Особенности планирования и организации использования земель в Великобритании
Министерство образования и науки РФ
Государственное образовательное учреждение высшего профессионального
образования
Естественно-географический факультет
Кафедра географии
Особенности
планирования и организации использования земель в Великобритании
по истории земельных отношений
Нижневартовск, 2011
Оглавление
Состояние
землепользования и земельного рынка страны
Планирование
использования и охраны земельных ресурсов
Особенности
землеустройства
Заключение
Список
литературы
Состояние
землепользования и земельного рынка страны
Соединённое Королевство Великобритании и Северной Ирландии состоит из
четырех исторических областей: Англии, Уэльса, Шотландии и Северной Ирландии,
которые делятся в административном отношении на многочисленные графства.
Страна возглавляет Британское содружество наций, в которое входит 44
государства с население около 1 млрд чел. [1]. Большинство стран Британского
содружества строили свои земельные отношения, систему регистрации земли и
недвижимости, а также управления земельными ресурсами на примере
Великобритании.
Поэтому изучение вопросов землепользования и землеустройства в этой
стране очень важно с точки зрения понимания становления земельного строя,
планирования и организации рационального использования земель во всех
государствах Британского содружества.
Общая площадь Великобритании на начало 2001 г. составляла 244,1 тыс. км2
(24,4 млн га), что меньше площади России в 70 раз, с очень высокой плотностью
населения - 241,7 чел. на 1 км2 (в России - 8,6 чел. на 1 км2)[1].
В экономическом отношении Великобритания - одна из самых развитых
индустриальных стран. По объему промышленной продукции она занимает пятое место
в мире. В городах проживает более 80% населения, а в сельском хозяйстве занято
лишь 4% трудоспособного населения. Учитывая постоянный рост городского
населения, а также увеличивающиеся отводы земель для нужд промышленности,
транспорта и иных несельскохозяйственных целей, необходимость контроля жилого и
производственного строительства, начиная с 1947 г. в Великобритании была
принята самая передовая в то время в мире система планирования использования и
охраны земель, что особенно важно для высокоурбанизированной страны с большой
плотностью населения.
За последние 100 лет правовой режим землевладения в Великобритании во
многом изменился. Если в 1883 г. самыми крупными собственниками земли были
герцог Сатерлендский, владевши 1356 тыс. акров, и герцог Бакклу, имевший 460
тыс. акров, то в 70-х годах прошлого столетия к крупным землевладельцам
присоединилось государство в лице Комиссии лесов и угодий - 2,5 млн. акров,
министерства обороны - 600 тыс. акров, других министерств и земель Короны, а
также национальный трест, англиканская церковь, Оксфордский и Кембриджский
университеты и т. п.[2].
К началу 2001 г. реестры по оценке недвижимости содержали в себе записи о
более 22 млн объектов собственности, из которых 17 млн было зарегистрировано в
государственной земельной регистрационной палате, а 5 млн - пока нет.
До 1925 г. в стране существовало много форм реализации прав собственности
на землю. В 1925 г. был принят закон о недвижимости (The Land of Property Act, 1925), который сократил все эти права до двух.
Именно с этого года до настоящего времени Королевской властью представляются
две формы реализации прав собственности на землю: безусловное право
собственности (фриголд) и владение на правах аренды (лизголд).
Безусловное право собственности (Freehold) - право на землю, при котором
исключаются все остальные права, а также выплаты Королевской власти. Фриголд
может быть продан, подарен или передан по завещанию. В случае смерти собственника
и отсутствия завещания фриголд возвращается Королевской власти. Возможен
вариант, предусматривающий приобретение земли в собственность и получения на
этот участок фриголда, если эти действия (захват) не будут оспариваться со
стороны законного наследника в течение 12 лет. Безусловный собственник может
проводить операции с землей, на которую он имеет права, независимо от
какой-либо другой стороны.
