Статистические показатели развития рынка жилья

Введение

Рынок Российской недвижимости - один из динамично развивающихся рынков. Наиболее «продвинутыми» и успешно функционирующим его сегментом можно считать рынок квартир. На сегодняшний день очень остро стоит задача найти экономико-статистический метод расчета стоимости кв.м. общей площади квартир, продаваемых на жилищном рынке, а также выявить и научно обосновать влияние экономических факторов на цену квартиры.

Статистика жилищных условий должна давать всестороннюю и объективную информацию о жилищном фонде и жилищных условиях населения, необходимую, в частности, для проведения жилищной политики, т. е. разработки государством комплекса мер, направленных на удовлетворение потребностей в жилище, последнее достигается с помощью решения статистикой следующих задач: предоставление сведений об обеспеченности населения жильем, коммунальным и бытовым обслуживанием…

На современном этапе социально-экономических реформ проблемы стабилизации и повышения уровня и качества жизни населения стали центральными. От их решения во многом зависят направленность и темпы дальнейших преобразований, и, в конечном счете, политическая стабильность в обществе. Повышается роль разносторонних исследований в области качества жизни как научной основы государственных мер, способствующих обеспечению наибольшей социальной эффективности экономических процессов.

Среди важнейших направлений социально-экономических преобразований в стране выделяется реформирование и развитие жилищной сферы, создающей необходимые условия для жизнедеятельности человека. Ведущими отраслями в составе данной сферы являются жилищное строительство и жилищное хозяйство, которые обеспечивают воспроизводство и содержание жилищного фонда, а также доведение жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) до непосредственных потребителей.

В России уровень развития жилищной сферы не соответствует предъявляемым требованиям; возложенные на нее задачи выполняются далеко не в полной мере, что в значительной степени влияет на снижение качества жизни населения. В связи с этим реформа жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) становится одной из самых острых экономических и социальных проблем современной России. Причина в том, что она продолжается уже более десяти лет и пока, по мнению подавляющей, части населения, не принесла сколько-нибудь существенных результатов, кроме непрерывного роста тарифов на жилищно-коммунальные услуги. Поэтому реформа ЖКХ и связанные с ней процессы являются постоянным источником социального напряжения в обществе. В ходе реализации реформы очень четко проявилось противоречие между целями реформы и социальными последствиями, которые она вызывает. Фактическое состояние бытовой инфраструктуры катастрофически ухудшается, система жизнеобеспечения населения разрушается, и становится все более очевидным, что решить эту макроэкономическую проблему за счет только перехода на стопроцентную оплату населением жилищно-коммунальных услуг весьма проблематично.

Таким образом, актуальность темы определяется настоятельностью решения научной проблемы сбалансированности процесса реформирования ЖКХ и повышения качества жизни населения при переходе на новые принципы функционирования жилищно-коммунального хозяйства.

1. Статистика рынка жилья

Удовлетворение потребностей в жилище, улучшение жилищных условий населения является важнейшим элементом социальной политики, оказывающим влияние на демографическое и социально-экономическое развитие общества, состояние здоровья населения. Выбор конкретных целей, разработка механизма жилищной политики и контроль за ее реализацией невозможны без наличия информации, характеризующей фактическое положение и тенденции на рынке жилья.

Основная составляющая рынка жилья - это жилищный фонд, под которым понимается совокупность жилых квартир и комнат со вспомогательными помещениями, находящихся как в жилых домах, так и в нежилых строениях, но имеющих жилые помещения (квартиры врачей при больницах, учителей при школах и т.п.).

Основные функции рынка недвижимости:

1) Установление равновесных цен, при которых платёжеспособный спрос соответствует объёму предложений.

) Регулирующая функция состоит в том, что рынок функционируя автономно, перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к удовлетворению общественных интересов.

) Коммерческая - состоит в получении прибыли на вложенный капитал.

) Функция очищения позволяет освободить рынок от неэффективных собственников, предприятий и других объектов недвижимости.

