку оформления приватизации, а не к основанию возникновения права собственности. Следовательно, несоблюдение срока не может быть препятствием для признания гражданина, изъявившего желание приватизировать занимаемое им жилое помещение, собственником данного жилого помещения.
2.2.3 Порядок работы граждан по прохождению процедуры приватизации
Работа граждан по осуществлению приватизации начинается со сбора необходимых документов, указанных в предыдущем разделе нашего исследования.
Затем необходимо подайте заявление в агентство по приватизации. Чтобы оформить приватизацию, вам необходимо обратиться со всеми собранными документами в агентство по приватизации и там по установленной форме составить заявление на приватизацию жилого помещения. Это заявление должны подписать все проживающие с вами члены семьи в возрасте от 14 лет и старше (включая и тех, кто отказался от участия в приватизации) или их доверенные лица. При этом (в случае необходимости) указывается, кто из членов семьи выразил согласие стать собственником жилого помещения и кто отказался от своего права получить жилое помещение в собственность.
При подписании и подаче заявления необходимо личное присутствие всех граждан с 14-летнего возраста, проживающих в данном жилом помещении. Если кто-либо из живущих в приватизируемой квартире (комнате) явиться не может, его интересы представляет доверенное лицо. Доверенные лица при подписании заявления указывают реквизиты нотариально удостоверенной доверенности и данные своего паспорта.
Интересы несовершеннолетних детей до 14-летнего возраста представляют их родители, усыновители, опекуны. Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут расписываться сами, при этом они должны обязательно иметь паспорта. После того как вы подписали заявление на приватизацию жилья, в агентстве его регистрируют в Книге учета заявлений граждан на приватизацию жилых помещений, а вам выдают документ, подтверждающий подачу заявления и необходимых документов, в котором также указывается: когда и куда необходимо прийти с тем, чтобы подписать договор на приватизацию жилья.
Оформление приватизации платное. Тарифы по оплате услуг устанавливаются местной администрацией. Документы оформляются в двухмесячный срок, но если вы хотите оформить приватизацию быстрее, оплата увеличивается.
Помните, что вам не может быть отказано в приватизации занимаемой квартиры или комнаты, если такая приватизация не противоречит законодательству. Если ваши права нарушены, вы можете обратиться в суд.
Заем необходимо подписать договор приватизации. После того как заявление на приватизацию жилья подписано, а прилагаемые к нему необходимые документы приняты, агентство готовит договор приватизации. Договор приватизации жилья заключается в простой письменной форме. Нотариально удостоверять его не требуется, и, следовательно, государственная пошлина в этих случаях не взимается. Сначала договор подписывают все, кто приватизирует квартиру (комнату). Затем агентство представляет договор на подпись уполномоченному лицу государственного органа местного самоуправления, предприятия (в Санкт-Петербурге это жилищный комитет или администрация района).
Далее, на основании заключенного договора приватизации агентство по приватизации направляет все документы в Федеральную регистрационную службу для регистрации права собственности на жилое помещение, которая выдает свидетельство о праве собственности на приватизированную квартиру (комнату). При этом взимается государственная пошлина в размере 500 руб. Только после этого агентство по приватизации выдаст вам договор приватизации занимаемой вами квартиры (комнаты) и свидетельство о праве собственности на жилье. Договор выдается под подпись одного из собственников приватизированного жилья. Количество экземпляров договоров, выдаваемых на руки, как правило, соответствует количеству нанимателей (то есть лиц, с которыми был заключен договор социального найма жилья) или семей, если речь идет о коммунальной квартире. В случае если квартира передается в общую долевую собственность, то каждому собственнику может быть выдано по экземпляру, если об этом указано непосредственно в заявлении на приватизацию. Кроме того, каждый собственник получает свидетельство о праве собственности на приватизированную квартиру (комнату).
Затем необходимо получить договор и свидетельство о праве собственности на жилье.
Глава 3. Практические рекомендации по приватизации квартиры по адресу Санкт-Петербург, Невский пр. д. 24, кв 4.
3.1 Описание объекта приватизации
В качестве объекта исследования нами выбрана квартира, расположенная по адресу г. Санкт-Петербург, Невский пр. 24, кв. 4. Данная квартира находится в собственности г. Санкт-Петербурга.
На первом этаже дома № 24 находится гастрономический магазин, который петербуржцы всегда традиционно называли и называют «Елисеевский», принадлежавший известной петербургской торговой фирме братьев Елисеевых. Отсюда открывается вид на площадь Островского (бывшую Александрийскую), раскрытую в сторону Невского проспекта.
Дом № 24 был построен в 1912 г. Квартира 4 располагается на втором этаже данного дома. Площадь данной квартиры 54 кв. м. Органом местного самоуправления администрацией муниципального образования муниципальный округ Литейный в 1988 г. кв. № 4 была передана в пользование семьи Смирновых на основании ордера. В 2005 г. вместо ордера семья заключила с администрацией муниципального образования муниципальный округ Литейный договор социального найма жилого помещения.
Согласно договору в квартире проживают 3 человека.
Муж - Смирнов Павел Иванович, 1960 г.р.
Жена - Смирнова Ольга Петровна, 1963 г.р.
