Рассмотреть структуру и сегментацию рынка жилья в г. Москве.
1. Основные понятия, особенности и проблемы формирования рынка недвижимости
В бытовом и профессиональном смысле недвижимостью (недвижимыми вещами) обычно считаются физические объекты, крепко связанные с землей, их перемещение в пространстве практически невозможно без разрушения или утраты своих функций. Движимые вещи при смене владельца перемещаются в пространстве, следуя за правом собственности на них (например, из магазина в квартиру покупателя). Это определяет существенные различия рыночных операций с движимыми и недвижимыми вещами.
Имущество подразделялось на движимое и недвижимое уже в законах Древнего Рима. В России термин "недвижимое имущество" ввел Петр I в 1714 г. в указе "О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах". С тех пор это понятие широко применялось в дореволюционной России.
В 1920-х годах, после Октябрьской революции, деление имущества на движимое и недвижимое в Советском Союзе упразднили (в связи с отменой частной собственности на землю). Права собственности раннее относимые к недвижимости, были изъяты из гражданского оборота. (В реальности недвижимость никуда не девалась, существовали собственные дома, позже - кооперативные квартиры, были приусадебные и дачные участки - не вполне собственность, но все же собственность, и это все продавалось-покупалось, наследовалось и т.д.; даже государственные квартиры фактически превращались в объект рыночных операций.)
В России законодательное деление имущества на движимое и недвижимое было восстановлено в ходе рыночных экономических реформ последних лет. Действующий Гражданский кодекс РФ разделяет объекты гражданских прав на движимые и недвижимые вещи. В ст.130 записано: "К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты также относятся к недвижимым вещам. Вещи, не относящиеся к недвижимости…признаются движимым имуществом".
В более позднем Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (1997) понятие недвижимого имущества дополняется упоминанием также таких объектов, как земельные доли, кондоминиумы как обособленные имущественные комплексы, различные объекты, входящие в состав предприятий как имущественных комплексов.
Поскольку в законах различных стран (или в одной стране в различные периоды) возможны несколько различные определения недвижимости, на практике исходят обычно из того, что недвижимость - это то, что является недвижимостью по закону.
В США различают понятия недвижимости как физического объекта (Real Estate) и правовых отношений, связанных с недвижимостью (Real Property). В русскоязычной литературе это разделение обычно не столь четко. Но всё же "право собственности на недвижимость" является важным отдельным понятием. Это право обычно оформляется целым комплексом документов, включая государственную регистрацию.
Каждый объект недвижимости и все они вместе взятые имеют существенные (родовые) признаки, позволяющие отличить их от движимых вещей, и видовые, характеризующие особенности объектов по однородным группам.
рынок недвижимость россия стоимость
Таблица 1. Основные признаки недвижимости
№ПризнакиСодержание (состояние) 1Сущностные (родовые) Степень подвижностиАбсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению2Связь с землейПрочная физическая и юридическая3Форма функционированияНатурально-вещественная и стоимостная4Состояние потребительской формы в процессе использованияНе потребляется, сохраняется натуральная форма в течение всего срока эксплуатации5Длительность кругооборота (долговечность) Многократное использование, а земли - бесконечно при правильном использовании6Способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойствПостепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений7Общественное значениеПользование объектом часто затрагивает интересы многих граждан и других собственников, интересы которых защищаются государством8Видовые (частные) Технические и технологические характеристики (местоположение, функциональное назначение, состояние и др.) Определяются конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество
Формирование рыночной стоимости недвижимости возможно только в процессе функционирования соответствующего рынка. Говоря о рынке недвижимости, обычно имеют в виду систему действий и механизмов по совершению сделок или, другими словами, подсистему общехозяйственного рынка, связанную с оборотом прав на объекты недвижимости.
Рынок недвижимости - это, безусловно, важная часть любой рыночной экономики. По некоторым оценкам, на недвижимость приходится более 50 % мирового богатства. В настоящее время этот факт осознан и в России: в классификаторе отраслей народного хозяйства Российской Федерации "операции с недвижимым имуществом" выделены в самостоятельную сферу деятельности.
Развитие рыночных отношений в России (особенно в Москве) способствовало формированию рынка недвижимости. Предпосылкой развития рынка недвижимости послужила перестройка отношений собственности на основе приватизации. На рынок представлены объекты, находящиеся в государственной (или муниципальной) собственности, образующие первичный рынок, и объекты, находящиеся в частной собственности, образующие вторичный рынок недвижимости.
Основное свойство недвижимости - неподвижность - приводит к индивидуальному характеру любого объекта недвижимости. Даже здания, построенные одновременно, по одному проекту и с равным качеством выполнения работ, но расположенные в разных местах, обычно имеют различные полезности и стоимости. Это приводит к формированию индивидуальных цен на объекты недвижимости. Для них практически не используются продажа по образцам и биржевая торговля.