) Посредническая выражается в том, что рынок выступает в качестве посредника и места встречи покупателей и продавцов.

) Информационная - уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения информации позволяет продавцам и покупателям принимать правильные решения.

) Стимулирующая - выступает в форме экономического стимула в создании, использовании и эксплуатации недвижимого имущества.

) Функция конкуренции поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления недвижимостью.

) Инвестиционная: рыночная недвижимость - это способ перевода накоплений граждан из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал.

) Социальная проявляется в росте трудовой активности граждан, стремящихся стать собственниками объектов недвижимости;

) Перераспределяющая: в результате неоднократного перераспределения на рынке, недвижимое имущество, в конечном итоге, переходит к тем инвесторам, которые могут обеспечить его высокопроизводительное использование.

Для качественных характеристик жилищного фонда используются также данные о капитальном ремонте (общая площадь капитально отремонтированных жилых домов) и затратах на его проведение, о размерах площади аварийных домов и численности лиц, проживающих на этой площади.

Очень важной информацией о рынке жилья являются сведения о том, кто является собственником жилищ. В настоящее время весь жилищный фонд распределяется по четырем основным формам собственности, а именно:

·        муниципальный - жилые дома, принадлежащие местным органам власти;

·        ведомственный - жилые дома, принадлежащие предприятиям и учреждениям, колхозам и другим кооперативным организациям и объединениям, иным общественным организациям;

·        фонд жилищных и жилищно-строительных кооперативов;

·        частный (индивидуальный) жилищный фонд, находящийся в личной собственности граждан.

Движение жилищного фонда по формам собственности является важным показателем функционирования рынка жилья.

Это оказало влияние на круг показателей, который был установлен для статистического наблюдения за ходом приватизации, а именно:

·        число и общая площадь приватизированных жилых помещений, в том числе квартир и комнат в коммунальных квартирах;

·        число и общая площадь впервые проданных в рамках приватизации жилых помещений населению, негосударственным организациям, иностранным лицам и организациям;

·        стоимость проданных жилых помещений;

·        число и общая площадь деприватизированных жилых помещений.

Источником данной информации являются организации и учреждения, осуществляющие передачу жилья в собственность граждан, а также организации (агентства), оформляющие по договорам документы на такую передачу.

Приватизация и предоставление населению права распоряжаться собственностью на жилище положили начало развитию полномасштабных рыночных отношений в жилищной сфере: купли-продажи жилья, расширению арендных отношений, использованию свободных жилищ для получения дохода, постепенному отказу от трансфертов (дотаций) на содержание жилья и возмещению соответствующих затрат за счет средств населения. В целом за годы массовой приватизации в России населению было передано около 16 млн. квартир общей площадью свыше 750 млн. кв. м.

По мере развития рынка жилья совершенствуется действующее законодательство и создаются соответствующая нормативная база и организационные структуры, в том числе оказывающие посреднические (риэлтерские) услуги физическим и юридическим лицам в части операций на рынке жилья. Отрабатывается механизм целевого и ипотечного кредитования жилищного строительства, в том числе на базе использования жилищных сертификатов, специальных субсидий для малообеспеченных групп населения и т.д.

Все эти процессы, происходящие на рынке жилья, требуют внесения изменений в соответствующую информационную базу и методы статистического наблюдения. Вместе с тем по мере развития рыночных отношений в жилищной сфере рынок жилья становится частью общего рынка недвижимости, наблюдение за которым не входит в задачи социальной статистики.

Основной целью социальной статистики в этой области является наблюдение за решением жилищной проблемы (в том числе изменениями в жилищных условиях населения), за процессами на рынке жилья, оказывающими влияние на деятельность отраслей жилищно-коммунального хозяйства. При этом в круг проблем, подлежащих наблюдению, входит изучение факторов решения жилищной проблемы в сопоставлении с другими характеристиками, например, уровнем материальной обеспеченности, стоимостью покупки жилищ и доходами населения, расходами на оплату жилищно-коммунальных услуг и т.д.