Сын - Смирнов Александр Павлович. 1990 г.р.
Смирновы своевременно вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, проводят капитальный ремонт квартиры, все условия договора соблюдают полностью.
В декабре 2010 г. семья приняла решение о приватизации квартиры в собственность одного члена семьи - Смирнова Павла Ивановича. Договоренность о проведении приватизации между всеми членами семьи достигнута.
3.2 Документальное сопровождение процедуры приватизации
Для прохождения процедуры приватизации семье потребовалось собрать следующие документы (Таблица 5):
Таблица 5
Документы, необходимые для осуществления приватизации квартиры
ДокументКем выдается1. Справка о регистрации по месту жительства (форма № 9)паспортным столом ОМ №76, по адресу ул. Мытнинская, д. 3.2. Характеристика занимаемого жилого помещения (форма №7)паспортным столом ОМ №76, по адресу ул. Мытнинская, д. 3.Справки формы № 9 и № 7 действуют в течение 30 дней с момента выдачи. Они должны содержать подписи всех должностных лиц и печать паспортной службы (государственного учреждения).3. Копия ордера на жилое помещениежилищным ремонтно-эксплуатационным предприятием, по адресу г. Санкт-Петербург, ул. Коломенская, д. 35/37. Чтобы получить копию ордера необходимо предоставить: - Заявление установленного образца. - Документы, удостоверяющие личность (паспорт или иной документ, удостоверяющий личность).4. Технический паспорт на жилое помещениеБюро технической инвентаризации - БТИ (проектно-инвентаризационным бюро - ПИБ), расположенным по адресу Санкт-Петербург, ул. Белинского, 13. (Чтобы получить технический паспорт на квартиру (комнату), вам надо оформить заявку на посещение вашего жилого помещения инспектором БТИ (ПИБа), который осуществит его замер и документально удостоверит, была или не была произведена перепланировка квартиры) За оформление заявки на посещение инспектора взимается плата в размере 50 % платы за услуги. Оплата за услуги БТИ в Санкт-Петербурге варьируется в пределах 5-15 тыс. руб. Заявки рассматриваются около недели. После того, как инспектор БТИ посетит помещение, технический паспорт будет выдан не ранее, чем через три дня. Срок действия паспорта - 5 лет.5. Документы, удостоверяющие личность всех, занимающих приватизируемое жилое помещение (паспорта, свидетельства о рождении для детей до 14 лет).6. Дом № 24 относится к памятникам архитектуры, поэтому потребуются справка из Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП)Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП), расположенным по адресу: пл. Ломоносова, д.1.7. Копия договора найма на жилое помещение, подтверждающая право проживания в данной квартире.
Несовершеннолетние жильцы в квартире не проживают, поэтому дополнительных разрешений не требуется.
3.3 Анализ результатов прохождения процедуры приватизации
Чтобы оформить приватизацию, необходимо обратиться со всеми собранными документами в агентство по приватизации по адресу: Санкт-Петербург, пер. Антоненко, д.4 и там по установленной форме составить заявление на приватизацию жилого помещения. Это заявление должны подписать все проживающие члены семьи в возрасте от 14 лет и старше. При этом (в случае необходимости) указывается, кто из членов семьи выразил согласие стать собственником жилого помещения, и кто отказался от своего права получить жилое помещение в собственность.
При подписании и подаче заявления необходимо личное присутствие всех граждан с 14-летнего возраста, проживающих в данном жилом помещении. Если кто-либо из живущих в приватизируемой квартире (комнате) явиться не может, его интересы представляет доверенное лицо. Доверенные лица при подписании заявления указывают реквизиты нотариально удостоверенной доверенности и данные своего паспорта.
После того как было подписано заявление на приватизацию жилья, в агентстве его регистрируют в Книге учета заявлений граждан на приватизацию жилых помещений, а вам выдают документ, подтверждающий подачу заявления и необходимых документов, в котором также указывается: когда и куда необходимо прийти с тем, чтобы подписать договор на приватизацию жилья. Оформление приватизации платное. Тарифы по оплате услуг устанавливаются местной администрацией. Документы оформляются в двухмесячный срок, но если необходимо оформить приватизацию быстрее, оплата увеличивается.
После того как заявление на приватизацию жилья подписано, а прилагаемые к нему необходимые документы приняты, агентство готовит договор приватизации. Договор приватизации жилья заключается в простой письменной форме. Нотариально удостоверять его не требуется, и, следовательно, государственная пошлина в этих случаях не взимается.
Сначала договор подписывают все, кто приватизирует квартиру. Затем агентство представляет договор на подпись уполномоченному лицу государственного органа местного самоуправления, предприятия (в нашем случае администрация муниципального образования муниципальный округ Литейный). Далее, на основании заключенного договора приватизации агентство по приватизации направляет все документы в Федеральную регистрационную службу для регистрации права собственности на жилое помещение, которая выдает свидетельство о праве собственности на приватизированную квартиру. При этом взимается государственная пошлина в размере 500 руб.
