Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

Введение

Актуальность темы исследования. Законодательство РФ предусматривает возможность нахождения в собственности нескольких лиц одной общей вещи с определением доли каждого из сособственников. Право, возникающее в данном случае между сособственниками, называется общей долевой собственностью.

Общая долевая собственность как особый правовой феномен выступает предметом острой дискуссии в цивилистике. Несмотря на давнюю историю существования, данный институт продолжает вызывать в современной цивилистической науке множество споров. Связано это с тем, что, во-первых, даже по основополагающим для данного института вопросам, составляющим его суть, нет единства мнений. Например, вопрос о понятии и содержании такой категории как «доля в общем имуществе», вопрос о сфере действия преимущественного права покупки доли, содержании и природе правоотношений, возникающих между сособственниками и т.д. Во-вторых, современное законодательство имеет тенденцию к расширению сферы действия норм об общей долевой собственности, в частности за счет включения в круг ее объектов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Правовое регулирование общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется нормами Гражданского Кодекса РФ (далее - ГК РФ) и Жилищного Кодекса РФ (далее - ЖК РФ). Данное регулирование носит непоследовательный характер, по ряду вопросов нормы ЖК РФ противоречат нормам ГК РФ.

На территории РФ проводится реформа жилищно-коммунального хозяйства. Одним из приоритетных аспектов данной реформы является организация и развитие самоуправления граждан в жилищно-коммунальной сфере. В свете этой концепции ЖК РФ закрепил конкретные способы управления многоквартирным домом. Регулирование способов управления многоквартирным домом является новым для российского жилищного права. Данный нормативно-правовой акт решает многие вопросы, касающиеся общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме по-новому. Ряд проблем не получил должного правового регулирования, что привело к возникновению противоречивых ситуаций на практике. Отношения в жилищной сфере всегда относились к категории социально-значимых, поэтому исследование вопросов управления общим имуществом в многоквартирных домах, выявление всех плюсов и минусов каждого конкретного способа управления, как для потребителя, так и для ресурсоснабжающих, обслуживающих организаций, имеют большое практическое значение. Совершенствование законодательства в данной области общественных отношений необходимо. Внесенный в Государственную Думу проект закона №435903-5 яркое тому подтверждение.

Правовые проблемы общей долевой собственности имеют давнюю историю, которая начинается еще с римского частного права. Категории, разработанные римским правом, явились основой для формирования нормативной базы и цивилистических исследований. Вопросы права общей долевой собственности получили освещение в трудах дореволюционных, советских и современных ученых.

На сегодняшний день можно констатировать дискуссионность проблем общей долевой собственности, в том числе, и общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме. Это свидетельствует об актуальности названной проблематики и предопределяет выбор темы дипломной работы.

Целью работы является комплексное исследование права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.

Для достижения указанной цели поставлены следующие задачи:

на основе изучения и анализа гражданского законодательства выделить виды общей собственности;

- основываясь на исследовании теоретических концепций и законодательства определить понятие «доли в общем имуществе»;

- рассмотреть и проанализировать правомочия сособственников в праве общей долевой собственности вообще и праве общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме в частности;

выделить специфические особенности права общей долевой собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

охарактеризовать состав и особенности общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

на основе законодательства и практики его применения выявить более эффективные способы управления общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

Методическую основу исследования составляет общенаучный диалектический метод, наряду с которым использованы частнонаучные методы познания: системный, логический, исторический, формально-юридический, лингвистический, сравнительно-правовой. Исторический метод позволяет проанализировать эволюцию становления исследуемого правового института. Формально-юридический метод позволяет определить юридические понятия, выявить их признаки, толковать содержание правовых предписаний. С помощью метода сравнительного анализа проводилось сравнение исследуемого института с другими институтами гражданского права.

Использование указанных методов в совокупности позволяет исследовать рассматриваемый предмет целостно и всесторонне.

Теоретическую основу данной работы составили труды советских и труды советских и российских цивилистов, в частности: М.М. Агаркова, С.С. Алексеева, М.И. Брагинского, С.Н. Братуся, А.В. Бенедиктова, В.В. Витрянского, В.П. Грибанова, Л.Ю. Грудцыной, А.А. Ерошенко, Д.Ф. Еремеева, О.С. Иоффе, В.П. Камышанского, СМ. Корнеева, И.Л. Корнеевой, П.В. Крашенинникова, Р.П. Мананковой, Минкиной, И.Б. Новицкого, В.А. В.А. Рыбакова, А.П. Сергеева, К.И. Скловского, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого, Г.Ф. Шершеневича и многих других

Нормативную базу составили Конституция Российской Федерации, Федеральные законы, Постановления Правительства РФ, ведомственные правовые акты, разъяснения Пленумов Высшего Арбитражного Суда РФ (далее - ВАС РФ) и Верховного Суда РФ (далее - ВС РФ), акты правоприменения.

Новизна проведенного исследования заключается в следующем: была предпринята попытка комплексного исследования института общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на основе жилищного законодательства; проведен детальный сравнительный анализ норм ГК РФ и ЖК РФ, регулирующих право общей долевой собственности; определен генезис развития способов управления многоквартирным домом; выявлены проблемы законодательства в области регулирования отношений общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.

Структура работы. Дипломная работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованной литературы.

Во введении обосновывается выбор и актуальность темы, степень разработки проблемы, цели и задачи данной работы.

В первой главе рассматривается право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме как один из видов общей собственности; выясняется состав общего имущества в многоквартирном доме и особенности пользования и распоряжения таким имуществом для всех сособственников.

Вторая глава посвящена управлению многоквартирным домом, анализируются различные способы управления, выявляются позитивные и негативные стороны всех форм управления. В связи с обсуждением в Государственной Думе РФ проекта поправок в Жилищный кодекс, во второй главе кратко анализируются предлагаемые изменения.

В заключительной части работы излагаются основные выводы и обозначаются нерешенные проблемы.

Глава 1. Право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме

1.1 Гражданско-правовая характеристика общей собственности

Собственность, являясь объектом, принадлежит собственнику, субъекту. Когда имущество принадлежит одновременно нескольким собственникам, то на такое имущество возникает общая собственность. Общая собственность не имеет единого носителя права, а принадлежит одновременно нескольким субъектам - сособственникам. Объектом права общей собственности, как и любого другого вида права собственности могут быть вещи индивидуально-определенные, например жилой дом, или совокупность таких вещей. Это может быть и предприятие в целом как имущественный комплекс, и вещи в составе наследства.

Право общей собственности - сложный правовой феномен, различные аспекты которого исследовались многими учеными-цивилистами. Как и право собственности, указанное понятие традиционно рассматривается в объективном и субъективном смыслах. Определение права общей собственности в объективном смысле предполагает выделение группы общественных отношений, составляющих предмет его регулирования. Большинство современных авторов отмечают, что общая собственность, в отличие от государственной, муниципальной или частной собственности, не является самостоятельной формой собственности. Вопрос о формах собственности и обоснованности использования данного термина с точки зрения права является дискуссионным в современной юридической науке. По мнению Л.В. Щенниковой, с позиций гражданского права нет форм собственности, а есть различные субъекты права собственности. Как указывает Е.А. Суханов, формы собственности - это разновидности экономических отношений присвоения, выделяемых в зависимости от того, кто выступает их субъектом: отдельный человек, группа лиц, государство. В то же время автор отмечает, что «юридически существует одно право собственности с единым, одинаковым для всех собственников набором правомочий». Аналогичной точки зрения придерживается и В.А. Дозорцев. Иную позицию занимает В.А. Рыбаков. По мнению указанного автора, различие форм права собственности, в которых выступает единое право собственности, отнюдь не сводится к различию в субъектах. В то же время В.А. Рыбаков подчеркивает, что формы права собственности как юридическая категория не могут отождествляться с формами собственности как экономико-правовой категорией. Данная точка зрения представляется интересной и имеющей большую ценность для дальнейшего развития теории права собственности. В то же время представляется целесообразным акцентировать внимание именно на субъектах, а не формах права собственности, поскольку содержание права собственности является единым, а особенности осуществления права собственности обусловлены спецификой правового статуса его субъектов.

ГК РФ выделяет две разновидности правоотношения общей собственности: с определением долей каждого из сособственников в праве собственности (долевая собственность) и без определения таких долей (совместная собственность). В общей совместной собственности доли ее участников заранее не определены, они закрепляются лишь при разделе совместной собственности или при выделе из нее. Именно из-за этого совместная собственность нередко обозначается как бездолевая. По действующему законодательству каждому сособственнику принадлежит доля в праве собственности на все общее имущество. Таким образом, подход к раскрытию содержания права участника общей долевой собственности обладает рядом достоинств: право каждого сособственника не ограничивается какой-то конкретной частью общей вещи, а распространяется на всю вещь; сохраняется указание, что объектом этого права как права собственности является вещь; не ставится под сомнение характеристика общей собственности как собственности многосубъектной, поскольку права других сособственников так же распространяются на всю вещь; поскольку право каждого сособственника выражается в определенной доле, выявлена специфика долевой собственности как особого вида общей собственности. В правовой теории существуют следующие точки зрения относительно критериев разграничения долевой и совместной собственности:

. В совместной собственности, в отличие от долевой, отсутствуют доли. Именно поэтому участник совместной собственности, в отличие от участника долевой собственности, не имеет права распоряжения долей (Д.М. Генкин, М.В. Зимелева, В.Ф. Маслов, Е.А. Суханов). Данное представление, как справедливо отмечает Н.Н. Мисник, основано на смешении двух различных вопросов о наличии доли и определении ее размера. Если в общей совместной собственности доля не определена, то есть, не выяснен ее размер, это еще не значит, что доля вообще не существует. В литературе понятие доли связывается с самим содержанием права собственности, следовательно, отрицание наличия доли в праве собственности у участника общей совместной собственности равносильно отрицанию существования у него права на общее имущество.

2. Размер долей участников общей совместной собственности, как и участников общей долевой собственности, известен заранее, поэтому разграничение общей собственности на совместную и долевую является в известной степени условным (Ю.Х. Калмыков, М.Г. Маркова). Данная точка зрения представляется спорной, поскольку совместная и долевая собственность отличаются существенной спецификой с точки зрения осуществления прав сособственников.

3. В общей совместной собственности, как и в общей долевой, имеются доли, но их размер заранее не определен (Н.Н. Мисник, М.К. Умуркулов). Участник совместной собственности не может распорядиться своей долей не потому, что она не существует, а в связи с неопределенностью ее размера. Соглашаясь с последним постулатом, в то же время следует отметить, что в основе разграничения совместной и долевой собственности лежит не специфика определения размера доли, а наличие (как правило) личной или лично-хозяйственной связи между участниками совместной собственности, обусловливающее особенности осуществления ими правомочий владения, пользования и распоряжения. Попытки раскрыть содержание права, принадлежащего участнику общей долевой собственности с помощью понятий идеальной и реальной долей менее удачны. Под реальной долей понимают конкретную, физически выделенную, обособленную часть общего имущества. Такой подход ведет к замене многосубъектной собственности односубъектной, а специфика же общей собственности именно в том, что на один материальный объект право собственности одновременно принадлежит нескольким лицам. Конструкция идеальной доли сводит право на долю лишь к его стоимостному выражению. В этом случае объект права общей собственности упраздняется и тем самым право общей собственности заменяется обязательственным. Закрепленный ныне в законе подход к определению доли как доли в праве, при всей его уязвимости, обладает все же известными преимуществами по сравнению с конструкциями доли в вещи (реальной доли) и доли в стоимости вещи (идеальной доли).

Действующее законодательство предусматривает два случая образования совместной собственности на общее имущество, закрепленных в ГК РФ:

1. общая совместная собственность супругов;
2. общая совместная собственность членов крестьянского (фермерского) хозяйства.

Образование общей совместной собственности возможно только в случаях, предусмотренных законом (п. 3 ст. 244 ГК РФ) и хотя в самом ГК закреплены только два вида общей совместной собственности этот не список не исчерпывающий, т.к. закон не ограничен только Гражданским кодексом.

Основываясь на указанных выше теоретических положениях и нормах ГК, можно выделить следующие особенности, отличающие совместную собственность и долевую:

1. Субъектами совместной собственности являются только граждане, находящиеся, как правило, в определенных личных или лично-хозяйственных отношениях, в то время как участниками долевой собственности могут быть любые физические или юридические лица.
2. Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, осуществляют владение и пользование общим имуществом сообща. Именно с этим обстоятельством связана неопределенность размера доли в совместной собственности. Размер доли участника в общей собственности указывает на меру получаемых им материальных благ и возлагаемых на него расходов, связанных с общим имуществом. Если субъекты права собственности связаны личными отношениями и потому сообща владеют и пользуются общим имуществом, мера получения благ каждым из них в отдельности не имеет значения. Поэтому определение размера доли, как правило, приводит к прекращению совместной собственности.
3. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется с согласия всех ее участников, существование которого предполагается, поскольку личная связь сособственников обусловливает наличие у них общей воли. Поэтому в соответствии с пунктом 3 ст. 253 ГК РФ сделки с общим имуществом может совершать любой участник, если иное не установлено соглашением всех участников совместной собственности. Однако законодательство содержит ряд исключений из этого правила. Так, согласно ст. 35 Семейного кодекса РФ, для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Указанное требование означает, что в тех случаях, когда в отношении общего имущества супругов совершаются наиболее существенные сделки, согласие сособственников не предполагается, а должно быть подтверждено. Данная мера обусловлена необходимостью учета интересов обоих супругов и обеспечения стабильности гражданского оборота. В соответствии с пунктом 2 ст. 8 Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» распоряжение имуществом фермерского хозяйства осуществляется в интересах фермерского хозяйства главой фермерского хозяйства. Такой подход обусловлен тем, что фермерское хозяйство создается для осуществления предпринимательской деятельности (пункт 3 ст. 1 Федерального закона), в связи, с чем совершение всех сделок целесообразно сосредоточить в руках одного лица.

4. Участники совместной собственности не вправе отчуждать свою долю в общей собственности. Как уже говорилось выше, это обусловлено наличием особых лично-хозяйственных отношений между ними и тем, что размер доли сособственника не определен.

1.2 Содержание правоотношений общей долевой собственности

Другой разновидностью общей собственности является долевая собственности. В ряде случаев правовое регулирование долевой собственности имеет определенную специфику, обусловленную объектом соответствующего правоотношения или основанием его возникновения, в связи, с чем можно выделить следующие особые виды долевой собственности:

1) Долевую собственность лиц, заключивших между собой договор о совместной деятельности (договор простого товарищества). Особенности данной разновидности долевой собственности, предусмотренные главой 55 ГК РФ, обусловлены тем, что сособственниками в этом случае могут выступать только лица, являющиеся участниками договора о совместной деятельности - товарищи.

