Оценка объекта недвижимого имущества
Министерство
образования и науки РФ
Федеральное
Государственное Образовательное Учреждение
Среднего
Профессионального Образования
Челябинский
Юридический Техникум
КУРСОВАЯ
РАБОТА
По
дисциплине «Организация оценки земли и имущества»
Тема
«Оценка объекта недвижимого имущества»
Челябинск
2011г.
ВВЕДЕНИЕ
Оценочная деятельность - деятельность по
установлению определенного вида стоимости материальных и нематериальных
объектов с учетом прав на них и интересов в отношении них, проявляемых субъектами
гражданских прав. Вид стоимости оцениваемого объекта определяется целями
проводимой оценки (рыночная, инвестиционная, залоговая, остаточная и др.). О.д.
производится оценщиками - физическими и юридическими лицами с использованием
специальных правил и методик. Оценщик - физическое лицо должен соответствовать
одной или нескольким установленным квалификационным характеристикам.
Оценщик - юридическое лицо должен иметь в своем
составе определенное количество оценщиков - физических лиц. Оценка проводится на
основании договора, заключаемого между заказчиком и оценщиком. Договор о
проведении оценки обычно заключается в простой письменной форме и содержит
сведения об оценщике. Договором может быть предусмотрено проведение оценки
единичного объекта, ряда объектов либо долговременное обслуживание заказчика.
Надлежащее исполнение оценщиком своих обязательств по договору состоит в
своевременном составлении и передаче заказчику отчета об оценке. Отчет содержит
ссылки на используемые стандарты и методы оценки, цели и задачи проведения
оценки объекта, а также иные существенные сведения. В РФ широко используется
понятие "рыночная стоимость". Оценочная деятельность подлежит
лицензированию и осуществляется на основании ФЗ РФ от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ
"Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В рамках сравнительного подхода применялся метод
прямого сравнения продаж.
В рамках доходного подхода применялся метод
дисконтирования денежных потоков.
В рамках затратного подхода при оценке нежилых
зданий определялась стоимость воспроизводства.
Целью сведения результатов всех используемых
методов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и
выработка единой стоимостной оценки.
На основе анализа применимости каждого метода
для оценки объекта были рассчитаны весовые коэффициенты, отражающие долю
каждого из использованных подходов к определению итоговой стоимости.
1. ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ
.1 ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ
Правовые основы оценочной деятельности:
законодательной базой по оценочной деятельности является:
. Закон об оценочной деятельности;
. Стандартные оценки обязательные к применению
субъектами оценочной деятельности, утверждено приказом Министерства
экономического развития и торговли РФ № 254255,256 (ФСО № 1; ФСО № 2;ФСО №
3;ФСО № 4);
. Международные стандарты оценки.
При определение стоимости объекта оценки
определяется расчетная величина цены объекта оценки на дату оценки в
соответствии с выбранным видом стоимости, совершение сделки с объектом оценки
не является необходимым условием для установления его стоимости. Итоговая
стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки
при использование подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования
результатов полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
Подход к оценке - представляет собой
совокупность методов оценки объединенных общей методологией.
Методом оценки - является последовательность
процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации
определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Датой оценки является дата по состоянию на
которую определяется стоимость объекта оценки.
1.1.1 ПОНЯТИЕ СОБСТВЕННОСТИ И ИНЫХ ВЕЩНЫХ ПРАВ
Право собственности и других вещных прав - это
абсолютное субъективное право в отношении вещи, предоставляет собственнику
владеть, пользоваться и распоряжаться этой вещью в своих интересах.
Собственность как производственное отношение,
возникающее и существующее независимо от воли людей под воздействием
объективных экономических законов, состоит из двух групп. Первую образуют
отношения, которые имеют целью распределение средств и результатов
производства, произведенного продукта, признание их принадлежности к отдельным
группам и слоям населения. Это отношения собственности в статике, составляющие
основу производственных отношений в обществе. Вторую группу составляют
отношения, обеспечивающие движение средств производства, рабочей силы,
производимого продукта в сфере производства, распределения, обмена и
потребления. Подобное движение осуществляется путем установления
производственно-технических, финансовых, распределительных,
торгово-посреднических и потребительских связей между гражданами,
организациями, обществом. В обществе с рыночной экономикой это происходит в
форме товарно-денежных отношений. Рассматриваемые производственные отношения
функционируют в режиме отношений собственности динамического характера, т.е.
отношений, связанных с переходом объектов собственности от одного лица к
другому.
.1.2 ОСНОВНЫЕ ВИДЫ ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИХ
ДОКУМЕНТОВ
Правоустанавливающие документы служат основанием
для регистрации права. Перечень этих документов приведён в ст. 17 Закона о
государственной регистрации прав и не является исчерпывающим. Основные
требования к таким документам - соответствие законодательству, действовавшему
на момент составления документа в месте расположения недвижимости, а также
наличие в нём описания недвижимости, правообладателя и вида права на
недвижимость.
Правоустанавливающими документами являются:
Договоры и другие сделки отчуждения недвижимости
(купля-продажа, дарение, мена, пожизненное содержание с иждивением, отступное,
приватизация, определение долей, раздел имущества и др.), надлежащим образом
оформленные, а в установленных случаях и зарегистрированные как сделки;
Акты ввода завершённого строительством объекта в
эксплуатацию, утверждённые органами государственной власти или местного
самоуправления, организациями и ведомствами;
Свидетельства о праве на наследство, выданные
нотариусом;
Решения судов в отношении прав на недвижимость,
вступившие в законную силу, постановления апелляционной, кассационной и
надзорной инстанций (если в ходе судебного процесса стороны пришли к мировому
соглашению, правоустанавливающим документом будет мировое соглашение,
утверждённое определением суда);
Справки о полной выплате пая в ЖСК, ГСК, ДСК
(должны содержать указание на членство гражданина в кооперативе, размер и дату
полной выплаты паевого взноса, описание недвижимости, за которую выплачен пай,
подпись, фамилию, инициалы председателя кооператива, оттиск печати
кооператива).
