Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул.М. Дмитровка, 10
Тема
«Оценка
рыночной стоимости недвижимого имущества,
расположенного
по адресу: г. Москва, ул.М.Дмитровка, 10»
Введение
Развитие оценочной деятельности в Российской Федерации определяется
развитием рыночных отношений. Оценка недвижимости все более становится
неотъемлемым и действенным инструментом рыночной экономики.
Оценка стоимости объекта - упорядоченный, целенаправленный процесс
определения в денежном выражении стоимости соответствующего вида с учётом
потенциального и реального дохода, приносимого им в определенный момент времени
в условиях конкретного сегмента рынка. Особенностью процесса оценки стоимости
объекта недвижимости является его рыночный характер, необходим учет
совокупности рыночных факторов, экономических особенностей оцениваемого
объекта, а также макроэкономические и микроэкономические окружения.
Неотъемлемым условием определения рыночной стоимости недвижимости
является анализ особенностей функционирования рынка недвижимости, которые
оказывают существенное влияние на поток доходов за период владения, уровень
риска инвестирования и возможную цену продажи объекта недвижимости на
конкретную дату в будущем.
Оценке подлежит объект недвижимости, представляющий собой нежилое здание
общей площадью 5 674,7 м2, расположенное по адресу: г. Москва, ул.
М. Дмитровка, д. 10.
Датой определения стоимости объекта оценки является 01.03.2009 г. Все
расчеты выполнены на дату определения стоимости. Курс доллара США на дату
определения стоимости составил 35,7205 руб. за 1 долл. США.
Необходимость определения рыночной стоимости недвижимости возникает:
− при приватизации;
− передаче в доверительное управление либо передаче в аренду;
− использовании объектов недвижимости в качестве предмета залога;
− продаже или ином отчуждении объектов недвижимости;
− переуступке долговых обязательств;
− передаче объектов недвижимости в качестве вклада в уставные
капиталы, фонды юридических лиц;
− возникновении спора о стоимости объекта недвижимости оценки при
национализации имущества, ипотечном кредитовании физических и юридических лиц,
составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов,
выкупе или ином изъятии имущества у собственников для государственных или
муниципальных нужд, а так же в целях контроля за правильностью уплаты налогов и
исчислении налогооблагаемой базы.
Рыночный анализ для целей оценки заключается в соотнесении общего
состояния рынка недвижимости, его конкретного сегмента с изучаемым объектом. В
результате должен быть сформулирован вывод о том, как взаимодействие спроса и
предложения влияет на стоимость оцениваемого объекта. Результаты анализа могут
использоваться для определения варианта оптимального использования, динамики
спроса, маркетинговых стратегий по существующей и проектируемой недвижимости,
дизайна, а также прогнозирования доли рынка, которую объект может занять.
Целью оценки является определение рыночной стоимости объекта оценки.
Задачей оценки является определение рыночной стоимости объекта
недвижимости для расчета стоимости чистых активов Закрытого паевого инвестиционного
фонда недвижимости «Монолит» под управлением ООО «ТРИНФИКО Пропети Менеджмент»,
принятие управленческих решений.
Перед нами стоят следующие задачи:
− изучить основные нормативно-справочные материалы, регулирующие
оценочную деятельность;
− изучить основные стандарты оценки;
− изучить основные принципы оценки;
− изучить основные подходы и методы оценки стоимости недвижимости;
− определить рыночную стоимость объекта недвижимости.
Оценке подлежит рыночная стоимость. В ст. 3 Федерального закона «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998 г. дано
следующее определение рыночной стоимости. Рыночная стоимость - это «наиболее
вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке
в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей
необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо
чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
1
одна из сторон
сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана
принимать исполнение;
2
стороны сделки
хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
3
объект оценки
представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для
аналогичных объектов оценки;
4
цена сделки
представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к
совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
5
платеж за объект
оценки выражен в денежной форме».
В Постановлении Правительства РФ от 06.07.2001 г. №519 «Об утверждении
стандартов оценки» дается следующее определение рыночной стоимости: «рыночная
стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки
может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны
сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на
величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства».
Определения рыночной стоимости, приведенные в Федеральном законе и
Постановлении Правительства РФ, по смыслу полностью аналогичны.
Учитывая, что все большее количество граждан Российской Федерации
становятся собственниками недвижимости, можно предположить, что перед
обладателем встает вопрос о необходимости оценить свое имущество. Нам
необходимо определить рыночную стоимость объекта недвижимости тремя подходами:
затратным, сравнительным и доходным.
С помощью затратного подхода мы определим стоимость объекта с точки
зрения понесенных затрат (издержек), с помощью сравнительного подхода соотнесем
рыночную стоимость конкурирующих объектов недвижимости, а с помощью доходного
подхода измерим текущую стоимость будущих выгод от владения недвижимым
имуществом.
Глава 1. Основы оценки стоимости недвижимости
.1 Назначение
оценки и основные понятия
Зачем нужно оценивать стоимость имущества? Стоимость имущества лежит в
основе продажи, передачи недвижимости в залог, сдачи в аренду, в доверительное
управление; внесения в уставный капитал акционерного общества, дарения,
наследования (для исчисления налога) и многих других операций, совершающихся на
рынке недвижимости. Оценка является достаточно регулярной процедурой, так как
подвижны и многочисленны условия, характеризующие состояние объекта
недвижимости в частности и рынка недвижимости в целом.
Оценка стоимости - не одномоментный акт, а длительный и сложный процесс
установления денежного эквивалента, стоимости объекта недвижимости. Она требует
высокой квалификации оценщика, понимающего главные принципы оценки, владеющего
методами и инструментарием оценочной деятельности, знающего состояние рынка недвижимости
и особенно нужного сегмента; понимания финансирования, налогообложения,
детального значения правовых особенностей сделок с недвижимостью и др. Оценщик
должен иметь лицензию. У него не должно быть имущественного или иного интереса
в отношении оцениваемого объекта. Общая схема оценки стоимости объекта
недвижимости представлена на рис. 1.1.
Стоимость недвижимости - понятие неоднозначное. Существует много
определений, отражающих разное содержание этого понятия. Все виды стоимости
недвижимости можно условно разделить на два больших подвида, связанных между
собой, но качественно и количественно не тождественных (рис. 1.2).
С точки зрения рассматриваемого здесь вопроса об оценке стоимости
наибольший интерес представляет понятие рыночной стоимости, которая в «ЕСО
2000» (Европейские стандарты оценки 2000)
|
Стоимость использования
применяется при покупке, продаже, сдаче в аренду, передаче в залог и т.д., то
есть на рынке недвижимости
|
|
Стоимость обмена выражает
ценность объекта для собственника, который не собирается его продавать
|
|
|
|
|
|
|
Подвиды
|
|
Подвиды
|
|
1) рыночная;
|
|
- инвестиционная;
|
|
2) арендная;
|
|
- балансовая;
|
|
3) залоговая;
|
|
- налогооблагаемая;
|
|
4) страховая;
|
|
- восстановительная;
|
|
5) Ликвидационная
|
|
- замещения
|
|
|
|
|
|
Рис. 1.2 Виды и подвиды стоимости недвижимости
Рыночная стоимость - это расчетная сумма, за которую был бы произведен
обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и
заинтересованным продавцом в коммерческой («на расстоянии руки») сделке после
надлежащего маркетинга, в которой стороны действовали бы, будучи хорошо
осведомленными, расчетливо и без принуждения. Близкая трактовка имеется в
законе «Об оценочной деятельности в РФ».
Из определения следует, что стоимость продажи (цена продажи) и рыночная
стоимость могут, и это бывает нередко, не совпадать. Например, у продавца нет
времени (срочная продажа) на нормальную экспозицию на рынке (цена продажи будет
занижена), объект имеет особую (субъективную) привлекательность для покупателя
(цена продажи будет завышена).
Арендная стоимость - это рыночный размер арендной платы за сдаваемую
внаем недвижимость. Залоговая стоимость определяется для целей ипотечного
кредитования на основе рыночной стоимости. Страховая стоимость определяется по
стоимости восстановления или замещения объекта, подверженного риску уничтожения
или разрушения. Ликвидационная стоимость представляет собой денежную сумму,
которую собственник может получить при вынужденной продаже объекта.
Основным подвидом стоимости использования является инвестиционная
стоимость, которая генерирует собственнику доход по определенной ставке
капитализации. Предполагается, что собственник не имеет намерения изменить
направление использования объекта, даже если существуют более эффективные.
Балансовая стоимость отражается в бухгалтерской документации и показывает
стоимость имущества за вычетом амортизации. Налогооблагаемая стоимость
исчисляется для целей налогообложения либо на базе рыночной, либо
восстановительной или инвентаризационной стоимости. Восстановительная стоимость
равна издержкам на воспроизводство точной копии объекта недвижимости. Стоимость
замещения равна издержкам на воспроизводство аналогичного объекта, но в новом
архитектурном стиле, с использованием новых материалов, прогрессивных
строительных технологий и современного оборудования.
В оценочной деятельности основным видом является стоимость обмена, а ее
главным подвидом - рыночная стоимость, т.к. на ее основе или с ее учетом
определяются арендная, страховая, залоговая, ликвидационная и другие подвиды
стоимости, которые необходимы для проведения операций на рынке недвижимости.
Стоимость в использовании с ее подвидами согласно «Европейским стандартам
оценки 2000» является расчетной, не рыночной величиной и по существу субъективной
оценкой собственника. Она необходима для сравнения с альтернативными вариантами
инвестиций, сопоставления с затратными оценками на создание аналогичных
объектов и других целей, обсуждать которые в рамках учебной программы мы не
будем.
Рыночная стоимость, как известно, определяется соотношением спроса и
предложения. Под спросом понимается то количество недвижимости данного вида,
которое участники рынка готовы приобрести по определенной цене в течение
определенного времени. Под предложением понимается количество недвижимости
определенного вида, которое выставляется на продажу или сдается в аренду по
заданной цене в течение определенного времени. Точка рыночного равновесия, в
которой совпадают спрос и предложение, определяет рыночную стоимость недвижимости
данного вида и равновесный объем. Спрос, предложение и рыночная стоимость
недвижимости зависят от многих факторов (рис. 1.3).
При оценке рыночной стоимости следует помнить, что на нее влияет и
период, в котором она рассматривается. В краткосрочном периоде на рыночную цену
влияет главным образом спрос, т.к. предложение не успевает приспособиться к
изменению спроса. В долгосрочном периоде влияние предложения усиливается, и оно
активно воздействует на рыночную стоимость. Рыночная стоимость, как показывает
опыт, заметно подвержена многочисленным, преходящим событиям. Они иногда
взаимно погашают влияние друг друга, но могут и усиливать, поэтому рыночные
цены не стабильны. Вот почему оценка недвижимости, особенно специфической или
уникальной, осложнена и требует применения разнообразных методов, результаты
которых необходимо согласовывать для получения результирующей оценки.
1.2 Принципы, этапы и процедура оценки
Принципы, связанные с объектом недвижимости, с пользователем, рыночной
средой. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости.
Оценка недвижимости всегда субъективна, даже если оценщик
профессионально грамотен и независим в сужениях. Из-за сложности процесса
оценки и необходимости учета большого числа факторов, далеко не всегда
известных, взаимодействие которых между собой и действие которых на результат
оценки лишено однозначности, выводы оценщика воспринимаются с объективной
настороженностью. Поэтому нередки споры о достоверности предложенной оценщиком
рыночной стоимости недвижимости, которые разрешаются в суде, арбитражном или
третейском.
По этой причине желательно, чтобы оценщики руководствовались
единообразными методическими правилами, учитывающими все многообразие условий,
влияющих на результат оценки, и в случае разногласий независимая сторона могла
бы пройти по всем звеньям унифицированной процедуры, обнаружить источники
возникновения «ошибок» и при необходимости откорректировать этот результат.
Мировая практика выработала унифицированный набор методических приемов и
правил - принципов оценки недвижимости,- которые принимают во внимание: 1)
объект недвижимости (принципы, связанные с объектом); 2) субъект (принципы
пользователя объектом); 3) условия рыночной среды (принципы, связанные с
рыночными обстоятельствами), а также связывающий между собой эти три типа
принципов, делающий их учет экономически целесообразным и обоснованным
четвертый принцип; 4) принцип наилучшего и наиболее эффективного использования
объекта недвижимости (рис. 1.4).
Принципы пользователя, отражают его представления об объекте недвижимости
и состоят из трех частей:
- принцип полезности, т.е. способности конкретного объекта недвижимости
удовлетворять потребности пользователя в данное время, в данном месте и в
данных условиях. Объект, не имеющий потребительской стоимости, не интересует
пользователя;
- принцип замещения устанавливает верхний предел стоимости недвижимости и
предполагает, что пользователь рассматривает все альтернативные варианты покупки
или воспроизводства недвижимости с аналогичными свойствами и выбирает вариант с
наибольшей для себя выгодой, т.е. с наименьшей стоимостью;
- принцип ожидания выражает, что полезность объекта недвижимости для
пользователя и его стоимость прямо связаны с ожидаемым потоком доходов или
выгод, ожидаемых от перепродажи.
Принципы рыночной среды определяют воздействие внешних условий на
рыночную стоимость недвижимости и состоят из cследующих позиций:
- принцип соответствия гласит, что объект недвижимости имеет стоимость,
соответствующую современным стандартам и ожиданиям. Квартира «Хрущева» стоит
меньше такой же по площади, но соответствующей современным проектам. Если
дорогой объект окажется в окружении менее престижных домов, то его рыночная
стоимость будет ниже и, наоборот, высокая стоимость окружения повышает
стоимость недоулучшенного имущества;
- принцип зависимости устанавливает влияние на стоимость недвижимости
качества его местоположения - близость к дорогам, торговым и культурным
центрам, к экономической среде и инфраструктуре. Изменения в окружающей среде
могут как повышать, так и понижать рыночную стоимость недвижимости, которая в
свою очередь влияет на стоимость близлежащих объектов;
- принцип спроса и предложения выражает зависимость стоимости
недвижимости от соотношения спроса и предложения, которые сами зависят от
многочисленных факторов (см. рис. 1.3);
- принцип конкуренции между продавцами недвижимости ведет к росту
предложения, и если спрос остается неизменным, то цены на недвижимость
снижаются, и уменьшается прибыль предпринимателей. Это должно приниматься во
внимание оценщиком;
- принцип изменения требует учета оценщиком происходящих изменений и в
объекте недвижимости (знания этапов жизненного цикла - зарождение, рост,
зрелость, упадок), и в окружающей объект среде.
К принципам, связанным с объектом недвижимости, и в первую очередь с землей,
на которой расположен объект, относятся:
- принцип остаточной продуктивности земли, который устанавливает, что
основой стоимости земли является ее остаточная продуктивность. Смысл этого
утверждения вытекает из экономического соображения, согласно которому любая
деятельность требует использования четырех факторов производства: капитала,
труда, управления и земли. Их расходование соответственно покрывается: частью
выручки от реализации (воспроизводство основных и оборотных средств),
заработной платой, прибылью и рентой. Остаточная продуктивность земли
определяется, таким образом, через доход, остающийся после оплаты капитала,
труда и управления;
- принцип вклада выражает увеличение/уменьшение стоимости недвижимости в
результате вклада в полезность и стоимость каждого фактора. Например, если
ремонт квартиры требует затрат в размере $5 тыс., а стоимость квартиры
возрастает на $ 12 тыс., то вклад ремонта равен $7 тыс. и ремонт целесообразен.
И наоборот, если после постройки бассейна в загородном доме его стоимость
возрастает на $20 тыс., а строительство бассейна обойдется в $30 тыс., то
бассейн строить не надо, его вклад в стоимость дома отрицателен;
- принцип возрастающей и убывающей отдачи утверждаем, что увеличение
инвестиций в основные факторы производства ведет к росту прибыли до
определенного предела, переход через который снижает отдачу, т.е. прирост
затрат начинает обгонять прирост дохода. Этот предел соответствует максимальной
стоимости недвижимости;
- принцип сбалансированности устанавливает, что факторы производства, или
составляющие объекта недвижимости, должны сочетаться между собой в определенной
пропорции, отклонения от которой снижают ее полезность и стоимость;
- принцип оптимального размера является разновидностью принципа сбалансированности.
Например, загородные дома площадью в 150 м2 в сложившихся
региональных рыночных условиях имеют наибольшую стоимость, если расположены на
земельных участках размером в 20 соток. Заметное и уменьшение, и увеличение
земельного участка снижает стоимость дома, т.к. не обеспечивает оптимального
землепользования;
- принцип экономического разделения прав нацеливает на разделение и
последующее соединение прав на недвижимость так, чтобы увеличить общую
стоимость недвижимости. Помимо права собственности имеется право пожизненного
наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования, право
аренды и т.д. При этом переход права собственника на имущество не является
основанием для прекращения права аренды. Если, например, продавец недвижимости желает
продать здание вместе с земельным участком, на котором оно расположено, то не
исключено, что подобная позиция не максимизирует общую ценность недвижимости.
Возможно, целесообразно разделить права и продать здание отдельно, сдав землю в
долгосрочную аренду.
При оценке стоимости имущества не обязательно учитывать все принципы
сразу. Бывает так, что часть из них выполняется автоматически, другие не имеют
отношения к данному объекту, а из оставшихся некоторые важны, а другие не
очень. Те принципы, без которых обойтись нельзя и которые должны находиться на
первом плане оценочного процесса, нужно скомбинировать таким образом, чтобы
объект недвижимости получил объективную рыночную оценку. И делается это на базе
четвертого принципа, объединяющего все предшествующие.
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта
недвижимости требует при оценке рассмотреть все возможные варианты
использования и среди них выбрать тот, который обеспечивает максимальную
стоимость недвижимости на дату оценки. Под возможными имеются в виду физически
осуществимые, юридически правомочные, финансово обеспеченные варианты, а среди
них экономически наиболее эффективный.
Знать принципы оценки и уметь применять их необходимо, чтобы не упустить
главное, принять во внимание все направления и тенденции, складывающиеся в
рыночной среде, среди объектов недвижимости и их пользователей. Однако
конкретная реализация принципов осуществляется через специальные методы оценки
стоимости недвижимости, прошедшие апробацию в результате многолетнего
применения к разным объектам недвижимости в различных обстоятельствах.
1.3 Основные методы оценки недвижимости
Сравнительный, доходный и затратный подходы к оценке стоимости
недвижимости.
Технология оценки стоимости недвижимости. Согласование различных
результатов оценки.
Варианты реализации сравнительного, доходного и затратного методов.
«Европейские стандарты оценки 2000» (ЕСО 2000) для определения стоимости
недвижимости рекомендуют использовать три основных подхода сравнительный,
доходный и затратный, в рамках которых и разработаны специальные методы «для
того, чтобы «подстроить» процедуру оценки к оценочной ситуации, виду имущества,
к имеющимся данным, к цели оценки, клиенту и т.п.».
Каждый из подходов имеет свою преимущественную область применения, но
рекомендуется использовать все три, и только в отдельных случаях, из-за
нехватки информации или других важных причин, можно ограничиться двумя.
Использование разных подходов обусловлено тем, что каждый из них
односторонен и уделяет внимание лишь факторам, ему органически присущим, тем
самым сокращая сектор обзора всей информации и порождая системную ошибку в
оценке стоимости даже при точных исходных данных и надежных расчетах. Так, в
сравнительном подходе в центре внимания находится текущая рыночная ситуация,
соотношение спроса и предложения и цены на аналогичные объекты недвижимости; в
доходном - акцент смещен в сторону перспективы использования недвижимости,
предпринимательского риска и прогноза будущего дохода; в затратном - главным
является оценка затрат на простое воспроизводство недвижимости или ее
замещение.
Сопоставление оценок, получаемых по разным методикам, улучшает понимание
оценочного процесса, делает его более прозрачным, а окончательный результат
более объективным и достоверным. «Процедура согласования» полученных разными
методами результатов не сводится к вычислению среднего арифметического, а
требует взвешивания значимости каждого подхода для конкретной ситуации, целей
оценки, вида имущества и других обстоятельств.
1.3.1 Технология оценки стоимости недвижимости
Оценка - сложный, трудоемкий и достаточно длительный процесс, состоящий
из нескольких этапов, в которых можно выделить ряд самостоятельных подэтапов.
I.
