В оценочной практике сложились определенные предпочтения к последовательности применения вышеуказанных подходов. При оценке бизнеса затратный подход применим ко всем предприятиям, его используют для расчета в первую очередь, доходный подход - во вторую очередь, сравнительный подход - слабо применим в силу закрытого характера информации о сделках с акциями (долями) большинства предприятий.

Дальнейший расчет стоимости действующего предприятия (бизнеса) будет выполнен в указанной последовательности.

.2 Выбор методов оценки

Затратный подход к оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Балансовая оценка стоимости активов и обязательств предприятия вследствие изменений конъюнктуры рынка, используемых методов учета, как правило, не соответствует рыночной стоимости.

Данный подход при оценке стоимости бизнеса представлен двумя основными методами:

метод стоимости чистых активов;

метод ликвидационной стоимости.

Все методики затратного подхода базируются на одной информационной базе - балансе предприятия и позволяют рассчитать различные виды стоимости предприятия: метод чистых активов - рыночную стоимость предприятия; метод ликвидационной стоимости - ликвидационную стоимость предприятия.

.2.1 Методы затратного подхода

Метод чистых активов. Метод стоимости чистых активов основан на анализе активов предприятия. Формирование стоимости предприятия происходит на основе уже достигнутых финансовых и стоимостных показателей (в отличие от доходного подхода, где рассматриваются перспективы развития предприятия). Использование данного метода дает лучшие результаты при оценке действующего предприятия, обладающего значительными материальными и финансовыми активами.

В соответствии с Порядком оценки стоимости чистых активов акционерных обществ, утвержденных Приказом Минфина РФ и ФКЦБ РФ от 29.01.03г. № 10н/03-6/пз, под стоимостью чистых активов акционерного общества понимается величина, определяемая путем вычитания из суммы активов акционерного общества, принимаемых к расчету, суммы его пассивов, принимаемых к расчету.

Очевидно, что указанная формулировка будет справедлива не только для акционерных обществ, но и для предприятий с другой организационно-правовой формой собственности, при условии наличия у предприятия активов и обязательств (пассивов принимаемых к расчету).

Оценка стоимости бизнеса методом чистых активов предполагает наличие следующих основных процедур:

·      анализ бухгалтерского баланса на дату оценки;

·              сбор информации о рыночной стоимости активов и пассивов предприятия; бизнес оценка стоимость акция

·              определение рыночной стоимости активов предприятия;

В состав активов, принимаемых к расчету, включаются:

внеоборотные активы, отражаемые в первом разделе бухгалтерского баланса (нематериальные активы, основные средства, незавершенное строительство, доходные вложения в материальные ценности, долгосрочные финансовые вложения, прочие внеоборотные активы);

оборотные активы, отражаемые во втором разделе бухгалтерского баланса (запасы, налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям, дебиторская задолженность, краткосрочные финансовые вложения, денежные средства, прочие оборотные активы), за исключением стоимости в сумме фактических затрат на выкуп собственных акций, выкупленных акционерным обществом у акционеров для их последующей перепродажи или аннулирования, и задолженности участников (учредителей) по взносам в уставный капитал.

·      определение рыночной стоимости пассивов предприятия;

В состав пассивов, принимаемых к расчету, включаются:

долгосрочные обязательства по займам и кредитам и прочие долгосрочные обязательства;

краткосрочные обязательства по займам и кредитам;

задолженность участникам (учредителям) по выплате доходов;

резервы предстоящих расходов;

прочие краткосрочные обязательства.

·      определение стоимости бизнеса как разницы между суммарными стоимостями его активов принимаемых к расчету и пассивов принимаемых к расчету.

Базой для определения стоимости чистых активов является рыночная стоимость активов и обязательств (пассивов, принимаемых к расчету). Срок экспозиции объекта на рынке должен быть нормальным.

Метод ликвидационной стоимости. Применение метода ликвидационной стоимости предполагает ту же последовательность расчётов, что и в методе чистых активов, но при определении рыночной стоимости активов учитываются все возможные издержки на ликвидацию активов (затраты на складирование и хранение материальных ценностей, выведенных из технологического цикла; оплата коммунальных платежей, возникающих на этапе ликвидации предприятия; содержание штата сотрудников, организующих процесс ликвидации, а также услуги посреднических организаций, специализирующихся на продаже отдельных видов имущества и т.д.).

Базой для определения ликвидационной стоимости предприятия является Рыночная стоимость активов и обязательств. Срок экспозиции объекта на рынке ограничен.

Выбор метода.

Метод чистых активов применяется в случае, если у Оценщика имеется обоснованная уверенность относительно функционирования предприятия в будущем, срок экспозиции объекта на рынке нормальный.

Метод ликвидационной стоимости чаще всего применяется для ликвидируемых предприятий, либо тогда когда прогнозируемые денежные потоки от производственной деятельности предприятия не велики по сравнению со стоимостью его чистых активов (доход на активы низкий или отрицательный), а так же тогда когда стоимость предприятия при ликвидации может быть выше, чем при продолжении его деятельности.

Учитывая тот факт, что на предприятии не введена процедура банкротства, Оценщик считает необходимым производить расчет стоимости бизнеса ЗАО «АЛИКОМ» методом чистых активов.

.2.2 Методы сравнительного подхода

Методики сравнительного подхода базируются на сопоставлении стоимости оцениваемого предприятия со стоимостями сопоставимых предприятий. Сравнительный подход включает в себя метод рынка капитала (метод компании аналога), метод сделок (или метод сравнительного анализа продаж), метод отраслевых коэффициентов.

Метод рынка капитала. Метод основан на использовании цен, сформированных открытым рынком. Действуя по принципу замещения, инвестор может инвестировать либо в аналогичное предприятие, либо в оцениваемое предприятие. Преимущество данной методики заключается в использовании фактической информации, а не прогнозных данных. Для реализации этой методики необходима достоверная и детальная финансовая и рыночная информация по группе сопоставимых предприятий. В рамках этой методики рассчитывается различные мультипликаторы, выражаемые из соотношения к цене балансовой прибыли, чистой прибыли, текущего денежного потока, чистого денежного потока и прочих.

Основной недостаток методики - она основана на прошлых событиях и не принимает в расчет будущие условия хозяйствования предприятия.

Базой для сравнения служит цена на единичную акцию акционерных обществ открытого типа. Следовательно, в чистом виде данный метод используется для оценки миноритарного пакета акций.

Метод сделок (метод сравнительного анализа продаж). Метод сделок - частный случай методики рынка капитала и основан на анализе рынка цен приобретения контрольных пакетов акций сопоставимых предприятий или на анализе цен приобретения предприятий целиком.

Главным отличием метода сделок от методики рынка капитала является то, что первый определяет уровень стоимости контрольного пакета акций, тогда как вторая методика определяет стоимость предприятий на уровне неконтрольного пакета акций.

Метод отраслевых коэффициентов. Метод основан на использовании рекомендуемых соотношений между ценой и определенными финансовыми параметрами. Отраслевые коэффициенты рассчитаны на основе длительности статистических наблюдений специальными исследовательскими институтами за ценой продажи предприятия и его важнейшими производственно-финансовыми характеристиками.

Метод отраслевых коэффициентов пока не получил достаточного распространения в отечественной практике в связи с отсутствием необходимой информации, требующей длительного периода наблюдения.

Выбор метода.

Рынок производства полиэтиленовой продукции еще молодой и недостаточно развит.

Оценщик не обладает достоверной и детальной финансовой и рыночной информацией по группе сопоставимых предприятий. В связи с этим, принял решение в рамках данной работы отказаться от сравнительного подхода

5.2.3 Методы ДОХОДного подхода

Доходный подход предполагает определение стоимости предприятия исходя из принципа ожидания инвестором будущих выгод в виде прибыли от хозяйственной деятельности предприятия и доли в собственности после предполагаемой продажи предприятия в конце периода владения.

В рамках доходного подхода при оценке бизнеса обычно применяют два метода - это метод прямой капитализации доходов и метод дисконтирования денежных потоков.

Эти методы выделены по характеру пересчета будущих денежных потоков в текущую стоимость.

Метод прямой капитализации. Общий алгоритм расчета стоимости бизнеса методом прямой капитализации дохода заключается в делении фактического или планируемого ежегодного дохода (чистой прибыли после уплаты налогов), получаемого от всех видов деятельности предприятия, на коэффициент капитализации по формуле:

где PV - текущая стоимость объекта оценки;- денежный поток среднегодового дохода;- коэффициент капитализации.

При этом коэффициент капитализации является отраслевым мультипликатором и наиболее точно может быть определен в результате анализа продаж пакетов акций (рыночной капитализации) предприятий отрасли и показателей их дохода (чистой прибыли). В этом смысле данный метод сходен (аналогичен) с методом отраслевых коэффициентов сравнительного подхода.

Метод прямой капитализации применим, когда размеры ежегодных денежных потоков равномерны и поступают в течение неограниченного периода времени, денежный поток достаточно значительная положительная величина, а также когда имеется достаточно информации для расчета отраслевых мультипликаторов.

В современной Российской действительности данный метод практически не применим.

Метод дисконтирования денежных потоков (DCF). В этой группе объединены методы, в основу математического аппарата которых заложены принципы учета изменения денег во времени при расчетах по сложному проценту. Они, как правило, дают наиболее точные результаты расчетов стоимости бизнеса.

Текущую рыночную стоимость объекта оценки по методу дисконтирования денежных потоков рассчитывают суммированием ежегодных будущих денежных потоков прибыли, деленных на соответствующую ставку дисконта по формуле:

_t - поток прибыли в t году;- ставка дисконтирования;- время прогнозного периода (будущей жизни объекта оценки).

Методы дисконтирования применимы в случаях, когда денежные потоки от деятельности предприятия не равны по величине и поступают неравномерно.

Методы дисконтирования предусматривает расчет в следующей последовательности:

1 выбор длительности прогнозного периода;

2 анализ и прогнозирование денежных потоков (валовых доходов, расходов, инвестиций);

3 расчет денежных потоков в прогнозный и постпрогнозный период (реверсии);

4 расчет ставки дисконта;

5 расчет стоимости бизнеса как суммы текущих стоимостей будущих денежных потоков в прогнозный и постпрогнозный периоды.

Метод дисконтирования чистых денежных потоков Наиболее распространенным является метод дисконтирования денежных потоков.

Этап выбора длительности прогнозного периода.

Высокий уровень риска, характеризующий российский рынок инвестиций, делает неоправданным рассмотрение длительного периода в качестве прогнозного, так как суммы прироста стоимости с течением времени стремятся к нулю. С другой стороны, прогнозный период должен продолжаться пока темпы роста предприятия не стабилизируются.

Как правило, в российской практике прогнозный период не превышает 3-5 лет.

Кроме того, точность прогноза напрямую зависит от числа прошедших анализируемых периодов. Вероятность ошибки будет тем больше, чем меньше по продолжительности будет прогнозируемый период, по сравнению с анализируемым.

Этап анализа и прогнозирования денежных потоков.

Расчет стоимости предприятия можно выполнить на основе двух видов денежных потоков: для собственного и инвестированного (бездолгового) капитала. В случае расчета денежного потока для собственного капитала принимается во внимание ценность полученной информации для управляющего компанией, т.к. учитывается потребность предприятия в дополнительном привлечении финансовых средств.

Бездолговой денежный поток на практике используется инвесторами в целях финансирования сделки слиянии, поглощения или покупки компании с помощью привлечения заемных денежных средств.