Права граждан на землю могут быть подтверждены:
Свидетельством о праве собственности на землю
(по постановлению Правительства РФ от 19.03.1992г. №177);
Свидетельством на право собственности на землю
(по указу Президента РФ от 27.10.1993г. №1767);
Свидетельством на право пожизненного
наследуемого владения землёй (по постановлению №177 );
Свидетельством о праве бессрочного (постоянного)
пользования землёй (по постановлению №177).Выданные до 29.10.1993г.
.2 ХАРАКТЕРИСТИКА ДОХОДНОГО ПОДХОДА
Доходный подход - совокупность методов оценки
стоимости объекта, основанных на определении текущей стоимости объекта
имущества как совокупности ожидаемых доходов от его использования.
Доходный метод основан на принципе ожидания,
который утверждает что типичный инвестор или покупатель приобретает
недвижимость в ожидании получения от неё бедующих доходов или выгод, то есть
отражает:
. Качество и количество дохода, который объект
недвижимости может принести в течение своего срока службы;
. Риски как характерные для оцениваемого
объекта, так и для региона.
Таким образом, стоимость объекта может быть
определена как его способность приносить доход в будущем. Здесь действует
фактор времени, и сумма будущих доходов должна быть приведена нулевому моменту
времени путём капитализации доходов и дисконтирования. Основное преимущество
доходного подхода по сравнению с рыночным и затратным заключается в том, что он
большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике
дохода, то есть это качество недвижимости учитывается как основной
ценообразующий фактор. Доходный подход к оценке тесно связан с рыночным и
затратным подходами. Например ставки дохода, применяемые в доходном подходе,
обычно определяются из анализа сопоставимых инвестиций; затраты на
реконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительные
инвестиции; методы капитализации используются при корректировке различий
рыночного и затратного подходов.
собственность вещный право стоимость
1.2.1 МЕТОД ДИСКОНТИРОВАНИЯ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ
Метод дисконтированных денежных потоков -
наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость
будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться,
неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со
спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество
приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем.
Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и
оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих
будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть
приобретен. Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе
текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и
остаточной стоимости.
.2.2 МЕТОД КАПИТАЛИЗАЦИИ ПРИБЫЛИ
Метод капитализации доходов основан на прямом
преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость путем деления его
на коэффициент капитализации.
Коэффициент капитализации - это ставка,
применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости. Однако, на
наш взгляд данное определение дает понимание математической сущности данного
показателя. С экономической точки зрения, коэффициент капитализации отражает
норму доходности инвестора.
Практическое применение метода капитализации
прибыли обычно предусматривает следующие основные этапы: - Анализ финансовой
отчетности, ее нормализация и трансформация (при необходимости). - Выбор
величины прибыли, которая будет капитализирована. - Расчет адекватной ставки
капитализации. - Определение предварительной величины стоимости. -
Проведение поправок на наличие нефункционирующих активов (если таковые
имеются). - Проведение поправок на контрольный или неконтрольный характер
оцениваемой доли, а также на недостаток ликвидности (если они необходимы).
.3 ХАРАКТЕРИСТИКА СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА
Сравнительный подход - совокупность методов
оценки стоимости объекта, основанных на сравнении оцениваемого объекта - с
аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с
ними. Преимущества сравнительного подхода:
. Если есть достаточная информация об аналогах,
получаются точные результаты;
. Подход отражает рынок, учитывая реальное
соотношение спроса и предложения на подобные объекты, так как основан на
сравнении оцениваемого предприятия с аналогами, уже купленными недавно или
акции которых свободно обращаются на финансовых рынках;
. В цене предприятия отражаются результаты его
производственно- хозяйственной деятельности.
Недостатки сравнительного подхода:
. Базируется только на ретроспективной
информации, практически не учитывает перспективы развития предприятия;
. Сложно, а иногда невозможно собрать финансовую
информацию об аналогах (из-за недостаточного развития фондового рынка многие
акционерные общества не дают свои котировки на фондовый рынок, а закрытые
акционерные общества, которых очень много, не раскрывают финансовую
информацию);
. Требуется вносить существенные корректировки
из-за сильных различий предприятий между собой (различаются оборудование,
ассортимент, стратегии развития, качество управления и т.д.).
1.3.1 ПОДБОР ОБЪЕКТОВ АНАЛОГОВ
Подбор объектов аналогов - объект сравнения
должен обладать не только функциональным, но и классификационным сходством с
оцениваемым объектом, т.е. оцениваемый объект и объект сравнения должны
относиться к одной классификационной группе машин по назначению, принципу
действия, конструктивному исполнению, значениям главных ценообразующих параметров.
При подборе аналогов предпочтение отдается тем
единицам машин и оборудования, которые, так же как объект оценки, выпущены тем
же изготовителем и в той же стране. После сопоставления и выявления всех
факторов различия оценщик должен внести поправки в стоимости объектов-аналогов.
Следует специально подчеркнуть, что все поправки относятся к аналогам, а не к
объекту оценки.
.3.2 ВНЕСЕНИЕ КОРРЕКТИРОВОК
Внесение корректировок:
. Поправки на дополнительные устройства.
. Поправка на вспомогательные параметры.
. Коэффициентная поправка на главные параметры.
Метод может быть применён тогда, когда для
оцениваемого объекта можно подобрать, как минимум, два аналога. Причём
оцениваемый объект по своим техническим характеристикам, а следовательно, и по
стоимости занимает промежуточное положение между двумя аналогами. В результате
сравнения аналог получает какое-то количество как повышающих, так и понижающих корректировок.
Стоимость оцениваемого объекта лежит в интервале между ценами аналогов, с
учётом внесенных поправок.
1.3.3 ДЕНЕЖНЫЕ ПОПРАВКИ
Денежные поправки, вносимые к единице сравнения,
изменяют цену проданного объекта аналога на определенную сумму, в которую
оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.
Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого
аналога. В противном случае к цене сопоставимого аналога применяется
отрицательная поправка.
Абсолютные поправки, вносимые к единице
сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в
которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого
объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше
сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже.
Денежные поправки, вносимые к цене проданного
объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую
оцениваются различия в характеристиках.
.3.4 ПРОЦЕНТНЫЕ ПОПРАВКИ
Процентные поправки вносятся путем умножения
цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент,
отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого
объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего
вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий.
.3.5 СОГЛАСОВАНИЕ СТОИМОСТЕЙ АНАЛОГОВ
Согласование стоимостей аналогов, для
определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима
корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится
на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого
показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных
коэффициентов.
1.4 ХАРАКТЕРИСТИКА ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА
Затратный подход - совокупность методов оценки
стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для
воспроизводства либо замещения объекта, с учетом его износа.
Затратный подход обладает исключительной
универсальностью, теоретически любой объект техники поддаётся оценке этим
подходом. При затратном подходе в качестве меры стоимости принимается сумма
затрат на создание и последующую продажу объекта, т.е. его себестоимость.
Затраты на изготовление объекта и его последующую реализацию - очень важный
фактор в формировании стоимости. Методы затратного подхода предполагают
обязательную оценку возможной полной себестоимости.
Процедура затратного подхода начинается с того,
что собирается и анализируется информация о внутреннем строении объекта, его
структуре и составе основных элементов. При этом одной технической
характеристики недостаточно, требуется подробное описание конструкции, чертежи
общего вида и спецификации. Проводится также тщательный осмотр объекта.
.4.1 СОВОКУПНЫЙ ИЗНОС
Совокупный износ - это совокупность всех
возможных видов износа, который характеризуется уменьшением полезности объекта
недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения
потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости
(обесценении) под воздействием различных факторов.
Износ в оценочной практике необходимо отличать
по смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском учете (начисление
износа). Оценочный износ - один из основных параметров, позволяющих рассчитать
текущую стоимость объекта оценки на конкретную дату. Таким образом, учет износа
объекта - это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного
здания (воспроизведенного с помощью затратного подхода) для того, чтобы
определить стоимость.
.4.2 МЕТОДЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСА
Физический износ - износ, связанный со снижением
работоспособности объекта в результате естественного физического старения и
влияния внешних неблагоприятных факторов.
В основе стоимостного метода определения
физического износа лежит физический износ, выраженный на момент его оценки
соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий,
устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их
восстановительной стоимости. Суть стоимостного метода определения физического
износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания.
Методы расчета физического износа:
экспертный (нормативный);
стоимостной;
метод расчета срока жизни здания.
.4.3 МЕТОДЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ФУНКЦИОНАЛЬНОГО ИЗНОСА
Функциональный износ - это потеря в стоимости,
вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с точки
зрения его функциональной полезности, по архитектурно-эстетическим,
объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности,
безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.
Различают следующие виды функционального износа:
. Износ исправимый (если дополнительно
полученная стоимость превышает затраты на восстановление);
. Износ неисправимый (если дополнительно
полученная стоимость не превышает затраты на восстановление).
Причины функционального износа:
- Недостатки, требующие добавления элементов;
- Недостатки, требующие замены или модернизации
элементов;
- Сверхулучшения.
Недостатки, требующие добавления элементов, -
элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении, без
которых здание не может соответствовать современным эксплуатационным
стандартам. Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих
элементов, включая их монтаж.
Недостатки, требующие замены или модернизации
элементов, - позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не
соответствуют современным стандартам (счетчики для воды и газа и
противопожарное оборудование). Износ по этим позициям измеряется как стоимость
существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата
материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа
новых элементов.
Сверхулучшения - позиции и элементы сооружения,
наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных
стандартов.
Функциональный износ может быть устранимым и
неустранимым. Устранимый функциональный износ рассчитывается чаще всего
стоимостным методом.
Устранимый функциональный износ в данном случае
измеряется как стоимость воспроизводства позиций сверхулучшений минус
физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость
демонтированных элементов.
Неустранимый функциональный износ вызывается
устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками
оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком
неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность
осуществления затрат на устранение этих недостатков.
.4.4 МЕТОДЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ВНЕШНЕГО (ЭКОНОМИЧЕСКОГО)
ИЗНОСА
Внешний износ - обесценение объекта,
обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды:
рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование
недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в
области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости в зависимости от
вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине
неизменности местоположения, но в ряде случаев может "самоустраниться"
из - за позитивного изменения окружающей рыночной среды.
Обесценение объекта, обусловленное негативным по
отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации,
накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений
окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и
т.п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в
большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности
местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного
изменения окружающей рыночной среды.
Для оценки внешнего износа могут применяться
следующие методы:
капитализации потерь в арендной плате;
сравнительных продаж (парных продаж);
срока экономической жизни.
2. ПРАКТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ
.1 ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ
.1.1 ОСНОВАНИЕ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ
На основании договора от 11 марта 2011 г.
№18-03/11, заказчик поручает, а оценщик производит оценку рыночной стоимости
производственной базы, расположенной по адресу: Россия; Челябинская обл.; г.
Челябинск; Ленинского р-на; ул. Новороссийская; строение № 13.
.1.2 НАИМЕНОВАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Объектом оценки является производственная база,
расположенная по адресу: Россия; Челябинская обл.; г. Челябинск; Ленинского
р-на; ул. Новороссийская; строение № 13.
В том числе:
. Основное строение механический цех. Площадь:
общая 1500 кв. м.. Инвентарный номер: 3747. Литер: А. Этажность: 1. Адрес
(местоположение): Россия; Челябинская обл.; Ленинского р-на; ул.
Новороссийская; строение № 13.
. Право аренды на земельный участок, площадью
16700, расположенный по адресу: Россия; Челябинская обл.; Ленинского р-на; ул.
