несовершеннолетний, достигший возраста 16 лет объявлен в установленном законом порядке органом опеки и попечительства или судом полностью дееспособным;
) осуществлять права автора произведения науки, литературы и искусства, изобретения или иного, охраняемого законом, результата своей интеллектуальной деятельности;
) в соответствии с законом вносить вклады в кредитные учреждения и распоряжаться ими;
) совершать мелкие бытовые сделки. Иные сделки несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет вправе совершать только с письменного согласия родителей, усыновителей или попечителя. Вместе с тем, сделка, совершенная таким несовершеннолетним будет действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем;
) быть членами кооперативов при условии достижения 16 лет. Это право несовершеннолетних подтверждено также ч. 1 ст. 111 Жилищного кодекса РФ и ч. 1 ст. 5 ФЗ от 30.12.2004 №215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».
Некоторыми федеральными законами предусмотрена специальная дееспособность несовершеннолетних. Так, в соответствии с ч. 1 ст. 63 ТК РФ заключение трудового договора по общему правилу допускается с лицами, достигшими возраста 16 лет.
Согласно п. 2 ст. 56 СК РФ при нарушении прав и законных интересов ребенка, в том числе при невыполнении или ненадлежащем выполнении родителями (одним из них) обязанностей по воспитанию, образованию ребенка либо при злоупотреблении родительскими правами, ребенок вправе самостоятельно обращаться за защитой в орган опеки и попечительства, а по достижении возраста 14 лет - в суд.
В соответствии с п. 6 Порядка установления и выплаты ежемесячной компенсационной выплаты отдельным категориям детей, оставшихся без попечения родителей, несовершеннолетний, достигший возраста 14 лет и получивший паспорт, вправе с согласия законного представителя обратиться за назначением ежемесячной компенсационной выплаты самостоятельно.
Следует обратить внимание, что согласно п. 3 ст. 26 ГК РФ несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет самостоятельно несут имущественную ответственность по сделкам, совершенным ими по указанным выше правилам. За причиненный ими вред они такие несут ответственность в соответствии с ГК РФ.
Весьма важные положения содержатся в абз. 2 п. 1 ст. 28 ГК РФ, согласно которому к сделкам законных представителей несовершеннолетних с его имуществом применяются правила, предусмотренные п. 2 и 3 ст. 37 ГК РФ, то есть законные представители несовершеннолетних могут совершать сделки по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества несовершенно летнего, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделки, влекущие отказ от принадлежащих несовершеннолетнему прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любые другие сделки, влекущие уменьшение имущества несовершеннолетнего, только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства, а также не вправе совершать сделки с несовершеннолетними, законными представителями которых они являются, за исключением передачи имущества такому несовершеннолетнему в качестве дара или в безвозмездное пользование либо представлять такого несовершеннолетнего при совершении сделок или ведении судебных дел между таким несовершеннолетним и супругом законного представителя и его близкими родственниками.
Конституционный Суд РФ подтвердил указанные положения гражданского законодательства, указав в определении от 06.03.2003 №119-0 «По делу об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гр. Лазарева В.И. на нарушение его конституционных прав положениями ст. 28 и 292 ГК РФ», что в силу абз. 2 п. 1 ст. 28 и п. 2 и 3 ст. 37 ГК РФ законные представители несовершеннолетнего обязаны совершать сделки по отчуждению его имущества только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.
Родители несовершеннолетних детей, согласно ст. 64 СК РФ, являются их законными представителями и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами (п. 1); вместе с тем родители не вправе представлять интересы своих несовершеннолетних детей, если органом опеки и попечительства установлено, что между интересами родителей и детей имеются противоречия (п. 2).
Специальный порядок совершения родителями как законными представителями своих несовершеннолетних детей сделок с принадлежащим детям имуществом, закрепленный названными положениями гражданского и семейного законодательства в их взаимосвязи, направлен на защиту прав и интересов несовершеннолетних и не может рассматриваться как нарушающий ст. 35 (ч. 2) Конституции РФ, согласно которой каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, и противоречащий ст. 55 (ч. 3) Конституции РФ, допускающей ограничение федеральным законом прав и свобод человека и гражданина в целях защиты прав и законных интересов других лиц.
Из содержания абз. 2 п. 1 ст. 28 И п. 2 я 3 ст. 37 ГК РФ, вопреки мнению заявителя, не вытекает право органов опеки и попечительства произвольно запрещать сделки по отчуждению существа несовершеннолетних детей, совершаемые их родителями. Напротив, при решении данного вопроса в соответствии с общими принципами права и требованиями ст. 2, 17 и 38 (ч. 2) Конституции РФ правоприменительные органы исходят из добросовестности родителей, выступающих в качестве законных представителей своих несовершеннолетних детей. Это согласуется с ратифицированной Российской Федерацией Конвенцией о правах ребенка, в соответствии со ст. 5 которой государства-участники признают и уважают права и обязанности родителей, несущих по закону ответственность за ребенка, должным образом управлять и руководить ребенком в осуществлении им признанных данной Конвенцией прав.
Кроме того, оспариваемым регулированием не ограничивается и право на судебную защиту, закрепленное статьей 46 Конституции РФ: как показывает судебная практика, решения органов опеки и попечительства - в случаях их обжалования в судебном порядке - подлежат оценке судом исходя из конкретных обстоятельств дела.
Так как ребенок до достижения им возраста 18 лет не обладает дееспособностью либо обладает ограниченной дееспособностью, то в соответствии со статьей 56 Семейного кодекса РФ ребенок имеет право на защиту своих прав и законных интересов, в том числе государственную поддержку. Защита прав и законных интересов ребенка осуществляется родителями, а в случаях, предусмотренных законом, - органами опеки и попечительства, прокуратурой, судом.
Защита прав и законных интересов несовершеннолетних осуществляется по месту их жительства. В связи с этим важно понимать, что именно понимается под местом жительства гражданина РФ.
Статья 27 Конституции РФ определяет, что каждый, кто законно находится на территории РФ, имеет право «выбирать место пребывания и жительства». Закон РФ от 25 июня 1993 г. «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» рассматривает как место пребывания гражданина гостиницу, санаторий, дом отдыха, пансионат, кемпинг, туристскую базу, больницу, другое подобное учреждение, а также жилое помещение, не являющееся местом жительства гражданина, в котором он проживает временно. К месту жительства относятся: жилой дом, квартира, служебное жилое помещение, специализированные дома (общежитие, гостиница-приют, дом маневренного фонда, специальный дом для одиноких престарелых, дом-интернат для инвалидов, ветеранов и др.), а также иное жилое помещение, в котором гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), аренды либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Федеральный закон от 20 марта 2001 г. «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с ратификацией Конвенции о защите прав человека и основных свобод» относит к жилищам индивидуальный жилой дом с входящими в него жилыми и нежилыми помещениями, жилое помещение независимо от формы собственности, входящее в жилищный фонд и пригодное для постоянного или временного проживания, а равно иное помещение или строение, не входящее в жилищный фонд, но предназначенное для временного проживания. Следовательно, местом жительства признается место, где гражданин проживает постоянно или преимущественно. Для первого характерна его несменяемость в течение более или менее стабильного времени, отличительным признаком второго является относительное постоянство по сравнению с продолжительностью проживания в других местах. Постоянное и преимущественное проживание предполагает, что гражданин всегда присутствует в определенном месте, хотя бы в тот или иной промежуток времени его там не было.
Определению места жительства гражданина служит его регистрационный учет (ранее так называемая прописка) как по месту пребывания, так и по месту жительства в пределах Российской Федерации. Такой учет должен обеспечить необходимые условия для реализации гражданином его прав и свобод, а также исполнение им обязанностей перед другими гражданами. Однако регистрация или ее отсутствие не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией РФ, законами РФ, конституциями и законами республик в составе РФ (ст. 3 Закона о праве граждан РФ на свободу передвижения). Основания ограничения права гражданина на выбор места жительства являются исчерпывающими и перечислены в ст. 8 названного Закона.
Регистрация гражданина по месту его жительства осуществляется в соответствии с Правилами регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. №713, а также Правилами регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в городе Москве от 06.04.2004. Право гражданина на выбор места жительства подлежит защите в случае его нарушения в соответствии со ст. 9 Закона о праве граждан РФ на свободу передвижения, ст. 150 ГК РФ. Местом жительства несовершеннолетних, не имеющих паспорта (до достижения 14 лет), признается место жительства их родителей (усыновителей).
Если родители несовершеннолетнего вместе не живут, место жительства ребенка, подростка определяется местожительством того из родителей, с которым он находится постоянно. При отсутствии на этот счет согласия между родителями спор разрешается судом по правилам, предусмотренным семейным законодательством.
Поскольку опекун (попечитель) не приобретает права на жилую площадь подопечного, местом постоянного жительства последнего все-таки будет то, где он находился до передачи под опеку (попечительство), за исключением случаев, когда в результате обмена или по другим основаниям произошло объединение их жилой площади. Когда опекун (попечитель) соблюдает свою обязанность находиться вместе со своим воспитанником, правильнее говорить о временном проживании несовершеннолетнего в семье опекуна (попечителя) либо, наоборот, опекуна (попечителя) в доме своего подопечного. Что же касается правил относительно места жительства несовершеннолетних, переданных на воспитание в приемную семью, то на этот счет в Гражданском кодексе существует пробел. Специфика возникающих при этом правоотношений и предпосылок их появления позволяет сделать вывод, что в приемной семье воспитатель и воспитанник имеют одно и то же место жительства.
Следует отметить, что возможности ребенка самостоятельно приобретать и осуществлять жилищные права, а также создавать для себя обязанности и исполнять их ограничены.
За малолетних в возрасте до 14 лет осуществляют жилищные права и несут обязанности их законные представители (родители, усыновители, опекуны, приемные родители, учреждения, являющиеся опекунами).
Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет приобретают и осуществляют жилищные права и несут обязанности с письменного согласия законных представителей, а в случаях, предусмотренных законом, - с согласия органов опеки и попечительства. Так, с согласия родителей (лиц, их заменяющих) ребенок может совершить сделку, направленную на приобретение жилого помещения в собственность, а также заключить договор социального найма или найма (аренды) жилого помещения. Договор социального найма или аренды может быть заключен с несовершеннолетним в случае смерти или выбытия нанимателя из жилого помещения. Ребенок может быть признан также сонанимателем жилого помещения (статья 672, 677, 686 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Самостоятельно приобретать и осуществлять жилищные права и нести обязанности ребенок может только в случае приобретения полной дееспособности в связи с вступлением в брак или в порядке эмансипации.
Закон не устанавливает никаких ограничений для случаев приобретения детьми в собственность недвижимого имущества независимо от оснований приобретения.
Во-первых, приватизация. Ребенок может участвовать в приватизации в полном объеме прав, он может стать единственным собственником в том случае, если остальные взрослые оформят отказы в его пользу, он может быть долевым собственником наравне со всеми остальными проживающими.
Во-вторых, он может получить жилье в дар, унаследовать его, ему можно передать кооперативную квартиру, индивидуальный жилой дом, комнату в коммунальной квартире и т.д.
Ребенок может вступить в кооператив. Законом установлен возраст дееспособности для этого - 16 лет.
Распорядиться недвижимостью, принадлежащей ребенку, не так-то просто. Для любого отчуждения необходимо разрешение органов опеки и попечительства. В том случае, если сделка совершается с жильем, которое принадлежит ребенку, но прописан и проживает он в другом месте, соответствующие органы могут проверить расходование средств, полученных по данной сделке, так как и в этом случае, и во всех остальных соблюдение прав и законных интересов детей является их главной задачей.
В договорах социального найма дети не могут выступать в роли нанимателя, так как обязанности нанимателя по договору найма состоят, прежде всего, в своевременном внесении оплаты за пользование жилым помещением и коммунальными услугами, а ребенок не имеет постоянного источника дохода, обеспечивающего исполнение этих обязанностей. Особенностью реализации права ребенка на жилище является установление положения о том, что члены семьи нанимателя (в том числе и ребенок), проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора социального найма жилого помещения. Однако в силу отсутствия полной дееспособности несовершеннолетние дети нанимателя имущественную ответственность, вытекающую из договора найма жилого помещения, не несут (ст. 69 ЖК РФ).
2. Особенности защиты жилищных прав несовершеннолетних
.1 Защита жилищных прав несовершеннолетних детей органами опеки и попечительства
право жилищный несовершеннолетний опека
Несовершеннолетним предоставлено право через законных представителей, с их согласия и самостоятельно совершать сделки. Однако при совершении отдельных сделок указанное право может быть реализовано несовершеннолетними не только с учетом объема их дееспособности, согласия законных представителей, но и при наличии разрешения органов опеки и попечительства. В соответствии со ст. 56 Семейного кодекса РФ на органы опеки и попечительства возложена общая обязанность: защищать права и интересы несовершеннолетних. Доктринальный анализ положений Гражданского кодекса РФ и других нормативных актов позволяет представить следующую систематизацию прав и обязанностей органов опеки и попечительства, имеющих отношение к защите прав несовершеннолетних:
) объявление несовершеннолетнего полностью дееспособным (эмансипация) (ст. 27 ГК РФ);
) согласие на отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных несовершеннолетних (п. 4 ст. 292 ГК РФ);
) разрешение на оформление договоров о передаче жилья в собственность ребенка в порядке приватизации или согласие несовершеннолетним на такое оформление (ч. 3 ст. 2 Закона РФ от 4 июля 1991 г. №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»);
) разрешение на приватизацию жилого помещения без участия несовершеннолетнего;
) разрешение отчуждения законными представителями имущества, принадлежащего несовершеннолетнему в возрасте до четырнадцати лет, законными представителями или дачи согласия законными представителями на отчуждение такого имущества несовершеннолетними в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет;
) разрешение передачи в аренду, сдачи в наем имущества, принадлежащего несовершеннолетнему в возрасте до четырнадцати лет, законными представителями или дачи согласия законными представителями на совершение таких сделок несовершеннолетними в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет;
) разрешение предоставления в безвозмездное пользование имущества, принадлежащего несовершеннолетнему в возрасте до четырнадцати лет, законными представителями или дачи согласия законными представителями на совершение таких сделок несовершеннолетними в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет;
) разрешение передачи в залог имущества, принадлежащего несовершеннолетнему в возрасте до четырнадцати лет, законными представителями или дачи согласия законными представителями на совершение таких сделок несовершеннолетними в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет; разрешение на заключение договора ипотеки жилого помещения, если предметом договора является жилое помещение, находящееся в собственности несовершеннолетних (п. 5 ст. 74 Федерального закона от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 37 ГК РФ), или в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи залогодателя либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи залогодателя (о чем известно органу опеки и попечительства);
) разрешение дачи согласия законным представителем несовершеннолетнему в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет на отказ от права преимущественной покупки доли в праве общей собственности на имущество или отказа законных представителей несовершеннолетнего в возрасте до четырнадцати лет от указанного права;
) разрешение заключения договора участия в долевом строительстве от имени несовершеннолетних в возрасте до четырнадцати лет их законными представителями или дачи согласия законным представителем несовершеннолетнему в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет на заключение договора участия в долевом строительстве;
) разрешение дачи согласия законным представителем несовершеннолетнему в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет на выдел долей, раздел имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, или осуществления указанных действий законными представителями несовершеннолетнего в возрасте до четырнадцати лет;
) разрешение дачи согласия законным представителем несовершеннолетнему в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет на совершение сделки, влекущей уменьшение имущества несовершеннолетнего, в том числе уменьшение доли в праве общей долевой собственности, или осуществления указанных действий законными представителями несовершеннолетнего в возрасте до четырнадцати лет;
) предъявление исков в суд о признании недействительными или применении последствий недействительности сделок, совершенных подопечными или от имени подопечных;
) заключение договора доверительного управления при необходимости постоянного управления имуществом подопечного (п. 1 ст. 38 ГК РФ).
