Фактический
срок накопления
|
Срок ипотечного
кредита
|
|
до 7 лет, %
|
до 15 лет, %
|
до 25 лет, %
|
до 30 лет, %
|
1-1,5 года
(365-550 дней)
|
1,53
|
1,28
|
1,22
|
1,21
|
1,5-2,5 года
(551-915 дней)
|
2,07
|
1,57
|
1,44
|
1,43
|
2,5-3,5 года
(916-1280 дней)
|
2,61
|
1,85
|
1,66
|
1,64
|
Более 3,5 лет
(более 1280 дней)
|
3,16
|
2,14
|
1,89
|
1,85
|
Поскольку существенное преимущество по ставке для ипотечного
кредита банку предложить сложно, эксперты делают вывод, что такой продукт, как
ипотечный депозит, носит имиджевый характер. Любой положительный информационный
повод, тем более такой, как расширение продуктовой линейки, может оказать
положительное влияние на информационный облик банка.
Специалисты склоняются к мнению, что ВТБ 24 заинтересован в
эффекте "первопроходца" и "пионера" рынка.
Представители самого ВТБ 24 напоминают, что для банка
ипотечный вклад это прекрасная возможность достаточно хорошо узнать
потенциального заемщика и понять все особенности его финансовых потоков.
Вице-президент ВТБ 24 Георгий Тер-Аристокесянц отметил:
"Поскольку программа является долгосрочной и предполагает предоставление
ипотечного кредита по завершении периода накопления клиентом первоначального
взноса на накопительном депозите, то к моменту получения кредита у банка и
клиента сформируется длительная история взаимоотношений, что позволит сделать
более правильный вывод о финансовом положении клиента".
Таким образом, программа позволяет начать формировать
долгосрочные отношения с потенциальным заемщиком задолго до оформления им
ипотечного кредита.
Например, если клиент уже представляет параметры будущей
сделки (стоимость квартиры, размер первоначального взноса, срок кредита) и
планирует накопить необходимую сумму для получения кредита в определенный
период, то представитель банка может рассчитать ориентировочный размер
ежемесячных взносов. Соответственно, регулярность в пополнении вклада и
выполнение рекомендаций банка могут выступить в качестве одного из показателей
платежной дисциплины будущего заемщика и добавить ему "баллов" при
рассмотрении заявки на кредит.
Перечисляя плюсы ипотечных вкладов, нельзя не напомнить, что
для банка они могут стать дополнительным источником ликвидности. Причем
ликвидность эта, скорее всего, будет долгосрочной, поскольку ипотечные вклады
предполагают длительный срок размещения (в случае с ВТБ 24 срок составляет два
или три года). При этом процентные ставки по таким вкладам преимущественно
выплачиваются ежегодно - другими словами, в случае досрочного отзыва банк
выплатит только часть начисленных процентов.
Ставка по такому вкладу обычно ниже ставки по прочим депозитам
банка. При этом срок накопления средств на первоначальный взнос достаточно
длительный. В результате подобный вклад позволяет формировать длинные пассивы
по более низкой цене.
Конечно, это четко продуманное решение, основанное, очевидно,
на определенных соображениях и прогнозах развития ипотечного рынка. Скорее
всего, это, желание нащупать потенциальных клиентов и занять интересную нишу в
случае устойчивого роста спроса.
Заместитель президента-председателя правления банка ВТБ24
сообщил, что на долю банка приходится 14% ипотечного рынка региона. С начала
года банк на покупку жилья в Самарской области выдал ипотечные кредиты 300
семьям на общую сумму 235 млн. рублей.
Планируется, что благодаря подписанному соглашению в
следующем году воспользоваться ипотечными программами банка смогут в два раза
больше семей.
Вячеслав Воробьев заявил, что на сегодняшний день
первоначальный взнос и размер процентной ставки по ипотеке являются одними из
самых низких на рынке. Первоначальный взнос составляет 20%, а процентная ставка
начинается от 8% годовых. Причем, по его словам, эти цифры постоянно снижаются.
2.3 Новые
кредитные продукты на ипотечном рынке
В последнее время наметились определенные положительные
сдвиги в ипотечном кредитовании. Несмотря на более чем ограниченную поддержку
со стороны органов государственной власти и высокие банковские риски, ставки по
кредитам хотя и медленно, но падают; требования к заемщикам становятся все
либеральнее, и все больше банков разрабатывают собственные ипотечные программы.
В настоящее время Самарским областным Фондом жилья и ипотеки
ведется работа по взаимодействию с Агентством по ипотечному жилищному
кредитованию в части обеспечения выполнения на территории Самарской области
следующих новых кредитных продуктов:
предоставление ипотечных кредитов молодым семьям с
использованием средств материнского (семейного) капитала;
реализация программы "Стимул", предусматривающей
предоставление АИЖК через своих региональных операторов целевых займов банкам
для кредитования застройщиков и дольщиков, а также для кредитования физических
лиц, которые участвуют в строительстве жилья эконом - класса;
реализация кредитного продукта "Новостройка",
направленного на стимулирование граждан, на приобретение квартир в новых и
строящихся домах.
Программа "Стимул", запущенная АИЖК для поддержки
ипотечного кредитования, при удачной реализации может затормозить рост цен на
недвижимость.
Для банка эта программа - возможность найти дополнительные
средства на кредитование, а также практически стопроцентная гарантия выкупа
непроданных квартир.
Кризис заставил многие банки свернуть свои программы
кредитования строительства, что может повлечь за собой необратимые последствия.
Одна из ключевых задач, поставленных перед АИЖК - это создание благоприятных
условий для банков, чтобы они начали активно кредитовать застройщиков.
Поэтому и программы, разработанные агентством, ориентированы,
в первую очередь, на первичный рынок. Мы стараемся стимулировать жилищное
строительство, поскольку только в этом случае можно говорить, что резкий рост
цен не начнется вновь.
Функционирование программы "Стимул" изображена
автором на рисунке 6.
1 - Целевой заем;
2 - Рефинансирование 100% ипотеки.
Рис.6 - Механизм программы "Стимул"
Одной из ключевых программ, реализуемой АИЖК, стала программа
"Стимул". Ее цель - стимулирование кредитования стройки как таковой
через кредитование застройщиков. Кроме того, программа направлена на
активизацию кредитования физических лиц, покупающих квартиры на этапе строительства
или в только что построенном жилье.
Программа имеет три ключевых преимущества.
Первое. Банки не обязаны использовать выдаваемые АИЖК деньги.
Заключая соглашение, банк получает гарантию, что в течение периода кредитования
своего строительного проекта он имеет доступ к займу АИЖК.
Причем по фиксированным параметрам. Стоимость займов с 1 июля
2010 года составляет для банков 8% годовых.
По мнению специалистов, такая ставка займа позволяет доводить
деньги до застройщика под 11-12%. Срок, на который заключается соглашение, - 2
года. Фактически это опцион.
Как это работает? Банк, заключает с нами соглашение под
определенный проект, мы контрактуем под него средства. Если у банка есть более
дешевые средства привлечения (а это возможно), он совершенно спокойно может кредитовать
строительный проект за счет своих источников. Но при этом в любой момент может
обратиться к источнику АИЖК, не неся дополнительных рисков.
Второе. Агентство заключает контракты на выкуп тех ипотечных
кредитов физических лиц в рамках проекта, которые банки предоставят на этапе
строительства. АИЖК обязуется контрактовать выкуп закладных на срок до двух
лет. Ранее агентство не шло на такие длинные сроки и не принимало на себя
жестких обязательств выкупа с фиксированными параметрами ипотечных портфелей
(стандартные сроки контрактирования у агентства по его действующим продуктам
6-8 месяцев).
Третье. Наличие уникального участника кредитных отношений -
гаранта сбыта, задача которого - выкуп нереализованных квартир по окончании
проекта. Если застройщик и банк не смогут реализовать квадратные метры на
рынке, то в действие вступит гарант. Есть два возможных механизма работы.