Определение проблемы:
- идентификация объекта, т.е. его наименование, инвентаризационный номер,
местоположение и другие реквизиты, физические характеристики;
- выявление предмета оценки, т.е. того, что подлежит оценке - весь
комплекс имущественных прав или их часть;
- определение даты оценки, т.к. различными будут даты осмотра, даты
судебного разбирательства по поводу разделения имущественного комплекса, или
даты осуществления продажи. Стоимость недвижимости будет разной в эти даты,
т.к. сезонные колебания стоимости могут быть значительными;
- формирование цели и функции оценки, т.е. выяснение, что мы определяем
(рыночную, инвестиционную или иную стоимость объекта) и для выполнения какой
функции (налогообложения, страхования, кредитования, продажи, аренды и т.д.);
- ознакомление заказчика с ограничивающими оценку условиями, что
необходимо для защиты интересов как заказчика, так и оценщика. Эти условия
оговаривают, какие данные о доходах, об амортизации используются, кто отвечает
за их достоверность; кто проводит юридическую экспертизу прав собственности;
как к кто обеспечивает конфиденциальность исходной и конечной информации;
подчеркивается, что оценщик отражает в отчете свою точку зрения и не несет
ответственности в отношении последующей реализации имущества и т.д.
II.
Заключение договора на оценку:
- предварительный визуальный осмотр объекта, знакомство с предысторией
развития, выпускаемой продукцией, квалификацией работников, рыночной позицией,
знакомство с администрацией и лицами, которые будут представлять заказчика;
- оценка необходимой информации и источников ее получения: управленческие
подразделения заказчика, государственные и муниципальные органы управления,
специальная справочная литература и периодические издания, коллеги-оценщики и
т.д.;
- определение группы экспертов-оценщиков, если объект большой и оценка
одним лицом невозможна. В этом случае потребуются экономисты, юристы,
технические эксперты, маркетологи, экологи и т.д.;
- составление задания на оценку, календарного плана, подготовка и
подписание договора, в котором указываются действующие стороны, предмет
договора; права, обязанности и ответственность сторон; стоимость работ, порядок
их сдачи и оплаты; особые условия на случай возникновения форс-мажорных
обстоятельств.
Следует иметь в виду, что продолжительность оценки объекта недвижимости
часто занимает 2-3 недели, но этот срок может быть сокращен в некоторых простых
или очевидных случаях, но может быть и существенно увеличен для крупных и
сложных объектов.
Оплата услуг экспертов-оценщиков может осуществляться: 1) в форме
почасовой оплаты, если, например, он защищает интересы своей стороны в суде и
оплата в этом случае не зависит от исхода судебного разбирательства; 2) в форме
фиксированной цены, обычно в процентах от балансовой стоимости недвижимости (до
10%). Размер оплаты услуг оценщика зависит от многого: сложности и дороговизны
объекта, опыта, квалификации, имиджа оценщика, финансовых возможностей
заказчика и др.
Ш. Сбор и обработка информации, применение трех подходов к оценке
IV.
Согласование результатов оценки
Результаты, полученные в трех подходах - сравнительном, доходном,
затратном, - должны быть сведены в единую величину. Обычно это делается путем
взвешивания значимости каждого подхода (в долях единицы, или в процентах) для
конечного результата и вычисления средневзвешенного значения.
Например, объект оценен путем применения трех методов в 170, 200 и 130
млн руб. Эксперты-оценщики установили удельные веса методов в 0,6, 0,3 и 0,1.
Тогда стоимость объекта, как интегральная оценка трех подходов, будет равна:
V=0,6
х170 + 0,3 х 200 + 0,1 х130 = 102 + 60 +13 = 175 млн руб.
Самым слабым местом в согласовании результатов является установление
весовых коэффициентов. Оно субъективно по своей сути и заключается в сравнении
достоинств и преимуществ каждого подхода по отношению именно к рассматриваемой
конкретной ситуации.
Значимость (удельный вес) каждого подхода определяется характером
объекта, целями и функциями оценки, имеющейся информацией. Например, если
оценивается квартира и имеется достаточно данных о рыночных продажах, то
наибольшее доверие вызовет у оценщика сравнительный подход. Если объект
недвижимости приносит стабильный доход и приобретается именно для этой цели, то
оценщик посчитает основным доходный подход. Если результаты оценки необходимы
для страхования, то лучше в качестве ведущего подхода выбрать затратный.
Точность и достоверность окончательной оценки, разумеется, во многом зависит от
квалификации и опыта экспертов-оценщиков, их объективности. Иногда согласование
в переводной литературе называют «экзаменом совести».
V.
Написание отчета
Согласно «ЕСО 2000» (стандарт 9: Представление отчета об оценке) отчет
«по своему макету и языку должен обеспечивать ясное и недвусмысленное
заключение с достаточными подробностями, для того чтобы гарантировать, что
важнейшие области охвачены и что невозможно неправильное истолкование реальной
ситуации с активом (активами)».
Более того, «оценщик должен гарантировать, что конфликта интересов не
существует, включая любую процедуру внутренней верификации, и не должен
находиться под влиянием, оказываемым его клиентом, или третьей стороной для
получения конкретного результата с точки зрения оценки или любого другого
связанного с ней совета. В надлежащих случаях оценщик должен отказаться действовать
там, где его репутация как объективного, вероятно, подвергается риску».
По требованию заказчика в отчет может быть включена основная исходная
информация, а также описание принципов, сделанных допущений, использованных
методов и суждений, которые позволили прийти к результирующему выводу.
В то же время стандартной рекомендацией в отношении публикации отчета
является следующая: «ни полностью, ни частично настоящий отчет об оценке
сертификат оценки и никакая ссылка на него не может быть включена в какой-либо
публикуемый документ, циркуляр или заявление и никаким образом не публикуется
без письменного одобрения оценщиком формы и контекста, в котором они могут
появиться».
1.3.2
Затратный метод оценки
Основывается на соображении, что затраты на восстановление замещение
оцениваемого объекта с добавленной предпринимательской прибылью за вычетом
износа и с учетом рыночной стоимости земельного участка, на котором расположена
недвижимость, являются приемлемой рыночной оценкой ее стоимости.
Основным принципом, лежащим в основе метода, является принцип замещения,
утверждающий, что типичный покупатель не станет платить за объект больше того,
во что обойдется приобретение равноценного земельного участка и возведение на
нем нужной ему недвижимости.
Достоинство метода в том, что он опирается на солидную сметно-нормативную
и методологическую базу отечественного строительства и вызывает большее доверие
заказчика, чем гипотетические умопостроения оценщика. Он является практически
единственным методом оценки при создании уникальных объектов, особенно
недоходного назначения (больницы, музеи, мемориальные комплексы и т.п.).
Недостатки в том, что он устанавливает не стоимость обмена, а стоимость
использования, игнорируя действие закона спроса и предложения. Затраты на строительство
- лишь базис рыночной цены. Например, рыночная стоимость высококлассной
гостиницы, расположенной в неудачном месте, будет ниже стоимости, определенной
затратным методом; и наоборот, рыночная стоимость удачно расположенной
автозаправочной станции может в несколько раз превышать затраты на ее
строительство.
Область применения: новое строительство, реконструкция, оценка
недвижимости для страхования, налогообложения, оценка недвижимости на
малоактивных рынках, оценка объектов специального назначения и т.д.
Источник информации: проектно-сметная документация, позволяющая оценить
себестоимость строительных работ.
Технология оценки состоит из пяти этапов.
1-й: Оценка стоимости земельного участка.
2-й: Оценка восстановительной стоимости / стоимости замещения объекта.
3-й: Оценка всех видов износа - физического, функционального, внешнего.
4-й: Оценка остаточной стоимости: результат этапа 2 минус результат этапа
3.
5-й: Оценка стоимости объекта недвижимости - складываются результаты
этапов 1 и 4.
На практике применяется несколько вариантов затратного метода оценки:
метод сравнительной единицы (метод удельной стоимости), поэлементный,
индексный, сметный. Дадим краткую характеристику каждого.
Метод сравнительной единицы. Это наиболее простой метод расчета, который
заключается в умножении стоимости выбранной единицы (м2, м3
и др.) на количество единиц оцениваемого объекта. Следует отметить, что не
всегда можно отыскать на рынке стоимость выбранной единицы путем подбора
аналогичного объекта. Тогда информацию, хотя она менее точна, можно получить в
Центральном научно-исследовательском институте экономики и управления
строительством (ЦНИИЭУС), который разрабатывает удельные показатели стоимости
на потребительскую единицу строительной продукции по различным типам зданий и
сооружений.
1.3.3
Сравнительный метод оценки
Именно такое название рекомендует ЕСО 2000, а не распространенное
название «метод сравнения продаж», поскольку этот метод используется «как для
оценок капитала, так и оценок сумм арендной платы».
Главные принципы, лежащие в основе метода: спрос и предложение,
зависимость, пропорциональность и замещение. Последний предопределяет поведение
«нормального» покупателя - не приобретать недвижимость, если ее стоимость
превышает стоимость проданных аналогичных объектов с той же степенью
полезности.
Достоинства метода: простой и наглядный, т.к. основан на очевидных
сравнениях; допускает корректировки по отличающимся признакам; дает
статистически обоснованные оценки.
Недостатки метода: требует большого объема достоверной информации, что
возможно лишь на массовых рынках недвижимости; при большом числе корректирующих
поправок достоверность оценки снижается; использует информацию о прошлых
событиях на рынке недвижимости и не учитывает ожидания.
Область применения: рынок жилья, рынок объектов для малого бизнеса,
некоторые сегменты рынка земельных участков (в черте города, садовые участки
под коттеджи).
Источники информации: периодические издания по недвижимости, данные
информационных служб риелторских фирм, данные регистрационных служб, страховых
компаний, личные архивы оценщика и т.д.
Технология оценки:
- изучение нужного сегмента рынка и выбор объектов недвижимости
аналогичных оцениваемому;
- сбор и проверка достоверности информации по каждому выбранному объекту;
__ выбор необходимых единиц сравнения и проведение сравнительного анализа
по каждой единице;
__ проведение корректировки цен по каждому объекту на основании
установленных отличий по сравнительным единицам между выбранными единицами и
оцениваемым объектом;
__ согласование скорректированных цен и определение стоимости
оцениваемого объекта.
1.3.4
Доходный метод оценки
Этот метод оценки базируется на постоянно повторяющихся наблюдениях - чем
выше доход, который приносит недвижимость, тем дороже она стоит.
Основные принципы, лежащие в основе метода: полезность, спрос и
предложение, замещение и ожидание. Последний является ведущим, т.к.
предполагает, что текущая (сегодняшняя) оценка стоимости является функцией
будущих (ожидаемых) выгод, которые дает эксплуатация и/или продажа/перепродажа
недвижимости.
Достоинство: прямо связан с основным мотивом предпринимательской
деятельности и, следовательно, можно использовать обычный инструментарий оценки
доходности капитала и целесообразности инвестирования.
Недостаток: неопределенность результата оценки, вытекающая из
предпринимательского риска в результате прогнозирования количества и
продолжительности получаемых доходов от недвижимости. Прогнозы являются
результатом суждений оценщика и привлекаемых им экспертов на основе имеющейся
информации о состоянии рынка, тенденций развития, подсказываемых экономической
теорией, и интуиции.
Область применения: самая широкая, т.к. доход может иметь форму аренды,
дивидендов, прибыли, земельной ренты, быть результатом продажи. Важно лишь,
чтобы доход был продуктом оцениваемого актива - недвижимости.
Источники информации: отчет о прибылях и убытках, бухгалтерский баланс, а
также результаты личных переговоров оценщика с собственниками и арендаторами,
изучение коммунальных счетов, налоговых платежей, переоценок недвижимости,
страховых полисов и другого, что позволит составить корректные прогнозные
оценки по доходным и расходным статьям использования недвижимости.
Метод дисконтирования денежных потоков (ДДП) уточняет метод прямой
капитализации, который является его частным случаем. Он позволяет учесть
изменение величины денежных потоков, доходности и ограниченности срока службы.
По экономическому содержанию оценка недвижимости методом ДДП является чистым
дисконтированным доходом (ЧДД) от генерируемых ею денежных доходов.
Метод ДДП значительно точнее метода ПКД, но требует больших объемов
информации и большей квалификации оценщика, т.к. следует учесть развитие
экономической ситуации: инфляцию, положение на рынках, условия кредитования,
изменения в структуре цен, в налогообложении и т.п. Покажем на примере
использование метода ДДП.
Глава 2. Сведения об объекте оценки
2.1 Краткая
характеристика объекта оценки
Оценке подлежит объект недвижимости, представляющий собой нежилое здание
общей площадью 5 674,7 м2 и земельный участок общей площадью 1 647 м2,
расположенный по адресу: г. Москва, ул. М. Дмитровка, д. 10.
Оцениваемое здание представляет собой отдельностоящее 4-х этажное офисное
здание с подвалом, используемым в качестве подземной автостоянки.
Наземные этажи включают в себя офисные помещения, санузлы и лестничные
клетки, связанные между собой коридорами. Офисные помещения имеют кабинетную
планировку.
Краткая характеристика объекта оценки представлена в таблице ниже.
Таблица 1. Краткая характеристика объекта оценки
|
Объект недвижимости
|
|
Адрес объектов недвижимости
|
г. Москва, ЦАО, р-н
Тверской, м. Пушкинская, м. Тверская, м. Чеховская, ул. Малая Дмитровка, д.
10, 1-я линия домов
|
|
Вид права
|
Собственность
|
|
Ограничения права
|
Доверительное управление
|
|
Собственник
|
Собственники объекта
недвижимости устанавливаются на основании данных лицевых счетов владельцев
инвестиционных паев в реестре владельцев инвестиционных паев и счетов депо
владельцев инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда
недвижимости «Монолит» под управлением ООО «ТРИНФИКО Пропети Менеджмент»
|
|
Свидетельство о
государственной регистрации права
|
77 АГ 659517 от 10.07.2006
г.
|
|
Первоначальная балансовая
стоимость, руб.
|
284 745 762,73
|
|
Остаточная балансовая
стоимость по состоянию на 05.05.2008 г., руб.
|
Нет данных
|
|
Основные параметры здания
|
|
Функциональное назначение
|
Офисное
|
|
Тип здания
|
Отдельностоящее
|
|
Год постройки
|
Н/д (в 1996 г.
переоборудовано, реконструировано)
|
|
Общая площадь, м2
|
5 674,7
|
|
Нежилая площадь, м2
|
5 674,7
|
|
Площадь застройки, м2
|
1 330,0
|
|
Площадь подвала, м2
|
1 303,4
|
|
Этажность
|
4
|
|
Подземная этажность
|
Подвал - автостоянка
|
|
Кол-во машиномест на
подземной автостоянке
|
20
|
|
Строительный объем здания,
м3
|
19 689,0
|
|
Основные конструктивные
элементы
|
Фундамент - монолит,
материал крыши - металлическая, наружные и внутренние капитальные стены -
кирпич, чердачные перекрытия - деревянные стропила, междуэтажные перекрытия -
монолитные ж/б, полы - мрамор, гранит, ламинат, керамическая плитка, в
подвале - бетон
|
|
Инженерное оборудование и
благоустройства
|
Водопровод, канализация,
электроосвещение, центральное отопление, система приточной вентиляции,
кондиционирование, четыре лифта, ЛВС, IP-телефония,
ОПС, СКД и пр.
|
|
Текущее использование
|
Офисные помещения
|
|
Состояние
|
В помещениях выполнен
ремонт с применением современных отделочных материалов
|
|
Основные параметры
земельного участка
|
|
Площадь земельного участка,
м2
|
1 647,0
|
|
Вид права
|
Долгосрочная аренда
|
|
Правоустанавливающие
документы
|
Договор долгосрочной аренды
земельного участка №М-01-027899 от 15.12.2004 г., дополнительное соглашение
к договору аренды земельного участка от 15.12.2004 г. № М-01-027899 №
М-01-027899 от 29.12.2006 г.
|
|
Кадастровый номер
|
770101097028
|
|
Срок действия договора
|
10.06.2029 г.
|
2.2
Оцениваемые права
Оценивается право собственности. Согласно ст. 209 ГК РФ «Содержание права
собственности», «…собственнику принадлежат права владения, пользования и
распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению
совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не
противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые
законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в
собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права
владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и
обременять его другими способами, распоряжаться им иным способом».
Согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 77 АГ
№659517 от 10.07.2006 г., собственники объекта недвижимости и данные о нем,
предусмотренные Федеральным законом №122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», устанавливаются на основании
данных лицевых счетов владельцев инвестиционных паев в реестре владельцев
инвестиционных паев и счетов депо владельцев инвестиционных паев Закрытого
паевого инвестиционного фонда недвижимости «Монолит» под управлением ООО
«ТРИНФИКО Пропети Менеджмент»
Кроме того, оценивается право долгосрочной аренды (на 25 лет) земельного
участка площадью 1 647 м2, расположенного по адресу: г. Москва, ул.
Малая Дмитровка, вл. 10.
2.3
Обременения оцениваемых прав
В рамках настоящего Отчета под обременением понимается ограничение права
собственности и других вещных прав на объект правами других лиц (например,
залог, аренда, арест, сервитут и др.). Различают обременения в силу закона и
обременения в силу договора.
Обременение прав на оцениваемое имущество исследуется с точки зрения
того, как может повлиять наличие обременения на экономические интересы
существующего владельца имущества и ожидания предполагаемого инвестора.
В соответствии с предоставленным свидетельством о государственной
регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним (см. Приложение к
настоящему Отчету) зарегистрировано ограничение (обременение) права -
доверительное управление.
Доверительное управление - это ситуация, в которой владелец имущества
(Доверитель) передает право распоряжения своим имуществом другому лицу
(Управляющему). При этом соблюдаются следующие условия:
1
передается только
право распоряжения имущества. Собственником имущества остается его владелец.
2
управляющий
обязан управлять имуществом в интересах владельца.
3
права и
обязанности сторон закрепляются договором.
Исходя из того, что Управляющая компания (ООО «ТРИНФИКО Пропети
Менеджмент») обязана управлять имуществом в интересах владельца (Доверителя),
то, наличие данного обременения на экономические интересы существующего
владельца имущества и ожидания предполагаемого инвестора не влияет.
2.4 Краткая
характеристика местоположения объекта
Оцениваемый объект недвижимости расположен в Центральном административном
округе г. Москвы в Тверском районе по адресу: ул. М. Дмитровка, д. 10.
Город Москва территориально делится на 10 административных округов и 123
района. Схема деления г. Москвы на административные округа приведена
на рисунке ниже.
Рисунок 2.1. Деление г. Москвы на административные округа
Характеристика ЦАО г. Москвы
Площадь Центрального административного округа составляет 66,2 км2,
или 6,1% территории г. Москвы. Здесь проживает приблизительно 7% населения
города. Округ разделен на 11 городских районов: Арбат, Басманный,
Замоскворечье, Красносельский, Мещанский, Пресненский, Таганский, Тверской,
Хамовники, Якиманка, Китай-город Наиболее густонаселенные районы - Арбат,
Якиманка, Басманный. Плотность населения в них в пределах 20-60 тыс. человек на
1 км2. Общая плотность населения округа составляет 8,7 тыс. человек
на 1 км2.
Население Центрального округа неравномерно распределено по территории. В
пределах Садового кольца проживает не более 30% населения. Наиболее
густонаселенными являются кварталы Арбата, Якиманки, Басманного, где
многоэтажная жилая застройка внедрилась в исторические кварталы. Здесь
плотность населения находится в пределах 20-60 тыс. человек на 1 км2.
В Мещанском плотность населения наименьшая (2-5 тыс.человек на 1 км2),
в остальных районах она находится на среднем уровне (10 тыс.человек на 1 км2).
Экологическая ситуация в округе, по оценкам экспертов, является
неблагоприятной, а в отдельных районах крайне неблагоприятной. Сложная экологическая
ситуация в округе обусловлена работой большого числа промышленных предприятий,
но особенно сильно воздействие автомобильного транспорта. Именно эта часть
города (со старой сетью узких улиц, наиболее ярко выраженной
радиально-кольцевой планировкой) оказалась наименее приспособленной к резкому
росту числа автомобилей
Сильное влияние автомобильного транспорта усугубляется особенностями
застройки и планировки. В Центральном округе много узких, плохо проветриваемых
улиц. Во дворах домов также происходит накопление выбросов автомашин. Высокая
интенсивность движения автотранспорта и густота дорожной сети создают высокое
шумовое загрязнение.