Новороссийская; строение № 13.
.1.3 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ПРАВА НА ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ
Оцениваемые объекты:
Основное строение механический цех. Площадь: общая
1500 кв. м.. Инвентарный номер: 3747. Литер: А. Этажность: 1. Адрес
(местоположение): Россия; Челябинская обл.; Ленинского р-на; ул.
Новороссийская; строение № 13, принадлежит на праве частной собственности:
Смирнову Владимиру Сергеевичу, дата рождения:
10.10.1983 г. Место рождения: Россия, Челябинская обл., г. Челябинск. Пол:
Мужской. Гражданство: Россия. Паспорт гражданина Российской Федерации: серия 75
97 № 114452, код подразделения 742-049, дата выдачи 18.11.1997 г. Орган,
выдавший документ: УВД Металлургического района г. Челябинска. Адрес
постоянного места жительства: Россия, г. Челябинск, ул. Приборостроителей, д.
5-а, кв. 73.
На основании:
Протокола о результатах торгов по продаже
арестованного имущества от 29.12.2008.
Государственная регистрация права произведена
Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним на территории Челябинской области, о чем в Едином
государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12.02.2009
г. сделана запись регистрации: № 74-74-20/030/2008-35, выдано свидетельство о
государственной регистрации: серии 74 АБ № 933540 (дата выдачи 12.02.2009
года.).
Земельный участок, площадью 16700, расположенный
по адресу: Россия; Челябинская обл.; Ленинского р-на; ул. Новороссийская;
строение № 13, принадлежит на праве аренды:
Смирнову Владимиру Сергеевичу, дата рождения:
10.10.1983 г. Место рождения: Россия, Челябинская обл., г. Челябинск. Пол:
Мужской. Гражданство: Россия. Паспорт гражданина Российской Федерации: серия 75
97 № 114452, код подразделения 742-049, дата выдачи 18.11.1997 г. Орган,
выдавший документ: УВД Металлургического района г. Челябинска. Адрес
постоянного места жительства: Россия, г. Челябинск, ул. Приборостроителей, д.
5-а, кв. 73.
На основании:
Акта приема-передачи земельного участка в аренду
от 14.11.2007 г.
Договора передачи прав и обязанностей по
договору аренды земельного участка от 30.12.2008 г.
Оценка объекта оценки выполнена на дату оценки
11 марта 2009 г.
Под датой проведения оценки подразумевается
календарная дата, по состоянию на которую, определяется стоимость объекта
оценки.
ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ
Определение рыночной стоимости производственной
базы.
НАЗНАЧЕНИЕ ОЦЕНКИ
Результаты оценки будут использованы для
принятия решения по дальнейшему управлению имуществом.
ВИД СТОИМОСТИ
Выбираем рыночную стоимость.
ФОРМА ОТЧЕТА
Оформляется в письменной форме.
ГРАФИК ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ
Оценка проводилась на основании договора
№18-03/11 от 11.03.2011 с 11 марта 2011 г. по 15 марта 2011 г.
ДАТА СОСТАВЛЕНИЯ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКИ
Отчет был составлен в последний день исполнения
договора - 15 марта 2011 г.
ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧЕНИЯ
Юридическая экспертиза чистоты прав
собственности не производиться. При анализе наилучшего и наиболее эффективного
использования, а также при анализе текущего и будущего использования
предполагалось, что уровень управления данной собственностью будет на уровне,
не ниже среднерыночного. От Оценщика не требуется появляться в суде или
свидетельствовать иным образом по поводу составленного Отчёта или оцениваемого
имущества, кроме, как на основании отдельного договора с Заказчиком или
официального вызова суда. Исходные данные, использованные Оценщиком при
подготовке Отчёта, были получены из надёжных источников и считаются
достоверными, тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную
точность, поэтому там, где это, возможно, делаются ссылки на источник
информации. Мнение Оценщика относительно рыночной и других видов стоимости,
отличных от рыночной стоимости действительно только на дату оценки и для целей
указанных в Отчёте. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие
изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые
могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества. Отчёт об оценке содержит
профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости оцениваемого имущества
и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном конкурентном
рынке по цене, равной указанной в Отчёте.
.2 СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ
.2.1 СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ
Смирнов Владимир Сергеевич, дата рождения:
10.10.1983 г. Место рождения: Россия, Челябинская обл., г. Челябинск. Пол:
Мужской. Гражданство: Россия. Паспорт гражданина Российской Федерации: серия 75
97 № 114452, код подразделения 742-049, дата выдачи 18.11.1997 г. Орган,
выдавший документ: УВД Металлургического района г. Челябинска. Адрес
постоянного места жительства: Россия, г. Челябинск, ул. Приборостроителей, д.
5-а, кв. 73.
.2.2СВЕДЕНИЯ ОБ ОЦЕНЩИКЕ
Настоящий отчет выполнен следующими
специалистами:
Оценщик - Шпагин Павел Александрович, с 28
декабря 2006 года являющийся членом Некоммерческого партнерства
«Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» за
регистрационным № 00999, имеющий диплом о профессиональной переподготовке «Южно
- уральского Государственного Университета» по программе «Оценка стоимости
предприятия (бизнеса)» ПП № 323042 от 29.09.2002 г., свидетельство о повышении
квалификации «Южно - уральского Государственного Университета» по программе
«Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» от 25.11.2008 г. Профессиональная
ответственность оценщика застрахована ОАО «Военно-страховая компания»,
Челябинский филиал, страховой полис № 08710В4076798 выдан «19» декабря 2008 г.
Стаж работы в оценочной деятельности 8 лет.
Оценщик - Новоселова Александра Владимировна, с
28 февраля 2008 года являющийся членом Некоммерческого партнерства
«Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» за
регистрационным № 01403, имеющий диплом о профессиональной переподготовке «Южно
- уральского Государственного Университета» по программе «Оценка стоимости
предприятия (бизнеса)» ПП № 099950 от 31.01.2008 г., Профессиональная
ответственность оценщика застрахована ОАО «Страховая компания», Челябинский филиал,
страховой полис № 09710В4000470 выдан «16» февраля 2009 г. Стаж работы в
оценочной деятельности 1 года.
