Ипотечное кредитование

Ипотечное кредитование

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Филиал государственного образовательного учреждения

высшего профессионального образования

«МОСКОВСКИЙ ЭНЕРГЕТИЧЕСКИЙ ИНСТИТУТ

(технический университет)»

в г. Смоленске

Кафедра экономики, бухгалтерского учёта и аудита

Специальность 080109 «Бухгалтерский учёт, анализ и аудит»

КУРСОВАЯ РАБОТА

По дисциплине «Деньги, кредит, банки»

На тему

«ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ»

Студентка группы БА1-09

Власова О.С

Научный руководитель

доц. Александрова Е.А

Смоленск 2011 г.

ВВЕДЕНИЕ

Одним из развивающихся направлений рынка недвижимости является ипотека недвижимости. Она становится все более доступной и во многом определяет дальнейшее становление российской рыночной экономики.

Последние несколько лет российская ипотека развивалась в достаточно сложной экономической ситуации и лишь к началу ХХI века система ипотечного кредитования стала набирать обороты: в крупных российских городах, регионах и отдельных коммерческих банках начали разрабатываться и реализовываться различные жилищные программы.

Стремление граждан улучшить свои жилищные условия при отсутствии значительных денежных средств вызывает интерес к ипотеке. В настоящее время ипотека является относительно доступным инструментом для граждан со стабильным доходом, позволяющим приобрести недвижимое имущество. Однако ипотека в широком смысле слова - это не только возможность приобрести жилье с использованием кредитных средств, но также один из способов обеспечить исполнение обязательств.

Система ипотечного кредитования является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных инструментов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу.

В зарубежной практике ипотечное кредитование приносит банкам стабильный доход при сравнительно небольших рисках, позволяя наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте.

Целью данной работы является исследование ипотечного кредитования и рассмотрение путей его применения. Исходя из поставленной цели, вытекают следующие задачи:

рассмотреть теоретические и правовые основы ипотечного кредитования;

выявить особенности ипотеки земли, предприятий, жилых домов;

исследовать современное состояние ипотечного рынка в России;

поиск путей решения проблем, связанных с ипотекой; исследование перспектив ипотечного рынка в России.

Все это и определило выбор данной темы курсовой работы. В работе использована современная литература, материалы периодических изданий и другие ресурсы.

ипотека кредитование рынок

1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1 Понятие, происхождение и развитие института залога

После революции 1917 года старая правовая система претерпела изменения. В 1922 году был принят Гражданский Кодекс РСФСР. В Кодексе залог рассматривался как вещное право и регулировался нормами раздела «Вещное имущество».

В связи с национализацией земли Кодекс упразднял деление имущества на недвижимое и движимое и вместо него ввел понятие имущества, изъятого из гражданского (частного) оборота и не изъятого из него.

Предметом залога могли быть: всякое имущество, не изъятое из оборота, долговые требования, право застройки, право на горный отвод и на разработку месторождений полезных ископаемых.

Дальнейшее падение роли залога как способа обеспечения исполнения обязательств из кредитных договоров с банками связано с проведением в 1920-1931гг. кредитной реформы, которая явилась результатом постановления ЦИК и СНК СССР от 30 января 1930 года.

В ходе реформы было отменено коммерческое кредитование и введено прямое плановое банковское кредитование. В условиях преимущественного господства государственной собственности и централизованного директивного планирования залог как частноправовой способ обеспечения обязательств потерял смысл.

В принятом в 1964 году ГК РСФСР, залогу уделено меньше внимания, чем в первой редакции Кодекса 1922 года ГК РСФСР запрещал сдавать в залог землю, предприятия, здания, сооружения и другое имущество, относящееся к основным средствам государственных организаций. Не подлежало залогу имущество, составляющее основные средства колхозов, иных кооперативных организаций, а также профсоюзных и иных общественных организаций. В качестве предмета залога могло быть имущество, находящееся в личной собственности граждан, включая жилой дом.

Последующее изменение законодателя к залогу было связано с развитием рыночных отношений в экономике и появлением коммерческих кредитных учреждений в конце 80-х начале 90-х гг. Следствием этого явилось принятие в 1992 году закона РФ «О залоге». В законе сформулировано следующее определение:

Залог - это способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

ГК РФ является основным источником залогового права. В нем выделяют 2 основных вида залога, а именно без передачи и с передачей заложенного имущества залогодержателю, которые в зависимости от того, какое имущество выступает в качестве предмета залога, делятся на следующие подвиды: ипотека, залог товаров в обороте, твердый залог или заклад и специализированный вид залога, - залог прав (требований).

Ипотека - это одна из форм залога <#"513688.files/image001.gif">

Рисунок 1 - Средние фактические и «доступные» цены на жилье (валюта) за 2006 - 2009 гг

Участником подпрограммы может быть молодая семья, возраст супругов в которой не превышает 35 лет, либо неполная семья, состоящая из одного молодого родителя (до 35 лет), и одного и более детей. В первую очередь помощь получают молодые семьи, которые встали на учет в местных органах власти в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, до 1 марта 2005 года. Но в программе могут принять участие и молодые семьи, не стоящие на учете, если у них нет жилплощади или если общая площадь жилого помещения на одного члена семьи меньше учетной нормы; а так же в случае, если жилье молодой семьи не отвечает требованиям, установленным Жилищным Кодексом.