На территории округа расположены такие особо ценные объекты национального
наследия России, как: Московский Кремль, Государственный Академический Большой
театр России, Государственный Академический Малый театр, Московская
Государственная консерватория им. П.И. Чайковского, Российская Государственная
библиотека, Российская академия художеств, Московский государственный университет
им. М.В. Ломоносова, Государственный Исторический музей, Государственный музей
изобразительных искусств им. А.С. Пушкина, Всероссийское музейное объединение
«Государственная Третьяковская галерея», Центральный музей древнерусской
культуры и искусства им. Андрея Рублёва, Государственный музей Востока,
Государственный политехнический музей и многие другие.
По данным префектуры, на территории ЦАО осуществляют свою деятельность
444 тыс. организаций различных форм собственности (33% от общей численности
предприятий по г. Москве), из них 430 тыс. - предприятия малого бизнеса и
общественные организации.
ЦАО - деловой центр не только Москвы, но и России. Сосредоточие
банковских учреждений, коммерческих и торговых организаций объясняется не
только престижем, но и хорошей обеспеченностью округа общественным транспортом.
Вместе с тем, проходящие по территории ЦАО транспортные магистрали играют
роль важнейших коммуникационных каналов Москвы. Прежде всего это Тверская и 1-я
Тверская-Ямская ул., Охотный ряд, Новый Арбат, а также Новослободская ул.,
часть Комсомольского и Ленинского просп., Бульварное и Садовое кольцо. Кроме
того, здесь располагаются шесть из девяти московских железнодорожных вокзалов:
Ярославский, Ленинградский, Казанский, Курский, Белорусский и Павелецкий.
Краткая характеристика Тверского района г. Москвы
Тверской район, образован на основании территориально-административного
деления столицы в сентябре 1991 г. на базе Свердловского и Фрунзенского
районов.
Тверской район - часть исторического центра Москвы, сложнейший
градостроительный и социальный организм, находящийся в процессе непрерывного
эволюционного развития. Территория района представляет собой уникальную
архитектурную и культурную зону.
На его территории находятся предприятия с существенным промышленным и
научным потенциалом, развитая сеть культурно-просветительских и торгово-бытовых
объектов, вследствие чего численность работающих значительно превышает число
жителей.
На приведенных ниже картах отмечено местоположение объекта оценки.
Рис.2.2 Местоположение объекта оценки на карте г.Москвы
Рис.
2.3 Уточненное расположение объекта оценки на карте г. Москвы
Рис.2.4
Локальное расположение объекта оценки на карте г. Москвы
Рис 2.5 Расположение объекта оценки на схеме метрополитена
2.5 Краткий
обзор рынка офисной недвижимости в г. Москве
.5.1.
Классификация офисной недвижимости
В соответствии с принятой и адаптированной для Московского рынка
недвижимости классификацией офисные здания подразделяются на четыре категории:
«A», «B», «C» и «D». Категории «A» и «B» в свою очередь подразделяются на «A1»,
«A2», «A3» и «B1», «B2» соответственно. Местоположение здания в данной
классификации не учитывается. Процесс присвоения зданию того или иного класса
требует тщательного анализа всех его параметров и характеристик. Границы между
классами в некоторых случаях довольно размыты. Одно и то же здание может быть классифицировано
по-разному по мере его износа и в силу появления на рынке более современных
зданий.
1. Данная классификация применима только к современным существующим
качественным зданиям (класса «А», «В+», «В-«)
2. Здание класса «А», «В+» или «В-» должно отвечать всем
соответствующим критериям (при этом допускается несоблюдение одного
обязательного и четырех факультативных критериев). Все здания, которые не
отвечают указанным выше параметрам, классифицируются как здание класса «С» и
ниже.
Таблица 2. Классификация офисных зданий
|
Класс А
|
Класс В+
|
Класс В-
|
|
1. ИНЖЕНЕРНЫЕ СИСТЕМЫ
ЗДАНИЯ
|
|
1.1. Центральная система
управления зданием
|
|
обязательный
|
факультативный
|
не применим
|
|
1.2. Систем отопления,
вентиляции, кондиционирования и увлажнения воздуха
|
|
Система отопления,
вентиляции, кондиционирования и увлажнения воздуха, позволяющая регулировать
температуру в отдельном офисном блоке
|
Система отопления,
вентиляции, кондиционирования и увлажнения воздуха
|
|
обязательный
|
обязательный
|
факультативный
|
|
1.3.Возможности системы отопления,
вентиляции и кондиционирования воздуха
|
|
Способность системы
обеспечивать 24-х часовое охлаждение серверных, поддерживать среднюю
температуру в офисах в диапазоне 22-23о С +/-1о С,
осуществлять воздухообмен из расчета 60 м3 в час на 10 м2
арендуемой офисной площади в соответствии с предполагаемой заполняемостью
здания
|
|
обязательный
|
рекомендация
|
не применим
|
|
1.4. Современная система
пожарной безопасности
|
|
обязательный
|
обязательный
|
обязательный
|
|
1.5. Лифты
|
|
Современные
высококачественные скоростные лифты ведущих международных марок
|
Современные лифты для
зданий высотой 3 и более этажей
|
|
обязательный
|
обязательный
|
обязательный
|
|
1.6. Максимальный период
ожидания лифта не более 30 секунд
|
|
факультативный
|
не применим
|
не применим
|
|
1.7. Электроснабжение
|
|
Два независимых источника
электроснабжения с автоматическим переключением или наличие дизельного
генератора для обеспечения электроэнергией при перебоях с электроснабжением
(мощность электроснабжения для арендаторов при единовременной нагрузке на 1 м2
полезной площади должна быть минимум 70 В. Источник бесперебойного питания
для аварийного электроснабжения
|
|
обязательный
|
факультативный
|
факультативный
|
|
1.8. Система безопасности
|
|
Современные системы
безопасности и контроля доступа в здание (система видеонаблюдения для всех
входных групп, включая парковку, система электронных пропусков,
круглосуточная охрана здания)
|
Система видеонаблюдения для
всех входных групп, круглосуточная охрана здания
|
|
обязательный
|
обязательный
|
обязательный
|
|
2. КОНСТРУКТИВНЫЕ
ОСОБЕННОСТИ ЗДАНИЯ
|
|
2.1. Высота потолка «в
чистоте» 2,7-2,8 м и выше
|
|
обязательный
|
факультативный
|
факультативный
|
|
2.2. Планировка
|
|
Открытая эффективная
планировка этажа. Конструкция с несущими колоннами, шаг колонн не менее 6х6 м
|
Открытая эффективная
планировка всей или половины арендуемой площади здания
|
|
обязательный
|
обязательный
|
факультативный
|
|
Рекомендация: Расстояние от
окно до колонн не менее 4 м не менее чем на 90% полезной площади. Площадь
этажа не менее 1 000 м2 с шагом колонн 8х8 или 9х9 считается более
эффективной
|
|
|
|
2.3. Глубина этажа
|
|
Глубина этажа от окна до
окна не более 18-20 м. Глубина этажа от кона до «ядра» не более 9-10 м, для
зданий неправильной формы и зданий с атриумами - не более 12 м
|
|
факультативный
|
факультативный
|
факультативный
|
|
2.4. Коэффициент потерь.
Коэффициент потерь не более 12%
|
|
обязательный
|
факультативный
|
факультативный
|
|
 Площади считаются в соответствии со стандартами
BOMA
|
|
2.5. Допустимая нагрузка на
межэтажные перекрытия: 400 кг/м2 и более
|
|
обязательный
|
факультативный
|
факультативный
|
|
2.6. Отделка площадей
общего пользования и фасада
|
|
Высококачественные
материалы, использованные при отделке помещений общего пользования и фасада
|
Качественные материалы,
использованные при отделке помещений общего пользования и фасада
|
|
обязательный
|
обязательный
|
обязательный
|
|
2.7. Фальшпол
|
|
Здание спроектировано с
учетом возможности установки полноценного фальшпола
|
|
обязательный*
|
не применим
|
не применим
|
|
* Данное требование
является факультативным для зданий, построенных до 2005 г.
|
|
|
|
2.8. Освещение и
расположение окон
|
|
Современное
высококачественное остекление, обеспечивающее достаточное естественное
освещение. Рациональное расположение окон
|
факультативный
|
факультативный
|
|
3. МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ
|
|
3.1. Местоположение
|
|
Хорошее расположение
здания, отсутствие рядом объектов, которые могут оказывать негативное влияние
на его имидж (например, функционирующие индустриальные объекты, кладбища,
свалки, тюрьмы и прочее)
|
|
обязательный
|
факультативный
|
не применим
|
|
3.2. Транспортная
доступность
|
|
Удобный подъезд и
транспортное сообщение, т.е. местоположение здания в 10-15 минутах ходьбы от
ближайшей станции метро или должным образом организованный автобус,
курсирующий между зданием и станцией метро
|
|
обязательный
|
факультативный
|
факультативный
|
|
4. ПАРКОВКА
|
|
4.1. Описание парковки
|
|
Подземная парковка или
крытая многоуровневая наземная парковка с крытым переходом к зданию. Наземная
гостевая парковка
|
Организованная охраняемая
парковка
|
|
Рекомендация: Удобный въезд
на территорию парковки
|
Рекомендация: Подземная
парковка для вновь построенных зданий
|
|
обязательный
|
обязательный
|
обязательный
|
|
4.2. Обеспеченность
парковочными местами
|
|
Обеспеченность парковочными
местами: 1) внутри Садового кольца - не менее, чем 1 место на 100 м2
арендуемой площади (1/100); 2) между Садовым кольцом и ТТК - не менее, чем
1/80; 3) между ТТК и 10 км до МКАД - не мене, чем 1/60; 4) ладе в сторону
области = 1/30 - 1/40 и более
|
|
факультативный
|
факультативный
|
факультативный
|
|
5. СОБСТВЕННОСТЬ
|
|
5.1. Здание принадлежит
одному владельцу (здание не распродано отдельными этажами или блоками
различным владельцам)
|
|
обязательный
|
не применим
|
не применим
|
|
5.2. Прозрачная структура
собственности
|
|
факультативный
|
факультативный
|
факультативный
|
|
6. УПРАВЛЕНИЕ ЗДАНИЕМ И
УСЛУГИ ДЛЯ АРЕНДАТОРОВ
|
|
6.1. Управление зданием
|
|
Управление зданием
осуществляется профессиональной компанией, управляющей не менее 5 офисными
зданиями (не менее 5 000 м²
каждое) или обладающей соответствующим международным опытом
|
Должным образом
организованное управление зданием
|
|
обязательный
|
обязательный
|
обязательный
|
|
6.2. Телекоммуникационные
провайдеры
|
|
Не менее 2-х независимых
качественных провайдеров телекоммуникационных услуг в здании
|
|
обязательный
|
обязательный
|
факультативный
|
|
6.3. Входная группа
|
|
Эффективно организованная
зона ресепшн, соответствующая размерам здания и обеспечивающая удобный доступ
|
|
факультативный
|
факультативный
|
не применим
|
|
6.4. Услуги для арендаторов
|
|
Профессионально
организованный кафетерий для сотрудников, соответствующий размерам здания и
количеству работающих в нем сотрудников, наличие не менее двух других услуг
(банкомат, газетный киоск, химчистка, магазины и прочее) с учетом
инфраструктуры в непосредственной близости от здания
|
Кафетерий для сотрудников и
другие услуги в здании (банкомат, газетный киоск, химчистка, магазины и
прочее) с учетом инфраструктуры в непосредственной близости от здания
|
|
обязательный
|
обязательный
|
обязательный
|
В соответствии с вышеприведенной таблицей, объект оценки относится к
офисным помещениям класса «А».
.5.2 Прогноз
основных макроэкономических показателей
Разработка прогноза социально-экономического развития и параметров
прогноза на период до 2009 г. проведена по двум основным вариантам 1 и 2,
основывающимся на гипотезе о единых ценах на нефть. В обоих вариантах
предусмотрена реализация комплекса мер, содержащихся в среднесрочной программе
Правительства Российской Федерации и системе национальных проектов. Различия по
вариантам объясняются, прежде всего, изменением динамики конкурентоспособности
российского бизнеса, а также масштабами и интенсивностью реализации
правительственного пакета мер и инвестиционных проектов, направленных на
ускорение экономического роста. Уровень цен на нефть Urals, заложенных при
расчете основных вариантов прогноза, составляет 61 долл. США - в 2007 г. со
снижением до 54 и 48 долл. США за баррель в 2008-2009 гг.
Вариант 1 (инерционный) отражает развитие российской экономики в условиях
стабилизации объемов экспорта углеводородов при продолжающемся ухудшении
ценовой конкурентоспособности отечественной продукции и замещении ее импортной.
Темпы роста ВВП в условиях данного варианта снижаются с 6,6% в 2007 г. до
4,8-5,0% в 2008-2009 гг.
Вариант 2 (умеренно оптимистичный) ориентируется на относительное
улучшение конкурентоспособности российского бизнеса и активизацию структурных
сдвигов за счет реализации комплекса мер по ускорению экономического роста. При
такой же, как и в первом варианте, конъюнктуре на мировых рынках
энергоносителей темпы роста ВВП составят в 2007-2009 гг. 5,8-6,0%.
Период 2007-2009 гг. является переходным в развитии российской экономики.
Активизируется перестройка факторов экономического роста, сопровождаемая
структурными сдвигами. В таких условиях темпы роста экономики могут упасть до
4,8-5,0% в 2008-2009 гг., что отражено в первом варианте прогноза. Для
преодоления этой тенденции необходимо, чтобы набрали силу новые факторы роста,
связанные с диверсификацией экономики, повышением нормы накопления и уровня
инновационной активности. Для выхода к 2009 г. на параметры роста не ниже 5,9%,
необходимо повышение вклада инновационной компоненты развития до уровня не менее
0,9-1 процентных пункта роста ВВП (против 0,6 процентных пункта в 2005 г.), а
инвестиционного фактора роста - до 2,2 процентных пункта ВВП.
Таблица 3. Основные показатели развития экономики в 2005-2009 гг. (в % к
соответствующему периоду предыдущего года)
|
Показатель
|
Прогноз (2
вариант)
|
|
2005 г.
|
2006 г. (I-II
кв.)
|
2006 г. (оценка)
|
2007 г.
|
2008 г.
|
2009 г.
|
|
Индекс потребительских цен,
декабрь к декабрю, %
|
110,9
|
106,2
|
109,0
|
106,5-108,0
|
104,5-106,0
|
104,0-105,5
|
|
ВВП, %
|
106,4
|
106,3
|
106,6
|
106,0
|
105,8
|
105,9
|
|
Производство
продукции промышленности, %
|
104,0
|
104,4
|
104,7
|
104,2
|
104,5
|
104,7
|
|
Производство
продукции сельского хозяйства, %
|
102,0
|
101,4
|
101,5
|
103,2
|
103,3
|
103,4
|
|
Инвестиции в
основной капитал, %
|
110,7
|
110,8
|
111,0
|
110,4
|
109,7
|
109,8
|
|
Реальные располагаемые
денежные доходы населения, %
|
109,3
|
111,4
|
112,5
|
110,2
|
108,9
|
108,2
|
|
Реальная
заработная плата, %
|
112,6
|
112,3
|
112,6
|
111,0
|
108,6
|
107,4
|
|
Оборот розничной
торговли, %
|
112,8
|
111,3
|
112,1
|
110,5
|
109,5
|
108,5
|
|
Экспорт товаров, млрд.
долл. США
|
243,6
|
144,5
|
311,2
|
315,5
|
294,0
|
280,5
|
|
Импорт товаров, млрд. долл.
США
|
125,3
|
69,4
|
160,2
|
194,8
|
228,2
|
264,2
|
.5.3
Инвестиционная привлекательность российского рынка
На протяжении последних шести лет объем инвестиций в московский рынок
коммерческой недвижимости неуклонно увеличивался. Стабильное развитие рынка
обусловливает его привлекательность для российского и иностранного капитала. На
рынок выходят новые международные инвесторы и девелоперы, а среди российских
игроков рынка коммерческой недвижимости наиболее заметной группой остаются
финансово-промышленные холдинги, для которых недвижимость является непрофильным
активом.
В инвестиционные активы сектора коммерческой недвижимости продолжают
вкладывать средства как российские, так и иностранные инвесторы. Причем
повышенная активность отмечается не только в офисном и торговом сегментах
рынка, но и в складском.
Стабилизация рынка приводит к постепенному снижению ставки капитализации,
которая уже находится на уровне 12-14%. Как и ранее, более широкому развитию
рынка инвестиционных продаж препятствует дефицит качественных проектов
институционального уровня, а также сохраняющиеся политические риски.
Продолжается тенденция роста инвестиций в девелопмент. Среди крупных
проектов можно выделить масштабную реконструкцию площади Тверской Заставы. На
площади построена новая транспортная развязка и подземный торговый центр, а
рядом разместились гостиничные и офисные здания.
Все больше компаний, специализирующихся на девелопменте жилой
недвижимости, обращаются к коммерческому сектору. Например, в планы холдинга
«Интеко» входит строительство значительных объемов офисной и гостиничной
недвижимости. Одной из вероятных причин диверсификации бизнеса является
неудовлетворенный спрос на офисные и гостиничные площади.
Ряд иностранных институциональных инвесторов объявили о своих
инвестиционных планах на российском рынке коммерческой недвижимости. В
частности, поиском объектов соответствующего уровня заняты компании «GE
Capital», «AIG Global Real Estate Investment», «Европейский Банк Реконструкции
и Развития» (ЕБРР) и «JER Partners».
Продолжает развиваться российский рынок коллективных инвестиций в
недвижимость. Данный вид привлечения средств осваивают даже такие крупные
компании, как «Mirax Group», которая возвела многофункциональный комплекс
«Башня Федерация» в рамках ММДЦ «Москва-Сити». Для финансирования этого, а
также других проектов компании были созданы два закрытых паевых инвестиционных
фонда с порогом инвестиций, доступным для частного инвестора. Ожидается рост
числа закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости, а также значительное
увеличение объема средств, аккумулированных под их управлением.
Долгое время основным привлекательным для инвестиций регионом России
считалась Москва. Однако в последние годы по мере роста конкурентной среды
доходность инвестиций в г. Москве снижается. В то же время растет
инвестиционная привлекательность регионов. Доходы населения (а значит и
платежеспособность) растут во всей России - только за последний год прирост
составил от 10% до 25% по различным регионам. Как следствие этого растет
товарооборот. Интересно, что г. Москва уже не является лидером по динамике
роста этих двух показателей.
Непрозрачность региональных рынков серьезно уменьшает их инвестиционную
привлекательность. Если говорить о недвижимости, то в настоящее время в
регионах практически отсутствуют регулярные исследования этого рынка,
информация противоречива, объемы рынка, заявленные различными источниками,
различаются в разы. На фоне этого достаточно изученный рынок недвижимости г.
Санкт-Петербурга с его высокой доходностью представляет наибольший интерес для
инвесторов.
В настоящее время по доходности рынок недвижимости Петербурга опережает
рынки не только Европы, но и г. Москвы. Например, доходность недвижимости в г.
Лондоне находится на уровне 5%, в г. Варшаве 8%, в г. Москве составляет 13-14%,
а в Петербурге - 17-20%.
В силу высокого уровня доходности этого бизнеса продолжается интенсивный
рост инвестиций в него, соответственно продолжается рост объемов вводимых в
эксплуатацию помещений различного коммерческого назначения.
.5.4 Обзор
рынка офисной недвижимости г. Москвы
Рынок офисов г. Москвы находится на пике своего развития. Москва -
экономический и финансовый центр Российской Федерации. Здесь зарегистрировано
50% российских финансовых организаций и сосредоточены 84% активов банковского
сектора. Штаб-квартиры крупнейших российских корпораций, головные
представительства транснациональных компаний, федеральные и региональные органы
власти расположены в г. Москве. Более трети занятого населения г. Москвы (2,5-3,0
млн. человек) является офисными работникам.
Общий объем офисных площадей всех типов оценивается в размере 30 млн. м2.
Большая часть обращающихся на рынке офисных площадей относится к классу «С»
(7,5-8,0 млн. м2). Площадь офисов класса «А» и «В» достигла 5,4 млн.
м2.
Было введено в эксплуатацию 420 000 м2 офисных площадей класса
«А» и «В». В том числе введенная в эксплуатацию площадь бизнес-центров класса
«А» составила 159 тыс. м2.