Только после этого агентство по приватизации выдаст договор приватизации занимаемой квартиры (комнаты) и свидетельство о праве собственности на жилье. Выдача договора и свидетельства производится не ранее, чем через 7 рабочих дней. Договор выдается под подпись одного из собственников приватизированного жилья. Количество экземпляров договоров, выдаваемых на руки, как правило, соответствует количеству нанимателей (то есть лиц, с которыми был заключен договор социального найма жилья) или семей, если речь идет о коммунальной квартире.
После того, как собственниками были собраны все необходимые документы и проведена процедура приватизации 4 февраля 2011 г. агентство по приватизации г. Санкт-Петербурга выдало свидетельство о праве собственности на квартиру на имя Смирнова Павла Ивановича. Расходы на осуществление приватизации составили 5500 руб.
3.4 Практические рекомендации и направления совершенствования приватизации жилья
В юридической практике, связанной с передачей прав на жилые помещения в собственность гражданам, возникают многочисленные вопросы, касающиеся толкования положений данного Закона относительно гарантий проживания членов семьи в приватизированном жилом помещении; прав на наследование приватизированных жилых помещений; принципов добровольности, однократности и бесплатности приватизации жилья и т.д. Это делает актуальным анализ судебной практики, посвященной вопросам приватизации жилья.
На заре рыночных реформ в начале 90-х годов XX в. был принят Закон РФ от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», в соответствии с которым граждане России получили право на приватизацию - передачу государственных и муниципальных жилых помещений в частную собственность.
Наиболее распространенные вопросы в практике применения норм о приватизации жилых помещений касаются положений о правах бывшего члена семьи собственника, отказавшегося от участия в приватизации жилья при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу. Указанный вариант приватизации жилого помещения регламентирован статьей 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», в соответствии с которой граждане, занимающие жилые помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти жилые помещения в собственность.
С одной стороны, право постоянного бессрочного проживания члена семьи, давшего согласие на приватизацию и отказавшегося таким образом от доли в приватизированном жилье, гарантировано Федеральным законом от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», в соответствии со статьей 19 которого действия положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) об утрате права пользования жилым помещением собственника бывшими членами его семьи не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. С другой стороны, положения части 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) предусматривают, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Следует отметить, что действующая редакция данной нормы была зафиксирована статьей 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», то есть незадолго до вступления в силу нового ЖК РФ, в котором на законодательном уровне была оформлена возможность выселения бывших членов семьи собственника жилого помещения при утрате семейных отношений с последним.
Бланкетный характер комментируемых норм, выразившийся в отсылках к иным нормативным актам, обусловил многочисленные искаженные обыденные толкования положений части 4 статьи 31 ЖК РФ, в соответствии с которыми лица, давшие согласие на приватизацию жилого помещения в пользу членов своей семьи, утрачивали право на проживание в нем и подлежали выселению при продаже данного жилья собственником.
В Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2005 года, утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда от 1 марта 2006 года, при разъяснении обязательного при приватизации жилого помещения согласия лица отмечалось, что оно исходило из того, что право пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер, следовательно, его права должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение другому лицу, поскольку иное толкование нарушало бы положения статьи 40 Конституции РФ, в соответствии с которой каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен своего жилища.
Следовательно, полагает Верховный Суд РФ, если бывший член семьи собственника, имевший с ним равные права на приватизацию, отказался от права собственности на приватизируемое жилье, дав согласие иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он сохраняет вещное право постоянного бессрочного пользования жилым помещением и не может быть выселен.
Верховный Суд РФ также отметил, что при совершении сделки с приватизированным жилым помещением в обязательном порядке следует соблюдать требования части 1 статьи 558 ГК РФ, которая предусматривает, что при продаже жилого дома, квартиры, части жилого дома существенным условием совершения сделки является перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, в котором эти лица проживают. Несоблюдение данного требования влечет невозможность заключения договора, так как не достигнуто соглашение по всем существенным условиям.
Анализ правоприменительной практики показывает, что высшая судебная инстанция при рассмотрении надзорных жалоб на решения нижестоящих судов о прекращении права пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета лиц, давших согласие на приватизацию жилого помещения и отказавшихся от доли в занимаемом жилом помещении, принимает решения в пользу ответчиков, то есть пользователей жилого помещения, не приобретших права собственности на приватизированное жилье.
Так, Верховный Суд РФ в Определении N 5-В08-78 от 26 августа 2008 г. признал право постоянного бессрочного пользования жилым помещением - комнатой за ответчицей, которая имела равное право на приватизацию жилого помещения с членом своей семьи, но отказалась от реализации данного права в пользу последнего, который в дальнейшем подарил приватизированное жилое помещение истице. Аналогичное, по сути, решение было изложено в Определении Верховного Суда Российской Федерации № 5-В08-75 от 19 августа 2008 г., в котором ответчица добровольно отказалась от права на приватизацию жилого помещения в пользу супруга, который в дальнейшем продал приватизированное жилье. Покупательница заявила иск о выселении ответчицы из принадлежащего ей жилого помещения.
Принципами приватизации жилого помещения в России является бесплатность и однократность, то есть лицо имеет право единожды стать собственником жилого помещения на безвозмездной основе. В правоприменительной практике указанные положения Закона о приватизации обусловили вопрос: «Сохраняется ли право пользования приватизированным помещением за бывшим членом семьи собственника, который ранее уже реализовал свое право на приватизацию другого жилого помещения, а затем вселился в новое жилое помещение и в момент его приватизации имел равное с остальными, проживающими в нем, право пользования этим помещением и дал свое согласие на его приватизацию?»
В Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2008 года, утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 28 мая 2008 года, разъяснено, что исходя из содержания статьи 2 Закона о приватизации жилья передача жилого помещения в собственность граждан возможна только при обязательном согласии на приватизацию всех совершеннолетних членов семьи нанимателя, в том числе бывших членов семьи нанимателя (ч. 4 ст. 69 ЖК РФ). Данная норма права не устанавливает каких-либо исключений для проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе и для тех, кто ранее участвовал в приватизации другого жилого помещения.
Следовательно, считает Верховный Суд РФ, при прекращении семейных отношений с собственником приватизированного жилого помещения за бывшим членом семьи собственника, реализовавшим свое право на бесплатную приватизацию, сохраняется право пользования приватизированным жилым помещением, так как на приватизацию этого жилого помещения необходимо было его согласие. Данное право пользования жилым помещением сохраняется за бывшим членом семьи собственника и при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу. К указанным случаям могут быть применены вышеизложенные положения статьи 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».
Принцип добровольности приватизации жилых помещений означает свободу волеизъявления физических лиц на приобретение жилья в собственность путем его передачи органами государственной или местной власти. В правоприменительной деятельности возникли вопросы: в какой процессуальной форме должно быть выражено волеизъявление на приватизацию жилого помещения? Может ли отсутствие договора о передаче жилого помещения в собственность физическому лицу при наличии заявления о приватизации жилья служить основанием для отказа во включении приватизируемого жилого помещения в наследственную массу?
Важное разъяснение по данному вопросу содержится в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в ред. Постановлений Пленума Верховного Суда РФ N 11 от 21.12.1993, № 10 от 25.10.1996, № 6 от 06.02.2007): гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений на предусмотренных Законом о приватизации жилья условиях. Если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до регистрации такого договора местной администрацией, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по независящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано.
Интересным представляется решение Верховного Суда РФ, изложенное в Определении № 5-В08-81 от 12 августа 2008 года, в котором высшая судебная инстанция России дает смысловое толкование свободного волеизъявления физического лица о приватизации жилого помещения. Суды нижестоящих инстанций отказали истцу в удовлетворении его требований о включении в наследственную массу квартиры, в отношении которой наследодатель выразил намерение о приватизации и выдал две нотариально заверенные доверенности на право совершения всех действий, связанных с приватизацией квартиры, на имя матери истца, а также сотрудников службы "одного окна" Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы. Однако в связи со смертью, последовавшей в тот же день, не успел завершить процесс приватизации.
Высшая судебная инстанция России, руководствуясь вышеизложенным разъяснением Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 8 от 24 августа 1993 г. и доводами истца о том, что еще при жизни наследодателя были собраны необходимые документы для оформления сделки по передаче жилого помещения в собственность, возможность соблюсти правила оформления документов на приватизацию исключалась в связи с его скоропостижной смертью, при этом наследодатель при жизни своими действиями, в том числе выдачей доверенностей на совершение действий по приватизации, которые отозваны не были, определила отменить решения нижестоящих инстанций и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Таким образом, волеизъявление физического лица о приватизации жилья может быть выражено не только в форме письменно оформленного заявления, но и в виде доверенности. Приватизация жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов осуществляется путем бесплатной передачи гражданам в собственность занимаемого жилья.
Между тем единственным различием в условиях заключения договоров социального найма до и после 1 марта 2005 года является форма административного решения о предоставлении нуждающемуся гражданину жилого помещения: до 1 марта 2005 года оно предоставлялось на основании ордера, а после этой даты - на основании решения органа местного самоуправления. Данное различие носит формально-юридический характер и не является существенным, оно не влияет на правовой режим жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, и потому не предопределяет каких-либо его особенностей. Следовательно, и после 1 марта 2005 года правомочия по владению, пользованию и ограниченному распоряжению жилым помещением, занимаемым по договору социального найма, осуществляются на единых условиях для всех нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов независимо от времени их предоставления.
Конституционный Суд Российской Федерации, анализируя положения законодательства о приватизации жилищного фонда, пришел к выводу, что ограничение прав и свобод человека и гражданина путем определения круга объектов, не подлежащих приватизации, допустимо только в том случае, если обстоятельства, предопределяющие особенности правового режима жилого помещения, прежде всего его целевое назначение, исключают возможность передачи этого помещения в частную собственность.
На основании изложенного Конституционный Суд РФ констатировал, что нормативные предписания, устанавливающие запрет на бесплатную приватизацию жилых помещений, предоставляемых гражданам по договору социального найма после 1 марта 2005 года, не имеют конституционного обоснования и противоречат статье 19 (часть 2) Конституции Российской Федерации, согласно которой государство гарантирует равенство прав и свобод человека и гражданина независимо от пола, расы, национальности, языка, происхождения, имущественного и должностного положения, места жительства, отношения к религии, убеждений, принадлежности к общественным объединениям, а также других обстоятельств.
В резолютивной части Постановления указанные положения были признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации.