Классический механизм выглядит следующим образом: застройщик
получает деньги на строительство от банка (это могут быть средства банка или же
средства агентства), гарант сбыта, в свою очередь, обязуется выкупить
непроданные застройщиком квартиры с дисконтом.
Если ситуация складывается так, что застройщик не может
рассчитаться с банком по кредиту, то на этом этапе подключается гарант сбыта.
Банк выдает гаранту кредит, гарант тут же выкупает у застройщика
нереализованные квартиры, а застройщик погашает строительный кредит. Таким
образом, кредит, который выдал банк, теперь обеспечен залогом квартир, и АИЖК
выкупает его у банка. При этом агентство сразу, на этапе вхождения банка в
проект, заключает с банком договор, фиксирующий обязательство агентства
выкупить у банка кредит гаранту в случае его предоставления.
Гарантом сбыта сегодня может выступать региональный оператор
АИЖК, Фонд РЖС, любое другое юридическое лицо. Для того, чтобы стать ГС,
необходимо иметь не менее 30% собственных средств, которые будут потрачены на
выкуп нереализованных квартир, 70% средств гаранту сбыта выдается в кредит на 5
лет под 12% годовых.
АИЖК не регулирует, по каким ценам ГС выкупает жилье у
застройщика, однако обычно цены рассчитываются исходя из средней стоимости
квадратного метра жилья по данным Министерства регионального развития.
Учитывая, что это процентов на 20-25 ниже рынка, как раз получается, что
дисконт, с которым ГС выкупает, находится в районе 20-25 %.
В настоящее время принято решение, что будет работать
дополнительный механизм, когда гаранта сбыта как отдельного юридического лица
может и не быть, а его функция перекладывается на застройщика. По сути, это
дополнительное снижение рисков. У многих банков возникает вопрос: "Где
гарантия того что, через два года у гаранта сбыта, с которым заключено
соглашение, будет 30% собственных средств?" Предсказать это невозможно,
ведь на момент оценки формируется одна сумма, а спустя два года эта цифра может
измениться, а застройщик вкладывает как минимум 30% собственных средств в ходе
реализации проекта либо даже до получения кредита в банке.
На данный момент банкам, принявшим участие в программе,
обеспечивается целевое финансирование на кредитование строительства
многоквартирных домов эконом-класса и выдачу ипотечных кредитов для
приобретения квартир в этих домах.
Если за первые полгода реализации программы, с конца 2009
года до начала июня 2010 года, Агентство заключило с банками соглашений о
фондировании на сумму примерно в 8,5 млрд. рублей, то к середине октября, сумма
фондирования по подписанным соглашениям перевалила за 17 млрд. рублей.
По данным АИЖК на 22 октября, участниками программы стали 28
крупных банков, числе которых банки есть "Ак Барс" и
"ГПБ-Ипотека", Бинбанк, Газпромбанк, МБРР, МДМ-банк, НОМОС-Банк,
Ханты-Мансийский банк.
В рамках программы реализуются 59 проектов строительства
жилья общей площадью 821,5 тыс. квадратных метров во всех концах страны. Еще 111
проектов на сумму 31 млрд. рублей находятся на рассмотрении в АИЖК.
Немаловажной составляющей успеха программы "Стимул"
является то, эксперты продолжали ее активно дорабатывать, прислушивались к
пожеланиям участников рынка.
И это дало результат. Рост заключаемых соглашений, в первую
очередь, стал возможен благодаря высокой степени проработки Программы.
Благодаря этой программе и у банка, и у застройщика
автоматически снимается два главных риска: риск недостроя и риск нереализации
жилья.
Государственные программы по поддержке ипотечного рынка,
несмотря на скепсис многих игроков сработали даже быстрее, чем предполагалось
их разработчиками.
Например, уже 6 августа 2010 года, всего через месяц с начала
запуска инвестиционной программы по поддержке строительства доступного жилья и
ипотеки Внешэкономбанка (ВЭБ) прием заявок на участие в этой программе был
приостановлен, поскольку закончился отпущенный до 2012 года лимит в 150 млрд.
рублей.
В рамках программы ВЭБ обязуется выкупать ипотечные
облигации, обеспечением которых будут закладные по кредитам на приобретение
жилья в новостройках по ставке не выше 11% годовых с первоначальным взносом не
менее 20% от стоимости приобретаемого жилья.
Заявки на участие в программе подали Газпромбанк (30 млрд.
рублей), АИЖК (25 млрд. руб.), банк "Уралсиб" (20 млрд. руб.),
Ханты-Мансийский банк (7 млрд. руб.), Инвестторгбанк (6 млрд. руб.), банк
"Восточный" (5 млрд. руб.), банк "ЖилФинанс" (2,5 млрд.
руб.), Ассоциация ипотечных компаний (19,5 млрд. руб.).
Среди которых есть филиалы и в Самаре - это Сбербанк (30
млрд. руб.), ВТБ 24 (5 млрд. руб.)
Рассматривается вопрос о выделении дополнительных средств на
программу.
сентября 2010 года АИЖК разместило старший транш облигаций с
ипотечным покрытием класса А1 объемом 6,096 млн. рублей. Облигации были
размещены широкому кругу рыночных инвесторов.
Объем заявок превысил объем размещения более чем в два раза.
Цена размещения составила 101% от номинальной стоимости, что соответствует
доходности к ожидаемой дате погашения 8,43% годовых.
3. Проблемы и
направления совершенствования развития ипотечного кредитования в РФ
3.1 Проблемы
ипотечного кредитования
Отечественная ипотека, в отличие от зарубежной, обоснованно
расценивалась экспертами как надежный и эффективный финансовый инструмент. Выдаче
ипотечных кредитов предшествовали тщательная проверка платежеспособности
заемщика и предоставление солидного пакета документов.
Поэтому с полным правом можно сказать, что основой так
называемого ипотечного кризиса в России являются не проблемы отечественных
банков и законодательства, а исключительно негативное воздействие мирового
экономического кризиса.
Сокращение объема ипотечного жилищного кредитования
наметилось уже во второй половине 2009 года и дает о себе знать в 2010 году.
Ситуация на ипотечном рынке обсуждалась в июле и в августе на заседаниях Совета
и Президиума Совета по реализации национальных проектов и демографической
политике. Было отмечено, что руководство страны рассматривает ипотечное
кредитование как долгосрочную стратегическую задачу государственного значения.
По результатам обсуждения, в частности, дано поручение
Правительству РФ, Банку России и АИЖК к концу года разработать долгосрочную
стратегию развития ипотечного жилищного кредитования в России.
Основные параметры работы - повышение доступности ипотеки для
граждан за счет развития ипотечного страхования, формирование специальных
ипотечных программ строительства и приобретения жилья экономического класса,
стимулирование приобретения гражданами жилья, возводимого в рамках проектов комплексного
освоения территорий.
Для становления и развития системы долгосрочного ипотечного
кредитования необходимо предусмотреть решение следующих основных проблем:
. Одной из ключевых является проблема информационная. В
России пока отсутствует база данных по ипотеке, которая содержала бы
исчерпывающую статистическую информацию о темпах досрочного погашения ипотечных
облигаций, количестве и размере выданных кредитов по регионам, ипотечных
ставках. АИЖК предоставляет информацию на сайте www.rosipoteka.ru, однако она в
основном касается деятельности АИЖК, а не ипотечного рынка в целом. Нет единой
базы данных по ипотечному кредитованию.
. Недостаточное развитие инвестиционного бизнеса в банках в
целом. Процедуры секьюритизации (особенно если она проводится на внешнем рынке)
довольно сложна и до настоящего момента не так уж много российских банков могут
похвастаться наличием инфраструктуры "полного цикла", позволяющей им
не только выдавать кредиты населению, но и "упаковывать" сформированные
пулы кредитов в ипотечные ценные бумаги.