Владение на правах аренды (Leasehold) - арендный договор, контракт, предоставляющий одной из сторон
исключительные права на пользование землей в течение определенного периода. Все
арендные договоры исходят от безусловного собственника, сроки их разные, в
случае если договор составлен более чем на 21 год, он должен быть
зарегистрирован в регистрационной палате.
При этом землю и постройки рассматривают не как два, а как один объект
недвижимого имущества.
Поэтому Земельный рынок Великобритании охватывает все сделки, связанные с
землей и постройками на ней. Это операции купли-продажи, аренды, ипотеки,
изменения обременений и сервитутов. В стране в течение многих сотен лет рынок
земли был механизмом перераспределения земель. До XVIII столетия Королевская власть играла главную роль в
распределении земель. Эта система землевладений действовала до главной реформы
земельного права 1925 г. Великобритания имеет один из самых активных и
прозрачных земельных рынков в мире, на котором в 2000 г. Было зарегистрировано
около 1,4 млн сделок с собственностью.
Земельный
рынок подразделяют на рынок земельных участков жилья, коммерческий (промышленный),
инвестиционный, рынок сельскохозяйственных земель. Королевская государственная
земельная регистрационная палата (КГЗРП) ведет учет всех сделок по продажам
зарегистрированных земельных участков Англии и Уэльса. По данным КГЗРП, широко
развит рынок жилья, он составляет 60 % общего числа сделок, осуществляемых с
недвижимостью. Продажа сельскохозяйственных земель (смена владельца) составляет
менее 1 % общей площади.
Планирование
использования и охраны земельных ресурсов
Планирование использования и охраны земельных ресурсов в Великобритании -
важнейшая часть земельной политики государства.
При продаже земли и недвижимости, связанной с ней, собственники и
владельцы не могут изменить целевое назначение земли без согласования с местным
Советом по планированию при городской или районной (графство) администрациях
(муниципалитетах).
В Великобритании существует строгая система контроля за изменением
правового режима использования земли и иной недвижимой собственности. Это
объясняется тем, что изменение целевого назначения земельного участка может
повлечь за собой существенное увеличение или уменьшение его стоимости.
Например, стоимость сельскохозяйственных земель в окрестностях Кембриджа, для
которых имеется разрешение на жилищное строительство, повысилось с 7,5 до 2000
тыс. фунтов стерлингов за 1 га (с 10 до 2800 тыс. долл. За 1 га), т. е. в 280
раз [3].
Обычно целевое назначение земельных участков определяют на уровне
отдельных зон и других территорий, не доходя до уровня индивидуальной
стоимости. Однако некоторые виды собственности, такие, например, как
"представляющие особую архитектурную или историческую ценность",
подлежат учету и их развитие подчиняется определенны правилам. В этих случаях
ограничения на использование земельных участков отражаются в записях по
объектам собственности и регулируются в Королевской государственной земельной
регистрационной палате.
Система планирования использования земель в Великобритании наиболее четко
начала развиваться с 1947 г. Она имеет несколько уровней: государственный,
региональный и местный (муниципальный).
Государственный уровень планирования получил свое начало с утверждения
сети стандартных районов Великобритании (1947 г.), экономико-планировочных
районов (1964 г.) и правительственных районов и графств, вид которых (2001 г.)
показан на рис. 1 [4].
Развитие территорий, планировку использования земель и застройку в
городах, а также совершенствование землевладения и землепользования решают на
основе иерархически взаимосвязанных общего структурного (Comprehensive Plan) и местного (Municipal) планов.
Общий структурный план разрабатывают как обязательный для каждого
графства документ. Он представляет собой описание общих направлений политики графства
в области землепользования и градостроительства, включая природоохранные
мероприятия.
Данный план определяет основные виды использования территории
(функциональное зонирование), трассы магистральных инженерных и транспортных
коммуникаций, зоны городской реконструкции и развития. После разработки и
обсуждения населением этот план отправляют на рассмотрение представляющему
правительство государственному секретарю, который имеет право утвердить план
полностью, частично при условии доработки или же отклонить.