2. Причины роста цен на рынке жилья необходимость развития рынка доступного жилья

С точки зрения нынешнего соотношения спроса и предложения можно считать, что рынок достаточно насыщен и сбалансирован. Если же брать физические объемы наличия жилья на вторичном и первичном рынках, принимая во внимание объективную потребность населения в жилье, то можно говорить об остром дефиците предложения, особенно нового жилья. Десятки тысяч людей стоят в очереди на улучшение жилищных условий или получение квартиры. Очевидно, что строить в наше время нужно значительно больше - не в два, а в четыре раза.

Но рыночная стоимость квадратного метра и покупательная способность населения сдерживают темпы строительства. При существующем соотношении цен на жилье и доходов людей у строителей нет возможности и необходимости увеличивать объемы строительства. Поэтому речь и идет о создании рынка доступного жилья. Огромное число людей сегодня не имеют возможности приобрести квартиру даже в рассрочку или по ипотечным схемам.

Что мешает применять в России давно известные остальному миру и достаточно эффективные механизмы активизации и оздоровления в сфере жилищного строительства? Действенные в развитых рыночных экономиках механизмы финансирования строительства жилья и повышения его доступности для населения у нас практически не работают главным образом из-за высокого уровня инфляции. И особенно быстрого роста цен на рынке жилья. Почему жилье в нашей стране так стремительно дорожает? Участники строительного бизнеса, инвесторы и конечные потребители жилья по-разному отвечают на этот вопрос.

Выступающим от стороны застройщиков можно считать генерального директора Инвестиционной корпорации ВНЛ, который полагает, что в Москве и других крупных городах пора в корне менять экономическую политику участников строительного бизнеса. В отличие от других отраслей экономики специфика жилищного строительства состоит в том, что в его орбиту включены не только застройщики, но и инвесторы и представители территориальных администраций. Каждый из участников этого бизнеса преследует свои цели: администрация территории (города) заинтересована в получении с инвесторов максимальной суммы в счет своей доли на начальном этапе жилищных проектов; инвесторы должны внести эти деньги в течение года после заключения инвестиционного контракта, не считая расходов на участие в инвестиционном конкурсе; застройщики вынуждены изыскивать средства в размере достаточном для финансирования «нулевого» цикла (это 30-35% от общих затрат: 5-6% на разработку предпроектной и проектной документации, 25-26% - на внесение «доли города» в строящемся объекте).

Закон от 30.12.04 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», вступивший в действие с 1 апреля 2005 года, ввел новый запрет на привлечение средств частных инвесторов до момента получения разрешения на строительство. Значит, отношения застройщиков и инвесторов на достроительной стадии остаются неурегулированными. В результате конкурентоспособными оказываются только крупнейшие застройщики, которые, пользуясь своим монопольным положением, дополнительно поднимают и без того высокие цены. И все же остановить рост цен на новое жилье можно:

предоставив застройщикам рассрочку в выплате доли города на весь период строительства;

комбинируя долю города в натуральном (по площади) и стоимости выражении;

кредитуя за счет государственных целевых программ предприятия строительной индустрии, а не инвесторов - покупателей жилья, что увеличит предложение на рынке жилья, а не спрос на него;

упростив и четко регламентировав саму достроительную стадию: инвесторы должны быть хорошо информированы обо всех её этапах, о лицах, ответственных за решение возникающих в ходе проекта проблем.

рынок жилье статистика

3. Статистическая сводка и группировка

.1 Построение и анализ ранжированного ряда

Используя данные оценок на квартиры и их основные характеристики по одному из вариантов распределения квартир, составим возрастающий ранжированный ряд. (Таблица 1)

Таблица 1. Ранжированный ряд распределения квартир Митинского района города Москвы (тыс. руб.)

Из таблицы 1 можно увидеть прирост цены от минимальной 1300 тыс. руб. до максимальной 4600 тыс. руб..

Видна интенсивность её прироста от ранга к рангу: более плавная в середине ряда и скачкообразная в начале и в конце ранжированного ряда распределения.

