Тема: Вещные права на земельные участки

  • Вид работы:
    Диплом
  • Предмет:
    Земельное право
  • Язык:
    Русский
  • Формат файла:
    MS Word
  • Размер файла:
    99,59 kb
Вещные права на земельные участки
Вещные права на земельные участки
Вы можете узнать стоимость помощи в написании студенческой работы.
Помощь в написании работы, которую точно примут!

 Введение

 

Актуальность темы исследования определяется необходимостью изучения вещных прав на земельные участки в курсе гражданского и земельного права в силу целого ряда обстоятельств. Прежде всего, учитывая разные методы, предметы, принципы данных отраслей права при изучении общественных отношений, складывающихся в области вещных прав на земельный участок, проблема в значительной степени обусловливается нечеткой определенностью правового регулирования, что приводит к неразрешимым противоречиям.

Так, в соответствии с Конституцией Российской Федерации (далее — Конституция РФ) земельные отношения находятся в совместном ведении федерального и регионального уровней власти (ст. 72). В целом это положение трактуется как право федеральной власти устанавливать общие принципы земельного законодательства, в то время как субъекты Федерации вправе издавать свои нормативные правовые акты о земле исключительно в рамках федеральных законов. Данная правовая норма привела к тому, что в ряде регионов страны были приняты нормативные акты, противоречащие федеральному законодательству.

Таким образом, в Российской Федерации существует два уровня земельного законодательства - федеральный и региональный, поэтому в такой ситуации крайне важно определиться в правовой принадлежности норм о вещных правах на земельный участок.

В отличие от стран Балтии и Восточной Европы в России не было реституции - возвращения земель прежним собственникам. Земельные отношения до начала реформы (т.е. до 90-х гг. XX в.) характеризовались государственной монополией на землю, бесплатностью землепользования. Земли перераспределялись только по решению государственных органов. Значительная часть земли в первые годы реформы передавалась гражданам в пожизненное наследуемое владение и так же, как сельскохозяйственным организациям, в постоянное (бессрочное) пользование.

Бурное развитие рыночных отношений в нашей стране, вовлечение земли в гражданский оборот позволили законодателю отнести земельные участки к недвижимым вещам, являющимся объектами гражданских прав, закрепив эту норму в гражданском законодательстве.

Статья 216 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) относит к вещным правам на земельный участок наряду с правом собственности, в частности, право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, сервитут и раскрывает их содержание в гл. 17 «Право собственности и другие вещные права на землю», действие которой, как известно, до введения в действие нового Земельного кодекса Российской Федерации было приостановлено.

С принятием Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (далее - ЗК РФ) часто возникают вопросы взаимодействия данных законов с гражданским законодательством, поскольку некоторые нормы, регулирующие правоотношения в сфере земельных участков, претерпели весьма существенные изменения и нередко вступают в противоречие друг с другом.

По-прежнему нет четкой определенности в отношении признаков вещного права, его объекта, что, в свою очередь, порождает массу вопросов как среди ученых-теоретиков, так и среди практических работников.

Таким образом, актуальность данного исследования предполагает глубокое, всестороннее изучение вещных прав на земельный участок в отечественном законодательстве, поиск путей решения теоретических и практических проблем, возникающих в связи с несовершенством действующего законодательства в данной области общественных отношений.

Целью дипломного исследования является анализ становления и развития вещных прав в отечественном законодательстве, выявление пробелов и недостатков законодательства, определение круга мер, направленных на дальнейшее совершенствование норм о вещных правах на земельный участок.

Для достижения поставленной цели в процессе исследования необходимо было решить следующие задачи:

провести исторический анализ закономерностей возникновения и современные тенденции развития вещных прав в Российской Федерации;

рассмотреть и выявить существенные признаки, присущие вещному праву;

изучить признаки, присущие земельному участку как объекту недвижимого имущества, и на основе проведенного анализа определить его понятие;

выявить противоречия между нормами земельного и гражданского права касательно отдельных вещных прав на земельный участок;

рассмотреть отдельные виды вещных прав на земельный участок;

сформулировать и обосновать рекомендации по совершенствованию норм, регулирующих вещно-земельные отношения.

Объектом исследования выступают общественные отношения, складывающиеся в области вещных прав на земельный участок.

Предметом исследования являются нормативные правовые акты Российской Федерации, регулирующие рассматриваемую сферу общественной жизни, соответствующая правоприменительная практика, а также особенности правового регулирования института вещного права, а также отдельных видов вещных прав на земельный участок с учетом земельного законодательства, существовавшего на различных этапах развития российского общества.

При изучении вещного права в целом, а также отдельных его видов на земельный участок немаловажное значение имеют общетеоретические работы отечественных и зарубежных ученых, написанные как в дореволюционный, так и в советский и современный периоды. Одни из них заложили теоретические основы, фундамент для развития вещного права, другие продолжили развивать его с учетом политических и социально-экономических преобразований в России.

В дореволюционный период, основываясь на источниках римского права и в то же время разрабатывая новые подходы к пониманию вещного права, учитывая тенденции развития и современное состояние России, исследования в данной области проводились известными российскими цивилистами К.П. Победоносцевым, И.А. Покровским, Г.Ф. Шершеневичем, Д.И. Мейером, К.Н. Анненковым, Е.В. Васьковским, Ю.С. Гамбаровым, A.M. Гуляевым, К.И. Малышевым и др.

В советский и современный периоды вопросы вещного права, а также отдельных его видов на земельный участок рассматривались в трудах М.М. Агаркова, Г.А. Аксененока, М.И. Брагинского, С.Н. Братуся, В.В. Витрянского, А.В. Бенедиктова, В.В. Залесского, О.С. Иоффе, Н.И. Краснова, И.Б. Новицкого, Т.Е. Новицкой, В.В. Пиляевой, А.П. Сергеева, В.И. Синайского, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого, и др.

Методологическая основа исследования. Для достижения
поставленной цели и решения указанных задач применялись общие методы, а также частные методы исследования: сравнительно-правовой, формально-юридический, логический, исторический, теоретического анализа.  

Нормативную основу исследования составили Конституция РФ, федеральные законы, указы Президента РФ, постановления Правительства РФ; нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, а также другие акты органов государственной власти и местного самоуправления на различных этапах исторического развития России.

Выполненная работа состоит из введения, трех глав, заключения списка используемой литературы и приложений.

 

 

1 История развития вещных прав на землю

 

1.1 Вещные права на землю в римском праве

 

Как известно, современное гражданское право России во многом представляет собой рецепцию римского права. Вот почему изучение сложившейся в Риме системы вещных прав на землю и другие природные ресурсы в значительной мере облегчает изучение и классификацию современных прав.

Значение римского права для современных правовых систем неоднократно подчеркивалось многими учеными-правоведами. И.А. Базанов считал, что рецепция римского права имела, в общем и целом бесконечно громадное благодетельное влияние на правообразование у новых народов, в этом едва ли кто может сомневаться в наше время. На римском праве, обладавшем развитыми правовыми понятиями, точной терминологией, безукоризненной системой, как нельзя легче могла возродиться и окрепнуть наука права у новейших народов. А роль науки права для правовой жизни народа слишком громадна.[1]

Одну из основных задач гражданского права составляет распределение имущественных благ, то есть, прежде всего, вещей, находящихся в обладании данного общества, между отдельными его членами. Средством такого распределения является предоставление этим последним субъективных вещных прав.[2]

Вещное право предоставляет лицу юридическое господство над вещью; но само это господство может быть различной степени и различного содержания, вследствие чего и вещные права неодинаковы.

A. Основное вещное право есть право собственности: оно предоставляет собственнику в принципе полную власть над вещью. Собственник имеет право владеть вещью, пользоваться ею по своему усмотрению и распоряжаться ею.

B. Но кроме права собственности возможны вещные права ограниченного содержания или вещные права на чужую вещь. Вещь принадлежит на праве собственности одному лицу, но другое лицо имеет на нее такое же непосредственное, следовательно, вещное, право, лишь ограниченное по своему содержанию. Эти права, в свою очередь, подразделяются на две группы:

1) первую группу составляют вещные права пользования чужой вещью. Сюда относятся главным образом так называемые сервитуты. Одни из них предоставляют пользование чужой вещью известному определенному лицу; другие сервитуты предоставляют право пользования не данному определенному лицу, а всякому, кто окажется в положении собственника какой-либо другой вещи.

Сервитуты, в свою очередь, подразделяются на городские и сельские.

2) вторую группу составляют вещные права на распоряжение чужой вещью. Таково закладное, или залоговое, право. В круг институтов вещного права римское право внесло много положительного. Тоньше и последовательнее были переработаны под влиянием римского права многие институты вещного права.[3]

Как и во всех других областях, в области вещного права римская история представляет собой комбинацию двух пластов: глубоко внизу залегает пласт институтов старого цивильного права; мало-помалу над ним образуется слой институтов преторского права. Но образование этого последнего слоя вовсе не уничтожает первого; долгое время мы наблюдаем совместное существование обеих пород, переплетающихся друг с другом иногда самым причудливым образом. И лишь позднейшее право (классическое и постклассическое) производит необходимую работу объединения и упрощения.

Институт частной собственности, обозначавшийся впоследствии термином dominium или proprietas, существует со всеми своими основными чертами уже в старом цивильном праве, и римские юристы рассматривают его как институт исконный.[4] Между тем в древнейшей истории мы встречаем некоторые разрозненные явления, которые, особенно в связи с данными истории других народов - заставляют думать, что и в Риме частная собственность установилась не сразу, что ее установлению предшествовал долгий период подготовки и выработки этого понятия. Но, разумеется, относительно этого доисторического периода римской собственности мы можем делать только более или менее вероятные предположения.

Чувство частной, индивидуальной принадлежности вещей (зародыш позднейшего права собственности) появляется впервые, без сомнения, по отношению к вещам движимым; недвижимость (земля) первоначально находится в таком или ином коллективном обладании. Убитая тем или другим лицом дичь, выловленная рыба, созданное трудом оружие естественно рассматривается как вещь, принадлежащая тому, кто ее добыл или создал. Осознание того, что "эта вещь моя", возникает просто, и оно психологически неизбежно. Также естественно, что человек будет защищать свою вещь от покушений со стороны других и будет стараться вернуть ее собственной силой, если ею кто-либо уже завладел. Однако это чувство принадлежности движимых вещей, как показывает опыт истории, долгое время еще не имеет юридического характера права собственности в таком виде, в каком оно известно праву более развитому.

Право на движимые вещи на этой стадии еще не имело свойства прочной юридической связи между лицом и вещью, которая сама по себе могла бы служить основанием иска.

Иначе складывались отношения к недвижимости. Когда представление об общем праве на землю всего народа постепенно стерлось, принадлежность того или другого участка стала связываться с сидящей на нем семьей (семейная собственность). Участок принадлежит семье как таковой в лице ее главы и представителя - домовладыки. Но принадлежность эта проникнута особым характером: распределение земли между отдельными родами и семьями зиждется не на том или ином акте частного лица, а на воле всего народа, является выражением некоторого общегосударственного, публичного порядка. Участок земли принадлежит данному домовладыке как члену общины, как гражданину; как было уже указано, даже сам участок был в то время не столько определенной частью территории, сколько количественной долей данной семьи в общем земельном владении. Право гражданина на такой участок, вытекающее из его положения как члена общины и всецело проникнутое публично-правовым характером, и есть, вероятно, то, что в древнейшее время обозначалось выражением "участок - мой в силу моего права гражданства, в силу публичного порядка распределения земли между членами общины".

При таких условиях участок земли, отведенный данной семье, должен оставаться в ее владении, пока существующее распределение не будет изменено каким-либо новым публичным актом (например, переделом). Если же им завладеет кто-либо другой, то домовладыка может потребовать его возвращения независимо от того, каким образом - добросовестно или недобросовестно - нынешний владелец стал владельцем: речь будет идти не об устранении последствий частного деликта, а о восстановлении общинного порядка земельного распределения. Таким образом, впервые возникает представление о некоторой непременной юридической связи лица с вещью - первый и наиболее существенный элемент права собственности. Вероятно, именно в связи с этим зародилась формула "утверждаю, что этот участок мой по праву квиритов", и, быть может, именно здесь впервые проявилось вмешательство государственной власти в частные споры, выразившееся в запрещении физической борьбы.

Но право на недвижимость, имея один из существенных элементов собственности, долго еще не имело другого - свободы распоряжения. Участок земли, как уже было указано, присваивался не домовладыке как таковому, а всей семье: он был ее неотъемлемой принадлежностью, ее материальным базисом. Не ограниченный в своей власти по отношению к членам своей семьи и к продуктам их труда (движимые вещи), домовладыка в то же время не мог распорядиться семейным участком так, чтобы он "ушел" от семьи - не мог его продать, подарить и т.д. Акт его частной воли не мог изменить публичного порядка.

С течением времени, однако, оба указанных права постепенно сближаются. С одной стороны, публично-правовой характер права на недвижимость и идея семейной собственности стираются: домовладыка приобретает и по отношению к земле свободу распоряжения. С другой стороны, на движимость переносится виндикационный принцип: она начинает защищаться не только на деликтном основании, но и на основании их принадлежности такому-то лицу.

Первоначальная неотчуждаемость земельного участка с течением времени отпала, но желание оградить интересы семьи сказывается еще в том, что для отчуждения вещей, входящих в состав семейной собственности, требуется соблюдение известной торжественной публичной формы. К тому же с установлением ценза именно эти вещи имеют главное значение для определения имущественного положения гражданина; вследствие этого было желательно, чтобы переход из рук в руки совершался формально и гласно.

За исключением этого, никаких других различий между вещами по отношению к понятию права собственности в цивильном праве исторической эпохи не существует: собственность уже едина - как по своему содержанию, так и по способам своей защиты.

Но, несмотря на бесспорно частный характер, квиритская собственность все еще сохраняет некоторые следы своего прежнего публично-правового значения. Так, субъектом ее может быть только римский гражданин или те из иностранцев, которым даровано данное право; перегрины не могут иметь квиритского права на вещь. Правда, с течением времени, как известно, и перегрины получили защиту, вследствие чего принадлежащие им вещи стали охраняться нормами, аналогичными праву собственности; но право перегрина на вещь не есть квиритская собственность. Вследствие этого рядом с системой цивильных или квиритских вещных прав в Риме мало-помалу появилась особая система перегринских прав - особая перегринская собственность и т.д.

С другой стороны, истинное право могло распространяться только на земли, входящие в состав римской территории, то есть с распространением гражданства на всю Италию. Земли провинциальные объектом частного квиритского права даже для римских граждан быть не могли: они рассматривались как общее достояние всего римского народа, причем владение отдельных лиц теми или другими участками провинциальной земли характеризовалось не как собственность, а скорее как пользование.

Как известно, собственность, тяготея в принципе к своей полноте и неограниченности, предписанием закона может быть ограничена в том или другом отношении, как в интересах общего блага, так и в интересах мирного соседского сожительства. Таким ограничениям подвержена и квиритская собственность уже в старом цивильном праве, причем эти ограничения установлены в интересах соседей. Городской характер древнеримского поселения и естественная при этом скученность жилищ способствуют этому.

Уже Законам XII таблиц известен целый ряд подобных ограничений. Важнейшие из них состоят в следующем: a) собственник обязан оставлять по своей меже свободной (для прохода, проезда, поворота плуга) полосу земли в 21/2 фута; b) собственник обязан терпеть ветви, перевешивающиеся с дерева соседа, если они находятся на высоте не менее 15 футов; c) собственник должен допускать соседа на свой участок через день для собирания плодов, упавших с его дерева; d) собственник не должен изменять искусственными сооружениями естественного стока дождевой воды.

Все эти ограничения характерны для мелких хозяйств эпохи Законов XII таблиц. С течением времени к ним присоединились другие, например: никто не обязан терпеть исходящего от соседнего участка дыма, запаха, шума и т.д., если все эти явления выходят за пределы обычного.

При продаже недвижимости существенно было, конечно, указание меры продаваемого участка; если впоследствии окажется, что действительное пространство земли не соответствует объявленной мере, то продавец также отвечает в размерах двойной стоимости недостающей земли.[5]

Уже древнейшая эпоха цивильного права в области вещных отношений не могла обходиться одной собственностью; она знает уже и некоторые ограниченные права, причем количество этих последних постепенно растет.

Самыми ранними из вещных прав на чужие вещи в Риме являются сервитуты. Дробность землевладения, семейные разделы, скученность усадебных построек и т.п. были причинами того, что уже очень рано обнаружилась потребность в признании и регулировании именно этого вида вещных прав.[6]

Из сервитутов древнейшими являются четыре: три сервитута дорожных (iter - право прохода через чужой участок, actus - право прохода и прогона скота, via - право прохода, прогона и проезда вообще; каждый последующий сервитут включает в себя и предыдущий) и один сервитут воды (aquaeductus - право провести воду из чужого участка).

С течением времени к ним присоединяются другие сельские сервитуты. Важнейшими из них являются: право пригонять скот для водопоя, право пасти скот на чужом выгоне, разнообразные сервитуты, предоставляющие право брать песок, глину и т.д. на чужом участке т.п.

Несколько позже, чем упомянутые четыре сервитута, возникли сервитуты городские. Старейшим из них является право проложить клоаку через чужой участок. Наиболее распространенными типами являются: право опереть здание на стену соседа; право отводить дождевую воду на двор соседа; право требовать, чтобы сосед не загораживал дому свет или вид и т.д. Содержание этих сервитутов нередко находилось в зависимости от различных муниципальных строительных порядков.

Еще позже, чем эти древнейшие сервитуты, возникли сервитуты личные, причем, вероятно, первым источником их были завещательные распоряжения: передавая, например, свое имущество законным наследникам, завещатель желал предоставить своей жене право пожизненного пользования им. Но, во всяком случае, личные сервитуты существуют уже в полной мере во второй половине республики.

Из этой категории личных сервитутов римскому праву известны четыре: a) важнейшим является ususfructus, право пожизненного пользования вещью и ее плодами (usus и fructus), причем пожизненный владелец - узуфруктуарий - может пользоваться не только лично, но и сдавая пользование в аренду, продавая плоды и т.д.; b) второй, более ограниченный вид представляет usus - право только личного пользования вещью, без права на плоды (иногда, впрочем, и право на плоды, но лишь в пределах личных нужд, без права их продавать); c) habitatio - право жить в чужом доме и d) operae servorum vel animalium - право личного пользования трудом чужого раба или животного. Нормы относительно личных сервитутов вырабатывались римскими юристами главным образом в связи с толкованием завещательных распоряжений (отказов) и носят на себе следы так называемой "благосклонности к завещаниям" - стремление полнее истолковать волю завещателя.

В древнейшее время, возможно, практиковалось приобретение сервитутов давностью, но одним из законов более позднего времени применение давности владения к сервитутам было воспрещено.

Кроме сервитутов, других вещных прав на чужие вещи цивильное право не знало, в частности, ему не было известно закладное право в его истинном юридическом смысле.

 

 

1.2 Вещные права на землю в российском праве

 

В период утверждения центральной власти московских государей, как отмечает К.П. Победоносцев, появилось несколько видов частного землевладения, но ни в одном из них не выразился чистый тип права собственности. Крестьяне в имениях служилых людей "сидели" на пашенных жеребьях, на земле, которая принадлежала не им, а помещику, на чьей земле они "сидели". Они и не имели, по всей вероятности, претензий на какое-либо право на определенный участок земли как собственности, ибо покидали беспрестанно одни земли и переходили на другие. Правительство обязывало их быть послушными владельцу земли; в его пользу они были обязаны отправлять натуральные повинности или платить оброк по договору. Они не теряли связи с землей в общем, неопределенном смысле, потому что привыкли "сидеть" на какой-либо земле. Но связи прочной, постоянной, с определенной местностью, с известным участком у них не могло быть, а право собственности возможно лишь в отношении к определенному, обособленному предмету. В этом пользовании землей нет ничего постоянного, и потому нельзя даже назвать его правом на владение: оно продолжалось в течение того срока, пока крестьянин "сидел на земле" по условию. При обилии земель пользование могло быть довольно обширное, но в нем не было ничего похожего на самостоятельное право. А когда прекратилось право перехода крестьян, определилась весьма резко безусловная зависимость этого владения. В подобном отношении к земле были крестьяне, "сидевшие" на церковных и монастырских землях, равно черносошные, "сидевшие" на землях великого князя. Относительно последних само слово "черный" указывает на зависимость владения от повинности; только повинность является не служебно-государственной, а вотчинной перед вотчинником земли, великим князем. Прикрепление к земле коснулось и этого разряда людей и отразилось на их землевладении. Владение городских обывателей тягловыми участками было тоже несвободное, но под условием тягла и оброка и тягловые участки не подлежали свободному распоряжению владельца. Ни в одном из вышеупомянутых разрядов мы не видим самостоятельного права собственности на землю. Вотчинное право на нее предоставлялось им в редких случаях, по особой милости государя, и в таком случае прежняя черная или тягловая земля превращалась в белую. Исключение из этого порядка встречается только на севере России в древних новгородских землях; там вотчинное владение землей, как право самостоятельное издавна существовало и для низших разрядов свободного населения; такое владение они удержали за собой до последнего времени. Это был едва ли не самый свободный вид частного землевладения в России.[7]

В отличие от римского права, в котором, как отмечалось выше, система вещных прав фактически была представлена правом собственности и различными видами сервитутов, в российском праве была разработана более разветвленная система таких прав.