Сделки с объектами недвижимости - это не обычное перемещение и конечное потребление товара подобно хлебу или молоку, а движение капитала, приносящего доход. Недвижимые товары потребляются (используются) по месту их расположения, что создает особую их экономическую характеристику - территориальные предпочтения, т.е. изменения в общественном мнении, традициях и стремлениях, которые делают одни районы популярными (предпочтительными), а другие - нет. Например, в Москве на рынке жилья привлекательными районами по экологическим мотивам являются Западный и Юго-Западный. Только за счет одного фактора "предпочтения" цена 1 кв. м. жилых помещений здесь на 20-30% выше, чем в других районах столицы.
Каждый покупатель имеет специфический набор требований к нужным ему объектам, что определяет индивидуальный характер объектов недвижимости. Поэтому подбор необходимой для сделки пары объект-покупатель обычно требует значительных усилий и затрат времени. Время нахождения объекта на рынке до его продажи называется экспозицией этого товара на рынке. Для недвижимости характерны длительные сроки экспозиции (порядка нескольких месяцев), сильно зависящие от конкретного типа объектов и состояния рынка.
Большая часть сделок с недвижимостью требует достаточно сложного и дорогостоящего юридического оформления. В России для них необходима государственная регистрация. При сделках с физическими лицами обычно требуется участие нотариуса.
Недвижимость - это товар, теряющий свои потребительские качества в процессе эксплуатации значительно медленнее других товаров. Это делает его жизнь на рынке очень продолжительной и позволяет использовать недвижимость не только для удовлетворения личных потребностей, но и для получения дохода и прибыли. Извлечение прибыли может осуществляться либо путем использования недвижимости собственником в своем бизнесе, либо через сдачу ее в аренду, а также через последующую ее перепродажу. Вложения в недвижимость также могут рассматриваться как средство спасения капитала от инфляции. Торговля недвижимостью часто связана с получением или предоставлением кредитов и ипотекой (кредитованием под залог недвижимости). Поэтому рынок недвижимости тесно связан с рынком капитала и финансовым рынком.
Специфика рынка недвижимости приводит к тому, что помимо обязательных субъектов любого рынка - продавцов и покупателей - на нем оперируют также государство и профессиональные посредники: риэлторы (агенты по операциям с недвижимостью), оценщики, ипотечные кредиторы, страховщики, адвокаты, специальные средства информации и др.
Особенность рынка недвижимости состоит в сохранении значительной роли государства даже при сделках с объектами, находящимися в частной собственности. Опыт развитых капиталистических стран показывает, что на этом рынке за государством и муниципальными органами остаются важные функции, а именно:
ØПроведение или контроль регистрации собственности и сделок;
ØЗонирование территорий;
ØАрхитектурно-строительный контроль
ØЛицензирование деятельности профессиональных субъектов рынка недвижимости.
В России также реализуются эти функции, и роль государства еще значительнее в связи с проводимыми им крупномасштабными мероприятиями и полученными результатами по приватизации государственной собственности, в которой наиболее существенную часть составляет недвижимость.
Являясь товаром, недвижимость жестко связана с местом реализации. Поэтому рынок недвижимости менее других подвержен влиянию импорта и экспорта. Общероссийский рынок недвижимости в большей степени, чем по другим товарам, распадается на относительно изолированные региональные рынки.
Значительное развитие арендных отношений также характерно для рынка недвижимости наряду с куплей-продажей. Многие объекты (например, склады) редко продаются, но часто сдаются в аренду. Рынки купли-продажи и аренды недвижимости взаимодействуют, но относительно самостоятельны.
В первую очередь оценка недвижимости представляет интерес для категорий объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельный товар. В настоящее время в России это:
ØКвартиры и комнаты;
ØПомещения и здания под офисы или магазины;
ØПригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи и дачи);
ØСвободные земельные участки, предназначенные под застройку или для других целей (в ближайшей перспективе);
ØСкладские и производственные объекты;
В настоящее время наиболее развитым сектором рынка недвижимости в России является рынок квартир, хотя уже складывается (особенно в Москве и Санкт-Петербурге) активные рынки офисных, торговых, складских помещений.
Для описания и анализа состояния рынка недвижимости используются специальные показатели, которые обычно определяются и описываются статистическими методами.
ØЦеновая ситуация на рынке определяется средними за период (например, месяц) ценами предложения или сделок. В каждом секторе рынка недвижимости может быть своя ценовая ситуация: при продаже или аренде объектов различных видов на первичном или вторичном рынке, в том или ином регионе.