Местные планы разрабатывают для всех территорий на уровне округов
(муниципалитетов) специальные местные комиссии по планированию и застройке на
основе утвержденного окружного плана. Местные планы в последнее время
разрабатывают для всех территорий Великобритании.
Комиссия по планированию и застройке обычно состоит из выборных членов
совета округа и имеет собственный штат специалистов. Полномочия, процедуры
формирования и деятельности комиссии зафиксированы в специальном своде правил,
который составляет и утверждает совет округа в соответствии с законами о
местном самоуправлении и нормативными актами министерств.
Местный план разрабатывают на период 10…15 лет. Он содержит подробное
изложение стратегии развития города и карту в масштабе 1:10000 или 1:25000. В
плане нет функционального зонирования, а даны основные требования к видам
использования земель и застройке территории, схемы развития транспорта и
инженерных сетей. План утверждает местный совет после общественного обсуждения
и не требует одобрения государственным секретарем. Последний имеет право
признать местный план недействительным, если он не соответствует региональным
или национальным документам планирования.
В Великобритании, как и в большинстве других стран Европы, одним из
механизмов планирования использования земель является зонирование территории
городов. Оно определяет целевое назначение каждого земельного участка и
перспективы его использования.
Планы зонирования территории округов (графств, муниципалитетов), где
выделяются земли сельскохозяйственного назначения, промышленности и транспорта,
земли под застройку, природоохранного и историко-культурного назначения и др.,
составляют землемеры и архитекторы. Их утверждают в муниципалитетах, и они
являются руководством для собственников земли. Внутри землевладения собственник
сам использует землю, определяя, какие культуры выращивать (диктуется рынком),
где размещать объекты инфраструктуры и пр.
Землеустроительные работы проводят специалист, работающие в частном
секторе (80 %) и в государственных учреждениях (20 %).
В Королевской государственной земельной регистрационной палате и ее
территориальных органах есть землемеры, обмеряющие площадь, но споры,
возникающие по поводу размещения границ и размеров земельных участков, крайне
редки.
В этой стране в 1987 г. Утверждена классификация видов функционального
использования городской территории, в которой выделены 16 видов использования
земель, объединенных в четыре основные группы: А - торговые, Б - промышленные,
в - жилые, Г - коммунального назначения.
Законом по жилью и планировке (1986 г.) введено также понятие "зон
упрощенной планировки", которые оказались полезны для стимулирования
строительства в общественно значимых районах. Решение об установлении таких зон
в компетенции местных органов власти. Для этих зон планировочное разрешение
выдают на 20 лет, а контроль за землепользованием и застройкой упрощен.
Большое значение в развитии городов имеют корпорации, которые правомочны
покупать землю и устанавливать дополнительные требования по землепользованию,
обязательные для соблюдения (наряду с требованиями, определенными графством или
округом). Корпорации соответствующей властью наделяет Министерство по защите
окружающей природной среды. В силу этого они планируют использование земли на
закрепленной территории, могут предоставлять гранты для развития и расширения
коммерческой деятельности во внутригородских районах, а также предоставить
ссуды для строительства на земельных участках, которые они продают или сдают в
аренду. Совет корпорации согласовывает свою деятельность с местной властью.
По мнению английских специалистов, информационная основа управления
земельными ресурсами в Великобритании отличается от других европейских стран.
Так, они считают, что если в Европе планирование использования, оценка земли управление
земельными ресурсами осуществляется на основе земельного кадастра, то в
Великобритании формального земельного кадастра нет [5]. То есть в большинстве
европейских государств земельно-кадастровые данные используют для расчета
стоимости земли отдельно от расположенной на ней недвижимости, стоимость
которой оценивают самостоятельно. В этом случае земельно-кадастровая карта
становится "стоимостной картой" для оценки земли. Можно оценить
стоимость одного земельного участка по стоимости окружающих его участков,
принимая во внимание кадастровую карту. Отдельно вычисленные стоимости
недвижимости, построенной на этой земле, проводят по цене ее замещения.
