Организация ипотечного кредитования в филиале ОАО 'БПС-Банк' по Гомельской области
СОДЕРЖАНИЕ
Введение
. Теоретические аспекты ипотечного
кредитования
.1 Сущность и
значение ипотечного кредитования в экономике
1.2
Зарубежный опыт ипотечного кредитования
1.3 Ипотечное
кредитование в Республике Беларусь
2. Организация ипотечного кредитования
в филиале ОАО «БПС-Банк» по Гомельской области
.1
Организационно-экономическая характеристика исследуемого банка
2.2
Исследование состава и структуры ипотечных кредитов в филиале
3. Перспективы развития ипотечного
кредитования в Республике Беларусь
Заключение
Список
использованных источников
Приложения
ВВЕДЕНИЕ
Жилищная проблема, является одной из самых важных социально -
экономических проблем в странах с переходной экономикой. В Республике Беларусь,
несмотря на меры, предпринимаемые государством, удельный вес нуждающихся в
жилье граждан сохраняется на уровне 20% всего населения, из них только около
1,5% ежегодно улучшают свои жилищные условия.
Для предоставления жилья всем желающим, на наиболее выгодных условиях,
необходим поиск новых вариантов предоставления денежных средств на его покупку.
Таким образом, обращение к организации рынков ипотечного кредитования является
неслучайным.
Семьям (гражданам), состоящим на очереди в улучшении жилищных условий, в
Республике Беларусь государство оказывает существенную финансовую поддержку в
решении жилищной проблемы, в виде субсидий и ипотечных кредитов.
На учете нуждающихся в улучшении жилищных условий на конец 2010 года
состояло 855,6 тыс. граждан (семей), что на 62,4 тыс. больше, чем на конец 2009
года. В 2010 году получили жилье и улучшили жилищные условия 48,9 тыс. граждан
(семей), или 6,2% от общего количества состоявших на учете нуждающихся в
улучшении жилищных условий [15].
Учитывая тот факт, что с каждым годом очередь на строительство не
сокращается, а только увеличивается, рассмотрение различных видов кредитования
на улучшение жилищных условий является актуальным.
Целью данной курсовой работы является рассмотрение ипотечного
кредитования в Республике Беларусь и перспектив развития такого вида
кредитования.
Для достижения цели сформулированы следующие задачи исследования:
раскрыть сущность и значение ипотечного кредитования для развития
экономики;
проанализировать и дать оценку ипотечного кредитования в банковском
секторе республики;
рассмотреть организацию ипотечного кредитования в филиале ОАО «БПС-Банк»
по Гомельской области;
обозначить перспективы развития ипотечного кредитования в Республике
Беларусь.
При написании курсовой работы использовались учебники и учебные пособия
ведущих национальных и зарубежных экономистов, статьи периодической печати по
вопросам ипотечного кредитования, интернет ресурсы, статистические данные,
законодательно-нормативная база, регламентирующая отношения в сфере ипотеки.
Автор использовал следующие методы исследования: средних и относительных
чисел, аналитических группировок, логический метод, метод сравнения, абсолютных
и относительных разниц и другие.
Структура курсовой работы состоит их 3 глав.
Первая глава - Теоретические аспекты ипотечного кредитования. В ней
рассмотрены сущность и значение ипотечного кредитования в экономике, а также
представлен зарубежный и отечественный опыт состояния развития ипотечного
рынка.
Вторая глава - Организация ипотечного кредитования в филиале ОАО
«БПС-Банк» по Гомельской области посвящена вопросам организации кредитования в
данном филиале. Исследованы состав и структура ипотечных кредитов и дана оценка
состоянию организации ипотечного кредитования.
Третья глава рассматривает перспективы развития ипотечного кредитования в
Республике Беларусь.
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО
КРЕДИТОВАНИЯ
1.1 Сущность и значение ипотечного кредитования в экономике
Жилищная проблема, является одной из самых важных социально -
экономических проблем в странах с переходной экономикой. В Республике Беларусь,
несмотря на меры, предпринимаемые государством, удельный вес нуждающихся в
жилье граждан сохраняется на уровне 20% всего населения, из них только около
1,5% ежегодно улучшают свои жилищные условия.
Для предоставления жилья всем желающим, на наиболее выгодных условиях,
необходим поиск новых вариантов предоставления денежных средств на его покупку.
Таким образом, обращение к организации рынков ипотечного кредитования является
неслучайным.
Процесс формирования системы ипотечного кредитования в странах с развитыми
финансовыми рынками занял многие десятилетия. Самые первые системы ипотечного
кредитования в современном их понимании возникли в Дании и Германии около 250
лет назад. С помощью данных систем США (в 30-х годах) и Германия (после Второй
мировой войны) смогли вывести экономику из кризиса[1, c.6].
Ипотека - это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед
кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку
недвижимости или другие цели. Его обязательством перед кредитором является
погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог
недвижимости. Недвижимость, приобретенная с помощью ипотеки, является
собственностью заемщика кредита с момента приобретения.
Договор ипотеки - это фактически долговременная, часто на два - три
десятка лет, программа согласования усилий договаривающихся сторон по
достижению взаимовыгодных интересов. Для кредитора эти интересы заключаются в
долгосрочном получении дохода на ссуженные денежные ресурсы и гарантии их
возвратности за счёт надёжного обеспечения - недвижимости. Для заёмщика -
залогодателя - это возможность получить недорогой долгосрочный инвестиционный
кредит на приобретение или развитие своей недвижимости, которая сама является
обеспечением выполнения взятых на себя заёмщиком обязательств. Причём во
владение приобретённой недвижимостью он вступает сразу же после оформления
нужной документации по кредиту и залогу [1, c.7].
Ипотечный рынок - вторичный рынок, являющийся частью рынка капитала. Его
главная задача - обеспечить финансирование ипотечных кредитов. На ипотечном
рынке обращаются ипотечные ценные бумаги - закладные, ипотечные облигации,
ипотечные сертификаты или залоговые свидетельства, обеспеченные недвижимым
имуществом. Ипотечные ценные бумаги эмитируют специализированные организации -
эмиссионно-финансовые компании (корпорации, фонды, агентства). Банки продают
этим организациям права по полученным от заемщиков закладным. Такая процедура
обеспечивает быстрый возврат средств банку, сокращая время оборота денег с
нескольких лет (т. к. ипотечный кредит носит долгосрочный характер) до
нескольких месяцев. В свою очередь, эмиссионно-финансовые компании на основе
совокупности приобретенных кредитов выпускают свои ценные бумаги, которые
обращаются на фондовом рынке, привлекая на ипотечный рынок средства инвесторов.
Преобладающие на ипотечном рынке ценные бумаги - ипотечные облигации -
долгосрочные ценные бумаги, обеспеченные недвижимым имуществом и приносящие
твердый процентный доход. Эти бумаги охотно приобретают население, пенсионные
фонды, предприятия, страховые компании, банки. Операции на ипотечном рынке
проводятся с целью получения прибыли за счет купли-продажи ипотечных ценных
бумаг. На ипотечном рынке действуют ипотечные и коммерческие банки, страховые
компании, ссудо-сберегательные ассоциации, инвестиционные фонды,
специализирующиеся на кредитовании строительных фирм и землевладельцев.
В современной зарубежной и отечественной экономической литературе и
банковской практике нет однозначного понимания содержания понятия «банковское
кредитование строительства и покупки жилья».Большинство зарубежных авторов под
банковским кредитом на строительство и покупку жилья подразумевают комплекс
экономических отношений между банком, строительными компаниями и населением по
поводу предоставления кредита на освоение земельного участка, осуществление
строительных работ, и в последующем - ипотечного кредита гражданам под залог
уже построенного жилого дома на указанном земельном участке.
Следовательно, банковский кредит на строительство и покупку жилья, по
мнению западных экономистов, включает ипотечный жилищный кредит населению и
кредит фирмам, занятым в строительстве жилья (строительный кредит). При этом в
отличие от отечественной теории и практики за рубежом ипотечный жилищный кредит
не рассматривается как потребительский, последний трактуется только как кредит
на неотложные нужды и поэтому к банковскому кредитованию строительства и
покупки жилья не относится.
Например, по определению Ч.Дж. Вулфела, потребительский кредит включает
кратко- и долгосрочные кредиты физическим лицам, предоставляемые для покупки
товаров и услуг, и не учитывает ипотечный жилищный кредит. Согласно точке
зрения американского экономиста П. Роуза, к потребительскому кредиту относится
долгосрочная задолженность физических лиц финансовым учреждениям и розничной
торговле по кредитам, предоставленным для покупки товаров и услуг, и не
включается задолженность по ипотечным кредитам. Данной позиции придерживаются и
экономисты Э. Морсман и Дж. Марио, по мнению которых ипотечными жилищными
кредитами называются только кредиты на строительство жилья, отличные от
потребительских кредитов объектом кредитования. Специалисты Совета управляющих
Федеральной Резервной Системы США также относят к потребительскому кредиту
долгосрочную задолженность физических лиц финансовым учреждениям, розничной
торговле и прочим дистрибьюторам по кредитам, предоставленным для покупки
товаров и услуг, а не задолженность по ипотечному кредиту. В Великобритании в
соответствии с Законом о потребительском кредите, принятом в 1974 г.,
договорами потребительского кредита являются договоры, одним из субъектов
которых выступает физическое лицо при приобретении товара в рассрочку или
покупке услуги в кредит. В банковской статистике Франции ипотечные жилищные
кредиты также не учитываются в составе потребительских и выделяются отдельной
строкой в балансе банков.
Российские экономисты по сравнению с зарубежными учеными содержание
банковского кредитования строительства и покупки жилья понимают, как правило,
более узко. В частности, к банковским кредитам на строительство и покупку жилья
они относят только кредиты населению и не включают кредиты строительным фирмам,
как в западных странах. При этом все кредиты населению в большинстве случаев,
независимо от их целевой направленности, считаются потребительскими.
Например, известные российские ученые Е.Ф. Жуков, Л.П. Кроливецкая, О.И.
Лаврушин и другие кредит на строительство и покупку жилья определяют как кредит
населению и включают в состав не ипотечного, как зарубежные экономисты, а
потребительского кредита на инвестиционные цели, отражающего экономические
отношения между кредитодателем и кредитополучателем по поводу приобретения
жилья.
Данной позиции придерживаются также Г.С. Панова, Г.А. Цылина и другие, по
мнению которых ипотечные жилищные кредиты используются населением только на
цели потребления, а не производства, и поэтому должны включаться в состав
потребительских кредитов. В связи с этим весь комплекс отношений по поводу
банковского кредитования строительства и покупки жилья они относят к
потребительскому кредиту.
Другая группа ученых и экономистов под банковским кредитом на
строительство и покупку жилья подразумевают только ипотечный кредит,
предоставляемый гражданам под залог жилой недвижимости.
Исходя из анализа подходов белорусских ученых-экономистов к трактовке
содержания понятий потребительского и ипотечного кредита, можно сделать вывод,
что данные авторы к сфере банковского кредитования строительства и покупки
жилья относят как потребительский, так и ипотечный жилищный кредит. Вместе с
тем, учитывая, что в республике в настоящее время ипотечный жилищный кредит не
развит, чаще всего при рассмотрении кредитов населению на строительство и
покупку жилья подразумевается только потребительский кредит. При этом в отличие
от зарубежной практики кредит организациям, занятым в жилищном строительстве,
рассматривается не в комплексе с кредитованием населения, а обособленно, в
рамках сферы кредитования юридических лиц.
Считается, что подход большинства российских и отечественных экономистов
к трактовке содержания банковского кредитования строительства и покупки жилья
только как потребительского кредита сужает границы данной сферы кредитования,
поскольку наряду с физическими лицами кредитополучателями здесь выступают
юридические лица, в большинстве случаев - жилищно-строительные кооперативы.
Таким образом исследование содержания данной дефиниции должно опираться на оба
подхода, имеющихся в зарубежной и отечественной литературе и практике [2, c.11-13].
Не случайно можно встретить разногласия в отнесении жилищного
кредитования к тому или иному виду кредитования. В экономической литературе
часто возникают споры по поводу принадлежности ипотечного кредитования к
потребительскому. Как сказано выше, отечественные экономисты относят ипотеку к потребительскому
кредитованию. На мой взгляд, это не совсем верно и происходит в виду
неразвитости такого вида кредитования. На сегодняшний день отечественные банки
не специализируются на выдаче кредитов под залог недвижимости. Вместе с тем
следует отметить, что между ипотечным и потребительским кредитованием
существует ряд отличий: по способу обеспечения, субъектами и условиями
кредитования, способу ресурсного обеспечения, мероприятиями по управлению
рисками.
Если углубиться в приведённые различия, то можно обнаружить, что
обязательным условием ипотечного жилищного кредитования является обеспечение
обязательства по кредиту залогом недвижимого имущества, в то время как наиболее
распространённым в отечественной и зарубежной банковской практике способом
обеспечения обязательств по потребительскому кредиту на жильё является
поручительство физических (юридических) лиц или залог движимого имущества.
При потребительском кредитовании строительства и покупки жилья размер
кредита определяется исходя из платёжеспособности кредитополучателя, а срок
кредитования составляет, как правило, 10 - 20 лет. При ипотечном кредитовании
используются такие же условия, но они в большинстве случаев зависят от
стоимости заложенного недвижимого имущества, которая принимается в расчёт при оценке
кредитоспособности клиента.
Отличие потребительского и ипотечного кредитования также проявляется и в
способах их финансирования. Для потребительского кредита характерно
использование собственных и привлечённых ресурсов банка и небанковских
кредитно-финансовых организаций. Преимуществом же ипотечного жилищного
кредитования с позиции ресурсного обеспечения является рефинансирование
ипотечных кредитов посредством выпуска ипотечных ценных бумаг, обеспеченных
залогом жилой недвижимости.
В мировой практике ипотечного жилищного кредитования наиболее
распространено использование плавающих процентных ставок, в то время как
процентная ставка по потребительскому кредиту в большинстве случаев является
фиксированной. К тому же в замкнутой одноуровневой системе ипотечного
кредитования процентная ставка не зависит от стоимости ресурсов, конъюнктуры
рынка и может быть установлена на произвольном уровне, в то время как по
потребительским кредитам определяется в основном стоимостью ресурсов. [2, c.16].
При ипотечном кредитовании предусмотрены различные способы погашения
задолженности по кредиту, сроки погашения рассчитываются из стоимости
недвижимости. Исходя из мирового опыта, можно сказать, что ипотека неразрывно
связана с решением социальных задач и, в первую очередь, с решением жилищного
вопроса. Ипотечное кредитование выступает и как достаточно эффективный способ
мобилизации свободных денежных средств населения путём продажи ипотечных ценных
бумаг, решая тем самым необходимые социально-экономические задачи.