Условно права несовершеннолетних в сфере совершения сделок с недвижимостью можно разделить на две группы: первая - это права несовершеннолетних, не являющихся собственниками недвижимого имущества; вторая - права несовершеннолетних, являющихся собственниками (сособственниками) недвижимого имущества.
В первом случае права несовершеннолетних охраняются, прежде всего, нормой п. 4 ст. 292 ГК РФ, в соответствии с которой отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. Предоставленное ст. 304 ГК РФ право собственникам требовать устранения всяких нарушений его права породило череду исков с требованиями собственников жилых помещений, желающих их продать, об устранении нарушений прав собственника и снятии с регистрационного учета не являющихся сособственниками, но зарегистрированных в данных жилых помещениях лиц, в том числе несовершеннолетних. Суды удовлетворяют такие требования собственников и выносят решения о снятии с регистрационного учета, в том числе несовершеннолетних граждан. Кроме того, в соответствии с п. 2 ст. 292 ГК РФ в редакции Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Такая формулировка п. 2 ст. 292 ГК РФ не препятствует предъявлению исков в суд о выселении новым собственником жилого помещения лиц, ранее там зарегистрированных. Причем согласия органа опеки и попечительства для такого выселения по закону не требуется.
Во втором случае несовершеннолетние, будучи собственниками (сособственниками) недвижимого имущества, оказываются непосредственными участниками сделок с этим имуществом. В целях повышения уровня защиты прав несовершеннолетних законодатель установил обязательное предварительное разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделок с недвижимым имуществом несовершеннолетних (п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 37 ГК РФ, п. 3 ст. 60 СК РФ).
Как в первом, так и во втором случае необходимо обязательное согласие (разрешение) органа опеки и попечительства.
В соответствии с п. 1 ст. 34 ГК РФ, ст. 1 Федерального закона от 28 августа 1995 г. №154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» органами опеки и попечительства являются органы местного самоуправления - выборные и другие органы, наделенные полномочиями по решению вопросов местного значения и не входящие в систему органов государственной власти. Следует отметить, что на федеральном уровне отсутствует законодательная регламентация порядка предоставления согласия (разрешения) органами опеки и попечительства на совершение указанных выше сделок с недвижимостью, затрагивающих права несовершеннолетних. Нет ни четких норм, которые бы указывали, что именно может служить основанием для согласия органов опеки и попечительства на совершение сделки с недвижимым имуществом, ни критериев или правил, которые позволяли бы органам опеки и попечительства обосновывать свое решение относительно возможного нарушения прав несовершеннолетних при совершении сделки с недвижимым имуществом. Полагаем, нормативные акты, принимаемые на уровне субъектов РФ, не могут решить обозначенную проблему. Необходимо принятие отдельного нормативного акта на федеральном уровне, регламентирующего порядок деятельности органов опеки и попечительства, в том числе и при принятии решений о даче согласия на совершение сделок с недвижимым имуществом, затрагивающих права несовершеннолетних.
На основе анализа практики органов опеки и попечительства можно сделать вывод, что в качестве нарушения прав несовершеннолетних при продаже жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетнему, указанные органы рассматривают приобретение нового жилья, меньшего по размеру жилой площади, либо жилья, хотя и соответствующего по размеру, но находящегося по результатам обследования в запущенном, антисанитарном состоянии, требующего капитального ремонта, установки колонки для нагревания воды.
На федеральном уровне не определен перечень документов, которые необходимо представить для получения разрешения органа опеки и попечительства на совершение сделок с жилыми помещениями, принадлежащими несовершеннолетним или в которых проживают несовершеннолетние. Субъекты РФ принимают соответствующие правовые акты, восполняющие указанный пробел.
Разрешение органа опеки и попечительства должно предшествовать согласию законных представителей на совершение сделок несовершеннолетними. Это прямо вытекает из п. 2 ст. 37 ГК РФ, где указывается, что попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению, имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного, без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Поэтому достаточно заявления несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет для совершения указанных сделок, и орган опеки и попечительства не имеет права требовать среди прочих документов заявления законных представителей. Однако в соответствии с Постановлением Главы г. Самары от 27 июля 1998 г. органы опеки и попечительства в первую очередь требуют заявление родителей (обоих) или законных представителей несовершеннолетних, независимо от возраста последних. Полагаем, такое требование может относиться лишь к родителям и законным представителям несовершеннолетних в возрасте до 14 лет (малолетних).
В органы же по государственной регистрации прав на недвижимость необходимо представлять и разрешение органа опеки и попечительства, и согласие родителей или законных представителей на совершение сделки несовершеннолетними.
Следует заметить, что на обязательность именно предварительного получения разрешения органа опеки и попечительства указано в законе в случаях совершения сделок при участии несовершеннолетних, являющихся собственниками имущества. Такого положения нет в законодательстве при отчуждении жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний, не являющийся собственником этого жилого помещения, если при этом затрагиваются его права или законные интересы. В соответствии с п. 4 ст. 292 ГК РФ в данном случае требуется согласие органа опеки и попечительства. При этом не указывается, что такое согласие должно быть предварительным. Данная формулировка дает возможность неоднозначного толкования. Например, возможно ли совершение сделок без предварительного согласия органа опеки и попечительства, но с последующим одобрением по аналогии с абз. 2 п. 1 ст. 26 ГК РФ? Полагаем, что такая аналогия недопустима, положения, предусмотренные в абз. 2 п. 1 ст. 26 ГК РФ, являются исключением из общего правила. В то же время в п. 4 ст. 292 ГК РФ, на наш взгляд, необходимо указание именно на предварительное разрешение органа опеки и попечительства, а не на согласие.
Чтобы выяснить роль разрешения и его соотношение с гражданско-правовой сделкой, необходимо определить, что понимается под сделкой и каковы условия ее действительности.
Как известно, в соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В литературе выработаны и другие подходы к понятию и признакам сделки. Так, Д.А. Петров отмечает: «Сделка - это волевой акт, имеющий правовое значение только в случае, если воля была выражена вовне, объективирована каким-либо способом, коим признается волеизъявление». Н.А. Мамедкеримова считает сделками правомерные юридические действия граждан и юридических лиц, наделенных правосубъектностью, совершенные в установленной законом форме и приводящие к обусловленным юридическим последствиям. Так, к признакам, характеризующим сделку, традиционно относят:
а) сделка - это всегда волевой акт, т.е. действия людей;
б) это правомерные действия;
в) сделка специально направлена на возникновение, прекращение или изменение гражданских правоотношений;
г) сделка порождает гражданские отношения, поскольку именно гражданским законом определяются те правовые последствия, которые наступают в результате совершения сделок.
Разрешение органов опеки и попечительства - это ненормативный акт. Разрешение органов опеки и попечительства не влечет установления, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей. Такие последствия возможны лишь при совершении действий участниками сделок, а органы опеки и попечительства таковыми не являются. Участники сделок - сами несовершеннолетние. Следовательно, разрешение органов опеки и попечительства не относится ни к одному из видов сделок.
Если разрешение органов опеки и попечительства не является сделкой, то, как оно соотносится со сделкой, совершаемой несовершеннолетними, влияет ли на ее действительность? При исследовании проблемы действительности сделок в литературе отмечается, что условия действительности сделок прямо формулируются в законе (требования к объему правоспособности, к форме сделки) либо вытекают из норм охранительной направленности (соответствие сделки требованиям закона), то есть также имеют нормативную основу.
Относительно условий действительности сделок учеными высказывались различные точки зрения. Так, одни авторы среди условий действительности сделки договора предлагали выделять:
) условия, относящиеся к содержанию договора: соответствие существующему правопорядку содержания взаимных прав и обязанностей, цели договора;
) условия, относящиеся к действительности волеизъявления сторон, составляющего их соглашение - соответствие договора нормам: устанавливающим порядок заключения договора; регулирующим вопрос об участниках договора; направленным на то, чтобы обеспечить соответствие волеизъявления участников договора их подлинной воле;
) условия, относящиеся к форме договора.
Однако, по мнению большинства ученых-цивилистов, условиями, в совокупности определяющими действительность сделки, являются:
) соответствие (единство, совпадение) воли и волеизъявления;
) законность содержания сделки;
) соблюдение формы сделки;
) способность физических и юридических лиц, совершающих сделку, к участию в ней.
Применительно к первому условию действительности сделки нет единства в подходах относительно того, чему отдавать предпочтение и придавать ли определяющее значение воле или волеизъявлению. Одни авторы приоритетной называют внутреннюю волю субъекта, если она будет выражена вовне и может быть распознана, а ее подлинный смысл может быть установлен впоследствии, когда по этому поводу возникнет спор. Другие предлагают руководствоваться выражением воли, так как воля, надлежащим образом проявленная, не может служить критерием для определения подлинного содержания сделки (то есть отдается приоритет волеизъявлению). Третьи указывают на необходимость единства воли и волеизъявления. На наш взгляд, необходимо учитывать одинаковую значимость и существование в неразрывном единстве воли и волеизъявления. Правильно указывается, что выделение таких понятий, как воля и волеизъявление не более чем результат их раздельного правового анализа, в реальной же действительности отделить волю от волеизъявления можно только на определенной степени абстракции. Поэтому единство воли и волеизъявления - непременное условие действительности сделки.
Содержание сделки-договора составляют ее условия. Некоторые авторы в содержание сделки включают права и обязанности сторон. Полагаем, это неверно, так как права и обязанности сторон являются содержанием обязательственного правоотношения, которое порождается сделкой. Законным содержание сделки следует признать в случае его соответствия нормам закона и иных правовых актов. «Сделка, которая соответствует требованиям законодательства, - утверждает Д.И. Мындря, - признается правом действительной. Действительность как правовая характеристика сделки означает, что закон признает правовую силу за ней как основание возникновения, изменения и прекращения желаемых ее субъектами гражданских прав и обязанностей, а права и обязанности, возникшие из сделки, подлежат правовой охране и защите». Применительно к законности содержания сделки Д.А. Петров уточняет: «Законность содержания сделки означает ее соответствие требованиям ГК и иных законов. В случае коллизий между законом и подзаконными нормативными актами, законность содержания сделки должна определяться требованиями закона».
Соблюдение формы сделки предполагает заключение ее в форме, предписанной законом. В соответствии со ст. 158 ГК РФ сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной). Несоблюдение простой письменной формы в случаях, указанных в законе или в соглашении сторон, или несоблюдение обязательной нотариальной формы сделки влечет ее недействительность (п. 2 ст. 162, п. 2 ст. 163, п. 1 ст. 165 ГК РФ). Хотя законодатель не относит государственную регистрацию к форме сделки, несоблюдение требования о государственной регистрации сделки также может влечь ее недействительность (п. 1 ст. 165 ГК РФ).
Субъектами сделки могут быть любые субъекты гражданского права, обладающие определенным объемом дееспособности (сделкоспособностью).
Таким образом, разрешение (согласие) органов опеки и попечительства не входит в содержание сделки и, по общему правилу, не является условием ее действительности. В то же время оно (разрешение (согласие)) влияет на действительность сделки, так как отсутствие предварительного разрешения (согласия) органов опеки и попечительства рассматривается как основание для признания сделки недействительной. Однако в соответствии с Определением Судебной коллегии Верховного Суда РФ от 29 августа 1997 г. «само по себе наличие согласия органа опеки и попечительства на совершение сделки по отчуждению имущества малолетнего ребенка не является достаточным подтверждением законности совершенной сделки. В соответствии со ст. ст. 28, 37 ГК РФ разрешение органа опеки и попечительства должно быть получено перед совершением сделки с целью обеспечить соблюдение законных имущественных прав малолетнего ребенка, в связи с чем именно реальное соблюдение этих прав - критерий оценки действительности сделки».
Кроме того, полагаем, необходимо внести изменения в действующее законодательство и использовать единый термин «разрешение» (соответственно заменить «согласие» на «разрешение»), выражающий мнение органа опеки и попечительства относительно совершения данных сделок.
Отказ органа опеки и попечительства родители или законные представители вправе обжаловать в суде. В соответствии со ст. 13 ГК РФ ненормативный акт местного самоуправления, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина, может быть признан судом недействительным. Порядок судебной защиты в данном случае предусмотрен Законом РФ от 27 апреля 1993 г. №4866-1 (с изм. от 14 декабря 1995 г.) «Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан» и гл. гл. 23, 25 Гражданского процессуального кодекса РФ.
Рассмотрим льготы по предоставлению социального жилья для детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей, а также лиц из их числа.
Понятия этих категорий детей приведены в ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» (см. п. 1 «Понятие о детях-сиротах и детях, оставшихся без попечения родителей» гл. 1 «Общие понятия об устройстве детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» раз. III «Формы устройства и воспитания детей, оставшихся без попечения родителей» данной работы).
