Экономика и оценка стоимости движимого и недвижимого имущества

Экономика и оценка стоимости движимого и недвижимого имущества

Оглавление

Оглавление        

Введение

.        Теоретическая часть: Ликвидационная стоимость имущества

.        Оценка недвижимого имущества

.        Определение стоимости движимого имущества

Список использованных источников

ВВЕДЕНИЕ

Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

В соответствии со статьей 5 ФЗ от 29.07.1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в российской Федерации» объектом оценки могут быть:

         отдельные материальные объекты (вещи);

         совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

         право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

         права требования, обязательства (долги);

         работа, услуги, информация;

         иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством России установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Субъектами оценки выступают профессиональные оценщики, обладающие специальными знаниями, и потребители их услуг (заказчики).

Целью работы является закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки имущества на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных и нормативных актов, специальной экономической литературы, анализе конкретного объекта оценки, проведении расчетов по определению стоимости нежилого помещения.

Курсовая работа включает в себя - введение; первый раздел, в нем раскрывается теоретический вопрос; второй раздел - проведение расчетов по определению стоимости недвижимого имущества; третий раздел - проведение расчетов по определению стоимости движимого имущества; список литературы.

.       
ТЕОРЕТИЧЕСКИЙ ВОПРОС

Ликвидационная стоимость имущества: сущность, порядок расчета

Ликвидационная стоимость - денежная сумма в виде разницы между доходом от ликвидации объекта недвижимости и расходами на ее проведение. Это, стоимость, с которой приходится соглашаться продавцу при вынужденной продаже недвижимости в ограниченный период времени, не позволяющих значительному числу потенциальных покупателей ознакомиться с объектом и условиями продажи.

Согласно Стандарту РФ «Единая система оценки имущества. Термины и определения», «ликвидационная стоимость имущества - стоимость имущества при его вынужденной продаже». В стандартном учебнике «Принципы корпоративных финансов» ликвидационная стоимость (оборудования) понимается как чистый доход от продажи после определенного срока эксплуатации и состоявшегося демонтажа (оборудования).

Полезно отметить, что у этих авторов в ходу и термин «ликвидационные дивиденды»: «…если вся нераспределенная прибыль израсходована и если не требуются средства для защиты кредиторов, компания может получить разрешение на ликвидационные дивиденды. Поскольку такие выплаты рассматриваются как доход от капитала, они не облагаются подоходным налогом» (в США).

Обстоятельно разбираются с представлением о ликвидационной стоимости авторы работы «Руководство по оценке стоимости бизнеса». Их суждения сводятся к следующему: «Ликвидационная стоимость предполагает, что ожидается прекращение функционирования компании и что ее имущество будет распродано (или реализовано иным способом). Для определения ликвидационной стоимости обычно используется одна из следующих предпосылок:

а) упорядоченная ликвидация (Orderly Liquidation): продажа активов в течение разумного промежутка времени, необходимого для того, чтобы получить наибольшую цену за каждый из продаваемых активов;

б) вынужденная ликвидация (Forced Liquidation) предполагает продажу активов возможно быстрее, например, на аукционе (ликвидационная стоимость при вынужденной ликвидации часто называется аукционной стоимостью - Auction Value).

в) ликвидация с прекращением существования активов предприятия рассчитывается в случае, когда активы предприятия не распродаются, а списываются и уничтожаются, а на данном месте строится новое предприятие, дающий значительный экономический либо социальный эффект.

В ликвидационной стоимости учитываются не только способ продажи, но и расходы по продаже, затраты на содержание активов до продажи и прочие затраты. Обычно, хотя и не всегда, при оценке обладающей абсолютным контролем доли в акционерной собственности ликвидационная стоимость представляет наименьший предел стоимости».

