Оценка эффективности инвестиций при реализации календарного плана строительства объектов

Оценка эффективности инвестиций при реализации календарного плана строительства объектов

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«Нижегородский государственный архитектурно - строительный университет»

Кафедра недвижимости, инвестиций, консалтинга и анализа.

Выпускная квалификационная работа бакалавра:

«Оценка эффективности инвестиций при реализации календарного плана строительства объектов»

Научный руководитель:

к.э.н. Давыдов Н.М.

Выполнил:

студент 4 курса, гр.187 специальности ПГС, ИСИ

Нижний Новгород - 2010

Содержание

1. Исходные данные

.1 Объект инвестиций

.2 Основные объекты строительства

.3 Общая стоимость строительства

.4 Технологическая структура капиталовложений

. Оценка эффективности инвестиций в разработку и реализацию проекта

.1 Технико-экономические показатели проекта по результатам разработки проектно-сметных документов

. Календарный план поточной застройки жилой группы

. Расчеты ожидаемой эффективности проекта

.1 Определение доходов от эксплуатации

.2 Выбор горизонта расчета и нормы дисконта

.3 Оценка показателей эффективности инвестиционного проекта

Заключение

Список литературы

1. Исходные данные

.1 Объект инвестиций

Градостроительный комплекс

.2 Основные объекты строительства

Таблица 1.

.3 Общая стоимость строительства

Стоимость отдельных объектов определяется путем последовательного перевода их удельной стоимости 1 куб. м. согласно данных таблицы 1 в текущий уровень по формуле:

С_тек.= (С^уд₁₉₈₄ * К₂₀₀₇*К_НДС)*V,

где С^уд₁₉₈₄ - стоимость 1 куб. м. здания в ценах 1984 года принимается по таблице 1;

К₂₀₀₇ - коэффициент удорожания стоимости СМР за период с 1984 г. по дату составления расчета согласно данных регионального центра по ценообразованию в строительстве при департаменте архитектуры и градостроительства Министерства строительства и ЖКХ Нижегородской области;

К_НДС - налог на добавленную стоимость, К_НДС= 1,18

V - строительный объем здания в куб. м., принимается по таблице 1.

. Универсам:

С_тек.= (С^уд₁₉₈₄ * К₂₀₀₇*К_НДС)*V = (38,3×40×1,18)×12800=23139 тыс. руб.

.Пятиэтажный кирпичный дом:

С_тек.= (С^уд₁₉₈₄ * К₂₀₀₇*К_НДС)*V = (53,2×40×1,18)×15120=37967 тыс. руб.

.Механосборочный цех в составе завода:

С_тек.= (С^уд₁₉₈₄ * К₂₀₀₇*К_НДС)*V = (32,1×40×1,18)×32800=49693 тыс. руб.

.Выставочный павильон в г. Н. Новгороде:

С_тек.= (С^уд₁₉₈₄ * К₂₀₀₇*К_НДС)*V = (49,4×40×1,18)×15750=36725 тыс. руб.

∑С=С₁ +С₂ +С₃ +С₄ =23139+37967+49693+36725=147524 тыс. руб.

Стоимость строительства.

. Универсам:

С=С_тек*К_попр=23139*1,4=32395 тыс. руб.

. Пятиэтажный кирпичный дом:

С=С_тек*К_попр=37967*1,4=53154 тыс. руб.

. Механосборочный цех:

С=С_тек*К_попр =49693*1,4=69570 тыс. руб.

. Выставочный павильон:

С=С_тек*К_попр =36725*1,4=51415 тыс. руб.

К_попр=1,4 ÷ 1,6 - поправочный коэффициент.

Таблица 2.