1.2 Зарубежный опыт ипотечного кредитования
На сегодняшний день в мировой практике ипотечного кредитования можно
выделить две модели: американскую и франко-скандинавскую (немецкую).
Американская модель состоит из двух уровней. На первичном рынке ипотечные
кредиты переуступаются специально созданным ассоциациям (агентствам). Это
продиктовано особенностями англо-американской системы права. Основными задачами
названных структур является привлечение ресурсов в жилищную сферу, выпуск под
гарантии государства ценных бумаг, размещение их среди инвесторов, формирование
рынка ипотечных кредитов и ценных бумаг. Банк в двухуровневой системе выполняет
только функции по выдаче и обслуживанию кредитов за определённую плату [1, c.10].
Кредит на покупку жилья в США называется mortgage. Это слово часто
переводят как ипотека. Существует разные виды ипотек, поэтому важно понимать
различия между ними. Основные два вида отличаются по способу начисления
процентов - это кредит с плавающей процентной ставкой (Adjustable-Rate
Mortgage, ARM) и кредит с фиксированной процентной ставкой (Fixed-Rate
Mortgage).
Процентная ставка кредита с плавающей процентной ставкой может расти или
уменьшаться в зависимости от общего состояния экономики США. В этом кроется
некоторый элемент риска: поначалу можно платить небольшие деньги, но спустя
всего лишь год обнаружить, что проценты увеличились. С ростом процентной ставки
возрастут и ежемесячные платежи клиента. Если они увеличатся значительно, можно
столкнуться с нехваткой средств на погашение кредита.
Постоянный рост процентов по кредитам - явление редкое, но не
невозможное. Чаще всего за ростом через некоторое время наступает спад. Имея
дело с кредитом ARM, нужно знать, как часто будут происходить изменения
процентной ставки. В одних случаях проценты могут меняться дважды в год, в
других - раз в три года. Кредит с фиксированной процентной ставкой дает
уверенность в том, что ежемесячные платежи не будут меняться на протяжении
всего срока займа. С фиксированными процентами не бывает никаких сюрпризов.
Проценты по новым кредитам могут скакать вверх и вниз вслед за колебаниями
экономики США, но процент по кредиту будет устойчив, как гора. Преимущество FRM
в том, что вы всегда можно точно спланировать будущие расходы. Обратной
стороной является возможность снижения процентных ставок ниже величины,
установленной по кредиту клиента. В этом случае придётся платить более высокие
проценты, чем при выборе кредита ARM.
Прежде чем сделать выбора вида кредитования, нужнно оценить текущее
экономическое положение в стране. Например, если в настоящее время проценты
очень низки, то, вероятно, лучшим вариантом будет выбор кредита с фиксированной
процентной ставкой. Тогда проценты будут оставаться низкими на протяжении всего
срока кредита.
Независимо от того, какой тип ипотеки выбран, необходимо также
определиться со сроком ее погашения. Кредитодатель может менять
продолжительность выплаты кредита в зависимости от того, сколько средств вы
сможете отдавать ежемесячно. Обычный срок выплаты ипотеки в США - 30 лет. Но
иногда лучше каждый месяц платить бóльшую сумму, чтобы побыстрее
рассчитаться с долгом. В этом случае сумма выплаченных процентов будет намного
ниже. Иногда люди предпочитают выбрать 30-летний кредит, но по возможности
платить в месяц двойную сумму. В случае ухудшения материального положения
всегда можно вернуться к выплате минимально требуемой величины. Быстрое
погашение кредита позволяет сэкономить большие деньги, которые можно направить
на другие цели [3].
Франко-скандинавская модель представляет собой одноуровневую систему
ипотечного кредитования. Здесь, ипотечный банк, выдавший кредит, самостоятельно
рефинансирует ипотечные кредиты за счёт выпуска ценных бумаг (облигаций)
обеспеченных пакетом закладных. Эти ипотечные облигации имеют высокую степень
надёжности. Так как обеспечиваются залогом недвижимого имущества и поэтому
пользуются большим спросом у среднего класса. Ипотечные банки при одноуровневой
системе являются особыми кредитными институтами, которые, как правило, имеют
форму акционерного общества и выполняют, кроме свойственных банкам функций, ещё
и функции, характерные ассоциациям при двухуровневой системе [1, c.8].
Германское жилищное кредитование развивается с давних пор весьма
стабильно. Существует целая сеть специализированных банков, которые выплачивали
проценты по закладным во времена Первой и Второй мировых войн. И даже сегодня
немецкая система кредитования считается одной из самых стабильных.
Банки сами рефинансируют их за счет выпуска ценных бумаг (одноуровневая
система). Такая модель была принята в Канаде, Швеции, Дании, Австрии, Англии.
Существует определенный порядок использования финансов, позволяющий приумножать
их. Они вкладываются в ипотечные облигации, ценные бумаги, специальные депозиты
и тому подобное. В результате банки получают достаточную прибыль, обеспечивая
заем на приобретение недвижимости. Ссуду могут получить как граждане Германии,
так и иностранцы, причем условия для тех и других практически одинаковые.
Отличия минимальны. Как правило, 50% от общей суммы составляет первоначальный
взнос. Процентные ставки по ипотеке сравнительно невелики - 3,5-5%. Для
погашения кредита заемщик перечисляет со своего счета определенную сумму.
Так же в Германии существует и специфическая форма ипотеки - немецкая
модель стройсбережений. Она основана на приобретении жилья через
стройсберкассы. В своем роде это тот же банк. Открывая счет, его нужно
регулярно пополнять. Как только накопившаяся сумма будет равна 40-50%, от
стоимости жилья - можно рассчитывать на кредит под хорошие проценты. Долг
выплачивается в течение оговоренного срока. До окончательного погашения займа
недвижимость находится в собственности банка, а из средств от выплат процентов
формируется фонд для выдачи кредитов тем, кто вступил в стройсберкассу позднее.
Но в последнее время стройсберкассы стали мало популярны, так как обычные банки
предоставляют кредиты под низкие проценты[4].
Каждая из двух моделей ипотечного кредитования имеет свои преимущества и
недостатки. Однозначно по поводу лучшей модели кредитования сказать сложно. Во
многом выбор способа кредитования и числа уровней предоставления кредита
зависит от экономического положения в стране, менталитета и развитости
банковского сектора. Безусловно, Республика Беларусь не сможет сразу выбрать
одну из моделей ипотечного кредитования, сложившихся в мировой практике, и
применить у себя. Это можно пояснить тем, что американская и
франко-скандинавская модели ипотечного кредитования складывались десятками лет,
а у нас закон «Об ипотеке» был принят только в 2008 году. Но это не означает,
что ипотеку у нас будет применить очень сложно, просто для этого необходимо
изучить страны с развивающимся рынком ипотечного кредитования.
На мой взгляд, примером для рассмотрения развития ипотечного кредитования
может стать Российская федерация, где Федеральный закон «Об ипотеке (залоге
недвижимости)» был принят в 1997 году.
За относительно короткий промежуток времени в России была разработана и
принята нормативно-правовая база, необходимая для запуска механизма ипотечного
кредитования, был опробован финансовый инструментарий для реализации ипотечных
технологий, успешно изучался и применялся опыт других стран, начавших свой путь
в ипотеке не десять, а пятьдесят лет назад.
В результате рождались и выносились на обсуждение идеи и формы их
воплощения в жизнь, приобретавшие контуры передовых технологий, и в итоге
воплотившиеся в общегосударственный по масштабу формат Национального
приоритетного проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». И все
это происходило в течение последних нескольких лет.
Так, на рынке заработал механизм рефинансирования ипотечных ценных бумаг,
что является одним из важнейших условий доступности ипотечных кредитов за счет
снижения процентных ставок под влиянием объективных факторов, а именно путем
привлечения в ипотеку инвестиций. В итоге роста предложений и конкуренции на
рынке ставки по кредитам устанавливаются не искусственным путем, а в результате
рыночного регулирования.
Для ускорения реализации ипотечных ценных бумаг их большая часть была
выпущена за рубежом.
Это было обусловлено развитостью законодательства, накопленного опыта по
данным бумагам на зарубежном рынке, сравнительной простоты реализации, меньших
затрат средств и времени на реализацию.
Зарубежный (в частности, западно-европейский и американский) рынок ценных
бумаг, обеспеченных залогом активов, насчитывает не одно десятилетие. Он
характеризуется несравнимо большим объемом выпусков, нежели все еще делающий
первые шаги российский рынок обеспеченных ипотекой долговых инструментов.
Следовательно, зарубежные эмитенты и инвесторы опираются на отшлифованное
опытом законодательство, правила обращения и нормы налогового регулирования.
Известны юрисдикции, предоставляющие лучший режим для выпуска, регистрации,
организации размещения и обращения таких ценных бумаг: это Нидерланды, Люксембург
и Ирландия.
Несколько иные, но также испытанные тысячами выпусков правила работают на
американском рынке. Сделки структурированного финансирования отличаются большим
количеством участников одной сделки (в частности, юридическим и налоговый
консультанты, платежный и расчетный агенты, корпоративный управляющий
спецюрлица, управляющий денежными средствами, специализированный депозитарий и
иные). Предложений со стороны специализированных компаний, оказывающих эти
услуги и имеющих значительный опыт, несравнимо больше за рубежом.
Вот почему проекты выпуска ценных бумаг, обеспеченных российскими
активами, реализуются дешевле, быстрее и технологичнее на Западе, нежели в
России. До недавнего времени такие бумаги сопровождались устойчивым интересом и
спросом у зарубежных инвесторов при отсутствии своих, в том числе потому, что
для них вопросы структуры выпусков, их юридической чистоты и возможности
оспорить право в трансграничных сделках существенно более прозрачны, нежели в
«домашних» российских.
Объем 13 сделок трансграничной секьюритизации, основанных на российских
активах, составил накопительным итогом на конец 2008 года в пересчете на единую
валюту 2 млрд. 386 млн. долларов США.
В качестве примера можно привести сделку на сумму 3,3 млрд. рублей,
инициированную Европейским трастовым банком в 2007 году и успешно завершенную в
середине 2008 года.
Среди положительных тенденций российского рынка ипотечного кредитования
прежде всего необходимо отметить снижение процентных ставок по кредитам. Если в
2001 году ставки по кредитам составляли порядка 16-18% в валюте и 23-25% в
рублях, то в настоящее время размер ставок снизился до 11-12% в валюте и 13-16%
в рублях, хотя это по-прежнему существенно превышает общемировой уровень.
Наметилась тенденция к увеличению срока кредита.
Как отмечают ведущие участники ипотечного рынка в России, в настоящих
условиях ставки по ипотечным кредитам снижены практически до минимума. Величина
ставок зависит от ряда факторов, среди которых наиболее важны: стоимость
привлекаемого конкретным банком финансового ресурса для выдачи кредитов,
финансовый рейтинг банка, международный рейтинг нашей страны, который в свою
очередь зависит от уровня развития экономики и рисков в кредитной и правовой
сферах для инвесторов. Учитывая эти факторы, в перспективе ближайшего будущего
существенные изменения ставок по ипотечным кредитам маловероятны. Развитие
ипотечного кредитования является основным направлением движения в контексте
повышения доступности жилья для россиян. Задача развития ипотечного
кредитования активно поддерживается российским правительством. В ближайшие 3-4
года российское правительство планирует довести объемы кредитов на жилье до
суммы в 415 миллиардов рублей.
Но ситуация пока далека от стабильной. Ушедший кризис - первый в истории
российской ипотеки. Для того, чтобы успешно лечить болезнь, нужно грамотно и
честно поставить диагноз.
Признаки ипотечной болезни таковы. Пока не ослабевает социальная
напряженность по кредитам, находящимся в стадии судебного производства (в судах
на рассмотрении более 20 тысяч исков). Нередко в ходе судебных разбирательств
заемщик лишается (вследствие снижения цен на недвижимость) и первоначального
взноса, и уже осуществленных платежей по ипотеке, и ипотечной квартиры - и,
более того, продолжает оставаться должником банка.
Остроту ситуации придает и отсутствие в регионах фондов маневренного
жилья, позволяющих гражданам, потерявших квартиры, обрести временную крышу над
головой. В этой связи необходимо обеспечить выполнение требований действующего
законодательства, а именно ст. 92 Жилищного кодекса РФ, предусматривающей
формирование жилищного фонда, предназначенного для временного проживания
граждан, утративших жилые помещения в результате обращения на них взыскания в
обеспечение возврата кредита[5].
Исходя из всего вышесказанного, можно отметить, что в мировой практике
уже давно оценили преимущества ипотечного кредитования. На сегодняшний день
существует две модели такого вида кредитования.
Для Республики Беларусь есть примеры как сформировавшегося рынка
ипотечного кредитования (США, Западная Европа), так и процесс становления на
примере Российской Федерации.
1.3 Ипотечное кредитование в Республике Беларусь
На учете нуждающихся в улучшении жилищных условий на конец 2010 года
состояло 855,6 тыс. граждан (семей), что на 62,4 тыс. больше, чем на конец 2009
года. В 2010 году получили жилье и улучшили жилищные условия 48,9 тыс. граждан
(семей), или 6,2% от общего количества состоявших на учете нуждающихся в
улучшении жилищных условий [6].
Показателем интенсивности решения жилищной проблемы является среднее
время пребывания граждан на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Так, если в 1990 году при сложившихся темпах строительства среднее время
пребывания граждан (семей) на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий в
целом по республике составляло 7,5 года, то в 1995 году - 19,5 года, в 2005
году - 18,1 года, в 2008 году - 22,8 года, в 2009 году - 19 лет, в 2010 году -
17,5 года.
Количество граждан (семей), состоящих на учете нуждающихся в улучшении
жилищных условий, получивших жилье и улучшивших жилищные условия можно
проследить на Рисунке 1.1.
Рисунок 1.1 - Количество граждан (семей), состоящих на учете нуждающихся
в улучшении жилищных условий, получивших жилье и улучшивших жилищные условия,
тыс.человек.
Исходя из статистических данных, приведенных Национальным статистическим
комитетом Республики Беларусь, можно сделать вывод, что в Республике нужно
развивать различные виды финансирования на строительство и покупку жилья. Одним
из способов такого финансирования является ипотечное кредитование.
Ипотечный вид кредитования является наиболее выгодным для заёмщика. Для
получения ипотечного кредита не нужны поручители, которых, в современных
условиях массового кредитования, найти довольно сложно. К достоинствам можно
отнести и то, что кредит выдаётся под залог недвижимости, которая строится на
деньги, которые были выданы банком. Кроме того ввиду способа привлечения
средств на ипотечное кредитование (ипотечные ценные бумаги), процентные ставки
по такому виду кредитования, как правило, ниже. Этим и обуславливается
популярность ипотеки во всём мире.