На протяжении нескольких лет приватизация комнат в коммунальной квартире была ограничена рядом условий, в частности согласием соседей - нанимателей комнат в коммунальной квартире. Коммунальные квартиры - это жилые помещения, занятые несколькими семьями по отдельным договорам найма жилого помещения. Комната в коммунальной квартире является жилым помещением.
Конституционный Суд Российской Федерации принял Постановление от 3 ноября 1998 г. № 25-П «По делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в связи с запросами Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А. Мостипанова», в котором рассмотрел вопрос о соответствии запрета на приватизацию комнат в коммунальных квартирах конституционным положениям.
Конституционный Суд констатировал, что определение круга объектов, не подлежащих приватизации, нельзя считать ограничением прав и свобод человека и гражданина, если целевое назначение жилого помещения, место его нахождения и другие обстоятельства исключают возможность передачи его в частную собственность. Предоставляемые государственными и муниципальными жилищными органами жилые помещения в коммунальных квартирах и в отдельных квартирах несмотря на определенные объективные отличия по сущностным правовым признакам не различаются, поскольку в отношении них действуют единые основания предоставления жилья и они имеют общий правовой режим.
Следовательно, применительно к этим жилым помещениям отсутствуют и объективные основания для установления различий в праве на их приватизацию, в том числе для введения общего правила, запрещающего приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах (часть первая статьи 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"). Такой запрет фактически означает законодательное закрепление неравенства прав граждан в зависимости от условий их проживания, что противоречит статье 19 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации, провозглашающей равенство граждан перед законом вне зависимости от каких-либо обстоятельств.
В резолютивной части Постановления Конституционный Суд признал ст. 4 Закона о приватизации в части, ограничивающей приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах, не соответствующей статьям 19 (части 1 и 2), 46 (части 1 и 2) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации. Постановление Конституционного Суда соответствует положениям ГК РФ. Значение данного документа заключается в том, что он окончательно оформил правовой режим комнаты, как самостоятельного объекта гражданского оборота, относящегося к жилым помещениям.
Правовым последствием принятого Постановления Конституционного Суда РФ является действие в отношении коммунальных квартир общего порядка приватизации, начиная с 3 ноября 1998 г., без каких-либо ограничений.
В мае 2002 г. были приняты соответствующие изменения ч. 1 ст. 4 Закона о приватизации жилья, в соответствии с которыми из перечня объектов, не подлежащих приватизации, были исключены жилые помещения в коммунальных квартирах.
Таким образом, на основании вышеизложенного правового анализа правоприменительной практики судебных инстанций Российской Федерации по делам, связанным с приватизацией жилых помещений, можно сделать следующие выводы.
. Граждане, давшие согласие на приватизацию жилого помещения на одного из членов семьи и отказавшиеся таким образом от доли в приватизированном жилом помещении, приобретают право постоянного бессрочного пользования данным жильем. Указанное вещное право является абсолютным, то есть не может быть прекращено помимо воли его обладателя вне зависимости от будущей юридической судьбы данного жилого помещения. Данное право принадлежит гражданам вне зависимости от того, в который раз ими используется право на приватизацию жилого помещения.
. Процессуальной формой добровольного волеизъявления граждан на приватизацию жилья может являться не только письменное заявление о приватизации занимаемого жилого помещения, но и доверенность на совершение действий, связанных с приватизацией жилья, в которой выражена воля наследодателя о приобретении жилого помещения в собственность. При этом следует учитывать экстраординарные обстоятельства, повлекшие смерть наследодателя и не позволившие ему надлежащим образом оформить заявление о приватизации и другие документы.
. Приватизация комнат в коммунальной квартире не может быть обусловлена согласием других лиц, проживающих в данной квартире. Основанием для ее передачи в собственность граждан является волеизъявление лиц, проживающих в данной комнате.
Целью нашего исследования является попытка на материалах конкретных дел предложить решение некоторых проблем правоприменения в сфере реализации прав граждан на приватизацию жилых помещений. Фабула дела такова.
Истцы (наниматели и члены их семей) вселились и постоянно проживают в жилом помещении, представляющем собой отдельную квартиру. Право пользования спорным жильем возникло у истцов ввиду их трудовых отношений с существующим по настоящее время предприятием. Заселение осуществлялось в разное время на основании протоколов заседания профсоюзного комитета этого предприятия. Истцы имеют ордера на проживание, между собой споров о пользовании квартирой не имеют. Право пользования истцами спорным жилым помещением никем не оспаривается. Однако, по существу, в одной квартире одновременно проживает несколько семей. Такое заселение разных семей стало возможным ввиду того, что с момента ввода в эксплуатацию жилого дома, в котором расположена спорная квартира, не был определен статус данного помещения. Первоначально оно было предоставлено предприятию временно под общежитие, впоследствии это решение было отменено.
Вряд ли является спорным тот факт, что истцы проживают в жилом помещении на условиях социального найма. Это также подтверждается выписками из домовой книги, счетами на оплату коммунальных услуг, в которых указано, что спорная квартира находится в муниципальной собственности. В некоторых документах (выписки из лицевого счета) при этом указывается, что спорное помещение является общежитием. В любом случае иных условий проживания истцов, отличных от условий социального найма, не имеется, что подтверждает факт нахождения спорного помещения в муниципальной собственности.
