Гостиничная недвижимость: проектирование маркетинговой концепции и комплекса маркетинга по ее реализации

Гостиничная недвижимость: проектирование маркетинговой концепции и комплекса маркетинга по ее реализации

Федеральное агентство по образованию

Гостиничная недвижимость: проектирование маркетинговой концепции и комплекса маркетинга по ее реализации

2008

Содержание

Приложение №1

Приложение №2

Приложение №3

Приложение №4

Введение

1.Проектирование маркетинговыми средствами образца гостиничной недвижимости как наиболее сориентированной на запросы целевой клиентуры.

.1 Комплексный анализ наиболее значимых рыночных атрибутов образцов гостиничной недвижимости и рынка

1.2 Обоснование инвестиционной привлекательности гостиничного рынка недвижимости

2. Выделение признаков образцовости и их характеристики.

.1 Классификация объектов гостиничной недвижимости

.2 Сегментация выделенного рынка и проектирование моделей

3.Разработка комплекса маркетинга

.1 Проектирование маркетинговой концепции и комплекса маркетинга по ее реализации

Заключение

Список литературы

Приложение №1

АННОТАЦИЯ

Научной работы.

1.       Название: Оценка состояния рынка офисной недвижимости;

2.       Государственный рубрикатор научно-технической информации: Сбыт продукции. Маркетинг - 06.81.55

.        Вуз: Байкальский Государственный Университет Экономики и Права;

.        Год завершения: 2008;

.        Объем работы: __34_с.;

.        Количество приложений: 4с.;

.        Количество иллюстраций: 0 с.;

.        Количество таблиц: 12 с.;

.        Количество источников литературы: 9 ед.

Характеристика работы:

1.       Цель: Рассмотреть гостиничный рынок недвижимости. Выделить основную классификацию, признаки образцовости и характеристику гостиниц. Спроектировать свою модель гостиницы.

2.       Методы проведенных исследований: опрос, контент-анализ, вторичный анализ;

.        Основные результаты научного исследования:

.        Наличие документа об использовании научных результатов: 3 место в конкурсе бизнес-идей

Приложение №2

СВЕДЕНИЯ

о студенте

СТУДЕНТ

1.       Фамилия:

2.       Имя:

.        Отчество:

.        Курс: 4

.        Адрес фактического места проживания:

НАУЧНЫЙ РУКОВОДИТЕЛЬ

1.       Фамилия:

2.       Имя:

.        Отчество:

.        Место работы: Кафедра Экономики и управления инвестициями и недвижимостью

.        Должность: Доцент

.        Ученая степень Кандидат экономических наук

.        Ученое звание: доцент

.        Адрес фактического места проживания:

Проректор по научной работе _______________

Научный руководитель _______________

Студент _______________

Приложение №3

СВЕДЕНИЯ

о научной работе

1.       Название: Оценка состояния рынка офисной недвижимости;

2.       Научный раздел конкурса, на который представляется работа: Экономические науки;

.        Государственный рубрикатор научно-технической информации:

.        Классификация работы: поисково-прикладная

.        Вид работы: учебная;

.        Возможность внедрения: да;

.        Возможность опубликования: да;

.        Ключевые слова: гостиничная недвижимость,

Подписи:

Студент ____________

Ведение

Само понятие "гостиница" происходит от латинского эквивалента этому слову "hostеl", а также англо-саксонского "hospitality", что значит гостеприимство. Позднее данное название модернизировалось уже в более привычное нам название, имеющее французские корни - "hotel".

В международной практике гостиничная индустрия считается одной из наиболее выгодных. Сегмент гостиничной недвижимости на сегодняшний день отстает от общих темпов развития рынка недвижимости в целом.

Данное обстоятельство, учитывая, стабильно повышающийся спрос на гостиничные услуги, делает строительство отелей весьма привлекательной и доходной сферой вложения инвестиций. Гостиничный бизнес-это не только доходный, интересный ,но и очень сложный и трудоемкий процесс, со множеством нюансов.

В данной работе будут рассмотрены основные тенденции гостиничного бизнеса, классификация гостиниц, инвестиционная привлекательность и также попытка разработать собственный отель. По результатам работы можно будет судить действительно ли гостиничный бизнес интересен и выгоден.