2. Оценка эффективности инвестиций в разработку и реализации проекта

.1 Технико-экономические показатели по результатам разработки проектно - сметных документов

Основные объекты строительства:

. Универсам - двухэтажное здание с площадью в плане 1600 м² (строительный объем 12800 м³)

. Кирпичный дом - пятиэтажное здание с площадью в плане 1008 м² (строительный объем 15120 м³)

. Механосборочный цех - одноэтажное здание с площадью в плане 8200м² (строительный объем 32800 м³)

. Выставочный павильон - одноэтажное здание с площадью в плане 4500 м² (строительный объем 15750 м³)

Общая стоимость строительства по сводному сметному расчету в ценах 2007 года с НДС (объем капиталообразующих инвестиций - К):

. Универсам - 32395 тыс. руб., в том числе технологическая структура инвестиций:

стоимость СМР - 27536 тыс. руб. (85%)

оборудования - 2268 тыс. руб. (7%)

прочих затрат - 2591 тыс. руб. (8%)

. Пятиэтажный кирпичный дом - 53154 тыс. руб., в том числе технологическая структура инвестиций:

стоимость СМР - 46776 тыс. руб. (88%)

оборудования - 1063 тыс. руб. (2%)

прочих затрат - 5315 тыс. руб. (10%).

. Механосборочный цех - 69570 тыс. руб., в том числе технологическая структура инвестиций:

стоимость СМР - 52178 тыс. руб. (75%)

оборудования - 10435 тыс. руб. (15%)

прочих затрат - 6957 тыс. руб. (10%)

. Выставочный павильон: 51415 тыс. руб., в том числе технологическая структура инвестиций:

стоимость СМР - 40104 тыс. руб. (78%)

оборудования - 7712 тыс. руб. (15%)

прочих затрат - 3599 тыс. руб. (7%)

Всего:

тыс. руб., в том числе технологическая структура инвестиций:

стоимость СМР - 166594 тыс. руб.

оборудования - 21478 тыс. руб.

прочих затрат - 18462 тыс. руб.

Продолжительность строительства по календарному плану -31 мес.

Объемы финансирования по периодам строительства

. Универсам:

^ый год: К₁= 16198 тыс. руб. (50%)

^ой год: К₂= 16197 тыс. руб. (50%)

. Выставочный павильон:

^ый год: К₁= 20995 тыс. руб. (41%)

^ой год: К₂= 25793 тыс. руб. (50%)

^ий год: К₃= 4627 тыс. руб. (9%)

. Механосборочный цех:

^ый год: К₁= 12175 тыс. руб. (17,5%)

^ой год: К₂= 42786 тыс. руб. (61,5%)

^ий год: К₃= 14609 тыс. руб. (21%)

. Пятиэтажный кирпичный дом:

Всего:

^ый год: К₁= 49368 тыс. руб. (24%)

^ой год: К₂= 137930 тыс. руб.(67%)

^ий год: К₃= 19236 тыс. руб. (9%)

Общая площадь строений:

1.   Универсам (2 этажа по 1600 м²) - 3200 м²

2.       Выставочный павильон (1 этаж - 4500 м²) - 4500 м²

3.   Механосборочный цех (1 этаж - 2600 м²) - 8200 м²

4.       Пятиэтажный кирпичный дом (5 этажей по 1008 м2) - 5040 м2

Итого: 20940 м2

Средняя сметная стоимость 1 м² общей площади помещений:

К_1м² = К/S_об = 206534/20940 = 9,86 тыс. руб./ м².

3. Календарный план поточной застройки жилой группы

Календарный план - это проектно-технологический документ, определяющий последовательность, интенсивность и продолжительность производства работ, их взаимоувязку, а также потребность материальных, технических, трудовых, финансовых и других ресурсов, используемых в строительстве. Основная задача календарного планирования заключается в составлении расписания выполнения работ, удовлетворяющего всем или чаще всего нескольким ограничениям (по времени, по равномерному использованию ресурсов: трудовых, финансовых, материальных).

Застройка жилой группы предусматривается комплексным потоком, включающим инженерную подготовку территории, возведение подземной и надземной частей домов и благоустройство территории.

Объемы работ в натуральном выражении и их трудоемкости определяются по укрупненным показателям. Сметная стоимость определяется по укрупненным показателям и первым семи главам сводного сметного расчета стоимости строительства.