Некоторые введенные бизнес-центры представлены в следующей таблице:
Таблица 4. Некоторые введенные бизнес-центры
|
№
|
Название
|
Адрес
|
Класс
|
Арендуемая площадь, м2
|
|
1
|
Аврора Бизнес-Парк - II
|
Садовническая ул., 82/2,
стр. 2
|
А
|
40 100
|
|
2
|
Крымский мост
|
Турчанинов пер.
|
B
|
5 559
|
|
3
|
Вавилов Тауэр
|
Вавилова ул, 24
|
А
|
19 000
|
|
4
|
Волна
|
Пр. Академика Сахарова, 8
|
А
|
15 300
|
|
5
|
Северное Сияние
|
ул. Правды, 26
|
А
|
28 385
|
|
6
|
Бородино
|
Русаковская ул., 13, стр. 1
|
А
|
29 394
|
|
7
|
Union Center II
|
Рязанский пр-кт, 24, стр. 1
|
В
|
8 100
|
|
8
|
Альянс
|
Электрозаводская ул., 33
|
В
|
6 800
|
|
9
|
Тургеневский
|
Тургеневская пл., 2/4, стр.
1
|
А
|
8 800
|
|
10
|
Gorky Park Tower
|
Ленинский пр., 15
|
А
|
26 000
|
|
11
|
Красная Пресня
|
ул. Красная Пресня, 24
|
А
|
12 840
|
|
12
|
н/д
|
8-я ул. Текстильщиков, 11,
стр.2
|
В
|
8 800
|
|
13
|
н/д
|
Карамышевский пр., 6
|
А
|
9 250
|
|
14
|
н/д
|
Луков пер., 2, стр.1
|
В
|
6 000
|
|
15
|
н/д
|
ул. Правды, 8, кор.1
|
В
|
10 100
|
|
16
|
н/д
|
ул. Ефремова, 12, стр.2
|
В
|
5 900
|
|
17
|
Сапфир
|
ул. Щербаковская, д. 53
|
В
|
15 000
|
|
18
|
River Plaza
|
Варшавское шоссе, д. 35
|
В
|
11 000
|
|
19
|
Новосущевский
|
ул. Новосущевская, 13
|
А
|
27 033
|
По объему офисных площадей г. Москвы традиционно лидирует ЦАО, лидерство
которого особенно заметно в сегменте офисов международного класса.
Следует отметить, существенный рост доли западных округов (ЮЗАО, ЗАО,
СЗАО) в объемах нового строительства офисных площадей.
2.5.5
Вакантные площади, арендные ставки
Продолжилась тенденция к понижению уровня вакантных площадей. Для класса
«А» доля свободных помещений составляла 2,5%, а для класса «В» - 3,6%.
Снижение доли вакантных площадей вызвало рост арендных ставок. Средний
уровень арендных ставок на офисные помещения вырос за 9 месяцев 2008 г. на
5-7%.
При этом максимальные ставки аренды на лучшие помещения, расположенные в
центре города, выросли более существенно, достигнув диапазона в 900-1 100 долл.
США/м2/год.
Арендные ставки на автономные офисы (встроено-пристроенные помещения)
выросли на 12,6%, достигнув диапазона 410-450 долл. США/м2/год.
2.5.6
Инвестиционные аспекты
Ситуация на рынке купли-продажи офисных площадей во многом объяснялась
избытком денежной ликвидности в стране, которое ищет себе новое применение.
Поскольку список инвестиционных возможностей расширяется очень медленно, рост
спроса на объекты инвестирования привел к существенному повышению цен,
запрашиваемых собственниками объектов. Рост цен продаж офисной недвижимости
составил около 40-45%.
Следует отметить, что в условиях повышенного спроса на инвестиционные
покупки разрыв цен между классом «В» и «С» стал минимальным. Наибольший темп
прироста цен наблюдался по категории автономных офисов (встроено-пристроенные
помещения в жилых домах), что связано как с объективной нехваткой данных
помещений на рынке, так и с их небольшим размером.
Значение фактора возросшей ликвидности стало превышать такие
фундаментальные факторы рынка как недостаток предложения качественных площадей
или страновые риски, что делает инвестиции в готовые объекты недвижимости
рискованными. Работающие на российском рынке институциональные инвесторы в
настоящее время не готовы приобретать имеющиеся предложения при существующем
уровне цен.
Неуверенная динамика мировых котировок нефти и высокие процентные ставки
на мировых финансовых рынках делает существенный рост цен в ближайшее время
маловероятным.
2.6 Анализ
наилучшего и наиболее эффективного использования
Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ), определяется
как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с
наилучшей отдачей, причем непременно должны соблюдаться условия физической
возможности, должного обеспечения и финансового оправдания такого рода
действий.
Для определения наилучшего и наиболее эффективного использования
оцениваемого объекта были учтены четыре основных критерия:
1
юридическая
правомочность: рассмотрение только тех способов, которые разрешены
законодательными актами.
2
физическая
возможность: рассмотрение физически реальных способов использования.
3
экономическая
приемлемость: рассмотрение того, какое физически возможное и юридически
правомочное использование будет давать приемлемый доход владельцу.
4
максимальная
эффективность: рассмотрение того, какой из экономически приемлемых вариантов
использования будет приносить максимальный чистый доход или максимальную
текущую стоимость.
Анализ ННЭИ проводится сначала для участка земли как незастроенного, а
затем - для этого же участка, но с существующими улучшениями. При этом
следующее из анализа ННЭИ использование участка с имеющимися улучшениями
признается наилучшим и наиболее эффективным, если рыночная стоимость
улучшенного участка выше, чем стоимость участка как свободного. При этом
учитываются затраты на снос строений и на денежные компенсации пользователям,
выселяемым при сносе имеющегося строения. Если стоимость участка без
существующих улучшений выше, чем с этими улучшениями, то с точки зрения
оценщика в этом случае может теряться смысл оценки рыночной стоимости объекта с
улучшениями.
С целью выбора варианта ННЭИ первоначально составляется максимально
полный перечень функций, которые могут быть реализованы на базе оцениваемого
объекта. На данном этапе включение функций в перечень осуществляется без
ограничений, разрешены любые предложения, реализуемые на участке с имеющимися
характеристиками и в существующем окружении.
При этом для свободного земельного участка и для участка с существующими
улучшениями предусматривается возможность в будущем провести дополнительные
изменения объекта:
5
в соответствии с
принципами баланса и экономического разделения участок может быть разделен на
равные или неравные доли с выполнением или без выполнения работ (на всем
участке или на отдельных частях его) по расчистке территории, прокладке дорог и
разводке коммуникаций;
6
в соответствии с
принципом экономического размера может быть рассмотрен гипотетический вариант
«присоединения» части или всего соседнего участка к данному участку (если для
потенциально востребованных гипермаркета, технопарка, складского комплекса
нужна территория площадью больше оцениваемого участка) - путем покупки, аренды
или привлечения «соседа» к участию в инвестиционном проекте;
7
существующее
строение может быть наращено (вверх, вниз, по периметру), реконструировано, на
свободной части земельного участка может быть построено дополнительное здание
или сооружение;
8
многолетние
насаждения могут быть посажены или убраны;
9
пакет прав и
обременений может быть дополнен или реструктурирован.
Поскольку для каждой функции существует оптимальная высота здания, то
если нет градостроительных ограничений на этажность строений, эта оптимальная
высота (своя для каждой функции) рассматривается при сравнении вариантов. Если
ограничения имеются, то в ННЭИ рассматривается меньшая из двух высот:
разрешенная или оптимальная.
На следующем (втором) этапе из составленного перечня исключаются те
функции, реализация которых - по данным анализа - может встретить непреодолимые
препятствия вследствие законодательных и нормативно-правовых ограничений и в
том числе ограничений, установленных:
10 правилами зонирования и (или)
существующими регламентами получения разрешения на застройку, на разделение или
на объединение участков;
11 требованиями, предусмотренными
Строительными нормами и правилами (СНиП) и, в частности, ограничениями по
взаимному расположению зданий и положению вновь возводимого строения
относительно коммуникаций;
12 нормативными актами об охране
здоровья населения, окружающей среды и памятников, а также по потреблению
ресурсов.
При этом имеются в виду запреты и ограничения не только на сами функции,
но также и на набор работ (строительно-монтажных, наладочных), предназначенных
для реализации этих функций. Кроме того, при анализе допустимости реализации
функций на данном этапе учитывается:
13 наличие сервитутов (в том числе и не
реализованных, но потенциально возможных) и других ограничений прав
собственности на объект;
14 местные правила финансирования
застройщиком развития инфраструктуры или (и) передачи муниципалитету части
помещений в созданном объекте;
15 наличие захоронений и необходимость
археологических раскопок;
16 возможная реакция местных жителей на
реализацию рассматриваемой функции.
В перечне остаются для последующего анализа функции, ограничение
реализации которых может быть преодолено путем дополнительных усилий
заинтересованных лиц и дополнительного финансирования.
На третьем этапе анализа изучаются возможности физической осуществимости
функций, остающихся в перечне после процедур второго этапа. Из перечня исключаются
функции, осуществление которых невозможно из-за недостаточно высокого качества
земельного участка, а также функции, которые не могут быть реализованы из-за
невыполнимости каких-либо звеньев технологической цепочки планируемого
строительства. Как и на предыдущем этапе, в перечне функций для дальнейшего
анализа оставляются функции, которые физически нереализуемы в текущем состоянии
объекта, но могут быть исполнены после дополнительных улучшений. Однако,
требующееся для таких улучшений дополнительное финансирование понижает
конкурентоспособность функции при окончательном выборе варианта по критерию
максимальной продуктивности.
На четвертом этапе анализа юридически разрешенные и физически
осуществимые функции остаются в перечне только в случае их экономической
целесообразности. Это достигается, если соотношение платежеспособного спроса и
конкурентного предложения на локальном рынке недвижимости обеспечивает (при
использовании каждой из функций) возврат капитала и доходы на капитал с нормой
этого дохода, не ниже нормы отдачи для одного из надежных альтернативных
проектов. Предусматривается также, что указанные доходы должны поступать в
планируемые промежутки (моменты) времени и в заданных размерах.
При анализе спроса выделяется целевой рынок под каждую функцию,
позиционирование объекта оценки в сравнении с объектами-конкурентами, прогноз
тенденций развития демографической ситуации и инвестиционной активности - с
анализом экономической ситуации в регионе и регионального рынка недвижимости,
прогноз доходности и возможной цены перепродажи объекта с учетом тенденций
изменения структуры предложения.
На данном этапе анализа выясняется только принципиальная возможность
обеспечения финансирования - без предпочтений какого-либо из источников
(вариантов).
На последнем этапе из экономически обоснованных и финансово осуществимых
проектов выбираются несколько проектов с реализацией функций, использование
которых принесет собственнику максимальную доходность и максимальную рыночную
стоимость объекта (с учетом «своих» рисков и «своих» норм отдачи для каждого
варианта). Один из этих последних проектов (наименее рискованный) и признается
отвечающим принципу наилучшего и наиболее эффективного использования объекта.
По вышеописанному алгоритму оценщиками был проведен анализ использования
земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, ул. М. Дмитровка, вл.
10, как свободного. Здесь функции рассматривались в укрупненном варианте (без
детализации по элементам) и результатом анализа явился выбор одной укрупненной
функции - строительство офисного здания.
По мнению оценщиков, объект оценки обладает всеми характеристиками,
необходимыми для организации работы офисного здания: удобное локальное
местоположение (бизнес-центр столицы, удобные подъездные пути), наличие
подземной парковки, наличие нескольких отдельных входов, пожарной сигнализации,
системы кондиционирования, наличие современных коммуникаций, кабинетная
планировка помещений и т.д.
Проанализировав привлекательность объекта оценки с точки зрения его
местоположения, планировочного решения и окружающей инфраструктуры, а также
рассмотрев различные варианты использования помещений (офисное, складское,
торговое), оценщики пришли к выводу о том, что наилучшим и наиболее эффективным
использованием объекта оценки является его использования в качестве офисного
здания (класс «А»).
Глава 3. Процесс оценки
Объектом оценки является отдельностоящее офисное здание, расположенное по
адресу: г. Москва, ул. Малая Дмитровка, д. 10. Факторов внешнего и
функционального износов не установлено. Вариантом наиболее эффективного
использования объекта оценки является его текущее использование в качестве
офисного здания класса «А».
.1
Методология оценки
Определение рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащего оценке,
осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок в
целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемого объекта.
Для расчета рыночной стоимости объекта недвижимости возможно
использование трех основных подходов:
17 затратного подхода;
18 доходного подхода;
19 сравнительного подхода.
Мы используем все три подхода к определению рыночной стоимости
оцениваемого объекта.
Затратный подход
Затратный подход основывается на принципе замещения, согласно которому
предполагается, что рационально мыслящий покупатель не заплатит за данный
объект больше той суммы, которую он может затратить на строительство другого
объекта с сопоставимой полезностью.
Подход к оценке имущества с точки зрения затрат основан на предположении,
что затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с
рыночной стоимостью прав на земельный участок, на котором этот объект
находится, являются приемлемым ориентиром для определения стоимости
недвижимости.
Затратный подход также, как и два других подхода к оценке недвижимости, основывается
на сравнительном анализе, а именно - затрат, которые необходимы для воссоздания
объекта недвижимости - копии оцениваемого объекта, или аналогичного объекта,
замещающего его по назначению. Рассчитанные затраты далее корректируются на
степень износа, состояние и полезность оцениваемого объекта.
Общая модель затратного подхода при оценке недвижимости выглядит
следующим образом:
РС = СЗ + Св/з × (1 - ИФИЗ)(1 - ИФУН)(1
- ИЭ)
где: РС - рыночная стоимость;
СЗ - стоимость прав на земельный участок;
Св/з - стоимость воспроизводства или замещения объекта
недвижимости без учета износа;
ИФИЗ - физический износ;
ИФУН - функциональный износ;
ИЭ - экономический (внешний) износ.
Сравнительный подход
Сравнительный подход к оценке недвижимости предполагает, что ценность
объекта собственности определяется тем, за сколько он может быть продан при
наличии достаточно сформированного рынка. Другими словами, наиболее вероятной
величиной стоимости оцениваемого объекта может быть реальная цена продажи
аналогичного объекта, зафиксированная рынком.
Сравнительный (рыночный) подход может быть реализован двумя методами:
20 методом сравнения продаж;
21 методом валового рентного
мультипликатора.
Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации по
продаже аналогичных объектов, как правило, за последние 1-3 месяца.
Основополагающим принципом метода сравнения продаж является принцип замещения,
гласящий, что при наличии на рынке нескольких объектов инвестор не заплатит за
данный объект больше стоимости имущества аналогичной полезности. Под
полезностью понимается совокупность характеристик объекта, определяющих
назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки
получаемого в результате такого использования дохода. Данный метод является объективным
лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной
информации. Он подразумевает изучение рынка, выбор листингов (предложения на
продажу) по объектам, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом, и
внесение соответствующих корректировок для приведения объектов сопоставимых по
характеристикам, к оцениваемому объекту.
Метод валовой ренты основывается на объективной предпосылке наличия
прямой взаимосвязи между ценой продажи недвижимости и соответствующим рентным
(арендным) доходом от сдачи ее в аренду. Эта взаимосвязь измеряется валовым
рентным мультипликатором (ВРМ), также известным как мультипликатор валового
дохода. Для определения рыночной стоимости величина арендного дохода от объекта
за определенный период умножается на ВРМ, рассчитанный по сопоставимым
объектам.
Метод валовой ренты находится на стыке доходного и затратного подхода,
поскольку показатель ВРМ учитывает цены продаж и валовые рентные доходы по
проданным на рынке объектам. В отличие от метода прямой капитализации (доходный
подход), он не принимает во внимание операционные расходы и уровень загрузки
помещений как по оцениваемой собственности, так и по сопоставимым объектам.
Доходный подход
Доходный подход представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих
оценить стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить
доход. Используя доходный подход, оценщики измеряют текущую стоимость будущих
выгод от владения недвижимым имуществом.
Доходный подход к оценке недвижимости включает два метода:
22 метод прямой капитализации;
23 метод дисконтированных денежных
потоков.
Метод прямой капитализации подразумевает выражение рыночной стоимости
объекта через величину дохода от владения им в наиболее характерный год.
Инструментом перевода таких доходов в текущую стоимость является ставка
капитализации.
Дисконтирование будущих доходов - это метод, используемый для оценки
объектов доходной недвижимости, как текущей стоимости ожидаемых в будущем выгод
от владения объектом. Будущие преимущества от операций с недвижимостью
представляют собой периодические поступления в виде будущего дохода на
протяжении периода владения и реверсию, то есть выручку от продажи объекта по
истечении периода владения.
Основным принципом доходного подхода является принцип ожидания, так как
рыночная стоимость определяется как текущая стоимость прав на ожидаемые будущие
выгоды.
Согласование результатов оценки
Различные подходы (методы) могут быть использованы в процессе оценки, но
решение вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных
на базе различных подходов, должно определяться обоснованным суждением
оценщиков, которое оформляется путем взвешивания стоимостей, определенных
использованием двух и более подходов (методов). Решение же вопроса, каким стоимостным
оценкам придать больший вес и как каждый подход взвешивать по отношению к
другим, является ключевым на заключительном этапе процесса оценки.
Существуют два базовых метода взвешивания:
24 метод математического взвешивания;
25 метод субъективного взвешивания.
Если в первом методе удельные веса результатов оценки различными
подходами определяются расчетным путем, то второй метод в большей степени
базируется на экспертной (субъективной) оценке значимости каждого из подходов.
При согласовании необходимо учитывать как значимость, так и применимость
каждого подхода (метода) в конкретной ситуации. При выборе удельного веса
каждого оценочного метода учитываются следующие факторы:
1. Соответствие типу и характеру использования объекта оценки;
2. Соответствие целям оценки и используемому определению
(стандарту) стоимости;
. Надежность и достаточность информации, используемой в расчетах.
.2 Затратный
подход
Затратный подход к оценке недвижимости основан на предположении, что
затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем
состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, в совокупности с
рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится,
являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта
оценки.
Особенностью применения затратного подхода является понимание оценщиком
различия между стоимостью воспроизводства объекта и стоимостью замещения.
Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на
строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но
построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных
стандартов, материалов, дизайна и планировки.
Таким образом, стоимость воспроизводства выражается издержками на
воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения - издержками на
создание современного объекта-аналога.
Граница между стоимостью воспроизводства объекта и стоимостью его
замещения всегда условна, и оценщику в каждом конкретном случае приходится
решать проблему выбора того или иного вида стоимостной оценки в зависимости от
условий применения затратного подхода.
В настоящем Отчете оценщики определили стоимость замещения объекта.
.2.1 Расчет
стоимости прав на земельный участок
Стоимость земельного участка рассматривается с точки зрения использования
его как свободного и доступного для наилучшего и наиболее эффективного
использования.
Существует несколько методов определения рыночной стоимости прав на
земельный участок:
1
капитализация
земельной ренты (доходный подход);
2
метод соотнесения
(переноса);
3
метод развития
(освоения);
4
техника остатка
для земли;
5
метод сравнения
продаж;
6
оценка на базе
нормативно рассчитанной стоимости.
Метод капитализации земельной ренты предполагает расчет величины дохода
за определенный период времени (как правило, один год), создаваемого правом
аренды земельного участка при наиболее эффективном использовании арендатором
земельного участка, определение величины соответствующего коэффициента
капитализации дохода и расчет рыночной стоимости права аренды земельного
участка путем капитализации дохода, создаваемого данным правом.
Метод соотнесения (переноса) используется, как правило, при отсутствии
данных о рыночных ценах продажи незастроенных земельных участков. Метод состоит
в определении соотношения между стоимостью земельного участка и возведенных на
нем улучшений. Оценщик определяет стоимость единого объекта недвижимости, затем
вычитает из нее стоимость улучшений (зданий и сооружений) и получает стоимость
земельного участка.
Метод развития (освоения) представляет собой упрощенную модель анализа
варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка,
который не имеет сопоставимых аналогов. Как правило, это нестандартные крупные
земельные массивы, для которых решается вопрос их рационального освоения.
Техника остатка для земли может быть эффективна при наличии информации о
доходности объекта. В этом случае затратным подходом оценивается стоимость
улучшений и с помощью коэффициента капитализации для зданий и сооружений
определяется часть чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения. Оставшаяся
часть чистого операционного дохода с помощью коэффициента капитализации для
земли преобразуется в рыночную стоимость земельного участка.