Ранжированный ряд дает нам совокупность анализировать по степени возрастания или убывания каждой единиц и интенсивность нарастания признаков по которым мы можем проверить качественную однородность анализируемой совокупности.

Если провести анализ на устойчивость ранжированного ряда то получим следующее:

 - k * R < _сомн <  + k * R,

где  - среднее значение себестоимости;

k - коэффициент, равный 0,8; R - размах вариации; _сомн - среднее значение себестоимости с сомнительным показателем.

,81 - 0,8*3250 < 4600 < 2401,81 + 0,8*3250

,81 < 4600 < 5001,81

Путём расчётов сомнительное значение не выходит за границы, т.е. оно не исключается из ряда распределения и является устойчивым.

.2 Построение и анализ интервального ряда

Необходимо сжать информацию, полученную в ходе наблюдения и систематизированную в ходе сводки и на этой основе выявить закономерности, присущие изучаемому явлению. Поэтому объединяем отдельные единицы статистической совокупности в группы при помощи метода группировки. Группировкой называется расчленение множества единиц изучаемой совокупности на группы по определенным существенным для них признакам. Группировка является одним из самых сложных в методологическом плане этапов статистического исследования.

Интервальный ряд распределения помогает выявить структуру изучаемого явления. Для его построения произвели свертывание ранжированного ряда, выделив необходимое число групп с равными интервалами. Для этого необходимо использовать формулу Стерджесса:

n = 1 + 3,3 lg N,

где n - число интервалов (групп), N - число единиц совокупности.

Согласно этой формуле выбор числа групп зависит от объема совокупности. В нашем случае n = 1 + 3.3 lg 100 = 1 + 3*2 = 8, т. е нужно выделить 8 групп.

После определения числа групп следует определить интервалы группировки.

Интервал - это значения варьирующего признака, лежащие в определенных границах. Величина интервала представляет собой разность между верхней и нижней границами интервала. Выделяем равные интервалы, поскольку распределение носит более или менее равномерный характер.

Величина равного интервала определяется по следующей формуле:

,

где x_max и x_min - максимальное и минимальное значения признака в совокупности. В нашем случае величина интервала составляет:

i = (4600 - 1300)/8 = 410 тыс.руб.

Полученные группы представим в таблице в виде интервального ряда. (Таблица 2)

Таблица 2. Интервальный ряд распределения квартир по цене

Самой насыщенной в нашем ряду распределения оказалась группа со средней ценой от 2120 тыс. руб. до 2530 тыс. руб.. В эту группу входит 50% квартир от общего объема.

Кумулятивный ряд распределения определяется путем последовательного суммирования частот по группам, отражает процесс концентрации себестоимости и показывает, сколько хозяйств в совокупности имеют значения уровня себестоимости не больше, чем рассматриваемое. Для большей наглядности кумулятивный ряд по частотам необходимо выразить в % (частостях).

В целях наглядности изобразим вариационный ряд графически в виде гистограммы (Рисунок 1). При её построении на оси абсцисс откладываются величины интервалов, а частоты изображаются прямоугольниками, построенными на соответствующих интервалах. Высота столбиков должна быть пропорциональна частотам. По графику видно, что распределение квартир по группам неравномерно (правосторонняя ассиметрия). Самая насыщенная группа - со средней ценой, а в группах с отличной от средней величиной - квартир значительно меньше.

Распределение одновершинное, поэтому можно считать, что наше распределение однородно.

Рисунок 1. Гистограмма интервального ряда распределения квартир по цене.

Интервальный ряд позволяет нам разделить совокупность на качественно однородные группы и определить типичный уровень признака совокупности и предварительно оценить какое распределение нормальное или близко к нормальному.

Колеблемость, многообразие, изменяемость цены квартир называются вариацией. Исследование вариации в статистике имеет большое значение.

Измерение вариации дает возможность оценить степень воздействия на себестоимость других варьирующих признаков.

Рассчитаем следующие показатели:

Средняя арифметическая:

=,

где x- центральное значение каждого интервала; f- частоты интервального ряда;

 тыс.руб.