. Неразвитость вторичного рынка ипотеки и конкуренции. К
сожалению, в российском обществе банки пока не привыкли к здоровой конкуренции
в секторе ипотечного кредитования. Необходимо также развитие кредитования под
залог имеющейся недвижимости, новостроек, отработка механизма улучшения
жилищных условий с помощью кредитов, и т.д.
. Неразвитость земельной ипотеки обусловлена отсутствием как
такового рынка земельных участков, отсутствие единых кадастров землевладельцев,
и, как результат, невозможность развития системы кредитования под залог земли.
. Отсутствует государственный переселенческий фонд, который
позволил бы решать вопросы неплатежей по залогу вторичного жилья. Под
переселенческим фондом подразумевается государственный банк бюджетного жилья
для выселения неплательщиков по ипотечным кредитам из заложенных квартир.
Отсутствие переселенческого фонда существенно затрудняет залог вторичного жилья
для приобретения нового.
. Практически отсутствует эффективный механизм краткосрочного
рефинансирования для банков по адекватным рыночным ставкам (МБК под залог
ипотечных закладных) .
Наиболее эффективным, как с точки зрения государственных и
муниципальных финансов, так и системы ипотечного кредитования, способом
повышения доступности ипотечных кредитов является продажа жилья в кредит по
регулируемым (более низким) ценам. При этом снижение продажных цен достигается
за счет безвозмездного инвестирования бюджетных средств на цели приобретения
земельных площадок под застройку и создания соответствующей инженерной,
транспортной и социальной инфраструктуры. Такие кредиты могут без потери
качества включаться в соответствующие пулы кредитов с последующей
секьюритизацией.
Другим эффективным, с точки зрения бюджетных вложений,
способом повышения доступности ипотечных кредитов является создание
частно-государственной системы ипотечного страхования, направленной на
повышение качества кредитных продуктов путем снижения кредитных рисков для
первичных ипотечных кредиторов.
В любом случае использование государственной поддержки должно
носить исключительно адресный характер в пределах социальных норм жилья и
выделяться в отдельные социальные жилищные программы (социальная ипотека). По
мнению АСР и НАУИР, основными направлениями государственной поддержки должны стать
меры по нормативному правовому обеспечению развития ипотечного сегмента
российского фондового рынка, использованию инвестиционного потенциала
российской пенсионной системы, ломбардного списка Банка России и т. д.
В России государственная поддержка граждан, не располагающих
достаточными доходами для получения ипотечных кредитов на стандартных
банковских условиях, может быть организована через систему предоставления
безвозмездных субсидий для оплаты первого взноса при получении ипотечного
кредита и сокращения тем самым необходимого размера кредита.
Такая система софинансирования приобретения жилья гражданами
с помощью государства, при которой на долю собственных средств граждан в
стоимости квартиры приходилось бы 30%, на долю государственной субсидии в среднем
- 20-50% и на ипотечный кредит - 20-50%, повысит доступность ипотечных кредитов
для граждан и будет стимулировать платежеспособный спрос на жилье. Для оплаты
первоначального взноса при ипотечном кредитовании могут быть использованы
денежные сбережения заемщика или средства, полученные от продажи уже имеющегося
у него в собственности жилья.
Из-за небольших объемов выданных ипотечных кредитов,
соответствующих всего лишь 2 процентам ВВП, и фактически отсутствия ипотечного
сегмента российского финансового рынка - ничтожно малых объемов сделок по
секьюритизации, российской ипотеке не грозит кризис, подобный кризису,
разразившемуся на международных финансовых рынках.
Однако многие предпосылки кризиса характерны и для
российского ипотечного рынка.
. В основе системы ипотечного кредитования лежат тонкие
финансовые механизмы. Нарушение принципов их функционирования в результате непрофессионального вмешательства
регулирующих органов государства, либо их невмешательства (как это случилось в
США), а также в результате недобросовестного или безответственного отношения
определенной части профессиональных участников рынка (например, рейтинговых
агентств) приводит к самым серьезным негативным последствиям.
Заложенный в институте ипотеки потенциал по мере его развития
оказывает существенное воздействие на состояние всей национальной финансовой
системы, ее банковского сектора,
рынка ценных бумаг, рынка страховых услуг и пенсионной системы.
Поскольку устойчивость ипотечной системы является фактором,
определяющим безопасность страны в целом, государство не в праве отстраняться
от своих функций по регулированию
отношений между профессиональными
участниками рынка в части, напрямую влияющей на устойчивость финансовой
системы, действуя в соответствии с либеральным принципом: "рынок сам все
расставит по своим местам". С другой стороны, излишняя зарегулированность
отношений будет тормозить развитие рынка ипотечного кредитования.
Поэтому необходимо максимально способствовать развитию
механизмов саморегулирования ипотечного рынка. Стандарты и правила
саморегулирующих организаций, объединяющих профессиональных участников рынка,
направлены на повышение их
ответственности.
Именно в сочетании государственного регулирования и
согласованного с ним саморегулирования ипотечного рынка - путь к его
стабильному развитию.
. Увеличение объемов ипотечного кредитования существенно
зависит от транспарентности всех отношений и процедур в рамках системы
ипотечного кредитования для инвесторов, обеспечивающих рефинансирование
первичных ипотечных кредиторов. Именно инвесторы определяют все основные
правила игры на ипотечном рынке.
. Рынок ипотечного кредитования тесно связан с рынком
недвижимости.
Поэтому при увеличении объемов ипотеки необходимо внимательно
отслеживать ситуацию в инвестиционно-строительной деятельности, тенденции и
формирующие их факторы в плане динамики объемов строительства объектов недвижимости, продаж и цен на рынке.
В 2007-2008 годах у девелоперов возникли проблемы с
кредитованием строительства. Этот негативный фактор в сочетании с увеличившимися
рисками не реализации построенного жилья, а также начатой радикальной реформой
инвестиционно-строительной деятельности на основе Федерального Закона № 214-ФЗ
и перехода на аукционную продажу земельных площадок под застройку, существенно
снизили в 2008 году темпы ввода жилья (менее 3 процентов). Все это вызывает
озабоченности профессиональных участников ипотечного рынка.
. Развитое ипотечное кредитование обеспечивает доступность
жилья только для тех семей,
которые имеют
накопления и стабильные доходы,
достаточные для оплаты месячных платежей по ипотечным кредитам.
Лишь по мере роста доходов российских семей система
ипотечного жилищного кредитования сможет занять то доминирующее положение,
какое она занимает в большинстве экономически развитых стран.
Многие специалисты склонны видеть причины проблем не в самой
ипотечной системе, а в общих экономических показателях.
Мировая практика свидетельствует, что ипотека перспективна
там, где годовая инфляция не превышает 6% в национальной валюте. До тех пор,
пока разница между доходами населения и стоимостью недвижимости будет столь
велика, массовость не станет ее отличительной чертой. Иными словами, спрос
есть, но нет материального обеспечения.
С целью дальнейшего совершенствования системы банковского
ипотечного кредитования следует решить дополнительно следующие проблемы.
. Затратность для банка некоторых операций по ипотечному
кредитованию. По мнению автора, эффективность ипотечного кредитования может
быть повышена за счет передачи на условиях аутсорсинга ряда затратных операций
сторонним организациям.
В частности, первичный андеррайтинг заемщика можно поручить
ипотечным брокерам. Получив результаты первичной оценки
кредитоспособности заемщика со всеми прилагающимися к ипотечной сделке
документами, банк только организует их проверку. В этом случае сокращаются
сроки принятия решения о кредитовании, снижаются затраты банка, так как не
нужно формировать и содержать крупную по численности службу по оценке
кредитоспособности заемщика.