Денежный поток для собственного капитала рассчитывается так:

Чистая прибыль за период n

+ Износ (амортизационные отчисления за период n)

Капиталовложения за период n

+ (-) изменение долгосрочной задолженности за период n (прирост или уменьшение)

прирост собственных оборотных средств.

Бездолговой денежный поток оценивается по аналогичной формуле, но в ней будут отсутствовать прирост и уменьшение долгосрочной задолженности, причем, величина бездолгового денежного потока увеличивается на величину процентных выплат, скорректированных на ставку налогообложения.

Как для собственного, так и для заемного капитала денежный поток может быть номинальным (в ценах текущего периода) или реальным (цены корректируются с учетом инфляции).

Этап расчета денежных потоков в прогнозный и постпрогнозный период (реверсии)

При проведении процедуры дисконтирования необходимо учитывать, как денежные потоки поступают во времени (в начале каждого периода, в конце каждого периода, равномерно в течение года).

Дисконтирование денежных потоков прогнозного периода осуществляется на конец, и на середину года, необходимо отметить, что предпочтительнее использовать дисконтирование на середину года для получения более точных результатов.

, , где

РV - текущая стоимость будущих доходов;- ставка дисконта;- число периодов.

После дисконтирования полученных денежных потоков необходимо определить величину дохода от бизнеса в постпрогнозный период. При расчете необходимо учитывать, что остаточная стоимость представляет собой текущую стоимость денежного потока, получаемого после дискретного прогнозного периода и включает в себя стоимость всех денежных потоков для всех периодов, которые остаются за рамками последнего прогнозного года.

Для расчета остаточной стоимости (реверсии) применяют три метода.

·        Метод оценки по стоимости чистых активов

·        Метод оценки по ликвидационной

·        Специалисты склоняются к расчету остаточной стоимости с помощью модели Гордона.

Модель Гордона предполагает что: в остаточный период величина износа равна величине капитальных вложений, темпы роста в остаточный период стабильны. Расчет осуществляется путем деления денежного потока в остаточный (постпрогнозный) период на разность между ставкой дисконта и долгосрочными темпами роста или путем деления денежного потока последнего прогнозного периода, умноженного на темпы роста, увеличенные на единицу, на разность между ставкой дисконта и долгосрочными темпами роста.

где- величина дохода в постпрогнозный период;- денежный поток, который может быть получен в четвертом (постпрогнозном) году;- ставка дисконтирования для собственного капитала;- ожидаемые долгосрочные темпы роста денежного потока.

Этап расчета ставки дисконта.

Ставка дисконта - это ожидаемая ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования или, другими словами, ожидаемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки.

При определении ставки дисконта следует учитывать, то что она рассматривается как нижний предельный уровень доходности вложений, при котором инвестор допускает возможность вложения своих средств в данную компанию, учитывая, что имеются альтернативные вложения, предполагающие получение дохода с той или иной степенью риска.

При расчете номинальной безрисковой ставки можно пользоваться как средне европейскими показателями по безрисковым операциям, так и российским. Для повышения точности расчета, безрисковую составляющую ставки дисконта можно определять, исходя из котировок отечественных государственных ценных бумаг и исходя из среднеевропейских данных.

В данном случае под риском понимается вероятность несоответствия ожидаемых результатов от вложений фактически полученным результатам, а так же вероятность потери собственности вследствие банкротства предприятия, политических и других чрезвычайных событий. Соответственно, чем выше риск, тем выше ставка доходности.

Таким образом, ставка дисконта используется для определения суммы, которую заплатил бы инвестор сегодня (текущая стоимость) за право получения ожидаемых в будущем поступлений.

Для расчета ставки дисконта используется несколько методик, наиболее предпочтительными из которых являются:

Модель оценки капитальных активов САМР;

Модель кумулятивного построения (суммирования);

Модель средневзвешенной стоимости капитал (для бездолгового денежного потока).

Модель САМР основана на том, что инвестору необходим дополнительный доход, превышающий возможный доход от полностью застрахованных от риска ценных бумаг, таких как правительственные облигации. Дополнительный доход является компенсацией инвестору за инвестиции в рисковые активы. Модель служит для определения необходимой нормы дохода на основании трех компонентов: номинальной безрисковой ставки, средней доходности не ссудных операций в экономике и b -(коэффициент, измеряющий систематические риски (примерами систематических рисков могут служить появление излишнего числа конкурирующих объектов, введение и действие каких либо ограничений и т.п.)).

Модель кумулятивного построения (суммирования) предполагает корректировку нормы дохода безрисковой ценной бумаги на премию за риск для данной компании. Премия за риск прибавляется к очищенной от риска норме доходности и рассчитывается на основе рисков, учитывающих размер и финансовую структуру компании, диверсификацию производства и клиентуры, качество управления и прочие риски.

Модель средневзвешенной стоимости капитала предполагает расчет ставки дисконта на основании доли собственного капитала в финансировании (пассивах) предприятия, индивидуальная ставки дисконта, определенная по методу цены капитальных активов (по модели оценки капитальных активов) или по методу кумулятивного построения ставки дисконта, доли заемных средств, ставки дисконта на заемные средства (кредитная ставки по обязательствам компании), ставки налога на прибыль.

Этап расчета стоимости бизнеса.

После суммирования значений текущей стоимости будущих денежных потоков и остаточной стоимости получаем величину, представляющую собой величину стоимости предприятия, не включающую в себя стоимости избыточных активов, не принимающих участия в формировании денежного потока. Данные активы подлежат отдельной оценке, результат которой затем прибавляется к величине стоимости предприятия. Оцениваемая компания может иметь дефицит собственного оборотного капитала и обязательств, в этом случае так же необходимо произвести корректировку полученного результата.

Метод дисконтирования денежных потоков может быть использован для оценки практически любого действующего предприятия, за исключением тех, которые находятся на стадии банкротства.

Применение данного метода наиболее обосновано для оценки предприятий, имеющих определенную историю хозяйственной деятельности (желательно, прибыльной) и находящихся на стадии роста или стабильного экономического развития. Данный метод в меньшей степени применим к оценке предприятий, терпящих систематические убытки (хотя и отрицательная величина стоимости бизнеса может быть фактом для принятия управленческих решений).

Метод Ольсона. Модель Ольсона (модель часто называют EBO - Edwards-Bell-Ohlson), представляет собой одну из наиболее перспективных современных разработок в теории оценки стоимости компании.

Модель EBO позволяет выражать стоимость акционерного капитала через данные бухгалтерской отчетности, с учетом вносимых в нее корректировок, связанных с неадекватным отражением стоимости имущества предприятия. Согласно данной модели, стоимость компании выражается через текущую стоимость ее чистых активов и дисконтированный поток «сверхдоходов» (отклонений прибыли от «нормальной», т.е. средней по отрасли величины).

Модель EBO, удачно интегрируя в себе преимущества затратного и доходного подходов, учитывает и стоимость зданий, машин и оборудования, оставшихся на предприятиях с советских времен (естественно, при условии определения их рыночной цены на момент оценки), и текущую стоимость «сверхприбылей» (убытков), тем самым, принимая во внимание те свойства, которые есть у предприятия как у системы, и отсутствуют у отдельных его составляющих.

Выбор метода.

При оценке стоимости предприятия доходным подходом применялся метод дисконтированных денежных потоков как наиболее точный метод.

5.2.4 внесение итоговых корректировок

Следует отметить, что полученная в результате применения трех подходов стоимость бизнеса, выраженная через стоимость пакета акций (долей), дают оценку стоимости капитала на уровне контрольного пакета акций. В случае определения стоимости миноритарного пакета (неконтрольной доли) вычитается скидка на неконтрольный характер; для закрытого акционерного общества, общества с ограниченной ответственностью необходимо сделать скидку на недостаточную ликвидность.

К итоговой величине стоимости предприятия, полученной в результате согласования, можно применять следующие корректировки:

размер оцениваемого пакета (доли) (мажоритарный или миноритарный), т.е. степень контроля (контрольный или неконтрольный пакет);

ликвидность

Коэффициент контроля отражает степень влияния акционера на принятие открытым акционерным обществом решений в зависимости от доли принадлежащих ему акций этого акционерного общества.

Степень контроля - одна из наиболее важных переменных, влияющих на величину стоимости акций. В большинстве случаев сумма стоимостей отдельных пакетов меньше стоимости всего предприятия. Компания, оцениваемая как единое целое, имеет иную стоимость, поскольку последняя сопряжена с иными правами и интересами, чем сумма всех интересов, взятых на миноритарной основе.

Степень контроля учитывается введением скидок к полученной выше стоимости, которые зависят от величины оцениваемого пакета и от величины существующих консолидированных пакетов других акционеров.

Скидка за неконтрольный характер пакета является производной от премии за контроль. Эта тенденция основана на эмпирических данных. Скидка (в %) за неконтрольный характер определяется следующим образом:

К настоящему времени проведены и опубликованы обширные исследования премий за обладание контрольным пакетом и соответственно скидок за отсутствие контрольных функций. Данные исследования проводятся в странах с развитой экономикой, поэтому опубликованные параметры нуждаются в уточнении при использовании их в расчётах по отечественным пакетам акций. В литературе встречаются ссылки на то, что премия за контроль может колебаться в очень широком диапазоне (20-50 %) (см, например, Фишмен Джейн, Пратт Шеннон, Гриффит Клиффорд, Уилсон Кейт. Руководство по оценке стоимости бизнеса. М: ЗАО «КВИНТО-КОНСАЛТИНГ», 2000, с. 281). В книге Шеннон П. Пратт «Оценка бизнеса» собраны данные по 30 фактическим продажам неконтрольных пакетов. Только 20% всех продаж были проведены со скидками меньшими 20%. Чуть больше половины продаж (53,3%) состоялось со скидками от 22% до 48% и 23,3% продаж - со скидками от 54,4 до 78%. В монографии «Оценка бизнеса» под редакцией Грязновой А.Г рекомендуются средние премии за контроль в пределах 30-40%, что соответствует значениям скидок от 20 до 30%.

Как отмечалось выше, эти данные (включая отечественные публикации) основаны на исследованиях западного рынка, где права инвесторов распределяются пропорционально доле имеющихся у них во владении пакетов. Российская же практика показывает, что владелец контрольного пакета акций обладает преимуществом перед другими акционерами в значительно большей мере, чем в странах с развитой экономикой. Это объясняется рядом причин, среди которых можно назвать несовершенство бухгалтерского учёта, высокие налоги, вынуждающие предприятия занижать прибыль и отказываться от начислений дивидендов, недостаточная правовая защищённость акционеров и т.д.

Также на рыночную стоимость пакета акций влияет его ликвидность.

Ликвидность - это способность ценной бумаги быть быстро проданной и превращенной в денежные средства без существенных потерь для держателей. Исходя из этого, скидка за недостаточную ликвидность определяется как величина в процентах, на которую уменьшается стоимость оцениваемого пакета для отражения недостаточной ликвидности.

Скидка за недостаточную ликвидность - абсолютная или относительная величина, на которую уменьшается стоимость объекта оценки, чтобы отразить его недостаточную ликвидность.

Степень ликвидности акций тесно связана с организационно - правовой формой предприятия (ОАО, ЗАО). К открытым, с точки зрения оценки, предприятиям относятся акционерные общества открытого типа. Их в России большинство. Данная организационно-правовая форма принята в законодательном порядке в процессе приватизации государственных и муниципальных предприятий (для средних и крупных предприятий).