Мода ():  тыс. руб.

где x₀ - нижняя граница модального интервала; i - величина интервала; f₁ - частота предмодального интервала; f₂ -частота модального интервала; f₃ - частота постмодального интервала.

Медиана ():

,

где  - нижняя граница медианного интервала; 0,5 ∑f - половина суммы накопленных частот; -накопленная частота для конца интервала, предшествующего медианному- частота медианного интервала.

=2120+410* =2341,4 тыс. руб.

Графическое значение медианы соответствует расчетному, модальное значение цены квартиры по графику и по расчетам соответствуют друг другу.

Приведённая группировка недостаточно наглядна. Она позволяет видеть структуру совокупности, но не показывает чёткой и строгой закономерности в изменении цены квартиры по группам.

Для определения моды вначале определили интервал с наибольшей частотой (f=50), следовательно, третий интервал, где нижняя граница равна 2120, значит мода больше средней арифметической взвешенной ( = 2377, 79), что указывает на правостороннюю скошенность ряда распределения.

Размах вариации: R = х'_max - х'_min = 4600 - 1300 = 3300 тыс.руб.

Размах вариации показывает, насколько велико различие между единицами совокупности, имеющими самое маленькое и самое большое значение. Показатель учитывает только два значения признака и не дает представления о вариации по всем единицам совокупности.

В нашем случае размах вариации (разность между наибольшим и наименьшими вариантами) составляет 3300.

Среднее линейное отклонение:

Этот показатель дает обобщенную характеристику степени колеблемости признака в совокупности. Таково в среднем отклонение вариантов признака от их средней величины. В нашем случае - это 381,4 тыс.руб. Это отклонение достаточно небольшое, что свидетельствует о том, что данная совокупность в отношении нашего признака однородна, а средняя себестоимость является устойчивой.

Дисперсия:

Дисперсия представляет собой средний квадрат отклонений индивидуальных значений признака от их средней величины. Из неё найдем среднее квадратическое отклонение:

Этот показатель дает обобщающую характеристику размеров вариации признака в совокупности.

Итак, общее отклонение от средней себестоимости лежит в пределах от

,4 тыс.руб. до 602,14 тыс.руб.

Коэффициент вариации:

,65 <2423,8 <3025,93

Оценивая степень вариации по оценочной шкале, видно, что в нашем случае имеется сильная вариация, но при этом показателе количественные изменения не переходят в качественные, а, следовательно, совокупность однородна по данному признаку.

Для расчета показателей вариации составляем таблицу (Таблица 3).

Таблица 3. Данные для расчета среднего линейного и среднего квадратического отклонения

3.3 Индексный анализ

В статистической практике индексный метод имеет такое же широкое распространение, как и метод средних величин.

Индекс - это результат сравнения двух одноименных показателей, при исчислении которого следует различать числитель индексного отношения (сравниваемый или отчетный уровень) и знаменатель индексного отношения (базисный уровень, с которым производится сравнение). Выбор базы зависит от цели исследования.

В нашем случае применим два способа расчета индексов: цепной и базисный.

Цепные индексы получают путем сопоставления текущих уровней с предшествующим, при этом база сравнения постоянно меняется.

Базисные индексы получают путем сопоставления с тем уровнем периода, который был принят за базу сравнения.

По данным таблицы 9 определим цепной и базисный индексы и отобразим в таблице. (Таблица 15)

Таблица 4. Индексный анализ

При анализе можно заключить следующие выводы:

По цепным показателям:

Общая площадь квартир 3-ей группы по сравнению со 2-ой на 15 % больше по цене.

По площади кухни наблюдается убывание темпов роста, хотя, третья группа квартир по цене выделяется на 22 % (в 3-ей группе больше, чем во 2-ой). А в 4-ой по сравнению с 3-ей на 3 % .

По индексу средней стоимости квартиры 2-я группа на 25 % дороже, чем 1-ая группа. В 3-ей на 9 %, а в 4-ой по сравнению с 3-ей на 32 %.