Наиболее подробное ее описание приводит в своих работах Г.Ф. Шершеневич.[8]

В описываемой им системе вещные права различаются между собой по объектам. Объектом вещных прав является вещь в материальном значении слова. Этим признаком обусловливается природа вещных прав, возможность истребовать вещь из чужого владения, причем в натуре, а не в виде вознаграждения.

Вещное право устанавливает непосредственное отношение лица к вещи. Это означает, что для осуществления своего права на вещь он не нуждается в фактическом посредничестве других лиц.

При этом непосредственное отношение к вещи в вещных правах нельзя понимать в том смысле, что отношением лица к вещи исчерпывается вся сущность вещного права, - всякое юридическое отношение есть отношение между людьми, и потому сущность вещного права характеризуется не тем, что субъект права мог делать с вещью, а тем, чего субъекты обязанности не должны делать с этой вещью. Лицо только потому имеет субъективное право собственности на данную вещь, что всем другим запрещено объективным правом препятствовать пользованию собственника.

Все это обусловливает, что число вещных прав невелико. В российском праве к ним относили:

- право собственности;

- право застройки;

- сервитуты;

- чиншевое право.

Рассмотрим сначала право собственности как основу всех вещных прав. Следует заметить, что теория собственности, сложившаяся в российском праве, до настоящего времени не потеряла актуальности.

В частности, определение права собственности как сейчас, так и тогда представляет значительные трудности. Г.Ф. Шершеневич в начале 20 века сожалел о том, что, несмотря на видимую простоту и ясность определения права собственности, до сих пор в науке не установлено точное понятие о нем.

Например, в литературе и законодательстве того времени часто встречается термин "вотчинное право". К. Победоносцев обозначает этим термином право собственности вообще, а законодательство - право собственности на недвижимое имущество.[9] При этом правом собственности указанный автор считал в строгом смысле "право, окончательно укрепленное и объективно сознаваемое, безусловно твердое, так что право здесь приносит с собой все свое содержание, и с началом права возникает владение, на праве основанное. Здесь владение вмещается в праве, сливается с ним и выражает волю, направленную на удержание предмета по власти, - волю, возникшую вместе с правом и этим правом поддерживаемую".

По наиболее распространенному определению дореволюционного времени, право собственности представляет собой неограниченное и исключительное господство лица над вещью. Собственностью также нередко называлось как право собственности, так и само имущество, на праве собственности принадлежащее кому-либо.

Г.Ф. Шершеневич выводит более точное и более похожее на современное определение права собственности: власть в порядке, гражданскими законами установленном, исключительно и независимо от лица постороннего владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом вечно и потомственно.

Все составляющие права собственности требуют подробного рассмотрения. Хотя такое перечисление отдельных прав, соединенных с правом собственности, не всеми специалистами признавалось удачным. Связано это было с тем, что невозможно перечислить все отдельные правомочия, входящие в состав права собственности, и закон, например, упустил указать на право уничтожения вещи.

Правомочия собственника актуальны и в настоящее время. В частности, именно они называются ст. 209 ГК РФ: собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Какое же содержание вкладывалось в указанные правомочия в российском праве, особенно если речь идет о земле? Ответ на данный вопрос можно найти в трудах Г.Ф. Шершеневича.

1. Владение.

Терминология русского законодательства была в отношении владения не совсем последовательной. В частности, практически одинаково им употребляются выражения "собственник" и "владелец".

При этом "владением" именуется и сам объект права, например земельный участок, и совокупность всех земель и иного недвижимого имущества, принадлежащего одному собственнику. "В пределах границ своих владений собственник земли - полный хозяин. Все, что на земле произрастает, все равно вследствие ли труда и искусства, как, например, рожь, овес, или вследствие естественных сил природы, как, например, трава, грибы, ягоды, составляет достояние собственника того участка земли, на поверхности которой оно появилось. Собственник - полный хозяин в отношении того озера, которое находится всецело в пределах его участка.[10]

При этом объектом права частной собственности русский закон признавал имущество, в частности вещь. Следовательно, поскольку владение является одним из существенных составляющих права собственности, имеются в виду только физические вещи, т.е. те, над которыми могло быть установлено реальное господство.

2. Пользование.

Пользование состоит в извлечении из вещи тех выгод, которыми определяется ее экономическое значение. Российское право указывало на такой существенный признак права собственности, как исключительность и независимость от посторонних лиц. Исключительность означает, что никто без воли и помимо воли собственника не имеет права препятствовать ему или присвоить себе пользование той вещью, которая составляет объект его права собственности. Независимость указывает на полную свободу осуществления своего права помимо согласия посторонних лиц.

3. Распоряжение.

Распоряжение дает возможность совершения различных, возмездных и безвозмездных, сделок, имеющих своим объектом конкретную вещь, т.е. определять юридическую судьбу вещи.

В русской правовой литературе неоднократно отмечалось, что для понятия о праве собственности существенны все три указанных правомочия. При этом отсутствие одного из них должно было бы устранить наличие права собственности. Между тем русский законодатель различал полное право собственности, когда владение, пользование и распоряжение принадлежат одному лицу, и неполное право собственности, когда от него отделяется один из трех указанных моментов, и, следовательно, признает право собственности и в тех случаях, когда оно не соединяется с владением, или пользованием, или распоряжением.

Российский закон, так же как современное гражданское законодательство, устанавливал ограничения для осуществления собственником своих правомочий. Ограничения эти устанавливались в пользу соблюдения общественного интереса. При этом любые ограничения были точно установлены законом или договором.

Право застройки.

Право застройки было еще одним вещным правом в российском законодательстве. Современное российское законодательство не знает такого права, однако в немецком праве оно существует в виде наследственного права застройки.[11]

Правом застройки в российском праве называлось вещное, наследственное и отчуждаемое право возмездно владеть в пределах законом установленных сроков чужим земельным участком исключительно с целью возведения строений.[12]

Вещное свойство права застройки проявлялось в том, что застройщик владел предоставленным ему участком независимо от собственника и мог самостоятельно вести защиту против всякого нарушителя его права, в том числе и против самого собственника.

Право застройки было правом на чужую вещь, причем такой вещью мог быть только земельный участок. В случае слияния в одном лице собственника участка и застройщика право застройки прекращалось. Право застройки в этом отношении имело сходство с сервитутами, но отличалось от них тем, что принадлежало определенному лицу, а не каждому собственнику недвижимости, и отчуждалось совершенно самостоятельно.

Право застройки в России устанавливалось только на срок не менее 36 лет и не более 99. Максимальный срок был установлен в интересах собственника и определенности его юридического положения, минимальный срок ограничивает права собственника временными рамками, при которых застройщику открывается возможность погасить произведенные им затраты. Договоры, заключенные без указания срока или на срок менее 36 лет, были недействительными, а заключенные на срок свыше 99 лет действительными только в течение 99 лет, а если это не соответствовало воле сторон, то каждая из них могла просить о расторжении договора.

Право застройки могло отчуждаться и переходить по наследству. Это необходимые и существенные черты права застройки, отличающие его от сервитутов. Поэтому включение в договор условий о том, что право застройки прекращается со смертью застройщика или не может быть никому отчуждено, влекло его недействительность.

Договор о праве застройки предоставлял застройщику чужой земельный участок во владение для определенной цели. Лицо, установившее право застройки на своем участке, сохраняло, по существовавшей тогда терминологии, неполное право собственности на него на все время действия права застройки, а именно только право распоряжения. Поэтому застройщик мог владеть и пользоваться участком только для определенной цели - возведения строений.

По российскому праву для застройки предоставлялся только пустой участок и только для целей застройки. Соответственно, не мог считаться договором о праве застройки договор, предоставляющий участок для сельскохозяйственного пользования, для посадки леса и т.п. целей, даже если при этом сохранялось право возведения на нем строений.

Г.Ф. Шершеневич считал, что право застройки как вещное давало застройщику больше гарантий и вместе с тем предоставляло известные выгоды собственнику, поэтому институт застройки имеет в России широкую будущность. Как уже отмечалось выше, в настоящее время подобное вещное право в российском законодательстве не предусматривается. Единственным сходным правом является право пожизненного наследуемого владения земельным участком, предусмотренное ст. 21 Земельного кодекса РФ. Однако и оно прекратило существование, поскольку на нем земельные участки уже не предоставляются, а ранее предоставленные подлежат переоформлению.

Установить право застройки мог по российскому праву только собственник сдаваемого под застройку участка. Его не мог установить ни пожизненный владелец, ни чиншевик, ни лицо, в срочном владении которого участок находится, независимо от срока, на который установлено владение.

Собственник, право распоряжения, которого ограничено, мог, тем не менее, устанавливать право застройки; так, например, собственник заложенной земли мог отдать ее под застройку с согласия и даже без согласия залогодержателей.

Застройщиком могло быть только лицо, имеющее право приобретения недвижимого имущества в местности, где расположен земельный участок.

Сервитут[13] был еще одним распространенным вещным правом в российском законодательстве.

Характерную черту сервитута составляет, прежде всего, принадлежащее ему вещное свойство. Право пользования чужой вещью связывается с вещью, а не с субъектом права собственности, а потому, к кому бы и по какой бы сделке вещь ни перешла, это обстоятельство не влияет на силу сервитута. С этой стороны сервитут противопоставляется пользованию чужой вещью, которое основано на обязательственном отношении, на договоре найма, потому что здесь право пользования находится в зависимости от собственника.

Сервитут дает своему субъекту право пользования чужой вещью, которое имеет различный объем, зависящий от цели установления сервитута. Но каков бы ни был объем пользования, предоставляемого субъекту сервитутного права, он, во всяком случае, меньше объема прав собственника. Сервитут есть право на частичное пользование вещью, пользование ею в том или ином строго определенном отношении. Пользование чужой вещью предполагается согласным с тем назначением, которое имеет вещь при установлении сервитута. Поэтому даже при наиболее широком объеме пользования субъект сервитутного права не мог изменять назначения вещи, например, лес превратить в пашню, жилой дом обратить в спичечную фабрику. Своим положительным содержанием (пользование выгодами чужой вещи) сервитут отличается от права участия частного собственника как ограничения в свободном пользовании своей вещью, когда оно могло вредно отразиться на интересах других лиц. Субъект сервитутного права вторгается в право собственника либо тем, что собственник вынужден терпеть такие действия другого, которые он в силу своего права собственности мог бы устранить, либо тем, что собственник обязывается воздержаться от таких действий своих, на которые он в силу своего права собственности управомочен. На этом моменте основано деление сервитутов на положительные и отрицательные. Но сервитут не составляет обязанность одного лица что-либо делать в пользу другого лица. Открывая право пользования, сервитут не распространяется на право распоряжения, потому что это право всегда остается за собственником. Собственник двух смежных имений не мог считаться субъектом сервитутного права, если эксплуатация одного имения требует пользования лесом, водой, выгонами другого имения, потому что такое пользование вытекает уже из его права собственности и не дает основания для выделения в особую группу прав. Подобное пользование не создает нового юридического отношения помимо того, которое существует между субъектом права собственности и остальными лицами.

Сервитуты определяются в интересе конкретных лиц. Определенность лица выясняется либо его наименованием, либо связью его с другим правом: сервитут принадлежит или известному лицу как таковому, или же как собственнику данной недвижимости.

Российскому законодательству известны случаи, когда сервитуты возникают в силу закона: a) священнослужителям и церковным причетникам, состоящим при церквах в действительном служении, предоставляется право въезда в леса, принадлежащие селениям их приходов, исключая заповедные рощи, и притом для своих только нужд, а не на продажу; b) для производства работ по устройству подъездных путей, а также для добывания необходимых при производстве этих работ материалов разрешается пользование землями, смежными с занятой под предприятие местностью. Для устройства снеговых защит вдоль линий железных дорог могло быть установлено право ежегодного краткосрочного пользования прилегающими к ним полями; c) если дети умрут бездетными, то благоприобретенные ими имения и капиталы переходят в пожизненное пользование родителей, если только не последовало иного завещательного распоряжения. В случае бездетной смерти усыновленного благоприобретенное имущество его поступает к усыновителю в пожизненное пользование.

Важнейшим основанием установления сервитутов была давность, не в виде определенного срока пользования, за истечением которого факт превращается в право, а в виде признания незапамятной продолжительности отношения. В силу такой давности закон терпит целый ряд сервитутов, называемых угодьями. Но существование угодий должно быть удостоверено не свидетелями, ссылающимися на рассказы отцов, а документами, писцовыми книгами и иными актами. В настоящее время продолжительное пользование сервитутом, хотя бы в течение 10 лет, не могло привести к возникновению сервитутного права. Исключение установлено для Закавказья, где давностное пользование, продолжающееся не менее 10 лет явно и бесспорно, создает право въезда как в казенные, так и в частные леса, а также право пользования оросительными водами.

Сервитуты прекращались по различным основаниям, в зависимости от того, личные они или реальные.

Особенно важным в бытовом отношении является личный сервитут (узуфрукт). Своеобразный общественный уклад средневековой Западной Европы, построенный на феодальных началах, привел к господству наследственного пользования чужой землей.

Французская революция, враждебная средневековым традициям и воодушевленная идеей свободной частной собственности, отнеслась отрицательно к старым поземельным отношениям. Наследственное пользование законом 1790 г. должно было превратиться путем выкупа в личную собственность. На будущее время запрещено было устанавливать вновь такие зависимые формы землевладения. В середине XIX столетия отрицательное отношение к наследственному пользовладению охватило и германские государства.

Однако в некоторых странах эта форма землевладения сохранилась, поскольку имеет крупное социальное значение, но подверглась заново законодательному нормированию. Таковы Голландия, Португалия, Испания.

В России независимо от поместной системы, при которой пользование государственной землей при условии службы приобретало постепенно наследственный характер, мы встречаем тягловые имущества, земли в уездах, дворы и лавки в городах, которые сдавались податному сословию в вечное потомственное пользование под условием платежа оброка. Псковская судная грамота знала этот институт под названием "кормли": а у которой жены муж помрет, без рукописания и останется отчина или живот, ино жене его кормится до своего живота. В московском праве следы права пользовладения теряются, по крайней мере, Уложение 1649 г. ничего о нем не говорит.

При Петре I появляется посессионное владение фабриками и заводами. В XIX столетии значительное распространение приобретает сдача казенных земель в оброчное содержание. Расширение границ русской территории привело к столкновению русского права с такими формами землевладения, которые успели развиться в отторгнутых частях других государств, особенно с чиншевым владением. Ввиду такого исторического накопления материала существующие в российском законодательстве постановления о наследственном пользовании не отличаются ни систематичностью в изложении, ни выдержанностью положенных в их основу начал.

На всем пространстве Западной России, а также в Новороссийском крае весьма распространено отношение, издавна установившееся в этих местах и известное под именем чиншевого права.[14] Под таковым понимается вещное право наследственного пользования чужой землей под условием взноса платы в определенном раз и навсегда размере. Объектом чиншевого права является как сельская, так и городская недвижимость. Оно существенно отличается от арендного пользования тем, что, во-первых, бессрочно и, во-вторых, имеет вещный характер.

 

1.3 Основания возникновения, ограничения и прекращения вещных прав на земельные участки в современном гражданском праве

 

Для возникновения, ограничения и прекращения прав на земельные участки у собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, обладателей сервитутов необходимо наличие определенных обстоятельств, указанных в законе.

Обстоятельства, с которыми закон связывает возникновение, изменение, прекращение прав на землю собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, обладателей сервитутов, называются юридическими фактами.

В части, касающейся оснований возникновения прав на землю, ст. 25 ЗК РФ содержит отсылку к актам гражданского законодательства и федеральным законам, выделяющим юридические события, правомерные действия, которые служат основанием: возникновения, прекращения и ограничения прав на землю; приобретения прав на земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав кондоминиума; предоставления в общую собственность домовладельцев земельных участков, на которых находятся сооружения, входящие в состав кондоминиума, жилые здания и иные строения и другие юридические факты.

Основаниями возникновения земельных прав и обязанностей п. 1 ст. 8 ГК РФ признает юридически значимые факты, в качестве которых могут выступать либо события или волевые действия, непосредственно не направленные на юридические цели, но с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий, либо непосредственно направленные на возникновение или прекращение правовых отношений юридически значимые действия граждан юридических лиц. Последние, в свою очередь, подразделяются на односторонние и двусторонние сделки (договоры), административные акты компетентных государственных органов и органов местного самоуправления, судебные решения. Для земельного права, в отличие от гражданского, не имеют значения в качестве правоустанавливающего юридического факта правонарушения, связанные с причинением вреда другому лицу и неосновательным обогащением.[15]

Приведенный перечень правоустанавливающих юридических фактов не является исчерпывающим. Из смысла ст. 8 ГК РФ вытекает, что возникновение гражданских прав и обязанностей обусловливается наличием как определенных юридических фактов, предусмотренных законом, так и действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В числе юридических действий - волевых действий граждан и юридических лиц особо должны быть выделены такие разновидности юридических актов, как административные акты компетентных органов государства и органов местного самоуправления, гражданско-правовые сделки с земельными участками, юрисдикционные акты судов, арбитражных судов, третейских судов, с которыми закон связывает возникновение прав на землю граждан, юридических лиц, Российской Федерации и ее субъектов, муниципальных образований.

Юридическим фактом возникновения земельных правоотношений, а следовательно, и прав на землю являются, в частности: решения органов исполнительной власти субъекта РФ, разрешающие продажу земельных участков с изменением целевого назначения земель для несельскохозяйственных целей; решения Правительства РФ или законодательного (представительного) органа государственной власти субъекта РФ, разрешающие изменение целевого назначения земель особо охраняемых территорий для строительства объектов недвижимости; решения органов исполнительной власти субъекта РФ об изъятии и предоставлении земельных участков на землях железнодорожного транспорта, занятых древесно-кустарниковой растительностью, согласованные с федеральным органом исполнительной власти железнодорожного транспорта, территориальным органом федерального органа исполнительной власти в области лесного хозяйства и федеральным органом исполнительной власти в области охраны окружающей природной среды; решения Правительства РФ или органа исполнительной власти субъекта РФ о разрешении строительства объектов недвижимости на землях водного фонда, занятых древесно-кустарниковой растительностью, согласованные с федеральным органом исполнительной власти в области управления использованием и охраной водного фонда, территориальным органом федерального органа исполнительной власти в области управления лесным хозяйством и федеральным органом исполнительной власти в области охраны окружающей природной среды, и другие административные акты компетентных органов государства и органов местного самоуправления.

Особым основанием возникновения права частной собственности на землю граждан и юридических лиц является приватизация земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Ее основу составляют специальные нормативные правовые акты, регулирующие проведение земельной реформы, в ходе которой значительная часть государственных и муниципальных земель была передана в частную собственность граждан и юридических лиц на основании актов о приватизации. Отсутствие в Земельном кодексе РФ понятия приватизации как юридического факта перехода земель из государственной или муниципальной собственности в собственность граждан и юридических лиц вовсе не означает отказа от этой идеи, которая нашла закрепление в положениях Кодекса, регулирующих, например, приобретение в собственность земельных участков гражданами, имеющими титул права постоянного (бессрочного) пользования (п. 5 ст. 20).[16]

Основания прекращения земельных прав, установленные земельным законодательством, можно разделить на общие - добровольный отказ, истечение срока, на который был предоставлен участок, реорганизация, ликвидация, прекращение деятельности, изъятие для государственных или муниципальных нужд, нецелевое использование, неиспользование участка, отчуждение, гибель, уничтожение участка, обращение на него взыскания, реквизиция, конфискация, банкротство, национализация; и на специальные - прекращение трудовых отношении, нерациональное использование, выморочность, использование методами, ведущими к ухудшению экологической обстановки, систематическая неуплата земельного налога, выделение из земель сельскохозяйственных предприятий земельных участков для ведения крестьянского хозяйства.