В соответствии со ст. 8 указанного Закона дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, а также дети, находящиеся под опекой (попечительством), имевшие закрепленное жилое помещение, сохраняют на него право на весь период пребывания в образовательном учреждении или учреждении социального обслуживания населения, а также в учреждениях всех видов профессионального образования независимо от форм собственности, на период службы в рядах Вооруженных Сил РФ, на период нахождения в учреждениях, исполняющих наказание в виде лишения свободы.
Дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, а также дети, находящиеся под опекой (попечительством), не имеющие закрепленного жилого помещения, после окончания пребывания в образовательном учреждении или учреждении социального обслуживания, а также в учреждениях всех видов профессионального образования, либо по окончании службы в рядах Вооруженных Сил РФ, либо после возвращения из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы, обеспечиваются органами исполнительной власти по месту жительства вне очереди жилой площадью не ниже установленных социальных норм.
Эта норма была воспринята впоследствии также и Жилищным кодексом РФ, в ч. 2 ст. 57 которого указано, что вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей окончания:
-пребывания их в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания;
-пребывания их в приемных семьях, детских домах семейного типа;
службы их в Вооруженных Силах РФ;
пребывания их в учреждениях, исполняющих наказание в виде лишения свободы;
опеки (попечительства) над ними.
Таким образом, законодатель устанавливает, что дети-сироты при всех обстоятельствах, даже в случае исполнения приговора суда, по которому они приговорены к лишению свободы, сохраняют право на внеочередное получение жилого помещения по договору социального найма.
Передача детей в приемную семью осуществляется в соответствии с Положением о приемной семье, утв. Постановлением Правительства РФ от 17.07.1996 №829 (в ред. от 01.02.2005 №49; ОСПС ЗР. 2006. Август). Отметим, что устройство детей в приемную семью не влечет за собой возникновения между приемными родителями и приемными детьми алиментных и наследственных правоотношений, вытекающих из законодательства РФ.
Детские дома семейного типа создаются и функционируют на основании Правил организации детского дома семейного типа, утв. Постановлением Правительства РФ от 19.03.2001 №195 (в ред. от 01.02.2005 №49; ОСПС ЗР. 2006. Август).
В соответствии с п. 10 указанных Правил ребенок, переданный в детский дом семейного типа, сохраняет право на причитающиеся ему алименты, пенсии (по случаю потери кормильца, инвалидности), другие социальные льготы и гарантии, установленные законодательством РФ для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей. При выходе из детского дома семейного типа или переводе в образовательное учреждение для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, или учреждение социальной защиты населения, а также при ликвидации детского дома семейного типа ребенку выдаются справка о пребывании в детском доме семейного типа и документы, в т. ч. документы о закреплении за несовершеннолетним ранее занимаемой им жилой площади (о праве собственности на жилое помещение и (или) иное имущество). (Подп. «л» п. 9 Правил организации детского дома семейного типа).
В соответствии со ст. 145 СК РФ над детьми, оставшимися без попечения родителей, для их содержания, воспитания и образования, а также защиты их прав и интересов устанавливаются опека или попечительство. При этом опека устанавливается над детьми, не достигшими возраста 14 лет, а попечительство - над детьми в возрасте от 14 до 18 лет.
Согласно ст. 148 СК РФ дети, находящиеся под опекой (попечительством), в числе других прав имеют право при отсутствии у них жилого помещения на получение жилого помещения в соответствии с жилищным законодательством.
По нашему мнению, и в ст. 8 ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей», и в ч. 2 ст. 57 ЖК РФ необходимо предусмотреть право таких детей, не имеющих закрепленного за ними жилого помещения, на получение жилого помещения по договору социального найма после окончания над ними социального патроната при достижении ими совершеннолетия.
Такое дополнение в действующее жилищное законодательство необходимо еще и потому, что законодательство некоторых субъектов Российской Федерации о патронате над детьми относит вопросы предоставления прав и социальных гарантий детям, в отношении которых принято решение о передаче на патронатное воспитание, к компетенции Российской Федерации (см., например, п. 1 ст. 11 Закона Краснодарского края от 17.07.2005 №890-КЗ «О патронатной форме воспитания и жизнеустройства в Краснодарском крае (о патронате)»; ОСПС ЗР. 2006. Август).
Законодательством субъектов РФ могут устанавливаться дополнительные льготы по жилищному обеспечению указанных категорий детей. Но при этом законодатель подчеркивает, что дополнительные гарантии прав этих детей относятся к расходным обязательствам субъектов РФ (абз. 3 ч. 1 ст. 8 ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей»).
Регистрационный учет детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, осуществляется как по месту жительства (место закрепления за ними жилой площади), так и по месту временного пребывания (учреждение для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, общежитие, семья опекуна (попечителя), приемная семья).
Снятие детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, с регистрационного учета по месту жительства или по месту пребывания осуществляется только с согласия органов опеки и попечительства.
На основании ст. 8 ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» и ст. 57 ЖК РФ органы государственной власти субъектов РФ приняли свои законы и нормативные правовые акты, обеспечивающие реализацию жилищных прав детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей и лиц из их числа.
Так, в ст. 13 Закона города Москвы от 30.11. 2005 №61 «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в городе Москве» (ОСПС ЗР. 2006. Август) установлены права указанных детей на жилые помещения. Согласно п. 1 упомянутой статьи детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из их числа, достигшим возраста 18 лет, по окончании пребывания в государственных и негосударственных учреждениях для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в приемных семьях, детских домах семейного типа, нахождения на патронатном воспитании, при прекращении попечительства, а также по окончании обучения в учреждениях профессионального образования, либо по окончании службы в Вооруженных Силах РФ, либо по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы, если указанные граждане не имеют закрепленного жилого помещения или их возвращение в ранее занимаемые и сохраненные за ними жилые помещения невозможно, на условиях и в порядке, установленных Правительством Москвы, вне очереди однократно предоставляются благоустроенные жилые помещения по договору безвозмездного пользования, если имеется хотя бы одно из следующих обстоятельств:
) местом выявления и первичного устройства ребенка на воспитание в семью или в учреждение для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, или местом регистрации их рождения является город Москва;
) учреждения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в которых указанные граждане пребывали, находятся в городе Москве;
) город Москва является местом жительства лиц, у которых дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, находились на воспитании под опекой (попечительством), в приемной семье, на патронатном воспитании на основании решения органов опеки и попечительства города Москвы, при условии отсутствия у указанных граждан закрепленного жилого помещения в другом населенном пункте Российской Федерации.
Жилые помещения предоставляются также детям-сиротам, детям, оставшимся без попечения родителей и лицам из их числа, если возвращение их в сохраненные за ними жилые помещения невозможно, если это противоречит интересам указанных граждан в связи с наличием любого из следующих обстоятельств:
) предоставление жилых помещений, ранее занимаемых детьми-сиротами и детьми, оставшимися без попечения родителей, другим лицам;
) проживание по любым основаниям в таких жилых помещениях лиц:
а) лишенных родительских прав;
б) отстраненных в установленном порядке от выполнения обязанностей опекунов или попечителей;
в) бывших усыновителей, если усыновление отменено;
г) не являющихся членами семей детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из их числа;
д) больных хроническим алкоголизмом, наркоманией и состоящих на учете в наркологическом диспансере;
е) больных психическими заболеваниями и состоящих на учете в психоневрологическом диспансере;
ж) признанных в установленном порядке недееспособными или ограниченных в дееспособности;
з) страдающих туберкулезом, тяжелыми формами хронических заболеваний, которые делают совместное с такими лицами проживание невозможным по медицинским, санитарным или иным показаниям;
) несоответствие общей площади жилого помещения, приходящейся на одного проживающего в данном жилом помещении, социальной норме предоставления жилых помещений в городе Москве, в том числе, если такое несоответствие появится в результате вселения в данное жилое помещение детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из их числа;
) снос дома, в котором находилось сохраненное за несовершеннолетним жилое помещение, или несоответствие жилого помещения санитарным, техническим и иным требованиям, разрушение (угроза разрушения, нахождение в аварийном состоянии) или гибель жилого помещения или его части, а также несоответствие жилого помещения требованиям благоустроенности применительно к условиям города Москвы;
) наличие у детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из их числа тяжелых форм хронических заболеваний или психических отклонений, дающих им право на отдельное жилое помещение или исключающих совместное проживание с иными лицами по медицинским, санитарным или иным показаниям;
) утрата жилого помещения, сохраняемого за несовершеннолетним на время его пребывания в государственных и негосударственных учреждениях для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, или нахождения на воспитании в семье, вследствие сделок по отчуждению или обмену жилого помещения и отсутствие исполненного судебного решения по фактическому возвращению жилого помещения;
) иные заслуживающие внимания обстоятельства, препятствующие социальной адаптации в общество детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из их числа при вступлении в самостоятельную жизнь.
Согласно п. 24-27 указанного Положения жилые помещения, на вселение в которые дано согласие детьми-сиротами и детьми, оставшимися без попечения родителей, и их законными представителями, до 1 апреля заключительного года обучения передаются Департаментом муниципального жилья и жилищной политики в аренду Государственного унитарного предприятия «Моссоцгарантия» без взимания арендной платы. Это жилое помещение должно быть юридически и фактически свободным, благоустроенным применительно к условиям г. Москвы, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, быть пригодным для заселения и проживания.
Детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, жилые помещения предоставляются в виде отдельной квартиры по социальным нормам с учетом состояния здоровья, семейного положения этих лиц и других заслуживающих внимания обстоятельств, в том числе оснований, дающих право на дополнительную площадь по состоянию здоровья.
Жилые помещения детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, предоставляются по договору безвозмездного пользования, заключенному ГУП «Моссоцгарантия» с выпускником сроком на 5 лет.
В Краснодарском крае установлен несколько иной механизм обеспечения жильем детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей, и лиц из их числа. Постановлением Главы администрации Краснодарского края от 26.08.2005 №783 (в ред. от 02.11.2005 №1006) утвержден «Порядок выделения субвенций из средств краевого бюджета для предоставления жилых помещений лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, на территории Краснодарского края» (ОСПС ЗР. 2006. Август). Согласно п. 1 указанного Порядка субвенции из средств краевого бюджета выделяются муниципаль-ным образованиям для приобретения жилых помещений на территории Краснодарского края лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в возрасте от 18 до 23 лет, не имеющих закрепленного жилья. Причем указанные субвенции выделяются муниципальным образованиям на конкурсной основе при условии выделении денежных средств из местных бюджетов, недостающих для приобретения жилого помещения.
Преимуществом в выделении субвенции из средств краевого бюджета для предоставления жилых помещений пользуются муниципальные образования Краснодарского края, которые:
-проводят целенаправленную и планомерную работу по предоставлению жилья лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей;
-выделяют из местного бюджета (внебюджетных источников) наибольшие суммы средств для обеспечения жилыми помещениями лиц указанной категории;
при равных условиях финансирования из краевого и (или) местного бюджетов обеспечивают жилыми помещениями наибольшее количество детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.
Сбор заявок и документов муниципальных образований, гарантирующих выделение средств местных бюджетов на условиях софинансирования для предоставления жилых помещений осуществляет Департамент образования и науки Краснодарского края. Он же формирует сводный краевой реестр муниципальных образований, которым должны быть выделены средства краевого бюджета на предоставление субвенций; готовит проект правового акта Главы администрации Краснодарского края, которым определяется конкретный размер средств, выделяемых муниципальным образованием и количество лиц, которым предоставляются жилые помещения; обеспечивает контроль целевого использования выделенных субвенций, а также составляет сводной список лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, получивших жилое помещение.
Согласно ст. 9 Закона Сахалинской области от 15.06.2005 №40-30 «О социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» администрация детского дома, школы-интерната, учреждений начального, среднего и высшего профессионального образования не позднее, чем за год до выпуска воспитанников, учащихся и студентов из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, обязана проинформировать органы местного самоуправления по месту нахождения закрепленного за детьми жилья о дате, к моменту наступления которой необходимо освободить занимаемое жилое помещение или предоставить иное равноценное жилье.
Дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, не имеющие закрепленного жилого помещения, по окончании пребывания в государственном образовательном учреждении или учреждении социального обслуживания, а также по окончании образовательного учреждения профессионального образования либо по окончании службы в рядах Вооруженных Сил РФ, а также по возвращении из учреждения, исполняющего наказание в виде лишения свободы, обеспечиваются уполномоченным органом исполнительной власти Сахалинской области вне очереди жилой площадью не ниже установленных социальных норм, по рыночным ценам за 1 квадратный метр жилья, сложившимся в населенном пункте Сахалинской области по месту выявления и первичного устройства ребенка. Порядок предоставления жилых помещений детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, не имеющим закрепленного жилого помещения, устанавливается администрацией Сахалинской области.
Такой «Порядок предоставления жилых помещений детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, а также лицам, из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, не имеющим закрепленных жилых помещений» утвержден постановлением Администрации Сахалинской области от 18.07.2005 №124-па (в ред. от 29.11.2005 №215-па; ОСПС ЗР. 2006. Август).
Согласно указанному порядку не имеющими закрепленных жилых помещений являются, дети-сироты, дети, оставшиеся без попечения родителей, лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, которые при их выявлении и первичном устройстве органами опеки и попечительства не имели жилых помещений.
Указанные дети после возвращения их из учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, других образовательных учреждений или учреждений социального обслуживания населения, после возвращения от опекунов (попечителей), из приемных семей, по окончании срока военной службы по призыву, после возвращения из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы обращаются с заявлением о предоставлении жилого помещения по установленной форме в орган опеки и попечительства в следующем порядке:
-лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, обращаются в органы опеки и попечительства по месту жительства;
-дети-сироты, дети, оставшиеся без попечения родителей, после возвращения из учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, расположенных на территории Сахалинской области, и из иных образовательных учреждений, от опекунов (попечителей), из приемных семей, из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы, обращаются в органы опеки и попечительства по месту жительства или по месту временного пребывания.
К заявлению о предоставлении жилого помещения должны быть приложены следующие документы:
-копия паспорта;
-для подтверждения возвращения по окончании военной службы по призыву - военный билет;
документы органов опеки и попечительства, подтверждающие возвращение от опекунов (попечителей), из приемных семей, из учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей;
для подтверждения факта возвращения из образовательных учреждений - справка образовательного учреждения об окончании (прекращении) обучения в образовательном учреждении;
для подтверждения факта возвращения из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы, - справка об освобождении.