Для нормального функционирования ипотеки в рамках государства с
экономической точки зрения необходимыми условиями является: устойчивые темпы
экономического роста; стабильность национальной валюты; снижение темпов
инфляции, по меньшей мере, до умеренного уровня; рост реальных денежных доходов
населения до уровня, позволяющего делать накопления (вложения) в жилищное
строительство.
Если говорить об ипотечном способе кредитования, то здесь большую роль
играют сбережения для первоначального взноса за жильё. Для примера можно взять
немецкий опыт, где накопления на первоначальный взнос составляют от 30 до 50%.
Таким образом, проявляется необходимость в рассмотрении темпов инфляции,
складывающихся в экономике.
Начиная с 2000 года в Республике Беларусь наблюдается
постепенное снижение темпов инфляции. Если рассматривать индексы
потребительских цен, то последние 4 года они составляют в среднем 111%.
Динамика индексов потребительских цен представлена на рисунке 1.2.
Рисунок 1.2 - Индекс потребительских цен (декабрь к
декабрю предыдущего года) Республики Беларусь за 2003-2010гг.
Исходя, из показателей по уровню инфляции можно
сказать, что за последние годы инфляция находится в коридоре 10 - 15%.
Экономическое положение в стране можно проследить и по
номинальной начисленной среднемесячной заработной плате на одного работника,
которое представлено на рисунке 1.3.
Рисунок 1.3 - Номинальная начисленная среднемесячная
заработная плата одного работника, тыс. руб.
Исходя из приведённых статистических данных, можно говорить, что
население может быть заинтересованно в новых банковских видах кредитования, в
том числе и ипотечного.
Однако стоит отметить, что процентные ставки и сроки кредитования на
сегодняшний день далеки от тех, которые мы можем видеть за рубежом.
Так, если за границей процент составляет порядка 6%, то у нас в
национальной валюте 15 - 27%. Это мы можем видеть из таблицы 1.1.
Таблица 1.1 - Кредиты на финансирование недвижимости под залог
недвижимости в бел. рублях (ипотека)
Банк
|
% ставка
|
|
приобретение, 15 лет
|
строительство, 15 лет
|
приобретение, 20 лет
|
строительство, 20 лет
|
БелРосБанк
|
16,5
|
16,5
|
16,5
|
16,5
|
БПС-Банк (БелПромСтройБанк)
|
18,5
|
18,5
|
18,5
|
18,5
|
ПаритетБанк
|
27
|
27
|
-
|
-
|
Сомбелбанк
|
17,5-20,5
|
17,5-20,5
|
17,5-20,5
|
17,5-20,5
|
На сегодняшний день эти 4 банка осуществляют «классическое» ипотечное
кредитование: в залог принимается только жильё, под строительство которого был
выдан кредит или недвижимость третьих лиц.
Условия кредитования каждым банком примерно равны. Так «БелРосБанк»
осуществляет кредитование сроком на 10, 15, 20, 25 лет. Первоначальный взнос
составляет не менее 20% от стоимости кредитуемой квартиры. В залог принимается
квартира, приобретаемая с использованием кредита. В связи с тем, что
приобретаемая заявителем квартира может быть принята в залог только после
оформления заявителем права собственности, для заключения кредитного договора
дополнительно требуется не менее двух поручителей.
«БПС - Банк» предоставляет кредит до 50 % от стоимости объекта при залоге
имущественных прав на приобретаемую недвижимость с последующим переоформлением
на залог недвижимости, приобретаемой за счет кредита или поручительство
физических лиц (не менее 2-х). Дополнительно к залогу возможно принятие
поручительства физических лиц (коэффициент кредитоспособности поручителя не
контролируется).
«Сомбелбанк» осуществляет ипотечное кредитование сроком до 20 лет с
размером собственного капитала не менее 10% от стоимости имущества. Варианты
обеспечения кредита: залог приобретаемой квартиры; залог квартиры,
принадлежащей на праве собственности третьему лицу.
Обязательные условия при получении кредита: страхование имущества;
страхование от несчастных случаев.
Рассмотрим динамику выдачи ипотечных кредитов в Республике на примере
таблицы 1.2.
Таблица 1.2 -
Динамика объемов выдачи ипотечных кредитов банками Республики Беларусь за
2008-2009 гг. [5] млрд. руб.
На 1 число
|
2008
|
2009
|
Отклонение
|
Темп изменения, %
|
января
|
593,2
|
1124,1
|
530,9
|
189,5
|
февраля
|
543,2
|
1282,1
|
738,9
|
в 2,36
|
марта
|
566,7
|
1334,6
|
767,9
|
в 2,35
|
апреля
|
530,5
|
1362,2
|
831,7
|
в 2,56
|
мая
|
605,3
|
1377,8
|
772,5
|
в 2,27
|
июня
|
689,3
|
1411,8
|
722,5
|
в 2,04
|
июля
|
749,6
|
1389,8
|
640,2
|
185,4
|
августа
|
884,6
|
1413,2
|
528,6
|
159,8
|
сентября
|
951,5
|
1425,3
|
473,8
|
149,8
|
октября
|
1042,4
|
1422,6
|
380,2
|
136,5
|
ноября
|
1105,3
|
1410,3
|
305
|
127,6
|
декабря
|
1144
|
1463,2
|
319,2
|
127,9
|
Итого
|
9405,6
|
16417
|
7011,4
|
174,5
|
По данным таблицы 2 видно, что объемы выдачи кредитов растут. По
сравнению с 2008 годом за 2009 год размер выданных ипотечных кредитов
увеличился существенно. За февраль − июнь месяцы объем выдачи кредитов
увеличился в два и более раз. Такой скачок в выдаче ипотечных кредитов объясняется
вступлением в силу Закона «Об ипотеке». Однако наблюдается резкий спад в выдаче
кредитов в июле − декабре месяцах. Но темп роста все равно имеет высокий
уровень.
На сегодняшний день наблюдается положительная динамика ввода в действие
жилых домов, которая отображена на рисунке 1.4. В 2011 году, согласно
постановлению Совета Министров и Национального банка № 104/1 от 31 января 2011
года, планируется ввод примерно 7500 тыс. м 2.
В первом квартале текущего года должно быть введено в эксплуатацию не менее
20 процентов из запланированного на год объема жилья, в первом полугодии - не
менее 50 процентов, а за девять месяцев - 75 процентов. Кроме того, стоит
задача создать задел под программу жилищного строительства на 2012 год в объеме
не менее 30 процентов.
Рисунок 1.4 - Ввод в действие общей площади жилых домов, тыс. м 2
Так же наблюдается и увеличение квадратных метров на 1000 человек.
Динамику увеличения квадратных метров можно видеть на рисунке 1.5.
Рисунок 1.5 - Ввод в действие жилых домов (на 1000 человек населения;
квадратных метров общей площади)
Выполнение программы жилищного строительства должно обеспечиваться
ритмичным и своевременным финансированием строек. Всего на финансирование
строительства (реконструкцию) жилья (без учета затрат на инфраструктуру) в
текущем году планируется направить 15 096,6 млрд.руб.
Источники финансирования и размер представлены на рисунке 1.6.
Рисунок 1.6 - источники финансирования программы жилищного строительства
на 2011 год, млрд.руб.
Как можно проследить по источникам финансирования наибольший удельный вес
занимают кредитные ресурсы банков. Доли различных банков в финансировании
жилищного строительства представлены на рисунке 7.
Рисунок 1.7 - Доли банков в финансировании программы жилищного
кредитования, млрд.руб. [7].
Первым шагом на пути становления правового обеспечения ипотечного
кредитования стал Закон Республики Беларусь «Об ипотеке» № 345-3 от 20 июня
2008 года. На сегодняшний день этот закон проработан не полностью.
В целом, говоря о рынке кредитования недвижимости, можно отметить
по-прежнему сравнительно небольшое количество банков, которые готовы
предоставить такой кредит. Однако есть положительная тенденция к увеличению
количества кредитов на приобретение недвижимости и к снижению процентных ставок
по ним.
Таким образом, по результатам оценки кредитной деятельности банков можно
констатировать, что в настоящее время жилищное кредитование является
приоритетным направлением банковской деятельности.
2. ОРГАНИЗАЦИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В ФИЛИАЛЕ ОАО «БПС-БАНК» ПО
ГОМЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ
2.1 Организационно-экономическая характеристика исследуемого
банка
ОАО «БПС-Банк», образованный в 1923 году, - один из старейших и
крупнейших банков Республики Беларусь.
В 1928 году банк реорганизован в Банк долгосрочного кредитования
промышленности и электрохозяйства.
В 1932 году в результате реформы кредитной системы образуется Банк
финансирования капитального строительства промышленности, транспорта и связи
СССР. Белорусская контора банка в 1930-х годах расширяла масштабы деятельности,
открыла Гомельское и Могилевское отделения и осуществляла финансирование более
700 строек в 73 районах республики.
В 1941 году в связи с временной оккупацией территории республики
деятельность банка была приостановлена. В трудные послевоенные годы банк в
короткий срок возобновил свою деятельность и обеспечил выполнение задачи по
эффективному использованию средств, выделенных на восстановление народного
хозяйства.
В 1959 году образуется всесоюзный банк финансирования капитальных
вложений - Стройбанк СССР. В Белорусской конторе Стройбанка было сосредоточено
финансирование строительства и реконструкции промышленных предприятий, объектов
стройиндустрии, транспорта, связи, жилищного и социально-культурного назначения
(90% капитальных вложений, осуществляемых в республике) и краткосрочное
кредитование подрядных строительных организаций.
В процессе реформы банковской системы, проведенной в 1987 году, был
образован Промышленно-строительный банк СССР. Структурное подразделение
Промстройбанка в Белоруссии начало осуществлять полный комплекс банковских
операций и услуг, связанных не только с инвестиционной, но и производственной и
снабженческо-сбытовой деятельностью предприятий и организаций.
В сентябре 1991 года был учрежден акционерный коммерческий
«Белпромстройбанк», а в марте 1992 года собрание учредителей приняло решение об
открытой подписке на акции банка и после ее завершения он стал акционерным
обществом открыто типа. Следуя Уставу и утвержденной акционерами стратегии, в
1990-х годах «Белпромстройбанк» внес весомый вклад в решение задач
реформирования национальной экономики и финансовой стабилизации предприятий.
В октябре 1999 года банк переименован в Открытое акционерное общество
«Белпромстройбанк» [8].
В 2009 году деятельность Банка была во многом обусловлена непростой
макроэкономической ситуацией, которая повлияла на развитие белорусской
экономики. Несмотря на финансовый кризис и снижение бизнес-активности,
республике в целом и банковскому сектору удалось обеспечить положительные темпы
роста.
Основными доминантами являлись резкая девальвация национальной валюты,
растущий дефицит торгового баланса и реализация мер по сокращению оттока
валютных ресурсов из Республики Беларусь. В условиях сжатия мировой экономики
существенно вырос уровень кредитного и валютного рисков. Тем не менее, Банку
удалось сохранить динамичность развития и закончить год с высоким результатом.
Чистая прибыль составила BYR
104,9 млрд., сформирован запас ликвидных активов, как резерв наращивания
высокодоходных активов, сохранены лидирующие позиции в банковском секторе
Республики Беларусь и устойчивая репутация в международных финансовых кругах.
Размеры чистой прибыли представлены на рисунке 2.1.
Рисунок 2.1 - Динамика чистой прибыли ОАО «БПС - Банк» за период 2005 -
2009 гг. (млрд.руб.) [9]
Знаковым событием года для Банка стало вхождение в декабре в группу
«Сбербанка России ОАО».
По всем основным показателям в 2009 году была обеспечена динамика роста,
эффективная деятельность и выполнение требований Национального банка.
Активы Банка увеличились на 14,8%, превысив BYR 4,87 трлн. Структура активов не претерпела
существенных изменений.
Общий объем операций кредитного характера проведенных с клиентами за год
составил BYR 8,3 трлн. Основной объем кредитной
поддержки оказан реальному сектору экономики республики в соответствии с
выбранной стратегией Банка. Свыше 44% (USD 1,3 млн.) направлено на финансирование экспорто-ориентированных организаций
посредством выдачи кредитов и за счет инструментов торгового финансирования и
под страховку экспортных кредитных агентств. На кредитование инвестиционных
проектов предприятий реального сектора выдано более BYR 618 млрд.
Кредитная задолженность клиентов (до создания резервов) увеличилась на
18,4% до BYR 3,6 трлн.
Обязательства банка выросли на 14,4% за счет привлечения вкладов
населения, средств Национального банка и иностранных банков, при сокращении
средств корпоративных клиентов.
В 2009 году Банк обслуживал порядка 8% внешнеторгового оборота Республики
Беларусь.
Активы Банка увеличились на 14,8%, превысив BYR 4,87 трлн. Структура активов не претерпела
существенных изменений. Она представлена на рисунке 2.2.
Рисунок 2.2 - Структура активов Банка на 31.12.2009 [9]
При рассмотрении структуры кредитного портфеля Банка, которая
представлена на рисунке 2.3, можно отметить, что наибольший удельный вес здесь
занимает кредитование промышленности.
Рисунок 2.3 - Структура кредитного портфеля в разрезе секторов экономики
на 31.12.2009 [9]
Одним из важнейших видов бизнеса для Банка является привлечение средств.
По итогам 2009 года Банк сохранил второе место среди банков Республики Беларусь
по объёму ресурсов, привлечённых от юридических лиц. Доля ОАО «БПС - Банк»
составила 10% и представлена на Рисунке 2.4.
Рисунок 2.4 - Удельный вес средств юридических лиц в разрезе банков, % [9]
Целью депозитарной политики Банка является создание для клиентов условий,
способствующих притоку денежных средств и увеличению ресурсной базы для
проведения активных операций.
На протяжении последних лет в Банке наблюдается рост обязательств. Их
общая сумма за 2009 год выросла на 14,5 % и по состоянию на 01.01.2010 года
составила 4,2 трлн. руб.
Динамика обязательств
Банка представлена на рисунке 2.5.
Рисунок 2.5 - Динамика обязательств Банка (млрд.руб.)
В области депозитных услуг Банк, ориентируясь на конъюнктуру рынка и
диверсифицированность клиентской базы. В последние годы Банк предлагал
населению разнообразные формы оптимального вложения денежных средств,
отличающиеся сроками привлечения, условиями хранения и возврата, начисления и
выплаты процентов. Вкладчики имели возможность разместить свои сбережения на 11
видах вкладов, в том числе 7 - в белорусских рублях, 4 - в иностранных валютах
(USD, EUR, RUB).
Принимаемые меры по формированию устойчивой депозитной базы
способствовали поддержанию доли срочных вкладов населения с длительными сроками
привлечения в общей массе срочных вкладов во всех валютах на уровне 69% по
состоянию на 1 января 2010 года.
По совокупности средств населения на счетах во всех валютах ОАО
«БПС-Банк» прочно удерживает третье место среди белорусских банков.