1.Проектирование маркетинговыми средствами образца гостиничной недвижимости как наиболее сориентированной на запросы целевой клиентуры

.1 Комплексный анализ наиболее значимых рыночных атрибутов образцов гостиничной недвижимости и рынка

Рынок гостиничной недвижимости в России развивается более медленными темпами, чем рынки офисной и торговой недвижимости. Одна из причин - капиталоемкость гостиничных проектов и сложность балансирования гостиничными услугами как частью цельного образца : даже окупаемость гостиниц высокого класса может составлять до 10 лет. Гостиничный рынок является одним из самых закрытых: на нем в большинстве работают операторы, которые знают все правила игры. Но при этом гостиничный рынок является очень перспективным. Являясь капиталоемким проектом с длительным сроком окупаемости, гостиница позволяет инвестору иметь в собственности дорогой и перспективный с точки зрения будущей доходности объект.

Номерной фонд на территории РФ составляет около 180000 номеров. Использование номерного фонда на территории РФ-35-39 %. В то же время в культурных и деловых центрах России ежегодно появляются новые высококлассные и вместительные отели международных гостиничных цепочек и сетей.

До недавнего времени в нашей стране не было здоровой конкуренции в гостиничном бизнесе, с этим связана относительная слабость российских гостиничных операторов.

Основные тенденции на рынке гостиничной недвижимости:

.Спрос превышает предложение. Особенно это ощущается в сегменте двух- и трехзвездочных гостиниц;

.Нехватка участков для нового строительства;

.Интерес девелоперов не к отдельным объектам, а к комплексам.

Строить дешевые отели не выгодно, потому что земля и строительство дорогие, а срок окупаемости у трехэвездочного отеля даже при самом благоприятном для инвестора исходе будет не менее 7-8 лет. Цены в гостиничном секторе растут.

Рассмотрим сегментацию рынка гостиничной недвижимости

Сегмент гостиниц категории 3 звезды

Сегмент гостиниц категории 4 звезды

Потенциальная потребность в номерном фонде

Как видно из таблиц гостиницы востребованы и есть дефицит номеров.

Анализ рынка гостиничной недвижимости г. Иркутска выявил наиболее значимые конъюнктурные обстоятельства:

Основные игроки рынка

К основным игрокам рынка гостиничной недвижимости можно отнести:

«Дельта»(3 номера-студии,2 номера люкс,16 стандартных одноместных,9 стандартных одноместных 1 класса,2 конференцзала);»Ангара»; «Империя» (31 одноместных номера,12 двухместных,4 номера-студии,2 люкса),«Русь»;

Также особо можно выделить сеть гостиниц и отелей «Байкальской Визы» и гостиницу «Иркутск»

ООО «Байкальская Виза» создано в Иркутске в 2002 году для осуществления гостинично-туристической деятельности. Сейчас владеет отелями «Байкал» (построен 2000 году), «Глория» (построен в 2002 году,12 номеров), «Европа» (построен в 2005 году, номерной фонд- 70 номеров), «Звезда» (построен в 2003 году,18 номеров, ведуться работы по строительству нового корпуса на 50 номеров), «Маяк» (построен в 2006 году,66 номеров), «Легенда Байкала» (построен в 2006 году, 36 номеров),»Виктория» (открыта в 2006 году,26 номеров).

Сеть отелей и гостиниц, принадлежащая компании занимает 20-30% гостиничного рынка города.

Гостиница Иркутск (Байкал-Отель)

Расположение: Гостиница Иркутск (Байкал-Отель) - самая большая гостиница города - расположена в живописном месте на берегу Ангары. Удобное расположение гостиницы и прекрасный вид из окон на знаменитую сибирскую красавицу-реку Ангару делают гостиницу особенно привлекательной для туристов. Всего 10 минут Вам потребуется, чтобы доехать от гостиницы Иркутск (Байкал-Отель) до железнодорожного вокзала и 20 минут займет дорога до аэропорта г. Иркутска.

Описание: Гостиница "Иркутск"(Байкал-Отель) предлагает 17 семейных номеров, 54 одноместных номера, 147 двухместных номеров, 27 комфортабельных номеров класса "Люкс" , "Президентские" люкс-апартаменты.

Из окон гостиницы "Иркутск"(Байкал-Отель) открывается прекрасный вид на Ангару - реку-легенду, несущую байкальскую воду по сибирской земле.

К услугам гостей имеются 3 ресторана, предлагающие разнообразные блюда традиционной, европейской и восточной кухни, несколько уютных баров, охраняемая автостоянка.

Корейский бар «Сеул» предлагает большой выбор блюд самой острой кухни мира. Здесь работают высококвалифицированные корейские повара. Также можете воспользоваться услугами автопарка с автобусами и микроавтобусами.

В гостинице "Иркутск"(Байкал-Отель) имеются конференц-залы и комнаты для проведения переговоров.

Магазин "Матрешка" предлагает русские и сибирские сувениры, изделия и украшения из природных самоцветов, дерева, бересты, картины сибирских художников.