Орган опеки и попечительства при получении указанного заявления с приложенными документами в свою очередь оформляет следующие документы, подтверждающие право на предоставление жилого помещения:
-справку, подтверждающую отношение заявителя к категории лиц, имеющих право на получение жилого помещения по договору социального найма;
-справку органов опеки и попечительства по месту выявления и первичного устройства, подтверждающую отсутствие жилого помещения на момент выявления и первичного устройства;
выписку из единого государственного реестра прав об отсутствии у заявителя жилых помещений в собственности;
заявку на выделение денежных средств из областного бюджета для приобретения жилого помещения в соответствии с нормами предоставления жилых помещений, установленными законодательством.
Орган опеки и попечительства обязан в течение месяца со дня поступления заявления направить заявление и все указанные документы в департамент образования Сахалинской области на предоставление жилого помещения по месту жительства (в черте соответствующего населенного пункта).
Решение департамента образования о предоставлении жилого помещения указанным детям является основанием для заключения договора купли-продажи жилья органами местного самоуправления и перечисления ассигнований, предусмотренных на эти цели законом об областном бюджете на очередной финансовый год.
Главное финансовое управление области после принятия решения о предоставлении жилого помещения на основании заключенного органами местного самоуправления договора купли-продажи перечисляет средства на оплату стоимости жилого помещения продавцу по рыночным ценам за 1 кв. м жилья, сложившимся в населенном пункте Сахалинской области по месту жительства.
Органы местного самоуправления не позднее трех месяцев с момента предоставления приобретенных за счет средств областного бюджета жилых помещений указанным категориям детей и лицам из их числа направляют в департамент образования Сахалинской области копии свидетельств о государственной регистрации права собственности на приобретенное жилое помещение, документы о предоставлении жилого помещения данным категориям детей и лицам из их числа.
Аналогичные законы и подзаконные акты приняты также и в других субъектах Российской Федерации.
.2 О правах несовершеннолетних при приватизации жилого фонда, совершении сделок с недвижимым имуществом
Спорные вопросы, связанные с приватизацией жилого фонда, еще долгое время будут возникать и рассматриваться в судах.
Рассмотрим пример такого дела. Гражданин А. - проживал в двухкомнатной квартире в г. Саратове в Кировском районе. Проживал он там до тех пор, пока не женился, после чего вместе с женой стал проживать по другому адресу в Октябрьском районе г. Саратова. Во время брака у них родилась дочь, которая никогда в данной квартире (где изначально вместе с матерью проживал А. - в Кировском районе г. Саратова) прописана не была и фактически приходила, конечно же, к бабушке в гости, но проживала она совместно с родителями совсем по другому адресу. А. вместе со своей матерью обратился для приватизации их квартиры в Кировском районе г. Саратова в равных долях на каждого (т.е. по ½ на каждого).
Интересен вопрос - потребует ли регистрационная палата разрешения от органа опеки и попечительства на то, что несовершеннолетняя дочь не будет участвовать в приватизации жилого помещения своим отцом. С одной стороны, она никогда не была там даже прописана. Но ведь есть положение абз. 2 ст. 7 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ». Согласно данному положению, в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением. Получается, что даже если дочь А. и не была там прописана, но имела право пользования данным жилым помещением, она все равно должна включаться в данный договор приватизации. Кроме того, несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия. Получается, что несовершеннолетняя дочь А. может еще участвовать в приватизации квартиры своих родителей и своей бабушки, закон это допускает.
На основании ч. 2 ст. 20 ГК РФ местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей или опекунов. Получается, что отец несовершеннолетней прописан по одному адресу, мать - по другому, но все они вместе фактически проживают по месту регистрации матери. Несовершеннолетняя дочь, таким образом, имеет право пользования в отношении приватизируемого жилого помещения. Она никогда там не проживала, но имеет право на проживание в приватизируемой квартире, а, следовательно, ее также необходимо включать в приватизацию. Но что, если она фактически не пользуется данным жилым помещением?
Регистрационная палата в Саратове приостановила приватизацию и дала срок в один месяц на то, чтобы получить разрешение от органа опеки и попечительства, которым бы было разрешено несовершеннолетней дочери А. не участвовать в приватизации квартиры, где зарегистрированы ее отец и бабушка, а фактически проживает только бабушка. При этом в своем решении о приостановлении приватизации регистрационная палата указала на положение абз. 2 ст. 7 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ», но вот на основании чего регистрационная палата считает, что несовершеннолетняя дочь А. имеет право пользования квартирой своей бабушки, мотивировать законом регистрационная палата оказалась не в состоянии.
В органе опеки и попечительства сослались на два письма Минобразования РФ от 20.02.1995 «О защите жилищных прав несовершеннолетних» и от 09.06.1999 «О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних». Положениями данных нормативных для органов опеки и попечительства документов как раз и устанавливаются данные положения. Однако ничего подобного там нет. Однако есть другой документ, который, имеет юридическую силу и может применяться к неограниченному количеству правоотношений.
Это пункт 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ». Поскольку несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, согласно ст. 53 Жилищного кодекса РСФСР имеют равные права, вытекающие из договора найма, они в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение. Учитывая, что в соответствии со ст. ст. 28 и 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать некоторые сделки, в том числе влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, а попечитель - давать согласие на совершение таких сделок, отказ от участия в приватизации может быть осуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями лишь при наличии разрешения указанных выше органов. Исходя из содержания данного п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, можно сделать четкий вывод о том, что разрешение органа опеки и попечительства в нашем случае просто необходимо, иначе посредством обращения в суд сам орган опеки и попечительства отменит такую приватизацию.
Положения двух указанных писем Минобразования тоже заслуживают внимания, хотя юридической силы не имеют, но все равно будут применяться опекой и попечительством. В них содержатся положения относительно отчуждения жилого помещения (совершения с ним сделок), в принципе отчасти их можно применять и к приватизации (она довольно часто предшествует последующей продаже квартиры).
При рассмотрении вопросов по отчуждению жилых помещений, принадлежащих на праве собственности, в том числе несовершеннолетним, органам опеки и попечительства рекомендуется запрашивать дополнительно к документам, установленным в письме от 20 февраля 1995 г. №09-М «О защите жилищных прав несовершеннолетних», следующие документы:
а) заявление несовершеннолетнего старше 14 лет о согласии на данную сделку;
б) справки БТИ, удостоверяющие балансовую стоимость жилых помещений на момент обращения;
в) разрешение на регистрацию в населенном пункте субъекта Российской Федерации в случае выезда семьи по новому адресу из ОВД (форма 6);
г) выписку (справку) из домовой книги с места регистрации несовершеннолетнего по месту жительства.
В случае выдачи органом опеки и попечительства предварительного разрешения на совершение сделки по продаже жилых помещений с приобретением жилья после его продажи (с последующим приобретением) в постановляющей части постановления (распоряжения) необходимо указывать, что продажа производится с обязательным приобретением жилой площади на имя несовершеннолетнего в случае, если он теряет долю собственности, или указывается, где он будет проживать в случае, если он является только членом семьи собственника.
На этом основании оформляется договор продажи жилого помещения с условием.
Копия договора предоставляется в орган опеки и попечительства.
Оформление предварительного разрешения на совершение сделки с жилыми помещениями, в которых несовершеннолетние являются собственниками, сособственниками, членами семьи собственника жилого помещения, дома, производится в форме постановления (распоряжения) органа местного самоуправления по месту жительства несовершеннолетних.
В случаях произвольного изменения договора социального найма жилого помещения родителями несовершеннолетнего (перерегистрации ребенка с одной жилплощади на другую) (при включении ребенка в ордер на жилое помещение), когда происходит явное ухудшение жилищных условий несовершеннолетнего, целесообразно вмешательство органа опеки и попечительства для восстановления законных прав несовершеннолетнего в соответствии с требованиями ст. 53 Жилищного кодекса РСФСР. К правоотношениям по приватизации и последующей купле-продаже жилых помещений, которые произошли еще до введения в действие нового ЖК РФ (т.е. еще до 1 марта 2005 г.), следует применять положения ранее действовавшего жилищного законодательства. Действующее жилищное законодательство в ч. 4 ст. 31 ЖК РФ устанавливает, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию. Однако ст. 19 Закона РФ от 29.12.2004 «О введении в действие ЖК РФ» устанавливает, что действие положений ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.
Для рассмотрения вопросов по отчуждению (купле-продаже, дарению, мене) жилых помещений, принадлежащих на праве собственности, в том числе и несовершеннолетним, рекомендуется органам управления образованием запрашивать следующие документы:
а) заявление родителей (обоих) либо лиц, их заменяющих, с просьбой о разрешении совершения сделки;
б) запрос нотариуса о разрешении совершения сделки по месту нахождения жилых помещений;
в) копии финансовых лицевых счетов жилой площади отдельно с места продажи и места покупки (обмен) жилых помещений;
г) копии свидетельств о собственности на жилое помещение, отдельно с места продажи и с места покупки (обмена);
д) согласие несовершеннолетнего старше 16-летнего возраста проживать на жилой площади, приобретенной для него в результате сделки отчуждения жилой площади;
е) копия справки из налоговой инспекции, подтверждающая отсутствие задолженности по уплате налога на недвижимость.
Прием документов для подготовки разрешения на совершение сделки должен осуществляться только при наличии запроса и всех необходимых документов.
В случаях сделок с жилыми помещениями, находящимися в другом регионе (республике, крае, области), необходимо представить документ, подтверждающий разрешение на прописку (регистрацию), из ОВД по месту будущего проживания несовершеннолетнего.
Для совершения сделок с жилыми помещениями в г. г. Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях целесообразно истребовать письменное обязательство каждого собственника (заверенное нотариусом) о выписке его и проживающих с ним членов семьи с занимаемой жилой площади.
Однако в обязательном порядке должно быть закреплено право несовершеннолетних членов семьи собственника (сособственника) на проживание и пользование вновь приобретаемым жилым помещением. Копии договоров по отчуждению жилой площади должны представляться в органы опеки и попечительства в месячный срок с момента выдачи разрешения на совершение сделки. Органу опеки и попечительства письмом Минобразования РФ не рекомендуется одобрять сделки, при которых производится покупка квартиры в рассрочку при одновременной продаже имеющихся в собственности жилых помещений, а также совершать сделки по залогу помещений в силу большего риска потери имеющейся площади.
Итак, ребенок, который никогда не был зарегистрирован в жилом помещении одного из своих родителей, никогда там не проживал, все равно должен участвовать в приватизации данного жилого помещения, пусть даже такой родитель впоследствии и еще до приватизации умрет. Основаниями для такого вывода могут служить положения абз. 2 ст. 7 Закона РФ «О приватизации жилого фонда в РФ», п. 7 Постановления Пленума ВС РФ от 24.08.1993, а также положения ст. 19 Закона РФ «О введении в действие ЖК РФ».
Теперь обратимся к другой, более сложной, ситуации с защитой прав несовершеннолетнего.
Рассмотрим пример. Между истицей и Михайловым Александром Вячеславовичем был зарегистрирован брак, во время которого родился сын Михайлов Александр Александрович 17.11.1988 г.р. Брак был расторгнут в 1992 г. С момента заключения брака и до 2000 г. истица и ее сын проживали по адресу: г. Энгельс, 2-й микрорайон, д. 22, кв. 7. Данное жилое помещение было предоставлено в 1974 г. по ордеру на двух человек: Михайловой Валентине Георгиевне, которая являлась до своей смерти в 22.08.2002 нанимателем данного жилого помещения, состоящего из двух комнат, и Михайлову Александру Вячеславовичу, который являлся сыном нанимателя. Михайлов А.В. умер 18.02.2000. У Михайловой В.Г. есть брат Романов Владимир Георгиевич, который зарегистрирован по адресу: г. Энгельс, 2-й микрорайон, д. 22, кв. 7. В 2002 г. в вышеуказанное жилое помещение истец и ее сын вселились с согласия нанимателя и всех совершеннолетних членов семьи.
Совместно с сыном нанимателя и самим нанимателем жилого помещения, истица вела совместное хозяйство, а именно: на совместные деньги делали ремонт в квартире, покупали необходимые вещи, оплачивали коммунальные услуги, питались, т.е. жили одной семьей. После смерти Михайлова А.В. истица переехала жить к своей матери, однако ее сын продолжал проживать в указанной квартире, так как после школы всегда приходил к бабушке, где ел, делал уроки, ночевал. При своей жизни Михайлова В.Г. очень хотела зарегистрировать в квартире внука, а затем приватизировать жилое помещение, так как несовершеннолетний Михайлов А.А. никогда не участвовал в приватизации и не использовал это право. С вопросом о регистрации на территории жилого помещения, нанимателем которого она являлась, своего внука - Михайлова А.А. - Михайлова В.Г. обращалась в ЖЭУ, однако на тот момент имелась задолженность за коммунальные услуги, в связи с чем в регистрации несовершеннолетнего Михайлова А.А. было отказано. После погашения задолженности за коммунальные услуги, которые помогала погашать истец, Михайлова В.Г. заболела и не смогла заниматься пропиской внука и приватизацией жилого помещения. Она неоднократно говорила соседям, что как только ей станет полегче со здоровьем, она сразу пропишет внука. После смерти Михайловой В.Г. сын истицы переехал жить по своему месту регистрации до своего совершеннолетия, так как несовершеннолетний ребенок не мог проживать один в спорной квартире, ввиду того, что Романов В.Г. злоупотреблял спиртными напитками. После смерти Михайловой В.Г. Романов В.Г. хотел выполнить волю умершей, однако после того как истица помогла ему переоформить лицевой счет на его имя, стать нанимателем жилого помещения, Романов отказался зарегистрировать несовершеннолетнего Михайлова А.А. в жилом помещении, мотивируя это тем, что все документы находятся у его племянницы Атясовой И.А.
В 2003 г. Романов В.Г. приватизировал спорную квартиру и продал ее Атясовой И.А. Каких-либо пояснений по поводу регистрации договора приватизации и купли-продажи ответчица не дала и документов не предоставила.
