Российское законодательство о недвижимости и её обороте (краткий очерк истории развития)
.1 Понятие недвижимости и её правовой режим по законодательству РФ
Недвижимость является объектом, по поводу которого возникают рыночные отношения. Рынок недвижимости имеет общие черты с другими структурами рынка. Здесь также действуют законы спроса, предложения, конкуренции. В то же время этот рынок имеет свои особенности. Он возник относительно недавно и бурно развивается. Специфика недвижимости как то вара и его потребительной стоимости и стоимости накладывают отпечаток на содержание операций по купле и продаже недвижимости, их динамику и по следствия. В научных работах недвижимость определяется исходя из материально-вещественной точки зрения, с правовых и экономических позиций. Каждый из этих подходов имеет свои основания, однако в рамках представленного исследования автор предлагает следующую дефиницию: недвижимость - это комплекс материальных объектов, состоящий из земельного участка и прочно связанных с ним элементов, расположенных под и над его поверхностью.
Недвижимость имеет ряд особенностей, которые следует учитывать при определении ее роли в общественном производстве. К ним отнесены следующие:
совершение сделок с недвижимостью не предполагает ее физического перемещения, а только прав на нее;
эксплуатация объектов недвижимости практически всегда непосредственно затрагивает интересы других субъектов экономических отношений, поэтому, почти все операции с ней требуют государственной регистрации;
сделки с объектами недвижимой собственности характеризуются существенным временным лагом и повышенными трансакционными издержками для контрагентов;
стоимость недвижимой собственности в значительной мере определяется ее местоположением;
каждый объект недвижимости может включать различное сочетание прав на него и его отдельные составляющие;
способность недвижимого имущества приносить стабильный доход позволяет использовать его в качестве альтернативного финансового и инвестиционного актива.
Недвижимость играет особую роль в экономических отношениях. С одной стороны, она выступает в качестве фактора производства (земля, определенная доля капитала). С другой, недвижимость исполняет роль пространственной среды, в которой осуществляются все виды экономической активности. Например, о роли жилой недвижимости можно судить хотя бы потому, что в ней человек проводит более половины своей жизни. Повышение качества жилищ ведет к сокращению заболеваемости, повышению трудовой активности населения, росту производительности труда, тем самым, инициируя действие мультипликационного эффекта.
В конце 80-х - начале 90-х годов XX века Российская Федерация столкнулась с необходимостью проведения масштабных реформ практически во всех областях своей жизни и деятельности. В качестве ключевой отрасли следует назвать экономику страны. Необходимость изменений в экономике потребовала внесения значительных изменений в гражданское законодательство, основным предметом которого являются имущественные (товарные) отношения, основанные на равенстве, автономии воли и самостоятельности участников.
По истечении более двух десятилетий с момента начала преобразований можно с уверенностью сказать, что, начиная с Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик 1991 г. и заканчивая заменившими их тремя частями Гражданского кодекса РФ, гражданское законодательство вполне адекватно отзывается на экономические потребности общества. Хорошо известно, например, что деление вещей на движимые и недвижимые является ключевым для законодательств тех стран, в которых господствует рыночная экономика. Поскольку существо экономических преобразований в Российской Федерации сводилось к переходу к экономике рыночного типа, отнюдь не случайно, что именно в Основах гражданского законодательства было восстановлено понятие «недвижимая вещь», которое ГК РСФСР 1922 г. было отменено. В настоящее время в России существует развернутое законодательство о недвижимом имуществе, основой которого служат три части Гражданского кодекса РФ.
Особенности сделок с недвижимым имуществом, прежде всего, определяются их предметом - недвижимостью, для которой характерны высокая стоимость и многообразие свойств. Недвижимое имущество сегодня функционирует и обращается в условиях нестабильности российского законодательства, противоречивости государственных структур, кардинально изменившихся отношений собственности, невозможности в большинстве случаев государственного вмешательства в деятельность профессиональных участников рынка недвижимости.
Недвижимость из пассивного объекта, находившегося в государственной собственности, превратилась в фактор, который решающим образом влияет как на уровень благосостояния населения, так и на эффективность производства. Кроме того, после вступления в силу нового гражданского законодательства недвижимость стала непосредственным фактором экономического развития, вовлекая в гражданский оборот значительную часть объектов недвижимого имущества, что достаточно важно на современном этапе существования российского государства.
Важнейшим условием эффективного управления недвижимостью, не только как физическим объектом владения и использования, но и как объектом прав, является принятая в стране система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Уровень и качество её постановки в значительной мере определяют степень защиты. Новая Конституция Российской Федерации (1993г.) провозгласила многообразие форм собственности, поставив на первое место частную собственность. Одним из неотъемлемых условий эффективного функционирования экономики в национальном масштабе является высокий уровень развития рынка недвижимости. Наличие развитой сферы недвижимости способствует во многом реализации одного из основных принципов рыночной экономики - индивидуальной обособленности и свободе хозяйственной деятельности экономических агентов, а также созданию благоприятных условий для существования и воспроизводства производительных сил общества.
Рынок недвижимости это сложная система оборота специфического товара - недвижимость, а также взаимосвязанных экономических и организационно-правовых - отношений, формирующихся по поводу производства (строительства), обмена, распределения и потребления объектов недвижимой собственности или вещных прав на них. С его помощью реализуются и обычные классические функции простого товарного рынка: обеспечение свободы предпринимательства; информационное обеспечение спроса и предложения; рыночное посредничество - установление связей между продавцами и покупателями; формирование цен на объект данного рынка. Кроме того, рынок недвижимости характеризуется и особенными (специфическими) функциями, это: необходимость решения социальных потребностей населения; перераспределение инвестиций в нефинансовые активы.
К специфическим особенностям рынка недвижимости, на мой взгляд, относятся: несбалансированность спроса и предложения в краткосрочном периоде; относительная «закрытость» (недостаточная информационная обеспеченность); преимущественно олигополистический характер рынка; значительная доля государства как участника и регулятора данного рынка.
Согласно п. 1 статьи 130 Гражданского кодекса (ГК) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (Виды недвижимой собственности (на рынке земли) и виды прав на нее представлены в Приложении Б, Таблица№ 1), в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
С недвижимостью можно совершать различные гражданско-правовые сделки, в том числе продавать - заключать договор купли-продажи недвижимости. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (имущество) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять эту вещь (имущество) и уплатить за него определенную денежную сумму - цену (п. 1 статьи 454 ГК).
Недвижимость - особая разновидность вещей: ее специфика заключается в том, что это всегда индивидуально-определенная вещь. Даже стандартные, здания, сооружения являются уникальными вещами, поскольку привязаны к конкретному земельному участку. Основные типы недвижимости представлены в Приложении В схема №1.
Купля-продажа недвижимости - наиболее распространенные сделки с недвижимостью. Характерной чертой рыночных отношений в сфере недвижимости являются наличие специальной нормативно-правовой базы, регламентирующей отношения, связанные с недвижимым имуществом, и, что особенно важно, более значительная, чем в других секторах рыночной экономики, роль региональных и муниципальных нормативных актов.
