Специфика привлечения товариществ собственников жилья к ответственности
Введение
Для обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования данным имуществом, предоставлении коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме необходимо управление многоквартирным домом. Согласно ч.2 ст.161 Жилищного кодекса РФ одним из способов управлениям многоквартирным домом является управление товариществом собственников жилья.
Товарищество собственников жилья, согласно ст. 135 ЖК РФ, представляет собой некоммерческую организацию - объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в данном доме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в данном доме.
Членство в товариществе собственников жилья
Членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья. Если в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения. Соответственно, членами товарищества собственников жилья могут быть физические лица, юридические лица, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие на праве собственности жилое или нежилое помещение в данном многоквартирном доме.
Членство в товариществе собственников жилья носит добровольный характер. Добровольность членства товарищества собственников жилья означает невозможность принудительного членства в нем. Данное правило в полной мере учитывает Постановление Конституционного Суда РФ "По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона от 15 июня 1996 г. "О товариществах собственников жилья" в связи с запросом Советского районного суда города Омска" от 3 апреля 1998 г. N 10-П 1, которым были признаны не соответствующими ст. 30 Конституции РФ отдельные положения в настоящее время утратившего силу ФЗ "О товариществах собственниках жилья", в частности, после организации товарищества все лица, приобретающие помещение в кондоминиуме, становились членами товарищества немедленно после возникновения у них права собственности на помещение.
В соответствии со ст. 30 Конституции РФ каждый имеет право на объединение и невозможно принуждение к вступлению в какое-либо объединение. Применительно к товариществу собственников жилья как объединению это означает невозможность принудительного членства в нем, несмотря на решение большинства объединиться в товарищество.
Следовательно, некоторые домовладельцы могут оставаться вне данного объединения, не утратив с ним иных правовых связей. Эти собственники не освобождаются от участия в несении необходимых расходов, связанных с содержанием и эксплуатацией многоквартирного дома.
В свою очередь, товарищество собственников жилья не вправе нарушать права собственников помещений, отказавшихся от членства в товариществе, устанавливая преимущества и льготы по владению и пользованию общим имуществом многоквартирного дома только для членов товарищества собственников жилья либо налагая на собственников помещений в многоквартирном доме, не являющихся членами товарищества собственников жилья, дополнительные обязанности, выходящие за рамки возмещения необходимых затрат по управлению многоквартирным домом и его эксплуатации.
Заявление о вступлении в члены товарищества собственников жилья является единственным условием возникновения членства в товариществе собственников жилья у собственника помещения в многоквартирном доме, в котором создано данное товарищество. По общему правилу, данное заявление должно быть письменным, хотя требований к форме данного заявления закон не предъявляет.
Письменная форма заявления позволяет выявить волю лица, написавшего заявление, а также обусловливается необходимостью документирования деятельности товарищества собственников жилья, как для внутренней отчетности, так и для отчетности перед налоговыми и иными контролирующими органами. Помимо заявления собственник подтверждает свое право собственности на жилое или нежилое помещение в данном многоквартирном доме. Данное заявление от имени несовершеннолетних собственников помещений в многоквартирном доме вправе подавать законные представители, то есть их родители, усыновители, опекуны или попечители. В статьях 21, 27 Гражданского кодекса РФ установлены два исключения из общего правила приобретения дееспособности: вступление в брак до достижения совершеннолетия и эмансипация. Заявления от имени недееспособного лица подается его опекуном, а от имени ограниченно дееспособного - его попечителем.
После подачи заявления в соответствии с п. 7 ст.148 ЖК РФ правлением товарищества собственников жилья заявитель вносится в список членов товарищества собственников жилья.
В соответствии с п.2 ст.151 ЖК РФ средства товарищества собственников жилья состоят, в частности из обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества собственников жилья.
Согласно п. 3 ст.143 ЖК РФ членство в товариществе собственников жилья прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме. Следовательно, ЖК РФ не предусматривает возможность исключения из товарищества собственников жилья. В данную норму возможно внесение изменений, а именно предоставление общему собранию членов товарищества собственников жилья права исключать из членов товарищества собственников жилья лиц за грубое неисполнение ими лежащих на них обязанностей, предусмотренных ЖК РФ или уставом товарищества собственников жилья. При этом необходимо четко определить порядок подобного исключения из членов товарищества собственников жилья:
решение должно приниматься на общем собрании членов товарищества собственников жилья;
в результате неисполнения обязанности, предусмотренной ЖК РФ или уставом, наступили негативные последствия для товарищества собственников жилья в целом, а также для его членов;
определить в уставе перечень негативных последствий;
определить последствия исключения из товарищества собственников жилья, например, запретить определенное время восстановление в членах товарищества собственников жилья, быть членом правления, а также председателем правления.