) Долевую собственность на общее имущество в многоквартирном доме лиц, которым принадлежат на праве собственности помещения в соответствующем доме. Специфической чертой указанной долевой собственности, регулируемой ст. 289-290 ГК РФ и 6 главой ЖК РФ, является ее зависимый характер, заключающийся в том, что права на соответствующее общее имущество не могут передаваться отдельно от права собственности на жилое помещение. Как отмечает Г.Ю. Малумов, общее имущество в данном случае не обладает самостоятельной оборотоспособностью, так как функционально привязано к помещениям и предназначено для их обслуживания. В связи с этим И.А. Дроздов сформулировал понятие «обслуживающей» долевой собственности, отметив, что её объект - обслуживающее имущество - следует рассматривать как принадлежность, а обслуживаемое имущество - как главную вещь, поскольку они связаны общим назначением. Это означает, что общее имущество следует судьбе обслуживаемых им помещений и может быть отчуждено только вместе с ними.

3) Долевую собственность на земли сельскохозяйственного назначения. Особенности осуществления владения, пользования и распоряжения соответствующими земельными участками, находящимися в долевой собственности, установлены Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Содержание права собственности сособственника на общую вещь, как и любого права собственности, составляют правомочия владения, пользования и распоряжения. В ст. 246 и 247 ГК РФ предусматривается, что владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников. Следовательно, ограничение права собственности участника общей долевой собственности состоит в необходимости согласовывать свои действия в отношении общего имущества с другими сособственниками. В правовой литературе выделяется два вида ограничений права собственности: ограничения, заключающиеся в обязанности не совершать каких-либо действий, и ограничения, состоящие в обязанности терпеть использование имущества третьими лицами.

Первое из указанных ограничений применительно к общей долевой собственности состоит в обязанности ее участника воздерживаться от владения, пользования и распоряжения общим имуществом без согласования с другими сособственниками, а второе - в обязанности не препятствовать осуществляемому в рамках закона и соглашения участников использованию общего имущества со стороны других сособственников.

Таким образом, долю в праве собственности можно определить как гражданско-правовую конструкцию, обозначающую право собственности участника долевой собственности на общую вещь, ограниченное в соответствии с законом в своем осуществлении в связи с наличием аналогичных прав у других сособственников.

Как обоснованно отмечает Д.Ф. Еремеев, доля является показателем вещного характера права ее обладателя на общее имущество. Однако, наряду с совместным участием в правоотношении общей долевой собственности, сособственники находятся между собой в правоотношениях, которые являются по своей юридической природе относительными, а не абсолютными. При этом не имеет значения, заключался ли между ними какой-либо договор. Как пишет К.И. Скловский, взаимоотношения общих собственников и тогда, когда они не были основаны на договоре, характеризовались римским правом как отношения лиц, как бы взаимно связанных между собой соглашением. Наличие у участников общей долевой собственности относительной правовой связи по поводу общего имущества отмечают и другие авторы.

Существование соответствующих правоотношений, как указывает М.В. Зимелева, связано с самим наличием вещи, принадлежащей нескольким лицам. В римском праве взаимные права и обязанности сособственников характеризовались как квазиконтрактные, а германская цивилистическая теория породила учение о специальном виде обязательств - обязательствах, возникающих из общности прав. Таким образом, относительные права участника общей долевой собственности тесно связаны с принадлежащим ему правом собственности на общую вещь.

Можно выделить три основные разновидности относительных правоотношений между сособственниками:

отношения по поводу осуществления сособственниками правомочий владения, пользования и распоряжения общим имуществом;

отношения по поводу расходов на общее имущество;

отношения, связанные с преимущественным правом покупки доли.

К первой разновидности относительных правоотношений можно отнести целую группу правовых связей:

1. отношения, связанные с предоставлением во владение и пользование сособственника части общего имущества, соразмерной его доле (пункт 2 ст. 247 ГК РФ);
2. отношения, связанные с распределением продукции, плодов и доходов от использования общего имущества (ст. 248 ГК РФ);
3. отношения, связанные с разделом общего имущества и выделом из него доли (ст. 252 ГК РФ), а также с иными способами распоряжения общим имуществом (пункт 1 ст. 246 ГК РФ).

Рассматриваемые правоотношения имеют решающее значение для реализации каждым сособственником принадлежащего ему права собственности, поскольку ни один из них не может осуществлять свои правомочия без участия других сособственников. При этом не следует смешивать право сособственника участвовать в осуществлении владения, пользования и распоряжения общим имуществом с самими правомочиями владения, пользования и распоряжения, принадлежащими сособственнику. Указанные правовые возможности носят абсолютный и вещный характер, однако их реализация (превращение возможности в действительность) затруднена необходимостью согласования своих действий с другими сособственниками, поэтому для осуществления принадлежащих ему правомочий сособственник вынужден вступать в правоотношения, которые по своей правовой природе являются относительными. Так при установлении порядка пользования домом каждому из сособственников передается в пользование конкретная часть строения, исходя из его доли в праве общей собственности на дом. При этом право общей собственности на дом не прекращается. Выделенное помещение может быть неизолированным и не всегда точно соответствовать принадлежащим сособственникам долям. Как указано в Постановлении Пленума Верховного Суда от 10. 06. 1980 (в ред. от 06. 02. 2007 г.), № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», если в пользование сособственника передается помещение большее по размеру, чем причитается на его долю, то по требованию остальных сособственников с него может быть взыскана плата за пользование частью помещения, превышающей долю. Пункт 2 ст. 247 ГК РФ предусматривает, что участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации. Указанные права являются по своей правовой природе относительными правами. Корреспондирующая им обязанность - предоставить возможность владеть и пользоваться частью имущества или выплатить компенсацию - возлагается только на участников общей долевой собственности. При этом указанная обязанность может исполняться как путем совершения определенных действий (например, освобождение комнаты в общем доме, предоставляемой другому сособственнику, уплата денежной суммы и т.п.), так и путем воздержания от пользования той частью общего имущества, которая уже используется одним из участников общей долевой собственности. При любом варианте сособственник может осуществлять свои правомочия владения и пользования в отношении общей вещи только в том случае, если остальные сособственники своими действиями или бездействием сделали такое осуществление возможным.

Часть материальный благ, получаемых каждым сособственником от общего объекта, может быть определена в виде:

части имущества, предоставляемой участнику во владение и пользование (пункт 2 ст. 247 ГК РФ);

части плодов, продукции и доходов от использования общей вещи как в денежной, так и в натуральной форме (ст. 248 ГК РФ);

части имущества или части его стоимости при разделе общего имущества или выделе доли (ст. 252 ГК РФ).

Правоотношения по поводу расходов на содержание и ремонт общего имущества возникают в связи с выполнением участниками долевой собственности возлагаемой на каждого из них в соответствии со ст. 249 ГК РФ обязанности соразмерно с его долей участвовать в несении расходов, связанных с уплатой налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также издержек по его содержанию и сохранению. Её существование обусловлено наличием у сособственника права собственности на общую вещь, поскольку, согласно ст. 210 ГК РФ, именно на собственнике лежит бремя содержания имущества. Однако если единоличный собственник несет расходы на содержание вещи в полном объеме, то при множественности субъектов права собственности на вещь происходит деление бремени между сособственниками пропорционально размеру их долей. При этом любой сособственник вправе исполнить соответствующую обязанность в полном объеме, в связи, с чем у него возникает право требовать от других сособственников возмещения части общих расходов, приходящейся на их долю, которому корреспондирует обязанность остальных участников выплатить ему соответствующую сумму. Так, Федеральный Арбитражный Суд Поволжского округа в постановлении от 24.05.2007 г. по делу № А55-1580/06-2 признал правомерными требования МУП «ЖКО» о взыскании с индивидуального предпринимателя Глазкова О.А. расходов по ремонту крыши, указав, что каждый собственник помещений в здании и, следовательно, участник долевой собственности на части дома, не подлежащие разделу, обязан участвовать в издержках по их содержанию и сохранению.

Преимущественное право покупки доли, продаваемой участником общей собственности постороннему лицу, предусмотрено ст. 250 ГК РФ. Мананкова Р.П. включает данное право в содержание права собственности участника общей долевой собственности. Обязанной стороной в соответствующем правоотношении всегда выступает один из сособственников, имеющий намерение продать свою долю постороннему лицу. Некоторые дореволюционные авторы, в частности, И.А. Покровский, относили преимущественное право покупки к правам на чужую вещь, то есть к ограниченным вещным правам. Аналогичную позицию в настоящее время занимает Л.Ю. Леонова. По ее мнению, преимущественное право покупки отвечает всем признакам ограниченных вещных прав, в частности, оно существует до тех пор, пока сохраняется право общей собственности на вещь, и следует за вещью, а не за обязанным лицом. Как указывалось выше, объектом вещного права может быть только вещь, а доля, преимущественное право приобретения которой принадлежит сособственнику, вещью не является. Поэтому следует согласиться с теми авторами, которые характеризуют преимущественное право покупки доли как обязательственное право.

По данному параграфу можно сделать следующие выводы:

. Субъектами общей долевой собственности могут выступать любые лица в любом сочетании, а не только граждане, связанные родственными либо хозяйственными интересами.

. Долевая собственность предполагает наличие заранее определенной доли.

. Правомочия владения и пользования осуществляются по соглашению всех ее участников либо по решению суда.

. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению распорядиться своей долей.

. Распоряжение долей ограничено правом преимущественной покупки другим сособственником.

. Возможность раздела общего имущества, выдела из него доли, получение компенсации в случае невозможности выдела доли в натуре.

. Общее имущество в многоквартирном доме не может быть выделено в натуре, к нему не применяются правила преимущественной покупки, оно следует судьбе жилого помещения и не может быть приобретено отдельно. Правомочия собственника существенно ограничены.

. Расходы на содержание общей собственности ее участники несут сообща, соразмерно своей доле.

1.3 Понятие и состав общего имущества многоквартирного дома

Недвижимое имущество во многих случаях принадлежит не одному собственнику, а нескольким или, другими словами, является объектом общей собственности нескольких лиц. Такие лица также именуются сособственниками. Чтобы выяснить, чем право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме отличается от права общей собственности на иное имущество, необходимо определить что такое «многоквартирный дом» и имеет ли он то же значение, что и «жилой дом».

Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества. Многоквартирный дом - объект сложный и неоднородный, элементы которого могут иметь неодинаковые правовые режимы, требования по управлению и различаться по субъектам, т.е. управляющим лицам. Поэтому следует четко представлять себе внутреннюю структуру многоквартирного дома и взаимосвязь его элементов в системе.

В материальном плане многоквартирный дом находит свое выражение в виде непосредственно здания. В составе здания выделяют следующие элементы:

конструктивные элементы здания - части здания, представляющие собой строительные конструкции (ограждающие несущие и ненесущие конструкции, фундамент, крыша, перекрытия, стены и пр.);

помещения жилые и нежилые. Жилые помещения - это, по сути, определенные объемы между строительными конструкциями, предназначенные для постоянного проживания граждан. Законодательно понятие «жилое помещение» закреплено в ч. 2 ст. 15 ЖК РФ. К жилым помещениям согласно ст. 16 ЖК РФ относится жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната. Нежилыми помещениями являются помещения в многоквартирном доме (объемы между строительными конструкциями), предназначенные для осуществления разрешенных видов деятельности (офисы, магазины, аптеки, поликлиники и другие помещения);

все остальные помещения (объемы между строительными конструкциями), не относящиеся к квартирам и нежилым помещениям (офисам, магазинам и т.п.). К таким помещениям относятся, например, коридоры, чердаки, подвалы, лифтовые шахты;

инженерные сети и оборудование внутри здания - коммуникации и оборудование, расположенные в доме и предназначенные для предоставления жилищно-коммунальных услуг. Условно говоря, это трубы, бойлерные установки, мусоропровод, лифтовое оборудование и т.п.

Помещения многоквартирного дома, обслуживающие более одной квартиры, определяются в ст. 290 ГК РФ, гл. 6 ЖК РФ как общее имущество дома. К такому имуществу ЖК относит: помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одной квартиры оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающие более одного помещения, земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на данном земельном участке.

Следует отметить, что прежнее законодательство в обязательном порядке требовало присутствия земельного участка в составе многоквартирного дома. В частности, существовало такое понятие, как «кондоминиум», которое подразумевало единый комплекс недвижимости, в составе которого находился земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости (здание и т.п.). На сегодняшний день понятие «кондоминиум» в законодательстве заменено на «многоквартирный дом», при этом установлены сроки для окончания формирования земельных участков под многоквартирными домами.

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае, когда границы земельного участка не установлены, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное общим собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об установлении границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. В этом случае имеет место включение земельного участка в общее имущество многоквартирного дома и, как следствие, возникновение права общей собственности по факту установления границ земельного участка и проведения государственного кадастрового учета.

Многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие Жилищного кодекса РФ, принимаются в эксплуатацию только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома. В данном случае земельный участок сразу включается в состав общего имущества многоквартирного дома.

Если многоквартирный дом принимается в эксплуатацию поочередно, то право собственности на земельный участок включается в состав многоквартирного дома и переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента принятия в эксплуатацию первой очереди многоквартирного дома. Это обусловлено тем, что в существующей застройке (а первая очередь дома уже является существующей застройкой) земельный участок переходит в собственность собственников помещений многоквартирного дома по факту формирования земельного участка и собственник помещения в многоквартирном доме приобретает долю в праве собственности на общее имущество, куда входит и земельный участок.

Учитывая положения жилищного законодательства и провозглашенный Земельным кодексом РФ принцип единства земельных участков и прочно связанных с ними объектов, можно сделать следующий вывод. Многоквартирный дом в рамках жилищного законодательства состоит из следующих основных элементов:

здания, (включая: конструктивные элементы здания; жилые помещения; помещения, не являющиеся частями жилых и нежилых помещений; инженерные сети и оборудование внутри здания);

земельного участка, на котором расположено здание, (включая: элементы озеленения и благоустройства; объекты, на нем расположенные и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома).

Таким образом, можно выделить ряд признаков, при наличии которых на дом будет распространяться определение многоквартирного дома:

а) состоит не менее чем из двух помещений (структурно-обособленных помещений, обеспечивающих возможность прямого доступа к помещениям общего пользования), принадлежащих различным собственникам (что означает «многоквартирный дом»);

б) содержит в себе элементы общего имущества (конструкции здания, сети внутри здания, помещения, не являющиеся частями квартир, земельный участок), которые принадлежат собственникам на праве общей долевой собственности;

в) предназначается для постоянного проживания граждан (что означает «жилой дом»);

г) располагается на земельном участке.

Можно сказать, что в понятие «многоквартирный дом» входят жилые помещения, принадлежащие гражданам, юридическим лицам, муниципальным образованиям, государству и общее имущество в таком доме, которое принадлежит всем сособственникам на праве общей долевой собственности.

Постановлением Правительства Российской Федерации «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» от 13 августа 2006 года № 491указывается, что состав общего имущества определяется:

а) собственниками помещений в многоквартирном доме - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;

б) органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества;

в) органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В состав общего имущества включаются, согласно этого документа включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

б) крыши; ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

в) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

г) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

д) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре, а в случае расхождения сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.

В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, внутридомовая система отопления, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, приборов учета тепловой энергии первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы до индивидуальных приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.