Самым надежным из перечисленных методов принято считать метод сравнения
продаж. Расчет рыночной стоимости прав на земельный участок методом сравнения
продаж заключается в анализе фактических сделок купли-продажи (или цен
предложения) аналогичных земельных участков (сделок по переуступке прав
аренды), сравнении их с оцениваемым участком и внесении соответствующих
поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми участками и
оцениваемым. В результате сначала устанавливается продажная цена каждого
сопоставимого участка, как если бы он имел те же характеристики, что и
оцениваемый участок, а затем определяется средневзвешенная стоимость
оцениваемого земельного участка.
Оценка на базе нормативно рассчитанной стоимости предполагает оценку
стоимости земельного участка согласно утвержденным методикам, которые созданы
для целей регулирования земельных отношений в сфере налогообложения, аренды
земли, выкупа земельных участков, находящихся в государственной или
муниципальной собственности. В частности, к нормативным оценкам стоимости
земельного участка относят кадастровую стоимость и нормативную цену земли.
Подавляющее большинство сделок по купле-продаже прав аренды земельных
участков в г. Москве происходит на первичном рынке, где покупателями выступают
организации - застройщики, а продавцом - уполномоченные муниципальные
структуры. Вторичный рынок прав аренды земельных участков в Москве практически
отсутствует. При продаже прав аренды земельных участков в целях формирования
цены предложения используются Временные правила расчета стоимости платы за
право на заключение договора аренды земельного участка, утвержденные Постановлением
Правительства г. Москвы от 20.06.2006 г. N 419-ПП. В настоящем Отчете расчет
рыночной стоимости права аренды земельного участка произведен с применением
данных правил.
В соответствии с вышеуказанными правилами, расчет размера платы за право
аренды земельного участка, предоставляемого новому арендатору, или при
заключении договора аренды с иным лицом, имеющим право в установленных законом
случаях заключить договор аренды земельного участка, осуществляется по
следующей формуле:
С = Суч x Кд x Кср.а x Ку x Коп
где: С - стартовая стоимость платы за право на заключение договора аренды
земельного участка (руб.);
Суч - площадь земельного участка (м2);
Кд - базовый удельный показатель стоимости для земельного
участка, предоставляемого в аренду на 49 лет по кадастровым кварталам, видам
функционального использования и видам деятельности (руб./м2);
Кср.а.- безразмерный коэффициент корректировки стоимости для
земельного участка, предоставляемого в аренду на срок менее 49 лет;
Ку - безразмерный коэффициент корректировки стоимости в
зависимости от удаленности земельного участка от границ природного комплекса,
магистралей общегородского значения, станций метро или железнодорожных станций;
Коп - безразмерный коэффициент корректировки стоимости,
учитывающий общую плотность застройки (отношение общей площади зданий,
сооружений на земельном участке к площади земельного участка).
Кд = УД х Кпр х Кц, где:
УД - удельный показатель кадастровой стоимости земель по кадастровым
кварталам и видам функционального использования (в руб./м2),
утвержденный постановлением Правительства Москвы от 24.05.2005 N 356-ПП;
Кпр - безразмерный коэффициент корректировки стоимости для
предприятий, занимающихся приоритетными для города видами деятельности;
Кц - безразмерный поправочный коэффициент, отражающий
изменение удельных показателей кадастровой стоимости земель с учетом цен на
рынке недвижимости по видам функционального использования (впредь до
утверждения Правительством Москвы порядка определения и периодичности
обновления указанного безразмерного коэффициента при расчетах Кц =
1,0).
Расчет стоимости права аренды земельного участка, входящего в состав
объекта оценки, приведен в таблице ниже.
Таблица 5. Расчет стоимости земельного участка
|
Наименование позиции
|
Значение
|
|
Площадь участка, Суч
(м2)
|
1 647
|
|
Базовый удельный показатель
стоимости для земельного участка, предоставляемого в аренду на 49 лет, УД
(руб./м2)
|
45 907
|
|
Безразмерный коэффициент
корректировки стоимости для земельного участка, предоставляемого в аренду на
срок менее 49 лет, Кср.а
|
0,945
|
|
Коэффициент корректировки,
учитывающий общую плотность застройки, Коп
|
1
|
|
Безразмерный коэффициент
корректировки стоимости для предприятий, занимающихся приоритетными для
города видами деятельности, Кпр
|
1
|
|
Безразмерный поправочный
коэффициент, отражающий изменение удельных показателей кадастровой стоимости
земель с учетом цен на рынке недвижимости по видам функционального
использования, Кц
|
1
|
|
Безразмерный коэффициент
корректировки стоимости в зависимости от удаленности земельного участка от
границ природного комплекса, магистралей общегородского значения, станций
метро или железнодорожных станций Ку
|
1
|
|
Стоимость обременений на
земельном участке, руб.
|
0
|
|
Стоимость земельного
участка, округленно, руб.
|
71 450 000
|
Таким образом, стоимость права аренды земельного участка, расположенного
по адресу: г. Москва, ул. М. Дмитровка, вл. 10, составляет округленно 71 450
000 руб.
Следует отметить, что рассчитанная на основании представленной выше
формулы стоимость права аренды земельного участка является стартовой при
проведении торгов на первичном рынке. Цены на земельные участки на вторичном
рынке отличаются от стартовых цен, используемых на первичном рынке. В целях
корректировки на изменение стоимости земельного участка в процессе торгов,
оценщиками использована имеющаяся информация о предложении земельных участков
на вторичном рынке.
Для расчета поправочного коэффициента оценщиками определялась стартовая
цена по вышеуказанной методике и производился расчет по следующей формуле:
, где:
К
- поправочный коэффициент на изменение стоимости в процессе торгов;
С2
- цена предложения земельного участка на вторичном рынке, руб.;
С1
- цена предложения земельного участка на первичном рынке (стартовая цена), руб.
Характеристика
объектов-аналогов - земельных участков, предлагаемых на продажу на вторичном
рынке, расчет их стартовой цены и поправочного коэффициента представлен в
таблице ниже.
Таблица 6. Расчет корректировки, связанной с изменением стоимости в
процессе торгов
|
Наименование характеристики
|
Земельный участок №1
|
Земельный участок №2
|
Земельный участок №3
|
|
Назначение
|
Земельный участок под
строительство торгового павильона, магазина
|
Земельный участок под
строительство торгового комплекса, многофункционального комплекса
|
Земельный участок под
строительство торгового комплекса, офисного здания, многофункционального
комплекса
|
|
Расположение
|
СВАО, м. Отрадное
(земельный участок возле ст. метро)
|
ЮАО, м. Коломенская,
Каширское шоссе
|
ЮВАО, Волгоградский
проспект (2 км от МКАД)
|
|
Площадь, м2
|
200
|
870
|
1468
|
|
Цена продажи, долл. США
|
300 000
|
1 900 000
|
3 000 000
|
|
Цена продажи, руб.
|
7 730 730
|
48 961 290
|
77 307 300
|
|
Срок аренды земельного
участка
|
Аренда на 10 лет
|
Аренда на 10 лет
|
Аренда на 49 лет
|
|
Источник информации
|
#"514253.files/image011.gif"> 346 532 500
346 532 500 руб.
(Триста сорок шесть миллионов пятьсот тридцать две тысячи пятьсот)
рублей,
что по курсу Банка России на дату определения стоимости
составляет,округлено:
9 701 000 долл. США
(Девять миллионов семьсот одна тысяча) долларов США.
.2.2 Расчет
стоимости замещения улучшений без учета износа
Для определения стоимости воспроизводства или стоимости замещения
объектов недвижимости специалисты обычно используют один из следующих методов:
· метод удельных затрат на единицу площади или объема;
· метод поэлементного расчета;
· метод сравнительной единицы;
· метод сводного сметного расчета;
· индексный метод.
Метод удельных затрат на единицу площади или объема заключается в том,
что на основе данных об издержках на строительство аналогичных объектов
разрабатываются нормативы затрат на строительные работы (на 1 м2
площади или на 1 м3 объема объекта недвижимости). Норматив удельных
затрат умножается на общую площадь или на общий объем - получают стоимость
оцениваемого объекта недвижимости.
Суть поэлементного расчета заключается в том, что объект недвижимости
разбивается на отдельные элементы: фундамент, цоколь, стены, каркас,
перекрытия, кровля и т.д. Оценщиками собираются данные затрат по возведению
каждого элемента. Затем суммированием поэлементных затрат рассчитывают общую
стоимость объекта недвижимости.
Метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы
потребительских свойств оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы
измерения подобного типового объекта недвижимости.
Метод сметного расчета предполагает составление проектной сметы на
строительство объекта недвижимости с указанием перечня строительно-монтажных
работ и затрат по каждому виду работ: на заработную плату, материалы,
электроэнергию, инструменты, спецоснащение и пр.
Индексный метод заключается в индексации первоначальной балансовой
стоимости объекта либо затрат, понесенных при его возведении или реконструкции,
с учетом индексов удорожания строительно-монтажных работ.
В настоящем Отчете специалисты рассчитывали стоимость замещения здания
методом удельных затрат на единицу объема с использованием следующего
источника: справочника «Общественные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства».
Формат справочника предполагает наличие технического описания
объектов-аналогов, таблицы стоимости, а также графического материала (фасады,
планы, разрезы объекта-аналога).
Класс качества зданий, построенных по технологиям, применявшимся до 1984
г., определен в сборнике как Standart-69, при условии, что в них после 1985 г. не проводился капитальный
ремонт или реконструкция.
Качественные параметры здания соответствующего типа, построенного после
1985 г. или здания, в которых после 1985 г. проводился капитальный ремонт или
реконструкция, определены в соответствии с классами качества:
· ECONOM (экономичный);
· STANDART (средний);
· PREMIUM (улучшенный);
· DE LUXE (люкс).
Стоимостные показатели, представленные в справочнике, соответствуют
базовому региону (Московская область). В случае необходимости привязки
справочных показателей к местным условиям, а также необходимости учета
дополнительных улучшений или расхождения конструктивных элементов оцениваемого
объекта и объекта-аналога, необходимо ввести следующие поправки:
. Группа поправок (SDC),
выраженная в руб. на 1 м3 объекта недвижимости:
· на отсутствие части наружных стен;
· на различие в высоте этажа;
· на степень учета стоимости специальных конструкций и других
видов работ;
· на фундамент;
· конструктивные поправки, связанные с типами применяемых
материалов инженерных систем.
. Группа поправок (К), выраженная в виде корректирующих коэффициентов:
· на различие в строительном объеме или площади объекта недвижимости;
· на различие в сейсмичности;
· на доначисления к стоимости прямых затрат, накладных расходов
и прибыли;
· на регионально-экономическое различие в уровне цен;
· на изменение цен после издания справочника.
Все перечисленные выше поправки вводятся на основании данных раздела 2
справочника.
Для окончательного расчета необходимо произвести учет прибыли застройщика
(девелопера) и налога на добавленную стоимость.
В случае использования сборника «Общественные здания» при оценке
затратным подходом стоимость замещения определяется по формуле:
 , где:
СВ
- стоимость замещения объекта оценки без учета износа;
СБАЗ
- справочный стоимостной показатель на единицу измерения объектов недвижимости
по состоянию на 01.01.2009 г.;
К
- общий корректирующий коэффициент по второй группе поправок (определяется на
основании разделов 2 и 5 соответствующего справочника);
SDC - итоговая
поправка по первой группе, выраженная в руб. на 1 м3 объекта
недвижимости (определяется на основании разделов 2, 3, 4 и 5 соответствующего
справочника);
N - количество
единиц измерения в оцениваемом объекте (строительный объем, площадь и пр.);
Кдев
- коэффициент, учитывающий прибыль девелопера;
Для
расчета стоимости замещения объекта оценки оценщиками было принято решение
отдельно рассчитать стоимость замещения подвала в виде автостоянки (подземного
паркинга) и стоимость замещения наземной части - здания офисного назначения.
Описание оцениваемого объекта и выбранных объектов-аналогов приведено
ниже:
Таблица 7. Описание оцениваемого объекта и выбранных объектов аналогов
|
Характеристика объекта -
аналога
|
|
Код объекта-аналога
|
3.3.3.051
|
3.9.3.084
|
|
Сбаз, руб./м3
|
10 866,00
|
1 834,31
|
|
Уровень цен по состоянию на
|
01.01.2007 г.
|
01.01.2007 г.
|
|
Строительный объем объекта
- аналога, м3
|
7 525,00
|
-
|
|
Общая площадь здания
объекта-аналога, м2
|
от 1 550 до 2 150
|
от 7 900 до 10 700
|
|
Кол-во этажей
объекта-аналога
|
от 2 до 4
|
от 1 до 2
|
|
Преобладающий материал стен
объекта-аналога
|
Кирпич
|
Кирпич
|
|
Класс конструктивной
системы здания
|
КС-1
|
КС-1
|
|
Адрес объекта недвижимости
|
г. Москва, ЦАО, м.
Пушкинская, м. Тверская, м. Чеховская, ул. Малая Дмитровка, д. 10
|
|
Характеристика оцениваемого
объекта
|
|
Преобладающая высота этажа,
объекта-аналога
|
до 3,5
|
до 3
|
|
Наименование
|
Надземная часть здания
|
Подземная парковка
|
|
Строительный объем, м3
|
15 166,70
|
4 522,30
|
|
Общая площадь здания, м2
|
4 371,30
|
1 303,40
|
|
Количество этажей
|
4
|
1
|
|
Преобладающая высота, м
|
3
|
3,5
|
|
Особые функциональные
отличия здания
|
-
|
-
|
|
Преобладающий материал:
|
Кирпич
|
Кирпич
|
|
Класс конструктивной
системы здания
|
КС-1
|
КС-1
|
На основании выявленных отличий между оцениваемым объектом и
объектами-аналогами, специалистами рассчитывались следующие корректировки:
Группа поправок (SDC), выраженная в руб. на 1 м3 объекта
недвижимости:
На отсутствие какой-либо наружной стены здания
Поправка на отсутствие какой-либо наружной стены объекта недвижимости (DСст), применяется тогда,
когда оцениваемый объект является пристроенным. Расчет поправки производится по
следующей формуле:
 , где:
aст - доля площади отсутствующей стены в общей площади
наружных стен непристроенного здания;
DСст -
справочная стоимость стен, приводимая в гр. 3 табл. раздела 3.3 и 3.4.
Отличий
сравниваемых объектов по данному параметру не выявлено, поправка не вводилась.
Поправка
на различие в высоте этажа
Поправка
на различие в высоте этажа (DСh)
определяется по формуле
рыночный
стоимость недвижимость затратный
 где:
Цпер,
Цпол, Цкарк - удельные справочные показатели стоимости
конструктивных элементов здания, соответственно, перекрытий (гр. 5 таблицы),
пола (гр. 8 таблицы), каркаса (гр. 2 таблицы), руб./м3;
h0, ha - средняя высота этажа, соответственно, оцениваемого
объекта недвижимости и объекта-аналога, м.
Поправка
для наземной части равна 0, для подвала в виде автостоянки (подземный паркинг)
была рассчитана корректировка на различие в высоте этажа, которая составила -
219,85 руб./м3
Поправка
на степень учета стоимости специальных конструкций и других видов работ (DСос) с учетом цели оценки выражается в исключении одних и
добавлении других видов работ.
Отличий
не выявлено, поправка не вводилась.
Поправка
на фундамент (DСфунд) определяется на отличия в прочности
грунтов, в глубине заложения фундаментов и в степени их обводнения. В
справочных показателях затраты на устройство фундаментов учтены, как правило,
при расчетном давлении на грунт основания 0,25 МПа (2,5 кгс/см2)
В
случае устройства фундаментов при другом расчетном давлении показатели затрат
на фундаменты следует умножить на коэффициенты, приведенные в разд. 2, табл.
2.3 справочника.
В
справочных показателях затраты на устройство фундаментов в большинстве случаев
учтены при глубине заложения 2,5 м.
При
изменении глубины заложения фундаментов к показателям на земляные работы и
устройство фундаментов следует применить коэффициенты, приведенные в разд. 2,
табл. 2.4.
В
справочных показателях затраты на фундаменты определены для условий строительства
в мокрых грунтах.
При
строительстве в сухих грунтах к показателям затрат на фундаменты следует
применить понижающий коэффициент 0,8.
Отличий
не выявлено, поправка не вводилась.
Конструктивные
поправки, связанные с типами применяемых материалов и инженерных систем
рассчитываются по данным стоимостных показателей аналогичных объектов для
других классов качества.
Суммарная
поправка по 1-й группе поправок (SDC) для наземной части равна 0, для подвала в виде
автостоянки (подземный паркинг) была рассчитана корректировка на различие в
высоте этажа, которая составила (- 219,85) руб./м3.
Группа
поправок (К), выраженная в виде корректирующих коэффициентов:
Поправка
на различие в строительном объеме или площади
Поправка
на разницу в строительном объеме (V, м3) или площади (S, м2)
между оцениваемым зданием (Vо, Sо соответственно) и ближайшим параметром из справочника
(Vспр, Sспр) определяется с помощью табл. 2.5 справочника.
Расчет
поправки для наземной части представлен в таблице ниже:
Таблица 8. Расчет поправки на различие в площади для наземной части
|
Наименование показателя
|
Значение
|
|
Строительный объем (Vспр.)
аналога, м2
|
7 525,0
|
|
Строительный объем (Vо.)
оцениваемого объекта, м2
|
15 166,7
|
|
Vo/Vспр.
|
2,01
|
|
Ко (согласно табл. 2.5
справочника)
|
0,93
|
Расчет поправки для подвала в виде автостоянки (подземный паркинг)
представлен в таблице ниже:
Таблица 9. Расчет поправки на различие в площади для подвала в виде
автостоянки (подземный паркинг)
|
Наименование показателя
|
Значение
|
|
Общая площадь (Sспр.)
аналога, м2
|
7 900,0
|
|
Общая площадь (Sо)
оцениваемого объекта, м2
|
1 303,4
|
|
So/Sспр.
|
0,16
|
|
Ко (согласно табл. 2.5
справочника)
|
1,25
|
Поправка на сейсмичность
Корректирующий коэффициент на различие в сейсмичности (Ксейсм)
вводится в случае, когда оцениваемые объекты недвижимости располагаются в
районе с сейсмичностью, отличающейся от сейсмичности, для которой рассчитаны
стоимостные показатели в справочнике. Расчет коэффициента производится по
следующей формуле:
 , где:
aс, ai - коэффициенты уровня стоимости объекта недвижимости,
соответственно, при сейсмичности, учтенной в справочнике (6 баллов) и при
сейсмичности в i-ом районе расположения объекта оценки.
Величины
коэффициентов a для оцениваемого объекта недвижимости и
объектов-аналогов составили одинаковые значения, поэтому корректировка на
сейсмичность для оцениваемого объекта недвижимости не вводилась.
Корректирующий
коэффициент доначислений к стоимости прямых затрат, накладных расходов и
прибыли (Кпз) вводится в случае существенного отличия доначислений
от уровня, учтенного в справочных стоимостных показателях.
Поправка
на изменение цен после издания справочника с учетом региональных различий
Справочник УПСС содержит показатели стоимости строительства зданий и
сооружений для базового региона - Московской области. В этой связи поправка на
изменение цен после издания справочника с учетом региональных различий в уровне
цен рассчитывалась поэтапно следующим порядком:
1. Определение коэффициента пересчета цен справочника УПСС по классам
конструктивных систем (К1) на 01.01.2009 г. для Московской области
(по разделу 2.2 бюллетеня КО-ИНВЕСТ №54, 2009 г.)
. Определение регионального коэффициента стоимости строительства по
классам конструктивных систем (К2) на 01.01.2009 г. для Московской
области = 1 (по разделу 8.2 бюллетеня КО-ИНВЕСТ №54, 2009 г.)
. Определение коэффициента пересчета цен на строительно-монтажные
работы (К3) для Московской области за период с 01.01.2009 г. до даты
определения стоимости - 31.12.2008 г. (по разделу 2.1 Бюллетеня КО-ИНВЕСТ №54 и
№57 за 2007 г. и 2008 г. равны соответственно 2,882 и 3,521).