Динамику привлечения средств населения за последние годы можно проследить
на рисунке 2.6.
Рисунок 2.6 - Динамика привлечения средств населения за 2005 - 2009 гг.
(млрд.руб)
В части вывода по организационно-экономической характеристики банка стоит
отметить, что банк является динамично развивающимся. Активы банка постоянно
увеличиваются. Банк осуществляет активное кредитование промышленности. Занимает
третью строчку в доле привлечения средств юридических лиц в разрезе банков.
.2 Исследование состава и структуры ипотечных кредитов в
филиале
Многие стремятся купить собственное жилье, приобрести более престижную
или комфортную недвижимость. Однако, на реализацию таких масштабных планов
средств часто не хватает. Если нужно быстро решить квартирный вопрос,
банковский кредит приходится как нельзя кстати. Сегодня банки предлагают массу
различных вариантов кредитования, как для нуждающихся в улучшении жилищных
условий, так и для тех, кто не считается официально нуждающимся.
В Республике Беларусь большое внимание уделяется решению жилищной
проблемы населения. Для обеспечения роста объемов строительства жилья принята
программа развития строительного комплекса Гомельской области на 2008-2015
годы. Семьям (гражданам), состоящим на очереди в улучшении жилищных условий, в
Республике Беларусь государство оказывает существенную финансовую поддержку в
решении жилищной проблемы, в виде субсидий и ипотечных кредитов.
Совет Министров Республики Беларусь ежегодно увеличивает плановые задания
по объемам строительства жилья Гомельской области. Это способствует развитию
ипотечного кредитования в банковской сфере.
Ипотечный кредит выдается на приобретение либо строительство жилья, на
покупку земли. Предоставляют его банки (кроме инвестиционных) и
специализированные кредитно-финансовые институты. В Республике Беларусь его
предоставляют только банки.
Ипотечный кредит может быть получен как под обеспечение недвижимостью,
уже имеющейся у вас в собственности, так и под обеспечение покупаемой
недвижимости - как готовой, так и строящейся. Обеспечением по кредиту может
выступать квартира, дом либо земельный участок.
Ипотечный кредит может быть также использован на другие цели - например,
на ремонт квартиры. В нашей стране предоставление кредита на недвижимость может
не предусматривать ее залога в качестве обеспечения возврата кредита, в этом случае
обеспечением выступают поручители, гарантийный депозит денег и др.
Если рассматривать ОАО «БПС-Банк» в качестве кредитора строительства
жилья, то стоит отметить, что на сегодняшний день в банке представлено 4
различных вариантов кредитования. Кредит на строительство и покупку жилья могут
получить, как нуждающиеся в улучшении жилищных условий, так и на общих
основания. Нуждающимся в улучшении жилищных условий кредит выдается под 11-14%
годовых, не нуждающимся - под 11-17%. Сумма кредита может составлять до 85% от
стоимости жилья. Еще одной особенностью кредита является максимальный срок
кредитования, который может достигать 21 года.
Рассмотрим объемы выданных ипотечных кредитов отделениями ОАО «БПС-Банк»
по Гомельской области и выявим положение Филиала ОАО «БПС-Банк» по Гомельской
области на рисунке 2.7.
Рисунок 2.7 - Объем выданных ипотечных кредитов отделениями ОАО
«БПС-Банк» по Гомельской области в 2009г., тыс. руб. [10]
ОАО «БПС-Банк» по Гомельской области занимает вторую лидирующую позицию
по выдаче ипотечных ссуд среди отделений банка по Гомельской области. Структура
выдачи ипотечных кредитов отделениями ОАО «БПС-Банк» по Гомельской изображена
на рисунке 15.
Рисунок 2.8 - Структура выданных ипотечных кредитов отделениями ОАО
«БПС-Банк» по Гомельской области в 2009г. [10]
Как видно из рисунка 15 на долю филиала ОАО «БПС-Банк» по Гомельской
области приходиться 14,1% всех ипотечных ссуд по Гомельской области.
Понятие «кредитный портфель» в банковском деле обычно трактуется как
некое собрание кредитов того или иного банка. Формирование и анализ кредитного
портфеля банка позволяют более четко выработать тактику и стратегию развития
банка, его возможности кредитования клиентов и развития деловой активности на
рынке. На основании данных о структуре кредитов Филиала ОАО «БПС-Банк» по
Гомельской области рассмотрим структуру кредитного портфеля на 01.01.2009 по
01.01.2010 по целям кредитования и выявим значение ипотечных кредитов в общем
кредитном портфеле Филиала ОАО «БПС-Банк» по Гомельской области в таблице 10.
Таблица 2.1 - Состав, структура и динамика кредитного портфеля Филиала
ОАО «БПС-Банк» по Гомельской области по целям кредитования в 2008-2009 гг. тыс.
руб.
Кредитные вложения
|
На 01.01.2009 года
|
На 01.01.2010 года
|
Отклонение (+,-)
|
Темп изменения, %
|
|
сумма
|
уд. вес,%
|
сумма
|
уд. вес,%
|
|
|
В текущую деятельность
|
110 792 800,6
|
70,8
|
132 271 095,3
|
62,1
|
21 478 294,7
|
119,4
|
На инвестиции
|
25 825 828,8
|
16,5
|
51 844 215,9
|
24,3
|
26 018 387,1
|
в 2,7 раза
|
Финансовый лизинг
|
1 200 557,8
|
0,8
|
3 575 424,6
|
1,7
|
2 374 866,8
|
в 3,8 раза
|
Операции с использованием векселей
|
4 043 784,6
|
2,6
|
4 113 784,6
|
1,9
|
70 000,0
|
101,7
|
Факторинг
|
136 555,3
|
0,1
|
136 555,3
|
0,1
|
0,0
|
100,0
|
На потребительские цели
|
12 491 493,9
|
8,0
|
17 249 741,7
|
8,1
|
4 758 247,8
|
138,1
|
На финансирование недвижимости
|
1 945 278,6
|
1,2
|
3 820 732,8
|
1,8
|
1 875 454,2
|
196,4
|
Всего кредитные вложения
|
156 436 299,6
|
100,0
|
213 011 550,2
|
100,0
|
56 575 250,6
|
По данным таблицы 3 видно, что кредитные вложения Филиала ОАО «БПС-Банк»
по Гомельской области увеличились за рассматриваемый период на 56 575 250,6
руб. или на 36,2%. На данный рост повлияло увеличение объема кредитов на
финансирование недвижимости (на 96,4%), инвестиционных кредитов (в 2 раза) и
увеличение объемов финансового лизинга (в 3 раза). Изменение кредитных
вложений, предоставленных на финансирование недвижимости говорит об увеличении
в структуре клиентов филиала физических лиц. Структура кредитного портфеля
Филиала ОАО «БПС-Банк» по Гомельской области по целям кредитования за 2009 год
представлена на рисунке 16.
Из рисунка 2.9 видно, что доля кредитов на финансирование недвижимости
составляет 1,8% в кредитном портфеле банка.
ОАО «БПС-Банк» осуществляет выдачу 4 видов ипотечных кредитов:
- на приобретение жилья не нуждающимся в улучшении жилищных
условий;
- на приобретение жилья нуждающимся в улучшении жилищных
условий;
- на строительство жилья нуждающимся в улучшении жилищных
условий;
прочие кредиты на финансирование недвижимости.
Рисунок 2.9 - Структура кредитного портфеля Филиала ОАО «БПС-Банк» по
Гомельской области по целям кредитования за 2009 г. [10]
Рассмотрим структуру кредитов физическим лицам на финансирование
недвижимости за 2009 год на рисунке 2.10.
Рисунок 2.10 - Cтруктура
кредитов физическим лицам на финансирование недвижимости Филиалом ОАО
«БПС-Банк» по Гомельской области за 2009 год
Из рисунка 2.10 видно, что 52,2% в 2009 году составляют кредиты на
приобретение жилья нуждающимся в улучшении жилищных условий, а в 2008 году
большая часть кредитов приходилась на приобретение жилья не нуждающимся в
улучшении жилищных условий (42,5%), у которых доля в 2009 году составила 33%.
Доля кредитов на строительство жилья нуждающимся в улучшении жилищных условий в
2009 году увеличились на 2,7 п.п. и составила 8%. А доля кредитов на
строительство жилья не нуждающимся в улучшении жилищных условий уменьшилась с
16,1% на 9,3 п.п. и составила 6,8%. На прочие кредиты на финансирование
недвижимости пришлось всего в 2009 году 0,1% от общей суммы кредитов физическим
лицам на финансирование недвижимости.
После количественного анализа ипотечных кредитов усилия следует
сосредоточить на его качестве, т.к. высокая стоимость жилья и одновременно
низкая платежеспособность потенциальных заемщиков, высокие процентные ставки по
жилищным кредитам (ежемесячные платежи по погашению долга велики, на их выплату
не хватило бы дохода от сдачи квартиры, если рассматривать аренду как источник
погашения по кредиту) предполагает наличие проблемных ипотечных кредитов.
Рассмотрим проблемную задолженность по ипотечным кредитам Филиала ОАО
«БПС-Банк» по Гомельской области за 2009 год в таблице 12.
Таблица 2.2 - Проблемная задолженность по ипотечным кредитам Филиала ОАО
«БПС-Банк» по Гомельской области за 2009 год [10] тыс. руб.
Кредиты физическим лицам на финансирование недвижимости:
|
Общая сумма кредитов
|
Проблемные кредиты
|
Удельный вес проблемных кредитов, %
|
на приобретение жилья не нуждающимся в улучшении жилищных
условий
|
1 259 130,9
|
-
|
-
|
на приобретение жилья нуждающимся в улучшении жилищных
условий
|
1 992 747,9
|
167,2
|
0,008
|
на строительство жилья не нуждающимся в улучшении жилищных
условий
|
259 363,6
|
-
|
-
|
на строительство жилья нуждающимся в улучшении жилищных
условий
|
305 335,3
|
-
|
-
|
прочие кредиты на финансирование недвижимости
|
4 155,2
|
-
|
-
|
Из данных таблицы 2.2 видно, что проблемная задолженность имеется только
по кредитам на приобретение жилья нуждающимся в улучшении жилищных условий и
составляет 167,2 тыс. руб., из которых 78,7 тыс. руб. приходится на
неуплаченные проценты по кредитам. Удельный вес проблемных кредитов в общей
сумме кредитов на приобретение жилья нуждающимся в улучшении жилищных условий
составляет 0,008%. Что говорит о высоком качестве кредитов на приобретение
жилья нуждающимся в улучшении жилищных условий Филиала ОАО «БПС-Банк» по
Гомельской области в 2009 год. Однако наблюдается негативная тенденция, т.к. в
2008 году проблемные кредиты отсутствовали вовсе.
По уровню данного показателя можно говорить о том, что в ОАО «БПС-Банк»
филиала по Гомельской области нет сложностей со своевременным погашением
задолженности по ипотечным кредитам.
По данным проведенного анализа можно сделать вывод, что Филиал ОАО
«БПС-Банк» по Гомельской области занимает второе место по выдаче ипотечных
кредитов по Гомельской области и на его долю приходиться 14,1% всех выданных
кредитов физическим лицам на финансирование недвижимости.
Наблюдается положительная тенденция развития ипотечного кредитования в Филиале
ОАО «БПС-Банк» по Гомельской области. Доля ипотечных кредитов в Филиале ОАО
«БПС-Банк» по Гомельской области увеличилась с 1,2% всего кредитного портфеля
на 0,6 п.п. и в 2009 году составила 1,8%. В абсолютном значение объем ипотечных
кредитов увеличился на 96,4% или на 1875454,3 тыс. руб.
Среди ипотечных кредитов преобладают кредиты на приобретение жилья
нуждающимся в улучшении жилищных условий. Их удельный вес составляет 52,2%.
Темп роста кредитов на приобретение жилья нуждающимся в улучшении жилищных
условий самый высокий среди кредитов физических лиц на финансирование
недвижимости. По итогам 2009 года он составил 2,9 раза по сравнению с 2008
годом. Это обусловлено тем, что для лиц, нуждающихся в улучшении жилищных
условий, более щадящие процентные ставки и условия кредитования.
О качестве всех ипотечных кредитов можно судить по коэффициенту
проблемных кредитов. В 2009 году он равен 0,0000002 %. Его уровень говорит о
том, что у Филиала ОАО «БПС-Банк» по Гомельской области в 2009 году не было
проблем с ипотечными кредитами.
3. ПЕРСПЕКТИВЫ
РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ
На сегодняшний день ипотечное кредитование, в «классическом» понимании,
на отечественном рынке предстаёт в неопределённом виде. Как уже было сказано,
на рынке ипотечного кредитования, на данный момент, представлено 4 банка:
«БелРосБанк», «БПС-Банк» (БелПромСтройБанк), «ПаритетБанк», «Сомбелбанк». В
зависимости от условий кредитования банки устанавливают процентную ставку от
16% и выше.
Ипотека является наиболее перспективным видом жилищного кредитования. Это
можно заметить при рассмотрении источников привлечения ресурсов и формой
залога. При таком способе кредитования свободные денежные средства привлекаются
банками у физических и юридических лиц путём выпуска в обращение ипотечных
ценных бумаг и закладных. При предоставлении кредита в залог переходит
имущество под строительство (покупку) которого выдавался кредит.
Если рассмотреть ипотечные ценные бумаги, то можно сказать, что они
являются надёжным способом вложения. На сегодняшний день ипотечные облигации не
самый распространённый вид вложений. Вместе с тем, жилищные облигации могли бы
стать хорошим подспорьем при строительстве. В частности, они могут быть
выпущены до строительства дома, средства от их продажи пойдут на возведение
жилого дома. Держатель облигаций будет иметь гарантированную возможность
получить квадратные метры согласно приобретённой сумме облигаций.
После принятия Закона Республики Беларусь «Об ипотеке» № 345-3 от 20 июня
2008 года определённого рода гарантиями для банков могут служить и закладные.
Одним из ключевых моментов Закона является введение института закладной как
способа удостоверения прав залогодержателя по обязательству, обеспеченному
ипотекой. Широкое использование закладных применяется во многих странах при
ипотечном кредитовании. Банки прибегают к использованию такой ценной бумаги в
целях обеспечения дополнительного финансирования для последующей выдачи новых
кредитных средств. При использовании закладных имеет место рефинансирование
ипотечного рынка и создается эффект «длинных денег».
Закладная представляет собой именную ценную бумагу, удостоверяющую право
ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству,
обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования
этого обязательства, а также права залогодержателя по ипотеке. Суть закладной
состоит в возможности ее последующей передачи первоначальным владельцем другим
лицам с целью привлечения дополнительных денежных средств, которые, в свою очередь,
будут также вовлечены в ипотечное кредитование. Новый владелец закладной вместе
с приобретением этого документа принимает на себя все права и обязанности
залогодержателя. При этом переход прав по закладной для залогодателя никаких
негативных последствий не несет [11].