В структуре многоквартирного дома выделяются две части, одна из которых - жилые и нежилые помещения, принадлежащие на праве собственности гражданам, юридическим лицам или публичным образованиям, а другая часть многоквартирного дома - общее имущество - находится в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме. Помещения в многоквартирном доме являются объектами права собственности. Право собственности и иные вещные права на помещения в многоквартирном доме подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных федеральным законодательством. Общее имущество в многоквартирном доме является единым неделимым объектом и находится в общей долевой собственности. При этом следует отметить, что собственники помещений в многоквартирном доме не являются собственниками подвала, чердака, оборудования, земельного участка и т.д. в отдельности. Они являются собственниками общего имущества как единого неделимого комплекса имущества. В данном случае объектом права собственности является общее имущество как самостоятельный объект.

Из сказанного можно сделать вывод, что многоквартирный дом как единый комплекс недвижимого имущества не может быть самостоятельным объектом права собственности, поскольку объектом права собственности являются жилые помещения в нем, а остальная часть (общее имущество) находится в общей долевой собственности собственников жилых помещений. Доля в праве общей собственности на общее имущество у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона в момент возникновения права собственности на приобретенное ими помещение в доме. Таким образом, общее имущество в многоквартирном доме - это та составная часть многоквартирного дома, у которой нет единого собственника, и право собственности на это имущество является общим долевым для всех собственников помещений в данном доме.

1.4 Особенности правомочий собственника на общее имущество в многоквартирном доме

В силу того, что на общее имущество в многоквартирном доме возникает право общей долевой собственности, то правомочия каждого конкретного сособственника существенно ограничены.

Отношения общей долевой собственности на имущество общего пользования, складывающиеся в многоквартирных домах являющихся самостоятельными объектами прав, весьма непросты и специфичны. Их специфика проявляется уже на стадии возникновения общей долевой собственности на имущество общего пользования. Основанием возникновения общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме является прямое указание закона. В ст. 289 ГК РФ установлено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. П.В. Крашенинников справедливо подчеркивает: «Объединение имущества, не относящегося к жилью в многоквартирных домах, но находящегося в собственности различных лиц, происходит не по воле субъекта, а в силу предусмотренных законом юридических фактов… Лицо направляет свою волю на возникновение права собственности на конкретное жилище, но, поскольку существование его в многоквартирном доме невозможно без вспомогательных элементов, одновременно с приобретением права собственности на жилое помещение у него возникает право общей собственности на общее имущество».

ЖК РФ расширил субъектный состав собственников имущества общего пользования в многоквартирном доме указанием на то, что общее имущество в многоквартирном доме находится в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, а не только собственников квартир.

Помимо основания возникновения права общей собственности на общее имущество многоквартирного дома имеются так же особенности правового режима такой собственности. Так, доля в праве на общее имущество лишена оборотоспособности.

Собственник не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли, отдельно от права собственности на принадлежащую ему квартиру или иное помещение (п. 2 ст. 290 ГК РФ, ч. 4 ст. 37 ЖК РФ). Доля собственника помещения в многоквартирном доме в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома следует судьбе права собственности на квартиру или иное помещение, являющееся самостоятельным объектом прав. Не распространяются на объекты общего имущества в многоквартирном доме и другие правила, предусматривающие порядок распоряжения долей в праве общей собственности, а именно предусмотренное п. 2 ст. 250 ГК РФ преимущественное право покупки на долю в общем имуществе неприменимо.

Еще одной отличительной чертой осуществления права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома является то, что в этом случае участник долевой собственности не имеет права требовать предоставления в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, то есть правило п. 2 ст. 247 ГК РФ не может быть применено. Такое изъятие вполне объяснимо, поскольку применение данной нормы на практике привело бы к ограничению доступа других сособственников к пользованию общим имуществом.

В отличие от общего правила, допускающего при соблюдении определенных условий выдел доли по требованию собственника, выдел доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома невозможен. Сособственник лишен в отношении такого общего имущества не только права требовать выдела его в натуре, но и требовать выкупа принадлежащей ему доли другими сособственниками, как то предусмотрено ст. 252 ГК РФ. Норма п. 4 ст. 37 ЖК РФ прямо запрещает собственнику помещения в многоквартирном доме выдел в натуре доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома. Отсутствие права на выдел доли в натуре с очевидностью влечет за собой и невозможность требовать выплаты стоимости доли, то есть денежной компенсации. Суд, анализируя положения ст. ст. 246 и 247 ГК РФ, а также п. 4 ст. 37 ЖК РФ, пришел к выводу о том, что действующее законодательство устанавливает запрет на выдел в натуре доли в общей собственности, находящейся в многоквартирном доме, и указывает на необходимость совместного использования такого имущества.

Определен и размер доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме: доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Общая площадь жилого помещения - это сумма площадей всех частей такого помещения, включая площади мест вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с проживанием в нем, за исключением балконов, лоджий, террас. Размер доли имеет существенное значение, т. к. все вопросы содержания и распоряжения общим имуществом принимаются с учетом размера доли.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в пределах, установленных законодательством, распоряжаются общим имуществом. Все правомочия собственники совершают сообща. Чтобы принять решения по вопросам содержания общей собственности, собственники обязаны ежегодно проводить общие собрания собственников помещений, где путем голосования принимаются необходимые решения. Таким образом, каждый конкретный собственник помещений, имея долю в праве общей собственности, не может принимать решения по вопросам общей собственности единолично.

Однако из этого правила есть исключение. Так ч. 3 ст. 36 ЖК РФ гласит: «Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции». Если перепланировка, переустройство помещения собственника невозможны без присоединения части общего имущества, необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (ст. 40 ЖК РФ). Анализируя эту статью, возможно предположить, что в данном случае собственник одним своим несогласием может решить судьбу всей общей собственности. Здесь кроется противоречие двум другим статьям Жилищного кодекса. В п. 1. ч. 2 ст. 44 указывается, что к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о реконструкции многоквартирного дома. В ст. 46 ч. 1 сказано, что решения по данному вопросу принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Значит, чтобы принять решение об уменьшении размера общего имущества путем реконструкции совсем не обязательно учитывать мнение одной трети голосов собственников, тогда утверждения ч. 3 ст. 36 и ч. 2 ст. 40 теряют смысловую нагрузку.

Жилищный Кодекс закрепляет, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы не только на содержание принадлежащего ему помещения, но и участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещений, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество. Расходы на содержание общего имущества собственник помещений несет путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (ст. 39, ст. 158 ЖК).

Вместе с тем следует отметить, что сособственник обязан участвовать в общих расходах и на те объекты общего имущества, которыми он фактически не пользуется. Так, в споре о необходимости оплаты гражданкой, проживающей на первом этаже многоквартирного дома, расходов на содержание и ремонт лифта Верховный Суд РФ разъяснил, что, поскольку в соответствии со статьей 36 ЖК РФ лифты относятся к общему имуществу многоквартирного дома, в расходах на его содержание и ремонт должны участвовать все сособственники, никаких изъятий законодательство не предусматривает.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме утверждены постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491. В частности, установлено, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем:

а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;

б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;

в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом;

г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;

д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления коммунальных услуг гражданам.

е) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.

Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя:

осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;

освещение помещений общего пользования;

обеспечение установленных законодательством Российской Федерации температуры и влажности в помещениях общего пользования;

уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;

сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме;

меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности;

содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;

текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание всех тех объектов, которые относятся к общему имуществу.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют общим имуществом, т.е. имеют юридически обеспеченную возможность хозяйственного господства над общим имуществом. Совершенно ясно, что владеть таким имуществом могут все собственники помещений, причем размер доли в праве в данном случае не важен.

Пользоваться общим имуществом многоквартирного дома могут не только собственники помещений, но и наниматели жилых помещений по договорам социального найма. Распорядиться общей собственностью собственники помещений могут сообща, причем это правомочие ограничено законом и зависит от решения общего собрания собственников. Решения по вопросам реконструкции дома, о пределах использования земельного участка и о передаче в использование общего имущества многоквартирного дома принимаются не менее двумя третями голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме и оформляются протоколом.

Возможность передачи помещений, входящих в объекты общего имущества многоквартирного дома (в том числе чердачные помещения), в пользование предусмотрена ч. 4 ст. 36 ЖК. Как утверждает У. Б. Филатова нельзя не обратить внимания на то, что положения п. 4 ст. 36 ЖК сформулированы двусмысленно. В нем, в частности, сказано, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Для заключения подобного договора необходимо проведение внеочередного (ч. 2 ст. 45 ЖК) общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, решение которого оформляется протоколом общего собрания в порядке, установленном общим собранием собственников помещений (ч. 1 ст. 46 ЖК). После этого заключается договор аренды (согласно п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ № 64 при передаче отдельных частей здания в пользование по соглашению собственников общего имущества стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все собственники общего имущества здания), а в качестве арендатора лицо, которому предоставляется помещение во владение и пользование за плату.

Договор аренды подлежит государственной регистрации в территориальном подразделении Федеральной регистрационной службы. Согласно п. 3 ст. 26 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения). Судебная практика подтверждает, что подвальное или чердачное помещение в многоквартирном доме может являться предметом договора аренды при условии соблюдения требований, предусмотренных ч. 4 ст. 36 ЖК РФ.

Технические помещения наряду с конструктивными элементами и внутридомовым оборудованием являются просто общим имуществом дома, их даже нельзя отнести к недвижимому имуществу (нежилым помещениям). Президиум ВАС РФ в п. 1 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, указал, что крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания (Информационное письмо от 11.01.2002 № 66*(2)).

Использование общего имущества дома - размещение рекламы, спутниковых антенн и другого телекоммуникационного оборудования, переоборудование чердаков и подвалов, безусловно, должно осуществляться с согласия собственников помещений и их объединения (ТСЖ, ЖСК).

Судебная практика закрепляет следующее:

В соответствии с ранее сложившейся практикой допускалось заключение так называемых инвестиционных договоров, когда физическое или юридическое лицо заключало с государственным или муниципальным жилищным органом договор, по которому принимало на себя обязательство провести реконструкцию объекта общего пользования (например, чердачного помещения), а взамен получало право собственности на этот объект. В ст. 290 ГК прямо установлено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежит право обшей долевой собственности на общее имущество дома. Таким образом, такая практика противоречила законодательству, и в ряде случаев подобные договоры в судебном порядке были признаны недействительными.

В силу того, что все решения относительно общего имущества в многоквартирном доме, принимаются общим собранием, то решение такого собрания, принятое с соблюдением закона, является обязательным для всех собственников помещений в данном доме, в том числе и тех, кто не присутствовал на собрании. Это так же отличительная особенность правомочий собственников общего имущества в многоквартирном доме от правомочий собственников иных видов долевой собственности, где владение и пользование имуществом осуществляется по соглашению всех ее участников, а распоряжение долей участник долевой собственности вправе осуществить самостоятельно с соблюдением требований ГК РФ.

Закон обязывает собственников помещений в многоквартирном доме проводить общие собрания собственников ежегодно. Установлены процессуальные нормы созыва и проведения собрания собственников помещений. Предусмотрена возможность проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования. Таким образом, снимается огромная организационная проблема, когда нет физической возможности собрать собственников в одном помещении из-за отсутствия помещений большой площади и невозможности обеспечить явку собственников, обладающих более пятидесяти процентов голосов для соблюдения кворума. Кроме того общее собрание, как правило, превращается в стихийный митинг.

По данному параграфу следует сделать следующие выводы:

основанием возникновения права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме является прямое указание закона. Невозможно приобрести в собственность часть общего имущества в многоквартирном доме. Общее имущество является неделимым. Доля в праве на общее имущество возникает при возникновении права собственности на помещение в многоквартирном доме и следует судьбе права собственности на указанное помещение;

доля в праве на общее имущество многоквартирного дома лишена оборотоспособности. Ее нельзя продать, обменять, подарить. Невозможно требовать предоставить во владение и пользование части имущества, соразмерной доле, т. к. это приведет к невозможности пользования таким имуществом другими собственниками. Выдел в натуре невозможен;

пользоваться общим имуществом могут не только собственники помещений в многоквартирном доме, но и члены их семей, а также наниматели жилых помещений по договорам социального найма и члены их семей;

владение и пользование общим имуществом многоквартирного дома осуществляется всеми собственниками не зависимо от размера доли в праве;

распоряжение общим имуществом многоквартирного жилого дома ограничено законом;

размер доли в праве на общее имущество многоквартирного дома пропорционален размеру общей площади помещения находящегося в собственности;

вопросы использования общего имущества многоквартирного дома решаются путем голосования на общем собрании собственников помещений в таком доме. Чем больше доля в праве, тем большими голосами обладает собственник при решении таких вопросов. Вопросы распоряжения доходами от использования общего имущества так же решаются на общем собрании собственников;

решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным для всех собственников в данном доме. Такие собрания должны проводиться ежегодно, а при решении неотложных вопросов - по мере необходимости;

законом предусмотрена обязанность содержания собственниками общего имущества многоквартирного дома в надлежащем состоянии. Бремя расходов, которые несет собственник соразмерна его доле в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома;

земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен серветутом, который подлежит обязательной государственной регистрации.

Перечисленные особенности правового режима общей неделимой долевой собственности продиктованы спецификой объекта - общего имущества многоквартирного дома и по существу сводятся к ограничению прав отдельного сособственника в целях обеспечения прав и законных интересов всех участников общей собственности и третьих лиц.

Глава 2. Управление общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме

.1 Общее собрание собственников помещений как орган управления многоквартирным домом

Согласно статье 44 Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Управлять многоквартирным домом в зависимости от выбранного способа могут как собственники помещений (при непосредственном управлении домом собственниками; при управлении домом управляющими организациями в форме товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов (ТСЖ, ЖК и ЖСК)), так и иные управляющие организации.

Закон не наделяет общность собственников помещений в многоквартирном доме, непосредственно управляющих домом, ни гражданско-правовой, ни жилищной правосубъектностью. В пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" прямо указывается: собственники общего имущества (собственники помещений в здании) в соответствии с действующим законодательством образуют множественность лиц.

Общее собрание собственников также не является органом управляющей организации как юридического лица. Общие собрания членов ЖК, ЖСК и ТСЖ, общие собрания членов (участников) иных хозяйственных обществ, управляющих многоквартирным домом, - это органы управления соответствующих юридических лиц. Собственники помещений в многоквартирном доме могут одновременно являться членами (участниками) этих юридических лиц, что особенно характерно для ЖК, ЖСК и ТСЖ. Но даже при управлении домом ЖК, ЖСК и ТСЖ нет никаких оснований отождествлять общее собрание их членов как орган управления соответствующего юридического лица с общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Собрание членов товарищества собственников жилья вторично по отношению к собранию собственников помещений, т. к. основой является собственность, и создание ТСЖ возможно только путем объединения собственников, выразивших это свое желание на общем собрании собственников помещений, с момента государственной регистрации данного юридического лица. В связи с этим наделение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме статусом органа управления им вряд ли обоснованно. Вместе с тем необходимо рассматривать общее собрание как установленный законом способ достижения соглашения собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, связанным с осуществлением прав общей долевой собственности на общее имущество, поскольку именно собственники являются хозяевами комплекса недвижимого имущества - многоквартирного дома, и именно они в случае ненадлежащего управления рискуют собственным капиталом.

Однако правовая природа общего собрания вызывает множество вопросов.