В здании гостиницы "Иркутск"(Байкал-Отель) открыты фирменный салон-парикмахерская, косметологический кабинет, стоматологический кабинет, аптечный пункт, пункт обмена валюты, камера хранения.

Также хотелось бы рассмотреть стоимость апартаментов в гостиницах Иркутска

Гостиница Дельта <#"510127.files/image001.gif">

Ранг «MODERATE BUSINESS» <#"510127.files/image001.gif">

Ранг «TOURIST» <#"510127.files/image001.gif">

Ранг «MODERATE TOURIST» <#"510127.files/image002.gif">

Ранг «MODERATE TOURIST» <#"510127.files/image001.gif">

Ранг «MODERATE BUSINESS» <#"510127.files/image003.gif">

Ранг «RESORT» <#"510127.files/image003.gif">

Ранг «BUSINESS» <#"510127.files/image001.gif">

Ранг «MODERATE BUSINESS» <#"510127.files/image003.gif">

Ранг «SUPERIOR BUSINESS» <#"510127.files/image001.gif">

Ранг «MODERATE BUSINESS» <#"510127.files/image003.gif">

Ранг «SUPERIOR BUSINESS» <http://tours.acase.ru/online/ranks.jsp>

Адрес гостиницы: Байкальская улица, 295б

Центр города: 8 км

Достопримечательности: Выставочный Комплекс "СибЭкспоЦентр", Ледокол-музей "Ангара"

.2 Обоснование инвестиционной привлекательности гостиничного рынка недвижимости

Финансовая успешность гостиничного бизнеса по сравнению с бизнесом торговым, офисным и жилищным зависит от того, какие цели ставит перед собой инвестор. Объемы инвестиций в гостиничный бизнес при строительстве трех-звездочной гостиницы и при строительстве гостиницы уровня четырех-пяти звезд не будут сильно разниться, правда во втором случае отделка потребует немного больше финансовых вложений. Однако окупаемость гостиниц трех-звездного уровня будет значительно ниже.

В случае если инвестор приобретает определенное здание, рассчитывая на ее последующую реконструкцию, то количество инвестиций в гостиничный бизнес при этом падает, а сроки окупаемости при высокой рентабельности становятся заметно короче.

Вкладывая инвестиции в гостиничный бизнес, начатый с нуля, инвестор тратиться не только на строительство и отделку помещения, но и на проведение необходимых коммуникаций, включая электричество, отопление, телефонную связь, кондиционирование и прочее. В случае же с гостиницей подверженной реконструкции важно еще и то, что за время своего существования она приобрела известность, а потому затрат на рекламу потребуется значительно меньше.

Перспективы инвестирования в гостиничный бизнес

Вкладывать деньги в строительство отеля столь же интересно, сколько и рискованно.

1) Частные мини-отели, как правило, создаются в городах с недостаточно развитой гостиничной инфраструктурой или в наиболее популярных местах отдыха, где сезонный спрос на рекреационную недвижимость не удовлетворяется существующими площадями: на Черноморском побережье России, в районных или областных центрах. данный сегмент рынка достаточно перспективен для частных инвесторов. Крупные девелоперы или инвесторы не торопятся вкладывать деньги в мини-отели из-за того, что размер инвестиций может достигать значительной суммы, а доходность напрямую зависит от многих факторов, в том числе сезонности, конкуренции в регионе или правильности первоначальной концепции.

) Гостиничный бизнес нельзя назвать высокорентабельным. Сроки окупаемости: отели 5 звезд 7-8 лет, 3-4 звезды - от 15лет. Ощущается дефицит гостиниц туристического уровня, стоимость номера в которых не превышает $100 за ночь.

) Если рассматривать проект, включающий строительство, то размер первоначальных инвестиций значительно увеличивается из-за оформления прав на землю. другие минусы - отделочные работы (гостиницы в отличие от офисных центров всегда сдаются под ключ), длительные сроки окупаемости - более 6-7 лет. Частные мини-отели - не совсем ликвидный инструмент в бизнесе и по другой причине Большинство из них проходят по документам как жилой фонд, что хорошо заметно на примере Петербурга, а это значит, что продать их или сдать в аренду под офис если и удастся, то с большим трудом.

4) Гостиницы могут совмещать в себе массу инфраструктуры: от оздоровительного центра до развлекательного комплекса с казино.

доходность у подобных проектов также может различаться в несколько раз - оценивать ее только по доходам от номерного фонда сейчас уже неправильно, так как бизнес ушел далеко вперед, а отели стали комплексами для оказания услуг.