Рекомендуемые в литературе значения скидок также варьируются в широких пределах. В исследовании Фишмена Д. отмечается, «что скидки на недостаточную ликвидность для акций закрытой компании сравнительно с их аналогами, торгуемыми на открытом рынке, должны быть в среднем 35-50%». Среднее значение скидки на ликвидность, приводимые в книге Шеннон П. Пратт составляют 42-60% (за период 1981-1993гг.). В книге Фрэнка Ч.Эванса и Дэвида М.Бишома «Оценка компаний при слияниях и поглощениях: создание стоимости в частных компания» - 5-15%.

Для вычисления скидки на неликвидность анализируются такие характеристики оцениваемых акций как тип компании, наличие официальных котировок ценных бумаг, тип пакета акций, дивиденды по акциям, рентабельность предприятия.

Важным также представляется определение величины, с которой делаются скидки. Скидка, связанная с неконтрольным пакетом акций, отражает отсутствие контроля за предприятием, и поэтому она делается (вычитается) из доли предприятия, пропорциональной оцениваемому пакету акций. Причем доля предприятия, из которой делается скидка, включает все права контроля.

Скидка на неликвидность оцениваемого пакета отражает трудности его быстрой продажи. Базой, с которой вычитается эта скидка, является стоимость предприятия (или долевого участия, пропорционального оцениваемому пакету акций), обладающего высокой степенью ликвидности. Например, если неконтрольный пакет акций закрытого акционерного общества оценивается исходя из цен неконтрольного пакета акций открытого акционерного общества, акций которого продаются на фондовом рынке, то на стоимость акций закрытого общества делается скидка на неликвидность по сравнению с акциями открытого общества.

Если неконтрольный пакет акций закрытого общества оценивается методом капитализации прибыли, скорректированной балансовой стоимости активов и другими методами (без сопоставления акций открытых акционерных обществ, акций которых продаются на фондовых биржах), и если коэффициенты капитализации (или мультипликаторы) при этом берутся применительно к контрольным пакетам открытых обществ, то скидки производятся как на неконтрольный пакет, так и на относительную неликвидность акций. И наоборот, если контрольный пакет закрытого общества оценивается исходя из ежедневных цен продаж акций открытых обществ, входящих в неконтрольные пакеты, то к расчетной стоимости оцениваемых акций прибавляется премия за контроль.

Раздел 6. Определение рыночной стоимости объекта оценки

6.1 Расчет стоимости затратным подходом

Расчет стоимости бизнеса ЗАО «АЛИКОМ» по затратному подходу выполнен по методу чистых активов.

При определении рыночной стоимости активов предприятия проводится стоимостный анализ всех статей баланса, имеющих ненулевой остаток на дату оценки. Дальнейшие расчеты выполнены в последовательности расположения разделов баланса.

6.1.1 КОРРЕКТИРОВКА СТАТьи «основныЕ средствА»

На 31.12.07г. статья бухгалтерского баланса «Основные средства» имеет остаток 16 246 тыс. руб. Основные средства представлены:

Таблица 12

Так как работа выполняется в учебных целях, далее приведен расчет части основных средств.

Описание недвижимого имущества

Таблица 13

Описание строения

Определение стоимости земельного участка

Согласно Методическим рекомендациям Минимущества РФ, при оценке стоимости земельного участка используются следующие методы: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод остатка, метод капитализации земельной ренты, метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Для оценки земельных участков были использованы приведенные ниже подходы и методы.

Метод выделения. Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.

Условия применения метода:

наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);

соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;

определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;

расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Сумма затрат на создание улучшений земельного участка может определяться с использованием укрупненных и (или) элементных стоимостных показателей.

Для расчета стоимости земельного участка методом выделения были подобраны объекты - производственные здания, расположенные в Железнодорожном районе г.Самары в одной ценовой зоне в непоосредственной близости с объектом оценки.

В результате расчетов стоимость земельного участка площадью 4550 кв.м, определенного методом выделения, составляет:

12 535 027 рублей

Определение стоимости улучшений

Определение стоимости улучшений производится по следующему алгоритму:

где:

-        Ст_ул.. - стоимость объекта;

-        ПВС - стоимость строительства объекта в текущих ценах на СМР и строительные материалы;

         Из_физ. - физический износ объекта;

         Из_функ. - функциональный (моральный) износ объекта;

         Из_вэв - снижение стоимости под действием внешнего экономического влияния.

Определение суммы затрат на создание улучшений земельного участка практически реализуется в следующих методиках:

метод сравнительной стоимости единицы имущества - оценка на основе использования единичных скорректированных укрупненных показателей затрат на создание аналогичного имущества;

метод стоимости укрупненных элементов - оценка имущества на основе суммы стоимости создания его основных элементов;

метод количественного анализа - оценка имущества на основе полной сметы затрат на его воспроизводство.

К укрупненным стоимостным показателям относятся как показатели, характеризующие параметры объекта в целом - квадратный, кубический, погонный метр, так и показатели по комплексам и видам работ.

Проанализировав исходные данные по строительным расценкам на СМР, необходимую точность результата оценки и предполагаемый вклад затратного подхода в стоимость исследуемого объекта, Оценщики приняли решение применить при расчете полной восстановительной стоимости метод стоимости укрупненных элементов.

При определении стоимости строительства необходимо учесть конструктивные особенности объекта (отсутствие, наличие дополнительных элементов, улучшенное выполнение некоторых элементов и т.д.), а также косвенные затраты на строительно-монтажные работы и на устройство внешних коммуникаций. Все указанные затраты рассчитываются согласно правилам, действующим при составлении сводного сметного расчета.

При определении суммы затрат на создание строений следует учитывать прибыль инвестора - величину наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в создание улучшений земельного участка. Прибыль инвестора может быть рассчитана как отдача на капитал при его наиболее вероятном аналогичном по уровню рисков инвестировании.

Для определения стоимости воспроизводства улучшений, находящихся на земельном участке, использовался сборник укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС № 6, таблица 50) в ценах 1969 г с последующим применением коэффициента перехода в ц.1984 г.(К=1,17), с пересчетом в базовые цены 1991г. по Письму Госстроя РСФСР от 24.09.90г. № 15-148/6 и № 15-149/6 (К= 1,57) и проиндексированной на дату оценки с использованием индекса, рассчитанного Центром ценообразования в строительстве на ноябрь 2007 года (49,559). Прибыль предпринимателя составляет 12,66%. Все ценовые показатели в сводном сметном расчете приведены в рублях на 1 м2 общей площади основного строения.

Износ. Следующей процедурой затратного подхода является определение накопленного износа. Износ определяется, как снижение стоимости объекта вследствие воздействия различных факторов, полученное объектом на дату оценки. Имущество подвержено влиянию трех основных видов износа: физическому, функциональному (моральному) и экономическому износу (влиянию внешних экономических воздействий).

Накопленный износ улучшений определяется в долевом или в денежном выражении как сумма физического, функционального и части экономического износа, относящегося к улучшениям.

Износ может быть устранимым и неустранимым. Износ является устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем увеличение стоимости объекта недвижимости в результате его устранения.

Физический износ - потеря стоимости улучшений, обусловленная ухудшением их физических свойств. Является результатом нормального временного износа в процессе эксплуатации, разрушения или конструктивных дефектов элементов конструкции и систем объекта. Данный износ может быть устранимым и неустранимым. Общий физический износ объекта рассчитывается как сумма устранимого и неустранимого износов.

Расчет физического износа выполнен методом разбивки (поэлементно).

Устранимый физический износ (отложенный ремонт) по оцениваемому объекту определяется в соответствии с Правилами оценки физического износа зданий ВСН 53-86.

Неустранимый физический износ определяется отдельно для короткоживущих и долгоживущих элементов. Для короткоживущих элементов величина износа рассчитана исходя из нормативных сроков эксплуатации каждого элемента и его фактического срока службы, который может не совпадать со фактическим сроком службы оцениваемого объекта, так как короткоживущие элементы могут неоднократно обновляться в течение срока жизни объекта недвижимости. Для комплекса долгоживущих элементов износ определяется соотношением фактического срока службы всего объекта к нормативному. Базой для расчета этого вида износа является полная восстановительная стоимость объекта за вычетом устранимого физического износа.

В случае, если фактический возраст превышает нормативный срок службы, определяется (экспертно) предполагаемый срок оставшейся жизни объекта, и износ объекта определяется следующей зависимостью:

где:

Т_ф - фактический срок эксплуатации объекта;

Т_о - оставшийся срок эксплуатации объекта.

Функциональный износ. В специальной литературе определяется, также, как моральный износ. Является потерей в стоимости, обусловленной несоответствием объемно-планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования улучшений, качества произведенных строительных работ или других характеристик улучшений современным рыночным требованиям, предъявляемым к данному типу улучшений.    Функциональный износ также подразделяется на устранимый и неустранимый, в зависимости от того, как сумма затрат на его устранение соотносится с ожидаемыми от этого выгодами.

Устранимый функциональный износ объекта можно определить, как сумму затрат, необходимых для модернизации тех или иных систем и элементов объекта, и оценивается по трем группам факторов, обусловленных:

-        недостаточностью отдельных элементов здания или их качественных характеристик;

         переизбытком отдельных элементов, так называемых «сверхулучшений».

Во всех случаях устранимый функциональный износ оценивается по стоимости его ликвидации.

Неустранимый функциональный износ рассчитывается исходя из анализа наличия недостатков проектирования конструкции и морального устаревания элементов и систем, приводящих к потере чистого дохода от эксплуатации объекта, и измеряется величиной капитализированной стоимости этих потерь. Величина потерь чистого дохода, на практике, устанавливается из рыночных сравнений арендной платы за объекты, имеющие соответствующие элементы улучшений и не обладающие ими.

Экономическим износом является потеря стоимости единого объекта недвижимости, обусловленная отрицательным воздействием внешних по отношению к нему факторов. Экономическое устаревание может быть вызвано как макроэкономическими, так и внутриотраслевыми изменениями, в том числе изменениями социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и других качественных параметров.

Численно величина износа внешнего воздействия рассчитывается двумя способами: как капитализированные потери доходов из-за внешнего воздействия, или как потери в стоимости объекта в результате конкретных воздействий, рассчитанные на основании анализа реальных рыночных данных по сделкам.

В результате расчетов (Приложение 1) стоимость воспроизводства объекта (с учетом износов) составляет:

12 60 8 227 рублей

Расчет итогового значения стоимости недвижимости. Стоимость недвижимого имущества, полученная затратным подходом, определяется путем суммирования стоимости здания и стоимости местоположения.

Таким образом, стоимость объекта недвижимости, рассчитанная затратным подходом с учетом стоимости земельного участка, составляет:

Таблица 14

Определение стоимости недвижимого имущества сравнительным подходом

Оценка стоимости объекта оценки с применением методов сравнительного подхода проводится путем сравнения (сопоставления) объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними (или публичных оферт). Проводимое оценщиком сравнение должно быть обоснованным, в том числе должно обеспечивать достоверность выводов, основанных на результатах сравнения.

Поскольку объективно не существует двух абсолютно одинаковых объектов собственности по всем рассматриваемым параметрам (экономическим, физическим, правовым и т. д.), то возникает необходимость соответствующей корректировки цен продажи сравнимых объектов, которая может давать как положительную, так и отрицательную динамику.

Корректировки должны быть проведены по всем элементам сравнения, различия по которым существуют между оцениваемым объектом и объектом сравнения:

права собственности на объекты;

условия финансирования сделок;

условия и время продажи аналогов;

местоположение объектов;

физические и технико-экономические характеристики объектов.