На аутсорсинговую основу можно перевести и взимание
проблемных долгов, используя для этого услуги коллекторских агентств. Это
особенно важно в условиях кризиса, когда наблюдается рост просроченной
задолженности по ипотечным кредитам. Но и в других условиях банкам
целесообразно привлекать к работе с проблемными кредитами коллекторские
агентства по следующим причинам:
высокие процентные ставки по ипотечным кредитам не только
снижают спрос на кредит, но в экстремальной ситуации вызывают рост невозврата
ссуд.
Так случилось в США: поскольку сначала уплачивают проценты, а
потом основной долг, то при возникшем ипотечном кризисе заемщики оказались не в
состоянии возвратить именно основной долг; суммы и сроки ипотечного кредита
велики, а, следовательно, велики и размеры ставших проблемными ссуд.
Для банков слишком затратно по времени и усилиям
"бороться" с проблемными кредитами. К тому же, это отвлекает внимание
от работы с обычными кредитами, повышая кредитный риск по ним; имеются
сложности с реализацией недвижимого имущества с целью возвращения долга. Эта
процедура длительная по времени. Такую работу может выполнять коллекторское
агентство. Это менее затратно для банков, так как они платят коллекторскому
агентству только в случае получения полезного результата.
. Недостаточность информации о кредитной истории заемщиков -
физических и юридических лиц. Не вся информация подобного рода поступает в
региональные кредитные бюро. В Центральном каталоге кредитных историй (ЦККИ)
Банка России сейчас накоплены титульные части кредитных историй, в сущности,
только по физическим лицам, и то не по всем заемщикам. Но у банков при развитии
производственного и земельного ипотечного кредитования возникает потребность в
информации о конкретной истории юридических лиц. Представляется целесообразным
применять единый подход к формированию каталога кредитных историй по физическим
и юридическим лицам. Этот процесс следует ускорить, особенно в условиях
современного финансового кризиса, который требует тщательного отбора клиентов
для кредитования с позиций их надежности.
. Затруднения с оценкой предмета залога
недвижимости. Реальная оценка залога важна для банков как для правильного
определения размера кредита, так и для выявления объема обеспечения, создания
резерва на возможные потери по ипотечным ссудам.
Российские стандарты оценки определяют, что оценщик при
проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования)
затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке (на выбор) .
С целью повышения достоверности информации, используемой
банком при андеррайтинге заемщика, автором видится необходимым обязательное
применение сразу всех или хотя бы не менее двух методов оценки залога,
переходящего в ипотеку, и отражения этого в отчете независимого оценщика.
Одновременное применение нескольких подходов при оценке залога,
во-первых, позволит более точно определить реальную рыночную стоимость объекта,
во-вторых, повысит самостоятельность банка в принятии решения о кредитовании на
основе выбранной им оценки.
. Неразвитость земельного ипотечного кредита,
несинхронностью его развития с жилищной ипотекой. Для решения этой проблемы
нужно:
создать законодательную базу по земельной ипотеке;
адаптировать позитивный опыт по жилищной ипотеке к земельной
ипотеке, а именно сформировать Федеральное земельное ипотечное агентство, подобно
Агентству по ипотечному жилищному кредитованию, которое в разумных пределах
будет рефинансировать банки на основе выпуска ипотечных ценных бумаг,
обеспеченных закладными листами на землю;
на крупные страховые компании возложить функции страхования сельхозпроизводителей
- заемщиков земельных ипотечных кредитов;
использовать институт ипотечных брокеров, которые
специализировались бы на поиске подходящих для клиента земельных ипотечных
программ;
организовать рынок ипотечных закладных на землю и встроить
его в более сложный рынок ценных бумаг;
усовершенствовать оценку земли.
Региональные различия динамики банковских рынков не так
заметны и связаны скорее со спецификой самих товарных рынков. Регионы-лидеры
так и остались лидерами. Каких-то принципиальных различий в политике и
действиях банков, имеющих централизованное управление из головного офиса в
Москве, не наблюдается.
Активность же региональных банков за последние 9 месяцев
2010года значительно упала из-за более жесткой ситуации с ликвидностью, нехваткой
депозитной базы и невозможностью удержать кредитные ставки в границах среднего
ценового коридора.
3.2
Направления развития ипотечного кредитования в Самарской области
Актуальной остается задача формирования объективной оценки
ситуации на рынке недвижимости в глазах клиентов банков - населения.
Сегодня звучат голоса в поддержку субсидирования
процентных ставок по ипотечным кредитам. Аргументы сторонников такого
подхода продиктованы интересами скорейшего возрождения ипотечного кредитования
в докризисных масштабах, когда объемы выдачи кредитов росли
динамично.
Такой подход заслуживает внимания и изучения, хотя в основе
роста ипотеки должны быть все же рыночные инструменты.
Следует отметить, что даже если ставка по ипотеке станет
сравнительно доступной для населения, объем выдачи новых кредитов банками будет
зависеть от долгосрочных источников финансирования.
Банкам необходимы долгосрочные капиталы. А в их
отсутствие целесообразно изыскивать возможности частичного использования
средств из федерального бюджета, накопительной части Пенсионного фонда
и т.д.
Клиентам банков предоставлена возможность направлять средства
материнского капитала на погашение долга и уплату процентов по ипотечным
кредитам. По прогнозам, в 2010 г. с заявлениями о распоряжении средствами
материнского капитала на указанные цели в размере свыше 100 млрд. руб. намерено
обратиться около 350 тыс. граждан РФ.
Агентство по реструктуризации ипотечных кредитов (АРИЖК),
созданное в целях оказания помощи проблемным заемщикам, весь нынешний год демонстрирует
готовность к расширению реструктуризации ипотеки. В частности, упрощены условия
допуска к участию в программе реструктуризации, сокращен перечень
предоставляемых документов, увеличен список заемщиков, обладающих правом на
такую поддержку, за счет имеющих неисполненные обязательства по ипотечным
кредитам, выданным до 1 июля 2009 г. Действие программы распространяется также
на кредиты, взятые на капитальный ремонт под залог квартиры. Таким образом, для
оживления ипотеки в этом году сделано уже немало.
Для большинства населения ипотечное кредитование стало
практически недоступным, тормозится развитие программ в рамках реализации
национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам
России",
Развивать внутренние источники долгосрочного финансирования
необходимо в нескольких направлениях: через вторичный рынок ипотечных ценных
бумаг, пенсионные фонды, стройсберкассы.
Развивая тему организации строительных сберегательных касс
(ССК) в России, преимущества их внедрения как сбалансированной модели срочности
активов и пассивов.
Так, клиенты получают долгосрочное инвестирование.
Государственный интерес заключается в повышении устойчивости
кредитно-банковской сферы в целом, а также в диверсификации кредитных рисков,
реализации задач национального проекта.
Финансово-кредитные организации имеют "длинные"
качественные пассивы и стабильный доход на долгосрочную перспективу от
обслуживания участников ССК.
Для оживления ситуации на рынке необходимо искать внутренние
источники долгосрочного финансирования жилищного кредитования, независимые от
негативного влияния внешнеэкономических кризисов и субсидирования государства.
В развитых странах таких источников несколько. Они отличаются способами
привлечения ресурсов и рисками таблица 7.
Таблица 7
Источники финансирования жилищного кредитования, используемые
развитыми странами
Источник
финансирования
|
Розничные банки
|
Вторичный рынок
ипотечных ценных бумаг
|
Источник
ресурсов
|
Средства
населения и юридических лиц, межбанковские кредиты и займы на финансовом
рынке
|
Средства
физических лиц
|
Институциональные
и частные инвесторы
|
Основной способ
привлечения ресурсов
|
Депозиты и
счета различной срочности
|
Вклады на
длительный срок
|
Вторичные
ипотечные ценные бумаги
|
Риски
|
Риск
ликвидности, риск несогласованности сроков пассивов и ипотечных активов
|
Риск
возникнове- ния финансовой пирамиды, риск недостатка участников и их средств
|
Рыночный риск
эмитента, риск инвестора, принимаю- щего кредитные и прочие риски по пулу
ипотечных бумаг
|
Одновременно при внедрении данной системы банки получают
источник качественных "длинных" денег, а кредитные программы в рамках
ССК носят самофинансируемый характер. Стоимость же ресурса для кредитования
более чем в 2 раза дешевле рыночной. Более взвешенный подход участников ССК при
оценке своих финансовых возможностей и высокий уровень их мотивации в
приобретении жилья приводят также к снижению проблемных активов в целом по
портфелю жилищных кредитов.