. Расчет итогового значения поправки (Iизд) на изменение
цен после издания справочников УПСС с учетом региональных различий в уровне цен
по формуле:
изд = К1 × К2 × К3
Расчет коэффициента (К3) пересчета цен на
строительно-монтажные работы за период с 01.01.2007 г. до даты определения
стоимости - 31.12.2007 г. произведен по формуле:
К3 = И31.12.2006 / И01.01.2006 = 3,521/ 2,882 = 1,222 , где:
И31.12.2006 - значение среднего регионального индекса на
строительно-монтажные работы (СМР), рассчитанное по отношению к фактическим
ценам на 01.01.2000 г. для Московской области на 31.12.2008 г. (по разделу 2.1
Бюллетеня КО-ИНВЕСТ №57, 2009 г.);
И01.01.2007 - средний региональный индекс на СМР, рассчитанный по
отношению к фактическим ценам на 01.01.2000 г. для Московской области на
01.01.2009г. (по разделу 2.1 Бюллетеня КО-ИНВЕСТ №54, 2009 г.).
Расчет поправки на изменение цен после издания справочника с учетом
региональных различий в уровне цен представлен в таблице ниже.
Таблица 10. Расчет поправки на изменение цен после издания справочника с
учетом региональных различий в уровне цен
|
Наименование показателя
|
Офисное здание / подземный
паркинг
|
|
Код объекта-аналога
|
3.3.3.051 / 3.9.3.084
|
|
К-т пересчета цен
справочников УПСС по классам конструктивных систем на 01.01.2009 (К1)
|
1,230
|
|
Региональный к-т стоимости
строительства по классам конструктивных систем на 01.01.2009 (К2)
|
1,039
|
|
К-т пересчета цен на
строительно-монтажные работы за период с 01.01.2008 до даты пределения
стоимости - 31.12.2008 (К3)
|
1,525
|
|
Корректировка на изменение
цен после издания справочника с учетом региональных различий в уровне цен
|
1,955
|
Результаты расчета суммарной поправки по 2-й группе приведены ниже:
Таблица 11. Расчет второй группы поправок (К)
|
Наименование показателя
|
Надземная часть здания
|
Подземная парковка
|
|
Код объекта-аналога
|
3.3.3.051
|
3.9.3.084
|
|
Поправка на различие в
объеме или площади
|
0,93
|
1,25
|
|
Поправка на доначисление
прямых затрат, накладных расходов и прибыли
|
1
|
1
|
|
На изменение цен после
издания справочника с учетом региональных различий
|
1,955
|
1,955
|
|
Общий корректирующий
коэффициент по второй группе поправок
|
1,818
|
2,444
|
Для получения стоимости замещения в рамках затратного подхода необходим
учет прибыли предпринимателя (девелопера). Прибыль девелопера определялась на
основе данных о доходности инвестиций в коммерческую недвижимость в г. Москве.
Расчет прибыли девелопера для г. Москвы представлен в таблице ниже.
Таблица 12. Определение прибыли девелопера
|
Наименование показателя
|
Прибыль застройщика
(девелопера), %
|
Источник информации
|
|
Инвестирование в офисы
класса «А»
|
18-25
|
Rway, январь 2009 г., №136
|
|
Доходность девелоперских
проектов коммерческой недвижимости
|
25
|
#"514253.files/image016.gif"> , где:
ФИ - физический износ объекта, %;
ФИi - физический износ i-ого конструктивного элемента, %;
di - удельный вес i-ого
конструктивного элемента в стоимости замещения объекта, %.
По конструктивным элементам, которые не были доступны для
непосредственного осмотра, износ определялся косвенными способами. При этом
учитывались такие факторы, как преобладающий материал конструкций, средний срок
службы отдельных систем, возможность и периодичность замены элементов,
физическое состояние объекта в целом.
Определенное представление о соотношение технического состояния объекта и
величины физического износа дает следующая таблица:
Таблица 14. Ориентировочная оценка физического износа зданий косвенным
методом
|
Физический износ, %.
|
Состояние несменяемых
конструкций зданий.
|
Состояние внутренних
конструктивных элементов.
|
|
0-20
|
Повреждений и деформаций
нет. Нет также следов устранения дефектов.
|
Полы и потолки ровные,
горизонтальные, трещины в покрытиях и отделке отсутствуют.
|
|
21-40
|
Повреждений и дефектов, в
том числе и искривлений, нет. Имеются местами следы различных ремонтов, в том
числе небольших трещин в простенках и перемычках.
|
Полы и потолки ровные, на
потолках возможные волосяные трещины. На ступенях лестниц небольшое число
повреждений. Окна и двери открываются с некоторым усилием.
|
|
41-60
|
Имеется много следов
ремонта трещин и участков наружной отделки. Имеются места искривления
горизонтальных линий и следы их ликвидации. Износ кладки стен характеризуется
трещинами между блоками.
|
Полы в отдельных местах
зыбкие и с отклонениями от горизонтали. В потолках много трещин, ранее
заделанных и появившихся вновь. Отдельные отставания покрытия пола (паркета,
плиток). Большое число поврежденных ступеней.
|
|
61-80
|
Имеются открытые трещины
различного происхождения, в том числе от износа и перегрузки кладки поперек
кирпичей. Большое искривление горизонтальных линий и местами отклонение стен
от вертикали.
|
Большое число отклонений от
горизонтали в полах, зыбкость. Массовое повреждение и отсутствие покрытия
пола. В потолках много мест с обвалившейся штукатуркой. Много перекошенных
окон и дверей. Большое число поврежденных ступеней, перекосы маршей, щели
между ступенями.
|
|
81-100
|
Здание в опасном состоянии.
Участки стен разрушены, деформированы в проемах. Трещины по перемычкам,
простенкам и по всей поверхности стен. Возможны большие искривления
горизонтальных линий и выпучивание стен.
|
Полы с большими перекосами
и уклонами. Заметные прогибы потолков. Окна и двери с гнилью в узлах и
брусьях. В маршах лестниц не хватает ступеней и перил. Внутренняя отделка
полностью разрушена.
|
Удельные веса конструктивных элементов объекта недвижимости принимаются
по данным справочника «Общественные здания» по таблице, соответствующей
выбранному объекту-аналогу. Расчет физического износа по конструктивным
элементам для объекта оценки приведен в таблице ниже:
Таблица 15. Расчет физического износа для оцениваемого объекта
|
Конструктивные элементы
|
Удельный вес, %
|
Износ, %
|
Удельный износ, %
|
|
Фундаменты
|
3,45
|
10
|
0,35
|
|
Каркас
|
2,29
|
10
|
0,23
|
8,00
|
5
|
0,40
|
|
Внутренние стены и
перегородки
|
4,67
|
5
|
0,23
|
|
Перекрытия и покрытия
|
6,42
|
5
|
0,32
|
|
Кровля
|
3,65
|
5
|
0,18
|
|
Окна и балконные двери
|
5,55
|
5
|
0,28
|
|
Полы
|
11,15
|
5
|
0,56
|
|
Отделка потолков,
внутренних стен и перегородок
|
10,71
|
5
|
0,54
|
|
Прочие конструкции
|
4,29
|
5
|
0,21
|
|
Специальные конструкции
|
8,92
|
5
|
0,45
|
|
Отопление вентиляция и
кондиционирование
|
15,72
|
5
|
0,79
|
|
Водоснабжение и канализация
|
2,23
|
5
|
0,11
|
|
Электроснабжение и
освещение
|
11,70
|
5
|
0,59
|
|
Слаботочные системы
|
0,63
|
5
|
0,03
|
|
Прочие системы и
специальное оборудование
|
0,62
|
5
|
0,03
|
|
Итого:
|
100
|
|
5,29
|
Функциональный
износ
Функциональный износ (обесценивание) есть потеря в стоимости, вызванная
тем, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его
функциональной полезности. Функциональное устаревание может проявляться в
устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки, объемах, инженерном
обеспечении, в излишке производственных мощностей, конструкционной
избыточности, недостатке утилитарности, избытке переменных производственных
затрат и т. д. Функциональное устаревание обусловлено влиянием
научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства.
Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым.
К устранимому функциональному износу можно отнести восстановление
встроенных шкафов, водяных и газовых счетчиков, сантехнического оборудования,
покрытия пола и пр. Критерием того, является ли износ устранимым или нет,
является сравнение величины затрат на ремонт с величиной дополнительно
полученной стоимости. Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты
на восстановление, то функциональный износ устранимый. Величина устранимого
износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент
его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату определения
стоимости без обновленных элементов.
К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости,
связанное с избытком или недостатком качественных характеристик здания.
Величину данного вида износа рассчитывают как величину потерь от арендной платы
при сдаче в аренду объекта недвижимости, умноженную на мультипликатор валовой
рентной платы, характерный для данного вида недвижимости.
Учитывая то, что оцениваемый объект недвижимости относится к офисным
зданиям класса «А», оценщики сделали вывод, что оцениваемый объект
соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности.
Функциональный износ определен оценщиками на уровне 0%.
Экономический
(внешний) износ
Экономический износ (устаревание, обесценивание) есть потеря стоимости,
обусловленная влиянием внешних факторов. Экономический износ может быть вызван
целым рядом причин, таких как общеэкономические и внутриотраслевые изменения, в
том числе сокращение спроса на определенный вид продукции и сокращение
предложений, или ухудшение качества сырья, рабочей силы, вспомогательных
систем, сооружений и коммуникаций, а также правовые изменения, относящиеся к
законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным
распоряжениям.
Основными факторами экономического (внешнего) износа в России являются:
общее состояние в экономике, которое в отдельных регионах усиливается местными
факторами, наличие дискриминирующего законодательства для отдельных видов
предпринимательской деятельности и штрафы за загрязнение окружающей среды.
Существуют два метода оценки экономического (внешнего) износа:
· сравнение продаж аналогичных объектов при стабильных и измененных внешних
условиях;
· определение потерь в доходе, относящихся к изменению внешних
условий.
В настоящее время спрос на офисные помещения в г. Москве значительно
превышает предложение. В связи с тем, что оцениваемый объект отвечает
требованиям, предъявляемым к офисным помещениям, величина экономического износа
принята оценщиками равной 0%.
Расчет
накопленного износа
Определение стоимостного значения накопленного износа объекта оценки
представлено в таблице ниже.
Таблица 16. Определение стоимостного значения износа объекта оценки
|
Вид износа
|
Удельный износ, %
|
Стоимостное значение
износа, руб.
|
|
Физический износ
|
5,29
|
20 655 693
|
|
Функциональный износ
|
0
|
0
|
|
Внешний (экономический)
износ
|
0
|
0
|
|
Итого накопленный износ, округл.
|
|
20 656 000
|
.2.4 Расчет
стоимости затратным подходом
Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого объекта, определенная
затратным подходом, составляет:
Таблица 17. Расчет рыночной стоимости объекта оценки
|
Наименование показателей
|
Значение
|
|
Стоимость права аренды
земельного участка, руб.
|
346 532 500
|
|
Стоимость замещения объекта
оценки без учета износа, с учетом НДС, руб.
|
460 751 000
|
|
Накопленный износ, руб.
|
20 656 000
|
|
Рыночная стоимость объекта
оценки, округленно, руб.
|
786 627 500
|
|
Рыночная стоимость объекта
оценки, округленно, долл. США
|
22 021 000
|
Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, расположенного по
адресу: г. Москва, ул. М. Дмитровка, д. 10, определенная в рамках затратного
подхода, на дату определения стоимости, составляет, с учетом НДС, округленно:
627 500 руб.
(Семьсот восемьдесят шесть миллионов шестьсот двадцать семь тысяч
пятьсот) рублей,
что по курсу Банка России на дату определения стоимости составляет,
округленно:
021 000 долл. США
(Двадцать два миллиона двадцать одна тысяча) долларов США.
.3
Сравнительный подход
В рамках сравнительного подхода используется метод сравнения продаж,
основывающийся на принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своей
основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу
недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести
аналогичный по качеству и пригодности объект.
Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по
объектам недвижимости, сходных с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем
корректируются с учетом параметров, по которым эти объекты отличаются от
оцениваемого объекта. После корректировки цен их можно использовать для
определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.
Метод сравнения продаж к оценке стоимости недвижимости включает следующие
этапы:
1. Изучение рынка и выбор листингов (предложений на продажу) объектов
недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.
2. Сбор и проверка информации по каждому оцениваемому объекту (о
цене предложения, дате выставления объектов-аналогов на продажу, физических
характеристиках, местоположении объектов и др.).
. Сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом
недвижимости по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам,
условиям продажи и др.).
. Корректировка листинговых цен по каждому сопоставимому объекту в
соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом.
Величины поправок к ценам определяются на основе анализа рынка с использованием
метода «парных продаж», регрессионного анализа и других методов.
. Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов
недвижимости и определение показателя стоимости оцениваемого объекта.
Подбор
объектов, сопоставимых по характеристикам
Объектом оценки в данном случае является офисное помещение. Был выбран
сегмент «вторичного» рынка, связанный с продажей таких объектов в собственность
не государственно-административными органами, а частными владельцами -
юридическими или физическими лицами.
В процессе сбора информации по сопоставимым объектам оценщики не
обнаружили информацию о совершенных сделках купли-продажи аналогичных объектов,
т.к. информация об условиях продажи и реальной цене сделки, как правило, носит
конфиденциальный характер. Поэтому расчет стоимости объектов методом сравнения
продаж основывался на ценах предложения с учетом корректировок. Такой подход,
по мнению оценщиков, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель
прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости, проанализирует
текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене
предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно
представленных на рынке объектов.
Был выполнен анализ цен предложения на продажу офисных помещений в ЦАО г.
Москвы, при этом предполагалось, что проведен отбор сопоставимых аналогов, то
есть оценщики пытались выбирать объекты-аналоги с максимально близкими к
оцениваемому объекту характеристиками: местоположение, назначение, состояние и
пр.
Данные по отобранным объектам-аналогам представлены в таблице ниже.
В качестве единицы сравнения выбрана цена предложения объекта за 1 м2
общей площади. Цена предложения указана с учетом НДС.
Краткая характеристика объектов-аналогов представлена в таблице.
Таблица 18. Краткая характеристика объектов-аналогов
|
№ п/п
|
Описание
|
Цена предложения, долл. США
|
Площадь строения, м2
|
Цена предложения за 1 м2,
долл. США
|
Местоположение
|
|
1
|
ОСЗ, 4-х этажное, 1-я
линия домов, выполнен ремонт по западным стандартам, наземная охраняемая
парковка на 30 м/м, коридорно-кабинетная планировка, земельный участок в
долгосрочной аренде
|
27 126 000
|
3 300,0
|
8 220
|
ЦАО, м. Цветной бульвар,
пер. Большой Каретный, 4 м.п. от ст. метро
|
|
2
|
ОСЗ, 4-х этажное, мансарда,
качественная внутренняя отделка помещений, охраняемая наземная парковка на
25-30 м/м, земельный участок в долгосрочной аренде, современные инженерные
системы
|
14 484 537
|
1 928,7
|
7 510
|
ЦАО, м. Цветной бульвар,
ул. Трубная, 5 м.п. от ст. метро
|
|
3
|
ОСЗ, 3-х этажное, 2-я линия
домов, помещения без внутренней отделки, наземная охраняемая парковка,
земельный участок в долгосрочной аренде, кабинетная планировка
|
5 453 000
|
950,0
|
5 740
|
ЦАО, м. Тверская, ул.
Тверская, 5 м.п. от ст. метро
|
.3.1 Введение
корректировок
Выявленные отличия сравниваемых объектов оценки требуют введения
корректировок:
· на объем передаваемых прав;
· на финансовые условия;
· на условия продажи;
· на снижение цены в процессе торгов;
· на дату предложения;
· на наличие подъездных путей;
· на местоположение;
· на линию домов;
· на наличие парковки;
· на площадь объекта;
· на состояние объекта.
Обоснование
корректировок
Корректировка на объем передаваемых прав
Разница между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом, влияющая
на его стоимость, достаточно часто определяется разницей их юридического
статуса (набора прав). Право аренды и право собственности имеют различную
стоимость.
В рассматриваемом случае корректировка по данному фактору для
недвижимости равна нулю, так как и объекты-аналоги и оцениваемый объект подразумевают
передачу полного права собственности (владение, распоряжение и пользование).
Корректировка на финансовые условия
Поскольку в расчетах используется рыночная информация, корректировка по
данному фактору не проводилась.
Корректировка на условия продажи
Условия продажи объектов-аналогов типичные, т.е. продавцы не были
ограничены в сроках продажи, между покупателями и продавцами не было никаких
особых отношений, объекты не приобретались с целью их комплексного
использования с близлежащими объектами. В связи с этим корректировка по данному
фактору не проводилась.
Корректировка на снижение цены в процессе торгов
По мнению оценщиков, использование данных о стоимости продажи объектов
офисного назначения правомерно, но объявленные ставки должны быть подвергнуты
корректировке в связи с неизбежным процессом снижения стоимости во время
торгов. По данным риэлторских фирм реальная цена объекта коммерческой
недвижимости отличается от цены предложения на 3-5% в меньшую сторону.
Учитывая ситуацию, сложившуюся на рынке, характеризующуюся высоким
уровнем предложения коммерческой недвижимости, оценщики приняли величину
уторгования на уровне максимального значения 5%.
Корректировка на дату предложения
Поскольку в расчетах используется актуальная на дату определения стоимости
информация, корректировка по данному фактору равна 0%.
Корректировка на местоположение
Объект оценки и все объекты-аналоги расположены в Центральном
административном округе г. Москвы и имеют схожее локальное местоположение:
находятся на незначительном расстоянии от метро (до 5 минут пешком), поэтому
корректировка по данному фактору для них не проводилась.
Корректировка на линию домов
Объект оценки и объекты-аналоги №1 и №2 расположены на первой линии
домов, объект-аналог №3 - на второй линии домов, следовательно, необходимо
произвести корректировку стоимости объекта-аналога №3 по данному фактору.
Величина данной корректировки рассчитана в рамках метода парных продаж.
При применении этого метода сравниваются цены по двум объектам для того, чтобы
определить величину корректировки. Выбранные объекты не должны иметь
существенных отличий по всем элементам сравнения, кроме одного, по которому и
производится анализ.
Корректировка на линию домов определялась по формуле:
 - 1,
где:
Ц
об.оц. - цена продажи 1 м2 объекта-аналога,
расположенного на первой линии домов, долл. США;
Ц
об.ан. - цена продажи 1 м2 объекта-аналога,
расположенного на второй линии домов, долл. США.
Расчет корректировки на линию домов представлен в таблице ниже.
Таблица 19. Расчет корректировки на линию домов для объекта-аналога №3
|
№ п/п
|
Местоположение
|
Описание
|
Общая площадь, м2
|
Цена предложения, с НДС,
долл. США/м2
|
|
1
|
ЦАО, м. Театральная, ул.
Петровка, 20/1, 7 м. п. от ст. метро
|
Аренда офисного помещения:
1-я линия домов, 2-й этаж административного здания, парковка, рабочее
состояние
|
53
|
780
|
|
ЦАО, м. Театральная, ул.
Петровка, 5 м. п. от ст. метро
|
Аренда офисного помещения:
2-я линия домов, 2-й этаж административного здания, парковка, рабочее
состояние
|
80
|
600
|
|
Корректировка, %
|
|
|
2
|
ЦАО, м. Театральная, 5 м.
п. от ст. метро
|
Аренда офисного помещения:
1-я линия домов, 1-й этаж административного здания, парковка,
высококачественная отделка помещений
|
105,0
|
1 000
|
|
ЦАО, м. Театральная, ул.
Петровка, 3 м. п. от ст. метро
|
Аренда офисного помещения:
2-я линия домов, 1-й этаж административного здания, парковка,
высококачественная отделка помещений
|
99,8
|
840
|
|
Корректировка, %
|
|
|
Корректировка, округлено %
|
|
Таким образом, повышающая корректировка на линию домов для
объекта-аналога №3 составила, округленно, 25%.
Корректировка на наличие парковки
Объект оценки и объекты-аналоги имеют парковочные места. Таким образом,
корректировка на наличие парковки не вводилась.
Корректировка на площадь объекта
Как правило, цена продажи 1 м2 объекта недвижимости с большей
площадью меньше, чем аналогичный показатель для объекта с меньшей площадью.
Площадь объекта оценки составляет 5 674,7 м2.
Площадь объекта-аналога №1 составляет 3 300,0 м2,
объекта-аналога №2 - 1 198,7 м2, объекта-аналога №3 - 950,0 м2,
на основании этого оценщики заключили, что в стоимость всех объектов-аналогов
необходимо ввести корректировки.