Если члены молодой семьи прописаны в разных местах, или имеют долю собственности в каких-либо квартирах, то все эти площади суммируются при определении уровня обеспеченности молодой семьи жильем. В итоге, может получиться так, что молодую семью не признают нуждающейся в улучшении жилищных условий, из-за тех «кусочков» жилплощади, которые принадлежат супругам по прописке, или из-за долей собственности в родительских квартирах.

Кроме признания нуждающейся в жилье, молодая семья должна подтвердить наличие доходов, позволяющих получить кредит, либо иных денежных средств, достаточных для оплаты жилья в той части, которую не покрывает социальная выплата. В качестве дополнительных средств молодой семьей может быть использован материнский капитал.

Рисунок 2 - Процент «недоступности» стоимости кв.м (валюта) за 2006 2009 гг.

Социальная выплата может быть использована на:

приобретение жилья как на вторичном, так и на первичном рынке недвижимости;

строительство индивидуального жилого дома;

уплату первоначального взноса при получении ипотечного кредита;

осуществление последнего платежа в счет уплаты паевого взноса молодой семьей, которая является членом жилищного, жилищно-строительного, жилищного накопительного кооператива, после уплаты которого жилое помещение переходит в собственность этой молодой семьи.

До 2011 года социальную выплату так же можно было направлять на погашение основной суммы долга и уплату процентов по ипотечным кредитам, полученным раньше, чем была получена выплата [10, с. 78]. Но в программе, действующей с 2011 года, эта норма не действует. Возможно, правительство пересмотрит данное решение, так как многие молодые семьи взяли кредиты, рассчитывая погасить их в последствии социальной выплатой, и теперь они оказались в затруднительном финансовом положении.

Размер социальной выплаты составляет не менее 30% расчетной стоимости жилья для молодых семей, не имеющих детей, и не менее 35% для молодых семей с детьми (в том числе для неполных молодых семей, состоящих из 1 молодого родителя и 1 ребенка и более). В случае использования социальной выплаты на уплату последнего платежа в жилищный кооператив, размер выплаты ограничивается суммой остатка задолженности по выплате остатка пая. Кроме того, для молодых семей - участников подпрограммы - при рождении (усыновлении) ребенка может быть произведена компенсация части затрат на приобретение или строительство жилья в размере не менее 5% расчетной стоимости жилья.

В свою очередь, расчетная стоимость жилья определяется как произведение нормы метража и норматива стоимости 1 кв.м. Норма метража может меняться от региона к региону. Ориентировочно, для семьи из 2 человек норма метража составляет 42 кв.м., для семьи численностью 3 и более человек - по 18 кв.м. на каждого члена семьи. Норматив стоимости кв.м. устанавливается отдельно по каждому муниципальному образованию.

Для участия в подпрограмме молодая семья должна подать в орган местного самоуправления по месту жительства заявление и полный пакет документов. Орган местного самоуправления в 10-дневный срок с даты представления этих документов принимает решение о признании либо об отказе в признании молодой семьи участницей подпрограммы. О принятом решении молодая семья письменно уведомляется органом местного самоуправления в 5-дневный срок. Далее молодая семья должна ждать, пока будут выделены деньги из федерального и регионального бюджетов, после чего ей пришлют еще одно уведомление.

Молодая семья, принявшая участие в программе, получает свидетельство о праве на получение социальной выплаты на приобретение жилого помещения или строительство индивидуального жилого дома. Срок действия свидетельства - не более 9 месяцев с даты его выдачи, может быть меньше. Полученное свидетельство сдается семьей в банк, уполномоченный участвовать в программе, где на имя члена молодой семьи открывается банковский счет, предназначенный для зачисления социальной выплаты. В этом же банке молодая семья может получить ипотечный жилищный кредит. В течение срока действия свидетельства молодая семья должна представить для оплаты в банк договор на приобретение жилья и правоустанавливающие документы на жилье. Банк проверяет эти документы и в течение 10 рабочих дней оплачивает договор по безналичному расчету.

Приобретаемое жилье оформляется в общую собственность всех членов молодой семьи, указанных в свидетельстве. В случае использования средств социальной выплаты на уплату первоначального взноса по ипотечному кредиту, допускается оформление приобретенного жилого помещения в собственность одного из супругов или обоих супругов. При этом лицо, на чье имя оформлено право собственности на жилое помещение, представляет в орган местного самоуправления нотариально заверенное обязательство переоформить приобретенное с помощью социальной выплаты жилое помещение в общую собственность всех членов семьи, указанных в свидетельстве, в течение 6 месяцев после снятия обременения с жилого помещения.

Молодая семья может участвовать в программе только один раз. Но, в случае если семья, получив свидетельство, по какой-либо причине не смогла им воспользоваться, то можно представить в орган, выдавший свидетельство, справку о закрытии договора банковского счета без перечисления средств социальной выплаты и сохранить за собой право на улучшение жилищных условий, в том числе на дальнейшее участие в подпрограмме на общих основаниях.