Последовательность работ по расчету ликвидационной стоимости предприятия при упорядоченной или ускоренной ликвидации совпадает, изменяются лишь методы оценки из-за различий в учете сроков продажи активов (среднерыночных или ускоренных сроков экспозиции объектов на рынке). Этапы оценки предприятия в этом случае следующие:

) обоснование выбора ликвидационной стоимости;

) разработка календарного графика продажи активов предприятия (время на реализацию активов: недвижимого имущества, затрат, машин и оборудования);

) расчет текущей стоимости активов (за вычетом затрат на их ликвидацию):

         прямые затраты на ликвидацию (комиссионные оценочным и юридическим фирмам, налоги и сборы, которые платятся при продаже),

         расходы, связанные с владением активами до их продажи, включая затраты на сохранение запасов готовой продукции и незавершенного производства, оборудования, машин, механизмов, объектов недвижимости, а также управленческие расходы по поддержанию работы предприятия вплоть до завершения его ликвидации;

) скорректированная стоимость оцениваемых активов с учетом графика их продажи дисконтируется на дату оценки по ставке дисконтирования с учетом риска, связанного с этой продажей;

) прибавляется (или вычитается) операционная прибыль (убытки) ликвидационного периода;

) рассчитывается величина обязательств предприятия (преимущественные права на выходные пособия и выплаты работникам предприятия, требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого предприятия, задолженность по обязательным платежам в бюджет и во внебюджетные фонды, расчеты с другими кредиторами);

) определение ликвидационной стоимости предприятия (из скорректированной текущей стоимости активов вычитаются обязательства предприятия).

Обоснование выбора ликвидационной стоимости. В соответствии с законодательством при отказе от определения рыночной стоимости оценщик должен обосновать выбор другого, отличающегося вида стоимости, например, цель оценки - определить стоимость предприятия, в отношении которого применена процедура банкротства, на дату оценки находящаяся на стадии исполнительного производства. В соответствии с поставленной целью оценки базой оценки не может являться рыночная стоимость. Это объясняется тем, что реализация имущества в порядке исполнительного производства предполагает крайне сжатые сроки реализации (до одного месяца), незначительный объем рекламы, а также отсутствие какой-либо предпродажной подготовки объекта. Такие чрезвычайные обстоятельства обязательно отразятся на цене сделки, так как сжатые сроки и недостаток рекламы не способствуют созданию условий конкуренции и не позволяют сторонам сделки получить и проанализировать всю необходимую информацию.

К тому же указанный сегмент рынка не является открытым по следующим причинам:

         выступать на рынке реализации арестованного имущества в качестве продавцов может только незначительное число предприятий;

         из-за коротких сроков проведения продажи и локального характера рекламы, определяемого использованием для объявлений о торгах местных СМИ, участие предприятий или физических лиц в качестве покупателей также резко ограничено.

Согласно стандартам оценочной деятельности, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 № 519, ликвидационная стоимость объекта оценки - это стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

Из приведенного определения следует вывод о том, что основным фактором, влияющим на величину ликвидационной стоимости и отличающим ее от рыночной, является фактор вынужденной продажи, что характерно для нерыночных условий продажи имущества.

К тому же при определении стоимости ликвидируемого предприятия денежная сумма, получаемая от вынужденной продажи имущества в ограниченный отрезок времени, не позволяющий значительному числу потенциальных покупателей ознакомиться с объектом и условиями продажи, как правило, существенно ниже рыночной, и должна быть еще уменьшена на затраты, связанные с ликвидацией предприятия. Следовательно,- цена продажи активов в этом случае является вынужденной ценой для собственника.

Разработка календарного графика ликвидации активов предприятия.

Такой график формируют с целью максимизировать выручку от продажи активов для погашения, имеющейся за предприятием задолженности. Различные виды активов продаются за различные сроки. Недвижимость (земля, здания и т.п.) продается от года до двух лет. Остальные активы, например, запасы, сырье и материалы, можно реализовать сразу после принятия решения о продаже активов. Обычно проводится упорядоченная ликвидация. В частности, проведение процедуры конкурсного производства длится в течение года и может быть продлено на шесть месяцев, поэтому существует возможность упорядоченной ликвидации. В этом случае ликвидационная стоимость предприятия определяется на дату оценки дисконтированием вырученных от продажи активов сумм, уменьшенных на сопутствующие затраты. Ставка дисконтирования должна учитывать связанный с этой продажей риск.

Расчет текущей стоимости активов.

