Проект межевания территории комплексов 'Роза Хутор' и 'Юрьев Хутор'

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

Санкт-Петербургский государственный горный институт им. Г.В. Плеханова

Технический университет

ДИПЛОМНЫЙ ПРОЕКТ

Пояснительная записка ДП. 040687

Тема:

Проект межевания территории комплексов «Роза Хутор» и «Юрьев Хутор»

Автор: студент гр. ГК-04-2

Исаенкова Е.А.

(Руководитель проекта:

ассистент Мамончикова М.Е.

Санкт-Петербург 2009

АННОТАЦИЯ

В данном дипломном проекте представлен проект межевания комплексов «Роза Хутор» и «Юрьев Хутор», разработанный в соответствии с современной нормативно-правовой базой, расположенные в Краснополянском поселковом округе Адлерского района г. Сочи.

Изучены закономерности функционально-планировочной организации территории, современное состояние территории. Обоснованы и установлены границы земельных участков и виды разрешенного использования. Проведен расчет технико-экономических показателей проекта. Проект содержит иллюстративные материалы, выполненные с помощью программного продукта ArcMap9.2 и AutoCad 2006.

В дипломном проекте проведена оценка экологического состояния территории и предложен комплекс мероприятий по улучшению экологической ситуации на территории проектирования. Уделено внимание охране труда в рабочих условиях и анализу чрезвычайных ситуаций.

Пояснительная записка содержит 112 страницы, 20 рисунков, 6 таблиц.

the Summary

this thesis project presented a draft survey complexes «Rose Khutor » and «Yuryev Khutor», developed in accordance with modern legal and regulatory frameworks, which are located in the village district Krasnopolyanskom Adler district of Sochi.regularities of functional planning of the territory, the current state of the territory. Grounded and established boundaries of land and types of permitted uses. An account of techno-economic indicators project. The project contains illustrative materials made using the software ArcMap9.2 and AutoCad 2006.the diploma project assessed the ecological condition of the territory and the proposed set of measures to improve the environmental situation in the territory design. Attention is paid to safety in working conditions and the analysis of emergencies.explanatory note contains 112 pages, 20 figures, 6 tables.

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

Глава 1. Современное состояние и использование территории проектирования комплексов «Роза хутор» и «Юрьев хутор» г. Сочи

.1 Географическое и административное положение

.2 Хозяйственное освоение

.3 Социально-экономическое состояние территории проектирования

.4 Архитектурно-планировочное решение

.4.1 Олимпийские объекты

Глава 2. Нормативно-правовое обеспечение проекта межевания

.1 Основные понятия градостроительной деятельности

.2 Особенности проектов межевания

.2.1 Объекты межевания

.2.2 Цели межевания

.2.3 Задачи межевания

.3 Состав и содержание материалов проекта межевания

.4 Состав и содержание материалов по обоснованию проекта межевания

.5 Базовая документация

Глава 3. Проект межевания территории комплексов «Роза хутор» и «Юрьев хутор» г. Сочи

.1 Цели и задачи проекта межевания

.2 Определение границ земельных участков

.3 Основные технико-экономические показатели и разрешенные виды использования земельных участков

.4 Правовой статус земельных участков, расположенных в границах проектирования

Глава 4. Расчет сметной стоимости проектных работ при создании проекта межевания территории комплексов «Роза хутор» и «Юрьев хутор» г. Сочи

Глава 5. Экологическая обстановка в комплексах «Роза хутор» и «Юрьев хутор» г. Сочи

.1 Охрана окружающей среды

.2 Охрана атмосферного воздуха

5.2.1 Мероприятия по охране атмосферного воздуха

.3 Охрана водных ресурсов

.3.1 Мероприятия по охране водных ресурсов

.4 Охрана почв

.4.1 Мероприятия по охране почв

.5 Обращение с отходами

Глава 6. Безопасность жизнедеятельности

.1 Характеристика опасных и вредных производственных факторов

.2 Гигиеническая оценка условий труда по показателям световой среды

6.3 Пожарная безопасность

.4 Безопасность жизнедеятельности при черезвычайных ситуациях

.4.1 Оползни и сели

.4.2 Правила поведения и действия населения при селевых потоках и оползнях

Заключение

Список литературы

Приложение 1

ВВЕДЕНИЕ

В настоящее время можно говорить о том, что работы по межеванию направлены на повышение качества управления территориальными ресурсами, эффективности и рациональности их использования, установление определенности имущественных отношений в сфере недвижимости. Наличие сформированных земельных участков, готовых для предоставления частным инвесторам, - это один из важнейших элементов благоприятного инвестиционного климата. Понимая это, Правительство стало всё больше внимания уделять проблеме межевания территорий.

