Возмещаемые расходы при безвозмездном пользовании недвижимостью
ВОЗМЕЩАЕМЫЕ РАСХОДЫ ПРИ БЕЗВОЗМЕЗДНОМ ПОЛЬЗОВАНИИ НЕДВИЖИМОСТЬЮ
В отдельных ситуациях субъекты хозяйствования в процессе деятельности передают недвижимое имущество в безвозмездное пользование другим организациям и индивидуальным предпринимателям. Отношения сторон в этом случае устанавливаются договором безвозмездного пользования (гл. 36 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК)) и регулируются при передаче имущества:
частной формы собственности - ГК;
государственной формы собственности - ГК, Указом Президента Республики Беларусь от 23.10.2009 N 518 "О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом" (далее - Указ N 518) и Указом Президента Республики Беларусь от 27.02.2007 N 108 "О некоторых мерах по вовлечению в хозяйственный оборот неиспользуемого государственного имущества".
При исполнении договора безвозмездного пользования у ссудодателя возникают расходы по эксплуатации, содержанию переданной в пользование недвижимости, коммунальным платежам и иные затраты, которые по условиям заключенного договора возмещает ссудополучатель (далее - возмещаемые расходы). Такие расходы и составляют предмет рассмотрения данного материала.
Какие расходы вправе возмещать ссудополучатель.
По общему правилу ссудополучатель обязан поддерживать полученную в безвозмездное пользование вещь в исправном состоянии, в том числе проводить текущий и капитальный ремонт, а также нести все расходы по ее содержанию, если другое не предусмотрено договором безвозмездного пользования (ст. 649 ГК).
Определение работ, услуг по эксплуатации, содержанию и иным работам, услугам, связанным с переданным в безвозмездное пользование недвижимым имуществом, приведено в Рекомендациях по расчетам расходов по содержанию, эксплуатации, текущему ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на коммунальные и другие услуги (одобрены Межведомственной рабочей группой для обеспечения рассмотрения вопросов распоряжения государственным имуществом, арендных отношений, привлечения инвестиций в реформируемые организации, а также подготовки предложений о совершенствовании нормативной правовой базы в этой сфере, созданной распоряжением Премьер-министра от 20.02.2009 N 18р (Протокол от 27.01.2010 N 1) (далее - Рекомендации)). Документ разработан в целях реализации Указа N 518 в отношении недвижимого имущества государственной формы собственности, но его могут применять также субъекты хозяйствования негосударственной формы собственности. Согласно Рекомендациям:
эксплуатация недвижимого имущества предполагает организационно-технические мероприятия:
а) по его содержанию: контролю и ограничению в соответствии с проектной и нормативной документацией нагрузок и других воздействий на элементы здания, соблюдению санитарно-гигиенических требований к помещениям и прилегающей к зданию территории;
б) техническому обслуживанию имущества: поддержанию исправного и работоспособного состояния строительных конструкций, устранению их незначительных неисправностей, обеспечению установленных параметров и режимов работы, наладке и регулированию инженерных систем, работе по подготовке к весенне-летнему и осенне-зимнему периодам;
коммунальные услуги включают услуги по отпуску тепловой энергии на отопление и горячее водоснабжение, холодному водоснабжению, канализации, сбору, вывозу и обезвреживанию твердых бытовых отходов, пользованию лифтом, электро- и газоснабжению, охранно-пожарной сигнализации и др.;
текущий ремонт недвижимого имущества - это ремонт, который производится с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию здания, сооружения, объекта с момента завершения его строительства (капитального ремонта) до момента постановки на очередной капитальный ремонт (реконструкцию), и основной целью которого является восстановление работоспособности, конструктивных элементов и систем инженерного оборудования (п. 2 Рекомендаций).
Расходы, обусловленные указанными мероприятиями, экономически обоснованные, связанные с предпринимательской деятельностью ссудополучателя и подтвержденные первичными учетными документами, включаются в себестоимость продукции, работ, услуг и учитываются при налогообложении прибыли, в противном случае - отражаются в составе внереализационных расходов и в налогообложении прибыли не участвуют.
Дополнительные обязанности по возмещению расходов, связанных с безвозмездным пользованием недвижимым имуществом, установлены Указом N 518 в отношении недвижимости государственной формы собственности. Так, ссудополучатели обязаны возмещать ссудодателю амортизационные отчисления, платежи за землю и налог на недвижимость. По нашему мнению, они могут относить такие затраты на себестоимость продукции, работ, услуг и учитывать при налогообложении прибыли.
Для отдельных категорий ссудополучателей предусмотрены льготы по возмещению расходов по эксплуатации и содержанию полученного в безвозмездное пользование недвижимого имущества государственной собственности (абз. 13 - 15 п. 1 Указа N 518).
В каких размерах ссудополучатель возмещает расходы.
Расходы по содержанию имущества ссудополучатель возмещает на основании первичных учетных документов: это могут быть счета на оплату, акты выполненных работ, иные первичные учетные документы, указанные в договоре безвозмездного пользования.
Расходы ссудодателя, подлежащие возмещению ссудополучателем
Для правильного отражения в бухгалтерском учете и при налогообложении у ссудодателя возмещаемые работы, услуги по эксплуатации и содержанию переданной в безвозмездное пользование недвижимости делятся на производимые:
). для ссудодателя третьими лицами (п. 4 Рекомендаций).