В первую очередь не совсем ясно, органом какой организации является общее собрание, поскольку само понятие "орган управления" подразумевает принадлежность его к той или иной организации, и формируется он для осуществления правосубъектности данной организации. Это вытекает из статьи 53 ГК РФ, согласно которой юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности посредством своих органов. В случае с многоквартирными домами законодатель отошел от общепринятых и устоявшихся правил.

Исходя из взаимосвязанных норм Жилищного кодекса, возникает обоснованный вывод, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме фактически обладает признаками субъекта гражданских прав, участвуя в правоотношениях и реализуя свои решения (принятые по общему правилу большинством голосов участников) через отдельных уполномоченных на то собственников либо институт представительства. В случае же непосредственного управления общее собрание собственников, по сути, вообще наделяется всеми без исключения признаками юридического лица, тем самым формально не будучи признанным таковым.

Исходя из положений части 1 ст. 47 ЖК РФ, под общим собранием законодатель понимает совместное присутствие собственников помещений для обсуждений вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование. В качестве одной из форм общего собрания указанная статья называет заочное голосование, представляющее собой передачу в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

Заочное голосование может осуществляться только посредством письменно оформленных решений собственников, при определении кворума учитываются имущественные права только проголосовавших собственников помещений, отсутствует элемент совместного обсуждения вопросов, в связи с чем перечень и формулировки вопросов, поставленных на голосование, не могут корректироваться, отсутствует возможность непосредственного наблюдения собственников за осуществлением голосования и подведением его итогов.

Действительность решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме выражается в том, что оно влечет юридические последствия для всех собственников помещений в доме, в том числе для тех, кто не участвовал в голосовании или голосовал против его принятия. Исходя из части 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания является действительным лишь при условии, что оно принято по вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, и в порядке, установленном ЖК РФ. Эти признаки в большей степени можно было бы отнести к определению действительности административного акта органа власти, в то время как собственники осуществляют принадлежащие им права на общее имущество в доме на основе юридического равенства.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме представляет собой способ достижения соглашения между ними, поэтому его решение можно рассматривать как своего рода гражданско-правовой договор.

Субъектами этого договора являются собственники помещений в многоквартирном доме. Согласно ч. 1 ст. 48 ЖК РФ правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование осуществляется собственником помещения как лично, так и через своего представителя. Представитель действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных государственных органов или органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на голосование должна быть оформлена в соответствии с требованиями ч. 4 и 5 ст. 185 ГК РФ или удостоверена нотариально. Исходя из положений закона, в голосовании могут участвовать все собственники помещений независимо от принадлежащей им доли в праве собственности на общее имущество в доме, в отличие от количества членов кооператива (ч. 1 ст. 112 ЖК РФ). Следовательно, единственным существенным признаком субъекта договора является обладание правом собственности на помещение в определенном многоквартирном доме. С учетом положений ч. 5 ст. 46 ЖК РФ (правовые последствия принятого решения распространяются на всех собственников помещений в доме) представляется возможным рассматривать в качестве субъектов договора всех собственников помещений, включая тех, кто не участвовал в собрании или не голосовал за принятие решения. При необходимости оспорить решение общего собрания, надо располагать сведениями о составе собственников помещений в доме, т. к. часто встречается участие в собрании лиц, не обладающих правом собственности на помещения (например, проживающих на основании договора найма или членов семьи собственника), а значит, не имеющих полномочий на участие в таком собрании от имени собственников.

В силу того, что сведения о праве собственности на помещения в многоквартирном доме подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, то получить их можно, обратившись с заявлением в ЕГР.

Согласно статье 7 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу - документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя). Выписки из Единого государственного реестра прав, утвержденные в установленном порядке, должны содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости. При этом информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества предоставляется за плату, если иное не установлено законом.

Установленный ЖК РФ порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме призван обеспечить для всех собственников помещений возможность достигнуть соглашения, направленного на реализацию принадлежащего им права общей долевой собственности на общее имущество в доме, своей волей и в своем интересе.

Положениями статьи 45 ЖК РФ предусмотрено проведение годовых, внеочередных и повторных общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме. Разрешение вопроса об определении лица, обязанного инициировать и организовать проведение годового собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оставляется законом на усмотрение самих собственников помещений.

Законом не предусмотрены санкции за неисполнение собственниками помещений обязанности ежегодно проводить годовое общее собрание. Вместе с тем проведение такого собрания является элементом управления многоквартирным домом. С учетом положений с. 154 ЖК РФ расходы по проведению общего собрания осуществляются за счет собственников и могут включаться в структуру вносимой ими платы за содержание и ремонт жилого помещения. Кроме того, при неисполнении собственниками помещений обязанности по проведению годового общего собрания в соответствии с частью 4 ст. 161 ЖК РФ орган местного самоуправления на основании договора может возложить обязанности по управлению многоквартирным домом на управляющую организацию.

Как показывает практика, значительная часть собственников помещений в многоквартирном доме могут не воспользоваться правом участвовать в общем собрании вследствие юридической пассивности или иных обстоятельств. Чтобы не допустить связанной с этим блокировки возможности принятия необходимых решений, частью 3 ст. 45 ЖК РФ установлено: общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов.

Интересы отдельных собственников помещений в многоквартирном доме, принявших участие в процедуре достижения соглашения, могут не совпадать или прямо противоречить друг другу. В целях достижения единства волеизъявлений собственников в соответствии с пунктом 1 ст. 46 ЖК РФ, решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. При выявлении недостоверной информации по результатам голосования и наличии кворума, суд вправе признать такое собрание недействительным со всеми вытекающими обстоятельствами. Так, Московским Городским Судом требования о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, признании недействительной государственной регистрации товарищества собственников жилья удовлетворены правомерно, поскольку общее собрание и голосование на нем были проведены с нарушением законодательства РФ..

На практике возможна ситуация, когда многоквартирный дом разделен на жилые и нежилые помещения, где преобладающее большинство изолированных помещений переведено в нежилой фонд (в коммерческую недвижимость) и активно эксплуатируется предпринимателями. При таких обстоятельствах жильцы дома зачастую являются для предпринимателей ненужным, но в то же время довольно "тяжелым балластом", ограничивающим их бизнес (к жилым домам законодательство предъявляет еще более повышенные требования). Соответственно, предприниматели, пользуясь наличием у них большинства голосов, пытаются всячески выжить собственников квартир, ограничивая их принимаемыми на общем собрании решениями. Это, естественно, приводит к столкновению интересов предпринимателей и жильцов дома, в котором положение последних заведомо невыигрышное. Единственной надеждой жильцов такого дома остается лишь суд. Подобные действия судом должны быть квалифицированы как злоупотребление правом большинством, и, наверное, в этих случаях суд должен защитить именно интересы меньшинства, что при действующем законодательстве формально невозможно.

Кроме того, особого внимания заслуживает однозначная позиция Конституционного Суда РФ относительно безусловного права отдельного собственника, несогласного с решением, принятым большинством собственников на общем собрании, оспорить его в судебном порядке, под угрозой существенного искажения конституционно-правовой природы отношений общей долевой собственности, основанных на балансе индивидуальных и коллективных интересов, а также чрезмерного ограничения субъективного права.

В случае с многоквартирными домами согласно ч. 6 ст. 46 ЖК РФ собственник помещения в них вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований Жилищного кодекса, в случае если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Вместе с тем Кодексом суду предоставлено право с учетом всех обстоятельств дела оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, а допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Такая формулировка не может остаться без внимания, потому как ЖК РФ не содержит даже приблизительных критериев, позволяющих квалифицировать то или иное нарушение в качестве существенного либо, наоборот, малозначительного. Тем самым законодатель оставил определение существенности нарушения на усмотрение суда.

Необходимым условием является своевременное оповещение о предстоящем проведении общего собрания, и о вопросах, включенных в повестку дня. Сроки не могут быть более поздними, чем установленные законом, и составлять не менее десяти дней.

В соответствии с ч. 5 ст. 45 ЖК РФ в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указана вся необходимая информация о предстоящем собрании. Кроме того субъектам необходимо располагать иной объективной информацией об обстоятельствах, имеющих существенное значение, в том числе о решениях, принятых предыдущими общими собраниями собственников помещений в доме. Принятые решения, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников и доступном для всех собственников, не позднее чем через 10 дней со дня принятия этих решений.

Частью 2 ст. 46 ЖК РФ установлено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять его повестку дня.

При принятии решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме волеизъявление субъектов возможно разделить на две стадии. Первая - волеизъявление субъекта по поводу участия в общем собрании (регистрация его прибытия в месте проведения общего собрания или (при заочном голосовании) путем передачи субъектом своего письменно оформленного решения по вопросам голосования в установленное место. На основании результатов участия в общем собрании определяется правомочность (наличие кворума) общего собрания. На второй - волеизъявление по существу вопросов, поставленных на голосование. При совместном присутствии субъектов возможна промежуточная стадия их волеизъявления, которая может выражаться в оглашении ими своего мнения по существу вопросов повестки дня, а также по формированию перечня вопросов, которые необходимо поставить на голосование.

Лицам, заинтересованным в подтверждении правомочности общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или в оспаривании правомочности такого собрания, необходимо располагать доказательствами регистрации волеизъявлений субъектов по поводу участия в общем собрании собственников помещений, а также доказательствами размера принадлежащей им доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в доме.

Согласно части 2 ст. 47 ЖК РФ в случае проведения заочного голосования наличие кворума определяется исходя из совокупности проголосовавших субъектов, передавших в установленном порядке свои письменно оформленные решения, а при совместном присутствии субъектов наличие кворума определяется исходя из совокупности субъектов, зарегистрировавших свое прибытие в место проведения общего собрания независимо от того, проголосовали они или нет.

Поставленные на голосование вопросы, исходя из части 2 ст. 46 ЖК РФ, обязательно должны соответствовать вопросам повестки дня общего собрания. Поставленный на голосование вопрос не должен содержать в себе логические противоречия, препятствующие возможности субъекта дать на него ответ, должен быть сформулирован в виде утвердительного или отрицательного суждения. Такое требование прямо установлено частью 3 ст. 47 ЖК РФ при принятии решения путем проведения заочного голосования. Сложившаяся практика настоятельно требует придерживаться таких же формулировок ответов по вопросам, поставленным на голосование при совместном присутствии субъектов на общем собрании.

При принятии решения путем проведения заочного голосования вопросы, выносимые на голосование, формируются инициатором собрания и в процессе принятия по ним решения изменяться не могут. В ходе принятия решения общим собранием при совместном присутствии субъектов содержание вопросов, выносимых на голосование, может корректироваться в результате осуществления субъектами промежуточной стадии волеизъявления, то есть оглашения ими своего мнения или предложений по разрешению вопросов повестки дня. При этом неизменным требованием остается соответствие вопросов, поставленных на голосование, вопросам повестки дня общего собрания.

При заочной форме голосование представляет собой передачу субъектами в установленное место или по адресу в письменной форме решений по каждому вопросу повестки дня, выраженных формулировками "за", "против" или "воздержался", до установленной даты окончания их приема.

При небольшом количестве собственников помещений в доме, их взаимной информированности о размерах принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в доме голосование может осуществляться путем совершения субъектами предусмотренных порядком проведения общего собрания действий.

При значительном количестве собственников помещений, которым принадлежат различные доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в доме, при существовании у части субъектов намерения оспорить принимаемое решение, объективное подведение итогов голосования (и доказывание впоследствии этого факта) представляется возможным только при осуществлении голосования посредством письменно оформленных решений (ч. 4 ст. 48). В пользу такого голосования свидетельствует и то, что исходя из положений части 6 ст. 48 ЖК РФ волеизъявление субъекта при голосовании считается действительным, если позволяет однозначно определить его волю по конкретному вопросу, поставленному на голосование. При подведении итогов голосования, осуществленного без составления субъектами письменно оформленных решений, выделение недействительных волеизъявлений представляется трудно достижимым, либо потребуется установление процедуры голосования, которая будет значительно более сложной, чем голосование посредством письменно оформленных решений. Порядок подведения итогов голосования должен обеспечивать возможность документального подтверждения итогов голосования.

Содержание решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме определяется изменяющимися при этом правами и обязанностями субъектов, которые ограничиваются сферой компетенции общего собрания собственников, а также вопросами, включенными в повестку дня.

Письменная форма требуется законом только при заочном голосовании. Оформление решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме законом однозначно требуется письменная форма (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме ЖК РФ относит принятие решений о наиболее важных и значительных вопросов содержания, пользования, распоряжения общим имуществом многоквартирного дома (ст. 44, ч. 3 ст. 36, ст. 136, ст. 140, 141, 162, ч. 1, 3 ст. 164. ЖК РФ). Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отнесено: утверждение перечня услуг и работ по содержанию общего имущества в доме, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования (п. 17); решение о проведении текущего (п. 19) и капитального ремонта (п. 21); установление перечня иных (в дополнение к названным в пунктах 24 - 26) документов, связанных с управлением домом (п. 26); определение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (п. 31); принятие решений о заключении договоров собственниками помещений с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы, при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений (п. 32).

Указывая вопросы, составляющие компетенцию общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, ЖК РФ не содержит ограничений компетенции общего собрания в принятии решений по иным вопросам, касающимся реализации права общей долевой собственности на общее имущество в доме.

В пункте 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. № 64 отмечается: по решению собственников помещений, принимаемому в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 ЖК РФ, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений. В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.

По данному параграфу можно сделать следующие обобщения:

управление многоквартирным домом, а точнее общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляется общим собранием таких собственников;

правовая природа общего собрания собственников помещений сомнительна, однако оно обладает признаками субъекта гражданских прав, это установленный законом способ достижения согласия собственниками в вопросах осуществления прав общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

законом предусмотрена заочная форма проведения общего собрания;

решения принимаются путем голосования. Перечислен круг вопросов, по которым решения принимаются 2/3 голосов от их общего числа;

невыполнение процессуальных норм проведения собрания собственников может привести к недействительности принятых решений;

решения принятые и оформленные надлежащим способом обязательны для выполнения всеми собственниками помещений, включая тех, кто голосовал против или не присутствовал;

собственник, чьи права были нарушены решением общего собрания, вправе обратится в суд при условии что голосовал против такого решения, не присутствовал на собрании и не позднее 6 месяцев после принятия такого решения. Суд может оставить в силе обжалуемое решение, если нарушения не существенны и нет причиненных убытков. Критерий существенности определяет суд;

решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме представляет собой способ достижения соглашения между ними, поэтому его можно рассматривать как своего рода гражданско-правовой договор.

.2 Непосредственное управление многоквартирным домом

Выбор способа управления многоквартирным домом - новелла жилищного законодательства. Ранее действовавшие нормативные правовые акты практически не касались этого важного круга жилищных отношений. ЖК РФ свел воедино нормы об управлении многоквартирным домом. При этом свое новое отражение нашли как ранее известные методики, так и новые способы.

Жилищный кодекс установил единый принцип для всех способов управления многоквартирными домами. Такое управление должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Законодатель определил три основных способа управления многоквартирным домом. Собственники помещений вправе выбрать один из них.

Способами управления многоквартирным домом являются:

непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

управление управляющей организацией.

Решение о выборе одного из указанных способов принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном жилом доме.