После избрания в Гватемале в июле 2007 города Сочи столицей XXII зимних Олимпийских игр и XI Паралимпийских игр 2014 года, сильно возрос интерес инвесторов к данной территории и как следствие, 3 октября 2007 года компания ООО «Компания по девелопменту горнолыжного курорта «Роза-Хутор» объявила конкурс на проведение проектных работ по межеванию комплексов «Роза Хутор» и «Биатлонный комплекс (Юрьев Хутор)» и ФГУП «РосНИПИ Урбанистики» выиграл конкурс на разработку проекта, в котором участвовали 5 проектных организации, за счет своего престижа, репутации и приемлемой цены на выполнение предложенной работы.

Объектом дипломного проектирования является территория комплексов «Роза Хутор» и «Юрьев Хутор», западной части Краснополянского округа Адлерского района города Сочи, расположенных недалеко от п.г.т. Красная Поляна и п. Эсто-Садок.

Актуальность выбора объекта проектирования определяется его государственной значимостью, высоким градостроительным потенциалом рассматриваемой территории, основу которого составляют эстетические и экологические характеристики объекта.

При этом необходимо учитывать, что потенциальная привлекательность территории для инвестора определяется, в первую очередь, грамотными архитектурно-планировочными решениями. Поэтому обоснованность и доказательность проектных решений, предложенных настоящей работой, должна явиться для инвестора гарантией защищенности и перспективности вложений.

Целью дипломного проекта является:

¾  разработка градостроительной документации «Проект межевания», осваиваемой территории для размещения: олимпийских спортивных объектов; объектов, обеспечивающих функционирование олимпийских спортивных объектов, объектов развития города Сочи как горноклиматического курорта, объектов прилегающих территорий

¾  анализ современного состояния и использования территории

¾      исследование нормативно-правового обеспечения проекта межевания

¾      внесение предложений по окончательному разделению территории проектирования на отдельные земельные участки

¾  установление границ зон планируемого размещения олимпийских объектов федерального значения

¾      установление разрешенного вида использования земельных участков

¾  формирование чертежа межевания

Разработка проекта ведется на основании действующих нормативно-правовых документов, материалов архивных фондов, сведений предоставленных агентством «РосНедвижимость». Основой разработки проекта межевания стал «Проект планировки комплексов «Роза Хутор» и «Юрьев Хутор», разработанный ФГУП «РосНИПИ Урбанистики».

Дипломный проект выполняется в интересах ФГУП «РосНИПИ Урбанистики», крупного федерального градостроительного института. Реализация проекта межевания предоставит широкие возможности для развития курорта.

ГЛАВА 1. СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ И ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ТЕРРИТОРИИ ПРОЕКТИРОВАНИЯ КОМПЛЕКСОВ «РОЗА ХУТОР» И «ЮРЬЕВ ХУТОР» Г. СОЧИ

.1 Географическое и административное положение

Территория разработки проекта межевания расположена на склонах хребта Аибга (рис.1). Плато Роза Хутор, которое простирается от северных и северо-восточных склонов от р. Мзымты вверх до вершины хребта Аибга горы Каменный Столб, с переходом на южную экспозицию и прилегает с запада к существующему комплексу Альпика-Сервис. Сектор размером 1 820 га имеет отличный потенциал для горнолыжников всех уровней подготовки. Плато Роза Хутор характеризуется наклоном на северо-восток, возвышаясь от р. Мзымты.

Рис. 1. Хребет Аибга

Следует отметить, что, несмотря на то, что речь идёт о двух комплексах: «Роза Хутор» и «Юрьев Хутор», находятся они на единой территории проектирования (рис. 2), а разделены в связи с требованием заказчика.

Кроме этого следует учитывать, что данные комплексы являются проектами, и на их месте нет существующих поселений и иных объектов, а ближайшими населенными пунктами, относительно которых можно производить анализ экономической базы является п.г.т. Красная Поляна и п. Эсто-Садок.