.2.3 ДАННЫЕ ОБ ОЦЕНОЧНОЙ ОРГАНИЗАЦИИ
ООО «Динос», в лице директора Шпагина Павла
Александровича, действующего на основании Устава.
Реквизиты организации: 454021, г. Челябинск, ул.
Чичерина, 15-63, ИНН 7445568350, р\с 40702810207110003475 в ОАО «НОМОСБАНК»,
к\с 30101810400000000621, БИК 047501621. Тел.: 232 34 75, e-mail:
dinos@mail.ru. ОГРН 1097448002454, присвоен 07 апреля 2009 г.
Юридический адрес: 454021, г. Челябинск, ул.
Чичерина, 15-63.
На основании трудового договора в ООО «Динос»
работают:
Оценщик - Шпагин Павел Александрович, с 28
декабря 2006 года являющийся членом Некоммерческого партнерства
«Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» за
регистрационным № 00999, имеющий диплом о профессиональной переподготовке «Южно
- уральского Государственного Университета» по программе «Оценка стоимости
предприятия (бизнеса)» ПП № 323042 от 29.09.2002 г., свидетельство о повышении
квалификации «Южно - уральского Государственного Университета» по программе
«Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» от 25.11.2008 г. Профессиональная
ответственность оценщика застрахована ОАО «Военно-страховая компания»,
Челябинский филиал, страховой полис № 08710В4076798 выдан «19» декабря 2008 г.
Стаж работы в оценочной деятельности 8 лет.
Оценщик - Новоселова Александра Владимировна, с
28 февраля 2008 года являющийся членом Некоммерческого партнерства
«Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» за
регистрационным № 01403, имеющий диплом о профессиональной переподготовке «Южно
- уральского Государственного Университета» по программе «Оценка стоимости
предприятия (бизнеса)» ПП № 099950 от 31.01.2008 г., Профессиональная
ответственность оценщика застрахована ОАО «Страховая компания», Челябинский
филиал, страховой полис № 09710В4000470 выдан «16» февраля 2009 г. Стаж работы
в оценочной деятельности 1 года.
.3 ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ
Сертификат качества оценки, являющейся частью
настоящего Отчёта, ограничивается следующими условиями:
. Юридическая экспертиза чистоты прав
собственности не производилась.
. При анализе наилучшего и наиболее эффективного
использования, а также при анализе текущего и будущего использования
предполагалось, что уровень управления данной собственностью будет на уровне,
не ниже среднерыночного.
. Заказчик должен принять условие без моего
письменного согласия не упоминать моё имя или мой отчет, полностью или
частично, в каком либо документе, передаваемом третьим лицам, не связанным с
задачей оценки. Согласно установленным профессиональным стандартам, Оценщик
аналогично сохранит конфиденциальность в отношении информации, полученной от
Заказчика, или полученной и рассчитанной в ходе исследования в соответствии с
задачами оценки.
. Оценщик не несёт ответственности за
юридическое описание права собственности на оцениваемое имущество,
достоверность которого принимается со слов Заказчика. Оцениваемые права
собственности рассматриваются свободными от каких-либо претензий или
ограничений, кроме оговорённых в Отчёте.
. От Оценщика не требуется появляться в суде или
свидетельствовать иным образом по поводу составленного Отчёта или оцениваемого
имущества, кроме, как на основании отдельного договора с Заказчиком или
официального вызова суда.
. Исходные данные, использованные Оценщиком при
подготовке Отчёта, были получены из надёжных источников и считаются
достоверными. Тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную
точность, поэтому там, где это, возможно, делаются ссылки на источник
информации.
. Мнение Оценщика относительно рыночной и других
видов стоимости, отличных от рыночной стоимости действительно только на дату
оценки и для целей указанных в Отчёте. Оценщик не принимает на себя
ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических
и природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого
имущества.
. Отчёт об оценке содержит профессиональное
мнение Оценщика относительно стоимости оцениваемого имущества и не является
гарантией того, что объект будет продан на свободном конкурентном рынке по
цене, равной указанной в Отчёте.
.4 ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
Подписавший данный Отчёт (далее - Оценщик)
настоящим удостоверяет, что в соответствии с имеющимися у него данными:
Факты, изложенные в Отчёте, верны и
соответствуют действительности.
Содержащиеся в Отчёте анализ, мнение и
заключения принадлежат самому оценщику и действительны строго в пределах
ограничительных условий и допущений, являющихся частью настоящего Отчёта.
Оценщик не имеет ни настоящей, ни ожидаемой
заинтересованности в оцениваемом имуществе и действуют непредвзято и без
предубеждения по отношению к участвующим сторонам.
Вознаграждение оценщика не зависит от итоговой
оценки стоимости, а также тех событий, которые могут наступить в результате
использования заказчиком или третьими сторонами выводов и заключений,
содержащихся в Отчёте.
Оценка рыночной стоимости выполнена в
соответствии с Федеральным Законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации», Федеральным законом от 27.07.2006 г. №
157-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной
деятельности в Российской Федерации", в соответствии со Стандартами
оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности,
утверждёнными Приказом Министерства экономического развития и торговли
Российской Федерации № 254 от 20 июля 2007 г., Приказом Министерства
экономического развития и торговли Российской Федерации № 255 от 20 июля 2007
г., Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской
Федерации № 256 от 20 июля 2007 г., Кодекса этики Российского Общества
оценщиков и «Международными стандартами оценки МСО 2000» с учетом опыта оценки
объектов движимого имущества и методики, одобренной «Институтом
профессиональной оценки» Финансовой Академии при Правительстве Российской
Федерации, г. Москва.