Никто из истцов не использовал свое право на участие в приватизации жилья. На их обращения в местную администрацию по вопросу приватизации истцы получали устные сообщения о том, что до момента определения статуса жилого помещения разрешить вопрос о приватизации не представляется возможным. В единственном письменном ответе администрации указано на то, что администрация, которая является собственником спорного помещения, не располагает сведениями о том, является ли это помещение общежитием. Вопрос о принадлежности жилого помещения органам местного самоуправления остался, таким образом, без ответа. В то же время подтверждения передачи жилого помещения предприятию на праве собственности, в оперативное управление либо хозяйственное ведение также не имеется.
В рассмотренном нами примере, по существу, оформление договора передачи жилого помещения в собственность делается невозможным в связи с тем, что право собственности муниципального образования на данное жилое помещение не зарегистрировано в установленном порядке. Включено ли оно в реестр муниципального имущества, истцам не известно. По сообщениям регистрирующих органов, право собственности на спорное жилое помещение в настоящее время муниципальным образованием и иными лицами в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество не зарегистрировано.
Представляется, решение сложившейся по факту коллизии может быть следующим.
В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные ГК РФ положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.
В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии со ст. 2 ФЗ "О приватизации жилищного фонда в РФ" граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.
В соответствии со ст. 8 ФЗ "О приватизации жилищного фонда в РФ" в случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он вправе обратиться в суд. В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.
Как указывается в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2005 г., утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 10 августа 2005 г. (Бюллетень Верховного Суда РФ. 2005. N 12), если гражданин по независящим от него причинам не может реализовать свое право на приватизацию принадлежащего ему по договору социального найма жилого помещения, то он вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности в судебном порядке. Следовательно, если жилые помещения, предоставленные гражданам по договору социального найма до 1 марта 2005 г., фактически не переданы в муниципальную собственность, то право собственности на указанные жилые помещения может быть признано за гражданином в судебном порядке и должно быть зарегистрировано органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, на основании судебного решения.
Таким образом, поскольку в связи с фактом отсутствия регистрации права муниципальной собственности на жилое помещение, занимаемое истцами, по причинам, не зависящим от граждан, нарушается право собственности последних, охраняемое в соответствии со ст. 35 Конституции РФ, истцы вынуждены обратиться в суд с иском о признании права собственности на данное жилое помещение по указанным нами выше правовым основаниям. Это обусловлено также тем, что жилищная проблема истцов не решается с самого момента принятия Закона о приватизации. Между тем законодатель ограничил период действия данного Закона до 1 января 2010 г. Оснований полагать, что за ближайший год спорная ситуация разрешится в ином порядке, не имеется.
Между тем, несмотря на предложенный нами вариант решения проблемы, приходится констатировать, что суды не часто применяют на практике (по крайней мере, из известной нам практики Центрально-Черноземного региона) возможность признания гражданами в судебном порядке права собственности на занимаемое ими жилое помещение. В ряде спорных случаев гражданами заявляются иски об устранении препятствий в приватизации либо же иски о признании самого права на приватизацию. В конечном счете, даже удовлетворение таковых требований судами делает почти невозможной само возникновение права собственности в порядке приватизации, поскольку с сожалением отметим общую склонность органов местного самоуправления придумывать собственные правила, невзирая на содержание вступившего в законную силу судебного акта. Сказанное отчетливо проявляется в следующем примере.
После неоднократных отмен в пользу истцов по делу в конечном итоге был вынесен судебный акт о признании права на приватизацию общежития и возложении обязанности на органы местного самоуправления передать истцам спорное жилое помещение по договору о передаче в собственность. Однако реальное исполнение данного судебного акта столкнулось с известной трудностью, а именно, как мы видим, с нежеланием местной власти передать жилое помещение в собственность истцам. Так, в ходе судебного разбирательства в полном соответствии с законом проверялся и был установлен факт того, что истцы ранее не воспользовались своим правом на приватизацию. По существу необходимо отметить, что в данном случае истцы являются переселенцами, приехавшими в Россию в конце 1993 г. После переезда истцы оформили российское гражданство и впоследствии приобрели право пользования спорным общежитием. Как известно, ФЗ "О приватизации жилищного фонда в РФ" был принят в 1991 г. Согласно же преамбуле и положениям ст. 1 и ст. 2 этого Закона субъектами приватизации муниципального жилищного фонда являются граждане России. Однако после вступления в силу указанного выше решения у органов местного самоуправления возникли сомнения следующего рода. Поскольку в судебном порядке исследовался исключительно (и совершенно справедливо) вопрос использования истцами права на приватизацию с момента заселения в общежитие, истцам было фактически отказано в приватизации, а по существу - в надлежащем исполнении судебного акта, по причине того, что истцам якобы необходимо представить доказательства неиспользования ими права на приватизацию с момента вступления в силу соответствующего закона. То есть истцы должны, по мнению местных органов власти, доказать, что не участвовали в приватизации в период с момента принятия Закона о приватизации до того момента, когда они приобрели российское гражданство. Иначе как абсурдом возникшее требование не назовешь. И сложность дела заключается в том, что по общему правилу иски о признании не подлежат принудительному исполнению. Если бы истцы заявили иск о признании права собственности на занимаемое жилое помещение в порядке приватизации, то исполнение судебного акта осуществлялось бы путем регистрации возникшего из судебного акта решения суда, т.е. минуя необходимость заключения договора о передаче жилого помещения в собственность граждан с органами местного самоуправления.