Рельеф

Высоты простираются от отметки 600 м у реки Мзымта до самого высокого отрога у горы Каменный Столб на высоте 2509 м с потенциальным перепадом высот для горных лыж в 1909 м. Зона Роза Хутор имеет малую крутизну для начинающих лыжников и среднюю крутизну на более низких отметках, окружающих основное плато, которое лежит между высотными отметками 1100 и 1300 м в более низком центре зоны Роза Хутор. Хотя местность Роза Хутор имеет две зоны разной крутизны, расположенные между отметками 800 и 1250 м и между 1600 и 2100 м

Рис. 2. Границы проектирования комплексов «Роза Хутор» и «Биатлонный комплекс»

Климат

Близость незамерзающего Черного моря и наличие системы высоких хребтов Большого Кавказа вносят изменения в общий перенос воздушных масс и обуславливают большое разнообразие климата на данной территории. Значительное количество атмосферных осадков и близкое соседство особо охраняемых территорий, таких как Кавказский государственный биосферный заповедник, Сочинский национальный парк и Краснополянское охотхозяйство особенно благоприятно сказывается на экологической обстановке территории, где длительное время освоением были затронуты только селитебные зоны п.г.т. Красная Поляна и Эсто-Садок [19].

Инфраструктура

Поселок Красная Поляна расположен в 55 км от г. Адлер и связан с ним административной автомагистралью (рис.3), проходящей по правому борту р. Мзымта от п.г.т. Красная Поляна до Черноморского побережья.

Рис. 3. Автомагистраль, связывающая г. Адлер с п. Красная Поляна

Курорт «Красная Поляна» по своим бальнеологическим и климатическим факторам является уникальной частью территории курорта Б. Сочи.

В последние годы в развитии инфраструктуры района «Красная Поляна» преобладает расширение сети туристско-спортивных учреждений (рис.4). Увеличиваются площади частной застройки. До недавнего времени общая численность населения п. Красная Поляна составляла чуть более 4 тыс. человек и около 1 тыс. человек принимали на отдых частные пансионаты и местные турбазы. Значительная часть населения занята в сфере курортного обслуживания, в строительстве, лесоразработках, на Краснополянской ГЭС. Здесь более 10 лет действует крупный горнолыжный комплекс ОАО «Альпика-Сервис», привлекающий любителей горного катания и туризма.

В настоящее время на территории ТСГКК «Красная Поляна» нарастающими темпами ведется проектирование и строительство на площадках размещения олимпийских объектов, охватывающих северный склон хр. Аибга, междуречье рек Мзымта и Пслух, хр. Псехако и Плато Роза Хутор. Здесь уже сооружены функционально связанные со спортивными объектами ветки канатной дороги (Роза-Хутор, Эсто-Садок, хр. Псехако) (см. рис.4).

В пределах населенных пунктов имеются дороги с асфальтированным и грунтовым покрытием. Асфальтированное шоссе, связывающее курорт Красная Поляна с Черноморским побережьем коренным образом реконструировано. Для более безопасного и удобного транспортного сообщения здесь были построены и введены в эксплуатацию скоростные тоннели. Город Адлер, расположенный в долине р. Мзымта, имеет аэропорт федерального значения, реконструкция которого предусматривает удлинение взлетно-посадочной полосы для приема крупных авиалайнеров.

На описываемой территории имеется месторождение питьевых подземных вод: Мзымтинское, представленное Адлерским и Ахштырским участками. Подземные воды Адлерского участка Мзымтинского месторождения эксплуатируются МУП Сочи Водоканал (Адлерский водозабор) для централизованного водоснабжения г. Адлер и прилегающих населенных пунктов. Подземные воды Ахштырского участка эксплуатируются крупным форелеводческим хозяйством ФГУ ПФЗ «Адлер» (пос. Казачий Брод) для технологических целей [20].

Население

Современная численность постоянного населения Краснополянского поселкового округа составляла на 01.01. 2008 г. 5112 человек, в том числе п. Красная Поляна 3885 человек и с. Эсто-Садок 717 человек. Проектом генерального плана города Б.Сочи (2008г.), при полном развитии предусмотрено размещение в п.п. Красная Поляна и Эсто-Садок 9,0 тыс. человек постоянного населения, 16,0 тыс. человек, проживающих в гостиницах и пансионатах и 35,0 тыс. - ежедневных посетителей спортивных и других объектов горноклиматического курорта. Жилой фонд и спортивно-оздоровительные объекты располагаются на горных склонах и в долинах рек Мзымта и Ачипсе, образуя сплошную линию застройки вдоль русла реки на протяжении 14 км.

Рис. 4. Схема расположения инфраструктуры на Красной Поляне

1.2 Хозяйственное освоение

Сложная дифференцированность территории по высотной ярусности рельефа, а также наличие особо охраняемых территорий, таких как Кавказский государственный биосферный заповедник, Сочинский национальный парк и Краснополянское охотхозяйство определили весьма сложный характер в распределении техногенных систем и объектов и их взаимодействии с геологической средой.