Стоимость активов корректируется на величину накладных расходов по их реализации, а ставка дисконтирования повышается на величину риска продаж соответствующих активов при их ликвидации. Оценка ликвидационной стоимости дебиторской задолженности конкретных дебиторов проводится как вероятная выручка от продажи их задолженности, установленная на уровне величины соответствующего долга, уменьшенной на принятый, на вексельном рынке (либо рынке контрактных цессий) дисконт, который зависит от того, чей долг продается и когда наступает срок его погашения. Дебиторскую задолженность по должникам, чьи обязательства на рынке долгов не котируются, не следует учитывать в расчетах по определению ликвидационной стоимости.

В случае ускоренной ликвидации продажа активов должна произойти в короткие сроки. Это обстоятельство приводит к потерям. Поэтому соотношение между рыночной и ликвидационной стоимостью может быть выражено простейшей формулой

Слик = Срын * (1-Квын) ,где

Слик - ликвидационная стоимость недвижимости;

Срын - рыночная стоимость исследуемого объекта;

Квын - корректировка на вынужденность продажи, 0 < Квын < 1.

Корректировка пассивной части баланса.

Такая корректировка проводится по долгосрочной и текущей задолженности. Особое внимание при этом уделяется расчетам по привилегированным акциям, налоговым платежам и условным обязательствам, которые могут возникнуть в результате будущих возможных судебных разбирательств.

Определение ликвидационной стоимости предприятия.

В состав затрат, связанных с ликвидацией предприятия, входят затраты по налогообложению, страхованию и охране активов до их продажи, выходные пособия и выплаты работникам предприятия, управленческие расходы (в том числе юристов, оценщиков и т.д.). Все расходы, за исключением выплат работникам предприятия, дисконтируются по повышенной ставке.

Если оценка проводилась на стадии проведения процедуры банкротства, конкурсный управляющий должен учитывать предоставленную оценщиком информацию о том, в какие сроки могут быть проданы разные активы предприятия. Эти сроки зависят от степени загрязнения земельного участка, состояния зданий и сооружений, инвестиционной активности отрасли или региона, от эффективности рекламной кампании и действий риэлтеров, занимающихся продажей недвижимости, от профиля предприятия (чем более универсален характер производства, тем легче его перепрофилировать и тем быстрее можно продать) и т.д.

После определения всех затрат, связанных с ликвидацией предприятия, производится уменьшение скорректированной стоимости всех активов баланса на сумму текущих затрат, связанных с ликвидацией предприятия, а также на величину всех обязательств предприятия. В результате получается величина ликвидационной стоимости предприятия.

Делая итоговый вывод о ликвидационной стоимости предприятия, оценщик должен проанализировать факторы, имеющие отношение к собственно имуществу, и факторы, которые обусловливают уровень управления предприятием. Если ситуация банкротства предприятия вызвана низким уровнем управления, то это обстоятельство не должно негативно отразиться на величине ликвидационной стоимости предприятия. Если же причины банкротства - высокая степень износа активной и пассивной частей активов предприятия, негативные особенности местоположения, то эти факторы существенно снизят уровень ликвидационной стоимости предприятия.

2. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

2.1 Задание на оценку

Таблица 1

Задание на проведение оценки

.2 Описание объекта оценки

Таблица 2

Характеристика объекта

2.3 Анализ рынка недвижимости

ликвидационный имущество стоимость помещение

2.3.1 Анализ местоположения

Оцениваемая квартира расположена в жилом здании в общественно-деловой зоне Ленинского района г. Новосибирска. Ленинский район самый большой район Новосибирска, расположен на левом берегу Оби. Население района - 273,2 тыс. человек. Территория Ленинского района составляет 70,3 кв.км. По территории проходит более 250 улиц и переулков.

Объект оценки расположен в зоне жилой застройки. Объект расположен в пешеходной доступности от линии метро. До ближайшей станции метро «Студенческая» около 250м. До ближайшей остановки общественного транспорта «Центральный Корпус» 200м. Через длинный остановочный пункт проходит 21 маршрут автобусов и маршрутных такси. До ближайшей остановки по ул. Новогодняя «ул. Новогодняя» 300м, через нее проходит 13 маршрутов общественного транспорта. Ближайшая основная автомобильная дорога проходит по улице Немировича-Данченко. Данная дорога характеризуется интенсивным потоком легковых и грузовых автомобилей. Здание находится во второй линии домов. Вблизи также расположены школы и детские сады, административные, торговые здания, медицинские учреждения, спортивные сооружения. Недалеко расположен Новосибирский Государственный Технический Университет.