) Для строительства гостиницы в отличие от жилых объектов легче получить исходно разрешительную документацию, поскольку такой объект имеет социальное значение и строительство поддерживается на государственном и местном уровне. Определенные сложности возникают в процессе реализации, поскольку российское законодательство не рассматривает гостиничный номер как отдельный объект недвижимости, а понятия «апартаменты» в Гражданском кодексе нет. Для гостиниц 3-4 звезды необходимы участки с удобными транспортными развязками в непосредственной близости от метро. Такие локации наиболее востребованы девелоперами, однако зачастую земли, зарезервированные под строительство гостиниц, перекупаются под проекты, гарантирующие более быструю отдачу (бизнес-центры или торговые комплексы), достаточно большое количество объектов стало мини-отелями в результате неких отвлеченных от рынка причин, например переоборудования неудачно построенных под некие бизнес-задачи особняков. Такие объекты сегодня представляют собой 90% предложений, годами ожидающих своего покупателя.

2.Выделение признаков образцовости и их характеристики

.1 Классификация объектов гостиничной недвижимости

Существует несколько подходов к классификации гостиничной недвижимости, наиболее распространенной является «звездночная» классификация.

Отели однозвездные - это «крыша над головой», и не более того. Средняя характерная площадь, которую вы получите - 9 квадратных метров. Комфорта здесь не слишком много - крыша над головой и минимальные удобства: как минимум 1 санузел на этаже, мебель в номере, устройство для вызова обслуживающего персонала. Следует иметь ввиду, что отель на ночь может закрывать двери - поэтому как минимум предупредите портье, если собираетесь задержаться. Важно отметить - очень экономично.

Двухзвездные отели - улучшенный вариант однозвездных отелей и гостиниц - здесь удобства находятся непосредственно в номере. Чаще всего в таком отеле присутствует бар, кафе или столовая, иногда бывает что кафе расположено в непосредственной близости от гостиницы.

Трехзвездные отели - оптимальные отели для среднего класса. Здесь вы получите гарантированные удобства. Здесь не будет жарко или холодно - в номерах установлены кондиционеры и/или отопительные системы, т.е. колебания температуры здесь будут приемлемыми. В номере будет помимо всего прочего должен быть телефон, телевизор и радио.

Четырехзведные отели - здесь помимо всего остального вам положены телефон с прямым выходом в город, и DVD. Стены обычно украшены картинами, присутствует разнообразное питание, высококвалифицированный и вежливый персонал. Грамотно продуман экстерьер, обычно присутствуют крытые гаражи. Безусловно - ресторан (бар), сауны, бассейны и широкий спектр услуг.

Пятизвездные отели - в большинстве своем это «гранд отели», где все сделано по высшему классу. Здесь часто присутствует антикварная мебель, самый разнообразный сервис, выход в Интернет, возможность хранить деньги, важные бумаги и другие ценности в сейфе. Это самый дорогой вид отелей, но и самый роскошный.

Как не запутаться в звездах

Классификация по звездам достаточно популярна и широко известна, при этом категория гостиницы зависит от множества параметров, таких как обязательные услуги, квалификация персонала, метраж комнат, дополнительные услуги и т.д. Звездной классификацией пользуются практически во всех странах мира - на отдыхе в Дании <http://www.veditours.ru/main.php?pid=7>, Германии, Польше или США вы сможете оценить уровень отеля по количеству звезд. 2-звездные гостиницы относятся к эконом-классу, они обычно располагаются на окраине или в пригородах города. Номер обставлен типовой мебелью, туалет и душ обычно общие на секцию или этаж. Цена номера в таких гостиницах от 50 $

Гостиницы "три звезды" относятся к среднему классу. Стоимость номера в такой гостинице обойдется в 100-150$.

Для требовательных гостей подойдут гостиницы высокого класса - "четыре звезды.Стоимость номера в них от 250 $.

За рубежом уже давно зарекомендовали себя гостиницы с номерным фондом не более 30 мест - мини-отели. В турах по Швеции, Ямайке и Германии вы обязательно столкнетесь с такими гостиницами. За последние несколько лет они получили широкое распространение и в Санкт-Петербурге. Среди таких гостиниц можно найти как мини-отели бизнес-класса (уровень их соответствует четырем звездам), так и недорогие студенческие хостелы. Вы удивитесь, увидев, что уровень питерских мини-отелей бизнес-класса соответствует уровню 4- и 5-звездочных гостиниц, в которых останавливаются бизнесменыв турах по Норвегии <http://www.veditours.ru/main.php?pid=8>. Цены номеров в мини-отелях в зависимости от их уровня составляют от 10-300$.

