какого-либо строения.
Возможно ли отождествлять понятия "самовольно реконструированный объект" и "самовольная постройка"? На этот счет учеными высказываются также противоположные мнения.
Так, по мнению А.А. Рубанова, пристройка части жилого дома к уже существующему старому жилому дому не является постройкой и потому не попадает под действие ст.222 ГК РФ. Также данный вывод подкрепляется тем, что термин "постройка" может применяться только к завершенному строительству, соответственно к результату строительства. Постройка является самостоятельным строением по отношению к уже существующим объектам строительства. Соответственно пристройка к зданию или пристройка части строения к уже построенному ранее объекту не может подпадать под термин "постройка".
Строительство представляет собой создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).
Реконструкция представляет собой изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
Строительство и реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, если при их проведении не затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов.
Не являясь тождественными понятиями, строительство и реконструкция не подпадают под одинаковый правовой режим. Так, гражданское законодательство содержит нормы, регулирующие порядок возникновения права на созданную, построенную недвижимость (ст.219, 222 ГК РФ). В то же время законодательством не определены последствия реконструкции, не установлено, как она влияет на право собственности. Из этого следует, что при реконструкции не происходит изменения права собственности на вещь. Поэтому к отношениям по самовольной реконструкции нормы о самовольном строительстве не могут применяться в полной мере.
самовольная постройка арбитражный суд
В данном судебном заседании рассматривался иск о сносе самовольной постройки в виде двухэтажной мансарды над зданием. Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил, обосновывая свои доводы тем, что поскольку собственник здания возвел надстройку самовольно, то в силу ст.222 ГК РФ обязан ее снести. Кассационная инстанция оставила решение суда первой инстанции в силе. В свою очередь, Высший Арбитражный Суд РФ принятые ранее судебные акты по данному делу отменил, разъясняя, что суды должны исходить из того, что к отношениям по самовольной реконструкции не применяются правила ст.222 ГК РФ.
Другая позиция сводится к тому, что по нормам Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее ГрК РФ) самовольно реконструированные объекты отождествляются с самовольными постройками независимо от характера реконструкции. При этом речь может идти о применении указанных правил только по аналогии закона (ст.6 ГК РФ), поскольку исходя из буквального смысла п.1 ст.222, понятие самовольной постройки не по своему содержанию не охватывает самовольно реконструированные объекты. В содержании судебного решения о признании права собственности должно быть четко отражено, что судом признается право собственности не на самовольную постройку (как вновь созданный объект), а на самовольно реконструированный объект недвижимости.
Строительство, реконструкция, капитальный ремонт зданий, строений и сооружений, их частей осуществляются на основе проектной документации, согласованной с органами архитектуры и градостроительства, государственного контроля и надзора (ст.51 ГрК РФ). Утвержденная проектная документация является основанием для выдачи разрешения на строительство. Разрешение на строительство - это документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана и предоставляющий право вести строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт (п.1 ст.51 ГрК РФ). Изменение архитектурного облика также требует разрешения на строительство (п.2 ст.21 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации").
Рассмотри на примере как нормы о самовольной постройке (статья 222 ГК РФ) в данном случае распространяются на самовольно реконструированные объекты недвижимости.
Закрытое акционерное общество (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд к Территориальной администрации муниципального района с иском о сохранении в переустроенном и перепланированном состоянии квартиры в многоквартирном доме и признании права собственности на самовольно возведенную пристройку по месту нахождения указанной квартиры.
Решением арбитражного суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказано. Суд указал, что правовой режим нахождения земельного участка у Общества не определен, для признания за ним право собственности на самовольную постройку, возведенную на данном земельном участке, отсутствуют правовые основания
Апелляционный суд, анализируя доводы апелляционной жалобы, с учетом представленных в дело доказательств, установил, что в силу пункта 14 статьи 1 ГрК РФ фактически истцом произведена незаконная реконструкция, а не перепланировка помещения. Из материалов дела следует, что установленный законом порядок проведения реконструкции истцом не соблюден, что наряду с иными обстоятельствами (отсутствие вещных прав на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости), является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований (дело № А82-4012/2006-35) .
Если реконструкция недвижимости проведена без получения необходимых разрешений, то именно ст.222 ГК РФ позволяет наказать нарушителя требований градостроительного регламента и защитить интересы лиц, владеющих смежными помещениями на законных основаниях.
Более того появление дополнительных помещений внутри здания приводит к необходимости применения к ним правил о самовольной постройке даже в том случае, если реконструкция не изменила архитектурного облика и новые площади создавались внутри стабильного каркаса здания.
Очевидно, что появление дополнительных помещений внутри здания приводит к созданию новых объектов недвижимости, поэтому к ним могут быть применены правила о самовольной постройке.
Исходя из этих противоположных точек зрения, можно сделать вывод, что объекты в переустроенном и перепланированном виде нельзя относить к самовольным постройкам, т.к. в результате перепланировки новый объект не появляется и постройка не является созданной вновь.
Теперь перейдем непосредственно к признакам самовольной постройки или причинам возникновения оснований для признания постройки самовольной.
1.4 Причины возникновения оснований для признания постройки самовольной
После констатации факта, что соответствующий объект является недвижимым имуществом, суду для решения вопроса о возможности применения положений ст.222 ГК РФ необходимо установить наличие у данного объекта недвижимости признаков, характеризующих его как самовольную постройку.
. Возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом и иными правовыми актами порядке. Иначе говоря, земельный участок должен быть неотведенным, прежде всего для целей строительства.
В силу п.3 ст.222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано за тем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В случае признания права собственности на постройку за данным лицом, он возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
По данному основанию установить незаконность постройки несложно: доказать наличие отвода земельного участка по характеру самого дела должен тот, кто осуществлял строительство (ст.65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ)). При этом категория земельного участка также должна позволять производить строительство (ст.40 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ)).
В соответствии с частью 2 пункта 1 статьи 60 ЗК РФ нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка. Самовольное занятие земельного участка представляет собой вступление в фактическое владение участком при отсутствии законного основания такого владения.
Поэтому при рассмотрении споров в суде, где ответчик осуществлял строительство здания на не отведенном в установленном порядке земельном участке, применяется ст.222 ГК РФ.
. Возведение постройки без получения на это необходимых разрешений.
В статье 222 ГК РФ законодатель вообще не упоминает, о каких разрешениях идет речь, т.е. этот блок оснований является достаточно неопределенным, но тем не менее представляется, что к основным из них относятся указанные в федеральном законодательстве, например разрешение на строительство, архитектурно-планировочное задание, утвержденные в установленном порядке архитектурный проект и проектно-сметная документация и т.д.
Пунктами 1, 2 статьи 51 далее ГрК РФ предусмотрено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, которое представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям строительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство. Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка (пп.5 п.3 ст.8, п.4 ст.51 ГрК РФ).
В соответствии со ст.3 Федерального закона Российской Федерации от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в РФ" для строительства или реконструкции архитектурных объектов требуется разрешение на строительство (реконструкцию) уполномоченного на это органа; разрешение собственника земельного участка, а также наличие архитектурного проекта, выполненного в соответствии с архитектурно-планировочным заданием архитектора, имеющего лицензию на архитектурную деятельность. Строительство должно вестись с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.
В силу существующей практики в различных случаях лица, осуществлявшие строительные работы, ссылались на наличие определенных документов, которые, по их мнению, делали строительство законным. Как правило, причинами признания построек самовольными были отсутствие проектной документации и разрешения на строительство.
Административная ответственность за строительство объектов недвижимости без разрешений на строительство установлена ГрК РФ и Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ). В качестве примера можно привести следующее: в арбитражный суд обратился прокурор с заявлением о привлечении индивидуального предпринимателя К. к административной ответственности, предусмотренной ч.1 ст.9.5 КоАП РФ. В ходе судебного разбирательства было выяснено, что К. с целью осуществления предпринимательской деятельности летом 2007 года на не отведенном в установленном порядке земельном участке, без разрешения органов местного самоуправления, без архитектурного проекта построил здание пилоцеха по переработке древесины, что подтверждается материалами дела. Суд посчитал доказательства, представленные заявителем, достаточными для подтверждения события правонарушения и установления вины К. и привлек последнего к административной ответственности.
К числу разрешений нужно отнести заключения уполномоченных органов о соблюдении санитарных, противопожарных, экологических правил и норм, правил по охране памятников и т.д.
. Осуществление строительства с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Необходимо отметить, что этот критерий самовольности постройки в отличие от первых двух, представляется неочевидным и оценочным ("существенные нарушения" или "несущественные нарушения"). Можно только предположить, что существенность или несущественность нарушений градостроительных и строительных норм и правил могут констатировать только специальные органы, уполномоченные законом осуществлять контроль в области градостроительства. Эти органы обозначены в наиболее общем виде в ГрК РФ - Правительство Российской Федерации, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, соответствующие органы архитектуры и градостроительства субъектов Российской Федерации.
В соответствии со ст.52 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, регулируются указанным Кодексом, другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. Отклонение параметров объектов капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком или заказчиком проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
В ряде случаев суды назначают по такому делу экспертизу по ходатайству заинтересованного лица или ограничиваются несколькими заключениями контролирующих органов (санитарных, пожарных и пр.) о том, что они не выявили нарушений в данном строении.
Таким образом, постройка может стать самовольной либо с самого начала строительной деятельности на данном земельном участке, при его самовольном занятии или осуществлении строительной деятельности без получения соответствующих разрешений, либо в последствии, когда в процессе законно осуществляемой на данном земельном участке строительной деятельности будут допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил. Это может быть обнаружено еще в процессе строительной деятельности в ходе осуществления строительного надзора или контроля.
2. Самовольная постройка как предмет спора в арбитражном суде
Гражданско-правовой институт самовольной постройки обладает двуединой природой. С одной стороны, ст.222 ГК РФ представляет собой основание для приобретения права собственности, что вытекает как из содержания пункта 3 данной статьи, так и из систематического расположения анализируемого института в главе 14 Кодекса, посвященной приобретению права собственности.
С другой стороны, анализируемый институт рассматривается как санкция за осуществление строительства с нарушениями закона.
2.1 Признание права собственности на самовольную постройку
Статья 222 ГК РФ "Самовольная постройка" помещена в главу 14 Кодекса "Приобретение права собственности". Это обусловлено тем, что вследствие самовольного строительства при наличии предусмотренных в законе условий может возникнуть право собственности на результат самовольного строительства либо у застройщика, либо у другого лица как право собственности на новую вещь.