2.3.2 Рынок жилой недвижимости Новосибирска и Новосибирской области

Анализируя рынок недвижимости Новосибирска, нужно обязательно учитывать местоположения объекта той или иной оценки. По данным интернет-сайта <#"524904.files/image001.gif">=900/5*1,5=270 м.кв.

где П общ. зд. - общая площадь здания, 900 кв. м;эт. - количество этажей, 5 этажей;

,5 - коэффициент плотности застройки.

Накопленный строением износ определяется по формуле:

Ин = 1 - (1 - Ифиз)(1 - Ифункц)(1 - Ивнеш)= 1-(1-0,35)(1-0,1)(1-0,0)=0,415

где Ифиз - физический износ в долях - 0,35;

Ифункц - функциональный износ в долях - 0,10;

Ивнеш - внешний износ нежилого помещения, 0,0 доли.

Физический износ имущества - износ, связанный со снижением работоспособности имущества в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов.

Функциональный износ имущества - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к данному имуществу.

Внешний износ имущества - износ в результате изменения внешних по отношению к имуществу факторов.

Таблица 4

Расчет стоимости объекта затратным подходом

2.5.3 Расчет стоимости объекта с помощью доходного подхода

В данной работе для расчета стоимости объекта с помощью доходного подхода используются условные данные, приведенные в Методических указаниях для выполнения курсовых и контрольных работ по дисциплине «Теория и практика оценочной деятельности».

Доходный подход заключается в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта с учетом риска.

Для определения стоимости оцениваемого помещения в данной контрольной работе применяется метод прямой капитализации. Основные условия применения метода прямой капитализации: период поступления дохода стремится к бесконечности, величина дохода постоянна, не учитываются первоначальные инвестиции.

Расчет выполняется по формуле:

Сдп = ЧОД / СК = 3 178 040 / 0,2 = 15 890 200 руб.

где Сдп - стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная с применением доходного подхода, тыс. р.,

ЧОД - чистый операционный доход от оцениваемого нежилого помещения за один год после даты оценки, тыс. р.,

СК - ставка капитализации - 20% (0,2)

Для определения ЧОД следует рассчитать потенциальный и действительный валовые доходы от оцениваемого объекта.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - это максимальный доход, который способен приносить оцениваемый объект недвижимости. Определяется путем прогнозирования суммы ожидаемых поступлений от объекта при 100 %-ной загрузке площадей на основе собранных данных об источниках и величине валового дохода за предшествующие дате оценки период по объекту оценки и аналогам.

ПВД определяется по формуле:

ПВД = Пнп * А * n = 900*400*12 = 4 320 000 руб.

где А - очищенная ставка аренды в месяц за оцениваемое нежилое помещение. А= 400 р. / м. кв. в месяц,

n - количество месяцев в периоде, за который определяется ПВД - 12 месяцев,

Пнп - площадь нежилого помещения - 900 м. кв.

Действительный валовой доход (ДВД) - это величина, равная потенциальному валовому доходу за вычетом потерь от недозагрузки объекта и неплатежей.

Расчет ДВД для сдаваемых в аренду объектов выполняется по формуле:

ДВД = ПВД - У1 - У2 = 4 320 000 - 0 - (4 320 000 * 3%) = 4 190 400 руб.

где У1 - убытки от недозагрузки помещений, тыс. р.

У2 - убытки от неплатежей, тыс. р.

Простои сдаваемого в аренду помещения могут быть как хроническими, так и между сменой арендаторов. Для оценки потерь от недозагрузки объекта и недосбора арендной платы анализируются данные за предшествующий продолжительный период времени об аналогах объекта оценки с типичным уровнем управления.

В данной контрольной работе убытки от недозагрузки помещений равны нулю, убытки от неплатежей - 3% от ПВД.

Чистый операционный доход (ЧОД) представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех эксплуатационных расходов и резервов.