Объектный поток по возведению надземной части возводимых сооружений ориентировочно можно начать после подготовительного периода и возведения подземной части первого дома в каждом потоке.

Объектный поток по возведению подземной части можно начать после подготовительного периода.

Нулевой цикл по каждому дому должен быть завершен до начала возведения надземной части. Если при построении графика нулевой цикл не успевают выполнить до начала соответствующей надземной части, необходимо позднее начать поток по возведению надземной части, сдвигая график этого потока вправо.

При построении графика работ по инженерной подготовке и благоустройству территории необходимо:

прокладку водопровода, канализации, теплотрассы, газопровода закончить за месяц до возведения соответствующей подземной части здания;

прокладку телефонной канализации и низковольтных электросетей осуществить в период строительства подземной части зданий;

прокладку электрокабеля высокого напряжения закончить к началу строительства надземной части зданий;

устройство слаботочных систем производить после монтажа надземной части;

благоустройство территории должно быть выполнено к сдаче объекта в эксплуатацию.

Распределение стоимости строительно-монтажных работ по периодам строительства производится пропорционально интенсивностям потребления денежных ресурсов по объектам и работам. Интенсивность потребления денежных ресурсов определяется как отношение стоимости строительно-монтажных работ к их продолжительности.

4. Расчеты ожидаемой эффективности проекта

.1 Определение доходов от эксплуатации

строительство капиталовложение доход дисконт

Анализ рыночной стоимости аренды площадей, а также цены услуг показывает, что средняя балансовая прибыль арендодателя после возмещения из арендной платы его собственных затрат по эксплуатации сдаваемых в аренду помещений, а также - установленных законодательством налогов:

аренда торговых помещений - 20$ с 1м² в месяц;

аренда помещений кирпичного жилого дома - 6$ с 1м² в месяц;

аренда помещений механосборочного цеха - 10$ с 1м² в месяц;

аренда торгово-выставочного павильона - 22$ с 1м² в месяц.

Допустим, что под аренду будут задействованы 70% площади. Тогда ежемесячная балансовая прибыль предприятия составит:

П_мес.= 0,7(3200*20+5040*6+8200*10+4500*22)=192668$

или по курсу 28,64 руб. за 1$

П_мес=192668*28,64=5518012 руб.=5518,0 тыс. руб.

Годовой размер ожидаемой балансовой прибыли:

П_год=5518*12=66216 тыс. руб.

Чистая прибыль инвестора после налогообложения балансовой прибыли по ставке 24% составит:

П_{ч год}=(1-0,24)*66216=50324,2 тыс. руб. в год.

Чистый доход предприятия складывается из амортизационных отчислений и чистой прибыли

Амортизационные отчисления складываются из амортизации оборудования и амортизации зданий.

Средняя годовая норма амортизации оборудования - %, средняя годовая норма амортизации здания - =1,2%. Таким образом, ежегодные амортизационные отчисления определятся в сумме:

,

А_год = (21478*10+(206534-21478)*1,2)/100 = 4368,5 тыс. руб.

где - сметная стоимость оборудования.

Ожидаемый размер годового чистого дохода от эксплуатации жилого комплекса составит:

ЧД_год = 4368,5+50324,2 = 54692,7 тыс. руб.

.2 Выбор горизонта расчета и нормы дисконта

Горизонт расчета (временные рамки) проекта характеризуется периодом реализации проекта и его разбивкой на отдельные интервалы времени (шаги).

Период реализации проекта - отрезок времени, в течение которого осуществляются предусмотренные проектом действия (эксплуатация, продажа, аренда и т.п.) и обеспечивается получение предусмотренных проектом результатов.

Шаг расчетного периода - отрезок времени в расчетном периоде, для которого определяются технические, экономические и финансовые показатели проекта.

За начало расчетного периода наиболее рационально выбирать следующие моменты времени:

) момент завершения расчетов эффективности;

) момент начала инвестиций.

При отсутствии неопределенности второй способ удобнее и применяется чаще. В ситуации, когда сравниваются разные варианты проекта, характеризующегося неодинаковым риском, в том числе и относительно времени начала инвестиций, необходимо применять только первый способ, осуществляя приведение затрат к моменту завершения расчетов.