По базисным показателям:

Общая площадь квартир 4-ой группы на 63% больше в сравнении с 1-ой группой. Стоимость квадратного метра нарастает, виден темп роста.

Выводы и предложения

Основными проблемами современного рынка жилья России являются, таким образом, проблемы связанные с недоступностью жилья основной массе населения.

В нашей стране рынок жилья находится в развитии.

Основными проблемами современного рынка жилья России являются, таким образом, проблемы связанные с недоступностью жилья основной массе населения. Это такие факторы как:

·        дефицит платежеспособного спроса населения;

·        высокие кредитные ставки;

·        административные барьеры, неурегулированные законодательством взаимоотношения между органами исполнительной власти, застройщиками и строителями;

·        недостаточные объемы строительства жилья;

·        дефицит заемных и привлеченных финансовых средств и неиспользованный в полной мере арсенал государственных регулирующих средств воздействия на жилищный сектор экономики и др.

При анализе ряда динамики можно заключить следующие выводы:

По цепным показателям:

Общая площадь квартир 3-ей группы по сравнению со 2-ой на 15 % больше по цене. По площади кухни наблюдается убывание темпов роста, хотя, третья группа квартир по цене выделяется на 22 %

По базисным показателям:

Общая площадь квартир 4-ой группы на 63% больше в сравнении с 1-ой группой. Стоимость квадратного метра нарастает, виден темп роста.

Вычисленное значение tr сравнивается с критическим tb, которое берется из таблицы значений t Стьюдента. Полученная величина r = 0.6 означает, что в соответствии со шкалой Чеддока теснота связи между площадью и ценой прямая.

Наличие связи между ценой и площадью позволяет сказать о ее направлении - прямая, а также форме выражения - криволинейная.

Так как «r» - линейный коэффициент парной корреляции положительный, то это свидетельствует о прямой связи между ценой и площадью квартиры. По величине коэффициента детерминации следует заметить, что интенсивность связи между изучаемыми факторами не существенна, поскольку он не превышает 50% и составляет 33,18%.

Таким образом, для успешного развития рынка жилья необходимо привести в порядок законодательную базу. Прагматичной политикой государства должно стать создание условий для повышения платежеспособности населения.

Мировая практика обеспечения жильем строится на трех «китах»:

·        Накопление сбережений граждан через ссудосберегательные кассы под 4% годовых.

·        Ипотечное жилищное кредитование под 4-5% на 15-35 лет.

·        Государственная поддержка создания благоприятных условий для жилищного строительства и доступа к долгосрочным рынкам кредитования.

Список использованных источников

1.       Васнев С.А. Статистика: Учебник. - М.: МГУП, 2001.

.        Венецкий И.Г. Вариационные ряды и их характеристики. - М.: Статистика, 1970.

.        Годин А. М. Статистика: Учебник. - М.: Дашков и К,2003.

.        Грачев Н.Г. Статистические группировки. - М.: Госстатиздат

.        Общая теория статистики: Учебник/Под ред. И.И. Елисеевой. - 5-е изд., перераб. и доп. - М.: Финансы и статистика, 2005.

6.       Практикум по статистике. Учебное пособие. / А.П. Зинченко и др. М. : Космос, 2001.

.        Сборник "Пермский край в цифрах" 2009.

.        Семянников В. В. Микрорайоны города Перми. Пермь: Пушка, 2008.

9.       Социальная статистика: учебное пособие для вузов/М.Р. Ефимова; С.Г. Бычкова: Финансы и статистика, 2003.

.        Социально-экономическое положение России в 2009 г. №12.

.        Статистический ежегодник Пермского края 2009.

.        Экономика недвижимости/В.А. Горемыкин.-3-е изд. перераб. и доп.-М.: Проспект, 2004.

.        Экономическая статистика/Ю.Н. Иванов.-2-е изд. перераб. и доп. ИНФРА-М, 2002.

14.     www.wikipedia.ru <http://www.wikipedia.ru>