В общем виде модель расчетной рыночной стоимости оцениваемого объекта собственности С_р принимает следующую форму:

С_р=Ц_i + K_i,

где: Ц_i, - цена продажи i-го сравнимого объекта;

К_i, величина корректировки цены продажи i-го сравнимого объекта.

Практическое применение метода сравнения продаж возможно при наличии развитого рассматриваемого рынка собственности, и, наоборот, при отсутствии такого рынка либо его недостаточной развитости, а также, если оцениваемый объект является специализированным либо обладает исключительными экономическими выгодами и обременениями, не отражающими общее состояние рынка, применение этого метода нецелесообразно.

Реализация метода сравнения продаж предполагает такую последовательность этапов:

• анализ рыночной ситуации по объектам имущества рассматриваемого и выбор информационного массива для реализации последующих этапов;

• определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта оценки;

• разработка модели, которая связывает единицы сравнения с показателями (элементами) сравнения;

• применение модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения;

• анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.

На основании имеющихся данных необходимо выбрать метод корректировки показателей. Различают две группы методов расчета корректировок:

количественные

качественные.

Отличаются эти группы соотношением количества ценообразующих факторов и количества аналогов, используемых для оценки. Если количество аналогов k больше или равно количеству ценообразующих факторов n, увеличенному на единицу (k ³ n + 1), то для оценки используются методы первой группы:

парных продаж (независимый метод парных сравнений, кумулятивный метод парных сравнений);

статистический анализ.

Если количество аналогов k меньше количества ценообразующих факторов n, увеличенного на единицу (k < n + 1), то для оценки используются методы второй группы:

относительный сравнительный анализ;

экспертные оценки (метод нормировки, метод иерархий).

Для расчетов стоимости объекта сравнительным подходом были использованы метод иерархий.

Метод иерархий. Структурирование проблемы согласования результатов в виде иерархии.

где,

• верхний уровень - цель (например, определение рыночной стоимости);

• промежуточный уровень - критерии согласования:

Например, для оценки результатов, полученных различными методами оценки рыночной стоимости, возможно применение следующих критериев:

А) возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца;

Б) тип, качество, обширность, данных, на основе которых проводится анализ;

В) способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания;

Г) способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность).

• нижний уровень - набор альтернатив (например, результаты, полученные различными методами оценки).

Строится матрица сравнения и рассчитываются значения весов критериев. Попарно сравниваются критерии по отношению к их воздействию на общую для них цель. Система парных сравнений приводит к результату, который может быть представлен в виде обратно симметричной матрицы.

Элементом матрицы а (1, j) является интенсивность проявления элемента иерархии 1 относительно элемента иерархии j, оцениваемая по шкале интенсивности от 1 до 9, где балльные оценки имеют следующий смысл:

- равная важность;

- умеренное превосходство одного над другим;

- существенное превосходство;

- значительное превосходство;

- очень сильное превосходство;

, 4, 6, 8 - промежуточные значения.

Если при сравнении одного фактора 1 с другим j получено а (j, 1) = Ь, то при сравнении второго фактора с первым получаем а (j, 1) = 1/Ь.

Локальные приоритеты перемножаются на приоритет соответствующего критерия на вышестоящем уровне (иными словами, определяется среднее геометрическое) и суммируются по каждому элементу в соответствии с критериями, на которые воздействует элемент.

Итоговый результат по каждому аналогу равен сумме произведений весов альтернатив на соответствующие величины альтернатив.

Для определения стоимости объекта необходимо провести определение стоимости единицы весового коэффициента аналога путем деления стоимости аналога на его вес, затем вычисляется среднее значение стоимости единиц весов аналогов, и данная величина умножается на весовой коэффициент объекта.

Для расчета объектов оценки сравнительным подходом были подобраны объекты - аналоги, наиболее подходящие по своему назначению, местоположению и состоянию к объекту оценки:

Стоимость объекта оценки, полученная в рамках сравнительного подхода, составляет:

819 174 рубля

Определение стоимости недвижимого имущества доходным подходом

Доходный подход к оценке отражает мотивацию типичного инвестора приносящего прибыль имущества: ожидания будущих доходов с требуемыми характеристиками. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческой эксплуатации объекта инвестиций, стоимость имущества определяется как стоимость прав на получение приносимых им доходов. Эта стоимость трактуется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемых оцениваемым активом.

При реализации доходного подхода к оценке имущества применяются два базовых метода: метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных потоков.

На основе анализа имеющихся данных о доходности объекта оценки, было принято решение о применении в рамках доходного подхода метода капитализации дохода и метод дисконтирования денежных потоков.

Метод прямой капитализации - способ оценки имущества при сохранении стабильных условий использования имущества, постоянной или равномерно растущей величине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций и одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал. Коэффициент капитализации определяется из данных рынка путем выявления взаимосвязи между чистым годовым операционным доходом от эксплуатации объектов и их рыночной стоимостью.

В основе метода анализа дохода лежит финансовая формула, приводящая доходы по оцениваемому объекту к их текущей стоимости.

 ;

где:

PV - текущая стоимость объекта;

I - чистый операционный доход от эксплуатации объекта;

R - коэффициент капитализации;

Коэффициент капитализации может рассчитываться по аналогичным проектам исходя из рыночных данных, при этом он является по своей сути мультипликатором, определяющим отношение чистого операционного дохода от эксплуатации объекта к его рыночной стоимости, либо методом наращивания на основании безрисковой ставки и премии за риск в инвестирование аналогичных объектов.

Для расчета коэффициента капитализации была подобрана информация о предложении аренды и продажи аналогичных объектов недвижимости, наиболее подходящие по своему назначению, местоположению и состоянию к объектам оценки. (Расчеты приведены в Приложении 1)

Стоимость, полученная методом прямой капитализации составляет:

785 836 руб.

Метод дисконтирования денежных потоков - способ оценки имущества при произвольно изменяющихся и неравномерно поступающих денежных потоках с учетом различной степени риска, связанного с использованием имущества. В качестве базы для расчета прогнозируемого дохода принимается рентный доход, получаемый не от прямых финансовых операций, проводимых владельцами имущественного комплекса и зависящих не от класса объекта, но от квалификации руководства организации - владельца, а от гипотетической сдачи в аренду данного объекта по реальной рыночной ставке, являющейся наиболее точным отражением влияния рыночных факторов на стоимость данного объекта.

Основная расчетная формула метода имеет следующий вид:

где:

-        PV - текущая стоимость объекта;

-        С_k - денежный поток периода k (поток последнего периода включает реверсию);

-        i_j - норма дисконтирования денежного потока периода j.

Ставка дисконта - это ожидаемая ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования на дату оценки. В теории инвестиционного анализа предполагается, что ставка дисконтирования включает в себя минимально гарантированный уровень доходности (не зависящий от вида инвестиционных вложений), темпы инфляции и коэффициент, учитывающий степень риска и другие специфические особенности конкретного инвестирования (риск данного вида инвестирования, риск неадекватного управления инвестициями, риск неликвидности данного инвестирования).

В настоящем отчете ставки дисконтирования принята ставке внутренней доходности от вложения средств в коммерческую недвижимость офисного назначения.

Для определения ставки доходности, Оценщиком были проанализированы величины стоимости продажи и аренды 1 кв.м. недвижимости офисного назначения, расположенной в Самарском районе за период с 2003 года по 2007 год. По ретроспективным данным был построен прогноз измененеия стоимости аренды и продажи 1 кв.м. недвижимости офисного назначения в прогнозируемых периодах. Затем с использованием функции Excel(MS) ВСД (внутренняя ставка доходности) была получена ставка дисконтирования.

. Динамика изменения величины стоимости 1 кв.м. (продажа и аренда) по ретроспективным данным:

Таблица 15

График динамики стоимости продажи и аренды

Наиболее высокий коэффициент детерминации, как показатель статистической достоверности модели, был получен для        полиномиальнойй функции.

По полученным уравнениям регрессии рассчитаем прогнозируемую стоимость продажи и аренды 1 кв.м. недвижимости производственно-складского назначения.

Таблица 16

Величина ставки дисконта была определена с использованием метода анализа рисков и составила 20,94%.(расчет ставки дисконтирования приведен в Приложении 1) .

Для расчета стоимости реверсии используется метод прямой капитализации.

Рассчитаем по прогнозным данным величины стоимости продажи и аренды недвижимости производственно-складского назначения с учетом коэффициента капитализации для определения величины реверсии в постпрогнозном периоде.

Таблица 17

Доходы в прогнозируемый период.

Величина среднерыночной арендной платы на начало 2008 года будет составлять в среднем для офисных помещений - 732 рубля за 1 кв.м.. В следующие прогнозные периоды ожидается повышение арендной ставки, в соответствии с изменениями на рынке недвижимости аналогичного назначения. Таким образом, Оценщиком для расчета величины будущих денежных потоков принята начальная стоимость арендных платежей в месяц на 2008 год, в следующие прогнозные периоды ставка будет увеличиваться в соответствии с темпом роста недвижимости рассматриваемого сегмента рынка коммерческой недвижимости, рассчитанным выше.

Расходы в прогнозируемый период.

Расходы в следующие прогнозируемые периоды будут составлять текущие постоянные и переменные затраты, приходящиеся на долю Собственника при сдаче помещений в аренду. По данным статьям так же был составлен прогноз.

Таблица 18

Стоимость, полученная методом дисконтирования денежных потоков, составляет: 24 605 905 руб.

Согласование результатов расчетов доходным подходом

Таким образом, стоимость объекта оценки в доходном подходе, составляет

477 877 руб.

Согласование результатов расчета стоимости недвижимого имущества

Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости, по состоянию на дату оценки, составляет, округленно:

Без НДС - 21 237 000 рублей

Описание оборудования

№ п/п	Наименование, марка
1	Экструдер Cheer Young HPE-65
2	Флексографическая машина
3	Пакетоделательная машина
4	Станок для прорубания ручек

Оборудование китайского производства поставлено в Россию и введено в эксплуатацию в 2004, 2005, 2006 и 2007 годах, предназначено для производства полиэтиленовой пленки (ПВД и ПНД), а также для производства пакетов фасовочных, типа «майка» и с прорубной ручкой с рисунком и без.

В результате проведенного осмотра установлено, что представленное к оценке оборудование находится в хорошем работоспособном состоянии и используется по назначению.

Определение стоимости оборудования затратным подходом

Определяем рыночную стоимость экструдера для производства полиэтиленовой пленки, и вывести коэффициент соотношения рыночной стоимости и имеющейся балансовой, который будет использован для расчета рыночной стоимости остальных составляющих оцениваемого оборудования.

Общая модель затратного подхода при оценке оборудования выглядит следующим образом:

 

РС = (ПВC + ДЗ) * (1 - И_ФИЗ) (1 - И_ФУН) (1 - И_Э),

где:

-        РС - рыночная стоимость оборудования согласно затратному подходу;

-        ПВС - полная восстановительная стоимость оборудования;

-        И_ФИЗ - физический износ;

         И_ФУН - функциональный износ;

-        И_Э - экономический (внешний) износ.

         ДЗ - дополнительные затраты, такие как устройство фундаментов под оборудованием, монтаж, наладка и т.д.

Расчет полной восстановительной стоимости. Для расчета на дату оценки к их первоначальной (балансовой) стоимости применялся коэффициент удорожания. Восстановительная стоимость вычислялась путем умножения первоначальной (балансовой) стоимости на данный индекс в текущие цены, с корректировкой на сумму НДС (18%).