Для расчета указанной корректировки оценщиками была применена
статистически полученная формула логарифмической зависимости рыночной стоимости
от общей площади объекта недвижимости:
ОС
= 2 249 , (К = 1,713); где:
ОС
- относительная рыночная стоимость;
П
- общая площадь,
К
- коэффициент корреляции.
Корректировка
на общую площадь рассчитывалась по следующей формуле:
 ; где:
i -
корректировка на общую площадь;
ОСоц
- относительная расчетная рыночная стоимость объекта оценки;
ОСан
- относительная расчетная рыночная стоимость объекта-аналога.
Расчет
поправки на общую площадь представлен в таблице ниже
Таблица
20. Расчет корректировки на площадь объекта
|
Показатели
|
Объект оценки
|
Объект-аналог №1
|
Объект-аналог №2
|
Объект-аналог №3
|
|
Общая площадь, м2
|
5 674,7
|
3 300,0
|
1 928,7
|
950,0
|
|
Относительная расчетная
рыночная стоимость
|
1 483
|
1 531
|
1 579
|
1 642
|
|
Корректировка на общую
площадь, %
|
|
-3,1%
|
-6,1%
|
-9,6%
|
Таким образом, размер корректировки для объекта-аналога №1 составил
(-3,1%), для объекта-аналога №2 - (-6,1%), для объекта-аналога №3 (-9,6%).
Корректировка на наличие подъездных путей
Объект оценки и объекты-аналоги имеют удобные подъездные пути, поэтому
корректировка не вводилась.
Корректировка на состояние объекта
В помещениях объекта оценки и объектов-аналогов №1 и №2 проведены
ремонтные работы с применением современных отделочных материалов. Поскольку
объект-аналог №3 находится в состоянии «без отделки», то необходимо внести
корректировку на проведение ремонта в помещениях офисного назначения
объекта-аналога №3. Размер корректировки принят оценщиками в размере 550 долл.
США/м2, что соответствует стоимости ремонта офисных помещений,
класса «А».
Веса аналогов
Вследствие внесения оценочных корректировок по объектам-аналогам,
достоверность данных по этим объектам уменьшается. Весовые коэффициенты для
объектов-аналогов приведены в нижеследующей таблице и рассчитаны по формуле:
 , где
D - весовой
коэффициент;
Q - общее количество
корректировок;
q - количество
корректировок аналога;
p - количество
аналогов.
Расчет весовых коэффициентов объектов-аналогов представлен в таблице
ниже.
Таблица. Весовые коэффициенты объектов-аналогов
|
Номер объекта-аналога
|
№ 1
|
№ 2
|
№ 3
|
|
Количество корректировок по
объектам-аналогам
|
2
|
2
|
4
|
|
Весовой коэффициент,
округл., %
|
37,5
|
37,5
|
25,0
|
.3.2 Расчет
стоимости методом сравнительного анализа
Характеристики объектов-аналогов и расчет рыночной стоимости представлен
в таблице ниже:
Таблица 21. Результаты расчета рыночной стоимости в рамках сравнительного
подхода
|
Элемент сравнения
|
Объект оценки
|
Объекты сравнения
|
|
|
Объект-аналог №1
|
Объект-аналог №2
|
Объект-аналог №3
|
|
Цена предложения, долл. США
за 1 м2
|
|
8 220
|
7 510
|
5 740
|
|
Передаваемые права на
здание
|
Право собственности
|
Право собственности
|
Право собственности
|
Право собственности
|
|
Корректировка, %
|
|
0
|
0
|
0
|
|
Скорректированная цена,
долл. США за 1 м2
|
|
8 220
|
7 510
|
5 740
|
|
Финансовые условия
|
Рыночные
|
Рыночные
|
Рыночные
|
Рыночные
|
|
Корректировка, %
|
|
0
|
0
|
0
|
|
Скорректированная цена,
долл. США за 1 м2
|
|
8 220
|
7 510
|
5 740
|
|
Условия продажи
|
Типичные
|
Типичные
|
Типичные
|
Типичные
|
|
Корректировка, %
|
|
0
|
0
|
0
|
|
Скорректированная цена,
долл. США за 1 м2
|
|
8 220
|
7 510
|
5 740
|
|
Снижение цены в процессе
торгов
|
Рыночная
|
Цена предложения
|
Цена предложения
|
Цена предложения
|
|
Корректировка, %
|
|
-5
|
-5
|
-5
|
|
Скорректированная цена,
долл. США за 1 м2а
|
|
7 458
|
6 970
|
5 030
|
|
Дата выставления на торги
|
01.03.2009г.
|
февраль 2009 г.
|
феврль 2009 г.
|
февраль 2009 г.
|
|
Корректировка, %
|
|
0
|
0
|
|
Скорректированная цена,
долл. США за 1 м2
|
|
7 458
|
6 970
|
5 030
|
|
Местоположение
|
г. Москва, ЦАО, м.
Пушкинская, м. Тверская, м. Чеховская, ул. Малая Дмитровка, д. 10
|
ЦАО, м. Цветной бульвар,
пер. Большой Каретный, 4 м.п. от ст. метро
|
ЦАО, м. Цветной бульвар,
ул. Трубная, 5 м.п. от ст. метро
|
ЦАО, м. Тверская, ул.
Тверская, 5 м.п. от ст. метро
|
|
Корректировка, %
|
|
0
|
0
|
0
|
|
Скорректированная цена,
долл. США за 1 м2
|
|
7 458
|
6 970
|
5 030
|
|
Линия домов
|
Первая
|
Первая
|
Первая
|
Вторая
|
|
Корректировка, %
|
|
0
|
0
|
25
|
|
Скорректированная цена,
долл. США за 1 м2
|
|
7 458
|
6 970
|
7 011
|
|
Общая площадь здания, м2
|
5 674,7
|
3 300,0
|
1 928,7
|
950,0
|
|
Корректировка, %
|
|
-3,1
|
-6,1
|
-9,6
|
|
Скорректированная цена,
долл. США за 1 м2
|
|
6 946
|
6 439
|
6 052
|
|
Наличие парковки
|
Есть
|
Есть
|
Есть
|
Есть
|
|
Корректировка, %
|
|
0
|
0
|
0
|
|
Скорректированная цена,
долл. США за 1 м2а
|
|
6 946
|
6 439
|
6 052
|
|
Наличие подъездных путей
|
Удобная транспортная
доступность
|
Удобная транспортная
доступность
|
Удобная транспортная
доступность
|
Удобная транспортная
доступность
|
|
Корректировка, %
|
|
0
|
0
|
0
|
|
Скорректированная цена,
долл. США за 1 м2
|
|
6 946
|
6 439
|
6 052
|
|
Состояние объекта
|
Выполнен ремонт с
применением современных отделочных материалов
|
Выполнен ремонт с
применением современных отделочных материалов
|
Выполнен ремонт с
применением современных отделочных материалов
|
Без отделки
|
|
Корректировка, долл. США/ м2
|
|
0
|
0
|
550
|
|
Скорректированная цена,
долл. США за 1 м2
|
|
6 946
|
6 439
|
6 602
|
|
Весовые коэффициенты, %
|
|
37,5
|
37,5
|
25,0
|
|
Скорректированная стоимость
1 м2 объекта оценки, долл. США
|
6 658
|
|
Рыночная стоимость объекта
оценки, долл. США
|
37 786 000
|
|
Рыночная стоимость объекта
оценки, руб.
|
1 349 740 000
|
Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, расположенного по
адресу: г. Москва, ул. М. Дмитровка, д. 10, определенная в рамках
сравнительного подхода, на дату определения стоимости, составляет, с учетом
НДС, округленно:
786 000 долл. США
(Тридцать семь миллионов семьсот восемьдесят шесть тысяч) долларов США,
что по курсу Банка России на дату определения стоимости составляет,
округленно:
349 740 000 руб.
(Один миллиард триста сорок девять семьсот сорок тысяч) рублей.
3.4 Доходный
подход
Доходный подход основан на принципе ожидания, который заключается в том,
что типичный инвестор приобретает недвижимость в ожидании получения будущих
доходов и выгод и не заплатит за нее сумму большую, текущей стоимости данных
доходов.
В рамках доходного подхода используется два метода: метод
дисконтированных денежных потоков (ДДП) и метод капитализации дохода. В основе
обоих методов лежит расчет чистого операционного дохода, ассоциированного с
оцениваемым объектом, который переводится в стоимость данного актива на текущий
момент при помощи ставки дисконтирования или ставки капитализации.
В методе капитализации дохода используется денежный поток за последний
отчетный или первый прогнозный год, в методе ДДП прогнозируются потоки на
несколько лет вперед.
Метод капитализации дохода применяется в том случае, если не
прогнозируется изменение денежных потоков, либо ожидается их стабильный рост
(снижение). Метод ДДП применяется в случае нестабильности прогнозируемого
дохода.
Оценщики применили в расчетах доходного подхода метод капитализации
дохода.
Формула капитализации дохода имеет вид:
 , где:
РС - рыночная стоимость объекта, руб.;
ЧОД - чистый операционный доход от эксплуатации объекта, руб.;
СК - ставка капитализации, %.
Ставка капитализации - ожидаемая инвестором норма дохода от инвестиций в
объект недвижимости. Данная ставка должна включать ставку дохода на капитал и
норму возврата капитала.
Ставка дохода на капитал (ставка дисконтирования) - адекватная для
конкретного вложения средств ставка дохода с учетом всех присущих объекту
вложения рисков. Норма возврата капитала - ставка реинвестирования капитала для
покрытия снижения стоимости объекта за период владения.
Применение метода капитализации дохода заключается в последовательном
выполнении следующих действий:
подробное исследование рынка и его анализ с целью получения достоверной
информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой
полезности;
определение величины арендной платы для оцениваемого помещения
определение величины потенциального и действительного валового дохода;
учет операционных расходов;
определение величины чистого операционного дохода;
расчет ставки капитализации;
определение рыночной стоимости оцениваемого объекта по вышеприведенной
формуле.
.4.1
Определение ставки арендной платы
Арендная плата была определена методом сравнительного анализа.
Расчет арендной ставки методом сравнительного анализа заключается в
анализе арендных ставок аналогичных объектов недвижимости, сравнении их с
оцениваемым и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются
между сопоставимыми объектами и оцениваемым. В результате определяется арендная
ставка каждого сопоставимого объекта, как если бы при сдаче в аренду он имел те
же основные характеристики, что и оцениваемый объект. Откорректированные
арендные ставки по сопоставимым объектам-аналогам после их согласования
позволяют сделать вывод о величине арендных платежей для оценки.
В результате исследования рынка аренды помещений офисного назначения, для
оцениваемого объекта было выявлено 3 сопоставимых аналога. Объекты-аналоги
являются встроенными помещениям, расположенными в ОСЗ офисного назначения.
Оценщики исходили из предположения, что величины арендных ставок относятся к
единице общей площади, арендаторы не вносят дополнительных сумм сверх арендной
платы, все расходы по обслуживанию помещений несет арендодатель. Ставка арендной
платы за 1 м2 помещений указаны c учетом стоимости коммунальных расходов. Для определения
ставки арендной платы за машиноместо в подземном паркинге было выявлено также 3
объекта-аналога.
Краткая характеристика объектов-аналогов офисного назначения и объектов-аналогов
для подземного паркинга представлена в таблицах ниже.
Таблица 22. Краткая характеристика объектов аналогов для помещений
офисного назначения
|
№ п/п
|
Описание
|
Площадь, м2
|
Ставка арендной платы за 1
м2 в год., долл. США,
|
Местоположение
|
|
1
|
Помешения офисного
назначения в ОСЗ, 5 этажей, подземный паркинг, в помещениях произведен
ремонт с использованием современных отделочных материалов
|
750
|
1 180
|
ЦАО, м. Пушкинская,
Леонтьевский пер., дом 25/10, 5 м.п. от ст. метро
|
|
2
|
Помешения офисного
назначения в ОСЗ, в помещениях произведен ремонт с использованием
современных отделочных материалов, охраняемая наземная парковка
|
1 100
|
1 200
|
ЦАО, м. Пушкинская, 5 м.п.
от ст. метро
|
|
3
|
Помешения офисного
назначения в ОСЗ (1-3 этажи), в помещениях произведен ремонт с использованием
современных отделочных материалов, охраняемая наземная парковка
|
1 000
|
1 200
|
ЦАО, м. Тверская,
Страстной бульвар, 3 м.п. от ст. метро
|
Таблица 23. Краткая характеристика объектов-аналогов для подземного
паркинга
|
№ п/п
|
Описание
|
Стоимость аренды 1 м.м.,
долл. США в мес.
|
Местоположение
|
|
1
|
Подземный 3-х уровневый
паркинг, в ОСЗ офисного назначения, презентабельный внешний вид, современное
оборудование
|
413
|
ЦАО, м. Пушкинская,
Леонтьевский пер., дом 25/10
|
|
2
|
Подземный паркинг, в ОСЗ
офисного назначения, оборудован системами управления контроля доступа,
системой видеонаблюдения, противопожпрной системой
|
400
|
ЦАО, м. Сухаревская, ул.
Сретенка, 18
|
|
3
|
Подземный и наземный 7-ми
уровневый паркинг, в ОСЗ офисного назначения, система центральной вентиляции,
лифты, подъезд на этажи
|
413
|
ЦАО, м. Парк Культуры,
Пречистенская наб., 17-19
|
|
Среднее значение годовой
арендной ставки, долл. США за 1 м.м. в мес.
|
В целях обеспечения наибольшей сопоставимости сравниваемых объектов,
применялись корректировки.
Введение
корректировок
Выявленные отличия сравниваемых объектов требуют введения корректировок:
· на объем передаваемых прав на помещение;
· на финансовые условия;
· на условия аренды;
· на снижение арендной ставки в процессе торгов;
· на дату предложения;
· на местоположение;
· на общую площадь объекта;
· на состояние объекта.
Обоснование
корректировок
Корректировка передаваемых прав на помещение
Использование помещений объектов-аналогов и объекта оценки предполагает
передачу одинакового объема прав на помещение - права аренды. В связи с этим
корректировка на объем передаваемых прав не проводилась.
Корректировка на финансовые условия
Поскольку в расчетах используется рыночная информация, корректировка по
данному фактору не проводилась.
Корректировка на условия аренды
Условия аренды объектов-аналогов типичные, т.е. арендодатели не были
ограничены в сроках аренды, между арендаторами и арендодателями не было никаких
особых отношений. В связи с этим, корректировка по данному фактору не
проводилась.
Корректировка на снижение арендной ставки в процессе торгов
По мнению оценщиков, использование данных об арендных ставках предложений
правомерно, но объявленные ставки должны быть подвергнуты корректировке в связи
с неизбежным процессом снижения арендной ставки во время торгов. По данным
риэлторских фирм реальная арендная ставка объекта коммерческой недвижимости
отличается от арендной ставки предложения на 3-5% в меньшую сторону.
Учитывая ситуацию, сложившуюся на рынке, характеризующуюся высоким
уровнем предложения коммерческой недвижимости, оценщики приняли величину
уторгования на уровне максимального значения 5%.
Корректировка на дату предложения
Поскольку в расчетах используется актуальная на дату определения
стоимости информация, корректировка по данному фактору не проводилась.
Корректировка на местоположение
Объект оценки и все объекты-аналоги расположены в Центральном
административном округе г. Москвы и имеют схожее локальное местоположение, они
располагаются на незначительном расстоянии от метро (до 5 минут пешком),
поэтому корректировка по данному фактору для них не проводилась.
Корректировка на арендуемую площадь объекта
Корректировка по данному фактору не проводилась, т.к. объект оценки и
объекты-аналоги могут сдаваться в аренду по частям.
Корректировка на назначение
Поскольку в расчетах используется информация по объектам-аналогам с
идентичным функциональным использованием (офисные помещения), корректировка по
данному фактору не проводилась.
Корректировка на наличие подъездных путей
Объект оценки и объекты-аналоги имеют удобные подъездные пути, поэтому
корректировка не вводилась.
Корректировка на состояние объекта
Поскольку физическое состояние оцениваемых объектов-аналогов (ремонт с
применением современных отделочных материалов) сопоставимо с объектом оценки,
корректировка по данному фактору не производилась.
Веса аналогов
Вследствие внесения оценочных корректировок по объектам-аналогам,
достоверность данных по этим объектам уменьшается. Весовые коэффициенты для
объектов-аналогов приведены в нижеследующей таблице и рассчитаны по формуле:
, где
D - весовой
коэффициент;
Q - общее
количество корректировок;
q - количество
корректировок аналога;
p - количество
аналогов.
Расчет весовых коэффициентов объектов-аналогов представлен в таблице
ниже.
Таблица. Весовые коэффициенты объектов-аналогов
|
Номер объекта-аналога
|
№ 1
|
№ 2
|
№ 3
|
|
Количество корректировок по
объектам-аналогам
|
1
|
1
|
1
|
|
Весовой коэффициент,
округл., %
|
33,33
|
33,33
|
33,34
|
Расчет ставки
аренды методом сравнительного анализа
Расчет рыночной ставки аренды за 1 м2 в год для оцениваемого
объекта представлены в следующей таблице:
Таблица 24. Расчет рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода
|
Элемент сравнения
|
Объект оценки
|
Объекты сравнения
|
|
|
Объект-аналог №1
|
Объект-аналог №2
|
Объект-аналог №3
|
|
Цена предложения, долл.
США/м2
|
|
1 180
|
1 200
|
1 200
|
|
Передаваемые права на
здание
|
Право собственности
|
Право собственности
|
Право собственности
|
Право собственности
|
|
Корректировка, %
|
|
0
|
0
|
0
|
|
Скорректированная цена,
долл. США/м2
|
|
1 180
|
1 200
|
1 200
|
|
Финансовые условия
|
Рыночные
|
Рыночные
|
Рыночные
|
Рыночные
|
|
Корректировка, %
|
|
0
|
0
|
0
|
|
Скорректированная цена,
долл. США/м2
|
|
1 180
|
1 200
|
1 200
|
|
Условия аренды
|
Типичные
|
Типичные
|
Типичные
|
Типичные
|
|
Корректировка, %
|
|
0
|
0
|
0
|
|
Скорректированная цена,
долл. США/м2
|
|
1 180
|
1 200
|
1 200
|
|
Снижение цены в процессе
торгов
|
Рыночная стоимость
|
Цена предложения
|
Цена предложения
|
Цена предложения
|
|
Корректировка, %
|
|
-5
|
-5
|
-5
|
|
Скорректированная цена,
долл. США/м2
|
|
1 121
|
1 140
|
1 140
|
|
Дата продажи/Дата
выставления на торги
|
01.03.2009 г.
|
Февраль 2009 г.
|
Февраль 2009 г.
|
Февраль 2009 г.
|
|
Корректировка, %
|
|
0
|
0
|
0
|
|
Скорректированная цена,
долл. США/м2
|
|
1 121
|
1 140
|
1 140
|
|
Местоположение
|
ЦАО, м. Пушкинская, м.
Тверская, м. Чеховская, ул. Малая Дмитровка, д. 10
|
ЦАО, м. Пушкинская,
Леонтьевский пер., дом 25/10, 5 м.п. от ст. метро
|
ЦАО, м. Пушкинская, 5
м.п. от ст. метро
|
ЦАО, м. Тверская,
Страстной бульвар, 3 м.п. от ст. метро
|
|
Корректировка, %
|
|
0
|
0
|
0
|
|
Скорректированная цена,
долл. США/м2
|
|
1 121
|
1 140
|
1 140
|
|
Общая площадь помещения, м2
|
4 371,3
|
750,0
|
1 100,0
|
1 000,0
|
|
Корректировка, %
|
|
0
|
0
|
0
|
|
Скорректированная цена,
долл. США/м2
|
|
1 121
|
1 140
|
1 140
|
|
Наличие подъездных путей
|
Удобная транспортная
доступность
|
Удобная транспортная
доступность
|
Удобная транспортная
доступность
|
Удобная транспортная
доступность
|
|
Корректировка, %
|
0
|
0
|
0
|
|
Скорректированная цена,
долл. США/м2
|
|
1 121
|
1 140
|
1 140
|
|
Состояние объекта
|
Выполнен ремонт с
применением современных отделочных материалов
|
Выполнен ремонт с применением
современных отделочных материалов
|
Выполнен ремонт с
применением современных отделочных материалов
|
Выполнен ремонт с
применением современных отделочных материалов
|
|
Корректировка, долл. США/м2
|
|
0
|
0
|
0
|
|
Скорректированная
цена,долл. США/м2
|
|
1 121
|
1 140
|
1 140
|
|
Весовые коэффициенты, %
|
|
33,33
|
33,33
|
33,34
|
|
Среднее значение
скорректированной годовой арендной ставки, долл. США/м2 в год
|
1 134
|
Таким образом, средняя арендная ставка, принимаемая к расчету, для
помещений офисного назначения составит, с учетом НДС, 1 134 долл. США за 1 м2
в год, для подземного паркинга - 409 долл. США за одно машиноместо в месяц, или
4 908 долл. США за 1 м/м в год.