Внесение данных изменений позволит установить ответственность члена товарищества собственников жилья перед товариществом собственников жилья, а также перед остальными членами товарищества собственников жилья.
Особенности привлечения товариществ собственников жилья к ответственности
Одним из способов совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме является создание некоммерческой организации - товарищества собственников жилья (далее товарищество, ТСЖ).
В соответствии со ст.138 ЖК РФ товарищество собственников жилья обязано обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме; выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество; обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью. Таким образом, можно сделать вывод, что ТСЖ является лицом, ответственным за содержание и ремонт жилых домов. Следовательно, может быть субъектом административного правонарушения, предусмотренного ст.7.22 КоАП РФ.
Объективную сторону правонарушения, предусмотренного статьей 7.22 КоАП РФ, составляет противоправное бездействие, выражающееся в нарушении принятых на себя по договору обязательств и в нарушении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170.
В силу статьи 2.1 КоАП РФ юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушения которых Кодексом или законами субъекта Российской Федерации предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению.
Согласно статье 138 ЖК РФ Товарищество собственников жилья обязано, в том числе, обеспечить надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме. Обязанности ТСЖ осуществляет только в отношении того имущества, которое закреплено за ним. Нахождение общего имущества в аренде у другого лица является обстоятельством, исключающим ответственность за него для ТСЖ. Осуществлять обязанности по содержанию и ремонту жилых домов ТСЖ имеют право самостоятельно либо с привлечением других организаций. В том случае, если к осуществлению ремонта и технического обслуживания привлекаются третьи лица, встает вопрос: кто будет отвечать в случае допущения нарушений? Позиция судов неоднозначна.
Так, одни считают, что предметом деятельности ТСЖ является обеспечение эксплуатации. А если непосредственно работы по эксплуатации и текущему ремонту выполняет другая организация, с которой ТСЖ заключило договор на выполнение работ, то в действиях товарищества отсутствует вина.
В других случаях суд указывает, что на подрядчика может быть возложена только ответственность, вытекающая из договора подряда. Представляется, что вторая позиция является наиболее верной. Даже если работы по техническому обслуживанию и ремонту выполняет сторонняя организация, у ТСЖ есть право проверить качество выполняемых работ (оказываемых услуг). Поскольку товарищество берет на себя обязательства перед собственниками помещений дома, то и должна обеспечивать их надлежащим образом.
При доказывании вины ТСЖ в нарушении правил ремонта и содержания жилых домов, уполномоченные органы должны доказать, что Обществом не были приняты все зависящие от него меры для проведения ремонта жилья: не проводились осмотры помещений, не заключались договоры на выполнение ремонтных работ.
Очень часто ТСЖ в доказательство своей невиновности ссылаются на тот факт, что они не имели возможности осуществлять ремонт из-за недостаточности денежных средств. Такие ссылки судом во внимание не принимаются, поскольку товарищество создается специально для обеспечения эксплуатации имущества многоквартирного дома. Для реализации полномочий ТСЖ предоставляется широкий перечень прав, установленных ст.135 ЖК РФ:
) заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;
) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные цели.
Правовые возможности самозащиты для ТСЖ
Товарищество имеет право в случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество требовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов. ТСЖ может инициировать проведение общего собрания собственников помещений, с тем, чтобы объяснить, какие ремонтные работы должны быть выполнены, утвердить их стоимость и размер платы каждого собственника. Суд признает, что должны быть объективные причины невозможности исполнения Товариществом взятых на себя обязательств, однако, при этом, не называет их. Можно было бы предположить, что к таким объективным причинам относится создание ТСЖ незадолго до обнаружения правонарушения, неоднократные попытки Правления в сборе, изыскании средств на проведение ремонта.
При установлении вины ТСЖ в ненадлежащем содержании общего имущества многоквартирного дома, необходимо определить, в чем конкретно состоит нарушение, и какой вид ремонта (текущий или капитальный) необходим. Примерные перечни работ, относящихся к текущему и капитальному ремонту приведены в приложениях к постановлению Госстроя РФ от 27.09.2003г. №170. Товарищество может быть освобождено от административной ответственности, предусмотренной ст.7.22 КоАП РФ, в том случае, если нарушения технического состояния могут быть устранены только в ходе капитального ремонта, а жильцы отказываются собирать средства на капитальный ремонт, несмотря на неоднократные предложения Правления ТСЖ, либо капитальный ремонт проводится в пределах собранных средств.