А это - еще один стимул для развития в банках такого
направления.
Рассматривая правовые условия для успешного функционирования
строительных сберегательных касс, выступающие обратили внимание на
необходимость развития соответствующего правового поля, которое должно
обеспечить прозрачные и понятные механизмы функционирования ССК и не позволит
им перерастать в финансовые пирамиды, а также на регулирование и поднадзорность
их деятельности, поддержку и стимулирование участников со стороны государства.
Но главным фактором, "голосующим" за развитие
стройсберкасс как в России, следовательно и на уровне региона может стать
успешный опыт наших соседей - Германии, Чехии, Казахстана.
Специалисты отмечают необходимость развития нового
направления жилищного кредитования в России. И определенные шаги здесь уже
предприняты: в частности, разработан и находится на рассмотрении в Госдуме
законопроект "О строительных сберегательных кассах".
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию совместно с
Министерством экономического развития РФ, Министерством регионального развития
РФ, Министерством финансов РФ, Центральным банком РФ, Федеральной службой по
финансовым рынкам (ФСФР) подготовили проект долгосрочной Стратегии развития
ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года
<http://www.rusipoteka.ru/files/strategiya_razvitiya_ipotechnogo_rynka/%25%25%25%25%25>.
19 июля 2010 года правительство РФ одобрило данную стратегию.
Стратегия определяет основные ориентиры развития российского
ипотечного рынка на ближайшие два десятилетия, а также статус АИЖК как
института развития ипотеки в стране. В этом качестве АИЖК будет продолжать
проводить мероприятия по повышению доступности ипотеки, вести деятельность по
поддержке заемщиков, испытывающих трудности с погашением ипотечного кредита,
развивать рынок рефинансирования и вторичный рынок ипотеки. Важными задачами
названы создание фондов маневренного жилья в стране, содействие сокращению
срока обращения взыскания на предмет залога по ипотечному кредиту.
Согласно стратегии ипотечный кредит должен стать основным
механизмом приобретения жилья в собственность для среднего класса.
Предполагается, что к 2030 году приобретение, строительство, наем жилья с
помощью ипотечного кредитования и других форм жилищного финансирования станут
доступными для 60% российских семей. Средневзвешенная ставка по кредиту должна
снизиться до 6% годовых в рублях (при условии, что инфляция достигнет 4%
годовых).
Разработчики стратегии оговариваются, что ее реализация зависит от
внешних ограничений, связанных с макроэкономической конъюнктурой, динамикой
уровня доходов населения и их дифференциации, политическими и демографическими
рисками, региональными и местными социально-экономическими особенностями.
Согласно стратегии, повышение доступности ипотечных кредитов
должно осуществляться за счет создания условий для объективного повышения
доходов населения, стабилизации цен на жилье, снижения процентных ставок по
кредитам, а не за счет искусственного улучшения условий кредита в надежде на
непрерывный рост рынка.
Достижение плановых показателей, по замыслу разработчиков, в значительной
мере зависит от развития системы ипотечного страхования. Ипотечное страхование
должно перераспределить риски в ипотечном кредитовании, позволяя снизить размер
первоначального взноса и процентной ставки по кредиту, за счет чего повысится
доступность ипотеки.
По мнению разработчиков стратегии, достижение запланированных
результатов возможно только при жестком соблюдении требований, ограничивающих
"аппетит к риску" кредиторов, особенно в условиях растущего рынка.
В частности, размер первоначального взноса по ипотеке не должен
составлять меньше 20-30% от стоимости заложенного жилья, а при наличии
ипотечного страхования - меньше 10%. Обращается внимание, что поддержка
заемщиков в виде долгосрочного субсидирования процентной ставки за счет
бюджетных средств несет в себе скрытые риски как для бюджетов, так и для
заемщиков и кредиторов, и не является приемлемым механизмом помощи заемщикам.
Для развития ипотечного кредитования в нашей стране так и на
уровне региона Самарской области в настоящее время одними из основных
источников финансирования жилищного строительства становятся банковские кредиты
населению.
В связи с этим важное значение имеет создание различных форм
финансово-кредитного механизма:
институты залога недвижимости, ипотечный кредит, вторичный
рынок закладных;
расширение перечня имущества, сдаваемого в залог; создание
разветвленной сети ссудосберегательных касс и жилищно-строительных банков;
предоставление предприятиями кредитов и ссуд своим работникам
под льготный процент и погашение уже полученных ими кредитов;
льготное или бесплатное предоставление инженерно
подготовленных участков земли под жилищное строительство;
создание сети страховых компаний по страхованию долгосрочных
ссуд.
Любой ипотечный рынок нуждается в системах защиты: важно не
только развитие механизмов предоставления ипотечных кредитов - андеррайтинга
заемщиков, оценки предметов залога, но и механизмов длительного
функционирования и обслуживания задолженности.
Ипотечный кредит - длинное обязательство, средний срок
которого составляет 17 лет. И ни один, даже самый дисциплинированный заемщик,
обладающий на момент получения кредита отличной платежеспособностью, не может
быть уверенным в том, что в течение длительного срока он сможет обеспечить
своевременное внесение платежей.
Именно поэтому на ипотечном рынке должны существовать
постоянно действующие механизмы поддержки заемщиков в период временного
ухудшения платежеспособности, не влекущие увеличения резервирования. Речь идет
именно о временном снижении платежеспособности (например, при рождении ребенка
или смене места работы) - только в этом случае целесообразно реструктурировать
задолженность, предоставляя заемщику время на восстановление.
Для банковско-небанковских учреждений в ипотечном
кредитовании важны: устойчивость, законность кредитных отношений; твердое
обеспечение предоставляемых кредитных средств и возможность развития вторичного
рынка ценных бумаг, а для залогодателя и залогодержателя - гарантии выполнения
договорных отношений.
Заключение
Ипотека - это одна из форм залога
<http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%97%D0%B0%D0%BB%D0%BE%D0%B3_%28%D0%B3%D1%80%D0%B0%D0%B6%D0%B4%D0%B0%D0%BD%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B5_%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%B2%D0%BE%29>,
при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности
должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства
приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.
Суть функционирования института ипотеки модели состоит:
в накоплении пула ипотечных жилищных кредитов (пула
закладных) на балансах первичных кредиторов или ипотечных кондуитов;
дальнейшей продажей его компании - агенту (специальному
ипотечному агенту в российской терминологии);
секьюритизации этого пула и выпуска ипотечных ценных бумаг
(вторичных закладных), размещаемых на финансовых рынках.
На современном этапе можно условно выделить две основные
схемы организации ипотечного рынка: одноуровневая и двухуровневая.
Эти две базовые схемы различаются по следующим основным
признакам: по степени участия кредитных учреждений в процессе кредитования и
инвестирования и участию или не участию заемщика в образовании
организационно-правовой формы кредитного института и его финансовых активов.
В Российской Федерации функционирует
двухуровневая схема ипотечного кредитования, обязательным условием которой
является наличие специального агентства - ОАО "Агентство по ипотечному
жилищному кредитованию" (далее АИЖК), основным уставным направлением
деятельности которого является обеспечение ликвидности российских коммерческих
банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет
покупки прав требований по таким кредитам на средства, привлекаемые путем
размещения облигаций Агентства на фондовом рынке.