Посредством их использования у банков появится возможность снижать
собственные финансовые риски путём перепродажи закладных более сильному и
финансово устойчивому банку, без изменения условий для кредитополучателя [12].
Сегодня банки предлагают кредиты на покупку жилья для нуждающихся в
пределах 3 - 5% и на общих условиях 16 - 22% годовых. Следует учитывать и тот
факт, что льготное кредитование под 5% осуществляет только ОАО «АСБ
Беларусбанк», а на данный момент отечественная экономика, и вся банковская
система в частности, переживают не лучшие времена. Следствием такого положения
и явилось приостановление выдачи «бесплатных» кредитов на неопределённый срок.
Такое положение не явилось неожиданным, так как банковский сектор не может продолжать
бесконечное субсидирование строительства в таком большом количестве на
протяжении долгих лет. В итоге, можно говорить о скором выравнивании процентов
по кредитам во всей банковской системе страны. Это будет обусловлено путём
равномерного перераспределения жилищного кредитования между банками. Сегодня
больше половины кредитов на жильё выдаёт ОАО «АСБ Беларусбанк». Его доля в
общем кредитовании составляет 56%.
На данный момент в стране преобладают инфляционные ожидания, которые
возникли в связи с дефицитом иностранной валюты в свободной продаже. Такое
положение может привести к оттоку денежных средств населения из банковской
системы, что в свою очередь приведёт к дефициту ресурсов банков. такая ситуация
сложилась сегодня в банковской сфере Республики. Это повлияло и на выдачу
кредитов под строительство и покупку жилья. Сегодня банки даже если и
осуществляют долгосрочное кредитование на покупку и строительства жилья, то
только под 18 - 22 % годовых. При долгосрочном кредитовании это вызывает
большие переплаты.
Современное положение с ипотечным кредитованием в Республике Беларусь
можно рассмотреть на примере ОАО «БПС-Банк». Сейчас банк осуществляет
кредитование сроком до 20 лет и процентной ставкой равной ставке
рефинансирования плюс 8%, те по ставке 21%. Сумма кредита выдаётся в пределах
кредитоспособности заявителя, но не более 80% стоимости объекта недвижимости в
случае принятия в обеспечение исполнения обязательств поручительства физических
лиц и не более 70% стоимости объекта недвижимости в случае принятия в
обеспечение исполнения обязательств данной недвижимости. Если рассмотреть
ситуацию, что кредитополучатель приобретает квартиру и берёт в банке сумму в
100 000 000 то можно произвести расчёт ежемесячных платежей при выплате кредита
сроком на 15 лет. Ежемесячные выплаты отражены в таблице 3.1.
Таблица 3.1 - Расчет чистого приведённого эффекта по ипотечному кредиту
сроком на 15 лет под 21% годовых [16, Приложение А] тыс. руб.
Месяц
|
Остаток кредита
|
Общая сумма платежа
|
Погашение кредита
|
Проценты
|
1
|
100000000
|
2305560
|
555556
|
1750004
|
12
|
93888890
|
2198610
|
555556
|
1643054
|
24
|
87222220
|
2081940
|
555556
|
1526384
|
36
|
80555560
|
1965280
|
555556
|
1409724
|
48
|
73888890
|
1848610
|
555556
|
1293054
|
60
|
67222220
|
1731940
|
555556
|
1176384
|
72
|
60555560
|
1615280
|
555556
|
1059724
|
84
|
53888890
|
1498610
|
555556
|
943054
|
96
|
47222220
|
1381740
|
555556
|
826184
|
108
|
40555560
|
1265280
|
555556
|
709724
|
120
|
33888890
|
1148610
|
555556
|
593054
|
132
|
27222220
|
1031940
|
555556
|
476384
|
144
|
20555560
|
915280
|
555556
|
359724
|
156
|
13888890
|
798610
|
555556
|
243054
|
168
|
72222220
|
681940
|
555556
|
126384
|
180
|
5555560
|
565280
|
555556
|
9724
|
В конечном итоге, общая сумма платежа составит 258 375 000 рублей, в том
числе 100 000 000 рублей погашение кредитов и 158 375 000 рублей проценты.
Расчёт ежемесячных платежей на туже сумму, только сроком на 20 лет можно
проследить в таблице 3.2.
Таблица 3.2 - Расчет чистого приведённого эффекта по ипотечному кредиту
сроком на 20 лет под 21% годовых [16, Приложение А] тыс. руб.
Месяц
|
Остаток кредита
|
Общая сумма платежа
|
Погашение кредита
|
Проценты
|
1
|
100000000
|
2168410
|
418410
|
1750000
|
12
|
95397480
|
2087870
|
418410
|
1669460
|
24
|
90376570
|
2000000
|
418410
|
1581590
|
36
|
85355650
|
1912130
|
418410
|
1493720
|
48
|
80334730
|
1824270
|
418410
|
1405860
|
60
|
75313810
|
1736400
|
418410
|
1317990
|
72
|
70292890
|
1648540
|
418410
|
1230130
|
84
|
65271970
|
1560670
|
418410
|
1142260
|
96
|
60251050
|
1472800
|
418410
|
1054390
|
108
|
55230130
|
1384940
|
418410
|
966530
|
120
|
50209200
|
1297070
|
418410
|
878660
|
132
|
45209200
|
1209200
|
418410
|
790790
|
144
|
40167360
|
1121340
|
418410
|
702930
|
156
|
35146440
|
1033470
|
418410
|
615060
|
168
|
30125520
|
945610
|
418410
|
527200
|
180
|
25104600
|
857740
|
418410
|
439330
|
192
|
20083680
|
769870
|
418410
|
351460
|
204
|
15062760
|
682010
|
418410
|
263600
|
216
|
10041840
|
594140
|
418410
|
175730
|
228
|
5020920
|
506280
|
418410
|
87870
|
В конечном итоге, общая сумма платежа составит 310 000 000 рублей, в том
числе 100 000 000 рублей погашение кредитов и 210 000 000 рублей проценты.
Затруднения при выплате крупных кредитов возникают в связи с большими
суммами ежемесячных выплат, его мы можем наблюдать на примере представленных
расчётов, и низкой среднемесячной заработной платой. Именно такое положение
можно сейчас наблюдать на рынке жилья. Средняя цена квадратного метра жилья в
Республике составляет примерно 825 USD, при средней заработной плате по РБ за январь - март 2011 года в 1423,2
тыс. руб. Таким образом, можно сделать вывод, что за одну среднемесячную
зарплату в РБ нельзя купить и одного метра жилья. Следствием чего и являются
трудности при выплате кредитов.
Выходом в сложившейся ситуации, на наш взгляд, может стать увеличение срока
кредитования. Сегодня все банки предлагают кредиты на строительство и покупку
жилья до 25 лет. Это ложиться на кредитополучателей большими ежемесячными
платежами. Вместе с тем в Европе уже давно кредиты выдаются сроком на 30 и даже
40 лет.
При увеличении срока кредитования возрастает и размер переплаты банку по
кредиту, но вместе с тем это способствует снижению ежемесячных платежей. Эти
условия приемлемы и для кредитора, и для кредитополучателя.
Впрочем, какой срок кредита является идеальным, сказать однозначно
нельзя. Работникам, получающим в месяц 2,5-3,5 млн. руб. следует брать кредит
именно на срок от 20 лет, так как в таком случае выплаты будут составлять около
40% от заработной платы. При кредитовании на меньшие сроки, например, до 15 лет
- ежемесячные выплаты составят 50-60% дохода, а при большем сроке будет большая
переплата.
«Переплат» банку пугаться не нужно, - при стабильном рынке (рост в
пределах инфляции), заемщик всегда оказывается в выигрыше, так как его квартира
дорожает, и эта «переплата» компенсируется ростом цен на жилье.
Вместе с тем, известно, что в зарубежной практике уже нет такого понятия,
как 20% на приобретения жилья. Ипотечные кредиты в Японии выдаются под 0,5%, в
Англии - максимум под 2%, в США сейчас - до 5,5%, в Китае - 6%. При этом сроки
погашения таких кредитов в рыночных экономиках (и в Китае) составляют 25-30
лет, а то и все 40 [13] .
В перспективе, белорусские банки тоже должны стремиться к снижению
процентов. Одним из способов снижения является большее привлечение свободных
средств населения и организаций. Препятствием на пути становления классической
ипотеки является рефинансирование выданных ипотечных кредитов. В определённой
степени это связано и с отсутствием склонности населения к такому роду
вложений, как ипотечные облигации. Но стоит отметить тот факт, что Республика
Беларусь не является первопроходцем в ипотечном кредитовании. Не стоит
изобретать не проверенных схем, тем более, что права на ошибку в сложившемся
экономическом положении нет. Перспективы активного продвижения ипотечных ценных
бумаг можно посмотреть у России. Столкнувшись с определённым недоверием
населения к ипотечным облигациям, российские банки предложили их европейскому
рынку, который не заставил себя ждать. Это объясняется не только тем, что в Европе
больше свободных денежных средств, а и тем, что там давно налажен механизм
обращения такого рода ценных бумаг.
Также следует поступить, в перспективе, и отечественным банкам. Это
позволит привлечь иностранный капитал для строительства.
Проблемой на пути развития ипотеки является сложность возврата проблемных
ипотечных кредитов: в соответствии с действующим законодательством, взыскание
на заложенное в виде обеспечения кредита жилье может быть реализовано только с
разрешения органов опеки и попечительства. А такое разрешение, как правило, не
даётся в случае, когда на данной жилплощади прописаны несовершеннолетние и
недееспособные лица.
В настоящее время по статистике, которой обладает Нацбанк, количество
дефолтов по льготным кредитам составляет 0, 0035 процента. Из чего следует, что
в случае принятия предложения банков количество семей, которых коснется вопрос
выселения, будет незначительным. В то же время риск лишиться заложенной
квартиры будет дисциплинировать заемщиков и заставлять более ответственно рассчитывать
свои силы.
Обращение взыскания на заложенное жилье, в первую очередь, направлено на
обеспечение безопасного функционирования банков, защиту вкладчиков и
акционеров.
Во многом именно ситуация с правом выселения тормозит развитие ипотеки в
стране. Складывается завышенная цена ипотечного кредита по отношению к другим
кредитам на строительство и покупку жилья: ведь заложенное имущество нужно
застраховать. Кроме того, банки будут требовать страхования жизни самого
кредитополучателя. То есть при чистом кредитовании под залог квартиры или дома
появляются дополнительные издержки.
О том, что для запуска ипотеки в Беларуси надо разрешить банкам выселять
заемщиков-должников из квартир, которые они предоставили в залог, в Беларуси
говорится уже давно и на разных уровнях. Но законодательно такая форма
реализации права банка на заложенную квартиру, как выселение из квартиры в
случае, если заемщик оказался не в состоянии вернуть кредит, до сих пор не
закреплена.
«Сегодня под залог банк берет квартиру, но не имеет права выселить из
квартиры, такого закона у нас нет. Но до конца года такой закон должны
рассмотреть в парламенте», - пояснил ситуацию Председатель правления Нацбанка
Петр Прокопович.
Под законом в данном случае подразумевается проект нового Жилищного
кодекса. Именно в этом документе прописан механизм выселения из квартир
неплательщиков по кредитам. В Национальном Банке уверены, что после этого
заработает настоящая ипотека.
Дело в том, что институт поручительства при таких высоких процентных
ставках и таких низких заработных платах, как сегодня в Беларуси, позволяет
снижать риски банков, связанные с предоставлением кредитов, и тем самым делать
кредиты более доступными для населения. Ведь чем выше риски, тем дороже
кредиты. Само собой разумеется, что никто не собирается запрещать
поручительство. Но утверждать, что принятием ЖК необходимость в поручителях
отпадет, наверное, преждевременно. Будет правильно, если оба института -
ипотека и поручительство - будут существовать параллельно, чтобы человек имел
право выбора [14].
Но после принятия закона о выселении должников по ипотеке сразу возникает
другой вопрос: а где жить тем, кого выселили из квартиры? В странах, где
ипотека имеет достаточно развитое положение, эту проблему решили путём
строительства резервного жилья. Квартиры, которые строились в резерв, как
правило, сдаются в аренду. Люди, которые не имеют своего жилья, могут
арендовать его у государства на протяжении всей жизни. Безусловно, решение
проблемы таким способом, на сегодняшний день в Беларуси, не может быть
реализовано. В первую очередь, в стране очень много людей стоит на очереди для
строительства, а с другой стороны, государство просто не имеет средств для
строительства резервного жилья. Таким образом, можно сказать, что на
сегодняшний день ещё сложно говорить о каком - либо оптимальном решении с
выселением неплательщиков по ипотеке.
Одной из основных причин неразвитости ипотечного кредитования в Беларуси
является несоответствие действующего законодательства требованиям ипотеки в
части обращения взыскания на заложенное имущество. Данную проблему должен был
решить вступивший в силу с 27 декабря 2008 года Закон «Об ипотеке», однако
необходимо внесение поправок в Гражданский и Жилищный кодексы. Кроме того весь
закон признан специалистами не самым удачным и требует доработки. В свою
очередь это вызывает определённые риски банков, что отражается в высоких
процентных ставках по кредитам. Также стоит обратить внимание на привлечение
ресурсов банками. Ипотечные облигации на сегодняшний день не имеют большого развития
в стране, поэтому сложно говорить о большом объёме привлечения свободных
денежных средств в эту сферу строительства.
ипотечный кредит банк
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В данной курсовой работе была раскрыта сущность ипотечного кредитования.
На примере Соединённых Штатов Америки и Германии были рассмотрены различные
модели ипотечного кредитования: американская и франко-скандинавская (немецкая).
Американская модель состоит из двух уровней. На первичном рынке ипотечные
кредиты переуступаются специально созданным ассоциациям (агентствам). Это
продиктовано особенностями англо-американской системы права. Основными задачами
названных структур является привлечение ресурсов в жилищную сферу, выпуск под
гарантии государства ценных бумаг, размещение их среди инвесторов, формирование
рынка ипотечных кредитов и ценных бумаг. Банк в двухуровневой системе выполняет
только функции по выдаче и обслуживанию кредитов за определённую плату.
Франко-скандинавская модель представляет собой одноуровневую систему
ипотечного кредитования. Здесь, ипотечный банк, выдавший кредит, самостоятельно
рефинансирует ипотечные кредиты за счёт выпуска ценных бумаг (облигаций)
обеспеченных пакетом закладных. Эти ипотечные облигации имеют высокую степень
надёжности. Так как обеспечиваются залогом недвижимого имущества и поэтому
пользуются большим спросом у среднего класса. Ипотечные банки при одноуровневой
системе являются особыми кредитными институтами, которые, как правило, имеют
форму акционерного общества и выполняют, кроме свойственных банкам функций, ещё
и функции, характерные ассоциациям при двухуровневой системе.