Этот подход сильно отличается от подхода в Великобритании. Информация о
характере владения недвижимостью, стоимости недвижимости и использовании земли
находится в ведении разных организаций: соответственно КГЗРП, УОН (Управление
по оценке недвижимости) и Департаменте по защите окружающей природной среды.
Недвижимость характеризуется не с помощью топографических карт ГТС (Ordnance Survey), а определяется адресом. При этом налог уплачивают с
учетом права собственности на недвижимость или периода пользования
недвижимостью и исчисляют его на основе уполномоченной оценки (например,
налог на прирост капитала или налог на наследство), на основе ставки или
списка результатов оценки, утвержденных специально в налоговых целях.
Кроме того, отсутствие формального земельного кадастра в Великобритании
объясняется исторически сложившимися отношением к границам земельных участков и
к их отображению на картах. В стране действует правило "границ общего
характера" и закон о "владении, основанном на утверждении правового
титула вопреки притязаниям другого лица". Это означает, что если кто-то
занимает земельный участок в течение 12 лет (как бы являлся его собственником),
то он при некоторых обстоятельствах получает на нее "титул".
Великобритания была основана и полностью заселена уже почти 1000 лет
назад. Границы некоторых земельных владений существуют уже с тех пор и
сложились раньше, чем появились их документальные подтверждения.
Физическая граница может стать юридической через 12 лет, даже если эта
граница была проведена не в соответствии с планом продажи. В других страх
Европы, где имеются кадастровые системы, определяющие право собственности,
земельно-кадастровый план имеет преимущественное право.
Тем не менее, топографические карты в Великобритании широко
распространены, особенно в случаях, когда для управления земельными ресурсами
на различных уровнях (в целом по стране, регионам, территориям муниципалитетов)
применяют цифровые модели местности и геоинформационные технологии.
Топографические
карты достаточно точны. Например, на картах сельской местности имеются участки
земли, площадь которых указана с точностью до сотых долей гектара. Покупатели и
продавцы земли обычно считают, что эти цифры убедительны и их не проверяют.
Особенности
землеустройства
При организации рационального использования и охраны земли в
Великобритании широко используют методы территориального землеустройства,
связанные с изменением границ, площадей и месторасположения земельных участков.
Большая часть границ земельных участков, особенно в сельской местности, в
стране сложилась исторически и продолжает сохраняться. Эти границы
землевладений, как правило, совпадают с живыми урочищами, находятся в нижних
частях склонов и представляют собой линию, ограниченную с одной стороны рвом, с
другой - кустарником, растущим на камнях, выложенных в древности.
Так как границы землевладений постоянны, необходимость в их изменении
возникает только при принудительном отчуждении земель для государственных
проектов прокладки дорог, для частных строительных компаний, цели которых
совпадают с общественными и т. п. Отчуждение можно проводить и как санкцию при
нецелевом использовании земли.
Постановление государственных органов об отчуждении можно опротестовать в
Верховом суде. В случае если в течение трех лет не производится никаких
действий в соответствии с постановлением, то распоряжение об отчуждении теряет
юридическую силу.
В законодательстве Англии и Уэльса (Кодекс о компенсациях) предусмотрена
выплата компенсаций собственнику земли за отчуждение части участка. Очень часто
отчуждение приводит к тому, что оставшуюся часть земельного участка невозможно
использовать как прежде. В этом случае собственник предъявляет приобретающему
органу власти соответствующую претензию (уведомление). Тогда выносят решение о
приобретении всей собственности в целом.