Положительными моментами двухуровневой
схемы в первую очередь являются: существенное расширение источников
финансирования операций по ипотечному кредитованию; перераспределение рисков
между кредиторами; возможность перераспределения ресурсов между регионами и
секторами экономики, что является существенным и для России.
В 2009 году российская банковская система преодолевала
негативные последствия мирового финансового кризиса, ставшего причиной
ухудшения финансового состояния кредитно-финансовых организаций.
Основной причиной значительного снижения
объемов ипотечного жилищного кредитования банками явилось удорожание кредитных
ресурсов, возрастающие риски вложений в долгосрочные активы при снижении
возможности рефинансирования ранее выданных кредитов.
На сегодня имеются две основные стратегии привлечения банками
финансовых ресурсов для ипотечного кредитования:
во-первых, ориентация на
"розничные" источники кредитных ресурсов (депозиты населения и
юридических лиц);
во-вторых, ориентация на
"оптовые" источники кредитных ресурсов (кредитные линии, открытые
одним банком или консорциумом банков; средства, предоставленные пенсионными
фондами и страховыми организациями; целевые облигационные займы). Конечно,
привлечение ресурсов из "оптовых" источников является наиболее
предпочтительным.
Однако в данном случае необходимо развитие
целостной системы ипотечного кредитования, включающей в себя как первичный, так
и вторичный рынок таких кредитов, обеспечивающий также рефинансирование банков
со стороны Банка России.
Банк, стремящийся самостоятельно привлечь
ресурсы для ипотечного кредитования, сталкивается с отсутствием на рынке
ресурсов, которые можно было бы привлечь на сроки, необходимые для ипотеки (не
менее 5 лет).
Сегодня на эти сроки реально
осуществляется кредитование только за счет собственных ресурсов банка. Поэтому
без государственной поддержки ресурсной части подобных сделок объем предложения
по ипотечному кредитованию еще долго не сможет приблизиться к объему спроса.
Не обеспечена целостность системы, так как отдельно
функционируют производственная, земельная и жилищная ипотека, что не обеспечивает
синхронное развитие разных видов ипотек. В теоретическом плане следует отметить
взаимосвязь всех ипотек. В качестве предмета ипотеки выступает земля вместе с
недвижимостью. Поэтому имеется связь производственной ипотеки с земельной и
земельной ипотеки с жилищной. Это может служить основанием для обоснования
необходимости формирования единой системы банковского ипотечного кредитования,
объединяющей все типы ипотек и функционирующей на базе единых принципов,
характерных для систем, но с учетом специфики каждой из ипотек.
Построение банковской системы ипотечного кредитования не
завершено по субъектному составу. Практика вызывает необходимость
функционирования новых институтов, в том числе институтов рефинансирования и
секьюритизации, ипотечных агентств и брокеров, выполняющих контрольно -
посреднические функции.
Имеются нарушения принципа совместимости, в том числе
отмечается противоречивость целей развития разных моделей ипотек, неслаженность
действий банков и инфраструктурных организаций.
С целью стимулирующего воздействия на развитие ипотеки в
целом или отдельных его видов Банк России мог бы установить особые нормы
регулирования по банкам, занимающимся ипотечным кредитованием, так как,
имеющихся для регулирования деятельности таких банков норм недостаточно.
Есть только особые нормативы по банкам, выпускающим ипотечные
облигации. Но этот инструментарий используется очень редко. Банк России также
мог бы воспользоваться своим правом, предусмотренный законом "О
центральном банке РФ (Банке России)" дифференцировать нормы отчисления в
фонд обязательного резервирования по разным банкам.
Учитывая, что ипотека расценивается как важное направление
инновационной экономики, можно было бы снизить нормы обязательного
резервирования по банкам, активно занимающимся ипотечным кредитованием, но эти
меры можно реализовывать только после выхода банков из кризиса.
В связи с выявленными выше недостатками сейчас нужно взять на
вооружение принцип совершенствования, который касается разных направлений и
аспектов ипотечного кредитования. Это относится и к стимулированию. В условиях
современного кризиса следует усилить государственное стимулирование развития
ипотеки с помощью финансовой поддержки. Она должна быть, как минимум,
двухуровневой.
На первом уровне ресурсы бюджета и суверенных фондов, в том
числе фонда национального благосостояния, следует направлять для подкрепления
ресурсов госкорпорации - Банка развития.
На втором уровне через Банк развития средства целесообразно
направлять тем банкам, избранным направлением которых является реализация
ипотечных программ. Для стимулирования развития ипотеки, главным образом,
земельной, можно было бы таким банкам снизить налог с прибыли.
Автор полагает, что реализация изложенных в работе
рекомендаций и предложений позволит повысить результативность функционирования
системы банковского ипотечного кредитования.
Список
использованной литературы
1.
Конституция Российской Федерации 1993г.
.
Гражданский кодекс РФ I часть в ред. от 27 июля 2006г. №138-ФЗ; II часть в ред. от
2.02.2006 №19-ФЗ;
.
Федеральный закон "Об ипотеке (залоге об ипотеке)" от 16.06.1998г.
№102-ФЗ;
.
Федеральный закон об ипотеке (залоге недвижимости) РФ N 102-ФЗ от 9 июля 1998
года (с изменениями и дополнениями от 17.07.2009 N 166-ФЗ).
.
Федеральный закон о залоге РФ N 102-ФЗ от 16.07.1998 (с изменениями и
дополнениями от 26.07.2006 N 129-ФЗ)
.
Жилищный кодекс РФ (ФЗ РФ от 31.12.2005г. №199-ФЗ);
.
Постановление Правительства РФ "Об утверждении стандартов оценки" от
6 июля 2001 г. №519 (с изменениями от 30 декабря 2007 г.).
.
Закон Самарской области "Об ипотечном жилищном кредитовании в Самарской
области" № 96-ГД от 22.06.2004 года в редакции от 05.10.2009 года №101-ГД
.
Постановление Правительства Самарской области № 193 от 03.04.2009 года "Об
утверждении областной целевой программы "Молодой семье - доступное
жилье" на 2009 - 2012 годы"
.
Постановление Губернатора Самарской области "Об утверждении устава
Самарского областного фонда жилья и ипотеки" от 27.12.1999 года № 370
.
Белоглазова Г.Н., Кроливецкая Л.П. Банковское дело. - СПб.: Питер, 2010. - 384
с.
.
Глазкова О.А., Пути и проблемы развития кредитования / О.А. Глазкова //
Банковское кредитование, - 2008 - № 4
.
Гойхер, О.Л., Закирова, М.И. Текущее состояние ипотечного кредитования в России
/ Гойхер О.Л., Закирова М.И. // Экономика региона - 2007. - №18. - (часть 2)
.
Довдиенко И.В. Ипотека. Управление. Организация. Оценка.: учеб. пособие для
студентов вузов / И.В. Довдиенко. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2009. - 253 с.
.
Жуков Е.Ф., Максимова Л.М., Печникова А.В. и др. Деньги. Кредит. Банки: Учебник
для вузов. - М.: Юнити, 2008. - 622 с.
.
Иванкина Н. Проблемы ипотеки в России / Н. Иванкина // Общество и экономика. -
2008. - №1. - С.91-99.
.
Ильин И.Е., Региональные проблемы многофилиальных банков / И.Е. Ильин, //
Управление в кредитной организации, - 2008, - № 5
.
Каурова Н.Н., Ипотечное жилищное кредитование как механизм социальных
инвестиций государства / Н.Н. Каурова // Банковское кредитование, - 2008 - № 5
.
Кадук С. Американский кризис subprime-кредитов и его влияние на российский рынок / С.
Кадук // РЦБ. - 2008. - №3 (354). - С.22-24.
.
Кудрявцев В.А. Основы организации ипотечного кредитования: учеб. пособие / В.А.
Кудрявцев. - М.: Издание Тихомирова М.Ю., 2009. - 389 с.
.
Кейнс Дж.М. Общая теория занятости, процента и денег. М.: Гелиос АРВ, 2007. -
230с.