Конечно же, формулирование исковых требований всецело зависит от истца в силу диспозитивности самой гражданско-процессуальной формы защиты права на приватизацию. Однако судам необходимо, на наш взгляд, исходя из смысла ст. 2 ГПК РФ, предпринимать меры, направленные на защиту законных интересов граждан, в том числе с учетом необходимости надлежащего исполнения решения суда, которое будет вынесено по итогам спора. А для этих целей необходимо, чтобы в тексте решения суда содержалось указание на способ исполнения решения путем возможности регистрации права собственности на жилое помещение, поскольку сама такая возможность была предметом судебного исследования и оценки, притом независимо от конкретного формулирования исковых притязаний истцом. Данное предложение не должно рассматриваться как направленное на обоснование и законодательное закрепление возможности суда выйти за пределы заявленных требований. Необходимо напомнить, что, например, по делам о признании сделки недействительной суд вправе самостоятельно применить меры по возврату сторон в первоначальное положение, что неоднократно поддерживалось практикой высших судов. Ибо конечная цель всякого гражданского спора заключается в надлежащем исполнении постановленного решения, когда становится возможным утверждать, что цели и задачи гражданского правосудия были в действительности достигнуты.
Заключение
Итак, в результате проведенного исследования необходимо сделать следующие выводы:
Основанием для начала приватизации жилья стал Закон РФ от 4 июля 1991 г. за №1541 - 1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Несмотря на то, что за прошедшие годы в него было внесено много изменений, дополнений, уточнений, передача квартир и комнат в собственность граждан стала реально выполнимой.
В соответствии со ст. 1 Федерального закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фондах, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений. Таким образом, объектом приватизации жилых помещений, являются жилые помещения, находящиеся в государственном или муниципальном жилом фонде.
К основным принципам приватизации жилых помещений относятся следующие:
. Право приватизации предоставлено только гражданам Российской Федерации.
. Приватизации подлежат только жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда.
. Возникновение права на приватизацию должно следовать из волеизъявления на приватизацию или отказа от участия в ней.
. Бесплатность.
. Однократность.
Содержание правового института приватизации жилых помещений пронизано собственными жилищно-правовыми принципами, которые сформулированы законодателем и закреплены прямо в преамбуле и тексте Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
Экономическое содержание правового института приватизации жилых помещений пронизано собственными жилищно-правовыми принципами, которые сформулированы законодателем и закреплены прямо в преамбуле и тексте Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
Таким образом, приватизировав свою квартиру или комнату, вы приобретете на нее право собственности. Это значит, что вы сможете свободно распоряжаться своим жилым помещением, а именно: продать его, сдать в наем, подарить, передать по наследству, обменять, заключить договор ренты (это особенно актуально для людей пожилого возраста и инвалидов), то есть заключать в отношении своего жилья любые договоры, не противоречащие законодательству, а вместе с тем иметь дополнительный источник доходов.
При постановке задачи приватизации необходимо решить как вы будете ее приватизировать: на всех (нескольких) проживающих или оформите в собственность одного. Право на приватизацию жилья существует не у всех живущих в квартире (комнате), а только у ответственного нанимателя (то есть человека, с которым непосредственно заключен договор социального найма жилья и на имя которого выдан ордер) и членов его семьи. При этом согласно ст. 69 ЖК РФ к членам семьи нанимателя относятся проживающие совместно с ним: супруг, дети, родители; и другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы (находящиеся на полном содержании нанимателя) при условии, что они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство; в исключительных случаях - иные лица, при условии что они признаны судом членами семьи, нанимателя жилого помещения.
Необходимо достигнуть согласия о приватизации в семье, поскольку если кто-либо из проживающих в квартире (комнате) членов семьи против, то приватизация состояться не может. После того как договоренность о приватизации достигнута, начинается этап по сбору пакета документов для заключения договора приватизации.
Дом № 24 был построен в 1912 г. Квартира 4 располагается на втором этаже данного дома. Площадь данной квартиры 54 кв. м. Органом местного самоуправления администрацией муниципального образования муниципальный округ Литейный в 1988 г. кв. № 4 была передана в пользование семьи Смирновых на основании ордера. В 2005 г. вместо ордера семья заключила с администрацией муниципального образования муниципальный округ Литейный договор социального найма жилого помещения.
Согласно договору в квартире проживают 3 человека.
Муж - Смирнов Павел Иванович, 1960 г.р.
Жена - Смирнова Ольга Петровна, 1963 г.р.
Сын - Смирнов Александр Павлович. 1990 г.р.
Для прохождения процедуры приватизации семье потребовалось собрать следующие документы:
. Справку о регистрации по месту жительства (форма № 9) - получают в паспортном столе ОМ №76, по адресу ул. Мытнинская, д. 3.
