Содержание имущества членов Товарищества собственников жилья
Введение
Проблема содержания жилого фонда становится все более актуальной в ходе жилищно-коммунальной реформы, поскольку на собственников возлагается обязанность несения всех расходов по содержанию помещений и ответственность за их сохранность. С целью надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан и решения других вопросов статья 161 ЖК РФ обязывает собственников помещений в многоквартирном доме выбрать на общем собрании способ управления домом, одним из которых является товарищество собственников жилья (ТСЖ).
имущество товарищество собственник жилье
Особенности содержания имущества товарищества собственников жилья
Собрание собственников признается правомочным, если в нем приняли участие собственники помещений лично или их представители, обладающие в целом не менее 50% голосов от общего числа голосов, то есть от общего числа собственников (п.3 ст. 45 ЖК РФ). При соблюдении установленных ЖК РФ требований решения собраний собственников являются обязательными для всех собственников помещений в таком доме, в том числе и для тех, которые не принимали участия в проведении собрания. Ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания относит не только выбор способа управления многоквартирным домом, но и принятие решений о его реконструкции, ремонте и передаче в пользование общего имущества, использовании земельного участка. Представляется обоснованной точка зрения, что более целесообразно к компетенции общего собрания отнести принятие решений о капитальном ремонте, ввиду его большей значимости для всех собственников помещений, а также с точки зрения размера затрат на его проведение. Вопросы текущего ремонта можно отнести к компетенции общего собрания членов ТСЖ.
Собственники помещений в многоквартирном доме участвуют в расходах, связанных с обслуживанием и ремонтом общего имущества многоквартирного дома и содержанием придомовой территории, соразмерно занимаемой ими площади в этом доме. Вопросы установления сроков внесения и размера обязательных платежей на восстановление и проведение ремонта многоквартирного дома и оборудования, образования резервного и других фондов товарищества решаются на общем собрании членов товарищества собственников жилья (ст. 145). Решение таких вопросов принимается не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества. С домовладельцами, не являющимися членами ТСЖ, заключаются договоры о техническом обслуживании многоквартирного дома и взимании оплаты только необходимых расходов, связанных с управлением многоквартирным домом. Обязанность нести такие расходы возлагается и на собственников помещений не использующих их.
Согласно ст. 136 ЖК РФ ТСЖ может быть создано при объединении нескольких многоквартирных домов, нескольких близко расположенных жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов. При этом должны выполняться условия: 1) помещения принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений, 2) помещения, а также сети инженерно-технического обеспечения и другие элементы инфраструктуры располагаются на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках.
ТСЖ не приобретает право собственности на жилые помещения, принадлежащие их законным владельцам, однако может иметь на праве собственности нежилые помещения и коммуникации, имеющиеся в жилом доме (общее имущество дома). Доля в праве собственности на общее имущество дома принадлежит каждому собственнику жилого и нежилого помещения в многоквартирном доме и возникает в момент возникновения права собственности на приобретенное ими помещение в доме. Согласно ст. 37 ЖК РФ доля пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. При этом общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (ст.15 ЖК РФ).
Сущность общего имущества ТСЖ
К общему имуществу статья 290 ГК РФ относит общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарнотехническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Ст. 36 ЖК РФ приводит более полный открытый перечень объектов общего имущества. Для отнесения объекта к общему имуществу необходимо учитывать следующие критерии: 1) не является частью квартиры или самостоятельно используемого нежилого помещения; 2) предназначено для обслуживания более одного помещения дома; 3) предназначено для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома; 4) расположено в пределах границ земельного участка, выделенного под данный многоквартирный дом.
К общему имуществу относятся межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, коридоры, технические этажи, чердаки, помещения с инженерными коммуникациями, а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в данном доме. К несущим конструкциям относятся балки, плиты, колонны, перекрытия, которые выдерживают нагрузки от веса ограждающих конструкций (наружные входные двери, ограждения балконов и кровли), функция которых заключается в отграничении помещений в доме от других помещений или улицы.
Так, товарищество собственников жилья «Выучейского, 16» обратилось в суд с иском к ОАО «Мобильные ТелеСистемы» об обязании демонтировать (убрать) с фасадов ограждающих несущих и ненесущих конструкций дома 16 по улице Выучейского, конструкции, на которых изображено яйцо и три буквы "М", "Т", "С". В обоснование своих требований ТСЖ сослалось на то, что фасад дома является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, без согласия которых ответчик установил конструкцию и уклоняется от заключения договора на ее размещение. Исковые требования судом удовлетворены.