Основания прекращения земельных прав можно подразделять на основания прекращения в результате правомерных (сделки) или неправомерных действий (конфискация), прекращение прав можно делить на добровольное и принудительное. Добровольное прекращение земельных прав может последовать в случае совершения сделок с землей либо направленных на судьбу субъекта земельного права. Принудительное прекращение - в случаях изъятия участка для государственных либо муниципальных нужд, обращения взыскания на участок, реквизиции, конфискации, принудительного прекращения права субъекта, совершения специального земельного правонарушения.

Можно классифицировать основания прекращения в зависимости от того, прекращаются ли права в связи с совершением действия, наступления события либо истечения срока.

Прекращение земельных прав в результате совершения действий подразделено в зависимости от того, связаны эти действия с совершением земельного правонарушения либо не связаны. Случаи прекращения земельных прав в результате действий, не связанных с совершением земельного правонарушения, дополнительно разграничены в зависимости от формального основания прекращения - решения субъекта права (сделки), постановления уполномоченного государственного органа либо органа местного самоуправления, решения суда.

Юридические события, фактические обстоятельства, не зависящие от воли субъектов земельного права либо полностью (абсолютные события), либо в части своего существования (относительные события). К абсолютным событиям можно отнести естественную смерть носителя земельных прав, гибель участка в результате природного катаклизма (землетрясение), к относительным - смерть, вызванную влиянием человека, гибель участка, вызванную техногенной деятельностью людей.

Прекращение земельных прав субъекта из-за наступления юридического события происходит в силу закона. Учет юридических событий в качестве правопрекращающего факта является традиционным в земельном праве.

Земельные права прекращаются в случае гибели земельного участка. Особенностью данного прекращения земельных прав является то, что с гибелью прекращается весь комплекс прав всех субъектов по отношению к данному объекту одновременно. Для того чтобы констатировать гибель участка, недостаточно установить уничтожение или трансформацию почвенного слоя, исключающие возможность его использования в результате каких-либо факторов. Необходимо, чтобы указанное уничтожение или трансформация носили неустранимый и необратимый характер, а участок не мог быть восстановлен. Гибель участка как правопрекращающий факт устанавливается судом по заявлению заинтересованных органов и лиц в порядке гл. 27 АПК РФ, гл. 28 ГПК РФ, когда регистрационный орган не может принять решение о регистрации прекращения права.

Факт гибели участка может быть установлен, например, в случае, если в результате какого-либо катаклизма (значительное и необратимое затопление территории) у Федерального агентства кадастра объектов недвижимости отсутствуют необходимые данные.

Права на землю субъекта могут быть прекращены также при установлении юридических фактов, связанных с фиксацией прекращения существования (смерть, регистрация смерти) носителя земельных прав.

Особым юридическим фактом, влекущим прекращение права земельной аренды, безвозмездного срочного пользования субъекта, является истечение срока действия права. Срок в ряду юридических событий занимает особое место, поскольку является категорией временного порядка, периодом, который учитывается в ее нормальном течении, непрерывном, постоянном и однородно текущем, чем он отличается от юридических событий. Сроки выделяются в особую категорию юридических фактов, поскольку, с одной стороны, они могут быть определены волею людей, а с другой - возникают, длятся и истекают независимо от них - такой особенности не имеется ни у одного юридического события.

Так, например, срок действия права аренды, безвозмездного срочного пользования землей является диспозитивным в полном объеме, поскольку определяется волей сторон (ст. ст. 610, 689 ГК РФ), хотя закон и допускает установление предельных сроков аренды отдельных имущественных объектов. В настоящее время отсутствуют предельные сроки аренды, безвозмездного срочного пользования земельными участками. Срок действия договора аренды, безвозмездного срочного пользования может быть как определенным, так и неопределенным.

Права на землю могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (ст. 55 Конституции РФ). В указанных случаях земельное законодательство допускает ограничение земельных прав, которое представляет собой стеснение прав и интересов субъектов в целях достижения разумного баланса между интересами обладателей земельных участков и иных лиц, а также охраны земель (ст. ст. 12 - 13 ЗК РФ).

Необходимость ограничений прав на земельные участки опирается на обусловленность соблюдения значительного числа интересов в отношении земельных ресурсов, являющихся достоянием народов, производственным базисом человеческого существования и основой жизнедеятельности.

Права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами. Субъекты Российской Федерации не вправе устанавливать ограничения прав на землю, поскольку этот вопрос не только относится к сфере компетенции Российской Федерации по предмету совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов (п. "к" ч. 1 ст. 72 Конституции, ст. 56 п. 1 ЗК РФ), но и затрагивает гражданский аспект содержания земельных прав (п. "о" ст. 71 Конституции РФ) и гарантии их осуществления гражданами Российской Федерации.

В соответствии с земельным законодательством могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю:

1) особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах;

2) особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;

3) условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности;

4) иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных Земельным кодексом РФ, федеральными законами.

Ограничения прав на землю устанавливаются Земельным кодексом РФ, Законами "О животном мире", "О Государственной границе РФ", "О недрах", "Об особо охраняемых природных территориях", "Об охране и использовании памятников истории и культуры", Водным, Лесным кодексами и другими федеральными законами.

Одно из самых значительных ограничений установлено в отношении использования сельскохозяйственных земель. Собственники, землевладельцы, землепользователи, арендаторы, пользователи обязаны осуществлять производство сельскохозяйственной продукции способами, которые обеспечивали бы воспроизводство плодородия земель сельскохозяйственного назначения, а также исключали бы или ограничивали бы неблагоприятное воздействие такой деятельности на окружающую природную среду, соблюдать стандарты, нормы, нормативы, правила и регламенты проведения агротехнических, агрохимических, мелиоративных, фитосанитарных и противоэрозионных мероприятий (ст. 8 Федерального закона от 16 июля 1998 г. (в ред. от 01.01.2009г.) "О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения").

Земельные участки, находящиеся в зоне мелиоративных земель, предоставляются и изымаются для проведения мелиоративных мероприятий в установленном порядке, при этом участки, граничащие с участками мелиорируемых земель, могут использоваться для обеспечения мелиорации земель на праве ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитута) в соответствии с гражданским и земельным законодательством (ст. 26 Федерального закона от 10 января 1996 г. N 4-ФЗ (в ред. от 18.12.2006г.) "О мелиорации земель").

Земли поселений используются в соответствии с зонированием территорий, правилами землепользования и застройки (ст. 83 ЗК РФ), в соответствии с градостроительным регламентом (п. 4 ст. 85 ЗК РФ). В составе пригородных зеленых зон запрещается деятельность, негативно влияющая на окружающую среду (п. 5 ст. 86 ЗК). Государственные градостроительные нормативы и правила обязательны для соблюдения органами государственной власти, органами государственного контроля и надзора, органами местного самоуправления, гражданами и юридическими лицами, осуществляющими градостроительную деятельность, в том числе на земельных участках, находящихся на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды, иных правах (ст. 36 ГК РФ).

В составе земель промышленности и иного специального назначения могут быть установлены охранные, санитарно-защитные зоны и иные зоны с особыми условиями использования земель, на которых ограничивается или запрещается деятельность, несовместимая с целью установления зон. Земли с полезными ископаемыми предоставляются для целей недропользования (разведки и добычи ископаемых), при этом недропользователи обязаны соблюдать требования по рациональному использованию и охране недр.

Земли особо охраняемых природных территорий изымаются из хозяйственного использования, и оборотом для них устанавливается особый правовой режим (п. 1 ст. 94 ЗК), использование их в иных целях ограничивается или запрещается. На этих землях могут создаваться охранные зоны или округа с регулируемым режимом хозяйственной деятельности. В частности, земли заповедников изымаются из оборота, на прилегающих территориях устанавливаются охранные зоны с ограниченным режимом природопользования и запрещается любая деятельность, противоречащая задачам заповедника и режиму его особой охраны.

На землях национальных и природных парков устанавливается дифференцированный режим особой охраны и использования с выделением функциональных зон, в которых запрещается любая деятельность, наносящая ущерб, нарушающая режим содержания парков. На землях природных заказников, памятников природы, дендрологических парков и ботанических садов устанавливается режим особой охраны с запрещением или ограничением любой деятельности, противоречащей этому режиму. На землях лечебно-оздоровительных местностей и курортов устанавливаются округа санитарной и горно-санитарной охраны с запретом или ограничением хозяйственной деятельности. Особый режим использования земель с ограничением или запретом хозяйственной деятельности может устанавливаться на землях природоохранного назначения, охранные зоны или режим могут быть на землях рекреационного, историко-культурного назначения. Согласно ст. 30 Закона РСФСР от 15 декабря 1978 г. (в ред. Федерального закона РФ от 25.06.2002 N 73-ФЗ) "Об охране и использовании памятников истории и культуры" обладатели земельных участков обязаны обеспечивать сохранность памятников истории и культуры, находящихся на их землях.

В качестве иных ограничений прав можно назвать сервитуты, являющиеся разновидностью ограничения права собственности на земельный участок. Производные права на землю ограничивают права, от которых они произошли. Так, права аренды, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, ипотека ограничивают право собственности на землю. Права на землю ограничиваются реквизицией, временным занятием земельного участка и в других случаях.

Ограничения прав на землю устанавливаются актами органов государственной власти, местного самоуправления в отношении прав на земельные участки, находящиеся в их ведении, решением суда - в отношении прав на землю конкретных лиц - участников судебного процесса.

Одни ограничения прав на землю устанавливаются бессрочно (ограничения использования земель в зоне охраны, санитарно-защитной зоне), другие - срочно (условия начала и завершения застройки в течение установленного срока), третьи - как срочно, так и бессрочно, в зависимости от конкретных обстоятельств (сервитуты).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2 Характеристика вещных прав на земельные участки по действующему российскому законодательству

 

2.1 Право собственности на земельные участки

 

Собственность на земельные участки отличается от собственности на недвижимые и движимые вещи, прежде всего, тем, что земля рассматривается как природный объект и природный ресурс. ЗК РФ в качестве объекта земельных отношений рассматривает и землю, и земельный участок. Земельный участок выступает в качестве объекта обычных имущественных отношений, а собственно земельные отношения связаны с использованием и охраной земель как природных ресурсов. Земля выступает как природный объект, охраняемый в качестве важнейшей составной части природы, как природный ресурс, используемый в качестве средства производства в сельском и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности, и одновременно как недвижимое имущество, объект права собственности и иных прав на землю. Несмотря на то, что в самом ЗК РФ земельные и имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками не всегда можно четко разграничить, необходимо отдавать приоритет охране земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества.

Отношения по поводу земли регулируются как частным, так и публичным правом. До настоящего времени идет спор, какой отрасли права отдать преимущество: гражданскому, земельному или административному праву? Земельные отношения носят имущественный характер. В какой мере земельные участки могут стать объектами гражданских отношений, устанавливается земельным законодательством. В свою очередь, пользование, владение и распоряжение земельными участками изначально возникли именно на основе административных актов.

Анализируя различные способы приобретения прав на земельные участки, можно констатировать, что приобрести в собственность земельный участок можно только производными способами.

Земли, не принадлежащие физическим или юридическим лицам, являются собственностью государства (ст. 16 Земельного кодекса РФ).

Если собственность на земли не разграничена, распоряжение такими земельными участками осуществляется органами местного самоуправления, т.е. при отсутствии установленного собственника данное недвижимое имущество не признается бесхозяйным (ст. 10 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в ред. от 22.07.2010г.).[17]

На практике у большинства объектов недвижимости не определены хозяйствующие субъекты, что не только приводит к разрушению объектов недвижимости, но и угрожает жизни и здоровью населения. Так, при расследовании пожара в доме ветеранов в республике Коми было выявлено, что у данного учреждения отсутствует какой-либо юридический статус. Данный факт привел к гибели людей, а также выявил проблему установления статуса как здания, так и земельного участка, необходимого для его использования.

Порядок передачи земельных участков в собственность, деление территорий по целевому назначению, ограничения по передаче земель в собственность закреплены как земельным, так и федеральным законодательством.

Возникновение, изменение либо прекращение прав собственности подлежат государственной регистрации.

В соответствии с законодательством выделяются три основные категории способов признания права собственности на землю:

1) переоформление ранее принадлежащих прав на земельные участки гражданам и юридическим лицам (п. 9.1 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", ст. ст. 265 - 267 ГК РФ, ст. 21 ЗК РФ);

2) административный порядок признания права собственности на земельные участки (ст. ст. 28, 36 ЗК РФ);

3) гражданско-правовой способ признания права собственности на землю (ст. ст. 34, 37, 38 ЗК РФ, ст. ст. 217, 552, 1181 ГК РФ).

Отдельно можно выделить судебный способ установления права собственности на землю (ст. 12 ГК РФ, ст. 59 ЗК РФ). Из указанных способов наиболее распространенный в существующей экономической формации - гражданско-правовой, выражающийся в заключении сделок купли-продажи земельного участка, выкупе земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, оформлении права собственности в связи с вступлением в наследство и в совершении ряда других гражданско-правовых действий. Большинство проблем связано с установлением права собственности земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости. Так, при определении принадлежности зданий и сооружений определенному собственнику, нельзя обходить стороной вопрос о "единстве судьбы" земельного участка с таким имуществом. Фактически при определении принадлежности здания, сооружения либо иного недвижимого имущества собственнику происходит борьба за право распоряжаться земельным участком, необходимым для использования такого имущества.

Один из известных примеров - неоднократно освещавшаяся российскими СМИ ситуация вокруг здания на улице Новаторов в г. Москве, которое местная православная община считала бывшим храмом. Возникло противостояние чиновников с обществом, ставшим на защиту спорного по статусу строения (то ли центральный теплопункт, то ли остов церкви, освященной в 1914 г.). За четыре года бюрократических отписок так и не последовало обращение в суд за установлением статуса здания, а соответственно, принадлежности земельного участка. В результате спорное здание разрушено, а на его месте, возможно, будет возведена парковка или спортивная площадка. Время покажет, ради какого целевого использования земельного участка было снесено здание, олицетворяемое прихожанами и священнослужителями с Преображенским храмом.

Такой способ, как переоформление ранее принадлежащих прав на земельные участки, по своей природе носит административный характер (поскольку осуществляется через органы исполнительной власти и местного самоуправления) и в настоящее время становится все менее актуальным. Под переоформлением прав на земельные участки законодатель подразумевает установление права собственности на землю землевладельцами и землепользователями. Данные лица владеют (пользуются) земельными участками на правах пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. При этом законодательное отношение о порядке переоформления прав физическими и юридическими лицами не одинаковое.

Если граждане не ограничены какими-либо сроками по оформлению прав собственности на землю, то права большинства юридических лиц находятся под угрозой.

Например, религиозные организации обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования в срок до 1 января 2012 г., а остальные юридические лица (кроме особо оговоренных в Земельном кодексе РФ) - до 1 января 2013 г. В лучшем случае данное положение приведет к применению штрафных санкций в размере от двадцати до ста тысяч рублей (вводимых с 2013 г. КоАП РФ). А в худшем? К изъятию земельных участков у данных субъектов, т.е. прекращению каких-либо прав на землю? В настоящее время законодатель не предусмотрел иных санкций за пропуск сроков переоформления (перерегистрации) земельных прав, кроме штрафных. После вступления в силу Земельного кодекса РФ "обязательные" сроки переоформления прав на земельные участки неоднократно переносились. Например, изначально срок переоформления земельных прав был установлен до 2006 г., затем перенесен до 2008 г. и, наконец, продлен до 2012 г. Таким образом, законодатель постарался установить временные рамки сроков оформления земельных прав (т.е. без неблагоприятных последствий) до 2012 г., а максимально возможные - до 2013 г.

Для изменения обстановки, с одной стороны, можно технически внести изменения в статью 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", заменив слово "обязаны" (переоформить право постоянного (бессрочного) пользования) на слово "вправе", что повлечет отмену штрафных санкций и уравняет в правах физических и юридических лиц. С другой стороны, вводимую с 2013 г. статью 7.34 КоАП РФ можно дополнить следующим абзацем: "Неоднократное нарушение установленных земельным законодательством сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность - влечет прекращение установленного права".

Учитывая конституционную норму - никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда - привлечение к ответственности за нарушение сроков оформления прав может осуществляться только в судебном порядке, что даст заинтересованному субъекту последнюю возможность в судебном порядке установить новое право на земельный участок.

Для того чтобы стимулировать субъектов реализовать предоставленные им права на переоформление земельных участков, в 2006 г. был принят Федеральный закон от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ,[18] упрощающий данную процедуру и закрепляющий обязанность определенных органов содействовать в оформлении документов для установления права собственности, а при возникновении споров принимать меры по заключению мировых соглашений. Такое положение, видимо, закрепляется в связи с отсутствием в законодательстве лица, определяющего, на каком из двух возможных видов прав (собственности или аренды) будет предоставлен земельный участок. С одной стороны, способ реализации предоставленных прав выбирает сам субъект, с другой - решение о предоставлении участка на выбранном праве принимает уполномоченный орган. Первому выгоднее приобрести имущество в собственность, второму - переоформить на право аренды. Разрешение сложившейся ситуации сводится к принуждению в судебном порядке ответственные за оформление документов органы принимать правоустанавливающие решения в интересах заявителя.

В отличие от переоформления ранее принадлежащих прав административный порядок установления права собственности применяется в отношении новых земельных правоотношений. Административный порядок установления права собственности на вновь предоставляемые земельные участки является наиболее сложным способом возникновения права собственности и отличается бюрократизмом и многочисленными нарушениями прав граждан и юридических лиц. В рамках реализации данного права выносится акт соответствующего органа (с сопутствующим согласованием различных инстанций) и решается вопрос, в какой форме (платной или бесплатной) будет предоставлен земельный участок. Земельный кодекс РФ практически не раскрывает случаи бесплатного предоставления земельных участков, но такие положения закрепляются федеральным и региональным законодательством. Причем по общему правилу выделение земельных участков в собственность должно производиться за плату. Однако региональным законодательством закрепляются исключительные случаи бесплатной передачи земли.

Например, в рамках своих полномочий органы местного самоуправления Ленинградской области в 2008 г. закрепили бесплатное предоставление земельных участков в собственность граждан для индивидуального жилищного строительства на территории Ленинградской области.[19] Недостатком данного Закона является отсутствие разработанного порядка предоставления земельных участков, отсутствие указания на максимальные размеры предоставления земельных участков, а также ряд других положений, требующих законодательного урегулирования. В связи с чем на данном этапе реализовать предоставленные права граждане не могут.

Аналогичные положения были реализованы в Новгородской области [20], Смоленской области[21] и в ряде других регионов.

В Саратовской области предусмотрены случаи однократного бесплатного предоставления земельных участков в собственность гражданам для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства в сельской местности, для крестьянского (фермерского) хозяйства, для садоводства, огородничества и животноводства, а также для дачного строительства.[22]

Что касается судебного порядка установления права собственности на землю, то в настоящее время суды рассматривают значительное число споров как при отказе в предоставлении земельных участков, так и по поводу их предоставления на том или ином праве.

Говорить о праве частной собственности можно лишь в традиционном смысле права собственности - как о юридической категории, включающей в себя права и обязанности собственников. Ярким тому подтверждением служит название главы VI ЗК РФ "Права и обязанности собственников... при использовании земельных участков".

Право частной собственности на землю включает не только традиционные правомочия владения, пользования и распоряжения, но и охрану земли как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Использование земель, находящихся в частной собственности, подвержено принципу приоритета охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества, согласно которому владение, пользование и распоряжение осуществляются собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде. Приобретение гражданином или юридическим лицом земельного участка возлагает на него обязанность проводить мероприятия по сохранению почв и их плодородия, охране земель с учетом хозяйственной деятельности, природных и других условий, защите земель от заражения вредителями и болезнями растений, зарастания сорными растениями, кустарником, захламления отходами производства и потребления и т.п. В целях повышения заинтересованности собственников земельных участков в сохранении и восстановлении плодородия почв, защите земель от негативных (вредных) воздействий хозяйственной деятельности может осуществляться даже экономическое стимулирование (п. 8 ст. 13 ЗК РФ).