В работе необходимо рассчитать годовой ЧОД по формуле:

ЧОД = ДВД - Р = 4 190 000 - 419 040 - 173 880 - 419 040 = 3 178 040 руб.

где Р - расходы, связанные с оцениваемым объектом, тыс. руб.

Расходы арендодателя составляют:

а) расходы на управление объектом - 10% от ДВД (4 190 000 * 10% = 419 040 руб.),

б) резервы (расходы на замещение) - 2 % в год от стоимости нового строительства без учета износа (8 694 000 * 2% = 173 880 руб.);

в) прочие операционные расходы -10% от ДВД (4 190 000 * 10% = 419 040 руб.).

Таблица 5

Расчет стоимости объекта доходным подходом

2.5.4 Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости объекта

При проведении оценки рыночной стоимости Объекта, в данной работе были применены три подхода - сравнительный, затратный, доходный, по каждому из которых были получены разные стоимости объекта. Для определения итоговой величины стоимости используется метод средневзвешенного значения, а также субъективное мнение Оценщика. Выбор итоговой величины стоимости зависит от назначения оценки, имеющейся информации и степени ее достоверности.

Обычно результаты оценки одного и того же объекта различными подходами к оценке могут отличаться в среднем на 20-50%. Но так как в этой работе объект затратным и доходным методами оценивался по условным данным, мы не можем этой стоимости присвоить какой-либо вес. Поэтому вес стоимости объекта, найденный затратным и доходным методами равен нулю (0,0).

Особенностью сравнительного подхода является ориентация величины стоимости оцениваемого объекта на рыночные цены купли-продажи аналогичных объектов. При этом основным условием достоверности показателя стоимости, полученного сравнительным подходом, является значительное количество тщательно подобранных фактических сделок по аналогичным объектам недвижимости. Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке с учетом всех тенденций рынка и предпочтений покупателей. И наконец, так как в этой работе стоимость объекта сравнительным подходом рассчитывалась на основе реальных данных, этому методу присваивается вес 1,0.

Таблица 6

Расчет итоговой величины стоимости Объекта оценки

Вывод: рыночная стоимость объекта оценки составит округленно 1 917 000 руб. (один миллион девятьсот семнадцать тысяч рублей).

3. ОЦЕНКА ДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

3.1 Задание на оценку

Таблица 7

Задание на проведение оценки

3.2 Описание объекта оценки

Таблица 8

Характеристика объекта

3.3 Рынок автотранспорта Новосибирска

Рынок автомобилей составляют, как правило, поддержанные автомобили Японского производства в силу их доступности Новосибирскому покупателю со средним доходом. Количество покупаемых и продаваемых автомобилей в Новосибирске огромно. Дело в том, что до экономического спада автокредиты были доступны любому покупателю даже с низким уровнем дохода. Из этого следует, что за последние 3-5 лет значительно возросло количество автомобилей в городе, следовательно, возросло количество предложений авто, что незамедлительно сказалось на их стоимости. Что касается модели автомобиля Honda, то можно отметить, что по данным интернет-сайта <http://auto.ngs.ru/> на дату оценки на продажу было выставлено 1488 авто, из них 188 авто модели Honda Accord. Для сравнения можно отметить, что на этом же сайте выставлено авто моделей Chevrolet - 267, а Hyundai - 441 и прочие модели, которые не превысили отметку даже в 600 авто. На основании этого можно сделать вывод о том, что данная модель пользуется самым большим спросом.

3.4 Определение стоимости АТС

Для определения стоимости АТС выбран сравнительный подход. Затратный и доходный подходы не применялись из-за отсутствия информации.

Таблица 9

Расчет скорректированных цен

Вывод: рыночная стоимость объекта оценки составит округленно 324 000 руб. (триста двадцать четыре тысячи рублей).

ЛИТЕРАТУРА

1)      Федеральный закон « Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

)        Федеральные стандарты оценки (ФСО № 1-3).

3)      <http://auto.ngs.ru/>

)        <http://homes.ngs.ru>

)        «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» - В.А. Щербаков, Н.А. Щербакова

)        Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: [Учеб. для вузов по экон. спец.] - М.: Финансы и статистика, 2007. - 509 с.: табл.

)        Справочник экономиста ( <http://www.profiz.ru/se/1_06/1053> )