Страны с развитыми экономиками имеют хорошо налаженный механизм
ипотечного кредитования. Это говорит о том, что в мировой практике уже оценили
все преимущества ипотечного кредитования.
Для Республики Беларусь стоит отметить, что первые шаги на пути
становления ипотечного кредитования уже были сделаны. На сегодняшний день
действует Закон «Об ипотеке» № 345-3 от 20 июня 2008 года. Вместе с тем, больше
половины всего жилищного кредитования осуществляет ОАО «АСБ Беларусбанк» по
сниженным процентным ставкам, что не даёт в достаточной мере придти на этот
рынок другим банкам и не позволяет осуществлять открытую конкуренцию, в том
числе и в осуществлении ипотечного кредитования. Экономическая суть проблемы
ипотеки заключается в коротких сроках привлечения депозитов и длинных сроках
кредитования строительства жилья.
Основной задачей государства на современном этапе является создание
условий для внедрения ипотечного кредитования на рынок жилищного кредитования.
Увеличение ликвидности ипотечных облигаций и их продвижение на отечественный
фондовый рынок. Для решения вышеуказанной задачи необходимо:
. Ускорить совершенствование законодательства, регулирующего возврат
проблемных ипотечных кредитов (проект изменённого Жилищного кодекса был принят
в первом чтении Палатой представителей 24 ноября 2010 года). В соответствии с
действующим законодательством, взыскание на заложенное в виде обеспечения
кредита жилье может быть реализовано только с разрешения органов опеки и
попечительства.
. Увеличить привлечение свободных денежных средств путём выпуска
ипотечных облигаций. Для ускорения реализации ипотечных ценных бумаг большая
часть Российских ЦБ была выпущена за рубежом.
.Уменьшить процентные ставки по предоставляемым ипотечным кредитам.
Ипотечные кредиты в Японии выдаются под 0,5%, в Англии - максимум под 2%, в США
сейчас - до 5,5%, в Китае - 6%.
. Увеличить срок кредитования. Сроки погашения ипотечных кредитов в
рыночных экономиках (и в Китае) составляют 25-30 лет, а то и все 40.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННІХ ИСТОЧНИКОВ
1. Бонцевич,
Д.Н. Управление процессами ипотечного кредитования (на материалах
инвестиционного кредитования в г. Гомеле ОАО «Белинвестбанк») : Препринт №4
[Текст] / Д.Н. Бонцевич. - Гомель: УО «ГГУ им. Ф.Скорины», 2004. - 55с.
. Дорох,
Е. Бансковское жилищное кредитование. Ипотека [Текст] / Е. Дорох. - Мн.: ООО
«Современная школа», 2006. - 192 с.
3. Ипотека в США - Типы
кредитов [Электронный ресурс] // Режим доступа: <http://www.rususa.com/money/realestate.asp-topic-mortgagetypes-lang-rus> - Дата доступа: 17.04.2011.
. Ипотека в Германии
[Электронный ресурс] // Режим Доступа: <http://hypotheke.oldkursk.ru/germany.html>. - Дата доступа: 17.04.2011.]
. Ипотечная
«перезагрузка»: модели и рецепты [Текст] // Вестник ассоциации белорусских
банков. - 2010. - №14. - С. 10.
. Жилищный фонд
Республики Беларусь // Национальный статистический комитет Республики Беларусь
[Электронный ресурс]. - 2011. - Режим доступа:
<http://belstat.gov.by/homep/ru/indicators/house_fond.php>. - Дата
доступа: 24.03.2011.
. Беларуси утвердили
программу жилищного строительства на 2011 год // Новостройки Беларуси
[Электронный ресурс]. - Режим доступа: [http://novostro.vh39.hoster.by/news/2195-v_belarusi_utverdili_programmu_zhilischnogo_stroitelstva_na_2011_god.html. - Дата доступа: 12.03.2011.
. История Банка //
Официальный сайт ОАО «БПС-Банк [Электронный ресурс]. - Режим доступа: - <http://www.bpsb.by/bank/ru.bank.html>. - Дата доступа: 02.04.2011.
. Годовой отчёт ОАО
«БПС-Банк» за 2009 год
. Результаты
финансовой деятельности филиала ОАО «БПС-Банк» по Гомельской области за 2009
год.
. Хиль, М. Закон «Об
ипотеке»:перспективы развития ипотечного кредитования [Текст] / Михаил Хиль // Банкаўскі веснік. - 2009. - люты - C. 36.
. Блахин, А. Ипотека жилищного
строительства, сдерживающие факторы её развития, некоторые методы решения
[Текст] / Андрей Блахин // Вестник. - 2010. - октябрь. - С. 50.
. Новожилова, Е.
Ипотеку в Беларуси запустят не раньше 2010-го года / Елена Новожилва //
Белорусский строительный портал [Электронный Ресурс]. - Режим доступа: /http://www.stroyby.com/2008/03/09/ipoteku_v_belarusi_zapustjat_ne_ranshe_2010go_goda.html. - Дата доступа: 15.03.2011.
. Ситко, М. В Беларуси
закон об ипотеке действует почти 2 года / Марина Ситко// Ассистанс Хэлс
агенство недвижимости [Электронный ресурс]. - Режим доступа:
<http://a-h.by/s153/archives/V_Belarusi_zakon_ob_ipoteke_dejstvuet_pochti_2_goda.html>.
- Дата доступа: 12.03.2011.
. О количестве граждан
(семей), состоявших на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий,
получивших жилье и улучшивших жилищные условия // Национальный статистический
комитет Республики Беларусь [Электронный ресурс]. - 2011. - Режим доступа:
<http://belstat.gov.by/homep/ru/indicators/pressrel/needs.php> - Дата
доступа: 24.03.2011.
. Кредиты на
недвижимость (калькулятор кредитов) // Все банки Беларуси [Электронный ресурс].
- 2011. - Режим доступа:
http://select.by/?currency_cr=BYR&goal_cr=1&period_cr=180&summa_sj=130000000&summa_ls=30000000&summa_cr=100000000&Submit=%D0%E0%F1%F1%F7%E8%F2%E0%F2%FC&option=com_4credit&Itemid=559
- Дата доступа: 24.03.2011.
ПРИЛОЖЕНИЯ
Приложение А
Таблица 3.1 - Расчет чистого приведённого эффекта по ипотечному кредиту
сроком на 15 лет под 21% годовых
Месяц
|
Остаток кредита, руб.
|
Общая сумма платежа, руб.
|
Погашение кредита, руб.
|
Проценты, руб.
|
Комиссии, руб.
|
1
|
100 000 000
|
2 305 560
|
555 556
|
1 750 000
|
0
|
2
|
99 444 440
|
2 295 830
|
555 556
|
1 740 278
|
0
|
3
|
98 888 890
|
2 286 110
|
555 556
|
1 730 556
|
0
|
4
|
98 333 330
|
2 276 390
|
555 556
|
1 720 833
|
0
|
5
|
97 777 780
|
2 266 670
|
555 556
|
1 711 111
|
0
|
6
|
97 222 220
|
2 256 940
|
555 556
|
1 701 389
|
0
|
7
|
96 666 670
|
2 247 220
|
555 556
|
1 691 667
|
0
|
8
|
96 111 110
|
555 556
|
1 681 944
|
0
|
9
|
95 555 560
|
2 227 780
|
555 556
|
1 672 222
|
0
|
10
|
95 000 000
|
2 218 060
|
555 556
|
1 662 500
|
0
|
11
|
94 444 440
|
2 208 330
|
555 556
|
1 652 778
|
0
|
12
|
93 888 890
|
2 198 610
|
555 556
|
1 643 056
|
0
|
13
|
93 333 330
|
2 188 890
|
555 556
|
1 633 333
|
0
|
14
|
92 777 780
|
2 179 170
|
555 556
|
1 623 611
|
0
|
15
|
92 222 220
|
2 169 440
|
555 556
|
1 613 889
|
0
|
16
|
91 666 670
|
2 159 720
|
555 556
|
1 604 167
|
0
|
17
|
91 111 110
|
2 150 000
|
555 556
|
1 594 444
|
0
|
18
|
90 555 560
|
2 140 280
|
555 556
|
1 584 722
|
0
|
19
|
90 000 000
|
2 130 560
|
555 556
|
1 575 000
|
0
|
20
|
89 444 440
|
2 120 830
|
555 556
|
1 565 278
|
0
|
21
|
88 888 890
|
2 111 110
|
555 556
|
1 555 556
|
0
|
22
|
88 333 330
|
2 101 390
|
555 556
|
1 545 833
|
0
|
23
|
87 777 780
|
2 091 670
|
555 556
|
1 536 111
|
0
|
24
|
87 222 220
|
2 081 940
|
555 556
|
1 526 389
|
0
|
25
|
86 666 670
|
2 072 220
|
555 556
|
1 516 667
|
0
|
26
|
86 111 110
|
2 062 500
|
555 556
|
1 506 944
|
0
|
27
|
85 555 560
|
2 052 780
|
555 556
|
1 497 222
|
0
|
28
|
85 000 000
|
2 043 060
|
555 556
|
1 487 500
|
0
|
29
|
84 444 440
|
2 033 330
|
555 556
|
1 477 778
|
0
|
30
|
83 888 890
|
2 023 610
|
555 556
|
1 468 056
|
0
|
31
|
83 333 330
|
2 013 890
|
555 556
|
1 458 333
|
0
|
32
|
82 777 780
|
2 004 170
|
555 556
|
1 448 611
|
0
|
33
|
82 222 220
|
1 994 440
|
555 556
|
1 438 889
|
0
|
34
|
81 666 670
|
1 984 720
|
555 556
|
1 429 167
|
0
|
35
|
81 111 110
|
1 975 000
|
555 556
|
1 419 444
|
0
|
36
|
80 555 560
|
1 965 280
|
555 556
|
1 409 722
|
0
|
37
|
80 000 000
|
1 955 560
|
555 556
|
1 400 000
|
0
|
38
|
79 444 440
|
1 945 830
|
555 556
|
1 390 278
|
0
|
39
|
78 888 890
|
1 936 110
|
555 556
|
1 380 556
|
0
|
40
|
78 333 330
|
1 926 390
|
555 556
|
1 370 833
|
0
|
41
|
77 777 780
|
1 916 670
|
555 556
|
1 361 111
|
0
|
42
|
77 222 220
|
1 906 940
|
555 556
|
1 351 389
|
0
|
43
|
76 666 670
|
1 897 220
|
555 556
|
1 341 667
|
0
|
44
|
76 111 110
|
1 887 500
|
555 556
|
1 331 944
|
0
|
45
|
75 555 560
|
1 877 780
|
555 556
|
1 322 222
|
0
|
46
|
75 000 000
|
1 868 060
|
555 556
|
1 312 500
|
0
|
47
|
74 444 440
|
1 858 330
|
555 556
|
1 302 778
|
0
|
48
|
73 888 890
|
1 848 610
|
555 556
|
1 293 056
|
0
|
49
|
73 333 330
|
1 838 890
|
555 556
|
1 283 333
|
0
|
50
|
72 777 780
|
1 829 170
|
555 556
|
1 273 611
|
0
|
51
|
72 222 220
|
1 819 440
|
555 556
|
1 263 889
|
0
|
52
|
71 666 670
|
1 809 720
|
555 556
|
1 254 167
|
0
|
53
|
71 111 110
|
1 800 000
|
555 556
|
1 244 444
|
0
|
54
|
70 555 560
|
1 790 280
|
555 556
|
1 234 722
|
0
|
55
|
70 000 000
|
1 780 560
|
555 556
|
1 225 000
|
0
|
56
|
69 444 440
|
1 770 830
|
555 556
|
1 215 278
|
0
|
57
|
68 888 890
|
1 761 110
|
555 556
|
1 205 556
|
0
|
58
|
68 333 330
|
1 751 390
|
555 556
|
1 195 833
|
0
|
59
|
67 777 780
|
1 741 670
|
555 556
|
1 186 111
|
0
|
60
|
67 222 220
|
1 731 940
|
555 556
|
1 176 389
|
0
|
61
|
66 666 670
|
1 722 220
|
555 556
|
1 166 667
|
0
|
62
|
66 111 110
|
1 712 500
|
555 556
|
1 156 944
|
0
|
63
|
65 555 560
|
1 702 780
|
555 556
|
1 147 222
|
0
|
64
|
65 000 000
|
1 693 060
|
555 556
|
1 137 500
|
0
|
65
|
64 444 440
|
1 683 330
|
555 556
|
1 127 778
|
0
|
66
|
63 888 890
|
1 673 610
|
555 556
|
1 118 056
|
67
|
63 333 330
|
1 663 890
|
555 556
|
1 108 333
|
0
|
68
|
62 777 780
|
1 654 170
|
555 556
|
1 098 611
|
0
|
69
|
62 222 220
|
1 644 440
|
555 556
|
1 088 889
|
0
|
70
|
61 666 670
|
1 634 720
|
555 556
|
1 079 167
|
0
|
71
|
61 111 110
|
1 625 000
|
555 556
|
1 069 444
|
0
|
72
|
60 555 560
|
1 615 280
|
555 556
|
1 059 722
|
0
|
73
|
60 000 000
|
1 605 560
|
555 556
|
1 050 000
|
0
|
74
|
59 444 440
|
1 595 830
|
555 556
|
1 040 278
|
0
|
75
|
58 888 890
|
1 586 110