Охрана и использование земель в соответствии с их назначением, которое определяется прежде всего их категорией, являются обязанностью собственника земли, имеющей организационно-имущественный характер. Такая обязанность возникает у частного собственника в силу приобретения земельного участка перед обществом в лице государства, его исполнительных органов, а также органов местного самоуправления. Эта обязанность собственника земли перед государством основана на властном подчинении гражданина или юридического лица требованиям исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления. В отличие от решений органов управления землей по предоставлению гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, акты государственных органов и органов местного самоуправления по устранению последствий ненадлежащей охраны земель носят директивный, обязательный характер для собственников земельных участков и никаких элементов согласования в себе не содержат, что не характерно для выбора земельного участка для строительства или иной цели (ст. 31, 34 ЗК РФ). Таким образом, охрана земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, входит в содержание права собственности как его элемент, но она имеет не гражданско-правовой характер, а властный, административно-правовой (даже уголовно-правовой).

Собственники земельных участков (согласно ст. 42 ЗК РФ) обязаны:

- использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

- осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами;

- своевременно производить платежи за землю;

- соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов и иные требования.

Приобретение права собственности на земельные участки приводит к появлению у гражданина или юридического лица прав на использование земельных участков, которые не охватываются традиционной триадой правомочий собственника. При этом у собственника земельного участка появляются как права, вытекающие непосредственно из факта обладания землей, так и права, которые невозможно осуществить без нахождения у себя в собственности земельных участков. Гражданин или юридическое лицо - собственник земельного участка имеет право использовать в установленном порядке для собственных нужд общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также закрытые водоемы в соответствии с законодательством РФ. Представляется, что употребление словосочетаний "в установленном порядке" и "в соответствии с законодательством Российской Федерации" в пп. 1 п. 1 ст. 40 ЗК РФ излишне. В норме права уже и так четко определены возможности собственника земельного участка в отношении вещей, извлекаемых из земли для собственных нужд. В отношении же закрытых водоемов есть специальная норма, содержащаяся в пп. 3 п. 1 ст. 40 ЗК РФ. Существующая редакция анализируемой нормы ограничивает права собственника земельного участка. Выходит, чтобы извлечь глину или песок на своем участке для себя или вырыть колодец, пруд, требуется решение каких-то органов.

Собственник земельного участка вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. По нашему мнению, подобное жесткое регламентирование использования земельного участка вне зависимости от величины и характера объектов недвижимости не вызывается необходимостью и ведет к произволу чиновников на практике. Следовало бы "смягчить" норму пп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ указанием на то, что строительство зданий, строений, сооружений на земельном участке гражданина или юридического лица осуществляется с учетом указанных в норме требований технических регламентов, правил и нормативов в зависимости от величины и характера объекта недвижимости. Другое дело - проведение оросительных, осушительных и других мелиоративных работ (пп. 3 п. 1 ст. 40 ЗК РФ). В этих случаях требуется не только соблюдение экологических и других специальных требований, но и нередко проведение экспертизы.

Собственник земельного участка имеет право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев, если он передает земельный участок в аренду. Данная норма пп. 1 п. 2 ст. 40 ЗК РФ конкретизирует положение ст. 136 ГК РФ. Она является уместной в ЗК РФ, так как в названной статье ГК РФ говорится не о собственнике, а о лице, использующем имущество на законном основании.

Гражданин или юридическое лицо, являющееся собственником земельного участка, имеет право собственности на расположенные на нем многолетние насаждения, за исключением случаев, установленных ЛК РФ.

Граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не установлено ЗК РФ, другими федеральными законами. Осуществление земельных прав ограничивается федеральными законами в отличие от ограничения "законом" осуществления гражданских прав, закрепленного ст. 9 ГК РФ. Отказ граждан или юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав собственности на земельные участки не влечет за собой прекращения обязанностей, которые возложены на них законом. В частности, они обязаны своевременно производить платежи за землю и исполнять другие обязанности, предусмотренные ст. 42 ЗК РФ.

Право частной собственности на земельные участки является бессрочным. Оно может быть прекращено при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, в случае принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством. Все названные основания прекращения права частной собственности на земельные участки являются конкретизацией соответствующих норм главы 15 ГК РФ, а принудительное изъятие у гражданина или юридического лица принадлежащего им земельного участка допускается только по основаниям и в порядке, предусмотренным в ЗК РФ (ст. 49 - 51, 55).

Отчуждение земельного участка, находящегося в частной собственности гражданина или юридического лица, другим лицам, как уже отмечалось, осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством, с учетом особенностей договора купли-продажи земельных участков и их оборотоспособности. В случае отказа гражданина или юридического лица от права собственности на свой земельный участок они обязаны подать письменное заявление об этом в орган местного самоуправления. При отказе от права собственности на земельный участок последний приобретает правовой режим бесхозяйной недвижимой вещи (ст. 225 ГК РФ). Этот земельный участок принимается на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество. По истечении года со дня постановки бесхозяйного земельного участка на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании муниципальной собственности на земельный участок. Бесхозяйный земельный участок, не признанный по решению суда поступившим в муниципальную собственность, может быть вновь принят во владение, пользование и распоряжение оставившим его собственником либо приобретен в собственность в силу приобретательной давности по ст. 234 ГК РФ.

В ст. 44 ЗК РФ указано, что право собственности на земельный участок прекращается в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством. Статья 239 ГК РФ предусматривает отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка, на котором оно находится, путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном соответственно ст. 279 - 282 и 284 - 286 ГК РФ. Земельный участок может быть изъят у гражданина или юридического лица для государственных или муниципальных нужд путем выкупа на основании решения федерального органа государственной власти и органов исполнительной власти субъектов РФ. При этом государственный орган должен доказать в суде, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на соответствующее недвижимое имущество. Выходит, что ст. 239 ГК РФ имеет лишь косвенное отношение к изъятию земельных участков в связи с прекращением права собственности на здания, сооружения и другое недвижимое имущество, порядок же принудительного изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд в связи с использованием земельного участка не по назначению или использованием его с нарушением закона регулируется ст. 279 - 282 и 284 - 286 ГК РФ, а также ст. 55 ЗК РФ. Другими словами, формулировка ст. 44 ЗК РФ об установленном гражданским законодательством порядке принудительного изъятия у собственника земельного участка требует дополнительного разъяснения и обращения к нормам ст. 49 - 51 ЗК РФ.

Отсутствие достаточной синхронизации норм гражданского и земельного законодательства по вопросу принудительного изъятия у собственника его земельного участка привело к тому, что основания принудительного изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд оказались в ЗК РФ, а порядок его осуществления - в ГК РФ. Притом не в главе 15 ГК РФ о прекращении права собственности, а в главе 17 ГК РФ о праве собственности на землю. Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков, находящихся в частной собственности, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с:

1) выполнением международных обязательств Российской Федерации;

2) размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов;

3) иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов РФ или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов РФ (п. 1 ст. 49 ЗК РФ). Вопреки ст. 279 - 282 ГК РФ принудительное изъятие земельных участков может осуществляться и не путем выкупа в исключительных случаях, а при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда (п. 2 ст. 55 ЗК РФ). Непоследовательная позиция законодателя в определении оснований и порядка принудительного изъятия земельных участков у собственников, в том числе граждан и юридических лиц, усугубляется еще и тем, что установление порядка изъятия земельных участков, в том числе для нужд Российской Федерации, в том числе путем выкупа, отнесено к компетенции Правительства РФ (пп. 4 и 5 п. 1 ст. 9 ЗК РФ).

ЗК РФ устанавливает ограничения изъятия, в том числе путем выкупа земельных участков, из отдельных категорий земель. Для государственных или муниципальных нужд могут быть изъяты земельные участки в городских и сельских поселениях в целях застройки в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений, правилами землепользования и застройки (п. 3 ст. 83 ЗК РФ). Ограничения изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд предусмотрены также ст. 94 и 101 ЗК РФ.

При изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд их собственнику, гражданину или юридическому лицу, возмещаются убытки в полном объеме, включая упущенную выгоду (в соответствии со ст. 15 ГК РФ). Частному собственнику земельного участка возмещение убытков осуществляется за счет соответствующего бюджета. При расчетах размеров возмещения убытки собственников земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков.

Статья 63 ЗК РФ предусматривает гарантии прав на землю при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Изъятие земельных участков осуществляется после:

- предоставления по желанию лиц, у которых изымаются, в том числе выкупаются, земельные участки, равноценных земельных участков;

- возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках;

- возмещения убытков, причиненных нарушением прав собственников земельных участков, в полном объеме, в том числе упущенной выгоды.

Собственник земельного участка не позднее, чем за один год до предстоящего изъятия должен быть уведомлен об этом исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшим решение об изъятии. Расходы, понесенные собственником земельного участка на осуществление его застройки зданиями капитального типа и проведение других мероприятий, существенно повышающих стоимость земли, после уведомления о предстоящем изъятии возмещению не подлежат (п. 3 ст. 63 ЗК РФ). Приведенная норма отличается от ст. 280 ГК РФ, согласно которой собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты в соответствии с его назначением. Однако собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период. Оказалось, что норма п. 3 ст. 63 ЗК РФ существенно ограничила права частного собственника земельного участка. Кроме того, эта норма противоречит и ст. 62 ЗК РФ, которая предусматривает полное возмещение убытков, в том числе упущенную выгоду, при нарушении прав собственника земельного участка. Поэтому название ст. 63 ЗК РФ не отвечает ее содержанию.

Еще одним основанием принудительного изъятия земельного участка у собственника является реквизиция (ст. 51 ЗК РФ). Реквизиция земельного участка как способ прекращения права собственности регулируется и ст. 242 ГК РФ. Согласно ст. 51 ЗК РФ в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, земельный участок может быть временно изъят у его собственника по решению уполномоченного исполнительного органа государственной власти в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи с чрезвычайными обстоятельствами угроз с возмещением собственнику земельного участка причиненных убытков и выдачей ему документа о реквизиции: реквизиция носит временный характер. В случае невозможности возврата реквизированного земельного участка его собственнику возмещается рыночная стоимость этого земельного участка или по его желанию предоставляется равноценный земельный участок. Собственник земельного участка вправе при прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми осуществлена реквизиция, требовать возврата реквизированного земельного участка в судебном порядке. От реквизиции следует отличать временное использование земельного участка гражданина или юридического лица в случае наступления обстоятельств, носящих чрезвычайный характер. Например, для ликвидации аварии на заводе используются близлежащие участки граждан или юридических лиц. В этих случаях частные собственники поврежденных участков, посевов на них вправе требовать возмещения убытков, причиненных в связи с временным ограничением их прав, точнее было бы сказать - с нарушением права частной собственности.

ЗК РФ специально регулирует ограничение прав на землю. Ограничения права частной собственности на землю могут быть установлены по основаниям, предусмотренным ЗК РФ, другими федеральными законами. Право ограниченного пользования земельными участками будет рассмотрено далее.

 

2.2 Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками

 

В субъектный состав лиц, которым могут быть предоставлены земельные участки на праве постоянного бессрочного пользования в соответствии с пунктом 1 статьи 20 ЗК РФ, входят: государственные и муниципальные учреждения, казенные предприятия, а также органы государственной власти и местного самоуправления. В постоянное бессрочное пользование этим лицам предоставляются земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности.

Необходимо иметь в виду, что согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" юридические лица, которые не указаны в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2012 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), на право аренды таких земельных участков или приобрести такие земельные участки в собственность до 1 января 2013 года. Данное правило не распространяется на случаи, если земельные участки на правах постоянного (бессрочного) пользования предоставлены:

- садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединениям граждан;

- организациям, при которых до вступления в силу Федерального закона от 15 апреля 1998 года N 66-ФЗ (в ред. от 30.12.2008г.) "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" были созданы (организованы) садоводческие, огороднические или дачные некоммерческие объединения граждан, пользующиеся такими земельными участками.

В указанных случаях права постоянного (бессрочного) пользования этими земельными участками переоформляются в порядке, установленном статьей 28 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан".

Цена приобретения земельного участка в городах с численностью населения свыше 3 млн. человек устанавливается в пределах 20% кадастровой стоимости и 2,5% кадастровой стоимости - на земельные участки "в иной местности". Данная норма действует для коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей, если находящиеся в их собственности здания и строения были отчуждены из государственной собственности, и для граждан и некоммерческих организаций, если право их частной собственности возникло до вступления в силу Земельного кодекса.

Другие собственники зданий, строений, сооружений на государственных или муниципальных земельных участках приобретают земельные участки в населенных пунктах с населением свыше 3 млн. человек по цене от пяти до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка; в населенных пунктах с численностью от 0,5 до 3 млн. человек - по цене от пяти до семнадцатикратного размера ставки земельного налога; в населенных пунктах до 0,5 млн. человек и за пределами границ населенных пунктов - от трех до десятикратного размера.

Если предприниматель не может выкупить землю, закон устанавливает его права приобрести ее в аренду. Арендная плата за использование указанных земельных участков определяется в соответствии с пунктом 3 ст. 65 ЗК РФ. Порядок же определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ.

При этом размер арендной платы на год устанавливается в пределах:

- двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков;

- трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;

- полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, находящиеся на день введения в действие ЗК РФ в собственности общероссийских общественных организаций инвалидов и организаций, единственными учредителями которых являются общероссийские общественные организации инвалидов, предоставляются в собственность указанных организаций бесплатно.

Согласно пункту 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при разрешении споров, связанных с переоформлением юридическими лицами по их желанию права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или с приобретением их в собственность на основании правил статьи 36 ЗК РФ, необходимо руководствоваться следующим. Рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.

В тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 АПК РФ.

Рассматривая такие дела, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд). В частности, правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка может служить то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом развития города, поселка, иного населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка, на данном земельном участке предусмотрено строительство другого объекта.

Названные обстоятельства должны приниматься судами во внимание также при разрешении споров по искам собственников недвижимости о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка. При этом следует учитывать, что ответчиком по такому иску является собственник земельного участка (Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование) в лице его уполномоченного органа.

В случае признания действия (бездействия) исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления незаконным суд обязывает соответствующий орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости.

При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 ГК РФ.

Необходимо отметить, что на практике еще многие землепользователи не переоформили права постоянного (бессрочного) пользования. Одни организации опасаются множества проблем, с которыми столкнулись другие землепользователи при переоформлении прав на землю, другие же не видят в этом необходимости. Кроме того, как выкуп земельных участков, так и оформление права аренды требуют значительного объема денежных средств, а оформление права аренды земельного участка еще и влечет за собой утрату прав на эту землю.

Согласно пункту 3 статьи 20 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие ЗК РФ, сохраняется.

Оснований для принудительного изъятия земельного участка у лица, не переоформившего право постоянного (бессрочного) пользования в установленные сроки, в законодательстве не содержится, однако с 1 января 2013 года КоАП РФ будет дополнен статьей 7.34, устанавливающей ответственность за нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность. Таким образом, за невыполнение требований о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на юридических лиц и индивидуальных предпринимателей будет налагаться административный штраф в размере от 20 тыс. до 100 тыс. рублей. Согласно пункту 4 статьи 20 ЗК РФ граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.

Следует отметить, что с 1 сентября 2006 года пункт 5 указанной статьи, закреплявший возможность граждан, обладающих земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, приобрести их однократно и бесплатно в собственность, признан не действующим. Вместо него Федеральным законом от 30 июня 2006 года N 93-ФЗ (в ред. от 21.12.2009г.) "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" установлен новый упрощенный порядок оформления гражданами в собственность земельных участков, находящихся на праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения.

Согласно новому порядку граждане, имеющие документы о том, что земельный участок принадлежит им на праве пожизненного наследуемого владения либо на праве постоянного (бессрочного) пользования или документ, в котором право на участок конкретно не названо, или невозможно определить вид этого права, автоматически наделяются правом собственности на земельный участок. Принятие решений о предоставлении указанным гражданам в собственность таких земельных участков в этом случае не требуется.

Это положение содержится в пункте 9.1 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ (в ред. от 22.07.2010г.) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", согласно которому, если земельный участок предоставлен гражданину до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, этот гражданин вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность. В случае, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

Федеральным законом от 23 ноября 2007 года N 268-ФЗ (в ред. от 21.12.2009г.) "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав наследников, а также иных граждан на земельные участки" упрощенный порядок оформления в собственность земельных участков был распространен также на граждан, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Такие граждане теперь также вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность.

Государственная регистрация прав собственности на указанные земельные участки осуществляется в соответствии со статьей 25.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ (в ред. от 17.06.2010г.) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Федеральный закон "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" признает любые документы - решения, справки, выписки, свидетельство о праве на наследство и др., подтверждающие факт предоставления гражданину земельного участка. Они теперь считаются достаточными для регистрации права собственности.

Обязательным приложением к представляемому документу является кадастровый план соответствующего земельного участка, который выдается органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, по форме, установленной Правилами оформления кадастрового плана земельного участка.

В случае если реальные границы участка и его площадь не совпали с тем, что значится в документах, новый закон разрешает оформить неучтенные ранее метры в свою собственность. Эта правило действует при двух условиях:

- при межевании земельных участков, в отношении которых должен проводиться государственный кадастровый учет земельных участков, не нарушены права смежных землепользователей;

- уточненная площадь земельного участка не превышает минимальный размер, установленный в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации или нормативными правовыми актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Для государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, гражданин представляет в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав по месту нахождения земельного участка, также документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию прав на земельный участок.

Кроме того, в случае если заявление о государственной регистрации права подает лицо, уполномоченное правообладателем, то на государственную регистрацию представляется нотариально удостоверенная доверенность или иной документ, подтверждающий полномочия представителя правообладателя. Например, в случае представления заявления на государственную регистрацию права собственности несовершеннолетнего ребенка в возрасте до 14 лет его родителем документом, подтверждающим полномочия заявителя, будет являться свидетельство о рождении ребенка.

 

 

 

2.3 Пожизненное наследуемое владение земельными участками

 

Правом пожизненного наследуемого владения в отношении земельных участков обладают только граждане, приобретшие его до вступления в силу ЗК РФ. На данном основании, в частности, гражданам могут принадлежать:

- земельные участки, полученные гражданами до 1 января 1991 г. и находящиеся в их пожизненном наследуемом владении, в том числе сверх установленных предельных размеров, используемые ими для ведения личного подсобного хозяйства, коллективного садоводства, жилищного либо дачного строительства (Указ Президента РФ от 7 марта 1996 года N 337 (в ред. от 25.01.1999г.) "О реализации конституционных прав граждан на землю");

- земельные участки членам садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения (пункт 4 статьи 14 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан");

- земельные участки при переходе права собственности на здание, сооружение, расположенное на земельном участке, находящемся в пожизненном наследуемом владении (пункт 3 статьи 552 ГК РФ);

- земельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (ФЗ РФ от 11.06.2003 N 74-ФЗ (ред. от 30.10.2009) "О крестьянском (фермерском) хозяйстве");

- земельные участки для военнослужащих со сроком службы более 10 лет, но менее 15 лет (пункт 2 статьи 17 Федерального закона РФ от 27.05.1998 N 76-ФЗ (ред. от 22.07.2010) "О статусе военнослужащих").

С введением в действие ЗК РФ утратил силу Закон РФ от 23 декабря 1992 года "О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства", предусматривающий титул пожизненного наследуемого владения.

Землевладелец вправе распорядиться своим земельным участком только путем передачи его по наследству. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство.

Наследование земельных участков, находящихся на праве пожизненного наследуемого владения, схоже с порядком наследования земельных участков, принадлежащих наследодателю на праве собственности. Единственное отличие связано с тем, что субъектами наследования участка на праве пожизненного наследуемого владения могут быть только граждане, которым земельные участки ранее предоставлялись безвозмездно из числа земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Это означает, что такие участки в отличие от принадлежащих гражданам на праве собственности не могут переходить по наследству к юридическим лицам как по закону, так и по завещанию. Других особенностей в наследовании земельных участков на праве собственности и на праве пожизненного наследуемого владения действующее законодательство не содержит.

В соответствии со статьей 1181 ГК РФ принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях. На принятие наследства, в состав которого входит указанное имущество, специальное разрешение не требуется. Согласно той же статье при наследовании земельного участка или права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения.