Если возмещаемые работы, услуги осуществляют штатные работники ссудодателя
В данном случае выполненные работы, оказанные услуги оплачиваются ссудополучателем на основании фактических затрат ссудодателя, налогов и неналоговых платежей (п. 10 Рекомендаций) в полной сумме или в части, приходящейся на долю ссудополучателя.
При этом в фактическую себестоимость включаются затраты:
по оплате труда обслуживающего персонала зданий, сооружений (комендантов, вахтеров, сторожей, лифтеров, дворников, уборщиков, сантехников, электриков, столяров, плотников, слесарей и т.п.) и соответствующие начисления на фонд оплаты их труда;
по обеспечению расходными материалами, инструментами, приспособлениями и другими материальными средствами, необходимыми для содержания зданий, сооружений и поддержания их в состоянии, пригодном для использования;
на содержание и обслуживание технических средств по охране зданий и сооружений, противопожарные мероприятия, приобретение противопожарного инвентаря;
цеховые и общеэксплуатационные расходы, фактически сложившиеся у ссудодателя.
Затраты на осуществление работ, услуг, связанных с эксплуатацией, содержанием переданного в безвозмездное пользование имущества, возмещаемые ссудополучателем, ссудодатель включает во внереализационные расходы и учитывает при определении налогооблагаемой прибыли (п. 13 Инструкции по бухгалтерскому учету "Расходы организации", утвержденной Постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 26.12.2003 N 182; подп. 3.27 ст. 129 НК).
Суммы возмещения ссудополучателем стоимости указанных работ, услуг являются для ссудодателя доходом. Как непосредственно не связанные с производственной деятельностью они отражаются в составе внереализационных доходов и учитываются при исчислении налога на прибыль (п. 12 Инструкции по бухгалтерскому учету "Доходы организации", утвержденной Постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 26.12.2003 N 181; подп. 3.20 ст. 128 НК).
Если возмещаемые работы, услуги осуществляют для ссудодателя третьи лица.
Возмещаемые расходы, производимые для ссудодателя сторонними организациями на основании заключенных договоров, возмещаются ссудополучателем на основании выставленных ему ссудодателем счетов, актов выполненных работ, иных первичных учетных документов, указанных в договоре безвозмездного пользования, в полной сумме или в части, приходящейся на долю ссудополучателя.
Уплаченный по таким работам, услугам НДС ссудодатель к вычету не принимает (подп. 19.9 ст. 107 НК), а перевыставляет его ссудополучателю при условии, что соответствующие суммы налога указаны продавцами работ, услуг в первичных учетных документах. Выставленный таким образом ссудодателем НДС ссудополучатель вправе принять к вычету.
договор безвозмездный имущество ссудодатель
Распределение ссудодателем возмещаемых расходов
Как упоминалось, по общему правилу расходы ссудодателя по работам, услугам, произведенным в отношении недвижимого имущества, передаваемого в безвозмездное пользование нескольким ссудополучателям, возмещаются ими в части, приходящейся на долю каждого из них согласно расчету ссудодателя.
Принципы распределения указанных расходов государственными организациями даны в Рекомендациях. Воспользоваться ими могут и субъекты негосударственной формы собственности.
В большинстве случаев в качестве критерия берется площадь помещения, переданного в безвозмездное пользование (см. пример). Этот критерий применяется при распределении расходов на отопление, затрат, связанных с охраной, обслуживанием систем охранно-пожарной сигнализации, амортизации, платежей за землю, налога на недвижимость и др.
По усмотрению ссудодателя для оплаты отдельных расходов могут использоваться иные критерии, например:
расходы на водоснабжение и канализацию могут распределяться исходя из количества штатных работников ссудополучателя, работающих в данном здании, помещении, сооружении, и норм водопотребления, утвержденных облисполкомами, Минским горисполкомом;
на сбор, вывоз и обезвреживание твердых бытовых отходов - пропорционально количеству таких отходов, образующихся у ссудополучателя, или согласно нормам их накопления, утвержденным местными исполнительными и распорядительными органами;
по пользованию лифтами - пропорционально количеству штатных работников ссудополучателей, работающих в здании (п. 5 Рекомендаций).
Если в передаваемых в пользование помещениях установлены приборы учета тепло-, водо-, электро- и газоснабжения, указанные услуги ссудополучатель оплачивает на основании показаний этих приборов (п. 6 Рекомендаций).
Расходы по пользованию лифтом ссудополучатель возмещает в случае, если предоставленные помещения находятся выше второй остановочной площадки.
Иные расходы, связанные с эксплуатацией передаваемой в безвозмездное пользование недвижимости, оплаченные ссудодателем сторонним организациям на основании заключенных договоров, возмещаются по соглашению со ссудополучателями. При этом в качестве критерия для определения величины оплаты таких расходов может использоваться размер арендуемой площади.
Расходы, связанные с эксплуатацией и содержанием переданного в безвозмездное пользование недвижимого имущества государственной формы собственности, отражаются в бухгалтерском учете ссудодателем так же, как и при негосударственной форме собственности.