Территория размещения Олимпийских объектов в горной зоне граничит с особо охраняемыми территориями, имеющими уникальные природные ландшафты, и является популярным объектом отдыха и туризма. Благодаря такому соседству, территория п.г.т. Красная Поляна (рис. 5) является наименее подверженной антропогенному воздействию, что благоприятно сказывается на её экологическом состоянии.

Рис. 5. Поселок городского типа Красная Поляна

На ее территории выделяются: селитебно-рекреационная, лесохозяйственная, водохозяйственная и транспортная группы хозяйственного освоения, в различной степени влияющие на экологическое состояние геологической среды.

Селитебная группа включает населенные пункты и объекты, функционально с ними связанные (школы, детские сады, больницы, очистные сооружения, котельные и др.), которые несут концентрированную техногенную нагрузку на все компоненты геологической среды. К ним относятся поселок городского типа Красная Поляна, расположенный на конусе выноса р. Бешенка и правобережной террасе р. Мзымта и поселок Эсто-Садок, расположенный на первой надпойменной террасе р. Мзымта, восточнее п.г.т. Красная Поляна, жилой и рекреационный фонд которых в настоящее время частично канализован и имеет биологические очистные сооружения.

Рекреационная группа, помимо объектов, функционально связанных с жилым фондом, представлена здесь широко развитой сетью пансионатов, домов и баз отдыха, действующими спортивными и горнолыжными комплексами. Вводятся новые рекреационные объекты.

В последнее время, в связи с расширением инфраструктуры федерального курорта, продолжается освоение новых территорий под рекреационную застройку. Одна из таких крупных территорий освоена в долине р. Ачипсе ОАО «Газпром» (рис.6), где построены современные гостиничные комплексы со всей соответствующей им инфраструктурой.

Рис.6. Долина р. Ачипсе

Сельскохозяйственное освоение территории практически отсутствует, за исключением садово-огородных участков в частном секторе.

Поселки Красная Поляна, Эсто-Садок и расположенные к западу от них поселки Кепша и Чвижепсе связаны между собой автомобильными дорогами, а от г. Адлера проложено и в настоящее время коренным образом реконструировано Краснополянское шоссе, соединяющее курорт Красная Поляна с Черноморским побережьем. Для более безопасного и удобного транспортного сообщения между курортом Красная Поляна и побережьем были построены и введены в эксплуатацию скоростные тоннели на участках дороги в районе п. Кепша, между пос. Чвижепсе и Красная Поляна и в районе пос. Казачий Брод. Все населенные пункты, расположенные вне основной автомагистрали, соединены сетью грунтовых дорог, отдельные участки которых имеют грунтовое покрытие. С транспортным освоением территории довольно тесно функционально связаны различные СТО, АТП и автомойки, расположенные вдоль автодорог и в населенных пунктах. В п. Красная Поляна построена и действует современная вертолетная площадка.

Территория курорта покрыта сетью ЛЭП (рис. 7), и здесь в настоящее время функционирует газопровод, проведенный от г. Адлера до п. Красная Поляна.

Лесохозяйственная деятельность территории связана с ограничительными функциями природоохранных органов на территории Кавказского государственного биосферного заповедника и Краснополянского охотхозяйства.

Единственным крупным промышленным объектом, расположенным на территории федерального курорта является Краснополянская ГЭС, снабжающая электроэнергией п. Красная Поляна и близлежащие населенные пункты. Функционально с Краснополянской ГЭС здесь связаны два водохранилища, одно из которых устроено в пойме р. Мзымта и второе (резервное) - в долине р. Бешенки, снабженные сложной системой водоподающих трубопроводов.

Таким образом, на территории п. Красной Поляны приоритетное направление имеют селитебно-рекреационный, транспортный и лесохозяйственный типы освоения.

1.3 Социально-экономическое состояние территории проектирования

Территория межевания расположена в Краснополянском поселковом округе Адлерского района г. Сочи.

В настоящее время Краснополянский поселковый округ является одной из наиболее перспективных территорий в плане экономического развития в

г. Сочи, т. к. в мировом масштабе и в масштабе Российской федерации происходит переориентация туристского спроса с морских курортов на горные, все более популярными становятся экстремальные виды спорта (рис.8).

Рис.8. БЭЙС-Джампинг

Развитие Краснополянского округа является одним из основных ключевых факторов успеха развития г. Сочи как курорта федерального значения. В свете предстоящего проведения XXII Зимних олимпийских Игр в 2014 году территория получит дополнительный импульс развития.