Коэффициент удорожания - коэффициент, показывающий величину изменения уровня цен, произошедшую со дня приобретения оборудования на дату оценки. Коэффициент удорожания рассчитывался с использованием информации об индексах цен, опубликованных в межрегиональном информационно-аналитическом бюллетене «Индексы цен в строительстве» (Ко-Инвест) за 2002-2006 годы, с последующим их прогнозом на дату оценки и постпрогнозный период. Расчет коэффициента удорожания представлен ниже:

Таблица 21

Дата	Индекс цен по технологическому оборудованию по отношению к уровню цен по состоянию на 01.01.1991 г. (с учетом НДС)
мар.01	26,328
июн.01	27,037
сен.01	27,715
дек.01	28,347
мар.02	29,387
июн.02	29,887
сен.02	30,320
дек.02	30,784
мар.03	31,511
июн.03	32,047
сен.03	32,797
дек.03	33,148
мар.04	34,000
июн.04	35,071
сен.04	35,706
дек.04	36,320
дек.05	39,298
мар.06	40,395
июн.06	41,023
сен.06	41,557
дек.06	42,345

График 1. Прогноз изменения индекса цен на дату оценки

 

Коэффициент удорожания рассчитывается как отношение полученного значения индекса цен на «дата оценки» на полученное значение индекса цен на «дата договора»:

Таблица 22

Дата		Индекс цен
Дата договора	17 июня 2004 года	34,853
Дата оценки	15 февраля 2008 года	46,876
Коэффициент удорожания		1,34496

Заказчиком предоставлен контракт на поставку выдувного экструдера № Т-30861/3 от 20.10.2003 г. Стоимость оборудования по контракту составила 2 433 871 руб., условия поставки: оборудование поставляется из-за границы в московскую фирму «ХХХ», далее - до г.Самара. Цена, указанная в коммерческом предложении, включает стоимость таможенных услуг и монтажа, не учитывает доставку, НДС. Поскольку эти условия отсутствуют, проводилась корректировка на доставку и сумму НДС - 18%.

Таблица 23

Балансовая стоимость	2 433 871 руб.
Стоимость с учетом НДС (18%)	2 871 968 руб.
Стоимость с учетом коэффициента удорожания	3 865 691 руб.
Доставка из Москвы в Самару	5 000 руб./т
Вес оборудования	5 500 кг
Стоимость с учетом доставки	3 890 191 руб.

Таким образом, полная восстановительная стоимость однослойного выдувного экструдера Cheer Young HPE-65 (Китай) составляет

890 191 руб.

Износ. Следующей процедурой затратного подхода является определение накопленного износа. Износ определяется, как снижение стоимости объекта вследствие воздействия различных факторов, полученное объектом на дату оценки. Имущество подвержено влиянию трех основных видов износа: физическому, функциональному (моральному) и экономическому износу (влиянию внешних экономических воздействий):

1   физический износ - обусловлен частичной или полной потерей работоспособного состояния оборудования вследствие его эксплуатации или длительного хранения;

2   функциональное устаревание - является влиянием технического или технологического прогресса, вследствие чего могут возрасти капитальные или эксплуатационные затраты, ухудшиться технические характеристики, устареть технологии и материалы. Все это снижает привлекательность старой техники и приводит к ее обесцениванию;

3   экономическое устаревание - появляется из-за внешних по отношению к объекту оценки причин и приводит к снижению уровня доходов, приносимых оборудованием владельцу.

Износ может быть устранимым и неустранимым. Износ является устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем увеличение стоимости объекта недвижимости в результате его устранения.

Физический износ. Физическим износом машин и оборудования называется изменение размеров, формы или состояния поверхностей, физико-механических, химических, электротехнических свойств материалов в процессе эксплуатации, аварии или длительного хранения. Физический износ вызывает частичную или полную потерю работоспособности объекта или его привлекательности и, как следствие, означает частичную или полную потерю стоимости объекта.

Для определения величины физического износа пользуются следующими методами:

·      Метод эффективного возраста;

·        Метод экспертизы состояния;

·        Метод снижения доходности;

·        Метод стадии ремонтного цикла;

·        Метод поэлементного расчета;

·        Прямой метод.

В соответствии имеющимися в распоряжении оценщика сведениями об объекте оценки, были применены следующие методы расчета физического износа.

1 . Метод нормативного срока службы

Величина износа приравнивается к величине амортизационных отчислений, умноженной на срок эксплуатации:

 

С = ПВС*(1-НАО/100*Дэ),

где:   С- величина стоимости;

ПВС - восстановительная стоимость аналога;

НАО^* - норма амортизационных отчислений, %;

Дэ - длительность эксплуатации, лет.

Стоимость оборудования методом нормативного срока службы

составляет 2 706 571 руб.

2. Метод экспертного анализа физического состояния

Для расчета износа применяются следующие показатели: состояние, внешний товарный вид. Состояние, в зависимости от категории, дает следующие проценты износа:

 

С = ПВС*(1-ЭО/100),

где:   С- величина стоимости;

ПВС - восстановительная стоимость аналога;

ЭО - экспертная оценка

Шкала экспертных оценок определения коэффициента износа

Оценка состояния	Характеристика физического состояния	Коэффициент износа, в%
новое	Новое, установленное и еще не эксплуатирующееся оборудование в отличном состоянии	0-5
очень хорошее	Практически новое оборудование, бывшее в недолгой эксплуатации и не требующее ремонта или замены каких-либо частей	10-15
хорошее	Бывшее эксплуатации оборудование, полностью отремонтированное или реконструированное, в отличном состоянии	20-35
удовлетворительное	Бывшее в эксплуатации оборудование, требующее некоторого ремонта или замены отдельных мелких частей, таких как подшипники, вкладыши и др.	40-60
условно пригодное	Бывшее в эксплуатации оборудование в состоянии, пригодном для дальнейшей эксплуатации, но требующее значительного ремонта или замены главных частей, таких как двигатель и других ответственных узлов	65-80
неудовлетворительное	Бывшее в эксплуатации оборудование, требующее капитального ремонта, такого как замена рабочих органов основных агрегатов	85-90
негодное к применению или лом	Оборудование, в отношении которого нет разумных перспектив на продажу, кроме как по стоимости основных материалов, которые можно из него извлечь	97,5-100

В нашем случае, в результате осмотра и консультаций со специалистами Заказчика, физический износ объекта оценки принимается в размере 30%.

Стоимость оборудования методом экспертного анализа физического состояния составляет 2 723 134 руб.

Функциональный износ. В специальной литературе определяется, также как моральный износ. Является потерей в стоимости, вызванной появлением новых технологий, материалов, конструкций и эксплуатационных характеристик объектов.

Функциональный износ также подразделяется на устранимый и неустранимый в зависимости от того, как сумма затрат на его устранение соотносится с ожидаемыми от этого выгодами.

Обычно рассматриваются две стороны возможного отличия новой техники от старой или две категории функционального устаревания: избыток капитальных затрат и избыток производственных затрат. Функциональное устаревание, обусловленное избытком капитальных затрат, представляет собой результат технологических изменений при производстве, или удорожание производимого объекта вследствие несбалансированности производственного процесса. Такой вид функционального устаревания определяется как технологический.

Другая сторона функционального устаревания связана с различием в эксплуатационных расходах и часто называется операционным устареванием.

В результате вышеизложенного, любое отличие нового объекта от старого, вызывающее уменьшение привлекательности старого объекта, приводит к его обесценению и, следовательно, к функциональному устареванию объекта.

После тщательного анализа всех имеющихся сведений и данных, не удалось обнаружить факторов, позволяющих корректно рассчитать величину функционального износа оцениваемого объекта. В связи с этим, делается заключение, что величина функционального износа у оцениваемого объекта предполагается равной нулю.

Износ внешнего экономического воздействия. Это потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Экономическое устаревание может быть вызвано как макроэкономическими, так и внутриотраслевыми изменениями, в том числе изменениями социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, экологической обстановки и других качественных параметров.

Оценщиками не было выявлено факторов, позволяющих корректно рассчитать величину внешнего износа объекта. Поэтому предполагается, что величина внешнего экономического износа оцениваемого имущественного комплекса равна нулю.

Величина стоимости по затратному подходу находилась путем взвешивания результатов, полученных двумя методами.

-й метод является ретроспективным, который основан на применении единых норм амортизационных отчислений, дает результат расчетный, получаемый при снижении восстановительной стоимости по линейному закону. При этом метод не учитывает детально техническое состояние объектов оценки и период их фактического (наиболее интенсивного) использования, период консервации. Как показывает практика, не редко уже с амортизированное оборудование находится еще долгое время в работоспособном состоянии. В этом случае фактический срок эксплуатации превышает нормативный, и расчет износа этого оборудования данным методом будет не корректным. Возможен также обратный случай, когда срок реального использования оборудования значительно меньше нормативного, но в результате неправильной эксплуатации или по каким либо другим причинам оборудование находится в неисправном состоянии. В таком случае рассматриваемый метод также даст не корректный результат, но уже в сторону неоправданного уменьшения износа. Поэтому, методу присвоен весовой коэффициент 0,5.

Методу по экспертной оценке придается весовой коэффициент - 0,5 , так как он достаточно хорошо отражает полученную стоимость в результате расчетов, в связи с тем, что этот метод не зависит от срока и интенсивности эксплуатации оборудования, а напрямую учитывает текущее техническое состояние представленного к оценке имущества.

Согласование результатов расчетов затратным подходом

Наименование метода расчета	Весовой коэф-т	Стоимость
Метод НАО	0,50	2 706 571 руб.
Метод экспертный	0,50	2 723 134 руб.
Стоимость сравнительным подходом	Сумма весовых коэф-тов: 1,00	2 714 852 руб.

Основываясь на проведенной технической экспертизе оцениваемого объекта и в результате расчетов, проведенных с учетом анализа восстановительной стоимости и всех видов накопленного износа, рыночная стоимость оцениваемого оборудования по затратному подходу составляет на дату оценки:

2 714 852 руб.

Определение стоимости оборудования сравнительным подходом

Практическое применение метода сравнения продаж возможно при наличии развитого рассматриваемого рынка собственности, и, наоборот, при отсутствии такого рынка либо его недостаточной развитости, а также, если оцениваемый объект является специализированным либо обладает исключительными экономическими выгодами и обременениями, не отражающими общее состояние рынка, применение этого метода нецелесообразно.

Тем не менее, в результате анализа вторичного рынка оценщику удалось обнаружить несколько аналогов оцениваемого оборудования. Оценщиком было принято решение в рамках сравнительного подхода воспользоваться правилом золотого сечения, при котором определяется пропорция между стоимостью объекта и потребительскими характеристиками.

Условия применения данного метода: нахождение аналогов, близких к объекту оценки, для которых известна полная восстановительная стоимость. Для расчетов мы вводим коэффициент остаточной стоимости Кост , который выражается отношением стоимости аналога , бывшего в употреблении) к ПВС:

Кост = С/ПВС

Суть правила золотого сечения - найти зависимость коэффициента остаточной стоимости от ценообразующих факторов. В большинстве случаев в качестве параметра используется год выпуска или срок эксплуатации:

Кост = F(Тэк)

где: Кост, - коэффициент остаточной стоимости;

F - функция

Стоимость объекта оценки определяется по формуле:

С = ПВС* Кост

При расчете рыночной стоимости оборудования сравнительным подходом применен статистический метод, основанный на количественной оценке каждого параметра, существенно влияющего на стоимость объекта.