К компенсационным выплатам относят:
. стоимость изымаемой земли;
. компенсацию за беспокойство и другие неудобства (это любой
убыток, понесенный потерпевшим собственником, который является прямым
результатом отчуждения);
. потерю прибыли;
. другие деловые или торговые убытки (возможно обесценивание акций
от продажи, уведомление клиентов о новом адресе, новые запасы бумаги, новые
телефонные подключения);
. компенсацию за перенос или прекращение части бизнеса;
. затраты на адаптацию бизнеса (в случае переноса требуется
стоимость приспособления этого помещения к новым условиям);
. расходы по переезду, судебные издержки и другие выплаты
(стоимость поиска нового здания, убытки, понесенные в результате неудавшейся
покупки сопоставимого здания, плата за обследование и т. д.);
. оплату лишнего времени в случае поиска альтернативного помещения
и пр.;
. банковские проценты (в случае заема денег в банке на покупку
альтернативной собственности).
Компенсацию выплачивают также и в том случае, если землю не изымают, но в
результате проведения общественных работ (перестройка дорог, аэропортов и пр.)
появляются шум, пыль, дым, вредные испарения и огонь.
Любые противоречия в определении компенсационной выплат решают в
земельном суде.
Например, на территории землепользования находятся мясоперерабатывающий
завод, завод по производству кормов для домашних животных и два
распределительных склада с охлажденными продуктами. Трасса новой скоростной
дороги пересекает первоначальный подъездный путь, отрезая заводы и склады от
дороги. Площадь участка, отчуждаемого по этому проекту, составляет 3,03 га.
Иск, предъявленный собственником земли, включает в себя: стоимость
отчуждаемой земли площадью 3,03 га, компенсацию за раздел и нанесение ущерба,
стоимость строительства нового подъездного пути, пропускного пункта, мойки для
грузовиков и мостовых весов, гонорары инспекторам, юристам, архитекторам. После
совместных переговоров и корректировки цены общий размер компенсации составляет
примерно 550 тыс. долл. США.
Заключение
земельный рынок территориальный великобритания
Применяемые в последние годы за рубежом термины "земельное
администрирование" или "система земельного администрирования" по
своему содержанию аналогичны используемым в России терминам "управление
земельными ресурсами" или "система управления земельными ресурсами". Земельный рынок Великобритании представляет собой
продажу прав на землю. Основной абсолютный собственник земли - королевская
власть, остальные права на землю являются производными от нее. Земельный рынок
подразделяется на рынок земельных участков жилья, коммерческий (промышленный),
инвестиционный, рынок сельскохозяйственных земель. Королевская государственная
земельная регистрационная палата ведет учет всех сделок по продажам
зарегистрированных земельных участков. Исторически четыре основных элемента
земельного администрирования, сложившихся в стране, - регистрация вещных прав
на землю, создание и поддержание системы национального картирования, процесс
оценки земель, регистрация и регулирование землепользования - были и остаются
функциями отдельных правительственных министров. Это позволяет реализовать
схему государственного регулирования землепользования в стране, направленного
на создание гарантированного и стабильного землевладения и землепользования,
обеспечивающего охрану прав собственников земли, землевладельцев и
землепользователей, а также защиту системы передачи прав на землю и поддержание
земельного рынка; на продуктивное и устойчивое использование земель,
эффективное землеустройство, планирование и организацию рационального
использования и охраны земель; на решение общественных задач в области
благоустройства территории и финансирования общественных служб за счет
рациональной системы налогообложения и распределения земельного налога.
Список литературы
1. Великобритания.
Страны и народы мира. Энциклопедический справочник. - Ростов-на-Дону: Феникс,
1998.
. Сэмисон
А. Новая анатомия Британии. - Сокращ. Пер. с англ. - М.: Прогресс, 1975.
3. Land
Records and the Role of Government. -London: Land and Property Economics. -
2001. - P.10.
4. Property
Market Report. - London.: Valuation Office. - Spring 2001. - P.219.
5. Mapping
in the United Kingdom, adding Value through information. - Lecture № 5. -
Ordnanse Survey, 1999. - P. 2.