Законодательство в сфере недвижимости представляет собой совокупность законов, иных нормативных правовых актов, посредством которых государством устанавливаются, изменяются или отменяются соответствующие правовые нормы.
Систему законодательства образуют различные законы, а также иные нормативные правовые акты, регулирующие отношения в сфере недвижимости.
Источники права подразделяются на две основные группы: федеральные законы в сфере недвижимости и иные принятые в соответствии с ними нормативные правовые акты; законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ.
Конституция РФ является правовой основой развития всего российского законодательства. Она имеет высшую силу и прямое действие. Законы и иные правовые акты, принимаемые в РФ, должны полностью соответствовать положениям Конституции РФ.
В Конституции РФ решаются вопросы компетенции РФ и ее субъектов по жилищному и гражданскому законодательству. Так, по Конституции РФ жилищное законодательство является предметом совместного ведения РФ и субъектов РФ.
Гражданский кодекс Российской Федерации, регулирующий договорные и иные обязательства, а также имущественные отношения, в том числе отношения, связанные с возникновением и порядком осуществления права собственности и других вещных прав, послужил основой для принятия Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и иных нормативных правовых актов Российской Федерации в этой сфере. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является одним из способов снижения риска на рынке недвижимости, защиты имущественных прав участников гражданского оборота и, как следствие, формирования отвечающих требованиям закона отношений на рынке недвижимости и привлечения дополнительных инвестиций в российскую экономику.
До принятия Гражданского кодекса РФ и Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» действовали нормативные правовые акты, предписывающие необходимость осуществления, регистрации прав и сделок с объектами недвижимости. Вместе с тем к моменту вступления в силу Закона действовавшая ранее система регистрации характеризовалась:
отсутствием единой системы органов, осуществляющих регистрацию;
отсутствием единых принципов, правил и методов государственной регистрации;
смешением двух систем регистрации - регистрации документов и регистрации прав на недвижимое имущество.
Потребность в создании единой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним была вызвана тем, что предметом договоров, права по которым подлежат обязательной государственной регистрации, являются объекты, представляющие особую ценность для субъектов гражданского оборота. В отсутствии стабильности и прозрачности рынка недвижимости в России высока степень риска несения существенных убытков его участниками. В связи с этим эффективная государственная охрана прав и законных интересов граждан и юридических невозможна без создания и функционирования четкой и понятной системы органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
В конечном итоге потребности участников оборота недвижимости определили цели и задачи государственной регистрации прав на недвижимое имущество (в том числе, права собственности). При этом государственная регистрация является не самоцелью, а средством введения оборота недвижимости в цивилизованные рамки, осуществления его на принципах гласности и публичности. Большинство же целей самой государственной регистрации были сформулированы еще в XVIII в. вместе с формированием в Европейских странах института ипотечных книг.
В интересах государства и общества, а также в целях охраны прав и законных интересов граждан и юридических лиц в России на законодательном уровне закреплена государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Она является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, прекращения или перехода прав на недвижимое имущество.
С 1 января 2005 года свою деятельность начал новый федеральный орган - Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация), затем преобразован в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии <#"justify">2. Договор купли-продажи недвижимости
.1 Особенности содержания договора купли-продажи недвижимости
Договор продажи недвижимости является видом договора купли - продажи. В силу п. 5 ст. 454 ГК к порядку его заключения, а также к правам и обязанностям сторон применяются правила § 7 гл. 30 ГК, а в части, не нашедшей регулирования в этом параграфе, - общие положения о купле - продаже. Основным признаком, позволяющим выделить этот вид договора, является его объект - недвижимое имущество (ст. 130 ГК).
В соответствии со ст. 130 ГК к недвижимому имуществу, помимо земельных участков, а также иных объектов, прочно связанных с ними, отнесены подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Ранее продажа таких судов (объектов) осуществлялась по договору поставки и купли - продажи. Согласно ГК при их продаже следует применять нормы о договоре продажи недвижимости.
При продаже недвижимости на торгах, в том числе на публичных торгах, при обращении взыскания на имущество должника к заключаемому по результатам торгов договору купли - продажи применяются правила, предусмотренные ст. 447 - 449 ГК РФ, а также нормы о купле - продаже недвижимости.
Поэтому к договору продажи предприятия, прежде всего, применяются нормы § 8, при их недостаточности - § 7 гл. 30, и лишь затем - общие положения о купле - продаже). При купле - продаже недвижимости в процессе приватизации необходимо руководствоваться законодательством о приватизации, а при отсутствии в нем соответствующих норм - § 7 гл. 30 ГК.
Договор купли-продажи недвижимости как юридический факт обладает следующими признаками
) это волевое действие граждан и юридических лиц, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, что отличает договор от другого вида юридических фактов - события (ст. 153 ГКРФ);
) договор характеризуется наличием волеизъявления как минимум двух субъектов, что отличает его от односторонних сделок, для совершения которых достаточно выражения воли одной стороны (п. 2 ст. 154 ПС РФ);
) это целенаправленное действие субъектов права, то есть стороны преследуют при совершении договора достижение определенных юридических целей (продать/купить жилую недвижимость), что не свойственно юридическим поступкам, при совершении которых субъект не имеет перед собой цель установления, изменения или прекращения гражданских правоотношений;
) договор - это соглашение, при заключении которого стороны равны перед законом, не имеют преимуществ и устанавливают, изменяют, либо прекращают для себя права и обязанности. Этим договор отличается от административных актов, выносимых уполномоченными органами, должностными лицами в рамках своей компетенции, влекущих установление изменение либо прекращение прав и обязанностей в отношении третьих лиц;
) договор является правомерным действием, что отличает его от деликтов.
Договор купли-продажи жилой недвижимости как сделка должен отвечать требованиям ГК РФ, установленным для сделок: законность содержания, надлежащая форма, соответствие воли и волеизъявления сторон, правосубъектность сторон.
Договор-сделка, как и другие юридические факты, не имеет содержания. Им обладает возникающее из сделки договорное правоотношение. Признаки договора-сделки: 1) согласование воли сторон, 2) направленность на возникновение взаимных прав и обязанностей (правоотношения).
.2 Особенности купли-продажи жилых помещений
купля продажа недвижимость правовой
Продавец должен быть собственником жилой недвижимости на момент совершения сделки. Введение института государственной регистрации прав на недвижимость (ст. 131 ГК РФ) изменило систему доказательств принадлежащего продавцу права. Оно должно подтверждаться сведениями из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество независимо от времени его возникновения - до вступления в силу закона о регистрации или после. Судебная практика признает сделки, совершенные законными владельцами жилой недвижимости, права которых на момент заключения договора не зарегистрированы, ничтожными, поскольку имуществом распорядилось лицо, не являющееся собственником.
Следовательно, применительно к договору купли-продажи жилой недвижимости не применяется п. 2 ст. 455 ПС РФ, согласно которой предметом сделки может быть как существующий в наличии у продавца объект, так и имущество, которое будет им произведено или приобретено в будущем.