На основании ст. 6 ЖК РФ к жилищным правоотношениям, которые возникли в тот период (в 2002 г. во время регистрации приватизации жилого помещения и его купли-продажи), должно применяться законодательство того времени. На основании ст. 53 ЖК РСФСР к членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. Кроме того, члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения.
Таким образом, несовершеннолетний Михайлов А.А. приобрел право пользования еще с 1988 г. и по настоящий момент не утратил права пользования. На основании ст. 7 Закона «О приватизации» в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.
Кроме того, согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г., поскольку несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, согласно ст. 53 Жилищного кодекса РСФСР имеют равные права, вытекающие из договора найма, они в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение.
На основании ст. 7 Закона «О приватизации» право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно ст. ст. 167, 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Романов В.Г. зарегистрировал договор приватизации, который не соответствует требованиям законодательства РФ о приватизации. Ответчица приобрела спорную квартиру на основании договора купли-продажи, зная о том, что правом пользования данной квартирой обладает несовершеннолетний Михайлов А.А., и потому ее сделка также не может считаться законной (в силу ст. 292 ГК РФ в редакции от 2003 г., когда фактически и проходили все сделки со спорным жилым помещением).
В результате представители истца просил суд:
. Признать членом семьи нанимателя Михайловой Валентины Георгиевны Михайлова Александра Александровича.
. Признать недействительным договор приватизации Романовым В.Г. жилого помещения, находящегося по адресу: г. Энгельс, 2-й микрорайон, д. 22, кв. 7.
. Признать недействительным договор купли-продажи спорной квартиры между Романовым В.Г. и Атясовой И.А.
. Признать недействительным свидетельство о праве собственности Атясовой И.А. в отношении квартиры №7 в д. 22, расположенного во 2-м микрорайоне г. Энгельса, и прекратить право собственности на данную квартиру.
. Взыскать с ответчиков государственную пошлину в размере 300 рублей.
. Выселить Атясову И.А. из квартиры №7 в доме №22 во 2-м микрорайоне г. Энгельса.
. Вселить в квартиру №7 дома №22 во 2-м микрорайоне г. Энгельса Михайлова Александра Александровича.
Требование о выселении ответчика всегда необходимо заявлять, когда просишь суд признать правоустанавливающий документ ответчика недействительным и признать истца членом семьи нанимателя.
мая 2006 г. ответчицей Атясовой И.А. было предоставлено возражение по иску, поданному истцом (Михайловой И.А.) в защиту прав несовершеннолетнего Михайлова А.А. к Атясовой И.А., Энгельсской районной администрации о признании членом семьи нанимателя, о признании договора приватизации недействительным и признании свидетельства о государственной регистрации права недействительным, о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и признании свидетельства о праве государственной регистрации права собственности недействительным.
Ответчица в обоснование своих возражений ссылается на то обстоятельство, что в свое время ордер был выдан Романовой Нине Георгиевне. Однако ответчицей не представлена копия данного ордера, не указана даже дата его выдачи, указано лишь, что в 1970 году в связи со смертью Романовой Н.Е. ордер на квартиру №22 в доме №7 2-го микрорайона г. Энгельса был переоформлен на Михайлову В.Г. Однако такой порядок противоречил бы Постановлению Совета Министров РСФСР от 9 мая 1963 г., который действовал на тот период времени. Данное Постановление Совета Министров РСФСР предусматривает включение в ордер всех членов семьи лица, которому выдается ордер, и в случае последующей смерти самого получателя жилого помещения никакой замены ордера на других членов семьи не предусматривается, поскольку они включены в состав членов семьи лица (в нашем случае Романовой Н.Г), которому предоставляется жилое помещение. Таким образом, ответчик либо не знает, либо умышленно вводит суд в заблуждение о причинах предоставления ордера Михайловой В.Г.
Кроме того, ответчица в обоснование своих возражений приводит ряд объяснений, связанных с тем, что якобы истец и Михайлов А.В. с момента регистрации брака никогда не вселялись в спорное жилое помещение, а внук Михайловой В.Г. никогда не жил там. В доказательство своих доводов ответчица ссылается на то, что данные сведения могут подтвердить свидетели (соседи, проживающие рядом со спорным жилым помещением). Такое утверждение ответчицы является ложным, истица ходатайствует перед судом о вызове для дачи свидетельских показаний соседей, которые покажут, что истица и Михайлов А.В. до расторжения брака проживали совместно в спорном жилом помещении, а несовершеннолетний Михайлов А.А. проживал в данной квартире и после развода своих родителей вместе с бабушкой вплоть до 2002 г. Отчасти данные сведения может подтвердить бывший классный руководитель Михайлова А.А., и данные сведения подтверждаются медицинской карточкой Михайлова А.А. из поликлиники №3.
Ответчица в обоснование своих возражений ссылается на заочное решение мирового судьи от 25 октября 2005 г. по делу №2 - 479 - 2005 г., где в мотивировочной части решения суда установлено, что несовершеннолетний Михайлов А.А. не проживал в спорном жилом помещении на период 2000-2002 гг. Однако если изучить мотивировочную часть заочного решения суда, то можно увидеть, что в нем говорится о моменте времени 2002 г. на момент смерти бабушки, а не о конкретном периоде времени с 2000 по 2002 гг. Кроме того, для целей участия в приватизации совершенно никакого значения не имеет вопрос о том, проживал ли ребенок в спорном жилом помещении на период времени с 2000 по 2002 гг. Так как отец несовершеннолетнего приобрел данное право в 1991 г. и не утрачивал его, пока сам не умер в 2000 г. На наш взгляд, следует, что после смерти отца ребенок не утрачивает право на проживание в данном жилом помещении.
В своем возражении на исковое заявление истицы ответчица указывает на то обстоятельство, что ее средствами осуществлялись коммунальные платежи за спорную квартиру и был погашен долг по оплате 1 июля 2002 г. Однако из приложенной ответчицей копии платежного документа видно, что плательщиком за коммунальные платежи и долгу по состоянию на 1 июля 2002 г. являлась Михайлова В.Г. Кроме того, свидетели, которых истица просит вызвать в суд, могут подтвердить, что ответчица неоднократно отбирала у Романова В.Г. его пенсию и из нее осуществляла платежи за квартиру и коммунальные услуги, о чем сама рассказывала соседям.
Однако Энгельский городской суд отказал в первой инстанции в удовлетворении исковых требований. Как же получается, что в случае с приватизацией квартиры клиента А. регистрационная палата в г. Саратове посчитала, что его несовершеннолетняя дочь имеет право на участие в приватизации, а в рассматриваемом случае Энгельсский городской суд к такому выводу не пришел? Факт того, что отец ребенка проживал, был прописан в спорной квартире в периоды с 1991 г. по 2000 г., говорит о том, что ребенок приобрел право пользования данным помещением. А так как ребенок оставался несовершеннолетним, то он имел право на участие в приватизации данного жилого помещения, поскольку он таким правом может пользоваться дважды.
Помимо кассационного обжалования первого решения Энгельсского городского суда, истец заявил иск к тому же ответчику с требованиями о признании договора купли-продажи и приватизации недействительными, но уже совсем по другим основаниям. В первом случае он фактически признавал в суде, что внук своей бабушки совместно с ней проживал и потому получил право пользования спорным жилым помещением. А во втором случае не стали доказывать, что Михайлов А.А. проживал в спорном жилом помещении, однако он как сын своего отца (на тех основаниях, упомянутых выше), который долгое время был там зарегистрирован, также приобрел право пользования данным жилым помещением и, следовательно, должен принимать участие в приватизации спорного жилого помещения.
Статья 55. Ребенок имеет право на общение с обоими родителями, дедушкой, бабушкой, братьями, сестрами и другими родственниками. Расторжение брака родителей, признание его недействительным или раздельное проживание родителей не влияют на права ребенка.
В случае раздельного проживания родителей ребенок имеет право на общение с каждым из них. Ребенок имеет право на общение со своими родителями также в случае их проживания в разных государствах.
Статья 60. Ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка. Дети и родители, проживающие совместно, могут владеть и пользоваться имуществом друг друга по взаимному согласию.
2.3 Проблемы защиты прав и законных интересов несовершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения
Не вызывает сомнений, что несовершеннолетние - это особые субъекты жилищных правоотношений. «Особенность положения ребенка, как в семье, так и за ее пределами проистекает из его беззащитности, вызванной полной или частичной физической, психической, социальной незрелостью». Причем особенности правового статуса названной категории определяются семейным и гражданским законодательством РФ.
В соответствии с п. 2 ст. 54 Семейного кодекса РФ, несовершеннолетний имеет право жить и воспитываться в семье и право на совместное проживание с родителями. Пункт 2 ст. 20 Гражданского кодекса Российской Федерации конкретизирует названные права: местом жительства несовершеннолетних, не достигших 14 лет, признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей, опекунов. Место жительства несовершеннолетних определено самим законом: несовершеннолетний постоянно (преимущественно) проживает вместе со своими законными представителями (п. 1, 2 ст. 20 ГК РФ). В жилищных правоотношениях «проживает» вместе с законными представителями - равнозначно «пользуется» жилым помещением законных представителей. Представляется, что каждый несовершеннолетний, реализуя свое право на совместное проживание с законными представителями, имеет право пользования жилым помещением законных представителей.
Право ребенка на совместное проживание с законными представителями «выводится» из анализа п. 2 ст. 54 СК РФ, п. 2 ст. 20 ГК РФ. Полагаем, что это самостоятельное право несовершеннолетнего, которое носит «межотраслевой» характер. Оно взаимосвязано с правом законных представителей на избрание места пребывания и жительства, с правом указанных лиц и самого несовершеннолетнего на конкретное жилое помещение, но не зависит от них. Законные представители могут воспользоваться своим правом свободного выбора места жительства - изменить город проживания; улучшить жилищные условия - переехать из общежития в собственную квартиру. Сам ребенок может быть собственником отдельного жилого помещения. Но место жительства несовершеннолетнего до 14 лет «привязывается» к месту жительства его законных представителей. Признавая право несовершеннолетних постоянно проживать вместе с законными представителями, законодатель стремится обеспечить реализацию «наилучших интересов ребенка». Совместное проживание с законными представителями способствует в том числе более эффективной реализации личных и имущественных прав и интересов ребенка, их защите.
При раздельном проживании родителей место жительства ребенка определяется соглашением родителей. При отсутствии такого соглашения (или если оно нарушает интересы детей) суд сам определяет место жительства несовершеннолетнего, «исходя из интересов детей» (п. 3 ст. 65 СК РФ), по месту жительства одного из законных представителей.
В соответствии с ч. 1 п. 1 ст. 55 СК РФ расторжение брака родителей, признание его недействительным или раздельное проживание родителей не влияют на права ребенка. При наличии названных обстоятельств право несовершеннолетнего на совместное проживание с законными представителями не утрачивается, а видоизменяется. Безусловно, постоянно проживать несовершеннолетний в указанных случаях может только с одним из законных представителей. Но нужно учитывать, что законными представителями несовершеннолетнего являются оба родителя (п. 1 ст. 26, п. 1 ст. 28 ГК РФ, п. 1 ст. 64 СК РФ), они равны в правах и обязанностях по отношению к своим детям (п. 1 ст. 61 СК РФ). Названные в ч. 2 п. 1 ст. 55 СК РФ обстоятельства не обрывают юридическую (а кровную - тем более) связь между ребенком и каждым из родителей. Ребенок вправе воспитываться обоими родителями, общаться с ними, совместно проживать с любым из них. Главное - чтобы это соответствовало интересам ребенка. По нашему мнению, и при раздельном проживании родителей ребенок сохраняет право пользования жилыми помещениями обоих родителей. Полагаем, что в жилищных правоотношениях с участием несовершеннолетних вышеназванные нормы семейного и гражданского законодательства должны обязательно учитываться.
Несовершеннолетние в силу неполной дееспособности не могут самостоятельно представлять свои интересы и защищать свои права. Государство доверяет это родителям, усыновителям, опекунам (п. 1 ст. 64 СК РФ), но посредством органов опеки и попечительства контролирует, насколько при этом соблюдаются права (имущественные и жилищные в том числе) несовершеннолетних. Как верно отметила Е.А. Чефранова, «государство не оставляет отношения между родителями и несовершеннолетними детьми на усмотрение сторон в той мере, в какой это имеет место применительно к взрослым участникам имущественных правоотношений». Нарушение имущественных и жилищных прав несовершеннолетних в силу различных причин возможно и со стороны законных представителей, что подтверждается судебной практикой. Контроль органов опеки и попечительства за сделками с жилыми помещениями, в которых проживают несовершеннолетние, является проявлением публичного интереса, «одной из внутренних социальных функций государства» по охране и защите прав несовершеннолетних и служит определенной гарантией соблюдения жилищных прав детей. В силу приоритетности защиты прав и интересов несовершеннолетних названная деятельность органов опеки и попечительства, по нашему мнению, необходима во всех случаях проживания детей в жилом помещении (как это было до недавнего времени). Независимо от того, правом собственности или правом пользования жилым помещением они обладают. Эта проблема обрела актуальность в связи с внесением поправки в п. 4 ст. 292 ГК РФ.
Новая редакция названной статьи отменила в ряде случаев необходимость получения разрешения органов опеки и попечительства на совершение сделок с жилыми помещениями, в которых проживают несовершеннолетние. Некоторые авторы, буквально толкуя эту норму, необоснованно сделали вывод о том, «что теперь согласие органов опеки и попечительства требуется лишь в случае проживания в отчуждаемом помещении находящихся под опекой или попечительством членов семьи собственника либо оставшихся без родительского попечения несовершеннолетних членов семьи собственника» или «отчуждение жилого помещения, в котором проживают дети, по общему правилу теперь согласия органов опеки и попечительства не требует».
С таким толкованием нельзя согласиться. Представляется, что названное правило относится только к несовершеннолетним, которые обладают правом пользования жилым помещением как члены семьи собственника. Ведь в соответствии с п. 3 ст. 60 СК РФ при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного. А п. 2 ст. 37 ГК РФ содержит императивное правило об обязательности предварительного разрешения органа опеки и попечительства «на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду, в безвозмездное пользование или в залог), сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного». Полагаем, что в отношении несовершеннолетних собственников (сособственников) жилых помещений осталось неизменным требование о необходимости получения разрешения органов опеки и попечительства при совершении законными представителями сделок с недвижимостью. Цель этого правила - в сохранении имущества несовершеннолетнего собственника.