Таким образом, право пожизненного наследуемого владения конкретными земельными участками сохраняется в России постольку, поскольку будет осуществляться их наследование. Наследниками при этом могут быть не только граждане, но и государство. Если по причинам, указанным в ГК РФ, наследование по закону и завещанию невозможно: отсутствуют наследники, либо никто из них не имеет права наследовать, либо все наследники отстранены от наследования (статья 1117), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158), то в этих случаях имущество умершего считается выморочным. А согласно статье 1151 ГК РФ выморочное имущество переходит в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации.

Что касается оформления гражданами в собственность земельных участков, находящихся на праве пожизненного наследуемого владения, то оно осуществляется в настоящее время в порядке, рассмотренном выше.

 

2.4 Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)

 

Под сервитутом (от лат. servitus - служение) в современном российском праве понимается ограниченное вещное право одного лица на недвижимую вещь, принадлежащую другому лицу, заключающееся в пользовании одной или несколькими конкретными функциями данной вещи.

Общее содержание сервитута выражается формулой "вещь должна предоставить нечто" (rem aliquid praestare debere). По общему правилу сервитут не может состоять в обязании к активным действиям самого собственника служащей вещи.

По содержанию сервитуты принято делить на положительные и отрицательные.

При установлении положительного сервитута собственник служащей вещи должен претерпевать оговоренное воздействие на свою недвижимость со стороны собственника господствующей вещи. Такое воздействие заключается в активных действиях - праве прохода через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации инженерных коммуникаций.

Положительные сервитуты считаются исторически первыми, возникшими в римском праве, они непосредственно связаны с возникновением частной собственности на землю и раздроблением крупных имений на мелкие участки. Таким образом, создались предпосылки к тому, что по своим свойствам или положению один из участков мог содержать какой-либо недостаток, восполнить который можно было, заключив договор с соседом и получив право пользоваться его имением с целью удовлетворения нужд собственного земельного участка. Эти права назывались сервитутами предиальными (земельными).

При установлении отрицательного сервитута собственник служащей вещи обязан воздерживаться от определенных действий. К отрицательным сервитутам относятся сервитуты света (собственнику участка запрещается возводить на нем постройки сверх определенной высоты, которые могут повлиять на освещенность соседнего участка), сервитуты вида (собственнику участка запрещается возводить постройки таким образом, чтобы они закрывали вид), запрет на сооружение стока воды на соседний участок.

В законодательстве Российской Федерации легальное определение сервитута приводится в п. 1 ст. 274 ГК РФ, согласно которому собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Таким образом, в российском гражданском праве возможно установление лишь тех сервитутов, которые относят к категории реальных (в отличие от т.н. личных сервитутов, которые могут устанавливаться в пользу определенного лица на период жизни последнего, но не в пользу земельного участка), притом предоставляющих своему обладателю право совершать в отношении чужого земельного участка (здания, сооружения) активные действия. Иными словами, обладатель сервитута лишен возможности требовать от собственника соседнего земельного участка, чтобы тот воздерживался от определенных действий.

Отметим, что категория сервитута, существующая в современном российском праве, была восстановлена лишь с принятием ГК РФ 1994 г. и обязана своему ренессансу восстановлением частной собственности на землю, которая (частная собственность) и обусловливает необходимость существования сервитута. Между тем в дореволюционном российском праве аналогом римских предиальных сервитутов выступали права угодий. По содержанию они совпадали.

Что же касается отрицательных сервитутов, роль их, по всей видимости, выполняют нормы общего запрета, которые содержатся в градостроительных регламентах, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правилах, нормативах. Между тем представляется, что данные правила далеко не во всех случаях способны обеспечить нужды собственников недвижимых вещей. Так, А.А. Рябов, говоря о сервитуте вида, указывает: "...для удовлетворения потребностей в воде, энергии, связи научно-технический прогресс предлагает множество альтернатив, красота видов естественных пейзажей, морских просторов, гор, рек, лесов, полей незаменима, а потому баснословно дорога. Не менее дороги единство, органичность и целостность архитектурного, ландшафтного и садово-паркового решения поселка и города. Объекты недвижимости, с которых закрыт вид на красивые морские, горные, лесные пейзажи, равно как объекты недвижимости, расположенные в населенных пунктах, где нарушено архитектурное, ландшафтное, садово-парковое единство, теряют в цене во много раз".[23]

Судебная практика, в связи с отсутствием в законодательстве прямого указания на возможность установления отрицательных сервитутов, крайне скупа и чаще всего идет по пути отказа гражданам в защите их прав, кроме случаев, когда использование недвижимой вещи становится совсем невозможным или существенно затруднено.[24] Например, в Постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 6 февраля 2007 г., 7 февраля 2007 г. N 09АП-18416/2006-ГК по делу N А40-54110/06-105-345 указано: "ЗАО "Септима+" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО "С-Клаб" об обязании ответчика устранить препятствия в пользовании зданием (затенения здания) путем сноса частей здания ответчика по адресу: г. Москва, 1-й Кадашевский пер., д. 11/5, стр. 4".

Арбитражный суд г. Москвы решением от 02.11.2006 в удовлетворении иска ЗАО "Септима+" отказал. Не согласившись с принятым решением, истец подал апелляционную жалобу, в которой просит обжалуемое решение отменить, исковые требования удовлетворить.

Предметом заявленных по настоящему делу исковых требований является устранение препятствий в пользовании зданием (затенения здания) путем сноса частей здания ответчика по адресу: г. Москва, 1-й Кадашевский пер., д. 11/5, стр. 4.

Таким образом, ЗАО "Септима+" заявлен негаторный иск, возможность предъявления которого предусмотрена статьей 304 ГК РФ, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Исходя из смысла указанной нормы, следует, что в предмет доказывания по настоящему спору должно входить установление факта принадлежности истцу индивидуально-определенной вещи на праве собственности, а также нахождение данной вещи во владении истца. Кроме того, для удовлетворения заявленного негаторного иска истец должен доказать факт нарушения его прав собственника, обусловленного действиями ответчика, носящими противоправный характер и продолжающимися на момент предъявления иска.

В соответствии с ч. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Из материалов дела следует, что истец является собственником здания общей площадью 623,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, 1-й Кадашевский пер., д. 11/5, стр. 4, что подтверждается свидетельством о регистрации права собственности от 09.09.2005 N 77АВ635828.

Как правильно установлено судом первой инстанции, согласно акту разрешенного использования участка территории градостроительного объекта (земельного участка) для осуществления строительства, реконструкции от 28.09.2005 N А-0886/01 (регистрация гос. градостроительного кадастра от 12.10.2005 N 77-ГГК/3.1.22.000903) ответчиком производится регенерация объекта, при этом верхняя отметка объекта составляет 12,5 м.

В соответствии с результатами исследований естественного освещения и инсоляции помещений в жилых и общественных зданиях в условиях уплотненной городской застройки (рег. N 3-2/177000536), проведенных ЗАО "Стройтехна НИИЖБ", имеющим право проводить исследования и оценку на соответствие санитарно-гигиеническим требованиям естественной и искусственной освещенности и инсоляции на основании регистрационного удостоверения Центра Госсанэпиднадзора в г. Москве 07.10.2004 N 8, с учетом реконструкции здания по 1-му Кадашевскому пер., д. 11/5, стр. 4, расчетные параметры в помещениях окружающей застройки будут соответствовать требованиям санитарных норм и правил.

Из изложенного следует, что проводимая ответчиком регенерация не нарушает прав собственника-истца применительно к ч. 1 ст. 209 ГК РФ.

Представленное истцом заключение "Оценка влияния строительства соседнего здания на эксплуатационные характеристики и безопасность эксплуатации здания заказчика по адресу: г. Москва, 1-й Кадашевский пер., д. 13, стр. 1", выполненное ЗАО "Независимое агентство строительных экспертиз", не может служить основанием для удовлетворения иска, поскольку не подтверждает того, что здание истца невозможно эксплуатировать и использовать по его назначению, равно как и то, что помещения в нем невозможно сдавать в аренду.

Учитывая изложенное, апелляционный суд считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным. Доводы заявителя апелляционной жалобы несостоятельны, в связи с чем судом отклоняются.[25]

В зарубежных правопорядках возможность установления отрицательного сервитута способствует более полной защите прав собственника недвижимой вещи. Например, пар. 1018 Германского гражданского уложения предусматривает, что "земельный участок может быть обременен в пользу соответствующего собственника другого земельного участка таким образом, чтобы он имел право использовать чужой земельный участок в определенных случаях, либо чтобы на чужом земельном участке не могли совершаться конкретные действия, либо чтобы в отношении указанного участка не осуществлялось право, которое следует из права собственности на обремененный земельный участок".

Также отрицательные сервитуты подробно регламентированы, в частности, в ст. 649 - 685, ст. 688 французского Гражданского кодекса (далее - ФГК), ст. 1172 - 1189 Гражданского закона Латвийской Республики.

В свете изложенного считаем целесообразным закрепить в ГК РФ правило, позволяющее устанавливать отрицательные сервитуты, соответственно, дополнить ст. 274 ГК РФ после слов "права ограниченного пользования" фразой "или запрета совершать определенные действия на своем земельном участке".

Помимо частных сервитутов, в законодательстве указывается на возможность установления публичных сервитутов. Публичные сервитуты предусмотрены Земельным кодексом РФ (ст. 23 ЗК РФ). Согласно п. 2 ст. 23 ЗК РФ публичный сервитут может устанавливаться законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, а также нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения.

 Такие сервитуты могут устанавливаться для: 1) прохода или проезда через земельный участок; 2) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры; 3) размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; 4) проведения дренажных работ на земельном участке; 5) забора воды и водопоя; 6) прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок; 7) сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям; 8) использования земельного участка в целях охоты и рыболовства; 9) временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ; 10) свободного доступа к прибрежной полосе.

Содержание прав лиц, использующих земельный участок на основании публичного сервитута, определяется на основании нормативного правового акта, установившего такой сервитут. Обладатель сервитута вправе использовать земельный участок лишь для тех целей и теми способами, которые названы в акте. Что же касается собственника земельного участка, использование которого стало невозможным вследствие установления публичного сервитута, он вправе требовать изъятия такого участка (в т.ч. путем выкупа) или предоставления равноценного участка с возмещением органами, установившими публичный сервитут, убытков. Убытки подлежат возмещению в полном объеме, в соответствии с правилами ст. 15 ГК РФ. Собственник участка также вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших сервитут, соразмерную плату.

Следует отметить, что в новом Лесном кодексе РФ четкого понятия сервитутов не содержится, в отличие от ЛК РФ 1997 г. В этой части он содержит отсылку к гражданскому и земельному законодательству.

В ст. 11 ЛК РФ раскрывается понятие публичного лесного сервитута, сходное с указанным в ст. 21 ЛК 1997 г., но он не именуется в качестве такового, в отличие прежнего законодательства: граждане имеют право свободно и бесплатно пребывать в лесах и для собственных нужд осуществлять заготовку и сбор дикорастущих плодов, ягод, орехов, грибов, других пригодных для употребления в пищу лесных ресурсов (пищевых лесных ресурсов), а также недревесных лесных ресурсов.

В Водном кодексе также не содержится упоминаний о сервитутах, водопользование осуществляется на основании специального договора водопользования, регулируемого главой 3 Кодекса. Как справедливо отмечает Д.О. Сиваков, в новом ВК РФ имеет место "молчаливая" отмена водных сервитутов (как частных, так и публичных).[26]

В Градостроительном кодексе о публичных сервитутах имеются упоминания только в отношении земельных участков, следовательно, их установление регулируется ЗК РФ.

Таким образом, основной отличительной чертой публичных сервитутов является, во-первых, их установление не в договорном, а в публичном порядке, хоть и с учетом общественных слушаний; во-вторых, отсутствие конкретного управомоченного субъекта, в пользу которого установлен сервитут, установление в общественных или публичных интересах.

Указанные доводы дают основание рассматривать публичный сервитут не в качестве ограниченного вещного права, а лишь в качестве ограничения правомочий собственника, установления пределов права собственности таким образом.[27]

В соответствии с п. 3 ст. 274 ГК РФ "сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута".

Таким образом, согласно российскому законодательству, основания к установлению сервитута следующие:

1) пользование недвижимой вещью, принадлежащей одному собственнику, невозможно или существенно затруднено;

2) в случае достижения добровольного соглашения между собственниками между ними заключается договор об установлении сервитута;

3) в случае недостижения соглашения сервитут может быть установлен по решению суда, при условии, что у лица, требующего установления сервитута, существуют достаточные основания к этому;

4) договор (решение суда) об установлении сервитута подлежит обязательной государственной регистрации в ЕГРП, такая регистрация имеет правоустанавливающее значение, согласно ст. 27, 28 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Кроме того, сервитут, как это следует из содержания ст. 275, п. 1, ГК РФ, сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу. Такая половинчатая формулировка заставляет задаться вопросом: а что же происходит при отчуждении господствующего участка другому лицу? Разумеется, по смыслу установления сервитута в таком случае он также должен сохраняться, поскольку речь идет о необходимом пользовании земельным участком.

Следовательно, в законодательстве вообще не указано такое довольно важное основание возникновения сервитута, когда данное право прекращается у прежнего обладателя земельного участка и возникает у нового обладателя в силу правопреемства. Представляется, что во избежание разночтений и исключения злоупотреблений со стороны собственников участка, обремененного сервитутом, при смене собственника господствующего участка следует сформулировать п. 1 ст. 275 ГК РФ следующим образом: "Сервитут сохраняется как в случае перехода прав на земельный участок, обремененный сервитутом, так и в случае перехода прав на земельный участок, в пользу которого сервитут был установлен".

Изложенное наглядно иллюстрирует фрагментарность и недостаточность регулирования законодателем оснований возникновения сервитута.

В ФГК, например, порядку установления сервитутов посвящен специальный отдел (ст. 690 - 696 ФГК). Там регламентируются такие основания установления сервитута, как: 1) в силу правоустанавливающих документов (договора); 2) в силу давностного тридцатилетнего владения; 3) сохранение сервитута в случае отчуждения земельного участка; 4) установление сервитута в случае разделения участка, принадлежавшего одному собственнику.[28]

В ст. 173, п. 2, Закона "О вещных правах" Эстонии применительно к установлению реального сервитута существует оговорка о том, что "к приобретению реального сервитута применяются положения, установленные для приобретения недвижимой вещи, если законом не установлено иначе". Это означает, что реальный сервитут устанавливается путем заключения между заинтересованными лицами сделки (нотариально удостоверенной, которая устанавливает обязанность приобретения или отчуждения вещи); договора вещного права (соглашение отчуждателя и приобретателя о переводе или обременении); внесения соответствующей записи в крепостную книгу.

ГК Республики Молдова в ст. 431 предусматривает три основания установления сервитута: 1) по назначению, определенному собственником, 2) на основании сделки либо 3) вследствие приобретательной давности; ст. 402 ГК Украины говорит о том, что сервитут может быть установлен договором, законом, завещанием или решением суда. Земельный сервитут может быть установлен договором между лицом, которое требует его установления, и собственником (владельцем) земельного участка. Там же обязательное указание на то, что договор об установлении земельного сервитута подлежит обязательной регистрации.

ГК Узбекистана, Республики Беларусь, ГК Туркмении, Азербайджана практически полностью дублируют положения о сервитуте, содержащиеся в российском законодательстве. ГК Казахстана содержит главу 13 "Приобретение права собственности и иных вещных прав", однако содержание ее сводится к перечислению способов приобретения права собственности.

Разумеется, законодательства различных стран различаются между собой, поэтому требовать, к примеру, обязательного и необходимого включения в перечень такого основания, как установление сервитута "по завещанию" или "в силу приобретательной давности", конечно, было бы неразумно. Однако полагаем, что ст. 275 ГК РФ необходимо дополнить следующим: "Сервитут сохраняется в случае раздела участка, в пользу которого был установлен сервитут, для каждого из вновь образованных участков. Сервитут сохраняется в случае раздела участка, обремененного сервитутом, для каждого из вновь образованных участков". Тем самым будет достигнуто единообразие в определении судьбы сервитута при разделе участков.

Прекращение сервитута регулируется ст. 276 ГК РФ. Она предусматривает, что сервитут может быть прекращен по двум основаниям: 1) по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, ввиду отпадения оснований, по которым сервитут был установлен; 2) по решению суда в случаях, когда в результате обременения сервитутом участок не может использоваться в соответствии со своим назначением.

При сравнении с законодательствами других стран, где нормы о прекращении сервитута гораздо четче структурированы, конечно, перечисление только этих оснований прекращения сервитута выглядит крайне бедно и недостаточно. Представляется, что более детальному регулированию положений о сервитуте может поспособствовать включение в ст. 276 ГК РФ положения о том, что "сервитут прекращается вследствие его исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество в случае: 1) соединения, когда оба земельных участка становятся собственностью одного и того же лица; 2) отказа собственника земельного участка, в пользу которого установлен сервитут; 3) истечения срока, на который установлен сервитут; 4) невозможности осуществления сервитута; 5) неиспользования в течение 10 лет; 6) выкупа земельного участка, обремененного сервитутом, для государственных нужд, если сервитут противоречит общественной необходимости, для которой будет использован земельный участок".

Подводя итог, следует отметить, что включение сервитутов в корпус российского права свидетельствует о возврате в правовом регулировании вещных прав к традиционным основам, сложившимся в странах континентальной Европы. Однако анализ правового регулирования сервитутов, сложившийся в РФ, показывает наличие многих проблем.

Устранение данных проблем должно служить повышению эффективности законодательного регулирования ограниченных вещных прав и более широкому их использованию на практике.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3 Некоторые проблемы правового регулирования вещных прав на земельный участок в законодательстве Российской Федерации

 

3.1 Некоторые проблемы определения размера земельного участка, подлежащего передаче собственнику недвижимости в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ

 

В соответствии со ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности недвижимое имущество, расположенное на земельных участках, обладают исключительным правом на выкуп этих участков или приобретение права аренды.

Для оформления прав на землю необходимо обратиться в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением и приложить кадастровую карту (план) участка. По общему правилу распоряжение земельными участками, на которые государственная собственность не ограничена, осуществляется органами местного самоуправления. Однако если речь идет о землях поселений, являющихся административными центрами (столицами) субъектов РФ, то распоряжение такими земельными участками осуществляется органами местного самоуправления при условии, что законами субъектов не установлено, что распоряжение осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов РФ. Данное положение предусмотрено в п. 10 ст. 3 Закона РФ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

В течение двух недель с момента получения заявления о приобретении прав на землю уполномоченный орган готовит проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора (в случаях, предусмотренных ЗК РФ, земельный участок может быть предоставлен в собственность бесплатно).

Анализ положений ЗК РФ, регулирующих процедуру выкупа земли или предоставления ее в аренду, показывает, что вопрос о размере участка, подлежащего передаче собственнику недвижимости, нечетко урегулирован действующим законодательством. В результате на практике суды встречаются со значительными сложностями при разрешении дел, предметов которых является оспаривание правомерности передачи участка определенного размера.

Как следовало из материалов дела,[29] рассмотренного ВАС РФ, ООО обратилось в арбитражный суд с иском к администрации муниципалитета о признании незаконным решения об отказе в выкупе земельного участка площадью 400 кв. м, на котором располагается объект недвижимости (магазин), принадлежащий ООО на праве собственности, и обязании администрации предоставить обществу право выкупа указанного земельного участка. Суд первой инстанции требование удовлетворил. Апелляционная инстанция решение изменила и признала право истца на приобретение не 400 кв. м, а 157,5 кв. м, находящихся под магазином.

Кассационная инстанция оставила данное решение без изменения, но с таким подходом не согласился ВАС РФ, указав, что выводы судов апелляционной и кассационной инстанций о предоставлении истцу права на приобретение земельного участка в пределах, занимаемых самим зданием, нарушают единообразие в применении и толковании норм права.

При принятии решения ВАС руководствовался следующим. ООО в соответствии с договором купли-продажи приобрело здание магазина и в установленном порядке зарегистрировало на него право собственности. Согласно договору аренды для размещения магазина предоставлен земельный участок площадью 400 кв. м, границы которого указаны в прилагаемом к договору плане. В силу п. 7 статьи 36 ЗК РФ, границы и размеры земельного участка, передаваемого собственнику недвижимости, определяются с учетом фактически используемой площади земли. При этом в соответствии со ст. 28 Закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" границы участка, подлежащего отчуждению, определяются на основании плана, предоставляемого покупателем и удостоверенного органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра.

На основании изложенного и с учетом того, что в пользовании ООО фактически находился земельный участок площадью 400 кв. м, ВАС признал обоснованным требование общества на выкуп земли указанной площади.