В случаях, когда одной из сторон сделки купли-продажи жилых помещений является гражданин, а другой - юридическое лицо, возникает вопрос о применении к этим отношениям положений закона «О защите прав потребителей». Заключив договор на покупку недвижимости, потребитель - гражданин пользуется защитой вышеуказанного закона при наличии 2-х условий: 1) если продавец является коммерческой организацией или индивидуальным предпринимателем, осуществляющим продажу объектов жилой недвижимости в качестве уставной деятельности; 2) жилая недвижимость приобретается для проживания в нем покупателя и (или) членов его семьи.
При множественности лиц на стороне продавца и (или) покупателя в связи с неделимостью жилой недвижимости к отношениям ее купли-продажи применяются правила об общей собственности. Она может быть долевой, когда доля каждого в объекте собственности известна (ст. 244 ГК РФ), а в исключительных случаях совместной, без определения доли каждого собственника, например, в случае приобретения жилья супругами (ст. 256 ГК РФ).
Продажа жилой недвижимости, принадлежащей продавцу на праве общей собственности, имеет свои особенности, обусловленные обязанностью каждого сособственника согласовывать свои действия по распоряжению жилой недвижимостью с другими сособственниками (ст. 250 ГК РФ), что является ограничением прав собственника жилой недвижимости.
Существование совместной собственности предопределено тесными личными связями ее участников. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, также осуществляется по соглашению между собственниками. Однако если при долевой собственности каждый участник самостоятельно распоряжается своей долей, то при совместной собственности сделки в отношении общего имущества совершаются одним из сособственников, который как предполагается, действует с согласия других (ст. 253 ГК РФ). Согласие на совершение сделки купли-продажи жилой недвижимости требует нотариального удостоверения (ст. 35 СК РФ).
При купле-продаже жилой недвижимости исполнение выражается в совершении обеими сторонами активных действий по ее передаче со стороны продавца и по принятию и оплате объекта жилой недвижимости со стороны покупателя. Фактическое совершение указанных действий подлежит обязательному письменному закреплению в виде составления передаточного акта или иного документа о передаче, подписываемого обеими сторонами (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Уклонение одной из сторон от подписания передаточного акта признается отказом от исполнения договора.
Надлежащим исполнением обязательство прекращается. Следует отметить, что по степени привязанности интереса стороны к конкретному объекту на первый план выходит интерес покупателя, а не продавца, так как при покупке индивидуально-определенной вещи (какой является жилая недвижимость) покупателя привлекают именно ее индивидуальные свойства. Со стороны продавца его интересу противостоит платежеспособность покупателя.
Интересы обеих сторон достигаются путем взаимного исполнения договора. Для того, чтобы защитить свои права, вытекающие из договора, стороны предусматривают меры их обеспечения, установленные законом. Несмотря на это, практически все закрепленные действующим законодательством способы обеспечения исполнения обязательства имеют своим объектом интерес продавца как кредитора в денежном обязательстве.
Каждый способ имеет собственные рычаги воздействия на должника в обязательстве. Общая их цель: побудить должника исполнить обязательство надлежащим образом (стимулирующая функция).
Не все предусмотренные действующим ГК РФ способы обеспечения исполнения обязательства (неустойка, залог, задаток, поручительство, банковская гарантия, удержание и другие) применимы к отношениям купли-продажи жилой недвижимости. К ним следует отнести, в частности, удержание. В то же время есть и другие специфичные для данного договора способы:
. право кредитора, исполнившего сделку, в случае уклонения другой стороны от ее нотариального удостоверения требовать признания ее действительной (п. 2 ст. 165ГКРФ);
. внесение должником определенной денежной суммы в депозит третьего лица (ст. 327 ГК РФ);
. сохранение права собственности за продавцом на переданный покупателю товар до его оплаты последним (ст. 491 ГК РФ).
Принципиальным, на наш взгляд, является вопрос о том, в какой момент продавец утрачивает, а покупатель приобретает право собственности на нее. От этого зависит определение: 1) которой из сторон принадлежит право осуществления признаваемых законом за собственником правомочий; 2) каковы юридические последствия совершенных любой из сторон последующих актов отчуждения жилой недвижимости; 3) которой из сторон принадлежат доходы от жилой недвижимости с момента заключения договора; 4) какая из сторон является легитимированным истцом, если проданная недвижимость в жилищной сфере оказалась в незаконном владении третьего лица; 5) какая из сторон несет риск его случайной гибели или порчи; 6) которой из сторон принадлежит право требовать страховое вознаграждение, если проданная жилая недвижимость была застрахована и погибла в результате наступления страхового случая.
Термин «переход права собственности» включает в себя два других понятия - прекращение и возникновение права собственности, отражая динамику обязательственных отношений, направленных на возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, и свидетельствует о завершенности данного процесса.
Для возникновения у покупателя права собственности на жилую недвижимость самого договора как юридического факта недостаточно. Договор порождает право требования, но не право собственности. Закон предусматривает государственную регистрацию перехода права собственности как действие, завершающее юридический состав, определяющий возникновение прав на жилую недвижимость (п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ). Момент возникновения права собственности закон о регистрации определяет моментом внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Интересы обеих сторон достигаются путем взаимного исполнения договора. Для того, чтобы защитить свои права, вытекающие из договора, стороны предусматривают меры их обеспечения, установленные законом. Несмотря на это, практически все закрепленные действующим законодательством способы обеспечения исполнения обязательства имеют своим объектом интерес продавца как кредитора в денежном обязательстве.
Каждый способ имеет собственные рычаги воздействия на должника в обязательстве. Общая их цель: побудить должника исполнить обязательство надлежащим образом (стимулирующая функция).
.3 Особенности продажи предприятия
Преобразование экономической и политической системы в России повлекли за собой коренные изменения отношений в области между властью и обществом.
Развитие экономики, совершенствование ее правового регулирования привело к значительным изменениям в имущественных отношениях. Так, идет процесс постепенного вовлечения в гражданский оборот объектов, которые длительное время были из него изъяты.
К числу таких объектов можно отнести предприятие. В советское время государственные предприятия были, безусловно, изъяты из оборота, лишены свойств товара не только по формальным признакам, но и по существу.
Случаи передачи предприятий между кооперативными организациями за плату на основании гражданско-правовых договоров были столь редкими и сопровождались, как правило, такими административными ограничениями, связанными с вовлеченностью этих организаций в систему социалистического производства, что говорить о свободном обороте предприятий не представлялось возможным. Частные лица в любом случае не могли быть собственниками предприятий.
В современной России предприятия обладают всеми признаками объекта прав, могут быть объектом права собственности и иных вещных прав различных субъектов, выступают в качестве предмета гражданско-правовых сделок.
Юридическим действием, характерным для гражданско-правового регулирования имущественных отношений, является гражданско-правовая сделка. В настоящее время сделки, предметом которых являются предприятия, совершаются не только в рамках приватизационных отношений или в связи с банкротством должников - собственников предприятий. Предприятия как имущественные комплексы могут быть объектом сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятия продаются, покупаются, сдаются в аренду, закладываются, переходят по наследству.
Согласно ст. 559 ГК РФ, по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (статья 132) за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.