Для того чтобы ввести самовольную постройку в хозяйственный оборот, заинтересованное лицо должно признать на него право собственности.
Согласно п.3 ст.222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано, в частности, в судебном порядке.
В связи с этим необходимо определиться с подсудностью данной категории дел и порядком судопроизводства.
В соответствии со ст.27 АПК РФ арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, а в некоторых случаях с участием РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя.
Поскольку при рассмотрении заявлений граждан о признании права собственности на самовольную постройку речь идет о признании права собственности на имущество, которое имеет денежную оценку, такие споры носят имущественный характер и подлежат рассмотрению судами в порядке искового производства.
Иск о признании права собственности является иском вещно-правового характера, поэтому требование заинтересованного лица о признании права собственности должно содержать указание на:
лицо, которое должно стать в дальнейшем собственником самовольной постройки;
наличие у этого лица оснований требовать признания за ним права собственности в отношении спорного имущества (общая предпосылка права на предъявление иска);
доказательства возникновения указанного права у истца;
неопределенность правового статуса самовольного строения (т.е. наличие спора о праве, подлежащего разрешению в общеисковом порядке) .
Так например, суд отказывает в удовлетворении исковых требований когда спор о праве собственности между истцом и ответчиком отсутствует. Ответчик на объект не претендует, содействует истцу в оформлении необходимых документов для регистрации права собственности, таким образом, ответчик нарушителем прав истца не является, в связи с чем основания для удовлетворения иска отсутствуют.
При отсутствии предмета спора (самовольной постройки как имущества) и спора о праве на самовольную постройку (поскольку в качестве истца теперь может выступать только владелец земельного участка) не может быть установлена материально-правовая и процессуальная обоснованность иска о признании права как вещно-правового иска.
2.1.1 Субъектный состав
Правоотношения по признанию права собственности на объекты самовольного строительства возникают между собственником земельного участка, лицом, обладающим правом постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения и лицом, осуществившим постройку (застройщиком).
С требованием о признании права собственности на объект постройки, возведенной самовольно, обращаются:
лица, осуществившие постройку;
соответствующий орган государственной власти Российской Федерации, орган государственной власти субъекта Российской Федерации в рамках их компетенции в случае возведения постройки унитарным предприятием (ст.2 ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", ст.44 АПК РФ);
лица в собственности, постоянном (бессрочном) пользовании, пожизненном наследуемом владении которых находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Требование о признании права собственности на объект постройки, возведенной самовольно, предъявляется к исполнительному органу государственной власти или органу местного самоуправления, обладающим правом распоряжения соответствующими земельными участками в пределах их компетенции (ст.9, 11 ЗК РФ, ст.44 АПК РФ).
Третьими лицами без самостоятельных требований на предмет спора (ст.51 АПК РФ), как правило, привлекаются лица, чьи права и охраняемые законом интересы нарушаются сохранением постройки, либо создают угрозу их жизни и здоровью.
2.1.2 Условия признания права собственности на самовольную постройку
Для того чтобы суд мог признать право собственности на самовольное строение, истцу необходимо подтвердить наличие ряда юридически значимых обстоятельств (по сути, их перечень содержится в ст.222 ГК РФ):
обстоятельства, характеризующие постройку, как объект недвижимого имущества;
обстоятельства, имеющие отношение к признанию постройки самовольной (обстоятельства отведения земельного участка для целей строительства спорного объекта, возведения постройки с разрешением на строительство, возведение постройки с существенным нарушением градостроительных норм и правил);
обстоятельства, свидетельствующие о принадлежности земельного участка на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, лицу, обратившемуся в суд;
обстоятельства, затрагивающие права и охраняемые законом интересы других лиц, создающие угрозу жизни и здоровью граждан возведенной постройкой.
До вступления в силу Федерального закона от 30.06.2006 №93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" (далее - Закон № 93-ФЗ) право на обращение в суд за признанием права собственности на самовольную постройку было предоставлено и фактическому застройщику, и собственнику земельного участка, на котором возведена постройка. Вследствие поправок, внесенных Законом № 93-ФЗ, из п.3 ст.222 ГК РФ был исключен абзац 1, согласно которому право собственности на самовольную постройку могло быть признано только судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.
Абзац 2 этого же пункта был дополнен указанием на то, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, не только судом, но также в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке - административном порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Вступившим в силу Законом № 93-ФЗ круг субъектов, которым предоставлено право на обращение в суд с исковым заявлением о признании права собственности на самовольную постройку, был сужен. Фактический застройщик не вправе теперь обращаться с иском о признании права собственности на самовольную постройку. За ним сохранено лишь право на получение возмещения расходов по возведению самовольной постройки, при подтверждении им факта того, что постройка возведена собственными силами, за свой счет и документальном обосновании понесенных затрат.
Таким образом, при анализе условий признания права собственности на самовольную постройку, определенных в редакции пункта 3 статьи 222 ГК РФ с изменениями, вступившими в силу с 01.09.06г., можно сделать вывод, что право собственности на самовольную постройку окончательно поставлено в зависимость от прав на земельный участок, на котором она создана.
Право собственности на самовольно возведенный объект не может быть признано за лицом, не имеющим права собственности на земельный участок, на котором расположена постройка.
