Оценка эффективности использования объекта недвижимости

Цель оценки: Выбрать из предложенных объектов оценки нежилое помещение под офис с учетом спроса, полезности, дефицитности и возможности отчуждаемости объектов.

Вид стоимости: рыночная цена, т.к. объект и его аналоги указаны по более вероятным ценам, по которым объект оценки может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта: результаты анализа лучшего и наиболее эффективного использования учитываются при определении стоимости имущества, при выборе варианта строительства и реконструкции, при анализе инвестиционных объектов. В нашем случае нужно выбрать из оцениваемых объектов один вариант под офис, с удачным местоположением(не отдаленным от центра города), с хорошим состоянием и отделкой.

Сравнительный подход

оценка стоимость недвижимость затратный доходный

Вывод: из корректировок следует выделить Аналог 1, т.к. он более удачно подходит по ряду характеристик для поставленной цели. У Аналога 1,2 имеется больше корректировок и различий с нашим объектом оценки.

Затратный подход

С_зп = С_з + С_нс - И_н;

С_зп=10684+9660-6568;

С_нс = ПИ + КИ + ПП;

ПИ= 7000 р/м.кв.;

ПП= (7000+1050)*20%=1610т.р.;

КИ= 7000*15%=1050 т.р.;

С_нс =7000+1050+1610=9660т.р.;

С_з = П_з * Ц_з;

;

Пз.у.=960*1,5=1440;

С_{з =}7,42*1440=10684т.р.;

Ц_з=7,42т.р.;

И_н = 1 - (1 - И_физ)(1 - И_функц)(1 - И_внеш);

И_физ=25%;

И_функц=10%;

И_внеш=0%;

И_н=1-(1-0,25)(1-0,1)(1-0)=0,32

И_н=0,68*9660=6568

Вывод: после расчетов затратным подходом видно, что несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же, так как процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный строением износ.

Доходный подход

С_дп = ЧОД / СК,

С_дп=1303,25/20%=6516,3

ПВД = П_нп * А * n,

ПВД=960*200*12=2304т.р.

ДВД = ПВД - У₁ - У₂,

У₁=0;

У₂=2304*3%=69,12т.р.

ДВД=2304-0-69,12=2234,88т.р.

ЧОД = ДВД - Р,

Р:

по управлению=2234,88*10%=223,48т.р.

на страхование=9660*0,1%=9,66т.р.

налог на имущество=(9660-6568,8)*2,2%=68т.р.

резервы=9660*1,85%=178,71т.р.

плата за землю=5*960=4,8т.р.

эксплуатационные=2234,88*20%=446,97т.р.

ЧОД=2234,88-931,62=1303,25т.р.

СК=20%

Вывод: из расчетов доходным подходом видно, что метод более точный, чем сравнительный и затратный, отражает предоставление инвестора о недвижимости как источнике получения дохода.

Итоговая оценка стоимости объекта

Вывод: Каждый из подходов имеет свои сильные и слабые стороны. Из сравнительного подхода мы увидели, что наиболее корректный вариант для нашей цели и эффективного использования объекта - наш оцениваемый объект. У аналогов практически по всем элементам сравнения была произведена корректировка.

В затратном подходе к оценке стоимости недвижимости мы рассчитали стоимость земли и затрат на воспроизводство оцениваемого здания с учетом всех видов износа и предпринимательской деятельности. Доходный подход в наибольшей степени отражает спрос инвестора. Отсюда следует, что в доходном подходе получена цена стоимости недвижимости, за которую заплатит инвестор с учетом будущих ожиданий от бизнеса.