.
Катаева Ю.В. Факторы развития регионального рынка жилищного строительства:
иерархический подход // Актуальные вопросы современной науки: сб. науч. тр. /
под общ. ред. C. C. Чернова. Новосибирск: СИБПРИНТ, 2008. - 180 с.
.
Конькова Е.С., Ипотечное кредитование в условиях финансового кризиса: есть ли
сегодня перспективы у ипотеки? / Е.С. Конькова // Банковский ритейл - 2008 - №
4, с.37
.
Косарева, Н., Туманов, А. Ипотечный кризис в США: причины и уроки для России /
Н. Косарева, А. Туманов // Рынок ценных бумаг - 2007. - №20, с.29
.
Костина Е.А., Стратегии развития банковской региональной сети / Е.А. Костина //
Банковское кредитование, - 2008, - № 5
.
Логинов, М. Система ипотечного жилищного кредитования в России: проблемы и пути
решения / М. Логинов // Деньги и кредит. - 2007. - №4. C.22-30
.
Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного кредитования и перспективы его
использования в России / В.В. Меркулов. - СПб.: Издательство "Юридический
центр Пресс", 2003. - 360 с.
.
Пашутинская Е. Ипотеку взяли на гарантию // КоммерсантЪ, № 50 от 23.03.2009.
.
Полякова М.Б. Развитие рынка ипотечного кредитовании в России / М.Б. Поляков //
Экономика строительства. - 2008. - №3. С.16-26.
.
Рубцов Б.Б. Фондовый рынок США // Портфельный инвестор, 2008, № 3. С.17.
.
Резванова Л.М. Механизм секьюритизации в системе рефинансирования ипотечного
кредитования // Банковское кредитование, 2008, № 1
.
Резванова Л.М., Потенциал региональных рынков ипотечного кредитования / Л.М.
Резванова, // Банковский ритейл, - 2008 - №1
.
Рыкова И.Н., Фисенко Н.В., Тенденции развития ипотечных программ российских
банков / И.Н. Рыкова, Н.В. Фисенко // Банковское кредитование, - 2008 - № 2
.
Сапир Ж., От финансового кризиса - к глобальным изменениям. Как ипотечный
кризис стал мировым и какие изменения ожидают мировую экономику / Ж. Сапир //
БДМ. Банки и деловой мир, - 2008 - № 11, с.31.
.
Сведенцов В.Л., Новое в ипотечных программах коммерческих банков и перспективы
развития ипотеки в России / В.Л. Сведенцов // Банковское кредитование, - 2008 -
№ 5, с.36
.
Смирнов Е.Е., Перспективы ипотеки в России: бум или стагнация? / Е.Е. Смирнов,
// Банковское кредитование, 2008 - № 1.
.
Смирнов Е.Е., Секьюритизация в России: на подступах к фундаментальному закону /
Е.Е. Смирнов, // Регламентация банковских операций. Документы и комментарии, -
2008, - № 5
.
Смирнов И.Е., Ипотечное кредитование: перспективы связаны с активностью
государства / И.Е. Смирнов // Банковское кредитование, - 2008 - № 4
.
Стратегия развития финансового рынка Российской Федерации на период до 2020
года (утв. распоряжением Правительства РФ от 29 декабря 2008 г. № 2043-р)
.
Тофанюк Е., Шоковая терапия АИЖК: чтобы ипотечный рынок мог развиваться быстрее
/ Е. Тофанюк // Банковское обозрение, - 2010 - № 10
.
Ширинская Е.Б. Операции коммерческих банков: российский и зарубежный опыт. -
М.: Наука, 2008.370 с.
.
Чепенко С. Перспективы российского рынка ипотечного кредитования в 2008 г. / С.
Чепенко // РЦБ. 2008. - №3 (354). С.18-21.
43. Журнал
Коммерсантъ (Самара) № 214 (4512) от 19.11.2010
<http://www.kommersant.ru/regions/region.aspx?regionid=63&date=20101119>
. Журнал
Банковское обозрение А. Шелковый / АИЖК хочет затормозить рост цен на квартиры
// №8. август 2010
. Приоритетные
национальные проекты - http://national. invur.ru.
. Официальный
сайт ООО Консалдинг. Кредит. Ру - <http://www.credits.ru>
. Официальный
сайт Ипотечное кредитование - это. Шаг за шагом. -
<http://www.ipohelp.ru>
. Аналитический
портал Рос Бизнес Консалтинг - http://realty. rbc.ru
<http://realty.rbc.ru>
. Официальный
сайт РБК - Личные финансы - http://credit. rbc.ru <http://credit.rbc.ru>
. Официальный
сайт Интерфакс Россия - <http://www.interfax.ru>
. Интернет журнал
о недвижимости - <http://www.metrinfo.ru>
. Официальный
сайт Сбербанка россии - http://www.sbrf.ru
. Официальный
сайт Самарского областного фонд жилья и ипотеки - http://www.fond-samara.ru/
. Официальный
сайт http://www.vtb24.ru/
Приложение
Основные параметры, по которым отличаются ипотечные программы
банков г. Самары и Самарской области
Информация о банке,
Ипотечные программы
|
Сумма кредита
|
Процентная
ставка
|
Срок погашения
кредита
|
Условия
досрочного погашения кредита или отсрочки
|
Обеспечение
|
СБЕРБАНК РОССИИ
Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (Сбербанк
России) создан в форме акционерного общества открытого типа в соответствии с
Законом РСФСР "О банках и банковской деятельности в РСФСР".
Учредителем и основным акционером Сбербанка России является Центральный банк
Российской Федерации (свыше 60% акций уставного капитала). Сбербанк России
зарегистрирован 20 июня 1991 г. в Центральном банке Российской Федерации.
Портфель ипотечных кредитов на начало 2006 года составил 72 млрд. рублей.
|
|
|
|
|
|
1. Кредит на
недвижимость Кредит на приобретение, строительство, ремонт (отделку),
реконструкцию объекта недвижимости под различные формы обеспечения.
|
Максимальный
размер кредита определяется без учета платежеспособности заемщика и не должен
превышать одновременно 50% оценочной стоимости суммарного актива и 65%
покупной стоимости объекта недвижимости.
|
- В рублях:
16% В иностранной валюте: 11%
|
До 20 лет.
|
Может быть
предоставлена отсрочка в погашении кредита на период строительства,
реконструкции объекта недвижимости, не более чем на два года с даты
заключения кредитного договора. Отсрочка по уплате процентов не
предоставляется.
|
Различные формы
обеспечения за исключением залога кредитуемого объекта недвижимости.
|
2. Кредит
"Ипотечный +" Кредит на приобретение, строительство объекта
недвижимости, строящегося (построенного) с участием кредитных средств
Сбербанка России.
|
Максимальный
размер кредита определяется без учета платежеспособности заемщика и не должен
превышать одновременно 50% оценочной стоимости суммарного актива и 65%
покупной стоимости объекта недвижимости.
|
- В рублях: 15%;
после предоставления в банк надлежаще оформленного документа, подтверждающее
го государственную регистрацию ипотеки объекта недвижимости в пользу банка -
14% В иностранной валюте: 10,8%; после предоставления в банк надлежаще
оформленного документа, подтверждающего государственную регистрацию ипотеки
объекта недвижимости в пользу банка - 10,6%
|
До 20 лет.
|
Может быть
предоставлена отсрочка в погашении кредита на период строительства,
реконструкции объекта недвижимости, не более чем на два года с даты заключения
кредитного договора. Отсрочка по уплате процентов не предоставляется.
|
Под залог
кредитуемого объекта недвижимости. На период до оформления в залог
кредитуемого объекта недвижимости - залог имущественных прав на возводимый
объект недвижимости.
|
3. Молодая
семья Кредит для семьи, в которой хотя бы один из супругов не достиг 30-ти
летнего возраста, или неполной семья (семья с одним родителем и ребенком /
детьми), в которой мать (отец) не достиг 30-ти летнего возраста.