При этом судебная практика определяет необходимую совокупность юридических фактов, при доказанности которых иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен.
Возведение самовольной постройки на не принадлежащем застройщику земельном участке порождает определенные законом правовые последствия для него, а именно необходимость за счет собственных средств произвести ее снос (демонтаж).
Но при этом возможен следующий вариант оформления права собственности на самовольную постройку. Сначала право собственности на самовольную постройку признается и регистрируется за собственником земельного участка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Права на нее могут быть затем переданы застройщику, например, путем оформления обязательственно-правовых договорных отношений.
Второй вариант приобретения права собственности на самовольную постройку застройщиком состоит в передаче ему прав на земельный участок, на котором возведена самовольная постройка. Затем уже у застройщика (после получения им прав на землю) появляется возможность узаконить самовольную постройку.
В соответствии с Обзором судебной практики Второго арбитражного апелляционного суда по разрешению споров, связанных с применением ст.222 ГК РФ так же право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом, ее осуществившем на земельном участке, предоставленном по договору аренды.
Открытое акционерное общество (далее - Общество) обратилось в арбитражный суд с иском к администрации города (далее - Администрация) о признании права собственности на самовольно возведенные строения пристройки.
Решением суда первой инстанции, оставленном без изменения Постановлением апелляционной инстанции, в иске отказано.
При принятии судебных актов суды обеих инстанций исходили из того, что права на земельный участок, на котором расположена самовольная постройка, не оформлены истцом в установленном порядке. На основании заявления истца постановлением Администрации города указанный земельный участок был предоставлен Обществу в аренду на 25 лет для эксплуатации производственных зданий и сооружений. Поскольку заявителем жалобы не представлены доказательства, подтверждающие наличие необходимых для признания права собственности на самовольную постройку прав на земельный участок, на котором она возведена, отсутствуют основания для признания за истцом права собственности в силу ст.222 ГК РФ (дело N А31-204/2007-10) .
К аналогичным выводам пришел Арбитражный суд Кировской области куда обратилось Общество (далее - истец) с исками к Территориальному управлению федерального агентства по управлению федеральным имуществом (далее - ответчик) о признании права собственности на объекты недвижимого имущества. Из документов, представленных истцом следует, что земельный участок, на котором находятся эти объекты, находится в пользовании истца на основании договора аренды. Данное обстоятельство, в силу части 3 статьи 222 ГК РФ, исключает возможность признания за истцом права собственности на самовольную постройку. В удовлетворении исковых требований было отказано. (Дело № А28-10987/07, № А28-10988/07, № А28-10989/07)
Тем самым была окончательно сформирована судебная практика по непризнанию права собственности арендатора земельного участка на возведенные им самовольные постройки на указанном земельном участке.
При этом на основании прежней редакции п.3 ст.222 ГК РФ арендаторы земельных участков могли приобретать права на свои самовольные постройки в судебном порядке. Это произошло после утраты силы абз.1 п.3 ст.222 ГК РФ, согласно которому право собственности на самовольную постройку могло быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.
Теперь же указанная норма ст.222 ГК РФ позволяет признать право собственности на самовольную постройку только за лицами, у которых земельный участок находится в собственности, пожизненно наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании. А арендаторы в приведенном перечне лиц, которые вправе узаконить самовольную постройку в судебном или ином порядке, не названы.
Следующим условием признания права собственности на самовольную постройку является наличие доказательств ее расположения на земельном участке, предоставленном в установленном законом порядке.
Государственное унитарное предприятие (далее - Предприятие) обратилось в Арбитражный суд с иском к Администрации муниципального района, Территориальному управлению федерального агентства по управлению федеральным имуществом, Управлению федеральной регистрационной службы, Администрации сельского поселения с требованиями признать право собственности как на самовольную постройку на следующие объекты: здание магазина (незавершенный строительством объект), здание зерносклада; пожарный водоем; здание насосной; здание весовой; пруд.
Решением арбитражного суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказано по мотиву отсутствия у Предприятия актов государственной приемки в эксплуатацию объектов и доказательств наличия зарегистрированного в установленном законом порядке права собственности на эти объекты у первоначального обладателя (Российской Федерации).
Апелляционный суд оставил решение суда первой инстанции в силе, указав, что, несмотря на то, что истцом представлено в материалы дела свидетельство о предоставлении Предприятию земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования, однако он не доказал, что спорные объекты недвижимости расположены именно на данном земельном участке. Кроме того, не представлено доказательства возведения объектов за счет собственных средств истца.
В соответствии со ст.222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В данном случае закон предлагает учитывать интересы не владельца земельного участка или застройщика, а других лиц. Среди них могут быть и обладатели сервитута - права ограниченного пользования чужим земельным участком или иной недвижимостью; обладатели вещных прав на соседний земельный участок и прочие лица, интересы которых будут нарушены сохранением самовольной постройки. Наличие или отсутствие факта угрозы жизни и здоровью граждан устанавливается заключением строительно-технической экспертизы.
Поэтому (по мнению многих специалистов) в любом случае по искам о признании права собственности на самовольную постройку суду должны быть представлены доказательства, подтверждающие соблюдение требований охраны окружающей природной среды, правил застройки, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных, строительных и других обязательных норм и правил, выполнение которых требуется для строительства и эксплуатации конкретной постройки.