Зона проектирования ГЛК «Роза-Хутор» и «Биатлонный комплекс» располагается в 5 км к востоку от п.г.т. Красная Поляна вблизи п. Эсто-Садок, рядом с существующим горнолыжным комплексом «Альпика-Сервис» вдоль реки Мзымта.

Участок проектирования ограничен:

С Севера - крутым склоном над правым берегом р.Мзымта;

С Запада - горнолыжным комплексом «Альпика - Сервис»;

С Востока и Юга - землями Сочинского Национального парка.

Промышленное производство практически отсутствует, но можно выделить и другие объекты градообразующей базы (табл.1,2). Основа специализации сельского хозяйства - субтропическое горное пчеловодство. Население Красной Поляны имеет опыт строительства и эксплуатации туристических объектов. Среди местных жителей есть специалисты, имеющие квалификацию строителей, инженеров, инструкторов горного и горнолыжного туризма, горноспасателей.

Таблица 1

Основные предприятия и организации п. Красная Поляна и с. Эсто-Садок

Таблица 2

Гостиницы и коттеджи п. Красная Поляна и п. Эсто-Садок

Необходимо перепрофилирование средней школы в Красной Поляне, создание учебной базы нового типа, учитывающей специфику оказания гостиничных услуг и сервиса. Это обеспечит не только занятость населения, но и решит проблему трудоустройства молодежи.

Кроме того, реализация проекта межевания предоставит широкие возможности детям Красной Поляны и Эсто-Садка в области физического и интеллектуального развития через создаваемые детские спортивные в школы и бесплатно предоставляемые для детей спортивно-туристические сооружения и объекты.

Требуют неотложного решения проблемы развития обеспечивающей инфраструктуры поселка (энергообеспечение, водоснабжение, канализация, утилизация отходов, транспорт, связь, и т.д.), ликвидации последствий от паводков (регулировка русла реки Мзымта и берегоукрепление) и от реконструируемой федеральной дороги, а также существующей ГЭС, с учетом мирового опыта обустройства гидростанций такого типа.

Экономика поселка при создании горноклиматического курорта должна претерпеть значительные изменения. Наибольшие изменения претерпит сфера услуг, которая при появлении новых форм обслуживания станет наиболее привлекательной для вложения капитала и наиболее емким по занятости населения сектором экономики [10].

.4 Архитектурно-планировочное решение

Горнолыжный комплекс "Роза Хутор" И «Юрьев Хутор» размещается к востоку от существующего горнолыжного комплекса "Альпика-Сервис" (рис.9). Большая часть территории комплекса занимает северные склоны хребта Аибга с отметками от 560 м до 2230 м над уровнем моря.

Рис. 9. Схема расположения комплекса «Роза Хутор»

После избрания в Гватемале в июле 2007 города Сочи столицей XXII зимних Олимпийских игр и XI Паралимпийских игр 2014 года Правительством Российской Федерации было принято Постановление №991 от 29.12.2007 и Программа строительства олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического курорта.

Развитие спортивных олимпийских сооружений представляет собой основной элемент данной программы.

В рамках Постановления [8] на территории Горнолыжного комплекса «Роза Хутор» должны быть построены следующие объекты (рис.10):

Олимпийские спортивные объекты:

-    Горнолыжный центр на 18 тысяч мест, в т.ч. гомологированные трассы, стартовая зона, финишная зона с трибунами, система искусственного оснежения, серия подъемников

-       Сноуборд Парк на 15 тысяч мест, из них 10 000 стоячих

-       Фристайл центр на 14 тысяч мест, из них 10 000 стоячих

Объекты, обеспечивающих функционирование олимпийских объектов

-    Горная Олимпийская деревня для спортсменов на 2600 мест

Объекты развития города Сочи как горноклиматического курорта

-    Горнолыжный курорт «Роза Хутор», в том числе гостиничные комплексы на 5300 номеров, ресторанные комплексы, спортивно-тренировочная база «Нижняя Мзымта» на 320 мест, верхняя база «Мзымта» (включая спортивный центр и гостиничный центр на 160 мест), многофункциональный общественный центр, автостоянки, храмовый комплекс, сервисный комплекс, пожарное депо, объекты инженерной инфраструктуры, гомологированные трассы, серия подъемников, система искусственного оснежения.

На территории комплекса «Юрьев Хутор» должны быть построены следующие объекты (см.рис.10):

Олимпийские спортивные объекты:

-    Биатлонный комплекс на 20 тысяч мест, из них 13.000 стоячих мест

Комплексы «Роза Хутор» и «Биатлонный комплекс» в зависимости от планировочной организации делятся на несколько основных площадок строительства, соединенных между собой подъемниками и горнолыжными трассами.