Классификация по местоположению наименее популярна, но является дополнительным признаком сегментирования и позиционирования гостиничных услуг на рынке туристического назначения. По месту расположения можно выделить следующие виды гостиниц:

Гостиницы в центре города;

Придорожные, как правило, малой этажности с открытыми автостоянками;

Гостиницы в окрестностях городов и в аэропортах;

Плавучие отели - это плавсредства, оборудованные под гостиницы, для размещения и отдыха туристов у берега моря, реки или озера.При необходимости такая гостиница может быть отбуксирована по воде вместе с туристами к другой стоянке;

По уровню, ассортименту и стоимости услуг гостиничные предприятия делятся на несколько классификационных типов:

дешевые отели или отели с ограниченным сервисом, которые предлагают минимум услуг. При этом предприятия питания при них могут быть, а могут и отсутствовать;

отели «люкс» - обладают фешенебельным декором, оснащены высококачественной мебелью, хорошо оборудованными общественными помещениями и должны быть обеспечены большим количеством персонала по отношению к числу номеров.

ВТО в зависимости от потребителя гостиничных услуг на современном гостиничном рынке рекомендует выделять следующие типы отелей:

Отель «люкс» на 100-400 номеров, располагается, как правило, в центре города и предоставляет элитарные условия проживания руководителям самого высокого уровня за очень высокую цену.

Отель высокого класса имеет от 400 до 2000 номеров, располагается в пределахгорода и предлагает широкий набор услуг,

предоставляемых обученным персоналом, бизнесменам, участникам конференций, индивидуальным туристам; он оснащен дорогой мебелью и оборудованием. Цена проживания - выше средней.

Отель среднего уровня ориентирован на широкий круг потребителя, может иметь различное число номеров. Стремится использовать современную технологию, снижая эксплуатационные расходы и придерживаясь среднего уровня цен.

Апарт-отелъ имеет обычно от 100до 400 номеров с условиями, аналогичными меблированным комнатам. Цены варьируются в зависимости от сезона и условий размещения. Ориентирован на бизнесменов или туристов, останавливающихся на длительный срок.

Отель экономического класса может быть небольшим, с числом номеров от 10 до 150. Располагается в черте города, имеет небольшой штат персонала, хорошо оборудованный номерной фонд, но не предоставляет услуг питания. Потребителями являются, как правило, бизнесмены, индивидуальные туристы.

Мотель -предназначен для туристов, путешествующих на автотранспорте. Может иметь от 150 до 400 номеров, располагается в близи автотрасс, имеет небольшой штат персонала и предполагает невысокие цены при современных хорошо оборудованных номерах. Без услуг питания.

Курортная гостиница может иметь от 100 до500 номеров, обычно отдалена от города и располагается вблизи водоемов, в живописных местах;предлагает полный набор услуг, имеет много спортивных сооружений, детских площадок; цены -выше средних,ориентированы на различные категории туристов.

Таймшер - от50 до 250 номеров, возможны отдельные строения. Имеет номера квартирного типа и условия, аналогичные курортным гостиницам. Отдельные квартиры проданы индивидуальным владельцам, однако полная собственность контролируется компанией управления.

Цена таймшера зависит от особенностей сезона, а также времени пребывания. Проживание в менее привлекательные периоды времени стоит существенно меньше, чем в сезон наибольшего спроса.

Владелец номера имеет возможность пользоваться недвижимостью на протяжении определенного времени, пропорционально внесенному денежному взносу.

Обычно «собственность» приобретается на срок от 10 лет до бессрочного пользования.

Время пользования измеряется в неделях. Владелец может отдыхать в приобретенных апартаментах в «свои» недели либо обменять место отдыха на аналогичное в рамках «приобретенного сезона».

Среди перечисленных гостиниц особое место занимают следующие:

кемпинг -лагерь для автотуристов, расположенный в загородной местности, оснащенный летними домиками или палатками;

ротель - передвижная гостиница, представляющая собой вагон с одно-, двухместными номерами. В дневное время туристы знакомятся с различными городами и их достопримечательностями, а ночуют в поезде;

ботель -небольшая гостиница на воде (неплавающая), в качестве которой может использоваться соответствующим образом оборудованное судно;

флотелъ - плавающая гостиница, представляющая собой специально оборудованное судно; туристам предоставляются комфортабельные номера-каюты, услуги активного отдыха, залы для переговоров, конференций, конгрессов,средства связи, многочисленные бары и рестораны.

Флотели используются для организации круизного отдыха, который получил бурное развитие в 1990-х гг. Число морских пассажиров в последние десятилетия во всем миреустойчиво возрастает, и в 1980 г. оно превысило 1,5 млн человек, а в 1996 г. достигло 6,5 млн человек..