.5 ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
.5.1 МЕСТОНАХОЖДЕНИЕ И МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ ОБЪЕКТА
ОЦЕНКИ
Таблица № 1 Местоположение объекта оценки
|
Местоположение
|
Челябинская
обл., г. Челябинск, Ленинского р-на, ул. Новороссийская, строение № 13.
|
|
Градостроительная
зона и соответствие зонированию
|
Производственная
зона
|
|
Развитость
инженерной инфраструктуры
|
Водоснабжение,
электроснабжение, канализация, теплоснабжение, телефон, радио.
|
|
Подъезд,
транспортная доступность
|
Транспортная
доступность отличная (субъективная оценка)
|
|
Экономическое
местоположение
|
Объект
находится в производственной зоне Ленинского района
|
|
Типичное
использование окружающей недвижимости
|
Использование
в качестве производственных и складских площадей
|
|
Рельеф
и почвы
|
Рельеф
спокойный
|
|
Состояние
окружающей среды (локальное)
|
Загрязненность
воздуха в пределах нормативных показателей по Ленинскому району, уровень шума
средний, территория освещается, систематически убирается.
|
|
Социальная
инфраструктура
|
Производственная
зона
|
|
Внешнее
благоустройство
|
Территория
характеризуется средним озеленением, имеется парковка для машин, подъездные
пути - асфальтированная дорога в удовлетворительном состоянии
Таблица № 2 Характеристика оцениваемого объекта
|
Характеристика
объекта
|
Описание
|
|
Производственная
база. Инвентарный номер: 3747, расположенная по адресу: Россия; Челябинская
обл.; г. Челябинск; Ленинского р-на; ул. Новороссийская; строение № 13.
|
|
Литера:
А (Основное строение механический цех)
|
|
Год
постройки (ориентировочно)
|
1983
|
|
Проект
|
Оцениваемый
объект, спроектирован как здание производственного назначения
|
|
Текущее
назначение здания
|
Производственное
здание
|
|
Площадь,
м2
|
1500
|
|
Высота
помещений, м
|
3
|
|
Строительный
объем помещения, м3
|
4500
|
|
Строительные
характеристики
|
|
Фундамент
|
Ленточные
из сборных бетонных блоков и сборных ж/б фундаментных плит
|
|
Стены
|
Кирпичные
|
|
Перекрытия
|
Ж/б
плиты
|
|
Перегородки
|
Кирпичные
|
|
Кровля
|
Рулонная
|
|
Полы
|
Линолеум,
дощатые, цементные
|
|
Проемы
оконные
|
Деревянные
с разделенными переплетами и двойным остеклением
|
|
Наружная
отделка
|
Облицовка
силикатным кирпичом
|
|
Проемы
дверные
|
Деревянные
|
|
Внутренняя
отделка
|
Штукатурка,
масляная окраска, побелка, оклейка обоями
|
|
Группа
капитальности
|
II
|
|
Системы
инженерного обеспечения
|
|
Водопровод
|
Да
|
|
Электросеть
|
Да
|
|
Канализационная
сеть
|
Да
|
|
Отопление
|
Да
|
|
Телефон
|
Да
|
|
Сигнализация
|
Да
|
|
Внешнее
окружение
|
|
Транспортная
доступность
|
Отличная
|
|
Рельеф
|
Спокойный
|
|
Затопляемость
|
Нет
|
|
Опасность
окружающей среды
|
Нет
|
Качественные и количественные характеристики
установлены на основании технических паспорта на здание и личного осмотра.
.6 АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Рынок производственной недвижимости
в городе Челябинске один из самых больших в сегменте коммерческой
недвижимости. <#"533406.files/image001.gif">
(1)
где:
ПВС - Полная восстановительная стоимость
оцениваемого объекта;
ПВСед. - полная восстановительная стоимость
строительства единицы сравнения в ценах на дату оценки;- Строительный объем
оцениваемого объекта (количество единиц сравнения).
При определении восстановительной стоимости
объекта оценки затратным методом, оценщиком в качестве нормативной базы для расчета
восстановительной стоимости использованы сборники УПВС (укрупненные показатели
восстановительной стоимости). На основе сборников укрупненных показателей
восстановительной стоимости (УПВС) осуществляется подбор объекта-аналога,
расчет корректировок на отличия объекта-оценки от объекта-аналога и вычисление
стоимости строительства с разбивкой по конструктивным элементам в соответствии
с рекомендациями технической части УПВС. Перевод в уровень цен на дату оценки,
производится с применением стандартных индексов удорожания строительной
продукции.
В восстановительную стоимость указанных
укрупненных показателей включены все прямые затраты, накладные расходы,
плановые накопления, а также общеплощадочные расходы по отводу и освоению
строительного участка, стоимость проектно-изыскательских работ, затраты,
связанные с производством работ в зимнее время, затраты по сдельно-премиальной
системе оплаты труда, стоимость содержания дирекции строящегося предприятия,
убытки от ликвидации временных зданий и сооружений, расходы по перевозке
рабочих на расстояние свыше 3 км при отсутствии коммунального транспорта,
расходы по выплате работникам строительно-монтажных организаций надбавок за
подвижной характер работ и др. Укрупненные показатели восстановительной
стоимости зданий и сооружений учитывают все общестроительные работы,
санитарно-технические устройства и электроосвещение внутри зданий, а в
некоторых случаях также стоимость железнодорожных путей в пределах здания. В
восстановительную стоимость включены также подъемники (лифты), находящиеся в
зданиях.
ПВСед. = УСП69 ×Кр
×И69,84-11,
(2)
где: ПВСед. - полная восстановительная стоимость
единицы сравнения, руб.;
УСП69 - удельный стоимостной показатель (руб.)