Приведем пример: Общество с ограниченной ответственностью 1 (далее - Общество 1) обратилось с иском в Арбитражный суд Кировской области к Обществу с ограниченной ответственностью 2, Закрытому акционерному обществу, Администрации города с требованием о признании права собственности на самовольно возведенный объект - здание многофункционального назначения с пристроем.
Решением Арбитражного суда Кировской области в удовлетворении исковых требований отказано. Суд указал, что согласно действующему законодательству реконструкция и любые иные изменения недвижимости должны соответствовать утвержденной градостроительной документации, государственным градостроительным нормативам и правилам застройки, а право собственности на самовольную постройку не может быть признано, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Данные обстоятельства подтверждаются исходно-разрешительными документами на использование территории, на соответствие объекта экологическим, санитарно-гигиеническим и другим нормативам (заключения органов архитектуры и градостроительства, государственных органов, уполномоченных на осуществление контроля и надзора за соблюдением соответствующих норм и правил).
Суд пришел к выводу, что сами по себе договоры со строительными организациями, обладающими лицензиями на осуществление строительных работ, и сам факт выполнения работ такими строительными организациями, не свидетельствуют о соответствии самовольно возведенного объекта градостроительным и строительным нормам и правилам (дело № А28-4205/2007) .
Необходимо сказать еще, что отсутствие указанных выше нарушений и угрозы должно подтверждаться определенными доказательствами, а именно: разрешениями и заключениями соответствующих государственных органов, органов местного самоуправления и организаций, свидетельствующими о соответствии объекта установленным градостроительным, строительным, противопожарным, санитарным и другим нормам и правилам.
Обязательному выяснению при рассмотрении дел о признании права собственности на самовольную постройку подлежит вопрос о соответствии возведенного объекта экологическим нормам и правилам, поскольку законодательство об охране окружающей среды содержит более чем недвусмысленные требования об обязательном соблюдении экологических норм и правил при проектировании, строительстве, реконструкции и вводе в эксплуатацию зданий, строений и сооружений.
Согласно ст.37 Федерального закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ "Об охране окружающей среды" Строительство и реконструкция зданий, строений, сооружений и иных объектов должны осуществляться по утвержденным проектам с соблюдением требований технических регламентов в области охраны окружающей среды.
При осуществлении строительства и реконструкции зданий, строений, сооружений и иных объектов принимаются меры по охране окружающей среды, восстановлению природной среды, рекультивации земель, благоустройству территорий в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Указанные положения позволяют сделать вывод, что соблюдение требований в области охраны окружающей среды должно обязательно проверяться судом при рассмотрении дел о признании права собственности на самовольные постройки. Это приобретает особую важность в случаях, когда объектами самовольной постройки являются объекты производственного назначения (гаражи, производственные цеха, авто - и газозаправочные станции и др.), эксплуатация которых может причинить значительный ущерб окружающей среде.
Невыяснение или ненадлежащее выяснение судом вопроса о соблюдении названных требований свидетельствует о неполном исследовании судом всех обстоятельств дела, в том числе фактов ненарушения самовольной постройкой прав и охраняемых законом интересов других лиц, отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан, поскольку к правам и законным интересам других лиц, которые не должны нарушаться сохранением самовольной постройки, относится в том числе и право каждого человека на благоприятную окружающую среду, на ее защиту от негативного воздействия, вызванного хозяйственной и иной деятельностью (ст.42 Конституции РФ, ст.11 ФЗ "Об охране окружающей среды") .
Анализируя практику арбитражных судов в части признания права собственности на самовольные постройки, следует заметить, что в большинстве случаев иски не удовлетворяются. Скорее исключением, нежели правилом, являются споры, где суд признает право собственности на самовольные постройки, если спорные строения угрозы для жизни и здоровья не представляют и не нарушают права и законные интересы других лиц или надлежащим образом в свое время (до изменений Федерального закона № 93-ФЗ) был оформлен землеотвод. Так, например, по делу № А28-7481/2008 было удовлетворено требование сельскохозяйственного производственного кооператива о признании права собственности на здание теплой стоянки. А так же по делу № А28-6391/2009 удовлетворено требование Общества о признании права собственности на производственное здание, т.к. доказано, что оно является самовольной постройкой (не было необходимых разрешений), право собственности Общества на земельный участок, на котором расположена самовольная постройка подтверждено материалами дела, целевое назначение земельного участка не противоречит размещению производственного здания. Исходя из представленных документов, суд приходит к выводу, что истцом доказаны отсутствие нарушения интересов третьих лиц и безопасность постройки.
Открытым остается вопрос об узаконивании самовольной постройки, когда застройщиком и собственником земельного участка выступает одно и то же лицо. Думается, в этом случае применим лишь административный порядок узаконивания самовольной постройки, четкая регламентация которого в действующем законодательстве отсутствует.
Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.
Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является, вопреки мнению заявителя, законным владельцем.
2.2 Институт самовольной постройки как санкция за осуществление строительства с нарушением закона
Гражданское законодательство предусматривает наступление следующих неблагоприятных последствий для лица, осуществившего самовольную постройку:
невозможность распоряжаться самовольно возведенным строением;
обязанность застройщика осуществить ее снос;
привлечение к административной ответственности по ст.9.5 КоАП РФ.
В силу п.2 ст.222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, когда право собственности на самовольную постройку может быть признано судом.