|
Максимальный
размер кредита определяется на основании оценки платежеспособности заемщика и
не может превышать 95% покупной (инвестиционной / сметной) стоимости объекта
недвижимости - для молодой семьи с ребенком (детьми) и 90% покупной стоимости
объекта недвижимости - для молодой семьи, не имеющей детей.
|
- В рублях:
16% В иностранной валюте: 11%
|
До 20 лет.
|
Может быть
предоставлена отсрочка в погашении основного долга (с общим увеличением срока
кредитования до 5 лет): на период строительства объекта недвижимости, но не
более чем на два года; при рождении ребенка (детей) в период действия
кредитного договора до достижения им (ими) возраста трех лет. Отсрочка по
уплате процентов не предоставляется.
|
Различные формы
обеспечения, за исключением залога кредитуемого объекта недвижимости.
|
КИТ ФИНАНС КИТ
Финанс как инвестиционный банк был создан в ноябре 2001 года. Вышел на рынок
ипотеки в конце 2005 года. С ноября 2005 года банк выдал 600 ипотечных
кредитов на общую сумму более 700 млн. рублей. Ипотечный портфель банка КИТ
Финанс на конец апреля 2006 года составил 1 млрд. руб.
|
|
|
|
|
|
1. Основная
программа ипотечного кредитования КИТ Финанс
|
От 300 000
рублей (10 000 долларов США) до 60 000 000 рублей (2 000 000 долларов США).
Размер первоначального взноса на покупку недвижимости, уплачиваемого Заемщиком:
10% стоимости недвижимости (предмета ипотеки).
|
До 50%
стоимости недвижимости (включительно): В рублях: 11,75% - 12,75% (до 15 лет,
свыше 15 лет) В долларах США: 10,5% - 11% От 50% до 70% (включительно)
стоимости недвижимости: В рублях: 12,75% - 13,25% В долларах США: 10,5% - 11%
От 70% до 90% (включительно) стоимости недвижимости: В рублях:
13,75% - 14,5% В долларах США: 11,5% - 12%
|
От 1 года до 30
лет
|
Досрочное
погашение кредита допускается с момента предо- ставления кредита. Минимальная
сумма досрочного частичного погашения 30 000 рублей или 1 000 долларов.
Комиссия за досрочное (полное или частичное) погашение кредита в течение
первых 6 месяцев - 2% от суммы досрочного погашения.
|
Залог - жилье,
находящееся в собственности.
|
2. "КИТ -
долгосрочный стандарт"
|
От 1 500 000.
Первоначальный взнос - от 30% от рыночной стоимости приобретаемой
недвижимости.
|
В рублях:
11,75%
|
От 20 лет
|
Досрочное
погашение кредита без взимания комиссии допускается по истечении 60 месяцев с
даты предоставления кредита. При погашении кредита ранее 60 месяцев взимается
комиссия в размере 5% от суммы досрочного погашения. Минимальная сумма
досрочного частичного погашения составляет 30 000 рублей.
|
Залог - жилье,
находящееся в собственности.
|
3. "КИТ -
валютный стандарт"
|
От 50 000
долларов США. Первоначальный взнос - от 30% от рыночной стоимости
приобретаемой недвижимости.
|
В долларах США:
9,75%
|
От 5 до 10 лет.
|
Досрочное
погашение кредита без взимания комиссии допускается по истечении 60 месяцев с
даты предоставления кредита. При погашении кредита ранее 60 месяцев взимается
комиссия в размере 5% от суммы досрочного погашения. Минимальная сумма
досрочного частичного погашения составляет 1 000 долларов США.
|
Залог - жилье,
находящееся в собственности.
|
4.
"Ипотека - мечта"
|
Минимальная
сумма кредита - 300 000 рублей. Минимальный размер первоначального взноса -
30% от рыночной стоимости недвижимости.
|
В рублях:
10,47%
|
От 1 года до 30
лет
|
Досрочное
погашение без уплаты комиссии допускается после истечения 6 месяцев с даты
предоставления кредита. При досрочном погашении кредита в течение 6 месяцев с
даты предоставления взимается комиссия в размере 2% от суммы досрочного
погашения. Минимальная сумма досрочного частичного погашения 30 000 рублей.
|
Под залог
жилья, находящегося в собственности.
|
5.
Перекредитование
|
От 300 000
рублей / 10 000 долларов США до 60 000 000 рублей / 2 000 000 долларов США,
но не больше остатка ссудной задолженности и 90% от стоимости квартиры.
|
В рублях:
11,75% В долларах США: 9,75%
|
От 1 года до 30
лет в рублях и от 1 года до 15 лет в долларах США (но не меньше срока,
оставшегося до погашения кредита).
|
Возможно
досрочное погашение с момента предоставления кредита, комиссия при погашении
до 6 месяцев - 2% от суммы досрочного погашения, после 6 месяцев комиссия не
взимается. Минимальная сумма досрочного погашения - 30 000 рублей / 1 000
долларов США.
|
|
Корпоративные
программы ипотечного кредитования
|
- Сумма
кредита - 300 000 - 60 000 000 в рублях. Размер первоначального взноса - от
15% от стоимости недвижимости. Сумма кредита 10 000 - 2 000 000. Размер
первоначального взноса от 15% от стоимости недвижимости 12,5%.
|
- 12,5% 10,5%
|
- 1 - 30 лет 1
- 15 лет
|
Досрочное
погашение кредита допускается с момента предоставления кредита. Минимальная
сумма досрочного частичного погашения 30 000 рублей или 1 000 долларов.
Комиссия за досрочное (полное или частичное) погашение кредита в течение
первых 6 месяцев - 2% от суммы досрочного погашения.
|
|
БАНК МОСКВЫ
(есть филиал в Санкт-Петербурге и Самаре) Банк Москвы был основан в 1995
году. Уставный капитал составляет 11,75 млрд. рублей. Банк Москвы начал
работать на рынке ипотечного кредитования по собственной программе в мае 2005
года. За период с мая 2005 по май 2006 года в банке выдано ипотечных кредитов
на сумму 1,7 млрд. рублей/
|
|
|
|
|
|
Кредит на
покупку недвижимости на вторичном рынке жилья
|
Не менее 10 000
долларов США (эквивалент в евро, рублях РФ). Размер кредита определяется
кредито- способностью заемщика, но не более 100% от оценочной стоимости
приобретаемой квартиры.
|
-При
официальном подтверждении доходов - 10% в долларах США, евро; 13% в рублях.
При подтверждении доходов другим способом - 11% в долларах США, евро; 14% в
рублях.
|
От 3 до 25 лет.
|
Возможно: в
течение первых 6 месяцев пользования кредитом - с уплатой комиссии в размере
2% от суммы досрочного погашения; по истечении 6 месяцев пользования кредитом
- без уплаты комиссии. Минимальная сумма досрочного платежа - 2000 долларов
США (эквивалент в валюте кредита).
|
Залог
приобретаемого объекта недвижимости.
|
Кредит на
покупку недвижимости под залог имеющейся квартиры
|
Не менее 15 000
долларов США (эквивалент в евро, рублях РФ), не более 70% от оценочной
стоимости квартиры, предоставляемой в залог.
|
-При
официальном подтверждении доходов - 11% в долларах США, евро; 15% в рублях.
При подтверждении доходов другим способом - 12% в долларах США, евро; 16% в
рублях.
|
От 3 до 25 лет.
|
Возможно: в
течение первых 6 месяцев пользования кредитом - с уплатой комиссии в размере
2% от суммы досрочного погашения; по истечении 6 месяцев пользования кредитом
- без уплаты комиссии. Минимальная сумма досрочного платежа - 2000 долларов
США (эквивалент в валюте кредита).
|
Залог квартиры,
принадлежащей заемщику и удовлетворяющий требованиям банка.
|