за единицу сравнения объектов оценки в ценах 1969 г.;
Кр - районный коэффициент;
И11, 84-11 - индекс пересчета стоимости
строительства из цен 1969 г. в цены на II квартал 2011 г., 96,65 (см. формулу
3);
Индекс пересчета стоимости строительства из цен
1969 г. в цены на II квартал 2011 г определялся следующим образом:
 (3)
где:
И69-84 - индекс перехода от цен 1969 года к
ценам 1 января 1984 года, 1,18 (Приложение №1 к Постановлению Госстроя СССР от
11 мая 1983 г. № 94);
И84-04 - индекс перехода от цен 1984 года к
ценам 31 декабря 2004 года по объектам гражданского строительства, 44,78
(ежемесячный информационно-аналитический бюллетень стоимости работ, услуг и
объектов строительства, "ЧелСЦена", часть 2, № 12, декабрь 2004 г.);
И00-04 - индекс перехода от цен 2000 г. к ценам
2004 года, 2,34 (ежемесячный информационно-аналитический бюллетень стоимости
работ, услуг и объектов строительства, ЧелСЦена", часть 2, № 12, декабрь
2004 г.);
И00-11 - индекс перехода от цен 2000 г. к ценам
2011 года, 4,28 (ежемесячный информационно-аналитический бюллетень стоимости
работ, услуг и объектов строительства, ЧелСЦена", часть 2, № 12 декабрь
2010 г.).
Таким образом, индекс изменения стоимости
строительно-монтажных работ от цен 1969 г. в цены 2011 г. на дату оценки
составляет:
И69,84-11=1,18×(44,78/2,34)×4,28
(4)
Результаты расчета ПВС здания приведены в
таблице 6.
.8.4ОЦЕНКА СОВОКУПНОГО ИЗНОСА
Совокупный износ зданий и сооружений
рассчитывался по формуле:
Св. И = СЗ ∙ {1 - (1 - ФИ / 100) ∙
(1 - Фн.И / 100) ∙ (1 - Вн.И / 100) (5)
где:
СЗ - стоимость замещения, руб.;в.И - совокупный
износ, %;
ФИ - физический износ, %;
Фн.И - функциональный износ, %;
Вн.И - внешний износ, %.
Оценка физического износа оцениваемого помещения
проводилась методом срока жизни. Данный метод основан на допущении, что износ
здания, его элемента или системы зависит от эффективного возраста здания и
срока экономической жизни здания.
Такой подход регламентирован в следующих
нормативных документах:
Правила оценки физического износа жилых зданий:
ВСН 53-86. Госгражданстрой. М., 1965
Положение о проведении планово-предупредительного
ремонта жилых и общественных зданий Госстрой СССР. - М. Стройиздат, 1965
Положение об организации и проведении
реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов
коммунального и социально - культурного назначения: ВСН 58-88 (р) М. 1990.
ФИ = Тэф./ Тэк. (6)
где:
ФИ - накопленный физический износ здания или его
элемента руб.
Тэф - эффективный возраст здания
Ттип. - срок экономической жизни здания.
Эффективный возраст оцениваемых зданий по мнению
оценщика совпадает с хронологическим возрастом, срок экономический жизни 70-175
лет. Результаты расчета физического износа представлены в таблицах 6.
При оценке функционального и экономического
износа учитывались следующие факторы:
Планировка помещения полностью соответствует его
назначению.
Объект оценки в целом удовлетворяет основным
требованиям потенциальных покупателей.
По мнению оценщика, внешние факторы не оказали
существенного негативного влияния на объект оценки.
В данной ситуации величина функционального и
внешнего износа объекта оценки незначительна и может быть принята равной нулю.
Результаты расчета совокупного износа зданий
приведены в таблицах 6.
.8.5 КОРРЕКТИРОВКА СТОИМОСТИ ЗАМЕЩЕНИЯ НА
ВЕЛИЧИНУ ПРИБЫЛИ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ
Прибыль предпринимателя (ПП) -
предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за
риск, связанный с реализацией строительного проекта. При реализации
строительного проекта с самого его начала и до момента передачи прав, либо
сдачи в аренду или иного его использования возникает большое количество рисков
различных видов. К факторам риска относятся:
Экономические и политические факторы;
Социальные и региональные факторы;
Предпринимательский фактор;
Фактор условий строительства.
Чем больше суммарный уровень всех возникающих в
процессе реализации проекта рисков, тем больше инвестор должен получить в
качестве компенсации, прибыли.
Прибыль предпринимателя в данном случае
формируется, как и ставка капитализации, методом кумулятивного построения,
формула расчета ПП представлена ниже:
ПП=Σ®
+ R безриск (7)
где:
ПП - прибыль предпринимателя (инвестора)
строительного проекта;
Σ® - суммарный
уровень рисков, возникающих в процессе реализации строительного
проекта;безрисковая - очищенная от риска норма дохода (безрисковая ставка).
Безрисковая ставка дохода на капитал отражает
гарантированный доход, который может быть получен от инвестиций с низким
уровнем риска. По данным сайта www. Cbr.ru, эта ставка на дату оценки
составляет
Таблица № 5 Ставки рынка ГКО-ОФЗ
|
Дата
|
Краткосрочная
ставка, % годовых
|
Среднесрочная
ставка, % годовых
|
Долгосрочная
ставка, % годовых
|
|
11.03.2011
|
3,4
|
4,38
|
7,56
|
Диапазон остальных рисков в мировой оценочной
практике принимается обычно от 0% до 5%
Таблица № 6 Диапазон рисков
|
Составляющие
|
Размер
рисковой премии, %
|
|
Безрисковая
ставка
|
7,56
|
|
Риск,
связанный с маркетингом (предвидение изменений в спросе, соответствие
потребностям рынка)
|
|
Риск,
связанный с управлением инвестициями
|
1,5
|
|
Риск
потери потребительских качеств объекта
|
2
|
|
Риск
за низкую ликвидность
|
1,5
|
|
Ставка
возврата капитала
|
1
|
Таким образом, прибыль предпринимателя составил:
ПП=7+7,56=14.56 %
.8.6 РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ УЛУЧШЕНИЙ С
ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА
Таблица № 7 Расчет полной восстановительной
стоимости улучшений в ценах 1969 г.