Подобное решение представляется весьма недостаточным. В ГК РСФСР 1964 года по этому вопросу предлагался некий механизм осуществления сноса, в частности, указывалось на то, что решение о сносе самовольной постройки принимает исполнительный комитет районного, городского Совета народных депутатов трудящихся (в современной терминологии - администрация района или города). Судебного порядка разрешения спора между органом местного самоуправления и гражданином осуществившим самовольную постройку, в отношении ее сноса не требовалось. Представляется, что в настоящее время при отсутствии соглашения о сносе самовольной постройки, к которому могут во внесудебном порядке прийти застройщик и владелец земельного участка, решение о сносе должен принимать только суд.
Положения, касающиеся сноса самовольной постройки, содержатся не только в ГК РФ. В соответствии с п.3 ст.25 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в РФ", лицо, виновное в строительстве или в изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние. Согласно земельному законодательству, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в данных земельных правонарушениях, или за их счет (п.3 ст.76 ЗК РФ).
2.2.1 Постройка должна быть самовольной
При рассмотрении исковых требований о сносе самовольной постройки суд обязан, в первую очередь, установить, что спорный объект недвижимости является самовольной постройкой, т.е. отвечает хотя бы одному из трех признаков самовольной постройки:
возведение постройки (жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество) на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом и иными правовыми актами порядке;
возведение постройки без получения на это необходимых разрешений;
возведение постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Если суд спорный объект недвижимости не признает самовольной постройкой, он отказывает в удовлетворении исковых требований.
Такой пример: индивидуальный предприниматель К. обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Н. о признании железнодорожного подъездного пути самовольной постройкой и его сносе. Как следует из документов, представленных в материалы дела, железнодорожный подъездной путь ответчика создан на земельном участке, отведенном для этих целей в установленном законом порядке, о чем свидетельствуют: Распоряжение Администрации о предоставлении земельного участка в аренду; договор аренды земельного участка. Получено разрешение на строительство. Объект в установленном порядке принят в эксплуатацию. Право собственности зарегистрировано в установленном порядке. Вышеуказанное свидетельствует о том, что железнодорожный подъездной путь самовольной постройкой не является.
Другой пример: индивидуальный предприниматель Д. (далее - истец) обратился в арбитражный суд с иском к Обществу (далее - ответчик) о сносе незавершенного строительством объекта. Ответчик представил договор аренды земельного участка для размещения группы жилых домов со встроенными помещениями общественного назначения. Таким образом, довод истца о том, что объект создается на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке, является несостоятельным. Более того имеется разрешение на строительство, выданное Администрацией города. Довод истца о том, что вышеуказанный объект создается с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, отклоняется судом, поскольку истец, в нарушение требований части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каких-либо доказательств этого не представил. Вышеизложенное позволяет сделать вывод о том, что данный жилой дом не является самовольной постройкой.
.2.2 Кто вправе обращаться с иском о сносе самовольной постройки?
Исходя из толкования положений ст.4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст.222, гл.17 Гражданского кодекса Российской Федерации, гл. III, IV Земельного кодекса Российской Федерации, круг лиц, которые вправе заявить требование о сносе самовольной постройки, законом определен. Ими являются лица, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которых находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Обладая абсолютным правом на земельный участок, они вправе требовать как устранения незаконного владения, так и полного восстановления своего нарушенного права, опираясь на соответствующие нормы гл.20 ГК РФ о защите права собственности. Земельные участки в Российской Федерации могут находиться как в частной собственности, так и в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. Согласно ст.125 ГК РФ от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации выступать в суде могут органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
Нередко возникают ситуации возведения самовольных построек самим законным владельцем земельного участка, который конечно же не заинтересован в обращении в суд с иском о сносе. В связи с этим возникает вопрос: кто в данном случае имеет право инициировать процедуру сноса самовольной постройки, обратившись в суд?
Ни один из федеральных законов прямо не предусматривает права какого-либо органа на предъявление иска о сносе самовольной постройки. Но, исходя из смысла статьи, можно сделать вывод о том, что с подобным требованием вправе обратиться орган, наделенный полномочием контролировать соблюдение строительных норм и правил. Государственный строительный надзор в Российской Федерации осуществляет Федеральная служба по экологическому, технологическому и атомному надзору. Поэтому именно эти органы должны представлять интересы Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, инициируя снос самовольных построек в суде по делам о нарушении градостроительных норм и правил.
На практике наибольшее количество подобных судебных споров инициируют администрации муниципальных образований. Как предусмотрено ст.125 ГК РФ, от имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. В случае возведения самовольной постройки имеет место нарушение прав муниципального образования по распоряжению муниципальными землями и правомочий по регулированию и планированию застройки территории, что дает возможность администрации муниципального образования (либо органу муниципального управления, обладающему специальной компетенцией) предъявить иск о сносе самовольной постройки. Таким образом, администрация муниципального образования как уполномоченный орган местного самоуправления вправе в судебном порядке потребовать сноса самовольной постройки.
Таким образом, вправе обратиться в арбитражный суд с иском о сносе самовольной постройки орган исполнительной власти на основании ст.222 ГК РФ, т.к. он уполномочен осуществлять контроль в сфере строительства.
В случае если земельный участок под строительство не выделялся, с иском о сносе обращается собственник земли.