Исключительные права на средства индивидуализации предприятия, продукции, работ или услуг продавца (коммерческое обозначение, товарный знак, знак обслуживания), а также принадлежащие ему на основании лицензионных договоров права использования таких средств индивидуализации переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором.
Права продавца, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче покупателю предприятия, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Передача покупателю в составе предприятия обязательств, исполнение которых покупателем невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает продавца от соответствующих обязательств перед кредиторами. За неисполнение таких обязательств продавец и покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность.
Согласно ст. 132 ГК под предприятием как самостоятельным объектом гражданских прав понимается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности и включающий все виды имущества, предназначенные для такой деятельности, как-то: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), его продукцию, работы и услуги и другие исключительные права. В этом определении содержится неточность, отметить которую необходимо для правильного понимания комментируемой статьи: к обозначениям, индивидуализирующим предприятие, никак нельзя отнести фирменное наименование, так как в современном российском праве оно является средством индивидуализации не предприятия, а его собственника - коммерческой организации (см. п. 4 ст. 54 ГК), в отличие от фирмы, которая в Положении о фирме 1927 признавалась названием предприятия как обособленного имущественного комплекса. Поэтому фирма всегда включалась в состав предприятия и была совершенно оборотоспособным объектом гражданских прав.
Напротив, фирменное наименование юридического лица по новому ГК не может включаться в состав предприятия и, вообще, должно быть признано неотчуждаемым объектом гражданских прав, хотя право ограниченного его использования может предоставляться другому лицу в предусмотренных законом случаях. В состав же предприятия могут быть включены средства индивидуализации самого предприятия как имущественного комплекса или отдельных составляющих его элементов (вывески, товарные знаки, знаки обслуживания и т.д.). Из этого следует, что переход права на фирменное наименование к покупателю не может иметь места.
Продавец предприятия не может передать покупателю права, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью. Право, приобретенное на основании государственной лицензии, неразрывно связано с личностью продавца и составляет элемент его гражданской правоспособности. Поэтому оно не может быть передано покупателю, даже если проданное предприятие предназначено для осуществления лицензируемой деятельности. Тем не менее обязательства продавца перед третьими лицами, вытекающие из такой деятельности, могут быть переведены на покупателя. Однако, учитывая, что покупатель, не имеющий надлежащей лицензии, может оказаться не в состоянии исполнить такое обязательство, ГК предусматривает солидарную ответственность продавца и покупателя по этим обязательствам в качестве дополнительной гарантии прав кредиторов.
В современной России предприятия обладают всеми признаками объекта прав, могут быть объектом права собственности и иных вещных прав различных субъектов, выступают в качестве предмета гражданско-правовых сделок.
Особенности правового регулирования сделок с предприятиями связаны во многом с особым правовым режимом предприятия как имущественного комплекса, сложного объекта прав.
Действующее российское законодательство использует понятие "предприятие" в нескольких значениях.
во-первых, предприятие выступает в качестве субъекта права. Так, Гражданский кодекс Российской Федерации употребляет термин "предприятие", определяя правовое положение государственных и муниципальных унитарных предприятий.
во-вторых значении термин "предприятие" часто используется в широком смысле в качестве обобщающей категории для определения юридических лиц различных организационно-правовых форм. В этом смысле каждая коммерческая организация представляет собой предприятие.
в третьем значении предприятие выступает в качестве объекта прав. В соответствии со ст. 132 ГК РФ "предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности".
В рамках гражданско-правового регулирования очень важно четко и единообразно следовать трактовкам понятия предприятия как особого субъекта права и объекта права. Смешение этих понятий недопустимо. В состав предприятия как имущественного комплекса входят предназначенные для его деятельности вещи, имущественные права и обязанности, исключительные права, а также особые нематериальные элементы.
Имущественный комплекс представляет собой не случайный набор отдельных видов имущества, а определенную, находящуюся в системе совокупность имущества, которое используется по общему (единому) назначению.
Предприятие, будучи имущественным комплексом, является неделимым объектом, его неделимость с правовой точки зрения заключается в распространении единого правового режима на все имущество, входящее в состав объекта. Неделимость объекта состоит также в значительном уменьшении или даже утрате ценности предприятия в целом в случае физического разделения имущества, его образующего. Признак использования предприятия в предпринимательской деятельности позволяет отметить два важных обстоятельства:
во-первых, имущественный комплекс для признания его предприятием фактически, реально должен использоваться, должен быть работающим, "на ходу". В противном случае утрачивается смысл в особом правовом регулировании положения предприятия. Тем не менее, можно допустить, что если предприятие временно по каким-либо причинам не используется в предпринимательской деятельности, но сохраняется единство имущественного комплекса и возможность возобновления предпринимательской деятельности, то этот имущественный комплекс не перестает быть предприятием.
во-вторых, следует использовать предприятие именно в предпринимательской деятельности. Имущественный комплекс, используемый без цели извлечения прибыли, не образует предприятия. Так, например, медицинский комплекс, используемый поликлиникой (государственным учреждением) для оказания медицинской помощи гражданам в рамках обязательного медицинского страхования, нельзя признать предприятием. Этот же медицинский центр, используемый коммерческой организацией в целях извлечения прибыли, является предприятием. Предприятие может принадлежать по праву собственности или на ином вещном праве тем субъектам, правосубъектность которых, как правило, предполагает возможность осуществлять приносящую доходы деятельность.
Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью (п.1 ст. 132 ГК РФ). Статус недвижимости предприятие в силу особого решения законодателя. Статус недвижимого объекта ведет к распространению на предприятие всех особенностей правового положения таких объектов, для сделок с предприятиями устанавливается более жесткий правовой режим, чем для иных недвижимых объектов.
3. Форма и государственная регистрация сделок купли-продажи недвижимости и последствия ее несоблюдения
3.1 Форма сделок купли-продажи недвижимости
Норма ст. 559 ГК РФ ограничивается простой письменной формой договора продажи недвижимости. В настоящее время решение об использовании или неиспользовании нотариальной формы договора продажи недвижимости принимают стороны.
Несмотря на то, что по общему правилу письменная форма договора возможна в разных видах, в статье 559 ГК РФ устанавливается требование об одном документе, выражающем его содержание и подписанном сторонами (либо ими уполномоченными).
В ч. 2 статьи 559 ГК РФ указывается на то, что несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Вместе с тем для действительности сделок с недвижимостью требуется также соблюдение следующих условий.