Непосредственным управлением многоквартирным домом собственниками помещений ранее действующее законодательство регулировало, но допускалось «при незначительных размерах кондоминиума и ограниченном числе домовладельцев». Современное законодательство каких-либо ограничений в отношении количества собственников помещений или количества помещений не содержит. Данный способ требует наибольшего участия собственников квартир в решении всех вопросов, связанных с содержанием дома и придомовой территории. Все важные вопросы собственники дома решают на общем собрании. На основании решения общего собрания от имени всех собственников вправе действовать один из них или иное лицо, имеющее удостоверенные доверенностью полномочия. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками, возможны следующие варианты отношений со сторонними организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги:

Договоры на поставку коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление) заключаются с каждым собственником помещения в доме от своего имени.

Договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме заключаются со всеми или с большинством собственников помещений в доме. При этом все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны в договоре.

И хотя для небольших многоквартирных домов, где число квартир от двух до двух десятков, применение такого способа управления представляется вполне обоснованным, для современных многоквартирных домов большой этажности с большим количеством помещений принадлежащих на праве собственности большому числу собственников, которые зачастую незнакомы друг с другом, такой способ управления многоквартирным домом затруднителен и имеет скорее больше минусов. Так для данного способа управления характерны: постоянное активное участие в решении общих вопросов, отсутствие организации, защищающей права и интересы собственников, отсутствие механизма капитализации средств на проведение капитального ремонта, трудности осуществления текущего контроля исполнения обязательств обслуживающими организациями и ресурсоснабжающими организациями необходимость самостоятельного заключения договоров и т.д. Если собственниками помещений избран непосредственный способ управления, возникают связанные с этим вопросы, а именно, каким образом нанимать необходимых специалистов (например, бухгалтера, руководителя). По большому счету, эти функции становятся добровольно-принудительной обязанностью тех лиц, которые обладают необходимыми навыками. Но возложить на них ответственность за допущенные ими нарушения очень сложно. Также непонятно, будет ли официально производиться оплата их труда, начисляться налоги и исчисляться стаж. Вместе с решением о выборе непосредственного управления общее собрание собственников помещений в доме, как правило, утверждает кандидатуру уполномоченного представителя. Собственники вправе, но не обязаны выбирать уполномоченного.

ЖК РФ предусмотрен механизм заключения договоров от имени всех собственников помещений одним из собственников помещений. На основании решения общего собрания это лицо приобретает полномочия представлять собственников помещений в отношениях с третьими лицами. Учитывая, что в п. 3 ст. 164 ЖК РФ нет специальных оговорок, под большинством следует понимать 51% собственников.

Полномочия этого лица удостоверяются доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме. Институт представительства, закрепленный в ст. 164 ЖК РФ, имеет много спорных моментов. Во-первых, спорной является формулировка законодателя относительно того, что доверенность может быть выдана не всеми, а большинством собственников. При этом непонятно, что происходит с остальными. То ли в силу обязательности для всех решения общего собрания собственников помещений указанная доверенность будет иметь силу и в отношении них, а значит, договоры, заключенные уполномоченным лицом будут действительны и в отношении тех собственников, которые не выдавали доверенность, либо лицо, не выдавшее доверенность, должно будет заключать указанные договоры самостоятельно.

Исходя из анализа норм ГК РФ, лицо, не выдавшее доверенность, будет заключать договоры самостоятельно. Это единственно возможное в данном случае последствие.

Для данного вида доверенности предусмотрена простая письменная форма. Но возможно, что ресурсоснабжающая организация попросит нотариально удостоверить подписи доверителей, и в этом случае при большом количестве собственников могут возникнуть сложности в оформлении данной доверенности.

Из закона не следует, должен ли представитель при заключении договоров, а также в случае необходимости оформления доверенностей у нотариуса предъявлять в качестве доказательства своих полномочий протокол общего собрания, в котором указаны его полномочия, в этом нет необходимости, так как по смыслу ст. 185 ГК РФ полномочия представляемого подтверждаются только доверенностью. Не урегулирован механизм выдачи доверенности. Возможен вариант, при котором уполномоченное лицо самостоятельно оформляет доверенность, представив нотариусу надлежащим образом оформленное решение общего собрания относительно того, что ему доверяют представительство интересов подписавшие протокол собственники. В этом случае понятна цель принятия данного решения именно общим собранием. При втором варианте каждый собственник, несмотря на то, что до этого участвовал в данном собрании, голосовал за принятие решения, должен будет еще идти к нотариусу и оформлять доверенность, и если окажется, что доверенность выдана не большинством собственников, то она не будет иметь силу, так как в соответствии с п. 3 ст. 164 ЖК РФ доверенность выдается либо всеми собственниками, либо большинством.

Законодатель оставил открытыми ряд вопросов: почему действительность доверенности зависит от числа лиц ее выдавших, что мешает уполномоченному лицу, представлять интересы только тех лиц, которые ему это доверили и, наконец, зачем принимать это решение на общем собрании. Если договоры заключаются от имени каждого собственника, следовательно, каждый собственник самостоятельно вправе решить для себя, как он будет заключать договоры, самостоятельно или через представителя. Что мешает собственнику выдать доверенность другому собственнику, чтобы последний от его имени заключил, например, договор энергоснабжения? С точки зрения гражданского законодательства, ничего. А с точки зрения жилищного, как минимум, два фактора: отсутствие решения общего собрания и доверенности, выданной большинством или всеми собственниками.

Законодатель, закрепляя норму о представительстве в п. 3 ст. 164 ЖК РФ, слишком усложнил и даже в некоторых случаях сделал невозможным применение института представительства.

Существует практика утверждения на общем собрании специального положения об уполномоченном представителе собственников. Возможность привлечения уполномоченного со стороны представляется несовместимой с самой идеей непосредственного управления. Непосредственное управление, как один из трех способов управления домом, должно отличаться от других вариантов наибольшей степенью самоуправления собственников помещений в доме. Это возможно только при высокой активности всех (в крайнем случае - внушительного большинства) собственников помещений.

Кроме того, при "идеальном" непосредственном управлении уполномоченный должен исполнять свои обязанности безвозмездно. Как только он начинает получать за свою работу деньги, возникает вопрос, в чем отличие непосредственного управления от других способов управления домом (путем привлечения управляющей организации и создания ТСЖ).

Вместе с тем найти такого энтузиаста практически невозможно. Существует два выхода из этой ситуации: либо все собственники в порядке очередности, утвержденной на общем собрании, выполняют обязанности уполномоченного, либо в отношениях с разными лицами от имени всех собственников выступают разные собственники.

Надо признаться, что в условиях низкой активности собственников помещений в домах, где выбрано непосредственное управление, действует так называемый домовой комитет во главе с уполномоченным (аналогия - правление ТСЖ во главе с председателем). От ТСЖ эта смешанная форма отличается отсутствием статуса юридического лица, а также обязательствами и степенью ответственности в части предоставления коммунальных ресурсов. В таких домах с уполномоченным, как правило, заключается договор оказания услуг, в соответствии с которым он получает вознаграждение за свою работу.

Правомерность данной схемы следует поставить под сомнение. Однако нужно признать, что само несовершенное законодательство о непосредственном управлении способствует появлению таких смешанных форм управления многоквартирным домом.

Ответственность за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов установлена ст. 7.22 КоАП РФ: нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов, правил содержания и ремонта жилых домов влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 4000 до 5000 руб.; на юридических лиц - от 40 000 до 50 000 руб.

При непосредственном управлении домом юридическое лицо отсутствует. Следовательно, и отвечать некому, кроме самих собственников. В то же время КоАП РФ не устанавливает ответственность физических лиц. Кто же несет административную ответственность? Ответ на этот вопрос можно найти в Письме Минрегиона России от 14.10.2008 № 26084-СК/14: при непосредственном управлении субъектом правонарушения по ст. 7.22 КоАП РФ выступает юридическое лицо, осуществляющее деятельность по оказанию услуг и выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества на основании договоров, заключенных собственниками помещений в соответствии со ст. 164 ЖК РФ по решению общего собрания. Действительно, согласно п. 42 Правил содержания общего имущества управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ и договором.

Из приведенных норм однозначно следует, что для наступления административной ответственности необходимо наличие договора с подрядчиком. При отсутствии договора отвечать за ненадлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме будет некому. Вопрос об ответственности собственников за незаключение договоров на содержание и ремонт общего имущества также остается открытым.

Для обслуживающих и ресурсоснабжающих организаций минусами данной формы управления будет значительное число участников договорных отношений, в связи с этим сложности с заключением договора на оказание услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений и, как следствие, удорожание предоставления услуг.

Итак, п. 2 ст. 164 ЖК РФ требует, чтобы при непосредственном управлении многоквартирным домом договор электроснабжения заключался с каждым собственником по отдельности. При этом в Правилах недискриминационного доступа к услугам по передаче электрической энергии и оказания этих услуг определено, что существенным условием договора о возмездном оказании услуг по передаче электрической энергии и в силу п. 6 Правил розничных рынков также и существенным условием договора энергоснабжения является ответственность потребителя услуг и сетевой организации за состояние и обслуживание объектов электросетевого хозяйства, которая определяется их балансовой принадлежностью и фиксируется в прилагаемом к договору акте разграничения балансовой принадлежности электросетей и эксплуатационной ответственности сторон. Следовательно, без наличия указанного акта договор энергоснабжения заключен быть не может. Получается, что в точке раздела границ балансовой принадлежности сетей должен составляться акт раздела границ с каждым потребителем, имеющим в собственности квартиру в многоквартирном доме, и прикладываться к соответствующему договору с данным потребителем. Количество актов раздела границ будет соответствовать количеству потребителей. Такое решение нельзя признать удачным. Логичным при заключении договора с собственником помещения в многоквартирном доме либо с действующим в его интересе гарантирующим поставщиком (энергосбытовой организацией) акт разграничения балансовой принадлежности электросетей и эксплуатационной ответственности сторон составлять с лицом, обслуживающим внутридомовые сети многоквартирного дома на основании договора или ином законном основании. Целесообразно также предусмотреть аналогичную норму и в Правилах предоставления коммунальных услуг гражданам. Итак, при непосредственном управлении собственники жилых помещений не могут быть потребителями коммунальных услуг и, следовательно, не могут воспользоваться правами, предоставляемыми жилищным законодательством. Существует неопределенность в оформлении договорных отношений по электроснабжению между собственниками помещений, выбравших непосредственное управление в многоквартирных домах, и гарантирующим поставщиком (энергосбытовой организацией). Гарантированное нормативными актами право получения коммунальной услуги по электроснабжению потребителями, проживающими в многоквартирных домах по договорам найма (как социального, так и коммерческого), собственники которых выбрали непосредственное управление данными домами, невозможно. Электроснабжение при непосредственном управлении юридически оформляется так, что многоквартирный дом перестает выступать в качестве единой электроустановки и разделяется на множество отдельных электроустановок, принадлежащих отдельным собственникам, что противоречит Правилам технической эксплуатации электроустановок потребителей и влечет нарушение безопасности эксплуатации внутридомовых электрических сетей. Разрешение рассмотренных в данной статье проблем требует изменения норм как жилищного, так и энергетического законодательства.

Рассматривая плюсы и минусы непосредственного способа управления многоквартирным домом необходимо отметить, что данный способ требует постоянного инициативного участия собственника в управлении общим имуществом. Отсутствие профессионализма, множественность договоров для обслуживающих организаций, несовершенство законодательства, слабый механизм административной ответственности - это явные минусы такого способа управления многоквартирным домом.

2.3 Товарищество собственников жилья

собственность имущество многоквартирный дом

Второй предлагаемый способ управления многоквартирным домом - это управление специализированным потребительским кооперативом. К таковым относятся жилищный кооператив или товарищество собственников жилья.

Товариществом собственников жилья согласно ЖК признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Специальным законом, регулирующим данный вид некоммерческих организаций, являлся закон о товариществах собственников жилья, однако затем в ЖК было включено большинство норм данного закона и последний утратил силу с момента введения ЖК. В п. 2 ст. 291 ГК РФ и в настоящее время упоминается закон о товариществах собственников жилья, что не совсем соответствует действительности.

Товарищество собственников жилья создается по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме при условии, что за это решение проголосовали собственники помещений в многоквартирном доме, обладающие более пятьюдесятью процентами голосов. ЖК допускает создание товарищества собственников жилья при объединении нескольких многоэтажных домов, если они расположены на общем земельном участке либо на граничащих участках, нескольких близко расположенных жилых домов, дачных домов с приусадебными участками. Если исходить из определения по ст. 135 ЖК, то такие товарищества вряд ли можно назвать объединениями собственников помещений в многоквартирном доме.

Для товарищества собственников жилья, как и для других некоммерческих организаций, характерна специальная правоспособность. Юридическое лицо, обладающее такой правоспособностью, вправе осуществлять лишь те виды деятельности, которые указаны в его учредительных документах и соответствуют предмету и целям деятельности данного юридического лица. Предмет и цели деятельности ТСЖ должны быть определены в его уставе.

Устав товарищества принимается на общем собрании собственников помещений большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Число членов товарищества также должно превышать половину общего числа голосов собственников помещений.

Так как товарищество является юридическим лицом, то возникает оно и обладает правоспособностью только после государственной регистрации в соответствии с законодательством. Возможно создание и регистрация товарищества собственников жилья в строящихся домах, где право собственности на помещения еще не возникло, а лишь должно возникнуть исходя из договоров о долевом строительстве. Такой подход законодателя дает возможность дольщикам стать собственниками земельного участка на котором строится дом и быть в какой-то мере защищенными при остановке или прекращении строительства компанией застройщика.

Так как для создания ТСЖ достаточно больше половины голосов, то, понятно, не все собственники обязательно должны стать членами ТСЖ. Право лица самому решать становиться ему членом некоммерческой организации или нет. Одно время при заключении договоров о долевом строительстве в договоре указывалось, что стать членом ТСЖ - обязанность дольщика. Так было и с дольщиками ООО «Отделстрой», ЗАО «М-Индустрия» в Санкт-Петербурге 2001-2003 годах при строительстве многоквартирного дома в городе Пушкин. Собственники помещений многоквартирного дома по адресу: Петербургское шоссе, 8 в г. Пушкин числились членами ТСЖ сами того не ведая. В 2009 году заочной формой голосования был принят новый устав товарищества, соответствующий ЖК и упорядочено членство в ТСЖ на основании личного заявления собственников помещений в данном доме.

Необходимо отметить, что ТСЖ является организацией созданной для управления комплексом недвижимого имущества, товарищество не приобретает права собственности на общее имущество многоквартирного дома, а лишь наделено полномочиями по управлению и эксплуатации общим имуществом домовладельцев.

Так, ФАС Московского округа в Постановлении от 13.02.2006 № КГ-А40/14-06 указывает, что общее имущество в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности собственников помещений, а не принадлежит на праве собственности ТСЖ. ФАС Восточно-Сибирского округа в Постановлении от 02.06.2009 № А78-3762/08-Ф02-2496/09 пришел к выводу, что правом собственности на общее имущество ТСЖ не обладает.