Если несовершеннолетний член семьи собственника обладает правом пользования жилым помещением, то в соответствии с п. 4 ст. 292 ГК РФ разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки с недвижимым имуществом не требуется. Исключением из этого правила является случай, когда несовершеннолетний пользователь жилого помещения остался без родительского попечения. Стоит сразу обратить внимание на то, что новая редакция названного пункта вступила в противоречие с п. 2 ст. 37 ГК РФ, которая по-прежнему устанавливает, что отказ от прав несовершеннолетнего осуществляется только с согласия органов опеки и попечительства. Совершение собственником сделки с жилым помещением, в котором проживает несовершеннолетний, обладающий правом пользования им, влечет отказ от права пользования несовершеннолетнего данным жилым помещением. Законодатель не внес никаких изменений в редакцию п. 2 ст. 37 ГК РФ. Эти две нормы взаимно исключают друг друга.
Несовершеннолетние могут остаться без попечения родителей в силу различных обстоятельств, указанных в п. 1 ст. 121 СК РФ. В новой норме ГК РФ содержится интересная оговорка: органу опеки и попечительства должно быть известно о несовершеннолетних, оставшихся без попечения родителей, но при этом механизм предварительного выяснения названных обстоятельств законом не предусмотрен.
Часть 2 п. 1 ст. 121 СК РФ возлагает общую обязанность по выявлению и учету детей, оставшихся без попечения родителей, на органы опеки и попечительства. Вышеназванная норма ГК РФ ставит защиту прав и законных интересов детей, оставшихся без попечения родителей, в зависимость от наличия или отсутствия сведений об этом в органе опеки и попечительства. Представляется необходимым возложить дополнительные обязанности по своевременному выявлению и учету данной категории несовершеннолетних на органы опеки и попечительства и установить ответственность за неисполнение этой обязанности. В противном случае защита жилищных прав и интересов названной категории несовершеннолетних не будет эффективной.
Выявлением, сбором информации о детях, оставшихся без родительского попечения, ее систематизацией занимаются не только органы опеки и попечительства, но и милиция, прокуратура. Без содействия обычных граждан и должностных лиц (соседей, учителей, врачей), которые располагают информацией о фактах утраты детьми родительского попечения, деятельность названных органов по выявлению и учету таких детей будет тормозиться. В семейном законодательстве (п. 1 ст. 122 СК РФ) содержится обязанность должностных лиц и граждан, располагающих сведениями о детях, оставшихся без родительского попечения, сообщать их в органы опеки. Эта обязанность законодательно не подкреплена возможностью применения каких-либо санкций в отношении должностных лиц учреждений и граждан РФ за ее неисполнение. Следовало бы предусмотреть меру административной ответственности в отношении названных лиц за неисполнение обязанности сообщить указанные сведения. По мнению Л.Ю. Михеевой, «идея о закреплении юридической обязанности сообщить органу опеки и попечительства о нуждающемся в устройстве гражданине выглядит в современных условиях утопичной, однако имеет право на существование». Исполнение этой обязанности зависит от доброй воли и неравнодушия указанных лиц; «происходит из посвященности людей друг другу, социальной ценности каждой отдельной личности и имеет определенное родство с институтом уголовной ответственности за оставление в опасности».
В литературе и на практике справедливо критикуется работа органов опеки и попечительства. Главный недостаток состоит в том, что деятельность органов опеки и попечительства не служит эффективным способом защиты имущественных и жилищных прав несовершеннолетних. Органы опеки и попечительства необоснованно запрещают отчуждение жилых помещений, ставят трудновыполнимые условия перед законными представителями при совершении сделок с недвижимостью. Не существует критериев оценки их решений, не определены принципы деятельности, ответственность и т.д. Законодательная база рассредоточена по нормативным актам разных отраслей (гражданского, семейного, административного) и уровней законодательства (федерального, субъектов Российской Федерации, местного самоуправления). Неопределенность деятельности органов опеки и попечительства порождает почву для злоупотреблений со стороны органов опеки, провоцирует взятки. Не имеет смысла здесь перечислять все недостатки в деятельности органов опеки. Важно то, что без ликвидации пробелов в правовом регулировании деятельности органов опеки и попечительства и реформирования системы этих органов охрана и защита имущественных и жилищных прав несовершеннолетних не будет эффективной. По нашему мнению, устранение контроля со стороны органов опеки и попечительства за сделками с жилыми помещениями, в которых проживают несовершеннолетние, обладающие правом пользования ими, не решает проблем в их деятельности. Полагаем, что целесообразно на законодательном уровне принять меры, направленные на изменение структуры и порядка деятельности органов опеки и попечительства, четко определить права и обязанности этих органов, принципы деятельности, положения об ответственности. Особого внимания законодателя, на наш взгляд, требует регламентация выдачи органами опеки и попечительства разрешений на отчуждение имущества (в том числе недвижимости) несовершеннолетних, а также сроков их выдачи. В настоящее время на уровне законодательства этот вопрос не регулируется. Органы опеки и попечительства руководствуются рекомендательными письмами Министерства образования РФ, имеющими подзаконный характер. На федеральном уровне не определено, что может являться основанием для согласия органов опеки и попечительства на совершение сделки с недвижимым имуществом, «нет критериев, которые позволяли бы органам опеки и попечительства обосновать свое решение относительно возможного нарушения прав несовершеннолетних при совершении сделки с недвижимым имуществом». Что понимать под нарушением прав и законных интересов несовершеннолетних, в законодательстве также не уточняется. Принятие Федерального закона «Об опеке и попечительстве» позволило бы решить большую часть проблем, связанных с работой органов опеки и попечительства. Л.Ю. Михеева подробно аргументировала необходимость принятия отдельного Федерального закона «Об опеке и попечительстве», а также предложила его проект.
В контексте затронутой проблемы нужно отметить, что в судебной практике возникают сложности с толкованием и реализацией п. 4 ст. 31 ЖК РФ. Общее правило п. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ гласит: в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется. Что понимать под прекращением семейных отношений с собственником жилого помещения, ни в законе, ни в постановлениях Пленума Верховного Суда РФ (пока) не разъясняется. Бесспорно, что расторжение брака между супругами влечет прекращение семейных отношений между ними. А как обстоит дело с несовершеннолетними детьми супругов, расторгнувших брак, в такой ситуации, ведь дети бывшими не бывают. Прекращаются ли семейные отношения собственника жилого помещения с несовершеннолетними детьми при расторжении брака супругами? Среди цивилистов и судей нет единства в толковании этого вопроса. Многие комментаторы нового Жилищного кодекса «обходят» этот спорный вопрос.
Б.М. Гонгало справедливо считает, что дети собственника жилого помещения не могут стать бывшими членами его семьи и что «не могут прекратиться семейные отношения собственника жилья и его детей. Дети, несмотря на расторжение брака их родителями, сохраняют право пользования жилым помещением, принадлежащим одному из родителей, в котором они проживали». Действительно, в соответствии со ст. 47 Семейного кодекса РФ права и обязанности родителей и детей основываются на происхождении детей, удостоверенном в установленном законом порядке. Связь родителей и детей - кровная, а не социально-юридическая, как в случае заключения брака. Представляется, что бывших детей и бывших родителей быть не может.
Верховный Суд РФ придерживается другой позиции. Она сформулирована в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за III квартал 2005 года по вопросам применения жилищного законодательства (утвержден Постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 23 ноября 2005 года). Мнение Суда дословно следующее: «Если ребенок по соглашению родителей остается проживать с тем из родителей, у которого в собственности жилья не имеется, он является бывшим членом семьи собственника жилого помещения и подлежит выселению вместе с бывшим супругом на основании и в порядке, предусмотренном пунктом 4 статьи 31 ЖК РФ».
Из названного толкования, во-первых, следует, что понятия «ребенок как ближайший родственник собственника» и «ребенок как член семьи собственника» - близкие, но не идентичные. Во-вторых, для признания ребенка членом семьи собственника в контексте жилищного законодательства одной родственной связи недостаточно, необходимо также совместное проживание с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении (п. 1 ст. 31 ЖК РФ). Следуя этой логике, при раздельном проживании родителей и наличии жилых помещений на праве собственности у обоих родителей (даже в нерасторгнутом браке) ребенок является членом семьи только того родителя-собственника, с кем он вместе проживает. С позицией Верховного Суда нельзя согласиться. Полагаем, как уже упоминалось ранее, что ребенок остается членом семьи родителя-собственника, а также сохраняет право пользования его жилым помещением и в случае совместного проживания с родителем-собственником в принадлежащем ему жилом помещении и при раздельном их проживании.
Возможна ситуация, когда при расторжении брака место жительства несовершеннолетнего определено решением суда (п. 3 ст. 65 СК РФ) с родителем, не имеющим в собственности или на праве пользования другого жилого помещения. При прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за таким родителем не сохраняется, он обязан освободить это жилое помещение. Как обеспечиваются интересы детей в данном случае? Напрямую эта ситуация законом не урегулирована, официального толкования также нет. Полагаем, что родитель-несобственник может только обратиться с иском в суд с требованием сохранить за ним право пользования жилым помещением, принадлежащим родителю-собственнику, на определенный срок. Возможность сохранения права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника при наличии определенных обстоятельств предоставлена п. 4 ст. 31 ЖК РФ. Реализация семейных прав родителя-несобственника (на совместное проживание с ребенком, на воспитание ребенка и др.) поставлена, таким образом, в зависимость от решения суда о сохранении за ним права пользования спорным жилым помещением.
Определенной гарантией соблюдения жилищных прав несовершеннолетних детей при расторжении брака их родителями является возможность возложения судом на собственника жилого помещения обязанности по обеспечению бывших членов своей семьи другим жилым помещением в случае, если собственник несет перед этими лицами алиментные обязательства. Правда, речь в п. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ идет о возможности возложения подобной обязанности судом. Очевидно, суд должен учитывать конкретные обстоятельства в каждом отдельном случае: материальное положение сторон, число лиц, в отношении которых собственник несет алиментные обязательства.
В соответствии с п. 1 ст. 80 Семейного кодекса РФ родители обязаны содержать своих несовершеннолетних детей. На собственника, как на алиментообязанное лицо по отношению к своим детям, судом может быть возложена обязанность обеспечить их другим жилым помещением. Что значит обеспечить другим жилым помещением и на каких условиях, в законе не уточняется. Закон не предусмотрел даже минимальных требований к жилому помещению, которым могут быть обеспечены несовершеннолетние (о равноценности жилого помещения речи вообще не идет). Не уточняется, на какой срок обязанность по обеспечению другим жилым помещением устанавливается. Все эти вопросы отданы на усмотрение суда и решаются в каждом случае с учетом конкретных обстоятельств дела.
Очевидно, что обеспечить не означает обязательно приобрести другое жилое помещение в собственность. Если у собственника есть другое жилое помещение, он может предоставить его на основании договора безвозмездного пользования (ссуды) либо заключить в пользу лиц, в отношении которых он несет алиментные обязательства, договор коммерческого найма, если другого жилого помещения у него нет. Но в любом случае возможность возложения на собственника обязанности по предоставлению другого жилого помещения может быть реализована лишь по требованию бывших членов семьи, в пользу которых он исполняет алиментные обязательства. Инициатива должна исходить от этих лиц, а не от суда, они должны заявить соответствующее требование в суде.
Заключая сказанное ранее, необходимо отметить следующее:
-несовершеннолетние имеют самостоятельное право пользования жилым помещением своих законных представителей;
-приоритетная защита прав и интересов несовершеннолетних является одним из принципов семейного и гражданского права;
устранение государства от защиты прав и законных интересов несовершеннолетних членов семьи собственника при совершении сделок с жилыми помещениями недопустимо, поскольку может повлечь утрату ими права пользования жильем, а самостоятельно реализовать свои жилищные права и обеспечить себя жильем в силу объективных причин они не могут;
предварительное согласие органов опеки и попечительства необходимо во всех случаях совершения сделок с жилыми помещениями, в которых проживают несовершеннолетние, как проявление контрольной функции государства за соблюдением жилищных прав несовершеннолетних;
в целях повышения эффективности деятельности органов опеки и попечительства по защите и охране прав несовершеннолетних нужно реформирование законодательства об органах опеки и попечительства, а также системы этих органов.
3. Проблемы защиты жилищных прав несовершеннолетних в России
Для выявления проблем защиты жилищных прав несовершеннолетних обратимся к рассмотрению действующего порядка обеспечения жилищных прав несовершеннолетних детей.
Прежде всего, проанализируем легальные механизмы обеспечения жилищных прав детей, проживающих с родителями.
Действующее гражданское законодательство (п. 4 ст. 292 ГК РФ) не закрепляет обязательного согласования сделки на отчуждение жилья с органами опеки и попечительства (дачи согласия на совершение сделок с жилыми помещениями, в которых проживают несовершеннолетние челны семьи собственника). С принятием данной нормы многие исследователи заговорили о незащищенности жилищных прав несовершеннолетних детей, ведь, по сути, недобросовестные родители могут продать жилье, не учитывая интересов ребенка.
Анализ ст. 292 ГК РФ позволяет сделать вывод, что жилищные права ребенка могут быть поставлены под удар в случае отчуждения жилья третьим лицам. Так, в соответствии с п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.
Таким образом, буквальное толкование названных норм позволяет сделать вывод, что собственники жилых помещений получили неограниченную возможность лишать прав - пользователей жилого помещения путем его отчуждения, и соблюдение жилищных прав ребенка здесь никак нельзя проконтролировать.
В противовес вышерассмотренному безусловному праву на отчуждение жилья, законодатель создал и определенные гарантии жилищных прав несовершеннолетних детей.
Обратимся к жилищному законодательству регулирующему данные правоотношения. Частью 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.
Таким образом, если ребенок по соглашению родителей остается проживать с тем из родителей, который не указан в свидетельстве о собственности на жилище, он может быть признан бывшим членом семьи собственника жилого помещения и подлежит выселению вместе с бывшим супругом на основании и в порядке, предусмотренных частью 4 статьи 31 ЖК РФ.
Казалось бы, что права ребенка защищены все той же ст. 31 ЖК РФ: законодатель предусмотрел гарантии сохранения возможности пользования жильем для лиц, подлежащих выселению (отсутствие иного жилого помещения, право на алименты от собственника, тяжелое материальное положение и другие заслуживающие внимания обстоятельства), но на деле эти гарантии далеко не безупречны.