Во-первых, необходимо, чтобы содержание сделки не противоречило закону. Недопустимы, в частности, сделки, направленные на отчуждение объектов общего пользования офисного здания (например, технического подвала) либо квартиры (например, кухни). Во-вторых, обязательно наличие у сторон правоспособности и дееспособности. В-третьих, необходимо, чтобы отчуждателю или наследодателю недвижимость принадлежала на праве собственности. Если отчуждателем выступает государственная или муниципальная организация, то объект должен принадлежать либо государственным и муниципальным предприятиям на праве хозяйственного ведения, либо государственным и муниципальным учреждениям, а также казенным предприятиям на праве оперативного управления. Правомерное владение, пользование и распоряжение недвижимым имуществом подтверждаются правоустанавливающим документом - договором продажи, договором передачи и др. В-четвертых, необходимо, чтобы волеизъявление участника сделки соответствовало его действительной воле, т.е. понимание сделки должно быть правильным, а ее совершение - добровольным. В-пятых, как уже было указано, требуется письменное оформление указанных сделок в виде одного документа. В-шестых, обязательна государственная регистрация возникшего права. Если договор направлен на отчуждение недвижимости одной стороной и соответственно приобретение другой, то право собственности у приобретателя возникает с момента государственной регистрации перехода права. Одновременно с возникновением права собственности на приобретателя переходит риск случайной гибели или повреждения недвижимости. Приобретая право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме либо помещение в офисном доме, лицо становится сособственником фундамента, крыши, лестничных клеток и других частей многоквартирного дома, а также получает право пользоваться придомовой территорией.
При отступлении от названных условий сделка считается недействительной.
Сделка, недействительная в силу признания ее таковой судом, признается оспоримой, например сделки, совершенные ограниченно дееспособными либо несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 175 и 176 ГК), а также под влиянием насилия или угрозы (ст. 179 ГК).
Сделка, недействительная независимо от судебного решения, является ничтожной, например сделки, совершенные недееспособными либо не достигшими возраста 14 лет (ст. 171 и 172 ГК) или совершенные без намерения создать соответствующие правовые последствия (п. 1 ст. 170 ГК).
В ст. 168 ГК РФ устанавливается принцип отнесения сделок к той или иной категории недействительности, если закон не указывает на оспоримость сделки. Сделки, не соответствующие закону или иным правовым актам, признаются ничтожными.
По сравнению с простой письменной нотариальная форма сделки купли-продажи недвижимости имеет следующие преимущества:
) сделка составляется квалифицированным специалистом - нотариусом, поэтому нотариальную форму называют также квалифицированной;
) нотариус как специальный субъект правоотношений несет материальную ответственность за совершаемые им нотариальные действия;
) порядок совершения нотариальных действий по составлению и удостоверению договоров регламентируется специальным федеральным законодательством;
) нотариат представляет собой публично-правовой институт, деятельность которого основана на принципах независимости, беспристрастности, подчинении только закону и др.
В ст. 131 ГК РФ устанавливается требование, согласно которому право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество - возникновение, переход, ограничение и прекращение - подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав (далее - ЕГРП).
Регистрации подлежат следующие права на недвижимость: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования (право безвозмездного срочного пользования), аренда, ипотека, сервитут, а также иные права в случаях, предусмотренных законом.
При этом ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.
Нельзя не отметить, что государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. При этом в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, что по существу означает презумпцию правильности регистрации прав. Соответственно зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.
Следуя законодательной логике, Закон именно с моментом государственной регистрации связывает возникновение и прекращение тех или иных прав на недвижимость, т.е. государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение. Права, приобретаемые различными лицами, возникают на основании юридического состава, включающего в себя два юридических факта: соглашение и акт регистрации права. Только после государственной регистрации покупатели приобретают право собственности и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью.
Наряду со ст. 131 Гражданский кодекс РФ содержит еще целый ряд норм, указывающих на необходимость государственной регистрации прав и сделок на недвижимое имущество: ст. 164 "Государственная регистрация сделок", ст. 223 "Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору", ст. 433 "Момент заключения договора", а также другие нормы, содержащиеся как в первой, так и во второй части Кодекса; к этому же ряду следует отнести и комментируемую статью.
Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются Федеральными законами "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре), Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Административным регламентом исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также другими нормативными правовыми актами.
Не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого, социального и иного найма жилого помещения (гл. 35 ГК).
Члены жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопление, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество (п. 4 ст. 218 ГК), т.е. право собственности на недвижимость не с момента государственной регистрации, а в силу закона - с момента выплаты указанного пая.
В отличие от прежней процедуры регистрации недвижимого имущества Гражданский кодекс РФ и Закон о регистрации в ряде случаев предусматривают раздельную государственную регистрацию сделок и возникновения прав. Речь идет о договоре продажи жилого помещения, а также о продаже предприятия.
Первоначально рассмотрим соотношение государственной регистрации сделок и прав в сделках, направленных на отчуждение жилого помещения.
Нельзя не отметить, что в отношении купли-продажи и мены недвижимости действует общее правило, изложенное в ст. 551 ГК РФ. В соответствии с данной нормой не предусматривается государственная регистрация договора (соглашение действительно с момента подписания), регистрации подлежит только переход права собственности. Вместе с тем исключениями являются договоры купли-продажи и мены жилого помещения (п. 2 ст. 558 ГК). Здесь регистрации подлежат как договор, так и переход права собственности.
Применительно к договору дарения закон также предусматривает раздельную регистрацию договора и перехода права собственности от дарителя к одаряемому.
Договор ренты, предусматривающий отчуждение жилья, подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Кроме того, регистрации подлежит и переход права собственности.
При наследовании жилого помещения должен регистрироваться переход права собственности.
Договор доверительного управления недвижимым имуществом не подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 1017 ГК), соответствующей регистрации требует переход права собственности по договору.
На практике часто возникают вопросы о необходимости обязательного нотариального оформления сделок с жилыми помещениями.
В соответствии с п. 2 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон. В связи с этим нотариальное оформление условно можно разделить на обязательное, производное и добровольное.
Обязательное нотариальное оформление предусмотрено для договора ренты (ст. 584 ГК). Кроме того, предписывается обязательное нотариальное удостоверение завещаний (в том числе завещания жилых помещений).
Нотариальное оформление договоров, обязательное в силу уже существующих соглашений, считаем возможным называть производным (или акцессорным, дополнительным). Такому оформлению подлежат два вида соглашений:
) договор залога движимого имущества или прав, если обязательство, обеспеченное залогом, содержится в нотариально удостоверенном договоре;
) уступка прав и перевод долга, основанные на договоре, совершенном в нотариальной форме.
В обоих случаях жилье не выступает объектом договоров.
Добровольное нотариальное удостоверение сделок необходимо в случаях, предусмотренных соглашением сторон. Например, граждане договорились для квалифицированного оформления соглашения обратиться к нотариусу. Бесспорно, регистратор обязан принять к регистрации документы, оформленные в простой письменной форме, если законом или договором не предусмотрено нотариальное оформление.
Анализ норм Гражданского кодекса РФ и Закона о регистрации позволяет выделить четыре взаимосвязанных принципа государственной регистрации:
во-первых, единая процедура государственной регистрации независима от объекта регистрации и от региона;
во-вторых, единые регистрирующие органы - это территориальные органы Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра);
в-третьих, ведение Единого государственного реестра прав;
в-четвертых, общедоступность сведений о государственной регистрации прав.