|
555 556
|
1 030 556
|
0
|
76
|
58 333 330
|
1 576 390
|
555 556
|
1 020 833
|
0
|
77
|
57 777 780
|
1 566 670
|
555 556
|
1 011 111
|
0
|
78
|
57 222 220
|
1 556 940
|
555 556
|
1 001 389
|
0
|
79
|
56 666 670
|
1 547 220
|
555 556
|
991 667
|
0
|
80
|
56 111 110
|
1 537 500
|
555 556
|
981 944
|
0
|
81
|
55 555 560
|
1 527 780
|
555 556
|
972 222
|
0
|
82
|
55 000 000
|
1 518 060
|
555 556
|
962 500
|
0
|
83
|
54 444 440
|
1 508 330
|
555 556
|
952 778
|
0
|
84
|
53 888 890
|
1 498 610
|
555 556
|
943 056
|
0
|
85
|
53 333 330
|
1 488 890
|
555 556
|
933 333
|
0
|
86
|
52 777 780
|
1 479 170
|
555 556
|
923 611
|
0
|
87
|
52 222 220
|
1 469 440
|
555 556
|
913 889
|
0
|
88
|
51 666 670
|
1 459 720
|
555 556
|
904 167
|
0
|
89
|
51 111 110
|
1 450 000
|
555 556
|
894 444
|
0
|
90
|
50 555 560
|
1 440 280
|
555 556
|
884 722
|
0
|
91
|
50 000 000
|
1 430 560
|
555 556
|
875 000
|
0
|
92
|
49 444 440
|
1 420 830
|
555 556
|
865 278
|
0
|
93
|
48 888 890
|
1 411 110
|
555 556
|
855 556
|
0
|
94
|
48 333 330
|
1 401 390
|
555 556
|
845 833
|
0
|
95
|
47 777 780
|
1 391 670
|
555 556
|
836 111
|
0
|
96
|
47 222 220
|
1 381 940
|
555 556
|
826 389
|
0
|
97
|
46 666 670
|
1 372 220
|
555 556
|
816 667
|
0
|
98
|
46 111 110
|
1 362 500
|
555 556
|
806 944
|
0
|
99
|
45 555 560
|
1 352 780
|
555 556
|
797 222
|
0
|
100
|
45 000 000
|
1 343 060
|
555 556
|
787 500
|
0
|
101
|
44 444 440
|
1 333 330
|
555 556
|
777 778
|
0
|
102
|
43 888 890
|
1 323 610
|
555 556
|
768 056
|
0
|
103
|
43 333 330
|
1 313 890
|
555 556
|
758 333
|
0
|
104
|
42 777 780
|
1 304 170
|
555 556
|
748 611
|
0
|
105
|
42 222 220
|
1 294 440
|
555 556
|
738 889
|
0
|
106
|
41 666 670
|
1 284 720
|
555 556
|
729 167
|
0
|
107
|
41 111 110
|
1 275 000
|
555 556
|
719 444
|
0
|
108
|
40 555 560
|
1 265 280
|
555 556
|
709 722
|
0
|
109
|
40 000 000
|
1 255 560
|
555 556
|
700 000
|
0
|
110
|
39 444 440
|
1 245 830
|
555 556
|
690 278
|
0
|
111
|
38 888 890
|
1 236 110
|
555 556
|
680 556
|
0
|
112
|
38 333 330
|
1 226 390
|
555 556
|
670 833
|
0
|
113
|
37 777 780
|
1 216 670
|
555 556
|
661 111
|
0
|
114
|
37 222 220
|
1 206 940
|
555 556
|
651 389
|
0
|
115
|
36 666 670
|
1 197 220
|
555 556
|
641 667
|
0
|
116
|
36 111 110
|
1 187 500
|
555 556
|
631 944
|
0
|
117
|
35 555 560
|
1 177 780
|
555 556
|
622 222
|
0
|
118
|
35 000 000
|
1 168 060
|
555 556
|
612 500
|
0
|
119
|
34 444 440
|
1 158 330
|
555 556
|
602 778
|
0
|
120
|
33 888 890
|
1 148 610
|
555 556
|
593 056
|
0
|
121
|
33 333 330
|
1 138 890
|
555 556
|
583 333
|
0
|
122
|
32 777 780
|
1 129 170
|
555 556
|
573 611
|
0
|
123
|
32 222 220
|
1 119 440
|
555 556
|
563 889
|
0
|
124
|
31 666 670
|
1 109 720
|
555 556
|
554 167
|
0
|
125
|
31 111 110
|
555 556
|
544 444
|
0
|
126
|
30 555 560
|
1 090 280
|
555 556
|
534 722
|
0
|
127
|
30 000 000
|
1 080 560
|
555 556
|
525 000
|
0
|
128
|
29 444 440
|
1 070 830
|
555 556
|
515 278
|
0
|
129
|
28 888 890
|
1 061 110
|
555 556
|
505 556
|
0
|
130
|
28 333 330
|
1 051 390
|
555 556
|
495 833
|
0
|
131
|
27 777 780
|
1 041 670
|
555 556
|
486 111
|
0
|
132
|
27 222 220
|
1 031 940
|
555 556
|
476 389
|
0
|
133
|
26 666 670
|
1 022 220
|
555 556
|
466 667
|
0
|
134
|
26 111 110
|
1 012 500
|
555 556
|
456 944
|
0
|
135
|
25 555 560
|
1 002 780
|
555 556
|
447 222
|
0
|
136
|
25 000 000
|
993 060
|
555 556
|
437 500
|
0
|
137
|
24 444 440
|
983 330
|
555 556
|
427 778
|
0
|
138
|
23 888 890
|
973 610
|
555 556
|
418 056
|
0
|
139
|
23 333 330
|
963 890
|
555 556
|
408 333
|
0
|
140
|
22 777 780
|
954 170
|
555 556
|
398 611
|
0
|
141
|
22 222 220
|
944 440
|
555 556
|
388 889
|
0
|
142
|
21 666 670
|
934 720
|
555 556
|
379 167
|
0
|
143
|
21 111 110
|
925 000
|
555 556
|
369 444
|
0
|
144
|
20 555 560
|
915 280
|
555 556
|
359 722
|
0
|
145
|
20 000 000
|
905 560
|
555 556
|
350 000
|
0
|
146
|
19 444 440
|
895 830
|
555 556
|
340 278
|
0
|
147
|
18 888 890
|
886 110
|
555 556
|
330 556
|
0
|
148
|
18 333 330
|
876 390
|
555 556
|
320 833
|
0
|
149
|
17 777 780
|
866 670
|
555 556
|
311 111
|
0
|
150
|
17 222 220
|
856 940
|
555 556
|
301 389
|
0
|
151
|
16 666 670
|
847 220
|
555 556
|
291 667
|
0
|
152
|
16 111 110
|
837 500
|
555 556
|
281 944
|
0
|
153
|
15 555 560
|
827 780
|
555 556
|
272 222
|
0
|
154
|
15 000 000
|
818 060
|
555 556
|
262 500
|
0
|
155
|
14 444 440
|
808 330
|
555 556
|
252 778
|
0
|
156
|
13 888 890
|
798 610
|
555 556
|
243 056
|
0
|
157
|
13 333 330
|
788 890
|
555 556
|
233 333
|
0
|
158
|
12 777 780
|
779 170
|
555 556
|
223 611
|
0
|
159
|
12 222 220
|
769 440
|
555 556
|
213 889
|
0
|
160
|
11 666 670
|
759 720
|
555 556
|
204 167
|
0
|
161
|
11 111 110
|
750 000
|
555 556
|
194 444
|
0
|
162
|
10 555 560
|
740 280
|
555 556
|
184 722
|
0
|
163
|
10 000 000
|
730 560
|
555 556
|
175 000
|
0
|
164
|
9 444 440
|
720 830
|
555 556
|
165 278
|
0
|
165
|
8 888 890
|
711 110
|
555 556
|
155 556
|
0
|
166
|
8 333 330
|
701 390
|
555 556
|
145 833
|
0
|
167
|
7 777 780
|
691 670
|
555 556
|
136 111
|
0
|
168
|
7 222 220
|
681 940
|
555 556
|
126 389
|
0
|
169
|
6 666 670
|
672 220
|
555 556
|
116 667
|
0
|
170
|
6 111 110
|
662 500
|
555 556
|
106 944
|
0
|
171
|
5 555 560
|
652 780
|
555 556
|
97 222
|
0
|
172
|
5 000 000
|
643 060
|
555 556
|
87 500
|
0
|
173
|
4 444 440
|
633 330
|
555 556
|
77 778
|
0
|
174
|
3 888 890
|
623 610
|
555 556
|
68 056
|
0
|
175
|
3 333 330
|
613 890
|
555 556
|
58 333
|
0
|
176
|
2 777 780
|
604 170
|
555 556
|
48 611
|
0
|
177
|
2 222 220
|
594 440
|
555 556
|
38 889
|
0
|
178
|
1 666 670
|
584 720
|
555 556
|
29 167
|
0
|
179
|
1 111 110
|
575 000
|
555 556
|
19 444
|
0
|
180
|
555 560
|
565 280
|
555 556
|
9 722
|
0
|
|
|
Общая сумма платежа, руб.
|
Погашение кредита, руб
|
Проценты, руб.
|
Комиссии, руб.
|
|
Итого:
|
258 375 000
|
100 000 000
|
158 375 000
|
0
|
Таблица 3.2 - Расчет чистого приведённого эффекта по ипотечному кредиту
сроком на 20 лет под 21% годовых
Месяц
|
Остаток кредита, руб.
|
Общая сумма платежа, руб.
|
Погашение кредита, руб.
|
Проценты, руб.
|
Комиссии, руб.
|
1
|
2 168 410
|
418 410
|
1 750 000
|
0
|
2
|
99 581 590
|
2 161 090
|
418 410
|
1 742 678
|
0
|
3
|
99 163 180
|
2 153 770
|
418 410
|
1 735 356
|
0
|
4
|
98 744 770
|
2 146 440
|
418 410
|
1 728 033
|
0
|
5
|
98 326 360
|
2 139 120
|
418 410
|
1 720 711
|
0
|
6
|
97 907 950
|
2 131 800
|
418 410
|
1 713 389
|
0
|
7
|
97 489 540
|
2 124 480
|
418 410
|
1 706 067
|
0
|
8
|
97 071 130
|
2 117 160
|
418 410
|
1 698 745
|
0
|
9
|
96 652 720
|
2 109 830
|
418 410
|
1 691 423
|
0
|
10
|
96 234 310
|
2 102 510
|
418 410
|
1 684 100
|
0
|
11
|
95 815 900
|
2 095 190
|
418 410
|
1 676 778
|
0
|
12
|
95 397 490
|
2 087 870
|
418 410
|
1 669 456
|
0
|
13
|
94 979 080
|
2 080 540
|
418 410
|
1 662 134
|
0
|
14
|
94 560 670
|
2 073 220
|
418 410
|
1 654 812
|
0
|
15
|
94 142 260
|
2 065 900
|
418 410
|
1 647 490
|
0
|
16
|
93 723 850
|
2 058 580
|
418 410
|
1 640 167
|
0
|
17
|
93 305 440
|
2 051 260
|
418 410
|
1 632 845
|
0
|
18
|
92 887 030
|
2 043 930
|
418 410
|
1 625 523
|
0
|
19
|
92 468 620
|
2 036 610
|
418 410
|
1 618 201
|
0
|
20
|
92 050 210
|
2 029 290
|
418 410
|
1 610 879
|
0
|
21
|
91 631 800
|
2 021 970
|
418 410
|
1 603 556
|
0
|
22
|
91 213 390
|
2 014 640
|
418 410
|
1 596 234
|
0
|
23
|
90 794 980
|
2 007 320
|
418 410
|
1 588 912
|
0
|
24
|
90 376 570
|
2 000 000
|
418 410
|
1 581 590
|
0
|
25
|
89 958 160
|
1 992 680
|
418 410
|
1 574 268
|
0
|
26
|
89 539 750
|
1 985 360
|
418 410
|
1 566 946
|
0
|
27
|
89 121 340
|
1 978 030
|
418 410
|
1 559 623
|
0
|
28
|
88 702 930
|
1 970 710
|
418 410
|
1 552 301
|
0
|
29
|
88 284 520
|
1 963 390
|
418 410
|
1 544 979
|
0
|
30
|
87 866 110
|
1 956 070
|
418 410
|
1 537 657
|
0
|
31
|
87 447 700
|
1 948 740
|
418 410
|
1 530 335
|
0
|
32
|
87 029 290
|
1 941 420
|
418 410
|
1 523 013
|
0
|
33
|
86 610 880
|
1 934 100
|
418 410
|
1 515 690
|
0
|
34
|
86 192 470
|
1 926 780
|
418 410
|
1 508 368
|
0
|
35
|
85 774 060
|
1 919 460
|
418 410
|
1 501 046
|
0
|
36
|
85 355 650
|
1 912 130
|
418 410
|
1 493 724
|
0
|
37
|
84 937 240
|
1 904 810
|
418 410
|
1 486 402
|
0
|
38
|
84 518 830
|
1 897 490
|
418 410
|
1 479 079
|
0
|
39
|
84 100 420
|
1 890 170
|
418 410
|
1 471 757
|
0
|
40
|
83 682 010
|
1 882 840
|
418 410
|
1 464 435
|
0
|
41
|
83 263 600
|
1 875 520
|
418 410
|
1 457 113
|
0
|
42
|
82 845 190
|
1 868 200
|
418 410
|
1 449 791
|
0
|
43
|
82 426 780
|
1 860 880
|
418 410
|
1 442 469
|
0
|
44
|
82 008 370
|
1 853 560
|
418 410
|
1 435 146
|
0
|
45
|
81 589 960
|
1 846 230
|
418 410
|
1 427 824
|
0
|
46
|
81 171 550
|
1 838 910
|
418 410
|
1 420 502
|
0
|
47
|
80 753 140
|
1 831 590
|
418 410
|
1 413 180
|
0
|
48
|
80 334 730
|
1 824 270
|
418 410
|
1 405 858
|
0
|
49
|
79 916 320
|
1 816 950
|
418 410
|
1 398 536
|
0
|
50
|
79 497 910
|
1 809 620
|
418 410
|
1 391 213
|
0
|
51
|
79 079 500
|
1 802 300
|
418 410
|
1 383 891
|
0
|
52
|
78 661 090
|
1 794 980
|
418 410
|
1 376 569
|
0
|
53
|
78 242 680
|
1 787 660
|
418 410
|
1 369 247
|
0
|
54
|
77 824 270
|
1 780 340
|
418 410
|
1 361 925
|
0
|
55
|
77 405 860
|
1 773 010
|
418 410
|
1 354 603
|
0
|
56
|
76 987 450
|
1 765 690
|
418 410
|
1 347 280
|
0
|
57
|
76 569 040
|
1 758 370
|
418 410
|
1 339 958
|
0
|
58
|
76 150 630
|
1 751 050
|
418 410
|
1 332 636
|
0
|
59
|
75 732 220
|
1 743 720
|
418 410
|
0
|
60
|
75 313 810
|
1 736 400
|
418 410
|
1 317 992
|
0
|
61
|
74 895 400
|
1 729 080
|
418 410
|
1 310 669
|
0
|
62
|
74 476 990
|
1 721 760
|
418 410
|
1 303 347
|
0
|
63
|
74 058 580
|
1 714 440
|
418 410
|
1 296 025
|
0
|
64
|
73 640 170
|
1 707 110
|
418 410
|
1 288 703
|
0
|
65