В общее имущество также включается земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома (коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки), расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Практическое значение имеет установление границ указанного имущества и эксплуатационной ответственности. Так, внешними границами являются: 1) для сетей газоснабжения - место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью; 2) для сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, линий телефонной связи и др.) - внешняя граница стены многоквартирного дома, либо место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом;
Внутридомовая система электроснабжения в составе общего имущества (вводно-распределительные устройства, аппаратура защиты, общедомовые приборы учета электрической энергии, этажные щитки, осветительные установки помещений общего пользования, автоматически запирающиеся устройства дверей подъездов, кабели от внешней границы и др.) расположена в промежутке до индивидуальных, квартирных приборов учета электрической энергии. Согласно с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме электросчетчики независимо от места их установки (в квартире или на лестничной клетке) к общему имуществу не относятся. Их замена во время текущего или капитального ремонта осуществляется за счет проживающих в квартире граждан.
К внутридомовым инженерным системам холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения относятся стояки и ответвления от них до первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях. Внутридомовая система отопления состоит из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, общедомовых приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.
Собственники помещений в многоквартирном доме, в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества, вправе самостоятельно определять состав общего имущества в многоквартирном доме, руководствуясь пунктами 2 - 9 Правил содержания общего имущества. При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. Письмом Министерства регионального развития РФ разъяснен порядок определения перечня общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Спорные вопросы в судебной практике
Одним из направлений деятельности органа управления ТСЖ по содержанию общего имущества является обеспечение соблюдения прав и законных интересов собственников помещений и иных лиц, безопасности для жизни и здоровья граждан, сохранности имущества и архитектурного облика дома в соответствии с проектной документацией. Помещения общего пользования должны быть доступны для жильцов дома, а коммуникации, предназначенные для предоставления коммунальных услуг - в постоянной готовности. Орган управления должен обеспечить освещение, уборку и санитарногигиеническую очистку помещений общего пользования и земельного участка; сбор и вывоз бытовых отходов, текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, меры пожарной безопасности.
К. обратился в Верховный Суд Российской Федерации с заявлением о признании недействующим подпункта "д" пункта 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, указав, что твердые бытовые отходы не являются общим имуществом, а услуга по вывозу и сбору твердых бытовых отходов не может рассматриваться как содержание общего имущества дома. Организация сбора и вывоза таких отходов, накапливаемых в контейнерах, возложена на органы местного самоуправления. Плата за их вывоз взимается не с одного человека, а с 1 кв. м жилой площади квартиры в составе средств, собираемых на содержание и ремонт общего имущества дома.
Составной частью управления многоквартирным домом является надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома, от которого зависит состояние дома в целом, благоприятность и безопасность условий проживания в нем граждан, показатели износа и общий срок его службы, а также стоимость помещений в нем.
Следует отметить, что понятие «надлежащее содержание общего имущества» законодательно не определено, однако Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда содержат основные требования в данной сфере. Содержание и ремонт общего имущества жилых домов включают в себя комплекс работ и услуг по техническому обслуживанию общих коммуникаций, технических устройств и технических коммуникаций жилых домов, выполняемых в течение всего жизненного цикла здания постоянно или с установленной нормативными документами периодичностью в целях поддержания его сохранности и надлежащего санитарно-гигиенического состояния. Для выявления несоответствия состояния общего имущества установленным требованиям органу управления домом необходимо регулярно проводить его осмотр, результаты которого оформляются актом. Акт является основанием для принятия решения о мерах, необходимых для устранения неисправностей в помещениях общего пользования.
Текущий ремонт общего имущества проводится с периодичностью 3-5 лет для предупреждения преждевременного износа элементов общего имущества, поддержания их эксплуатационных показателей, устранения повреждения и неисправности. Если физический износ общего имущества не обеспечивает безопасность жизни и здоровья граждан, сохранность имущества, что подтверждается предписанием, выданным Государственной жилищной инспекцией, уполномоченной осуществлять государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, собственники помещений обязаны немедленно принять решение о капитальном ремонте.
Сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом, перечень документов приводится в Правилах содержания общего имущества. Реализация выбранного собственниками помещений способа управления многоквартирным домом не зависит от передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов.