Если членами товарищества собственников жилья желают стать не все собственники помещений, то способны ли они выбрать иной способ управления своим имуществом? В литературе встречаются различные подходы к данному вопросу. Некоторые считают, что товарищество не вправе навязывать свои услуги собственникам. Иные считают, что, согласно п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 5 ст. 46 и ч. 3 ст. 161 ЖК способ управления многоквартирным домом должен быть один и решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в данном доме. Кодекс прямо указывает, что в многоквартирном доме может быть создано только одно ТСЖ, а значит, управление многоквартирного дома должно осуществляться только одним юридическим лицом (либо непосредственно). Двойное управление недопустимо, т. к. это приведет к хаосу и безответственности.

Согласно ч. 4 ст. 30 обязанностью собственника является содержать жилое помещение в надлежащем состоянии, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а так же правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Собственник помещения в многоквартирном доме, не являющийся членом ТСЖ, должен нести бремя расходов по содержанию общего имущества. Что понимается в данном случае под необходимыми расходами по содержанию имущества, и отличается ли их размер для собственников, являющихся членами ТСЖ и собственников не являющихся таковыми, входят ли в сумму расходов по содержанию общего имущества расходы на содержание самого товарищества для собственников, не являющихся его членами?

Ч. 2 ст. 154 ЖК РФ предусматривает, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе, плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги. К первой категории расходов, безусловно, относятся расходы по содержанию ТСЖ как юридического лица, созданного специально для осуществления управления многоквартирным домом (заработная плата председателя, бухгалтера, аренда помещения для товарищества и т.д.). Следовательно, в силу прямого указания, размер платы за жилое помещение одинаков как для собственников - членов ТСЖ, так и не являющихся таковыми, и включает в себя расходы по управлению общим имуществом. К тому же если не включать в плату за жилое помещение расходы по содержанию самого товарищества, то она станет на порядок меньше. Как следствие сложится ситуация, в соответствии с которой не быть членом ТСЖ - выгодно, поэтому плата за жилое помещение должна быть одинаковой независимо от членства в товариществе. Вопрос же о размерах обязательных взносов членов товарищества решается на собрании членов ТСЖ и не относится к размеру платы за жилое помещение. С другой стороны складывается ситуация, когда на собрании членов ТСЖ принимаются решения об увеличении штата работников, принимаются и изменяются положения об оплате их труда, поднимается уровень материального вознаграждения председателя и иных членов ТСЖ, решается вопрос об оказании каких-либо дополнительных дорогостоящих услуг и таким образом собственников вынуждают оплачивать услуги, в которых те не нуждаются, оплачивать деятельность председателя общества, членами которого они не являются. А согласно ч. 4 Ст. 137 товарищество собственников жилья вправе потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.

В настоящее время законодательство не оставляет ТСЖ, выбранному как способ управления многоквартирным домом, права самостоятельно решать участвовать или нет в предоставлении коммунальных услуг жильцам многоквартирного дома. При этом отношения с потребителями строятся на принципах законодательства о защите прав потребителей, независимо от факта членства собственников жилых помещений в товариществе. Это следует из Правил предоставления коммунальных услуг.

Вместе с тем иные нормы жилищного законодательства несколько не согласуются с изложенным подходом. Так, Правила предоставления коммунальных услуг не делают различий для членов и нечленов ТСЖ (все они потребители). Потребитель обязан оплачивать исполнителю коммунальные услуги на основании платежного документа. И только в ст. 155 "Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги" ЖК РФ появляется упоминание о том, что члены ТСЖ вносят обязательные платежи и взносы, связанные, в том числе с оплатой коммунальных услуг (ч. 5), а собственники, не являющиеся членами товарищества, вносят плату за коммунальные услуги, соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ (ч. 6).

Сказанное позволяет отметить, что разница между платой за коммунальные услуги и обязательными платежами, связанными с оплатой коммунальных услуг, отсутствует.

За рамками правового регулирования остался вопрос о взаимоотношениях ТСЖ и собственниками помещений, не желающими быть его членами. Даже если способ управления уже избран, выбор участвовать в ТСЖ и быть его членом или нет, принадлежит собственнику. Остается проблема, каким образом ТСЖ обеспечить поступление от лиц, не являющихся его членами, платы за жилое помещение в размере необходимом, в том числе, и для содержания общего имущества.

П. 6 ст. 155 ЖК РФ предусматривает, собственники, не являющиеся членами ТСЖ, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом. Обязанность собственника заключить такой договор законодательством не предусмотрена. Легальное закрепление такой обязанности необходимо для упорядочения отношений между товариществом и собственником, не являющимся его членом. Только в этом случае можно добиться реализации нормы, закрепленной в п. 6 ст. 155 ЖК РФ.

Права и обязанности товарищества собственников жилья закреплены в 137 и 138 статьях ЖК. Многие установленные нормы носят декларативный характер. Например, регламентация права товарищества пользоваться кредитами, передавать по договорам денежные средства, заключать сделки и обязанности обеспечивать соблюдение требования законодательства и устава, выполнять договорные обязательства и т.д. Такого рода права и обязанности присущи всем юридическим лицам и не являются специфичными для ТСЖ.

Право ТСЖ, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений, распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома; надстраивать и перестраивать часть общего имущества; получать в пользование или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек; осуществлять застройку от имени и за счет собственников выделенных земельных участков.

В связи с этим многие юристы справедливо указывают на то, что согласно ст. 247 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по согласию всех долевых собственников. Товарищество собственников жилья вправе предоставить в пользование общее имущество в многоквартирном доме только при согласии всех собственников, не являющихся членами товарищества. Согласие таких собственников должно быть оформлено письменно. Такой же порядок распространяется и на право надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме.

Права товарищества, предусмотренные п. 3, 4 ч. 2 ст. 137 ТСЖ вправе осуществлять только с согласия всех собственников помещений. Согласно ст. 1 ГК РФ, физические и юридические лица осуществляют гражданские права по своей воле и в своем интересе, следовательно, собственник приобретает имущество по своему решению, принудительно имущество приобретаться не может.

К основным обязанностям ТСЖ относятся обеспечение надлежащего санитарно-технического состояния общего имущества дома, обеспечение соблюдения прав и законных интересов собственников помещений при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью, принятие мер для предотвращения действий третьих лиц, препятствующих или затрудняющих права собственников владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом дома, обеспечение своевременной оплаты по договорам с иными организациями за оказание услуг и работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.

Иски ТСЖ в защиту прав на общее имущество в настоящее время не относятся к разряду редких явлений. Так в Омске исковые требования о признании незаконным разрешения на строительство подало ТСЖ "На Мира", созданное жильцами "соединяемых" домов. Арбитражный суд Омской области признал необоснованным разрешение на строительство жилой вставки между домами №№60, 62 по проспекту Мира, выданное ЗАО "Строймонтаж" департаментом архитектуры и градостроительства. Суд признал, что застраиваемый земельный участок принадлежит жильцам вышеуказанных домов на праве общей долевой собственности, он поставлен на кадастровый учет и имеет соответствующий паспорт. То есть, строительство без правоустанавливающих документов незаконно. Жильцов никто не спросил, согласны ли они на такое соседство. К тому же, для строительства вставки необходимо переоборудование (реконструкция) крыши многоквартирного дома, также являющейся общей долевой собственностью его жильцов. Еще одним аргументом стало то, что постройка полностью закроет торцевую стену дома №62, лишив ТСЖ "На Мира" возможности заключать договоры о размещении там рекламы и, как следствие, денежных средств на нужды ТСЖ. Суд учел доводы и удовлетворил требования заявителя.

Как правило, споры идут между ТСЖ и муниципальными образованиями в лице соответствующих органов, которые сдают или продают подвалы и полуподвальные помещения третьим лицам. Основным моментом в таких спорах, как правило, является квалификация конкретного помещения - возможность его отнесения к общему имуществу. Вопрос о полномочиях ТСЖ на подачу соответствующих исков ставится очень редко.

Следует отметить, что арбитражная практика по последнему из вопросов еще далека от единства.

По ряду дел суды определенно высказывались, что нормами действующего законодательства РФ не предусмотрено право товарищества собственников жилья на обращение от своего имени в суд за защитой интересов граждан - собственников помещений в многоквартирном доме. В других случаях за ТСЖ признавалось право на подачу подобных исков и право на представление интересов собственников жилых помещений по спорам об общем имуществе.

Обеспечение владения, пользования и распоряжения имуществом ТСЖ предполагает право на защиту права собственности на это имущество.

Следует обратить внимание на позицию ВАС РФ, который при рассмотрении конкретного спора разъяснил, что ТСЖ участвует в деле в качестве законного представителя собственников жилых и нежилых помещений.

Известны ситуации, когда, отказывая в удовлетворении иска, суды указывали, что в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что собственники жилья принимали решение о предъявлении ТСЖ иска в суд.

Мнение о том, что ТСЖ участвует в деле в качестве законного представителя собственников жилых помещений и потому иск должен быть рассмотрен в арбитражном суде, представляется спорным.

ЖК РФ и АПК РФ не говорят о праве ТСЖ на представление интересов сособственников.

Довод о том, что право ТСЖ на заявление подобных исков вытекает из п. 1 ст. 135 ЖК РФ, представляется спорным. Право на заявление иска (так называемое процессуальное право на иск) является самостоятельным правом и не зависит от наличия или отсутствия материального права, о котором говорится в п. 1 ст. 135 ЖК РФ. Представляется большой ошибкой выводить процессуальное право из материального права. Здесь следует отметить и то, что в научной литературе управление имуществом рассматривается как система действий материально-правового характера.

Кроме того, если ТСЖ является представителем, то самой стороной спора о праве должен быть собственник жилого помещения. Следовательно, и подведомственность дела должна определяться исходя из того, кто является собственником. Поэтому, если хотя бы одним из сособственников квартир в жилом доме является физическое лицо, спор должен быть рассмотрен в суде общей юрисдикции. Здесь необходимо обратить внимание и на то, что не всегда все собственники помещений обязательно будут являться членами ТСЖ.

В связи с этим не совсем понятна позиция, изложенная в п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", регулирующего порядок рассмотрения споров о признании общей долевой собственности на общее имущество здания.

На практике достаточно часто основной и единственной значимой функцией ТСЖ становится борьба с неплательщиками.

Органами управления товарищества являются общее собрание и правление товарищества. Между тем в товариществе собственников жилья одновременно действуют два исполнительных органа: коллегиальный - правление и единоличный - председатель. Разграничение управленческой компетенции этих органов необходимо предусмотреть в уставе, чтобы не допускать дублирования их функций и полномочий.

Что касается компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья, то п. 12 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ содержит явное противоречие п. 3 ч. 2 ст. 44 данного нормативно-правового акта. Норма статьи 145 относит к компетенции общего собрания членов ТСЖ принятие решений о сдаче в аренду или передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме, а согласно п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в таком доме. Таким образом, законодатель допустил пересечение компетенции двух различных органов. Принятие решений, предусмотренных п. 12 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ на общем собрании членов ТСЖ, возможно только в том случае, если все собственники помещений в многоквартирном доме являются членами ТСЖ. Если некоторые собственники не являются членами ТСЖ, данное решение правомочно принимать только общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Связано это с тем, что вступление в ТСЖ - это право, а не обязанность собственника помещений. Принятие решений в порядке п. 12 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ будет означать, что собственник помещения в многоквартирном доме, не являющийся членом ТСЖ, будет нести бремя расходов по содержанию общего имущества и при этом лишен права осуществлять участие в определении его юридической судьбы.

Общее собрание членов ТСЖ проводится в соответствии с уставом товарищества, но не реже одного раза в год как указано в ст. 45. Возможность проведения заочного голосования также должна быть отражена в уставе с перечнем вопросов, которые могут быть решены таким способом.

Вопросы, отнесенные законодательством к компетенции общего собрания, не могут быть решены ни правлением, ни председателем ТСЖ. На практике, из-за нежелания ТСЖ либо по причине аморфности членов товарищества, правление и председатель решают и воплощают в жизнь свои решения без участия остальных членов товарищества, а тем паче собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ.

Опыт многих существующих товариществ собственников жилья показывает, что нередко председатель правления пренебрегает интересами товарищества и его членов, допускает финансовые злоупотребления, пытается влиять на принятие общим собранием решений, противопоставляет себя товариществу, навязывает свою волю.

Контрольным органом во всех товариществах является ревизионная комиссия. Единственное требование к ее составу, в нее не могут входить члены правления. Функция ревизионной комиссии - это контроль финансово-хозяйственной деятельности товарищества. Если в составе комиссии отсутствуют профессиональные бухгалтера, экономисты, специалисты аудита, то, как правило, нарушений выявлено быть не может.

ТСЖ, как способ управления многоквартирным домом имеет свои плюсы и минусы. К достоинствам такого способа управления относится:

возможность улучшить условия проживания в многоквартирном ломе;

возможность рядовых членов товарищества участвовать в решении вопросов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме путем принятия решений на общем собрании;

возможность ТСЖ контролировать качество выполнения работ эксплуатирующей компанией, выбирать либо сменить эксплуатирующую компанию, либо самому заниматься эксплуатацией многоквартирного дома;

возможность снижать плату за содержание и ремонт жилого помещения путем перераспределения доходов от коммерческой деятельности, разрешенной законодательством и закрепленной в уставе (обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме; строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме; сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме);

возможность товариществом приобретать земельные участки и возводить недвижимость на них;

возможность пользоваться кредитными и заемными средствами;

возможность накапливать резерв для проведения текущего и капитального ремонта многоквартирного дома.

К минусам относится:

решением большинства не учитывается мнение меньшинства голосов собственников помещений, а так же мнение собственников - не членов товарищества;

обязанность оплачивать членские взносы для членов товарищества;

более высокая оплата по административно-управленческим расходам товарищества по сравнению с управляющей организацией, ведь помимо коммунальных услуг нужно оплачивать работу органов управления, бухгалтера, юриста и т.д., также необходимы средства для ремонта и облагораживания общего имущества, что делает платежи в ТСЖ более значительными;

полная зависимость собственника от решений товарищества;

сложность доказательства незаконности проведения общего собрания либо принятия решения на таком собрании в силу инертности самих собственников;

невозможность получения собственниками достоверной информации о доходах от использования общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме товариществом собственников жилья;

отсутствие механизма защиты прав собственников помещений в многоквартирном доме от неправомерных действий ТСЖ в досудебном порядке;

многочисленные факты создания «липовых» ТСЖ;

отсутствие квалифицированного контроля за финансовой деятельностью товарищества, что приводит к растратам и махинациям.

2.4 Управление многоквартирным домом управляющей организацией

В данной работе я не стану подробно рассматривать способ управления многоквартирным домом управляющей организацией.

Для выбора управляющей организации проводится открытый конкурс, если в течение года собственники помещений в многоквартирном доме не реализовали свое право и не выбрали способ управления таким домом.

Между собственниками помещений в многоквартирном доме либо ТСЖ, если оно существует, и управляющей организацией составляется договор управления многоквартирным домом. Договор управления многоквартирным домом является самостоятельным договором, предусмотренным законом.