|
Наименование
объекта
|
Год
ввода (ориентировочно)
|
Описание
объекта
|
Источник
|
Единица
измерения
|
Объем
(площадь, длина)
|
Удельный
стоимостной показатель
|
Индекс
поправочный на климатический район
|
Коэффициент
поправочный к удельному стоимостному показателю
|
Поправка
на группу капитальности
|
Итоговый
удельный стоимостной показатель
|
Результаты
расчета ПВС, руб.
|
|
Механи-ческий
цех
|
1983
|
Общая
площадь 1500 кв.м., группа капитальности II
|
УПВС
№ 2, табл. № 189
|
М2
|
4500
|
11
|
1,09
|
1
|
1
|
11,99
|
53
955
|
Таблица № 8 Расчет восстановительной стоимости
объекта оценки с учетом износа в ценах на I квартал 2011 г.
|
Наименование
объекта
|
Результаты
расчета ПВС, руб.
|
Индекс
пересчета стоимости строительства из цен 1969 г. В цены на 2 квартал 2011 г.
|
ПВС
на I квартал 2011 г. Без учета износа
|
ПВС
c учетом прибыли предпринимателя
|
ПВС
с учетом НДС, руб.
|
Физический
износ (%)
|
Функциональный
износ (%)
|
Экономический
износ (%)
|
Совокупный
износ
|
ПВС
улучшений с учетом износа, величины предпринимательской прибыли и НДС, руб.
|
|
Механический
цех
|
53
955
|
96,65
|
5
214 750
|
5
974 017
|
7
049 340
|
17
|
0
|
0
|
17
|
5
850 952
|
|
Стоимость
улучшений
|
5
850 952
|
|
Стоимость
земельного участка, руб.
|
2
518 861
|
|
Стоимость
улучшений с учетом стоимости земельного участка, руб.
|
8
369 813
|
Рыночная стоимость производственного здания,
расположенного по адресу: Россия, г. Челябинск; Ленинского р-на; ул.
Новороссийская; строение № 13. по состоянию на дату оценки, выполненная
затратным подходом, с учетом округления соответствует: 8 369 813 (Восемь
миллионов триста шестьдесят девять тысяч восемьсот тринадцать) рубля, в том
числе НДС.
.9 ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА С
ПОМОЩЬЮ ДОХОДНОГО ПОДХОДА
Доходный подход предполагает, что стоимость
недвижимости на дату оценки равна текущей стоимости чистых доходов, которые
могут быть получены владельцем в течение будущих лет от сдачи объекта в аренду
или размещения на его территории доходного бизнеса.
Исходя из принципа замещения, принято считать,
что доход, приносимый недвижимостью, в случае размещения в ней доходного
бизнеса, равен экономии на аренде, т.е. аналогичен доходу, полученному от сдачи
помещения в аренду. При оценке недвижимости, в отличие от оценки бизнеса,
различием в рисках аренды и бизнеса принято пренебрегать.
Функциональное назначение помещения для аренды
определяют, исходя из наилучшего и наиболее эффективного его использования.
Выбор коэффициента капитализации - один из
ключевых моментов в рамках доходного подхода.
Стоимостную оценку в рамках доходного подхода
применительно к оценке недвижимого имущества можно представить в виде следующей
формулы:
= NOI/R (8)
где:- текущая стоимость объекта оценки;- чистый
операционный доход;
R - коэффициент капитализации.
Основные шаги при применении данного подхода к
определению стоимости:
Анализ рынка аренды и продажи с целью
определения коэффициента капитализации;
Определение чистого операционного дохода;
Расчет стоимости объекта оценки.
Стоимость земельного участка (местоположение)
автоматически включается в стоимость объекта рассчитанного данным подходом.
.9.1 ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧИСТОГО ОПЕРАЦИОННОГО ДОХОДА
Чистый операционный доход - рассчитанная
устойчивая величина дохода, полученная от использования оцениваемого объекта
после вычитания из действительного (эффективного) валового дохода всех расходов
по эксплуатации объекта (кроме амортизационных отчислений). Расчет чистого
операционного дохода начинается с определения потенциального валового дохода от
использования имущества. Расчет чистого операционного дохода приведен в таблице
13.
Потенциальный валовой доход - это общий валовой
доход от недвижимости при 100% загрузке.
Далее в процессе оценки объекта определялся
эффективный валовой доход, который представляет собой разницу между
потенциальным валовым доходом и поправкой на недоиспользование объекта на
полную мощность.
При определении поправки на недоиспользование
объектов учитывался следующий фактор: В данном районе избыток альтернативных
предложений аналогичных объектов.
В связи с вышеизложенным поправка на возможное
недоиспользование объекта принимается равной - 25%.
Операционные расходы были приняты в размере 20 %
от действительного валового дохода на основании проведенного маркетингового
исследования и данных аналитических статей ряда профессиональных изданий.
.9.2 АНАЛИЗ СТАВОК АРЕНДЫ ПРОИЗВОДСТВЕННЫХ
ЗДАНИЙ
Все доходы для оцениваемого объекта
прогнозируются на основе арендной платы для помещений аналогичного функционального
назначения. В рамках данного подхода проводится анализ рынка с целью
установления арендных ставок для типов зданий, которые бы являлись
сопоставимыми с оцениваемыми зданиями. Для устранения разницы между объектами
аналогами и объектами анализа, необходимо произвести корректировки с тем, чтобы
сопоставимый объект был настолько похожим на оцениваемый, насколько это
возможно. Данные об отобранных для сравнения объектах по арендам аналогичных
производственных зданий приведены в Таблице 9.
Таблица № 9 Данные об объектах сравнения по
арендам аналогичных производственных зданий
|
Данные
|
Аналог
1
|
Аналог
2
|
Аналог
3
|
Источник информации www.74dom.ru
<#"533406.files/image003.gif">
Рис. Карта Ленинского района
Похожие работы на - Оценка объекта недвижимого имущества
|