Конец расчетного периода может быть определен исходя из следующих «нормативных» условий прекращения проекта:

) прекращение спроса на производимую продукцию или возникновение запрета на производство подобной продукции;

) износ основных зданий, сооружений и технологического оборудования, делающий невыгодным их ремонт, модернизацию или реконструкцию;

) исчерпание месторождения сырья, разработка которого являлась целью проекта;

) предусмотренная проектом реализация на сторону имущества, созданного в ходе проекта (например, продажа жилого дома после его строительства).

Если момент прекращения проекта заранее не определен, то оценка эффективности проекта можно рассчитать за период 20-50 лет, предусмотрев в конце этого срока условный доход от продажи объекта, например по остаточной стоимости.

Остаточную стоимость объекта при некотором упрощении можно определить с учетом начисленного за принятый расчетный период бухгалтерского износа

где  - принятый для расчета плановый период реализации проекта.

Период реализации проекта определяется исходя из продолжительности службы зданий до их полного бухгалтерского износа

=83 года

Данный инвестиционный проект относим к группе инвестиций с целью увеличения доходов и принимаем норму дисконта Е = 0,2 с минимальной нормой прибыли 20%.

.3 Оценка показателей эффективности инвестиционного проекта

Чистый дисконтированный доход (ЧДД) - превышение интегральных результатов над интегральными затратами. Накопленный дисконтированный чистый доход (эффект) за весь расчетный период, определяется по формуле:

где  - чистый доход на t^ом шаге;

- капиталообразующие инвестиции на t^ом шаге;

Е - норма дисконта;

Т- горизонт расчета проекта.

Для одинаковых значений ЧД_t на каждом временном шаге ЧДД проекта можно определить с учетом формулы текущей стоимости периодических аккуитетных результатов:

,

,

где - срок строительства в годах;

- плановый период реализации проекта (эксплуатации объектов) с получением эффектов.

В рассматриваемом примере:

Т_с=2 года, Т_э= 83 года, Т=2+83=85 лет

принятое значение Е=0,25

размер годового чистого дохода ЧД_год= 54692,7 тыс. руб.

капиталообразующие инвестиции всего: 206534 тыс. руб.

в том числе: К₁= 49368 тыс. руб.

К₂= 137930 тыс. руб.

К₃= 19236 тыс. руб.

Находим сумму дисконтированных капиталообразующих затрат:

Дисконтированные доходы:

 тыс. руб.

Отсюда ЧДД = 189905,2-148056,6 = 41848,6 тыс. руб.

Если ЧДД > 0 , т.е. ЧДД инвестиционного проекта положителен, то проект является эффективным (при данной норме дисконта). Чем больше ЧДД, тем эффективнее проект. Если ЧДД < 0, то инвестор понесет убыток.

Индекс доходности проекта (ИД)

Индекс доходности проекта определяется отношением накопленных дисконтированных притока и оттока реальных денег

ИД=

если  >1 - проект эффективен.

Внутренняя норма доходности (ВНД)

Внутренняя норма доходности проекта определяет значение нормы дисконта, выше которого проект перестает быть эффективным. Этот показатель характеризует реальную предельную доходность капиталообразующих инвестиций в проект в течение продолжительности периода его экономической оценки.

Для проекта, требующего на нулевом шаге инвестиции в размере К и в дальнейшем обеспечивающего постоянный доход (Д) в течение неограниченного срока

Для других проектов с неравномерными денежными потоками в расчетном периоде ВНД проекта находится из условия:

.

При значении нормы дисконта равном «Е_вн» чистый дисконтированный доход проекта обращается в нулевую сумму:

С учетом этого нахождение ВНД удобно определять графическим способом, строя функцию ЧДД=f(Е), и находя значение Е_вн для нулевой величины ЧДД.