|
73 221 760
|
1 699 790
|
418 410
|
1 281 381
|
0
|
66
|
72 803 350
|
1 692 470
|
418 410
|
1 274 059
|
0
|
67
|
72 384 940
|
1 685 150
|
418 410
|
1 266 736
|
0
|
68
|
71 966 530
|
1 677 820
|
418 410
|
1 259 414
|
0
|
69
|
71 548 120
|
1 670 500
|
418 410
|
1 252 092
|
0
|
70
|
71 129 710
|
1 663 180
|
418 410
|
1 244 770
|
0
|
71
|
70 711 300
|
1 655 860
|
418 410
|
1 237 448
|
0
|
72
|
70 292 890
|
1 648 540
|
418 410
|
1 230 126
|
0
|
73
|
69 874 480
|
1 641 210
|
418 410
|
1 222 803
|
0
|
74
|
69 456 070
|
1 633 890
|
418 410
|
1 215 481
|
0
|
75
|
69 037 660
|
1 626 570
|
418 410
|
1 208 159
|
0
|
76
|
68 619 250
|
1 619 250
|
418 410
|
1 200 837
|
0
|
77
|
68 200 840
|
1 611 920
|
418 410
|
1 193 515
|
0
|
78
|
67 782 430
|
1 604 600
|
418 410
|
1 186 192
|
0
|
79
|
67 364 020
|
1 597 280
|
418 410
|
1 178 870
|
0
|
80
|
66 945 610
|
1 589 960
|
418 410
|
1 171 548
|
0
|
81
|
66 527 200
|
1 582 640
|
418 410
|
1 164 226
|
0
|
82
|
66 108 790
|
1 575 310
|
418 410
|
1 156 904
|
0
|
83
|
65 690 380
|
1 567 990
|
418 410
|
1 149 582
|
0
|
84
|
65 271 970
|
1 560 670
|
418 410
|
1 142 259
|
0
|
85
|
64 853 560
|
1 553 350
|
418 410
|
1 134 937
|
0
|
86
|
64 435 150
|
1 546 020
|
418 410
|
1 127 615
|
0
|
87
|
64 016 740
|
1 538 700
|
418 410
|
1 120 293
|
0
|
88
|
63 598 330
|
1 531 380
|
418 410
|
1 112 971
|
0
|
89
|
63 179 920
|
1 524 060
|
418 410
|
1 105 649
|
0
|
90
|
62 761 510
|
1 516 740
|
418 410
|
1 098 326
|
0
|
91
|
62 343 100
|
1 509 410
|
418 410
|
1 091 004
|
0
|
92
|
61 924 690
|
1 502 090
|
418 410
|
1 083 682
|
0
|
93
|
61 506 280
|
1 494 770
|
418 410
|
1 076 360
|
0
|
94
|
61 087 870
|
1 487 450
|
418 410
|
1 069 038
|
0
|
95
|
60 669 460
|
1 480 130
|
418 410
|
1 061 715
|
0
|
96
|
60 251 050
|
1 472 800
|
418 410
|
1 054 393
|
0
|
97
|
59 832 640
|
1 465 480
|
418 410
|
1 047 071
|
0
|
98
|
59 414 230
|
1 458 160
|
418 410
|
1 039 749
|
0
|
99
|
58 995 820
|
1 450 840
|
418 410
|
1 032 427
|
0
|
100
|
58 577 410
|
1 443 520
|
418 410
|
1 025 105
|
0
|
101
|
58 159 000
|
1 436 190
|
418 410
|
1 017 782
|
0
|
102
|
57 740 590
|
1 428 870
|
418 410
|
1 010 460
|
0
|
103
|
57 322 180
|
1 421 550
|
418 410
|
1 003 138
|
0
|
104
|
56 903 770
|
1 414 230
|
418 410
|
995 816
|
0
|
105
|
56 485 360
|
1 406 900
|
418 410
|
988 494
|
0
|
106
|
56 066 950
|
1 399 580
|
418 410
|
981 172
|
0
|
107
|
55 648 540
|
1 392 260
|
418 410
|
973 849
|
0
|
108
|
55 230 130
|
1 384 940
|
418 410
|
966 527
|
0
|
109
|
54 811 720
|
1 377 620
|
418 410
|
959 205
|
0
|
110
|
54 393 300
|
1 370 290
|
418 410
|
951 883
|
0
|
111
|
53 974 900
|
1 362 970
|
418 410
|
944 561
|
0
|
112
|
53 556 480
|
1 355 650
|
418 410
|
937 238
|
0
|
113
|
53 138 080
|
1 348 330
|
418 410
|
929 916
|
0
|
114
|
52 719 660
|
1 341 000
|
418 410
|
922 594
|
0
|
115
|
52 301 260
|
1 333 680
|
418 410
|
915 272
|
0
|
116
|
51 882 840
|
1 326 360
|
418 410
|
907 950
|
0
|
117
|
51 464 440
|
1 319 040
|
418 410
|
900 628
|
0
|
118
|
1 311 720
|
418 410
|
893 305
|
0
|
119
|
50 627 620
|
1 304 390
|
418 410
|
885 983
|
0
|
120
|
50 209 200
|
1 297 070
|
418 410
|
878 661
|
0
|
121
|
49 790 800
|
1 289 750
|
418 410
|
871 339
|
0
|
122
|
49 372 380
|
1 282 430
|
418 410
|
864 017
|
0
|
123
|
48 953 980
|
1 275 100
|
418 410
|
856 695
|
0
|
124
|
48 535 560
|
1 267 780
|
418 410
|
849 372
|
0
|
125
|
48 117 160
|
1 260 460
|
418 410
|
842 050
|
0
|
126
|
47 698 740
|
1 253 140
|
418 410
|
834 728
|
0
|
127
|
47 280 340
|
1 245 820
|
418 410
|
827 406
|
0
|
128
|
46 861 920
|
1 238 490
|
418 410
|
820 084
|
0
|
129
|
46 443 520
|
1 231 170
|
418 410
|
812 762
|
0
|
130
|
46 025 100
|
1 223 850
|
418 410
|
805 439
|
0
|
131
|
45 606 700
|
1 216 530
|
418 410
|
798 117
|
0
|
132
|
45 188 280
|
1 209 200
|
418 410
|
790 795
|
0
|
133
|
44 769 870
|
1 201 880
|
418 410
|
783 473
|
0
|
134
|
44 351 460
|
1 194 560
|
418 410
|
776 151
|
0
|
135
|
43 933 050
|
1 187 240
|
418 410
|
768 828
|
0
|
136
|
43 514 640
|
1 179 920
|
418 410
|
761 506
|
0
|
137
|
43 096 230
|
1 172 590
|
418 410
|
754 184
|
0
|
138
|
42 677 820
|
1 165 270
|
418 410
|
746 862
|
0
|
139
|
42 259 410
|
1 157 950
|
418 410
|
739 540
|
0
|
140
|
41 841 000
|
1 150 630
|
418 410
|
732 218
|
0
|
141
|
41 422 590
|
1 143 300
|
418 410
|
724 895
|
0
|
142
|
41 004 180
|
1 135 980
|
418 410
|
717 573
|
0
|
143
|
40 585 770
|
1 128 660
|
418 410
|
710 251
|
0
|
144
|
40 167 360
|
1 121 340
|
418 410
|
702 929
|
0
|
145
|
39 748 950
|
1 114 020
|
418 410
|
695 607
|
0
|
146
|
39 330 540
|
1 106 700
|
418 410
|
688 285
|
0
|
147
|
38 912 130
|
1 099 370
|
418 410
|
680 962
|
0
|
148
|
38 493 720
|
1 092 050
|
418 410
|
673 640
|
0
|
149
|
38 075 310
|
1 084 730
|
418 410
|
666 318
|
0
|
150
|
37 656 900
|
1 077 410
|
418 410
|
658 996
|
0
|
151
|
37 238 490
|
1 070 080
|
418 410
|
651 674
|
0
|
152
|
36 820 080
|
1 062 760
|
418 410
|
644 351
|
0
|
153
|
36 401 670
|
1 055 440
|
418 410
|
637 029
|
0
|
154
|
35 983 260
|
1 048 120
|
418 410
|
629 707
|
0
|
155
|
35 564 850
|
1 040 800
|
418 410
|
622 385
|
0
|
156
|
35 146 440
|
1 033 470
|
418 410
|
615 063
|
0
|
157
|
34 728 030
|
1 026 150
|
418 410
|
607 741
|
0
|
158
|
34 309 620
|
1 018 830
|
418 410
|
600 418
|
0
|
159
|
33 891 210
|
1 011 510
|
418 410
|
593 096
|
0
|
160
|
33 472 800
|
1 004 180
|
418 410
|
585 774
|
0
|
161
|
33 054 390
|
996 860
|
418 410
|
578 452
|
0
|
162
|
32 635 980
|
989 540
|
418 410
|
571 130
|
0
|
163
|
32 217 570
|
982 220
|
418 410
|
563 808
|
0
|
164
|
31 799 160
|
974 900
|
418 410
|
556 485
|
0
|
165
|
31 380 750
|
967 570
|
418 410
|
549 163
|
0
|
166
|
30 962 340
|
960 250
|
418 410
|
541 841
|
0
|
167
|
30 543 930
|
952 930
|
418 410
|
534 519
|
0
|
168
|
30 125 520
|
945 610
|
418 410
|
527 197
|
0
|
169
|
29 707 110
|
938 280
|
418 410
|
519 874
|
0
|
170
|
29 288 700
|
930 960
|
418 410
|
512 552
|
0
|
171
|
28 870 290
|
923 640
|
418 410
|
505 230
|
0
|
172
|
28 451 880
|
916 320
|
418 410
|
497 908
|
0
|
173
|
28 033 470
|
909 000
|
418 410
|
490 586
|
0
|
174
|
27 615 060
|
901 670
|
418 410
|
483 264
|
0
|
175
|
27 196 650
|
894 350
|
418 410
|
475 941
|
0
|
176
|
26 778 240
|
887 030
|
418 410
|
0
|
177
|
26 359 830
|
879 710
|
418 410
|
461 297
|
0
|
178
|
25 941 420
|
872 380
|
418 410
|
453 975
|
0
|
179
|
25 523 010
|
865 060
|
418 410
|
446 653
|
0
|
180
|
25 104 600
|
857 740
|
418 410
|
439 331
|
0
|
181
|
24 686 190
|
850 420
|
418 410
|
432 008
|
0
|
182
|
24 267 780
|
843 100
|
418 410
|
424 686
|
0
|
183
|
23 849 370
|
835 770
|
418 410
|
417 364
|
0
|
184
|
23 430 960
|
828 450
|
418 410
|
410 042
|
0
|
185
|
23 012 550
|
821 130
|
418 410
|
402 720
|
0
|
186
|
22 594 140
|
813 810
|
418 410
|
395 397
|
0
|
187
|
22 175 730
|
806 480
|
418 410
|
388 075
|
0
|
188
|
21 757 320
|
799 160
|
418 410
|
380 753
|
0
|
189
|
21 338 910
|
791 840
|
418 410
|
373 431
|
0
|
190
|
20 920 500
|
784 520
|
418 410
|
366 109
|
0
|
191
|
20 502 090
|
777 200
|
418 410
|
358 787
|
0
|
192
|
20 083 680
|
769 870
|
418 410
|
351 464
|
0
|
193
|
19 665 270
|
762 550
|
418 410
|
344 142
|
0
|
194
|
19 246 860
|
755 230
|
418 410
|
336 820
|
0
|
195
|
18 828 450
|
747 910
|
418 410
|
329 498
|
0
|
196
|
18 410 040
|
740 590
|
418 410
|
322 176
|
0
|
197
|
17 991 630
|
733 260
|
418 410
|
314 854
|
0
|
198
|
17 573 220
|
725 940
|
418 410
|
307 531
|
0
|
199
|
17 154 810
|
718 620
|
418 410
|
300 209
|
0
|
200
|
16 736 400
|
711 300
|
418 410
|
292 887
|
0
|
201
|
16 317 990
|
703 980
|
418 410
|
285 565
|
0
|
202
|
15 899 580
|
696 650
|
418 410
|
278 243
|
0
|
203
|
15 481 170
|
689 330
|
418 410
|
270 921
|
0
|
204
|
15 062 760
|
682 010
|
418 410
|
263 598
|
0
|
205
|
14 644 350
|
674 690
|
418 410
|
256 276
|
0
|
206
|
14 225 940
|
667 360
|
418 410
|
248 954
|
0
|
207
|
13 807 530
|
660 040
|
418 410
|
241 632
|
0
|
208
|
13 389 120
|
652 720
|
418 410
|
234 310
|
0
|
209
|
12 970 710
|
645 400
|
418 410
|
226 987
|
0
|
210
|
12 552 300
|
638 080
|
418 410
|
219 665
|
0
|
211
|
12 133 890
|
630 750
|
418 410
|
212 343
|
0
|
212
|
11 715 480
|
623 430
|
418 410
|
205 021
|
0
|
213
|
11 297 070
|
616 110
|
418 410
|
197 699
|
0
|
214
|
10 878 660
|
608 790
|
418 410
|
190 377
|
0
|
215
|
10 460 250
|
601 460
|
418 410
|
183 054
|
0
|
216
|
10 041 840
|
594 140
|
418 410
|
175 732
|
0
|
217
|
9 623 430
|
586 820
|
418 410
|
168 410
|
0
|
218
|
9 205 020
|
579 500
|
418 410
|
161 088
|
0
|
219
|
8 786 610
|
572 180
|
418 410
|
153 766
|
0
|
220
|
8 368 200
|
564 850
|
418 410
|
146 444
|
0
|
221
|
7 949 790
|
557 530
|
418 410
|
139 121
|
0
|
222
|
7 531 380
|
550 210
|
418 410
|
131 799
|
0
|
223
|
7 112 970
|
542 890
|
418 410
|
124 477
|
0
|
224
|
6 694 560
|
535 560
|
418 410
|
117 155
|
0
|
225
|
6 276 150
|
528 240
|
418 410
|
109 833
|
0
|
226
|
5 857 740
|
520 920
|
418 410
|
102 510
|
0
|
227
|
5 439 330
|
513 600
|
418 410
|
95 188
|
0
|
228
|
5 020 920
|
506 280
|
418 410
|
87 866
|
0
|
229
|
4 602 510
|
498 950
|
418 410
|
80 544
|
0
|
230
|
4 184 100
|
491 630
|
418 410
|
73 222
|
0
|
231
|
3 765 690
|
484 310
|
418 410
|
65 900
|
0
|
232
|
3 347 280
|
476 990
|
418 410
|
58 577
|
0
|
233
|
2 928 870
|
469 660
|
418 410
|
51 255
|
0
|
234
|
2 510 460
|
462 340
|
418 410
|
43 933
|
0
|
235
|
455 020
|
418 410
|
36 611
|
0
|
236
|
1 673 640
|
447 700
|
418 410
|
29 289
|
0
|
237
|
1 255 230
|
440 380
|
418 410
|
21 967
|
0
|
238
|
836 820
|
433 050
|
418 410
|
14 644
|
0
|
239
|
418 410
|
425 730
|
418 410
|
7 322
|
0
|
|
|
Общая сумма платежа, руб.
|
Погашение кредита, руб
|
Проценты, руб.
|
Комиссии, руб.
|
|
Итого:
|
310 000 000
|
100 000 000
|
210 000 000
|
0
|