Территориальный орган Росреестра обязан предоставлять сведения об объектах недвижимости по запросам любых лиц, в том числе направленных посредством почтового отправления, использования сетей связи общего пользования или иных технических средств связи, а также обеспечения доступа к информационному ресурсу, содержащему сведения ЕГРП (за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом). Указанные сведения предоставляются в срок не более чем пять рабочих дней в виде выписки из ЕГРП или в ином виде, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав. Такая выписка должна содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости. Если же предоставление запрашиваемых сведений не допускается в соответствии с федеральным законом или в ЕГРП отсутствуют запрашиваемые сведения, регистрирующий орган в срок, не превышающий пять рабочих дней, выдает или направляет обоснованное решение соответственно об отказе запрашиваемых сведений либо об их отсутствии в ЕГРП.
Процедура государственной регистрации устанавливается в соответствии с Законом о регистрации, а в некоторой части - Правилами ведения ЕГРП, а также Административным регламентом исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Для осуществления государственной регистрации лица (правообладатели либо уполномоченные ими на то лица при наличии надлежащим образом оформленной доверенности), желающие зарегистрировать права на недвижимость, подают, а соответствующий регистрирующий орган принимает документы, необходимые для государственной регистрации, с приложением документа об уплате государственной пошлины, если иное не установлено федеральным законом.
Территориальные органы Росреестра проводят правовую экспертизу документов, а также проверяют законность сделки. После этого они устанавливают отсутствие (либо наличие) противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на конкретный объект, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав. Если противопоказаний нет, то производится внесение записей в ЕГРП. И наконец, совершается запись на правоустанавливающих документах и выдаются удостоверения о произведенной государственной регистрации прав.
Подчеркнем, что государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи необходимых документов.
декабря 2009 г. Государственной Думой был принят Федеральный закон "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которым вообще исключена необходимость участия гражданина в изменении сведений об объекте недвижимого имущества, которые требуется внести в ЕГРП. С 1 марта 2010 г. будет действовать правило, согласно которому если в связи с изменением сведений об объекте недвижимого имущества, содержащихся в государственном кадастре недвижимости, требуется внесение соответствующих изменений в подразд. I ЕГРП, уточненные сведения о таком объекте недвижимого имущества вносятся в ЕГРП без заявления правообладателя и без повторной регистрации при внесении в соответствии с Законом о кадастре этих сведений в государственный кадастр недвижимости.
В соответствии со ст. 10 Закона о регистрации, п. 2 Постановления Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", п. 4 разд. 6 Федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 9 апреля 2001 г. N 273 "Об утверждении Федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Министерство юстиции РФ Приказом от 6 августа 2001 г. N 233 утвердило Инструкцию о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения.
Важность Инструкции N 2881 трудно переоценить, поскольку основная часть сделок с недвижимостью - это именно сделки с жилыми помещениями, и, конечно же, упорядоченность проведения государственной регистрации договора и перехода права собственности на жилье, формирование единой практики государственной регистрации послужат установлению единого цивилизованного рынка недвижимости, позволят более полно охранять и защищать права и законные интересы граждан и иных лиц.
В то же время Инструкция N 2881 не учитывает ряд изменений, внесенных в Закон о регистрации и направленных на упрощение порядка государственной регистрации прав, поэтому данная Инструкция применяется постольку, поскольку она не противоречит Закону. Вместе с тем согласно принятому в 2006 г. Административному регламенту исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним указанная Инструкция поименована в числе основных документов, подлежащих применению при осуществлении государственной регистрации.
Инструкция N 2881, устанавливая перечень документов, необходимых для государственной регистрации, разделяет их на документы, представляемые на государственную регистрацию договора продажи, и документы, представляемые на государственную регистрацию перехода прав.
Для государственной регистрации договора продажи представляются:
заявления сторон договора или уполномоченных ими на то лиц при наличии у них нотариально удостоверенных доверенностей, если иное не установлено Федеральным законом о государственной регистрации прав;
документ, подтверждающий факт уплаты государственной пошлины;
подлинники (для предъявления) и копии (для приобщения к делу правоустанавливающих документов) учредительных документов юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями, документа, подтверждающего факт внесения записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц (если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии названных документов, то возможно представление выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, свидетельствующей об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов юридического лица);
подлинники и копии документа, подтверждающего полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица, и документа, подтверждающего полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица при проведении государственной регистрации;
подлинник и копия правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение;
подлинник договора продажи, совершенного в простой письменной форме, не менее чем в двух экземплярах, один из которых после государственной регистрации возвращается правообладателю, второй помещается в дело правоустанавливающих документов, или подлинный экземпляр договора продажи, совершенного в нотариальной форме, и его копия для приобщения к делу правоустанавливающих документов;
подлинник и копия справки о лицах, имеющих право пользования жилым помещением с указанием этого права, заверенная должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства.
Следует еще раз упомянуть, что ранее существовавшее требование о проведении внеплановой технической инвентаризации квартир, жилых домов, иных объектов недвижимости при каждом совершении сделок с данными объектами было отменено так называемым Законом о дачной амнистии. И тем более в п. 10 ст. 45 Закона о кадастре содержится положение о том, что никто не вправе требовать от собственника ранее учтенного здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства либо от иного лица осуществления плановой, внеплановой или иной технической инвентаризации (переучета, повторного описания, формирования и т.п.) данного объекта недвижимости в связи с государственной регистрацией прав на данный объект недвижимости и сделок с ним.
В ст. 17 Закона о регистрации устанавливается обязательное приложение к документам, необходимым для государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, которым является кадастровый паспорт данного объекта недвижимого имущества. Представление кадастрового паспорта данного объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план данного объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный Законом о регистрации и содержащий описание данного объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Физическое лицо (в том числе представитель юридического лица) предъявляет документ, удостоверяющий личность (п. 4 ст. 16 Закона о регистрации). При этом копия документа, удостоверяющего личность, не представляется.
Заявление о государственной регистрации договора продажи представляется в единственном экземпляре, который после государственной регистрации договора продажи помещается в дело правоустанавливающих документов.
Заявление о государственной регистрации договора продажи представляется продавцом (правообладателем) и покупателем (п. 1 ст. 16 Закона о регистрации), лицом (лицами), действующим на основании оформленной надлежащим образом доверенности, выданной правообладателем (продавцом) или покупателем жилого помещения (п. 1 ст. 16 Закона о регистрации). Заявление может быть представлено также лицом (лицами), действующим от имени правообладателя (продавца) или покупателя в случаях, предусмотренных федеральным законом, в том числе:
родителями (усыновителями, опекунами) от имени несовершеннолетних, не достигших возраста 14 лет;
опекунами от имени граждан, признанных судом недееспособными.
Заявления о государственной регистрации договора продажи, совершенного в простой письменной форме, представляют и продавец, и покупатель, тогда как заявление, оформленное нотариально, может быть представлено или продавцом, или покупателем, что не исключает право второй стороны также представить заявление о государственной регистрации договора.
В случаях, когда на одной из сторон договора продажи выступают несколько лиц - участников общей долевой собственности (лиц, приобретающих жилое помещение в общую долевую собственность), заявления о государственной регистрации подают все участвующие в сделке на стороне продавца (или покупателя) лица. В указанных случаях названные лица могут представить отдельные заявления или составить и подписать одно заявление о государственной регистрации договора продажи.