. Характеристику занимаемого жилого помещения (форма №7) - получают там же.
. Копию ордера на жилое помещение - выдается жилищным ремонтно-эксплуатационным предприятием, по адресу г. Санкт-Петербург, ул. Коломенская, д. 35/37.
. Технический паспорт на жилое помещение, с тем чтобы иметь точную характеристику приватизируемого жилья. Выдается бюро технической инвентаризации - БТИ (проектно-инвентаризационным бюро - ПИБ), расположенном по адресу Санкт-Петербург, ул. Белинского, 13. 5. Документы, удостоверяющие личность всех, занимающих приватизируемое жилое помещение (паспорта, свидетельства о рождении для детей до 14 лет).
. Поскольку дом № 24 относится к памятникам архитектуры, поэтому потребуются справка из Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП), расположенного по адресу: пл. Ломоносова, д.1.
. Так же жильцы должны представить копию договора найма на жилое помещение, подтверждающую право проживания в данной квартире.
Чтобы оформить приватизацию, необходимо обратиться со всеми собранными документами в агентство по приватизации по адресу: Санкт-Петербург, пер. Антоненко, д.4 и там по установленной форме составить заявление на приватизацию жилого помещения.
После того, как собственниками были собраны все необходимые документы и проведена процедура приватизации 4 февраля 2011 г. агентство по приватизации г. Санкт-Петербурга выдало свидетельство о праве собственности на квартиру на имя Смирнова Павла Ивановича. Расходы на осуществление приватизации составили 5500 руб.
Список используемых источников
Нормативно-правовые акты
1.Конституция РФ, принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года // Российская газета. 1993. № 237.
2.Гражданский Кодекс Российской Федерации Часть 1 от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 27.07.2010) // Собрание законодательства Российской Федерации от 05.12.1994. № 32. ст. 3301.
.Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (по состоянию на 27.09.2009 г.) // Российская газета. - 12.01.2005. № 1.
.Письмо Минэкономразвития РФ от 6 апреля 2009 г. № Д06-911 // СПС Консультант Плюс: Версия Проф.
.Закон Российской Федерации от 9 декабря 1991 г. № 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц» // Ведомости СНД РФ и ВС РФ. 1992. № 8. Ст. 362.
.Закон РФ от 4 июля 1991 г. за №1541 - 1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. - 1991. - № 28. ст. 959.
.Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. - 1993. - № 3. - Ст. 99.
.Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (в ред. от 01.12.2007) // Парламентская газета. № 7 - 8. 15.01.2005.
.Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. № 1 (часть 1). Ст. 39.
Учебная литература
.Алексеев С.С. Структура советского права. М.: Юридическая литература, 1975. С. 140.
11.Васильев А.М. Теория государства и права. - М.: Юридическая литература, 1983. С. 283.
.Корнеев С.М., Крашенинников П.В. Приватизация жилищного фонда. Законодательство и практика. - М., Инфра-М. 2006. - 478 с.
.Рогожин М.Ю. Квартирный вопрос: все, что вы хотите знать. - М.: МЦФЭР, 2006. С. 3.
.Теория государства и права / Под ред. А.И. Королева и Л.С. Явича. Л.: Изд-во Ленинградского университета, 1987. С. 400.
.Чефранова Е.А. Приватизация жилищного фонда. - М., Российская правовая академия МЮ РФ. 1994. - 458 с.
Статьи
.Афонина А.В. Договор социального найма жилого помещения // Жилищное право. - 2007. - № 10. - С. 23.
17.Глухов К.А. Вопросы приватизации жилых помещений // Государство и право. - 2008. - № 1. - С. 14.
.Ефимов А., Поповченко А. О некоторых вопросах приватизации жилых помещений // Хозяйство и право. - 2008. - № 3. - С. 12.
.Лисицын В.В., Арбузов С.С. Приватизация жилья: за и против // Российский судья. - 2006. - № 2. - С. 21.
.Полич С. Изменение и расторжение договора приватизации жилья Законность. - 2008. - № 2. - С.17.
.Свердлык Г.А. Понятие принципов приватизации жилых помещений // Жилищное право. - 2007. - № 11. - С. 14.
.Сапронова И.А. Деприватизация жилья // Право и политика. - 2004. - № 8. - С. 130.Семаков И.К. Еще раз о приватизации жилья // Жилищное право. - 2006. - № 12. - С. 13.
.Трищенков А.А. Проблемы осуществления капитального ремонта многоквартирных жилых домов и попытки их решения // Современное право. - 2008. - № 1. - С. 22.
.Якушев В.С. О понятии правового института // Правоведение. - 1970. - № 6. - С. 65.
Судебная практика
.Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2005 г.: утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 1 марта 2006 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2006. № 5.
27.Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2008 г.: утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 28 мая 2008 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2008. № 8.
.Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2007 г.: утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 1 августа 2007 г. // СПС Консультант Плюс: Судебная практика: Решения высших судов.
.Определение Верховного Суда РФ № 5-В08-78 от 26 августа 2008 г. // Текст опубликован не был. СПС Консультант Плюс.
.Определение Верховного Суда РФ № 5-В08-75 от 19 августа 2008 г. // Текст опубликован не был. СПС Консультант Плюс.