Если же земельный участок под строительство выделен, надзор за строительством производит не собственник земельного участка, а другой орган, который может обратиться с иском о сносе объекта в случае нарушения строительных норм и создания угрозы жизни и здоровью граждан.
По нашему мнению, нельзя включать в круг субъектов, имеющих право обращаться с иском о сносе самовольной постройки, лицо, осуществившее ее. В противном случае получится странный казус: лицо, нарушившее право владельца земельного участка, требует в качестве мер защиты своих прав в отношении материального объекта данного правонарушения (самовольной постройки) применить к себе меры гражданско-правовой ответственности - снос.
Также в качестве лиц, заинтересованных в сносе самовольных построек, ст.222 ГК РФ указывает лиц, полагающих, что в результате возведения самовольной постройки нарушены их права и охраняемые законом интересы, причиняется вред или создается угроза причинения вреда их жизни, здоровью и иным благам. Но, я думаю, что данные лица не имеют права инициировать снос самовольной постройки в порядке ст.222 ГК РФ. Защищать свои права они должны, используя иные правовые механизмы, предусмотренные ГК РФ (возмещение вреда, устранение препятствий к пользованию имуществом и т.д.).
Для примера приведем дело из практики Арбитражного суда Кировской области: "Кировгазосиликат" обратилось в суд с иском об обязании индивидуального предпринимателя снести строения, являющиеся самовольными постройками: одноэтажную бревенчатую баню и здание столовой с открытой верандой. В обоснование иска ссылается на то, что у ответчика отсутствует разрешение на строительство указанных объектов и документы, подтверждающие выделение земельного участка под строительство. Требование о сносе самовольной постройки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права собственника или другого лица, обладающего вещными правами на земельный участок, на территории которого возведена самовольная постройка. Из материалов дела следует, что ОАО "Кировгазосиликат" собственником или титульным владельцем земельного участка, на территории которого ответчиком возведены спорные строения, не является. Более того, в ходе судебного разбирательства судом установлено, что постройки предпринимателя расположены за пределами границ горного отвода, предоставленного ОАО "Кировгазосиликат", - на земельном участке, не имеющем с территорий горного отвода общих границ. При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что ОАО "Кировгазосиликат" не является лицом, обладающим правом требования сноса возведенных ИП строений и отказывает в иске.
Открытое акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о сносе самовольных построек - двух капитальных надземных гаражей, расположенных на земельном участке истца. При рассмотрении спора суд установил, что для строительства спорного объекта ответчик получил разрешение органа местного самоуправления на возведение постройки. Под строительство данного объекта недвижимости распоряжением администрации города выделен земельный участок. Согласно проекту границ, являющемуся приложением к распоряжению администрации города, часть земельного участка, ранее закрепленного за истцом, должна была отойти к ответчику. Именно на этой части земельного участка осуществлено строительство спорных гаражей.
Помимо указанного разрешения, ответчик перед строительством спорного объекта согласовал размещение автостоянки и спорных гаражей с руководителем истца, что подтверждается соответствующей записью на рабочем проекте. Решением суда в удовлетворении иска отказано в соответствии с п.2 ст.222 ГК РФ, где установлено, что самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, признания права собственности на самовольную постройку за лицом, которому принадлежит земельный участок, где она возведена. Из смысла приведенной нормы следует, что юридическое значение для рассматриваемого спора имеет вопрос получения разрешения собственника земли на строительство объекта недвижимости.
Из представленных доказательств следует, что строительство объекта недвижимости согласовано с собственниками земли, на которой осуществлено строительство (дело № А28-9571/06) .
Но бывают на практике ситуации, когда все условия требования сноса самовольной постройки соблюдены, и суд выносит положительное решение.
Громким было дело А28-8085/2008, рассмотренное Арбитражным судом Кировской области в марте 2009 года о сносе пяти двухэтажных коттеджей в кирпичном исполнении. С иском обратилось Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Кировской области.
Ответчик считает, что истцом не доказано размещение спорных объектов на указанном земельном участке, который находится в федеральной собственности.
Из этого земельного участка при межевании сформированы три участка. Однако судом эти доводы не принимаются, т.к. ЕГРП подтверждает титул Российской Федерации на данный земельный участок, причем это право не оспорено, а права на вновь образованные земельные участки за кем - либо не зарегистрированы. Кроме того ответчиком не представлено доказательств, опровергающих доказательства истца по месторасположению самовольных построек.
Как следует из материалов дела, в установленном законом порядке отвод земельного участка для строительства индивидуальных жилых домов не осуществлен, разрешительные документы для осуществления строительства у ответчика отсутствуют, какими либо правами на земельный участок ответчик не обладал и не обладает, т.е. постройки являются самовольными.
Абзац 2 пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что самовольная постройка подлежит сносу осуществившим её лицом.
Поскольку факт самовольной постройки подтверждается представленными в материалы дела доказательствами, сведения об объекте землеустройства позволяют определить его индивидуальность, суд считает, что требование истца о сносе самовольных построек, возведенных ответчиком, является законным, обоснованным и подлежит удовлетворению.
Снос самовольной постройки несомненно затрагивает имущественные гражданские права, защита которых по общему правилу осуществляется в судебном порядке. Согласно п.2 ст.11 ГК РФ защита гражданских прав в административном порядке осуществляется лишь в случаях, предусмотренных законом. Решение, принятое в административном порядке, может быть оспорено в суде.