При однофакторном регрессионном анализе рассматривается зависимость переменной - стоимости единицы сравнения - от одной независимой (контролируемой) переменной. Значения остальных независимых переменных считаются фиксированными.          Однофакторный регрессионный анализ по четырем моделям: линейной, степенной, логарифмической, экспоненциальной или полиномиальной может быть реализован в различных моделях финансовых калькуляторов и компьютерных электронных таблицах (например, MS “Excel”). В качестве независимой переменной X обычно используется показатель «год выпуска», за зависимую переменную Y принимается показатель «стоимость объекта».

Показателем достоверности аппроксимации является квадрат коэффициента корреляции Пирсона - безразмерный индекс в интервале от 0 до 1,0 включительно, который отражает степень зависимости между двумя множествами данных и определяется по формуле:

Результатом статистического анализа является зависимость величины мультипликатора стоимости от срока эксплуатации оборудования

Произведенный регрессионный анализ показал, что наиболее точно можно описать зависимость величины мультипликатора стоимости от срока эксплуатации оборудования с помощью экспоненциальной модели.

Используя полученную зависимость, можно получить рыночную стоимость представленного к оценке оборудования. Для этого достаточно умножить восстановительную стоимость оцениваемого оборудования на значение мультипликатора стоимости (значение функции), соответствующее году выпуска представленного к оценке имущества.

Информация по аналогам получена по сети Интернет на период соответствующий дате оценки и находится.

Таким образом, стоимость однослойного выдувного экструдера Cheer Young HPE-65, полученная в рамках сравнительного подхода, составляет

807 647 руб.

Определение стоиомости оборудования доходным подходом

Доходный подход к оценке отражает мотивацию типичного инвестора приносящего прибыль имущества: ожидания будущих доходов с требуемыми характеристиками. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческой эксплуатации объекта инвестиций, стоимость имущества определяется как стоимость прав на получение приносимых им доходов. Эта стоимость трактуется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемых оцениваемым активом.

Оценщики приняли решение об отказе от применения доходного подхода исходя из следущего:

. Оценщики не располагали на дату оценки информацией об арендных ставках или фактах сдачи в аренду аналогичного имущества.

2. Доход, приходящийся на оцениваемое имущество, в значительной мере зависит от квалификации персонала, менеджмента, от месторасположения предприятия и т.д., то есть от ряда внешних факторов, а не от характеристик самого имущества.

Согласование результатов расчета стоимости оборудования

Наименование подходаВесовой коэф-т Стоимость
Затратный	0,45	2 714 852
Сравнительный	0,55	2 807 641
Доходный	0	0
Стоимость сравнительным подходом	Сумма весовых коэф-тов: 1,00	2 765 886

Стоимость экструдера составляет 2 766 000 рублей

Основываясь на проведенной финансово-технической экспертизе всего оцениваемого оборудования полиэтиленового цеха и в результате расчетов, проведенных с учетом анализа восстановительной стоимости и всех видов накопленного износа имущества, рынка продаж объектов данного класса, экономической эффективности эксплуатации оцениваемого имущества и применив коэффициент пересчета балансовой стоимости в рыночную., Оценщики пришли к заключению, что рыночная стоимость представленного к оценке оборудования по состоянию на дату оценки, составляет:

145 000 рублей

Таблица 27

Балансовая стоимость оборудования цеха	4 971 000 руб.
Коэффициент пересчета	1,9
Рыночная стоимость оборудования (без НДС)	9 1328 900 руб.
Рыночная стоимость оборудования (с НДС)	11 145 000 руб.

Описание автотранспорта

Наименование		ГРУЗОВОЙ АВТОМОБИЛЬ (ФУРГОН)
Вид		грузовой
Марка		ГАЗ
Модель		3307
Страна изготовитель		Россия
Страна-импортер		-
Год выпуска		2003
Цвет кузова (кабины)		голубой
Пробег, км.		Нет данных
Балансовая стоимость, р.		Нет данных
Характер использования		Коммерческое
Двигатель: модель, №		513=160311
Мощность двигателя, кВт.		125
Тип двигателя		Бензиновый
Кузов (прицеп), №		-
Шасси (рама), №		Без шасси
Идентификационный № (VIN)		ХТН330700Р1571379
Регистрационный знак		В 260 НС 163
Документ на право собственности		Свид.о регистр.
№ документа		РМ №575552
Дата осмотра (составления акта)		21.02.2008г.
Номера агрегатов транспортного средства соответствуют записям в представленных документах.
1.2. КОМПЛЕКТНОСТЬ
Состояние	Наименование оборудования		Описание оборудования		Год установки оборудования
Стандартная	Да
Дополнительное оборудование	Нет
Разукомплектовано	Нет
1.3. ОБЩЕЕ ТЕХНИЧЕСКОЕ СОСТОЯНИЕ
Физическая характеристика состояния				Оценка состояния			Износ экспертным методом, %
находится в эксплуатации				удовлетворительное			60
законсервировано
не работоспособно, подлежит ремонту
не пригодно для дальнейшей эксплуатации
Сведения о ранее произведенных капитальных ремонтах
1.4. НАЛИЧИЕ ДЕФЕКТОВ ЭКСПЛУАТАЦИИ И АВАРИЙНЫХ ПОВРЕЖДЕНИЙ
У оцениваемого АТС дефекты эксплуатации, аварийные повреждения				Не выявлены
1.5. НАЛИЧИЕ ПРИЗНАКОВ МОРАЛЬНОГО СТАРЕНИЯ
1. Выпуск оцениваемого транспортного средства на дату оценки прекращен						Нет
2. Выпуск запасных частей для оцениваемого транспортного средства прекращен						Нет
3. Наличие прочих факторов морального старения						Нет

Определение стоимости автотранспорта затратным подходом

Затратный подход реализован в двух методиках, рекомендуемых к использованию.

) Методическое руководство «РД37.00.9.015-98» с приложениями 1-3

) Методика Государственного научно исследовательского института автомобильного транспорта Р-03112194-0376-98.

Согласно методическим материалам «Методическое руководство по определению стоимости автотранспортных средств с учетом естественного износа и технического состояния на момент предъявления» РД 37.009.015-98 с изменениями №1, №2, №3, рекомендуется придерживаться следующей технологической последовательности:

) рассчитывается цена нового транспортного средства с учетом фактической комплектации (Цр)

) рассчитывается процент износа транспортного средства, исходя из фактического срока службы и пробега фактического на день осмотра ( Итр) по формуле:

Итр = Дф* Нам

где:   Пф - пробег автомобиля фактический на дату оценки

Дф - фактический срок эксплуатации

Нам - нормы амортизационных отчислений.

) рассчитывается стоимость транспортного средства с учетом утраченной стоимости вследствие естественного износа (Сиз):

Сиз = Цр*(1-Итр/100)

) полученная стоимость корректируется при наличии эксплуатационных дефектов (на величину сметной стоимости устранения дефектов).

Разработка Государственного научно исследовательского института автомобильного транспорта Р-03112194-0376-98 предусматривает расчёт стоимости автомобиля с применением закона экспоненциального уменьшения стоимости в зависимости от длительности эксплуатации и фактического пробега:

Итр = 100*(1-е^-(Дэ*X+Пр/1000*Y)).

Итоговой процедурой является согласование результатов расчетов, полученных по различным методикам затратного подхода.

Исходя из имеющейся в распоряжении оценщика ценовой информации расчет полной стоимости воспроизводства проводился методом подбора полного аналога, т.е. в качестве полной стоимости воспроизводства была принята цена на объект, полностью идентичный объекту оценки.