И наконец, если не подходит ипотека от коммерческих банков, нет возможности получить государственную социальную выплату на жилье, то можно посмотреть своеобразный льготный вариант ипотеки для молодых в разделе "Социальная ипотека для молодежи <http://www.ipohelp.ru/socialmortgage.html>".

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Ипотечное кредитование занимает особое положение в национальной экономике. Во-первых, рынок ипотечного капитала в большинстве экономически развитых стран является не только основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. Во-вторых, система ипотечного жилищного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.

Данная курсовая работа включает в себя три главы:

1 глава - теоретические и правовые основы ипотечного кредитования в России.

Ипотека позволяет согласовать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и иных кредиторов - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства, государства - в общем экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного жилищного кредитования населения.

глава - современное состояние ипотечного рынка в России: задачи, проблемы, перспективы.

Особая значимость проблемы развития института ипотеки в странах с переходной экономикой, определяется тем, что этот институт, будучи одним из самых проверенных инструментов развития рынка недвижимости в мировой практике, оказывает огромное влияние на мотивацию человека, социальные и демографические процессы, происходящие в обществе. Одним из инструментов социально-экономического развития страны является активизация накоплений населения и институциональных структур, привлечение их в инвестиционный процесс с помощью механизмов ипотеки. В то же время проблемы, связанные с недвижимостью, затрагивают интересы большинства населения России, а значит необходимость и важность обоснованных, социально ориентированных и экономически оправданных управленческих решений и преобразований в строительстве недвижимости обусловливает особую актуальность рассмотрения проблем формирования рынка доступной недвижимости, активизации бизнес-процессов.

Важным принципом формирования системы ипотечного кредитования является принцип адекватного правового обеспечения. Деятельность всех элементов системы нуждается в подробной правовой регламентации. Решающее значение имеет полнота законодательной базы, ее адекватность реальным экономическим процессам, взаимосвязанность, внутренняя непротиворечивость и своевременность разработки.

3 глава - ипотека для молодой семьи.

Не только проблемы, но и преимущества дает молодой возраст при ипотечном кредитовании. Банки разрабатывают специальные ипотечные программы для молодых. Кроме того, молодые семьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, могут получить поддержку у государства по программе "Обеспечение жильем молодых семей". Ипотеку молодым можно оформить в банке, начиная с 18 лет. При этом есть ряд гласных и негласных ограничений, которые возраст накладывает на получение ипотечного кредита (ограничения приведены в данной курсовой работе).

В настоящее время ипотека вызывает много разноречивых мнений. Одни утверждают, что при нынешнем уровне жизни этот способ решения жилищной проблемы еще долго останется непопулярным. Другие - что ипотека пришла в нашу страну как раз вовремя. А между тем существующие в стране программы развития ипотеки продолжают работать и развиваться.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1 Астахов П.А. Большая правовая энциклопедия: новейший юридический справочник. - М.: Изд-во ЭКСМО, 2010. - 396 с.

Банковское дело: учебник для вузов / под ред. Г.Н. Белоглазовой, Л.П. Кроливецкой. - М.: Финансы и статистика, 2006. - 310 с.

Белотелова Н.П., Белотелова Ж.С. Деньги, кредит, банки: учебник для вузов. - М.: ИНФРА, 2011. - 256 с.

Братко А.Т. Банковское право: учебник для вузов. - М.: Изд-во ЭКСМО, 2006. - 165 с.

Денисов Н.А., Коновалова Т.Л. Жилищная политика в современной ситуации Экономист. - 2009. - №6. - С. 49-54.

Деньги, кредит, банки: учебник для вузов / под ред. О.И. Лаврушина. - М.: Финансы и статистика, 2007. - 210 с.

Ермасова Н.Б. Деньги, кредит, банки: учебник для вузов. - М.: Изд-во Экзамен, 2007. - 90 с.

Логинов М.П. Антикризисное управление ипотечным кредитованием // Деньги и кредит. - 2009. - № 3. - С. 24-29.

Логинов М.П. Ипотека в системе финансовых отношений // Финансовый менеджмент. - 2010. - №5. - С. 75-87.

Логинов М.П., Логинова О.Н. Российский ипотечный комплекс - стратегия развития // Деньги и кредит. - 2010. - №3. - С. 44-48.

Новоселова Л.П. Российско-китайское экономическое взаимодействие: проблемы оживления инвестиционной составляющей // Экономика. - 2008. - №1-2. - С. 42-56.

Об ипотеке (залоге недвижимости) Российской Федерации [Электронный ресурс]: федер. закон от 30.12. 2008 № 306 с изм., внесенными ФЗ от 16.07.1998 № 102] Доступ из справ.-правовой системы « КонсультантПлюс ».

Русецкий А.Е. Ипотека: как обезопасить себя при совершении сделок с недвижимостью. - М.: ЭКСМО, 2010. - 7 с.

Тавасиев А.М. Ипотечная секьюритизация - уроки прошлого и перспективы Деньги и кредит. - 2010. - №12. - С. 16-23.