Данное решение представляется спорным, так как суд не исследовал вопрос о соответствии размера земельного участка функциональному назначению объекта недвижимости. Согласно ЗК РФ предоставление земельных участков осуществляется по конкурсу (аукциону), кроме случаев, предусмотренных действующим законодательством (ст. 38). Одним из таких случаев является исключительное право собственника недвижимого имущества на приобретение земельного участка, на котором указанное имущество располагается (ст. 36 ЗК РФ).

Проблема комментируемого Постановления ВАС состоит в том, что использование фактического размера землепользования может рассматриваться как презумпция исключительного права на выкуп земельного участка без аукциона вне зависимости от площади объекта недвижимости и размера участка, необходимого для его эксплуатации. Такая ситуация возникла при рассмотрении дела ФАС Северо-Кавказского округа,[30] когда собственник недвижимого имущества площадью 5,3 кв. м претендовал на выкуп земельного участка размером 1978 кв. м.

Из обстоятельств спора следовало, что администрация муниципального образования и общественная организация (далее - организация) заключили договор аренды земли для организации платной автостоянки. В период действия договора арендатор огородил участок и построил сторожевой пост площадью 5,3 кв. м с последующей регистрацией права собственности. В дальнейшем организация и муниципалитет заключили новый договор аренды земельного участка в размере 1978,5 кв. м сроком на три года и зарегистрировали его в установленном порядке.

По истечении срока аренды организация, не освобождая участок, обратилась к муниципалитету и комитету по управлению имуществом с заявлением о приватизации земли площадью 1978,5 кв. м. Получив отказ, организация подала иск в суд, обосновывая свои требования п. 7 статьи 36 ЗК РФ, где сказано, что границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади.

Суд обоснованно признал данную позицию несостоятельной, поскольку согласно п. 2 ст. 35 ЗК РФ площадь земельного участка, занятая зданием, строением, сооружением и необходимая для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса. То есть необходимо руководствоваться нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (п. 3 ст. 33). Поэтому суд сделал правильный вывод, что размер земельного участка непосредственно связан с функциональным назначением объекта. Противоположное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя положениями ст. 36 ЗК РФ, можно без аукциона приобрести в собственность участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости и размер земли, необходимый для ее эксплуатации. Но исключительное право на приобретение участка, предусмотренное ст. 36 ЗК РФ, должно распространяться на экономически обоснованный размер участка в соответствии с нормами ст. 33 ЗК РФ. Права на ту часть участка, которая превышает размер земли, необходимой для эксплуатации недвижимости, следует приобретать на аукционе.

В судебной практике встречается и другой подход. Так, суд кассационной инстанции отменил решения судов первой и апелляционной инстанций, которыми признаны обоснованными требования ОАО на выкуп земельного участка 7780 кв. м для эксплуатации недвижимости площадью 1626,2 кв. м. Как указано в постановлении кассационной инстанции,[31] исключительно право ОАО на приватизацию земли в соответствии со ст. 36 ЗК РФ распространяется на земельный участок, на котором расположена недвижимость. А поскольку не представлено доказательств, что для эксплуатации объекта необходим земельный участок большего размера, ОАО согласно ст. 36 ЗК РФ вправе претендовать лишь на участок под этой недвижимостью, так как фактически занимает только данную площадь земельного участка.

В контексте рассматриваемой проблематики заслуживает внимания Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 1 августа 2006 г. N Ф08-2983/2006. Из материалов дела следовало, что ООО приобрело у ОАО два объекта недвижимости общей площадью 912,8 кв. м, а незастроенная часть земельного участка, на котором располагается недвижимость, составляла 6875,2 кв. м. ООО обратилось в арбитражный суд с иском о понуждении комитета по имущественным отношениям муниципалитета заключить договор купли-продажи названного участка. Суд первой инстанции требование удовлетворил, признав, что комитет в нарушение ст. 36 ЗК РФ незаконно уклоняется от заключения договора. Кассационная инстанция вернула дело на новое рассмотрение в связи с ненадлежащим исследованием вопроса о размере земельного участка, на который ООО вправе претендовать.

В отзыве комитета на иск ООО указывалось, что недвижимость на земельном участке занимает 912,8 кв. м, а доказательства того, что незастроенная часть земли необходима для использования строений, обществом не представлены, в связи с чем у ООО отсутствует право на выкуп 6875,2 кв. м по нормам ст. 36 ЗК РФ.

При рассмотрении дела установлено, что прежний правообладатель земли и имущества использовал в полном объеме недвижимость и участок для ведения птицеводства. Основанием для отмены решения послужило то, что суд первой инстанции не выяснил, какой вид экономической деятельности осуществляется обществом, используются ли приобретенные объекты по прямому назначению и каков должен быть размер участка для их эксплуатации.

Возвращая дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал, что размер земли, подлежащей передаче собственнику недвижимости, должен быть обоснован и определяется согласно п. 3 ст. 33 ЗК РФ, то есть исходя из функционального назначения объекта. Руководствуясь данной нормой, суд сделал правильный вывод, что площадь участка, необходимая для использования недвижимости, может быть меньше общей площади земли, ранее предоставленной гражданину или юридическому лицу для осуществления хозяйственной деятельности или иных целей. При этом ФАС Дальневосточного округа, рассматривая спор,[32] правильно указал, что отсутствие утвержденных на уровне муниципалитета норм отвода земли для конкретных видов деятельности, не может являться основание для отказа в приватизации земельного участка по нормам ст. 36 ЗК РФ.

Как определить размер земельного участка при разрешении аналогичных споров? Практика показывает, что судами выработаны следующие подходы. Так, рассматривая дело,[33] суд установил, что индивидуальный предприниматель приобрел недвижимое имущество площадью 1581,2 кв. м, а претендовал на земельный участок 2940 кв. м. Суд признал в качестве надлежащих доказательств схему генерального плана земельного участка, изготовленного лицензированной организацией МУП "Артемовское архитектурно-производственное бюро", из которой следует, что выделение участка площадью 2940 кв. м соответствует градостроительным и техническим нормам, а также разрешенному регламенту использования земельного участка.

Возвращаясь к вышерассмотренному делу,[34] отметим, что суд, принимая решение об отказе в удовлетворении заявления о выкупе земельного участка площадью 1978,5 кв. м, также руководствовался заключением управления архитектуры, согласно которому для эксплуатации недвижимости - сторожевого поста площадью 5,3 кв. м необходим участок 6,4 кв. м, а не 1978,5 кв. м, как требовал истец.

Как следовало из обстоятельств другого дела,[35] ООО в ходе исполнительного производства на торгах приобрело здание склада 1989,50 кв. м на земельном участке площадью 4538,58 кв. м. На момент возникновения спорных правоотношений действовал Градостроительный кодекс РФ от 07.05.98, согласно ст. 59 которого размеры земельных участков в границах застроенных территорий городских и сельских поселений устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов, действовавших на период застройки указанных территорий.[36] В соответствии со Строительными нормами и правилами "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений" - СНиП 2.07.01-89 для предприятий торговли на 100 кв. м площади недвижимости требуется 400 кв. м земельного участка, то есть для объекта площадью 1989,50 кв. м необходим участок 7958 кв. м. Исходя из изложенного, размер земли 4538,58 кв. м признан обоснованным для эксплуатации недвижимости площадью 1989,50 кв. м. Правомерность использования СНиП 2.07.01-89 при определении размера земли, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, была подтверждена также и при рассмотрении другого спора.[37]

Наряду с указанными доказательствами, возможно назначение экспертизы. Так, кассационной инстанцией[38] при проверке законности и обоснованности решения судов первой и апелляционной инстанций установлено, что предприниматели купили в равных долях здание производственного цеха, котельной, общей площадью 944,1 кв. м, расположенное на земельном участке площадью 20005 кв. м, и обратились с заявлением к Минимущества субъекта Федерации о выкупе данного участка. Получив отказ, предприниматели обратились в суд. Арбитражный суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований в связи с тем, что к заявителям на основании договора купли-продажи не перешли права на земельный участок, который принадлежал продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования. При этом земля не подлежит приватизации, так как участок входит в составе земель речной водоохраной зоны. Апелляционной инстанцией решение оставлено без изменения.

Суд кассационной инстанции вернул дело на новое рассмотрение и предписал установить, какая часть земельного участка необходима заявителям для использования принадлежащего им недвижимого имущества и его обслуживания. Для этого следует привлечь к участию в деле компетентные органы, а в случае необходимости разрешить вопрос о назначении землеустроительной экспертизы.

Особенность рассматриваемой категории дел состоит в том, что согласно п. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному акту, законности принятия оспариваемого решения, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт. Также следует помнить, что в соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, обязано доказывать те обстоятельства, на которые оно ссылается. Иными словами, при рассмотрении дела в суде орган, принявший решение о выкупе или предоставлении в аренду земельного участка собственнику объекта недвижимости, должен обосновать правомерность выделения участка соответствующего размера.

Как уже отмечалось выше, такими доказательствами могут быть заключение компетентных органов, в том числе управления архитектуры, схема генерального плана земельного участка, изготовленного лицензированной организацией, материалы землеустроительной экспертизы, а также документы, обосновывающие размер земельного участка, подготовленные на основании Строительных норм и правил "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений" - СНиП 2.07.01-89.

 

3.2 Некоторые аспекты оформления права собственности на земельные участки в свете административной и муниципальной реформ

 

Несмотря на мировой экономический кризис земля была и остается самым надежным капиталом. К сожалению, большинство землевладельцев не придают значения статусу земельного участка и до недавнего времени не задумывались над вопросом: можем ли мы чувствовать себя собственниками земли?

И совершенно напрасно, поскольку только право собственности на земельный участок предоставляет возможность лицу владеть, пользоваться и распоряжаться землей свободно, по своему усмотрению и в соответствии с законодательством способами, не нарушающими права третьих лиц, и требованиями охраны окружающей среды.

В свете административной и муниципальной реформ актуальным является рассмотрение вопросов оформления права собственности на земельные участки.

Правом распоряжаться земельными участками наделены их собственники или уполномоченные ими лица, в связи, с чем можно выделить несколько способов приобретения права собственности: переоформление ранее принадлежащих прав на земельные участки, административный и гражданско-правовой способ приобретения права собственности. Вопросы владения, пользования и распоряжения землей, разграничения государственной собственности отнесены к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов. На федеральном и региональном уровнях принято большое количество нормативных актов, регулирующих вопросы приобретения в собственность гражданами и юридическими лицами земельных участков.[39]

Согласно статьям 9 - 11, 29 Земельного кодекса РФ полномочия органов власти соответствующего уровня по распоряжению земельными участками находятся в зависимости от права собственности на них. Так, в соответствии с пунктом 2 ст. 9 ЗК РФ Российская Федерация осуществляет управление и распоряжение земельными участками, находящимися в федеральной собственности; субъекты Федерации уполномочены управлять и распоряжаться земельными участками, находящимися в их собственности (п. 2 ст. 10 ЗК РФ); органы местного самоуправления - земельными участками, находящимися в муниципальной собственности (п. 2 ст. 11 ЗК РФ).[40] Тем не менее Земельный кодекс РФ не определяет государственные органы, осуществляющие полномочия собственника. Нет единого мнения и среди ученых, кому же стоит делегировать данные полномочия: органам государственной власти Российской Федерации, органам государственной власти субъектов Федерации, органам муниципальных образований, Правительству РФ или отдать их в совместное ведение федеральных органов государственной власти и органов государственной власти субъектов Федерации?[41]

В связи с этим актуальным остается вопрос об определении уполномоченного органа, предоставляющего права на земельный участок. Так, на региональном уровне встречаются случаи незаконного предоставления земельных участков, а такая процедура, как согласование места размещения объекта недвижимости и предоставление под него земельного участка, часто проводится с нарушением требований законодательства. Например, постановление администрации г. Саратова о предварительном согласовании места размещения объекта в городе признано незаконным, так как согласно Временному порядку предоставления земельных участков на территории г. Саратова, принятому решением Саратовской городской Думы от 27 сентября 2001 г. N 13-101, предоставление вновь отводимых земельных участков юридическим и физическим лицам утверждается постановлением мэра г. Саратова. В данном случае нарушены Устав г. Саратова и Федеральный закон "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации". Помимо этого не соблюдены согласительные процедуры, поскольку проведенные действия нарушали права пользователей смежных земельных участков, являющихся собственниками расположенных на них зданий и сооружений.[42]

Достаточно актуальным, на наш взгляд, является вопрос о порядке оформления в собственность земельных участков, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или жилищного строительства, особенно в свете разрабатываемого очередного продления дачной амнистии. Изначальный смысл амнистии, заключающийся в упрощении и удешевлении процедуры оформления прав на отдельные категории земельных участков, был искажен бюрократизмом на местах. В среднем срок оформления права собственности на земельный участок занимает от шести до двенадцати месяцев, а затраты на оформление документов составляют в среднем 10000 руб.

Оформление прав на земельные участки стало насущной проблемой современной жизни. В настоящее время оформить земельный участок возможно двумя способами: обычным и упрощенным. Определим возможность оформления участка в упрощенном порядке. Для этого необходимо установить момент начала пользования земельным участком - до введения в действие Земельного кодекса РФ (29 октября 2001 г.), а также цель использования земельного участка - ведение личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства.

В целях упрощения взаимодействия органов, осуществляющих управление земельными ресурсами в России, с июня 2009 г. Федеральная регистрационная служба, Федеральное агентство геодезии и картографии, Федеральное агентство по государственным резервам, а также Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости трансформировались в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии и Федеральное агентство по государственным резервам.[43]

Заявление о кадастровом учете и необходимые для кадастрового учета документы представляются заявителем или его представителем (действующим на основании нотариально удостоверенной доверенности) лично, либо, например, через средства почтового отправления (в таком случае подлинность подписи должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке). Если права возникают на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, заявление о государственной регистрации права может подать нотариус, совершивший соответствующее нотариальное действие; в дальнейшем он может и получить свидетельство о праве собственности.[44] Предоставление кадастрового паспорта земельного участка заключается в подготовке выписки из Единого государственного реестра земель, что отнюдь не означает наличие в реестре сведений об оформляемом участке. Здесь и начинаются сложности.

Закономерно возникает вопрос: кто должен подавать заявление о согласовании?

Неоднозначна ситуация, когда сведения, содержащиеся в кадастровом плане и правоустанавливающем документе о площади земельного участка, не совпадают. С одной стороны, нормативно закреплено (п. 4 ст. 25.2 Закона N 122-ФЗ), что это не должно являться препятствием для государственной регистрации права, с другой - не указано, какой размер земельного участка должен вноситься в государственный кадастр недвижимости при расхождении данных в правоустанавливающем документе и кадастровом паспорте.

У большинства граждан, которые приобрели земельные участки до 1999 г., отсутствуют кадастровые планы, так как до 1999 г. земельные участки предоставлялись в ускоренном порядке и в государственную базу данных не вносились полноценные сведения о них (в частности, не указывались точные сведения о местоположении их границ).[45]

В споре о границах земельного участка немаловажное значение имеет факт привлечения кадастрового инженера (Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"; далее - Закон N 221-ФЗ). Тем не менее, его права и обязанности, указанные в главе 4 "Кадастровая деятельность" приведенного выше акта, представляются спорными и подлежат уточнению. По сути, кадастровые земельные работы, выполняемые кадастровым инженером, подпадают под нормы главы 37 Гражданского кодекса РФ "Подряд".[46]

Таким образом, граждане сталкиваются с ситуацией, когда за собственный счет необходимо провести работы по межеванию (внесению изменений в сведения государственного кадастра недвижимости) для нескольких земельных участков. В случае отказа в уточнении границ из-за фактически большей площади участка, чем зафиксирована в государственном кадастре недвижимости, либо нарушения порядка согласования местоположения границ смежных земельных участков, изменения в реестр будут вноситься только на основании решения суда.

Письмом Минэкономразвития России "Об устранении несоответствий в местоположении границ земельных участков"[47] даны разъяснения по исправлению кадастровой и технической ошибок.

Если причиной пересечения границ является выявленная органом кадастрового учета техническая ошибка, она устраняется без принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав на такой объект недвижимости. Если причина пересечения границ - ошибка, допущенная кадастровым инженером при выполнении кадастровых работ в отношении земельного участка, кадастровый учет которого был осуществлен после вступления в силу Закона о кадастре, она определяется как кадастровая ошибка в сведениях и также подлежит исправлению только на основании решения суда.

Тем не менее, в судебном порядке не всегда удается восстановить "правильные" границы земельного участка. Приведем пример (далеко не единичный), который свидетельствует о длительности разрешения земельных споров. В 2005 г. возник спор между предпринимателями в части наложения границ одного земельного участка на границы другого при проведении кадастрового учета. Истец и ответчик приобрели земельные участки на основании договоров купли-продажи в 2003 г. с разницей в три месяца, в связи с чем и было проведено межевание и внесение сведений в Единый государственный реестр земель. Проведенная в рамках рассмотрения дела землеустроительная экспертиза выявила, что при составлении землеустроительного дела ответчика неправильно была сделана топографическая съемка. Органы, осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра приняли от ответчика все необходимые документы (в том числе с ошибками) для регистрации и оформили право собственности на землю. С учетом изменения подсудности дела по правилам главы 24 АПК РФ в 2009 году ФАС Поволжского округа решение Арбитражного суда Саратовской области и Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда по описанному делу оставил без изменений (т.е. отказал в удовлетворении исковых требований о признании недействительными результатов межевания, акта установления и согласования границ земельного участка и соответственно прекращения права собственности на земельный участок ответчика), а кассационную жалобу оставил без удовлетворения.[48] Таким образом, даже установленная ошибка кадастрового инженера, а затем и принятое ненормативное решение государственного органа, осуществляющего регистрацию прав собственности, затягивают процесс внесения изменений в Единый государственный реестр земель на неопределенный срок.

Сложившаяся в "переходный период" ситуация может привести к повсеместному "отрезанию" частей смежных земельных участков, а также к значительному увеличению срока оформления прав собственности. В связи с этим, на наш взгляд, было бы целесообразно закрепить в ГК РФ, а также в Федеральном законе "О государственном кадастре недвижимости" для таких спорных ситуаций приоритет в установлении границ "первого" собственника, так как в отношении его земельного участка в первую очередь проводились регистрирующие процедуры. Критерием определения "первенства" установления права должен стать момент подачи заявления в регистрирующий орган (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Исключить аналогичные споры должна предусмотренная Законом процедура изготовления, согласования и утверждения схем расположения земельных участков. Данная процедура проводится на основании заявления граждан, юридических лиц либо уполномоченных на распоряжение земельными участками органов, поданного в комитет по земельным ресурсам. К заявлению прикладывается топографо-геодезическая съемка земельного участка на бумажном и электронном носителях, позволяющая определить месторасположение испрашиваемого участка.

Местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию с землевладельцами либо землепользователями смежных земельных участков только при выполнении кадастровых работ, работ по подготовке документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете изменений одного из земельных участков в связи с уточнением местоположения его границ (ст. 39 Закона N 221-ФЗ). Из нормы пункта 3 ст. 39 этого Закона следует, что заявление о согласовании должны подавать собственники, землевладельцы, землепользователи либо от имени собственников их представители, действующие в силу полномочий, основанных на нотариально удостоверенной доверенности. Таким образом, при оформлении права собственности обязательного согласования не требуется. Кто несет бремя оплаты дополнительных межевых услуг при уточнении границ участка, также законодательно не определено. Не установлена и ответственность органов и организаций, осуществляющих оформление и кадастровый учет земельных участков. Следовательно, заинтересованное лицо может возместить понесенные расходы только на основании решения суда.

Таким образом, статью 25.2 "Особенности государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства" Закона N 122-ФЗ целесообразно дополнить пунктом 4.1 об обязательности проведения согласования границ земельного участка, например, органом, осуществляющим межевание земель за счет средств заявителя или бесплатно, а также обязать органы и организации, проводящие технический учет и (или) техническую инвентаризацию, допустившие техническую ошибку, повлекшую внесение недостоверных сведений в государственный кадастр недвижимости, за свой счет проводить работы по их устранению.

В случае выявления пересечения границ, связанного с наличием ошибки в местоположении границы ранее учтенного земельного участка, орган кадастрового учета должен принять решение о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и включить в это решение свои рекомендации о доработке представленного межевого плана. Хотя в отношении отдельных категорий земельных участков (предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства) такое решение приниматься не может. В отношении земельных участков, не предназначенных для перечисленных целей, вообще не предусмотрена возможность регистрации права при наличии расхождений в правоустанавливающем документе и кадастровом плане (паспорте), что также нарушает права неопределенного круга землепользователей и землевладельцев.