Для определения виновного в ненадлежащем содержании общего имущества многоквартирного дома необходимо правильно определять момент совершения правонарушения. Так, ТСЖ было привлечено к ответственности по ст.7.22 КоАП через 15 дней после создания. Фактически ненадлежащее выполнение обязанностей по содержанию было допущено муниципальным учреждением, ранее осуществлявшим обязанности по содержанию дома. ТСЖ за столь непродолжительный период времени устранить имеющиеся нарушения не могло.
Административное наказание за совершение правонарушения, предусмотренного ст.7.22 КоАП РФ, установлено в виде административного штрафа, размер которого для юридического лица составляет от 40000 до 50000 рублей. При назначении наказания должны быть учтены имущественное положение лица, обстоятельства, смягчающие и отягчающие ответственность. Так, тяжелое финансовое положение ТСЖ может быть учтено при назначении минимального наказания. Смягчающим вину обстоятельством может служить выполнение ремонтных работ до привлечения Товарищества к административной ответственности.
Административное правонарушение, предусмотренное ст.7.22 КоАП РФ, по мнению суда, является длящимся, поскольку выражается в длительном и непрекращающемся невыполнении обязанности.3 С этим мнением следует согласиться, поскольку закон не устанавливает конкретных дат по выполнению ремонтных работ, они должны производиться по мере необходимости. При этом необходимо иметь в виду, что днем обнаружения длящегося административного правонарушения считается день, когда должностное лицо, уполномоченное составлять протокол об административном правонарушении, выявило факт его совершения.
Срок давности привлечения к ответственности, предусмотренной ст.7.22 КоАП РФ, составляет два месяца с момента обнаружения административного правонарушения. В отдельных случаях суды исходили из того, что ТСЖ нарушает законодательство о защите прав потребителей, в связи с чем применяли годичный срок давности привлечения к ответственности. Но поскольку Закон РФ «О защите прав потребителей» применим в области защиты прав непосредственно потребителей, а в данном случае отношений между потребителями и исполнителем в части оказания услуг не возникает, применение годичного срока давности недопустимо.
административный ответственность жилой многоквартирный
Заключение
Список литературы
1.Постановление ФАС Поволжского округа от 17.01.2008 по делу №А57-9493/07-22, от 26.02.2008 по делу №А57-6618/07-5// СПС «Консультант Плюс»
.Постановление ФАС Поволжского округа от 27.06.2006 по делу №А57-885АД/05-7// СПС «Консультант Плюс»
.Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.05.2008 по делу №А56-39346/2007// СПС «Консультант Плюс»
.Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.02.2008 по делу №А-56-33864/2006// СПС «Консультант Плюс»
.Постановление ФАС Поволжского округа от 20.02.2007 по делу №А55-15422/2006, от 14.08.2007 по делу №А57-4874/07// СПС «Консультант Плюс»
.Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»// Российская газета. 23.10.2003. №214.
.Постановление ФАС Центрального округа от 20.07.2006 по делу №35-2677/06-С20// СПС «Консультант Плюс»
.Постановление ФАС Поволжского округа от 11.01.2007 по делу №А57-602АД/06-33// СПС «Консультант Плюс»
.Постановление ФАС Поволжского округа от 15.02.2007 по делу №А57-637АД/06-7// СПС «Консультант Плюс»
.Постановление ФАС Поволжского округа от 07.08.2008 по делу №А57-779/08-28// СПС «Консультант Плюс»
.Постановление ФАС Поволжского округа от 06.05.2008 по делу №А57-22357/07-45// СПС «Консультант Плюс»
.Постановление ФАС Поволжского округа от 06.05.2008 по делу №А57-22357/07-45, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 30.03.2007 по делу № А56-20971/2006// СПС «Консультант Плюс»
.п.14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2004г. №5 «О некоторых вопросах, возникающих у судов при применении КоАП РФ»// Российская газета. 19.04.2005г.
.Постановление ФАС Поволжского округа от 06.05.2008 по делу №А57-22357/07-45, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 30.03.2007 по делу № А56-20971/2006// СПС «Консультант Плюс»
.Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 3 апреля 1998г.// СЗ РФ. 2008. №15. Ст.1794.