ØКонъюнктура спроса и предложения - это объемы и структура спроса и предложения, их соотношение в соответствующем секторе рынка.
ØАктивность определенного сектора рынка недвижимости - это количество сделок, совершенных в нем за определенный период (год, месяц).
ØЭкспозиция - понятие, охарактеризованное выше. Для каждого объекта время экспозиции зависит от многих объективных и субъективных факторов: конъюнктуры рынка, параметров объекта, соотношения запрошенной цены и рыночной стоимости объекта, интенсивности рекламной компании и т.д.
Важным, но еще недостаточным устоявшимся является понятие ликвидности. Ликвидность объектов недвижимости определенного класса - это величина, обратно пропорциональная среднему по совокупности сделок на заданном рынке времени экспозиции подобных объектов, проданных за определенный период (месяц, квартал). Короткому времени экспозиции соответствует высокая ликвидность и наоборот.
Весь рынок недвижимости в целом - очень большая и сложная система, для понимания и изучения которой необходимы его структуризация и классификация.
В период становления рынка определяющим ее фактором была система приватизации. Различная законодательная база в области приватизации земли, жилых и нежилых объектов недвижимости послужила причиной образования, как минимум, четырех сегментов на этом рынке. Хотя по мере развития рынка влияние различий в условиях приватизации постепенно ослабевает, и начинают сильнее проявляться тенденции и факторы, характерные для рынков недвижимости в развитых капиталистических странах, в основном данная сегментация сохраняет свое значение.
Имеются в виде следующие сегменты:
ØСвободные земельные участки
ØЖилые здания и помещения (квартиры, комнаты)
ØАдминистративные, промышленные, торговые, складские и другие здания и помещения, приносящие доход (недвижимость для бизнеса);
ØЗдания, сооружения и помещения социальной сферы и городской инфраструктуры, не приносящие дохода от эксплуатации (больницы, детские сады и т.п.)
Основой классификации объектов недвижимости могут быть различные признаки, влияющие на условия их рыночной оценки:
Происхождение:
ØЕстественные (природные) объекты;
ØИскусственные объекты (постройки).
Назначение:
ØСвободные земельные участки (под застройку или другие цели использования поверхности земли);
ØПриродные комплексы (месторождения и т.п.) для их эксплуатации;
ØПостройки - для жилья, офисов, торговли и сферы платных услуг, для промышленности и пр.
Масштаб:
ØЗемельные массивы, отдельные земельные участки;
ØКомплексы зданий и сооружений (дачный поселок, микрорайон, гостиница, санаторий, мотель и т.п.), жилой дом многоквартирный, жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж), секция (подъезд), этаж в секции, квартира, комната, летняя дача;
ØКомплекс административных зданий, здание, помещения или части зданий (секции, этажи).
Готовность к использованию:
ØГотовые объекты;
ØТребующие реконструкции или капитального ремонта;
ØТребующие завершения строительства.
Для оценки их стоимости земля, здания и сооружения делятся на два класса: неспециализированная и специализированная недвижимость.
Неспециализированная недвижимость - это недвижимость, на которую существует всеобщий спрос и которая обычно покупается, продается или арендуется на открытом рынке с целью использования ее для существующих или аналогичных целей, в качестве инвестиции или для развития и освоения.
Специализированная недвижимость - это недвижимость, которая в силу своего специального характера редко продается на открытом рынке для продолжения существующего использования одним владельцем, кроме случаев, когда она реализуется как часть использующего ее бизнеса. Специальный характер недвижимости обычно обусловлен ее конструктивными особенностями, специализацией, размером, местом расположения или сочетанием этих факторов.
3. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости
Изменение стоимости любой недвижимости зависит от ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки. Факторы, воздействующие на стоимость недвижимости могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням:
1-й уровень (страна) ЭкономическиеНалоги в области недвижимости Обеспеченность населения объектами общественного назначения Финансирование строительства Уровень жизни населенияСостояние и перспективы строительства и реконструкции Предложение Спрос Рынок недвижимостиСоциальныеСвободное время Структура населения Уровень образования и культуры населения, потребностиСемейность Плотность заселения Рынок недвижимостиФизическиеЭкология Природные ресурсы Географические СейсмическиеТехнологические решения в области землепользования Геодезические ТопографическиеПолитическиеЗаконодательство об ипотеке Законодательство в области строительства Налоговое законодательство Законы о собственности Законы об операциях с недвижимостью Законы в области экологииЗонирование территорий Закон о залоге Закон о кредитной политике Кадастры Лицензирование риэлторской и оценочной деятельности Политическая стабильность2-й уровень (город, район) МестоположениеТранспортная доступность Наличие объектов соцкульта Пешеходная доступность