Разрешенное использование земельного участка играет огромную роль для их владельцев. Зачастую, реализуя свои права на возведение на земельном участке строений, зданий, сооружений, граждане игнорируют правила,[49] применяемые к строительству указанных объектов недвижимости, относительно целевого использования самих земельных участков. Так, нарушения природоохранного законодательства часто встречаются на территориях водоохранных зон и землях лесного фонда.

В большинстве субъектов Федерации применяется практика выделения земель сельскохозяйственного назначения для индивидуального жилищного и дачного строительства. Проблема заключается в нечеткой формулировке таких понятий, как "жилой дом" (ч. 2 ст. 16 Жилищного кодекса РФ) и "жилое строение", а некоторые термины, использующиеся в проектной и исходно-разрешительной документации, экспертных заключениях, вообще не имеют легального определения ("коттедж", "коттеджный поселок", "дачный поселок").[50]

Следовательно, неправильно указав в документах возведенное на земельном участке недвижимое имущество, можно столкнуться с проблемой при регистрации прав как на сам земельный участок, так и на строение (являющееся до регистрации самовольной постройкой).

Упрощенный порядок оформления права собственности подразумевает и сокращенный срок оформления права на земельный участок. Он должен занимать 10 рабочих дней на подготовку выписки из реестра независимо от наличия или отсутствия в нем сведений, так как обязанность обеспечить внесение таких сведений в реестр лежит на органе кадастрового учета (п. 8 ст. 14, п. 6 ст. 45 Закона N 221-ФЗ). Органы государственной власти, органы местного самоуправления, органы и организации по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации бесплатно представляют в орган кадастрового учета по его запросам все имеющиеся у них сведения и копии документов о соответствующем объекте недвижимости в срок не более чем пять рабочих дней со дня получения такого запроса. При этом порядок и сроки направления органом кадастрового учета указанных запросов, порядок включения в соответствующие разделы государственного кадастра недвижимости предусмотренных настоящей частью сведений и документов устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. Это, в свою очередь, может увеличивать срок оформления права собственности на неопределенный период.

Данная ситуация нередко вынуждает гражданина прибегать к помощи посреднических организаций, стоимость услуг которых колеблется, но составляет значительные суммы, например, в Саратовской области такие услуги обойдутся заказчику от 10000 до 30000 руб. Подготовленный межевой план представляется в Земельную кадастровую палату для осуществления государственного кадастрового учета, и в срок, не превышающий 20 рабочих дней, выдается кадастровый паспорт земельного участка.

Затем дается 14 дней со дня получения заявления и всех необходимых документов Управлению Федеральной регистрационной службы на регистрацию права собственности. Таким образом, в среднем срок оформления права собственности должен занимать полтора-два месяца.

При этом подготовка документов для представления в регистрирующий орган зачастую занимает большую часть затраченного на оформление права собственности времени. Для обычного порядка оформления права собственности на земельный участок из садоводческого, огороднического или дачного товарищества необходимо представить копию проекта организации и застройки территории товарищества или другого документа, в котором обозначено распределение участков. На основании проекта застройки гражданин самостоятельно изготавливает (рисует) описание местоположения земельного участка, по возможности подробно указывая расположение участка относительно капитальных строений, дорог, леса, линий электропередач, водоемов. Затем в правлении товарищества получает заключение, где указывается, за кем закреплен земельный участок, и подтверждается соответствие изготовленного гражданином описания местоположения земельного участка его фактическому использованию. После этого следует обратиться в Комитет по управлению имуществом с заявлением и собранными документами о приобретении земельного участка в собственность бесплатно. Если в соответствии с федеральным законодательством земельный участок может быть предоставлен в частную собственность, Комитет по управлению имуществом издает такое распоряжение.

Далее следует обратиться в любую[51] специализированную организацию для проведения кадастровых работ и изготовления межевого плана земельного участка. Изготовленный межевой план с заявлением направляется гражданином в Земельную кадастровую палату для проведения кадастрового учета и получения кадастрового паспорта. Кадастровый паспорт земельного участка и решение о предоставлении земельного участка подаются в управление Федеральной регистрационной службы для регистрации права собственности.

Таким образом, вряд ли можно сказать, что упрощенный порядок оформления права собственности на земельный участок значительно упрощает эту процедуру. Невозможно решить проблемы оформления права собственности на земельные участки, лишь более подробно регламентируя порядок работы различных органов государственной власти. Длительная, запутанная и, как правило, плохо согласованная процедура порождает множество споров, в частности относительно границ земельных участков. В связи с этим принцип одного окна, декларированный в Концепции административной реформы в Российской Федерации,[52] позволит не только сократить срок получения государственной услуги, но и должен свести на нет потенциальные споры о нарушенных правах собственников смежных земельных участков.

Основу проводимой в течение ряда лет административной реформы в России, как известно, составил функциональный анализ. После пересмотра специализированной правительственной комиссией функций министерств и ведомств федеральных органов исполнительной власти эти функции были сгруппированы в несколько типов.

Данный подход был реализован на практике применительно к различным сферам общественной жизни и формам организации деятельности исполнительной власти федерального уровня (министерство, служба, агентство). Однако ориентация на радикальное сокращение функций государственных органов, попытка их упорядочения, равно как и "деполитизация" значительного числа функций (сужение компетенции федеральных министерств и передача некоторых функций федеральным службам и агентствам, исключение коллизий между функциями выработки политики, реализации политики и контролем политики в государстве), пока не привели к ожидаемым результатам. Как показал опыт последних лет, разработанная методическая база и предложенное структурирование функций исполнительных органов федерального уровня, безусловно, задав вектор развития системы государственной власти, не являются совершенными.

Многие государственные структуры не вписались в установленную систему разделения функций федеральных органов исполнительной власти, относящихся к нормативно-правовому регулированию, надзору и контролю, правоприменению, управлению государственным имуществом и оказанию государственных услуг. И за ними в итоге были закреплены функции, выходящие за принятые рамки для конкретного вида исполнительного органа. Так, в соответствии с изменениями, внесенными в Положение о Федеральной миграционной службе Указом Президента РФ от 21 марта 2007 г. N 403, помимо уже имеющихся функций исполнительных органов, имеющих статус федеральной службы, на данную структуру возложены обязанности по совершенствованию нормативно-правового регулирования в установленной сфере деятельности, разработке и осуществлению мер по реализации государственной политики в установленной сфере деятельности, координации деятельности федеральных и региональных органов исполнительной власти.

В соответствии с Концепцией административной реформы в первую очередь разрабатывались и внедрялись стандарты общественно значимых государственных услуг. Пилотное внедрение таких стандартов в федеральных органах исполнительной власти и органах исполнительной власти субъектов Федерации привело к созданию многофункциональных центров предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ).

Создание таких центров предусмотрено не только указанной Концепцией, но и Национальным планом противодействия коррупции и Концепцией формирования в Российской Федерации электронного правительства.

В ходе административной реформы также более четко разграничиваются полномочия государственных органов Российской Федерации и ее субъектов, сокращается срок предоставления государственной услуги. В связи с реформой муниципальных образований увеличивается компетенция исполнительных органов субъектов Федерации и органов местного самоуправления.

На наш взгляд, не вносит ясность интерпретация понятия "полномочие", используемая для характеристики "совокупности прав и обязанностей какого-либо органа, должностного лица, определяемых Конституцией и другими законами...",[53] поскольку в этом случае, по логике, то, что изложено в разделе о полномочиях, есть обязанности данной государственной структуры. Говоря о полномочиях как правах, следует учитывать, что орган обладает усмотрением, когда и как использовать то или иное право. Анализ ситуации, ее оценка, выбор средств реализации права отнесены к его ведению. В нормотворческой практике на региональном и местном уровнях, где имеет место стремление "оптимизировать" организационные структуры управления на основе федеральных нормативных актов, можно встретить примеры отождествления полномочий и функций (функциональное назначение того или иного органа оформляется в виде раздела, именуемого "Полномочия (функции)") или использования схем типа "государственная функция - полномочие - функция".

В настоящее время в рамках реализации административной реформы на территории России функционируют 19 МФЦ.

В Приволжском федеральном округе многофункциональные центры созданы в двух из восьми областей. Справочно-консультативное направление деятельности МФЦ играет не менее важную роль, чем административно-управленческое, закрепленное в настоящее время за управлениями Федеральной регистрационной службы. На наш взгляд, недостаток указанных функций следует компенсировать в созданных "пилотных центрах". В связи с этим необходимо разработать эффективный механизм взаимодействия подразделений, используя электронные ресурсы.[54]

Несомненно, нормативная база, регулирующая порядок предоставления земельных участков в собственность, требует дальнейшего совершенствования. Однако еще более актуальны структурные изменения в государственных органах, направленные на формирование эффективного управления как землей в целом, так и имуществом, недвижимостью. Наряду с этим необходимо учитывать, что в процессе функционирования аппарата управления происходит своеобразное внутреннее интегрирование всех элементов содержания его деятельности. Таким образом, изменение управленческих функций в их реализации сопряжено с одновременными изменениями всех других содержательных и формальных характеристик управленческой деятельности.

Появление новых функций, изменение функциональной структуры требуют внимательного анализа в части определения необходимости внесения соответствующих коррективов в организационный механизм. Необходимо также учитывать, что и сам организационный механизм представляет собой весьма сложное образование, где все компоненты взаимосвязаны между собой и взаимообусловлены. Соответственно изменения, которые привносятся в один из компонентов организационного механизма, неизбежно требуют последующих изменений в других.

 

 

Заключение

 

На основании изложенного, подводя итоги дипломной работе, хотелось бы сделать вывод о том, что земельный участок как объект недвижимого имущества — это индивидуально-определенная часть земной поверхности (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке, с расположенными на ней водными объектами, многолетними насаждениями, объектами капитального строительства или без таковых.

Со дня принятия Земельного кодекса РФ прошло определенное время, в течение которого активно формировалась правоприменительная практика, позволяющая выявить проблемы в правовом регулировании земельных отношений. В связи с этим актуальным является вопрос о дальнейшем совершенствовании земельного законодательства.

Результатом проведения земельной реформы явилась отмена монополии государственной собственности на землю, признание частной собственности и, как следствие этого, включение земли в гражданский оборот. В связи с этим Гражданским кодексом РФ, земельные участки отнесены к недвижимым вещам и соответственно признаны объектами гражданских прав. Так как земельные участки - объекты гражданских прав, то совершенно обоснованно в ст. 216 ГК РФ при перечислении вещных прав указываются в том числе и права на земельные участки: право пожизненного наследуемого владения; право постоянного (бессрочного) пользования; сервитуты.

Соотношение гражданского и земельного законодательства таково, что в ГК РФ перечисляются виды прав на земельные участки и определяется их содержание. Так, в ст. 265 - 267 ГК РФ устанавливаются основания приобретения права пожизненного наследуемого владения и объем полномочий землевладельцев по владению, пользованию и распоряжению земельными участки, а в ст. 268 - 269 ГК РФ предусматриваются основания приобретения и содержание права постоянного (бессрочного) пользования. Более детально отношения по использованию земельных участков на основании указанных прав регулируются ЗК РФ и другими нормативными правовыми актами. Например, в ст. 21 ЗК РФ устанавливается, что предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие ЗК РФ не допускается. Однако право пожизненного наследуемого владения земельным участком, приобретенное гражданином до введения в действие ЗК РФ, сохраняется. Следует отметить, что в ст. 21 ЗК РФ, так же как и в ст. 267 ГК РФ, закрепляется, что распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство.

Только норм ст. 21 ЗК РФ и ст. 267 ГК РФ недостаточно для определения полномочий лиц, использующих земельные участки на данном праве. Нормы, устанавливающие режим использования земельных участков на указанном праве, содержатся в Федеральных законах "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (п. 3, 9, 9.1 ст. 3), "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ст. 25.2). Изложенные нормы не в полной мере определяют содержание права пожизненного наследуемого владения. В отношении земельных участков, используемых на данном праве, применима норма, содержащаяся в п. 1 ст. 35 ЗК РФ, обеспечивающая реализацию принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов. Право пожизненного наследуемого владения может передаваться иным лицам в случае перехода права на здания, строения и сооружения, расположенные на данном земельном участке.

Подобное правовое регулирование устанавливается и в отношении земельных участков, используемых на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Таким образом, режим использования земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования закрепляется нормами не только ГК РФ и ЗК РФ, но и иных нормативных правовых актов.

В проекте Концепции развития законодательства о вещном праве предлагается содержание вещных прав определять в ГК РФ, а порядок их осуществления - как в ГК РФ, так и изданными в соответствии с ним законами.[55] А следовательно, возникает вопрос, какие нормы должны содержаться в ГК РФ, а какие в ЗК РФ, учитывающие особый режим земель, которые являются не только недвижимым имуществом, но и природным объектом и природным ресурсом.

На примере правового регулирования отношений по использованию земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения можно предположить следующую правовую конструкцию. В ГК РФ следует определить, что гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения (владелец земельного участка), имеет права владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству. А в ЗК РФ необходимо более детально урегулировать эти отношения, определив особенности реализации этого права, в частности установить запрет на предоставление земельных участков на данном праве после введения в действие ЗК РФ, предусмотреть сохранение этого права, в случае предоставления земельного участка до введения в действие ЗК РФ, возможность регистрации права собственности на данные земельные участки, переход права пожизненного наследуемого владения, в случае перехода права на здания, строения и сооружения, установив, что право на земельный участок возникает с момента государственной регистрации права на здание, строение и сооружение.

Подобное правовое регулирование, на наш взгляд, будет соответствовать предложениям, высказанным в упомянутом выше проекте Концепции развития законодательства о вещном праве. Среди предложений по совершенствованию законодательства в проекте Концепции высказано следующее: "...определение субъектов, объектов, содержание соответствующих вещных прав на природные объекты должно содержаться в ГК РФ, а публично-правовые требования, предъявляемые к осуществлению данных прав, должны оставаться предметом законов (кодексов) об отдельных видах природных ресурсов".

В проекте Концепции совершенно обоснованно высказывается мнение о том, что в действующем законодательстве содержится открытый перечень ограниченных вещных прав на земельные участки. Например, в ст. 271 ГК РФ устанавливается, что собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При этом не определяется, к какой разновидности вещных прав оно относится. Подобная норма содержится и в п. 3 ст. 36 ЗК РФ, в соответствии с которым казенные предприятия и государственные или муниципальные учреждения - правообладатели помещений в здании, находящемся на неделимом земельном участке, обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на принадлежащие им помещения. Право ограниченного пользования земельным участком возникает у правообладателей зданий, строений и сооружений согласно п. 1 ст. 64 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", устанавливающему, что при наличии в договоре условия, предусматривающего, что находящиеся или строящиеся на земельном участке и принадлежащие залогодателю здание или сооружение не заложены тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на такие здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая необходима для использования таких здания или сооружения в соответствии с их назначением. Возникающие в этом случае отношения не соответствуют содержанию сервитута, определенному в ст. 23 ЗК РФ, а также в ст. 274 ГК РФ. В п. 5 ст. 23 ЗК РФ содержится правило, предусматривающие, что осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен. Подобная норма содержится в п. 2 ст. 274 ГК РФ, где закрепляется, что обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения им. В вышеизложенных случаях право ограниченного пользования на земельный участок возникает у правообладателя здания, строения и сооружения, а следовательно, собственник земельного участка будет лишен возможности пользования им. В п. 2 ст. 276 ГК РФ определено, что в случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с его целевым назначением, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута. Таким образом, отношения, возникающие при использовании земельного участка собственником здания, строения и сооружения согласно п. 3 ст. 36 ЗК РФ и п. 1 ст. 64 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", не соответствуют содержанию права ограниченного пользования (сервитут), определенному в ст. 23 ЗК РФ и ст. 274 ГК РФ.

Изложенное выше позволяет утверждать о необходимости упорядочения правового регулирования данных отношений. Как предлагается в проекте Концепции, совершенствование системы вещных прав на земельные участки должно осуществляться не посредством умножения числа разновидностей таких прав, а созданием базовых моделей. Таких моделей предлагается две: право застройки (суперфиций) и право постоянного владения и пользования (эмфитевзис), права, которые распространяются на всех субъектов и земельные участки независимо от формы собственности на них. Данное предложение обосновывается тем, что существующий набор ограниченных вещных прав на земельные участки несовременен, не отвечает потребностям российского гражданского оборота, так как не рассчитан на значительное число отношений в связи с использованием земельных участков из состава государственных или муниципальных земель для различных целей, например под застройку.

В проекте Концепции предлагается порядок приобретения права на земельный участок, установленный для правообладателей жилых помещений, применять и в отношении правообладателей нежилых помещений. В этом случае возникает два вопроса. В ЗК РФ закрепляется правило, в соответствии с которым земельные участки в частную собственность приобретаются за плату. Если установить, что у правообладателя нежилого помещения возникает право на долю в праве общей собственности на земельный участок с момента его формирования и осуществления кадастрового учета, то тем самым предусматривается бесплатное приобретение это права. Почему такой порядок приобретения права на земельный участок предусматривается только для правообладателей помещений, собственники зданий, строений и сооружений в силу принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов имеют исключительное право на земельный участок (п. 1 ст. 36 ЗК РФ). А следовательно, и в отношении этих субъектов должен быть предусмотрен подобный порядок.

Право владения и пользования земельным участком представляет определенный интерес. На этом праве могли бы использоваться земли сельскохозяйственного назначения. В настоящее время большие площади земель сельскохозяйственного назначения используются на правах аренды, так как именно арендным отношениям соответствуют отношения, возникающие в этом случае. При существующем уровне правосознания стоит ли ломать сложившиеся правоотношения?

Анализируя предложения, высказанные в проекте Концепции, не возникает мнения о сокращении количества видов прав на земельные участки. Признаются право собственности, включая частную, право аренды, сервитуты, права пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования. Таким образом, предлагается сохранить все признанные действующим законодательством виды прав на земельные участки. Лишь для постепенного исчезновения права пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования предлагается разработать механизм, создающий стимулы для их трансформации в другие вещные права, например в силу указания вводного закона возможна автоматическая их трансформация в право застройки или право владения и пользования. Это предложение вызывает очередной вопрос: почему предлагают отказаться от существующего механизма? Как отмечалось выше, гражданам - землевладельцам и землепользователям предоставлена возможность зарегистрировать право собственности на данные земельные участки (п. 3, 9, 9.1 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", ст. 25.2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Юридическим лицам, не указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, предоставляется право либо выкупить земельные участки в частную собственность, либо приобрести на правах аренды (п. 2 ст. 3 Федерального закона "О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации"). Для землепользователей, указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, такая трансформация возможна. Отношения, возникающие при использовании земель в этом случае, вполне соответствуют праву застройки или праву постоянного владения и пользования.

Высказывая предложения по дальнейшему развитию земельного законодательства, необходимо обратить внимание на усиление гарантий прав граждан и юридических лиц на земельные участки. Для этого необходимо уточнение некоторых норм ЗК РФ и других нормативных правовых актов, регулирующих земельные отношения.

 

 

 

 

 

 

Список используемой литературы

 

Нормативные акты:

 

1.   Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ)

2.   Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 19.07.2010)

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 19.07.2010)

4. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 N 195-ФЗ (ред. от 27.07.2010)

5. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 22.07.2010)

6. Лесной кодекс Российской Федерации от 04.12.2006 N 200-ФЗ (ред. от 22.07.2010)

7. Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 22.07.2010) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"

8. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 17.06.2010) "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

9. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 17.06.2010) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

10. Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ (ред. от 31.05.2010)
"О приватизации государственного и муниципального имущества"

11. Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 01.03.2010) "О государственном кадастре недвижимости"

12. Федеральный закон от 15.04.1998 N 66-ФЗ (ред. от 30.12.2008)
"О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан"

13. Закон РСФСР от 15 декабря 1978 г. (в ред. Федерального закона РФ от 25.06.2002 N 73-ФЗ) "Об охране и использовании памятников истории и культуры"

14. Указ Президента РФ от 16.05.1997 N 485 (с изм. от 27.04.2007) "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами"

15. Распоряжение Правительства РФ от 25 октября 2005 г. N 1789-р "О Концепции административной реформы в Российской Федерации в 2006 - 2010 годах" (в ред. от 10.03.2009)

16. "Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации" (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009)

17. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. Постановлением Верховного Совета РФ от 11 февраля 1993 г. N 4462-1) (в ред. от 19.07.2009 г.)