Поскольку график данной зависимости носит нелинейный характер, то его построение должно осуществляться минимум по трем точкам (для трех значений Е). Если полученное значение Е_вн больше рекомендуемой эталонной нормы прибыли для данной группы инвестиционных проектов, то проект экономически эффективен.

В данном случае для Е=0,20, полученное значение ЧДД составило 41848,6 тыс. руб.

Таблица 4.

График функции ЧДД=f (Е) покажем на рис.1.

Рис. 1.

Е_вн=0,2542, что соответствует доходности инвестиций 25,42 % годовых.

Полученное значение Е_вн=0,2542 (25,42%) больше рекомендуемой эталонной нормы прибыли для данной группы инвестиционных проектов Е=0,20 (20%), следовательно, проект экономически эффективен.

Срок окупаемости проекта

Сроком окупаемости проекта называется продолжительность наименьшего периода, по истечении которого накопленный дисконтированный эффект (чистый дисконтированный доход) становится и остается в дальнейшем неотрицательным, т.е. к концу данного периода полученный от реализации проекта интегральный эффект сравняется с дисконтированной суммой капиталообразующих инвестиций:

.

При равных на каждом временном шаге доходах срок окупаемости проекта с момента начала его реализации можно определить по формуле:

,

где Т_ок - срок окупаемости проекта с момента начала его реализации (t=0);

Т_с - продолжительность строительства в годах;

т - коэффициент, определяемый как отношение суммы дисконтированных капиталообразующих затрат К_д к ежегодному чистому доходу (ЧД_год),

.

К_д=148056,6 тыс. руб.;

Т_с=2 года;

Е=0,2;

ЧД_год=54692,7 тыс. руб.;

Тогда лет = 10 лет 4 месяца

Сводные результаты оценки показателей коммерческой эффективности инвестиций в разработанный проект представлены в таблице 5.

Таблица 5. Показатели эффективности инвестиций в разработку и реализацию инвестиционного проекта

Заключение

В данной работе проведена оценка эффективности инвестиций в разработку и реализацию проекта. Даны технико-экономические показатели проекта по результатам разработки проектно-сметных документов, произведены расчеты показателей эффективности проекта, определены доходы от эксплуатации, чистый дисконтированный доход, индекс доходности проекта, внутренняя норма доходности и срок окупаемости проекта, в результате чего даны сводные результаты оценки коммерческой эффективности инвестиций в разработанный проект.

Окончательное решение об инвестировании средств в проект должно приниматься с учетом значений всех перечисленных критериев и интересов всех участников инвестиционного проекта. Важную роль в этом решении должны играть структура и распределение капитала во времени, которые также были разработаны в данной работе.

Список литературы

1. Бочаров, В.А., Гутин, В.Б., Левахов, Д.В. и др. Методические указания для разработки выпускной квалификационной работы бакалавра “Оценка эффективности капиталообразующих инвестиций” для студентов специальности 290300 “Промышленное и гражданское строительство”, - Н. Новгород, ННГАСУ, 2005. - 22 с.

. Фомин, В.Н., Гусев, Э.И., Хавин, Д.В. Моделирование организации строительного производства: Учебное пособие. - Н. Новгород, ННГАСУ, 2000. - 144 с.

. Фомин, В.Н., Хавин, Д.В. Методические указания для выполнения курсовой работы по организации строительства студентами специальности 060808 “Экономика и управление в строительстве”. - Н. Новгород, ННГАСУ, 1998.

. Хавин, Д.В., Гусев, Э.И. и др. Определение стоимости строительства: Методические указания для курсового и дипломного проектирования по специальности 290300 “Промышленное и гражданское строительство”. Часть 1. Разработка сметной документации и методика ее пересчета в текущий уровень цен. Часть 2. Примеры расчетов и приложения. - Н. Новгород, ННГАСУ, 2000.

. СНиП 12-03-2001 Безопасность труда в строительстве. Часть 1. Общие положения. - Госстрой России, Москва, 2001. - 48 с.

. СНиП 12-04-2002 Безопасность труда в строительстве. Часть 2. Строительное производство. - Госстрой России, Москва, 2002. - 27 с.