В этом договоре прописываются все существенные условия, к которым относятся: состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, его адрес; перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, порядок его изменения, перечень коммунальных услуг, предоставляемые управляющей организацией; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, и коммунальные услуги, порядок внесения платы; порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления; права и обязанности сторон и способы разрешения споров. Предметом данного договора является производство работ и оказание услуг по содержанию и ремонту многоквартирного дома, а также предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в этом доме.

Договор управления многоквартирным домом должен быть оформлен в простой письменной форме. Необходимости нотариального удостоверения или иной специальной регистрации законодатель для данного договора не предусмотрел.

Договор управления многоквартирным домом нельзя признать публичным, т.к. условия управления многоквартирным домом устанавливаются общим собранием собственников с учетом специфики объекта управления и иных обстоятельств. Следовательно, в данном случае не может быть соблюдено требование о равенстве условий для всех обратившихся, предусмотренное для публичного договора (ст. 426 ГК РФ). Поэтому обязанность заключить договор должна предусматриваться особо. Основанием для отказа в заключение договора должно являться отсутствие у управляющей организации возможности заключить соответствующий договор, в частности, если у нее отсутствует техническая возможность выполнить условия, предусмотренные решением общего собрания собственников. Заключение договора управления многоквартирным домом предусматривается как в случае выбора управляющей организации непосредственно собственниками помещений многоквартирного дома, так и при определении управляющей организации по результатам конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления.

Процедура заключения договора управления многоквартирным домом имеет различия в зависимости от того, кем была выбрана управляющая организация, а также от того, подписывается данный договор непосредственно собственниками или же заключение договора осуществляется созданным собственниками помещений товариществом собственников жилья либо специализированным кооперативом.

Договор управления многоквартирным домом является консенсуальным и считается заключенным с момента достижения соглашения в установленной форме по всем существенным условиям. С момента заключения договора начинает исчисляться срок начала исполнения управляющей организацией своих обязанностей. В соответствии Жилищным кодексом управляющая организация должна приступить к их исполнению не позднее чем через 30 дней с момента подписания договора. Следует отметить, что данное правило является диспозитивным. В договоре может предусматриваться и иной срок для начала исполнения управляющей организацией своих обязанностей.

Передаче управляющей организации подлежит техническая документация на многоквартирный дом и иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом. Перечень передаваемой документации должен также прилагаться к договору управления.

Согласно п. 11 ст. 162 ЖК РФ, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. Это единственная норма закона, в которой упоминается об отчете управляющей компании перед клиентами. Ни форма, ни содержание, ни порядок представления отчета, ни последствия поступления от собственников квартир возражений по нему не оговорены в нормативных документах.

Объем выполненных работ должен соответствовать тем видам услуг, которые перечислены в договоре. Так по типовому договору управляющая организация обслуживает только общее имущество многоквартирного дома, и перечень этого имущества имеется в приложениях к договору. Невыполнение управляющей или подрядной организацией перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме является нарушением правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Если управляющая организация предложила собственникам обслуживание внутриквартирных инженерных сетей, то собственники на своем собрании вправе согласиться либо отказаться от такой услуги. Если собрание не было проведено и нет решения собственников по данному вопросу, то управляющая компания не несет ответственности за невыполнение такой услуги.

Если договор с управляющей организацией заключает ТСЖ, то подписать его может председатель правления ТСЖ. Но имеется ряд тонкостей, незнание которых иногда приводит к признанию договора недействительным. Согласно ст. 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает права и принимает на себя обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами. Органами управления ТСЖ являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества (ст. 144 ЖК РФ).

В силу ст. 148 ЖК РФ в обязанности правления ТСЖ входят, в частности, управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им, заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме (п. п. 4, 6). Таким образом, либо договор управления должен быть подписан со стороны ТСЖ всеми членами правления, либо обязательным приложением к нему должен стать протокол заседания правления ТСЖ, в котором председателю поручено подписать указанный договор.

Этот способ так же имеет свои положительные и отрицательные моменты. К положительным следует отнести то, что управление многоквартирным домом, вернее общим имуществом в многоквартирном доме, ведется профессионалами; суммы в квитанциях ниже, чем при управлении ТСЖ; у собственников отсутствует головная боль при подготовке к отопительному сезону; собственники не тратят время на решение вопросов по содержанию дома. К отрицательным: отсутствие возможности участвовать в жизни дома, часто невнимательность к нуждам жильцов со стороны управляющей организации, хамство, низкое качество работ, длительность ожидания таких работ, фактическое выполнение работ, оплаченных собственниками.

2.5 Перспективы развития жилищного законодательства в Российской Федерации

В период написания дипломной работы в Государственную Думу Российской Федерации депутатами Государственной Думы был внесен Проект Федерального Закона №435903-5 «О внесении изменений в Жилищный Кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». 07. 10 2010 г. рассмотрен Советом ГД ФС РФ (Протокол № 233, п. 57). 23.11.2010 - принят Государственной Думой ФС РФ в I чтении (Постановление № 4468-5 ГД)

Если данный проект вступит в законную силу, возможно исчезнут некоторые "наболевшие" проблемы в отношениях между собственниками жилых помещений и ТСЖ (Управляющей Компанией).

Данный проект закона вводит легальный термин «управление многоквартирным домом» и особенности управления в ТСЖ и в управляющей организации, с целью упорядочения деятельности по управлению многоквартирными домами и переходу на профессиональное управление, в том числе:

. Уточняется система договорных обязательств при способах управления управляющей организацией, товариществом собственников жилья и непосредственно собственниками помещений в многоквартирном доме.

. Вводится определение понятий «обязательные платежи» и «взносы» при способе управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья (ч. 3 ст. 137 ЖК): коммунальные услуги, обязательные платежи собственников помещений в многоквартирном доме, не являющихся членами товарищества, и взносы собственников помещений в многоквартирном доме, являющихся членами товарищества.

. Вводится перечень действий ТСЖ и управляющих организаций направленных на профессиональное управление жилым домом. Так вводится статья 138.1 в которой детально прописан порядок заключения договора о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме между ТСЖ и собственником помещений, не являющимся членом товарищества. Заключение такого договора является обязательным для сторон.

. Уточняется порядок создания ТСЖ в домах новостройках. При этом исключается злоупотребление правом застройщиками, когда они создают ИСЖ при неучастии будущих собственников. Фиктивные ТСЖ не отражают интересы будущих собственников. Вводится запрет на участие застройщиков в создании ТСЖ, устанавливается процедура предоставления инициаторам общего собрания будущих собственников помещений информации, необходимой для организации собрания (сегодня такой информацией монопольно владеют только застройщики). Устраняется возможность навязывания застройщиками аффилированных с ними управляющих организаций при создании будущими собственниками ТСЖ в домах-новостройках.

. Решается проблема несения владельцами помещений в домах-новостройках до регистрации ими прав собственности на построенные помещения расходов на содержание многоквартирного дома и оплату коммунальных услуг (новая часть 4 ст. 153 ЖК РФ).

. Уточняются порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, обеспечивающий в условиях инфляции финансирование обеспечения требуемого состояния общего имущества в многоквартирном доме (изм. в часть 1 ст. 156 ЖК РФ).

. Вводится стимулирование добросовестного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги гражданами льготных категорий. При невнесении платы льготирования платы будет временно приостанавливаться (изм. в ст. 160 ЖК РФ).

. Существует практика отказа части управляющей организацией и товариществом собственников жилья от заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями. При этом такие организации нарушают требования Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. № 307. Для стабилизации отношений по обеспечению коммунальными услугами и исключения нарушений системы финансирования по всей цепочке (коммунальных услуг - производство тепловой энергии, воды - приобретение для этого газа, энергии и топлива) вводятся требования, обязывающие управляющие организации, товарищества собственников жилья и собственников при непосредственном управлении многоквартирном доме заключать договоры ресурсоснабжения.

. Если будущие собственники не смогли на этапе строительства создать ТСЖ в соответствии со ст. 139 ЖК РФ, то до приобретения статуса собственник (т.е. до регистрации прав собственности на помещения в ЕГРП) существует правовой вакуум регулирования выбора способа управления домом-новостройкой. Для предотвращения этой проблемы на дома-новостройки распространяются процедуры, установленные для собственников помещений в многоквартирном доме (часть 13 ст. 161 ЖК РФ).

. Совершенствуются процедуры заключения договора управления многоквартирным домом:

вводится новое существенное условие договора - срок его действия;

максимальный срок действия договора увеличивается до 7 лет, что будет способствовать стабильности инвестиций управляющих организаций в многоквартирный дом при выполнении мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности по Федеральному закону от 23 ноября 2009 г. № 261-ФЗ;

автоматическое пролонгирование договора допускается только на 1 год;

вводится уточнение, что изменение способа управления многоквартирным домом (разрешается в любое время - ч. 3 ст. 161 ЖК РФ) является основанием для расторжения заключенного договора управления многоквартирным домом в одностороннем порядке;

при досрочном расторжении договора управления многоквартирным домом уточняется необходимость возврата обеими сторонами (управляющей организацией и собственниками помещений) друг другу денежных средств, связанных с невыполнением взаимных обязательств;

вводится возможность внесения прямых платежей собственников ресурсоснабжающим организациям, что исключит невыполнение обязательств перед ресурсоснабжающими организациями и повысит стабильность экономических отношений;

уточняется процедура передачи старой управляющей организацией технической документации новой управляющей организации, созданному ТСЖ. вводится административная ответственность за нарушение такой обязанности и обязанность возместить связанные с таким нарушением убытков;

вводится дополнительный ежеквартальный отчет управляющей организации о наличии/отсутствии просроченной задолженности управляющей организации перед ресурсоснабжающими организациями.

Для принятия решения о проведении текущего ремонта элементов общего имущества в многоквартирном доме требуется принятие решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме 2/3 голосов от всех собственников помещений в доме.

Законопроектом вводится изменение, при котором квалифицированное большинство голосов оставляется только для капитального ремонта и реконструкции многоквартирного дома. Для текущего ремонта элементов общего имущества в многоквартирном доме вводится простое большинство голосов от числа голосов присутствующих на общем собрании (как и для выбора способа управления и утверждения условий договора управления многоквартирным домом).

Вводится процедура обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности человека на земельном участке, на котором расположен многоквартирный дом и на прилегающих территориях, за состояние которых отвечают органы местного самоуправления (новая ст. 166 ЖК).

. В Жилищный кодекс Российской Федерации вводится раздел IX (статьи 167 - 172 ЖК), определяющий особенности деятельности саморегулируемых организаций управляющих организаций. С 1 января 2013 года вводится обязательное членство управляющих организаций в саморегулируемой организации.

. В статью 8 Федерального закона от 26 декабря 2008 года № 294 - ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» вносятся изменения, предусматривающие на период до 1 января 2013 года введение для управляющих организаций уведомительного порядка о начале осуществления такими организациями деятельности по управлению многоквартирными домами. При этом функции приема и учета таких уведомлений возлагаются на государственные жилищные инспекции (вносятся соответствующие изменения в статью 20 ЖК РФ).

Меры, направленные на совершенствование экономических отношений в сфере управления многоквартирными домами, подкрепляются совершенствованием мер административного воздействия:

Вводится административная ответственность за непредоставление сведений или предоставление заведомо ложных сведений о своей деятельности, неопубликование или опубликование заведомо ложных сведений о своей деятельности управляющими организациями (вплоть до дисквалификации на срок от одного года до трех лет);

Вводится административная ответственность за непредоставление должностным лицом ТСЖ/ЖСК собственникам помещений в многоквартирном доме или будущим собственникам (в случае, указанном в части 1 статьи 139 ЖК РФ) сведений или предоставление заведомо ложных сведений о решениях и деятельности органов управления ТСЖ/ЖСК;

Уточняются условия и повышается уровень административной ответственности управляющих и подрядных организацией за выполнение возложенных на них договорами обязательств по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

Вводится административная ответственность собственников помещений в многоквартирном доме за непринятие решений по обеспечению надлежащего состояния помещений индивидуального пользования и общего имущества в многоквартирном доме;

Вводится административная ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение управляющей организацией обязанности передать техническую документацию;

Вводится административная ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение председателем обязанности передать вновь выбранному председателю правления ТСЖ предусмотренные законодательством Российской Федерации документы и печать указанной организации;

Вводится административная ответственность за необоснованный отказ или уклонение управляющей организацией и товариществом собственников жилья, подрядной организацией при непосредственном управлении многоквартирным домом от ремонта приборов учета потребляемых в многоквартирном или жилом доме энергетических ресурсов в установленные законодательством сроки.

Заключение

В ходе исследования современного института права общей долевой собственности в целом и права общей долевой собственности, возникающей на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, сделаны следующие выводы.

Современному законодательству соответствуют три вида общей собственности: общая совместная собственность, общая собственность собственников помещений в многоквартирном доме, общая долевая собственность. Критерием разграничения служит влияние категории «доля» на осуществление сособственниками своих правомочий. Значение данного критерия проявляется в следующем:

для общей совместной собственности характерно отсутствие какой-либо зависимости реализации правомочий сособственника от доли;

для общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме характерно то, что, с одной стороны, размер доли влияет на возможность устанавливать порядок владения, пользования и распоряжения общим имуществом, но, с другой стороны, сособственник существенным образом ограничен в реализации своих правомочий, так как долю нельзя выделить, наложить на нее взыскание, продать и т. д;

для общей долевой собственности категория «доля» имеет ключевое значение. Размер доли предопределяет особенности осуществления правомочий собственника.

Доля, принадлежащая сособственнику в правоотношении общей долевой собственности, представляет собой «долю в стоимости общего имущества». Необходимо различать «идеальные и реальные доли». Идеальная доля - это доля в стоимости общего имущества, принадлежащая конкретному сособственнику, реальная доля - определенная часть общего имущества, находящаяся в фактическом пользовании сособственника, если такое пользование с учетом особенностей общего имущества и размера доли является возможным.

В силу специфики общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме принцип «единогласия» для принятия решений о владении, пользовании и распоряжении общим имуществом не приемлем. Поэтому предлагаю исключить ч. 3 ст. 36 и ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, так как механизм, предусмотренный для реализации данных правовых норм, не соответствует их содержанию, и данные нормы противоречат п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.

Регулирование представительства, возникающего при осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом, должно осуществляться только нормами ГК РФ. В связи с этим в ч. 3 ст. 164 ЖК РФ необходима отсылка к статье 185 ГК РФ.

Не являющиеся членами товарищества собственников жилья собственники помещений в многоквартирном доме, в котором ТСЖ создано, должны вносить плату за помещение в том же размере, что и члены товарищества. В связи с этим необходимо законодательно закрепить обязанность такого собственника заключать договор об оплате жилого помещения и коммунальных услуг с ТСЖ. Необходимо внести в изменения в ст. 143 ЖК РФ, дополнить ее ч. 4 следующего содержания: «Собственник жилого помещения в многоквартирном доме, не являющийся членом ТСЖ, обязан заключить с ТСЖ договор об оплате жилого помещения в месячный срок с момента создания ТСЖ либо приобретения права собственности на помещение в данном многоквартирном доме. Размер платы за жилое помещение не зависит от членства в товариществе и устанавливается в соответствии со статьей 154 настоящего Кодекса».