Определение
потенциального валового дохода (ПВД)
Потенциальный валовой доход представляет собой ожидаемую суммарную величину
от основного вида деятельности, дополнительных услуг, которые сопутствуют
основному виду деятельности.
В рассматриваемом случае, ПВД - это доход от сдачи площадей в аренду при
100% занятости, без учета потерь и расходов.
Расчет ПВД производится по формуле:
ПВД = А x S, где:
А - ставка арендной платы (годовая), долл. США за 1 м2;
S - площадь, сдаваемая в аренду, м2.
Расчет величины потенциального валового дохода представлен в таблице
ниже.
Таблица 25. Расчет величины потенциального валового дохода
|
Наименование позиций
|
Значение
|
|
Функциональное назначение
площадей
|
Офисная площадь
|
Подземная парковка
|
|
Общая площадь, м2
|
5 674,70
|
|
Площадь,м2
|
4 371,3
|
1 303,4 (20 машиномест)
|
|
Арендная ставка для
объекта, долл. США за 1 м2 в год/ за 1 м.м. в год
|
1 134
|
4 908
|
|
Потенциальный валовый доход
от сдачи в аренду, долл. США в год
|
4 957 054
|
98 160
|
Определение
действительного валового дохода
Для получения величины действительного валового дохода (ДВД)
предполагаемые потери от недозагрузки вычитаются из потенциального валового
дохода.
Процент недозагрузки помещений рассчитан по следующей формуле:
 , где:
V - недозагрузка
помещений, %;
Kn -
коэффициент оборачиваемости арендных площадей, отражающий долю арендных
площадей, на которых в течение определенного срока происходит смена
арендаторов, %;
nf -
число арендных периодов в течение рассматриваемого срока, которые необходимы
для поиска новых арендаторов, мес.;
no - общее
число арендных периодов в течение рассматриваемого срока, мес.
Общее число арендных периодов определяется средней продолжительностью
сроков арендных договоров. Срок аренды коммерческой недвижимости обычно
составляет от 3 до 5 лет. Примем минимальное значение срока аренды в размере
3-х лет.
Период, необходимый для поиска новых арендаторов, определен на основании
анализа рыночной информации и информации, полученной от риэлтеров. Оценщиками
было установлено, что для заполнения сопоставимых оцениваемым площадей
арендаторами требуется в среднем 2 месяца. Примем значение 2 месяца.
Таким образом, процент потерь от недозагрузки офисных помещений
составляет:
 %
Потери
от недозагрузки для подземной автостоянки по мнению оценщиков равны 0,
поскольку по данным ГУП «НИиПИ Генплана Москвы» обеспеченность ЦАО г. Москвы
машиноместами очень низкая.
Расчет
величины действительного валового дохода представлен в таблице «Расчет чистого
операционного дохода».
.4.2 Расчет
операционных расходов
Операционными расходами называются периодические расходы для обеспечения
нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода. Операционные
расходы принято делить на:
· условно-постоянные;
· условно-переменные (эксплуатационные);
· расходы (резерв) на замещение.
К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от
степени загруженности объекта. Как правило, это налоги на имущество, арендная
плата за землю, расходы на страхование.
К условно-переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени
загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основные условно-переменные
расходы - это расходы на управление, коммунальные платежи, расходы на
обеспечение безопасности, расходы на уборку, содержание территории и т.д.
К расходам на замещение относят расходы, которые либо имеют место всего
один - два раза за несколько лет или сильно варьируют от года к году. Обычно
это расходы на периодическую замену быстро изнашивающихся компонентов
улучшений. К таким улучшениям, в частности, относятся мебель, ковровые
покрытия, портьеры, а также недолговечные компоненты зданий (крыши, лифты),
расходы на косметический ремонт.
Заказчиком не были предоставлены данные о размере операционных расходов
для оцениваемого объекта недвижимости. В рамках настоящего Отчета операционные
расходы для оцениваемого объекта недвижимости, приняты на основании рыночных
данных и составляют 10% от величины потенциального валового дохода (сумма
потенциального валового дохода от сдачи в аренду как помещений офисного
назначения, так и подземной автостоянки).
.4.3 Расчет
чистого операционного дохода
Чистый операционный доход рассчитывается как разница между величиной
действительного валового дохода и величиной операционных расходов.
480 816 - 305 521 =1 175 295
Таблица 26. Расчет чистого операционного дохода
|
Функциональное назначение
площадей
|
Офисная площадь
|
Подземная парковка
|
|
Площадь,м2
|
4 371,3
|
1 303,4 (20 машиномест)
|
|
Арендная ставка для
объекта, долл. США за 1 м2 в год/ за 1 мм в год
|
1 134
|
4 908
|
|
Потенциальный валовый доход
от сдачи в аренду, долл. США
|
4 957 054
|
98 160
|
|
Потери от недозагрузки,
долл. США
|
277 595
|
0
|
|
Действительный валовый
доход, долл. США
|
4 679 459
|
98 160
|
|
Действительный валовый
доход, долл. США
|
1 480 816
|
|
Операционные расходы, долл.
США
|
305 521
|
|
Чистый операционный доход,
долл. США
|
1 175 295
|
.4.4 Расчет
ставки капитализации
Понятие коэффициент капитализации, используемое применительно к
недвижимости, включает доход на капитал (ставка дисконтирования) и возврат
капитала. Коэффициент капитализации рассчитывается по формуле:
 , где:
КК
- коэффициент капитализации (%);
Н.в.
- норма возврата (%);
g - долгосрочный
темп прироста денежного потока (%).
Доход
на капитал, скорректированный на темпы роста чистого дохода это компенсация,
которая должна быть выплачена инвестору за отказ от альтернативного
использования средств, с учетом фактора времени и иных факторов, связанных с
конкретными инвестициями. Возврат капитала означает погашение суммы
первоначального вложения.
Существует
два метода определения коэффициента капитализации:
метод
кумулятивного построения (метод суммирования);
метод
рыночной экстракции.
Для расчета ставки дисконтирования оценщики использовали метод
кумулятивного построения (суммирования).
В соответствии с методом суммирования ставка дисконтирования равна сумме
безрисковой ставки и премий за следующие систематические и несистематические
риски: премия за риск вложения в конкретный актив, риск неликвидности и риск
инвестиционного менеджмента.
При использовании этого метода в качестве базовой ставки берется
безрисковая или наименее рисковая ставка. По мнению оценщиков, наиболее
безрисковым вложением средств являются вложения в еврооблигации РФ. Сроки их
размещения более длительные, объем рынка данных ценных бумаг существенно выше,
чем соответствующего рынка облигаций, выраженных в национальной валюте, уровень
риска по ним ниже. Соответствующие суверенные рейтинги, присваиваемые
международными агентствами, несколько выше, чем по заимствованиям в
национальной валюте.
В качестве безрисковой ставки оценщиками определена эффективная доходность
к погашению валютных облигаций РФ «Еврооблигации РФ, 2028». Таким образом,
безрисковая ставка принята оценщиками равной 6,05%.
Расчет премии за риск вложений в данный объект недвижимости представлен
ниже.
Таблица 27. Расчет премии за риск вложений в объект оценки
|
Вид и наименование риска
|
Категория риска
|
1
|
2
|
3
|
4
|
5
|
6
|
7
|
8
|
9
|
10
|
|
Систематический риск
|
|
Ухудшение общей
экономической ситуации
|
динамичный
|
|
1
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Увеличение числа
конкурирующих объектов
|
динамичный
|
|
1
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Изменение федерального или
местного законодательства
|
динамичный
|
1
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Несистематический риск
|
|
Природные и антропогенные
чрезвычайные ситуации
|
статичный
|
|
|
1
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Ускоренный износ здания
|
|
|
|
1
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Неполучение платежей
|
динамичный
|
|
1
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Неэффективный менеджмент
|
динамичный
|
|
1
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Криминогенные факторы
|
динамичный
|
|
1
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Финансовые проверки
|
динамичный
|
|
1
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Неправильное оформление
договоров
|
динамичный
|
|
1
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Количество наблюдений
|
|
1
|
7
|
2
|
0
|
0
|
0
|
0
|
0
|
0
|
0
|
|
Взвешенный итог
|
|
1
|
14
|
6
|
0
|
0
|
0
|
0
|
0
|
0
|
0
|
|
Сумма
|
21
|
|
Количество факторов
|
10
|
|
Поправка на риск вложений в
объект недвижимости
|
2,1
|
Поправка на неликвидность представляет собой поправку на длительную
экспозицию при продаже объекта. По оценкам аналитиков, срок экспозиции для
офисных зданий составляет 2-3 месяца. В рамках настоящего Отчета принят
максимальный срок экспозиции, равный 3 месяцам.
Расчет поправки на низкую ликвидность осуществлялся по следующей формуле:
Пликв.
=  , где:
Iбезриск - безрисковая ставка;
СР.
ЭКСП - срок экспозиции для объекта оценки, мес.
В результате расчетов поправка на неликвидность составила 1,46%.
Поправка на инвестиционный менеджмент представляет собой управление
«портфелем инвестиций» и в зависимости от объекта инвестиций составляет 1-3%.
Оцениваемый объект является офисной недвижимостью, управление которой
характеризуется невысоким уровнем сложности управления. Для целей настоящего
Отчета оценщики считают обоснованным принять среднее значение - 2%.
Расчет ставки дисконтирования, определенной методом суммирования,
приведен в следующей таблице:
Таблица 28. Расчет ставки дисконтирования методом суммирования
|
Фактор
|
Значение, %
|
|
Условно-безрисковая ставка
|
6,05
|
|
Премия за риск
инвестирования в оцениваемый актив
|
2,1
|
|
Премия за низкую
ликвидность
|
1,46
|
|
Поправка на инвестиционный
менеджмент
|
2
|
|
Ставка дисконтирования
|
11,61
|
Расчет нормы возврата капитала
Норма возврата капитала - это величина, равная единице, деленной на
количество лет, требуемое для возврата вложенного капитала, основывается на
временном интервале, в течение которого, по расчетам типичного инвестора,
произойдет возврат капитала, вложенного в оцениваемую недвижимость.
Существует три способа возмещения инвестированного капитала:
· прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);
· возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на
инвестиции (метод Инвуда);
· возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента
(метод Хоскальда).
В рамках настоящего Отчета норма возврата капитала рассчитывалась по
методу Ринга. Данный метод целесообразно использовать, когда ожидается, что
возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма
возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на
остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы
актива.
Поскольку в среднем срок службы зданий, сопоставимых с оцениваемым
объектом, составляет 120 лет, учитывая проведенный в 1996 г. капитальный ремонт
(полное переоборудование) оставшийся срок службы составляет 109 лет, норма
возврата капитала, рассчитанная по методу Ринга, составит:
/ 109 х 100 =0,9%
Для расчетов принимаем величину, равную 0,9%.
Согласно прогнозам аналитиков рынка недвижимости, в ближайшие несколько
лет арендные ставки на объекты офисного назначения будут расти примерно
одинаковыми темпами. Учитывая вышесказанное, оценщики приняли величину темпа
прироста денежного потока в размере 4%.
Таким образом, ставка капитализации будет равна:
11,61% - 4% +0,9% »
8,5%
.4.5 Расчет
стоимости доходным подходом
Расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода
представлен в следующей таблице:
Таблица 29. Расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного
подхода
|
Наименование позиции
|
Значение
|
|
Местоположение
|
г. Москва, ЦАО, м.
Пушкинская, м. Тверская, м. Чеховская, ул. Малая Дмитровка, д. 10
|
|
Общая площадь, м2
|
5 674,70
|
|
Чистый операционный доход,
долл. США
|
1 175 295
|
|
Ставка капитализации, %
|
8,5
|
|
Рыночная стоимость объекта
недвижимости, долл. США
|
36 432 046
|
|
Рыночная стоимость объекта
оценки округленно, долл. США
|
36 432 000
|
|
Рыночная стоимость объекта
оценки, округленно, руб.
|
1 301 372 000
|
Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, расположенного по
адресу: г. Москва, ул. М. Дмитровка, д. 10, определенная в рамках доходного
подхода, на дату определения стоимости, составляет, с учетом НДС, округленно:
432 000 долл. США
(Тридцать шесть миллионов четыреста тридцать две тысячи) долларов США,
что по курсу Банка России на дату определения стоимости составляет, округленно:
301 372 000 руб.
(Один миллиард триста один миллион триста семьдесят две тысячи) рублей.
Глава 4. Итоговое заключение
.1
Согласование результатов
Согласование результатов отражает адекватность и точность применения
каждого из подходов.
Оценка рыночной стоимости на основе затратного подхода отражает затраты
на замещение оцениваемого объекта и его техническое состояние, однако не
учитывает рыночной ситуации на дату определения стоимости. В то же время,
преимущество применения затратного подхода связано с тем, что недостаточность
и/или недостоверность информации о состоявшихся сделках на «пассивных» или
малоактивных рынках недвижимости в ряде случаев ограничивает возможность
использования других подходов к оценке. Так же специфической областью
применения затратного подхода является оценка уникальных объектов и объектов
специального назначения. В связи с этим результатам, полученным в рамках
затратного подхода, оценщики считают возможным придать вес, равный 10%.
Оценка недвижимости доходным подходом основана на предположении, что
стоимость недвижимости равна текущей (сегодняшней, нынешней) стоимости прав на
будущие доходы. Она отражает возможность получения дохода от эксплуатации
оцениваемого объекта недвижимости.
Оценка на основе метода сравнительного анализа продаж базируется на
анализе рынка предложений по купле-продаже недвижимости, поэтому реально
отражает стоимость оцениваемого недвижимого имущества.
В связи с этим оценщиками сравнительному и доходному подходу
присваиваются равные удельные веса в размере 45%.
Таблица 30. Согласование результатов
|
Местоположение
|
г. Москва, ЦАО, ул. Малая
Дмитровка, д. 10
|
|
Общая площадь, м2
|
5 674,7
|
22 021 000
|
|
Удельный вес затратного
похода
|
0,10
|
|
Сравнительный подход, долл.
США
|
37 786 000
|
|
Удельный вес сравнительного
похода
|
0,450
|
|
Доходный подход, долл. США
|
36 432 000
|
|
Удельный вес доходного
подхода
|
0,450
|
|
Рыночная стоимость объекта
оценки, округл., долл. США
|
49 113 000
|
|
Рыночная стоимость объекта
оценки, округл., руб.
|
1 271 671 000
|
Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки - объекта недвижимости,
представляющего собой отдельностоящее офисное здание, общей площадью 5 674,7 м2,
расположенного по адресу: г. Москва, ул. Малая Дмитровка, д. 10, по состоянию
на 01.03.2009 г., составляет округленно:
271 671 000 руб.
(Один миллиард двести семьдесят один миллион шестьсот семьдесят одна
тысяча) рублей,
что по курсу Банка России на дату определения стоимости составляет,
округленно:
113 000 долл. США
(Сорок девять миллионов сто тринадцать тысяч) долларов США.
.2 Итоговое заключение о стоимости
В результате проведенных расчетов оценщики пришли к выводу, что рыночная
стоимость объекта оценки - объекта недвижимости, представляющего собой офисное
здание, общей площадью 5 674,7 м2, расположенное по адресу: г.
Москва, ул. Малая Дмитровка, д. 10, по состоянию на 01.03.2009 г., составляет
округленно:
271 671 000 руб.
(Один миллиард двести семьдесят один миллион шестьсот семьдесят одна
тысяча) рублей,
что по курсу Банка России на дату определения стоимости составляет,
округленно:
113 000 долл. США
(Сорок девять миллионов сто тринадцать тысяч) долларов США.
Список
использованной литературы
Использованные материалы нормативного характера
· Федеральный
закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998
г.(ред. от 05.02.2007 г.).
·
«Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной
деятельности», утвержденные Постановлением Правительства РФ № 519 от 06.07.2001
г..
· Гражданский
кодекс Российской Федерации /ч.1 от 30.11.94г. №51-ФЗ, ред. от 05.02.2007 г.;
ч.2 от 26.01.96г. №14-ФЗ, ред. от 26.01.2007 г..
· Европейские
стандарты оценки 2000 (пер.с англ. Г.Н.Макерина, Н.В.Павлова, И.Л.Артеменко.-
М.: «Российское общество оценщиков»,2003 г.).
· Международные
стандарты оценки/ Г.Н.Макерин, Н.В.Павлов.-М.:ИНТЕРРЕКЛАМА,2003 г..
Библиографический список
· Акулич М.В.
Оценка бизнеса.- СПб., Питер,2009 г.
· Асаул
А.Н. Экономика недвижимости. Учебник.- СПб., Питер,2004 г.
· Белокрыс
А.М., Болдырев В.С., Олейник Т.Л. Основы оценки стоимости недвижимости. -М.:
Международная Академия Оценки и Консалтинга,2004 г.
· Буланова
Н.В. Рынок недвижимости : состояние и перспективы развития. -М.: Международная
Академия Оценки и Консалтинга,2004 г.
· Горемыкин
В.А. Экономика недвижимости: Учебник.- М.: Проспект,2004 г.
· Грязнова
А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник. -2-е изд.- М.:ФиС,2008 г.
· Иванова
Е.Н. Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие/ Е.Н. Иванова; Под ред.
М.А. Федотовой. -2-е изд.- М.: КНОРУС,2008 г.
· Грибовский
С.В. Оценка доходной недвижимости. СПб.: Питер, «ROOF»,2001 г.
· Игнатов
Л.Л. Экономика недвижимости. М.: Изд-во МГТУ им. Н.Э.Баумана,2003.
· Методы
оценки имущества: бизнес, недвижимость, земля, машины, оборудования и
транспортные средства/ Н.Е. Симонова.- Ростов н/д: Феникс, 2006.
· Соловьев
Н.М. Оценочная деятельность: оценка недвижимости.- М.: ГУ ВШЭ,2003 г.
· Фридман
Д., Ордуэйн Р. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости/пер. с англ. М.:
Академия народного хозяйства при Правительстве России,1997 г.
· Кутуков
В.Н. Реконструкция зданий: Учебное пособие для строительных вузов. -М.: Высшая
школа,1981 г.
· Щербакова
Н.Н. Экономика недвижимости.- Ростов н/д: Феникс,2002 г.
· Федотова
М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса.- М.: ЭКМОС,2002 г.
· Ковалев
В.В. Методы оценки инвестиционных проектов.- М.: Финансы и статистика,2002 г.
· Оценка
бизнеса/ Под ред. А.М.Грязновой, М.А.Федотовой.- М.: Финансы и статистика,2001
г.
· Карпова
Н.Н., Азгальдов Г.Г. Оценка нематериальных активов, в том числе
интеллектуальной собственности.- М.: ИПО,2000 г.
· Государственное
регулирование земельных отношений/ Под. ред. А.А.Варламова. -М.: Колос,2000 г.
· Яскевич
Е.Е. «Особенности применения сравнительного подхода к оценке недвижимости:
корректировка на масштаб»,2005 г.
· Информационное
обеспечение управления земельными ресурсами: Учебное пособие/ Под. ред.
Л.И.Кошкина. -М.: Высшая школа приватизации и предпринимательства,2002 г.
· Савицкая
Г.В. Анализ хозяйственной деятельности: Учебное пособие.3-е изд. -М.: Новое
знание,2005 г.
· Бочаров
В.В. Финансовый анализ. -СПб.: Питер,2005 г.
· Есипов
В.Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Оценка бизнеса. 2-е изд.- СПб.: Питер,2008
г.
· Ковалев
В.В. Финансовый анализ: методы и процедуры. -М.: Финансы и статистика,2001 г.
· Попков
В.П., Евстафьева Е.В. Оценка бизнеса: Учебное пособие. -СПб.: Питер,2007.
· Зимин
А.И. Оценка имущества,2007 г.
· Правовая
система «Консультант Плюс».
Похожие работы на - Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул.М. Дмитровка, 10
| |