В заявлении указывается в том числе следующее: данные о продавце (покупателе); цель обращения заявителя (т.е. проведение государственной регистрации договора продажи); наименование и реквизиты договора продажи; данные о жилом помещении (адрес, наименование, кадастровый номер объекта, если он известен заявителю); подпись заявителя и дата подписания заявления.
Если заявителем является не правообладатель (или покупатель), а лицо, действующее от его имени, то заявление составляется от имени указанного лица (заявителя). Названным лицом в заявлении дополнительно указываются основания, по которым оно действует от имени продавца (или покупателя), а также данные о себе, о продавце (или покупателе).
Необходимо отметить, что, в случае если право продавца на отчуждаемое жилое помещение возникло до введения в действие Закона о регистрации и запись о нем отсутствует в ЕГРП, государственная регистрация такого права проводится в порядке, установленном Законом о регистрации. При этом орган регистрации прав в порядке, установленном п. 3 ст. 8 данного Закона, запрашивает у органа (организации), который до введения в действие этого Закона осуществлял регистрацию прав на жилые помещения, информацию о наличии (об отсутствии) ограничений (обременений) права продавца, если сам орган регистрации прав такой информацией не располагает. Указанная информация (т.е. документ, составленный и удостоверенный соответствующим органом) может быть предоставлена заявителем. В случаях, когда в ЕГРП имеется запись о праве продавца на отчуждаемое жилое помещение, продавцом может быть представлен только подлинный экземпляр правоустанавливающего документа.
3.3 Проблемные аспекты и пути совершенствования сделок купли-продажи недвижимости
У судов возникает немало вопросов при рассмотрении дел, связанных с оспариванием договоров, которые удостоверяются нотариусами и предметом которых является недвижимое имущество. В основном споры касаются договоров, опосредующих обязательства по передаче имущества в собственность. К их числу относятся договоры купли-продажи, мены, дарения, обмена, ренты. Купля продажи недвижимости осуществляется по правилам ст. ст. 549-558 ГК РФ. К остальным договорам положения договора купли-продажи применяются субсидиарно.
Условия договоров, относящихся к предмету договора по отчуждению недвижимости, являются существенными условиями таких договоров. В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче, покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. На практике данную статью трактуют по-разному. Так, существует утверждение, что в случае продажи одним из совладельцев доли жилого дома, ему прежде необходимо определить с другими совладельцами порядок пользования данным жилым домом, иначе условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Итак, необходимо ли перед заключением договора купли-продажи доли жилого дома (квартиры, дачи, садового домика и т.д.) заключить договор об определении порядка пользования данным недвижимым имуществом между всеми его совладельцами и вправе ли нотариус отказать в удостоверении договора купли-продажи доли в праве на недвижимое имущество на том основании, что не определен порядок пользования, поэтому не понятно какие конкретно помещения продаются? А если в жилом доме (или квартире, например) всего одна жилая комната и несколько совладельцев и определить порядок пользования практически невозможно? Следует ли считать, что применять данную статью можно лишь к жилым домам, но как тогда быть с универсальностью норм?
Заключение
В заключение проведенного нами исследования представляется возможным сделать следующие выводы.
Договор продажи недвижимости является видом договора купли - продажи. В силу п. 5 ст. 454 ГК к порядку его заключения, а также к правам и обязанностям сторон применяются правила § 7 гл. 30 ГК, а в части, не нашедшей регулирования в этом параграфе, - общие положения о купле - продаже. Основным признаком, позволяющим выделить этот вид договора, является его объект - недвижимое имущество (ст. 130 ГК).
В соответствии со ст. 130 ГК к недвижимому имуществу, помимо земельных участков, а также иных объектов, прочно связанных с ними, отнесены подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Ранее продажа таких судов (объектов) осуществлялась по договору поставки и купли - продажи. Согласно ГК при их продаже следует применять нормы о договоре продажи недвижимости.
Завершая анализ договора купли-продажи недвижимости, необходимо отметить, что действующие законы и иные нормативно-правовые акты полно и подробно регулируют комплекс достаточно сложных отношений, возникающих из этого договора.
Тем не менее, существуют и нерешенные, а также дискуссионные вопросы как в науке, так и в практике правоприменения. В целях совершенствования правового регулирования договора купли-продажи недвижимости предлагается внести следующие изменения и дополнения в Гражданский кодекс РФ.
Во-вторых, в работе предлагается исключить из Гражданского кодекса п.2 ст.551, поскольку буквальное толкование этой нормы дает повод для утверждения, что после исполнения договора купли-продажи недвижимости сторонами, но до государственной регистрации права приобретателя, продавец и покупатель признаются собственниками, но первый - в отношениях с третьими лицами, а второй - по отношению к продавцу. Подобное «расщепление» права собственности противоречит цивилистическим канонам. Отмена п.2 ст.551 позволит отойти от различного толкования указанной нормы и более четко определить единый (и единственный) момент перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости - момент государственной регистрации права собственности покупателя.
В-третьих, в целях защиты интересов продавца, добросовестно исполнившего свои обязанности, целесообразно включить в параграф 7 главы 30 ГК РФ норму, согласно которой, если покупатель своевременно не оплачивает переданное в соответствии с договором купли-продажи недвижимое имущество, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ либо отказаться от договора и требовать возврата переданного имущества.
Глоссарий
№ п/пПонятиеОпределение1. Договордобровольное соглашение двух или нескольких лиц (экономических субъектов), заключаемое на предмет выполнения каждым из них принимаемых на себя обязательств по отношению к другим участникам.2. Законюридический акт, принятый высшим представительным органом государственной власти либо непосредственным волеизъявлением народа (в порядке референдума) и регулирующий, как правило, наиболее важные общественные отношения.3. Имуществосовокупность вещей и материальных ценностей, состоящих прежде всего в собственности лица или в оперативном управлении предприятия или организации.4. Купля-продажав гражданском праве один из наиболее распространённых видов договоров, согласно которому продавец обязуется передать имущество в собственность покупателя, а покупатель - принять это имущество и уплатить за него установленную цену. К.-л. относится к числу двусторонних возмездных договоров, предметом которых являются, как правило, вещи, имущество.5. Недвижимостьземельные и другие естественные угодья, другое имущество, прикрепленное к земле, прочно связанное с ней (здания, сооружения, объекты). К недвижимости относятся также вещные права на землю.6. Нотариуслицо, специально уполномоченное на совершение нотариальных действий <#"justify">7. Предприятиесамостоятельный хозяйствующий субъект, созданный в установленном законом порядке для производства продукции, выполнения работ и оказания услуг в целях удовлетворения общественных потребностей и получения прибыли.8. Регистрация1) запись, фиксация фактов или явлений с целью учета и придания им статуса официально признанных актов (регистрация рождения, брака); 2) внесение в список, в книгу учета.9. Рынок недвижимостисовокупность участников (покупатель, продавец, собственник, консультант, девелопер <#"justify">10. Сделкасоглашение двух или нескольких экономических субъектов, граждан и юридических лиц в виде устного и письменного договора о проведении некоторых действий, связанных с куплей-продажей, передачей имущества, денег, ценных бумаг, предоставлением ссуд, совместным производством, выполнением бизнес-операций или с другими формами экономического, торгового взаимодействия.11. Собственностьпринадлежность вещей, материальных и духовных ценностей определенным лицам, юридическое право на такую принадлежность и экономические отношения между людьми по поводу принадлежности, раздела, передела объектов собственности.12. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр)федеральный орган исполнительной власти <#"justify">13. Физическое лицов гражданском праве: человек (гражданин) как участник правоотношения.14. Юридический фактконкретное жизненное обстоятельство (условие, ситуация), с которым норма права <#"justify">15. Юридическое лицоорганизация, являющаяся по закону носителем гражданских прав и обязанностей; может приобретать имущественные и неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде и др.