18. Письмо Минэкономразвития России от 27 марта 2009 г. N 4448-ИМ/Д23 "Об устранении несоответствий в местоположении границ земельных участков".

Специальная литература:

 

1. Аверьянова Н.Н. Развитие положений о земле и других природных ресурсах в конституционном законодательстве России // Конституционное и муниципальное право, 2010, N 5

2. Алешин В.В. Комментарий к Федеральному закону от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (постатейный). "Деловой двор", 2010

3. Анисимов А.П., Пандаков К.Г., Черноморец А.Е. Соотношение земельного и гражданского права: вопросы теории // Бюллетень нотариальной практики, 2009, N 5

4. Анисимов А.П., Мелихов А.И. Правовой режим земельных участков: новый межотраслевой подход к соотношению норм гражданского и земельного права // Право и экономика, 2008, N 12

5. Анисимов А.П., Мелихов А.И. Конституционно-правовое регулирование права частной собственности на земельные участки: Монография. Мастер, 2009

6. Афонина А.В. Комментарий к Федеральному закону от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости (постатейный). Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2008

7. Ахетова О.С. Право собственности на землю в Российской Федерации // Бюллетень нотариальной практики, 2009, N 2

8. Базанов И.А. Происхождение современной ипотеки. Новейшие течения в вотчинном праве в связи с современным строем народного хозяйства // КонсультантПлюс. При поддержке издательства "Статут". Классика российской цивилистики. М., 2006

9. Белицкий В.Б. Кадастровый инженер - надежда или реальность // Человек и закон. 2009. N 5.

10. Боголюбов С.А. Земельное законодательство и Концепция развития гражданского законодательства // Журнал российского права, 2010, N 1

11. Васькин В.В., Мустафин Р.Р. К вопросу об оформлении права собственности на земельный участок под многоквартирным домом // Жилищное право, 2010, N 4

12. Васильева М.И. Земельные и природно-ресурсовые отношения в Концепции развития законодательства о вещном праве // Экологическое право, 2009, N 5/6

13. Волков С.Н. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (постатейный). Юстицинформ, 2009

14. Герасин С. Информация о конференции "Правовой режим  земельных участков и расположенных на них иных  объектов недвижимости" // Хозяйство и право. 2006. № 2.

15. Гришаев С.П. Закон о дачной амнистии // Цивилист. 2006. № 3.
 Дмитриев А.В. Возникновение права собственности на землю в силу закона // Законодательство. 2005. № 6.

16. Грызыхина Е.А. Некоторые особенности правового режима земельного участка под вновь возводимым многоквартирным домом // Нотариус, 2009, N 5

17. Дихтяр А.И., Селифонова С.Ю. Права иностранцев и организаций с иностранным участием на земельные участки // Юридический мир, 2010, N 4

18. Жалинский А., Рерихт А. Введение в немецкое право. М.: Спарк, 2001

19. Зюзин В.А., Королев А.Н. Комментарий к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости) (постатейный) (3-е издание, переработанное и дополненное). Юстицинформ, 2008

20. Иванов А.А. Правовые позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации: Избранные постановления за 2004 год с комментариями. Статут, 2007

21. Калинин Н. Проблемы применения земельного законодательства Российской Федерации // Хозяйство и право. 2006. № 2.

22. Калинина Л.Е. Комментарий к Федеральному закону от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (постатейный). Юстицинформ, 2010

23. Карасева С.Ю. Обзор практики рассмотрения дел Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ. // Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2009

24. Карасева С.Ю. Обзор практики рассмотрения федеральными арбитражными судами округов споров, связанных с защитой прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения (четвертый квартал 2008 года) // Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2009

25. Кожевникова А.Г. Право пользования земельным участком при переходе права собственности на объекты недвижимого имущества, находящиеся на чужом земельном участке // Нотариус, 2009, N 1

26. Колов Ю.А. Вещные права на земельный участок в России. Томск. 2004.

27 Колов А. Ю.  Вещные права на земельный участок в России. Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Томск, 2004

28. Косолапов О.А.  Земельный участок как объект вещного права. Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Москва, 2008

29. Крашенинников П.В. Право собственности на землю: Постатейный комментарий главы 17 Гражданского кодекса Российской Федерации. Статут, 2010

30. Лукьяненко В.Е., Пудлина Е.И. Специальные нормы-запреты, нормы-ограничения и нормы, прекращающие оборот земельных участков и других природных объектов // Журнал российского права, 2009, N 8

31. Маленков Н. Индивидуальное жилищное и дачное строительство как вид разрешенного использования земельных участков // Хозяйство и право. 2009. N 8.

32. Мисник Г.А. Публичный сервитут в земельном праве: содержание, основания возникновения и прекращения // Правовые вопросы связи, 2010, N 1

33. Молчанов А.В. Проблемы садоводов и дачников в свете решения административной реформы // Жилищное право, 2008, N 12

34. Нестерова Т.Ю. Основания возникновения прав на землю: некоторые аспекты правового регулирования // Государственная власть и местное самоуправление, 2010, N 3

35. Пашова М.С. Правовое регулирование государственного кадастрового учета земельных участков. // Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2009

36. Победоносцев К. История происхождения собственности в России. Период непосредственного владения землей. Происхождение первой формы права частной поземельной собственности. Государственное значение поземельного владения в Западной Европе и в России. Освобождение собственности в связи с освобождением сословий // КонсультантПлюс. При поддержке издательства "Статут". Классика российской цивилистики. М., 2006

37. Покровский И.А. История римского права. § 55. Формы вещного оборота // КонсультантПлюс. При поддержке издательства "Статут". Классика российской цивилистики. М., 2006

38. Приватизация земли и девелопмент: предельные сроки продлены с 1 января 2010 г. до 1 января 2012 г. Юридическая фирма "Гольцблат БЛП", Недвижимость и строительство. // Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010

39. Романова Г.В.  Содержание права собственности и других вещных прав на земельные участки. Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Энгельс, 2009

40. Рябов А.А. Отрицательные сервитуты и сервитут вида в российском гражданском праве // Журнал российского права. 2007. N 5

41. Савин Р.А. Понятие и сущность приобретательной давности на земельный участок как объект недвижимости // Гражданское право, 2009, N 4

42. Салищева Н.Г. Комментарий к Кодексу Российской Федерации об административных правонарушениях (постатейный) (6-е издание, переработанное и дополненное). Проспект, 2009

43. Сергеев А.П. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая: Учебно-практический комментарий (постатейный). Проспект, 2010

44. Слепенок Ю.Н. Земельные ограничения (обременения): проблемы правового регулирования и правоприменения // Общество и право, 2009, N 1

45. Стародумова С.Ю. Современные проблемы оформления права собственности на земельные участки в субъектах Российской Федерации // Бюллетень нотариальной практики, 2009, N 4

46. Суханов Е.А. Вещные права в новом Земельном кодексе Российской Федерации // Экологическое право. 2003. № 1

47. Сухова Е.А. Упрощенный порядок оформления в собственность земельных участков, садовых домов, гаражей и других бытовых построек: Комментарий к Федеральному закону от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ. М.: ГроссМедиа, 2007

48. Тедорадзе И.А. Анализ законодательства по ограниченному пользованию (сервитут) земельным участком // Налоги (газета), 2010, N 6

49. Челышева Н.Ю. Принудительный выкуп имущества граждан для государственных и муниципальных нужд: конфликт частных и публичных интересов // Российская юстиция, 2008, N 12

50. Чергинская С.В. Проблемы обеспечения прав граждан при предоставлении земельных участков для строительства // Экологическое право, 2010, N 1

51. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Т. 1. § 18. Общее понятие о вещных правах. § 22. Понятие о праве собственности. § 27. Сервитуты // КонсультантПлюс. При поддержке издательства "Статут". Классика российской цивилистики. М., 2006.

52. Шугурова И. Ключевые изменения в "недвижимом" законодательстве // Жилищное право, 2009, N 4

53. Шуплецова Ю.И. Отдельные аспекты систематизации вещных прав на природные ресурсы // Экологическое право, 2009, N 5/6

54. Шуплецова Ю.И. Вещные права на природные ресурсы: публичные и частные интересы. Юриспруденция, 2007

55. Щенникова Л.В. Категория “собственность” в российском гражданском законодательстве и русской цивилистике. // Государство и право. 1995. № 3.

56. Ялбулганов А.А. Комментарий к Лесному кодексу Российской Федерации (постатейный) // Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010

Юридическая практика:

1. Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятскогоокруга от 3 апреля 2007 г. по делу № А79-6308/2006 // СПС «ГарантПлюс»

2. Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 9 апреля 2007 г. по делу № Ф09-2390/07-С6 // СПС «ГарантПлюс»

3. Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятскогоокруга от 17 июля 2007 г. по делу № А29-6197/2006-2Э // СПС «ГарантПлюс»

4. Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирскогоокруга от 13 ноября 2008 г. № Ф04-6842/2008 (15602-АД-9)// СПС «ГарантПлюс»

5. Постановление ФАС Поволжского округа от 27 мая 2009 г. по делу N А57-7834/2008.

6. Постановление ФАС Поволжского округа от 11 сентября 2008 г. по делу N А57-15587/07-28.

7. Постановление ФАС Московского округа от 14 сентября 2006 г. N КГ-А41/8462-06.

8. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15 февраля 2007 г. N Ф08-6974/2006.

9. Постановление ФАС Дальневосточного округа от 11 октября 2004 г. N Ф03-А51/04-1/2742.

10. Постановление ФАС Дальневосточного округа от 14 ноября 2006 г. N Ф03-А51/06-1/3965.

11. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 2 сентября 2005 г. N А56-17781/03.

12. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15 февраля 2007 г. N Ф08-6974/2006.

13. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 августа 2004 г. N 4345/04.

14. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 11 мая 2006 г. N А33-14953/04-С2-Ф02-2066/06-С1.

15. Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 25 октября 2005 г. N А65-19113/2004-СГ3-13/12.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Приложение 1

Виды вещных прав

 

• право пожизненного наследуемого владения земельным участ­ком (ст. 265

ГК РФ);

• право постоянного (бессрочного) пользования (ст. 268 ГК РФ);

• право хозяйственного ведения (ст. 294 ГК РФ);

• право оперативного управления (ст. 296 ГК РФ);

• доверительное управление (ст. 209 ГК РФ);

• право собственности и другие вещные права на жилые помеще­ния (ст. 288-293 ГК РФ);

• сервитут (право ограниченного пользования чужим земель­ным участком) (ст. 274,277 ГК РФ);

• залог (ст. 334 ГК РФ).

 

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265-267 ГК РФ)

 

• Пожизненное наследуемое владение земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (до 30.10.2001 г.), сохраняется

• Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного владения после введения в действие Земельного кодекса не допускается

• Распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству

• Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство

• Граждане, имеющие земельные участки в по­жизненном наследуемом владении, имеют право приобрести их в собственность

• Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести их в собственность находящийся в его пожизненном наследуемом владении земельный участок

Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками (ст. 268 ГК РФ)

 

• В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления

• Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются

• Граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками

 

 

 

Приложение 2

 

Сравнительная таблица права пожизненного наследуемого владения земельным участком и права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком

 

 

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком

 

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком

Физическое лицо

СУБЪЕКТ

Физическое и юридическое лицо

Государственная и муниципальная земля

ОБЪЕКТ

Государственная и муниципальная земля

Владение и пользование. До­пускается строительство не­движимости, которая становится Собственностью владельца

ПРАВА

Владение и пользование (в целях, для которых предоставлено). Допускается строительство недвижимости, которая становится собственностью владельца

Ограничено, разрешена аренда, безвозмездное временное пользование

РАСПОРЯ­ЖЕНИЕ

Аренда и безвозмездное срочное пользование с согласия собственника

Пожизненное с правом передачи по наследству

СРОК

Бессрочное (срок не определен)

 

 

 

 

 

 

 

 



[1] Базанов И.А. Происхождение современной ипотеки. Новейшие течения в вотчинном праве в связи с современным строем народного хозяйства // КонсультантПлюс. При поддержке издательства "Статут". Классика российской цивилистики. М., 2006.

[2] История развития вещных прав в римском частном праве приводится по изданию: Покровский И.А. История римского права. § 53. Понятие и виды вещных прав // КонсультантПлюс. При поддержке издательства "Статут". Классика российской цивилистики. М., 2006.

 

[3] Базанов И.А. Указ. соч.

[4] Покровский И.А. История римского права. § 54. Право собственности // КонсультантПлюс. При поддержке издательства "Статут". Классика российской цивилистики. М., 2006.

 

[5] Покровский И.А. История римского права. § 55. Формы вещного оборота // КонсультантПлюс. При поддержке издательства "Статут". Классика российской цивилистики. М., 2006.

[6] Покровский И.А. История римского права. § 56. Цивильные jura in re aliena // КонсультантПлюс. При поддержке издательства "Статут". Классика российской цивилистики. М., 2006.

 

[7] Победоносцев К. § 17. История происхождения собственности в России. Период непосредственного владения землей. Происхождение первой формы права частной поземельной собственности. Государственное значение поземельного владения в Западной Европе и в России. Освобождение собственности в связи с освобождением сословий // КонсультантПлюс. При поддержке издательства "Статут". Классика российской цивилистики. М., 2006.

[8] Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Т. 1. § 18. Общее понятие о вещных правах. § 22. Понятие о праве собственности. § 27. Сервитуты // КонсультантПлюс. При поддержке издательства "Статут". Классика российской цивилистики. М., 2006.

 

[9] Победоносцев К. § 17. История происхождения собственности в России. Период непосредственного владения землей. Происхождение первой формы права частной поземельной собственности. Государственное значение поземельного владения в Западной Европе и в России. Освобождение собственности в связи с освобождением сословий // КонсультантПлюс. При поддержке издательства "Статут". Классика российской цивилистики. М., 2006.

 

[10] Шершеневич Г.Ф. Указ. соч.

[11] Жалинский А., Рерихт А. Введение в немецкое право. М.: Спарк, 2001. С. 407.

[12] Сведения о праве застройки приводятся по: Г.Ф. Шершеневич. Указ. соч.

 

[13] Шершеневич Г.Ф. Указ. соч.

 

[14] Шершеневич Г.Ф. Указ. соч.

 

[15] Земельное право: Учебник / Отв. ред. Г.Е. Быстров, Р.К. Гусев. М.: Проспект, 2006. С. 208.

 

[16] Земельное право: Учебник / Отв. ред. Г.Е. Быстров, Р.К. Гусев. М.: Проспект, 2006. С. 210.

 

[17] СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4148.

[18] СЗ РФ. 2006. N 27. Ст. 2881.

[19] Областной закон Ленинградской области от 14 октября 2008 г. N 105-ОЗ "О бесплатном предоставлении отдельным категориям граждан земельных участков для индивидуального жилищного строительства на территории Ленинградской области"

[20] Областной Закон от 29 апреля 2002 г. N 39-ОЗ "О предоставлении земельных участков на территории Новгородской области" // СПС Консультант Плюс

[21] Закон от 29 мая 2003 г. "О предоставлении земельных участков в собственность граждан бесплатно"// СПС Консультант Плюс

[22] Закон Саратовской области от 21 мая 2004 г. N 23-ЗСО "О земле" (в ред. от 31 октября 2008 г. // СПС Консультант Плюс

[23] Рябов А.А. Отрицательные сервитуты и сервитут вида в российском гражданском праве // Журнал российского права. 2007. N 5.

[24] Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда N А50-11381/2006-Г15 от 28 апреля 2007 г. по делу N А50-11381/2006-Г15.

 

[25] Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 6 февраля 2007 г., 7 февраля 2007 г. N 09АП-18416/2006-ГК по делу N А40-54110/06-105-345.

 

[26] Сиваков Д.О. Частная собственность и частное пользование по новому Водному кодексу РФ // Право и экономика. 2006. N 8.

[27] Копылов А.В. Вещные права на землю. М., 2000. С. 61 - 62; Тимонина Ю.В. Ограниченные вещные права на землю (сравнительная характеристика норм Гражданского кодекса РФ и Земельного кодекса РФ) // Юридический мир. 2002. N 1.

 

[28] Василевская Л.Ю. Учение о вещных сделках по германскому праву. М.: Статут, 2004. С. 317.

 

[29] Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 августа 2004 г. N 4345/04.

 

[30] Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15 февраля 2007 г. N Ф08-6974/2006.

 

[31] Постановление ФАС Северо-Западного округа от 2 сентября 2005 г. N А56-17781/03.

 

[32] Постановление ФАС Дальневосточного округа от 11 октября 2004 г. N Ф03-А51/04-1/2742.

[33] Постановление ФАС Дальневосточного округа от 14 ноября 2006 г. N Ф03-А51/06-1/3965.

[34] Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15 февраля 2007 г. N Ф08-6974/2006.

[35] Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 11 мая 2006 г. N А33-14953/04-С2-Ф02-2066/06-С1.

[36] Алогичные положения содержатся в ст. 43 Градостроительного кодекса 2004 г.

[37] Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 25 октября 2005 г. N А65-19113/2004-СГ3-13/12.

[38] Постановление ФАС Московского округа от 14 сентября 2006 г. N КГ-А41/8462-06.

 

[39] Федеральные законы от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в ред. от 22.07.2010г.), от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" (в ред. от 30.12.2008 г.), от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве" (в ред. от 23.07.2008 г.), от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. от 17.06.2010г.), Постановление Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков" (в ред. от 29.12.2008г.), а также законы и акты исполнительных органов власти субъектов Федерации и акты органов местного самоуправления.

[40] Сухова Е.А. Постатейный комментарий к Земельному кодексу РФ. М.: ГроссМедиа; РОСБУХ, 2008.

[41] Колов А.Ю. Вещные права на земельный участок в России. Томск: Пеленг, 2004. С. 115 - 116.

[42] Постановление ФАС Поволжского округа от 11 сентября 2008 г. по делу N А57-15587/07-28.

[43] Постановление Правительства РФ от 1 июня 2009 г. N 457 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии" // СЗ РФ. 2009. N 25. Ст. 3052.

[44] Основы законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. Постановлением Верховного Совета РФ от 11 февраля 1993 г. N 4462-1) (в ред. от 19.07.2009 г.)

[45] Сухова Е.А. Упрощенный порядок оформления в собственность земельных участков, садовых домов, гаражей и других бытовых построек: Комментарий к Федеральному закону от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ. М.: ГроссМедиа, 2007.

[46] Белицкий В.Б. Кадастровый инженер - надежда или реальность // Человек и закон. 2009. N 5. С. 82 - 95.

[47] Письмо Минэкономразвития России от 27 марта 2009 г. N 4448-ИМ/Д23 "Об устранении несоответствий в местоположении границ земельных участков".

[48] Постановление ФАС Поволжского округа от 27 мая 2009 г. по делу N А57-7834/2008.

 

[49] В настоящее время основные нормативы безопасности при строительстве на территориях садовых, дачных и приусадебных земельных участков не зависят от архитектуры и определяют расстояния до проезжей части, соседних участков и построек с учетом их высоты и материалов, из которых сделаны дома.: Федеральный закон от 22 июля 2008 г. N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" // СЗ РФ. 2008. N 30 (ч. 1). Ст. 3579; СНиП 30-02-97 (2001) "Планировка и застройка территорий садоводческих объединений граждан"; СП 11-106-97 "Свод правил по проектированию и строительству".

[50] Маленков Н. Индивидуальное жилищное и дачное строительство как вид разрешенного использования земельных участков // Хозяйство и право. 2009. N 8. С. 120 - 125.

 

[51] С учетом правил осуществления государственного учета в переходный период, т.е. с 1 марта 2008 г. до 1 января 2011 г.

[52] Распоряжение Правительства РФ от 25 октября 2005 г. N 1789-р "О Концепции административной реформы в Российской Федерации в 2006 - 2010 годах" (в ред. от 10 марта 2009 г.)

[53] Юридический энциклопедический словарь. М., 1984. С. 146.

[54] Данное предложение полностью соответствует проводимой политике введения "электронного правительства".

 

[55] Иванов А.А. О проекте Концепции развития законодательства о вещном праве // Вестник ВАС РФ. 2009. N 4. С. 114.

 

Похожие работы

 

Не нашел материала для курсовой или диплома?
Пишем качественные работы
Без плагиата!