Таблица 29

СВЕДЕНИЯ ДЛЯ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА
Общая часть
Модель аналога	ГАЗ 3307 фургон
Комплектация	стандартная
Корректировка на комплект.,%	1
ПВС	414800
Источник	<#"538251.files/image018.gif"> Таблица 31 СВЕДЕНИЯ ДЛЯ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА Данные о цене Статистика Данные из журнала, руб. 405 600 Процент износа по группе,% 20 Функция по выборке 0,95e-0,0598x Стоимость по функции 305 628 Вид зависимости лог. Достоверность 0,8056 Корректировка на торг и характер использования Размер скидки на торг,% 5 Среднегодовой пробег аналога 12150 Стоимость автомобиля, полученная в рамках сравнительного подхода, составляет: 244 583 рубля Определение стоимости автотранспорта доходным подходом Оценщики приняли решение об отказе от применения доходного подхода исходя из следущего: Оценщики не располагали на дату оценки информацией об арендных ставках или фактах сдачи в аренду аналогичного имущества. Доход, приходящийся на оцениваемое имущество, в значительной мере зависит от квалификации персонала, менеджмента, от месторасположения предприятия и т.д., то есть от ряда внешних факторов, а не от характеристик самого имущества. Заказчиком не представлены данные об экономической эффективности использования в хозяйственной деятельности представленного к оценке имущества. Выделить доход, приходящийся на оцениваемое имущество, не представляется возможным ввиду отсутствия данных по остальному, не представленному к оценке, имуществу, входящему в состав всего производственного комплекса Заказчика. Согласование результатов расчета стоимости автотранспорта Наименование подхода Весовой коэф-т  Стоимость Затратный 0,50 206 503 Сравнительный 0,50 244 583 Доходный 0 Стоимость сравнительным подходом Сумма весовых коэф-тов: 1,00 225 543 Таким образом, основываясь на результатах проведенного анализа и расчетов, проведенных в соответствии с действующим законодательством, с учетом состояния объекта оценки, Оценщики пришли к заключению, что итоговая величина стоимости автомобилей по состоянию на дату оценки округленно составляет: 000 рублей Без НДС - 185 320 рублей Итого, рыночная стоимость основных средств на дату оценки представлена в таблице: Таблица 33 Объекты, расчет которых приведен в работе С учетом НДС, руб. Без учета НДС, руб. Рыночная стоимость. Земельный участок  12 535 000  10 278 700 Производственное здание  13 364 000  10 958 480 Оборудование  11 145 000  9 138 900 Автомобиль  226 000  185 320 Итого, руб. 37 270 000 30 561 400 Корректировка строки основные средства Наименование балансовая стоимость, тыс. руб. корректировка,  тыс. руб. скорректированные  данные, тыс. руб. 31.12.2007 31.12.07 Основные средства 16 246 14 315,4 30 561,4 Определение стоимости оборотных АКТИВОВ Корректировка статьи «запасы» Остаточная стоимость запасов общества по балансу на 01.01.2008 г. Составляет 3 286 тыс. руб. Запасы оцениваются по текущим ценам. При проведении корректировки запасов, их балансовая стоимость уменьшается на величину устаревших, залежалых и неликвидных запасов, данные о наличии которых приводит бухгалтерия оцениваемой компании. Согласно Справке, предоставленной руководством ЗАО «АЛИКОМ», нет неликвидных запасов. В связи с этим статья «Запасы» не корректировалась. Таблица 35 Наименование балансовая стоимость, тыс. руб. корректировка,  тыс. руб. скорректированные  данные, тыс. руб. 31.12.2007 31.12.07 Запасы 3 286 0 3 286 Корректировка статьи «незавершенное строительство» Фирмой ведется строительство здания. Дата окончания строительства нет. Документов, подтверждающих право собственности на незавершенное строительство нет. В связи с этим не представляется возможным определить рыночную стоимость. Статья «Незавершенное строительство» не подлежит корректировке и принимается по абсолютной величине. Таблица 36 Наименование балансовая стоимость, тыс. руб. корректировка,  тыс. руб. скорректированные  данные, тыс. руб. 31.12.2007 31.12.07 Незавершенное строительство 116 894 0 116 894 Корректировка статьи «налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям» Статья «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям» не подлежит корректировке и принимается по абсолютной величине. Таблица 37 Наименование балансовая стоимость, тыс. руб. корректировка,  тыс. руб. скорректированные  данные, тыс. руб. 31.12.2007 31.12.07 Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям 2 0 2 Корректировка статЬИ «краткосрочная Дебиторская задолженность» На 31.12.2007г. у предприятия общая сумма дебиторской задолженности составила 120 247 тыс. руб. Статья «Дебиторская задолженность» корректировалась с учетом графика погашения дебиторской задолженности, представленного заказчиком.. Расчет корректировки по статье «Дебиторская задолженность» представлен в следующей таблице. Таблица 38 Задолженность Сумма, тыс. руб. Срок погашения 1мес 2 мес 3 мес 4 мес 5 мес 6 мес 7 мес По договорам займа 37 604 по июль включительно 5372 5372 5372 5372 5372 5372 5372 Поставщики и покупатели 77 285 по март включительно 25761,67 25761,67 25761,67 по НДС и ОС, введенным в эксплуатацию 5 358 январь 5358 Итого 120 247   36491,67 31133,67 31133,67 5372 5372 5372 5372 Ставка дисконтирования 23,41% Дисконтированные денежные потоки 35858 30593 30593 5279 5279 6138 6276 Текущая рыночная стоимость дебитор. задолженности 120 015 Таблица 39 Наименование балансовая стоимость, тыс. руб. корректировка, тыс. руб. скорректированные данные, тыс. руб. 31.12.2007 31.12.07 Дебиторская задолженность 120 247 -232 120 015   Корректировка статьи «краткосрочные финансовые вложения» На 31.12.2007г. у предприятия сумма по данной статье составила 2 716 тыс. руб. Краткосрочные финансовые вложения являются абсолютно ликвидными. Данная статья не корректируется и принимается по абсолютному значению. Таблица 40 Наименование балансовая стоимость, тыс. руб. корректировка, тыс. руб. скорректированные данные, тыс. руб. 31.12.2007 31.12.07 Краткосрочные финансовые вложения 2 716 0 2 716   Корректировка статЬИ «денежные средства» На 31.12.2007г. у предприятия сумма по данной статье составила 249 тыс. руб. Данная статья не корректируется и принимается по абсолютному значению. Корректировка статьи «прочие оборотные активы» На 31.12.2007г. у предприятия сумма по данной статье составила 6 251 тыс. руб. Данная статья не корректируется и принимается по абсолютному значению. На основании проведённых расчётов рыночная стоимость активов ЗАО «АЛИКОМ» на 01.01.2008г. составила: 723 тыс. рублей. Обязательства предприятия Статьи по долгосрочным и краткосрочным обязательствам не подлежат корректировке и принимается по абсолютной величине. Таким образом, стоимость обязательств на 01.01.08г. составила 298 тыс рублей Расчет стоимости предприятия методом чистых активов Методология расчета стоимости бизнеса методом чистых активов подробно изложена в общей части отчета. Расчет стоимости предприятия методом чистых активов представлен в следующей таблице. Таблица 43 Наименование показателя Код строки бухгалтерского баланса На начало отчетного года На конец отчетного периода Корректировка Рыночная стоимость 1 2 3 4 5 6 I. Активы           1. Нематериальные активы 110         2. Основные средства 120 2 346  16 246 14 315 30 561 3. Незавершенное строительство 130 107 285 116 894 0 116 894 4. Доходные вложения в материальные ценности 135         5. Долгосрочные и краткосрочные фи-нансовые вложения 140+250   2 716 0  2 716 6. Прочие внеоборотные активы *(2) 150+145         7. Запасы 210 3 721 3 286 0 3 286 8. Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям 220  3 2 0  2 9. Дебиторская задолженность 230+240-244  51 298 120 247 - 232 120 015 10. Денежные средства 260  175  249 0 249 11. Прочие оборотные активы 270  1 060  6 251     12. Итого активы, принимаемые к расчёту (сумма данных пунктов 1-11)   165 888  265 891 7 832 273 723 II. Пассивы           13. Долгосрочные обязательства по займам и кредитам 510         14. Прочие долгосрочные обязательства 520+515 106 609  148 633 0  148 633 15. Краткосрочные обязательства по займам и кредитам 610  5 000  100 000 0  100 000 16. Кредиторская задолженность 620  52 255  16 665 0  16 665 17.Задолженность участникам (учредителям) по выплате доходов 630         18. Резервы предстоящих расходов 650         19. Прочие краткосрочные обязательства 660         20. Итого пассивы, принимаемые к расчету (сумма данных пунктов 13-19)   163 864  265 298 0  265 298 21. Стоимость чистых активов акционерного общества (итого активы, принимаемые к расчету (стр. 12) минус итого пассивы, принимаемые к расчету (стр. 20))   2 024 7 832  8 425 Стоимость 100% пакета акций ЗАО «АЛИКОМ», определенная на 01.01.2008 года затратным подходом, составляет: 8 425 000 рублей. 6.2 Расчет стоимости предприятия сравнительным подходом Сравнительный подход используется в случае, когда имеется ценовая информация о близком аналоге или нескольких аналогах. Цена объекта-аналога анализируется, корректируется, очищается от влияния нехарактерных обстоятельств купли-продажи и приводится к дате оценки с учетом динамики цен в соответствующем секторе рынка автотранспорта. Принцип сравнительного подхода заключается в том, что ни один покупатель (инвестор) руководствуясь экономической целесообразностью и имея полную осведомленность, не заплатит за объект больше, чем минимальная стоимость аналогичных объектов, предлагаемых к продаже на рынке. Этапы оценки при использовании сравнительного подхода: .Сбор информации о ценах спроса/предложения; .Обработка информации с целью уточнения достоверности; .Отбор аналогов. . Расчет стоимости объекта оценки методами сравнительного подхода. Сравнительный подход включает в себя методы оценки, основанные на анализе рыночных сравнений. К ним относятся: сравнение продаж (первичный/вторичный рынки); правило «золотого сечения» (rule of thumb); анализ спроса/предложений; метод мультипликаторов; статистические методы. Оценщик не обладает данными о продаже акций компаний, занимающихся производством полиэтиленовой пленки, поэтому в данной оценке сравнительный подход не применялся. 6.3 Расчет стоимости предприятия доходным подходом Расчет стоимости бизнеса ЗАО «АЛИКОМ» по доходному подходу выполнен методом дисконтирования денежных потоков. Подробное описание методологии расчета приведено в разделе 4. 6.3.1 Выбор длительности прогнозного периода Как правило, в российской практике прогнозный период не превышает 3-5 лет. По окончании этого срока предприятие должно выйти на стабильные темпы роста. Для проведения расчетов необходимо учесть ожидаемый темп инфляции. Кроме того, точность прогноза напрямую зависит от числа прошедших анализируемых периодов. Вероятность ошибки будет тем больше, чем меньше по продолжительности будет прогнозируемый период, по сравнению с анализируемым. Определение длительности прогнозного периода основано на условии, что предприятием возврат заемных средств и процентов по кредитным обязательства будет осуществляться с 2008 по 2011 годы. Таким образом, можно сделать вывод, что, данное предприятие достигнет стабильных темпов развития к 2012 году, а период с 2008 по 2011 года можно считать прогнозным. 6.3.2 Методика расчета денежных потоков Прямой метод расчета денежного потока предполагает использование данных о физическом объеме производства по всей номенклатуре выпускаемой продукции с разбивкой по рассматриваемым периодам, а также полный свод затрат на производство и реализацию продукции. Косвенный метод расчета денежного потока состоит из восстановления значений денежного потока из финансовой отчетности предприятия за прошедшие отчетные периоды, анализа полученных данных с целью определения тенденции и последующего прогнозирования денежного потока на будущие периоды на основе выявленной таким образом тенденции. В рамках настоящего отчета для оценки стоимости пакета акций использовался косвенный метод расчета денежного потока. Основой прогнозирования дохода предприятия на 2008-2011 гг. являются имеющиеся договора. Для расчета чистых денежных потоков составлялся прогноз следующих показателей: ·        Выручка; ·        Себестоимость; ·        Коммерческие и управленческие расходы; ·        Прочие операционные доходы и расходы; ·        Внереализационные доходы и расходы; ·        Запасы; ·        Дебиторская задолженность; ·        Кредиторская задолженность. Величины анализируемых показателей в ретроспективном периоде находятся в разном временном измерении, что обуславливает их несопоставимость в силу действующих инфляционных процессов. Существует два варианта расчета денежных потоков: с учетом фактора инфляции и без его учета. Прогноз денежных потоков в данном случае несет в себе эту составляющую. 