Согласно Федеральному закону от 29 декабря 2004 г. №189-ФЗ, действие положений части 4 статьи 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.
На практике доля детей, не ставших участниками приватизации, хотя имевших на это право, незначительна, так как с 1995 года в законодательном порядке обеспечивалось участие несовершеннолетних в передаче жилья в собственность.
Кроме того, требование части 4 статьи 31 ЖК РФ о том, что суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жильем супруга и других членов семьи, на содержание которых собственник исполняет алиментные обязательства, неприменимо в тех случаях, когда жилье принадлежит не родителям ребенка, а другим членам семьи.
Правила этой нормы не распространяются на бывшего супруга, получающего алименты на несовершеннолетнего, так как алиментные обязательства исполняются именно в отношении детей.
Права на обеспечение другим жилым помещением лишены дети бывших супругов, рожденных вне брака с собственником, но проживавших в его жилом помещении.
Таким образом, нельзя сказать, что действующее жилищное законодательство направлено на защиту прав несовершеннолетних детей, поскольку реализация таких прав связана с целым рядом условностей.
При применении положений ст. 31 ЖК РФ необходимо учитывать, что они не отменяют нормы ГК РФ и СК РФ о совместной собственности супругов. Если, например, квартира была приобретена в собственность одним из супругов во время брака (по договору купли-продажи, по обмену), то она поступит, по общему правилу, в совместную собственность супругов (ст. 292 ГК, ст. 33-39 СК).
Рассмотренные нормы не менее условны в применении на практике. Как отмечает в своем докладе Уполномоченный по правам человека в Московской области, к сожалению, даже те дети, которым государство на период получения алиментов предоставило право не быть выселенными «на улицу», также не защищены принятыми жилищными нормами.
Обратим внимание на следующие практические сложности реализации ч. 4 ст. 31 ЖК РФ.
Во-первых, ЖК РФ говорит только о праве суда возложить на собственника обязанность по приобретению другого жилья для бывшего члена семьи. Но никаких требований к такому жилью Закон не содержит.
В законе не говорится, на каком праве предоставляется такое помещение. Если у собственника имеется еще одно жилое помещение, то он может предоставить его в безвозмездное пользование указанных лиц, в ином случае он может заключить договор коммерческого найма в пользу таких лиц.
К тому же владельцы квадратных метров (нередко с помощью риэлторских фирм) в настоящее время уже освоили схему перманентного нарушения прав пользователей, которым они обязаны приобрести жилое помещение для переселения.
Во-вторых, на практике возникают трудности реализации законных требований. Так, добиться исполнения решения суда о вселении и нечинении препятствий в пользовании жильем сейчас практически невозможно. Как только судебный пристав-исполнитель покидает квартиру, собственник вновь выставляет бывших членов семьи за дверь. От совершения дальнейших исполнительных действий после так называемого вселения судебные приставы-исполнители отказываются. Они выносят постановления об окончании исполнительного производства, предлагая гражданам вновь обращаться в суд по вопросам пользования жилой площадью.
В практике применения судами части 4 статьи 31 ЖК РФ остается много и других «белых пятен».
Спорными являются вопросы и о том, как определять срок, на который за бывшим членом семьи собственника сохраняется право пользования жилым помещением.
Так, некоторые суды, руководствуясь статьей 190 ГК РФ, приходят к выводу, что суд должен установить строго фиксированный срок. Он не может быть продлен, если на это не согласен собственник жилого помещения, так как часть 5 статьи 31 ЖК РФ гарантирует, что по истечении установленного срока право пользования бывшего члена семьи собственника прекращается.
В самом тексте части 4 статьи 31 ЖК РФ ничего не говорится о длительности таких сроков. По мнению ряда юристов, по истечении уже установленного судом срока пользования жилым помещением бывший член семьи собственника может обратиться в суд для его продления. Но в то же время собственник вправе просить суд досрочно выселить экс-супруга и детей, к примеру, если отпали алиментные обязательства или, по его мнению, имущественное положение выселяемых улучшилось.
Еще одна проблема связана с «качеством» жилищного обеспечения ребенка. По смыслу действующих норм Закона собственник вправе сам решить, где в квартире будет временно проживать «обременитель», т.к. суд решает только вопрос о сохранении права на жилое помещение, но не о порядке пользования им, то есть можно отселить бывшего члена семьи в наименьшую и наихудшую комнату, признанную жилой.
Таким образом, действующее законодательство не содержит:
а) механизма реализации безусловных прав ребенка на жилище;
б) реально работающего механизма принуждения собственника жилища;
в) Отсутствуют разъяснения о том, вправе ли собственник по своему усмотрению изменить и адрес проживания бывших членов семьи, то есть предоставить право тому же экс-супругу с детьми жить в специально снятой комнате, а не в отдельной многокомнатной квартире.
В настоящее время фактически принимающим решения по данным спорам районным судам делегировано неограниченное право субъективно устанавливать, кто и сколько может пользоваться жильем собственника.
Практика подтвердила опасения о том, что, изменив содержание пункта 2 статьи 292 ГК РФ, законодатели подтолкнут граждан на совершение незаконных (притворных) сделок с жильем.
Оформляя так называемые договоры купли-продажи, мены, дарения жилых помещений, собственники зачастую создают видимость отчуждения жилья в целях выселения пользователей, в том числе собственных детей.
Нередко «продавец» тут же заключает с «покупателем» фиктивный договор найма или безвозмездного пользования своей же квартиры и остается в прежних стенах, но уже на законном основании.
Приведем показательный пример из практики:
«Решением Тушинского районного суда города Москвы от 20 апреля 2004 года несовершеннолетний Э. с матерью В. был вселен в квартиру своего отца К., собственника жилого помещения. Суд обязал К. передать истцам ключи от входной двери и не чинить им препятствия в проживании. После вынесения решения суда, но до его исполнения, К. продал жилье, что сделало невозможным исполнительные действия.
До конца 2004 года квартира ребенка перепродавалась трижды, несмотря на наложенный судом арест.
мая 2005 года Тушинский районный суд вновь признал за несовершеннолетним Э. и его матерью В. право пользования жилой площадью по месту регистрации. Решение было исполнено, и пользователи вселились в квартиру. Однако уже 14 ноября 2005 года жилое помещение опять продали. Новый собственник не пускает Э. и В. в квартиру, ссылаясь на действие пункта 2 статьи 292 ГК РФ.
Более того, уже 28 ноября 2005 года заключается договор найма жилого помещения, согласно которому К., нынешний собственник квартиры, предоставляет ее во «временное пользование и владение» сроком на один год всем предыдущим собственникам (6 человек), которые продолжают жить в якобы проданной квартире и не собираются пускать туда Э. и его мать.
В договоре купли-продажи от 14 ноября 2005 года записано, что право пользования за В. и ее сыном сохранялось до момента подписания данного договора, а с момента подписания оно автоматически утрачивается в силу закона.
В ноябре 2005 года В. обращалась в Прокуратуру города Москвы, однако там не усмотрели нарушений жилищных прав граждан. В. направила заявление в правоохранительные органы по факту мошеннических действий по передаче спорной квартиры подставным покупателям, но в возбуждении уголовного дела ей также отказано. Бездомным Э. и В. объясняют, что при наличии у мнимых продавцов и покупателей соответствующих договоров доказать факт мошенничества практически невозможно».
Даже если предположить, что в похожей ситуации ребенок выйдет из спора победителем - на это могут уйти долгие годы, в то время как другого жилья нет. При этом как показывает практика, на сегодняшний день не менее половины исков о прекращении права пользования жилыми помещениями и снятии с регистрационного учета предъявляется собственниками жилья в отношении бывших жен и общих с ними детей.
Представляется, что спектр данных проблем должен быть разрешен либо в законодательном порядке, либо Верховный Суд Российской Федерации должен сделать комментарии и разъяснения к действующим жилищным нормам.
В заключение рассмотрим обеспечение жилищных прав детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей по действующему законодательству.
Жилищным законодательством для реализации права ребенка на жилище установлены специальные правила, которые регулируют порядок и основания предоставления и приобретения жилых помещений.
Вне очереди жилое помещение по договорам социального найма предоставляется детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах Российской Федерации или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы (ст. 57 ЖК РФ).
При вселении ребенка в жилое помещение не требуется согласия наймодателя, нанимателя, а также граждан, постоянно проживающих в жилом помещении. Вселение несовершеннолетних лиц в жилое помещение допускается без учета требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека (ст. 679 ГК РФ). Не требуется согласия других членов семьи на вселение к родителям, проживающим в жилом помещении в домах государственного и муниципального жилищных фондов, их детей, не достигших совершеннолетия (ст. 70 ЖК РФ).
Дополнительные гарантии прав жилое помещение для детей-сирот установлены Федеральным законом от 21 декабря 1996 г. №159-ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей».
Как закреплено в ст. 8 указанного Закона дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, а также дети, находящиеся под опекой (попечительством), имевшие закрепленное жилое помещение, сохраняют на него право на весь период пребывания в образовательном учреждении или учреждении социального обслуживания населения, а также в учреждениях всех видов профессионального образования независимо от форм собственности, на период службы в рядах Вооруженных Сил Российской Федерации, на период нахождения в учреждениях, исполняющих наказание в виде лишения свободы.
Дополнительные гарантии прав детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, на имущество и жилое помещение устанавливаются законодательством субъектов Российской Федерации и относятся к расходным обязательствам субъектов Российской Федерации. Так, например, во многих регионах приняты законодательные акты «О наделении органов местного самоуправления государственными полномочиями по обеспечению жилыми помещениями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей». В рамках г. Москва действует Постановление Правительства Москвы от 31 августа 1999 г. №797 «О мерах по социальной поддержке и защите прав детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, - выпускников детских домов и школ-интернатов». В рамках данного Постановления утверждено Положение о порядке предоставления жилых помещений и дополнительных гарантиях жилищных прав детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в городе Москве (приложение 2). Действует также Закон г. Москвы от 30 ноября 2005 г. №61 «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей»; утверждена Инструкция «О порядке предоставления жилой площади детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, утвержденную распоряжением Департамента муниципального жилья и жилищной политики г. Москвы от 7 июня 2000 г. №173.
Регистрационный учет детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, осуществляется как по месту жительства (место закрепления за ними жилой площади), так и по месту временного пребывания (учреждение для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, общежитие, семья опекуна (попечителя), приемная семья). При этом снятие детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, с регистрационного учета по месту жительства или по месту пребывания осуществляется только с согласия органов опеки и попечительства.
На проблемы обеспечения жильем детей-сирот обращалось внимание еще в конце 90-х гг. Так, в Постановлении Правительства г. Москвы «О мерах по социальной поддержке и защите прав детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» подчеркивалось, что возврат выпускников государственных детских учреждений в ранее сохраненные за ними жилые помещения не способствует их нормальной дальнейшей жизни. Зачастую происходит возврат в асоциальную обстановку, к лицам, лишенным родительских прав, страдающим алкоголизмом, наркоманией, ведущим аморальный образ жизни, психически больным, а также в жилые помещения, не отвечающие санитарным и техническим требованиям. Для некоторых детей это заканчивается трагически.
Пользуясь тем, что выпускники государственных детских учреждений в первые годы выпуска не адаптированы к условиям самостоятельной жизни, а получаемая выпускником заработная плата не дает возможности оплачивать полностью расходы по содержанию жилого помещения, криминальные элементы, недобропорядочные лица, путем обмана и злоупотребления доверием сирот, добиваются совершения ими сделок по обмену, приватизации и последующему отчуждению занимаемых жилых помещений или ухудшению их жилищных условий. Все это ведет к росту числа лиц, утрачивающих постоянное место жительства, занимающихся бродяжничеством, попрошайничеством и совершением правонарушений.
Таким образом, задача органов местного самоуправления не только наделить детей-сирот жильем, но и передать их под контроль органов опеки и попечительства для оказания дальнейшей помощи и социальной адаптации.
Дети-инвалиды, проживающие в стационарных учреждениях социального обслуживания, являющиеся сиротами или лишенные попечительства родителей, по достижении 18 лет подлежат обеспечению жилыми помещениями вне очереди, если индивидуальная программа реабилитации инвалида предусматривает для него возможность вести самостоятельный образ жизни (ст. 17 Федерального закона «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации»).
В настоящее время продолжает действовать Постановление Правительства РФ от 27 июля 1996 г. №901 «О предоставлении льгот инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов, по обеспечению их жилыми помещениями, оплате жилья и коммунальных услуг». Действующее законодательство закрепляет ряд льгот по оплате жилья для семей с детьми-инвалидами.
Наиболее слабо на федеральном уровне регламентированы гарантии реализации жилищных прав для многодетных семей. Заметим, что Проект федерального закона «О государственной поддержке многодетных семей» (внесен депутатами ГД Апариной А.В., Кошевой В.К., Швецом Л.Н., Свечниковым П.Г.), рассматриваемый в ГД РФ с 1998 года, так и не был принят. С принятием же ЖК РФ произошла отмена жилищных приоритетов об обеспечении жильем многодетных семей. ЖК РФ ликвидировал институт предоставления жилья в первоочередном порядке, а значит, многодетные семьи не будут иметь права на первоочередное предоставление жилых помещений. В соответствии с ранее действовавшими правовыми нормами многодетным семьям жилье предоставлялось в первоочередном порядке. Тем самым государство поощряло рождаемость, предоставляло многодетным семьям большие социальные гарантии в жилищной сфере.
Во многих регионах РФ действуют специальные программы «Жилье для многодетных семей»; разрабатываются законопроекты «Об обеспечении жильем многодетных семей».
июня 2005 года Правительство Москвы приняло постановление №482-ПП «О Концепции демографического развития города Москвы», в котором говорится о том, что неотъемлемой частью стабилизации численности населения является рост качества жизни. Согласно указанной Концепции необходимо содействовать молодым семьям, состоящим в зарегистрированном браке, для которого по сравнению с гражданским браком характерно большее число детей, решать проблемы, связанные с рождением и воспитанием детей, совершенствовать системы помощи молодым семьям в улучшении жилищных условий, обеспечивать стимулирование рождения второго, третьего ребенка.