Решение общего собрания членов ТСЖ о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме является правомерным, если все собственники помещений в многоквартирном доме являются членами ТСЖ, в противном случае данное решение должно приниматься на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Необходимо законодательно обозначить сферы компетенции указанных собраний, исключающих их взаимное пересечение. Внести изменения в п. 12 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ: «К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относится принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество, если членами ТСЖ являются все собственники помещений в данном доме».

В силу того, что товарищество собственников жилья создается и действует в соответствии с ЖК РФ, необходимо изменить формулировку 291 ГК РФ следующим образом:

«1. Собственники помещений в многоквартирном доме для совместного управления, обеспечения эксплуатации такого дома, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом могут создавать товарищество собственников жилья.

. Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с положениями Жилищного Кодекса».

Возможно, после принятия поправок в Жилищный Кодекс часть проблем взаимодействия между собственниками с одной стороны и управляющим товариществом и управляющей организацией с другой будут менее напряженными. Так в проекте закона более детально прописаны вопросы создания ТСЖ, конкретизированы права и обязанности собственников помещений, права и обязанности собственников - членов ТСЖ, вопросы управления общим имуществом многоквартирного дома, контроля над деятельностью ТСЖ, ответственность членов правления.

Список литературы

1.Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12. 12. 1993; с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30. 12. 2008 № 6-ФКЗ, от 30. 12. 2008 №7-ФКЗ // Собрание законодательства РФ. 26. 01. 2009. № 4. Ст. 445.

2.Гражданский кодекс Российской Федерации (в ред. от 27. 12. 2009 г.) // Собрание законодательства РФ. 05.12. 1994. № 32. Ст. 3301.

.Жилищный кодекс Российской Федерации (в ред. от 02. 07. 2010 г.) // Собрание законодательства РФ 03. 01. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 14.

.Земельный кодекс Российской Федерации (в ред. от 22. 07. 2010 г.) // Собрание законодательства РФ 29. 10. 2001. № 44. Ст. 4147.

.Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации (в ред. от 23. 07. 2010 г.) // Собрание законодательства РФ. 18. 11. 2002. № 46. Ст. 4532.

.Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях (в ред. от 04. 10. 2010 г.) // Собрание законодательства РФ. 07. 01. 2002. № 1 (часть 1). Ст. 1.

.Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации (в ред. от 27. 07. 2010 г.) // Собрание законодательства РФ. 29. 07. 2002. № 30. Ст. 3012.

.О введении в действие Жилищного кодекса российской Федерации. Федеральный закон от 29. 12. 2004 № 189-ФЗ (в ред. от 30. 07. 2010 г.) // Собрание законодательства РФ. 03. 01. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 15.

.О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Федеральный закон. № 122-ФЗ от 21.07.1997(в ред. от 17. 06. 2010 г.) // Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.

.О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Федеральный закон. № 129-ФЗ от 08.08.2001(в ред. от 19. 05. 2010 г.) // Собрание законодательства РФ. 13. 08. 2001. № 33. (часть 1). Ст. 3431.

.О крестьянском (фермерском) хозяйстве. Федеральный закон № 74-ФЗ от 11.06.2003 (в ред. 30. 10. 2009 г.) // Собрание законодательства РФ. 16. 06. 2003. № 24. Ст. 2249.

.Об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Федеральный закон № 101-ФЗ от 24.07.2002 (в ред. от 08. 05. 2009 г.) // Собрание законодательства РФ. 29. 07 2002. № 30. Ст. 3018.

.О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации. Закон РФ № 1541-1 от 04. 07. 1991 (в ред. от 11. 06. 2008 г.) // Бюллетень нормативных актов. № 1. 1992.

.О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного надзора и муниципального контроля. Федеральный закон от 26. 12. 2008 № 294-ФЗ (в ред. от 30. 07 2010 г.) // Собрание законодательства РФ 29. 12. 2008. № 52. (часть 1). Ст. 6249.

.О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам. Постановление Правительства РФ от 23.05. № 307 (в ред. от 29. 07. 2010 г.) // Собрание законодательства РФ. 01. 16.2006. № 115.

.О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом. Постановление Правительства РФ от 06.02.2006 № 75 (в ред. от 10. 08. 2009 г.) // Российская газета. № 37. 22.02.2006.

.О правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме. Постановление Правительства РФ от 13.08.2006. № 491 // Собрание законодательства РФ. 2006. № 34. Ст. 3680.

.О признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47 // Собрание законодательства РФ. 2006. № 6. Ст. 702.

.Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 // Собрание законодательства РФ. 1998. № 8. Ст. 963.

.Об утверждении Правил недискриминационного доступа к услугам по передаче электрической энергии и оказания этих услуг, Правил недискриминационного доступа к услугам по оперативно-диспетчерскому управлению в электроэнергетике и оказания этих услуг, Правил недискриминационного доступа к услугам администратора торговой системы оптового рынка и оказания этих услуг и Правил технологического присоединения энергопринимающих устройств (энергетических установок) юридических и физических лиц к электрическим сетям (с изм. от 24 сентября 2010 г. №759). Постановление Правительства Российской Федерации от 27 декабря 2004 г. № 861 // Собрание законодательства РФ. 2004. №52 (ч. II). Ст. 5525; 2010. №40. Ст. 5086.

.Об утверждении Правил осуществления платы за предоставление информации о зарегистрированных правах, выдачу копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме. Постановление Правительства РФ от 14 декабря 2004 г. № 773 // Собрание законодательства РФ. 2004. № 51. Ст. 5187.

.Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность. Постановление Правительства РФ от 13.08.2006. № 491 // Собрание законодательства РФ. 2006. № 32. Ст. 3680.

.О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации. Паспорт проекта Федерального закона №435903-5 // Документ не опубликован.

.О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации. Выписка из протокола заседания Совета ГД ФС РФ от 07.10.2010 №233 «О проекте Федерального закона №435903-5» // Документ не опубликован.

.Об утверждении Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества. Приказ Минюста России от 14 февраля 2007 г. № 29 // Российская газета. № 4321. 22 марта 2007 г.

.Акимов А. Спорная доля собственника // ЭЖ-Юрист. 2007. № 1. С. 8.

.Дозорцев В.А. Принципиальные черты права собственности в Гражданском кодексе // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория, Практика: Сборник памяти Хохлова С.А. М.: Меж. центр фин-эконом. развития. 1998. С. 230-231.

.Дурнова Д.В. Отчет управляющей организации перед клиентом // Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение. 2010. № 3. С. 7.

.Генкин Д.М. Право собственности в СССР. М.: Юридическая литература. 1961. 222 с.

.Глинщикова Т.В. Право общей собственности на здания: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Краснодар. 2004. 224 с.

.Голубев А.В. Волеизъявление собственников как обязательное условие осуществления капитального ремонта многоквартирного жилого дома // Законодательство и экономика. 2009. № 10. С. 49.

.Голубев А.В. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме как гражданско-правовой договор // Законодательство и экономика. 2010. № 7. С. 34-40

.Гражданское право Ч. 1. / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. М.: Проспект. 2008. 776 с.

.Гуев А.Н. Комментарий к Жилищному кодексу РФ (постатейный). М.: Дело. 2008. 480 с.

.Гутор С.П. Содержание общего имущества многоквартирного дома управляющей организацией // Жилищное право. 2010. № 3. С. 11.

.Дроздов И.А. Понятие «обслуживающей» долевой собственности. // Правоведение. 2000. № 6. С. 27.

.Еремеев Д.Ф. Право личной собственности. М.: 1958. 150 с.

.Зимелева М.В. Общая собственность в советском гражданском праве // Вестник гражданского права. 2009. № 4. С. 34-75

.Калмыков Ю.Х. Имущественные права советских граждан. Саратов.: Саратовский университет. 1979. 159 с.

.Каминская Я.А. Некоторые проблемы возникновения и регистрации права общей собственности на недвижимое имущество // Юрист. 2008. № 1. С. 19.

.Козырева С.Н. ТСЖ и коммунальные услуги // Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение. 2009. № 10. С. 3.

.Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (учебно-практический). Часть первая. 2-е издание переработанное и дополненное / под ред. С.А. Степанова. М.: Изд. Проспект. 2009. 543 с.

.Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая. Постатейный / под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю. М.: Изд. Юрайт, 2004. 567 с.

.Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая: Учебно-практический комментарий (постатейный) / под ред. доктора юр. наук, профессора А.П. Сергеева. М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2010. 564 с.

.Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / под ред. Тихомирова М.Ю. М.: Изд. Тихомирова М.Ю. 2005. 524 с.

.Коротких О.А. К вопросу о понимании права собственности // Российский судья. 2008. № 1. С. 26.

.Крашенинников П.В. Жилищное право. 6-е изд., перераб. и доп. М.: Статут. 2008. 379 с.

.Леонова Л.Ю. Преимущественное право покупки: история возникновения, осуществление и защита // Законодательство. 2002. № 9. С. 24.

.Лермонтов Ю.М. Внесение изменений в договор купли-продажи // Финансовая газета. № 19. 2010. С. 11.

.Малумов Г.Ю. Жилье и ваши права: консультации по жилищным вопросам. М.: Юстицинформ. 2008. 60 с.

.Мананкова Р.П. Правоотношения в общей долевой собственности. Томск.: 1977. 214 с.

.Маслов В.Ф. Вопросы общей собственности в судебной практике. М.: Статут. 2003. 486 с.

.Маслов В.Ф. Основные проблемы права личной собственности в период строительства коммунизма в СССР. Харьков: 1968. 432 с.

.Мисник Н.Н. "Свой интерес" как "индикатор" вещного права // Государство и право. 2005. № 12. С. 24-25.

.Михайлов В.К. Статус общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в свете решений Конституционного Суда Российской Федерации. // Жилищное право. 2009. № 9. С. 12.

.Ненашев М.М., Расширение правоспособности отдельных субъектов гражданского права: к постановке проблемы // Налоги. 2010. № 4. С. 54.

.Никольский С.Е. К вопросу о природе преимущественных прав // Арбитражный и гражданский процесс. 2006. № 9. С. 31.

.Никольский С.Е. Правовая природа преимущественных прав: некритический анализ существующих точек зрения // Гражданское право. 2008. № 2. С. 23.

.Об изменении практики осуществления государственного контроля за содержанием общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с новым жилищным законодательством Российской Федерации. Письмо Минрегиона России от 14.10.2008 № 26084-СК/14 // Нормирование в строительстве и ЖКХ. 2009. №1.

.Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут. 2006. 353 с.

.Постатейный Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. Издание третье переработанное и дополненное / под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Изд. Статут. 2010. 720 с.

.Пургина М.А. Договор между ТСЖ и управляющей организацией // Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение. 2009. № 11. С. 12.

.Рецлов С.О. Проблемы электроснабжения при непосредственном управлении многоквартирным домом // Бюллетень нотариальной практики. 2007. № 2. С. 23.

.Римское частное право: учебник. / Под ред. Новицкого И.Б., Перетерского И.С. М.: Юристъ. 2007. 448 с.

.Рыбаков В.А. Общие положения о типах, формах и видах собственности в России: методологические аспекты права собственности (научный очерк). М.: Юрист. 2004. 36 с.

.Сабирзянова Н.Н. Основания возникновения права общей долевой собственности на земельный участок // Журнал российского права. 2008. № 4. С. 32.

.Свит Ю.П. Понятие и правовой режим общего имущества многоквартирного дома // Жилищное право. 2006. № 6. 2-10.

.Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. М.: Статут. 2004. 365 с.

.Суханов Е.А. Право собственности и иные вещные права в России. М.: Волтерс Клувер. 2005г. 487 с.

.Тархов В.А., Рыбаков В.А. Собственность и право собственности, изд. 3-е, дополненное. М.: Юрист; 2007. 276 с.

.Титов Н.Д. Раздел имущества находящегося в долевой собственности и выдел из него доли: проблемы правоприменения. // Вещные права: система, содержание, приобретение: Сб. науч. тр. в честь проф. Б.Л. Хаскельберга / Под ред. Д.О. Тузова. М.: Статут. 2008. С. 264 - 280.

.Управление общим имуществом многоквартирного дома: проблемы и решения / под ред. Рузановой В.Д. М.: Деловой двор. 2010. 168 с.

.Филатова У.Б. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме: Автореф. дисс. ... канд. юрид. наук. Иркутск.: 2006. 26 с.

.Черных А.П. Защита преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности // Адвокатская практика. 2006. № 3. С. 26.

.Чефранова Е.А. Правовое регулирование отношений собственности в многоквартирном доме// Закон. 2005 № 6. С. 16.

.Шарикова Г.Ю. Некоторые аспекты непосредственного управления // Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение. 2010. № 4. С. 15.

.Шарикова Г.Ю. Неплатежи жильцов: проблемы и пути решения // Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение. 2008. № 7. С. 15.

.Шешко Г.Ф., Вишнякова А.В. Справочник по жилищным вопросам // Контракт. Инфра-М. 2008. С. 90.

.Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. М.: Юрайт. 2006. 200 с.

.О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 № 4 (ред. от 25.10.1996) // Сборник Постановлений Пленума Верховного Суда РФ 1961 - 1993. М.: Юридическая литература. 1994.

.О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009. № 64 // Вестник ВАС РФ 2009. №8.

.О признании утратившими силу некоторых постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 26.04.2007. № 15 // Бюллетень Верховного суда РФ. №7. 2007 г.

.Об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. Определение ВАС РФ от 21.12.2007. № 16284/07 // Документ не опубликован.

.Об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. Определение ВАС РФ от 18.02.2008. № 1346/08. // Документ не опубликован.

.Об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. Определение ВАС РФ от 29.02.2008. № 2360/08 // Документ не опубликован.

.Об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. Определение ВАС РФ от 21.04.2008. № 7638/07 // Документ не опубликован.

.Решение Верховного Суда РФ №ГКПИ05-588 от 26.05.2005 г. // «Бюллетень Верховного Суда РФ». 2006. №4.

.Постановление Президиума ВАС РФ от 16.05.2006. № 781/06 // «Вестник ВАС РФ». 2006. №8.

.Постановление Президиума ВАС РФ от 27.06.2006. № 1821/06 // «Вестник ВАС РФ». 2006. №9.

.Постановление Девятого Арбитражного Апелляционного Суда от 05.10.2009 № 09АП-16093/2009 // Документ не опубликован.

.Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 11.11.2009 г. № А33-15702/2008 // Документ не опубликован.

.Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.01.2010 № ФОЗ-8178/2009 // Документ не опубликован.

.Постановление ФАС ПО от 6.10.2005. № А65-823/04-СГ3-33 // Документ не опубликован.

.Постановление ФАС ПО от 18.04.2008. по делу № А12-6319/2006 // Документ не опубликован.

.Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 17-21 января 2008 г. по делу № А12-15318/07-с25 // Документ не опубликован.

.Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 3 июля 2008 г. по делу № А12-6161/08-с67 // Документ не опубликован.

.Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 13 июля 2006 г. по делу № А12-9627/06-с16 // Документ не опубликован.

.Решение Мосгорсуда № 33-18076 от 08.07.2010 // Документ не опубликован.

.Решение Мосгорсуда № 33-29557 от 21.09.2010 // Документ не опубликован.

.Решение СПбгорсуда № 33-11219/10 от 16.08.2010 // Документ не опубликован.