Исследуемая форма управления многоквартирным домом стала довольно популярна за рубежом. Преимущества товарищества собственников жилья выражаются в следующем: 1) все собираемые денежные средства аккумулируются на расчетном счете ТСЖ и контролируются им; 2) обеспечение собственников качественными услугами за счет проведения тендера среди обслуживающих и охранных фирм; 3) удобное и быстрое обслуживание собственников обслуживающим персоналом, находящимся непосредственно в доме; 4) возможность влияния каждого собственника на качество и стоимость услуг.
Одним из основных факторов, сдерживающих инициативу собственников помещений в многоквартирном доме по выбору способа управления домом путем создания товарищества собственников жилья, является возложение бремени капитального ремонта на собственников помещения. Федеральным законом «О фонде содействия реформированию ЖКХ» предусмотрена государственная финансовая поддержка капитального ремонта домов ТСЖ при соблюдении комплекса условий. Закон также определяет вид работ, относящихся к капитальному ремонту, таких как ремонт внутридомовых инженерных систем, лифтового оборудования, крыш, подвальных помещений, фасадов.
С целью реализации положений указанного закона по обеспечению условий для участия собственников помещений в многоквартирных домах в управлении такими домами товариществами собственников жилья муниципальными образованиями принят ряд программ.
Заключение
Представляется, что продвижению жилищной реформы путем создания ТСЖ могут способствовать следующие решения:
) разработка научного технико-экономического обоснования целесообразности управления в форме ТСЖ, объединения ТСЖ в ассоциации и широкая пропаганда полученной информации,
) разработка перечня объектов общего имущества при объединении нескольких близко расположенных жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи и дачных домов,
) создание условий для мотивации собственников помещений к разумному и бережному отношению к общему имуществу путем первоочередного формирования земельного участка, проведения капитального ремонта и реконструкции дома; обновления технической документации на многоквартирный дом, управляемый ТСЖ за счет средств муниципальных образований,
) разработка правил взаимодействия собственников помещений - членов ТСЖ и не вошедших в него.
Список литературы
1.Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2009, № 188 -ФЗ//СЗ РФ. 2009. № 1. Ст. 14.
2.Лушкин С.А., Федоров С.И., Шанталей А.В. Способы управления многоквартирным домом. Товарищество собственников жилья. ЗАО «Юстицинформ». 2007.
.Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть первая) от 30.11.1994. № 51- ФЗ СЗ РФ. 2009. № 32. Ст. 3301.
.Свит Ю.П. Понятие и правовой режим общего имущества многоквартирного дома Жилищное право. 2006.
.Постановление Госгортехнадзора РФ от 16.05.2003 № 31 «Об утверждении правил устройства и безопасной эксплуатации лифтов» Российская газета (специальный выпуск), № 120/1. 2003.
.Постановление Правительства РФ от 13.08.2006. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения
.Определение ВАС РФ от 27 августа 2008 г. № 10852/08 // СПС «КонсультантПлюс» (документ официально не опубликован).
.Письмо Министерства регионального развития РФ от 04.04.2007 N 6037-РМ/07 «Об определении перечня общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ, № 7. 2007 (ч. II),
.Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года N 170 РГ. 2003. 23 октября.
.Определение ВС РФ от 21 февраля 2008 г. № КАС07-764// СПС «КонсультантПлюс» (документ официально не опубликован).
.Михайлов В.К. Управление многоквартирным домом как категория жилищного права Семейное и жилищное право. 2008. № 1.
.Постановление Правительства РФ от 26.09.1994 № 1086 «О государственной жилищной инспекции в Российской Федерации» СЗ РФ.1994. № 23. Ст. 2566.
.Письмо Министерства регионального развития Российской Федерации от 20 декабря 2009 г. № 14313-РМ/07 «О передаче технической документации на многоквартирный дом» Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. № 4. 2009.
.Варфоломеев В.В. Организация товарищества собственников жилья: преимущества и проблемы Юрист. 2009. № 2.
.Федеральный закон от 21. 07. 2007. № 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» Российская газета. № 162. 2007.
.Решение Собрания депутатов Златоустовского городского округа Челябинской области от 26 декабря 2007 г. № 126-ЗГО «Об утверждении Программы поддержки и развития товариществ собственников жилья Златоустовского городского округа на 2008 - 2010 годы» СПС «КонсультантПлюс» (документ официально не опубликован).