6.3.3 Расчет ставки дисконта Расчет ставки дисконта был произведен методом анализа рисков. В настоящий момент, несмотря на недостаточную надежность российского государства российского как заемщика, единственно приемлемым финансовым инструментом, доходность по которому можно рассматривать как безрисковую (в рамках российской экономики), представляются еврооблигации. Среди всех аналогов они обладают максимальным объемом выпуска, наличием большого количества разнообразных траншей и легкостью получения необходимой информации об их доходности (ее ежедневно публикуют средства массовой информации, например газеты "Коммерсантъ" и "Ведомости"). С другой стороны, более правильным было бы проводить расчеты в национальной валюте. Поэтому большими перспективами здесь обладают ОФЗ (при условии появления достаточно длинных траншей). Текущая доходность ОФЗ представлена в таблице. Бумага Дата погашения Дох к погаш., эфф. Россия, 25057 20.01.2010 6,08% Россия, 25058 30.04.2008 5,92% Россия, 26198 02.11.2012 6,52% Россия, 27019 18.07.2007   Россия, 27022 15.02.2006   Россия, 27024 19.04.2006   Россия, 27025 13.06.2007   Россия, 27026 11.03.2009 6,02% Россия, 28004 13.05.2009   Россия, 45001 15.11.2006 4,98% Россия, 45002 02.08.2006   Россия, 46001 10.09.2008 5,80% Россия, 46002 08.08.2012 6,33% Россия, 46005 09.01.2019   Россия, 46012 05.09.2029   Россия, 46014 29.08.2018 6,49% Россия, 46017 03.08.2016 6,54% Россия, 46018 24.11.2021 6,60% Россия, 48001 31.10.2018   Средняя   6,13% Таблица 44 Вид риска Оценка (1 - min вероятность, 10 - max вероятность) Приведен-ная оценка (в долях к масималь-ной оценке) Приоритет (1 - max важность, 3 - min важность) Коэффициент приоритета (для 1 приоритета - 10; для 2 - 5,5; для 3 - 1) Вес Показатель риска   I. Макроуровень             1. Изменение законодательства 1 0,1 2 5,5 0,500 0,050 2. Рост инфляции 2 0,2 2 5,5 0,500 0,100   S 11 1,000 15,00%   II. Мезоуровень             1. Рост конкуренции 2 0,2 2 5,5 0,333 0,067 2. Падение доходности 2 0,2 2 5,5 0,333 0,067 3. Ухудшение криминогенной обстановки 1 0,1 2 5,5 0,333 0,033   S 17 1,000 16,67%   III. Микроур-овень             1. Аварийные ситуации 1 0,1 2 5,5 0,333 0,033 2. Недостатки управления 2 0,2 2 5,5 0,333 0,067 3. Социальные конфликты 1 0,1 2 6 0,333 0,033   S 17 1,000 13,33%   Уровни риска Показатель Приоритет Коэффициент приоритета Вес Показатель риска   I. Макроуровень 0,150 3 1 0,133 0,020 II. Мезоуровень 0,167 3 1 0,133 0,022 III. Микроуро-вень 0,133 2 5,5 0,733 0,098   S 7,5 1,000 0,140   Итого риск банкротства 14,0%   Ставка дисконтирования     23,41%   где безрисковая ставка = 6,13%     Таким образом, ставка дисконта составляет 23,41% 6.3.4 Расчет стоимости предприятия методом дисконтирования денежных потоков (ДДП) В соответствии с заданием на оценку, в настоящем отчете оценивается 100 % пакет акций ЗАО АЛИКОМ». Следовательно, для расчета стоимости ЗАО «АЛИКОМ» следует применить денежный поток для собственного капитала. Методология расчета денежного потока для собственного капитала подробно описана ранее. Расчетные таблицы и описание доходного подхода приведены далее. Определение выручки. Выручка рассчитана для прогнозного и постпрогнозного периодов по формуле Выручка n = Цена n × Производительность n Заказчиком были предоставлены сведения по производительности за период 2005-2007 годы. На этих данных был построен тренд и выявлено уравнения y=7813x2-31335591x+31419456856,0002, которое позволило спрогнозировать производительность в прогнозный и постпрогнозный периоды. Стоимость за продукцию была спрогнозирована с учетом инфляции («Время новостей» № 74 от 29 апреля2008 года <#"538251.files/image019.gif">  Где CFt+1 -денежный поток постпрогнозного периода r- ставка дисконтирования g- показатель инфляции постпрогнозного периода t- последний прогнозный период 4 Текущ. стоимость реверсии = 16 718 874/((23,41%-5%)*(1+23,41) = 398 162 076 Расчет текущей стоимости бизнеса. Текущая стоимость бизнеса, рассчитана как сумма всех дисконтированных денежных потоков прогнозного периода и текущей реверсии: Таблица 58 периоды 1 2 3 4 5 Тек.ст-ть биз Дисконтированные денежные потоки 6193319 1 735 956 -22 627 183 -16 579 536 39 162 076 7 884 633 Стоимость 100% пакета акций ЗАО «АЛИКОМ», определенная на 01.01.2008 года доходным подходом, составляет: 884 633 рублей. 6.4 Согласование результатов оценки и определение итоговой величины стоимости После анализа результатов, полученных разными подходами, окончательная оценка стоимости устанавливается путем согласования результатов, исходя из того, какой подход в большей, а какой в меньшей степени отражает реальную рыночную стоимость оцениваемого объекта. Целью сведения результатов всех используемых методов является определение наиболее вероятной стоимости прав собственности на оцениваемый объект на дату оценки через взвешивание преимуществ и недостатков каждого из них. Эти преимущества и недостатки оцениваются по следующим критериям: . Достоверность, адекватность, обширность и достаточность информации, на основе которой проводится анализ; . Способность отразить действительные намерения типичного покупателя и/или продавца, прочие реалии спроса/предложения; . Действенность метода в отношении учета конъюнктуры и динамики рынка финансов и инвестиций (включая риски); . Способность метода учитывать структуру и иерархию ценообразующих факторов, специфичных для объекта, таких как местоположение, размер, потенциальная доходность и т.д. . Ограничительные условия, накладываемые на каждый из применяемых методов оценки. В рассматриваемом случае, согласованию подлежат результаты расчетов методом чистых активов затратного подхода и методам дисконтирования денежных потоков доходного подхода. При определении весовых коэффициентов были учтены следующие достоинства и недостатки подходов в оценке. Достоинства и недостатки доходного подхода. Преимущество доходного подхода в том, что в нем учитываются будущие условия деятельности предприятия. Главный недостаток - умозрительный характер, поскольку при прогнозных расчетах денежных потоков или ставок дисконта приходится прибегать к предположениям и ограничениям, носящим условный характер. Вес подхода - 0,5. Достоинства и недостатки затратного подхода. Основное преимущество затратного подхода в том, что основывается в большей части на достоверной информации о состоянии имущественного комплекса предприятия и поэтому менее умозрителен. Основной недостаток в том, что подход не учитывает будущие возможности предприятия в получении дохода. Вес подхода -0,5 Сравнительный подход не применялся. Согласование результатов Согласование результатов расчетов результат веса результат Доходным подходом 7 884 633 0,50 8 154 947 Сравнительным подходом 0 Затратным подходом 8 425 262 0,50 Оцениваемый пакет акций мажоритарный, поэтому скидку на неконтрольный характер пакета не требуется Таким образом, стоимость 100% пакета акций ЗАО «АЛИКОМ» по состоянию на 01.01.2008 года округленно составляет 155 000 рублей (Восемь миллионов сто пятьдесят пять тысяч) рублей Заключение Целью данной аттестационной работы было определение рыночной стоимости 100-процентного пакета акций ЗАО «АЛИКОМ» В Разделе 1 были рассмотрены основные методические подходы при оценке бизнеса и при оценке различных видов имущества: это понятие рыночной стоимости, принципы оценки, подходы и методы оценки, а так же рассмотрены объемы и этапы исследования. Основное содержание раздела - подходы и методы оценки - рассмотрены сначала в общетеоретическом плане, затем исследована их специфика для оценки бизнеса. Раздел 2 - анализ отрасли, к которой относится оцениваемое предприятие. Раздел 3 - анализ наилучшего и наиболее эффективного использования предприятия. Раздел 4 представляет собой финансовый анализ предприятия. Анализ финансового состояния включал в себя расчет показателей рыночной устойчивости, показателей ликвидности, деловой активности, рентабельности. В Разделе 5 производится расчет стоимости предприятия. Доходный подход к оценке предприятия представлен методом дисконтирования денежных потоков. Он включает в себя следующие процедуры: ·        Выбор длительности прогнозного периода. ·        Расчет денежных потоков. ·        Расчет ставки дисконта. ·        Определение текущей стоимости будущих денежных потоков и стоимости последующей продажи. Затратный подход представлен методом чистых активов, в рамках которого произведена корректировка всех статей баланса. По рыночной стоимости переоценивались следующие активы: недвижимость, транспорт, оборудование. Скорректированы стоимости следующих статей баланса: основные средства, дебиторская задолженность. Рыночный подход для оценки данного предприятия не применялся Результаты всех трех подходов к оценке бизнеса взвешивались для получения единой стоимости. Для взвешивания результатам подходов были присвоены весовые коэффициенты, пропорциональные достоверности исходной информации и точности применяемых методов, далее применена скидка на неликвидность оцениваемой доли. Предложения: в результате проведенного финансового анализа предприятия у оценщика есть предложения для руководителя: 1.       Необходимо изменить политику предприятия в оношении дебиторской задолженности. Требовать с покупателей продукции своевременной оплаты. Это приведет к снижению дебиторской задолженности и поведет за собой снижение и кредиторской задолженности, так как вовремя полученные деньги с продукции подзволят вовремя платить за сырье поставщикам. 2.       Сделать упор на маркетиг, работать и «наращивать» клиентскую базу, тем самым, увеличив производительность, занять большую долю рынка полиэтиленовой продукции в Самаре и близ лежайших областей. .        Свободную часть денег отдавать на погашение процентов по кредиту и долгосрочных и краткосрочных обязательст тем самым быстрее закрыть свою кредиторскую задолженность. Вывод: поставленная во Введении цель работы достигнута, задачи, необходимые для этого, решены. Рассчитана рыночная стоимость 100-процентного пакета акций ЗАО «АЛИКОМ». Список литературы 1. Бирман Г., Шмидт С. Экономический анализ инвестиционных проектов. - М.: ЮНИТИ, 1997. . Бочаров В.В. Финансовый анализ: Учеб.пособие. - Санкт-Петербург: ПИТЕР, 2001. . Булычева Г.В. Практические аспекты применения доходного подхода к оценке российских предприятий: Учеб.пособие. - М.: Институт профессиональной оценки, 1999. . Валдайцев В.С. Оценка бизнеса. Управление стоимостью предприятия. - М.: ЮНИТИ, 2001. . Воронцовский А.В. Методы обоснования инвестиционных проектов в условиях определенности. - Санкт-Петербург : СПбГУЭФ, 1999. . Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. Учеб.пособие. - Санкт-Петербург: ПИТЕР, 2001. . Григорьев В.В. Оценка предприятий: доходный подход. - М.: Федеративное изд-во, 1998. . Григорьев В.В., Островкин И.М. Оценка предприятий: имущественный подход. - М.: Дело, 1998. . Дегтяренко В.Н. Оценка эффективности инвестиционных проектов. - М.: Эксперт. Бюро-М, 1997. . Десмонд Г.М., Келли Р.Э. Руководство по оценке бизнеса. - М.: РОО, 1996. П.Ковалёв А.П. Оценка стоимости активной части основных фондов. - М.: Финстатинформ, 1997. . Козырев А.Н. Оценка интеллектуальной собственности. - М.: Экспертное бюро, 1997. . Комов Ю. Рыночная стоимость товарного знака. - Экономика и жизнь, 1995 №18. . Методические рекомендации по оценке инвестиционных проектов: Официальное издание. - М.: Экономика, 2000. . Модильяни Ф., Миллер М. Сколько стоит фирма? Теорема ММ. - М.: Дело, 1999. . Оценка земли/ Под ред. В.П.Антонова. - Владимир: из-во "Посад", 1997. . Оценка бизнеса/ Под ред. А.Г.Грязновой и М.А.Федотовой - М.: Финансы и статистика, 2000. . Переверзева Л.В. Оценка финансового состояния предприятия по критериям банкротства (несостоятельности): Учеб.пособие. - Санкт-Петербург: Изд-во СПбГУЭФ, 1997. . Родионова В.М., Федотова М.А. Финансовая устойчивость предприятия в условиях инфляции. - М.: Перспектива, 1996. . Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости: Энциклопедия Оценки. - Санкт-Петербург: Изд-во СПбГТУ, 1997. . Федотова М.А. Сколько стоит бизнес? - М.: Перспектива, 1996. . Фридмин Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Пер. с англ. - М.: Дело Лтд, 2001. . Хелферт Э. Техника финансового анализа. - М.: Аудит, 1996. . Черняк В.З. Оценка бизнеса. - М.: Финансы и статистика, 1996. . Экономический анализ. Под ред. М.И.Баканова и А.Д.Шеремета. - М.: Финансы и статистика, 2001. Похожие работы на - Оценка рыночной стоимости 100% акций ЗАО 'АЛИКОМ'   Оценка рыночной стоимости 100 % пакета акций ОАО СкачатьСкачать документ Информация о работеИнформация о работе Оценка рыночной стоимости имущественного комплекса строительного предприятия... СкачатьСкачать документ Информация о работеИнформация о работе Оценка рыночной стоимости 5-% пакета акций ОАО "Торговый Дом Москва-Москва" СкачатьСкачать документ Информация о работеИнформация о работе Оценка рыночной стоимости и стоимости восстановительного ремонта автомобиля... СкачатьСкачать документ Информация о работеИнформация о работе Оценка рыночной стоимости ЗАО "Олерон" СкачатьСкачать документ Информация о работеИнформация о работе Оценка стоимости СкачатьСкачать документ Информация о работеИнформация о работе Оценка рыночной стоимости автомобиля УАЗ Хантер СкачатьСкачать документ Информация о работеИнформация о работе Нужна качественная работа без плагиата? Другие дипломные работы по экономической теории Не нашли материал для своей работы? Поможем написать уникальную работу Без плагиата! Узнайте © 2003 - 2022 «Библиофонд» Обратная связь Пользовательское соглашение Политика конфиденциальности Полная версия Помощь по учебным работам Консультация по курсовой работе Консультация по дипломной работе ВКР Консультация по реферату Консультация по отчетам о практике