Такое решение вопроса предпочтительнее и в свете оценочного характера одного из критериев самовольной постройки, а именно существенного нарушения градостроительных и строительных норм и правил.
Решение о сносе может быть принято, если к этому моменту никто из управомоченных лиц не заявит требование о признании права собственности на самовольную постройку. Удовлетворение этого требования будет означать сохранение самовольной постройки и преобразование ее правового режима в режим здания или сооружения.
Заключение
Следует отметить, что строительство, а уж тем более покупка самовольной постройки являются делом весьма рискованным. По крайней мере, это не самый удачный способ вложения денежных средств. Право собственности на такой объект у покупателя не возникает, так как нет такого права и у продавца. В данном случае не будет иметь значения даже тот факт, что покупатель такой постройки являлся добросовестным приобретателем. Необходимо сказать, что даже надлежащее оформление прав на земельный участок (как минимум заключение договора аренды с местной администрацией) вовсе не гарантирует в дальнейшем спокойной жизни.
Надеяться на то, что в дальнейшем удастся очень легко легализовать приобретенную самовольную постройку, неразумно. И все же справедливости ради отметим: судебная практика подтверждает, что легализовать самовольные постройки при соблюдении определенных условий все же возможно. Кроме того, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан, то ни в каких случаях не допускается признание права собственности на самовольную постройку. Так стоит ли рисковать?
Хотелось бы посоветовать гражданам воспользоваться так называемой "дачной амнистией" и в упрощенном варианте оформить свои "неучтенные" объекты недвижимости. Кто знает, может быть государство больше такой возможности не предоставит. Конечно, после такой "легализации" своего объекта придется платить установленные законом налоги.
Литература
1.Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ) // Российская газета от 21.01.2009 № 7.
2.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ // Российская газета от 08.12.1994. № 238-239. - Режим доступа - КонсультантПлюс.
.Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24.07.2002 № 95-ФЗ // Российская газета от 27.07.2002 № 137. - Режим доступа - КонсультантПлюс.
.Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ // Российская газета от 30.10.2001 № 211-212. - Режим доступа - КонсультантПлюс.
.Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ. // Российская газета от 30.12.2004. № 290. - Режим доступа - КонсультантПлюс.
.Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Российская газета от 30.07.1997. № 145. - Режим доступа - КонсультантПлюс.
.Федеральный закон от 17.11.1995 № 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" // Российская газета от 29.11.1995 № 231. - Режим доступа - КонсультантПлюс.
.О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества: Федеральный закон от 30.06.2006 № 93-ФЗ // Российская газета от 07.07.2006. № 146.
.Комментарий к Гражданскому Кодексу РФ. Часть первая / Под ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. - М., 2002.
.Постановление Президиума ВАС РФ от 09.11.2004 № 9515/04 // Вестник ВАС РФ. 2005. № 3.
.Постановление Президиума ВАС РФ от 26.07.2005 № 665/06 // Вестник ВАС РФ. 2005. №11.
.Постановление Президиума ВАС РФ от 03.09.2002 № 4544/02 // Вестник ВАС РФ. 2002. №12.
.Постановление Правительства РФ от 1 февраля 2006 г. N 54 "О государственном строительном надзоре в Российской Федерации" // Собрание законодательства Российской Федерации. 2006. N 7. Ст.774.
.Обзор судебной практики Второго арбитражного апелляционного суда по разрешению споров, связанных с применением ст.222 ГК РФ, одобренного на заседании Президиума Второго арбитражного апелляционного суда 25.12.2007.
.Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / под ред.В. В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской.М., 2004.
.Афонина А.В. Самовольная постройка: правовые последствия ее осуществления и возможность легализации // Жилищное право. 2009. № 2.
.Кузьмина И.Д., Луконкина В.И. Правовой режим самовольной постройки // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2001. № 11.
.Каширин А. Легализация самовольной постройки // ЭЖ-Юрист. 2008. № 10.
.Мананников О. Дамоклов меч самовольного строительства // ЭЖ-Юрист. 2004. № 31.
.Машкина Т.И., Вахитов Р.С. Правовой режим самовольных построек // Арбитражная практика. 2005. №8.
.Маркова Л.С. О признании права собственности на самовольную постройку // Арбитражная практика. 2006. №12.
.Савина А.В. Снос самовольной постройки // Адвокатская практика. 2008. №3.
.Дело № А28-11201/07 // архив Арбитражного суда Кировской области.
.Дело №А28-8085/2008 // архив Арбитражного суда Кировской области.
.Дело №А28-3999/2008 // архив Арбитражного суда Кировской области.
.Дело № А28-1359/08 // архив Арбитражного суда Кировской области.
.Дело № А28-6911/07 // архив Арбитражного суда Кировской области.
.Дело А28-7061/2006 // архив Арбитражного суда Кировской области.
.Дело №А28-7481/2008 // архив Арбитражного суда Кировской области.
.Дело №А28-4190/2008 // архив Арбитражного суда Кировской области.
.Дело №А28-11110/07 // архив Арбитражного суда Кировской области.
.Дело №А28-3392/2008 // архив Арбитражного суда Кировской области.
.Дело №А28-9571/06 // архив Арбитражного суда Кировской области.