Список использованных источников
1. Конституция РФ (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 года). // Российская газета от 25 декабря 1993 г. N 237.
. Федеральный закон от 13.12.2010 №357-ФЗ « О федеральном бюджете на 2011год и на плановый период 2012-2013 годов» (принят ГД ФС РФ 24.11.2010)
. Федеральный закон от 21 июля 2007 № 185-ФЗ "О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" // Собрание законодательства РФ. - 2007. - 23 июля. - № 30. - ст. 3799.
. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" // Российская газета. - 2004. - 31 декабря. - № 292.
. Федеральный закон от 30 декабря 2004 № 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" // Российская газета. - 2004. - 31 декабря. - № 292.
. Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ// Российская газета, N 137, 22.07.1998.
. Федеральный закон от 17 ноября 1995 № 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ. -1995. - 20 ноября. - № 47. - ст. 4473.
. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства РФ. - 1997. - 28 июля. - № 30. - ст. 3594.
. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // Российская газета. -1998. - 22 июля. - № 137
. Закон РФ от 24.12.1992 N 4218-1 (ред. от 22.08.2004) "Об основах федеральной жилищной политики"// Российская газета, N 15, 23.01.1993.
Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" от 04.07.1991 N 1541-1// "Бюллетень нормативных актов", N 1, 1992.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (ред. от 17.07.2009, с изм. от 18.07.2009) // Российская газета, N 238-239, 08.12.1994.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995) (ред. от 17.07.2009) // «Собрание законодательства РФ», 29.01.1996, N 5, ст. 410.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26.11.2001 N 146-ФЗ (принят ГД ФС РФ 01.11.2001) (ред. от 30.06.2008) // Российская газета, N 233, 28.11.2001.
Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть четвертая) от 18.12.2006 № 230-ФЗ (принят ГД ФС РФ 24.11.2006) (ред. От 04.11.2010)//Парламентская газета № 214-215, 21.12.2006.
Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) от 29.12.2004 N 188-ФЗ// Российская газета, N 1, 12.01.2005.
Земельный кодекс Российский Федерации от 25 октября 2001 № 136-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 2001. - 29 октября. - № 447.
Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 № 190-ФЗ // Российская газета. - 2004. - 30 декабря. - № 290.
Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости: Учебное пособие. -М.: МИКХиС, 2009.360с.
Асаул А.Н., Ерофеев П.Ю. Экономика недвижимости. Спб.: Питер, 2008.400с.
Атаманчук Г.В. Государственное управление (организационно- функциональные вопросы). М.: Экономика, 2008.300с.
Атаманчук Г.В. Теория государственного управления. Курс лекций. М.: Омега-Л, 2010.400 с.
Бабкин С.А. Понятие «недвижимость» в зарубежном и отечественном законодательстве // Нотариус 2009. № 5 (31).
Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью, СПб: Питер, 2010.445 с.
Березовский В.Н. Россия и ее ориентиры в современном мире. -М.,Знание., 2011.450 с.
Витрянский В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. 2008. № 6.
Гонгало Б.М. Понятие недвижимого имущества // Правовое регулирование оборота недвижимого имущества: Сб. ст. Екатеринбург. 2006.15с.
Гонтарь Н.Н. Государственно-правовое регулирование оборота недвижимого имущества в Российской Федерации. Спб, Питер., 2008.500 с.
Гоптарева И.В. Некоторые проблемы многоуровневого управления в России: политико-правовой аспект // Современное право. -2009. -№ 1.
Горемыкин В.А. Экономика недвижимости / В.А. Горемыкин. -М.: Издательско-торговый центр «Маркетинг», 2009. 300 с.
Государственное регулирование рыночной экономики: Учебник. Изд. 3-е, доп. и перераб. / Под общей ред. В.И. Кушлина. М.: Изд-во РАГС, 2008.445 с.
Гражданское право. Учебник. В 4-х томах. Том 3 // Отв. ред. Е.А.Суханов. 3-е изд., перераб. и доп. М. Волтерс Клувер. 2010. 300 с.
Гриненко С.В. Экономика недвижимости: Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2011. 500 с.
Грозовский Б. Лучше, чем ничего: в ближайшие шесть лет россияне получат не доступное жилье, а лишь надежду на него // Ведомости. -Петербургский выпуск. -2009. -№99 (10 июня).
Грудинин М.Ю. Основные направления политики развития рынка недвижимости//Экономика строительства. - 2008. - № 5. - С. 44-52.
36Гутман Г.В., Мироедов А.А., Федии СВ. Управление региональной экономикой /Под ред. Г.В. Гутмана. - М.: Финансы и статистика,2010.440 с.
37Завьялов А.А. Организация государственного регулирования оборота недвижимого имущества.// «Управление собственностью»,№ 2, 2008. 36 с.
Завьялов А., Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость // Российская юстиция. - 2008. - № 6. 21 с.
Зеркин Д.П., Игнатов В.Г. Основы теории государственного управления. Учебное пособие. - М., Ростов н\Д.: МарТ, 2011.,600с.
Кириллова Г.В. Экономика и управление недвижимостью / Г.В. Кириллова.Москва., Изд. МГОУ, 2010. 325 с.
Кирсанов А.Р. Права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации. Изд. 3-е. М. Ось-89. 2011. 300 с.
Лочмеле Р.Р. Рынок недвижимости как объект системного управления. М.,Знание., 2010. 310 с.
Масянова Н.Н.Рынок недвижимости: вопросы теории и методологии. М., Знание.,2011. 500 с .
Нурыйахметова С.М. Государственное регулирование рынка недвижимости. М.,Знание., 2010.С.276.
Новиков В.Д. Рынок и оценка недвижимости в России.- М.: Экзамен, 2008.578с.
Петров В.И. Экономика недвижимости. Уч. пособие / В.И. Петров -СПб.: «Наука», 2011., 299 с.
Скиба П.В. Особенности сделок купли-продажи недвижимости. М.,Знание., 2011. 511с.
Тарасевич Е. И. Экономика недвижимости: учебник. СПб.: Издательство «МКС», 2010. 420с.
Управление недвижимым имуществом. Учебник / И.А. Бузова, Н.В.Васильева, С.Н.Максимов и др.; Под ред. С.Н. Максимова. СПб.: СПбГИЭУ, 2011. 600 с.