Действующая на сегодняшний день в Санкт-Петербурге программа «Молодежи - доступное жилье» стимулирует молодые семьи, являющиеся участниками программы, к повышению рождаемости. Однако данной программы недостаточно, более того, она решает проблемы только одного региона.
Следует отметить, что несовершеннолетние лица, в отношении которых родители лишены родительских прав, сохраняют право собственности на жилое помещение или право пользования жилым помещением (статья 71 Семейного кодекса Российской Федерации). В тоже время, граждане лишенные родительских прав, в соответствии с ч. 2 ст. 91 ЖК РФ без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения, если совестное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным. Названная статья расположена в разделе III ЖК РФ «Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма». Следовательно, положение статьи 91 ЖК РФ могут быть распространены только на граждан, проживающих в жилых помещениях, предоставленных на основании договора социального найма.
Правила предоставления и пользования специализированными жилыми помещениями, к которым согласно п. 2 ч. 1 ст. 92 ЖК РФ относятся общежития, установлены разделом IV ЖК РФ.
Таким образом, Жилищный кодекс РФ в отношении жилых помещений, относящихся к специализированному жилищному фонду, устанавливает специальное правовое регулирование.
Статьи 101-103 ЖК РФ, содержащие положения о расторжении, прекращении договора найма специализированного жилого помещения и выселении из общежития, не предусматривают возможность выселения граждан, лишенных родительских прав, если судом установлена невозможность их совместного проживания с ребенком.
Анализ приведенных выше правовых норм позволяет сделать вывод о том, что жилищным законодательством не предусмотрено выселение из общежития родителя, лишенного родительских прав, чье совместное проживание с ребенком признано судом невозможным. Положения ч. 2 ст. 91 ЖК РФ в части выселения без предоставления другого жилого помещения распространяются только на граждан, занимающих жилое помещение по договору социального найма.
Заключение
Таким образом, согласно поставленной цели дипломного исследования были проанализированы нормативно-правовые основы защиты жилищных прав несовершеннолетних по российскому законодательству.
В ходе проделанного исследования, были сделаны следующие выводы:
. Несовершеннолетние дети наделены широким комплексом жилищных прав, носящих превалирующий, специальный и императивный характер. Специальными правами наделены дети-сироты, дети, оставшихся без попечения родителей.
Особенности реализации прав несовершеннолетних детей закреплены в семейном, жилищном, гражданском и в процессуальном законодательстве. На практике - при коллизии норм гражданского (семейного) и жилищного законодательства необходимо, прежде всего, учитывать предметы регулирования данных кодифицированных актов.
Также необходимо учитывать, что жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов РФ.
. Изменения, внесенные в действующее законодательство и некоторые положения нового Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующие право ребенка на жилье стали основой для массовых нарушений конституционных прав несовершеннолетних граждан и, как следствие привели к тяжелым социальным последствиям.
. В работе обоснована необходимость реформирования органов опеки и попечительства. В настоящее время существуют следующие проблемы:
Во-первых, формальный, фрагментарный характер их деятельности.
Во-вторых, существенной проблемой является то обстоятельство, что при принятии решений органы опеки и попечительства по существу бесконтрольны.
На наш взгляд российский законодатель мог бы прибегнуть к следующим механизмам решения данных проблем:
-В случае изменения законодательства в части отнесения вопросов опеки и попечительства к государственным полномочиям установить специальный порядок наделения органов местного самоуправления этими полномочиями (если возникнет необходимость такого установления).
-Установить единый для всех муниципальных образований Российской Федерации перечень обязанностей при осуществлении опеки и попечительства.
Установить единый и, по возможности, детально регламентированный порядок получения согласия органа опеки и попечительства на совершение сделки с имуществом, принадлежащим подопечному на праве собственности либо на основании иных, предусмотренных законом прав; осуществления органами опеки и попечительства иной, предусмотренной законом деятельности, не нашедшей достаточной регламентации в ныне действующем законодательстве.
Установить порядок финансирования деятельности по опеке и попечительству (из единственного источника, совместное, дотационное и т.д.).
Установить общие принципы осуществления опеки и попечительства в России (правовая основа, основные понятия и т.д.).
. Применение норм ЖК РФ (ст. 31) и ГК РФ (ст. 292) позволяет сделать вывод, что собственники жилых помещений получили неограниченную возможность лишать прав - пользователей жилого помещения путем его отчуждения, и соблюдение жилищных прав ребенка здесь никак нельзя проконтролировать.
Действующее законодательство не содержит: а) механизма реализации безусловных прав ребенка на жилище; б) реально работающего механизма принуждения собственника жилища; в) Отсутствуют разъяснения о том, вправе ли собственник по своему усмотрению изменить и адрес проживания бывших членов семьи, то есть предоставить право тому же экс-супругу с детьми жить в специально снятой комнате, а не в отдельной многокомнатной квартире.
В настоящее время фактически принимающим решения по данным спорам районным судам делегировано неограниченное право субъективно устанавливать, кто и сколько может пользоваться жильем собственника.
. На наш взгляд должны быть предприняты следующие шаги:
Во-первых, ВС РФ разработаны и приняты разъяснения о порядке применения ст. 31 ЖК РФ с учетом всей накопившейся судебной практики;
Во-вторых, разработаны и приняты изменения в жилищное (ст. 31 ЖК РФ) и гражданское законодательство (ст. 292 ГК РФ) с целью урегулировать коллизию между правами собственников и жилищными правами детей;
В-третьих, необходимо внести изменения в законодательство об органах опеки и попечительства, о которых мы говорили в первом параграфе настоящей главы;
В-четвертых, органы опеки и попечительства должны включиться в защиту прав детей по тем многим делам, что сейчас находятся на рассмотрении судов.
Список литературы
2.Конвенция о правах ребенка (Нью-Йорк, 20 ноября 1989 г.) // Издании Организации Объединенных Наций - Нью-Йорк, 1992.
.Конвенция о правах ребенка принята Генеральной Ассамблеей ООН, от 20 ноября 1989 года. Вступила в силу 2 сентября 1990 года. // Международные акты о правах человека: Сборник документов. М.: НОРМА-ИНФРА-М, 1998.
.Минимальные стандартные правила Организации Объединенных Наций, касающиеся отправления правосудия в отношении несовершеннолетних («Пекинские правила») (приняты на 96-м пленарном заседании Генеральной Ассамблеи ООН 29 ноября 1985 г.) // Советская юстиция - 1991 г. - №№12-14.
.Конституции Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 №6-ФКЗ, от 30.12.2008 №7-ФКЗ). // Собрание законодательства РФ, 26.01.2009, №4, ст. 445.
.Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (ред. от 27.12.2009). // Собрание законодательства РФ», 05.12.1994, №32, ст. 3301.
.Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 №223-ФЗ (принят ГД ФС РФ 08.12.1995) (ред. от 30.06.2008) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.09.2008). // Собрание законодательства РФ», 01.01.1996, №1, ст. 16.
.Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 17.12.2009) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2010). // Собрание законодательства РФ», 03.01.2005, №1 (часть 1), ст. 14.
.Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 №138-ФЗ (принят ГД ФС РФ 23.10.2002) (ред. от 28.06.2009, с изм. от 09.11.2009) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2010). // Собрание законодательства РФ», 18.11.2002, №46, ст. 4532.
.Федеральный закон от 24.07.1998 №124-ФЗ «Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации» (в ред. от 21.12.2004 №170-ФЗ). // Собрание Законодательство Российской Федерации. 1998. №31. Ст. 3802.
.Федеральный закон от 20 марта 2001 г. №26-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с ратификацией Конвенции о защите прав человека и основных свобод» // Собрание законодательства Российской Федерации - 26 марта 2001 г. - №13 - Ст. 1140.
.Федеральный закон от 24.11.1995 №181-ФЗ (ред. от 24.07.2009) «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» (принят ГД ФС РФ 20.07.1995). // Собрание законодательства РФ», 27.11.1995, №48, ст. 4563.
.Федеральный закон от 24.06.1999 №120-ФЗ (ред. от 13.10.2009) «Об основах системы профилактики безнадзорности и правонарушений несовершеннолетних» (принят ГД ФС РФ 21.05.1999). // Собрание законодательства РФ, 28.06.1999, №26, ст. 3177.
.Федеральный закон от 21.12.1996 №159-ФЗ (ред. от 17.12.2009) «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» (принят ГД ФС РФ 04.12.1996). // Собрание законодательства РФ, 23.12.1996, №52, ст. 5880.
.Федеральный закон от 06.10.2003 №131-ФЗ (ред. от 27.12.2009) «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (принят ГД ФС РФ 16.09.2003). // Собрание законодательства РФ, 06.10.2003, №40, ст. 3822.
.Закон РФ от 04.07.1991 №1541-1 (ред. от 11.06.2008) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». // Российская газета от 18.06.2008.
.Закон РФ от 25 июня 1993 г. №5242-I «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета Российской Федерации - 12 августа 1993 г. - №32 - Ст. 1227.
.Закон г. Москвы от 30 ноября 2005 года №61 «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в городе Москве» (в ред. Закона г. Москвы от 25.06.2008 №25).
.Постановление Правительства РФ от 17 июля 1995 г. №713 «Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию» // Собрание законодательства Российской Федерации - 24 июля 1995 г. - №30 - Ст. 2939.
.Постановление Правительства Москвы от 06.04.2004 №189-ПП «Об утверждении правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в городе Москве» // Вестник Мэра и Правительства Москвы - №24 - 19.04.2004.
.Постановление Правительства Российской Федерации от 6 мая 2006 г. №272 г. Москва «О Правительственной комиссии по делам несовершеннолетних и защите их прав». Утверждено. Постановлением Правительства. Российской Федерации от 6 мая 2006 г. №272.
.Письмо Министерства общего и профессионального образования РФ от 27.03 1997 №15/3-14-6. // Общероссийская Справочно-правовая система «Законодательство России». 2006. Август.
.Александрова А.Л. Защита прав несовершеннолетних при сделках с недвижимым имуществом. // Адвокат. - №10. - 2004 г.
.Все о жилье. Экспресс-справочник. / Юлия Межникова. - М.: Вершина, 2005. - 244 с.
.Глисков А.Г. Права и обязанности несовершеннолетних (комментарии к законодательству о правах несовершеннолетних и защите этих прав) / А.Г. Глисков, А.И. Забейворотова, О.В. Самолюк; под ред. С.Н. Бабурина. - Ростов н/Д: Феникс, 2007.
.Гувлидов П.В. Объективные предпосылки изменения российского законодательства об опеке и попечительстве // Журнал российского права. - №6. - 2006.
.Гуев А.Н. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. - Дело, 2005.
.Гулидов П.В. Объективные предпосылки изменения российского законодательства об опеке и попечительстве // Журнал российского права. - 2006. - №6.
.Доклад о деятельности Уполномоченного по правам человека в Московской области в 2005 году. Подготовлен в соответствии с пунктом 1 статьи 11 Закона Московской области «Об Уполномоченном по правам человека в Московской области» // Ежедневные новости. Подмосковье. - №46. - 18 марта 2006 г., №53. - 29 марта 2006 г.
.Доклад о деятельности Уполномоченного по правам человека в Московской области в 2003 году
.Ефремова А. Дети в сделках с недвижимостью. Правовые вопросы недвижимости. - М.: 2004.
.Звенигородская Н.Ф. Правовая природа ответственности по договорам, предусмотренным семейным законодательством // Бюллетень нотариальной практики. - 2006. - №6. - С. 17-19.
.Ильина О.Ю. Проблемы разграничения подсудности по делам, возникающим из брачно-семейных отношений // Гражданское право. - 2007. - №3. - С. 8-12.
.Комментарий к Гражданскому кодексу РФ / Под ред Т.Е. Абовой, М.М. Богуславского, А.Ю. Кабалкина, А.Г. Лисицына-Светланова. - М.:Юрайт-Издат, 2005 г.
.Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. / Под ред. Т.Е. Абовой, М.М. Богуславского, А.Ю. Кабалкина, А.Г. Лисицына-Светланова. - М.: Юрайт-Издат, 2005.
.Комментарий к Семейному кодексу Российской Федерации / Под ред. И.М. Кузнецовой. - М.: 2006.
.Комментарий к Семейному кодексу РФ / под общ. ред. П.В. Крашенниникова и П.И. Седугина. - М.: 2007.
.Макарова С.В. Институт опеки и попечительства над несовершеннолетними детьми: история его становления в России // Вопросы ювенальной юстиции. - 2006. - №1.
.Мамаев А.А. Международная судебная юрисдикция по делам, возникающим из семейных правоотношений: нормы Российского законодательства // Мировой судья. - 2007. - №11.
.Михеева Л.Ю. Институт опеки и попечительства в современных условиях // Государство и право. - 2003. - №5. - С. 53 - 59.
.Михеева Л.Ю. Краткий комментарий к проекту Федерального закона «Об опеке и попечительстве» // Семейное и жилищное право. - 2007. - №1.
.Осипова С.В. Правовое значение разрешения органов опеки и попечительства на совершение сделок с жилыми помещениями с участием несовершеннолетних // Семейное и жилищное право. - 2006. - №2.
.Осипова С.В. Согласие (разрешение) органа опеки и попечительства на совершение сделок с недвижимостью при участии несовершеннолетних // Нотариус. - 2006. - №5.
.Полищук-Молодоженя Т.Р. Некоторые проблемы правового регулирования опеки и попечительства // Нотариус. - 2007. - №1.
.Пчелинцева Л.М. Комментарий к Семейному кодексу Российской Федерации. - М., 2007.
.Рождественский С.Н. Разрешение органа опеки и попечительства с точки зрения гражданского законодательства // Нотариус. - 2005. - №2.
.Российское законодательство X-XX вв. В 9 т. Т. 1. Законодательство Древней Руси. - М., 1984.
.Смушкин А.Б. Гражданский процесс: учеб. пособие / А.Б. Смушкин, Т.В. Суркова, О.С. Черникова. - М.: Омега-Л, 2007.
.Решение СК по гражданским делам Московского городского суда от 25 декабря 2001 г. №3-693/2001 // СПС «Гарант».
.Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 15 февраля 2006 г. №78-Г06-2 // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. - 2006 г. - №12.
.Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 17 января 2006 г. №5-В05-106 // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. - 2006 г. - №8.
.Решение СК по гражданским делам Московского городского суда от 25 декабря 2001 г. №3-693/2001 // СПС «Гарант».